Leegstand op kantoorlocaties Veel aanbod, weinig aandacht
Masterproof MRE 2004-2006 drs. Jasper T. Huizinga
Begeleiders
Amsterdam School of Real Estate:
dr. Guido Wallagh
Fortis Vastgoed Ontwikkeling N.V.:
F.H. Kooistra
2
Leegstand op kantoorlocaties Afstudeerscriptie in het kader van de Master of Real Estate opleiding Drs. Jasper T. Huizinga augustus 2006
3
4
Inhoudsopgave Voorwoord ...............................................................................................................................................7 Samenvatting ...........................................................................................................................................9 1
Inleiding ....................................................................................................................................11
1.1
Achtergronden........................................................................................................................ 11
1.2
Onderzoeksvragen.................................................................................................................. 11
1.3
Aanpak en opbouw rapportage............................................................................................... 12
2
Ontwikkelingen op de kantorenmarkt ................................................................................... .. 13
2.1
De voorraad............................................................................................................................ 13
2.3
Nieuwbouw en onttrekkingen ................................................................................................. 15
2.2
Opname en aanbod ................................................................................................................ 14
2.4
Conclusie................................................................................................................................ 16
3
De leegstand in beeld gebracht ............................................................................................... 17
3.1
Recordcijfers........................................................................................................................... 17
3.3
Omvangrijke structurele leegstand ......................................................................................... 18
3.5
Conclusie................................................................................................................................ 20
3.2 3.4
4
4.1 4.2
Leegstand naar gebouwtype ................................................................................................... 17 Te ontrekken kantoormeters .................................................................................................. 19
De toekomst van de leegstand...................................................................................................21
Naar een vervangingsmarkt .................................................................................................... 21 Een toekomstscenario voor de leegstand ................................................................................ 22
4.3
Erkenning van het probleem ................................................................................................... 24
4.4
Conclusie................................................................................................................................ 25
5
Leegstand op kantorenlocaties ..................................................................................................26
5.1
Identificatie kantorenlocaties.................................................................................................. 26
5.2
Leegstand op locatieniveau..................................................................................................... 26
5.4
Conclusie................................................................................................................................ 31
6
Transformatie als mogelijke oplossing ? ....................................................................................32
5.3
6.1 6.2
Is het een pand- of een locatievraagstuk?............................................................................... 29
Transformatie naar woningen ................................................................................................. 32 Andere transformatiemogelijkheden....................................................................................... 33
6.3
Leegstand als drijfveer voor transformatie? ............................................................................ 34
6.4
Knelpunten ............................................................................................................................. 36
7
Wat te doen met leegstand op kantorenlocaties ? ......................................................................39
6.5
7.1 7.2
7.3 7.4
7.5 7.6
Conclusie................................................................................................................................ 38
Het leegstandsvraagstuk op kantorenlocaties ......................................................................... 39
Het definiëren van oplossingsrichtingen ................................................................................. 41
Sturen van aanbod.................................................................................................................. 41
Versoepeling van het proces van hergebruik en herbestemmen.............................................. 45 Een integrale (gebiedsgerichte) benadering van kantorenlocaties ........................................... 47
Conclusie................................................................................................................................ 48
5
8 8.1
8.2 8.3
Case: Hoofddorp, Beukenhorst-West .........................................................................................49 De kantorenmarkt in de Haarlemmermeer .............................................................................. 49
Kantorengebied De Beukenhorst............................................................................................. 49
De problematiek van Beukenhorst-West ................................................................................. 50
8.4
Oplossingsrichtingen.............................................................................................................. 51
8.5
Conclusie................................................................................................................................ 53
9
Conclusie & aanbevelingen ........................................................................................................55
Bronvermelding ......................................................................................................................................59 Geïnterviewde personen ........................................................................................................................ 61 Bijlagen ..................................................................................................................................................63
Bijlage 1 Leegstand kantoren naar gemeenten .................................................................................... 64 Bijlage 2 De beleggersmarkt................................................................................................................ 65 Bijlage 3 De CPB scenario’s.................................................................................................................. 66
Bijlage 4 Varianten in gebiedsontwikkeling.......................................................................................... 67 Bijlage 5 De actoren ............................................................................................................................ 68 Bijlage 6 Eigendomsverhouding Beukenhorst-West en aandeel panden te huur................................... 69
6
Voorwoord Met het schrijven van deze scriptie komt er een eind aan mijn twee jaar durende MRE-opleiding. Een opleiding die ik met veel plezier heb gevolgd en waar ik een hoop van heb opgestoken. Het onderwerp van deze scriptie is actueel, de discussie over de leegstand op kantorenmarkt is in alle vakbladen te
volgen en ook het aantal symposia over het onderwerp is groot. Transformatie is daarbij het toverwoord
en ook ik ben daar in eerste instantie voor gevallen. De eerste werktitel van deze scriptie heette dan ook ‘transformatie van kantoorgebieden’. Gedurende het schrijven kwam ik er echter achter dat
transformatie van kantorenlocaties helemaal niet zo logisch was als het in eerste instantie leek. De vraag is dan ook waarom hier zoveel aandacht aan wordt besteed, temeer daar het omvangrijke
leegstandsvraagstuk, een belangrijk kenmerk van de huidige kantorenlocaties, er niet door wordt opgelost. Met deze scriptie wil ik meer aandacht vestigen op deze ‘vergeten’ kant van de leegstand. Vanzelfsprekend had ik deze scriptie niet kunnen schrijven zonder de hulp en input van velen. Enkele wil
ik graag noemen: allereerst mijn begeleider Guido Wallagh, die mij na elke plezierige bespreking weer aan het denken heeft gezet en daarmee motiveerde, verder Boris van der Gijp vanwege zijn input ten
aanzien van de kantorenmarkt en het vele sparren bij een kopje koffie. Tot slot natuurlijk mijn vrouw Margot en de kinderen. Dankzij hun steun en rust op belangrijke momenten heb ik niet alleen deze scriptie, maar mijn hele studie kunnen afronden.
Haarlem, augustus 2006, Jasper Huizinga
7
8
Samenvatting De leegstand op de kantorenmarkt is nog nooit zo hoog geweest. Inmiddels bedraagt het aanbod van
kantoorruimte circa 6.3 mln. m2, waarvan circa 5.7 mln. m2 werkelijk leegstaat. Dit is meer dan 13% van de totale voorraad van 43 mln. m2. De aandacht voor het leegstandsvraagstuk is terecht groot, hierbij wordt met name een link gelegd
tussen de kantorenmarkt (met overschot) en de woningmarkt (met tekorten). Ondanks de hoge
percentages wordt het leegstandsvraagstuk niet als probleem onderkend. Voor beleggers, die met name economisch denken, blijkt het (deels) leegstaande vastgoed, mede onder invloed van de dalende
aanvangsrendementen en de druk op de vastgoedmarkt, voldoende waardevast. Wel is het zo dat met name institutionele partijen al bezig zijn met het verminderen van de hoeveelheden kantoren in de
portefeuille. Verder zijn structurele maatschappelijke problemen door de leegstand nog niet ontstaan. Voor overheden ontbreekt dan ook de noodzaak tot ingrijpen.
Er zijn vooralsnog geen redenen om aan te nemen dat het leegstandspercentage snel zal dalen. De kantorenmarkt is veranderd van een uitbreidingsmarkt in een vervangingsmarkt. Snelle ramingen komen
uit op een leegstandsomvang in 2016 die ligt tussen de 6 mln. m2 en 8 mln. m2. Van een afname is geen sprake. Met name de structurele component zal stijgen. Dit is een onnatuurlijke situatie. Grote aantallen kantoormeters zullen uit de markt genomen moeten worden. Hiermee wordt de herstructurering van kantoren en kantorenlocaties een permanente en substantiële factor in de kantorenmarkt. Ondanks het feit dat er nog niet of nauwelijks onderzoek is gedaan naar de feitelijke locatie van de leegstand valt te constateren dat veel hiervan in de Randstad terug te vinden is en zich sterk
manifesteert op kantorenlocaties. Dit zijn ook de gebieden waar vanaf 1990 de grootste toename in het aanbod heeft plaatsgevonden. Op dit moment staat er circa 2.7 mln. m2 leeg op kantorenlocaties. De paradoxale situatie doet zich hierbij voor, dat locaties die objectief het meest aantrekkelijk worden
gevonden door kantoorgebruikers, de kantorenlocaties, kwantitatief de meeste leegstand kennen. De oorzaak is veelal te vinden in de slechte kwaliteit van de panden op deze locaties. Het transformeren van kantoren naar woningen of andere functies is geen oplossing voor het
leegstandsvraagstuk. De marktpotentie is te beperkt. Het Ministerie van VROM gaat bijvoorbeeld uit van 2.500 woningen tot aan 2010, die voortkomen uit de transformatie van kantoren. Omgerekend gaat het dan om 250.000 m2 aan kantoorvloer. Dit is zelfs minder dan het vandaag aanwezige kansloze
kantorenaanbod van 700.000 m2. Transformatie wordt voorts niet zozeer ingegeven door leegstand,
maar door de locatie. Ook ten tijde van schaarste op de kantorenmarkt hebben immers veel
transformaties plaatsgevonden. Alleen op goede, alternatief aanwendbare locaties is transformatie
mogelijk. De aandacht voor dit onderwerp, in relatie tot het leegstandsvraagstuk, lijkt dan ook wat overdreven. Met name voor kantorenlocaties aan de rand van de stad zijn alternatieven noodzakelijk om de leegstand te verminderen, om zo mogelijke waardedalingen van het vastgoed en negatieve
maatschappelijke effecten op termijn tegen te gaan. De aantrekkelijkheid van de locaties vereenvoudigt anderzijds het nadenken over mogelijke oplossingsrichtingen; temeer daar veel kantorenlocaties gewoonweg niet of zeer moeilijk geschikt zijn te maken voor een andere invulling zoals wonen.
9
In mijn optiek zal steviger dan nu het geval is, ingezet moeten worden op het behouden en verbeteren van de huidige kantorenlocaties en dus niet zozeer op (eenzijdige) transformaties naar andere
bestemmingen. Onvoldoende drivers zijn immers aanwezig om deze grootschalige transformaties te bewerkstelligen. Door coördinatie van het aanbod op regionaal niveau, zoals nu in de Noordvleugel van de Randstad
voorzichtig wordt ingezet, zal het aantal nieuwe locaties met min of meer gelijkwaardige locatiefactoren op termijn moeten dalen. De relatieve schaarste die zo ontstaat maakt het interessant om bestaande
panden en gebieden te revitaliseren of te herontwikkelen. Het anders beprijzen van nieuwbouwlocaties kan voor vergelijkbare en/of zelfs betere effecten zorgen. Naast het creëren van schaarste zouden
gemeenten er naar moeten streven om meer over te gaan op flexibele bestemmingsplannen waardoor functiemenging op een natuurlijke wijze kan ontstaan. Het toevoegen van functies kan de min of meer desolate kantorenlocaties hernieuwd aantrekkelijk maken. De monofunctionaliteit is immers de meest zwakke kant. Eén en ander kan, vanzelfsprekend, niet gebeuren zonder een duidelijke visie op de lokale en regionale
kantorenmarkt en de toekomstige positie van de kantorenlocatie hierin. Het streven naar onderscheid is hierbinnen een belangrijk element en voorkomt al te sterke onderlinge concurrentie. De combinatie van bovenstaande ingrepen zorgt ervoor dat de vervangingsvraag niet ingeperkt behoeft te worden, maar
dat deze een grotere plaats krijgt op bestaande locaties. De leegstand op de kantorenmarkt kan zo terug lopen naar meer normale proporties.
De leegstandsproblematiek van Beukenhorst-West in Hoofddorp laat zien dat transformatie pas mogelijk is na prijsdalingen van het bestaande vastgoed en samenwerking tussen eigenaren die een gefaseerde ontwikkeling mogelijk maken. Het behouden van de kantoorbestemming lijkt echter meer kans van
slagen te hebben, met de locatie zelf is immers niets mis. Wel is een vorm van schaarste op regionaal
niveau nodig om Beukenhorst-West er weer boven op te helpen. Zolang investeren op nieuwe locaties eenvoudiger en goedkoper blijft dan op bestaande locaties is alleen ook deze variant weinig kansrijk. Van een echt nieuwe gebiedsgerichte (her)ontwikkelingsmarkt is, tot slot, volgens mij geen sprake. De ingrepen die nodig zijn voor het behouden en verbeteren van kantorenlocaties zullen immers sterk
pandgerelateerd zijn. Voor ontwikkelaars zal de vervangingsmarkt wel veel belangrijker worden dan nu het geval is. Een visie op bestaande kantorenlocaties is hierbij essentieel. Door kennis op te bouwen,
visie te ontwikkelen en mogelijk bestaande posities in te nemen, kan goed worden voorgesorteerd op een blijvende markt in de toekomst.
10
1 Inleiding 1.1
Achtergronden
De leegstand op de kantorenmarkt groeit en daarmee ook de vraag tot structurele oplossingen. Meer en meer wordt duidelijk dat verouderde en slecht gelegen panden geen nieuwe gebruikers meer (zullen)
vinden. De discussies over leegstand spelen echter voornamelijk op pandniveau en hebben daarmee een sterk bouwkundige insteek. Voorts worden ze sterk gekoppeld aan het aanwezige woningtekort.
De leegstand op de kantorenmarkt manifesteert zich echter niet alleen in aantrekkelijke centra; juist ook op monofunctionele kantoren- en bedrijventerreinen is leegstand een gegeven geworden. Anders dan in centra is hier een relatief eenvoudige pandsgewijze herontwikkeling waarschijnlijk niet mogelijk. Dit
enerzijds vanwege het versnipperde eigendom en anderzijds omdat veelal massa nodig zal zijn om een geschikte functieverandering te bewerkstelligen. Een gebiedsgerichte benadering is mogelijk de enige
methode om, indien gewenst en noodzakelijk, deze slecht in de markt liggende locaties aan te pakken en te transformeren naar andere functies.
Fortis Vastgoed Ontwikkeling wil een beter beeld hebben van de eventuele mogelijkheden binnen dit marktgebied, maar heeft nog onvoldoende zicht op de omvang ervan, alsook van het eventueel opereren erin. 1.2
Onderzoeksvragen
In mijn MRE scriptie wil ik de volgende vragen beantwoorden: A
Hoe groot is de structurele leegstand op kantorenlocaties?
Het gaat hierbij feitelijk om de vragen als; wat verstaan we onder leegstand? Waar en hoe openbaart deze zich? Welk deel van de leegstand is structureel en vraagt om een oplossing? B
Hoe ontwikkelt de leegstand zich in de toekomst?
Specifiek wordt er aandacht besteed aan de toekomst van de leegstand. Is er sprake van een trend of lost de leegstand op de kantorenmarkt vanzelf weer op? Ook de visie van belangrijke actoren komt hierbij aan bod, hoe kijken zij aan tegen het vraagstuk? C
Wat is de aanleiding voor transformatie?
Transformatie, herstructurering en revitalisering zijn inmiddels algemeen ingevoerde begrippen als het
gaat om de aanpak van minder functionerende gebieden. Is leegstand een aanleiding voor transformatie en biedt deze aanpak mogelijkheden voor kantorenlocaties?
11
D
Mocht transformatie niet afdoende zijn, wat zijn dan de oplossingen voor kantorenlocaties?
Met de informatie die verkregen wordt uit deelvraag C kan de stap worden gemaakt naar andere
mogelijkheden, waaronder mogelijk het intensiveren van het huidig gebruik. Aandacht wordt ook besteed aan vragen die samenhangen met agendering en besluitvorming, welke partij is aanzet en hoe reëel zijn de oplossingsrichtingen? 1.3
Aanpak en opbouw rapportage
Voor het onderzoek is een uitgebreide literatuurstudie verricht naar de kenmerken en omvang van de leegstand en de voorliggende transformatieopgaven. In een aantal open interviews met representanten van belangrijke stakeholders (beleggers, ontwikkelaars, gemeenten, makelaars) en researchers is getoetst of, en zo ja, hoe men de leegstand op de kantorenmarkt als probleem ervaart en welke oplossingsrichtingen er voor handen zijn. De input uit de interviews is verspreid in het rapport
opgenomen, ter onderbouwing of als kritische noot van hetgeen in de literatuur over dit onderwerp is verschenen.
Figuur 1 geeft een schematisch inzicht in de opbouw van de rapportage en vertaling van de hoofdstukken richting de gestelde onderzoeksvragen. Hoofdstuk 2 Ontwikkelingen op de kantorenmarkt
Hoofdstuk 3 De leegstand in beeld gebracht
Hoofdstuk 4 De toekomst van de leegstand Hoofdstuk 5 Leegstand op kantorenlocaties
Vraag B
Hoofdstuk 6 Transformatie als oplossing ?
Hoofdstuk 7 Wat te doen met de leegstand op kantorenlocaties ? Hoofdstuk 8 Case: Hoofddorp Beukenhorst-West
Vraag A
Vraag C
Vraag D
Hoofdstuk 9 Conclusies & aanbevelingen
Figuur 1: Opbouw rapportage.
12
2
Ontwikkelingen op de kantorenmarkt
In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de, voor de leegstand belangrijke, ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Hierbij gaat het om de voorraad kantoren, de verhouding tussen opname en aanbod, nieuwbouw en onttrekkingen van kantoren. 2.1
De voorraad
Er is inmiddels circa 43 mln. m2 vvo1 aan kantoorvoorraad in Nederland aanwezig. De grootste concentraties van kantoren staan in de provincies Utrecht, Noord- en Zuid-Holland. Er is geen sprake van een uniforme kantorenmarkt in Nederland, waarbij de voorraad gelijk is verdeeld2.
De voorraad is met name de afgelopen 20 jaar snel gegroeid. Zo is er in de periode 1990-2000 circa 13 mln. m2 aan nieuwbouw gerealiseerd. Na 2000 is de hoeveelheid nieuwbouw die op de markt kwam
sterk afgenomen, als gevolg van de stagnerende economische omstandigheden. De voorraad groeit echter nog steeds. 4400 4200 4000
voorraad Voorraad
3800
voorraad in Voorraad in gebruik b ik
3600 3400 3200 1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figuur 2.1: Kantorenmarkt in Nederland, voorraad in gebruik versus totale voorraad (x1.000 m2). Bron DTZ 2006.
Figuur 2.1 laat naast de groei van de voorraad in zijn totaliteit ook zien hoe groot de voorraad in gebruik is. Terwijl de voorraad na 2002 verder is gegroeid, daalde de voorraad in gebruik na 2002. Met name de hoeveelheid kantoren op kantorenlocaties is sterk gestegen3. In woonwijken en
centrumgebieden is de hoeveelheid kantoren verhoudingsgewijs afgenomen. Dit duidt op een verdere locatiespecialisatie, waarbij kantorenlocaties terrein winnen als aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor kantoorgebruikers.
Kantoorlocaties
Bedrijventerreinen
Centrumlocaties
Woonwijken
Overig
1994
25%
15%
35%
23%
2%
2004
32%
16%
30%
20%
2%
Tabel 2.1: Verdeling kantoorvoorraad over locaties in 1994 en 2004. Bron Bak 2005.
1
Verhuurbaar vloeroppervlak. Alle verdere cijfers in vvo, tenzij anders aangegeven. Goede en betrouwbare cijfers ontbreken overigens nog steeds over de kantorenmarkt. De informatie is veelal afkomstig van makelaarskantoren en vastgoedtijdschriften zoals Propertynl en Vastgoedmarkt. Het CBS houdt geen statistieken bij.
2
3
Ook huurprijzen verschillen per regio, dit aspect blijft verder buiten beschouwing. Bak 2005.
13
De belangrijkste motor achter de ontwikkeling van kantoren (in Nederland) is de tertiarisering van de
productiestructuur geweest vanaf de jaren ’60. Naar schatting werkt nu circa 25% van de Nederlandse beroepsbevolking in kantoren. De toename van de kantoorwerkgelegenheid nadert echter
langzamerhand haar limiet, mede als gevolg door de afnemende omvang van de beroepsbevolking (zie hiervoor verder hoofdstuk 4 over de toekomst van de leegstand). De afname van de voorraad in gebruik is, zoals in figuur 2.1 zichtbaar wordt, echter met name het gevolg van de conjuncturele neergang van de afgelopen jaren. 2.2
Opname en aanbod
Bij opname van kantoren gaat het om het transactievolume dat op een bepaalde periode, vaak één jaar,
betrekking heeft. Specifiek gaat het om transacties ten aanzien van het kopen en/of huren van de in het aanbod aanwezige kantoorpanden. Onder aanbod wordt verstaan:
Leegstaande kantoorpanden (dit kan gaan om nog niet in gebruik genomen nieuwbouwpanden
x
alsook om bestaande panden die door eerdere gebruikers zijn verlaten); x
Nieuwe kantoorpanden die binnen een afzienbare tijd op de markt komen;
x
Kantoorruimte die nog in gebruik is, maar binnen afzienbare tijd leeg komt.4
Het aanbod is in 2005 opgelopen tot circa 6.3 mln. m2. Dit is circa 14% van de totale kantorenvoorraad
in Nederland. Dit aanbod bestaat dus uit zowel bestaande kantoorpanden als uit nieuw gerealiseerde
panden. De opname van kantoorruimte bedroeg in 2005 circa 1.6 – 1.95 mln. m2 (5) en is dus beduidend
lager dan het aanbod.
Wanneer de cijfers in meer historisch perspectief worden geplaatst, wordt het duidelijk dat het aanbod de opname vanaf het jaar 2000 structureel en steeds sterker overtreft. De markt is niet meer in
evenwicht, ondanks de afnemende hoeveelheid nieuwbouw en wordt nu gekarakteriseerd als een vragersmarkt. 7000
7000
6000
6000
5000
5000
4000
4000
3000
3000
2000
2000
totaal
1000
totaal
1000
nieuw
0
nieuw
0 90
92
94
96
98
00
02
04
06
90
92
94
96
98
00
02
04
06
Figuur 2.3 (a): Totaal en nieuw aanbod (x 1.000m2) en (b): Opname totaal en nieuw (x 1.000m2). Bron NVB 2005.
