Recreatiezone gedeeltelijke herziening

1

Toelichtingsnota

De ontwerper

BPA Recreatiezone – herziening MB 28 juli 2008

Gemeentebestuur Jabbeke Dorpsstraat 3 8490 Jabbeke Tel. 0580/81 01 20 Fax. 050/81 01 17

BPA Recreatiezone MB 07 januari 1992

Recreatiezone – gedeeltelijke herziening

Provincie West-Vlaanderen Gemeente Jabbeke

Ruimtelijke planner Maarten Herbots

Tekenaar Tine Rosseel

november 2011

1.1

INLEIDING

1.1.1

Dossiersamenstelling

De opdracht bestaat uit het opmaken van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Recreatiezone – gedeeltelijke herziening’ overeenkomstig de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, en latere wijzigingen, de uitvoeringsbesluiten en de ter zake door de Vlaamse Regering en het agentschap RO-Vlaanderen verstrekte richtlijnen, rekening houdend met de gemeentelijke ruimtelijke structuur. Conform artikel 2.2.2. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bevat het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP):  een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is;  de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer, en, desgevallend, de normen, vermeld in art 4.1.12 en 4.1.13 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid;  een weergave van de feitelijke en juridische toestand;  de relatie met het ruimtelijk structuurplan of de ruimtelijke structuurplannen waarvan het een uitvoering is;  in voorkomend geval, een zo mogelijk limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden;  in voorkomend geval een overzicht van de conclusie van: a) het planmilieueffectenrapport; b) de passende beoordeling; c) het ruimtelijk veiligheidsrapport; d) andere verplicht voorgeschreven effectenrapporten;  in voorkomend geval, een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, vermeld in artikel 2.6.1, een planbatenheffing, vermeld in artikel 2.6.4, of een compensatie, vermeld in boek 6, titel 2 of titel 3, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid. Volgens artikel 2.2.13 §2 worden de RUP’s opgemaakt ter uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Jabbeke is op 21 augustus 2008 goedgekeurd werd door de Bestendige Deputatie. Het RUP dient bovendien te kaderen in de gewenste ruimtelijke structuur van het RSV en het PRS.

Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Recreatiezone – gedeeltelijke herziening’

Pagina 8

1.1.2

Doelstelling, reikwijdte en detailleringgraad van het RUP

1.1.2.1

Aanleiding tot de opmaak van het RUP

Het RUP handelt enkel over de gearceerde zone op bovenstaand plan. De doelstelling tot de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan is in essentie een zaak van vraag en aanbod. o enerzijds de vaststelling dat de hedendaagse vakantieganger een kwalitatief hoogstaande invulling van zijn vrije tijd wenst, anno 2010 ontbreekt echter deze meerwaarde op het Klein Strand (o.m. door een beperkt aanbod all weather faciliteiten) o anderzijds de vaststelling dat het huidig aanbod van het Klein Strand sterk verouderd is, zowel naar verblijven (oude, vervallen caravans) als naar gemeenschappelijke voorzieningen Een modernisatie van het domein is dan ook onontbeerlijk. Een pleidooi dat gesteund wordt in o.m. beleidsdocumenten van Westtoer en de gemeente en waar dus de huidige eigenaar gehoor aan wil geven. Het diversifiëren, centraliseren, uitbreiden, moderniseren en ruimtelijk inkleden van het recreatiedomein o het Klein Strand blijft vandaag én morgen inspelen op vakantiegangers in de ‘budget’-klasse o diversifiëren: naast het klassieke kampeeraanbod (van trekkersplaatsen tot stacaravans) wil de eigenaar ook hotelkamers en vakantieverblijven aanbieden die meer comfort bieden doch die nog steeds in de budget-klasse zitten o centraliseren: de eigenaar streeft naar een centralisatie van het beheer, o.m. door het samen te voegen van receptie Klein Strand I en II o uitbreiden: zowel naar investering als naar exploitatie is een uitbreiding van het aantal verblijven nodig (“creatie van afdoende kritische massa”)


Pagina 9

o moderniseren: via het masterplan en de hieraan gekoppelde investeringen in verblijven en faciliteiten speelt de eigenaar beter in op de aspiraties van de gasten (dwz meer comfort, meer all weather, …) o ruimtelijk inkleden: de eigenaar wil breken met het stereotype beeld van een camping en streven naar een hoogwaardige landschappelijke inpassing waar ruimte wordt gecreëerd voor o.m. bijkomende groene ruimtes alsook ruimtes voor sport en spel Het is belangrijk de mogelijke effecten op de omgeving van bij het begin te beperken en vast te leggen binnen de voorschriften van het RUP. 1.1.2.2

Reikwijdte van het RUP

De opmaak van het RUP is beperkt tot de grenzen van het plangebied. Met de opmaak van het RUP Recreatiezone – gedeeltelijke herziening wenst het gemeentebestuur van Jabbeke het plangebied te structureren en aan te passen aan de gewijzigde noden met betrekking tot recreatie. 1.1.2.3

Detailleringsgraad van het RUP

Het RUP zal randvoorwaarden opleggen om de huidige en geplande functies binnen het plangebied optimaal te laten functioneren met respect voor de omringende ruimte. 1.1.2.4

Gewest- of landsgrensoverschrijdende effecten van het RUP

Gezien de centrale ligging van Jabbeke binnen West-Vlaanderen en de relatief kleine impact van het plan, worden er geen aanzienlijke effecten op de gewest- of landsgrenzen verwacht.


Pagina 10

1.2

Situering en beschrijving van het plangebied

Het Klein Strand te Jabbeke is ontstaan eind jaren 1960 rondom een ontginningsput voor de aanleg van de E40. Vanuit een nabijgelegen boerderij werd deze vijver de ruimtelijke basis voor de inrichting en de organisatie van toeristisch-recreatieve activiteiten. De aantrekkingskracht van het Klein Strand berustte op een combinatie van de organisatie van recreatieve animatie (vooral de waterskishows) en de aanwezigheid van relatief goedkope vakantieverblijven.

