2015
Ranking Logistics Locations An overview of the Dutch logistics real estate market
Content 1. Introduction 2. Occupier market 3. Investment market
4. Ranking Logistics Locations
1. Introduction Logistics industry key driver for Dutch economy De logistieke sector levert een substantiële bijdrage aan de Nederlandse economie. Uit de meest recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat de directe toegevoegde waarde van logistiek aan het Bruto Binnenlands Product (BBP) 53 miljard euro bedraagt. De indirecte waarde is vermoedelijk een veelvoud van dit bedrag. De verwevenheid van de logistieke sector met de Nederlandse economie en de wereldhandel is te danken aan de gunstige geografische ligging van ons land. Dit heeft ervoor gezorgd dat Nederland is uitgegroeid tot een internationale topspeler binnen de logistieke sector. Om deze toppositie te behouden, heeft het kabinet in 2010 het topsectorenbeleid geïntroduceerd. Het doel van dit beleid is om de topsectoren waarin Nederland al sterk is, nog sterker te maken. Logistiek is één van de negen topsectoren. Om de gewenste doelstellingen voor iedere topsector in goede banen te leiden, zijn voor ieder van de topsectoren zogenoemde topteams samengesteld. Het ‘Topteam Logistiek’ heeft als doel de internationale concurrentiepositie van Nederland te verbeteren en, heel concreet, om in 2020 het best genoteerde Europese land op de World Logistics Perfomance Index te worden. Om deze positie veilig te stellen, heeft de overheid een vijftal ambities geformuleerd: 1.
Nederland is in 2020 nummer één van alle Europese landen in de World Logistics Performance index (op dit moment staat NL op nummer 4);
2.
Bijdrage van ketenregiediensten (regie op goederenstromen) aan het BBP is gestegen tot 10 miljard euro in 2020 (momenteel ruim 3 miljard euro);
3.
Aantal bedrijven dat zich in Nederland vestigt om logistieke redenen is in 2020 toegenomen met 30 procent;
4.
Beladingsgraad van transportmiddelen stijgt van 45 naar 65 procent in 2020;
5.
Uitstroom van logistieke professionals naar de arbeidsmarkt is in 2020 met 50 procent verhoogd.
Om deze ambities te kunnen verwezenlijken, is samenwerking en informatiedeling nodig. De sector heeft hiervoor het Neutraal Logistiek Informatie Platform (NLIP) ontwikkeld, met als doel de logistieke stromen te optimaliseren en processen beter op elkaar af te stemmen. JLL wil een bijdrage leveren door zijn informatie en visie over de logistieke vastgoedmarkt te delen en hierdoor de markt transparanter te maken, met als doel gebruikers en beleggers een weloverwogen keuze te laten maken door hen te laten beschikken over alle relevante marktinformatie.
The logistics sector contributes substantially to the Dutch economy. The latest figures from the Central Bureau of Statistics (CBS) show that the direct added value of the logistics sector to the Gross Domestic Product (GDP) adds up to around 53 billion euros. The indirect value is possibly many times more this amount. Due to the favorable geographical location of our country, the logistics industry is interconnected with the Dutch economy and global trade. As a result, the Netherlands has become a strong international player in the logistics sector. To maintain this leading position, the government introduced a ‘top sector’ policy in 2010. Its purpose is to maintain and improve the position of the Netherlands in certain sectors, with the logistics sector being one of the nine top sectors. For each sector, a so-called ‘top team’ was formed to ensure these set targets are accomplished. The 'Top Team Logistics' aims to improve the international competitiveness of the Netherlands. Specifically, it aims to place the Netherlands as the highest rated European country in the World Logistics Performance Index in 2020. The Dutch government has formulated five goals in order to achieve this: 1.
The Netherlands is to be ranked ahead of all European countries in the World Logistics Performance Index by 2020 (currently stands at No. 4)
2.
Contribution of chain management services (management of goods flows) to GDP will have risen to 10 billion euros in 2020 (currently more than 3 billion euros);
3.
Number of companies that settle in the Netherlands for logistical reasons will have increased by 30 percent in 2020;
4.
Load factor of transport will have increased from 45 to 65 percent in 2020;
5.
