Rapport. Bouwtechnisch onderzoek Wielewaal te Rotterdam

Rapport Bouwtechnisch onderzoek Wielewaal te Rotterdam Versie concept

Door: Peter van der Landen

Rapport Bouwtechnisch onderzoek Wielewaal Datum: oktober 2009

Inhoudsopgave 1.

Onderzoek

4

1.1

Exterieur

5

1.2

Interieur

10

1.3

Installatie

11

1.4

Energie-index

12

1.5

Onderhoudstatus

13

2.

Meerjarenonderhoudsplan

14

3.

Conclusie aanbeveling

15

Bijlage A, blokken Bijlage B, fundering Bijlage C, daken

BOAG BV . Rapport Bouwtechnisch onderzoek Wielewaal Datum: oktober 2009

2 - 18

Inleiding De wijk Wielewaal is een knusse wijk in het zuiden van Rotterdam. In deze wijk staan zo’ n 540 woningen die net na de tweede wereldoorlog zijn gebouwd. De wijk bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden drie- tot zeskamerwoningen uitgevoerd in één bouwlaag. Van de ongeveer 540 woningen zijn 80 tot 100 woningen particulier bezit. De overige woningen zijn in eigendom van Woningcorporatie Woonstad te Rotterdam. Voor deze wijk is niet al te lang geleden een visie voor herstructurering opgesteld door de gemeente Rotterdam en Woningcorporatie Woonstad. Eén van de redenen van de herstructurering is dat de technische staat van de woningen beneden de hedendaagse standaard zou liggen. Bij de bewonerscommissie is bekend geworden dat deze visie een complete sloop en nieuwbouw behelsd van de woningen. Met dit laatste is de bewonerscommissie niet tevreden. De huidige bewoners bewonen de woningen over het algemeen naar volle tevredenheid en hebben weinig tot geen klachten. De wijk wordt als zeer prettig ervaren en de sociale cohesie is erg groot. Bij de bewonerscommissie bestaat de indruk dat de rigoureuze herstructurering van de wijk Wielewaal is gebaseerd op enkele slecht onderhouden woningen en op een goede steekproef va het totaal aantal woningen. De opdracht van de bewonerscommissie aan BOAG is een onafhankelijk onderzoek naar de bouwtechnische kwaliteit van de woningen. Uit het bouwtechnisch onderzoek moet blijken wat de huidige bouwtechnische staat van de woningen is. Hierbij gaat het voornamelijk om de staat van gevels, daken en fundering (niet onderheid). Uit het onderzoek moet tevens blijken welke gebreken zijn ontstaan als gevolg van uitgesteld onderhoud en of niet vakkundig

uitgevoerd

onderhoud.

Het

resultaat

van

het

onderzoek

moet

de

bewonerscommissie richting kunnen geven in de discussies met de Woningcorporatie Woonstad over de toekomst van de wijk Wielewaal.


3 - 18

1. Onderzoek Aanpak Het

bouwtechnisch

onderzoek

is

steekproefsgewijs

uitgevoerd.

In

overleg

met

de

bewonerscommissie en Woningcorporatie Woonstad is bepaald hoe de steekproef zou moeten zijn en welke type woningen in het onderzoek opgenomen moesten worden. De bewoners van de betrokken woningen zijn vervolgens aangeschreven en verzocht om medewerking bij het onderzoek. Een deel van de aangeschreven bewoners heeft hierop een positieve reactie gegeven, uit 132 aanschrijvingen zijn 77 aanmeldingen binnen gekomen. De uiteindelijke steekproef bestond uit een goede mix van woningen in eigendom van Woonstad en particulier bezit, woningtypes en ligging in de wijk. Uitvoering De opnames van het interieur van de woningen van de respondenten inclusief de volledige opname van het exterieur van de woonblokken waarin deze woningen zich bevinden zijn uitgevoerd in de laatste weken van oktober. In totaal zijn 90 blokken (287 woningen) beoordeeld op hun technische staat. Van circa 15 % van deze woningen is het interieur beoordeeld. Per woningtype is de energie-index berekend. Bijlage A In bijlage is op de wijkplattegrond aangegeven welke blokken geïnspecteerd zijn. Deze zijn genummerd van 1 tot en met 88 en reserveblokken 106 en 107. De overige grijs gekleurde blokken zijn niet specifiek geïnspecteerd, maar wel voor de gehele beeldvorming van de wijk meegenomen.