Opvallend is dat de opname min of meer constant is gemeten over de afgelopen 10 jaar. Bij de
opnamecijfers gaat het daarnaast om transacties. Voor een groot gedeelte zijn dit verhuisbewegingen van bedrijven. Dit betekent dat opnamecijfer “X” derhalve niet automatisch inhoudt dat het aanbod met “–X” afneemt. Sterker nog; de netto opname was de afgelopen jaren negatief.
4
Van Hoeken (DTZ), 2005.
5
Afhankelijk van gebruikte bron (ING/DTZ 1.6, FGH 1.95).
14
Oftewel kantoorhuurders nemen minder op dan dat ze op het moment van transactie nog in gebruik hebben. Tot voor kort betrof de opname voor een groot deel ook nog groei van de vraag als gevolg van
een stijgend aantal kantoorbanen. Sinds 2000 is de opname licht gedaald en bestaat dan voornamelijk nog uit verhuisbewegingen.
Veelal gaat het daarnaast bij transacties, om panden die worden gehuurd terwijl ze nog in aanbouw zijn. Deze vraag leidt weliswaar tot opname van kantoorruimte, maar niet tot aanbodreductie. Het kantooraanbod neemt zelfs toe, omdat de oude huisvesting op de markt wordt gebracht6. Figuur 2.3 laat verder zien dat de opname van nieuwe kantoren inmiddels weer nagenoeg gelijk is aan het aanbod van nieuwe kantoren. De druk op goede locaties groeit. Tegelijkertijd komen mindere
locaties en -gebouwen leeg te staan. Dit is zichtbaar in de sterk stijgende totale aanbodlijn. Het aanbod bestaat voor een steeds groter deel uit bestaand (oud) vastgoed, dat niet door de markt wordt opgenomen. 2.3
Nieuwbouw en onttrekkingen
Ondanks de veranderde vraag- en aanbodverhouding worden er nog steeds veel plannen gemaakt voor de nieuwbouw van kantoren. Gemiddeld komen bronnen uit op circa 10 tot 15 mln. m2 aan harde en zachte nieuwbouwplannen; dit is 35% van de huidige voorraad. Een deel van deze plannen is nodig
omdat het bedrijfsleven behoefte heeft aan eigentijdse, goed gelegen en moderne kantoren en/of moet verhuizen vanwege groei of andere bedrijfseconomische aspecten. Kenmerkend is verder dat kantoorgebruikers ‘omhoog verhuizen’. Bij iedere verhuisbeweging wenst men
een beter pand dan het vorige. Oude panden worden ingeruild voor nieuwe of gerenoveerde panden7. Het toevoegen van nieuwe kwalitatief op de markt aansluitende panden, is dan ook, ondanks de
leegstand, lucratief. Figuur 2.4(a) verduidelijkt het principe van ‘omhoog verhuizen’ en de problemen die zo aan de onderkant van de vervangingsmarkt ontstaan. topkwaliteit
´bijtoppen´
3000
2500
(top)kwaliteit
2000
standaard 1500
1000
500
Verouderd onttrekken
nieuwbouw
0 90
92
94
96
98
00
02
04
06
08
10
12
14
Figuur 2.4 (a): Omhoog verhuizen door kantoorgebruikers. Bron DTZ 2005, (b): Nieuwbouwproductie vanaf 19908. Bron NVB 2005.
6
7
DTZ 2006. Door de kenmerken van een vragersmarkt is het vaak voordeliger om te verhuizen naar een nieuw pand, dan onder de bestaande huurcondities te blijven zitten. Dit komt mede door bijvoorbeeld 20% aan huurvrije periode die normaal is geworden bij het sluiten van een nieuw contract. Betere huisvesting is dus niet noodzakelijkerwijs duurder.
8
Cijfers na 2006 zijn raming van het NVB (Nederlands Verbond van Bouwbedrijven).
15
Figuur 2.4(b) geeft een beeld van de jaarlijkse nieuwbouwproductie vanaf 1990. De vastgoedcyclus is hierin duidelijk herkenbaar alsmede de enorme bouwproductie eind jaren ‘90. De nieuwbouw neemt
echter drastisch af. De NVB gaat voor de komende jaren vooralsnog uit van een gewenste gemiddelde bouwproductie van circa 700.000 m2 tot 1 mln. m2 op jaarbasis, om aan de gewenste kwalitatieve vraag te kunnen blijven voldoen. Omdat de markt in totaal niet wezenlijk meer zal groeien, zo is de
verwachting, houdt verdere nieuwbouw ook in dat de hoeveelheid leegstaande kantoren, zonder deze aantallen aan de markt te ontrekken, toe zal moeten nemen. Voorbeeld: Nieuwbouwproductie De nieuwbouw van kantoren in Nederland is in 2005 op een aanzienlijk hoger niveau uitgekomen dan in 2004. Dat blijkt uit onderzoek van CB Richard Ellis. In totaal werd er vorig jaar in ons land ongeveer 580.000 m2 kantoorruimte in aanbouw genomen, een stijging van bijna 25% in vergelijking met de nieuwbouw in het jaar ervoor. Daarmee is een eind gekomen aan de neergaande lijn die zich na 2000 had ingezet en die in 2004 zijn dieptepunt vond. De hogere nieuwbouwproductie van kantoren pakte vorig jaar vooral gunstig uit voor de huursector; in de koopsector bleef het productievolume met ongeveer 190.000 m2 vrijwel onveranderd. Wat opviel was dat ondanks het ruime aanbod van bestaande kantoren, projectontwikkelaars het in 2005 weer aandurfden om meer kantoren op risico in aanbouw te nemen. Het afgelopen jaar werd ongeveer 80.000 m2 kantoorruimte op risico gebouwd. Voor wat de geografische spreiding betreft speelde de nieuwbouw van kantoren zich vooral af in de Randstad, vooral in Utrecht, Amsterdam en Rotterdam. Ook in Den Haag en aangrenzende gemeenten werd nogal wat kantoorruimte in aanbouw genomen. Buiten de Randstad legden Apeldoorn en Den Bosch qua nieuwbouw veel gewicht in de schaal. De verwachting is dat ook in 2006 de nieuwbouw van kantoren zich gunstig zal ontwikkelen9.
Onttrekkingen
De onttrekkingen aan de kantorenmarkt zijn fors minder dan het volume dat wordt toegevoegd.
Gemiddeld gaat het om nog geen 100.000 m2 per jaar, dit is dus nog geen 10% van wat er jaarlijks wordt bijgebouwd. 2.4
Conclusie
De opname van kantoorruimte is redelijk stabiel en schommelt tussen de 1.2 mln. m2 en 2 mln. m2 per jaar, gemeten vanaf 1990. De voorraad is echter zeer sterk gegroeid, met als gevolg dat er inmiddels 6.3
mln. m2 aan kantoorruimte te huur worden aangeboden.
Dit aanbod bestaat voor een steeds groter deel uit oud vastgoed, dat onvoldoende lijkt aan te sluiten op de wensen van de markt. Nieuwe ontwikkelingen blijven nodig om aan de marktvraag te kunnen blijven voldoen. Zonder structureel kantoren te onttrekken (nu is dit maar gemiddeld 100.000 m2 per jaar) en
zonder kwantitatieve groei van de kantorenmarkt verdwijnt dit aanbod niet.
9
Vastgoednieuws 18 juli 2006.
16
3
De leegstand in beeld gebracht
Met het oplopende aanbod stijgt ook de leegstand. Langzamerhand wordt duidelijk dat na de hausse van de kantorenmarkt midden en eind jaren ’90, er nu sprake is van de grootste conjuncturele neergang van de afgelopen decennia10, met grote leegstand als gevolg. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de
omvang van de leegstand, de verhouding tussen frictie leegstand en structurele leegstand en
kwalitatieve aspecten die samenhangen met het vraagstuk. Tot slot wordt nader ingegaan op de minimaal noodzakelijke onttrekkingen. 3.1
Recordcijfers
Eind 2005 bedroeg het aanbod 6.3 mln. m2. Dat dit niet alleen leegstaande kantoorruimte betreft is al aangegeven in § 2.2. Het feitelijke leegstandscijfer komt in 2005 uit op 5.7 mln. m2. Leegstand wordt
dan gedefinieerd als: aangeboden ruimte in opgeleverde kantoorgebouwen, die op het moment van
inventarisatie niet (meer) in gebruik is11. Dit is 13% van de totale voorraad, een record. Ter vergelijking
een gezond leegstandpercentage, zo wordt over het algemeen aangenomen, ligt rond de 5% en is nodig om efficiënt verhuisbewegingen mogelijk te maken. Daarbij moet het overigens wel gaan om courant vastgoed. Op dit moment bestaat het aanbod (en daarmee ook de leegstand) echter voornamelijk uit oudere panden, terwijl de markt meer vraagt om nieuwbouw (zie § 2.3). 3.2
Leegstand naar gebouwtype
Niet alle panden kennen een gelijke mate van leegstand. Kleine panden, met een omvang van minder
dan 1.000 m2 vvo hebben een afname van het leegstandspercentage laten zien van 15% in 1995 naar 9% in 2005. Dit sluit aan bij een veelgehoorde constatering12 namelijk dat er met name behoefte bij
huurders is naar meer kleine en ‘persoonlijke’ gebouwen. Ook toont figuur 3.1 (opnieuw) aan dat de leegstand zich met name openbaart in de bestaande bouw. De problemen zitten in relatief oude, grote en inflexibele gebouwen. 1995
2005
6000 5000
13%
15%
17%
9% 500-1000
26%
24% 28%
23%
1000-2500 2500-5000 5000-100000 10000 en meer
20%
25%
4000 nieuw
3000
bestaand
2000 1000 0 00
01
02
03
04
05
Figuur 3.1: Aanbod kantoorruimte naar gebouwomvang in m2 in 1995 en 2005 en naar type tussen 2000 en 2005. Bron Bak 2005.
Dynamis heeft voorts geconstateerd dat met name de architectuur en uitstraling alsook een gebrekkig afwerkingniveau en een gebrek aan flexibiliteit in de indeling scoren hoog als het gaat om onverhuurbaarheid13.
10
Economisch bureau ING, 2006
11
DTZ, 2006
12
Eicholz, 2006
13
Dynamis 2006
17
3.3
Omvangrijke structurele leegstand
Niet alle leegstand is structureel, een deel is immers noodzakelijk als frictieleegstand. Onder structurele
leegstand wordt verstaan: “beschikbare kantoorruimte die langer dan 3 jaar daadwerkelijk leeg staat en/ of wanneer geen perspectief geboden kan worden op een toekomstige renderende exploitatie na twee
jaar”14. Het aandeel oudere panden in het aanbod stijgt. Circa 5.3 mln. m2 van het aanbod is inmiddels zelfs ouder dan 3 jaar. De structurele leegstand is volgens de definitie en cijfers van DTZ echter maar 1.2 mln. m2 groot. Kennelijk veronderstellen zij dat de overige leegstaande kantoren nog steeds
voldoende perspectief hebben op een toekomstige renderende exploitatie na twee jaar. Gelet op de
wensen van kantoorgebruikers en de relatieve eenvoud om te kunnen verhuizen naar nieuwbouw, vraag ik me af of de 1.2 mln. m2 niet te bescheiden is. Het kan ook zijn dat de definitie aanpassing behoeft. In mijn optiek is alle leegstand die niet frictie is structureel. Indien we dan uitgaan van 5%
frictieleegstand, komt de structurele leegstand lager uit dan 5.3 mln. m2, maar hoger dan 1.2 mln. m2. Dan moet het vanzelfsprekend wel om courante panden gaan. Dynamis gaat er in haar studie van uit dat 8% van de voorraad zogenaamd kansrijk is, oftewel courant. Volgens Van Wetten, ik onderschrijf zijn
mening, is het ‘verhogen’ van het frictieleegstandspercentage van 5% naar 8% een cosmetische ingreep
om de structurele leegstandscomponent te verkleinen. Bij het bepalen van de structurele leegstand ga ik dan ook uit van 5%. Figuur 3.2 geeft deze laatste lijn weer, gerelateerd aan de totale voorraad kantoorvierkantemeters. De structurele leegstand komt dan uit op 3.55 mln. m2.
voorraad
43 100%
in gebuik 36,7 85% aanbod
6,3 15%
leegstand 5,7 13%
frictie
2,15 5%
structureel 3,55 8% Figuur 3.2: Verdeling voorraad, aanbod en leegstand in 2006. Bron DTZ 2006, bewerking auteur.
Voor het goed functioneren van de kantorenmarkt met een omvang van 43 mln. m2 is een
frictieleegstand noodzakelijk van minimaal 2.15 mln. m2. De structurele component betreft feitelijk overaanbod en zal door conjuncturele veranderingen, of op andere wijze, dienen te verdwijnen.
14
Dynamis, 2006
18
Reflectie: De varkenscyclus Zoals in figuur 2.1 al zichtbaar is geworden wordt de kantorenmarkt gekenmerkt door een uitgesproken cyclisch karakter. Het gaat hierbij om de vraag naar kantoorruimte, de omvang van de bouwactiviteit, de leegstand en de waarde-ontwikkeling. Door het vertragende effect van de bouwactiviteiten, komen deze pas na een vraagtoename op gang. Krapte (de opname overtreft het aanbod) en prijsstijgingen op de kantorenmarkt zijn dan het gevolg. Dit leidt vervolgens tot meer bouwactiviteiten, die doorlopen tot na een vraagafname. Dit met overschotten en waardedalingen als gevolg. Voorzichtigheid van ontwikkelaars en vervolgens het vertragende effect van bouwactiviteiten, maken de cyclus compleet. Dit verschijnsel heet de varkenscyclus. De varkenscyclus werd in de jaren ‘30 van de twintigste eeuw theoretisch beschreven door middel van het spinnenwebtheorema. Dit theorema is een economisch model van de cyclische dynamiek in vraag en aanbod als gevolg van de vertraging waarmee de producenten reageren op een prijswijziging. Dit verschijnsel werd beschreven door de Hongaarse econoom Nicholas Kaldor in 1934, en het kreeg in 1938 van de Amerikaanse econoom Mordecai Ezekiel de naam 'Cobweb theorem' (spinnenwebtheorema). Ezekiel
observeerde vraag en aanbod in de varkenshouderij en kwam tot zijn befaamde model dat ook gekend is onder de naam varkenscyclus. Verder onderzoek wees uit dat dit fenomeen niet beperkt is tot de varkenshouderij maar zich evengoed manifesteert in andere sectoren waar vraag en aanbod aan vaste cycli gebonden zijn (bijvoorbeeld koffieteelt, arbeidsmarkt).Wanneer de varkenscyclus in een grafiek wordt uitgezet, blijkt meteen waarom ook wel van het spinnenwebtheorema wordt gesproken
In de grafiek ligt het evenwicht op het snijpunt van de vraag- en aanbodcurve bij een hoeveelheid Q en prijs P. Bij een slechte oogst in periode 1 (1 op de grafiek), zakt het aanbod naar Q1, en stijgen de prijzen naar P2. De hoge prijs zet de producenten aan om meer te produceren waardoor het aanbod stijgt naar Q2. Maar om de volledige productie verkocht te krijgen moet de prijs zakken naar P3. Dit proces herhaalt zichzelf, tot eventueel een evenwicht wordt bereikt bij Q015. Ten aanzien van de kantorenmarkt is nu de vraag of er nog steeds sprake is van een varkenscyclus, waarbij een
aantrekkende vraag uiteindelijk een opwaartse prijsbeweging tot stand zal brengen. Mijn verwachting is dat deze beweging zich voor courante en nieuwe panden voor zal gaan doen, maar dat tegelijkertijd oude niet gewenste panden, verder in prijs zullen dalen.
3.4
Te ontrekken kantoormeters
Een fors deel van de structureel leegstaande kantoren zal bij een aantrekkende economie weer verhuurd gaan worden, is de algemene verwachting16. Het gaat hierbij dus feitelijk om een conjunctureel deel van
de leegstand. Om de kantorenmarkt op lange termijn weer gezond te maken zal echter een flink deel van de niet te verhuren panden aan de markt onttrokken moeten worden. De meningen over deze hoeveelheid lopen enigszins uiteen.
Volgens de NVB is circa 1.5 mln. m2 te bestempelen als kansloos. Ook DTZ heeft de structurele leegstand nader onder de loep genomen en komt, zoals in § 3.3 al aangeven, uit op een metrage van 1.2 mln. m2 moeilijk tot zeer moeilijk verhuurbaar vastgoed.
15
Wikepedia 2006
16
Dit lijkt voor een deel reëel aangezien bijvoorbeeld ook delen van het WTC en Mahler4 aan de Zuidas op dit moment vallen onder de structureel leegstaande kantoren.
19
Circa 700.000 m2 stamt dan uit de periode 1945 –1990. Dit wordt door hen, vanwege ondermeer ligging, uitstraling, flexibiliteit, gezien als het meest problematische aanbod en is mogelijk geschikt voor transformatie.
Echter lang niet alles is hiervoor werkelijk geschikt. Panden die bijvoorbeeld voor minder dan 50% leeg staan vallen volgens DTZ al af. Dit, omdat het uitkopen van huurders te kostbaar zal zijn en de leegstand de belegger te weinig negatieve financiële prikkels brengt. Na deze selectie blijft er circa 470.000 m2 structureel leegstaand kantorenaanbod over voor transformatie. Dit is maar ca. 8,1% van het totale aanbod17.
Dynamis heeft in 2006 het aanbod en de leegstand in Nederland ook onder de loep genomen. Zij hebben de leegstand pand voor pand, via een quickscan, nagelopen en onderverdeeld in kansrijk, kansarm en kansloos aanbod. De panden zijn beoordeeld op zowel locatie als pandkenmerken.
60% van de panden is volgens Dynamis nog kansrijk. Deze objecten kunnen bij een aantrekkende economie zonder al te veel problemen weer marktconform verhuurd worden. Als we dit deel
beschouwen als frictieleegstand, zou dit percentage uitkomen op 8% van de totale voorraad (zie ook de opmerkingen in § 3.2). Bij kansarme kantoren is dit alleen mogelijk na forse renovatie en/of restyling en na aanpassing van de huurprijs. Bij kansloze kantoren is verdere verhuur als kantoor niet meer mogelijk, transformatie en of sloop is dan de enige mogelijkheid. Soort
Percentage van het aanbod
Als percentage van de voorraad
Kansrijk
60%
8%
Kansarm
33%
4,8%
Kansloos
7%
1%
Tabel 3.1: Verdeling aanbod naar kansrijk, kansarm en kansloos. Bron Dynamis 2006, bewerking auteur.
Duidelijk is in ieder geval dat zonder onttrekkingen die ver uitkomen boven hetgeen in het verleden gebeurde (100.000 m2 per jaar maximaal), de structurele leegstand niet wordt weggewerkt. De noodzakelijke jaarlijkse nieuwbouw zorgt daarbij voor een verdere toename van de voorraad. 3.5
Conclusie
De leegstand in Nederland ligt op een historisch hoog niveau. Het betreft hier met name oudere panden. Van het aanbod is 5.3 mln. m2 ouder dan 3 jaar. De problemen zitten in relatief oude, grote en
inflexibele panden; hier is de leegstand het hardst gegroeid.
Omdat nieuwe ontwikkelingen noodzakelijk blijven, al is het in relatief beperkte mate, lijkt een tweedeling van de kantorenmarkt te ontstaan. Een deel courante en relatief nieuwe panden op goede locaties, waarbij het prijsniveau gehandhaafd zal blijven en een ander deel grote verouderde en daardoor moeilijk verhuurbare gebouwen al dan niet op slechte locaties.
De structurele leegstand ligt, uitgaande van een frictieleegstand van 5%, inmiddels op circa 3.5 mln. m2. Bij een gelijkblijvende kantorenmarkt zal een fors deel van dit aantal aan de markt onttrokken moeten worden. Over de hoeveelheid lopen de meningen uiteen, dat het noodzakelijk is, daar is iedereen het langzamerhand wel over eens.
17
DTZ 2006.
20
4
De toekomst van de leegstand
In de voorgaande hoofdstukken is duidelijk geworden dat de (structurele) leegstand in Nederland zich op historisch hoog niveau bevindt. De huidige leegstandssituatie op de kantorenmarkt is erger dan
voorheen, aantrekkende vraag is niet meer te verwachten en van een varkenscyclus lijkt, voor een deel
van de markt, geen sprake meer. In dit hoofdstuk wordt een doorvertaling gemaakt naar de toekomst en wordt bepaald of er nu sprake is van een probleem of niet. 4.1
Naar een vervangingsmarkt
Verschillende onderzoeken laten zien dat op lange termijn groei van de kantoorwerkgelegenheid niet reëel is. Brounen en Eicholz toonden in 2002 al aan dat, gekeken vanuit de demografische
ontwikkelingen, de beroepsbevolking in 200518 op haar maximum zit en dat tevens een verdere
tertiairsering van de economie op termijn niet meer te verwachten is. “Geen verdere structurele groei van de kantooromvang wordt voorzien”. De markt is en blijft een vervangingsmarkt volgens hen. Het Centraal Planbureau (CPB) heeft in 2005 in de bedrijfslocatiemonitor onderzoek gedaan naar de
vraag- en aanbodverhouding op de kantorenmarkt. In deze studie, die doorloopt tot aan 2040, wordt via
een viertal toekomstscenario’s19 de vraagontwikkeling in beeld gebracht. Geconstateerd wordt: ‘dat de
spectaculaire uitbreiding van de kantoorwerkgelegenheid, die zich in de jaren ‘90 heeft voorgedaan, de komende decennia niet wordt geëvenaard’. Het CPB laat zien dat in de jaren ‘90 de hoeveelheid ‘kantoorruimte in gebruik’ gemiddeld met 3,4% per
jaar is gegroeid: ruim anderhalf keer zo snel als de werkgelegenheid en sneller dan het BBP. In geen van de lange termijn scenario’s wordt dit geëvenaard. Volgens het CPB groeit de kantoorgebonden
werkgelegenheid in de toekomst dan ook nog maar gering, met maximaal 1,7% per jaar tot 2020. In de periode na 2020 is er in twee van de vier scenario’s zelfs sprake van krimp20. Scenario
1997-2001
2002 - 2020
2021 – 2040
Global Economy
4,8%
1,1%
0,1%
Transatlantic Market
4,8%
1,2%
-0,1%
Strong Europe
4,8%
0,6%
-0,5%
Regional Communities
4,8%
1,7%
0,4%
Tabel 4.1: Groei van de kantoorgebonden werkgelegenheid in vier scenario´s. Bron CPB 2005.