Flow of logistics professionals to the employment market will have increased by 50 percent in 2020.
To achieve these ambitions, collaboration and information sharing is required. The industry has therefore developed the ‘Neutraal Logistiek Informatie Platform (NLIP) which aims to optimize and better align logistical processes. JLL wants to contribute by sharing information and knowledge on the logistics property market. Access to all relevant market information will help make the market more transparent, consequently helping occupiers and investors to make more informed decisions. In this publication, we look at the momentum of recent years and provide our views on the key logistics hubs, based on the Ranking Logistics Locations.
In deze publicatie gaan wij nader in op de dynamiek van de afgelopen jaren en geven we onze visie op de belangrijkste logistieke knooppunten, op basis van de Ranking Logistieke Locaties
3
2. Occupier market High demand for mega warehouses and modern distribution centers De logistieke vastgoedmarkt werd jaren geleden door marktpartijen nog beschouwd als een niche markt en werd hoofdzakelijk beheerst door eigenaar/gebruikers. Rond de eeuwwisseling nam de belangstelling voor industrieel en specifiek logistiek vastgoed sterk toe. Tegelijkertijd gingen steeds meer eigenaars/gebruikers via een sale en leaseback constructie hun vastgoed verkopen om zo middelen vrij te maken voor hun core business. Hierdoor is er op de beleggingsmarkt een groter aanbod ontstaan en kan de sector op dit moment worden beschouwd als volwaardige beleggingscategorie met voldoende massa (voorraad). Voorraad distributiecentra sterk gegroeid Sinds 2000 is de logistieke voorraad exponentieel gegroeid. De nieuwe manier van werken van logistieke dienstverleners, door onder andere de opkomst van e-commerce en veranderde veiligheidseisen, hebben ervoor gezorgd dat andere eisen worden gesteld aan logistiek vastgoed. Tevens zorgt consolidatie binnen de sector voor een sterke schaalvergrotingstrend. De huidige logistieke voorraad bedraagt bijna 26,3 miljoen m² en is sinds 2000 met circa 72 procent toegenomen. Vanwege de trend in schaalvergroting was de sterkste groei binnen deze periode zichtbaar in diverse categorieën. Binnen zowel de grootte categorie 20.00040.000 m² als groter dan 40.000 m², nam de voorraad met meer dan 80 procent toe in de afgelopen 15 jaar. Uit internationaal onderzoek (Logistics and Industrial Occupier Survey Europe) van JLL, in samenwerking met CoreNet Global, blijkt ook dat er een grote vraag is naar relatief grote distributiecentra en zelfs zogenaamde megahallen (>40.000 m²). Het toekomstige logistieke landschap zal dus in steeds grotere mate worden bepaald door relatief grote distributiecentra.
4
Years ago, market participants regarded the logistics real estate market as a niche market, mainly dominated by owner occupation. Around 2000, interest in industrial and logistics real estate experienced significant growth. Simultaneously, more and more owner occupied schemes were started to be sold off via sale and leaseback constructions as corporates looked to free up capital for their core business. This has led to a greater supply and these days, the sector can be regarded as a fully-fledged investment category with sufficient mass (stock). Strong growth in distribution center stock Since 2000, the supply of logistics stock has grown exponentially. Logistics service providers have changed the way they operate as a result of the emergence of e-commerce and changing security requirements, which in turn has led to changing needs for logistics real estate. In addition, consolidation within the sector has led to a strong upscaling trend. Current logistics stock stands at nearly 26.3 million m² and has increased by approximately 72 percent since 2000. The strong growth is visible in several size categories. Within the 20,000-40,000 m² size bracket and the > 40,000 m² segment , total stock rose by more than 80 percent in the last 15 years. The international research ‘Logistics and Industrial Occupier Survey Europe’ from JLL, in collaboration with CoreNet Global, shows that there is a strong demand for relatively large distribution centers and so-called mega warehouses (> 40,000 m²). The future logistics landscape will therefore increasingly be determined by relatively large distribution centers.
