IS :a::::Z;!LIl
Het leven is goed in
Schitterend wonen aat' de ra tul... ... van historisch De{{l.
Villapark "Duc de Brabant"
I----~~~- ~ --~- ~-- -~
~r"~~~~~~~1 1
:~~~:;;~~~;:f;;~~~~~~,.
~--~~
.
~ ~~~ -.----
Wilt u wonen in een luxe appartemen met uitzicht over een ruime waterpari Bel dan: 070-351 44 61 Wonen In een
[email protected] typ« N[mbus In dl! Haagsll!' ru ln~ta d . Wat.fln95t~
Vdd bdekf.' nt;
• WOlWll IIIWIj ... dll ..lIlt- drukte, maIl _I op '"\"ft "Irk I:Ilt"I'\.iI't!!\J ~I Den ~~"''9~" li • \'\/cuwon In "I!O duuHaml! wijk Wo;lM \'!Opi Mnd,tchl ;~ hf'çtl'l'd ~Il mll!l!u. 'ilrO~f1 ei • WOllt"il in f'~ !j..bag:~ appartemcnronQfllOlIW m , II)i\ZlIlHJ t-f 1.' ilHhil e.:tUUf
.e.
Mt
'W.
ti
m=_ "
-
\/':b ~\1 1----------------------------------------KOOPWONINGEN IN DE MARKT
Bibliotheek TU Deltt
IIII~ 11 ~ ~
C 302471('
8504 506G
OTB-STUDIEDAGVERSLAG
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 3005 Fax (015) 278 44 22 Email
[email protected] http://www.otb .tudelft.nl
10
------------------------------------ ---- -
KOOPWONINGEN IN DE MARKT
Redactie: J.B.S. Conijn E. Philipsen
Bijdragen: J.B.S . Conijn M.e. Oude Veldhuis M.H.J . Sedelaar P.J. Boelhouwer C. Jansen P.G.A. Noordanus M. Elsinga A. Duivesteijn
Delft University Press, 1999
De OTB-studiedagverslagen worden uitgegeven door: Delft University Press Prometheusplein 1 2628 ZC Delft Tel. (015) 278 3254 Fax (015) 278 16 61
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG
Koopwoningen Koopwoningen in de markt / J.B.S. Conijn en E. Philipsen (red.) - Delft: Delft University Press - Ill.- (OTB-studiedagverslag / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 13876945 : 10) Met Iit. opg. ISBN 90-407-1875-X NUGI 655 Trefw.: koopwoningen, woningbouw, volkshuisvesting © Copyright 1999 by Onderzoeksinstituut OTB
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permis sion from the publisher: Delft University Press, Prometheusplein 1, 2628 ZC Delft, The Netherlands .
--.
--
--
- - - - - - - - --
INHOUD
1 INLEIDING ..... . ...... .. ..... .. .. .... .. ... .. .. .. . ... .... .. . ... .... .. ... ... ... ... ....... .... .. .. 1 J.B .S. Conijn 2 DE MARKT VAN KOOPWONINGEN: VERLEDEN, HEDEN EN TOEKOMST .... .. ... .. ... .... ... .. ..... ..... ......... ..... . ..... .. .... ... .. .. ... . ... ...... . ... . 3 J.B.S. Conijn 2.1 Inleiding ..... .. .. .. .. .... .. .. ... .. ..... .. . ... ............... ... .. ..... ... ...... ... ... .. .. 3 2.2 De woning statistiek van het CBS .... .. .. .......... .. .... .. . .. ... ...... ....... ...... . 3 2.3 Signaleringssysteem Nieuwbouw koopwoningen ... .. .......... ... .... . ... . ..... . 4 2.4 Thermometer Koopwoningen ..... ..... .... ....... ... . ...... . .... .. ....... ... ... .... . 4 2.5 Toekomstige ontwikkelingen ... ..... ..... ... .............. .... ... ... ... ... ... .... ... . 5 3 AANBOD EN AFZET NIEUWE KOOPWONINGEN IN VINEX EN BUITENGEBIED: VISIE VANUIT PROJECTONTWIKKELING .. ... ... ... ... . 7 M.C. Oude Veldhuis 3.1 Inleiding ... ... .. .. .. ... .... .... . ... .. .. .... .......... ........ .... .. ... ..... ..... ..... .... 7 3.2 Ontwikkelingen op de mar kt van koopwoningen .......... .. .......... .. ...... .. . 7 3.3 De wensen van de consument en de toekomst van de VINEX.. .. .. .. .. .. ... 10 3.4 Aanbevelingen vanuit de NEPROM .... ...... .. ..... . ... .... .. ... ... ...... ... .. .. 11 4 ONTWIKKELINGEN OP DE MARKT VAN BESTAANDE KOOPWONINGEN: REGIONALE PRIJSVERSCHILLEN, TRANSACTIES, VERWACHTINGEN VOOR DE TOEKOMST .... ..... .... .. 13 M. H .J. Sedelaar 5 MISMATCH TUSSEN VRAAG EN AANBOD VAN NIEUWBOUWKOOPWONINGEN .... .... ... ... .. ... ... ...... ..... ... ...... .... ... .... 17 P.J . Boelhouwer 5. 1 Inleiding . ... ... . ... .. .... . .... .. .... ... ... ... ........ .......................... ........ 17 5.2 Beleving van de woningmarkt door de woonconsument .. .. ...... .. .......... 18 5.3 Verhuisgeneigdheid ....... ..... ... ...... ... .... . .... ..... ..... .. ....... .. .... .... . ... 18 5.4 De woonvoorkeuren .. .. .. .. .............. .. ....... ..... ...... ....... .. ....... .. ... .. 21
-------------------------------------------------------~----------_.~--
'.·tllma.•
5.5 5.6 5.7
Hardheid van de verschillende woningkenmerken ... ...... ... ...... ..... ...... 25 De afsterruning tussen vraag en aanbod. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 26 Conclusies .... ...... .... ................... ........ ...... .. ..... ... .... . .. .. .......... . 28
6 MEER DAN LEUK ALLEEN .. . ..... .. ... .... ..... ... .. ..... . .... ... ... ..... .. ... .. .. . .. 31 C. lansen
7 CONSEQUENTIES VAN DE NIEUWBOUW VAN KOOPWONINGEN VOOR DE BESTAANDE WONINGVOORRAAD IN STEDELIJKE GEBIEDEN . ...... .. .. . ... ........................ ... '" .... ..... '" .... ........... . .. ....... .. 37 P.G.A. Noordanus 7.1 Inleiding .. ... ......... .. ... .. .. .. ..... .... ..... ... ..... .... .. ... ....... .. .. ... ... .. .. .. 37 7.2 Vijf voorbeelden .. ... .... .. .. .. ..... ... .. .. .. .. ..... .. ... ...... .... .................. 37 7.2.1 VINEX-locatie Wateringse Veld , deelplan Parkbuurt Oosteinde ... .. .... ... 37 7.2.2 VINEX-locatie Wateringse Veld, projecten Cumulus, Stratus , Cirrus , deelplan Lage Veld ... .. ..... .. .... ... ... .. ... .. .... ... ... .. ... ..... .... .... ..... .... 38 7.2.3 Herstructurering Weerselo straat en omgeving ...... .. ... .... ............... .. .. 39 7.2.4 Stadsvernieuwing Kaapstraat en omgeving ..... .... .. ...... ..... .. ........ ...... 40 7.2.5 Stedelijke nieuwbouw: Hof ter Hage ... ..... ... ... ... .. .... .... ... ... ..... .. ... .. 40 7.3 Conclusies doorstromingseffecten ... ............ ... .... ...... ... ....... ..... ...... 41 7.4 Effecten op de bestaande voorraad: de te kiezen beleidsstrategie .. ....... .. 42 7.4.1 Ex-stadsvernieuwingsgebieden .. .... ... .......... .. .... ... ... ........... .. ........ 42 7.4.2 Naoorlogse wijken ... .. ........ .. ... ... .. .... .. ..... ... .. .. ........ . .. ...... ... .... .. 42 7.4.3 1920/ 1940-wijken .... .. ....... ... ..... .......... .. ...... ... ... .... ........... .. .... .. 43 7.5 Slotbeschouwing ....... ... ...... ... .... ... ...... ... ... ..... ... .. ...... ...... .. ... .... 43 8 VERKOOP ONDER VOORWAARDEN .. . ..... ... ... . .. ... ... . ..... ............ . .. ... 45 M. Elsinga 8.1 Een korte terugblik en nieuw perspectief.. ... .. ..... .... .... ... ...... .... ... .. . , 45 8.2 Overheidsbeleid .... ...... .. ..... ..... ... .. .... ... ... ..... .... .... .... .. ... .. ... ...... 46 8.3 Afwegingen tussel! kopen en huren ............. ....... ...... ... ... ... ... ......... 46 8.4 Nederland vergeleken met het buitenland .... ... .. .... ...... ...... .... ... ........ 47 8.5 Kosten kopen en huren .... ... .... .. .. .. .. ..... ..... ....... .. .... .. ....... .... ...... . 48 8.6 Twee hoofdgroepen van verkoop onder voorwaarden ....... ... ......... ..... . 50 8.7 Verkoop onder voorwaarden en de fiscus .............. .... ... .. ...... ..... ..... 50 8.8 Vraagtekens en perspectieven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 51 9 OMZETTING VAN HUUR- NAAR KOOPWONINGEN: PERSPECTIEF VOOR LAGE-INKOMENSGROEPEN ........... ..... ...... ... ...... ... .. .... ........ 53 A. Duivesteijn 9.1 Inleiding ... ... .... ... ..... .... .. ... .. .... ....... .. .......... ... ... .... ....... ......... . 53 9.2 De Individuele Koopbijdrage (lKB) .......... ...... ... ... ...... ............. ..... 53 9.3 Het perspectief voor lagere-inkomensgroepen ... .... .... .. ... .. ..... ...... ... .. 54
; rit
Ë,
1
INLEIDING I .B.S. Conijn Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft
Sinds het midden van de jaren negentig zijn de ontwikkelingen in de koopsector in een stroomversnelling terechtgekomen. In de bestaande woningvoorraad zijn jaarlijkse prijsstijgingen van rond de 10% eerder regel dan uitzondering, terwijl meer dan 50% van de nieuwbouwproductie inmiddels uit dure koopwoningen bestaat. Naast specifieke marktpartijen krijgen nu ook gemeenten en corporaties steeds meer te maken met de koopsector . Bevordering van het eigen-woningbezit onder lage-inkomensgroepen en herstructurering van eenzijdig samengestelde woonwijken sluiten aan bij de aandachtsgebieden van laatstgenoemde organisaties. Tijdens de studiedag Koopwoningen in de markt, door het Onderzoeksinstituut OTB georganiseerd op 9 december 1998 in het Aula/Congrescentrum van de TU Delft, werden diverse aspecten van de koopwoningenmarkt belicht en werd aangesloten bij recent ingezette ontwikkelingen en discussies. Aan bod kwamen de ontwikkelingen van de afgelopen jaren op de markt van koopwoningen. Ook werd aandacht besteed aan de visie van projectontwikkelaars en makelaars en aan de wensen en mogelijkheden van de woonconsument: sluit de huidige praktijk voldoende aan bij deze wensen? De steeds vaker gehoorde kritiek op de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit van de nieuwe stadsuitbreidingen werd aan de orde gesteld en bediscussieerd. De huidige VINEX-woningbouw heeft consequenties voor de bestaande stad . Om de uitstroom van overgebleven midden-inkomensgroepen uit wijken met een zwakke sociaal-economische structuur te voorkomen, worden er instrumenten ontwikkeld om ook in door huurwoningen gedomineerde wijken koopwoningen te introduceren. Tussenvormen tussen huren en kopen en de ornzetting van huur- naar koopwoningen zijn instrumenten en ontwikkelingen die daarbij aansluiten; deze kwamen eveneens op de studiedag Koopwoningen in de markt aan de orde.
In dit OTB-studiedagverslag zijn de lezingen opgenomen die op de genoemde studiedag ten gehore zijn gebracht. In het tweede hoofdstuk gaat dr. I .B.S. Conijn (directeur Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft) in op de ontwikkelingen op de markt van koopwoningen in het verleden, het heden en de toekomst, aan de hand van gegevens uit statistieken en signaleringssystemen. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 door mW .drs . M.e. Oude Veldhuis (directeur NEPROM, Voorburg) de visie vanuit de projectontwikkeling verwoord ten aanzien van het aanbod en de afzet van nieuwbouwwoningen
en de actuele VINEX-kwaliteitsdiscussie. In het daaropvolgende hoofdstuk, hoofdstuk 4, belicht M.H.J. Sedelaar (voorzitter NVM Wonen, Nieuwegein) de ontwikkelingen op de markt van bestaande koopwoningen op basis van praktijkervaringen van de NVM. Hij schetst een beeld van regionale (prijs)verschillen, transacties en verwachtingen voor de toekomst. Dr. P.J. Boelhouwer (Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft) zet in het vijfde hoofdstuk aan de hand van de resultaten uit twee woningmarktsignaleringssystemen - 'Huizenkopers in profiel' en 'Nieuwbouw koopwoningen' - uiteen dat er in toenemende mate sprake is van een 'mismatch' tussen vraag en aanbod op de markt van koopwoningen. Ook wordt er beknopt aandacht besteed aan de consequenties van de huidige nieuwbouwdifferentiatie. MW.drs. C. Jansen (directeur Architectuur Lokaal, Amsterdam) licht in hoofdstuk 6 de productontwikkeling in de koopsector toe en gaat daarbij in op de architectonische kwaliteit van de stadsuitbreidingen. In hoofdstuk 7 staan de consequenties van de nieuwbouw van koopwoningen voor de bestaande voorraad centraal, verwoord door mr. P.G.A. Noordanus (wethouder Ruimtelijke Ordening, Stadsvernieuwing en Volkshuisvesting, gemeente Den Haag), waarna in het achtste hoofdstuk door mW.dr.ir. M. Elsinga (Woondrecht, Dordrecht en Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft) de nadruk wordt gelegd op de actuele stand van zaken met betrekking tot tussenvormen van huren en kopen. Tot slot is in het laatste hoofdstuk, hoofdstuk 9, A. Duivesteijn (lid Tweede Kamer, PvdA) aan het woord, die nader ingaat op de omzetting van huur- naar koopwoningen en in het bijzonder op het perspectief voor lagere-inkomensgroepen.
