gemeente Eindhoven
Dienst Algemene en Publiekszaken Raadsnummer 02.198.oor lnboeknummer ozPoo33z9 Adviesdatum commissie b.o. z6 augustus 2002 Dossiernummer 238.ZSr
Raadsvoorsteladvies over het bezwaar van mevrouw mr. B.J. Berton van SRK Rechtsbijstand, namens mevrouw H.L.J.M. van den Boo men
Bij brief van 24 december 2001 heeft mevrouw mr. B.J. Berton van SRK Rechtsbijstand, namens haar cliente mevrouw H.L.J.M. van den Boomen, wonende aan de Montgomerylaan 111 te Eindhoven, een bezwaarschrift ingediend tegen het besluit van uw raad van 5 november 2001, bij welk besluit het verzoek om toekenning van de planschadevergoeding ad f 12.500,ÃćâĆňâĂİ gedeeltelijk is afgewezen in die zin dat een planschadevergoeding ad f 5.000,ÃćâĆňâĂİ is toegekend.
Wij hebben op 27 juni 2002 tijdens een openbare zitting de gelegenheid geboden het bezwaar nader mondeling toe te lichten. Hiervan is door bezwaarde geen gebruik gemaakt. Op de hoorzitting was wel een vertegenwoordiger van uw raad aanwezig.
Voorgeschiedenis. Bij brief van 10 augustus 2000 is namens de heer J.L.F.M. van den Boomen een verzoek tot planschadevergoeding ingediend bij uw raad. In het verzoek werd aangegeven dat de heer Van den Boomen ten gevolge van het door uw raad vastgestelde bestemmingsplan IX Woenselse Markt van 5 maart 1990, alsmede ten gevolge van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 16 maart 1999, houdende vrijstelling en bouwvergunning voor de bouw van 52 appartementen en commerciele ruimten op het voormalig Lecturis-terrein, schade heeft geleden die redelijkerwijs niet voor zijn rekening behoort te komen.
In het bij het planschadeverzoek gevoegde rapport van Verhagen Oud-Beijerland B.V. van april 2000 wordt aangegeven dat de schade f 12.500,ÃćâĆňâĂİ bedraagt en met name
veroorzaakt wordt door de verminderde lichtinval aan de westzijde van het object van verzoeker vanwege de zeer forse bouwmassa. Namens de heer Van den Boomen wordt tevens verzocht de kosten van het inschakelen van Verhagen Oud-Beijerland B.V. ad f 8316,07 te vergoeden.
Naar aanleiding van het planschadeverzoek heeft u de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna te noemen de SAOZ) opdracht verleend hiernaar een onderzoek in te stellen. In haar rapport van augustus 2001 heeft de SAOZ aan-
Raadsnummer 02.198.001
gegeven dat het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan IX Woenselse Markt wel en het onherroepelijk worden van de vrijstelling ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening niet heeft geleid tot een voor verzoeker nadeliger positie, in die zin dat er een waardevermindering van haar woning is opgetreden. Deze waardedaling door de planwijziging is een resultante van de gemaakte planvergelijking, rekening houdend met de maximale planologische mogelijkheden in de oude en nieuwe situatie, alsmede met het waardeniveau van het onroerend goed ten tijde van de peildatum. Ten aanzien van de omvang van de schade is aangegeven dat deze wordt bepaald door het vergelijken van het waardeniveau van het object voor en na de planwijziging. De waardevermindering wordt, naast de waarde van het getroffen object, met name bepaald door de aard en de ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie, zijnde de beperkte verslechtering van de lichtinval aan de achterzijde. Dit heeft er toe geleid, dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object per peildatum met een bedrag van f 5.000,ÃćâĆňâĂİ is gedaald naar een bedrag in de orde van grootte van f 220.000,ÃćâĆňâĂİ.
Ten aanzien van de deskundigenkosten wordt aangegeven dat uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak blijkt dat indien de gemeente zich laat adviseren door een onafhankelijke deskundige, er geen noodzaak voor de verzoeker bestaat om, vooruitlopend op het uitbrengen van dat advies en het daarop gebaseerde raadsbesluit, een eigen adviseur in te schakelen. De daaruit voortvloeiende kosten voor verzoeker komen derhalve niet voor vergoeding in aanmerking. In uw besluit van 5 november 2001 heeft u het advies van de SAOZ volledig overgenomen en besloten aan mevrouw H.L.J.M. van den Boomen (rechtsopvolger van de heer J.L.F.M. van den Boomen) een planschadevergoeding toe te kennen tot een bedrag van f 5.000,ÃćâĆňâĂİ, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het verzoek
bij de gemeente is ingekomen, zijnde 11 augustus 2000 en het verzoek om vergoeding van deskundigenkosten af te wijzen. Bij schrijven van 24 december 2001 is door mevrouw mr. B.J. Berton van SRK Rechts-
bijstand namens mevrouw Van den Boomen een bezwaarschrift ingediend tegen bovengenoemd besluit. Bij schrijven van 23 januari 2002 zijn de gronden van het bezwaarschrift nader aangevuld.