Het CPB voorspelt verder dat de opname vanaf 2002, fors minder zal zijn dan de periode vanaf 1991. Uitgegaan wordt van maximaal 800.000 m2 op jaarbasis. Figuur 2.6 laat de verwachte opname aan
kantoorruimte zien tot aan 2040. Duidelijk wordt dat er na 2001 sprake is van een sterke kentering.
18
De kritiek op dit rapport was dat voorbij werd gegaan aan de kwalitatieve vraag van kantoorgebruikers en dat men maar één scenario bekeek. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de kwalitatieve vraag. Feit blijft dat in een vervangingsmarkt er voor elke nieuwe m2 er een andere minder courante m2 overblijft.
19
De scenario´s zijn opgenomen in de bijlage.
20
De kritiek op de CPB scenario’s is dat ze geen rekening houden met de vervangingsvraag en dat ze de ruimte per werknemer constant houden.
21
1600 historische opname 1400
Global economy Transatlantic market
1200
Strong Europe 1000
Regional Communities
800 600 400 200 0 1991-1996
1997-2001
2002-2020
2021-2040
-200 -400
Figuur 4.1: Gemiddelde Jaarlijkse opname van kantoorruimte in scenario’s voor Nederland. Bron CPB 2005.
4.2
Een toekomstscenario voor de leegstand
Tabel 4.2 en 4.3 schetsen een tweetal scenario’s voor de leegstand tot en met 2016. Hiervoor zijn een aantal aannames gedaan die zijn gebaseerd op de voorgaande hoofdstukken. Te weten: x
De jaarlijkse toevoeging aan nieuwe kantoormeters wordt gesteld op 800.000 m2 en is constant gedurende de periode;
x
De onttrekkingen zijn iets hoger dan het historisch gemiddelde en liggen op 100.000 m2, ook deze worden constant veronderstelt;
x
De uitbreidingsvraag is die van de CPB scenario’s, hier de twee maxima: 1,7% op jaarbasis (Regional Communities), of 0,6% op jaarbasis (Strong Europe);
x
De leegstand bedraagt 90% van de voorraad, ook dit percentage is constant in de tijd;
x
De frictieleegstand wordt op 5% gezet, idem.
Aspect voorraad in gebruik uitbreidingsvraag vervangingsvraag nieuwbouw ontrekkingen voorraad aanbod leegstand in % t.o.v. voorraad frictie leegtand Structurele leegstand toename per jaar kansrijk kansarm kansloos
1,70% groei 0% groei 0% groei
90% aanbod 5% voorraad
60% aanbod 33% aanbod 7% aanbod
2006
2008
2010
2012
2014
2016
36.700 624 176 800 100 43.000 6.300 5.700 13% 2.150 3.550
37.958 645 155 800 100 44.400 6.442 5.828 13% 2.220 3.608 24
39.260 667 133 800 100 45.800 6.540 5.917 13% 2.290 3.627 5
40.606 690 110 800 100 47.200 6.594 5.966 13% 2.360 3.606 16-
41.998 714 86 800 100 48.600 6.602 5.973 12% 2.430 3.543 37-
43.439 738 62 800 100 50.000 6.561 5.937 12% 2.500 3.437 59-
3780 2079 441
3865 2126 451
3924 2158 458
3956 2176 462
3961 2178 462
3937 2165 459
Tabel 4.2: Inschatting van de leegstand tot aan 2016, met scenario Regional Communities21.
21
DTZ 2006, Dynamis 2005, CPB 2005.
22
Aspect voorraad in gebruik uitbreidingsvraag vervangingsvraag nieuwbouw ontrekkingen voorraad aanbod leegstand in % t.o.v. voorraad frictie leegtand Structurele leegstand toename per jaar kansrijk kansarm kansloos
0,60% groei 0% groei 0% groei
90% aanbod 5% voorraad
60% aanbod 33% aanbod 7% aanbod
2006
2008
2010
2012
2014
2016
36.700 220 580 800 100 43.000 6.300 5.700 13% 2.150 3.550
37.142 223 577 800 100 44.400 7.258 6.567 15% 2.220 4.347 398
37.589 226 574 800 100 45.800 8.211 7.429 16% 2.290 5.139 395
38.041 228 572 800 100 47.200 9.159 8.287 18% 2.360 5.927 393
38.499 231 569 800 100 48.600 10.101 9.139 19% 2.430 6.709 391
38.962 234 566 800 100 50.000 11.038 9.986 20% 2.500 7.486 388
3780 2079 441
4355 2395 508
4927 2710 575
5495 3022 641
6061 3333 707
6623 3642 773
Tabel 4.3: Inschatting van de leegstand tot aan 2016, met scenario Strong Europe22.
Uit de tabellen blijkt dat zelfs bij het meest positieve CPB scenario, met een maximale jaarlijkse groei van de kantoorwerkgelegenheid en een dito uitbreidingsvraag, de leegstand niet afneemt. Als
percentage ten opzichte van de voorraad daalt hij weliswaar ligt van 13% naar 12%, in absolute termen stijgt de leegstand van 5.7 mln. m2 naar 5.9 mln. m2. De structurele leegstand daalt marginaal van 3.5
mln. m2 naar 3.4 mln. m2.
In het minder positieve ‘Strong Europe scenario’ wordt het beeld anders. De leegstand stijgt door naar 20%, met een omvang van bijna 10 mln. m2. De structurele leegstand verdubbelt ruim naar 7.5 mln. m2.
De structurele leegstand wordt in dit scenario veel omvangrijker dan de door Dynamis benoemde kansloze en kansarme kantoren.
Door de geringe, maar constant veronderstelde nieuwbouwopgave, verjongt de kantorenvoorraad maar in geringe mate. De bestaande voorraad wordt daarmee relatief oud. Dit heeft met name voor de
leegstaande panden consequenties. Ouderdom maakt hen onaantrekkelijk. De leegstand groeit in mijn
optiek dan ook niet alleen kwantitatief maar zeker ook kwalitatief. Of de aandelen kansloze en kansarme kantoren op respectievelijk 7% en 33% kunnen blijven staan is zeer de vraag. Overigens zijn negatieve voorspellingen niet nieuw. Ook eerder is aangegeven dat de kantorenmarkt
kansloos was, dat de leegstand zou oplopen tot bijna 20% en dat er een saneringsplan moest komen voor de leegstaande kantoren. Eén en ander is ondermeer aangegeven in het Nationaal
Kantorenmarktonderzoek uit 1993 van Twijnstra Gudde. Een belangrijk verschil met toen is echter de veranderende demografische samenstelling van de bevolking. Ik ben het dan ook niet eens met diegene die menen dat het allemaal wel goed komt. Behalve door terug te verwijzen naar het verleden worden voor deze stelling namelijk geen bewijzen aangevoerd. De NVB (geen partij die tegen groei lijkt te zijn) vergelijkt de leegstandssituatie met een overvolle
fruitschaal. Door nieuwbouw komt er ‘beter fruit’ bij, terwijl het ‘mindere fruit’ steeds slechter wordt. Duidelijk is volgens hen dat dit slechte fruit niet kan blijven liggen. Structureel ingrijpen in de kantorenmarkt lijkt dan ook de enige oplossing.
22
DTZ 2006, Dynamis 2005, CPB 2005.
23
4.3
Erkenning van het probleem
Ondanks alle aandacht die er is voor het leegstandsvraagstuk is er op dit moment vanuit zowel de
zittende eigenaren, de beleggers, als ook vanuit de overheid nog geen drang tot ingrijpen. Erkenning van de leegstandsproblematiek lijkt dan ook (nog) niet echt aanwezig. Gelet op hetgeen in § 4.2 naar voren is gebracht, is ingrijpen absoluut het overwegen waard zijn. De redenen dat dit nu nog niet gebeurt, zijn, ondermeer volgens Nozeman, economisch en maatschappelijk van aard.
Economische invalshoek
De eerste invalshoek betreft de economische, oftewel; zorgt leegstand op kantorenlocaties voor economische schade? Het gaat hierbij om inefficiënties op de vrije markt, bij kantoren is dit nog niet het geval. Voor kantoorgebruikers is er immers volop aanbod tegen lage prijzen. Zij kunnen kiezen uit
bestaande (gerenoveerde) bouw of uit nieuwbouw op (nieuwe) locaties. Ook voor de eigenaren zijn er nog geen problemen. De vraag naar vastgoed is immers groot. Door de grote financiële druk op de vastgoedmarkt blijven minder courante panden, zelfs op minder goede locaties, aantrekkelijke
investeringsobjecten23. Van Wetten geeft aan dat met name institutionele partijen, die de risico’s lijken te onderkennen overigens wel hun aandeel kantoren in beleggingsportefeuilles aan het verminderen zijn. Sterke prijsdalingen zijn dan ook nog niet geconstateerd. Daarnaast is, mede als gevolg van de lage rentestand en de verwachte conjunctuurgroei, de waarde van panden minimaal gelijk gebleven.
Beleggers kijken dan ook zuiver economisch naar hun bezit. Op papier wordt nog steeds rendement gemaakt. Dit houdt in dat de onderliggende waarde van een pand in verhuurde of lege staat veelal hoger is dan de herontwikkelingswaarde. Zolang dit het geval is, is bijvoorbeeld transformatie vanuit deze
optiek zinloos. Van Wetten merkt in deze op dat: “zolang er een kans is dat een gebouw verhuurd kan worden, zal transformatie onder de huidige omstandigheden financieel zeer moeizaam zijn”.
Maatschappelijke invalshoek
De tweede invalshoek is maatschappelijk. Zijn er negatieve maatschappelijke neveneffecten te
constateren die samenhangen met de leegstand? Nozeman geeft ten aanzien van dit punt aan dat de verspilling aan ruimte en het tekort aan ruimte weliswaar problemen gaan opleveren, maar dat deze nog niet pregnant genoeg zijn om, in dit geval, de overheid tot ingrijpen te doen bewegen.24. Ook is het nog niet zo dat op leegstaande locaties ongewenst gebruik plaatsvindt en of sociaal onveilige situaties zich
voordoen. Voorts is het ook nog niet zo dat zogenaamde ‘kleine beleggers’ te maken hebben gekregen met substantiële waardedalingen. De noodzaak tot ingrijpen van de overheid is dan ook nog niet echt aanwezig. Kaspers van de gemeente Haarlemmermeer geeft aan dat de gemeente zich vooralsnog beperkt tot faciliterend beleid. Ook de gemeente Amsterdam, zo bleek op 29 juni jl. tijdens een
bijeenkomst over transformatie van kantoorgebouwen, is vooralsnog zuiver en alleen faciliterend bezig. Subsidies of iets dergelijks om bijvoorbeeld een aanwezige onrendabele top25 te financieren bij
herontwikkeling of transformatie, komen nog niet ter sprake.
23
Zie voor een korte beschrijving van de beleggersmarkt, bijlage 2.
24
De discussies rondom de leegstand zijn dan ook enigszins te vergelijken met die van bijvoorbeeld de stijgende
25
Het verschil tussen de aankoopwaarde en de herontwikkelingswaarde.
zeespiegel, waarbij niet voortijdig wordt ingegrepen.
24
4.4
Conclusie
De kantorenmarkt is structureel veranderd van een groeimarkt naar een hoofdzakelijk vervangings- en deels groeimarkt. De huidige omvang van 43 mln. m2 zal zeer geleidelijk nog stijgen, door de
toevoeging van op de markt afgestemde kwalitatief hoogwaardige en op goede locaties gelegen panden. Er zijn desondanks geen redenen om aan te nemen dat het leegstandspercentage snel zal dalen. De
eenvoudige scenariodoorrekeningen in tabel 4.2 en 4.3 hebben laten zien dat het aannemelijker is dat het leegstandspercentage stijgt en dan met name de structurele component ervan. Dit is een onnatuurlijke situatie. De ontkenning van het probleem door eigenaren en overheid is vreemd. Het is niet reëel te
veronderstellen dat het ook dit keer allemaal wel goed komt. Grote aantallen kantoorvierkante meters zullen uit de markt genomen moeten worden. Hiermee wordt de herstructurering van kantoren en kantorenlocaties een permanente en substantiële factor in de kantorenmarkt.
25
5
Leegstand op kantorenlocaties
In dit hoofdstuk wordt bekeken in hoeverre de leegstand zich manifesteert op kantorenlocaties. Dit mede om te kunnen bepalen of bijvoorbeeld een gebiedsgerichte aanpak of transformatie van
kantorenlocaties een oplossing kan bieden. Het is hierbij van belang om te kunnen achterhalen of het
om een pand- of om een locatievraagstuk gaat. Alvorens hierop in te gaan, eerst kort iets over de ontstaansgeschiedenis van kantorenlocaties en enkele belangrijke kenmerken ervan. 5.1
Identificatie kantorenlocaties
Kantoorlocaties zijn ontstaan vanaf de jaren ’70. De opkomst van kantoorwerkers in combinatie met de
wens tot functiescheiding waren de belangrijke drijvende elementen. Daarnaast speelde bij de opkomst ook de veranderende wensen van kantoorgebruikers een grote rol, waarbij goed ontsloten en veelal zichtbare locaties de voorkeur hadden.
Veel van de locaties zoals we die nu kennen, liggen langs de randen van de stad en dichtbij snelwegen. De locaties zijn sterk monofunctioneel en extensief qua opzet. Winkels, crèches, scholen en dergelijke ontbreken veelal. Parkeren gebeurt bovengronds op eigen terrein. Een ander belangrijk kenmerk van
kantorenlocaties is, dat de panden veelal huurpanden zijn. Eigendom en gebruik zijn gescheiden. Op kantorenlocaties is circa 70% huur, het Nederlands gemiddelde van kantoren ligt op 57%26. Dit percentage is de afgelopen 20 jaar overigens sterk gestegen. De groei van de kantorenvoorraad heeft dan ook met name op de kantorenlocaties plaatsgevonden. Zo is tussen 1990 en 2000 de kantoorruimte op deze locaties meer dan verdubbeld. De sterke groei in de
periferie gaat vooral ten koste van de centrumlocaties. Maakten in 1994 centrumlocaties nog 35% van de voorraad uit, in 2004 is dit percentage gedaald naar 30%. Ook het aandeel kantoren in woonwijken is
gedaald. In 2004 herbergden de woonwijken echter nog altijd 20% van de voorraad (zie ook tabel 2.1). De verwachting is dat de ruimtelijke deconcentratie van kantoren zich in de toekomst verder zal
voortzetten, met een verdere splitsing tussen centrale en decentrale locaties. Vooral binnensteden en woonwijken zullen hierdoor kantoorruimte gaan verliezen ten gunste van de goed bereikbare kantorenlocaties27. 5.2
Leegstand op locatieniveau
Om de omvang van de leegstand op kantorenlocaties te kunnen bepalen is het noodzakelijk om sluitende data op locatieniveau te hebben. Deze informatie is niet openbaar voorhanden. Wel zijn er
leegstandscijfers op gemeenteniveau te vinden. Deze cijfers worden gekoppeld aan gegevens over het aandeel in de huursector. Aangenomen wordt dat bij een hoog percentage in de huursector er meer
sprake is van specifieke werk- of kantorenlocaties28.
26
Bak 2001.
27
Bak 2001, ING 2006.
28
De redenatie hierachter is dat het aandeel huurpanden op kantorenlocaties relatief hoog is in vergelijking met het Nederlands gemiddelde.
26
Tabel 5.1 maakt duidelijk dat gemeenten met een meer dan gemiddeld percentage huursector, de hoogste leegstandscijfers laten zien. Diemen, Capelle aan den IJssel en de Haarlemmermeer zijn hiervan zeer sprekende voorbeelden. Ook Amstelveen en Nieuwegein springen eruit. Op basis van deze
gegevens valt dus op te maken dat gemeenten met kantorenlocaties relatief veel leegstand kennen. Gemeente
% leegstand
aandeel huursector
Diemen
26,00%
Capelle aan den IJssel
21,80%
75% 86%
Haarlemmermeer
20,20%
80%
Amstelveen
18,10%
71%
Nieuwegein
18,00%
79%
Almere
17,40%
66%
Alphen aan den Rijn
16,40%
69%
Ede
16,30%
70%
Amsterdam
15,80%
77%
Enschede
15,40%
53%
Breda
15,30%
57%
Rijswijk
14,70%
59%
Hengelo
14,10%
46%
Gouda
13,70%
66%
Eindhoven
13,00%
59%
Nederland totaal
12,30%
60%
Tabel 5.1: Verdeling omvangrijke leegstand in Nederland. Bron NVB 2005, DTZ 2006, Bak 2005, bewerking auteur.
Door de voorraadgegevens naar locatie van tabel 2.1 te vergelijken met de aanbodcijfers uit 1994 en
2004 ontstaat een soortgelijk beeld. Tabel 5.2 laat zien dat in 1995 33% van het totale aanbod (90% hiervan is dan leegstand) aan kantoorpanden te vinden was op kantorenlocaties. In 2004 was dit
gestegen naar 47%. Op zich is dit logisch, aangezien de voorraad op deze locaties ook is toegenomen. Kantoorlocaties
Bedrijventerreinen
Centrumlocaties
Woonwijken
Overig
1995
33%
14%
28%
24%
1%
2004
47%
17%
19%
16%
1%
Tabel 5.2: Verhouding aanbod gemeten naar soort locatie in 1995 en 2004. Bron Bak 2005.
De voorraad op kantorenlocaties is in relatieve termen echter minder hard gestegen dan het aanbod op kantorenlocaties. Zo nam de voorraad toe met 7%, maar het aanbod met 14%. Alleen de kantoren op bedrijventerreinen laten een soortgelijk beeld zien. Zowel de voorraad als het aanbod is echter veel
minder hard gestegen op deze locaties. In woonwijken en centrumlocaties zijn zowel de voorraad als het aanbod afgenomen in de genoemde periode. Kantoorlocaties
Bedrijventerreinen
Centrumlocaties
Woonwijken
Overig
Voorraad ’94 –‘04
+7%
+1%
-5%
-3%
Gelijk
Aanbod ’95 –‘04
+14%
+3%
-9%
-8%
Gelijk
Tabel 5.3: Relatieve verschuivingen voorraad en aanbod 1994, respectievelijk 1995-2004. Bron Bak 2005, bewerking auteur.
In absolute cijfers komt de omvang van de leegstand op kantorenlocaties pas echt goed naar voren. In 10 jaar tijd is het aanbod hier gestegen met 2 mln. m2. Het aanbod bedraagt in totaal nu bijna 3 mln. m2. Als we uitgaan van een leegstandspercentage van 90% van het aanbod, bedraagt de leegstand op
kantorenlocaties 2.7 mln. m2.
27
Kantoorlocaties
Bedrijventerreinen
Centrumlocaties
Woonwijken
Overig
1995
990.000 m2
420.000 m2
840.000 m2
720.000 m2
30.000
2004
2.961.000 m2
1.071.000 m2
1.197.000 m2
1.008.000 m2
63.000
Tabel 5.4: Verhouding aanbod in absolute m2 naar soort locatie. Bron Bak 2006, NVB 2005, bewerking auteur.
De organisaties die 10 jaar geleden een sterke stijging van de leegstand hebben voorspeld, zaten er dus niet zoveel naast. Reflectie: veroudering van bedrijventerreinen Bedrijventerreinen zijn qua opzet, gebruik in tijd en monofunctionaliteit te vergelijken met kantorenlocaties. De veroudering van bedrijventerreinen is inmiddels goed bestudeerd en biedt hiermee vergelijkende waarde voor kantorenlocaties. De aanpak (herstructurering) van bedrijventerreinen is afhankelijk van het soort veroudering.
Soorten veroudering29
Tijdens hun bestaan doorlopen bedrijventerreinen een min of meer vast proces, die te vergelijken is met de levenscyclus van producten. Na de groei- en consolidatiefase volgt de teruggang. Deze komt veelal tot uiting door het wegtrekken van belangrijke bedrijven en slecht onderhoud van het openbaar gebied. Veranderende eisen van bedrijven aan hun vestiging zorgt voor afnemende courantheid van de panden. In combinatie met het slechte onderhoud van de openbare ruimte zorgt dit voor een daling van de vastgoedprijzen. Dit trekt op haar beurt weer laagwaardigere activiteiten aan, die de negatieve spiraal versterken. Veroudering kan het gevolg zijn van: x
Structurele veroudering, die het gevolg is van achterstallig onderhoud van de openbare ruimte, de
x
Economische veroudering die is ontstaan door veranderende eisen van ondernemers;
x
Relatieve veroudering door het aanbod van nieuwe terreinen met een betere prijs/kwaliteit verhouding.
bedrijfspanden en de kavels;
Aanpak
Verouderde terreinen komen in aanmerking voor herstructurering. Het kan hierbij gaan om eenmalige ingrepen om het achterstallig onderhoud tegen te gaan tot en met het transformeren van totale terreinen en (woon)locaties. In de literatuur worden inmiddels een drietal definities gehanteerd die gaan over de mogelijk ingrepen. x
Revitalisering is aan de orde als er sprake is van structurele veroudering van het openbaar gebied, die via regulier beheer niet meer oplosbaar is. Uitgangspunt is het behoud van de bestaande verkaveling en waar mogelijk het vasthouden van bestaande bedrijven. Dit is geschikt voor terreinen die een 1e fase van veroudering kennen.
x
Herprofilering gaat een stap verder. Hierbij maken bestaande bedrijfspanden plaats voor nieuwe. Deze aanpak is nodig als er sprake is van economische veroudering. De strategie richt zich op het ontwikkelen van een nieuw
bedrijfsmilieu dat aansluit bij het programma van eisen van een nieuwe generatie ondernemers en is gebaseerd op een nieuwe stedenbouwkundige visie op het gebied. x
Transformatie treedt op als een bedrijventerrein een nieuwe bestemming krijgt en onttrokken wordt aan de voorraad bedrijventerreinen. Transformatie is geschikt als terreinen door hun ligging in het stedelijk gebied niet meer geschikt zijn voor bedrijven. Transformatie maakt het mogelijk de herstructurering te richten op activiteiten met een hogere residuele grondwaarde.
