RAPPORTAGE VAN HET ONDERZOEK NAAR DE BEZWAREN EN BEZWAARAFHANDELING BIJ NIET-WONINGEN

RAPPORTAGE VAN HET ONDERZOEK NAAR DE BEZWAREN EN BEZWAARAFHANDELING BIJ NIET-WONINGEN Datum onderzoek:

Vanaf augustus 2012

Datum rapport:

15 februari 2013

Samenvatting Het doel van het thematische onderzoek naar de bezwaren en bezwaarafhandeling bij niet-woningen is om inzicht te krijgen in de achtergrond van de bezwaren en bezwaarafhandeling bij niet-woningen. Het onderzoek kan het startpunt zijn om mogelijke verbeteringen te initiëren in het WOZ-proces van niet-woningen met betrekking tot de bezwaren en de bezwaarafhandeling bij niet-woningen. Informatie is verzameld aan de hand van de halfjaarlijkse inventarisatie die de Waarderingskamer doet, een voor dit onderzoek opgestelde vragenlijst en een bezoek aan een selectie van gemeenten. De informatie is geanalyseerd en zo feitelijk mogelijk in deze rapportage verwerkt. De uitkomsten en bevindingen van dit onderzoek geven geen directe aanleiding om de focus van het toezicht op de WOZ-werkzaamheden voor niet-woningen aan te passen.

1

ONDERZOEK NAAR DE BEZWAREN EN BEZWAARAFHANDELING BIJ NIET-WONINGEN

15 FEBRUARI 2013

Inhoudsopgave Samenvatting ..................................................................................................................1 1. Inleiding ...................................................................................................................... 3 2. Doelstellingen ............................................................................................................. 5 3. Vraagstelling ............................................................................................................... 5 4. Onderzoeksontwerp .................................................................................................... 6 5. Selectie gemeenten ..................................................................................................... 6 6. Verbanden ................................................................................................................... 7 7. Aantallen uitgesplitst naar categorie niet-woning ...................................................... 9 8. De invloed van gemachtigden .................................................................................. 11 9. Meest voorkomende type bezwaar naar type niet-woning ....................................... 11 10. Meest voorkomende grieven bij de niet-woning waardebezwaren ........................12 11. Meest voorkomende aanpassingen bij waardeverminderingen na bezwaar ........... 13 12. Afhandeling bezwaren niet-woningen ....................................................................15 13. Bezoek vijf gemeenten ........................................................................................... 16 14. Conclusies en aanbevelingen .................................................................................. 18

2


1.

15 FEBRUARI 2013

Inleiding De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In het kader van het reguliere toezicht dat de Waarderingskamer uitvoert bij gemeenten, richt zij zich in toenemende mate op de waardering van niet-woningen. Tijdens inspecties die de Waarderingskamer bij gemeenten uitvoert, wordt bijvoorbeeld aandacht besteed aan het juiste gebruik van de aangereikte producten en hulpmiddelen, zoals de landelijke taxatiewijzers voor courante, incourante en agrarische objecten en TIOX, het systeem met webservices ter ondersteuning van de toepassing van genoemde taxatiewijzers. Voor uitvoering van dit onderzoek bestond er geen systematisch inzicht in hoe gemeenten omgaan met bezwaren en de bezwaarafhandeling bij niet-woningen. Het percentage bezwaren en het honoreren van bezwaren heeft wel invloed op de risicoanalyse die ten grondslag ligt aan de toezichtactiviteiten van de Waarderingskamer. Wanneer een gemeente bij meer dan 5% van de niet-woningen een bezwaar tegen de waarde naar waardepeildatum 1 januari 2011 gehonoreerd heeft1, selecteren wij die gemeente voor een nader onderzoek naar de kwaliteit van de nieuwe WOZ-taxaties naar waardepeildatum 1 januari 2012 (zie tabel 1). De cijfers in tabel 1 en met name de stijging bij een aantal kengetallen was aanleiding voor dit onderzoek. Met name de volgende kengetallen hebben daarbij een rol gespeeld: 1. het aantal bezwaren tegen niet-woningen; 2. het aantal gehonoreerde niet-woning bezwaren; 3. het aantal niet-woning objecten dat na een bezwaar in waarde is verminderd; 4. de totale waardevermindering als gevolg van de bezwaarafhandeling.

1

Het secretariaat van de Waarderingskamer stuurt elk jaar in april en oktober een vragenlijst op naar gemeenten. Aan de hand van de ingevulde vragenlijsten kan het secretariaat verschillende kengetallen afleiden, waaronder het percentage van de niet-woningen waarbij een bezwaar is gehonoreerd. Zie ook tabel 1 voor andere kengetallen. 3


Belastingjaar Aantal bezwaren tegen niet‐woning objecten Percentage bezwaren niet‐woningen van totaal aantal niet‐woningen

2009

2010

15 FEBRUARI 2013

2011

2011 t.o.v. 2010

68117

66055

72191

8,0%

7,8%

8,1%

70

63

74

41722

33273

36923

+ 11%

Aantal bezwaren niet‐woningen gehonoreerd

30718

34583

+ 13%

Percentage bezwaren niet‐woningen gehonoreerd van totaal aantal niet‐ woningen

3,8%

4,2%

Aantal gemeenten met meer dan 5 % gehonoreerde bezwaren niet‐woningen

70

74

Aantal gemeenten waar meer dan 60% van de bezwaren niet‐woningen zijn gehonoreerd

