Rapport Nader onderzoek verzakking Wielewaal te Rotterdam Versie 2
Door: Karim El-Guallai Peter van der Landen
Rapport Nader onderzoek Wielewaal te Rotterdam Datum: januari 2010
Inhoudsopgave 1.
Onderzoek ...................................................................................................... 4
1.1
Inspectieresultaten waterpassing....................................................................... 5
1.2
Scenario opvijzelen.......................................................................................... 6
1.3
Scenario slopen............................................................................................... 7
2.
Conclusie aanbeveling...................................................................................... 8
BOAG BV . Rapport Nader onderzoek Wielewaal Datum: januari 2010
2-9
Inleiding De wijk Wielewaal is een knusse wijk in het zuiden van Rotterdam. In deze wijk staan zo’n 540 woningen die net na de tweede wereldoorlog zijn gebouwd. De wijk bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden drie- tot zeskamerwoningen uitgevoerd in één bouwlaag. Van de ongeveer 540 woningen zijn 80 tot 100 woningen particulier bezit. De overige woningen zijn in eigendom van Woningcorporatie Woonstad te Rotterdam. Naar aanleiding van het door BOAG uitgevoerde onderzoek van oktober 2009 “Bouwtechnisch onderzoek Wielewaal te Rotterdam” is verzocht een nader onderzoek uit te voeren betreffende de geconstateerde verzakkingen van een deel van de woningen in de wijk. De opdracht bestaat uit drie onderdelen: 1. Schets een volledig beeld van de locatie waarbij ingrepen noodzakelijk geacht worden. Met andere woorden: een nauwkeuriger kaart waarop op basis van een visuele inspectie wordt aangegeven waar de problemen zich voordoen. Onderzoek de volgende scenario’s: 2. Onderzoek naar de mogelijkheid om de verzakte woningen op te vijzelen. Inbegrepen het geheel opknappen en onderhouden voor 20 jaar zoals eerder uitgewerkt in het eerste rapport. 3. Onderzoek de mogelijkheid om het slechtste deel van de woningen te slopen. Inbegrepen het resterende deel opknappen en onderhouden voor 20 jaar zoals eerder uitgewerkt in het eerste rapport. Specifiek wordt gevraagd de inhoudelijke, technische en financiële haalbaarheid van deze scenario’s te onderzoeken.
BOAG BV . Rapport Nader onderzoek Wielewaal Datum: januari 2010
3-9
1. Onderzoek Aanpak Het eerste bouwtechnisch onderzoek is steekproefsgewijs uitgevoerd. De uiteindelijke steekproef bestond uit een goede mix van woningen in eigendom van Woonstad en particulier bezit, woningtypes en ligging in de wijk. In het rapport is geen onderscheid gemaakt tussen de huur- en koopwoningen. Het resultaat bestond uit een goede indicatie van de technische problematiek van de wijk. Een zwaarwegend onderdeel uit de inspectie betrof de verzakkingen van de woningen. In het vervolgonderzoek zijn alle woningen aan de straatzijde en waar mogelijk op de kopgevels met behulp van een waterpas op scheefstand beoordeeld. Bij woningen met belemmeringen door gerealiseerde aanbouwen en begroeide gevels zijn geen metingen uitgevoerd. Het verschil tussen de eerste opnames en de metingen is uitgelegd tijdens een informatieve rondgang met de bewonerscommissie op 13 januari 2010. Uitvoering De lintvoegen van de woningen zijn met behulp van een 1,5 meter lange waterpas gemeten en verzakkingen zijn in kaart gebracht. De verzakkingen zijn in stappen van 5 mm per 1,5 meter beoordeeld. Enkele woningen zijn lokaal verzakt hierbij is op meerdere plaatsen de verzakking bepaald. Aan de binnenzijde van de woningen is geen meting verricht.