15
Due to the strong growth of recent years, the share of modern distribution centers also increased considerably. This growth was largely driven by the scarcity of directly available, modern supply. As a result of tight supply, more occupiers began developing their own warehouse in collaboration with a contractor / developer (built-to-suit). Examples include the distribution center for Brand Loyalty in Venlo, the new building for Vos Logistics in Oss and the new building for Action in Echt.
10
New construction strongly driven by built-to-suit developments
Logistic stock in the Netherlands 30
million sq m
25 20
The number of built-to-suit developments will continue to grow in the year ahead. There continues to be a shortage of available, modern supply and at the same time, the needs of occupiers are often so specific that their requirements do not match with the existing supply.
5 -
<5,000
5,000-10,000
10,000-20,000
20,000-40,000
40,000>
Source: JLL, 2015
Door de sterke groei van de afgelopen jaren is het aandeel van moderne distributiecentra eveneens sterk toegenomen. Deze groei werd grotendeels gedreven door de schaarste aan modern direct beschikbaar aanbod, waardoor steeds meer gebruikers hun eigen huisvesting hebben gerealiseerd (built-to-suit) in samenwerking met een aannemer/ ontwikkelaar. Voorbeelden hiervan zijn onder andere het distributiecentrum voor Brand Loyality in Venlo, de nieuwbouw voor Vos Logistics in Oss en de nieuwbouw voor Action in Echt. Nieuwbouw sterk gedreven door built-to-suit ontwikkelingen Het aantal built-to-suit ontwikkelingen zet zich de komende tijd voort. Er bestaat nog altijd een schaarste aan modern beschikbaar aanbod en tegelijkertijd zijn de wensen van de gebruiker vaak dusdanig specifiek dat ze zich niet kunnen huisvesten in het bestaande aanbod.
Currently, there is approximately 600,000 m² of confirmed pipeline development, of which approximately 300,000 m² is still to be completed in 2015. Nearly 120,000 m² was completed in the first quarter of 2015, including the distribution center for Wehkamp in Zwolle of approximately 35,000 m². An interesting trend is the increasing number of developers that are willing to start developments on a speculative basis. In 2015, the development of a distribution center of 40,000 m² will start in the ‘Afrikahaven’ in Amsterdam, of which 40 percent will be occupied by Riviera Maison. Another example is at the ‘Trade Port Noord’ industrial estate in Venlo, where a speculative development of 36,000 m² will soon be completed. Heat map logistic stock in the Netherlands
Momenteel is er circa 600.000 m² aan harde planvoorraad, waarvan circa 300.000 m² nog zal worden opgeleverd in 2015. Daarnaast is in het eerste kwartaal van 2015 al bijna 120.000 m² opgeleverd. Een voorbeeld hiervan is het distributiecentrum voor Wehkamp in Zwolle van circa 35.000 m². Een interessante ontwikkeling is het feit dat een toenemend aantal ontwikkelaars bereid is om op speculatieve basis te starten met hun ontwikkeling. In 2015 wordt onder andere gestart met een ontwikkeling van een distributiecentrum van 40.000 m² in de Amsterdamse Afrikahaven. Hiervan neemt Riviera Maison minder dan 40 procent in gebruik. Ook in Venlo, op het bedrijventerrein Trade Port Noord, wordt binnenkort een distributiecentrum van 36.000 m² opgeleverd. Dit distributiecentrum is op risico ontwikkeld.
Source: JLL, 2015
5
Schaarste aan modern logistiek aanbod
Scarcity in modern logistics real estate supply
Op de totale Nederlandse bedrijfsruimtemarkt wordt momenteel circa 10,8 miljoen m² aangeboden. Hiervan heeft circa 2 miljoen m² betrekking op logistiek vastgoed, overeenkomend met een leegstandspercentage van 7,7 procent.
Currently, a total of 10.8 million m² of industrial floor space is offered on the Dutch real estate market. Approximately 2 million m² of this is logistics real estate, representing a vacancy rate of 7.7 percent.
Zo valt op dat het overgrote deel van het huidige aanbod logistiek vastgoed zich concentreert op de grootte-categorieën 10.000 - 20.000 m² en 20.000 - 40.000 m². Gezamenlijk nemen deze twee categorieën circa 1,4 miljoen m² van het totale aanbod voor hun rekening, verdeeld over 79 logistieke objecten.