Inhoud bezwaar. In het bezwaarschrift wordt aangegeven dat ten onrechte het advies van de SAOZ is opgevolgd en dat in het besluit onvoldoende is gemotiveerd waarom niet het advies van Verhagen Oud-Beijerland B.V. is overgenomen. Naar het oordeel van bezwaarde is het rapport van de SAOZ weinig omvangrijk en bovendien ontbreken de stukken met betrekking tot de taxatie. Uit het advies noch uit uw besluit zou blijken waarom
Raadsnummer os.xgS.oox
het schadebedrag minder bedraagt dan door Verhagen Oud-Beijerland B.V. is aangegeven, zodat het besluit een kenbare en consistente motivering ontbeert. Vervolgens wordt aangegeven dat nu niet uit het bestreden besluit blijkt dat de namens bezwaarde overgelegde deskundige rapportage bij uw beoordeling is betrokken, het besluit op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen en dat niet voldaan is aan het bepaalde in artikel 3:9 van de Algemene wet bestuursrecht. Tenslotte wordt aangegeven dat de kosten van de contrarapportage van Verhagen Oud-Beijerland B.V. op grond van vaste jurisprudentie voor vergoeding in aanmerking zouden komen.
Naar aanleiding van het bezwaarschrift is de SAOZ gevraagd hierop een reactie te geven. In hun schrijven van 27 februari 2002 wordt aangegeven dat in de jurisprudentie herhaaldelijk is uitgesproken dat de SAOZ is te beschouwen als een des-
kundige op het gebied van planschade en dat uw raad in beginsel op het uitgebrachte advies mag afgaan en dat dit slechts anders is indien het advies onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
Standpunt gemeente. Het standpunt van de gemeente is tijdens de hoorzitting toegelicht door de heer P. Verkuilen van de dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer. Hij heeft aangegeven dat uw raad naar aanleiding van een planschadeverzoek een deskundige (de SAOZ) inschakelt om de planschade te onderzoeken. Vervolgens wordt op basis hiervan een besluit genomen. Wanneer een bezwaarde zich niet kan verenigen met het besluit dient hij aan te tonen waarom het besluit onjuist is. Het is derhalve niet zo dat de verzoeker op voorhand een deskundige mag inschakelen en dat uw raad - wanneer er van dit deskundigen-rapport zou worden afgeweken- daarna zou moeten aantonen dat dit rapport onjuist is. Er is dus feitelijk sprake van een omgekeerde bewijslast. Om die reden is de gemeente dan ook niet gehouden om de kosten voor de rapportage van een derde partij te vergoeden, wanneer deze reeds een deskundige heeft ingeschakeld voordat de gemeente een deskundige heeft ingeschakeld.
Heroverweging. Met betrekking tot de ontvankelijkheid van het ingediende bezwaarschrift merken wij het volgende op, Het bestreden besluit van uw raad dateert van 5 november 2001 en is verzonden op 20 november 2001. Het bezwaarschrift dateert van 24 december 2001 en is ontvangen op 27 december 2001, Op grond van artikel 6:7 van de Algemene wet bestuursrecht bedraagt de termijn voor het indienen van een bezwaar-
schrift zes weken. Nu het bezwaarschrift binnen de genoemde bezwarentermijn door de gemeente is ontvangen, kan bezwaarde in haar bezwaren worden ontvangen. Ten aanzien van de inhoud van de bezwaren merken wij het volgende op.
