Gemeente Woerden
RAADSVOORSTEL
r*\
08R.00052
gemeente WOERDEN D a t u m : 4 maart 2008
Indiener: - college van burgemeester en wethouders Aandachtsveld portefeuillehouder: - wethouder Van der Woude Programma: Woerden Jong
Onderwerp:
nieuwbouw Minkema College
Aanleiding/probleemstelling U heeft voor de nieuwbouw van het Minkema College aan de Minkemalaan in november 2006 een krediet van € 18.696.649,00 beschikbaar gesteld voor gedeeltelijke renovatie in combinatie met nieuwbouw op de huidige plaats aan de Minkemalaan. Het krediet bestaat uit bouwkosten en bijkomende kosten. Als het krediet wordt aangepast aan de prijsstijgingen van de bouwkosten van de afgelopen twee jaar dan zou het krediet met 8,89% moeten worden verhoogd. Op dit moment zou het krediet dan € 20.359570 moeten zijn. Op basis van de telling van 1 oktober 2007 is er een leerlingenprognose opgesteld. Naar aanleiding van deze prognose is de ruimtebehoefte vastgesteld. Het aantal leerlingen voor het bepalen van de ruimtebehoefte is op basis van de prognose van 1 oktober 2007 bijgesteld van 1.750 leerlingen naar 1.413 leerlingen. Het krediet kan daardoor met ongeveer dan 15% naar beneden worden bijgesteld. Dit is een besparing op de investeringskosten van ongeveer € 2.550.000,00. Staande de behandeling door uw raad zullen we ook nog melding maken van de meest recente cijfers per 1 april 2008 en of die een aanpassing van de ruimtebehoefte noodzakelijk maken. Het plan voor nieuwbouw van het Minkema College aan de Minkemalaan bestaat uit gedeeltelijke renovatie in combinatie met nieuwbouw. Omdat de kosten voor gedeeltelijke renovatie in combinatie met nieuwbouw in de begroting van 2006 lager zijn dan de kosten voor volledige nieuwbouw van het Minkema College, is de keus gemaakt voor gedeeltelijke renovatie in combinatie met nieuwbouw. Inmiddels hebben zich een aantal ontwikkelingen voorgedaan. Daarom is het noodzakelijk om financieel de keuze tussen gedeeltelijke renovatie in combinatie met nieuwbouw te heroverwegen. Het doel van dit raadsvoorstel is om een objectieve afweging te maken tussen drie varianten van nieuwbouw en renovatie.
Inhoudelijk voorstel Nadat u het krediet heeft vastgesteld hebben zich de volgende ontwikkelingen voorgedaan. Beeldkwaliteit Nadat het renovatieplan was opgesteld, is er voor het Snellerpoortgebied, waar het Minkema College deel van uitmaakt, een beeldkwaliteitplan opgesteld. Het renovatieplan komt niet overeen met het beeldkwaliteitplan. Voor het aanpassen van het ontwerp aan de beeldkwaliteit van Snellerpoort is er in de begroting van Snellerpoort een bedrag Opgenomen van € 250.000,00. Het bouwplan gaat uit van gedeeltelijke renovatie in combinatie met nieuwbouw. Alleen door de renovatiegedeelten in te kapselen in de nieuwbouw is het mogelijk gedeeltelijke aan de eisen van het beeldkwaliteitplan te voldoen. Om volledig aan de eisen van het beeldkwaliteitplan te kunnen voldoen is volledige nieuwbouw noodzakelijk.
