RAADSVOORSTEL Datum en nummer 17 november 2013, nr. 003/2014 Programmaveld Ruimte
Raadsvergadering 23 januari 2014
Agendapunt 07
Portefeuillehouder R.T.A. Korteland
Wettelijke basis
Onderwerp Gebiedsontwikkeling Fokker Slobbengors
Gevraagde beslissing 1. Instemmen met het vrijgeven van het ontwerp nieuwbouw hoofdkantoor Fokker ten behoeve van Europese Aanbesteding. 2. Instemmen met de gewijzigde financiële uitgangspunten voor de ontwikkeling van het hoofdkantoor. 3. De noodzakelijke middelen voor de ontwikkeling van het hoofdkantoor beschikbaar stellen. Financiële consequenties De CV zal in lijn met de samenwerkingsovereenkomst Gemeente Papendrecht - Fokker en de eerdere besluitvorming van uw raad over deze samenwerkingsovereenkomst worden gefinancierd. De aanbesteding en gunning wordt bepalend voor de werkelijke vermogensbehoefte van de ontwikkeling van het hoofdkantoor. De grondopbrengst vanuit de realisatie van het hoofdkantoor is conform de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst. Ten aanzien van de gebiedsontwikkeling kan worden gesteld dat deze grondopbrengst en de andere opbrengsten (inclusief de provinciale bijdrage) in evenwicht zijn met de kosten voor bouwrijpmaken en alle andere kosten voor de inrichting van het Slobbengors.
Inleiding Dit raadsvoorstel is openbaar. Het vertrouwelijke raadsvoorstel met bijlagen en onderliggende stukken zijn gekwalificeerd als vertrouwelijk/geheim vanwege de bescherming van de economische en financiele belangen van de gemeente Papendrecht en de bedrijfseconomische belangen van Fokker. Deze procedure komt overeen met de in 2011 gevolgde procedure bij behandeling van het Integraal Ontwikkelingsplan [Re]Creatie op Slobbengors en de Samenwerkingsovereenkomst Fokker Slobbengors. Aan de raad Na de keuze van Fokker voor Papendrecht in de bidbookprocedure JSF-fabriek is een verbreding van het initiatief ontstaan tot een gebiedsontwikkeling met een nieuw internationaal hoofdkantoor van Fokker, een nieuwe onderdelenfabriek en een kwaliteitsverbetering van het Slobbengors. In december 2011 is vervolgens het Integraal Ontwikkelingsplan [Re]Creatie op Slobbengors (IOP) vastgesteld en de Samenwerkingsovereenkomst Fokker Slobbengors (SOK) getekend. Vanaf dat moment is in samenwerking met Fokker hard gewerkt aan de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het (sport)park, de fabriek en het hoofdkantoor en de invulling daarvan. Hierover is de raad regelmatig geïnformeerd, onder andere via raadsinformatiebrieven en presentaties en mededelingen in de commissie Ruimte. De fabriek kent zijn eigen dynamiek en wordt in dit voorstel procesmatig losgekoppeld van de beide andere elementen.
