Realisatie van kleinschalige woonvoorzieningen KMVG Praktijksessie 29 november 2012 Door: ir. ing. L. Janssen MRE, directeur/bestuurder
de Woningstichting in Wageningen
Programma 1) Positionering woningcorporaties 2) Gerealiseerde projecten 3) Samenwerkingsvormen 4) Gouden regels
Positionering woningcorporaties na 1995
Verschillen en overeenkomsten
• • • • • • • • • • • • •
Terreinen Regio Jaaromzet (milj.) Eigen verm. (milj.) Eigen vermogen WOZ Eigen verm. Bed. W Vreemd vermogen Solvabiliteit (%) Band met overheid Markt Perceptie ink. Perceptie uitg. Vastgoedlasten
de Woningstichting Wonen Wageningen 32 (48 FTE’s) 37 850 150 110 25 los krimp leegstand: schade beïnvloedbaar 90% begroting
Zorginstelling Wonen, zorg en welzijn Ede, Wageningen 50 (900 FTE’s) 8 nb nb 10 23 vast groei risico nihil alleen expl. beïnvloedb. 10% begroting
Cijfers: 2008
Stelling
Corporaties hebben 15 jaar de tijd gehad om het vastgoedvak te leren en het is hun core business. Van “de zorg “ wordt eigenlijk binnen 1 á 2 jaar ook dit niveau verwacht
2) Gerealiseerde projecten • Een kleinschalige woonzorg De Melkweg
• •
•
• •
•
voorziening voor 14 ouderen met een psychogeriatrische zorgvraag. 24 uur per dag begeleiding en aanvullende zorg door Vilente. Iedere bewoner heeft de beschikking over een eenpersoonskamer en vormt samen met 4 of 5 andere bewoners een woongroep. De Melkweg ligt midden in een woonwijk en heeft een ruime binnentuin. Opgeleverd 2002. Netto huurprijs eenpersoonskamer (10x) € 395,10 p/mnd en (4x) € 425,30 p/mnd Totaal 14 units gezamenlijke woonkamers en een kantoor (netto huurprijs € 101,94 p/mnd)
2) Gerealiseerde projecten Hospice (Verbouwing De Melkweg) • •
•
• •
•
Melkweg 1 (circa 290 m2). Het voormalige logiesgebouw van De Melkweg is aangepast voor de nieuwe huurder Stichting Hospice Wageningen – Renkum. Het doel van de Hospice is om gastbewoners in de laatste fase van hun leven warme en liefdevolle zorg te bieden in een huiselijke omgeving. Opgeleverd 2010. 4 units met gezamenlijke huiskamer en kantoren. Netto huurprijs € 2.375,56 p/mnd.
2) Gerealiseerde projecten Reinwaterkelder •
•
• • •
De Reinwaterkelder was voorheen een betonnen bunker van zo’n 1.000 m3 die diende als een reservoir dat werd gebruikt om tijdens piekbelasting de toevoer van drinkwater te garanderen. Om de huurder Musicalvereniging Sempre Sereno te voorzien in een opslagruimte voor hun decor- en kledingstukken en als werkplaats heeft de Woningstichting in 2010 de Reinwaterkelder verbouwd. Het pand is voorzien van een grote deur, stromend water, keukenblokje, toilet en stroom. Opgeleverd 2010. Netto huurprijs € 263,99 p/mnd.
2) Gerealiseerde projecten Crocusstraat •
•
• • •
•
Woonzorgvoorziening voor verstandelijk gehandicapten (jong) volwassenen. Twee huur groepswoningen van zes eenheden en een dagbestedingsruimte. In samenwerking met Zideris. Opgeleverd 2006. Huurprijs groepswoningen circa € 2.150,- p/mnd. per woning. Huurprijs dagbesteding € 3.561,85 p/mnd.
2) Gerealiseerde projecten Droomhuis (Niemeijerstaat 35-37) •
• •
Het Droomhuis staat midden in het centrum van Wageningen. Aangepast aan de mogelijkheden en beperkingen van de bewoners. Omgeven door alle zorg en aandacht, die zij nodig hebben. Waar ouders, broertjes, zusjes en vrienden ook welkom zijn en altijd nauw betrokken worden. Met een plek voor zichzelf maar ook met veel gemeenschappelijke ruimtes. Opgeleverd 2007. Betreft 6 onzelfstandige eenheden in het hoofdgebouw (netto huurprijs ca. € 480 p/mnd.), 3 zelfstandige eenheden (netto huurprijs ca. € 513 p/mnd.) en 1 gezinswoning t.b.v. het zorggezin (netto huurprijs ca. € 551 p/mnd.).