'000 sq m
Supply and vacancy rate logistic hubs 500 450 400 350
14,6% 447
15,1%
14,0%
100 50
227
8,5%
7,6%
7,0%
250 150
10,4%
10,2%
300 200
16,0%
12,0% 10,0% 8,0%
4,2%
3,5%
194
162
158 94
-
3,5%
4,0%
119 53
6,0% 107
41
2,0%
0,0%
The majority of the current space on offer falls within the 10,000 20,000 m² and 20,000 – 40,000 m² size categories. Combined, these two categories account for 1.4 million m² of total supply, divided over 79 logistic schemes. A relatively small part of current logistics supply (24 percent) has been on the market, for sale or for rent, for less than a year and can still be considered marketable. Logistics space that has been on offer for more than three years (structural supply), which makes up 22 percent of the current supply, often does not meet the users’ requirements anymore. This is partially the result of the growing e-commerce business, as occupiers have alternative demands for the lay-out of a warehouse such as multiple and larger mezzanine floors. It is expected that supply will slightly increase in 2015, due to discussed development activity on a speculative basis. This potential increase will be temporary as the immediate availability of modern logistic real estate is a premium for occupiers, given that it matches their requirements. Vacancy period current logistic supply
Supply_Total
Vacancy_Rate
11%
Source: JLL, 2015 Note: Figures in the brackets refer to current level of supply
Van het huidige aanbod logistiek wordt een relatief klein deel (24 procent) korter dan een jaar te huur of te koop aangeboden. Dit deel van het aanbod kan nog als courant worden beschouwd. Terwijl het aanbod wat langer dan drie jaar wordt aangeboden (structureel aanbod), 22 procent van het huidige aanbod, vaak niet meer voldoet aan de eisen vanuit de gebruiker. Dit is onder andere het gevolg van de opkomst van e-commerce. Gebruikers stellen hierdoor andere eisen aan bijvoorbeeld lay-out van het warehouse en wensen meerdere en soms grotere mezzanine vloeren.
24% 11%
54%
<1 year
1 - 3 year
3 - 5 year
> 5 year
Source: JLL, 2015
Naar verwachting loopt het aanbod gedurende 2015 licht op vanwege de speculatieve nieuwbouw. Deze mogelijke stijging zal echter van korte duur zijn. De directe beschikbaarheid van modern logistiek vastgoed wordt door gebruikers, indien het voldoet aan hun wensen, gezien als een premium.
6
Transactievolume gedreven door nieuwbouw
Level of take-up driven by new building
De opname van logistiek vastgoed heeft over de afgelopen 15 jaar een volatiel verloop laten zien. In 2009 zakte het opnamevolume van logistiek vastgoed tot een niveau van circa 600.000 m². Met het aantrekken van de wereldhandel vanaf eind 2009 toonde ook het opnamevolume van logistiek vastgoed weer een stijgende trend.
The take-up of logistics real estate has shown to be volatile in the past 15 years. In 2009, take-up volumes of logistics real estate decreased to a level of approximately 600,000 m². The improvement in the economy and international trade conditions since the end of 2009 have had a positive effect on logistics take-up levels.
Tegelijkertijd is het aandeel van grootschalige transacties aanzienlijk toegenomen. Voor de periode 2008/2009 vonden er nauwelijks grootschalige transacties (> 40.000 m²) plaats. In de afgelopen vijf jaar (2010 – 2014) waren grootschalige transacties goed voor circa 25 procent van de jaarlijkse transactiedynamiek.
Simultaneously, the amount of large transactions increased significantly. Prior to the period 2008/2009, there were hardly any large transactions (>40,000 m²). In the past five years (2010 – 2014), large transactions represented around 25 percent of annual transaction volume. The positive take-up trend continued in 2014. Logistics take-up reached approximately 1 million m², which is an increase of 15 percent compared to 2013. In contrast to previous years, the amount of large transactions in 2014 was somewhat lower compared to previous years.