4 - 18

1.1 Exterieur Fundering In 29 van de 90 blokken is scheefstand van een deel van de woningen waargenomen. Dit is een gevolg van gehele en of gedeeltelijke verzakking van de funderingsconstructie. Geconstateerde gebreken aan de bovenbouw zijn als volgt:  Blokken zijn in het geheel voorover of achterover gekanteld.  Blokken zijn geknikt ter plaatse van de kopwoningen ter hoogte/ plaatse van de bouwmuren. Wisselend is (zijn) de tussenwoning(en) of de eindwoning(en) verzakt. Er is geen definitie bepaald voor de leefbaarheid en of verhuurbaarheid van de verzakte woningen. Een lichte scheefstand -populair gezegd- leidt niet tot verlies van woongenot. Circa 50% van de scheefstaande woonblokken vertonen een lichte scheefstand. De overige 50% is dit stadium voorbij. Ter verduidelijking: de woningen aan de verkeerde kant van de streep moeten worden aangepakt. Herstel van de fundering is praktisch gezien niet haalbaar, vervangende nieuwbouw blijkt de enige optie. Het percentage woningen met een ernstige verzakking bedraagt circa 17%. Het verzakken van de fundering is waarschijnlijk niet gestabiliseerd, er zijn geen meetgegevens vanuit het verleden beschikbaar gesteld. Daarom zal op de middellange termijn wederom circa 17% het stadium van acceptabel overschrijden. Indien er meetgegevens beschikbaar zijn kan deze termijn redelijk geschat worden.

Bijlage B In de bijlage is op de wijkplattegrond aangegeven welke blokken gebreken aan fundering vertonen.  De rode invulling betreft woningen met gebreken aan fundering. Het stadium van de verzakking is hierin niet af te lezen.  Een groene invulling geeft aan dat er geen noemenswaardige gebreken aan fundering zijn waargenomen.


5 - 18

Grondslag De wijk Wielewaal is gebouwd in een voormalig poldergebied. Door sloten en wellen is zeer lokaal vochtoverlast aanwezig. De kruipruimtes van de woningen zijn deels afgesloten met zandpakket en deels met beton. Plaatselijk zijn vochtige kruipruimtes waargenomen, variërend van handklam tot enkele centimeters water in de kruipruimte. De vloeren van de woningen zijn over het algemeen nageïsoleerd met PS platen. Vocht in de kruipruimte heeft mede daarom geen nadelige invloed op de leefbaarheid van de woningen. Herstel van de bevestiging van de isolatieplaten is vanzelfsprekend aan te bevelen.


6 - 18

Gevel De woningen zijn opgebouwd uit gemetselde spouwmuren. Als gevolg van verzakkingen zijn scheuren

in

het

metselwerk

ontstaan.

Scheuren

zijn

hersteld

door

middel

van

cementgebonden voegwerk of kitwerk. Lokaal zijn scheuren opnieuw ontstaan door continuerende verzakking. In de kopwoningen zijn in de bovenhoeken loszittende stukken metselwerk geconstateerd, waarschijnlijk ontstaan door werking van de dakconstructie. Herstel van het loszittend metselwerk is opgenomen in de begroting. Het herstel van de scheuren als gevolg van verzakking betreft een tijdelijke oplossing zolang deze niet is gestabiliseerd. In de laatste decennia van de vorige eeuw zijn de gevels nageïsoleerd met minerale vlokken. Niet zichtbaar is of deze isolatie voldoende is aangebracht of dat deze is ingeklonken. Aan de binnenzijde van de woningen is geen schimmel of condens geconstateerd als gevolg van zogenaamde koudebruggen. Door thermische foto’ s van de gevels kunnen gebreken aan de isolatie in de gevel zichtbaar gemaakt worden. Waarschijnlijk zal het grootste warmteverlies plaatsvinden langs kieren en naden rondom daken kozijnaansluitingen en door de ventilatieroosters in de gevel. Het voegwerk van de woningen is incidenteel afwezig en over het algemeen verzand. Het voegwerk van de zwaarbelaste (west-)gevels is door weer en wind sterk verweerd. Een integrale vervanging zal op korte termijn noodzakelijk zijn. De meerlaagse woningen zijn afgewerkt met pleisterwerk. Het pleisterwerk is beschadigd, vertoont ontbrekende delen en is vervuild. Ontbrekende hoekprofielen en scheuren zijn manifeste gebreken die direct hersteld moeten worden.


7 - 18

Kozijnwerk Het kozijnwerk inclusief deuren en ramen is oorspronkelijk uitgevoerd in zachthout. Herstel en vervanging zijn in hardhout uitgevoerd. De van origine enkele beglazing is grotendeels vervangen door isolatieglas. Ramen zijn vrijwel geheel nageïsoleerd, deuren niet. De kozijnen

zijn

voorzien

van

een

dekkend

watergedragen

schilderwerk

systeem.