Fokker Aerostructures heeft voor een goede invulling van de taken een nieuw kantoor nodig. Het oude kantoor is verouderd en voldoet niet meer aan de huidige eisen die gesteld worden aan een kantoor. Bovendien wil Fokker haar internationele hoofdkantoor in Papendrecht vestigen en komen de kantoorfuncties van Fokker Aerostructures en ruimte voor de directie van Fokker Technologies straks samen in één gebouw. Dit feit, tezamen met het feit dat het nieuwe hoofdkantoor met zijn uitstraling past bij de doorgroei van Fokker, levert een bijdrage aan die groei van Fokker en daarmee het behoud en de groei van werkgelegenheid in Papendrecht. IOP In het IOP zijn de ambities en de ruimtelijke randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het gebied neergelegd. Kort gezegd gaat het om twee onderdelen: een kwaliteitsslag voor het Slobbengors en het hoofdkantoor. Ten aanzien van het Slobbengors zijn de volgende uitgangspunten meegegeven: verbeterde gebruikskwaliteiten van het (sport)park, versterking van de relatie tussen gebied en rivier, fijnmaziger netwerk wandelroutes, aansluiting op de groenstructuren en een goede oplossing voor parkeren. Voor het hoofdkantoor is het volgende meegegeven: kantoorgebouw draagt bij aan kwaliteit Slobbengors, open uitstraling naar de omgeving, duurzaam en aanpasbaar, architectonisch hoogwaardig. SOK In de SOK zijn de samenwerkingsafspraken tussen de partners vastgelegd. Die gaan over de aankoop van grond onder de huidige fabriek, over uitgeven van de grond in erfpacht, over grondprijzen, over de inhoudelijke werkzaamheden en de realisatie van het hoofdkantoor van Fokker. In de SOK is invulling gegeven aan de volgende drie hoofdafspraken: 1. Fokker verkoopt haar gronden van haar huidige fabriekslocatie Slobbengors aan Papendrecht, waarna Papendrecht deze gronden in erfpacht voor tenminste 30 jaar uitgeeft aan Fokker; 2. Papendrecht en Fokker richten een entiteit op (CV/BV) van waaruit de opstalontwikkeling ten behoeve van de fabriek waarin onder meer de assemblage van de JSF onderdelen en/of andere (automotive) activiteiten worden vormgegeven. Deze fabriek wordt gerealiseerd op het huidige terrein van Fokker; 3. Papendrecht en Fokker richten een entiteit op (CV/BV) van waaruit de opstalontwikkeling ten behoeve van een nieuw hoofdkantoor van Fokker in Slobbengors, waarbij de daarvoor benodigde gronden door Papendrecht in erfpacht worden uitgegeven aan de entiteit. Onderdelen 1 en 2 zijn uitgevoerd. Onderdeel 3 zal plaatsvinden in het kader van voorgestelde ontwikkeling. In de SOK is verwoord dat het opstellen van het programma van eisen (PvE) de verantwoordelijkheid is van Fokker. Dit PvE is in de loop van 2012 en ook in 2013 in een iteratief proces tussen beide partijen aangevuld en geconcretiseerd. Het ontwerpproces stoelt niet alleen op het PvE, maar heeft er ook invulling aan gegeven. Tezamen met de ambities ten aanzien van de openbare ruimte uit het IOP, is het PvE de ruggegraat van de ontwerpen. Gezien de wensen van huurder Fokker om te kiezen voor een functioneel, hoogwaardig, maar ook bescheiden gebouw (passend bij cultuur en financiële randvoorwaarden), is het PvE gericht op een duurzaam middensegment kantoor. Ontwerpproces Op basis van deze keuze zijn referentieberekeningen gemaakt ten aanzien van de stichtingskosten, die aan de hand van de afspraken uit de SOK ook zijn vertaald naar een range ten aanzien van de door Fokker te betalen huurprijs. Vanaf begin 2013 is door de bureaus AGS en Palmbout gewerkt aan de ontwerpen van respectievelijk het hoofdkantoor en de buitenruimte. Gezamenlijk hebben zij zich gebogen over de inpassing van het hoofdkantoor in het groen. Resultaat Het traject heeft geleid tot een ontwerp van het hoofdkantoor dat volgens Fokker past bij hun ambities en de meegegeven randvoorwaarden ten aanzien van functionaliteit, passende uitstraling en financiën. Het ontwerp van het hoofdkantoor is afgestemd op de wensen van Fokker, overigens zonder dat daarmee gebruik door andere huurders wordt bemoeilijkt. Deze afstemming, ook in de hoogwaardige uitstraling en de sobere binneninrichting, maakt het gebouw passend voor de huurder. Daarmee is een belangrijk risico in de ontwikkeling afgedekt. Het huidige ontwerp sluit aan bij het door Fokker opgestelde programma van eisen waarin nadruk is gelegd op functionaliteit, doelmatigheid en de ambities passend bij een middensegment-kantoor. Het gebouw is duurzaam en heeft een hoogwaardige uitstraling, verbindt zich door de plek en de aansluiting op een netwerk van paden met het Slobbengors, is een visitekaartje naar de omgeving en, last but not least, is het een flexibel gebouw met installaties die ten opzichte van het huidige kantoorgebouw de helft van de energie zullen gebruiken bij een veel beter binnenklimaat. 2