BOAG BV . Rapport Nader onderzoek Wielewaal Datum: januari 2010
4-9
1.1 Inspectieresultaten waterpassing De opnames aan de straatzijde zijn benoemd als de breedte van de woning. De kopgevels zijn benoemd als diepte, ook als deze de voordeur bevat. In de bijlage zijn alle metingen toegevoegd. Vervolgens is dit vertaald in een plattegrond met rood gemarkeerde woningen. De verzakkingen van de woningen zijn in te delen in vier gradaties: 1. acceptabel, zeer lichte en of geen verzakking 2. duidelijke verzakking in één richting voor zover meetbaar * 3. duidelijke verzakking in twee richtingen 4. sterke verzakking in één en of twee richtingen * Tussenwoningen zijn alleen in één richting, de straatzijde, gemeten Het resultaat van het onderzoek is toegevoegd in de bijlagen. Op de wijkplattegrond zijn de woningen “onder de streep” rood ingekleurd. De blokken waarin deze woningen zich bevinden zijn rood omkaderd. Zichtbaar zijn de vlekken in de wijk waar de grotere verzakkingen zich duidelijk manifesteren, te weten: het noordelijk deel, de middenstrook aan de oostelijke kant en verspreid aan de zuidkant van de wijk. Bij 140 woningen is in het geheel geen ongelijke verzakking waargenomen, 309 woningen zijn licht verzakt en 77 woningen zijn sterk verzakt. Een ongelijke verzakking betekent niet dat de woning niet is verzakt, maar dat deze mogelijk in zijn geheel en gelijkmatig is verzakt. Dit is niet in een momentopname vast te leggen. Op staal gefundeerde woningen
aantal
percentage
526
100 %
77
15 %
Aantal woningen in verzakte blokken (60 blokken)
179
34 %
Licht verzakte woningen
309
59 %
Niet ongelijk verzakte woningen
140
27 %
Aantal woningen Sterk verzakte woningen
Het totaal aantal woningen in de wijk bedraagt 541 stuks verdeeld over 526 woningen die niet zijn onderheid. 15 woningen zijn wel gefundeerd en staan op palen. In scenario 1: Opvijzelen; is gerekend met 541 te onderhouden woningen, waarvan 179 woningen worden opgevijzeld. In scenario 2: Sloop; is gerekend met 541 minus 179 te onderhouden woningen.
BOAG BV . Rapport Nader onderzoek Wielewaal Datum: januari 2010
5-9
1.2 Scenario opvijzelen Vraag: Onderzoek naar de mogelijkheid om de verzakte woningen op te vijzelen. Inbegrepen het geheel opknappen en onderhouden voor 20 jaar zoals eerder uitgewerkt in het eerste rapport. Het opvijzelen van de woningen is op individuele basis praktisch gezien niet mogelijk. Immers zal dan een verschil in draagkracht van het gefundeerde deel ontstaan ten opzichte van de niet onderheide woningen. Het gevolg laat zich raden. De opgevijzelde woningen blijven in de tijd gezien rechtop staan en verzakkingen van de naastgelegen woningen gaat langzaam door. Dit is een niet gewenst scenario. Uit de meetresultaten blijkt dat er van de 526 woningen er 77 direct opgevijzeld moeten worden. De 77 woningen zijn in 60 blokken gelegen wat resulteert in 179 op te vijzelen woningen. Kostenraming scenario opvijzelen Korte termijn Opvijzelen 60 woonblokken (179 woningen) Planmatig onderhoud 2010 – 2014 Totaalkosten 2010 – 2014 exclusief BTW en AK
€ 4.500.000 € 6.080.000 € 10.580.000
Lange termijn Planmatig onderhoud 2015 – 2029
€ 9.141.000
Verzamelstaat Verbeteren energieprestatie
1 pm
Kosten per woning 2010 – 2014 exclusief BTW en AK
€ 20.114
Kosten per woning 2010 – 2014 inclusief BTW en AK
€ 27.000
Jaarlijkse kosten per woning korte termijn 2010 – 2014 excl.
€ 4.023
Jaarlijkse kosten per woning lange termijn 2015 – 2029 excl.
€ 1.126
Voordelen •
De bestaande bouw blijft gehandhaafd.
•
Fundering hersteld van 34% van de woningen.
•
De onderhoudsstaat van de overige woningen wordt verbeterd ten opzichte van de huidige situatie.
Nadelen •
Comfort en grootte van de woningen is niet van deze tijd, het geheel blijft een zekere gedateerdheid houden.
•
Van 66% van de woningen is de fundering niet hersteld. Dit kan mogelijk in de langere termijn leiden tot een tweede investering van 59/34 x 4,5 miljoen.
