Raadsvoorstel
GEMEENTEBESTUUR
onderwerp
Startersregeling venlo. 100 22-11-2011 21-12-2011
team ROSEB
Veelzijdige stad in het groen A. Beurskens
datum 15 november 2011
raadsnummer 2011 collegevergadering d.d. raadsvergadering d.d. fatale termijn programma portefeuillehouder
steller A.L.M. Bos doorkiesnummer 077-359 63 18 e-mail
[email protected] registratienummer 2011/22898
Voorstel om te besluiten (dictum) Gelet op de voordelen die de nieuwe financieringsmethodiek van het SVn voor starters op de woningmarkt biedt, stellen wij de gemeenteraad voor: 1. Het per 1 januari 2012 beschikbare bedrag van € 345.000 toe te voegen aan de Startersregeling. 2. Toekomstige terugvloeiende middelen in de gemeentelijke fondsen bij het SVn toe te voegen aan de Startersregeling. 3. Het college opdracht te geven met het SVn een aanvullende overeenkomst aan te gaan voor gebruikmaking van de nieuwe financieringsmethodiek van het SVn en hiervoor voornoemd bedrag van € 345.000 reserveren. 4. De verordening “VROM Startersregeling Venlo 2007” dienovereenkomstig aan te passen.
Burgemeester en wethouders van Venlo de secretaris de burgemeester
Mevrouw W.J.J. Meijering
drs. H.M.F. Bruls
1
Raadsvoorstel
Samenvatting (Verplicht, maximaal een half A4) Sinds 2007 verstrekt de gemeente Venlo via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) leningen aan starters op de woningmarkt. Helaas moesten we in juli van dit jaar hiermee stoppen. Het beschikbare budget was op. In de periode 2007-2011 zijn 101 startersleningen verstrekt. Hiermee was een bedrag gemoeid van € 3 miljoen. Het rijk heeft hiervan € 7 ton betaald, de provincie € 9 ton en de gemeente Venlo € 1,4 miljoen. Door ontvangen aflossing en rente zijn de gemeentelijke fondsen bij het SVn inmiddels weer toegenomen tot ca. € 345.000. Dit bedrag kan weer worden ingezet voor volkshuisvestingsdoelen. In de overeenkomst met het SVn is opgenomen dat de startersregeling een van de bestedingsdoelen is. Naast de starterslening kent het SVn nog 3 bestedingsdoelen. Deze zijn de stimuleringslening, de duurzaamheidslening en de pluslening. De gemeente is dus niet vrij het geld in te zetten voor andere doelen dan opgenomen in de overeenkomst met het SVn. Om het beschikbare budget en de te ontvangen rente en aflossing in de komende jaren voor startersleningen in te zetten is aanpassing van de verordening van de gemeente Venlo noodzakelijk. In de verordening staat namelijk een maximaal budgetplafond vermeld dat aangepast moet worden. De nieuwe financieringsmethodiek van het SVn. Om gemeenten in staat te stellen een bijdrage aan de vastzittende woningmarkt te kunnen (blijven) leveren heeft het SVn een nieuwe financieringsmethodiek voor startersleningen ontwikkeld die op 1 januari 2012 zal ingaan. De nieuwe financieringsmethodiek (op basis van netto contante waarde) komt er op neer dat niet de gemeente maar SVn zorg draagt voor de financiering van de starterslening. De gemeente betaalt alleen een vast percentage van de verstrekte leningen ter dekking van renteverliezen, kosten en risico’s van het SVn. Dit percentage bedraagt 30% van de lening. Met een beschikbaar budget van € 345.000 kunnen met gebruikmaking van deze methodiek 76 startersleningen worden verstrekt. Dit is meer dan 3 keer zoveel dan bij de reguliere methode. Blijkens informatie van marktpartijen brengt iedere verkoop van een goedkope starterswoning een verhuisketen op gang waardoor circa 3 woningen in een hogere prijsklasse verkocht worden. Dit betekent bij 76 startersleningen een beweging op de venlose woningmarkt van meer dan 300 mutaties. Het nadeel van de nieuwe financieringsmethodiek is dat het budget van € 345.000 niet meer terugvloeit op onze rekening bij het SVn. De reeds voor startersleningen ingezette € 1,4 miljoen vloeit op termijn wel terug op onze rekening. Door voor deze methode te kiezen kunnen we op de korte termijn een flinke impuls geven aan de vastgelopen woningmarkt. En voor de wat langere termijn kunnen we gebruik maken van ons revolverende deel van vóór 1 januari 2012. Op die manier blijft inzet voor de starters gewaarborgd.
