2014
Ranking Kantoorlocaties Randstad 2040: steden als focuspunt van economische activiteit
Randstad 2040: de kracht van steden De Ranking Kantoorlocaties 2014 laat zien dat de polarisatie
van JLL dat de mogelijkheid biedt de driehonderd belang-
binnen de markt voor kantorenvastgoed verder toeneemt.
rijkste steden wereldwijd met elkaar te vergelijken aan de
Kantoorlocaties die al goed presteerden, verbeteren hun
hand van indicatoren als activiteiten en volumes op de
positie nog verder. Een tweede ontwikkeling is dat de
vastgoedmarkt, economische verandering, connectiviteit, en
dynamiek op de markt voor kantorenvastgoed zich steeds
sociaal-geografische kenmerken.
nadrukkelijker manifesteert in de Randstad. De grootste concentratie kantoororganisaties is hier gehuisvest, de
De resultaten en conclusies op basis van de Ranking
meeste en grootste beleggingen vinden hier plaats en
Kantoorlocaties 2014 zijn geen eindpunt maar vormen
nieuwe ontwikkelingen worden met name in de Randstad
slechts een begin. Ze ondersteunen overheden, eigenaren
gestart. Daarom besteden we in deze derde editie van
en gebruikers om vastgoedbeslissingen – die per definitie
de Ranking Kantoorlocaties expliciet aandacht aan het
voor de lange termijn zijn – te spiegelen aan deze scena-
kantorenlandschap in de Randstad.
rio’s voor de Randstad in 2040. Om zo betere keuzes voor de toekomst te maken en gericht te blijven op de vitaliteit
In de vorige editie van de Ranking Kantoorlocaties
van de Nederlandse kantorenmarkt.
signaleerden we de sterke opkomst van een randstedelijk netwerk van goed met elkaar verbonden knooppuntlocaties. Deze trend heeft zich het afgelopen jaar sterk doorgezet en is daarom door ons in de Ranking Kantoorlocaties 2014 verder geanalyseerd. In dit onderzoek presenteren wij u onze visie voor de Randstad in 2040. Deze is gebaseerd op nu al waarneembare trends en op mogelijke toekomstscenario’s zoals gedefinieerd door het Centraal Plan Bureau in haar publicatie, The Netherlands of 2040, (www.nl2040.nl). Ook maken we gebruik van de resultaten afkomstig van het Cities Research
Pim Macke
Sven Bertens
Center (www.jll.com/cities-research). Een nieuw initiatief
Head of Strategic Advisory
Head of Research
2
Hoofdpunten Ranking Kantoorlocaties 2014 Ranking Kantoorlocaties ― Groeiende polarisatie kantoorlocaties De Ranking Kantoorlocaties 2014 laat een verdere polarisatie zien op de kantorenvastgoedmarkt. In positieve zin geldt dit met name voor de Amsterdamse Zuidas die de Ranking aanvoert. Aangezien de beste Nederlandse kantoorlocaties zich hoofdzakelijk bevinden in de Randstad ligt de focus dit jaar op deze regio.
Randstad Scenario’s ― Vier verschillende toekomstvisies In de vier scenario’s die het CPB schetst voor de ontwikkeling van Nederland in 2040 worden zowel de kwaliteit van steden als de verbindingen tussen steden steeds belangrijker. Welke locaties wat vastgoed betreft in de toekomst boven-gemiddeld zullen presteren, hangt af van het gekozen scenario.
Cities Research Center ― Stadsontwikkeling op wereldschaal De Nederlandse steden afzonderlijk zijn op wereldschaal weinig onderscheidend. De Randstad kan daarentegen weldegelijk de concurrentie aan met andere grote Europese steden. Dit is te danken aan de hoge scores van Nederland als het gaat om onderwijsniveau, hoogwaardige industrie, internationale bereikbaarheid, innovatiekracht, duurzaamheid en transparantie.
3
Top 20 Ranking Kantoorlocaties 2014 Ranking 2014
Ranking Gemeente - Locatie Score Leegstand Opname (m² vvo) 2013
Beleggings- volume (€ mln)
1 1 � Amsterdam - Zuidas
83,3%
6,5%
57.200
2 2 � Den Haag - Beatrixkwartier
78,3%
6,6%
22.200
0,0
3
76,8%
5,8%
20.100
56,8
5
Den Haag - Nieuw Centrum
�
677,6
4
3
Amsterdam - Zuidoost-Centrum
75,2%
16,4%
6.300
24,6
5
6
Utrecht - Stationsgebied
74,4%
6,3%
28.800
5,0
6
4
Amsterdam - IJ-oevers
73,8%
23,1%
5.600
79,6
7 7 � Rotterdam - Central District
73,5%
17,1%
19.800
57,4
8
9
Amsterdam - Grachtengordel
72,9%
7,3%
57.500
98,9
9
8
Den Bosch - Paleiskwartier
66,6%
4,5%
1.700
35,5
10 10 � Haarlemmermeer - Schiphol - Centrum
66,3%
15,5%
8.300
0,0
11
13
Eindhoven - High Tech Campus
66,2%
0,6%
6.700
0,0
12
16
Amsterdam - Zuid
66,2%
11,3%
13
15
Amsterdam - Omval
65,8%
14
12
Haarlemmermeer - Hoofddorp - Beukenhorst-Zuid
65,7%
3,1%
2.300
15,1
15
11
Rotterdam - Centrum
64,4%
21,0%
3.300
0,0
16
24
Utrecht - Rijnsweerd/De Uithof
64,3%
13,6%
7.600
0,0
17
18
Den Haag - Centrum
64,0%
7,1%
4.800
1,6
18
20
Amsterdam - Oost
63,8%
17,5%
18.800
0,0
19
29
Amsterdam - Sloterdijk/Teleport
63,6%
20,4%
23.700
2,7
20
22
Leiden - Plesmanboulevard/Bio Science Park
63,5%
0,0%
�
�
�
4,4%
�
18.400 0
1.800
�
33,4 0,0 �
7,0
De pijltjes geven aan hoe de positie op de Ranking, leegstand, opname en beleggingsvolume zich hebben ontwikkeld in 2013 ten opzichte van 2012. Een pijl omhoog houdt in dat er een stijging is van meer dan 5% vergeleken met het voorgaande jaar. Een pijl omlaag houdt in dat er een daling is van meer dan 5% vergeleken met het voorgaande jaar. Een streep houdt in dat er geen verandering is binnen een bandbreedte van 5% hoger of lager ten opzichte van het voorgaande jaar.
Subtop van zeven kantoorlocaties in de Randstad 4
Toplocaties versterken hun positie De polarisatie op de kantorenmarkt zet verder door, dat
Sterke subtop met hoog beleggingsvolume
blijkt uit de Ranking Kantoorlocaties 2014. Kantoorlocaties
Na de Zuidas tekent zich een subtop van zeven kantoorl-
die al goed waren, blijven goed presteren of worden nog
ocaties in de Randstad af. Deze locaties in Amsterdam,
beter. De top 20 van de Ranking Kantoorlocaties 2014 is
Den Haag, Utrecht en Rotterdam hebben een score tussen
dan ook vrijwel gelijk aan die van 2013. De verdere pola-
de 78,3% en 72,9%. In de top 8 zijn enkele onderlinge ver-
risatie geldt in het bijzonder voor de Amsterdamse Zuidas
schuivingen, maar de scores van deze locaties liggen zo dicht
die, net als vorig jaar, de Ranking aanvoert en opnieuw een hogere score heeft ten opzichte van de voorgaande edities. Ook de top 8 neemt een duidelijkere voorsprong op de rest van de top 20.