98

122

+ 24%

Aantal niet‐woning objecten in waarde verminderd na bezwaar

17.835

22.041

+ 24%

Percentage niet‐woningen in waarde verminderd na bezwaar

2,2%

2,7%

Aantal gemeenten met meer dan 5 % niet‐ woningen in waarde verminderd na bezwaar

27

26

Totale opgegeven (290 opgaven) waardevermindering van niet‐woningen na bezwaar

Totale opgegeven waardevermindering van niet‐woningen na bezwaar geëxtrapoleerd naar 369 opgaven

Waardedaling niet‐woningen ten opzichte van waarde voor waardevermindering na bezwaar

Aantal gemeenten met meer dan 10 % bezwaren niet‐woningen Aantal bezwaren bij gemeenten met meer dan 10 % bezwaren niet‐woningen

+ 9%

€ 5,3 miljard € 6,8 miljard

‐17,7%

Tabel 1 – bezwaren en bezwaarafhandeling niet-woningen gekwantificeerd voor belastingjaren 2009, 2010 en 2011. Gegevens afkomstig uit de halfjaarlijkse vragenlijsten die de Waarderingskamer naar gemeenten en samenwerkingsverbanden stuurt.

4


15 FEBRUARI 2013

In dit onderzoek zijn verder de kengetallen over de bezwaren en bezwaarafhandeling bij de WOZ-beschikkingen voor kalenderjaar 2011 (waardepeildatum 1 januari 2010) als referentie genomen. 2.

Doelstellingen Het doel van het thematische onderzoek is om inzicht te krijgen in de achtergrond van de bezwaren en in de bezwaarafhandeling bij niet-woningen. Het onderzoek kan het startpunt zijn om mogelijke verbeteringen te initiëren in de WOZwerkzaamheden voor niet-woningen onder andere bij de bezwaarafhandeling.

3.

Vraagstelling Hoofdvraag Is er naar aanleiding van kwantitatief en kwalitatief onderzoek naar de bezwaren en bezwaarafhandeling bij niet-woningen reden om de aanpak van het toezicht met betrekking tot niet-woningen aan te passen? Deelvragen 1. Is er een verband tussen het aantal niet-woningen en het percentage bezwaren nietwoningen en het percentage (van het totaal aantal niet-woningen) gehonoreerde bezwaren bij gemeenten? 2. Is er een verband tussen het aantal niet-woningen per categorie en het percentage bezwaren niet-woningen per categorie en het percentage (van het totaal aantal nietwoningen) gehonoreerde bezwaren per categorie bij gemeenten? 3. Hoeveel bezwaren, gehonoreerde bezwaren, waardevermindering na bezwaar en beroepsprocedures zijn er per categorie niet-woning en wat is het waardebelang bij gemeenten? 4. Wat zijn de meest voorkomende redenen dat er bezwaar wordt gemaakt uitgesplitst naar type niet-woning? 5. Wat is de invloed van gemachtigden op het percentage gehonoreerde bezwaren bij niet-woningen? 6. Waartegen is bezwaar gemaakt bij niet-woningen uitgesplitst naar type niet-woning? 7. Wat is er aangepast bij taxaties bij honoreringen waarbij de waarde is verminderd, uitgesplitst naar type niet-woning? 8. Hoe zijn de gehonoreerde bezwaren bij niet-woningen, waarbij de waarde is verminderd, afgehandeld? 9. Hoe zijn de niet gehonoreerde bezwaren afgehandeld? 10. Wat is de reden dat er bij het waardebezwaar is geschikt? 11. Zijn de WOZ-taxaties aannemelijk na de honorering van een waardebezwaar?

5


4.

15 FEBRUARI 2013

Onderzoeksontwerp De opzet van het onderzoek bestaat uit de volgende vier stappen: 1. De april- en in mindere mate de oktoberinventarisaties zijn gebruikt om een landelijk beeld te krijgen van de bezwaren bij niet-woningen en de afhandeling daarvan. De nadruk ligt op kwantitatieve gegevens, waarbij enkele vragen met betrekking tot kwalitatieve gegevens zijn gebruikt. Het bereik van de inventarisatie is alle gemeenten in Nederland. Kengetallen uit de landelijke inventarisaties zijn aanleiding geweest dit onderzoek op te starten. Deelvraag 1 kan beantwoord worden aan de hand van kwantitatieve gegevens uit de landelijke april- en oktoberinventarisaties. 2. Drie gemeenten zijn bezocht om aan de hand van open interviews te inventariseren welke informatie gemeenten beschikbaar hebben met betrekking tot bezwaren en bezwaarafhandeling bij niet-woningen. De inventarisatie is gebruikt om de onderzoeksopzet op af te stemmen en heeft als input gediend voor een vragenlijst (zie stap 3). 3. Naar circa 50 geselecteerde gemeenten is een vragenlijst verzonden. In de vragenlijst is de nadruk gelegd op het krijgen van een algemeen beeld van het omgaan met bezwaren en de bezwaarafhandeling bij niet-woningen, waarbij zowel vragen van kwantitatieve als van kwalitatieve aard aan de orde zijn gekomen. Deelvragen 2 en 3 kunnen beantwoord worden aan de hand van kwantitatieve gegevens voortkomend uit de ingevulde vragenlijsten. Deelvragen 5 tot en met 10 kunnen beantwoord worden aan de hand van kwalitatieve gegevens voortkomend uit de ingevulde vragenlijsten. 4. Een beperkt aantal, circa vijf, geselecteerde gemeenten zijn voor het onderzoek bezocht. Bij deze bezoeken lag de nadruk op diepgaand onderzoek ter plekke, waarbij met name kwalitatieve aspecten aan de orde zijn gekomen. In deze gesprekken zijn de bevindingen uit de vragenlijsten verder besproken en getoetst.