2
2 DE MARKT VAN KOOPWONINGEN: VERLEDEN, HEDEN EN TOEKOMST J.B.S. Conijn Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft
2.1
Inleiding
Met behulp van een aantal statistieken en enkele onderzoeken kan een algemeen beeld van de markt van koopwoningen worden geschetst. Aan de hand van de woningstatistiek van het CBS, die gegevens bevat over het aantal verleende bouwvergunningen en de gereedgekomen woningen, kan een langetermijnbeeld worden gegeven. Vervolgens zal ik enige gegevens presenteren uit het signaleringssysteem dat door het Onderzoeksinstituut OTB in opdracht van het AVBB en het ministerie van VROM is ontwikkeld en ingaan op enkele knelpunten die door opdrachtgevers voor de bouw van koopwoningen worden gesignaleerd. Ik zal afronden met de NVB/OTB-Thermometer Koopwoningen, die laat zien welke ontwikkelingen we de komende jaren op de markt van koopwoningen kunnen verwachten.
2.2
De woningstatistiek van het CBS
De woningstatistiek van het CBS geeft de ontwikkeling weer van de totale nieuwbouw en daarbinnen van de ontwikkeling van het aantal koopwoningen vanaf 1970. Er kan geconstateerd worden dat de fluctuaties die in de afgelopen decennia in het aantal gereedgekomen koopwoningen zijn opgetreden, in hoofdzaak zijn veroorzaakt door ontwikkelingen in de huursector (het aantal gereedgekomen huurwoningen). De ontwikkeling in zijn geheel vertoont een redelijk stabiel beeld, met uitzondering van een substantiële dip in het begin van de jaren tachtig, toen de markt van koopwoningen in elkaar zakte. De jaren negentig laten een zeer gelijkmatig beeld zien en hoewel velen met gekromde tenen zitten te wachten op de negatieve ontwikkeling die toch een keer moet komen, is dat tot op heden nog niet gebeurd. De opdrachtgevers van de gereedgekomen woningen bestaan voor het overgrote deel uit bouwers voor de markt (bouwondernemingen en projectontwikkelaars) - deze dragen de markt over het algemeen - en particulieren. Het aandeel van corporaties en gemeenten in de groep opdrachtgevers is nog steeds bijna verwaarloosbaar, maar laat wel een stijgende lijn zien. Een ander onderscheid dat van belang is, is het onderscheid naar prijsklassen. Sinds enige jaren onderscheiden we in de statistiek geen financieringscategorieën meer, aan-
3
Ä
?
i
i
i.i
i
;
...
gezien de subsidieregelingen zijn afgeschaft, maar wordt er gesproken over 'goedkope', 'middeldure' en 'dure' woningen; de grenzen tussen deze categorieën zijn afgestemd op het beleid van het ministerie van VROM . We zien dat er over het algemeen vooral dure koopwoningen worden gebouwd. Hierbij moet worden opgemerkt dat onder de categorie 'dure woningen' zowel dure koop- als huurwoningen vallen; in de praktijk blijkt echter dat in het totaal aantal gereedgekomen woningen het aandeel huurwoningen zeer beperkt is. Als we kijken naar het aantal verleende bouwvergunningen, dan blijkt dat de laatste maanden een dalende tendens te zien is wat het aantal bouwvergunningen bij de marktpartijen in de dure klasse betreft.
2.3
Signaleringssysteem Nieuwbouw koopwoningen
Het signaleringssysteem Nieuwbouw koopwoningen geeft informatie over de knelpunten die opdrachtgevers ervaren bij de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten, ten gevolge waarvan de projecten later of helemaal niet worden gerealiseerd. Het belangrijkste knelpunt wordt gevormd door het gebrek aan bouwlocaties: men zou in feite veel meer willen realiseren dan waartoe men in staat wordt gesteld. Op de tweede plaats komen knelpunten die in verband kunnen worden gebracht met het gemeentelijk beleid: gemeentelijke procedures, hoge grondprijzen en vergaande eisen van de gemeenten. Dat deze aspecten door bouwondernemers en ontwikkelaars als knelpunten worden ervaren, wil niet per definitie zeggen dat het beleid van de gemeente niet goed zou zijn: de gemeente maakt reële overwegingen, die tot gevolg kunnen hebben dat procedures niet de gewenste snelheid hebben of grondprijzen hoger zijn dan werd verwacht. Financiële risico's en onvoldoende kwaliteit zijn zaken die in beperktere mate als knelpunt genoemd worden. Het merendeel van de opdrachtgevers geeft aan dat ze geen problemen ondervinden bij de verkoop van nieuwbouwprojecten. Er is in het laatste halfjaar echter wel een afname te constateren in het aantal opdrachtgevers dat aangeeft in dit opzicht geen knelpunten te signaleren. Steeds meer opdrachtgevers zien de grote concurrentie op de markt als een knelpunt. Er is sprake van een verkrapping van de markt: het aanbod wordt ten opzichte van de vraag wat ruimer, waardoor het gevoel van concurrentie toeneemt.
2.4
Thermometer Koopwoningen
De Thermometer Koopwoningen is ontwikkeld door het Onderzoeksinstituut OTB en het Nederlands Verbond voor Bouwondernemers (NVB) en heeft tot doel het verkrijgen van inzicht in de factoren die de situatie op de markt van (nieuwbouw)koopwoningen bepalen. De nieuwbouw vormt 60% van de markt van koopwoningen; de bestaande woningen nemen de andere 40% voor hun rekening. Met de Thermometer wil men vooral ontwikkelingen op de nieuwbouwmarkt weergeven. De nieuwbouwmarkt wordt gekarakteriseerd door de gestarte bouw in opdracht van bouwers voor de markt. Dit deelsegment op de markt van koopwoningen is erg con4
I.
f t!
IJl'
t
.1
d!