Zuidas vergroot afstand tot nummer twee
Amsterdamse Zuidas vaart eigen koers Voor de Ranking Kantoorlocaties 2014 heeft JLL 239 loca-
bij elkaar dat het niet terecht is te spreken van een significant
ties beoordeeld op 57 indicatoren, waarbij elke locatie een
verschil. Zeer opvallend is dat het beleggingsvolume voor al
score krijgt tussen 0% en 100%. De totaalscore van een
deze locaties zeer sterk is gestegen. Alleen het Beatrixkwar-
locatie bestaat uit de gewogen optelling van de onderlig-
tier in Den Haag noteerde in 2013 geen beleggingstransacties.
gende indicatoren. De Amsterdamse Zuidas behaalt met een score van 83,3% de beste notering binnen de Ranking.
Top 20 vooral in de Randstad
Hiermee neemt de Zuidas een grote afstand tot nummer 2,
Tussen de score van de subtop en die van de nummers 9
het Beatrixkwartier in Den Haag, dat een score van 78,3%
tot en met 20 zit opnieuw een ‘gat’. Het gaat om toplocaties
behaalt. Het grote verschil is niet verwonderlijk. De Zuidas
in Den Haag, Rotterdam, Utrecht en Amsterdam, meestal
vaart in de Nederlandse markt een zeer succesvolle eigen
stationsgebieden. In de top 20 zijn ook Den Bosch,
koers, die vaak haaks staat op het landelijke beeld. De leeg-
Haarlemmermeer, Eindhoven en Leiden te vinden. Het
stand is er de afgelopen jaren verder gedaald en bedraagt
volume aan gebruikerstransacties binnen deze twaalf
op dit moment slechts 42.000 m2 vvo (6,5%) terwijl deze in
locaties is qua dynamiek zeer verschillend. De top 20 van
2009 nog 102.700 m vvo (15,8%) bedroeg. De opname is in
beste Nederlandse kantoorlocaties zijn met uitzondering
2013 verder gestegen tot 57.200 m2 vvo, dit is meer dan de
van het Paleiskwartier in Den Bosch en de High Tech
opname in de afgelopen twee jaar bij elkaar opgeteld. Het
Campus in Eindhoven allemaal gelegen in de Randstad..
2
beleggingsvolume bedroeg in 2013 maar liefst € 677 miljoen.
Zuidas, Amsterdam
5
Top 8 kantoorlocaties in de Randstad Kenmerkend voor de Randstad is de aanwezigheid van multifunctionele knooppuntlocaties die zowel via snelwegen als openbaar vervoer (intercitytreinen, metro en hoogwaardig OV) bereikbaar zijn. Naast optimale bereikbaarheid beschikken deze locaties over een hoog voorzieningenniveau, uitstekende en duurzame gebouwen en hebben enkele een sterk internationaal imago. Het resultaat is dat in de Randstad de grootste concentratie kantoororganisaties is gehuisvest, de meeste en grootste vastgoedbeleggingen plaatsvinden en de meeste ontwikkelingen worden gestart. 1 Amsterdam – Zuidas De Amsterdamse Zuidas is en blijft de toplocatie van Nederland. In 2013 werd opnieuw begonnen met de bouw
14 min
Amsterdam 8 6
15 min
1
van vier nieuwe kantoren. Bovendien is er sprake van een hoge beleggingsdynamiek: onder andere de kantoren Symphony, Atrium en de nieuwe hoofdkantoren van 12 min 4 min
4
27 min
36 min
1 (1) 57.200 m2 vvo
€ 677,6 miljoen 650.000 m2 vvo
6,5%
38 min
38 min
AkzoNobel, NautaDutilh en Stibbe wisselden van eigenaar.
27 min 15 min
3
2 Den Haag
19 min 23 min
38 min
5 Utrecht
37 min
2 Den Haag – Beatrixkwartier
40 min 38 min
Het Haagse Beatrixkwartier heeft een ‘corporate’ uitstraling, met een ruim aanbod aan winkels en horeca-gelegenheden en een goede bereikbaarheid zowel per auto als openbaar
7 Rotterdam
vervoer. Voorbeelden van belangrijke huurders zijn Nationale Nederlanden, Deloitte, MN, PostNL, CAK en SDU Uitgevers.
2 (2) 22.200 m2 vvo
€0 593.000 m2 vvo
6,6%
6
Ranking 2014 (2013)
3 Den Haag – Nieuw Centrum
Voorraad
Leegstand
Opname
Beleggingsvolume
7 Rotterdam – Central District
5 Utrecht – Stationsgebied
In Den Haag – Nieuw Centrum is sprake van een aantrekkelijke
In het Utrechtse Stationsgebied wordt volop gebouwd. Vanuit
Rotterdam Central District richt zich op hoogwaardige
dynamiek. TNO is een nieuwe huurder in het gebied, de
een sterke toekomstvisie van de gemeente Utrecht ontstaat
kantoorgebruikers en biedt een uitstekende bereikbaarheid in
nieuwbouwontwikkeling De Kroon is verkocht aan Real IS
een gebied waarbij wonen, werken, ontmoeten en recreëren
combinatie met een levendig centrummilieu. De renovatie van
en Blackstone werd de nieuwe eigenaar van de gebouwen
worden gecombineerd. Nieuwe gebruikers zijn onder meer het
Station Rotterdam Centraal heeft het gebied een belangrijke
Forum, Sirius en Orion.
ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport en EBN.
impuls gegeven. Belangrijke huurders zijn Nationale Nederlan-
den, Shell, Unilever, Holland Casino, UPS en Coolblue.
3 (5) 20.100 m2 vvo
5 (6)
28.800 m2 vvo
7 (7)
19.800 m2 vvo
€ 56,8 miljoen 925.000 m2 vvo
56.000 m2 vvo
€ 5,0 miljoen
480.000 m2 vvo
€ 57,4 miljoen
5,8%
6,3%
17,1%
4 Amsterdam – Zuidoost-Centrum
6 Amsterdam – IJ-oevers
8 Amsterdam – Grachtengordel
Amsterdam – Zuidoost-Centrum beleefde in 2012 een
IJ-oevers is een moderne kantoorlocatie vlak bij Station
De Grachtengordel is het gebied met het meeste kantoor-
topjaar met als twee grootste nieuwe huurders Nuon en
Amsterdam Centraal en aan het water. De meeste gebou-
oppervlak van Nederland. Het noteerde in 2013 het hoogste
DAS. In 2013 was er weinig dynamiek. Dat komt waarschijnlijk
wen zijn de afgelopen tien jaar gerealiseerd. Belangrijke
opnamevolume van alle kantoorlocaties uit de Ranking.
omdat het aanbod A-kwaliteit kantoorruimte beperkt is,
huurders zijn D.E. Master Blenders 1753, Teva en IBFD.
Naast veel kleine en middelgrote transacties waren er ook
waardoor partijen uitwijken naar andere gebieden zoals
grotere transacties, zoals die van Spaces in de Vijzelstraat
Sloterdijk/Teleport.
en de uitbreiding van Booking.com in The Bank.