Bijlagen Nr. 1.
Naam Verordening “VROM Startersregeling Venlo 2007”
Datum
2
Raadsvoorstel - onderbouwing
Onderbouwing Algemene toelichting 1.
Wat is kernopgave (Wat is de belangrijkste opdracht voor de gemeenteraad?)
Sinds 2007 verstrekt de gemeente Venlo via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) leningen aan starters op de woningmarkt. Helaas moesten we in juli van dit jaar hiermee stoppen. Het beschikbare budget was op. In de periode 2007-2011 zijn 101 startersleningen verstrekt. Hiermee was een bedrag gemoeid van € 3 miljoen. Het rijk heeft hiervan € 7 ton betaald, de provincie € 9 ton en de gemeente Venlo € 1,4 miljoen. Ondanks het goede resultaat blijft de vraag naar startersleningen erg groot. De malaise op de woningmarkt is nog lang niet voorbij en hypotheekverstrekkers hebben hun voorwaarden weer moeten aanscherpen. Het wordt voor starters als maar moeilijker een huis te kopen. Het zou dus een goede zaak zijn als we een doorstart kunnen maken met de starterslening. De provincie onderkent het belang van de starterslening ook en heeft besloten ook na dit jaar door te gaan met de provinciale startersregeling en een bijdrage te leveren van 50% van iedere starterslening. Daarnaast heeft de provincie haar budget revolverend gemaakt en een bedrag van € 3,1 miljoen extra beschikbaar gesteld voor startersleningen. Met de nog niet gebruikte € 5 miljoen is er een provinciaal budget van € 8,1 miljoen. Hiervan kunnen de Limburgse gemeenten tot 2016, of zoveel eerder tot het budget op is, gebruik maken. 2.
Relatie met programma
De startersregeling valt onder programma 4, veelzijdige stad in het groen en wordt opgepakt langs programmalijn 1, Kwaliteit woon- en leefomgeving. De startersregeling heeft tot doel starters te helpen bij de koop van hun eerste woning en daarmee de doorstroming op de vastzittende woningmarkt te bevorderen. 3.
Wat is het beoogde maatschappelijke resultaat (Wat wilt u bereiken?)
De malaise op de woningmarkt is nog lang niet voorbij en hypotheekverstrekkers hebben hun voorwaarden weer moeten aanscherpen. Het wordt voor starters als maar moeilijker een huis te kopen. Ondanks dat in de periode 2007-2011 101 startersleningen zijn verstrekt blijft de vraag naar startersleningen erg groot. Het zou dus een goede zaak zijn als we een doorstart kunnen maken met de starterslening en daarmee een bijdrage kunnen blijven leveren aan de doorstroming op de venlose woningmarkt. 4.
Waarom? (Wat is de aanleiding om de raad hiervoor in stelling te brengen?)
In juli 2011 zijn we moeten stoppen met het verstrekken van startersleningen. Het
3
Raadsvoorstel - onderbouwing
beschikbare budget was op. Door ontvangen aflossing en rente is de gemeentelijke startersrekening bij het SVn inmiddels weer toegenomen tot ca. € 55.000. Daarnaast ontvangen we rente en aflossing op de gemeentelijke stimuleringsrekening van een aan Antares in 2002 verstrekte lening voor de bouw van het wozoco Zonneveld. Hierdoor bedraagt het saldo op deze rekening per 1 januari 2012 ca. € 290.000. De lening aan Antares heeft nog een looptijd van 1,5 jaar. In 2012 en 2013 ontvangen we dus nog rente en aflossing van in totaal ca. € 160.000. Op 1 januari 2012 is op onze rekeningen bij het SVn een bedrag beschikbaar van € 345.000 (€ 55.000 en € 290.000). Dit bedrag kan dus weer worden ingezet voor volkshuisvestingsdoelen. In de overeenkomst met het SVn is opgenomen dat de startersregeling een van de bestedingsdoelen is. Naast de starterslening kent het SVn nog 3 bestedingsdoelen. Deze zijn de stimuleringslening, de duurzaamheidslening en de pluslening. De gemeente is dus niet vrij het geld in te zetten voor andere doelen dan opgenomen in de overeenkomst met het SVn. Om het beschikbare budget en de te ontvangen rente en aflossing in de komende jaren voor startersleningen in te zetten is aanpassing van de verordening van de gemeente Venlo noodzakelijk. In de verordening staat namelijk een maximaal budgetplafond vermeld dat aangepast moet worden. 5.