Figuur 1: Situering plangebied op stratenplan (bron: multinet)

Figuur 2: Foto van het recreatiedomein


Pagina 11

Het plangebied wordt begrensd door:  In het noorden door autosnelweg E40

 In het oosten door tankstation en wegrestaurant langs de autosnelweg

 In het zuiden door de Varsenareweg

 In het westen door de Kroondreef


Pagina 12

1.2.1

Fysieke bestaande toestand (volledige gebied Klein Strand1)

1.2.1.1

Beschrijving Klein Strand

Het Klein Strand bevindt zich langsheen de autosnelweg E40 in Jabbeke. Via de verkeerswisselaar te Jabbeke is het Klein Strand uitstekend bereikbaar. De stad Brugge en de kust liggen in de nabijheid. Het recreatiedomein zelf neemt de ruimte in tussen het centrum van Jabbeke en de autosnelweg E40. Het Klein Strand heeft een totale oppervlakte van ca. 22,2 hectare. Het recreatiedomein bestaat uit twee delen, van elkaar gescheiden door de Varsenareweg.

Klein Strand I (totaal 15,6 ha) omvat de vijver (4,0 ha) en het eigenlijke strand (0,5 ha). Hier is het recreatiedomein ontstaan. In dit deel van het domein bevindt zich het projectgebied voor het masterplan. Dit gebied is grotendeels verouderd en aan vernieuwing toe. Noch aan de deelzone The Village, noch aan de stenen chalets wordt iets veranderd. Klein Strand II wordt uitgebaat als een kampeerterrein. Het terrein kent een kwalitatieve inrichting en wordt op een goede manier beheerd.

1

Het RUP behelst maar een gedeelte van het Klein Strand.


Pagina 13

1.2.1.1.1.

Gemeenschappelijke voorzieningen Klein Strand I  anno 2010 bevindt zich hier o De Zaaier : taverne / feestzaal / indoorsport o 2 tennisvelden outdoor, 2 tennisvelden indoor, accommodatie waterski o Chinees restaurant o receptie o supermarkt o speeltuin / kinderboerderij o waterski Klein Strand II wordt uitgebaat als een kampeerterrein  anno 2010 o cafetaria / receptie o frituur o speeltuin / kinderzwembad / speelzolder

1.2.1.1.2.

Verblijfzones Klein Strand I  anno 2010 bevindt zich hier o aan de kleine vijver : 12 houten chalets, 67 toeristische plaatsen (stacaravans) o aan de Kroondreef : 6 houten chalets (permanente bewoning) o 17 stenen chalets o The Village : 76 toeristische plaatsen (mobiele chalets) o 180 toeristische plaatsen (stacaravans) o 27 toeristische plaatsen (houten chalets) – Van Lierpleintje o 12 trekkersplaatsen totaal : 397 toeristische plaatsen Klein Strand II wordt uitgebaat als een kampeerterrein  anno 2010 o 10 tentplaatsen + tentenveld voor +/- 40 tenten o 154 toeristische plaatsen (vnl. stacaravans) o 158 toeristische plaatsen o 2 trekkershutten totaal : 364 toeristische plaatsen


Pagina 14

Figuur 3: Het Klein Strand beschikt zodoende anno 2010 over 761 toeristische plaatsen (incl. 6 permanente bewoning).


Pagina 15

1.2.1.1.3. 



Mobiliteit

het domein is ontsloten via de Varsenareweg, bezoekers komen vandaag ofwel toe vanuit en aldus door het centrum en langsheen een school (een route die ontmoedigd wordt door een inrichting als ‘zone 30’ via o.m. verkeerplateaus) ofwel vanuit Vlamingveld (een ambachtelijke zone) / de E40. de parkeerplaatsen voor verblijfstoeristen bevinden zich op het domein zelf, een centrale parking op Klein Strand I wordt vnl. gebruikt als check-in alsook als parking voor dagjesrecreanten. Deze centrale parking bevat 175 bovengrondse parkeerplaatsen. In het deel van het Klein Strand II bevinden er zich 40 bovengrondse parkingplaatsen. Het Klein Strand beschikt zodoende anno 2010 over 215 collectieve bovengrondse parkeerplaatsen.

Overige verkeersregenerende bestaande en toekomstige locaties/activiteiten in de omgeving zijn:  Het gemeenschapspark in aanbouw. Hierin zullen de gemeentelijke sport- en cultuuractiviteiten gehuisvest worden. De meeste mobiliteitsactiviteiten zullen plaatsvinden na de kantooruren. Voornamelijk ’s avonds en in de weekends  Het lokale ambachtelijk bedrijventerrein “Vlamingveld”. De mobiliteitsactiviteiten zijn voornamelijk het woon-werkverkeer en toeleveringen tijdens de kantooruren. Zodra het complex met de E40 ter hoogte van de N367 is vervolledigd kan het centrum van Jabbeke ontlast worden. Gelet op de huidige toestand en de spreiding in tijd van de mobiliteitsactiviteiten van de huidige en toekomstige activiteiten, kan gesteld worden dat de Varsenareweg voldoende draagkracht heeft om de huidige en toekomstig verkeer te bergen. (zie ook onderzoek tot m.e.r. in bijlage) 1.2.1.2

Fysieke bestaande toestand (gedeelte RUP recreatiezone)

Het plangebied van het ruimtelijk uitvoeringsplan ligt ten oosten van de dorpskern van Jabbeke. Het gebied ligt ten noorden van de Varsenareweg en ten zuiden van de autosnelweg E40. Het omvat een deel van het recreatiedomein Klein Strand.  

oppervlakte projectgebied 4ha 39a 87ca beschrijving huidige situatie  170 toeristische plaatsen (o.a. 27 houten chalets en 9 trekkersplaatsen) d.w.z. capaciteit van 170 plaatsen x 3 gasten / plaats = 510 gasten  De Zaaier (restaurant)  twee tennishallen  wegenis: 1.500 m