Voor de buitenruimte is op basis van de uitgangspunten uit het IOP en het traject met betrekking tot de inpassing van het hoofdkantoor een viertal ontwerpprincipes geformuleerd. Het plan voor de openbare ruimte is daarmee geen inrichtingsontwerp, het bevat wel de keuzes ten aanzien van structuur en aansluiting van gebouw en openbare ruimte. De vier ontwerpprincipes: - Nieuwe bebouwing passend bij rivierenlandschap - Investeren in de randen van het Slobbengors - Netwerk van verbindingen afmaken - Kantoorgebouw vormt schakel in hoogteverschil. In de uitwerking hebben deze ontwerpprincipes geleid tot een rekenschets en raming met inbegrip van de volgende elementen: - Bomen langs Industrieweg en velden - Industrieweg rechttrekken - Westelijke punt ophogen - Water toevoegen - Bomen en struiken in het park - Paden door het Slobbengors. Het gebouw staat niet los van de openbare ruimte van het Slobbengors en draagt bij aan de gebiedsontwikkeling om te komen tot een kwaliteitsimpuls voor het gebied. In de huidige vorm heeft het gebouw niet alleen een hoogwaardige uitstraling, maar verbindt het zich door de plek en de aansluiting op een netwerk van paden met het Slobbengors. Het ligt ontspannen in het Slobbengors en is door het materiaalgebruik, de open invulling van het programma van het hoofdkantoor in het gebied (zonder hekken of andere afscheidingen; de benodigde beveiliging van het gebouw zit bij de ingang van het gebouw) een visitekaartje naar de omgeving. Ten aanzien van parkeren wordt uitgegaan van de gebruikelijke parkeernormen. Omdat per saldo sprake is van de toevoeging van 500 m2 kantoor (het oude kantoor verliest zijn functie), is slechts een tiental parkeerplaatsen extra nodig. Een berekening van het totaal aantal vierkante meters bedrijvigheid en kantoor laat zien dat het huidig aantal parkeerplaatsen op het terrein van Fokker en langs de Industrieweg voldoende is, ook in geval van toevoeging van het kantoor. Een zelfstandig functionerend kantoor dient echter wel de beschikking te hebben over een aantal parkeerplaatsen direct bij het gebouw. Voorbeelden waar dit niet is gerealiseerd, laten zien dat overlast in de directe omgeving dan vaak het gevolg is. In overleg met Fokker is om die reden besloten om wel een 50-tal parkeerplaatsen bij het gebouw te realiseren. Dit aantal is in de markt minimaal noodzakelijk bij een kantoor dat zelfstandig moet kunnen functioneren. Hiermee wordt de gebruiks- en de toekomstwaarde van het kantoor vergroot (en het risicoprofiel verkleind). De parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein van het kantoor. Daarbij geldt vanuit het IOP Slobbengors het uitgangspunt van goede ruimtelijke inpassing. Verdiept parkeren is niet mogelijk vanwege de eisen van het Waterschap ten aanzien van de veiligheid van de dijk. Parkeren onder het gebouw levert, vanwege de beperkte footprint van het gebouw (circa 30 x 30 meter) maar een zeer beperkt aantal plaatsen op en leidt bovendien tot hoge kosten. In dit geval zal nog steeds het grootste gedeelte van de parkeerplekken rondom het gebouw moeten worden ingepast. Een gebouwde parkeeroplossing buiten de footprint van het gebouw leidt eveneens tot hoge kosten en vanwege de noodzakelijke constructie tot een inbreuk op de kwaliteit van het omliggend gebied. Een parkeeroplossing onder het gebouw of in gebouwde voorziening naast het gebouw betekent een financieel onhaalbaar plan. Het bovenstaande heeft geleid tot de conclusie dat de parkeerplaatsen niet onder het gebouw of in gebouwd (overdekte garage) kunnen worden gerealiseerd en dat ze rondom het gebouw zullen moeten worden ingepast. Onverkort geldt daarbij de goede ruimtelijke