Gebiedsontwikkeling30
Bij de herstructurering van bedrijventerreinen, in al haar facetten alsook bij de herstructurering van de na-oorlogse woonwijken is er sprake van een integrale gebiedsgerichte benadering. Bij kantorenlocaties kan deze mogelijk ook van toepassing zijn. Gebiedsontwikkeling kenmerkt zich dan als volgt: x
De totale ontwikkeling van een gebied (beantwoording in § 5.3);
x
Waarbij allocatie van relevante functies plaatsvindt vanuit een integrale ruimtelijke visie (zie verder hoofdstuk 7);
x
Met een verdeling van zeggenschap tussen de in het planproces betrokken partijen (idem);
x
Waarbij marktpartijen risicodragend participeren (idem).
29
Louw e.a. 2004.
30
Van der Gijp 2004, zie voor de verschillen in gebiedsontwikkeling naar werkveld bijlage 4.
28
5.3
Is het een pand- of een locatievraagstuk?
De vraag is of de omvangrijke leegstand op kantorenlocaties te wijten is aan de locatiekenmerken van kantorenlocaties of aan pandkenmerken. Om dit te bepalen wordt het door Dynamis verrichte onderzoek naar leegstaande kantoren en de uitspraken in dit onderzoek over kantorenlocaties vergeleken met de eerder genoemde kenmerken van kantorenlocaties (§5.1), de kenmerken van leegstaande kantoren (§3.2) en de vestigingsplaatsfactoren van kantoororganisaties.
5.3.1
Locatiekwaliteiten bij kansloze kantoren
Figuur 5.1 geeft inzicht in de aspecten die van belang zijn voor de waardering van een locatie door kantoorgebruikers. Door Dynamis is gekeken op wat voor soort locaties de kansloze kantoren zijn
gesitueerd en wat de kenmerken van deze locaties zijn31.
Opvallend is dat de nabijheid van klanten en relaties relatief onbelangrijk wordt gevonden bij de beoordeling van een locatie. Hetzelfde valt op te merken over de nabijheid van personeel. Wat hierbij een rol kan spelen is dat deze aspecten niet meer spelen op regionaal of lokaal niveau, ze scoren op
meerdere locaties gelijk ondanks de kwaliteit van de locatie. Duidelijk wordt dat slechte locaties lager scoren op het gebied van bereikbaarheid, representativiteit, parkeerruimte en zichtbaarheid. Als aan deze factoren niet wordt voldaan wordt de locatie minder gewaardeerd. geen nabijheid klanten en relaties grote loopafstend binnenstad
invoegen zichtlocatie figuur onvoldoende snelw eg
-
slechte nabijheid personeel geen uitbreidingsmogelijkheden slechte aansluiting OV slechte uitstraling omgeving & gebouw en beperkte parkeerruimte
slechte autobereikbaarheid
ja Ja Nee nee
hoge huurprijs 0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Figuur 5.1: Locatiekenmerken bij kansloze kantoren. Bron Dynamis 2006.
De uitkomsten van figuur 5.1 zijn opvallend aangezien juist kantorenlocaties over het algemeen op goed bereikbare plekken liggen, met relatief zichtbaarheid vanaf de (snel)weg.
31
Onduidelijk is in hoeverre de kansarme kantoren zich verhouden ten opzichte van de locatiekenmerken zoals hierboven genoemd.
29
Deze factor is relatief, ofwel er zijn dan locaties die beter zichtbaar zijn. De slechte uitstraling kan zeer goed ook het gevolg zijn van meerdere verouderde, naast elkaar gelegen, panden. Dit is dus niet los te koppelen van pandaspecten. Waar het op kantorenlocaties vaak wel aan ontbreekt zijn
parkeerplaatsen32, voorzieningen (zoals goed openbaar vervoer) en aan identiteit. Op het parkeren na,
worden deze zaken als niet relevant of als minder relevant bestempeld.
5.3.2
Vestigingsplaatskeuzes kantoren
Nu er een beeld is van de negatieve aspecten die samenhangen met kantoren en de locaties waarop zij gesitueerd zijn, is het van belang een beeld te krijgen van de factoren die de vestigingsplaatskeuze van
bedrijven bepalen. Deze informatie, gekoppeld aan de locatiekenmerken van kantorenlocaties, geeft een beeld van de kansrijkheid van deze locaties nu en op de langere termijn als werkplek voor kantoorhoudende organisaties.
Uit het internationale vestigingsplaatsonderzoek van Loeve, waarin onderscheid wordt gemaakt in Situation (regio) en Site (vestigingsplaats) aspecten, blijkt dat de afstand tot de afzetmarkt het meest belangrijke regionale vestigingselement is. Op ‘site niveau’ gaat het om aspecten als de
representativiteit van de omgeving, de aansluitingen op het hoofdwegennet en de aanwezigheid van
andere dienstverlenende bedrijven. Aspecten dus die veelal op kantorenlocaties te vinden zijn. Minder van belang wordt de kwaliteit van de dienstverlenende voorzieningen in de omgeving gevonden. In de hoofdstukken 2 tot en met 4 is al aangegeven dat de kantorenmarkt een vervangingsmarkt is
geworden. De opname bestaat voor een groot gedeelte uit verhuizingen. Het ruimtelijk schaalniveau waarbinnen bedrijven verhuizen is veelal beperkt tot de regio of gemeente waarin men actief is.
Gebleken is dat naarmate het ruimtelijk schaalniveau daalt, de rol van de pandgebonden motieven in de locatiekeuze een grotere rol speelt33. Dit verklaart ook de relatief lage waardering van dit element in het Dynamis onderzoek.
Voor veel bedrijven is een belangrijk verhuismotief, al dan niet na afloop van het huurcontract, de onvrede over de hoeveelheid ter beschikking staande en geschikte kantoorruimte. Ontevredenheid met de locatie is slechts in minderheid van de gevallen de voornaamste reden om naar een ander pand te
verhuizen. Als het gaat om vestigingsmotieven, spelen locationele motieven een wat grotere rol, maar over het algemeen wordt de keuze vooral gebaseerd op pandkenmerken. Ook het aanwezige aanbod, dan wel het nieuw te realiseren aanbod, speelt hierbij een belangrijke rol.33 Uit een recente studie van Bureau Buiten34 komt naar voren dat bedrijven die zoeken naar een nieuwe vestigingsplaats in eerste instantie kijken naar de bereikbaarheid van de locatie, de
parkeermogelijkheden, de uitstraling van het pand en het gebied en de prijs. Afgezet tegen verschillende te onderscheiden kantoortypen levert dit het in tabel 5.5 zichtbare beeld op. Met name autobereikbaarheid en parkeren zijn de meest relevante vestigingsplaatsvoorkeuren.
32
Met name die locaties die onder het ABC beleid tot stand zijn gekomen.
33
Louw 1996.
34
In opdracht van het Platform Bedrijven en Kantoren.
30
Hoofdkantoor
Auto
Parkeren
OV
Kwaliteit locatie/ gebouwen
Overige factoren
+++
+++
++
+++
Status, hoog opgeleide beroepsbevolking,
internationale oriëntatie en (top)- voorzieningen Back offices
++
++
+
+
Prijs en omvang van de beroepsbevolking
Service organisaties
+++
+++
0/+
++
Ligging in Internationaal
Beleidskantoren
+
+
++
++
Prijs en voorzieningen
Baliekantoren
+
++
+
+
Bezoekersstromen en prijs
Kleine organisaties
++
++
0/+
0/++
Prijs/kwaliteit
perspectief en it infra
Tabel 5.5: Vestigingsplaatsvoorwaarden voor soorten kantoorhoudende organisaties. Bron Bureau Buiten 2005.
Nadere bestudering van tabel 5.5 laat zien dat indien er wordt voldaan aan de voorwaarden van goede
bereikbaarheid per auto en in mindere mate OV, problemen met de verhuurbaarheid van panden, alleen kunnen ontstaan indien er iets mis is met de flexibiliteit en de representativiteit van de panden. Er is geen sprake van een specifiek probleem met de locatie.
Aannemelijk is het volgens mij wel, dat indien er enkele representatief mindere panden vlak bij elkaar liggen er sprake kan zijn van een locationeel probleem. Dit kan vervolgens weer leiden tot een verdere kwalitatieve daling van andere omliggende panden. Een effect dat zichzelf kan versterken en vergelijkbaar is met de verouderingskenmerken van bedrijventerreinen. 5.4
Conclusie
Op basis van de informatie uit dit hoofdstuk kunnen we constateren dat de leegstand in de Randstad
hoger dan gemiddeld is en dat gemeenten als de Haarlemmermeer, Capelle aan den IJssel en Diemen, die beschikken over relatief veel kantoorruimte op kantorenlocaties, zeer hoge leegstandspercentages
laten zien. Ook is de leegstand op kantorenlocaties relatief het meest gegroeid en veel sterker geweest dan de toename van de voorraad op deze locaties. Dit ligt echter niet noodzakelijkerwijs aan de locaties ‘an sinch’. Immers, uit een confrontatie tussen vestigingsplaatsvoorkeuren en locatie-aspecten blijkt dat hier geen wezenlijke verschillen in zijn te ontdekken. Kantorenlocaties voldoen, over het algemeen, aan de wensen van kantoorgebruikers. Kantorenlocaties scoren immers goed op aspecten als bereikbaarheid en zichtbaarheid.
Ten aanzien van het leegstandsvraagstuk op kantorenlocaties hangt dit met name samen met de veranderende eisen van gebruikers ten aanzien van de panden. Dit leidt dan tot economische en
relatieve veroudering van kantorenlocaties. Leegstand is in dit kader dan ook meer een pandvraagstuk dan een locatievraagstuk. De problemen op pandniveau komen voort uit (een combinatie van) aspecten als een mager afwerkingsniveau, omvang, gebrekkige flexibiliteit en een mindere uitstraling. Veel van deze panden vinden we op kantorenlocaties. Dit is een belangrijke verklaring voor de leegstand hier. De vraag is nu hoe hier verder mee om te gaan. Door de verplaatsingsmarkt zal er een verschuiving plaatsvinden van mindere panden en locaties naar betere. In hoofdstuk 3 is al geconstateerd dat structurele onttrekkingen aan de voorraad en dan met name aan de onderkant van de markt,
noodzakelijk zijn om de leegstand terug te brengen. Of transformatie en/of een gebiedsgewijze aanpak van kantorenlocaties hiervoor de meest aangewezen oplossing is, is echter de vraag.
31
6
Transformatie als mogelijke oplossing ?
Er is sprake transformatie (of herbestemming) indien de oude functies verdwijnen en hiervoor nieuwe in de plaats komen. Dit kan plaatsvinden door aanpassing van het pand zelf of door sloop en nieuwbouw.
Transformatie is van alle tijden. Bekende voorbeelden zijn de pakhuizen in Amsterdam en de Hermitage in dezelfde stad. In dit hoofdstuk worden de marktmogelijkheden van de transformatie van kantoren
bepaald en worden tevens de knelpunten besproken die deze mede bepalen. Afgesloten wordt met de vraag in hoeverre transformatie voor kantorenlocaties een serieuze oplossing is. 6.1
Transformatie naar woningen
De focus bij transformatie ligt nu sterk op woningbouw. Dit is logisch gezien de druk op de woningmarkt. In §3.4 is echter al aangegeven dat een zeer beperkt deel van het huidige kantorenaanbod in potentie geschikt is voor transformatie naar woningen. Het gaat hierbij om 7% tot 8% van het huidige
aanbod, dit is circa 450.000 m2. Een groot deel (53%) van de in potentie te transformeren kantoren staan
echter op bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Grootschalige omvorming naar bijvoorbeeld woningbouw is hier vanwege de ligging en milieuaspecten zeer waarschijnlijk niet mogelijk.
Ook het Ministerie van VROM heeft bekeken welk deel van het huidige aanbod te transformeren is naar woningbouw. Geconstateerd is dat met name kantoorpanden in woongebieden en in de binnenstad
geschikt zijn voor transformatie. Het gaat dan om panden uit de jaren ’50 en ’60 die per auto moeilijk bereikbaar zijn en daardoor als kantoorpand aan aantrekkelijkheid verliezen. Kwantitatief gaat het volgens het Ministerie van VROM om beperkte hoeveelheden, dit sluit ook aan bij de bevindingen van de grote makelaarskantoren. Zo zijn sinds 1990 4.500 woningen in verouderde kantoorpanden gerealiseerd. Dit zijn er 250 per jaar gemiddeld en is omgerekend 25.000 m2
kantoorvloeroppervlak per jaar. Schattingen van het ministerie gaan overigens wel uit van een verdere stijging van deze aantallen, met name ingegeven door de grote leegstand op de kantorenmarkt, maar deze stijging is niet spectaculair. Tabel 6.1 geeft inzicht in de transformatie van kantoren naar woningbouw tussen 1990 en 2007. Gemeenten
Getransformeerde oppervlakten
Aantallen woningen
Gemiddelde woningoppervlakte
Amsterdam
80.000 m2
550
145 m2
Rotterdam
105.000 m2
1.750
60 m2
Den Haag
85.000 m2
600
140 m2
Utrecht
20.000 m2
250
80 m2
Overige gemeenten
150.000 m
2
1.350
110 m2
Totaal Nederland
440.000 m
2
4.500
100 m2
Tabel 6.1: Transformatie woningbouw in kantoren 1990-2007. Bron Ministerie van VROM 2006.
Terecht wordt opgemerkt dat het gehele huidige leegstandscijfer niet als werkvoorraad beschouwd mag worden, aangezien niet alle kantoren te transformeren zijn. Het ministerie gaat nu uit van circa 2.500
woningen voor de periode 2006-2010, die voort gaan komen uit transformatie. Omgerekend naar kantoormeters gaat het dan om slechts 250.000 m2. Dit is dus absoluut onvoldoende om het
leegstandsprobleem mee op te lossen en ook te weinig om het kansloze aanbod uit de markt te halen.
32
6.2
Andere transformatiemogelijkheden
Naast transformatie in woningbouw, zijn ook tal van andere transformaties mogelijk. Herontwikkelingen naar andere functies zoals winkels, cultuur, groen en scholen en zelfs sloop valt onder de
transformatieopgave,. Bak heeft binnen de kantooronttrekkingen die tussen 1995 en 2004 hebben plaatsgevonden onderzocht wat de nieuwe functie en of bestemming is geworden. Figuur 6.1 maakt duidelijk dat bij de onttrekkingen van kantoren sloop het meest voorkomt. Het is
overigens niet duidelijk welke functie er na sloop op de oude kantoorlocatie eventueel is teruggekomen. Het aandeel wonen is met 31% relatief beperkt. Dit komt overeen met de bevindingen het onder andere het Ministerie van VROM, zoals in § 6.1 is beschreven. In 13% van de gevallen is er sprake geweest van het omzetten van kantoren naar onderwijsvoorzieningen. Bekende voorbeelden hiervan zijn de
vestigingen van de Hogeschool van Amsterdam in de ondermeer het oude PTT-kantoor ‘Leeuwenburgh’ nabij het Amstelstation en in andere voormalige kantoorpanden aan de Wibautstraat in Amsterdam35. De categorie ‘overig’ is niet nader benoemd. Voorbeelden zijn echter relatief eenvoudig te vinden. Zo vallen hieronder de omzetting van het oude PTT kantoor in Amsterdam, achter het paleis, naar het
winkelcentrum Magnaplaza en de (toekomstige) omzetting van de gebouw ‘De Bazel’ in Amsterdam naar gemeentearchief. 10%
13%
sloop 46%
woningen educatie overig
31%
Figuur 6.1: Transformatie van kantoren naar functie tussen 1995 en 2004. Bron Bak 2005.
De omvang van de onttrekkingen is echter altijd bescheiden geweest, maximaal 100.000 m2 per jaar. Naar mijn mening zal, behoudens vanuit woningbouw, de vraagdruk van de andere functies niet
dusdanig sterk stijgen dat dit leidt tot een substantiële stijging van het aantal te transformeren
kantoormeters. De omvang van de transformatie-opgave zal, volgens mij, dan ook niet wezenlijk groeien de komende jaren.
35
Door de op handen zijnde nieuwbouw van de ‘Amstelcampus’ zal het gebouw De Leeuwenburg op termijn wederom een andere functie krijgen, waarbij woningbouw de meest voor de hand liggende is.
33
6.3
Leegstand als drijfveer voor transformatie?
In de publicaties over dit onderwerp valt op dat de belangrijkste drijfveer achter transformatiegedachte op dit moment de huidige leegstand op de kantorenmarkt is. Terecht wordt door enkelen echter
opgemerkt dat de belangrijkste aanjager van transformatie niet de leegstand is. Ook tijdens de krapte
op de kantorenmarkt eind jaren ’90 is er sprake geweest van transformatie. De cijfers van het Ministerie van VROM vertonen zelfs geen enkel verband met de ‘leegstandsgolven’ op de kantorenmarkt. De zogenaamde locationele aspecten van een pand spelen dan ook een veel belangrijkere rol36. Veel van
de oude kantoren die de afgelopen jaren een andere functie hebben gekregen stonden niet eens
(langdurig) leeg. Ze waren dermate goed gelegen dat er een logische marktvraag was vanuit andere functies. Het gaat hierbij om panden in binnensteden en of met architectonische meerwaarde.
Treffende voorbeelden hiervan zijn het Bilitongebouw in Den Haag, herontwikkeld door van Hoogevest ontwikkeling. Puntegale in Rotterdam, door Stadswonen, de herontwikkeling van een deel van het
universiteitscomplex in Delft tot woningbouw door William Properties en de herontwikkeling van de oude panden van ABN AMRO in de binnenstad van Amsterdam door Het Oosten en Vesteda. Locatie en marktvraag waren belangrijker dan de eventuele leegstand van een pand. Voorbeeld: Woningen in ABN AMRO gebouw Er wordt met het stadsdeel nog onderhandeld over de bouwvergunning. Maar als de bestuurders hun bezwaren tegen het verlies van kantoorruimte intrekken, kan over een jaar of vijf in het ABN AMRO kantoor aan de Vijzelstraat worden gewoond. Afgelopen najaar kochten woningbouwcorporatie Het Oosten en ontwikkelaar Vesteda het 35.000 m2 tellende complex waaruit de bank over 4 jaar vertrekt. In het gebouw zullen 260 appartementen worden ondergebracht, ook zullen voorzieningen als winkels een plaats krijgen. Ca 5.000 m2 blijft als kantoor behouden37.
In de door de TU-Delft opgezette herbestemmingswijzer komt ook duidelijk naar voren dat de locatie essentieel is. In deze ‘handleiding voor transformatie’ wordt gesproken over vetocriteria en graduele criteria van zowel locatie als gebouw.
Als vetocriteria (en hiermee niet geschikt voor transformatie) ten aanzien van de locatie worden genoemd: kantoren gelegen op afgelegen industrieterreinen, gelegen midden in kantorenparken, gelegen in een prioriteitsgebied van de gemeente als het gaat om behoud van werkgelegenheid.
Duidelijk wordt dus dat de ligging van kantoorpanden als leidend element wordt gezien voor een
eventuele transformatie.
Overigens wordt in deze opzet van de TU-Delft gesproken over het feitelijk herbestemmen van gebouwen. Sloop van kantoorpanden en nieuwbouw komen hier, maar ook in andere publicaties, gek genoeg niet ter sprake. Dit is iets wat ik meer dan vreemd vind. De transformatieopgave wordt zo verkleind, terwijl dit niet nodig is. Indien ook uit zou worden gegaan van sloop, zullen
gebouwtechnische aspecten een andere en meer flexibelere rol spelen bij de afweging om een kantoor te transformeren. Sloopkosten worden dan onderdeel van de transformatiekosten. De navolgende
theoretische beschouwing op basis van het gedachtegoed van Von Thünen maakt dit duidelijk. Alleen indien een pand over echt architectonische of functionele meerwaarde beschikt kan en zal het behouden blijven.
36
Ik ga voorbij aan de bouwkundige aspecten waaraan, in mijn optiek, onevenredig veel aandacht wordt besteed.
37
Propertynl juli 2006.
34
Reflectie: de klassieke economisch geografische benadering als verklaring voor transformatie De klassieke benadering gaat uit van zogenaamde ‘minimale kostenbenaderingen’. Ondernemers zullen hun productie daar vestigen waar de productiekosten (bijvoorbeeld arbeid, kapitaal, hulpstoffen) minimaal zijn. Ricardo heeft in dit licht al gewezen op verschillen in pachtprijzen, ondermeer omdat een hectare vruchtbare grond nu eenmaal meer oplevert dan een hectare onvruchtbare grond. Dit verschil noemde hij ‘economic rent’. De relevantie van de klassieke benadering in relatie tot transformatie hangt nauw samen met grondprijzen en de waarde ervan.