5.

Selectie gemeenten De selectie van de in stap 3 te bevragen en stap 4 te bezoeken gemeenten is gebeurd aan de hand van de april- en oktoberinventarisaties van belastingjaren 2009 tot en met 2011. De selectiecriteria zijn: 1. Een relatief hoog percentage niet-woning objecten met een gehonoreerd bezwaar ten opzichte van het totaal aantal niet-woning objecten in een gemeente; 2. Een relatief hoog percentage na bezwaar in waarde verminderde niet-woning objecten ten opzichte van het totaal aantal niet-woning objecten in een gemeente; 3. Een relatief laag percentage niet-woning objecten onder bezwaar ten opzichte van het totaal aantal niet-woning objecten in een gemeente;

6


15 FEBRUARI 2013

4. Een relatief hoog waardebelang bij de niet-woning objecten in waarde verminderd na een bezwaar; 5. Een relatief hoog waardebelang bij de niet-woning objecten oorspronkelijk beschikte waarde, voordat deze in waarde is verminderd na een bezwaar. Er is in de selectie een spreiding in gemeentegrootte aangehouden door een ongeveer gelijke verdeling kleine, middelgrote en grote gemeenten te selecteren. Gemeenten zijn voor maximaal één stap van het onderzoek geselecteerd. Dit in verband met de beperking van de werkbelasting van gemeenten en een zo groot mogelijke landelijke spreiding van geselecteerde gemeenten. Daarnaast zijn voor stap 2 drie gemeenten willekeurig gekozen, die niet zijn geselecteerd aan de hand van de selectiecriteria. 6.

Verbanden Aan de hand van de april- en oktobervragenlijst en de specifiek voor dit onderzoek opstelde vragenlijst is onderzocht wat het verband is tussen de aantallen niet-woningen binnen een gemeente of samenwerkingsverband en het percentage niet-woning objecten met een bezwaar en het percentage niet-woning objecten met een gehonoreerd bezwaar. Er blijkt geen significant verband te zijn tussen het aantal niet-woningen en het percentage bezwaren niet-woningen en het percentage (van het totaal aantal nietwoningen) gehonoreerde bezwaren bij gemeenten. De correlatie tussen het aantal nietwoningen en het percentage bezwaren en gehonoreerde bezwaren niet-woningen is uiterst gering. Zie als voorbeeld ook figuur 2. Er blijkt ook geen significant verband te zijn tussen het aantal niet-woningen per categorie en het percentage bezwaren niet-woningen per categorie en het percentage (van het totaal aantal niet-woningen) gehonoreerde bezwaren per categorie bij gemeenten. Zie als voorbeeld ook figuur 3.

7


15 FEBRUARI 2013

Figuur 2 – Voorbeeld van regressieanalyse percentage bezwaren niet-woningen gehonoreerd ten opzichte van totaal aantal niet-woningen in een gemeente of binnen een samenwerkingsverband. Er blijkt geen significant verband te zijn.

Figuur 3 – Voorbeeld van regressieanalyse percentage bezwaren kantoren gehonoreerd ten opzichte van totaal aantal kantoren in een gemeente of binnen een samenwerkingsverband. Er blijkt geen significant verband te zijn.

8


7.

15 FEBRUARI 2013

Aantallen uitgesplitst naar categorie niet-woning Per categorie niet-woning is aan de hand van de voor dit onderzoek opgesteld vragenlijst het aantal bezwaren en honoreringen van bezwaren opgevraagd bij 64 gemeenten en samenwerkingsverbanden. In deze 64 gemeenten staat circa een derde van het totaal aantal niet-woningen in Nederland.

Getaxeerde niet‐woning objecten naar wpd 2010

Agrarische objecten

Winkels

Horeca

Kantoor

Bedrijfs‐ ruimte

Incourant commercieel

Ander incourant

12.935

59.494

14.819

48.961

77.940

14.148

38.992

Bouwkavels

Totaal

5.701

272.990

Aantal te taxeren

Aantal

Bezwaar

Aantal

994

7.546

1.498

7.324

7.999

757

2.238

548

28.904

Percentage

7,7%

12,7%

10,1%

15,0%

10,3%

5,4%

5,7%

9,6%

10,6%

Gem. perc.