RAADSVOORSTEL
Blad 2
Datum: 4 maart 2008
Renovatiekosten Na actualisering van het renovatieplan bleken de kosten van renovatie toch hoger te zijn dan was begroot. Om renovatie te kunnen vergelijken met nieuwbouw was het noodzakelijk om het groot onderhoud op het niveau van nieuwbouw te brengen. De prijskwaliteit verhouding van de renovatie is echter niet te vergelijken met nieuwbouw. Door uitsluitend de kostprijs van nieuwbouw en renovatie te vergelijken worden de elementen beeldkwaliteit, energiebesparing, duurzaamheid, levensduur en niet te vergeten de jaarlijkse lasten voor de gemeente Woerden niet meegenomen in de afweging. De afschrijvingstermijnen van renovatie en nieuwbouw verschillen sterk. De gemeente Woerden gebruikt voor de afschrijving van renovatieprojecten een termijn van 15 jaar en voor nieuwbouwprojecten van 40 jaar. Hierdoor ontstaan verschillen in jaarlasten tussen gedeeltelijke renovatie in combinatie met nieuwbouw en volledige nieuwbouw. Levensduur Bij renovatie zijn gedurende de levensduur de kosten voor groot onderhoud hoger dan bij nieuwbouw. Moderne eisen van duurzaamheid en energiebesparing zijn veel minder toepasbaar. De levensduur van het gebouw is korter dan bij nieuwbouw. Daardoor is de afschrijvingstermijn van renovatie 15 jaar, terwijl nieuwbouw in 40 jaar wordt afgeschreven. Energie besparing Voor de nieuwbouw van het Minkema College is een plan opgesteld om energie te besparen. Uitgangspunt is betonkernactivering in combinatie met warmte en koude opslag. In de begroting zijn deze kosten niet opgenomen. De investeringskosten moeten daarom betaald worden uit de besparing aan energie en mogelijke subsidies. Het Minkema College zal als gebruiker daarom de investeringskosten moeten betalen. In het te renoveren gedeelte is betonkernactivering niet toepasbaar. Ook het isoleren van het te renoveren gedeelte is maar beperkt mogelijk. Op grond van bovengenoemde ontwikkelingen kunnen we de volgende conclusies trekken Conclusies: 1. Het beeldkwaliteitplan Snellerpoort kan bij gedeeltelijke renovatie in combinatie met nieuwbouw, alleen door het inkapselen van het gebouw, maar gedeeltelijke aan de eisen voldoen. Het beeldkwaliteitplan kan alleen bij nieuwbouw volledig aan alle eisen voldoen. 2. De renovatiekosten zijn hoger dan voorzien. 3. De levensduur van het te renoveren gedeelte is korter dan van het nieuwbouwgedeelte. 4. Energiebesparing kan in het te renoveren gedeelte maar beperkt worden toegepast. 5. Door de verschillende afschrijvingstermijnen voor renovatie en nieuwbouw ontstaan er verschillen in jaarlasten. De investeringen in de nieuwbouw zijn hoger, terwijl de jaarlasten voor de gemeente Woerden bijna even hoog zijn. Op grond van bovenstaande conclusies is er opnieuw gekeken naar de verschillende mogelijkheden van nieuwbouw. De drie nieuwbouw varianten: 1. Renovatie en nieuwbouw. 2. Renovatie en het inkapselen van de renovatie in de nieuwbouw. 3. Volledige nieuwbouw. Voor- en nadelen van de verschillende varianten Variant 1. Renovatie en nieuwbouw Gedeeltelijke renovatie in combinatie met nieuwbouw is uitvoerbaar. De nieuwbouw kan door de verminderde ruimtebehoefte direct naast de huidige gymzalen worden gebouwd. Voordelen Het plan voor renovatie en nieuwbouw van het Minkema College heeft lagere investeringskosten dan de andere twee varianten. Maar de jaarlasten zijn de eerste 15 jaar hoger.