Transformatie vindt plaats indien bijvoorbeeld wonen meer opbrengt dan kantoren. De ‘economic rent’ van wonen is hoger. De theorie van Von Thünen heeft een sterk agrarische grondslag. Von Thünen meende te kunnen constateren dat de door hem ontdekte regelmatigheden in het agrarisch grondgebruik verband hielden met de afstand tot de markt. Transportkosten waren in zijn ogen hiervoor doorslaggevend. Feitelijk was het een vertaling van het economic rent principe van Ricardo. Von Thünen gaf er een andere betekenis aan. Bij hem staat economic rent voor de netto opbrengsten van de grond: de opbrengsten verminderd met de productiekosten en de transportkosten naar de
marktplaats. De theorie gaat uit van tal van veronderstellingen. Een belangrijke is het uitgangspunt van de isotrope ruimte: een grenzeloos en nagenoeg vlak gebied zonder barrières en met vooral dezelfde natuurlijke hulpbronnen en klimatologische omstandigheden. Daarnaast verschillen de transportkosten per product en nemen voor alle producten de transportkosten lineair toe met de afstand tot de centrale markt. Uitgaande van deze en andere vooronderstellingen zal een agrarisch ondernemer die streeft naar winstmaximalisatie (W) ervoor moeten zorgen dat het verschil tussen de gegeven marktprijs (VM) en de som van de productiekosten (P) en transportkosten (T) optimaal is. Bij verschillende producten met verschillende productiekosten, transportkosten en opbrengsten levert dit verdringing tussen producten op. Ondanks de tekortkomingen van de theorie van Von Thünen is ondermeer door Heijman (2001) aangetoond dat er een statistisch verband is tussen landbouwproductie in termen van toegevoegde waarde per ha. en de bevolkingsdichtheid. Met andere woorden; in dichtbevolkte gebieden is de inzet van productiefactoren het hoogst. De grondprijs is in dichtbevolkte gebieden dan ook hoger. In het algemeen geldt volgens Von Thünen dat de grond zal worden aangewend voor de bestemming waarvan het grootst mogelijke rendement valt te verwachten. In het geval van transformatie geldt onverkort dat grond zal worden aangewend voor de bestemming waarvan het grootst mogelijke rendement valt te verwachten. Een belangrijk aspect is echter dat de grond al bestemd en bebouwd is en dat derhalve aanpassingen aan gebouw en gebied noodzakelijk zijn. Bij de vertaling van de theorie worden dan de productiekosten van Von Thünen gezien als de bouwkosten (wat kost het (in dit geval) om van een kantoor woningbouw te maken of wat kost het behouden van de kantoorfunctie). De transportkosten worden opgevat als kosten die noodzakelijk zijn om de omgeving aan te pakken. Deze kosten zullen bij transformatie waarschijnlijk buiten een centrum of woonwijk hoger zijn dan daarbinnen. De kosten worden, samen met de verschillen in opbrengsten vergeleken met elkaar.
Opbrengsten per m2
38
Behoudt Kantoor
Transformatie
Behoud kantoor in
kantoorlocatie
kantorenlocatie
centrum
Transformatie in Centrum
€ 1.880,--
€ 1.250,--
€1.600,--
€ 2.400,--
Transformatiekosten m2
€ 200,--
€ 900,--
€ 200,--
€ 700,--
Omgevingskosten per
€ 10,--
€ 150,--
€ 10,--
€ 50,--
eenheid vanaf locatie
De tabel maakt duidelijk dat het in centra loont om woningen te transformeren naar kantoren, maar dat dit op bijvoorbeeld kantorenlocaties, met name vanwege de lagere opbrengsten en de hogere omgevingskosten niet lucratief is.
38
Opbrengst kantoor centrum € 120,- Bar 7%. Opbrengst kantoor op kantorenlocatie € 130,- Bar 6,9%. Opbrengst wonen centrum € 120,- Bar 5%. Opbrengst wonen locatie € 75,- Bar 6%. Transformatiekosten centrum o.b.v. voorbeeldgegevens ‘wonen op de zaak’ van het Ministerie van VROM, transformatiekosten kantorenlocatie en omgevingskosten eigen inschatting. ER is geen rekening gehouden met eventuele verwervingskosten.
35
6.4
Knelpunten
Er zijn, naast de mindere locatie en de hoge kosten, ook andere redenen aanwijsbaar waarom transformatie in het algemeen en van kantorenlocaties in het bijzonder, moeilijk te verwezenlijken is. In deze paragraaf worden de redenen besproken.
6.4.1
Versnipperde leegstand
Op pandniveau
De leegstand openbaart zich niet uniform. In zeer veel (huur)panden is er sprake van partiele leegstand. Grote delen van het pand staan leeg, maar enkele vloeren zijn nog steeds in gebruik. Eigenaren van het
vastgoed beschikken zo nog over cashflow, waardoor men vaak financieel nog net voldoende rendement maakt. DTZ laat dan ook terecht de panden die voor meer dan 50% nog zijn verhuurd buiten het transformatiepotentieel vallen (zie ook § 6.1 en § 3.4 ).
Op gebiedsniveau
Op gebiedsniveau is er daarnaast ook sprake van versnipperd eigendom. Het komt in Nederland niet voor dat gehele kantorenlocaties in handen zijn van één partij. Op sommige locaties is soms wel sprake van 40 tot 50 verschillende eigenaren. De gezamenlijke belangen zijn gering. Op locaties met dezelfde kenmerken, wordt door eigenaren feitelijk met elkaar geconcurreerd om gebruikers. Inzetten op
transformatie zal door een afzonderlijke belegger dan ook niet snel worden gedaan. Andere, hiermee samenhangende, redenen waarom een eigenaar of belegger geen reden ziet om transformatie (of hergebruik) te overwegen zijn39:
x
Speculatie: een eigenaar/belegger van langdurig leegstaand vastgoed speculeert op herstel van de
vraag en/of op de mogelijkheid om de bestemming aan te passen. Een ander soort speculatie betreft die op verbetering van de omgeving van het pand; x
Gebrek aan expertise: eigenaren van lang leegstaand vastgoed zullen niet vaak zelf het initiatief nemen tot herontwikkeling. Aangezien (her)ontwikkelen een andere tak van sport is dan het beleggen in vastgoed;
x
Financieel: in een grote beleggingsportefeuille is de ‘pijn’ van een leegstand pand minder dan bij kleinere beleggers met kleinere portefeuilles. Zoals hiervoor al geschetst komt de feitelijke
marktwaarde nog niet vaak voor in de boeken. Bij verkoop wordt het verlies duidelijk; veel eigenaren willen derhalve hun verlies niet nemen door het pand tegen realistische marktwaarde te verkopen.
Het gevolg hiervan is dat de verwervingsprijs veelal nog te hoog is voor herontwikkeling. Van Wetten
merkt in deze op dat veel professionele beleggers hun aandeel kantoren de laatste jaren al flink
hebben teruggebracht en de panden hebben verkocht aan kleinere partijen. De verwachting is dat juist deze kleinere beleggers op termijn ‘de pijn van de waardedaling’ gaan voelen; x
Gezichtsverlies: beleggers kunnen transformatie zien als gezichtsverlies. Het is immers niet goed als
een deel van de voorraad wordt omgezet naar een andere functie.
Hierbij komt nog het financiële aspect: door ondermeer de daling van de rentestand en de hiermee samenhangende rendementseisen, heeft het vastgoed op papier zijn waarde weten te behouden.
Hierdoor is het mogelijk dat, ondanks forse leegstand panden een gelijke waarde hebben in minder verhuurde staat dan voorheen in geheel verhuurde staat. Economisch gezien (zie § 4.3) is er dan ook
(nog) geen sprake van een probleem40. Ik ben van mening dat verder stijgend aanbod in combinatie met een stijgende rentestand de zaak voor veel beleggers in kantoren echter drastisch zal doen veranderen.
39
Decisio 2006.
40
Zie voor verdere uiteenzetting over de beleggersmarkt Bijlage 2.
36
6.4.2
Locatiebeperkingen
Omgeving
Niet ieder kantoor is voor transformatie geschikt. Zoals al eerder verscheidene malen opgemerkt, speelt met name de locatie hierin een belangrijke rol. Door de scheiding van wonen en werken, jarenlang hét
kenmerk van het ruimtelijke ordeningsbeleid in ons land, zijn er veel monofunctionele kantorenlocaties ontstaan. Een aantrekkelijk woonklimaat is hier niet gemakkelijk te realiseren en/of het aantal aan te
trekken doelgroepen is beperkt. Deze doelgroepen beperken zich dan veelal tot starters en studenten. Dit vermindert, vanwege de betaalbaarheid, de economische haalbaarheid van projecten sterk.
Een integrale aanpak van de omgeving lijkt dan ook noodzakelijk om ook bredere doelgroepen aan te spreken. De omgeving moet aantrekkelijk worden. Als belangrijkste aandachtspunt wordt hier gezien de herinrichting van de openbare ruimte en functiemening in de vorm van het toevoegen van alternatieve
voorzieningen. Veel voorinvesteringen van zowel overheid als markt zijn hiervoor wel noodzakelijk41. Dit is zeer waarschijnlijk een langdurige en kostbare opgave.
Milieu
Kantorenlocaties zijn over het algemeen goed ontsloten en liggen nabij snel- en uitvalswegen. De keerzijde van de medaille is dat dergelijke locaties zich ondermeer vanwege bijvoorbeeld de
fijnstofproblematiek niet lenen voor woningbouw of zelfs voor onderwijsvoorzieningen. Het is ten aanzien van deze problematiek vooralsnog onduidelijk hoe een en ander verder zal uitwerken. Voorbeeld: Sloop nieuwbouw Uilenstede v.o.f., een partnership van Beheer Brouwershoff en de Maarsen Groep, zijn in Amstelveen voornemens om te starten met de herontwikkeling van uit begin jaren ‘70 stammende kantoorgebouwen op kantorenlocatie Kronenburg. De oorspronkelijke plannen gingen uit van herontwikkeling of volledige sloop van het bestaande complex en omvorming naar studenten- en starterswoningen. De locatie ligt nabij de bestaande studentenflats Uilenstede en is geschikt voor woningbouw.
Figuur v6: De te slopen verouderde kantoorbebouwing De bestaande milieuregelgeving gooide echter roet in het eten. In het LiB (luchthavenindelingsbesluit) staat aangegeven dat op deze locatie geen woningbouw is toegestaan. Dit terwijl er al wel bestaande woningbouw in het gebied aanwezig is. De plannen zijn nu (noodgedwongen) omgezet naar kantoren. De huidige bebouwing wordt gesloopt en als alles volgens verwachting verloopt komt er een kantorencomplex van circa 35.000 m2 voor terug.
41
Orth in Propertynl 2005.
37
6.5
Conclusie
Transformatie van kantoren naar andere functies is niet het panacee tegen de leegstand. Daar waar het
gaat om woningbouw is de potentie beperkt tot goed gelegen locaties in het bestaand stedelijk gebied. Zeker wanneer alleen uit wordt gegaan van het hergebruiken van bestaande kantoorgebouwen. Leegstand is niet de drijfveer achter transformatie. Locatie en eventueel architectonische kwaliteit zijn veel relevanter. Daar komt bij dat transformaties op goede locaties autonoom en zonder
overheidsingrijpen tot stand komen. Het ligt volgens mij niet in de lijn der verwachting dat dit zal gaan veranderen. Gelet op de beperkte omvang en het specialistische karakter ervan, blijft de transformatiemarkt een nichemarkt.42 Belangrijker is dat nauwelijks uitspraken worden gedaan over veel grotere hoeveelheid (deels)
leegstaande panden die niet te transformeren zijn. Deze liggen veelal op kantorenlocaties. Transformatie op kantorenlocaties lijkt alleen mogelijk als de locatie zelf in zijn geheel wordt aangepakt. De vraag is
echter of er wel zoveel tijd en moeite gestoken moet worden in de aanpak van deze locaties, gelet op de waarschijnlijk zeer hoge kosten en lange doorlooptijden. Het is dan ook niet reëel te verwachten dat door middel van transformatie het leegstandsvraagstuk
geheel wordt opgelost. Dit geldt zeker voor kantorenlocaties. De enorme aandacht voor deze opgave is in het licht van de leegstandsdiscussies dan ook overdreven. Andere oplossingen zijn noodzakelijk, een aanzet daartoe komt in hoofdstuk 7 aan bod.
42
Keeris en de Jonge in de uitgave over transformatie van NVB 2004.
38
7
Wat te doen met leegstand op kantorenlocaties ?
Transformatie is onvoldoende om het huidige leegstandsvraagstuk het hoofd te bieden. Daar komt bij dat het probleem alleen maar lijkt te groeien door vernieuwing van het aanbod. Nergens worden nog
uitspraken gedaan over wat te doen met panden en locaties die niet te transformeren zijn, panden die met name op kantorenlocaties en bedrijventerreinen zijn te vinden en waar de leegstand het grootst is. In dit hoofdstuk wil ik, middels een aantal mogelijke oplossingsrichtingen, een aanzet geven voor deze discussie. Alvorens dit te doen wordt, op basis van hetgeen in hoofdstuk 2 tot en met 6 aan bod is gekomen, nogmaals het leegstandsvraagstuk op deze locaties kort en bondig uiteengezet. 7.1
Het leegstandsvraagstuk op kantorenlocaties
In hoofdstuk 3 is aangetoond dat het aanbod en hiermee ook de leegstand op kantorenlocaties zowel relatief als absoluut zeer sterk gestegen is sinds 1994. Op dit moment wordt bijna 3 mln. m2.
kantoorruimte aangeboden op kantorenlocaties, dit is praktisch de helft van de huidige leegstand. Dit aanbod is nog niet allemaal structureel van aard, voor een groot gedeelte betreft het immers relatief nieuwe panden en/of is de leegstand minder dan 3 jaar.
Door de verdere groei van de kantorenvoorraad met 700.000 mln. m2 tot 1 mln. m2 per jaar is het zeer waarschijnlijk te veronderstellen dat het aanbod en de leegstand op deze locaties zonder ingrepen
verder zal groeien en wel structureel van karakter zal worden. Zeker wanneer ingezet blijft worden op de realisatie van relatief nog betere locaties met modernere panden, zal er een tweedeling in de markt gaan ontstaan: krapte aan het topsegment en veel leegstand aan de onderkant.
Door de locatiefactoren en het versnipperde eigendom is het hoogst onwaarschijnlijk dat transformatie tot woningen en andere functies een oplossing zal brengen voor het leegstandsvraagstuk in zijn
totaliteit en op deze locaties in het bijzonder. Dit vraagt dus om een andere kijk op de materie en om andere oplossingen. Wanneer wordt gekeken naar de vestigingsplaatsfactoren van bedrijven en de objectieve locatiecriteria van kantorenlocaties, dan blijkt dat hier weinig discrepantie tussen bestaat. Kantorenlocaties bieden over het algemeen goede bereikbaarheid, ruime parkeerplaatsen en een zekere mate van
representativiteit. Het merendeel van de geïnterviewden is dan ook van mening dat het niet zozeer gaat om een locatievraagstuk, maar meer om een pandvraagstuk. Zo gaf Van Wetten bijvoorbeeld aan dat: “beleggers op zoek zijn naar goede, moderne maar vooral (langjarig) verhuurde panden, de locatie
hiervan is veel minder relevant”. Ik onderschrijf deze gedachtegang, al is het wel zo dat relatief veel ‘slechte’ panden dicht bij elkaar, een negatieve uitwerking hebben op een locatie.
Er is, zo lijkt het dan ook, sprake te zijn van een paradoxale situatie. De leegstand is kwantitatief het grootst en het hardst gegroeid op kantorenlocaties. Dit terwijl deze locaties tegelijkertijd de beste match vertonen met de voorkeuren van bedrijven.
39
Reflectie: de netwerkbenadering en procesmanagement Het theoretisch perspectief van de netwerkbenadering dat is omschreven door De Bruijn en Ten Heuvelhof (1991, 2003)43, alsmede aspecten van procesmanagement van dezelfde auteurs & In het Veld (2002), past bij de problematiek rondom de leegstand op kantorenlocaties en het oplossen ervan. Bij de planning en ontwikkeling van kantorenlocaties zijn markt en overheid betrokken. Zowel de markt als de overheid bestaan uit meerdere ‘actoren’44. Bij de overheid gaat het dan ondermeer om het rijk, de provincie en de gemeenten. De markt bestaat ondermeer uit kantoorgebruikers, ontwikkelaars en beleggers. Elk van deze actoren heeft invloed het plannings- en ontwikkelingsproces. Er is hier sprake van een netwerk. De ‘traditionele’ manier van sturing door de overheid ´als bovengeschikte actor´ is sturing door middel van wet-en regelgeving (zogenaamde ‘eerste generatie sturingsinstrumenten’). Dit betreft formele wetten, maar ook toezichtregels, planvoorschriften en beleidsregels. De traditionele manier van overheidssturing past goed bij het beeld van de overheid. In dit beeld wordt een onderscheid gemaakt tussen het besturend orgaan, de overheid in dit geval, en het bestuurde systeem. Het besturend orgaan stuurt de actoren in het bestuurde systeem via stuursignalen. Een dergelijke imperatieve sturing is op zijn plaats in een hiërarchische omgeving waarin de overheid bovengeschikt is aan de andere actoren. In de praktijk is er echter zelden meer sprake van een hiërarchische situatie. Een netwerkbenadering is dan meer op zijn plaats. Een netwerk is een geheel van actoren die publiek, semi-publiek of privaat van karakter zijn. Ieder van deze actoren heeft zijn eigen waarden, doelstellingen en belangen, die hij tracht te realiseren door instrumenten in te zetten waarmee hij andere actoren tracht te sturen. Wanneer een besluitvormingsproces in een netwerk moet plaatsvinden betekent dit altijd dat er verschillende actoren bij de besluitvorming betrokken zijn. Zij hebben verschillende belangen en zijn van elkaar afhankelijk. Geen enkele actor kan zelf zijn eigen doelen volledig realiseren (interdependentie). De te sturen actoren verschillen van elkaar of hebben ieder verschillende gezichten (pluriformiteit). Bepaalde actoren kunnen in bepaalde situaties in het geheel niet geïnteresseerd zijn in samenwerking met anderen (geslotenheid). In een netwerkomgeving ontbreekt de hiërarchische bovenschikking van de overheid. Dit betekent dat daadkracht gekoppeld aan een gebrek aan kennis en macht om de eigen opvattingen te realiseren veel verzet oproept in het netwerk. Andere partijen hebben de mogelijkheid om het project te blokkeren, te vertragen of te wijzigen. Hiërarchische sturing werkt dan sterk contraproductief. Naast deze sturingswijze kan dan worden overgegaan op zogenaamde ‘voluntaire’ sturing. Bij deze sturing is er sprake van een zekere mate van vrijwilligheid. De actoren worden niet gedwongen maar gestimuleerd. De Bruijn en Ten Heuvelhof onderscheiden zeer veel sturingsinstrumenten. In relatie tot het verminderen van de leegstand op kantorenlocaties zijn de volgende sturingsinstrumenten van belang. x
Van gerichte sturing naar serendipitisme. In complexe netwerken kent sturing veelal geen rationeel verloop, maar is vaak grillig en onvoorspelbaar. Serendipitisme (serependipity) houdt in dat de overheid probeert een voedingsbodem te creëren waarop de kans op een gelukkige samenloop van omstandigheden (‘toeval’) zo groot mogelijk is;
x
Van eenzijdige naar meerzijdige sturing. Deze strategie omvat bijvoorbeeld het vastleggen van prestatieafspraken waarbij overheid en de te sturen actor onderhandelen over het gewenste gedrag of prestaties en de inzet van sturingsinstrumenten.
(vervolg op pagina 38)
43
Uit: Prestaties van corporaties in de stedelijke vernieuwing, OTB Delft 2005.
44
Zie voor een beschrijving van de belangrijkste actoren, bijlage 5.
40
Voorts onderscheiden De Bruijn en Ten Heuvelhof tweedegeneratiesturingsinstrumenten. Zij verdelen deze laatste in meerdere families, voor dit onderwerp zijn van belang: x
Meerzijdige instrumenten. Deze instrumenten worden meestal overeenkomsten, convenanten of herenakkoorden genoemd. Uitgangspunt is dat de verschillende partijen zich onderling verbinden aan bepaalde afspraken. De rechtsgevolgen van dergelijke afspraken zijn niet altijd duidelijk;
x
Incentives. Door middel van positieve incentives (subsidies) en negatieve incentives (heffingen, boetes) worden actoren geprikkeld hun gedrag aan te passen. Het gaat wel om voluntaire sturing; actoren kunnen besluiten om hun gedrag niet aanpassen;
x
Communicatieve instrumenten. De overheid kan door informatieoverdracht en voorlichten werken aan de kennisvermeerdering of wilsbeïnvloeding van de actoren in een netwerk met als doel het gedrag van de actoren te veranderen.
Een belangrijk kenmerk van deze instrumenten is hun overwegend indirecte werking: zij nemen het management van organisaties niet de regie uit handen, maar trachten het gedrag van bestuurders te beïnvloeden. De besluitvorming in een netwerk verloopt projectmatig of fasegewijs. Veel problemen worden door een of meerdere partijen geformuleerd, maar worden nooit onderwerp van besluitvorming of worden nooit tot besluitvorming gebracht. De verklaring hiervoor is eenvoudig: de overige partijen zien onvoldoende in de agendering van het probleem of verliezen tijdens het proces hun belangstelling. Tot slot is van belang dat er bij de actoren een ‘sense of urgency’ aanwezig is. Dat wil zeggen dat partijen ervan overtuigd zijn dat er sprake is van een problematiek die om een oplossing vraagt en dat deze problematiek alleen door enige vorm van samenwerking oplosbaar is. Zonder een sense of urgency zullen actoren niet snel bereid zijn te onderhandelen over procesafspraken.
7.2
Het definiëren van oplossingsrichtingen
Het oplossen van het leegstandsvraagstuk in zijn algemeenheid en op kantorenlocaties in het bijzonder, vraagt dan ook om een integrale aanpak waarbij vernieuwing in combinatie met het behoud van de
functie wordt gecombineerd. Maatwerk is daarbij van belang aangezien we niet kunnen spreken over één Nederlandse kantorenmarkt. De te kiezen aanpak valt, zo is mijn mening, uiteen in een drietal onderling met elkaar samenhangende onderdelen, te weten: x x x
Het sturen van aanbod (§ 7.3) in combinatie met; het versoepeling van het proces van hergebruik en herbestemmen (§ 7.4). Hiervoor is nodig;
een integrale (gebiedsgerichte) benadering van kantorenlocaties (§ 7.5).
Elk van de oplossingsrichtingen kan alleen maar succesvol zijn indien markt en overheid het er over eens zijn dat het leegstandsvraagstuk om een oplossing vraagt. Er dient een sense of urgency te zijn, alleen
dan zijn afspraken tussen overheden onderling en tussen overheid en markt mogelijk. Tot op heden lijkt de sense of urgency te ontbreken. Besluitvorming over te kiezen oplossingen is dan ook nog ver weg.
Een voordeel is wel dat de tijd aanwezig is om doordachte oplossingen te ontwikkelen, deze zijn immers niet eenvoudig. 7.3
Sturen van aanbod
Er is een forse overcapaciteit aan plannen en locaties. Verhuizen is voor bedrijven relatief gemakkelijk.