Afweging / argumentatie (Welke politieke keuzevraagstukken dienen zich aan? Zijn er reële alternatieven? Welke belangenafweging moet daarbij door de raad worden gemaakt?)
De startersregeling is een instrument om starters te helpen bij het kopen van hun eerste woning. Tevens wordt daarmee de doorstroming op de vastzittende woningmarkt bevorderd. Blijkens informatie van marktpartijen brengt iedere verkoop van een goedkope starterswoning een verhuisketen op gang waardoor circa 3 woningen in een hogere prijsklasse verkocht worden. Dit betekent bij 76 startersleningen een beweging op de venlose woningmarkt van meer dan 300 mutaties. Door in te stemmen met dit voorstel kan tevens gebruik gemaakt worden van het door de provincie beschikbaar gestelde budget van € 8,1 miljoen. Voor iedere starterslening draagt de provincie namelijk 50% van de kosten. 6.
Welke externe partners en adviesraden zijn erbij betrokken?
Marktpartijen zoals makelaars, hypotheekadviseurs en hypotheekverstrekkers. 7.
Financiële paragraaf
Er zijn geen extra middelen nodig om een doorstart te maken met de starterslening. Er wordt gebruik gemaakt van reeds uitstaande middelen op de gemeentelijke rekeningen die Venlo bij het SVn heeft. Deze middelen kunnen worden ingezet voor startersleningen. Hoe het beschikbare budget in te zetten? Er zijn 2 mogelijkheden om het beschikbare budget in te zetten voor startersleningen.
4
Raadsvoorstel - onderbouwing
1. Door toevoeging aan de reguliere revolverende startersrekening. 2. Door gebruik te maken van de per 1 januari 2012 startende nieuwe financieringsmethodiek voor startersleningen van het SVn. 1. De revolverende startersrekening. Door € 345.000 toe te voegen aan de reguliere startersrekening kunnen met de bijdragen van de provincie circa 23 startersleningen worden verstrekt. De eerste 3 jaar behoeft geen rente en aflossing te worden betaald, dus pas over 3 jaar kunnen de eerste bedragen terug vloeien op onze rekening. Gelet op de grote vraag naar startersleningen zal het nieuwe budget naar verwachting medio 2012 op zijn. Er zal dan mogelijk weer gestopt moeten worden met de startersregeling omdat de terugvloeiende middelen medio 2012 naar verwachting nog niet voldoende zullen zijn om de regeling langdurig voort te zetten. 2. De nieuwe financieringsmethodiek van het SVn. Het SVn is zich er van bewust dat in tijden van grote bezuinigingen gemeenten geen nieuwe middelen beschikbaar kunnen stellen en dus noodgedwongen moeten stoppen met de startersregeling. Om gemeenten toch in staat te stellen een bijdrage aan de vastzittende woningmarkt te kunnen (blijven) leveren heeft het SVn een nieuwe financieringsmethodiek voor startersleningen ontwikkeld die op 1 januari 2012 zal ingaan. De nieuwe financieringsmethodiek komt er op neer dat niet de gemeente maar SVn zorg draagt voor de financiering van de starterslening. De gemeente betaalt alleen een vast percentage van de verstrekte leningen ter dekking van renteverliezen, kosten en risico’s van het SVn. Dit percentage bedraagt 30% van de lening. Bij een starterslening van € 30.000 zou de gemeente € 15.000 moeten bijdragen. De provincie betaalt de overige € 15.000. In plaats van betaling door de gemeente doet dit nu het SVn en de gemeente betaalt hiervoor aan het SVn een eenmalige vergoeding van € 4.500 (30% van € 15.000). Het SVn draagt nu het risico dat de ontvanger van de lening niet in staat is om na 3 jaar rente en aflossing te kunnen gaan betalen en weer 3 jaar