inpassing in de omgeving. De groene kwaliteit van het gebied moet worden gerespecteerd en benadrukt. Door gebruik van groen (hagen, struiken of pergola’s) kunnen de geparkeerde auto’s uit beeld blijven. Hierop zal in het definitieve ontwerp nadrukkelijk worden getoetst. Het arrangement is tussentijds getoetst op staatssteun (daarvan is geen sprake). Voor besluitvorming aangaande de contractvorming zal nogmaals worden getoetst op staatssteun. Bestemmingsplan De ambities kunnen niet worden gerealiseerd binnen de mogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan. Op basis van deze ambities en de uitgangspunten voor de ontwerpen, is een bestemmingsplan Slobbengors opgesteld. Dit bestemmingsplan maakt realisatie mogelijk en wordt separaat ter besluitvorming aangeboden voor 23 januari 2014. Verdere besluitvorming Fokker Fokker en de gemeente hebben hard gewerkt om tot het ontwerp van het hoofdkantoor en de ontwerpprincipes 3
voor de openbare ruimte te komen. Partijen zijn het binnen de grenzen van hun mandaat eens en willen bijgaande producten ter vaststelling aanbieden aan de beslissingsbevoegde organen binnen hun eigen organisatie. De stukken en afspraken zijn daarmee in afwachting van finale besluitvorming. Indien Fokker of de gemeente Papendrecht niet instemmen met het ontwerp en het financieringsarrangement kan de aanbesteding niet worden gestart en kan de oplevering van het kantoor op het door de huurder gewenste moment (1 januari 2018) onder druk komt te staan. Aanbesteding De conclusie op basis van uitwerkingen, vergelijking in de markt en intern en extern advies is dat het ontwerp realiseerbaar is. Hierbij dient volledigheidshalve opgenomen te worden dat gedurende het aanbestedingsproces zal blijken hoe de huidige marktsituatie zich exact zal verhouden tot deze op het moment dat de aanbestedingsprocedure is afgerond. Aanbesteding door CV/BV De nieuwbouw van het hoofdkantoor is aanbestedingsplichtig. Doordat de gemeente participeert in de CV/BV is de gemeente de aanbestedende dienst. Vanwege de omvang van de investering is Europese Aanbesteding aan de orde. Om de invloed van Fokker (net als gemeentelijke invloed) op effectieve en minst risicovolle wijze te borgen, is de insteek om de feitelijke aanbesteding door de CV/BV te laten uitvoeren. Om tot aanbesteding en realisatie over te kunnen gaan zullen de CV en BV’s ten behoeve van het hoofdkantoor moeten zijn opgericht. Hierover zullen Fokker en gemeente, op basis van de uitgangspunten in de SOK en de eerder gemaakte juridische opmerkingen, op korte termijn besluiten nemen. Gezien de verantwoordelijkheden ten aanzien van aanbesteding en juridische constructie, neemt de gemeente hierin het voortouw. Nadere besluitvorming wordt verwacht halverwege januari 2014. Provinciale bijdrage De provincie Zuid-Holland heeft in het verleden (in de bidbook-procedure) een toezegging gedaan om bij te dragen aan het project. Deze toezegging heeft tot op dit moment nog niet geleid tot een definitieve beschikking. De kans dat de toezegging niet wordt nagekomen wordt laag geacht, maar desalniettemin is er contact met de provincie over deze kwestie. Ambtelijk wordt met de provincie gesproken om op zo kort mogelijke termijn tot een definitieve beschikking van de bijdrage te komen. Verenigingen op sportpark Slobbengors Voor de verenigingen in het Slobbengors hebben de plannen consequenties. Voor de voetbalvereniging geldt dat zij de beschikking krijgen over twee kunstgrasvelden. Besluitvorming hierover heeft plaatsgevonden. De bespeelbaarheid van het complex van de voetbalvereniging wordt hiermee aanzienlijk vergroot. De vereniging heeft het oefenveld in de punt van het Slobbengors niet meer nodig. Dit is ook meegenomen in de afspraken over de kunstgrasvelden. Zoals bekend bestaat geen financiële ruimte voor een bijdrage vanuit het project aan de kunstgrasvelden, dit is in de besluitvorming op een andere wijze opgelost. Met de Tae Kwon Do- en de duivensportvereniging is steeds constructief overleg gevoerd. Van beide verenigingen is inmiddels duidelijke dat de clubgebouwen niet inpasbaar zijn in de ontwerpen en dat tot verplaatsing moet worden overgegaan. Ook hierover wordt met de verenigingen in goed overleg