4tH
I" .JJ, ,"'UH.
junctuurgevoelig; positieve of negatieve tendensen laten zich gemakkelijk in kaart brengen. Dit in tegenstelling tot de stabiele ontwikkeling die de bouw van particulieren door de jaren heen laat zien. Een tweede factor aan de hand waarvan de nieuwbouwmarkt gekarakteriseerd wordt, is de verkoopprijs van nieuwbouwwoningen (op basis van Woningborg, één van de garantie-instituten). De markt van bestaande woningen wordt in kaart gebracht op basis van het aantal transacties, waargenomen door de Nederlandse Vereniging van Makelaars . Ook de ontwikkeling van de verkoopprijs wordt in ogenschouw genomen bij het opzetten van een karakterisering van deze markt. Door de vier bovenstaande factoren (de gestarte bouw, de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen, het aantal transacties en de verkoopprijs van de bestaande bouw) te bekijken, kan tot een totaalbeeld van de markt van koopwoningen worden verkregen. De ontwikkelingen in de (reële en nominale) rente vormen een belangrijke verklarende variabele voor ontwikkelingen in de vier genoemde factoren. Een tweede belangrijke verklarende variabele is de huurprijsontwikkeling. Het afgelopen decennium is een periode geweest met relatief hoge huurstijgingen die fors boven de inflatie lagen, waardoor veel mensen de omslag van huren naar kopen hebben gemaakt: een voorspoedige ontwikkeling voor de markt van koopwoningen . Verder is het besteedbare huishoudinkomen een verklarende variabele en (bij de verkoopprijs van de bouw) ook de prijsontwikkeling in het voorafgaande halfjaar: de prijsontwikkeling op de koopwoningenmarkt is een zichzelf versterkend proces , wat inhoudt dat het feit dat de prijzen gestegen zijn, op zichzelf al een factor is die ervoor zorgt dat de prijzen eventueel verder stijgen. De vraag die zich nu opdringt, is welke ontwikkelingen op de markt van koopwoningen verwacht kunnen worden, uitgaande van de prognoses ten aanzien van de huurprijsontwikkeling, de ontwikkelingen in de rente en de inflatie .
2.5
Toekomstige ontwikkelingen
Onze verwachting ten aanzien van de begonnen bouw is, op grond van de stabiliserende rente en de lage inflatie die op dit moment wordt voorzien, dat de komende jaren in het aantal begonnen woningen geen substantiële verandering zal optreden. De verkoopprijs van de nieuwbouwkoopwoningen (de relatieve prijsontwikkeling, dus gecorrigeerd voor de inflatie) laat in de toekomst een dalende ontwikkeling zien. Naar onze verwachting zal ook het aantal transacties dat de NVM waarneemt (nu kent deze ontwikkeling een sterk stijgend verloop) in de toekomst afnemen, wellicht na een korte periode van lichte stijging . Tot slot de relatieve verkoopprijsontwikkeling van bestaande koopwoningen: na een aantal jaren van forse prijsstijgingen is de verwachting dat de prijsstijging zal aanhouden, maar wel een minder sterk stijgend verloop zal vertonen. Kort samengevat komt het erop neer dat ook voor de komende jaren een redelijk stabiele markt van koopwoningen wordt verwacht.
5
,
6
3
AANBOD EN AFZET NIEUWE KOOPWONINGEN
IN VINEX EN BUITENGEBIED: VISIE VANUIT PROJECTONTWIKKELING M. C. Oude Veldhuis Directeur NEPROM, Voorburg
3.1
Inleiding
Over de kwaliteit van de VIN EX-producten worden tegenwoordig overwegend negatieve berichten gehoord en er wordt veel gepraat en geschreven over de rol van de projectontwikkelaars op de VINEX-locaties, die over het algemeen te groot wordt geacht. Tussen die twee zaken wordt steeds vaker een oorzaak-gevolgrelatie gelegd. Ik zal in mijn bijdrage aangeven hoe binnen de NEPROM door projectontwikkelaars over de VINEX-kwaliteitsdiscussie wordt gesproken en ik hoop dat dit leidt tot een nuancering van de veel gehoorde oorzaak-gevolgrelatie. De NEPROM is de vereniging van NEderlandse PROjectontwikkeling Maatschappijen, opgericht in 1974, en heeft als belangrijkste statutaire doelstelling het bevorderen van de samenwerking tussen overheid en projectontwikkelingsmaatschappijen op het gebied van de ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten. De tweede statutaire doelstelling is dat de NEPROM zo goed mogelijk probeert de gezamenlijke belangen van de leden te behartigen. Op dit moment hebben zich ruim vijftig ondernemingen bij de NEPROM aangesloten. Dit lijkt niet veel, maar bedacht moet worden dat het gaat om de grotere projectontwikkelingsmaatschappijen in Nederland. Het investeringsvolume dat zij jaarlijks met elkaar realiseren, bedraagt ongeveer twaalf miljard gulden. Het gaat hierbij niet alleen om de uitleglocaties , maar in toenemende mate om investeringen in bestaand stedelijk gebied. De leden van de NEPROM zijn verantwoordelijk voor eenderde deel van het totaal aan nieuwe woningen dat jaarlijks wordt gerealiseerd.
3.2 Ontwikkelingen op de markt van koopwoningen Op de koopwoningenmarkt gaat het al erg lang goed. Sinds het midden van de jaren tachtig is er feitelijk al sprake van een opgaande lijn, met uitzondering van een kleine dip in de eerste helft van de jaren negentig. Vooral de rest van de jaren negentig laat een sterke positieve ontwikkeling zien. Er is een aantal factoren verantwoordelijk voor de opgaande lijn. Op de eerste plaats is dat de groei van economie en welvaart en in samenhang daarmee een heel sterk consumentenvertrouwen, zich uitend in een grote 7
.