BOAG BV . Rapport Nader onderzoek Wielewaal Datum: januari 2010
6-9
1.3 Scenario slopen Vraag: De mogelijkheden te onderzoeken naar het slechts slopen van 17% slechte woningen. De overgebleven woningen opknappen/ onderhouden zoals u reeds aangaf. Het slopen van de woningen is op individuele basis praktisch gezien niet mogelijk. Het ‘aanhelen’ van de resterende woningen en het risico op vervolgschade aan deze woningen is erg groot. Net als bij het opvijzelen zal alleen op blokniveau kunnen en moeten worden geacteerd. Kijkend naar de plattegrond zal slopen van de gemarkeerde blokken leiden tot een gatenkaas in de wijk. De homogeniteit in de wijk, die door de opstelling (en daarmee de bewonersintensiteit) van de verschillende blokken worden gerealiseerd, zal verdwijnen. Het effect is dat de wijk wordt gedeeld in kleinere wijkjes. Kostenraming scenario slopen Korte termijn Slopen 60 woonblokken (179 woningen)
€ 756.000
Planmatig onderhoud 2010 – 2014 (minus sloopwoningen)
€ 4.068.000
Totaalkosten 2010 – 2014 exclusief BTW en AK
€ 4.824.000
Lange termijn Planmatig onderhoud 2015 – 2029
€ 6.116.000
Verzamelstaat Verbeteren energieprestatie
1 pm
Kosten per woning 2010 – 2014 exclusief BTW en AK
€ 11.269
Kosten per woning 2010 – 2014 inclusief BTW en AK
€ 14.763
Jaarlijkse kosten per woning korte termijn 2010 – 2014 excl.
€ 2.254
Jaarlijkse kosten per woning lange termijn 2015 – 2029 excl.
€ 1.175
Voordelen •
De bestaande bouw blijft gehandhaafd waarbij de onderhoudsstaat op een acceptabel niveau wordt gebracht
Nadelen •
Comfort en grootte van de woningen is niet van deze tijd, het geheel blijft een zekere gedateerdheid houden.
•
Homogeniteit in de wijk gaat verloren als gevolg van de tussenliggende grote openstaande velden.
•
Herinrichting van de wijk (parken creëren o.i.d.) is noodzakelijk.
•
Het onderhoudsstaat wordt weliswaar op niveau gebracht maar er is geen sprake van woningverbetering.
•
Er ontstaan wijkjes in de wijk.
BOAG BV . Rapport Nader onderzoek Wielewaal Datum: januari 2010
7-9
2. Conclusie aanbeveling Dit onderzoek is geënt op de haalbaarheid van twee scenario’s. 1. Opvijzelen en planmatig onderhouden gehele wijk. 2. Slopen en planmatig onderhouden resterende woningen. De inhoudelijke, technische en financiële haalbaarheid van deze scenario’s leidt tot de volgende conclusie en aanbeveling. Conclusie Opvijzelen Opvijzelen van de verzakte woningen vraagt om een grote investering. Mogelijk noodzakelijk toekomstig herstel is reëel te noemen, aangezien een groot deel van de resterende woningen al licht verzakt is (een lichte scheefstand vertoont). De kans op vervolgschade aan omliggende gebouwen tijdens de vijzelwerkzaamheden in indirecte zin is niet groot. Technisch gezien is dit een redelijke oplossing, echter uitvoering is alleen op blokniveau uitvoerbaar. Financieel gezien is het een kostbare aangelegenheid waarbij er geen sprake is van zichtbare woningverbetering maar handhaving van de huidige situatie en uitstraling van de woningen. Slopen Het slopen van de verzakte woningen is een ingreep die op blokniveau moet worden uitgevoerd. Kijkend naar de plattegrond leidt dit tot een gatenkaas in de wijk. Vooral in het middelste deel en noordelijk deel van de wijk resteren dan nog enkele blokken. Technisch gezien is sloop redelijk uitvoerbaar. Wel dient in acht te worden genomen dat er beperkt gebruik kan worden gemaakt van zwaar sloopmaterieel dat door de wijk heen rijdt. Aanbeveling De beide scenario’s zijn niet optimaal, maar kunnen wel worden gebruikt voor verdere uitwerking. Over de haalbaarheid van de scenario’s wordt voornamelijk op financieel en inhoudelijk vlak getwijfeld. Om te voorkomen dat De Wielewaal een wijk wordt met grote tussenvelden (en daarmee onleefbaar), of een wijk met allemaal “gerepareerde” woningen zal een mix van beide scenario’s als compromis kunnen worden gesloten. Op de locaties waar woningen verdwijnen kan nieuwbouw worden gerealiseerd en van de overige woningen kan de staat van het onderhoud op een acceptabel niveau worden gebracht. Voor de nieuwbouw zijn naast de realisatie van woningen ook wijkvoorzieningen mogelijk en wellicht gewenst. Kijkend naar de samenstelling van de wijk kan gedacht worden aan diensten en of winkelvoorzieningen.
BOAG BV . Rapport Nader onderzoek Wielewaal Datum: januari 2010
8-9
Bijlage A, verzakking
BOAG BV . Rapport Nader onderzoek Wielewaal Datum: januari 2010
9-9