RAADSVOORSTEL
Blad 3
Datum: 4 maart 2008
Nadelen De beperkte mogelijkheden van uitvoering van het beeldkwaliteitplan en de beperkte mogelijkheden van energiebesparing zijn de nadelen van het plan. De mogelijkheden van energiebesparing zijn beperkt. De voorwaarden voor duurzaamheid kunnen in het renovatiegedeelte niet worden toepast. De levensduur van het renovatiegedeelte is korter. De investeringskosten moeten in 15 jaar worden afgeschreven. Hierdoor zijn de jaarlasten binnen deze termijn hoger dan bij volledige nieuwbouw. Conclusie Gedeeltelijke renovatie in combinatie met nieuwbouw is mogelijk. De investeringskosten zijn lager maar de jaarlasten voor de gemeente Woerden zijn hoger dan bij volledige nieuwbouw. Bij renovatie zijn er hogere kosten voor groot onderhoud en is de levensduur korter. Energiebesparing en het toepassen van maatregelen voor duurzaam bouwen zijn maar beperkt mogelijk. Variant 2. Renovatie en het inkapselen van de renovatie in de nieuwbouw De architecten hebben bij hun presentatie aan de selectiecommissie deze variant gepresenteerd. De kosten van deze variant zijn hoger dan die van gedeeltelijke renovatie in combinatie met nieuwbouw, terwijl veel nadelen van de renovatie blijven bestaan. Voordelen Een voordeel bij het inkapselen van het renovatiegedeelte is dat de uitstraling gedeeltelijk overeenkomt met het beeldkwaliteitplan. Nadelen De nadelen van renovatie (beperkte mogelijkheden energiebesparing en het bijna niet kunnen toepassen van maatregelen van duurzaam bouwen) worden ook in dit model niet opgelost. De kortere levensduur, de kortere afschrijvingstermijn en de hoger bouwkosten zorgen in deze variant voor hogere investeringskosten en afschrijvingskosten. Conclusie Renovatie en het inkapselen van de renovatie in de nieuwbouw kan uitsluitend en tegen hoge kosten maar gedeeltelijk voldoen aan de eisen van het beeldkwaliteitplan. Terwijl de investeringskosten hoger en ook de jaarlasten voor de gemeente Woerden hoger zijn dan bij volledige nieuwbouw. Variant 3. Volledige nieuwbouw Bij volledige nieuwbouw kan er een eigentijds ontwerp worden gemaakt dat uitstekend past bij de uitstraling die de gemeente Woerden wil realiseren in het Snellerpoortgebied. Deze variant kan volledig voldoen aan de eisen en doelstellingen die worden gesteld in het beeldkwaliteitplan voor het Snellerpoortgebied. Voordelen Aan de eisen van het beeldkwaliteitplan kan volledig worden voldaan. De voorgestelde maatregelen van energiebesparing en duurzaam bouwen zijn uitvoerbaar. Uit het oogpunt van levensduur, duurzaamheid/energiebesparing en groot onderhoud is het de economisch meest voordelige variant. De kosten voor de investering zijn iets hoger maar de jaarlasten zijn, voor de eerste 15 jaar, voor de gemeente Woerden lager dan bij variant 1 en 2. Nadelen De enige nadelen van deze variant zijn de hogere investeringskosten. Conclusie Deze variant heeft het voordeel dat het beeldkwaliteitplan volledig kan worden uitgevoerd. De voorgestelde maatregelen van energiebesparing en duurzaam bouwen zijn volledig uitvoerbaar. De nadelen van deze variant zijn de hogere kosten van de investering. Maar deze variant heeft lagere afschrijvingskosten dan variant 1 en 2. Op de lange termijn is het de economisch meest voordelige variant omdat nieuwbouw een langere levensduur heeft dan renovatie.
RAADSVOORSTEL
Blad 4
Datum: 4 maart 2008
Conclusie Variant 1, gedeeltelijke renovatie in combinatie met nieuwbouw, is nog steeds uitvoerbaar. De nadelen van renovatie (beperkte mogelijkheden energiebesparing en het niet kunnen toepassen van de maatregelen van duurzaam bouwen) zijn niet oplosbaar. De investeringskosten en afschrijvingskosten zijn in verhouding tot de andere twee varianten het laagst. De nieuwbouwkosten kunnen in 40 jaar worden afgeschreven. De renovatiekosten moeten echter in 15 jaar worden afgeschreven. De afschrijvingskosten zijn hoger dan bij de volledige nieuwbouw. Variant 2, het inkapselen van het renovatiegedeeite in een nieuw gebouw brengt extra kosten met zich mee maar kan niet voldoen aan alle eisen gesteld in het beeldkwaliteitplan. De extra funderingskosten zijn erg duur. Daarom is variant 2 de duurste variant. Variant 3, volledige nieuwbouw heeft iets hogere investeringskosten maar lagere jaarlasten dan variant 1 en2, (gedeeltelijke renovatie in combinatie met nieuwbouw). De besparing op de energiekosten, de lagere kosten voor groot onderhoud en de duurzaamheid van het gebouw zijn de voordelen van deze variant. Variant 3 is daarom de economisch meest voordelige variant. De voordelen van variant 3 zijn dat aan de voorwaarden voor het beeldkwaliteitplan volledig kan worden voldaan. Alle energiebesparende maatregelen kunnen worden uitgevoerd. De duurzaamheid is veel groter. De kosten voor groot onderhoud zijn daarom lager.