De economische veroudering van kantorenlocaties wordt hiermee in de hand gewerkt en hiermee de
leegstand op locaties. Dit terwijl de bestaande locaties in het algemeen over nog voldoende kwaliteit
beschikken. Parallellen zijn te trekken met de herstructurering van bedrijventerreinen. Gesteld wordt daar dat: “het creëren van schaarste van het allergrootste belang is, zodat de relatieve veroudering afneemt. Dit krijgt nog steeds onvoldoende invulling.
41
Naast de ontwikkelen nieuwe terreinen zou ook het programma van de te herstructureren terreinen een plaats moeten krijgen in het gemeentelijk beleid. Zolang gemeenten doorgaan met het op grote schaal ontwikkelen van nieuwe terreinen en relatief lage prijzen voor de grond blijven vragen, zal herstructurering niet van de grond komen”45. In hoofdstuk 4 is geconstateerd dat de overheid het leegstandsvraagstuk nog niet echt erkent als een
maatschappelijk probleem. Dit valt waarschijnlijk niet lang meer vol te houden, stellen ondermeer van den Hoek en Beekman46 in hun essay over de leegstand. Met name vanwege de achterblijvende vraag
naar kantoren. Ook recente bijeenkomsten in Amsterdam over transformatie en de nota ‘Ruimte maken’ van de dienst Ruimtelijke Ordening in Amsterdam
47,
laten zien dat de overheid het leegstandsvraagstuk
niet zuiver en alleen meer beschouwd als een probleem van de markt. Een sense of urgency lijkt te gaan ontstaan. In de uitgave van Decisio (Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel
vastgoed) wordt ingegaan op het mogelijke gemeentelijke instrumentarium om de leegstand op de kantorenmarkt te kunnen tegengaan. De belangrijkste aanleiding hiervoor ligt dan in het verlengde van
negatieve uitstralingseffecten op het gebied van imago en sociale (on)veiligheid. Er moet dus sprake zijn van een zeker maatschappelijk probleem. Aanbodsturing kan dan op de volgende wijze plaatsvinden: x
Het beperken nieuwbouwlocaties of stoppen met gronduitgifte;
x
Het verhogen van de gronduitgifte prijzen op nieuwe locaties;
x
Het stellen van uitgifte eisen
In alle bovenstaande genoemde sturingswijzen is feitelijk sprake van sturing door de overheid als bovengeschikte actor. Ik vraag me sterk af of in het netwerk van actoren die belang hebben bij de realisatie en/of het in stand houden van kantorenlocaties deze manier van opereren werkt. In
navolgende uiteenzetting wordt per onderdeel door mij dan ook aangegeven waar de mogelijke knelpunten liggen en hoe deze eventueel oplosbaar zijn.
7.3.1
Beperking van nieuwbouwlocaties of stoppen met gronduitgifte
Het beperken van nieuwbouwlocaties of stoppen met gronduitgifte is een gevoelig en moeilijk onderwerp, waarbij het sterk de vraag is in hoeverre de overheid (als partij die kan sturen) zich moet mengen in marktverhoudingen. Daar komt bij dat er afspraken nodig zijn op regionaal niveau, om
eventuele concurrentie tussen gemeenten en locaties te voorkomen. Ook dit is geen sinecure. De vraag die daarbij volgens mij ook gesteld moet worden is of de overheid wel beschikt over voldoende
marktkennis om een dergelijk beleid uit te voeren. Daarbij geldt verder dat het beperken van aanbod een trendbreuk is. Met name gemeenten hebben immers een belang bij het uitgeven van kantoorlocaties, aangezien dit een zeer belangrijke inkomstenbron voor hen is. Ondanks bovenstaande tegenwerpingen lijkt er ruimte te ontstaan voor meer regionale aanbodsturing dan voorheen het geval is geweest. Dit wordt vooral ingegeven vanuit de enorme overcapaciteit aan
plannen en locaties. Veel verder dan het aanbod in kaart te brengen en enigszins op elkaar af te laten stemmen gaan de initiatieven echter ook nog niet.
45
Louw et al. 2004.
46
Van den Hoek en Beekman 2006.
47
dRO Amsterdam 2005.
42
Voorbeeld: PlaBeKa Een van de eerste initiatieven, waar uiteindelijk aanbodsturing het resultaat van kan worden is het Platvorm Bedrijventerreinen en Kantorenlocaties (het PlaBeKa). Binnen het PlaBeKa werken gemeenten als Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer en Zaanstad met provincies Flevoland en Noord-Holland en het Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA) samen om als Noordvleugel beter op de wensen van het (inter)nationale bedrijfsleven in te kunnen spelen. Maatregelen zijn het bevriezen of juist opzetten van bepaalde ontwikkelingen. Onderliggend doel is om (uiteindelijk) tot betere afstemming tussen vraag en aanbod van kantoren-, en bedrijfslocaties te komen 48. De aanleiding voor het PlaBeKa is tweeledig. Enerzijds is er sprake van een slecht functionerende kantorenmarkt met veel aanbod en weinig vraag. Anderzijds is er sprake van te weinig regionale samenwerking op het gebied van kantoren en bedrijventerreinen.
De confrontatie tussen vraag en aanbod heeft met betrekking tot de kantorenmarkt tot een belangrijke conclusie geleid, te weten: “Voor de vraag naar kantorenlocaties is er ruim voldoende aanbod. Zoveel zelfs dat er ruimte is om tot transformatie over te gaan en om zachte plannen uit het aanbod te halen. Dit moet met zorg gebeuren om voldoende gespreid, locaties over te houden om de internationale bedrijven te bedienen. Het is als overheid zaak om hier in te grijpen”. Dat deze conclusie gerechtvaardigd is blijkt uit de cijfers: De ruimtebehoefte aan kantoren tot 2030 bedraagt in de Noordvleugel 3.4 mln. m2. Het harde en zachte aanbod is 3 maal zo hoog, te weten 9.4 mln. m2. Sturing is dus noodzakelijk. Het initiatief gaat vooralsnog echter niet verder dan een inventarisatie van de regionale vraag en het aanbod. Van feitelijke regionale afstemming, dat wil zeggen het verminderen van aanbod, en zo het sturen van de vraag is nog geen sprake.
Aanbodsturing is mogelijk via onderlinge afspraken tussen gemeenten en provincies (een vorm van de zogenaamde meervoudige instrumenten), maar is waarschijnlijk ook via de WRO te organiseren. Langdurige leegstand leidt er namelijk toe dat spaarzame grond niet wordt benut en dat nog
onbebouwde grond elders moet worden aangesneden. Ook tast langdurige leegstand de kwaliteit van de directe omgeving aan. Gelet op deze negatieve planologische effecten is de vraag volgens mr. Van Driel49 gerechtvaardigd of het toestaan van nog meer nieuwe kantoorontwikkelingen zich nog wel verhoudt met het Ruimtelijk Ordeningsrecht. Uit de rechtspraak valt immers op te maken dat leegstand of overcapaciteit van kantoren vanuit de
Ruimtelijke Ordening als onwenselijk wordt beschouwd. Dat overcapaciteit en daarmee leegstand moet worden voorkomen, vloeit ook voort uit de regel dat een bestemmingsplan binnen een planperiode van 10 jaar verwezenlijkt moet kunnen worden. De plancapaciteit aan kantoren dient dan ook beperkt te
worden tot de capaciteit waaraan in die periode (10 jaar) behoefte bestaat.
7.3.2
Verhogen van gronduitgifte prijzen op nieuwe locaties
Het verhogen van grondprijzen is een ander, maar mijns inziens veel sterker, middel om ervoor te zorgen dat het huidige aanbod wordt verkleind, zonder de nieuwbouwopgave te belemmeren. De
grondprijzen van nieuwe locaties zouden hiervoor in theorie net zo hoog moeten zijn als bij de oude te behouden locaties, waar serieuze herontwikkelingsmogelijkheden liggen. De ontwikkelaar betaald dan
feitelijk een ‘marktprijs +’. Een groot voordeel van deze methode is dat het keuzeproces aan de markt wordt gelaten.
48
Structuurschema Platform Bedrijven en Kantoren Noordvleugel 2005.
49
Van Driel 2006.
43
De markt maakt, op basis van de wensen van de kantoorgebruiker, een zuivere afweging tussen nieuwbouw of herontwikkeling. De overheid (met name gemeenten) hoeft zich minder bezig te houden met de vraag en aanbodontwikkelingen op de kantorenmarkt.
Ook hiervoor geldt dat afspraken op regionaal niveau noodzakelijk zijn, alsmede een actief grondbeleid. Doordat toekomstige kantorenlocaties vaak al in handen zijn van marktpartijen, is het maken van
afspraken over grondprijzen lastig. Ook heeft de betreffende marktpartij in kwestie geen vrije keus meer. Er is immers al geïnvesteerd in een locatie, waarmee de herontwikkelingsoptie niet meer zo reëel is. Marktpartijen moeten zich dus kunnen vinden in deze oplossing, aangezien zij anders de zaak
eenvoudig kunnen frustreren. Enkel alleen via incentives of boetes zal deze aanpak moeilijk realiseerbar
zijn. Enige mate van afdwingbaarheid, bijvoorbeeld via het bestemmingsplan, dient gewaarborgd te zijn.
7.3.3
Stellen van uitgifte eisen
Gemeenten kunnen van ontwikkelaars eisen dat gronden pas definitief worden overgedragen als het te ontwikkelen pand voor een groot deel verhuurd zal worden (contracten met toekomstige huurders). Over het algemeen gaat het dan om een voorverhuurpercentage van 60% tot 70%. Op deze manier wordt
voorkomen dat panden worden gebouwd die vervolgens leeg blijven staan. In de vier grote steden wordt dit instrument momenteel (deels) toegepast. Met name in de gemeente Utrecht heeft dit beleid, in
combinatie met een schaarste aan goede kantorenlocaties relatief goed uitgepakt. De leegstand is hier met 10% relatief aan de lage kant.
7.3.4
Wat levert het op
Door het creëren van schaarste worden investeringen op bestaande kantorenlocaties aantrekkelijk. Pandsgewijze ingrepen, in de vorm van hergebruik of transformatie, zullen bijdragen aan de blijvende aantrekkelijkheid van kantorenlocaties. Hergebruik wordt gedefinieerd als het voortzetten van de aanwezige functie, in dit geval kantoren. De mogelijkheden variëren van renovatie tot sloop en nieuwbouw. In alle gevallen geldt dat de locatie niet verouderd mag zijn. x
Bij een renovatie gaat het om het verbeteren van de gebouwspecifieke kenmerken. Hiertoe wordt overgegaan indien het gebouw functioneel of relatief verouderd is50.
x
Herontwikkeling ligt dicht tegen renovatie aan, maar gaat verder. Het gebouw wordt niet gesloopt, maar wordt binnen de huidige bestemming feitelijk geoptimaliseerd. De belegger of ontwikkelaar
heeft de verwachting dat na herontwikkeling het pand weer eenvoudig verhuurd kan worden, maar
dan voor een ander marktsegment. Het gaat bijvoorbeeld om een zogenaamd singletenant gebouw om te vormen naar een multi-tenant gebouw. x
Sloop-nieuwbouw wordt toegepast indien er sprake is van technische en functionele veroudering van het pand, waardoor het pand geen aansluiting meer heeft bij de markt en niet meer verhuurbaar zal zijn. Ook hier geldt dat van een slechte locatie geen sprake is. Door nieuw te bouwen is het mogelijk om een ‘up-to date’ pand dat door de markt gewenst is terug te bouwen.
Op deze wijze kan waarschijnlijk een deel51 van de noodzakelijke nieuwbouwproductie plaatsvinden op
bestaande locaties. Door herontwikkelingen, eventueel gecombineerd met transformaties52, verbetert de aantrekkelijkheid van kantorenlocaties omdat de pandkwaliteit verbeterd en omdat noodzakelijke
functies worden toegevoegd. De aanwezige positieve en door kantoorgebruikers gewenste aspecten blijven op bestaande locaties aanwezig.
50
Korteweg 2002.
51
Naar de exacte omvang zou nader onderzoek gedaan moeten worden.
52
Te denken valt hierbij met name aan bioscopen, winkel(centra), hotels en horeca.
44
Voorbeeld: Sloop nieuwbouw Een recent voorbeeld van ‘Sloop-Nieuwbouw’ is bijvoorbeeld de ontwikkeling van 28.000 m2 kantoor op
kantorenlocatie Rijnsweerd in Utrecht. Dit gebouw komt in de plaats van een tweetal bestaande gebouwen van circa 2.300 m2 elk. Deze gebouwen waren eind jaren ’80 ontwikkeld door William Properties. Ook de nieuwbouw wordt overigens door hen ontwikkeld.
Figuur v7.1: De nieuwbouw van Rietveld Archtitects. Bron William Properties Rijnsweerd is als kantorenlocatie nog steeds in trek bij gebruikers en een deel van het pand wordt dan ook verhuurd aan een al op Rijnsweerd gevestigde kantoorgebruiker; te weten CMS Derk Star Bussman. Daar komt bij dat de gemeente Utrecht een stringent vestigingsbeleid hanteert voor kantoren. Met Rijnsweerd vergelijkbare locaties zijn dan ook relatief beperkt voor handen. Papendorp, de andere grote buiten het centrum gelegen kantorenlocatie, kent nagenoeg alleen ontwikkelingen voor eindgebruikers.
Figuur v7.2: dD locatie Rijnsweerd met in blauw omlijnd de locatie en een van de gesloopte panden
7.4
Versoepeling van het proces van hergebruik en herbestemmen
Bij het versoepelen van het proces van hergebruik en herbestemmen gaat het om een tweetal aspecten.
Het eerste aspect hangt samen met de visie op de kantorenlocatie. Deze visie moet ook door middel van procedures eenvoudig realiseerbaar zijn. Het tweede aspect hangt samen met de activiteiten op
pandniveau. Eventuele belemmeringen hier, bouwtechnisch en/of bijvoorbeeld fiscaal, moeten zoveel mogelijk worden weggenomen. Op beide onderdelen wordt hierna ingegaan.
45
7.4.1
Naar flexibele bestemmingsplannen
Per 1 januari 2008 treedt de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening in werking. Hierin is de procedure voor
planvoorbereiding en –vaststelling aanzienlijk verkort. Dit is bij hergebruik of transformaties van belang omdat bij dit soort plannen relatief weinig bezwaar zal worden gemaakt door omwonenden. De
leefbaarheid van locaties wordt immers vergroot door het vernieuwen of vervangen van kantoorruimte. Relevanter is hier volgens mij dat gemeenten een goede visie moeten hebben op de bestaande kantorenlocaties (zie ook § 7.5) en deze visie moeten vertalen in een bestemmingsplan. Is de visie
gericht op het versterken en verbeteren van de kantoorfunctie dan kan het bijvoorbeeld zinvol zijn om de bebouwingsruimte te vergroten. Hiermee worden mogelijke investeringen uitgelokt. Is de visie gericht op functiemenging, dan is het raadzaam om het nieuwe bestemmingsplan bijvoorbeeld als uitwerkingsgebied met enkele gewenste functies weer te geven. Door de versnelling van procedures, maar ook door het duidelijke beeld over de locatie, worden
marktpartijen uitgenodigd tot het doen van investeringen. De aanpak van de panden gebeurt dan door de markt. De eventuele upgrading van de openbare ruimte kan dan door de gemeente worden opgepakt.
7.4.2
Wegwerken belemmeringen op pandniveau
Er zijn nog veel belemmeringen op pandniveau die herontwikkeling of transformatie bemoeilijken. Het gaat hier te ver om alle belemmeringen in te gaan. Een paar laat ik kort de revue passeren.
Bouwtechnisch
De gemeente verstrekt bouwvergunningen en is daarbij gebonden aan het Bouwbesluit. De eisen voor
woningen zijn veel strenger dan voor kantoren en daarmee veel kostbaarder. De gemeente heeft echter de mogelijkheid om flexibel met deze regelgeving om te gaan. Zo bestaat er bijvoorbeeld de
mogelijkheid om bij bestaande bouw de regels minder streng toe te passen dan bij nieuwbouw. Wanneer sprake is van tijdelijke invulling bestaan er ook minder strenge eisen. Het laagst acceptabele niveau met
betrekking tot veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid wordt dan toegestaan. Overigens wordt aan de eisen voor brandveiligheid in principe nooit afbreuk gedaan. Bij definitieve functieverandering gelden vaak de nieuwbouweisen.
Fiscaal
Ook fiscaal is herbestemmen of herontwikkelen vaak ongunstig. Indien kantoren worden
getransformeerd naar woningen is er sprake van een overdrachtsbelasting en BTW-vraagstuk. Bij herontwikkeling door een ontwikkelaar, die koopt van en weer verkoopt aan een belegger is sprake van twee maal overdrachtsbelasting. Verder mogen veel beleggers vanwege hun FBI-status53 niet zelf herontwikkelen. Een sterk financieel instrument zou zijn om de BTW over opbrengsten van verkoop na transformatie of
herontwikkeling flink te verlagen of af te schaffen, of de overdrachtsbelasting bij dit soort projecten flink te verlagen of af te schaffen.
53
FBI: Fiscale Beleggingsinstelling.
46
Realistische boekwaarde
Binnenkort mogen eigenaren de waardedaling van het commercieel vastgoed terug laten komen in de boeken door af te schrijven. Dit stimuleert hen de lagere waarde te accepteren en ook voor een lagere waarde te verkopen. Er moet echter meer duidelijkheid komen over tot hoever mag worden
afgeschreven: de waarde van het leegstaande kantoor of de waarde gezien de plannen voor omvorming naar wonen (die is vaak nog lager). 7.5
7.5.1
Een integrale (gebiedsgerichte) benadering van kantorenlocaties
Het belang van een visie
Kantorenlocaties met veel leegstand moeten beter in kaart worden gebracht. Het erkennen en herkennen van de sterke en zwakke punten is noodzakelijk om te kunnen definiëren waar verbeterpunten liggen.
Bovenal is het belangrijk dat er integrale visie komt op bestaande locaties, die verder gaat dan een eenvoudige segmentering van bedrijven.
Deze visie is nodig om te kunnen bepalen of de locatie werkelijk aansluit bij de vragen uit de markt,
maar ook om te kunnen bepalen welke verbeteringen er noodzakelijk zijn om beter te kunnen inspelen op de markt. Verder vormt de visie de basis voor het hernieuwde bestemmingsplan en is hiermee een belangrijk fundament voor het eventuele aanbodbeperkende beleid.
De visie kan en mag eigenlijk niet door de gemeente alleen worden opgesteld. Voor beleggers en ontwikkelaars liggen hier kansen, aangezien juist de marktvraag goed geaccommodeerd moet worden. De zittende eigenaren hebben weliswaar veel tegengestelde belangen, maar zijn alle gebaat bij het
versterken en verbeteren van de huidige locatie in welke vorm dan ook. Ontwikkelaars kennen de markt over het algemeen goed en hebben door middel van de aanwezige creativiteit in combinatie met het
vermogen tot investeren de mogelijkheid én de kans om samen met de gemeente en zittende eigenaren substantiële verbeteringen echt door te voeren. Op basis van een gedragen visie zullen zij eerder geneigd zijn om meer posities in te nemen op bestaande kantorenlocaties.
7.5.2
Het belang van branding en identiteit
Het gebrek aan identiteit en eigenheid is een van de zwaktes van bestaande kantorenlocaties. De
inwisselbaarheid is groot. Er is over het algemeen geen duidelijke keus gemaakt voor doelgroepen en soorten kantoorfuncties. Met het tot stand komen van een visie op kantorenlocaties, wordt het uitdragen van deze visie ook van belang.
Figuur 7.1: Branding van Chiswickpark in London. Bron internet www.chiswickpark.com.
47
De functies op de kantorenlocatie moeten ondersteunend zijn aan de te vestigen en de gevestigde kantoorgebruikers. Al deze aspecten te samen helpen mee aan het creëren van een uniek
vestigingsklimaat. Behalve op prijs kunnen locaties zich dan ook op andere manieren onderscheiden. Het voorgaande Engelse voorbeeld van Chiswick Park, maakt dit duidelijk. 7.6
Conclusie
De oplossing van het leegstandvraagstuk op kantorenlocaties is complex en is niet afdwingbaar door de
overheid. Sterker nog; de overheid zit niet op één lijn, er is veel overaanbod en er is concurrentie tussen locaties, gemeenten en regio’s. Het maken van regionale afspraken om te komen tot een betere fasering (verminderen van het aanbod) is nog ver weg.
Het is verder maar de vraag of de overheid (gemeenten) in staat zijn om te kunnen bepalen hoe groot de toekomstige vraag naar kantoren is en hiermee het aanbod kunnen bepalen. Deze is immers grillig en
moeilijk voorspelbaar. Het te veel beperken van nieuwe kantorenlocaties kan dan de economische vitaliteit van een gemeente aantasten.
Het instellen van een prijsmechanisme lijkt een betere optie om het aanbod meer naar de bestaande
gebieden te sturen. Echter, mede door de aanwezige grondeigendommen van marktpartijen, op al in structuurschema’s en streekplannen aangegeven nieuwe locaties, bemoeilijken dit principe zeer. Een combinatie van incentives (voluntaire sturing) en hardere sturingsmechanismen zijn hiervoor nodig. Desondanks ben ik van mening dat een combinatie van bovenstaande elementen kan leiden tot een betere aanbodsturing dan nu het geval is. Op te veel nieuwbouw zit uiteindelijk niemand te wachten. Wat hiervoor echter nog moet gaan ontstaan is een zekere sense of urgency, waardoor ingrijpen
noodzakelijk wordt en belangen meer gelijk komen te liggen. De markt zal dan bereid zijn om mee te werken en mee te betalen aan het leegstandsvraagstuk op kantorenlocaties.
Hier zal echter ook iets voor in de plaats moeten komen: een betere en snellere besluitvorming op het Ruimtelijk Ordeningsvlak. Ondermeer flexibelere bestemmingsplannen, waardoor juist op bestaande
locaties beter van marktontwikkelingen kan worden geprofiteerd, zijn hiervoor essentieel. Ook verwacht ik dat herontwikkelen en transformeren fiscaal minder zwaar belast zal moeten worden. Het betalen van
twee maal overdrachtsbelasting maakt de markt nog erg oninteressant.