4 (3)
6.300 m2 vvo
6 (4)
5.600 m2 vvo
8 (9)
57.500 m2 vvo
564.000 m2 vvo
€ 24,6 miljoen
262.000 m2 vvo
€ 79,6 miljoen
1.160.000 m2 vvo
€ 98,9 miljoen
16,4%
23,1%
7,3%
7
Aanbod/opname-ratio per locatietype Stationsgebieden en ringlocaties die goed bereikbaar zijn, hebben een gezonde aanbod/opname-ratio
Verhouding aanbod ten opzichte van driejaarlijks gemiddelde opname 10,0 1
2
3
1. Knooppuntlocaties 2. Centrumgebieden 3. Monofunctioneel
7,5
5,0
2,5
0 2007
2008
2010
2011
2012
Grootstedelijk Centraal Station
Grootstedelijk Centrummilieu
Grootstedelijk Ring Multifunctioneel
Grootstedelijk Ring Monofunctioneel
Suburbaan Station/Centrummilieu
Suburbaan Monofunctioneel
Gemiddelde aanbod/opname-ratio
8
2009
2013
Stationslocaties sterk in de lift De aanbod/opname-ratio is een belangrijke indicator voor de
Stationsinvesteringen
vitaliteit van een kantoorlocatie. Deze ratio is een maat voor
Door naar de aanbod/opname-ratio per locatietype te
de tijd die het in theorie kost om het totale aanbod op een
bekijken, worden duidelijke verschillen zichtbaar, zowel tussen
bepaalde locatie op te nemen, uitgaande van het gemiddelde
steden als tussen kantoorlocaties. Knooppuntlocaties – zowel
driejaarlijkse opnamevolume. Een laag cijfer is een teken
stationsgebieden als goed bereikbare ringlocaties – zijn met
van weinig dynamiek en weinig leegstand. Dat komt doordat
een ratio tussen 2,5 en 5, het meest gezond.
er weinig kantoorruimte beschikbaar is en de kantoorruimte
Opvallend zijn de prestaties van de Centrum Stations-
die er is, snel wordt opgenomen door gebruikers.
gebieden. Deze gebieden zijn de laatste twee jaar bezig met een sterke opmars. Een verklaring is dat door de
Aanbod/opname-ratio stijgt
overheid gestimuleerde stationsinvesteringen zich nu ook
De gemiddelde aanbod/opname-ratio in 2013 is ten
vertalen naar marktdynamiek. Twee jaar geleden waren
opzichte van 2012 verder gestegen. Dit is een teken dat
veel stations (waaronder Station Rotterdam Centraal en
de condities op de kantorenmarkt verder zijn verslech-
Station Den Haag Centraal) nog hinderlijke bouwputten,
terd. Aangezien het aanbod van kantoorruimte de laatste
maar deze projecten zijn inmiddels opgeleverd of het einde
jaren vrij stabiel is, is de stijging vooral te wijten aan de
van het bouwproces is in zicht (Station Utrecht Centraal).
Optimale bereikbaarheid is voor veel kantoorgebruikers steeds belangrijker
aanhoudend lage opnameactiviteit van kantoorgebruikers. In 2013 werd circa 1,0 miljoen m² vvo nieuwe kantoorruimte
Minder dynamiek
aangehuurd, wat vergelijkbaar is met het niveau van 2012.
Opvallend is dat andere centrumlocaties iets minder dynamiek
In de drie jaar ervoor was dit ongeveer de 1,3 miljoen m² vvo.
vertonen. Wellicht is dit een voorbode van het toenemende
De structurele en toenemende leegstand leidt op sommige
belang van optimale bereikbaarheid voor veel kantoor-
locaties zelfs tot krimp in het aanbod doordat wordt gekozen
gebruikers. De minste dynamiek is er bij monofunctionele
voor (grootschalige) transformatieprojecten.
(snelweg) locaties. Deze locaties zijn verder verslechterd ten opzichte van de Ranking Kantoorlocaties van 2013. Het aanbod aan kantoorruimte overstijgt de jaarlijkse vraag gemiddeld maar liefst acht keer.
Centraal Station, Rotterdam
9
Ranking versus huurprijs Hoogwaardig
Huurprijs per m2 vvo per jaar
€ 400,-
€ 200,-
€ 0,-
Laagwaardig
Positie Ranking Kantoorlocaties 2014
239
120 Suburbaan Monofunctioneel
Grootstedelijk Centrummilieu
Grootstedelijk Ring Multifunctioneel
Grootstedelijk Ring Monofunctioneel
Suburbaan Station/Centrummilieu
Grootstedelijk Centraal Station
1
Toplocaties en niche-locaties onderscheiden zich door kwaliteit en hogere huurprijsniveaus
10
Kwaliteit bepaalt (meestal) de huurprijs De plaats in de Ranking Kantoorlocaties 2014 is een maat
Gebieden met hoge kwaliteit (en bijbehorende hoge huur-
voor de kwaliteit van een locatie en is onafhankelijk van prijs-
prijzen) zijn interessant voor (internationale) hoofdkantoren
effecten. JLL neemt de hoogte van de gemiddelde huurprijs
waar activiteiten plaatsvinden met veel toegevoegde waarde.
in een gebied dan ook niet mee als indicator binnen de
Kantoorlocaties met een lagere score op de Ranking zijn juist
Ranking Kantoorlocaties. Om toch een beeld te krijgen van de
heel geschikt voor startende, lokaal opererende bedrijven of
prijs-kwaliteitverhouding van de beoordeelde gebieden is de
back offices, vanwege de lagere huurlasten.
huurprijs vergeleken met de score binnen de Ranking. In het algemeen geldt: hoe hoger de kwaliteit van een locatie, hoe
Hoge huren bij profilering binnen nichemarkt
hoger de huurprijs.
Er zijn relatief veel locaties met een gemiddelde vraaghuur-
Ook uit vergelijking van Ranking versus huurprijs blijkt verdere polarisatie
prijs tussen de € 100 en € 150 per m² vvo per jaar. Veelal zijn Vergelijking met vorig jaar bevestigt dat de polarisatie verder
dit kleinere suburbane monofunctionele locaties. Voor deze
toeneemt. Locaties in de Randstad en op goede locaties
kantoorlocaties is het een uitdaging om zich te profileren ten
(centrum en centrale stationslocaties) schuiven omhoog in
opzichte van concurrerende kantoren. Profilering kan door het
de Ranking en de huurprijzen gaan hierin mee. Voor deze
verlagen van de huurprijs, het verbeteren van de kwaliteit van
categorieën liggen de huurprijzen ruim boven het gemiddelde
het gebouw, of door zich te onderscheiden in een nichemarkt.
van € 150 per m² vvo.
Voorbeelden van profilering in een nichemarkt zijn de High Tech Campus in Eindhoven en het Bio Science Park in Leiden.
Hoogste huren
De gekozen specialisatie zorgt ervoor dat deze kantoren
De hoogste huurprijzen worden gerealiseerd op een aantal
ondanks hun ligging hoge huurprijzen kunnen berekenen.
toplocaties in de Randstad met een groot oppervlak en gelegen in een stationsgebied of op een multimodaal of multifunctioneel knooppunt. Voor dit soort locaties loopt de huurprijs op; een locatie als Schiphol - Centrum realiseert een maximum van circa € 365 per m² vvo per jaar.