8,1%

13,0%

9,2%

16,1%

10,1%

8,1%

9,3%

11,0%

10,6%

Gehonoreerd

520

3.273

753

4.243

4.740

474

1.224

295

15.522

Aantal Perc. van bezwaren

52,3%

43,4%

50,3%

57,9%

59,3%

62,6%

54,7%

53,8%

53,7%

Percentage

4,0%

5,5%

5,1%

8,7%

6,1%

3,4%

3,1%

5,2%

5,7%

Gem. perc.

4,0%

5,0%

4,6%

9,1%

5,7%

6,7%

5,4%

5,8%

5,8%

396

2.054

415

2.562

2.991

259

485

200

9.362

Verminderd in waarde Aantal Perc. van bezwaren

39,8%

27,2%

27,7%

35,0%

37,4%

34,2%

21,7%

36,5%

32,4%

Percentage

3,1%

3,5%

2,8%

5,2%

3,8%

1,8%

1,2%

3,5%

3,4%

Gem. perc.

3,1%

3,6%

3,1%

6,1%

4,2%

4,8%

1,8%

2,7%

3,7%

Opgegeven waarde onder bezwaar

Euro

Opgegeven waarde voor vermindering

Euro

251.222.000 2.026.354.000 378.216.000 4.940.300.500 3.227.638.400 1.699.917.500 4.869.432.000 340.087.500 17.733.167.900

Opgegeven waarde na Euro vermindering

204.929.000 1.771.458.500 325.002.500 4.171.304.462 2.639.530.817 1.468.267.170 2.967.113.647 264.279.500 13.811.885.596

Waardevermindering

Euro

46.293.000 254.895.500 53.213.500 768.996.038 588.107.583 231.650.330 1.902.318.353 75.808.000 3.921.282.304

Percentage

521.384.000 6.586.679.500 1.187.132.000 14.976.817.000 7.171.766.900 4.629.432.605 7.213.556.279 632.138.000 42.918.906.284

Aantal bezwaren uitgemond in beroepsprocedure Opgegeven waarde beroepsprocedures

Aantal

18,4%

12,6%

14,1%

15,6%

18,2%

13,6%

39,1%

22,3%

22,1%

31

128

19

101

126

48

39

8

500

Euro

21.332.000 119.264.000 44.340.000 127.751.500 79.500.500 242.850.000 319.421.000 23.184.000 977.643.000

Tabel 4 – De voor dit onderzoek verzamelde data voor getaxeerde niet-woning objecten naar waardepeildatum 2010 weergegeven in een overzicht. 9


15 FEBRUARI 2013

Bezwaren Er is een significant verschil in percentage bezwaren en honoreringen van bezwaren tussen de categorieën niet-woning. Het grootste verschil is tussen incourant commerciële niet-woning objecten en kantoren. De courante niet-woningen (winkels, horeca, kantoren en bedrijfsruimte) hebben bezwarenpercentages boven 10% van het totaal aantal objecten. Bij 10,6% van de niet-woning objecten is een bezwaar ingediend. De opgegeven2 waarde van niet-woning objecten onder bezwaar is bijna € 43 miljard. Dat is circa 10% van de totale waarde van niet-woning objecten in Nederland. Het grootste waardebelang van niet-woning objecten onder bezwaar zit bij de categorie kantoren (bijna € 15 miljard). Honoreringen Het aantal honoreringen bij niet-woning objecten onder bezwaar is 5,7% van het totaal aantal niet-woningen. Dit is 0,7% boven de nu door de Waarderingskamer gehanteerde normatiek.3 Bij kantoren en in mindere mate bedrijfsruimten is het percentage gehonoreerde bezwaren het hoogst met respectievelijk 8,7% en 6,1% van het totaal aantal objecten in een categorie. Verminderd in waarde Niet elke honorering van een bezwaar, betekent een waardevermindering. Er kan bijvoorbeeld ook sprake zijn van een vernietiging van een WOZ-beschikking. Het aantal niet-woning object dat in waarde is verminderd na een bezwaar is 3,4% van het totaal aantal niet-woningen. Bij kantoren is dit percentage het hoogst: 5,2%. Bij ‘andere incourante objecten’ is dit percentage het laagst: 1,2%. De totale opgegeven waardevermindering na een bezwaar is bijna € 4 miljard, oftewel 22,1% ten opzichte van de waarde voor vermindering. Andere incourante objecten laten absoluut en relatief de grootste waardedaling zien: € 1,9 miljard, oftewel 39,1%. Beroepsprocedures Van het totaal aantal bezwaren voor niet-woning beschikkingen naar waardepeildatum 1 januari 2010 is tot nu toe bijna 2% uitgemond in een beroepsprocedure. Dit komt neer op 500 niet-woningen objecten. Het gaat om een totaal waardebelang van bijna € 1 miljard.

2

Niet alle bevraagde gemeenten of samenwerkingsverbanden konden een waardebelang van bezwaren, honoreringen en/of beroepsprocedures opgeven. 3 Tussen de 5% en 7% gehonoreerde niet-woning bezwaren bij gemeenten of samenwerkingsverbanden ziet de Waarderingskamer als aandachtspunt. Boven de 7% gehonoreerde niet-woning bezwaren ziet de Waarderingskamer als verbeterpunt. 10


8.