De

omtrekspeling van ramen is plaatselijk onvoldoende, te klein of te groot. Het hang- en sluitwerk is regelmatig van matige kwaliteit, bevestigingen zitten los en of zijn gammel. Incidenteel zijn openstaande verbindingen geconstateerd. Herstel aan onderdelen zal voorafgaand en in combinatie met schilderwerk moeten worden uitgevoerd. Het schilderwerk is vrij recent (deels) uitgevoerd. De kwaliteit van het uitgevoerde werk is matig. Geconstateerde gebreken aan het schilderwerk zijn een te dikke laagopbouw en op het vervangen kozijnwerk juist een onvoldoende dekking (foto). Op korte termijn zal een uitgebreide schildersbeurt noodzakelijk zijn.


8 - 18

Daken en afvoeren De lichthellende daken zijn afgewerkt met gemineraliseerde dakbedekking voorzien van een hierin opgenomen gootafwerking. Bij de meergezinswoningen zijn zinken mastgoten toegepast. Hemelwaterafvoeren zijn in PVC uitgevoerd. De dakbedekking is voor ongeveer de helft van het totaal vervangen in de afgelopen 10 a 15 jaar. De oudere dakbedekking vertoont gebreken in de vorm van craquelé en een geërodeerde leislag toplaag. Her en der zijn provisorische reparaties aan de dakbedekkingen uitgevoerd. Er zijn lekkagesporen waargenomen in de woningen ter plaatse van de schoorstenen. Dit wordt waarschijnlijk veroorzaakt door gebreken aan de afdichting van de schoorstenen. Eventuele lekkages van dakbedekking zal door de lichthellende dakvorm vermoedelijk via de dakconstructie buiten de woningen worden geleid en geen lekkages binnen de woningen veroorzaken. De schoorsteen zijn opgetrokken uit metselwerk. Aansluiting op het dak is middels lood voorzien. De loodslabben en –loketten zijn sterk verweerd, het voegwerk is verzand en of uitgespoeld.

Nogmaals

enkele

lekkages

rondom

schoorstenen

zijn

waargenomen.

Schoorstenen moeten integraal worden aangepakt. Het afschot van goten loopt lokaal foutief door verzakkingen van de fundering. Gevolg hiervan is dat het hemelwater plaatselijk over de goot loopt. De zinken goten van de meerlaagse bouw zijn verweerd en beugels zijn aangetast door corrosie. De PVC hemelwaterafvoeren zijn sterk verweerd en vertonen regelmatig breuk. De zachthouten dakrandafwerking van de meerlaagse bouw is plaatselijk aangetast door houtrot. De volkunststof dakrandafwerking van de eenlaagse woningen zijn regelmatig vervuild, zeer incidenteel ontbreekt een deel.

Bijlage C In de bijlage is op de wijkplattegrond aangegeven welke blokken gebreken aan daken vertonen.  De rode invulling betreft woningen met gebreken aan dakbedekking.  Groene invulling staat voor gerenoveerde daken. BOAG BV . Rapport Bouwtechnisch onderzoek Wielewaal Datum: oktober 2009

9 - 18

1.2 Interieur Gezien de leeftijd van het complex is het gebruikelijk dat bewoners veel zelf aangepakt hebben. In de wijk Wielewaal is dit niet anders. De opnames van het interieur van keukens en natte ruimten krijgt hiermee het te verwachten resultaat. Er zijn veel zelf aangebrachte voorzieningen en bij mutaties zijn deze door volgende bewoners of door de Woningcorporatie overgenomen. Keuken Het merendeel van de woningen is voorzien van door bewoners zelfaangebrachte keukens. Door de mutaties in achterliggende jaren is het nu onduidelijk wie de keukens in eigendom heeft. De laatste 5 jaar zijn er weinig keukens vervangen in verband met de bekende wijkplannen. Op basis van de steekproef is geschat dat 75% van de keukens zelf is aangebracht, ongeveer 5% van de keukens is jonger dan 5 jaar. Functioneel gezien zijn ze over het algemeen in orde.

Natte ruimte De woningen zijn net als de keukens grotendeels door bewoners zelf opgeknapt en of vervangen. Ook hier zijn de laatste 5 jaar weinig veranderingen (vernieuwingen) uitgevoerd. Dit resulteert vanzelfsprekend in een zelfde verhouding, 75% zelf aangebracht en 5% jonger dan 5 jaar. Functionele werking van de natte ruimten is over het algemeen geborgd, de ventilatiemogelijkheden van de inpandige natte ruimten laten her en der te wensen door onvoldoende toevoer van lucht.