Raadsnummer os.xgS.oox
Uw raad heeft op 1 juni 1964 het wederopbouwplan "Noordplein" vastgesteld. Op grond van dit plan waren de gronden ten zuiden van het object van bezwaarde, bestemd tot "Kantoren (KH3)", "Magazijnen" en "Kleine bedrijven". Ten dienste van de bestemming "Kantoren" mochten gebouwen met een goothoogte van 14,50 meter en maximaal vier bouwlagen worden opgericht. Ten behoeve van zowel de bestemming "Magazijnen" als de bestemming "Kleine bedrijven" was bebouwing in een bouwlaag met een goothoogte tot 4,50 meter toegestaan. Ontheffing was mogelijk om op gronden met de bestemming "Magazijnen" en "Kleine bedrijven" transformatorhuisjes en dergelijke toe te laten en om magazijnen en showrooms te kunnen oprichten bij de bestemming "Kantoren". Bij deze bestemming kon ook ontheffing verleend worden voor (inpandige) dienstwoningen. Tot slot was bepaald dat van de maximale goothoogte en het aantal bouwlagen ontheffing kon worden verleend, met dien verstande dat geen hogere goothoogte kon worden toegestaan dan 4/3 en geen lagere goothoogte dan 9/1 0 van de voorgeschreven hoogte. Uw raad heeft op 5 maart 1990 het bestemmingsplan IX Woenselse Markt vastgesteld. Op grond van dit plan zijn de gronden in kwestie bestemd tot "Wonen", be-
doeld voor woningen met de bijbehorende nevenruimten, bijgebouwen, erven en parkeervoorzieningen. Hiertoe mogen binnen het als zodanig donker op de plankaart aangegeven gebied gestapelde woningen met een bouwhoogte tot 30 meter worden opgericht. De minimale en maximale inhoud per woning bedraagt respectievelijk 200 m’ en 500 m’. Voorts zijn binnen het bestemmingsvlak aan- en bijgebouwen met een goothoogte tot drie meter toegelaten, waaronder praktijkruimten. Het plan bevat een algemene vrijstellingsbepaling om onder meer tot 109o af te wijken van de in het plan voorgeschreven maten. Op grond van het wederopbouwplan konden de gronden voorheen worden bebouwd met en gebruikt voor kantoren, magazijnen en kleine bedrijven. Rekening houdend met het feit dat de strook grond direct ten zuiden van de appartementen behoort tot het eigendom van de VvE van het complex waartoe bezwaarde’s object behoort en dat de daarbijbehorende garages hierlangs uitwegen, kon deze bebouwing op een kortste afstand van zo’n 7,50 meter van bezwaarde’s zijgevel komen. De kantoorbebouwing kon (evenwijdig aan het object van bezwaarde) ruim 10 meter diep zijn en kon, na ontheffing, een goothoogte hebben van circa 19,33 meter (4/3 van 14,50 meter) met daarboven een kap. In dit gebouw was na ontheffing ook een dienstwoning toegestaan. Achter de kantoorbebouwing en met een diepte van circa zeven meter op de perceelsgrens met bezwaarde’s object tot ruim 10 meter meer naar het zuiden, kon magazijnbebouwing komen met een goothoogte na ontheffing van zes meter (4/3 x 4,50 meter) en daarboven een kap. Verder ten westen en zuidwesten van deze bebouwing konden gebouwen voor kleine bedrijven komen met een goothoogte na ontheffing tot zes meter en een kap. Het nieuwe bestemmingsplan heeft hier, op een afstand van zo’n 7,50 meter ten zuiden van bezwaarde’s object, de bouw van een appartementengebouw mogelijk
Raadanummer oargS.oor
gemaakt met een bouwhoogte, na vrijstelling, van 33 meter en een diepte, gemeten vanaf de Montgomeryjaan, van circa 20,50 meter. Achter dat gebouw kunnen aan- en bijgebouwen met een goothoogte tot 3,30 meter worden opgericht.
Gezjen de ljgging van het appartement van bezwaarde op de eerste verdieping, kon de onder het wederopbouwplan mogelijke bebouwing het uitzicht in zuidelijke en zuidwestelijke richting en daarmee de zichtrelatie tot dat deel van de binnenstad al geheel wegnemen. Ook de lichtinval kon door deze bebouwing al in hoge mate weggenomen worden. Alleen de lichtinval vanuit zuidwestelijke richting zou, gegeven de lagere goot- en bouwhoogte van de bebouwing voor magazijnen en kleine bedrijven, niet in die mate weggenomen zijn als het bestemmingsplan met het appartementengebouw mogelijk heeft gemaakt. Dit is enigszins nadelig voor de lichtinval in de balkon-serre aan de achterzijde.