Pagina 16

1.3

JURIDISCHE CONTEXT

1.3.1

Gewestplan

Afbakening plangebied binnen gewestplan Brugge – Oostkust

De planologische context in het plangebied wordt gevormd door het gewestplan Brugge Oostkust (KB 7 april 1977, wijziging 19 september 1996). De bestemming binnen het RUP ‘Recreatiezone – gedeeltelijke herziening’ heeft betrekking op een zone voor verblijfsrecreatie. In het plangebied zijn er geen bosgebieden valleigebieden, brongebieden of agrarische gebieden met ecologisch belang gelegen volgens het vigerende gewestplan. 1.3.2

Plannen van aanleg – Ruimtelijke uitvoeringsplannen

Begin de jaren ’90 heeft de gemeente voor de hele zone een structuurschets opgemaakt. In kader van deze schets heeft de gemeente verdere uitvoering gegeven via de opmaak van verschillende BPA’s en herzieningen. Het plangebied van RUP Recreatiezone – gedeeltelijke herziening is volledig gelegen in het BPA Recreatiezone (MB 07/01/1992) en BPA Recreatiezone - herziening (MB 28/07/2008), meer bepaald in zone voor weekendverblijfpark. Het gaat om het bestaande weekendverblijfpark met de aanwezige gemeenschappelijke voorzieningen. Het BPA creëert uitbreidingsmogelijkheden voor standplaatsen voor stacaravans en chalets.


Pagina 17

Figuur 4: BPA Recreatiezone (MB 07/01/1992)

Figuur 5: BPA Recreatiezone - herziening (MB 28/07/2008)


Pagina 18

1.3.3

Verkavelingsvergunningen

Er zijn geen verkavelingsvergunningen afgeleverd in het plangebied. 1.3.4

Vergunningstoestand

Stedenbouwkundige vergunningen Nr. 1 2

Datum 04/09/1980 31/10/1985

3 4

25/08/1982 18/06/1987

5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

22/12/2003 20/12/2004 20/12/2004 07/06/2004 07/06/2004 07/06/2004 07/06/2004 07/06/2004 07/06/2004 07/06/2004 07/06/2004 07/06/2004 26/03/2007 26/03/2007

Aard van vergunning Bouwen feestzaal Uitbreiden recreatiezone met olympische waterskibaan en gemeenschappelijke nutsvoorzieningen Bouwen van een tribune Uitbreiden tribune + uitbreiden feestzaal met overdekt en windvrij terras Herbouwen sanitair Regularisatie van een chalet Regularisatie van een chalet Regularisatie bouwen chalet Regularisatie bouwen chalet Regularisatie bouwen chalet Regularisatie bouwen chalet Regularisatie bouwen chalet Regularisatie bouwen chalet Regularisatie bouwen chalet Regularisatie bouwen chalet Regularisatie bouwen chalet Regularisatie van een chalet Regularisatie van een chalet

Milieuvergunning Nr. A

Datum 05-09-1996

Aard van vergunning uitbreiden van een recreatiepark voor waterski


Pagina 19

2 4 3

5

1

A 11

15

18

16

8

12

17

10

13 9

6

7

14

Figuur 6: Stedenbouwkundige vergunningen en milieuvergunningen


Pagina 20

1.3.5

Buurt- en voetwegen

Volgens de atlas der buurtwegen loopt door het plangebied sentier nr. 21. Door de aanleg van de autosnelweg en het graven van de ontginningsput (momenteel huidige vijver klein strand) is deze buurtweg in fysisch in onbruik en kan ook niet meer ingebruik gesteld worden.

Legende chemin sentier

Figuur 7: Atlas der buurtwegen

Legende chemin sentier

Figuur 8: Atlas der buurtwegen met bestaande wegenis


Pagina 21

1.3.6

Gebieden duinendecreet

Niet van toepassing binnen de gemeente Jabbeke. 1.3.7

Ramsar-vogelrichtlijn- en habitatrichtlijngebieden

Er zijn geen RAMSAR-, vogelrichtlijn en/of gebieden habitatrichtlijngebieden in of in de nabijheid van het plangebied. 1.3.8

VEN-gebieden

Het plangebied is niet in of in de buurtgelegen die onderdeel uitmaken van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN). 1.3.9

Beschermde monumenten, landschappen en dorpsgezichten

In het plangebied of in de onmiddellijke omgeving van het plangebied zijn geen beschermde monumenten, landschappen en/of dorpgezichten gelegen.


Pagina 22

1.4

Planningscontext

1.4.1

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (1997)

Jabbeke

Figuur 9: Ruimtelijke ontwikkelingsvisie volgens het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV)

Op 23 september 1997 werd het eerste Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering. Het is een beleidsdocument dat richtinggevend en deels bindend is voor de Vlaamse regering, haar administraties en alle onder het Gewest ressorterende instellingen, en voor de provinciale en gemeentelijke overheid. De uitgangshouding is het realiseren van een duurzame ruimtelijke ontwikkeling. De belangrijkste doelstelling is het tegengaan van de verdere verspreiding van stedelijke functies in en de versnippering van de open ruimte. Relevante elementen uit het GRS met betrekking tot Jabbeke. Jabbeke als onderdeel van het buitengebied Uit de ‘Bindende bepalingen’ van het RSV blijkt dat Jabbeke zich bevindt in het ‘buitengebied’. Op het niveau van Vlaanderen bekeken, is dit het gebied waarin de open (onbebouwde) ruimte primeert. De ruimtelijke structuur van het buitengebied wordt bepaald door:

   

de de de de

natuurlijke structuur agrarische structuur nederzettingsstructuur infrastructuur

De doelstellingen van het RSV voor het buitengebied zijn:


Pagina 23

 het vrijwaren van het buitengebied voor de essentiële functies (landbouw, natuur, bos, wonen en werken op het niveau van het buitengebied)

 het tegengaan van de versnippering van het buitengebied  het bundelen van de ontwikkeling in de kernen van het buitengebied (wonen, verzorgende activiteiten)

 het inbedden van landbouw, natuur en bos in goed gestructureerde gehelen  het bereiken van een gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied  het afstemmen van het ruimtelijk beleid en het milieubeleid op basis van het fysisch systeem

 het bufferen van de natuurfunctie in het buitengebied Volgens het RSV behoren delen van de gemeente Jabbeke tot het regionaal stedelijke gebied Brugge. De afbakening van het regionaal stedelijk gebied is in het stadium van goedkeuring van het afbakenings ruimtelijke uitvoeringsplan. In dit afbakenings ruimtelijke uitvoeringsplan is het plangebied van het RUP niet opgenomen. 1.4.1.1

Herbevestigd agrarische gebied

In uitvoering van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV) stelt de Vlaamse overheid een ruimtelijke visie op voor landbouw, natuur en bos. Deze visie zal de basis vormen voor het opmaken van concrete afbakeningsplannen voor landbouw-, natuur- en bosgebieden. Het ruimtelijk uitvoeringsplan Recreatiezone is niet gelegen binnen de afbakening van de bevestigde agrarische gebieden.

Figuur 10: herbevestigd agrarische gebieden


Pagina 24

1.4.2

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen (2002)

Figuur 11 : Schematische weergave van de gewenste ruimtelijke structuur van West-Vlaanderen

De provincie selecteert de toeristisch recreatieve knooppunten, de netwerken van primair belang en werkt ook een gebiedsgerichte visie uit. Het recreatiedomein “Het Klein Strand” wordt niet geselecteerd als een openluchtrecreatief groen domein of als pretpark. Vanuit het provinciaal ruimtelijk structuurplan worden aldus geen ontwikkelingsperspectieven vooropgesteld voor het Klein Strand. Delen van Jabbeke behoren tot een toeristisch recreatief netwerk van primair belang en tevens tot het landelijk toeristisch recreatief netwerk van “De Brugse streek”. De Vlaamse overheid geeft de provincie de opdracht om een visie en uitvoering te geven aan de ontwikkeling van openlucht recreatieve verblijven. Volgens het provinciaal beleidskader komt het Klein Strand in aanmerking voor bestendiging/uitbreiding. Het terrein is gelegen in de juiste bestemmingszone volgens het gewestplan en gelegen buiten landschappelijk structurerende componenten op Vlaams niveau. De bestendiging/uitbreiding veroorzaakt geen versnippering van landschappelijk waardevolle gebieden, noch van aaneengesloten landbouwgebied. Het terrein is kerngebonden ingeplant en is niet hinderlijk voor de kwalitatieve ruimtelijke ontwikkeling van de omgeving.


Pagina 25

1.4.3

Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan

In de gemeenteraad van 3 maart 1997 werd beslist om over te gaan tot de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. In het GRS wordt gesteld dat de nodige voorzieningen op het niveau van elke deelkern moeten worden aangeboden. Voor de twee grotere kernen, Varsenare en Jabbeke betekent dit een aanbod aan sportvoorzieningen, culturele voorzieningen met inbegrip van bibliotheek en ruimte voor verenigingsleven. Deze voorzieningen moeten zo gebundeld mogelijk worden aangeboden in functie van wederzijdse dynamiek, efficiëntie, synergie, etc. Voor de kern Varsenare zijn de voorzieningen gecentraliseerd in het complex aan Hof Van Straeten, voor Jabbeke zal dit gebeuren in de zone Gemeentepark – Klein Strand - Bogaertstadion. Uittreksel uit het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan : ‘2.6 Gewenste toeristisch-recreatieve structuur2 Kaart RG8: Gewenste toeristisch-recreatieve structuur

2.6.3 Toeristisch-recreatief beleid Toeristisch-recreatief beleid voor het ‘Klein Strand’ Het ‘Klein Strand’ is een lokaal toeristisch-recreatief knooppunt met bovenlokale uitstraling. Het is een multifunctioneel complex met een menging van dag- en verblijfsrecreatie en met een aantrekkingskracht tot buiten Jabbeke. Onlangs is een BPA goedgekeurd met de bestendiging van de trekkerscamping. Wegens de problemen van deze recreatiezone (ontbrekende vergunning, bouwovertredingen, permanente bewoning, weinig kwalitatieve omgeving, geringe toeristische potenties, lage bezettingsgraad,…) dringt een grondige reorganisatie van het gebied zich op. Er wordt gesuggereerd dat het terrein in de toekomst een volwaardige toeristisch-recreatieve functie moet kunnen vervullen. Er moeten mogelijkheden worden gecreëerd ten behoeve van kampeer/verblijfplaatsen, gekaderd binnen de hedendaagse noden. In dit kader moeten er voorzieningen mogelijk zijn voor vakantiewoningen, vakantiesuites en/of hotel. Een beperkte zone, gelegen langs de Kroondreef, komt op termijn in aanmerking voor woonontwikkeling. In de overgangszone naar het gemeentelijk sportpark wordt de mogelijkheid voorzien tot de bouw van een hotelinfrastructuur in combinatie met wellness- en bijbehorende accommodatie. 2.6.5 Selecties  Lokaal toeristisch-recreatief knooppunt met bovenlokale uitstraling: Permekemuseum, Klein Strand.

2

Uittreksel uit GRS: de nummering werd overgenomen uit GRS


Pagina 26

Figuur 12: RG8 – Gewenste toeristische-recreatieve structuur


Pagina 27

3.5.1 Structuurondersteunend hoofddorp Jabbeke Kaart RG17: Gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het structuurondersteunend hoofddorp Jabbeke

Visie Het structuurondersteunend hoofddorp Jabbeke vervult een bovenlokaal verzorgende functie voor de hele fusiegemeente. Tegelijkertijd heeft het ook een lokaal verzorgende functie voor de eigen inwoners. Deze bovenlokale en lokale verzorgende rol moet zich uiten in een gedifferentieerd en uitgebreid woningaanbod in voldoende grote dichtheden, het voorzien van diverse culturele, toeristische, recreatieve, handels- en gemeenschapsfuncties, een economische dynamiek, en een verkeersleefbare omgeving. 