15 FEBRUARI 2013

De invloed van gemachtigde De invloed van de gemachtigde bij de niet-woning objecten onder bezwaar is onderzocht bij de bevraagde gemeenten en samenwerkingsverbanden. Onder gemachtigden vallen naast de accountancy- en advieskantoren ook de no-cure-no-pay-bedrijven. Van de bijna 29.000 bezwaren is 17% door een gemachtigde ingediend. Bezwaren van gemachtigden zijn minder vaak gehonoreerd dan het gemiddelde percentage gehonoreerd voor nietwoning objecten bij de bevraagde gemeenten en samenwerkingsverbanden, namelijk 42% ten opzichte van bijna 54%.

Invloed gemachtigden bij bezwaren niet‐woning objecten naar wpd 2010 Totaal aantal ingediende bezwaren bij niet‐woning objecten Bezwaar ingediend door gemachtigde Bezwaar ingediend door gemachtigde gehonoreerd

Aantal

Percentage van totaal

28.904

100%

4.793

17%

2.006

42%

Tabel 5 – Invloed van gemachtigden bij niet-woning objecten onder bezwaar.

9.

Meest voorkomende type bezwaar naar type niet-woning Bij de in dit onderzoek betrokken gemeenten en samenwerkingsverbanden is met de specifiek voor dit onderzoek opstelde vragenlijst nagevraagd wat de top twee is van meest voorkomend type bezwaar bij niet-woning objecten. Voor dit onderzoek is een onderscheid gemaakt in drie type bezwaren, te weten: waardebezwaren, tenaamstellingbezwaren en afbakeningsbezwaren. Agrarische objecten 1 Waardebezwaar 2 Afbakeningsbezwaar 3 Tenaamstellingbezwaar

Score 69% 17% 14%

Tabel 6 – Type bezwaar bij agrarische objecten. De score is afgeleid uit een opgegeven top twee.

Courante niet‐woningen 1 Waardebezwaar 2 Tenaamstellingbezwaar 3 Afbakeningsbezwaar

Score 65% 22% 13%

Tabel 7 – Type bezwaar bij courante niet-woning objecten. De score is afgeleid uit een opgegeven top twee.

11


15 FEBRUARI 2013

Incourante niet‐woningen Score 1 Waardebezwaar 65% 2 Afbakeningsbezwaar 18% 3 Tenaamstellingbezwaar 17% Tabel 8 – Type bezwaar bij incourante niet-woning objecten. De score is afgeleid uit een opgegeven top twee.

Voor alle type niet-woning is het waardebezwaar het meest voorkomende bezwaar. Voor courante niet-woning objecten is het tenaamstellingbezwaar meer voorkomend dan het afbakeningsbezwaar. 10. Meest voorkomende grieven bij de niet-woning waardebezwaren Bij de in dit onderzoek betrokken gemeenten en samenwerkingsverbanden is met de specifiek voor dit onderzoek opstelde vragenlijst nagevraagd wat de top drie is van meest voorkomende grieven bij de waardebezwaren. Het gaat met name om grieven die betrekking hebben op de taxatieuitgangspunten waar de getaxeerde waarde op gebaseerd is. Algemene grieven, bijvoorbeeld betrekking hebbend op de huidige economische situatie, vallen onder grieven tegen de WOZ-waarde zonder verdere specificatie. Agrarische objecten 1 WOZ‐waarde (geen specificatie) 2 Primaire objectkenmerken 3 Prijs per eenheid 4 Secundaire objectkenmerken 5 Cultuurgrond(vrijstelling) 6 Grondwaarde 7 Gebruikt archetype

Score 40% 14% 13% 12% 11% 9% 1%

Tabel 9 – Grieven waardebezwaren bij agrarische objecten. De score is afgeleid uit een opgegeven top drie.

Bij agrarische objecten is in bezwaren relatief vaak geen verbijzonderde grief genoemd. Courante niet‐woningen 1 Huurwaarde 2 WOZ‐waarde (geen specificatie) 3 Kapitalisatiefactor 4 Primaire objectkenmerken 5 Leegstandsrisico 6 Secundaire objectkenmerken 7 Onderhoud/beheer/vaste lasten 8 Risico‐opslag

Score 36% 31% 9% 8% 7% 5% 3% 0%

Tabel 10 – Grieven waardebezwaren bij courante niet-woning objecten. De score is afgeleid uit een opgegeven top drie.

12


15 FEBRUARI 2013

Bij courante niet-woningen is in bezwaren relatief vaak de huurwaarde als meest voorkomende grief genoemd. Incourante niet‐woningen 1 WOZ‐waarde (geen specificatie) 2 Functionele afschrijving 3 Primaire objectkenmerken 4 Waarderingsuitzondering 5 Secundaire objectkenmerken 6 (Ongecorr.) vervangingswaarde 7 Grondwaarde 8 (Resterende) levensduur 9 Restwaarde 10 Technische afschrijving

Score 41% 20% 17% 5% 5% 4% 2% 2% 2% 1%

Tabel 11 – Grieven waardebezwaren bij incourante niet-woning objecten. De score is afgeleid uit een opgegeven top drie.