'000 sq m
Demand logistic space 2001 – 2015 Q1 1.200 1.000
Heat map of logistic demand in the Netherlands (2010-2015 Q1) 800
600 400 200 -
2001 <5,000
2003 5,000-10,000
2005
2007 10,000-20,000
2009
2011 20,000-40,000
2013
2015 Q1 40,000>
Source: JLL, 2015
Ook in 2014 zette de positieve opnametrend zich door. De opname van logistiek vastgoed bereikte circa 1 miljoen m², een stijging van 15 procent ten opzichte van 2013. In tegenstelling tot voorgaande jaren was het aandeel van grootschalige transacties in 2014 iets kleiner dan voorgaande jaren. Huurprijsontwikkeling toont positieve trend De ontstane schaarste aan modern logistiek vastgoed en de toegenomen transactiedynamiek hebben in de afgelopen jaren gezorgd voor een positieve ontwikkeling van de huurprijs voor veel van de logistieke hubs. In het overgrote deel van de logistieke hubs zijn de huurprijzen weer op het niveau van voor de financiële crisis.
Source: JLL, 2015
Rent shows positive trend In the past years, the lack of availability in modern logistics real estate and the increased number of transactions triggered an increase in rental levels for many logistics hubs. Rents in most logistics hubs are now at the pre-crisis level.
7
3. Investment market Logistics investment market continues strong momentum Overzicht beleggingsmarkt
Investment market overview
De markt voor logistieke investeringen in Nederland blijft een sterke vraag aantrekken vanuit internationaal kapitaal, gereflecteerd in het hoogste transactievolume sinds vijf jaar van 1,1 miljard euro in 2014. Vergeleken met 2013 is dit een stijging van 39 procent.
The logistics investment market in the Netherlands continues to attract strong demand from international capital, reflected in transaction volumes reaching a five-year-high of € 1.1 billion in 2014, a 39 percent increase on 2013. Single-asset transactions surged by almost 75 percent compared with the previous year, while the percentage of portfolio transactions remained stable. The significant increase in trading levels can be attributed to strong fundamentals in the occupational market and the availability of core assets.
Single asset transacties stegen met bijna 75 procent in vergelijking met vorig jaar, terwijl het percentage portfoliotransacties stabiel bleef. Historische kopers in de sector blijven ongewijzigd, met opnieuw een prominente rol voor ProLogis, Warehouses de Pauw (WDP), Delin Capital Asset Management, Logicor en Montea. Verder waren er een aantal nieuwe spelers actief op de markt, waaronder Standard Life Investments en USAA RealCo.
8
The historically most prominent buyers in the sector remained unchanged with ProLogis, Warehouses de Pauw (WDP), Delin Capital Asset Management, Logicor and Montea once again being the most active players. Furthermore, new players, such as Standard Life Investments and USAA RealCo, have also been active on the logistics market.
Rendementen blijven onder druk staan
Yield development
Binnen deze hubs zal er ook in 2015 veel kapitaal beschikbaar blijven voor beleggingen in logistiek vastgoed waarbij de focus zal blijven liggen op portefeuilles en grootschalige single-asset transacties. De verwachting is dat beleggers die de afgelopen jaren pan-Europese platforms gebouwd hebben, hun zichtbaarheid in Nederland zullen vergroten. Door de relatief lage niveaus van ontwikkeling en de aanhoudende vraag van beleggers is er sprake van schaarste en is onze prognose dat de druk op rendementen, in de belangrijkste markten, ook in 2015 aanhoudt. Binnen de logistieke hubs ligt het huidige top netto aanvangsrendement op een niveau van 6,00 tot 6,50 procent, wat al duidt op een krimp van 20 basispunten in vergelijking met het vierde kwartaal van 2014. Als gevolg van de schaarste aan geschikt beleggingsproduct, alsmede de hoeveelheid kapitaal wat beschikbaar is voor beleggingen in deze sector, nivelleert het verschil in aanvangsrendement tussen de verschillende locaties. Billions
Single asset vs. portfolio transactions 2001 – 2015 Q1
14,0% 12,0% 10,0% 8,0%
9,5%
8,2%
6,0%
5,8%
4,0%
4,3%
6,0%
2,0% 0,3%
0,0%
1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
In de afgelopen jaren vonden de meeste logistieke transacties plaats binnen de gevestigde logistieke hubs, zoals Amsterdam/Schiphol en de hubs in het zuiden zoals Roosendaal, Tilburg/Waalwijk en Venlo/Venray.