Bestendigen en versterken van de kerngebonden sport- en culturele infrastructuur De zone tussen bedrijvenzone Gistelsteenweg en het open afrittencomplex krijgt een recreatieve invulling. Het krachtbalterrein wordt geherlokaliseerd naar het Bogaertstadion. De overige sport- en recreatie-infrastructuur (Bogaertstadion, speelpleintjes) worden bestendigd. Het ‘Klein Strand’ dient grondig te worden gereorganiseerd (zie verder). De sporthal van Jabbeke zal herlokaliseren naar het gemeentepark, waar ze zal geïntegreerd worden binnen het nieuwe sport- en cultuurcomplex. De huidige sporthal zal verdwijnen (ze maakt deel uit van het inbreidingsproject W1). Het Permekemuseum wordt geselecteerd als lokaal toeristischrecreatief kooppunt met bovenlokale uitstraling en wordt geprofileerd als gemeentelijk toeristisch attractiepunt.



Bestendigen en versterken van de kerngebonden sport- en culturele infrastructuur In het kader van de problemen die binnen deze recreatiezone voorkomen en wegens de lage dynamiek ervan, moet gezocht worden naar nieuwe impulsen in functie van de revitalisering van deze zone. Hierbij wordt er uit gegaan van een zuivere hoogwaardige toeristischrecreatieve invulling van de zone. Hierbij moet de aandacht uitgaan naar het inplanten van kwaliteitsvolle infrastructuren, het creëren van een hoogwaardige landschappelijke invulling en het aanbieden van een hoogwaardig assortiment aan recreatievoorzieningen. Prioritair moet er werk gemaakt worden van een grondige sanering (vooral Klein Strand I) en van het oplossen van de juridische problemen (permanente bewoning, bouwovertredingen,…). Het aantal toeristische plaatsen moet minimaal 15% van het aantal staanplaatsen bedragen. Er moet echter wel rekening gehouden worden met het mobiliteitsaspect als gevolg van het creëren van een bijkomende dynamiek in aansluiting op het hoofddorp. Er moeten voorzieningen mogelijk zijn voor vakantiewoningen, vakantiesuites en/of hotel. Een beperkte zone, gelegen langs de Kroondreef, komt op termijn in aanmerking voor woonontwikkeling. In de overgangszone naar het gemeentelijk sportpark wordt de mogelijkheid voorzien tot de bouw van een hotelinfrastructuur in combinatie met wellness- en bijbehorende accommodatie.


Pagina 28



Nieuwe impulsen voor recreatiezone ‘Klein Strand’ In het kader van de problemen die binnen deze recreatiezone voorkomen en wegens de lage dynamiek ervan, moet gezocht worden naar nieuwe impulsen in functie van de revitalisering van deze zone. Hierbij wordt er uit gegaan van een zuivere hoogwaardige toeristischrecreatieve invulling van de zone. Hierbij moet de aandacht uitgaan naar het inplanten van kwaliteitsvolle infrastructuren, het creëren van een hoogwaardige landschappelijke invulling en het aanbieden van een hoogwaardig assortiment aan recreatievoorzieningen. Prioritair moet er werk gemaakt worden van een grondige sanering (vooral Klein Strand I) en van het oplossen van de juridische problemen (permanente bewoning, bouwovertredingen,…). Het aantal toeristische plaatsen moet minimaal 15% van het aantal staanplaatsen bedragen. Er moet echter wel rekening gehouden worden met het mobiliteitsaspect als gevolg van het creëren van een bijkomende dynamiek in aansluiting op het hoofddorp. Er moeten voorzieningen mogelijk zijn voor vakantiewoningen, vakantiesuites en/of hotel. Een beperkte zone, gelegen langs de Kroondreef, komt op termijn in aanmerking voor woonontwikkeling. In de overgangszone naar het gemeentelijk sportpark wordt de mogelijkheid voorzien tot de bouw van een hotelinfrastructuur in combinatie met wellness- en bijbehorende accommodatie.’

Besluit van de deputatie van de provincie West-Vlaanderen houdende goedkeuring van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Jabbeke Enig artikel. Het bijgaand Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan van de gemeente Jabbeke bestaande uit een informatief, een richtinggevend en een bindend gedeelte, wordt goedgekeurd, mits uitsluiting van : In het richtinggevend gedeelte de stelling dat in de overgangszone naar het gemeentelijk sportpark de mogelijkheid wordt voorzien tot de bouw van een hotelinfrastructuur in combinatie met wellness- en bijhorende accommodatie. De zone waar het besluit betrekking op heeft bevat de overgangszone naar het gemeentelijke sportpark en niet het Klein Strand.


Pagina 29

Figuur 13: RG17 Gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het structuurondersteunend hoofddorp Jabbeke


Pagina 30

1.5

Watertoets

Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid legt de verplichting op een watertoets uit te voeren. De watertoets bestaat erin onderzoek te doen naar de effecten van het plan op de waterhuishouding. Schadelijke effecten moeten zoveel mogelijk worden beperkt. Indien dit niet mogelijk is, moeten de schadelijke effecten worden hersteld of, in gevallen van vermindering van de infiltratie van hemelwater of de vermindering van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd. Inrichting : Bij de inrichting van het gebied zal rekening worden gehouden met de codes van goede praktijk en de vigerende verordening met betrekking tot gescheiden rioleringen, maximale infiltratie en vertraagde afvoer van oppervlaktewater en worden de verhardingen strikt beperkt. 1.5.1

Terreintoets

1.5.1.1

Overstromingsgebieden

Figuur 14: Van nature overstroombare gebieden (NOG)

 In het gebied komen geen overstroombaar of recent overstroomde gebieden voor.