MF·e'.--..-r;:· . . ··'3
bereidheid tot investeren in de eigen woning. Een andere factor van belang wordt gevormd door de huurprijsontwikkelingen in de jaren negentig. In de eerste helft van de jaren negentig was sprake van boventrendmatige huurverhogingen, die alles te maken hadden met de voorbereiding van de bruteringsoperatie. Tegelijkertijd daalde de hypotheekrente fors (van meer dan 9% in 1992 tot ruim 5% tegenwoordig) en verruimden banken hun financieringsmogelijkheden. Hierdoor werd de koopwoning qua woonlasten voor veel mensen aantrekkelijker dan een huurwoning. Daarnaast vormde de koopwoning een mogelijkheid tot het opbouwen van vermogen. Dit alles leidde tot positieve ontwikkelingen op de markt van koopwoningen. Uit NVM-gegevens blijkt dat de woningprijzen sinds 1987 zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw zo ongeveer verdubbeld zijn. Wat de VINEX-opgave betreft: tussen 1995 en 2015 bedraagt deze opgave ongeveer een miljoen woningen. In de periode 1995-2005 moeten op VINEX-locaties zo'n 635 .000 woningen gerealiseerd worden. Als we naar de BON-gebieden en de stadsgewesten (en dan met name naar de VINEX-prestatiegemeenten) kijken, dan blijkt dat er tot en met augustus 1998 circa 180.000 woningen zijn gebouwd . Als we dat relateren aan de opgave, dan is vooral interessant wat er tot het jaar 2000 moet gebeuren, omdat daar het meetmoment zit. In de rest van 1998 en in 1999 zouden we (volgens planning) nog een kleine 120.000 woningen moeten bouwen: een stevige opgave. Toch kan deze taakstelling gehaald of in ieder geval dicht benaderd worden, een resultaat waarover we niet ontevreden hoeven zijn, gezien het feit dat er anderhalf jaar later dan aanvankelijk de planning was met de bouw is gestart. Desondanks zijn er zorgen bij ontwikkelaars en wordt er hevige kritiek op de VINEXlocaties geuit. Die kritiek wordt in vele kringen gehoord: de Tweede Kamer, de wereld van ontwerpers en bij journalisten. Zo wordt er gesproken over onvoldoende kwaliteit, waarbij kwaliteit doorgaans van meerdere inhouden wordt voorzien: het gaat om stedenbouwkundige kwaliteit, om architectonische kwaliteit of om onvoldoende kwaliteit van het woningbouwprogramma . De VINEX-Iocaties zouden worden gekenmerkt door onvoldoende creativiteit. De prijzen zouden te hoog zijn, zowel absoluut gezien als in verhouding tot datgene wat geboden wordt. Ontwikkelaars en bouwondernemers zouden te veel invloed hebben; de overheid zou de regie van de volkshuisvesting en de woningbouw uit handen hebben gegeven. En er zouden sowieso veel te veel woningen worden gebouwd, waardoor de concurrentie van bestaand stedelijk gebied in gang gezet wordt en de herstructureringsopgave onvoldoende ruimte krijgt. Dit zijn de hoofdlijnen van de VINEX-kwaliteitsdiscussie. Naar mijn mening wordt het kernprobleem gevormd door het feit dat we anno 1998 bouwen voor de woningvraag van eind jaren tachtig. De VINEX is verschenen in 1990. Wat er in de VINEX over de woningmarkt staat, is in sterke mate gebaseerd op het WBO 1989/1990 en op de nota Volkshuisvesting in de jaren negentig, die in ongeveer dezelfde periode verscheen . Het denken werd in die tijd sterk bepaald door het woningtekort. De Trendbrief, behorende bij het WBO 1989/1990, geeft als belangrijke taakstelling dat het woningtekort teruggedrongen moet worden van 3,5 % naar 2 % (in het jaar 2000). Inmiddels weten we dat dat ruimschoots gaat lukken. Aan het einde van de jaren tachtig was er sprake van een sterke overheidsbemoeienis met het nieuw-
8
-
-----
----_._------
-
--------
._-~ -----------
bouwprogramma via de gesubsidieerde woningbouw . De nieuwbouwproductie bestond destijds uit 80% à 85% gesubsidieerde woningen. In de VINEX wordt expliciet aangegeven dat de nieuwbouw op de VINEX-locaties de doorstroming moet bevorderen en aan hoge kwaliteitseisen moet voldoen. Op dat moment werd het kwaliteitscriterium in feite vertaald in de opgave dat 70% van de VIN EX-woningbouw door de marktsector gerealiseerd moest worden (met stichtingskosten van ten minste f 140.000,-). Vanuit deze denkwijze zijn de VINEX-uitgangspunten geformuleerd, zijn de contracten tussen Rijk en stadsgewesten en provincies en gemeenten vastgesteld en zijn de vertalingen gemaakt naar specifieke locaties . Het werken met contracten leek in 1990 als belangrijk voordeel te hebben dat er meerjarige zekerheid zou worden gecreëerd voor zowel de lagere overheden als voor de marktpartijen, die de opgave in belangrijke mate moesten realiseren. Nu wordt duidelijk dat deze contracten voornamelijk als keurslijven fungeren, die weinig vrije speelruimte overlaten. Bijna alles ligt vast en de contracten zijn moeilijk open te breken, iets wat op dit moment ook niet direct noodzakelijk is, omdat alles wat geproduceerd wordt, heel goed door de markt wordt opgenomen. Maar waarom voelen die contracten nu als een keurslijf? Dat hangt samen met de veranderingen die de woningmarkt sinds eind jaren tachtig, begin jaren negentig heeft doorgemaakt. Er bestaat in feite geen kwantitatief woningtekort meer. De woningvraag wordt niet meer zozeer bepaald door het migratiesaldo en de demografische ontwikkelingen, maar vooral door de economie. Hierdoor wordt de woningvraag veel gevoeliger voor schommelingen in de conjunctuur, met als gevolg dat prognoses inzake de woningbehoefte en aantallen te bouwen woningen veel moeilijker zijn vast te stellen. We zouden in feite niet meer zo gebonden moeten zijn aan aantallen, die het karakter van een keurslijf krijgen. Uit de Woonverkenningen blijkt dat verwacht wordt dat het gemiddelde Nederlandse huishouden er qua welvaart de komende jaren op vooruitgaat. Het woningmarktdenken was heel sterk inkomensgericht: er werd gedacht in inkomens en in woonlasten, gerelateerd aan inkomens. We weten eigenlijk helemaal niets van vermogensontwikkeling, terwijl in toenemende mate de indruk bestaat dat de vermogensontwikkeling minstens evenveel effect zou kunnen hebben op de woningvraag als de inkomensontwikkeling. Een andere 'kreet' uit de Woonverkenningen is de 'toenemende individuele keuzeruimte', waarmee wordt aangegeven dat aan de ene kant mensen veel beter dan voorheen kunnen vertellen en formuleren hoe ze willen wonen en dat ze aan de andere kant ook veel beter in staat zijn hun woonwensen te realiseren. We hebben weliswaar te maken met meer kleine huishoudens, maar die hebben een grotere financiële draagkracht en zijn niet echt op zoek naar kleine huizen: ze willen vooral woonruimte. Ondanks het kleiner worden van de huishoudens, blijft de behoefte aan meer woonruimte toenemen en zijn de referentiekaders gaandeweg veranderd. Mensen die nu als starter op de woningmarkt komen, zijn in heel veel gevallen opgegroeid in een koopwoning in een suburbane omgeving met één of twee auto's voor de deur; dat beeld nemen zij mee als ze zelf de woningmarkt opkomen, waardoor ze andere wensen hebben dan hun ouders destijds.