Interest rate, 10-Yr Government Bond Yield
Net Initial Yield Amsterdam/Schiphol
Source: Oxford Economics, JLL, 2015
Yields remain under pressure Over the last years, most logistics transactions have been within the well-established logistics hubs such as Amsterdam/Schiphol, and the Southern hubs i.e. Roosendaal, Tilburg/Waalwijk and Venlo/Venray. Within these hubs there will remain a considerable weight of capital looking to invest in the Dutch logistics market in 2015, with demand continuing to focus on portfolios and large-scale single-asset transactions. We expect investors who have been building panEuropean platforms over recent years to increase their exposure in the Netherlands.
€ 1,4
€ 1,2 € 1,0 € 0,8
Due to relative low levels of development activity and continued demand from investors, further yield compressions is forecast for core markets in 2015. In these locations current prime net initial yield is at a level of 6.00 to 6.50 percent which already represents a 20 basis points decrease compared to the fourth quarter of 2014.
€ 0,6
€ 0,4 € 0,2 € 0,0 2001
2003
2005 Portfolio
2007
2009
2011 Single asset
2013
2015 Q1
Source: JLL, 2015
WALT
Logistic reference transactions 2012 – 2015 Q1
20,00
15,00
6,3%
7,0% 2015
6,5% 10,00
7,5%
2014 2013
6,2% 6,6%
2012 7,5% 5,00
8,8%
7,8%
6,4%
8,3% 5% Source: JLL, 2015
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12% Net initial yield 9
4. Ranking Logistics Locations Aansluitend op de Ranking kantoorlocaties brengt JLL dit jaar voor het eerst de Ranking Logistieke Locaties uit. Ons doel is het scheppen van een totaalbeeld van de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt in de 40 COROP regio’s. Wij zullen dit onderzoek tweejaarlijks herhalen, zodat in de ranglijst ook stijgers en dalers te zien zullen zijn. Daarmee voorzien we in een eerste informatiebehoefte van marktpartijen. Tevens nodigen we marktpartijen uit een bijdrage te leveren aan toekomstige onderzoeken van JLL. Onderzoeksverantwoording Voor de Ranking Logistiek 2015 heeft JLL in totaal 40 regio’s onderling vergeleken. Alle logistieke bedrijventerreinen in de 40 COROP regio’s zijn geanalyseerd, waarbij de ruimtelijke definitie van het bedrijventerrein van IBIS-werklocaties is gehanteerd. Alle regio’s zijn getoetst op 21 indicatoren. Op elk van deze indicatoren zijn de locaties onderling gerangschikt van 1 tot 40. De locatie die het best presteert op een bepaalde indicator krijgt hiervoor een score van 100 procent, de locatie die het slechts presteert krijgt een score van 0 procent. De tussenliggende scores zijn lineair verdeeld. De totaalscore van een locatie is bepaald door de scores per indicator te vermenigvuldigen met een wegingsfactor, waardoor een samengestelde index ontstaat met een schaal van 0 tot 100 procent.
In addition to the Office Locations Ranking, JLL is publishing their first Logistics Locations Ranking this year. The goal is to create a complete overview of the Dutch logistics real estate market in the 40 NUTS3 regions. JLL will repeat the research bi-annually, so that the ranking displays winners and losers accordingly. By doing so, we service the need for information of market players. Also, we incite these players to contribute to JLL’s future research. Research explanation JLL’s 2015 Ranking Logistics Locations compares 40 regions. All logistics areas in the 40 NUTS3 regions have been analyzed, maintaining the IBIS boundaries for industrial estates. All regions have also been ranked on 21 indicators. Each location has been ranked from 1 to 40 on all indicators, with the best scoring location receiving a 100 percent score, and the worst scoring location receiving 0 percent. All the other locations received a score in between, divided linearly. The total score of a location is determined by multiplying its score per indicator with a weighting factor, creating a compiled index on a scale from 0 to 100 percent.
.