11. Meest voorkomende aanpassingen bij waardeverminderingen na bezwaar Bij de in dit onderzoek betrokken gemeenten en samenwerkingsverbanden is met de specifiek voor dit onderzoek opstelde vragenlijst nagevraagd wat de top drie is van meest voorkomende aanpassing bij waardeverminderingen na bezwaar van de drie type nietwoning objecten. Agrarische objecten 1 Prijs per eenheid 2 Primaire objectkenmerken 3 Grondwaarde 4 Secundaire objectkenmerken 5 Cultuurgrond(vrijstelling) 6 Afbakening 7 Gebruikt archetype

Score 33% 17% 15% 15% 11% 7% 1%

Tabel 12 – Aanpassingen bij waardevermindering na bezwaar bij agrarische objecten. De score is afgeleid uit een opgegeven top drie.

Bij agrarische objecten is de prijs per eenheid relatief vaak als meest voorkomende aanpassing genoemd. Het kan gezien worden als een kritische noot over de kengetallen van de taxatiewijzer agrarische gebouwen, waar de gemeenten blijkbaar vaak met belanghebbende in mee moeten gaan.

13


Courante niet‐woningen 1 Huurwaarde 2 Primaire objectkenmerken 3 Secundaire objectkenmerken 4 Leegstandsrisico 5 Kapitalisatiefactor 6 Afbakening 7 Onderhoud/beheer/vaste lasten 8 Risico‐opslag

15 FEBRUARI 2013

Score 45% 11% 10% 9% 9% 8% 5% 2%

Tabel 13 – Aanpassingen bij waardevermindering na bezwaar bij courante niet-woning objecten. De score is afgeleid uit een opgegeven top drie.

Bij courante niet-woningen is de huurwaarde relatief vaak als meest voorkomende aanpassing genoemd bij een waardevermindering na bezwaar.

Incourante niet‐woningen 1 Functionele afschrijving 2 Primaire objectkenmerken 3 Afbakening 4 (Ongecorr.) vervangingswaarde 5 Secundaire objectkenmerken 6 Restwaarde 7 Waarderingsuitzondering 8 Grondwaarde 9 Technische afschrijving 10 (Resterende) levensduur

Score 35% 20% 15% 10% 6% 4% 4% 3% 1% 0%

Tabel 14 – Aanpassingen bij waardevermindering na bezwaar bij incourante niet-woning objecten. De score is afgeleid uit een opgegeven top drie.

Bij incourante niet-woningen is de functionele afschrijving relatief vaak als meest voorkomende aanpassing genoemd. De functionele afschrijving is als grief niet het meest genoemd als grief. Toch is de functionele afschrijving relatief het meest genoemd als reden voor aanpassing. De taxatiewijzers geven slechts globale richtlijnen voor het bepalen van de functionele afschrijving. Er zit een groter ‘taxatie-element’ in dan bij bijvoorbeeld de restwaarde of ongecorrigeerde vervangingswaarde, die objectief zijn bepaald voor de verscheidene archetypen en vastgelegd in de taxatiewijzers. Het ontbreken van een objectieve bepaling en vastlegging zou een oorzaak kunnen zijn van het feit dat gemeenten relatief vaak de functionele afschrijving aanpassen om de waarde te verminderen na een bezwaar.

14


15 FEBRUARI 2013

12. Afhandeling bezwaren niet-woningen Bij de in dit onderzoek betrokken gemeenten en samenwerkingsverbanden is met de specifiek voor dit onderzoek opstelde vragenlijst nagevraagd hoe de na bezwaar in waarde verminderde niet-woning objecten afgehandeld zijn. Een administratieve afhandeling houdt een afhandeling in waarbij slechts een formele schriftelijke reactie is gegeven. Er is ook gevraag met welk contact, naast de uiteindelijke schriftelijke afhandeling, de na bezwaar niet-administratief overeengekomen waardeverminderingen bij niet-woning objecten afgehandeld zijn.

Afhandeling bezwaren niet‐ woning objecten met een waardevermindering als gevolg naar wpd 2010 Afhandeling van na bezwaar in waarde verminderde niet‐woning objecten

Bezichtiging (inpandige opname) Bezichtiging (opname vanaf de straat/buiten) Bezichtiging (elektronisch met bv. Streetview) Telefonisch Per e‐mail Hoorzitting Louter schriftelijk Anders Vaststellingsovereenkomst met een compromis over de waarde Vaststellingsovereenkomst met een compromis over de taxatieuitgangspunten

Aantal

Percentage

Administratief

3.062

55%

Niet‐ administratief

2.485

45%

711

17%

457

11%

1.213

29%

619 301 267 633 4

15% 7% 6% 15% 0%

71

61%

46

39%

Tabel 14 – Afhandeling bezwaren niet-woning objecten met een waardevermindering als gevolg.