De gronden en opstallen konden onder het wederopbouwplan worden gebruikt voor kantoren met dienstwoningen en voor magazijnen en kleine bedrijven. Hiervan ging jn planologjsche zin al een zekere mate van hinder voor de directe omgeving uit en deze zou voor bezwaarde, gezien de situering van haar appartement op korte afstand en op de eerste verdieping, ook duidelijk merkbaar zijn geweest. Het door het bestemmingsplan mogelijk gemaakte woongebruik kan voor soortgelijke vormen van hinder zorgen, welke qua aard en intensiteit voor bezwaarde redelijkerwijs niet nadeliger zullen zijn. Daarom is de gebruikswijziging per saldo niet als nadeliger te beschouwen. De vrijstelling ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening heeft het mogelijk gemaakt dat er thans op de begane grond commerciele ruimtes zijn toegelaten en dat er hoger (de spits) en iets verder naar het zuiden gebouwd mag worden. Gezien de voorheen al bestaande bouwmogelijkheden, vormt de door het college verleende vrijstelling voor bezwaarde qua bebouwing geen planologische verslechtering. Gezien de situering van zowel het appartement van bezwaarde als de toegangen naar de commerciele ruimtes in de nieuwbouw, alsmede gelet op het nadeel dat voorheen al van bewoning van de begane grond daarvan kon worden ondervonden, heeft de vrijstelling ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening ook qua gebruiksmogelijkheden niet geleid tot een voor bezwaarde planologisch nadeliger situatie.
De waardevermindering van het object wordt bepaald door de aard en de ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie. De SAOZ heeft gemotiveerd aangegeven dat de planologische wijziging als enigszins nadelig is aan te merken en zeker niet als zwaar. De commissie is van oordeel dat de in dit geval optredende verslechterde situatie slechts betreft de beperkte verslechtering van de lichtinval aan de achterzijde van het object van bezwaarde. Deze planologische
rp
Raadsnummer oa.xg8.oox
wijziging is aan te merken als enigszins nadelig, zodat een waardevermindering van f 5.000,ÃćâĆňâĂİ de commissie redelijk voorkomt.
Ten aanzien van het bezwaar dat uit het bestreden besluit niet zou blijken waarom het advies van Verhagen Oud-Beijerland B.V. niet is overgenomen en dat het besluit om die reden een kenbare en consistente motivering zou ontberen, is de commissie van oordeel dat uw raad zich in beginsel mag baseren op het rapport van de ingeschakelde deskundige, de SAOZ. Dit is slechts anders wanneer het advies onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken vertoont dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Nu hiervan niet is gebleken, is de commissie van oordeel dat uw raad het advies van de SAOZ terecht heeft kunnen overnemen en niet nader hoefde te motiveren waarom het advies van Verhagen Oud-Beijerland B.V. niet is overgenomen.
Ten aanzien van het verzoek om vergoeding van de deskundigenkosten is de commissie van oordeel dat de door bezwaarde vooraf en onverplicht gemaakte kosten voor het doen opstellen van een schaderapport op grond van jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak, AbRS 4 februari 2002, AB 2000/427 niet voor vergoeding in aanmerking komt. In de betreffende uitspraak is bepaald dat wanneer de gemeente op grond van een planschadeverordening verplicht is een advies te vragen aan een onafhankelijke deskundige en verzoeker zonder dit advies af te wachten een eigen adviseur inschakelt, en wanneer niet gebleken is dat het advies van de onafhankelijke deskundige niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de kosten voor het inschakelen van een adviseur door de verzoeker niet op de voet van artikel 49 voor vergoeding in aanmerking komt. Een afschrift van de uitspraak is bijgevoegd. Gelet op het bovenstaande zijn wij derhalve van oordeel dat het advies van de SAOZ door uw raad terecht is opgevolgd en dat de bezwaren ongegrond dienen te worden verklaard.
Conclusie. Wij adviseren u het bezwaarschrift van mevrouw mr. B.J. Berton, namens mevrouw H.L.J.M. van den Boomen van 24 december 2001, ongegrond te verklaren en het besluit van uw gemeenteraad van 5 november 2001 in stand te laten.
De commissie voor bezwaren en ombudszaken,
H. de Kok, voorzitter.
LA. Sluiter, secretaris.
v p4+
Raadsnummer 02.198.00I
Raadsbesluit: De raad van de gemeente Eindhoven; beschikkende op de bezwaren van mevrouw mr. B J. Berton van SRK Rechtsbijstand namens mevrouw H.L.J.M. van den Boomen, Montgomerylaan 111 te Eindhoven, van 24 december 2001 tegen het raadsbesluit van 5 november 2001; gelet op het advies van de commissie voor bezwaren en ombudszaken van 26 augustus 2002; besluit:
met overneming van de gronden van het advies van de commissie voor bezwaren en ombudszaken, de bezwaren van mevrouw mr. B J. Berton, namens mevrouw H.L.J.M. van den Boomen, ongegrond te verklaren. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 7 oktober 2002.
R. Welschen, voorzitter.
J. Verheugt, loco-secretaris.
EN02035852