13%
8%
16%
21% 33%
Gr
SAY Building Amsterdam Zuidas
oo tst ed Gr elijk oo R Gr G tste ing o o r o de M ts o lij ult Su tede tste k Ce ifun bu lijk del nt ctio rb R ijk raa ne aa in C l S e l n g e Su Sta Mo ntru tatio bu t i o n o m m n rb n/ fun il aa Ce ct ieu n M nt ion on rum eel ofu mi nc lieu tio ne el
Omvang kantoorvoorraad per gebiedstype
9%
11
Marktdynamiek Verdeling Voorraad
Verdeling Beleggingsvolume 1%
6%
4% 15%
2%
8%
12%
21%
35,5 miljoen m2 vvo
14%
34%
64%
19%
Verdeling Opnamevolume 3% 8% 27% Positie Ranking 2014
12%
1 t/m 8 9 t/m 50 51 t/m 100
806.100 m2 vvo
101 t/m 151 151 t/m 200 201 t/m 239
15%
36%
12
€ 1,6 miljard
Top 8 loopt verder uit In 2014 zullen meer kantoortransacties buiten Amsterdam plaatsvinden
Een analyse van de top 20 uit de Ranking maakt duidelijk
Verschuiving van core naar core-plus
dat het verschil tussen de absolute toplocaties (posities 1
Het feit dat beleggers momenteel een voorkeur hebben
tot en met 8) en de rest toeneemt. Deze polarisatie is onder
voor kantorenvastgoed op toplocaties in de Randstad is te
meer af te leiden uit de concentratie van marktdynamiek
verklaren vanuit de onzekerheid op de kantorenmarkt en de
binnen deze locaties. De eerste acht locaties vertegen-
daaruit voortgekomen toenemende polarisatie. De ontwikkeling
woordigen gezamenlijk 15% van de voorraad aan kantoor-
van een tweedeling in de kantorenmarkt, waarbij goede
meters. Tegelijkertijd vindt binnen deze acht locaties 27%
locaties steeds beter zijn gaan presteren en mindere locaties
van alle opnametransacties plaats van de kantoorlocaties
steeds slechter, is al sinds 2008 aan de gang. Vanaf het
die zijn opgenomen in de Ranking. Deze acht locaties
uitbreken van de crisis is er een beweging geweest richting
Kansen voor opportunistische beleggers
weten dus bijna twee keer zo veel gebruikersdynamiek
veiligere beleggingen. Van vastgoed op toplocaties wordt
JLL verwacht dat de eenzijdige focus op toplocaties op
naar zich toe te trekken dan op basis van hun omvang zou
verwacht dat het risico op toekomstige leegstand het laagst
de lange termijn niet houdbaar is, omdat het prijsverschil
mogen worden verwacht.
is. De risicomijdende belegger heeft daarom een voorkeur
tussen prime en secundair kantorenvastgoed sterk is
voor dit type vastgoed. Als gevolg hiervan zijn sinds het
toegenomen. In de huidige markt zijn er kansen voor
Het verschil wordt nog groter wanneer ook het beleggings-
uitbreken van de crisis de prijzen voor eersteklas (core)
opportunistische beleggers die in staat zijn ook op de
volume wordt geanalyseerd. Van het totale beleggings-
kantorenvastgoed op deze locaties weinig gedaald. Op
minder prominente locaties kansrijk vastgoed te kopen en te
volume van de onderzochte locaties wordt 64% belegd
dit moment zijn de prijzen in Amsterdam zelfs weer aan
optimaliseren. Wij voorspellen dat in 2014 het beleggings-
in de acht toplocaties. Overigens is het een algemeen
het stijgen. De schaarste van core kantoorbeleggingen in
volume verder zal groeien en dat er meer transacties zullen
verschijnsel dat het beleggingsvolume zich concentreert
combinatie met de goede vooruitzichten voor de gebruikers-
plaatsvinden buiten Amsterdam.
in slechts een beperkt aantal locaties. Wereldwijd vindt
markten op deze toplocaties heeft tot gevolg dat beleggers
namelijk de helft van alle vastgoedinvesteringen plaats
die zoeken naar een aantrekkelijk rendement, inmiddels
in slechts dertig steden.1
bereid zijn verouderde en gedeeltelijk leegstaande kantoorobjecten te kopen, mits de locatie goed is.
1. Zie onderzoek van JLL binnen Cities Research Center (www.jll.com/cities-research) naar de wereldwijde vastgoedgeldstromen en de concurrentiekracht van steden.
13
Belangrijkste stijgers en dalers in de Randstad Stijging Ranking Gemeente - Locatie Leegstand 2014
Opname m2 vvo
Beleggingsvolume (€ mln)
42
33
Den Haag - Schenkstrook
8,4%
7.000
32
83
Diemen - Bergwijkpark
9,5%
3.900
77,5
18
114
Almere - Gooise Kant
9,7%
2.300
16
68
Haarlemmermeer - Hoofddorp - Beukenhorst-Oost
22,9%
4.800
57,5
15
39
Utrecht - Kanaleneiland
17,7%
10.600
16,4
8,9 0
�
Daling Ranking Gemeente - Locatie Leegstand Opname Beleggingsvolume (€ mln) 2014 m2 vvo -35
157
Rijswijk - Plaspoelpolder/Broekpolder
20,7%
�
-30
75
Hilversum - Mediapark
12,6%
�
6.700 0
0 �
-22
126
Amstelveen - A9 Zone-Zuid
23,6%
�
0
0 �
-22
100
Hilversum - Arenapark
10,2%
-19
207
Gouda - Goudse Poort
22,2%
1.100
�
0
0
0
�
�
3,9
De pijltjes geven aan hoe de positie op de Ranking, leegstand, opname en beleggingsvolume zich hebben ontwikkeld in 2013 ten opzichte van 2012. Een pijl omhoog houdt in dat er een stijging is van meer dan 5% vergeleken met het voorgaande jaar. Een pijl omlaag houdt in dat er een daling is van meer dan 5% vergeleken met het voorgaande jaar. Een streep houdt in dat er geen verandering is binnen een bandbreedte van 5% hoger of lager ten opzichte van het voorgaande jaar.
14
Marktdynamiek bepaalt stijging of daling Om de ontwikkelingen en kansen in de Randstad beter te doorgronden is het relevant te kijken naar de vijf grootste stijgers en dalers in deze regio. Dit versterkt het beeld dat oude monofunctionele kantoorlocaties leiden tot stilstand en dat transformatie van dergelijke locaties succesvol kan zijn. De grootste stijger binnen de Randstad is Schenkstrook in Den Haag, de grootste daler is Plaspoelpolder/Broekpolder in Rijswijk . Bij het bepalen van de vijf grootste stijgers en dalers is gekeken naar locaties in de Randstad die groter zijn dan 100.000 m² vvo. Omdat bij kleinere locaties eenmalige transacties soms voor grote uitschieters kunnen
Succes voor Diemen Bergwijkpark door transformatie naar multifunctionele omgeving en studentencampus
zorgen, zijn deze buiten beschouwing gelaten.
Stilstand bij monofunctionele kantoorlocaties Niet verwonderlijk tonen de vijf grootste dalers weinig activiteit in 2013. Bij Hilversum-Mediapark, Gouda-Goudse Poort en Amstelveen-A9 Zone-Zuid (de locatie waar ook het voormalig KPMG-kantoor is gelegen) zijn zelfs helemaal geen transacties geregistreerd. Op vier van de vijf locaties is de leegstand dan ook gecontinueerd en hardnekkiger geworden. De grootse daler is Rijswijk-Plaspoelpolder/Broekpolder, een van de grootste en oudste monofunctionele kantoorlocaties in de Randstad. Transformatie van deze verouderde locatie kan hier uitkomst gaan brengen. Dit proces is inmiddels in gang gezet. Zo heeft het European Patent Office, met 80.000 m² een van de grootste kantoren in Nederland, beslo-
In de Ranking Kantoorlocaties 2014 verbeteren logischerwijs
Succes van transformatie
ten in Plaspoelpolder te blijven en op de huidige locatie door
de scores van locaties die in het afgelopen jaar goed
De grote stijging voor Den Haag-Schenkstrook is te danken
middel van sloop-nieuwbouw een kwaliteitsverbetering te
presteerden ten aanzien van gebruikersopname, leegstand-
aan het toegenomen opnamevolume door transacties van
realiseren. Ook is op de locatie Plaspoelpolder gestart met
ontwikkeling en/of beleggingsactiviteit. Dit geldt ook voor
AT&T, Fugro en Total. Ook is het hoofdkantoor van Siemens
de transformatie van de voormalige kantoorlocatie van het
de vijf grootste stijgers. Op al deze locaties daalde de
door middel van een sale-and-lease-back verkocht. Een
Productschap voor Vee, Vlees en Eieren. Onder de naam
leegstand. In Diemen-Bergwijkpark is deze zelfs gehalveerd.
opmerkelijke prestatie is te zien bij Diemen-Bergwijkpark.