9
3.3
De wensen van de consument en de toekomst van de VlNEX
Als we nou kijken naar de VIN EX-productie versus de wensen van de consument, dan blijkt steeds weer dat de consument bereid en in staat is om meer te betalen voor meer woonruimte, wat leidt tot een toenemend ruimtebeslag. In het VINEX-denken overheerste echter de gedachte dat ruimte in Nederland een schaars goed is waar je buitengewoon omzichtig mee moet omgaan. Er werd uitgegaan van 'compact bouwen'. Hiermee zijn we aanbeland bij de vraag of de overheid moet ingrijpen in deze woningvraagontwikkeling. Er bestaat wel degelijk draagvlak voor een bepaalde sturing van de overheid op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar met welke argumenten kan de overheid ingrijpen in woonwensen die een hele duidelijke richting laten zien? En hoe kan de overheid de woonconsument ervan overtuigen dat deze zou moeten afdingen op zijn individuele woonwensen ten behoeve van een algemeen belang? Mocht het de overheid lukken goede argumenten te vinden en de consument te overtuigen, dan is de volgende vraag welk instrumentarium het Rijk heeft om het proces te reguleren en welke risico's dit overheidsingrijpen met zich meebrengt. We hebben te maken met strategische consumenten. Als mensen niet wonen naar wens, dan zal er onherroepelijk zogenaamd 'uitwijkgedrag' plaatsvinden: het kopen van tweede woningen of een toename van de mobiliteit richting recreatiepark. Dit leidt tot ongewenste ruimtelijke effecten, afzetproblemen in de nieuwbouw (en daarmee samenhangend een stagnerende doorstroming) en prijsopdrijving in delen van de voorraad. Het belangrijkste is dat er dan pas echt sprake is van duurzaamheidsproblemen: er worden huizen gebouwd die de consument niet wil en die daardoor de afbraakwijken van de toekomst zullen gaan worden. Hiermee kom ik bij de discussie die projectontwikkelaars voeren over de kwaliteit van de VINEX, de productie die gerealiseerd wordt en de wensen van de consument. Projectontwikkelaars voelen een sterke productiedrang, een aanzienlijke druk om aantallen te realiseren. Deze drang komt aan de ene kant voort uit de contracten die gesloten zijn en uit het tellen en meten dat in het jaar 2000 gaat plaatsvinden, aan de andere kant hangt deze druk samen met de omvangrijke voorinvesteringen die ontwikkelaars zelf hebben gedaan in het kader van de VINEX-productie en de wens om die voorinvesteringen tot rendement te laten komen nu het nog goed gaat op de woningmarkt. Hoewel het nog erg goed gaat op de markt, wordt er binnen de NEPROM toch al rekening gehouden met de noodzaak van herontwikkeling van nog niet gerealiseerde deelplannen. De uitgangspunten die daarbij horen, zijn: verdunning, het bouwen van minder woningen met meer woonruimte op grotere kavels en differentiatie in prijscategorieën en woningtypen. Op de VINEX zou ook meer aangeboden moeten worden dan de standaardeengezinswoning die nu voornamelijk het beeld op de VINEXlocaties bepaalt en dan kom je automatisch ook op een verbreding van het duurzaamheidsbegrip. Op de VINEX-locaties wordt momenteel duurzaam gebouwd: de nationale pakketten worden keurig toegepast. Het gaat hierbij echter voornamelijk om duurzame producten en materialen, terwijl de duurzaamheid van de stedenbouwkundige opzet en de woningplattegronden nauwelijks in ogenschouw wordt genomen.
10
Als we kijken naar de opvatting van de overheid in dezen, valt allereerst op dat er sprake is van een opvallend ambivalente houding. Enerzijds heeft de Tweede Kamer het VINEX-beleid vastgesteld, maar anderzijds worden ook vanuit de Tweede Kamer kritische geluiden ten aanzien van de VIN EX-kwaliteit gehoord. Zo is er onlangs nog een kamerbrede motie naar staatssecretaris Remkes gestuurd met het verzoek toch echt wat aan deze kwaliteit te gaan doen. Het lijkt een logische gevolgtrekking dat er bij een dergelijke houding genoeg ruimte kan worden gecreëerd om te praten over waar we nu mee bezig zijn en over eventuele veranderingen in het proces.
3.4
Aanbevelingen vanuit de NEPROM
De aanbevelingen die ik vanuit de NEPROM vandaag zou willen meegeven in het kader van de ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt en de heersende kwaliteitsdiscussie, is in de eerste plaats dat we flexibeler moeten omgaan met de VINEXcontracten en onderzoek zullen moeten verrichten naar verdunningsmogelijkheden. De NEPROM heeft daartoe een eerste aanzet gegeven en onze eerste indruk is dat je met behoud van de resultaten die de grondexploitatie op dit moment laat zien, 20% tot 25% zou kunnen verdunnen . Verder zullen we veel meer moeten investeren in productontwikkeling; dat is duidelijk een taak van de marktpartijen. Ook zal er meer geboden moeten worden dan een standaardeengezinswoning. Tot slot is het van essentieel belang dat de effecten van de productie op de uitleglocaties worden afgestemd op de ontwikkelingen ten aanzien van het bestaand stedelijk gebied en de herstructureringsoperatie . Deze afstemming moet echter niet op nationaal niveau, maar op lokaal niveau plaatsvinden met de lokale partijen die de markt ter plaatse kennen en weten hoe deze in elkaar zit.
11
I
l.~__~~~~~~___
.1.
12
4
ONTWIKKELINGEN OP DE MARKT VAN BESTAANDE KOOPWONINGEN: REGIONALE PRIJSVERSCHILLEN, TRANSACTIES, VERWACHTINGEN VOOR DE TOEKOMST M.H .J. Sedelaar NVM Wonen, Nieuwegein
In veel woningmarktgebieden staat de prijs-kwaliteitverhouding onder druk door de groei van de werkgelegenheid, het toenemend aantal tweeverdieners en de groeiende behoefte van woonconsumenten aan meer kwaliteit. Hierdoor treden prijscorrecties naar boven op. Zo steeg de prijs van een gemiddelde koopwoning in het derde kwartaal van 1998 met 7,7% van! 275 .000 ,- naar! 295.000,-. In het tweede kwartaal was deze stijging nog maar 6,6%. De sterke vraag naar kwalitatief hoogwaardige woningen én woonomgevingen houdt de markt wel in beweging, maar zorgt er ook voor dat het aantal dure woningmarktgebieden zich uitbreidt van de Randstad via Midden-Nederland naar Gelderland en delen van Overijssel en Brabant. De goedkopere woningmarktgebieden worden steeds goedkoper en de duurdere regio ' s steeds duurder en talrijker. Nu is het totale aanbod over het algemeen niet veel gewijzigd . De marktopname loopt parallel met de nieuwbouwproductie . Daarnaast verkochten NVM-woningmakelaars in vergelijking met dezelfde periode in 1997 het laatste kwartaal van 1998 6,3 % meer bestaande koopwoningen. In het derde kwartaal van 1998 vonden ruim 56.000 transacties plaats ; het jaar daarvoor 53 .000. De vraag naar woningen en de mobiliteitscapaciteit van woonconsumenten lijkt zich echter wel te concentreren in de horizontale strook over Midden-Nederland tussen Almere en Eindhoven. Vooral in dit gebied zorgen de groei van de werkgelegenheid , het toenemend aantal tweeverdieners en met name de behoefte van woonconsumenten aan meer kwaliteit voor een 'naijleffect' aan de vraagzijde . Deze ontwikkeling kan niet worden opgevangen door de VINEX-locaties, want we weten allemaal dat het kwaliteitsniveau op de VIN EX-locaties geen gelijke tred houdt met de woningmarktontwikkelingen. Niet voor niets heeft Tweede-Kamerlid mevrouw Verbugt samen met haar collega de heer Duivesteijn de regering eind oktober 1998 nog gevraagd om op korte termijn in overleg met de VINEX-gemeenten na te gaan op welke wijze de ruimtelijke en architectonische kwaliteit op de VINEX-locaties kan worden verbeterd en hoe een grotere diversiteit in het woningaanbod kan worden verkregen. Dit initiatief laat zien dat de klachten die de afgelopen twee jaar door verschillende marktpartijen zijn geuit, niet tegen dovemansoren gezegd zijn . Het feit dat de kwantitatieve woningnood zo langzamerhand heeft plaatsgemaakt voor een kwalitatieve wo13