gratis gebruik kan maken van de lening. Dit kan zelfs oplopen tot de gehele looptijd van de lening, zijnde 30 jaar. Met een beschikbaar budget van € 345.000 kunnen met gebruikmaking van deze methodiek 76 startersleningen worden verstrekt. Dit is meer dan 3 keer zoveel dan bij de reguliere methode. Het nadeel is dat het budget van € 345.000 niet meer terugvloeit op onze rekening bij het SVn. Bij een eigen financiering zou dit wel het geval zijn. De reeds voor startersleningen ingezette € 1,4 miljoen vloeit op termijn wel terug op onze rekening. Omdat de eerste 3 jaar geen rente en aflossing behoeft te worden betaald en de kans aanwezig is dat deze termijn verlengt moet worden omdat de ontvanger van de starterslening niet in staat is te gaan betalen, zal het enige tijd duren voordat een substantieel deel van de € 1,4 miljoen is terug gevloeid op onze rekening bij het SVn. Het voordeel van financiering door het SVn is dat we veel meer starters op korte termijn kunnen helpen en naar verwachting 2 jaar vooruit kunnen. In die tijd zal er voldoende budget zijn teruggevloeid van de reeds verstrekte reguliere revolverende startersleningen zodat ook na 2 jaar doorgegaan kan worden met de startersregeling. Als gekozen wordt voor deze nieuwe financieringsmethodiek dan zullen we een aanvullende overeenkomst met het SVn moeten afsluiten. Het SVn stelt voor deze financieringsmethodiek in totaal € 50 miljoen beschikbaar. Door voor de nieuwe financieringsmethodiek van het SVn te kiezen kunnen we op de korte termijn een flinke impuls geven aan de vastgelopen woningmarkt. En voor de wat langere termijn kunnen we gebruik maken van ons revolverende deel. Op die manier blijft inzet voor de starters gewaarborgd.
5
Raadsvoorstel - onderbouwing
8.
Risicoparagraaf (welke risico’s spelen een rol bij de besluitvorming?)
Wel of geen risico Juridische aspecten en wettelijk kader Financiële risico’s en aspecten Economische risico’s Maatschappelijke risico’s Exploitatie, realisatie, ontwikkeling, beheer, bouw- en planschade Afbreukrisico’s en mogelijke contractschade (in relatie tot externe partners) Overige strategische risico’s
+ of – of n.v.t. -
Toelichting (Benoem de relevante, strategische risico’s) n.v.t. 9.
Vervolgprocedure voor de raad
n.v.t.
6
Raadsbesluit onderwerp raadsnummer 2010 raadsvergadering d.d.
GEMEENTEBESTUUR Startersregeling venlo. 100 21-12-2011
team ROSEB steller A.L.M. Bos doorkiesnummer 077-359 63 18 e-mail
[email protected] datum 15 november 2011
De raad van de gemeente Venlo; gelezen het voorstel van het college van 22 november 2011; besluit(en) vast te stellen: 1. Het per 1 januari 2012 beschikbare bedrag van € 345.000 toe te voegen aan de Startersregeling. 2. Toekomstige terugvloeiende middelen in de gemeentelijke fondsen bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) toe te voegen aan de Startersregeling. 3. Het college opdracht te geven met het SVn een aanvullende overeenkomst aan te gaan voor gebruikmaking van de nieuwe financieringsmethodiek van het SVn en hiervoor voornoemd bedrag van € 345.000 reserveren. 4. In te stemmen met aanpassing van artikel 5. 1 van de verordening “VROM Startersregeling Venlo 2007” door het maximale toekenningsplafond te verhogen met € 345.000,00 en alle toekomstige terugvloeiende middelen in de gemeentelijke fondsen bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn).
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 21 december 2011.
De griffier
De voorzitter
7