De Hofmeesters worden hier twee woontorens gerealiseerd
Met uitzondering van Hoofddorp Beukenhorst-Oost is bij
Deze locatie ondergaat momenteel een drastische trans-
die ruimte bieden aan 259 woningen en appartementen.
de vijf grootste stijgers de opname toegenomen. Het
formatie van een monofunctioneel en verouderd kantorenpark,
beleggingsvolume is voor alle vijf de locaties, met uitzondering
naar een multifunctionele omgeving met een grote studenten-
van Diemen-Bergwijkpark, gelijk gebleven of gestegen.
campus en bijbehorende voorzieningen. Het resultaat is een stijging in de Ranking van positie 115 naar 83. Vermeldingswaardig is verder de nieuwe locatie Leidsche Rijn-Centrum, die dit jaar voor het eerst meedoet en plaats 24 heeft in de Ranking. Met de oplevering van het nieuwe kantoor van Capgemini voldoet deze locatie wat betreft omvang aan de voorwaarden voor deelname aan het onderzoek.
Terminal Noord, Den Haag
15
Vier scenario’s voor de ontwikkeling van steden in Nederland Spreiding
Specialisatie
Talent Towns Cosmopolitan Centres
Egalitarian Ecologies Metropolitan Markets
Concentratie Bron: CPB, The Netherlands of 2040, 2010
16
Generalisatie
Steden als motor van economische groei Het Centraal Plan Bureau (CPB) heeft in 2010 vier scenario’s uitgewerkt voor de toekomst van de Nederlandse economie in 2040. In dit onderzoek, ‘The Netherlands of 2040’, concludeert het CPB dat in alle scenario’s zowel de kwaliteit van steden als de verbindingen tussen steden steeds belangrijker wordt. Steden vormen hoe dan ook de belangrijkste knooppunten in de economie. Hier komen mensen samen die van elkaars aanwezigheid profiteren. Dit leidt tot verregaande innovatie en productie en staat borg voor economische ontwikkeling. Het onderzoek van het CPB
De kwaliteit van steden en de verbinding tussen steden worden steeds belangrijker
vormt een interessante basis om te analyseren welke
Wel of niet specialiseren
locaties wat betreft vastgoed in de toekomst bovenge-
De andere factor die volgens het CPB de toekomst bepaalt,
middeld presteren.
is de mate van specialisatie in de steden. Specialiseren en excelleren werknemers en bedrijven zich in één of enkele
Concentreren of spreiden
taken of zijn ze juist generalistisch bezig? Specialisatie
De scenario’s van het CPB zijn gebaseerd op twee
vraagt om hoogwaardige kennis, goede scholing en kan
belangrijke onzekerheden: de ontwikkeling van de omvang
grote economische groei opleveren. Nadeel is dat op het
van de steden (spreiding versus concentratie) en de
moment dat deze gespecialiseerde kennis elders goedkoper
verdeling van taken over de beroepsbevolking (specialisatie
is te krijgen of als het kennisniveau stagneert, de economische
versus generalisatie). Grote steden hebben als voordeel dat
ontwikkeling van stad en regio sterk onder druk komt te
er veel interactie mogelijk is. Steden zijn ontmoetingsplaatsen
staan. In het algemeen is specialisatie vanuit economisch
waar mensen samenwerken en zaken met elkaar doen,
standpunt gezien het meest succesvol, maar het brengt ook
ideeën uitwisselen en nieuwe technologieën ontwikkelen.
meer risico’s met zich mee.
Kleine steden hebben als pluspunt dat de economische activiteit binnen een groter gebied of land, meer verspreid
Door het combineren van de vier aspecten spreiding, concentratie, specialisatie en generalisatie, komt het CPB tot vier scenario’s voor het type steden dat zich kan ontwikkelen. Talent Towns De economische activiteit is verspreid over relatief kleine steden (100.000 tot 200.000 inwoners) met gespecialiseerde werknemers, vooral in de dienstverlening. Cosmopolitian Centres Grote geconcentreerde steden (2 tot 8 miljoen inwoners) met mondiale verbindingen die zich ontwikkelen tot clusters van gespecialiseerde activiteiten. Egalitarian Ecologies De economische activiteit is verspreid over middelgrote steden (100.000 tot 500.000 inwoners) waarbij sprake is van generalisatie. Metropolitan Markets Zeer grote metropolen met meer dan 10 miljoen inwoners waar alle economische activiteiten plaatsvinden. Als de metropool groeit, stagneert het achterland.
is. Dit leidt tot minder druk op grondprijzen, minder congestie en betere woonmilieus. Welk scenario zich afwikkelt, hangt onder meer samen met de mate van technologische ontwikkeling. Snelle ontwikkelingen vragen om meer interactie en een sterkere clustering van mensen op één plek.
17
Randstad 2040 in vier scenario’s Hoe de toekomst voor de Randstad er ook uit zal zien, van groot belang voor de economische ontwikkeling zijn kennis en menselijk kapitaal. Deze komen samen in steden die goed zijn aangesloten op het (inter)nationale netwerk. Voor ieder scenario zijn locaties in de Randstad te vinden die onder de betreffende omstandigheden succesvol zijn. Belangrijk is om te weten dat het ene locatie(type) niet beter is dan het andere. Wel stellen scenario’s beleggers beter in staat om op basis van hun eigen toekomstbeeld (investerings)beslissingen te nemen.
Talent Towns Specialisatie & Spreiding Leiden - Bio Science Park
Gaat de Randstad zich ontwikkelen richting Talent Towns, dan leidt dit ongetwijfeld tot economische bloei voor kleinere steden die zich richten op specialistische taken. Voorbeelden zijn
Eindhoven - High Tech Campus
Leiden - Bio Science Park, Hilversum - Mediapark en Noord-
Hilversum - Mediapark
wijk - Space Business Park. Ook steden buiten de Randstad – mits sterk geprofileerd – hebben in dit scenario groeimogelijkheden, voorbeelden hiervan zijn Eindhoven - High Tech Campus en Wageningen - Food Valley. Van medewerkers en bedrijven wordt wel extra flexibiliteit verwacht omdat de vraag naar specialismen, zowel wat locatie betreft als in de loop van de tijd, verandert. Vastgoed binnen dit scenario moet enerzijds zeer hoogwaardig zijn en afgestemd op specifiek gebruik, anderzijds moet het flexibiliteit bieden voor het geval specialismen veranderen. Dit vraagt om innovaties zoals bouwen volgens het ‘cradle-to-cradle’-principe en het ‘turntoo’-concept.
Cosmopolitan Centres Specialisatie & Concentratie Amsterdam - Zuidas Rotterdam - Erasmus Medische Centrum Den Haag - World Forum
Cosmopolitan Centres ontstaan wanneer specialistische clusters vooral in de grote steden ontstaan. Dit scenario biedt interessante mogelijkheden voor delen van de Randstad, zoals een medisch en ‘cleantech’-cluster in Rotterdam, de internationale zone in Den Haag of het banking & finance en juridische cluster op de Zuidas in Amsterdam. Dit scenario kan leiden tot grote economische groei, maar er zijn ook risico’s aan verbonden. Als een specialisatie faalt, leidt dit mogelijk tot hoge werkloosheid en daling van de vastgoedprijzen. Het voordeel van dit scenario is dat goede en snelle verbindingen naar andere centra in de wereld vaak al aanwezig zijn.