10 - 18

1.3 Installatie Centrale verwarming De centrale verwarming van de woningen wordt nog regelmatig door VR ketels gevoed. Plaatselijk komen nog moederhaarden voor. Veelal is de moederhaard vervangen door combiketels van een gesloten type (VR en HR). Circa 1/3e deel van de ketels is gedateerd, de theoretische levensduur is hierbij al verstreken. Ongeveer de helft van de ketels is tussen de 5 en 15 jaar oud, het restant is jonger dan 5 jaar. Vervanging vanwege risico op uitval en het ontbreken van onderdelen is opgenomen in de onderhoudsplanning.


11 - 18

1.4 Energie-index EPA W De woningen zijn in de afgelopen eeuw nageïsoleerd. Hierbij zijn de spouwmuren en de plafonds volgespoten met mineraal isolatiemateriaal. Het enkel glas in de verblijfsruimten is vervangen door isolatieglas. De kruipruimtes zijn geïsoleerd door de onderzijde van de vloeren te voorzien van PS platen. Tijdens de inspectie was zichtbaar dat veel PS platen onthecht zijn van de vloer en los in de kruipruimte liggen. Voor zover bekend hebben bewoners hierover geen klachten. De kwaliteit van de isolatie in de spouwmuur is door de gekozen

vorm

twijfelachtig,

echter

zijn

hierbij

geen

indicaties

over

weggezakt

isolatiemateriaal.

Energielabel De woningen zijn van origine uitgevoerd zonder enige isolerende voorzieningen. Deze woningen zouden een label G als energieprestatie scoren. De standaard aanbeveling uit het opnamerapport bestaat uit isolatie van vloer, dak en gevel. Daarnaast wordt aanbevolen HRisolatieglas, een HR-combiketel en een zonneboiler toe te passen. Dit zou na toepassing van alle voorstellen leiden tot een label B. De “ gemiddelde woning”in de wijk Wielewaal is nageïsoleerd met de middelen uit die tijd en voorzien van een VR-combiketel en scoort daarmee een label D, ook indien de conventionele moederhaard nog aanwezig is. Indien voorzien van een HR-ketel scoort de woning een label C. Verbeteringen Van de voorgestelde standaard maatregelen voor verbetering van de energieindex kan de terugverdientijd worden bepaald. Hiervoor is echter input nodig van de gebruikers en eigenaren van de woningen. Enkele vragen hierbij zijn o.a.: wat zijn de mogelijkheden, wat is beschikbaar budget, wat is de gewenste looptijd. Indien gewenst kan dit aanvullend worden verzorgd.


12 - 18

1.5 Onderhoudstatus Een vraag van de bewonerscommissie is welke gebreken zijn ontstaan als gevolg van uitgesteld onderhoud en of niet vakkundig uitgevoerd onderhoud. Het resultaat van het onderzoek moet de bewonerscommissie richting kunnen geven in de discussies met de Woningcorporatie Woonstad over de toekomst van de wijk Wielewaal. De definitie van achterstallig onderhoud kun je als volgt verwoorden: “ Achterstallig onderhoud is uitgesteld onderhoud waardoor schade is ontstaan aan het betreffende element of aan direct onderliggende constructie.” Achterstallig en provisorisch onderhoud In de wijk Wielewaal is achterstallig onderhoud zichtbaar aan daken en schoorstenen. Lekkages zijn lokaal waargenomen en risico op nieuwe lekkages is reëel voor een groot deel van de daken. Het schilderwerk aan gevel en kozijnen is de laatste bij de laatste schildersbeurt provisorisch uitgevoerd. Een grijsgebied hierbij is de veroudering van keukenen natte cel inrichtingen en de verwarmingsinstallaties. Vanwege de plannen met de wijk Wielewaal is zeer behoudend vervangen in de afgelopen jaren. Lokale gebreken aan pleisterwerk, balkonhek en incidenteel houtrot zijn als achterstallig te definiëren. De grootste kostendrager, vervangende nieuwbouw door gevorderde verzakking van fundering, zijn niet te wijten aan achterstallig onderhoud maar aan de lokale gesteldheid van de grond.