Pagina 31

Figuur 15: Risicozones voor overstroming

 Binnen het gebied komen geen ‘risicozone voor overstromingen’ voor.

Figuur 16: Recent overstroomde gebieden (ROG)

 Uit de ‘recent overstroomde gebieden’ (ROG) blijkt dat er in het recente verleden, binnen het plangebied, geen knelpunten voorkomen.


Pagina 32

1.5.1.2

Grondwaterstroming

Figuur 17: grondwaterstroming

Het plangebied ligt in een grondwaterstroming type 2: matig gevoelig. Onder de matig gevoelige gebieden vallen alle gebieden die niet tot type 1 (zeer gevoelig) of type 3 (weinig gevoelig) behoren. Indien er in type 2 gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 5m en een horizontale lengte van meer dan 100m dient advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie. 1.5.1.3

Infiltratiegevoeligheidkaart

Figuur 18: infiltratiegevoelige bodems

Het plangebied ligt in een infiltratiegevoelige bodem.


Pagina 33

1.5.1.4

Zoneringsplan

Het plangebied is gelegen in het centraal gebied, er is in de straat afvalwaterriolering aanwezig die verbonden is met een operationele waterzuiveringsinstallatie. In dit gebied is er de verplichting om afvalwater aan te sluiten op de afvalwaterriool. 1.5.2

Conclusie

Overwegende dat de impact van de nieuwe bestemmingen binnen het plangebied binnen de contouren van het plangebied moeten worden opgevangen door het treffen van voldoende maatregelen met betrekking tot waterbuffering en infiltratie en dat het plan een verbetering van de omgeving beoogd, kan er vanuit gegaan worden dat de impact op de waterhuishouding van de omgeving positief zal zijn. Uit overstromingskaarten en de kaarten van de watertoets blijkt dat in de omgeving van het RUP geen recente overstromingen voor komen.


Pagina 34

1.6

Probleemstelling

Het Klein Strand is eind jaren 1960 ontstaan rondom een ontginningsput voor de aanleg van de autosnelweg E40. Vanuit een nabijgelegen boerderij werd deze vijver de ruimtelijke basis voor de inrichting en organisatie van toeristische-recreatieve activiteiten. Naargelang het succes groeide van het Klein Strand groeide ook het domein en dus ook het aantal verblijven en de gemeenschappelijke voorzieningen. Een echt doordachte groeistrategie met de nodige aandacht voor milieu- of mobiliteitvraagstukken werd dan ook niet gehanteerd. De opmaak van een RUP voor de modernisatie van een gedeelte van het Klein Strand en kan/zal kansen bieden om historische “fouten” recht te zetten. De zone voor verblijfsrecreatie wordt op vandaag ingenomen door standplaatsen, het restaurant ‘De Zaaier’, de overdekte tennisbanen, … De doelstelling tot de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan is in essentie een zaak van vraag en aanbod. o enerzijds de vaststelling dat de hedendaagse vakantieganger een kwalitatief hoogstaande invulling van zijn vrije tijd wenst, anno 2010 ontbreekt echter deze meerwaarde op het Klein Strand (o.m. door een beperkt aanbod all weather faciliteiten) o anderzijds de vaststelling dat het huidig aanbod van het Klein Strand sterk verouderd is, zowel naar verblijven (oude, vervallen caravans) als naar gemeenschappelijke voorzieningen Een modernisatie van het domein is dan ook onontbeerlijk. Een pleidooi dat gesteund wordt in o.m. beleidsdocumenten van Westtoer en de gemeente en waar dus de huidige eigenaar gehoor aan wil geven. Het diversifiëren, centraliseren, uitbreiden, moderniseren en ruimtelijk inkleden van het recreatiedomein o het Klein Strand blijft vandaag én morgen inspelen op vakantiegangers in de ‘budget’-klasse o diversifiëren: naast het klassieke kampeeraanbod (van trekkersplaatsen tot stacaravans) wil de eigenaar ook hotelkamers en vakantieverblijven aanbieden die meer comfort bieden doch die nog steeds in de budget-klasse zitten o centraliseren: de eigenaar streeft naar een centralisatie van het beheer, o.m. door het samen te voegen van receptie Klein Strand I en II o uitbreiden: zowel naar investering als naar exploitatie is een uitbreiding van het aantal verblijven nodig (“creatie van afdoende kritische massa”) o moderniseren: via het masterplan en de hieraan gekoppelde investeringen in verblijven en faciliteiten speelt de eigenaar beter in op de aspiraties van de gasten (dwz meer comfort, meer all weather, …) o ruimtelijk inkleden: de eigenaar wil breken met het stereotype beeld van een camping en streven naar een hoogwaardige landschappelijke inpassing waar ruimte wordt gecreëerd voor o.m. bijkomende groene ruimtes alsook ruimtes voor sport en spel