18
Scenario’s stellen marktpartijen beter in staat om toekomstbestendige beslissingen te nemen Wanneer taken generalistisch van aard zijn en verspreid
Egalitarian Ecologies
plaatsvinden in kleine steden ontstaan Egalitarian Ecologies.
Generalisatie & Spreiding
Met name satellietsteden in de Randstad zullen binnen dit
Amersfoort
scenario tot bloei komen, maar ook buiten de Randstad
Almere
behouden steden hun lokale economie. Voorbeelden zijn
Haarlem
Almere, Amersfoort en Haarlem. Dit scenario levert een
Leiden
stabiele economie op waarbij sprake is van bescheiden welvaart, omdat vanuit wereldwijd perspectief geen hoge toegevoegde waarde wordt geleverd. In dit scenario is de prijs van vastgoed binnen Nederland gelijkmatig verdeeld. Vanwege de lagere welvaartsgroei is de vraag naar nieuwe en specifieke vastgoedproducten minder groot. Wat betreft ruimtelijke ontwikkeling is het belangrijk dat gemeenten niet te sterk met elkaar concurreren bij nieuwbouwontwikkelingen.
Bij Metropolitan Markets concentreren bedrijven hun activiteiten
Metropolitan Markets
in een paar extreem grote steden. In Europees perspectief zijn
Generalisatie & Concentratie
dat steden als Londen en Parijs. Het is de vraag of Amsterdam
Randstad
groot genoeg is om op dit niveau te concurreren. Een dergelijk scenario betekent dat de Randstad zich in zijn geheel nadrukkelijk op de kaart moet zetten als stedelijke agglomeratie die in internationaal perspectief kan concurreren. In dit scenario is er toekomstperspectief voor goed verbonden kantoorlocaties in de Randstad. Op deze (micro)locaties zullen vastgoedprijzen (en kwaliteit) sterk stijgen en grote afstand nemen tot tweederangs locaties. In de Ranking Kantoorlocaties 2014 steken acht locaties af tegen de rest. Dit zijn toplocaties die binnen dit scenario de potentie hebben nog grotere ontwikkelingen door te maken. Het welvaartsverschil tussen stad en achterland zal toenemen.
19
Randstad
Amsterdam
Rotterdam
n tio a l pu Po City GDP Of fic eS toc k
sity n e t t In n e tm ves n I te Esta
Risk Country
try us Ind ch -Te gh Hi ectivity Air Conn
20
U n i v ersit y S t r engt h
Den Haag
Cor p o r a te P r e s e nce
Utrecht
l Rea Cross - B order Rea l Estate In Re vestment al Es tat eT ra ns pa re nc y
Cities Research Center: inzicht in de dynamiek van wereldsteden Steden zijn meer dan ooit het focuspunt van economische activiteit, dat blijkt uit de resultaten van het Cities Research Center van JLL (www.jll.com/cities-research). Overduidelijk is dat de dynamiek van een stad over veel meer gaat dan alleen de groei van het bruto binnenlands product (bbp). De werkelijke fundamenten van zeer dynamische steden schuilen in factoren als innovatiesnelheid en het faciliteren van moderne bedrijven gecombineerd met de aanwezigheid van nieuwbouwprojecten, de prijsbeweging van vastgoed en beleggingen in vastgoed door buitenlandse beleggers
Een van de sterkste eigenschappen van de Randstad is de aanwezigheid van ‘science clusters’
en nieuwe technologieën. Als het gaat om duurzaamheid wordt Kopenhagen gekwalificeerd als een van ’s werelds sterkste ‘groene’ steden. Voor Nederland geldt dat het geheel meer is dan de som van de delen. De Nederlandse steden afzonderlijk zijn weinig onderscheidend. Maar als we de vier grote steden samenvoegen tot de Randstad, kan Nederland weldegelijk de concurrentie aan met andere Europese grote steden. Wat betreft inwoneraantal is de Randstad bijvoorbeeld de vierde grootste regio binnen West-Europa na Groot-Londen, Groot-Parijs en het
en bedrijven.
Rijn-Ruhr-gebied (bron: OECD).
Europese steden
Concurrentiekracht Randstad
Wat opvalt is dat binnen het Cities Research Center de
De Randstad scoort buitengewoon goed op de facetten
steden op het Europese vasteland zijn ondervertegenwoor-
Corporate Presence, Air Connectivity, High-Tech Industry,
digd in de top van de lijst met meest succesvolle steden
University Strength en Country Risk. Een van de sterkste
ter wereld. Ze laten minder dynamiek zien in vergelijking
eigenschappen is de aanwezigheid van ‘science clusters’,
met opkomende steden. Toch beschikken diverse sterke
in onder meer Leiden, Amsterdam en Utrecht. Hierdoor
en succesvolle Europese steden over eigenschappen die
onderscheidt de Randstad zich sterk op het gebied van
op de langere termijn garant staan voor succes. Dit wordt
innovatie. Dit wordt bevestigd door de Innovation Cities
onderstreept door de aanhoudend hoge instroom van
Global Index van 2thinkknow. Wereldwijd behaalde de
vastgoedkapitaal. Zo onderscheiden Parijs, Berlijn en de
regio, op basis van deze index, een negende positie en
Nederlandse Randstad zich succesvol op het gebied van
Europees een zesde positie.
onderwijs, innovatie, duurzaamheid en transparantie. De kracht van deze steden ligt in het ontwikkelen van talent
Population
totaal aantal inwoners van een stad, Centraal Bureau voor de Statistiek, 2014
City GDP
Bruto Nationaal Product van een stad, Oxford Economics, 2014
Office stock
totale voorraad commercieel kantorenvastgoed van een stad, JLL
Real Estate Investment Intensity totale investeringen in direct commercieel vastgoed (driejaarlijkse gemiddelde) als percentage van het Bruto Nationaal Product van een stad Cross-Boarder Real Estate
percentage direct commercieel vastgoed (driejaarlijkse volume) dat in bezit is van buitenlandse beleggers, JLL
Real Estate Transparency
transparantie wat betreft vastgoed op landniveau, zoals vastgesteld binnen de Global Real Estate Transparancy Index van JLL
Country Risk
stabiliteit wat betreft politiek, macro-economie, bestuur, wetgeving, belastingen en veiligheid, Global Insight, 2014
University Strength
aanwezigheid en kwaliteit van de top 500 universiteiten wereldwijd, QS, 2014
High Tech Industries
aantal start-ups binnen hightechindustrie, Crunchbase, 2013
Connectivity