gesproken. Zij zijn bereid om tot verplaatsing over te gaan, onder voorwaarde van passende alternatieve locatie en passende financiële compensatie. In de loop van 2014 zullen hierover naar verwachtingen definitieve afspraken worden gemaakt. Financiën De stichtingskosten van het gebouw zijn geraamd waarbij is uitgegaan van van ‘scherp’ inschrijven partijen op staartkosten en bijkomende kosten (dat is de huidige marktsituatie). De bijkomende kosten zijn beperkt vanwege het efficiënte ontwerpproces tot dusver en de beperkte werkzaamheden risico’s die nog moeten worden uitgevoerd door de ontwikkelaar. De uitkomst van de aanbesteding zal de uiteindelijke vermogensbehoefte van de CV/BV bepalen. De CV zal in lijn met de samenwerkingsovereenkomst worden gevoed met eigen vermogen van Fokker en de gemeente Papendrecht. Daarnaast gaat de CV voor het resterende deel een lening aan met de gemeente . In het te hanteren rentepercentage wordt rekening gehouden met een risico-opslag. Deze opslag wordt jaarlijks gereserveerd in de risicoreserve deelnemingen. De bijbehorende kredietaanvragen worden worden financieel vertaald in de Perspectiefnota 2015 - 2019. Ten aanzien van de gebiedsontwikkeling kan worden gesteld dat de grondopbrengsten en de andere opbrengsten (inclusief de provinciale bijdrage) in evenwicht zijn met de kosten voor bouwrijpmaken en alle andere kosten voor de inrichting van het Slobbengors. Een eerste exploitatieberekening van de grondexploitatie Slobbengors wordt meegenomen in de meerjaren rapportage grondexploitaties. 4
Uitvoering De verdere uitvoering van het besluit wordt vormgegeven door de besluitvorming over de stukken in de gemeenteraad (23 januari 2014). In de planning wordt uitgegaan van de start van de aanbesteding voor 1 maart 2014. Dit houdt in dat de raad de stukken vrijgeeft voor verdere uitwerking en aanbesteding. Ten aanzien van de aanbesteding gelden de volgende zaken: - Aanbestedingsplicht gemeente - Voorstel: uitvoering door CV/BV - Overeenkomst gemeente – CV/BV over kosten en risico’s aanbesteding - CV/BV dient dan vóór medio januari 2014 opgericht te zijn - Overeenkomst vóór medio januari 2014 opgesteld Na de behandeling van het voorstel in uw raad van januari 2014 zal de verdere uitwerking van de ontwerpprincipes voor de openbare ruimte tot een inrichtingsplan worden opgepakt. Met als uitgangspunt: alles gereed bij ingebruikname van het kantoor op 1-1-2018. De planning ten aanzien van aanbesteding en bouw hoofdkantoor en de inrichting van het park is in onderstaand overzicht schematisch weergegeven. Voor de realisatie van de kunstgrasvelden wordt op dit moment een planning opgesteld ter bespreking met de voetbalvereniging.
2014
2015
2016
2017
aanbesteding/selectie bouwer + voorbereiding bouw hoofdkantoor Inrichting park 1e
werkzaamheden inrichting park ISV3 1-1-2018:ingebruikname hoofdkantoor
Communicatie Op 4 september 2013 is een presentatie van het schetsontwerp gegeven aan de commissie Ruimte. En in het kader van het bestemmingsplan is gesproken met de verschillende verenigingen en is een inloopavond georganiseerd waar 48 belangstellenden op zijn afgekomen. Met de drie verenigingen zal op reguliere basis overleg worden gevoerd over de ontwikkeling en over de verplaatsingsmogelijkheden en de bijbehorende randvoorwaarden. Op het moment dat de gemeenteraad en de raad van bestuur van Fokker zich hebben uitgesproken zal opnieuw een ronde langs de betrokkenen worden gedaan. Betrokkenheid gemeenteraad De gemeenteraad stemt in met het vrijgeven van de ontwerp voor het hoofdkantoor voor Europese Aanbesteding en de gewijzigde financiële uitgangspunten voor die ontwikkeling van het hoofdkantoor. Ook zal de gemeenteraad na vaststelling van de ontwerpprincipes voor de openbare ruimte nadrukkelijk worden betrokken bij het opstellen van het inrichtingsplan. En de gemeenteraad zal periodiek, onder andere via de P&C cyclus worden geïnformeerd over de voortgang en inhoud van de planvorming en uitvoering.
5
Voor het advies van de vakcommissie wordt verwezen naar de betreffende besluitenlijst. Alle relevante stukken zijn voor u ter inzage gelegd. Burgemeester en wethouders van Papendrecht, de secretaris,
de burgemeester,
R.G. Beek
C.J.M. de Bruin
6