13 - 18

2. Meerjarenonderhoudsplan Op basis van de steekproef zijn complete woonblokken geïnventariseerd en geïnspecteerd. In totaal zijn 90 blokken met 287 woningen op deze wijze in kaart gebracht. Van deze blokken is de onderhoudstaat vastgelegd en een onderhoudsplan opgesteld. Dit onderhoudsplan is vervolgens geëxtrapoleerd naar 540 woningen op basis van de versterkte gegevens van de woningtypes. In het veld zijn afwijkingen in opgegeven en werkelijk type geconstateerd. Bij de inspectie is hiermee rekening gehouden voor de berekening van de hoeveelheden, bij de extrapolatie niet. De onderhoudskosten voor de korte termijn te weten de eerste 5 jaar planjaren bedragen € 5.577.663 exclusief BTW en projectkosten. De lange termijnkosten, planjaren 2015 tot en met 2029, bedragen €6.895.347. De onderhoudskosten per VHE per jaar bedragen voor de korte en lange termijn respectievelijk €2.066 en €851. Indien de vervangende nieuwbouw achterwege blijft zijn de kosten voor korte en lange termijn respectievelijk €1.302 en €597. Hieruit kun je concluderen dat er in de eerste jaren een inhaalslag gemaakt dient te worden. Op de lange termijn zijn de onderhoudskosten marktconform voor soortgelijke woningen.

Element bouwdeel code omschrijving 13 fundering 21 gesloten gevel

Onderhoudskosten 540 VHE 2010-2014 2015 - 2029 € 2.062.506 € 2.062.506 € 231.543 € 46.756

23 27

geveluitrusting dakconstructie

€ €

4.248 -

€ €

16.410 -

31 37

open gevel dakuitrusting

€ €

332.046 11.745

€ €

962.341 62.526

41 47

gevelafwerking dakafwerking

€ €

629.838 874.115

€ €

82.326 1.216.885

51 52

K installatie afvoer

€ €

498.435 44.369

€ €

219.164 21.149

61 70

E installatie inrichting

€ €

778.543

€ €

2.090.458

90

terrein

€

110.275

€

114.825

Tabel 1. Onderhoudskosten per bouwdeel, exclusief BTW en projectkosten.

Totaal

Onderhoudskosten 540 VHE termijn 20 jaar

totaal 540 vhe

€

5.577.663

€

6.895.347

totaal per vhe

€

10.329

€

12.769

totaal per vhe per jaar

€

2.066

€

851

Tabel 2. Totaal onderhoudskosten, exclusief BTW en projectkosten.

NB. Kosten voor energetische verbeteringen zijn niet begroot. BOAG BV . Rapport Bouwtechnisch onderzoek Wielewaal Datum: oktober 2009

14 - 18

3. Conclusie aanbeveling In de wijk Wielewaal is de technische en energetische kwaliteit sterk wisselend. Technisch gezien is de wijk duidelijk aan een ingrijpende onderhoudsingreep toe. Dit past bij de leeftijd en plannen van de woningen. Het wordt zichtbaar in de onderhoudskosten van de korte termijn die significant groter zijn dan de marktconforme onderhoudskosten. Technische staat De kosten op de lange termijn zijn indien vervangende nieuwbouw niet wordt meegerekend redelijk te noemen. Toekomstig vervangende nieuwbouw als gevolg van verdere verzakking van de fundering is moeilijk te voorspellen. In de begroting zijn deze kosten wel opgenomen, de toekomst zal het bewijzen. Een kanttekening die gemaakt moet worden is dat lokaal vervangende nieuwbouw wellicht nadelige gevolgen voor de bouwkundige staat van omliggende woningen tot gevolg zal hebben. Een één op één opname van alle betreffende blokken zal hierin duidelijkheid kunnen verschaffen. Onderhoudstatus Een deel van de woningen vertoont gebreken als gevolg van achterstallig en uitgesteld onderhoud. De laatste schildersbeurten zijn provisorisch uitgevoerd. Energetische staat De woningen zijn nageïsoleerd en hebben voor het type woning een redelijk energielabel. Het merendeel van de woningen heeft een label C of D, een enkele woning zal een betere score dan wel een mindere score hebben. Niet geïsoleerde woningen zoals indertijd gerealiseerd hebben een label G. Herstel van gebreken aan de naisolatie zijn niet in de begroting opgenomen. Afhankelijk van wensen, eisen en investeringen en terugverdientijden zal dit specifiek gemaakt kunnen worden. Aanbeveling Voorafgaand aan een eventuele integrale onderhoudsaanpak van de wijk Wielewaal zal een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd moeten worden. De nadruk zal hierbij moeten liggen op analyse van het risico op schade als gevolg van vervangende nieuwbouw en eventuele gewenste energetische aanpassingen.


15 - 18

Bijlage A, blokken


16 - 18

Bijlage B, fundering


17 - 18

Bijlage C, daken


18 - 18

Rapport. Bouwtechnisch onderzoek Wielewaal te Rotterdam

Recommend Documents