aantal luchtvaartpassagiers, ACI, 2013
Corporate Presence
aanwezigheid van corporates op basis van Fortune 2000 bedrijven in combinatie met hoogwaardige dienstverleners, GaWC, 2012 21
Ranking Kantoorlocaties 2014 De Ranking Kantoorlocaties 2014 is in zijn geheel te downloaden via www.jll.nl/rankingkantoorlocaties. Een exemplaar van de kaart is aan te vragen bij Linda van den Noord
2014
155 41,7%
28 148
Ranking Kantoorlocaties
61,9%
147 42,2%
44,2%
40,0%
97 205
47,8%
50,9%
203
35,2%
35,5%
Groningen
Leeuwarden
50 gemeenten, 239 locaties, 10.750 gebouwen
42,1%
129 172 79
020 5 405 405
239 24,0%
227
Assen
[email protected]
31,0%
210 141 34,5%
42,7%
Emmen
130 44,2%
224
200
32,3%
35,8%
229 58 Alkmaar 30,4% 54,1% 202
Zaanstad
35,5%
179 60
HOGE SCORE
39,1%
Haarlem
56 150 19
54,4%
42,0%
63,6%
145 107 43 42,2%
46,3%
58,2%
124 235
53,3%
44,7%
51 8
6
72,9%
73,8%
1
40,8%
56,2%
41,3%
52,0%
34,0%
81 54 134
83,3%
66,2%
4
57,8%
75,2%
63,8%
66,3%
40,1%
52,0%
45,4%
61,6%
108
216
50,0%
50,4%
Zwolle
114 31 Almere
Diemen
46,0%
33,7%
237 24,7%
42,1%
226 143 14 193 178 188 209 126 31,6%
Leiden Den Haag
17
64,0%
46
57,3%
LAGE SCORE
83,3%
2
78,3%
48,2%
41,4%
63,2%
Stichtse Vecht
56,1%
45,9%
40,6%
49,8%
52,4%
45,1%
43,1%
33,3%
40,2%
131
44,2%
Gouda
35,0%
52,0%
7
73,5%
74
140
51,3%
43,0%
Woerden
48,5%
48,5%
62,8%
58,6%
55,2%
63,2%
40,9%
42,2%
43,6%
Ede
163 180 40,8%
39,0%
90
225 132 164 208 31,7%
43,8%
40,6%
48,9%
34,7%
Veenendaal
106 99
43,4%
40,3%
35,2%
214
29,3%
38,7%
44,9%
35,6%
27,6%
45,1%
41,6%
46,6% 46,6%
194 175
33,9%
36,5%
52,6%
Enschede
87
49,5%
Utrecht
52,9%
62 63
52,7%
50,2%
Amersfoort
59,5%
61
46,8%
39,7%
62,0%
42,2%
47,7%
Arnhem
39,4%
Houten
238 231
219 190 33,1%
36,8%
152 73
Den Bosch
41,9%
40,0%
29,4%
40,3%
43,5%
51,0%
52,5%
45,2%
Breda
66,6%
142 117 30
189 35 84
211 183 Tilburg 34,0% 31,8%
37,1%
41,7%
60,3%
45,7%
44,2%
9 101
222 154 187 32,9%
55,3%
45,7%
Nijmegen
116 52 128
45,7%
51,3%
77 110 112
171 167 135 64
Dordrecht
184 113 37,9%
64,3%
96
47,9%
24,3%
35,3%
53,4%
55 16
55,0%
61,2%
Hengelo
234 136 206 181 233
40 221 den IJssel 33,0%
Rotterdam
60,5%
Deventer
36,7%
118 26 144
27,3%
Capelle aan
5
74,4%
47,2%
43,4%
35,8%
104
204 173
51,3%
21 133 82
63,3%
56,0%
59,1%
33,4%
199
52,1%
191
201 156
59,0%
29 23
61,9%
40,6%
47,7%
Almelo
36,7%
215 168 232 121
92 25 41 53 161 146
Schiedam
165 217 137
100
66
196 72 36,3%
51,1%
24 34 32 36
63,0%
33,8%
30,6%
64,4%
51,3%
186 49 26,4%
228
44,1%
138 88 15
75 76 Hilversum
236 39 102 59
Zoetermeer
58,4%
44,5%
34,0%
37,7%
38 120 197 Leidschendam-Voorburg 45,0% 36,1%
41,5%
34,5%
Amstelveen
59,2%
44,6%
49,4%
37,5%
192
Apeldoorn
212
41,8%
125 169 42
43,3%
39,1%
22 153
33 48
60,9%
36,6%
46,8%
63,5%
158 109 85 119 218 69 91
Ranking Score
65,7%
94 157 166 65 139 127 207
Rijswijk Delft
1
3
76,8%
42,3%
105 Haarlemmermeer
20
43,5%
57
54,2%
32,8%
37 83
59,3%
55,1%
223
65,8%
115 159 68 10 170 67 80 149 45,4%
213
Lelystad
50,2%
13
12 18
93 162 47 44
48,5%
26,8%
Amsterdam
55,6%
37,6%
49,9%
42,6%
45,2%
47,3%
61,9%
185 37,7%
86 50 103
49,7%
56,0%
198 176 Helmond
46,9%
35,9%
39,3%
123 177
98 45 27 195
47,8%
57,5%
62,0%
44,7%
36,5%
174 11 39,7%
Venlo
66,2%
39,2%
111 45,7%
Eindhoven
Ranking Kantoorlocatie 2014 2013
Alkmaar
58 53 200 196 202 210 229 220
Almelo
108 81 237 221
Almere
31 42 114 132 216 213 223 215
Amersfoort 21 82 133 137 165 217
19 74 127 152 159 219
Centrum Helderseweg N242 Zone Bergermeerpolder Centrum Twentepoort Centrum Gooise Kant Haven Hollandse Kant Centrum Vathorst/Podium De Hoef Calveen De Isselt De Brand
Amstelveen 67 80 126 149 188 209
118 110 104 136 208 198
Amsterdam 1 4 6 8 12 13 18 19 37 43 44 47 51
1 3 4
9
16 15 20 29 39 31 58 44 37
Apeldoorn 72 173 192 196 204
22
100 163 171 145 190
West Centrum A9 Zone-Zuid Kronenburg Legmeer/Bovenkerk Zuid Zuidas Zuidoost-Centrum IJ-oevers Grachtengordel Zuid Omval Oost Sloterdijk/Teleport Zuidoost-Zuid West Buitenveldert Zuidwest Noord Centrum Malkenschoten Noord West Brouwersmolen
Den Haag Arnhem 26 90 99 106 118 144
23 68 98 158 144 112
Assen
141 146 210 225 227 227 239 217
Breda 35 84 154 187 189 222
41 133 134 178 201 214
Centrum Velperweg Kronenburg/Vredenburg Gelderse Poort Arnhems Buiten IJsseloord Centrum Kloosterveen Borgstee Peelerpark/Messchenveld Centrum Claudius Prinsenlaan Steenakker Hoogeind/Moleneind Ettensebaan Westerhage
Capelle aan den IJssel 146 161 161 142 221 218 228 209
Delft 42 85 109 119 125 158 169
114 69 113 137 103 139 95
Den Bosch 9 52 64 101 116 128
8 27 93 67 184 88 135 150 167 164 171 138 190 165 219 197
Centrum Rivium Hoofdweggebied Capelle Office Park Technopolis Centrum Schieoevers/Voorhof Delftse Poort/Ypenburgse Poort TU/TNO-wijk Tanthof Delftechpark Paleiskwartier Centrum Rosmalen Pettelaarpark Rietvelden/De Vutter De Brand De Herven Rompert/De Slagen HighTech Park Soetelieve/Brabantpoort Goudsbloemvallei
2 3 17 33 38 46 48 120
2 5 18 75 38 46 57 125
Deventer 66 62 191 191
Diemen 83
115
Dordrecht 96 113 184 231 238
89 90 192 230 231
Ede
87 160 163 154 164 222 180 177 208 233
Eindhoven 11 27 45 50 86 98 103 174 185 195
13 26 63 91 79 105 77 175 173 185
Emmen
130 111 224 203
Enschede 61 62 63
80 49 71
Beatrixkwartier Nieuw Centrum Centrum Schenkstrook Laakhaven/Hollands Spoor Congresgebied Forepark Binckhorst Centrum Kloosterlanden/Hanzepark Bergwijkpark Centrum Amstelwijck Dordtse Kil Laan der Verenigde Naties Haventerreinen Centrum De Vallei Edese Manen Stationsgebied Horapark High Tech Campus Centrum Aangrenzend Centrum Strijp Airport/Flight Forum De Hurk/Lievendaal Woensel Gestel Acht/Kapelbeemd De Kade Centrum Waanderveld Centrum Science Park Zuiderval
Gouda
91 107 207 188
Groningen 28 79 129 148 155 172 203
25 73 108 180 131 117 174
Haarlem
56 51 107 119 145 166 150 193
Gouwe Spoor/Centrum Goudse Poort Centrum Europapark/Winschoterdiep Kranenburg Oostelijke Bedrijventerreinen Zernike Science Park Martini Trade Park Zuid Centrum Zuid Waarderpolder/Veerpolder Haarlemmerhoutkwartier
