Realitní statistiky: pravda, růžové sny nebo lež?
Ceny nemovitostí v analýzách ČNB Michal Hlaváček Česká národní banka 7. říjen 2010, Praha
Názory vyjádřené v této prezentaci nejsou oficiální pozicí ČNB a nutně se s ní nepřekrývají
OUTLINE 1. Motivace: Proč ČNB zajímají ceny nemovitostí? 2. Komplikace interpretace indexů cen nemovitostí 3. Z jakých dat ČNB vychází při svých analýzách? 4. Co s těmito daty děláme? (vyhodnocování udržitelnosti cen nemovitostí) 5. Závěr+ Užití v zátěžových testech ČNB
2
3 1. Proč ČNB zajímají ceny nemovitostí? • •
Makroekonomický pohled- role cen nemovitostí a hypotečních úvěrů v probíhající finanční krizi (bubliny na trzích nemovitostí) Pohled finanční stability- Růst úvěrů domácnostem na bydlení a úvěrů „developerům“endogenní vazba s vysokým růstem cen nemovitostí a s rekordní bytovou výstavbou? Růst úvěrů: firmy podnikající v oblasti nemovitostí versus nefinanční podniky (meziročně v %)
Úvěry na bydlení domácnostem (meziroční růst v % a úroková sazba v %) 6,0
60 50
5,5
40 30 20
5,0
10 0 4,5
-10 -20 -30 01/03
4,0 01/04
01/05
01/06
01/07
01/08
Nové úvěry Všechny úvěry Úroková sazba (pravá osa)
Pramen: ČNB
01/09
01/10
70 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 -70 01/02
35 30 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 01/03
01/04
01/05
01/06
01/07
01/08
01/09
01/10
Nefinanční podniky
"Developeři"
Ceny bytů
Podíl úvěrů "developerům" (PO)
Pramen: ČNB
3
2. Komplikace analýzy cen nemovitostí • Standardní problémy: heterogenita trhu (velikost bytu lokace, stupeň opotřebení…), nižší kvalita dat • Tranzitivní problémy: konvergenční charakter české ekonomiky (catching-up), rozvoj hypotečního trhu, zvyšování kvality bytového fondu, distorční efekty vyplývající z regulace nájemného/ cenové efekty deregulace nájemného • Statistické problémy: vzájemná endogenita, krátké časové řady, strukturální zlomy… 4
3. S jakými zdroji dat ČNB pracuje? • Zahraniční údaje- databáze BIS, Case- Shiller, Nation Wide, národní centrální banky a statistické úřady… • První „rychlý“ pohled na ceny nemovitostí • Diskutabilní srovnatelnost dat Ceny nemovitostí v mezinárodním srovnání Rozvinuté země (absolutní index, 1.Q 2006=100)
Ceny nemovitostí v mezinárodním srovnání Země střední a východní Evropy (absolutní index, 1.Q 2006=100)
200
200
150
150
100
100
50
50 I/03 III I/04 III I/05 III I/06 III I/07 III I/08 III I/09 III I/10 CZ UK FR IE USA ES AT GER
Pramen: BIS, ČSÚ, Case-Shiller (US), Nation Wide (UK)
I/03
III CZ
I/04
III HU
I/05
III SK
I/06
III PL
I/07
III LT
I/08
III
I/09
LV
III BG
5 Pramen: BIS, ČSÚ, národní centrální banky a statistické úřady
3. S jakými zdroji dat ČNB pracuje? • Údaje cen nemovitostí za ČR- základní dva typy dat • Ceny převodů: ČSÚ od 1998, časové zpoždění publikace • Nabídkové ceny: ČSÚ, IRI, Dolanský (Realit), King Sturge a jiné
• Ceny zaznamenávají podobný vývoj, vybočují ceny převodů ČSÚ a IRI • Ceny převodů reagují s předstihem Property prices in the rest of the CR (y-o-y indices)
Property prices in Prague (y-o-y indices)
150
150
140
140
130
130
120
120
110
110
100
100
90
90 80 2003
2004
2005
2006
2007
CZSO transfer p.
CZSO supply p.
Dolanský supply p.