Pagina 35

1.7

Visievorming

De aanpak van het projectgebied tussen de Varsenareweg en de vijver moet bijdragen tot een algemene vernieuwing van het recreatiegebied Klein Strand op het vlak van functioneren en uitstraling. Het voorgestelde project kadert binnen een globale visie op de ontwikkeling van het Klein Strand tot een kwalitatieve gemengde verblijfsrecreatieve zone. Op termijn wordt een wijziging voorgesteld van de identiteit en de uitstraling van het Klein Strand. Van een historische recreatiezone met talrijke activiteiten en bijhorende vakantieverblijven komt de nadruk nu te liggen op een kwalitatieve zone voor verblijven met aandacht voor ruimtelijke omgevingskwaliteiten zoals groen en rust. In functie van deze algemene visie worden voor de toekomstige ontwikkeling van het Klein Strand de volgende doelstellingen vooropgesteld.  Het volledige gebied moet een zo groot mogelijke diversiteit aan verblijfsvormen aanbieden, dus zowel mobiele verblijven (tentplaatsen, plaatsen voor trekcaravans, trekhutten) als vaste verblijven (stacaravans, chalets, vakantiehuizen, appartementen, hotel).  De open ruimte van het Klein Strand moet een aangename parkachtige sfeer uitstralen, waarbij de vijver en het strand het recreatieve centrum vormen. Binnen deze open ruimte is er plaats voor een diversiteit aan kleinschalige recreatiemogelijkheden (waterski, zwemmen, zonnebaden, vissen, sport- en speelterreinen). Hierdoor kan het Klein Strand zich ook inschakelen in het toeristisch-recreatief netwerk van de gemeente en van de regio van het Brugse Ommeland.  Deze mogelijkheden worden aangevuld met speciale recreatieve evenementen (wellness, congres,…), die kunnen zorgen voor een aantrekkingskracht gedurende het volledige jaar.  De invulling van het gebied gebeurt met een grote aandacht voor de leesbaarheid van het geheel, voor een verzorgde inrichting van de open ruimte en voor een aantrekkelijke architectuur van de nieuwe gebouwen.  Het volledige terrein wordt geëxploiteerd als een toeristisch geheel. Alle verblijven en activiteiten vallen onder het beheer van het Klein Strand. Hieruit vloeit volgende visie voort: De aanpak van het projectgebied vormt een eerste stap in de richting van de uitbouw van het Klein Strand tot een kwalitatief verblijfsrecreatiepark. De functies die momenteel aanwezig zijn in het projectgebied zullen op termijn verdwijnen en vervangen worden door de nieuwe invulling. Het gaat om de volgende functies:  170 verblijven (waaronder stacaravans, houten chalets en trekkersplaatsen);  De Zaaier (tea-room, feestzaal, indoorsport, tennisterreinen); Deze functies zullen vervangen worden door het volgende programma:  max. 250 vakantielogies;  een hotel van max. 80 kamers;  een multifunctioneel gebouw voor indoorrecreatie (congresfunctie, indoorsport, wellness, …). Buiten het huidige plangebied zullen volgende functies op termijn verdwijnen of vervangen worden :  receptie 1 en aanpalende functies (Chinees restaurant, supermarkt, sanitair);  de parking (ca. 150 parkeerplaatsen).


Pagina 36

Door deze ingreep zal de diversiteit van het soort verblijven toenemen en worden voorzieningen opgenomen die een werking gedurende het volledige jaar moeten garanderen. Vanuit ruimtelijk oogpunt is een versterking van het aanbod op het Klein Strand een goede optie. Er wordt een vermindering van het dagtoerisme vooropgesteld van ca. 1.500 naar 500 bezoekers per dag. Tenslotte blijft de nadruk liggen op het toegankelijke karakter voor een gewoon publiek. Het Klein Strand is geen luxueuze elitaire verblijfsrecreatiezone. Het is een laagdrempelige omgeving verschillende recreanten. Het aanbod aan events (van manifestaties tot wekelijkse hobbyclubbijeenkomsten) fors is, sinds de overname van het domein door de huidige eigenaar, afgebouwd. De eigenaar wil immers op termijn strictu senso focussen op het verblijfstoerisme en in tweede lijn MICE (dwz (teambuilding)activiteiten op en rond de waterplas). Volgende dynamiek – die in bijzonder een zware repercussie had op het domein “mobiliteit” omwille van de creatie van piekmomenten – zal dan ook op termijn uitdoven : waterskishow autostunt-show stops autobussen

huwelijksfeesten avond- en week-endmarkten activiteiten verenigingen

500 à 1.000 pers. dagelijks in de zomer 500 à 1.000 pers. wekelijks in de zomer 900 pers. dagelijks – vnl. in de zomer lunches verkoopshows dansavond … 200 pers. 30 maal per jaar 1.000 à 5.000 pers. per in de zomer markt 1.120 leden gem. 1 maal per week boldersclub : 120 leden schietlapclub : 150 leden biljartclub : 50 leden tennisclub : 200 leden visclub : 500 leden taptafelclub : 100 leden

Het Klein Strand vervult op heden reeds een belangrijke rol in het toeristisch-recreatief aanbod in West- Vlaanderen. Ook al wordt het Klein Strand in het provinciaal ruimtelijk structuurplan niet geselecteerd als een bovenlokale voorziening, toch reikt de invloedssfeer van het Klein Strand duidelijk verder dan Jabbeke en de omliggende regio. Dit is ook duidelijk uit de kaart met het logiesaanbod in West-Vlaanderen. Hieruit blijkt dat Jabbeke - na de kust en Brugge - de gemeente is met de grootste logiescapaciteit in West-Vlaanderen. Het Klein Strand sluit direct aan bij het centrum van Jabbeke, dat geselecteerd is als structuurondersteunend hoofddorp. Het recreatiedomein bevindt zich tussen de kern van Jabbeke en de autosnelweg E40. De vooropgestelde ontwikkeling gebeurt volledig binnen het eigen domein en heeft geen enkele weerslag op de natuurlijke en agrarische structuur van het buitengebied. De impact van de autosnelweg en van de tankstations is hier doorslaggevend. De nieuwe ingrepen kunnen zelfs bijdragen tot een verbeterde omgevingskwaliteit voor het Klein Strand. Het Klein Strand is uitstekend bereikbaar via de verkeerswisselaar met de E40. De verkeerskundige invloed van wijzigingen in het recreatief aanbod op de omgeving zijn uiterst beperkt. In het geval de bestaande open afrit via de N367 vervolledigd wordt tot een volwaardige verkeerswisselaar kan een groot deel van het verkeer via de zone voor lokale bedrijvigheid verlopen. De verhoging van de dynamiek door de toename van het aantal verblijven op het Klein Strand wordt grotendeels tenietgedaan door de toeristisch-recreatieve herpositionering Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Recreatiezone – gedeeltelijke herziening’

Pagina 37

van het recreatiedomein. Hierdoor zullen verschillende activiteiten en evenementen, die nu nog op regelmatige basis georganiseerd worden, op termijn komen te vervallen. 1.7.1