10 Een COROP-gebied is een regionaal gebied binnen Nederland dat deel uitmaakt van de COROP-indeling. Deze indeling wordt gebruikt voor analytische doeleinden. De naam COROP komt van Coördinatie
Commissie Regionaal OnderzoeksProgramma. A NUTS3 region is a regional area within the Netherlands that is part of the COROP classification. This classification is used for analytical purposes. The name Corop is an abbreviation for ‘Coordinatie Commissie Regionaal OnderzoeksProgramma’ (Coordination Commission Regional Research Program).
Samenwerking met marktpartijen
Cooperating market parties
De 21 indicatoren welke zijn getoetst binnen de Ranking Logistieke Locaties zijn niet eenzijdig door JLL opgesteld. Om tot een zo breed mogelijk draagvlak te komen, zijn experts vanuit verschillende marktpartijen betrokken bij de totstandkoming van dit onderzoek.
The 21 indicators that the locations have been ranked on are not solely created by JLL. To create the widest possible support for the research, experts from various third parties have been involved in the research.
Elke locatie is beoordeeld op acht thema’s. Elk thema heeft een eigen wegingsfactor, samengesteld uit de onderliggende indicatoren. De gegevens zijn zo actueel mogelijk en afkomstig van diverse bronnen.
Every location was ranked on eight themes. Every theme had its own weighting factor, compiled from supporting indicators. The data is as recent as possible and was provided by multiple sources.
Themes Ranking Logistic Locations 2015
3,5%
13,5%
6,0%
1. Economy 20,0%
2. Demographics 3. Accessibility 4. Location
25,0%
5. Building 6. Policy 7. Occupier market 9,0%
15,5% Voor de Ranking Logistieke Locaties 2015 is gebruikgemaakt van verschillende bronnen, waaronder het Centraal Bureau voor de Statistiek, LISA bedrijvenregister, Planbureau voor de Leefomgeving, IBIS Werklocaties, ESRI. En natuurlijk zijn de voorraad-, opname-, aanbod-, beleggings- en nieuwbouwdatabases van JLL gebruikt. Deze marktgegevens zijn bijgewerkt tot eind 2014.
8. Investment market
7,5%
The Ranking Logistics Locations uses various sources. Among those are Central bureau of Statistics, LISA Bedrijvenregister, Planbureau voor de Leefomgeving, IBIS Werklocaties and ESRI. The stock, takeup, supply, investment and development databases of JLL have also been included in the sources, with their data being last updated in at least the end of 2014.
Explanation assessment criteria Ranking Logisic Locations Theme
Indicators
1. Economy
2
2. Demographics
3
3. Accessibility
3
4. Location
3
5. Building
1
6. Policy
3
7. Occupier market
4
8. Investment market
2
Explanation National economic growth does not impact the Logistics industry as much as it might impact other verticals in real estate. This theme considers the transferring capacity in the region, as well as the average disposable income within the serviced area. ‘Demographics’ evaluates the labor market from two perspectives: the availability of labor and the demand for it. Also good to note that the market is mapped out for all the facilities. This theme measures the number of transport options available. In road transport, it also considers the ease with which traffic flows. The different facilities available at business parks is often a key consideration point while selecting a location. ‘Location’ looks at the availability of express services and public transport. The quality of the existing distribution centers is important for occupiers and investors. ‘Building’ looks at the number of modern distribution centers. Policy holds great weightage in the ranking of locations in logistics. This theme looks at the policies that surround the property, , land price and park management. A healthy occupier market can be measured in several ways. In this context, the theme looks at existing and new buildings. Vacancy rate is calculated as a percentage of the number of units taken up in existing buildings. ‘Investment market’ looks at different variables from an investors’ point of view. The growth of rent and the development of investments are the indicators in this instance.
11
Business contacts
Research contacts
Bas Geijtenbeek National Director – Head of Agency Industrial & Logistics Amsterdam Tel. +31 20 5 405 405
[email protected]
Sven Bertens Associate Director - Head of Research Amsterdam Tel. +31 20 5 405 405
[email protected]
Hans van den Bergh National Director – Capital Markets Industrial & Logistics Eindhoven Tel. +31 40 2 500 100
[email protected]
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.
13