2) Gerealiseerde projecten Zeemanstraat
• • • •
14 levensloopbestendige koopappartementen. De woningen hebben automatische voorzieningen (Domotica) die het de bewoner gemakkelijk maken om zelfstandig te blijven wonen. Koopprijs vanaf € 185.000 v.o.n. tot € 232.500 v.o.n. Opgeleverd 2007.
2) Gerealiseerde projecten Wijkcentrum Ons Huis (verbouwing) •
• • •
Huurders Ons Huis: stichting Solidez, de Nederlands Gereformeerde Kerk en Koepel Kinderopvang. Opgeleverd 2011. 1.395 m2 BVO. Huurprijs totaal ca. € 6.969,- p/mnd.
2) Gerealiseerde projecten Lunchroom (Buurtse Bocht) • •
• •
•
Verbouwing van een gedeelte van de begane grond naar een Lunchroom; De lunchroom is een uitbreiding van de dagactiviteiten van ’s Heeren Loo de Vallei. De cliënten van de dagbesteding hebben allemaal een horecacursus gevolgd. Zo zijn ze goed voorbereid op hun werk in de lunchroom, die geopend is voor iedereen. Opgeleverd september 2011. 1.064 m2 oppervlakte verdeeld over verschillende kantoren en dagbestedingsactiviteiten. Huurders: ‘s Heeren Loo (huurprijs € 8.703 p/mnd.), RIBW (huurprijs € 2.386 p/mnd.), Mai Mi Bath (huurprijs € 279 p/mnd.) en N V Vriendendienst (huurprijs € 444 p/mnd.).
3) Samenwerken • Hoe samenwerking • Waarom samenwerken • Overeenkomst(en) • Financiële posities
Samenwerkingsvormen •
Personele unie (De Woonmensen, De Krijten) • Fusie (Espria) • Inrichting rondom het vastgoed: −‘Helpende handjes’ −‘Samen’ −‘Scheiding wonen en zorg’
Samenwerkingsvormen: ‘Helpende handjes’ Zorginstelling: zorg en welzijn
100% Wonen
0% Woningcorporatie: projectmanagement en vastgoedbeheer
Samenwerkingsvormen: ‘Samen’
Zorginstelling: zorg en welzijn
50% Wonen
50% Woningcorporatie: projectman., vastgoedbeheer, kapitaalinbreng (50%), samen besturen
Samenwerkingsvormen: ‘Scheiding wonen en zorg’
Zorginstelling: zorg en welzijn
0% Wonen
100% Woningcorporatie: projectman., vastgoedbeheer, kapitaalinbreng (100%), alleen besturen
4) Gouden regels (1) Alternatieve aanwendbaarheid 1. Verpleegd Wonen geschikt voor andere doelgroepen (eigenlijk niet nodig!) • • • •
Groepswoningen voor jongeren / jongerenhotel Studentenhuisvesting Groepswonen voor verstandelijk gehandicapten Groepswonen RIBW
2. Door omkeerbaar bouwen
circa 7 meter
4) Gouden regels (2)
Verpleegd Wonen
Verzorgd Wonen
Omkeerbaar bouwen Onbezorgd Wonen
4) Gouden regels (3) 3. Zekerheid huurovereenkomst • Periode (20 jaar) • Individueel contract versus all-in contract • Demarcatielijst
4. Verbouw/aanpassingen bestaand vastgoed • Kloosters etc. (alles voor 1950): onmogelijk i.v.m. eisen bouwbesluit • Kantoren etc.: onmogelijk i.v.m. eisen bouwbesluit • Woningen na 1980; misschien
4) Gouden regels (4) 5. Vergeet maatwerk • PvE’s en alternatieve aanwendbaarheid vaak in strijd met elkaar • Nieuwbouw bijvoorbeeld twee eengezinswoningen en op papier licht wijzigen: meeste kans
Actualiteit • Als verhuurders heffingen doorgaan in huidige vorm: • Stoppen praktisch alle nieuwbouw investeringen van woningcorporaties. • Worden woningcorporaties beheerders. • Maatschappelijk vastgoed: jammer maar helaas • Leefbaarheid idem. • Wonen en zorg idem • Verkoop huurwoningen om de boel te redden?? • Middensegment nog verder in de problemen • Bouwsector Nederland onherstelbare schade; duurt 20 jaar om te herstellen
Vragen?