Het grootste deel van de bezwaren bij niet-woningen met een waardevermindering als gevolg zijn volledig administratief afgehandeld. Van de niet-administratieve

15


15 FEBRUARI 2013

afhandelingen is volgens gemeenten en samenwerkingsverbanden het meest gebruik gemaakt van een digitale ‘bezichtiging’.

Afhandeling niet gehonoreerde bezwaren niet‐ woning objecten naar wpd 2010 Administratief Bezichtiging (inpandige opname) Bezichtiging (opname vanaf de straat/buiten) Bezichtiging (elektronisch met bv. Streetview) Telefonisch Per e‐mail Hoorzitting Louter schriftelijk Anders

Aantal 3.261 856 587 3.137 1.836 521 1.023 1.165 1

Percentage 26% 7% 5% 25% 15% 4% 8% 9% 0%

Tabel 16 – Afhandeling niet gehonoreerde bezwaren niet-woning objecten.

Ook van de niet gehonoreerde bezwaren bij niet-woning is het grootste deel alleen administratief afgehandeld. 13. Bezoek vijf gemeenten Vijf gemeenten zijn voor het onderzoek bezocht. Bij deze bezoeken lag de nadruk op onderzoek ter plekke, waarbij met name kwalitatieve aspecten aan de orde zijn gekomen. In deze gesprekken zijn de bevindingen uit de vragenlijsten verder besproken en getoetst. Totaal zijn circa 25, gemiddeld vijf per gemeente, bezwaarprocedures bekeken. Uit de bezoeken is gebleken dat de diversiteit aan soorten objecten onder bezwaar groot is. Er is aangegeven dat met name bij grote objecten, en dat kan uiteenlopen van stadions tot concerthallen, en van grote winkels op A-locaties tot de grote kantoorgebouwen op Alocaties, bezwaren voorkomen. Ook is aangegeven dat bij bezwaren voor dergelijke objecten relatief vaak gemachtigden betrokken zijn. Gemachtigden hebben “relatief vaak een goed verhaal”, zoals één gemeente aangeeft. Door de bezochte gemeenten is ook aangegeven dat bezwaren verband houdend met de afbakening vaak voorkomen, met name bij bedrijfsverzamelgebouwen. Door twee bezochte gemeenten is aangegeven dat een ‘afbakeningsbezwaar’ als ‘waardebezwaar’ in het systeem wordt geboekt. Een gemeente geeft aan de het helpt “om jaarlijks de huurdersoverzichten op te vragen” om zo ‘afbakeningsbezwaren’ te voorkomen.

16


15 FEBRUARI 2013

Meerdere gemeenten geven aan dat de woondelenvrijstelling bij verzorgingshuizen voor veel belanghebbenden aanleiding is geweest om bezwaar in te dienen. Door wisselende jurisprudentie is het voor gemeenten soms lastig om eenduidig hierover een standpunt in te nemen. Een herziening van een deel van het niet-woning bestand, bijvoorbeeld een opwaardering van een gehele winkelstraat in verband met de populariteit van de winkelstraat, met een stijging van de waarde tot gevolg leidt ook tot bezwaren. Beroepsprocedures betreffen meer dan eens principiële zaken, bijvoorbeeld met betrekking tot de werktuigenvrijstelling bij industriële objecten. Een gemeente geeft aan dat na indiening van beroepsschrift “ze er vaak wel uitkomen, voordat de zaak moet voorkomen”. Een beroep kan volgens een gemeente voortvloeien uit de ‘verstoorde’ relatie met de belanghebbende. Een gemeente geeft aan dat “ondanks een goede onderbouwing er vaak gemiddeld wordt door de rechter”. Dit zou volgens de betreffende gemeente komen door het feit dat voor rechters het taxeren van niet-woningen “te ingewikkeld” is. Alle bezochte gemeenten geven aan dat het relatief vaak voorkomt dat een bezwaar weinig onderbouwd is4. De onderbouwing bestaat dan uit een gevoel dat voorkomt uit berichtgeving in de media (“alle kantoren staan toch leeg en zijn niks meer waard” of “het gaat economisch slecht”). Gemachtigden blijken vaak standaard tekstblokken te hebben, die bij meerdere bezwaren gebruikt zijn. Een gemeente geeft aan dat de kapitalisatiefactor “moeilijk is te onderbouwen voor zowel gemeente als belanghebbende” en dat zij “denken in bandbreedten en het een schatting blijft” en “zij niet de wijsheid in pacht denken te hebben”. Een verlaging van de kapitalisatiefactor blijkt bij de betreffende gemeente vaak voor te komen. Een gemeente met relatief minder niet-woningen heeft voor één militair complex (waarde meer dan € 300 miljoen) te maken met een bezwaar. De vijf bezochte gemeenten geven aan dat er voor objecten vanaf een niet nader gedefinieerde omvang relatief veel bezwaren binnenkomen en dat van die bezwaren er veel pro-forma zijn. Pro-forma bezwaren komen relatief vaak van gemachtigden, aldus de bezochte gemeenten. Omdat pro-forma bezwaren volgens een gemeente “vaak niet veel omhelzen” is de benadering gekozen om bezwaarmaker snel schriftelijk te benaderen en uit te nodigen voor een hoorzitting. Zo is snel meer duidelijk over de aard van het bezwaar en kan er sneller en tegen minder kosten tot een oplossing gekomen worden. Sommige grote concerns nemen geen gemachtigde in de hand maar doen niet-woning bezwaren zelf. Het gaat dan bijvoorbeeld om beleggers in ‘A-locatie winkels’. Incentives worden regelmatig pas in de bezwaarfase kenbaar gemaakt. Dit heeft volgens een gemeente te maken met “het niet graag willen delen van dergelijke informatie”. 4