Door een combinatie van bovenstaande maatregelen levert iedereen wat in, maar levert het ook wat op: een gezonde kantorenmarkt, met dito rendementen en minder ruimteverlies. Wat tot slot essentieel is een goede visie op de bestaande en nieuwe kantorenlocaties. Alleen dan kan de vraag beantwoord worden wat er mee te doen.
48
8
Case: Hoofddorp, Beukenhorst-West
8.1
De kantorenmarkt in de Haarlemmermeer
De Haarlemmermeer is één van de meest bekende kantorenmarkten van Nederland, met een omvangrijke voorraad van 1.3 mln. m2. De Haarlemmermeer kent een groot aantal verschillende locaties
waaronder Schiphol en Hoofddorp.
Het aanbod van kantoorruimte in de Haarlemmermeer is voor het derde achtereenvolgende jaar nagenoeg stabiel. Ultimo 2005 bedroeg het aanbod in de gemeente circa 275.000 m2. Alhoewel de dynamiek toeneemt, blijft de netto opname van kantoorruimte nagenoeg nihil. Met weinig nieuwe
bedrijven en weinig bedrijven die groeien, is er sprake van een vervangingsmarkt. Hoewel de
kantorenvoorraad van de Haarlemmermeer relatief jong is, vergrijst het aanbod omdat vooral de nieuwere gebouwen worden opgenomen. Leegstand is inmiddels een bekend fenomeen. Het
leegstandscijfer schommelt al een aantal jaren rond de 20% en is hiermee één van de hoogste van Nederland. De planvoorraad in harde en zachte plannen in de regio is groot. Voor het gebied “Meerlanden
Amstelland”54 is tot 2010 de voorraad geraamd op 950.000 m2 bvo. Tussen 2010 en 2030 is deze circa 1.6 mln. m2 bvo. De vraagprognose in deze periode is fors minder. Op basis van het meest positieve
scenario ‘Global Economy’ komt deze uit op 272.000 m2 bvo tot 2010 en op 786.000 m2 bvo tussen 2010 en 2030. Er is sprake van overcapaciteit.
Onderstaand figuur laat zien waar rondom Hoofddorp nieuwe kantorenlocaties zijn voorzien en waar bestaande locaties zich bevinden.
Figuur 8.1: Kantorenlocaties Hoofddorp en omgeving. Bron internet gemeente Haarlemmermeer.
8.2
Kantorengebied De Beukenhorst
De Beukenhorst in Hoofddorp is een bekend kantorengebied en bestaat uit verschillende onderdelen. Naast Beukenhorst-West zijn dit -Zuid, -Noord -Oost en -Oost-Oost. Zoals in tabel 8.1 duidelijk wordt verschillen de metrages per gebied. Ook zijn nog niet alle gebieden geheel uitgegeven. In totaal is er in Hoofddorp nog circa 400.000 m2 bvo aan harde plannen voorradig.
54
Aalsmeer, Amstelveen, Diemen, Haarlemmermeer, Ouderamstel en Uithoorn. PlaBeKa 2005.
49
Locatie beukenhorst
Metrage
Opmerkingen
Zuid
Ca. 310.000 m2
Deels gerealiseerde ontwikkeling, loopt tot 2010
Noord
Ca. 19.000 m2
Een van de eerste delen van beukenhorst. Geheel uitontwikkeld
Oost
Ca. 225.000 m2
Nagenoeg geheel gerealiseerd en opgeleverd
Ca. 200.000 m
Ontwikkeld tussen 1984 en 2001
West
55
Oost-Oost
2
Ca. 400.000 m2
In ontwikkeling, planning gericht op afronding rond 2010
Tabel 8.1: Verdeling voorraad kantoren op Beukenhorstlocaties in Hoofddorp. Bron Kantoren in Beeld 2003
Beukenhorst-West, behoort tot het zogenaamde specifieke werkmilieu (monofunctioneel, gericht op
kantoren). Samen met Beukenhorst-Noord is het een van de eerst gerealiseerde delen van Beukenhorst. De eerste kantoren zijn opgeleverd begin jaren ’80, de laatste (de NS-toren) in 2002. Er zal geen nieuwbouw meer plaatsvinden.
Het gebied ligt ingeklemd tussen de zuidelijke woonwijken van de gemeente, de Van Heuven Goedthartlaan en het NS Station. Aan de oostzijde wordt het gebied begrensd door de Kruisweg. Feitelijk ligt Beukenhorst-West dus binnen de ring van Hoofddorp.
Figuur 8.2: De locatie Beukenhorst-West ten zuiden van het centrum van Hoofddorp. Foto’s Google & auteur.
Het gebied is sterk monofunctioneel en wordt gekenmerkt door veel (circa 40) relatief kleine kantoorpanden van verschillende architectuur. De gemiddelde grootte van de panden is 3.647 m2
(exclusief de twee grote gebouwen nabij het station). Het parkeren gebeurt veelal op eigen terrein. 8.3
De problematiek van Beukenhorst-West
Beukenhorst-West is geen zichtlocatie en is mede door de diversiteit aan architectuur en de
onsamenhangende openbare ruimte geen representatieve kantorenlocatie meer. De leegstand in het gebied is omvangrijk, 21 van de 41 panden worden (deels) te huur aangeboden56. Met name de
Planetenweg, Jupiterstraat en de tegen de woonwijk aangelegen Saturnusstraat kennen veel leegstand. In
bijvoorbeeld de Jupiterstraat worden zelfs maar twee van de negen panden niet te huur aangeboden. Het
aantal kantoorgebruikers is gedaald van 114 bedrijven in 2001 naar 81 bedrijven in 200557.
55
De tabel in Bijlage 6 geeft een beeld van de panden en het volume, hierin zijn niet opgenomen de grootschalige panden naast het station. Wel zijn de panden aan de Kruisweg opgenomen, die ook wel tot Beukenhorst-Noord worden gerekend.
56
Funda in Business en Realnext juli 2006.
57
Internetsite gemeente Haarlemmermeer.
50
Een bezoek aan de locatie maakte duidelijk dat over het algemeen niet het hele pand leeg staat en/of te huur wordt aangeboden. De eigenaren beschikken over het algemeen dan ook nog over cashflow.
De panden zijn in 2003 in handen van 27 verschillende eigenaren58 variërend van pensioenfondsen tot maatschappen, maar ook enkele particulieren59. Aangenomen mag worden dat elk van deze eigenaren
een eigen rendementsdoelstelling heeft en op basis hiervan eigen afwegingen maakt ten aanzien van ondermeer de eigendomsduur van het pand.
Figuur 8.3: Te huurborden op de locatie. Foto’s auteur.
De huurprijzen zijn gedaald in de voorbije jaren. Dit lijkt de enige manier om de concurrentie het hoofd te kunnen bieden. Dalende huren zullen echter op termijn de rendementen van de eigenaren negatief
beïnvloeden. Het grote planaanbod elders in de gemeente zorgt voor een verder afnemende
aantrekkelijkheid van Beukenhorst-West. Zonder ingrepen is het zeer waarschijnlijk dat de locatie verder zal afglijden. Huurders zullen de locatie links laten liggen. De beleggingswaarde van de panden daalt alsmede de verkoopmogelijkheden ervan. Een vicieuze cirkel komt zo op gang. 8.4
Oplossingsrichtingen
In hoofdlijnen zijn voor deze locatie een tweetal oplossingsrichtingen denkbaar te weten: transformatie (van een deel) van de locatie naar woningbouw of handhaven en versterken van de bestaande functie. Beide oplossingsrichtingen worden hierna uiteengezet.
8.4.1
Transformatie
De kantoren aan de Saturnusweg en aan de Planetenweg grenzen direct aan een luxe woonwijk.
Daarnaast liggen ze strategisch tussen het NS Station en het centrum van Hoofddorp. De locatie heeft dan ook potentie voor woningbouw. De leegstand van de panden is fors en de verhuurde termijnen zijn
kort. De marktconformiteit voor kantoorgebruikers van zowel de panden alsook de locatie is niet goed. De verwachting is, mede gezien het voorgaande, dat dit niet structureel zal verbeteren. Voor zes van deze kantoren, die grenzen aan de woonwijk en derhalve relatief gunstig zijn gelegen, is
via een herontwikkelingsscenario bekeken of transformatie naar woningbouw mogelijk is. De zes panden kennen een totale omvang van 20.009 m2 vvo. Het grondoppervlak van de studielocatie bedraagt 25.000 m2. De zes panden zijn in eigendom bij vijf verschillende eigenaren.
De boekwaarde van de zes panden bedraagt iets meer dan € 37 mln. Dit staat gelijk aan de onderliggende grondwaarde, die een herontwikkeling naar wonen minimaal moet opbrengen.
58
Zie ook bijlage 6.
59
Gebaseerd op gegevens 2003, eigendomssituatie afzonderlijke panden kan gewijzigd zijn, de overall structuur van het diverse eigendom zal in stand zijn gebleven.
51
Een doorrekening met een intensief programma (fsi 3)60, met gemiddelde vierkante meterprijs die ligt tussen de € 2.200,-- en € 2.400,-- per meter gbo, laat zien dat er een tekort zit op het plan van € 7.5 mln. ten opzichte van de gevraagde (grond)prijs. Dit is nog exclusief winst- en risico-opslag,
rentecomponenten en gecalculeerde leegstand. Verder wordt uitgegaan van 100% koop en een
herontwikkeling van de hele locatie in één keer. Dit laatste is niet reëel gelet op de woningvraag in de gemeente Haarlemmermeer en de aantallen woningen die worden ontwikkeld (600 appartementen). De realisatie van minder woningen levert onvoldoende op. Daarnaast is massa noodzakelijk om een woonklimaat te bewerkstelligen. Dit is ook de reden waarom een gefaseerde ontwikkeling op deze locatie zeer lastig is. Een belangrijke complicerende factor daarbij is het verdeelde eigendom van de locatie. Om van
Beukenhorst-West een goede woonlocatie te maken is medewerking van vele, zo niet alle, eigenaren noodzakelijk. Dit omdat transformatie van de hele locatie immers moet veranderen van kantoor- naar woongebied. Om dit succesvol te kunnen doen is een pandsgewijze aanpak dan ook niet voldoende. Voorbeeld: HQ023 II Hoofddorp In Hoofddorp (Beukenhorst-West) wordt het kantoorpand aan de Saturnusstraat 71-105 mogelijk omgevormd tot appartementen. Eigenaar Verwelius heeft het decentraal gelegen pand op Beukenhorst-West destijds zelf als kantoorpand ontwikkeld. Het staat meer dan een jaar leeg en Verwelius besloot, mede vanwege de kwalitatief interessante omgeving, te kiezen voor woningen. De gemeente Haarlemmermeer heeft zich heel soepel opgesteld door middel van het verstrekken van een vrijstelling van het bestemmingsplan (artikel 19 lid 2). Het bestaande pand blijft overigens gehandhaafd. Met appartementen van gemiddeld 30 m2 wordt een beperkte doelgroep aangesproken. Het beeld van een kantorenlocatie verdwijnt niet door deze ontwikkeling.
De conclusie is dan ook dat grootschalige woningbouw op dit moment nog niet reëel is. Belemmerende factoren zijn niet zozeer te vinden in milieu-aspecten, maar meer in faserings- en hiermee
gecombineerd prijsaspecten. De druk op de eigenaren is nog niet groot genoeg om mee te werken aan een dergelijk scenario.
8.4.2
Handhaven bestaande functie
Het handhaven van de bestaande kantoorfunctie is gezien de ligging ook logisch. De bereikbaarheid is immers uitstekend via zowel spoor als weg en voorzieningen van het centrum van Hoofddorp zijn op
loopafstand te vinden. Parkeren is goed en vindt veelal plaats op eigen terrein. Objectief gezien is er dan ook weinig mis met Beukenhorst-West als kantorenlocatie.
Het gebied heeft echter een gedateerd en rommelig karakter. De kantoorpanden zijn weinig representatief en sluiten onvoldoende aan op de huidige marktvraag. De locatie is relatief verouderd
door beter en nieuwer kantooraanbod in de directe omgeving. Het negatieve beeld van de locatie wordt in de hand gewerkt door de aanwezige leegstand, waardoor een desolaat beeld ontstaan is. Intensiveren van de locatie is in theorie goed mogelijk. Los van aanpassingen in het bestemmingsplan is het Luchthavenindelingsbesluit waarschijnlijk de enige factor waar rekening mee gehouden dient te
worden. Deze biedt echter de mogelijkheid om hier hoogtes te realiseren tussen de 25 en 42 meter. Dit is fors hoger dan de bestaande kantoren. Verruiming van het bestemmingsplan kan eigenaren en ontwikkelaars ertoe zetten om te investeren op deze locatie.
60
Fsi 3 betekent hier 3x 20.000 m2 = 60.000 m2 aan wonen = circa 600 appartementen
52
De aanwezigheid van beter alternatief aanbod nu en de veelheid van plannen in de toekomst, maken dat investeren voor de zittende eigenaren echter relatief risicovol is. Aanbodbeperking in welke vorm dan
ook is noodzakelijk om partijen te bewegen. Daar komt bij dat investeren door afzonderlijke eigenaren pas gedaan zal worden, naar mijn mening, indien er een duidelijke visie is op de toekomst en het
bestaansrecht van Beukenhorst-West. Het opstellen van deze visie is overigens iets dat zeer goed (ook) door de markt opgepakt kan worden. Hiermee ontstaat tegelijkertijd draagvlak voor ingrepen. 8.5
Conclusie
De toekomst van Beukenhorst-West is niet bijzonder rooskleurig. Transformatie is vanwege de verscheidenheid aan eigendommen en de aanwezige boekwaardes vooralsnog geen optie. Zelfs bij sterk afwaarderen is het de vraag of woningbouw hier echt succesvol zal zijn.
Het voortzetten van de kantorenfunctie kan feitelijk alleen als er investeringen op de locatie en in de panden plaatsvinden. Deze investeringen dienen verder te gaan dan het restylen van de bestaande panden. Sloop en vervolgens nieuwbouw ligt bij een flink aantal panden meer voor de hand.
Om te komen tot een structurele oplossing, dan wel verbetering van de bestaande situatie, is het mijns inziens van belang om aspecten van hetgeen in hoofdstuk 7 besproken is, in gang te zetten. Gemeente
en marktpartijen zijn hiervoor in eerste instantie samen aan zet. Gelet op het feit dat niet één
marktpartij een dominant belang heeft zal het initiatief in eerste instantie echter bij de gemeente dienen te liggen.
Wat dient er te gebeuren: 1
Opstellen visie locatie. Om oplossingsrichtingen te kunnen bepalen is eerst een visie op de locatie nodig. Willen de gemeente en de eigenaren Beukenhorst-West behouden als
kantorenlocatie of wordt ingezet op transformatie? Ten aanzien van het eerste punt is het dan
van belang dat een logisch segment wordt gekozen, dat aansluit bij de kenmerken van de locatie 2
en bij het mogelijk nieuw te realiseren vastgoed.
De vervolgstap is logischerwijs afhankelijk van hetgeen uit de visie naar voren komt. Indien gekozen wordt voor voortzetting van kantoorfunctie dan zal investeren op de locatie zelf
aantrekkelijker moeten worden. Het beperken van gronduitgifte elders lijkt hiervoor de meest aangewezen weg. Het aantal stakeholders61 waar de gemeente overeenstemming mee moet krijgen, maakt dat een dergelijke oplossingrichting echter complex is en waarschijnlijk
moeizaam tot stand zal komen. Het verhogen van de uitgifteprijzen is mijns inziens eenvoudiger te bewerkstellingen, al loopt de gemeente hier het risico dat bedrijven die shoppen op prijs, zich 3
niet in Hoofddorp zullen vestigen of zullen besluiten om weg te gaan
Bij het omzetten van kantoren naar woningen is de rol van de gemeente beperkter in die zin dat dit voornamelijk een marktaangelegenheid is. Wel dient het vestigingsmilieu van Beukenhorst – West voor kantoren, zich niet te verbeteren. Dit kan door ruim te voorzien in goedkope en
nieuwe vestigingslocaties elders in de gemeente. Dit heeft dan een prijsdrukkend effect op de bestaande en minder goede locaties zoals Beukenhorst-West.
Zolang een duidelijke visie op de toekomst van de locatie ontbreekt, blijven partijen huiverig om grootschalig te investeren. De casus maakt verder helder dat maatwerk vereist is. Eigenaren en gemeente zullen samen moeten werken aan de meest geschikte en gewenste oplossing.
61
Zie ondermeer het aantal partijen dat betrokken is bij het Plabeka.
53
54
9
Conclusie & aanbevelingen
1
Leegstand is structureel en groeit zonder ingrijpen, nieuwbouw blijft echter noodzakelijk.
De leegstand in Nederland is groot, circa 13% van de voorraad van 43 mln. m2 kent verhuurproblemen. In absolute termen gaat het dan om 5.7 mln. m2. De leegstand openbaart zich met name aan de
onderkant van de markt, het aandeel (relatief) oude panden in het aanbod groeit snel. De realisatie van op de markt aansluitende nieuwbouw, verminderd de courantheid van oudere panden sterk.
De Nederlandse kantorenmarkt verandert van een uitbreidingsmarkt in een vervangingsmarkt. De noodzakelijke nieuwbouw van gemiddeld 800.000 m2 op jaarbasis, zorgt voor een gelijkblijvend of
groeiend leegstandsareaal. Berekeningen laten zien dat een verdere stijging van de leegstandnaar 20% van de voorraad niet irreëel is. Van een varkenscyclus is geen sprake meer en een tweedeling lijkt te gaan ontstaan op de kantorenmarkt: krapte aan de bovenkant (goede panden op goede locaties) en
leegstand aan de onderkant. Herstructurering wordt een permanent onderdeel van de kantorenmarkt. Over de hoeveelheid kantoren die uit de markt genomen moeten worden lopen de meningen uiteen.
Zeker is dat de relatief geringe aantallen die we tot op heden hebben gezien (gemiddeld 100.000 m2) niet voldoende zullen zijn. Het 10-voudige, 1 mln. m2, aan onttrekkingen lijkt nu minimaal noodzakelijk, los van hogere jaarlijkse cijfers. Ondanks deze constateringen zien zowel beleggers alsook de overheid het leegstandsvraagstuk nog niet echt als een probleem; een sense of urgency ontbreekt. 2
Leegstand is met name manifest op kantorenlocaties, deze locaties voldoen echter aan de wensen van kantoorgebruikers.
De leegstand is met name manifest op kantorenlocaties. Circa 2.7 mln. m2 van de leegstaande panden is hier te vinden. Het aanbod, en hiermee de leegstand, is relatief sterker gegroeid dan de voorraad op
kantorenlocaties. Gemeenten met veel kantorenlocaties laten de grootste leegstandspercentages zien. Vestigingsplaatsvoorkeuren van kantoorgebruikers vertonen grote overeenkomsten met de locatiekarakteristieken van kantorenlocaties. De locaties voldoen objectief aan de wensen van
kantoorgebruikers. Door de grote hoeveelheid nieuwe inwisselbare locaties met nagenoeg dezelfde kwaliteiten verouderen bestaande locaties relatief snel. Verhuizen is in de huidige markt makkelijk en financieel vaak interessant.
Belangrijke redenen om te verhuizen zijn, naast het aflopen van het huurcontract, te vinden in pand aspecten. Gebrek aan flexibiliteit, technische veroudering en weinig representativiteit zijn pushfactoren. De leegstand op kantorenlocaties is geen locatievraagstuk, maar een pandvraagstuk. 3
Transformatie is geen oplossing voor de leegstand in zijn algemeenheid en voor kantorenlocaties in het bijzonder.
Transformatie van kantoren naar woningen en van kantoren naar andere functies vindt al lang plaats.
Leegstand is geen drijfveer voor transformatie. De belangrijkste drijfveer is de locatie van het
betreffende pand, in combinatie met de vraagdruk vanuit de desbetreffende markt. Transformatie is een proces dat relatief autonoom tot stand komt. Zo is het aantal getransformeerde kantoren vanaf 1990
nagenoeg constant, er is geen verband met eventuele overheidsbemoeienis en/of met leegstand op de kantorenmarkt in een bepaalde periode.
55
Becijferd is dat van de totale hoeveelheid leegstaande kantoren er maar 7% tot 8% te transformeren is naar woningen. Transformatie naar andere functies zal zeer waarschijnlijk niet omvangrijker zijn.
Opvallend is dat hergebruik van het pand voorop staat. Eventuele sloop nieuwbouw wordt nergens meegenomen. Transformatie is dan ook niet afdoende om het leegstandsvraagstuk mee op te lossen. In de discussies over transformatie worden geen uitspraken gedaan over de panden die niet te transformeren zijn. De locatiekwaliteiten van kantorenlocaties zijn niet dusdanig dat deze eenvoudig, of alleen met zeer veel kosten, te transformeren zijn, zo heeft ondermeer een vergelijking met de theorie van Von Thünen laten zien. Andere oplossingen zijn noodzakelijk om het leegstandsprobleem hier op te lossen. 4
Inzetten op behoud en versterking van bestaande kantorenlocaties.
Het gegeven dat kantorenlocaties over het algemeen voldoen aan de vestigingsvoorkeuren van
kantoorgebruikers en dat het leegstandsvraagstuk met name een pandprobleem is, maakt dat het inzetten op behoud en versterking van bestaande locaties kans van slagen heeft. Dit is echter
eenvoudiger gezegd dan gedaan. Aanbodsturing, vereenvoudiging van regelgeving en een goede regionale visie zijn hier voor nodig. Het opleggen van maatregelen door de overheid zal niet werken, te
veel actoren met min of meer gelijke belangen zijn betrokken bij dit proces. Een oplossing moet voor en door actoren zelf tot stand komen. Overheidssturing zal dan ook met name voluntair dienen te zijn, een sense of urgency is hiervoor echter wel noodzakelijk.
Beperking van het aanbod is nodig. Dit kan door te snijden in de groet hoeveelheid geplande locaties. Alleen al in de Noordvleugel van de Randstad is er een overcapaciteit van circa 6 mln. m2 bvo tot aan
2030. De vraag is echter of de overheid, in al haar geledingen, wel in staat is om dit te doen en/of zij wel voldoende marktgevoel heeft om goed te kunnen sturen. Het op slot zetten van een regio kan tot gevolg hebben dat de economische vitaliteit wordt aangetast. Voorts zullen veel marktpartijen met
bestaande posities in het geweer komen tegen te stringent beleid, waarmee dit meteen weinig kans van slagen heeft.