Haarlemmermeer 10 14 68 93 105 115 143 159 162 170 178 193 226
10 12 84 102 106 148 143 206 179 162 176 186 234
Heerlen
95 97 220 212 230 216
Helmond 176 181 198 229
Hengelo
104 94 99 168
Hilversum 75 45 76 92 100 78
Schiphol - Centrum Hoofddorp - Beukenhorst-Zuid Hoofddorp - Beukenhorst-Oost Lijnden Nieuw-Vennep Hoofddorp - Centrum Hoofddorp - Beukenhorst-West Hoofddorp - De Hoek/Kruisweg Badhoevedorp Schiphol - Oost Schiphol - Rijk Schiphol - Zuid Hoofddorp - Graan voor Visch Centrum Coriopolis Avantis Centrum Groot Schooten Centrum Westermaat Mediapark Centrum Arenapark
Houten 121 175 181 194 232 233
140 189 156 120 232 226
Centrum De Schaft/De Bouw Het Rondeel De Meerpaal Doornkade De Molenzoom
Schiedam
Leeuwarden 97 86 147 123 205 194
Leiden
20 22 22 34 153 151 65 65 197 205
Lelystad
124 153 235 237
Maastricht 70 71 78 89 122 151
50 83 70 96 85 167
Voorburg Leidschendam
121 130 207 199 224 223
Nijmegen 73 77 110 112 152
33 55 182 109 200
Heerlen
44,8%
89
220 95 33,0%
49,2%
71 70 151
51,5%
51,5%
160 169 182 187
40,9%
122
Plesmanboulevard/Bio Science Park Centrum/Schipholweg Kanaalpark/Lammenschans
41,9%
48,0%
230 29,9%
78 Maastricht
50,9%
Centrum A6 Zone
Centrum Laagraven/Liesbosch Plettenburg/De Wiers Merwestein Blokhoeve Poort van Nieuwegein Centrum Brabantse Poort Goffert Heyendaal Kerkenbos
Rijswijk
94 61 157 122 166 170
Rotterdam 7 15 23 25 29 40 41 53
7 11 17 21 36 32 40 35
Station/In de Boogaard Plaspoelpolder/Broekpolder Hoornwijck Central District Centrum Kop van Zuid Aangrenzend Centrum Traditioneel Scheepvaartkwartier Alexanderpolder Modern Scheepvaartkwartier Brainpark
Sittard - Centrum BedrijvenStad Fortuna/Bergerweg
Stichtse Vecht 186 238 212 228 236 235
Tilburg 30 117 142 183 211
30 72 126 172 195
Utrecht
Ceramique Centrum Randwijck-Noord Stationsgebied Airport Geusselt
Nieuwegein 136 168 206 214 215 234
38,5%
Centrum Havengebied Schieveste Aangrenzend Centrum
Sittard-Geleen
182 160
Centrum Aangrenzend Centrum Oostergoweg
Leidschendam-Voorburg
88 99 92 76 131 141 138 135
Sittard-Geleen
5 16 24 32 34 36 39 49 55 59 74 102
6 24 14 48 28 54 47 101 59 56 87
Veenendaal 132 129 156 116 201 204 225 236
Venlo
111 82 123 147 177 155
Maarssen - Maarssenbroeksedijk Maarssen - Bisonspoor Maarssen - Planetenbaan/Kwadrant Centrum Aangrenzend Centrum De Reit Het Laar Katsbogten Stationsgebied Rijnsweerd/De Uithof Leidsche Rijn-Centrum Centrum Papendorp Lunetten/Stadion Kanaleneiland De Wetering Maliebaan Overvecht Vleuten/De Meern Lage Weide/Cartesiusweg De Batterijen Centrum De Faktorij De Compagnie Centrum Trade Port Noorderpoort
Woerden 140 128
Zaanstad 60 64 179 149
Zoetermeer 69 60 127 157 139 124 218 211
Zwolle
54 43 57 52 81 66 134 183 213 202
Honthorst/Middelland Inverdan/Centrum Ebbehout e.o. Zuidas Oostelijke Bedrijventerreinen Centrum Afrikaweg Centrum Hanzeland A28 Zone Oosterenk Berkum
Verantwoording onderzoek Voor de Ranking Kantoorlocaties 2014 heeft JLL in totaal
Pim Macke Head of Strategic Advisory
[email protected]
239 kantoorlocaties groter dan 10.000 m² vvo in de 50 belangrijkste Nederlandse kantoorgemeenten onderling vergeleken. In deze editie is de locatie Leidsche Rijn in Utrecht toegevoegd omdat deze locatie inmiddels wat omvang betreft voldoet aan de voorwaarden. In totaal gaat het om 10.750 gebouwen. De gebiedsafbakening van een kantoorlocatie is soms heel duidelijk, bijvoorbeeld door wegen of water. Soms is de afbakening minder eenduidig, bijvoorbeeld bij (binnenstedelijke) locaties waar een gebied geleidelijk overgaat van overwegend kantoorfunctie naar enkele kantoorgebouwen in een woonwijk. De gebiedsafbakening is zo veel mogelijk tot stand gekomen in nauw overleg met lokale adviseurs die kennis hebben van de manier waarop locaties in de markt worden gezien. Alle deellocaties zijn gescoord op 57 indicatoren. Op elk van deze indicatoren zijn de locaties onderling gerangschikt van 1 tot 239. De locatie die het best presteert op een bepaalde indicator krijgt hiervoor een score van 100%, de
Sven Bertens Head of Research
[email protected]
locatie die het slechtst presteert krijgt een score van 0%. De tussenliggende scores zijn lineair verdeeld. De totaalscore van een locatie is bepaald door de scores per indicator te vermenigvuldigen met een wegingsfactor, waardoor een samengestelde index ontstaat met een schaal van 0% tot 100%. Voor de Ranking Kantoorlocaties 2014 is gebruikgemaakt van verschillende bronnen, waaronder AgentschapNL (energielabels), BAG (kantorenvoorraad en bouwjaren), Bak Property Research (kantorenvoorraad), CBS (demografische ontwikkelingen), Oxford Economics, Economisch Instituut voor de Bouw (locatieperspectief), Goudappel Coffeng/www.bereikbaarheidskaart.nl (locatiebereikbaarheid auto en OV), Locatus (voorzieningenniveau) en NS (aantal in- en uitstappers). En natuurlijk zijn de voorraad-, opname-, aanbod-, huurprijs, beleggings- en nieuwbouwdatabases van JLL gebruikt. Deze marktgegevens zijn bijgewerkt tot eind 2013.
23
JLL Strawinskylaan 3103 1077 ZX Amsterdam Tel: 020 5 405 405 www.jll.nl/rankingkantoorlocaties © 2014 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. The information contained in this document is proprietary to Jones Lang LaSalle and shall be used solely for the purposes of evaluating this proposal. All such documentation and information remains the property of Jones Lang LaSalle and shall be kept confidential. Reproduction of any part of this document is authorised only to the extent necessary for its evaluation. It is not to be shown to any third party without the prior written authorisation of Jones Lang LaSalle. All information contained herein is from sources deemed reliable; however, no representation or warranty is made as to the accuracy thereof.