Zie ook hoofdstuk 10: WOZ-waarde (geen specificatie). 17


15 FEBRUARI 2013

Een toename in de leegstand in een gebied, bijvoorbeeld bij kantoren, zorgt volgens twee gemeenten voor een toename van het aantal bezwaren. “Het goed kunnen uitleggen van de waarderingsficties en het uitleggen van hoe omgegaan wordt met leegstand is dan van essentieel belang”, aldus een gemeente. Reden schikken en aannemelijkheid honorering Het is waargenomen bij de bezochte gemeenten dat bezwaarprocedures bij niet-woning objecten veel correspondentie en ‘grote dossiers’ kunnen omvatten. Aan de hand van de bezoeken is de indruk ontstaan dat de bezochte gemeenten zorgvuldigheid betrachten bij het afhandelen van een niet-woning bezwaar. Dit heeft ook te maken met het relatief grote waardebelang per niet-woning object onder bezwaar. Een militair complex van € 300 miljoen heeft voor de gemeente immers een groot fiscaal belang. De redenen van schikken lopen uiteen van het verdisconteren van een voor de gemeente nog niet bekende incentive tot het ruimer interpreteren van de werktuigenvrijstelling. Het is met name van belang dat de afhandelaar zorgvuldig te werk gaat en de kennis en ervaring in huis heeft om de complexiteit van de niet-woning bezwaren aan te kunnen. 14. Conclusies en aanbevelingen Dit onderzoek bevestigt het beeld dat er bij niet-woningen sprake is van een groot aantal bezwaarprocedures die veel tijd vergen. Het grote aantal honoreringen hangt samen met het feit dat vaak pas in de bezwaarfase de gemeente de juiste, benodigde informatie verkrijgt. De bevindingen van dit onderzoek geven geen directe aanleiding om de focus van het toezicht op de WOZ-werkzaamheden voor niet-woningen aan te passen. Het is belangrijk dat waar mogelijk al voor het verzenden van de beschikkingen, de gemeente de juiste informatie betrekt in de taxatie. 1. Er wordt op dit moment bij het selecteren van gemeenten voor onderzoek naar de kwaliteit van taxaties al gelet op de het aantal niet-woningen, met name in verband met het fiscale belang; 2. Bij de beoordeling van de kwaliteit van de taxaties naar waardepeildatum 1 januari 2012 is al extra aandacht geschonken aan de kantorenmarkt en het feit dat in deze markt sprake is van veel leegstand. Bij de waardepeildatum 1 januari 2013 zal ook meer aandacht uit moeten gaan naar winkelobjecten door de verslechterende markt voor winkelruimten; 3. In het toezicht wordt aandacht gegeven aan de communicatie bij bezwaarafhandelingen en het adequaat en ook meer "informeel" afhandelen van de bezwaren. Bijvoorbeeld het telefonische contact helpt bij het ‘afvangen’ van algemene bezwaren gebaseerd op gevoel voortkomend uit berichtgeving in de media;

18


15 FEBRUARI 2013

4. De meest voorkomende aanpassingen in niet-woning taxaties hebben op het moment al de aandacht van de Waarderingskamer. Te weten: a. objectkenmerken in zijn algemeenheid, dus ook bij niet-woningen; b. de marktanalyse bij zowel agrarische als incourante objecten, waarbij kritisch naar alle marktcijfers in de eigen gemeente gekeken moet worden; c. de huurwaarde bij courante niet-woningen, een veel voorkomende aanpassing bij waardeverminderingen volgens gemeenten, heeft al jaren de aandacht van de Waarderingskamer tijdens haar inspecties; d. de functionele afschrijving bij incourante niet-woningen, een veel voorkomende aanpassing bij waardeverminderingen volgens gemeenten, heeft nu twee jaar de aandacht van de Waarderingskamer tijdens haar inspecties. 5. Er lijkt geen sprake te zijn van het (systematisch) honoreren van niet-woning bezwaren tot een "te lage taxatie". Aanbevelingen Het is te overwegen om bij de op risico's gebaseerde selectie van gemeenten een uitsplitsing te maken naar categorie niet-woning. Deze verbijzondering geeft meer inzicht en de mogelijkheid gerichter toezicht te houden op niet-woningen. Om de informatie verkregen met de halfjaarlijkse inventarisaties te optimaliseren, en onderzoeksmogelijkheden met deze informatie te verruimen, is het aan te raden de categorieën niet-woningen te definiëren en in te delen naar soort-objectcodes.

19

RAPPORTAGE VAN HET ONDERZOEK NAAR DE BEZWAREN EN BEZWAARAFHANDELING BIJ NIET-WONINGEN

Recommend Documents