Ruimtelijke Concepten3

een verbeterde en eenduidige ontsluiting Voor het Klein Strand wordt een verbeterde ontsluiting voorgesteld richting E40, zodat de ontsluiting doorheen de kern van Jabbeke kan beperkt worden. Deze ontsluiting loopt via het sportpark en het bedrijventerrein. Dit betekent dat er op de E40 een volwaardige verkeerswisselaar moet voorzien worden met aansluiting op de Gistelsteenweg (N367).

een sterkere buffering tov. de autosnelweg De kwaliteit van de verblijfsrecreatie op het Klein Strand vereist een betere buffering tov. de E40. Het lawaai en de drukte van de E40 moet beter op de achtergrond gehouden worden. Deze buffering kan gebeuren door middel van een geluidsmuur of een aarden wal. De bijzondere plaatsing van gebouwen kan hiertoe bijdragen. Ten opzichte van de autosnelweg wordt een absolute vrije bouwstrook gehandhaafd van 10m.

een duidelijk onderscheid tussen de zones voor verblijven en de grootschalige recreatie (wellness, indoor) Voor de inrichting van het projectgebied wordt gestreefd naar een onderscheid tussen de zone voor verblijfsrecreatie en de zone voor grootschalige recreatie. Deze laatste wordt voorzien langsheen de autosnelweg, waar de grootste hinder voor lawaai aanwezig is. Deze zone kan dan ook fungeren als overgang naar de verblijfsrecreatiezone.

3

Masterplan Klein strand - deelzone Varsenareweg - Discussienota 23 september 2009 - BURO II


Pagina 38

1.7.2

Voorstel masterplan

Het voorgestelde masterplan omvat de volgende elementen:  een nieuwe toegang vanaf de Varsenareweg, met een receptie (eventueel uit te breiden met cafetaria) en een parking;  een zone voor ca. 250 vakantielogies met een open ruimtelijke beleving;  een zone voor nieuwe intensieve recreatieve activiteiten langsheen de autosnelweg (hotel 80 kamers, • indoorsport, wellness, congresfaciliteiten, ...)  een groenzonebuffer tussen de E40 en de vijver


Pagina 39

1.8

Decretale bepalingen

1.8.1

Opgave van strijdige bepalingen

De voorschriften en de bestemmingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan ‘Recreatiezone – gedeeltelijke herziening’ vervangen de voorschriften en de bestemming van het gewestplan voor de zones die binnen het plangebied van het RUP vallen. Het betreft volgende bestemmingen van het koninklijk besluit van 28.12.1972 betreffende inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen : ART. 16. 5. De recreatiegebieden:

5.2. De gebieden voor dag- en verblijfsrecreatie zijn bestemd voor de recreatieve en toeristische accomodatie alsmede de verblijfsaccomodatie met inbegrip van de kampeerterreinen, de gegroepeerde chalets, de kampeerverblijfparken en de weekendsverblijfparken.

Bij het van kracht worden van het ruimtelijk uitvoeringsplan worden de voorschriften en bestemmingen van het gewestplan opgeheven en vervangen door de voorschriften en bestemmingen bepaald in het ruimtelijk uitvoeringsplan.

1.8.2

Lijst met op te heffen voorschriften

Na het van kracht worden van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden volgende voorschriften in het plangebied opgeheven :  Bestemmingen van het gewestplan Brugge – Oostkust (KB 7 april 1977) zijnde gebieden voor verblijfsrecreatie, code 0402.  Bestemmingen van BPA Recreatiezone (MB 7 januari 1992) zijnde een deel van het weekendverblijfpark, zone 1 zijnde een deel van de woondoeleinden, zone 4  Bestemmingen van BPA Recreatiezone - herziening (MB 28 juli 2008) zijnde een deel van de openbare weg type woonstraat met verkeersfunctie, zone 5

1.8.3

Ruimtebalans Bestemming RUP

recreatiegebied overdruk hotel- en gemeenschappelijke voorzieningen

Bestemming gewestplan Recreatiegebied 4ha 39a 87ca 2ha 26a 46ca

Het totale plangebied heeft een oppervlakte van ca 4ha 39a 87ca.


Pagina 40

1.8.4

Register van de percelen waarop bestemmingswijzigingen worden doorgevoerd.

1.8.4.1

Planschadevergoeding

Het plan bevat geen percelen die vallen onder Art. 2.6.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening 1.8.4.2

Planbatenheffing

Het plan bevat geen percelen die vallen onder Art. 2.6.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening 1.8.4.3

Bestemmingswijzigingscompensatie

Het plan bevat geen percelen die vallen onder Boek 6, titel 2 van het decreet betreffende het gronden pandenbeleid 1.8.4.4

Compensatie ingevolge beschermingsvoorschriften

Het plan bevat geen percelen die vallen onder Boek 6, titel 3 van het decreet betreffende het gronden pandenbeleid 1.8.5

Resultaat onderzoek tot m.e.r.

Op 16 juni 2011 werd door de dienst MER beslist dat het plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-MER niet nodig is. Deze beslissing kan u in bijlage aantreffen.


Pagina 41

1.9

Planproces

1.9.1

Voorontwerp

-

-

Goedkeuring schepencollege: 1 augustus 2011 Adviserende instanties: o Agentschap Ruimtelijke Ordening – Afd. RWO - West-Vlaanderen o Provincie West-Vlaanderen - Deputatie o GECORO o Provincie West-Vlaanderen - Dienst Waterlopen o Agentschap Infrastructuur - Afd. Wegenbeleid en Beheer – commissie van de nevenbedrijven o Agentschap Infrastructuur – Afd. Wegen en Verkeer West-Vlaanderen o Toerisme Vlaanderen o Nieuwe Polder van Blankenberge Plenaire vergadering: 28 september 2011 Voorlopige vaststelling: 7 november 2011


Pagina 42

Recreatiezone gedeeltelijke herziening

Recommend Documents