King Sturge
2008
2009
IRI supply prices
80 2004
2005
2006
2008
2009
CZSO supply prices
Dolanský supply prices
IRI supply prices
Source: CZSO, IRI, Realit, King Sturge Source: CZSO, IRI, Realit, King Sturge
2007
CZSO transfer prices
6
3. S jakými zdroji dat ČNB pracuje? • Údaje o komerčních nemovitostech- spolupráce s King Sturge • Údaje o developerech- databáze ČVÚT (postup prodejů rezidenčních developerských projektů v Praze) • Vlastní data ČNB• především údaje z bankovních statistik- výše úvěrů, jejich měnová struktura, struktura dle splatnosti, typu úvěru, výše úrokových sazeb… • Údaje z Centrálního registru úvěrů (individuální data za podniky)
7
3. S jakými zdroji dat ČNB pracuje? Problémy s datovými zdroji: • Ceny převodů vs. Nabídkové ceny: daňová optimalizace vs. nerealistické inzeráty, cykličnost marží • Ne vždy zcela jasná metodologie výpočtu (hedonické indexy, „standardní byt“ dle IRI, běžné průměry) • Délka časových řad • Veřejná data? • Úplnost regionálního pokrytí • Dostupnost různých typů nemovitostí (byty, pozemky, RD) • Použité vs. Nové nemovitosti • Dostupnost konzistentních údajů o tržním nájemném (Price- to-rent ratio)
8
4. Vyhodnocování udržitelnosti cen nemovitostí Celá řada různých přístupů 4.1 Mezinárodní srovnávání 4.2 Jednoduché indikátory udržitelnosti cen nemovitostí 4.3 Statistické filtry 4.4 Ekonometrická analýza
9
4. Vyhodnocování udržitelnosti cen nemovitostí Faktory ovlivňující ceny nemovitostí •
Nabídkové faktory (závisející na ziskovosti stavebnictví; nabídka v krátkém období neelastická): • Saturace bytových potřeb a její dynamika (počty existujících a nově dokončených bytů); (-) • Nákladové faktory (ceny pozemků; ceny stavebních prací); (+)
•
Poptávkové faktory: • Disponibilní důchod domácností (mzdy) (+) • Míra nezaměstnanosti (-) • Míra participace, počty volných pracovních míst (+) • Demografické faktory: Rozvodovost (+), sňatečnost (+), přirozený přírůstek populace a přírůstek migrací (+) • Rozvoj finačního trhu (úvěry na bydlení) (+) • Úrokové sazby (-) • Nájmy (+) 10
4.4 Ekonometrická analýza • Analýza pomocí statistických filtrů (Hodrick- Prescottův filtr)- end point bias • Analýza časových řad- kvartální data 1998–2009, pro ČR celkem a pro Prahu • Analýza panelových dat- roční data za jednotlivé regiony Mezery cen bytů v ČR- odchylky skutečných cen od odhadu 2 (v tis. Kč na m ; kladné hodnoty nadhodnocení, záporné podhodnocení)
2
Rovnovážené odhady cen bytů (tis Kč za m ) 20
2,5
1,5
15 0,5
-0,5
10 -1,5
5 1998
-2,5
2000
2002
Skutečné ceny
Pramen: ČSÚ, výpočet ČNB
2004
2006
Odhad časové řady
2008 HP trend
I/98 IV
III
II
I/01 IV
Gap časové řady
III
II
I/04 IV
HP filter gap
III
II
I/07 IV
11 Pramen: ČSÚ, výpočet ČNB (WP 12/2009)
III
Gap panelová reg.
II/0
Ekonometrická analýza- výsledky • Významné determinanty cen nemovitostí • Demografické faktory: potvrzení pozitivního vlivu populačního růstu a částečně rovněž migrace a rozvodovosti • Nabídkové faktory: smíšené výsledky- významné pouze ceny pozemků • Poptávkové faktory: signifikantní vliv růstu mezd, nezaměstnanosti a nájemného. • Překvapivě nevýznamná vazba na úvěry na bydlení 12
Ceny nemovitostí v zátěžových testech ČNB Nepříznivé makroekonomické scénáře (externí šoky, domácí makroekonomický vývoj) Tržní rizika (úroky, FX)
Modely kreditního rizika (přírůstek NPL)
Model růstu úvěrů
Bankovní sektor
(vývoj objemu úvěrů)
(jednotlivé instituce)
Model růstu nemovitostí a Loss Given Default Mezibankovní nákaza
13
Odhad parametru Loss Given Default
Ceny nemovitostí závisí na zátěžových scénářích- vazba především na růst mezd, nezaměstnanost a demografické charakteristiky Modely LGD vazba na ceny nemovitostí, HDP a nezaměstnanost
Scénáře vývoje cen nemovitostí (absolutní index, 2007Q4=100)
Property price index and LGD for house purchase loans (loss of confidence scenario, FSR 2009/2010) (2007 Q4 = 100; LGD in %)
115 110
120
60
110
50
100
40
90
30
85
80
20
80
70
10
105 100 95 90
75 I/08 II
III
IV I/09 II
Základní scénář
Pramen: ČSÚ, výpočet ČNB
III
IV I/10 II Návrat recese
III
IV I/11 II Ztráta důvěry
III
IV I/12
60 03/08
09/08
03/09
09/09
03/10
Property price index