Advies: In te stemmen met variant 3, volledige nieuwbouw.
Is sprake van reeds vastgesteld beleidskader? Eventueel toelichting:
NEE
Financiële consequenties/wijze van dekking De financiële gevolgen. De kostenvergelijking van de drie varianten: Op basis van de drie varianten heeft DHV de bouwkostenraming van de nieuwbouw en de raming van de renovatiekosten bijgesteld op het niveau van oktober 2007. In alle drie varianten is het totale oppervlak van renovatie en nieuwbouw als volgt: Onderwijskundige ruimten 9.476 m2 Gymnastiekruimten 1.569 m2 Totaal
11.045 m 2
Kostenoverzicht. Variant 1.
Variant 2.
Bouwkosten: Nieuwbouw Renovatie (inclusief gymzalen)
11.675.712 2.681.594
11.934.472 2.681.594
14.465.829
Totaal bouwkosten 20% BTW
14.357.306 2.871.461
14.616.066 2.923.213
14.465.829 2.893.166
€17.228.767
€17.539.279
€17.358.995
Totaal
Variant 3.
RAADSVOORSTEL
Blad 5
Datum: 4 maart 2008
Kosten per m2
per m2 € 1.560
per m2 € 1.588
per m2 € 1.572
In alle drie varianten is nog geen rekening gehouden met bijkomende kosten. Deze kosten zijn in alle drie varianten gelijk. Jaarlasten Renovatie (afschrijving 15 jaar) Nieuwbouw (afschrijving 40 jaar) Totaal
304.804
304.804
788.765
806.246
977.255
€1.093.570
€1.111.051
€ 977.255
Prijspeil oktober 2007 De jaarlasten zijn uitsluitend de eerste 15 jaar te vergelijken. Daarna vervallen de afschrijvingskosten voor de renovatie. Voor het in stand houden van het gerenoveerde gedeelte zijn dan wel nieuwe investeringen nodig.
Boekwaarde Het huidige gebouw van het Minkema College aan de Minkemalaan heeft nog een boekwaarde van € 557.734,00. Omdat de kosten van renovatie van een gedeelte van het gebouw bijna de nieuwbouwkosten benaderen, zal in alle drie varianten de boekwaarde volledig moeten worden afgeschreven. Deze afschrijving heeft geen invloed op het verschil in jaarlasten tussen de drie varianten. Beeldkwaliteit Voor het aanpassen van het ontwerp aan de beeldkwaliteit van het Snellerpoortgebied is er in de begroting van Snellerpoort een bedrag opgenomen van € 250.000,00. Uitsluitend in variant 3 wordt volledig voldaan aan de voorwaarden die aan het beeldkwaliteitplan worden gesteld.
R e a c t i e s van d e r d e n Het bestuur en de directie van het Minkema College kunnen instemmen met het voorstel.
F a t a l e d a t u m b e s l u i t van de r a a d Eventueel toelichting:
\Z\ J A
vul d a t u m in
Uit te n o d i g e n d e e l n e m e r s aan het R o n d e t a f e l g e s p r e k Het bestuur van het Minkema College.
Ver v o l g t r a j e c t / - p r o c e d u r e / p l a n n i n g
Bijlagen t e r i n z a g e
CD NEE
1. 2.
Een overzicht van de jaarlasten. Een overzicht van de investeringsramingen van de drie varianten.
VOORGESTELD RAADSBESLUIT: De raad van de gemeente Woerden; gelezen het voorstel d.d. 4 maart 2008 van: - burgemeester en wethouders; gelet op het bepaalde in de Gemeentewet
besluit:
in te stemmen met variant 3, volledige nieuwbouw. /\ De indiener:
- Burgemeester en wethouders van Woerden deAejerfctaris de burgemeester
wakkernaat
@tekst-postma