ningnood, wordt vandaag de dag in brede kring onderkend . Het kabinet heeft het vergroten van de kwaliteit op de woningmarkt dan ook als speerpunt opgenomen in haar regeerakkoord . Daar ben ik blij om, hoewel ik niet hoop dat de discussie over de woonkwaliteit blijft steken in het debatteren over te veel of te weinig woningen, de prijsklassen en het wel of niet monitoren van regio's. Het bovenstaande is allemaal zeer interessant en noodzakelijk, maar de ontwikkelingen in de woningmarkt laten vooral zien dat het kwaliteitsdenken toe is aan een veel ingrijpender fase . Zoals wij in juli 1998 tijdens de presentatie van de NVMhalfjaarcijfers hebben aangegeven, komt voor grote groepen woonconsumenten immers het plafond op het gebied van doorstroming in zicht. Daarnaast neemt het belang van status nog steeds toe als gevolg van de verdergaande individualisering . Deze beide ontwikkelingen leiden ertoe dat de kwaliteitsbehoefte internaliseert en verandert van het verhuizen naar andere locaties in het verbeteren van de huidige locatie. Excellente omgevingen worden steeds belangrijker. Ook professor Van Engelsdorp Gastelaars signaleert de groeiende wens om te wonen in een uitstekende, met werkgelegenheid en hoogwaardige voorzieningen uitgeruste, regionale ontwikkelingszone. Hij verwijst in dit verband zelfs naar de 'defended neighbourhoods' of 'gated communities' , zoals die in Amerika al op grote schaal te vinden zijn. Volgens Van Engelsdorp Gastelaars beschouwen mensen in de toekomst collectief gecontroleerde en beheerde domeinen meer en meer als noodzakelijke extra bufferzones voor het beschermen van hun persoonlijke bezittingen, hun status en hun culturele identiteit. Ook in andere wetenschappelijke kringen wordt gewezen op de groeiende thuisgerichtheid van mensen in hun dagelijkse bestaan. Dit leidt tot een groeiende vraag naar méér eigen woonruimte, méér vierkante meters vloeroppervlak, méér individueel te gebruiken kamers en méér privé-buitenruimte. Nu zal het bij ons wel niet zo hard gaan als in de Verenigde Staten. In onze cultuur en bij de Nederlandse overheid bestaat gelukkig weinig begrip voor domeinvorming met een eigen specifiek sociaal-cultureel of sociaal-economisch karakter. Maar de geschetste ontwikkeling is wel interessant voor ons land: het eigen huis is voor veel mensen immers de belangrijkste pensioenvoorziening. Bovendien is deze trend in de woningmarkt al gesignaleerd. Lokale woonmilieus in Nederland krijgen qua bevolkingsopbouw een steeds geprofileerder karakter , waardoor ook domeingevoelens en strategieën worden ontwikkeld. Enkele zeer exclusieve woontorens in Amsterdam en Rotterdam zijn daar voorbeelden van. Een andere ontwikkeling is dat Nederlanders steeds verder uitwaaieren. Zes van de tien beroepsbeoefenaars werken buiten de eigen woonplaats. Hetzelfde geldt voor het sociale leven. Deze uitwaaiering zal worden omgezet in een regionalisering van de woonlocatiebehoefte. De woonconsument van morgen wil wonen in een goed met werkgelegenheid en hoogwaardige voorzieningen uitgeruste regio. Deze ontwikkeling bevordert derhalve ook het denken in domeinen. Nu vertonen Nederlanders wel een sterke territoriale binding . We zijn zelden meer dan vijftig kilometer van huis. Dit betekent dat de behoefte aan kwaliteit, privacy en onderscheidend vermogen alleen maar zal toenemen. Gemeenschapszin en zorg wor-
14
den weer belangrijke waarden. Hiermee moet zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad rekening worden gehouden. We moeten dus niet alleen gefixeerd zijn op technische duurzaamheid, zoals nu gebeurt bij het nationaal dubo-pakket, maar vooral ook op sociale duurzaamheid, zeker met betrekking tot bevolkingsgroepen als 50+ 'ers, starters en alleenstaanden. Deze groepen worden nu al buitengesloten van de gewenste woonomgeving. Zo heerst in de regio's rond Amsterdam, Arnhem en Utrecht grote schaarste aan vrijstaande woningen, twee-onder-één-kapwoningen en luxe appartementen. Deze schaarste zal alleen maar toenemen, als we het bouwprogramma niet richten op de toekomstige bevolkingssamenstelling. Dan komt de prijskwaliteitverhouding in nóg meer woningmarktgebieden flink onder druk te staan. In de komende twintig jaar stijgt de groep hoofdbewoners van 55 jaar en ouder met ruim een miljoen, terwijl het aantal jongere hoofdbewoners afneemt. Door al deze ontwikkelingen beginnen de fundamenten van het huidige ruimtelijke-ordeningsbeleid als het ware een aardige mate van betonrot te vertonen. Ons huidige woningbouwprogramma is eigenlijk te dun geworden om de komende eeuw mee in te gaan. De huidige VINEX-plannen zijn gebaseerd op de ervaringen die zijn opgedaan tot 1994. Men richtte zich toen vooral op het gezin als samenlevingsvorm en het waren vooral de huishoudens met een hoofdbewoner in de leeftijd tot 55 jaar, die de vraag op de woningmarkt bepaalden. Op basis van deze gegevens komen nu de VINEX-locaties tot stand: monofunctionele woongebieden die uitblinken door hoge dichtheden, veel laagbouw, weinig openbare ruimte en grote afstanden naar de centrumvoorzieningen. Bij de inrichting van de beperkte openbare ruimte wordt veel aandacht besteed aan zaken als: sportvoorzieningen, ruimte voor de jeugd, bouw van scholen, kinderopvang en een kinderboerderij. Dit zijn geen verkeerde aandachtspunten, maar het predikaat 'toekomstgericht' kan ik er niet aan verbinden. Wat moet er dan gebeuren? Op de eerste plaats moeten er meer appartementen komen (vooral in de betere kwaliteitsklasse), meer aandacht voor indoorsportvoorzieningen ten behoeve van recreatief gebruik, voldoende ondersteunende voorzieningen die ouderen ten dienste kunnen staan, parkeervoorzieningen in de directe woonomgeving en kleinschalig openbaar vervoer in nieuwe, maatgerichte vormen. Verder zal er gedifferentieerder gebouwd moeten worden, zowel naar prijs als naar type woning. Maak in het type woning meer onderscheid : meer van hetzelfde kan niet meer. Bouw woningen die flexibel zijn, waardoor het multifunctionele gebruik van de woning wordt vergroot en maak onderscheid tussen de stedelijke en de landelijke woonbehoefte: grootstedelijke gebieden kunnen hogere dichtheden aan dan landelijke, waar de grens al bereikt is bij dertig woningen per hectare. Nieuwe eengezinswoningen moeten een minimumbeukmaat hebben van 6,50 meter en een tuindiepte van minimaal 10 meter. Maak woningen verder zo geluidsarm mogelijk: één op de drie Nederlanders heeft last van geluidsoverlast. Bouw woningen met een grote levensloopbestendigheid, een flexibele indeling en ruimtegemak. Dat betekent dat er meer woningen moeten komen met een grote living (40 vierkante meter is echt te weinig), een extra kamer op de begane grond en flexibele wanden. En wat de sociale veiligheid betreft: auto's moeten in de buurt van de woning kunnen