Source: CNB, CZSO, CNB calculation
09/10
03/11
09/11
0 03/12
LGD (right-hand scale)
Thank you for your attention! www.cnb.cz Michal Hlaváček Czech National Bank
[email protected]
Literatura a backup slides ČNB (2005-2010): Zprávy o finanční stabilitě, kapitola 3.2 http://www.cnb.cz/cs/financni_stabilita/zpravy_fs/FS_2009-2010/index.html
Hlaváček, Komárek (2009): Housing Price Bubbles and their Determinants in the Czech Republic and its Regions, CNB WP 12/2009 http://www.cnb.cz/cs/vyzkum/vyzkum_publikace/cnb_wp/2009/cnbwp_2009_12.html
Égert, Mihaljek (2008) – Determinants of house prices in Central and Eastern Europe, CNB WP No. 1/2008 http://www.cnb.cz/cs/vyzkum/vyzkum_publikace/cnb_wp/2008/cnbwp_2008_01.html
Ekonometrická analýza časových řad- výsledky •
Period of: 1998 Q1 – 2009 Q2, 46 Q observations, differences, real variables
Variable Apartment prices a Building plots prices a Construction output price index a Completed apartments a,c No. of apartments per 1,000 inhabitants Marriages c Divorces Natural population growth c Net migration Unemployment rate Economic activity Vacancies/labour force a,c Average monthly wage Rent per month a Loans a 1Y Pribor Ratio of FDI to GDP Adjusted R2 Durbin-Watson statistic
CZ - Estimate A Coefficient Std. dev. b 0.481* -0.576 0.000 0.000 0.963 0.120 0.665 0.100* 0.004 -0.0055 0.101** *** 1.215 0.459** 0.048 0.003 0.000 0.54 1.78
0.240 0.504 0.000 0.001 0.968 0.496 0.528 0.057 0.006 0.006 0.049 0.424 0.195 0.061 0.003 0.001
CZ - Estimate B Coefficient Std. dev. b 0.764 0.000 0.001 0.650 0.107 0.703** 0.068 0.001 -0.007 0.132** * 1.239 0.006 0.003 0.001 0.19 1.22
0.492 0.000 0.001 1.228 0.575 0.335 0.095 0.006 0.005 0.050 0.641 0.080 0.005 0.0010
Prague - Estimate B Coefficient Std. dev. b 0.263 0.000 0.001 1.249 0.147 0.599* 0.011 -0.0385* -0.0087* -0.016 0.398 0.099 0.000 0.001 0.07 1.23
0.685 0.000 0.001 0.886 0.661 0.320 0.019 0.021 0.005 0.042 1.393 0.209 0.006 0.0009 17
Analýza panelových datcelkové výsledky Variable
Apartment prices
CZ - Estimate A OLS PR
Apartment prices a Building plot prices b b Apartment construction prices Completed apartments No. of apartments per 1,000 inhabitants Marriages Divorces
x 0,633 0,016 -1,158 -0.148*** -0,504 50.739**
Natural population growth Net migration
38.941*** 70.323*** 3,902 6,983
Unemployment rate
-1.407*** -1,005
Economic activity rate of population Vacancies/labour force Average monthly wage b Rent per month Loans b 1Y Pribor
b
0.938*** 1.223* 0,007 0,402 -0,031 3,006 82.321**
CZ - Estimate B OLS PR
x x 0,012 -16,161 -0.297*** 1,178 76.245***
0.776*** x
CZ excl. Prague - Estimate B OLS PR
75,974
x x 0,014 -11,456 -0.295*** -3,932 68.843**
0.859*** x 0,019 5,813 -0,411 -49,907 71,099
16,269 9.540*
56.733** 15.395**
34.292** 9,479
78.167*** 9,995
-2.155*** 0,880
-2.675*** -0,512
-4.406*** 1,220
-2.487*** -0,636
-4.106*** 1,342
11.958** 3,985 1.807*** 2.001*** 102.285*** 95.205*** 0.048* -0,011 1,515 1,958
13.444* 2.756*** x 0.071** 2,066
7,303 3.017*** x 0,013 1,311
8,127 2.499*** x 0,095 2,693
2,086 3.179*** x 0,044 1,899
0,001
-0,598 -0,155 -66,890
18
Jednoduché indikátory udržitelnosti cen nemovitostí: Výnosnost nájemného Výnosy z nájemného (průměry za období v %; porovnání s výnosy desetiletého vládního dluhopisu a sazeb úvěrů na bydlení) 13 11 9 7
• Výnos z nájemného je inverzní hodnotou indikátoru price-to-rent • Do roku 2009 pokles výnosů (do 2006 v souladu s poklesem úroků, po 2006 navzdory)
5 3 2000
2002 2004 2006 Praha Ostrava Výnos 10Y Ústí nad Labem
Pramen: IRI, ČNB
II/07
IV
II/08 IV II/09 IV Brno Liberec Úrok úvěry na bydlení
• …vliv na rizikovost případných spekulativních nákupů nemovitostí 19
Jednoduché indikátory udržitelnosti cen nemovitostí: Price-to-Income Ukazatel price/income 2 (podíl ceny bytu 68 m a mzdy za poslední 4 čtvrtletí)
• 2007/08 zhoršování indikátoru price-to-income
11
(nad úrovně roku 2003)
9
• Většinou v regionech s nižšími cenami i nižší price-to-income • Praha nejrizikovější region
7 5 3 1 I/00
IV
III
ČR Ústí n.L.
II
I/03
IV
III
II
I/06
Praha Hradec Králové
IV
III
II
I/09
IV
Brno Ostrava
Pramen: ČSÚ, výpočet ČNB Pozn.: Data za 2009 předběžné údaje
20