Financieel sturen is in dit licht mogelijk eenvoudiger en effectiever. De uiteindelijke grondprijs voor nieuwbouwlocaties wordt gelijk getrokken met de grondprijs plus de transformatiekosten op bestaande locaties. Hiermee kan een zuivere afweging worden gemaakt, die niet te sterk door prijs wordt geleid. Marktontwikkelingen blijven zo mogelijk. Ook hier geldt dat bestaande private grondeigenaren
waarschijnlijk niet mee willen werken, omdat het concurrentievoordeel dat zij hebben wordt uitgehold. Toch denk ik dat deze richting kans van slagen heeft. Daar moet echter wel wat tegenover staan: vereenvoudiging van de fiscale regelgeving, waardoor ondermeer dubbele overdrachtsbelasting wordt voorkomen en meer bestemmingsflexibiliteit, waardoor ook in bestaande gebieden snel op marktontwikkelingen kan worden gereageerd. Voor alle actoren heeft deze aanpak voordelen. De waardedaling van het vastgoed wordt beperkt, dit is
van belang voor de vastgoedeigenaren. De hogere grondprijs ondersteunt de versterking van bestaande gebieden en compenseert het gemis aan grondinkomsten voor gemeenten. De compensatie van de grondprijs door fiscale maatregelen zorgt voor behoud van rendement voor ontwikkelaars.
Door een combinatie van bovenstaande maatregelen levert iedereen wat in, maar levert het ook wat op: een gezonde kantorenmarkt, met dito rendementen en minder ruimteverlies. Wat tot slot essentieel is
een goede visie op de bestaande en eventuele nieuwe kantorenlocaties. Dit is maatwerk. Alleen dan kan de vraag beantwoord worden wat te doen met de leegstand op kantorenlocaties.
56
Vertrouwelijk
57
58
Bronvermelding x
5e Noordvleugelconferentie (2005) Structuurschema Platform Bedrijven en Kantoren Noordvleugel,
x
Antwerpen, J.A. (2004) Kantoren. ASRE Amsterdam
x
Arts, e.a. (2005) Bedrijfslocatiemonitor (de vraag naar ruimte voor economische activiteit tot 2040). CPB, Ministerie van EZ, Ministerie van VROM, Den Haag
x
Atzema, O., e.a. (2002) Ruimtelijk economische dynamiek. Couthino Bussum
x
Bak, R.L. (2001) Kantorenatlas Nederland. Zeist
x
Bak, R.L. (2003) Kantorenmarktonderzoek moet anders, in: Propertynl Research Quarterly nr. 2, pagina 59-61
x x x
Bak, R.L. (2005) Offices in figures 2005. CBRE Amsterdam
Boer, J., (mei 2006) Wat doen we met het kansloze kantoor? in: 020 magazine, pagina 21-23 Brounen, D., e.a.,(2004) Demographics – consequences for European Real Estate Markets. Erasmus
University Rotterdam x x x
Brouwer, H.J. (2004) Werking en structuur van de Nederlandse kantorenmarkt. ASRE, Amsterdam Bruijn, de H. e.a. (2002) Procesmanagement. Academic Service Den Haag
Decisio (2006) , Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed.
Amsterdam x
Driel, M. van (juni 2006) Herstructureren met de wet in de hand, in: Properynl Research quarterly, nr 2, pag. 18-26
x
DTZ Zadelhoff (2006) Cijfers in perspectief (de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed). Utrecht
x x
Dynamis (2006) Sprekende cijfers. Amsterdam
Facility (mei 2006): De crisis op de kantorenmarkt is nog maar net begonnen- interview met Piet Eicholz
x
Geraerdts B., Voort T. van der, (2005) Leegstand naar herbestemming (transformatie van kantoorgebouwen), in: Real Estate Magazine nr. 39, pagina 12 -17
x
Gijp, B. van de (2004) Randvoorwaarden die de verschuiving van project- naar gebiedsontwikkeling mogelijk maken. ASRE, Amsterdam
x
Harms, E. (2005) Op zoek naar de ratio achter overjarig fruit, in: Real Estate Magazine, nr. 39 pagina 6-11
x
Hoek, J. van den, Beekman, B. (2006) Van groeimarkt naar vervangingsmarkt, in: Cobouw nr. 108, 8
juni 2006, pagina 5 x
Hoeken, F. van (2005) Investmentappraissal. ASRE, Amsterdam
x
ING Bank NV (2006) Projectontwikkeling (marktperspectief & integrale gebiedsgerichte Herstructurering). Amsterdam
x
Korteweg, P.J. (2002) Locaties verouderen sneller dan gebouwen, in: Propertynl Research Quarterly,
augustus 2002, pagina 34-39 x
Loeven, A. (1989), Buitenlandse ondernemingen in regionaal perspectief. Geografisch instituut Rijks
Universiteit Utrecht x
Louw, E., e.a. (2004) Planning van bedrijfsterreinen. SDU Den Haag
x
Louw, E. (1996) Kantoorgebouw en vestigingsplaats. OTB Delft
x
Ministerie van VROM (2006) Plan van Aanpak Transformeren kantoren naar woonruimte. Brief aan voorzitter tweede kamer, Den Haag
x
Ministerie van VROM (2006) Wonen op de Zaak. Den Haag
x
NVB (2005) Thermometer Kantoren. Den Haag
x
NVB, Twynstra Gudde (2004) Van werken naar wonen (Transformatie van kantoren naar woningen). Voorburg, Amersfoort
59
x
Olden, H. (juni 2003) Waarom bouwen we voor de leegstand, in: Propertynl Research Quarterly, nr 2, pagina 63,64
x
Onderzoeksinstituut OTB (2005), Prestaties van corporaties in de stedelijke vernieuwing. OTB Delft
x
Schipper, L. (2005) Herbestemming kantoren vergt nieuwe aanpak, (interview met Orth), in: Propertynl Magazine nr. 5 pagina 39-42
x
Smit, A.J. (2005) Stedelijke Woonwerkmilieu's nabij stadscentra, in: Real Estate Magazine nr. 41
pagina 45-51 x
Sparkel E., Vink B. (juli 2006), Bijna eenderde geschikte kantoren kan woning worden, in: Vastgoedmarkt pagina 26, 27
x
Teuben, A.J.J, Voskamp, R.L (2005) Beleggen en ontwikkelen op A1 locaties, in: Service Magazine december 2005 pagina 19-22
x
Twijnstra Gudde (1993) Kantorenmarkt onderzoek. Amstersfoort
x
Urban Land Institute (2001) Transforming Suburban Business Districts. ULI, Washington
x
Waaning, N., e.a. (2006) Kansloze kantoren slechts klein deel van de markt, in: Propertynl Research
Quarterly nr. 1 pagina 40 - 46
Internet: x
www.fundainbusiness.nl
x
www.realnext.nl
x
www.haarlemmermeer.nl
x
www.wikepedia.nl
x
www.vastgoedkennis.nl
x
www.kei.nl
60
Geïnterviewde personen prof. dr. E.F. Nozeman Amsterdam School of Real Estate dr. C.J. Pen
Gemeente Zaanstad
drs. R. Bak
CB Richard Ellis
drs. P. van Wetten
Fortis Vastgoed Beleggingen
drs. A.E. Kaspers
Gemeente Haarlemmermeer
drs. G. Koshiek
Maarsen Groep
drs. M. Maarsen
Maarsen Groep
61
62
Bijlagen
63
Bijlage 1
Leegstand kantoren naar gemeenten
Gemeente (landsdeel)
% leegstand
leegstandskenmerk
West Randstad Almere
17,4%
Extreem veel
Alphen aan den Rijn
16,4%
Extreem veel
Amstelveen
18,1%
Extreem veel
Amsterdam
15,8%
Extreem veel
Capelle aan den IJssel
21,8%
Extreem veel
Den Haag
7,5%
Zeer veel
Diemen
26,0%
Extreem veel
Ede
16,3%
Extreem veel
Gouda
13,7%
Extreem veel
Haarlemmermeer
20,2%
Extreem veel
Hilversum
6,9%
Veel
Nieuwegein
18,0%
Extreem veel
Rijswijk
14,7%
Extreem veel
Rotterdam
11,1%
Extreem veel
Utrecht
9,3%
Zeer veel
Zoetermeer
12,9%
Extreem veel
Breda
15,3%
Extreem veel
Eindhoven
13,0%
Extreem veel
Heerlen
7,3%
Zeer veel
Maastricht
10,8%
Extreem veel
S’-Hertogenbosch
8,2%
Zeer veel
Tilburg
5,6%
Veel
Zuid
Oost Almelo
5,5%
Veel
Apeldoorn
11,8%
Extreem veel
Arnhem
12,0%
Extreem veel
Enschede
15,4%
Extreem veel
Hengelo
14,1%
Extreem veel
Nijmegen
9,2%
Zeer veel
Zwolle
5,7%
Veel
Assen
12,8%
Extreem veel
Groningen
6,4%
Veel
Leeuwarden
6,0%
Veel
Nederland totaal
12,3%
Extreem veel
Noord
Bron: NVB 2005, DTZ 2006
64
Bijlage 2
De beleggersmarkt
De beleggersmarkt kenmerkt zich door een grote vraag naar courant verhuurd vastgoed. De belangrijkste drivers achter de vraag naar vastgoed zijn de lage rentestand in combinatie met veel te beleggen kapitaal.
Door de lage rentestand is het gevraagde rendement op vastgoed ook relatief laag. Dit is immers een combinatie van de rentestand plus een risico-opslag. Als gevolg van rentedalingen zijn prijsstijgingen mogelijk geworden. Men kan meer betalen om hetzelfde gewenste rendement te behalen.
Hierbij is vastgoed een uitstekend diversificatiemiddel in een beleggingsportefeuille. Grote schommelingen op de beursen en dalende aandelenmarkten hebben voor een vlucht naar het vastgoed
gezorgd bij zowel particuliere als intstitutionele partijen. Verder is door het opzetten van bijvoorbeeld
fondsstructuren ook eenvoudig om indirect in vastgoed te beleggen. Het gevolg is dus veel vraag naar
vastgoed. Prijsstijgingen zijn dan ook het gevolg geweest, met als consequentie een verder toenemende aantrekkelijkheid van vastgoed als beleggingscategorie. Het feit doet zich nu dan ook voor dat zelfs voor minder courante kantoorpanden nog steeds hoge
bedragen worden betaald. De marktwaarde van panden blijft dan ook op peil. Wel is het zo dat door de veranderingen in de kantorenmarkt het risicoprofiel van kantoren minder goed is, dan dat van winkels
en woningen. Met name institutionele partijen verkleinen, op dit moment, dan ook hun aandeel kantoren
in de portefeuilles.
65
Bijlage 3
De CPB scenario’s
Het CPB onderscheidt vier mogelijke toekomstige scenario’s. Deze scenario’s zijn gebaseerd op twee factoren die grote invloed kunnen hebben op de economische ontwikkelingen. De eerste is de mate waarin landen bereid zijn om onderling samen te werken. Een tweede invloedrijke factor betreft de
keuzes die gemaakt worden voor het niveau van de publieke voorzieningen. De geschetste scenario’s
leiden tot verschillen in economische groei. Bij alle scenario’s is de verwachte economische groei lager dan in eerdere prognoses van het CPB. Hieronder zijn de hoofdlijnen van de scenario’s beschreven.
Het scenario Global Economy
Internationale samenwerking is in dit scenario gecombineerd met een grondige herziening van de collectieve sector. De overheid beperkt zich tot kerntaken. In dit scenario is de economische groei het hoogst. Regionaal gezien leidt de economische groei in het Global Economy scenario tot krapte op de arbeidsmarkt, die wordt opgelost door grotere arbeidsparticipatie en door het aantrekken van hoog
opgeleid personeel uit het buitenland. De noodzakelijk hoge woningproductie wordt overgelaten aan de markt.
Het scenario Strong Europe
Ook in dit scenario speelt internationale samenwerking een grote rol, maar dan meer op Europees niveau. De collectieve sector blijft echter een groot goed. De overheid investeert in mensen, in zorg, gezondheid en onderwijs. De vergrijzing van de beroepsbevolking wordt opgevangen door
arbeidskrachten uit de nieuwe landen van de EU. Onderwijs, aan zowel jongeren uit de voormalige achterstandsgebieden als aan nieuwkomers, is een belangrijke factor voor de economische groei. Mogelijk verliest de luchtvaart terrein door milieumaatregelen als accijnzen.
Het scenario Transatlantic Market
In dit scenario pakt de EU niet door. Landen lossen hun problemen op nationaal niveau op. Wel vindt vergaande handelsliberalisatie plaats tussen de VS en Europa. De overheid benadrukt de eigen
verantwoordelijkheid van burgers. De collectieve sector vermagert. Schiphol en de haven zijn belangrijk, maar het zwaartepunt van de economie ligt in de commerciële dienstensector, waar de
arbeidsproductiviteit enorm toeneemt. Kenniswerkers uit andere landen compenseren de vergrijzing. De werkloosheid is laag, maar de inkomensverschillen zijn groot. In de publieke sector is minder werk en investeringsruimte.
Het scenario Regional Communities
In dit scenario hechten landen veel waarde aan de eigen soevereiniteit en identiteit. Op Europees niveau komen hervormingen in de collectieve sector nauwelijks tot stand. Ook de internationale
handelsliberalisatie komt niet van de grond. Internationale milieuvraagstukken worden niet aangepakt,
maar door de lage economische groei is de milieudruk relatief laag. De nadruk ligt op een gelijkmatige inkomensverdeling en solidariteit. De arbeidsparticipatie is laag en de werkloosheid hoog. De hoge
werkloosheid treft juist allochtonen en laagopgeleiden. Doordat de overheid veel aandacht heeft voor de sociale woningvoorraad en het aanpakken van probleemwijken, verliest de stad haar hoog opgeleide creatieve kenniswerkers. Bron: CPB 2005
66
Bijlage 4
Varianten in gebiedsontwikkeling Vastgoed62
Primaire actoren
Secundaire actoren
Problematiek
Belangrijkste
Woningen
Gemeente,
Bewoners,
Inpassing in
Politiek/beleid,
projectontwikkelaar
milieubeweging,
omgeving,
markt, financieel
eigenaren grond
(juridisch)
stedenbouwkun
bereikbaarheid,
dig, exploitatie
risico´s Uitleg
(kosten)
looptijd, meerdere gemeenten Na-oorlogse wijken
Woningen
Gemeente,
corporatie,
Bewoners, eigenaars losse gebouwen
projectontwikkelaar
Geen sense of
Politiek/beleid,
problemen,
financieel,
weinig
stedenbouwkun
opbrengst met
dig, sociaal
urgency, sociale
markt,
vastgoed, looptijd Stedelijke
Woningen,
Eigenaren/belegger,
inbreiding
Winkelcentra Kantoren
Financiers
Versnipperd
Politiek/beleid,
gemeente,
eigendom,
Markt,
projectontwikkelaar
complexiteit
financieel,
opgave en
juridisch
realisatie regelgeving, looptijd Bedrijfsterreinen Bedrijfsgebou wen,
Gemeente,
Milieubeweging,
Vervuiling,
Politiek/beleid,
ondernemers
projectontwikkelaar
versnipperd
Markt,
Woningen,
eigendom, geen
financieel,
Winkels
trekkracht
exploitatie,
Overige
bodemvervuiling
Bron: Van der Gijp 2004
62
Bij bedrijfsterreinen en kantorenlocaties afhankelijk van de ‘soort’ herstructurering.
67
Bijlage 5
De actoren
De meeste actoren op de kantorenmarkt bevinden zich aan de aanbodzijde. Over het algemeen hebben zij een belang bij de nieuwbouw van kantoren. Leegstand wordt door hen verschillend ervaren al naar
gelang het voor hen een economisch en of een maatschappelijk vraagstuk is. De volgende belangrijke actoren kunnen worden onderscheiden: x
Gemeenten: deze hebben meer dan één rol op de kantorenmarkt. Ten eerste is de gemeente veelal
aanbieder van de grond voor de bouw van kantoren. Voorts bepaalt de gemeente, via haar ruimtelijk en economisch beleid, ook waar kantoren kunnen komen en heeft men directe invloed op de attractiviteit van gebieden door bijvoorbeeld eisen te stellen aan de mate van parkeren, het voorzieningenniveau de bereikbaarheid, etc.
Leegstand is voor gemeenten positief in die zin dat het er voor zorgt dat bedrijven zich makkelijk kunnen vestigen tegen relatief aantrekkelijke kosten. Echter, dit weegt niet op tegen de nadelen. Een
belangrijke inkomstenbron, de uitgifte van nieuwe locaties droogt immers op bij achterblijvende vraag. Voorts is het vervelend wanneer leegstand negatieve effecten heeft op het imago en de
uitstraling van een wijk of stad. Tot slot kunnen leegstaande panden voor gemeenten een probleem vormen wanneer er sprake is van een ruimtetekort voor andere functies. De aanwezige ruimte wordt dan niet efficiënt gebruikt63. x
Projectontwikkelaars nemen kort gezegd het initiatief tot de realisering van nieuwe projecten. Tijdens de ontwikkelings- en bouwfase zijn zij veelal risicodragende partij. Leegstand op de
kantorenmarkt zorgt er enerzijds voor (als gevolg van de achterblijvende vraag) dat er weinig mogelijkheden zijn voor nieuwbouw. Anderzijds biedt het kansen, door de potentieel lage aankoopprijs van leegstaand vastgoed zijn er winsten te behalen na herontwikkeling. x
Bouwers: Deze zijn relatief passief en zijn niet initiërend in deze markt. Onderscheidend zijn de ontwikkelende bouwers die gelijk aan de projectontwikkelaars optreden.
x
Beleggers: De institutionele beleggers zijn in de jaren ’70 overgegaan tot het structureel beleggen in commercieel vastgoed. Inmiddels is vastgoed een permanent onderdeel geworden van de
beleggingsportefeuille. Naast institutionele partijen zijn tal van andere beleggers actief geworden op de kantorenmarkt zoals maatschappen en vastgoedfondsen. x
Kantoorgebruikers (vraagzijde). Zij wensen bij voorkeur de beste mogelijkheden en willen bij iedere verhuizing graag ‘omhoog verhuizen’. Zij zoeken dus moderne panden, op mooiere locaties en beter toegesneden op de eigen (nieuwe) situatie. Een goede prijs/kwaliteitverhouding is daarbij onmisbaar.
De meeste van deze partijen hebben belangen bij nieuwbouw. Het uitgeven van grond voor kantoren is voor gemeenten zeer lucratief en is veelal een belangrijke inkomstenbron. Ook ontwikkelaars en bouwers hebben logischerwijs belangen bij nieuwbouw.
63
Decisio 2006
68
Bijlage 6
Eigendomsverhouding Beukenhorst-West en aandeel panden te huur
Adres 1 jupiterstraat 01-39
Oppervlak m2
Jaar
2.800
1990
Eigendom
Te huur
corio kantoren
deels te huur deels te huur
2 jupiterstraat 51-69
3.668
1987
uni invest
3 jupiterstraat 42-60
3.500
1990
mandes offices
4 jupiterstraat 82-120
4.370
1984
bresta pluspoint
deels te huur
5 jupiterstraat 122-160
4.370
1984
bresta pluspoint
deels te huur
6 jupiterstraat 162-200
4.370
1984
bresta pluspoint
deels te huur
7 jupiterstraat 202-220
2.375
1988
azl vastgoed
deels te huur
8 jupiterstraat 222-248
3.349
1990
azl vastgoed
deels te huur
9 jupiterstraat 250-268
2.375
1987
azl vastgoed
10 kruisweg 757 – 759
650
1987
jw verloop
11 kruisweg 761
650
1987
rt baarsma
12 kruisweg 763
650
1987
hütter beheer
13 kruisweg 789- 825
12.012
1988
birka properties
14 kruisweg 835
5.109
1980
oppenheim immobilien
15 kruisweg 855 – 859
1.974
1984
haller arcadia bv
16 marsstraat 01 -43
1.276
1989
andan beheer
17 marsstraat 01-43
1.134
1989
andan beheer
18 marsstraat 01-43
3.900
1989
andan beheer
19 marsstraat 01-43
2.453
1989
andan beheer
20 neptunesstraat 01
5.976
1989
delva 17
deels te huur
21 neptunesstraat 15 -37
4.833
1990
vastned offices
22 neptunesstraat 41 -63
8.200
1993
Eur. organisation for nuclear research
deels te huur
23 neptunesstraat 71
8.200
1995
oppenheim immobilien
24 neptunesstraat 02-20
4.177
1991
oppenheim immobilien
25 Planeetbaan
6.000
1995
levob
26 planetenweg 02-22
3.151
1990
og mij beukenvoorde
deels te huur
27 planetenweg 80
2.250
1990
marrita management bv
deels te huur
28 planetenweg 05
7.800
1991
klm
29 planetenweg 11-41
2.108
1989
mpc holland 27
30 planetenweg 43-81
5.000
1989
azl vastgoed
deels te huur
31 planetenweg 83-99
4.158
1985
hanseatische immobilienfonds
deels te huur
deels te huur
deels te huur
32 planetenweg 115
3.456
1988
van wilsum III bv
33 saturnusstraat 01-15
3.000
1990
progress
deels te huur
34 saturnusstraat 17-23
3.670
1985
andan beheer
deels te huur
35 saturnusstraat 25
2.793
1983
hanseatische immobilienfonds
deels te huur
36 saturnusstraat 35
6.200
1989
verwelius bv
deels te huur
37 saturnusstraat 02-10
2.191
1988
van wilsum III bv
deels te huur
38 saturnusstraat 12-24
3.456
1988
andan beheer
deels te huur
39 saturnusstraat 30
1.600
1985
toga real estate
40 saturnusstraat 40-62
6.361
1992
st. bedr. Pensioenfonds metaalnijverheid
41 saturnusstraat 50
3.500
1992
st. bedr. Pensioenfonds metaalnijverheid
Totaal 41 panden
159.065 m2
27 eigenaren
21 panden (deels) te huur
69