15
staan en goede openbaarvervoervoorzieningen mogen absoluut niet ontbreken. Ook op het voorzieningenniveau kunnen de komende jaren talloze nieuwe diensten worden ontwikkeld, zoals tuinverzorging, boodschappendiensten en hulpdiensten voor het verzorgen en uitlaten van huisdieren of catering. Hiermee worden in de huursector al aardige experimenten uitgevoerd . Op dit punt kunnen we ook eens kijken naar de Verenigde Staten. Daar moeten in wijken met veel ouderen diensten worden aangeboden die de kwaliteit van het wonen voor ouderen op positieve wijze beïnvloeden. Nu is bekend dat de bereidheid tot verhuizen toeneemt, als de nieuwe woonomgeving datgene biedt waaraan behoefte bestaat. Dit geldt zeker voor de oudere doelgroep . Vooral zij hechten sterk aan een vertrouwde woonomgeving. De NVM heeft in 1997 een notitie opgesteld over de 50+ 'ers op de woningmarkt. Dit onderzoek onder NVM-woningmakelaars laat zien dat senioren bij voorkeur verhuizen naar een op maat gesneden appartement of patiobungalow. De verdiepingshoogte is niet zo van belang, als er maar liften aanwezig zijn. Appartementen op de begane grond zijn minder populair. Hierbij speelt het gevoel van (on)veiligheid een belangrijke rol. Jongere senioren willen daarnaast niet worden gestigmatiseerd door de woonruimte. Het toekennen van een 'seniorenlabel ' is daarom verkeerd. Bouw liever comfortwoningen, woningen die kunnen worden aangepast aan de levensfase. Het 'persoonlijk wonen' heeft de toekomst. Er staat ons allen nog heel wat te doen onder de noemer 'meer kwaliteit' . De ene gewenste kwaliteit is de andere echter nog niet. Daarom zijn de NVM-woningmakelaars onlangs een onderzoek gestart waarin wordt vastgesteld met welke kwaliteitsaspecten in de woningmarkt precies rekening moet worden gehouden en welk onderscheid de diverse woningmarktgebieden wat dat betreft laten zien: de Randstad is Groningen niet en de regio Utrecht verschilt sterk van de regio Haaglanden. Dit onderzoek kan u, beleidsmakers en bouwers, straks weer ten dienste staan bij het maken van de gewenste keuzen in het kader van de nieuwe kabinetsnota Wonen in de 21ste eeuw. Daar gaat het uiteindelijk om, om de keuzes die voortdurend moeten worden afgestemd op de eisen van de tijd. In dat opzicht kwamen mevrouw Verbugt en de heer Duivesteijn dus niets te laat met hun motie .
16
5 MISMATCH TUSSEN VRAAG EN AANBOD VAN
NIEUWBOUWKOOPWONINGEN P.J . Boelhouwer Onderzoeksinstituut OTB , TU Delft
5.1
Inleiding
De afgelopen jaren is het klimaat op de markt van koopwoningen sterk veranderd. De gestaag dalende hypotheekrente, de groei van het aantal tweeverdieners, de positieve inkomensontwikkeling en de sterke toename van het aantal huishoudens in de leeftijd van dertig tot vijftig jaar zijn er mede de oorzaak van dat de vraag naar kwalitatief hoogwaardige woningen sterk is opgelopen. Naast veranderingen in de woonvoorkeuren van woonconsumenten heeft ook de woningbouwmarkt een complete metamorfose ondergaan. Werden in de afgelopen decennia nog voornamelijk gesubsidieerde huuren koopwoningen gerealiseerd, nu wordt de bouw gedomineerd door dure en middeldure woningen. In deze bijdrage staan we wat uitgebreider stil bij bovenstaande ontwikkelingen en stellen we ons de vraag of de ontwikkeling van de vraag nog gelijk oploopt met de ontwikkelingen in het aanbod op de markt van nieuwbouwkoopwoningen of dat er wellicht sprake is van een groeiende mismatch tussen vraag en aanbod. Om de vraag naar ongesubsidieerde koopwoningen te kunnen vaststellen, besteden we allereerst aandacht aan de uitkomsten van drie jaargangen ' Huizenkopers in profiel' . Dit door de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers (NVB) en het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft ontwikkelde woningmarktsignaleringssysteem meet jaarlijks de veranderingen die zich in de woonvoorkeuren van de potentiële kopers voordoen. Aan het systeem ligt een onderzoek ten grondslag, waarin jaarlijks onder ongeveer 3.000 huishoudens in een bestaande woning en met een jaarinkomen net onder modaal de verhuisgeneigdheid en de woonwensen worden geïnventariseerd. Het onderzoek doet hiermee uitspraken over tweederde deel van de huishoudens in Nederland . Vervolgens confronteren we de resultaten van deze signaleringen met het nieuwbouwaanbod van koopwoningen van de afgelopen jaren. Hiervoor werden de resultaten uit het signaleringssysteem 'Nieuwbouw koopwoningen' gebruikt, dat door het Onderzoeksinstituut OTB in opdracht van het Algemeen Verbond Bouwbedrijf (A VBB) en het ministerie van VROM tweemaal per jaar wordt uitgevoerd. Ook wordt gebruikgemaakt van resultaten uit de 'Monitor Nieuwe Woningen', eveneens een door het Onderzoeksinstituut OTB ontwikkeld systeem (in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) en het ministerie van
17
VROM). Aan het slot van deze bijdrage besteden we nog in het kort aandacht aan de consequenties van de huidige nieuwbouwdifferentiatie.
5.2
Beleving van de woningmarkt door de woonconsument
Voordat we meer specifiek aandacht besteden aan de verhuisgeneigdheid en de woonvoorkeuren van de potentiële huizenkoper, staan we allereerst in het kort stil bij de vraag hoe de woonconsument de situatie op de woningmarkt inschat en welke bestedingen de voorkeur genieten, als er maandelijks meer inkomsten binnenkomen. Als eerste valt op dat de consument nauwelijks onder de indruk is van de enorme prijsstijgingen die zich de afgelopen jaren op de markt van koopwoningen hebben voorgedaan. Zo stegen de prijzen van bestaande koopwoningen in de afgelopen zes jaar met maar liefst 72% vanf 177.000,- (in de eerste helft van 1991) totf 305.000,(in de tweede helft van 1998). De potentiële huizenkoper lijkt echter allerminst van zijn stuk gebracht. Zo antwoordde ongeveer de helft van de potentiële huizenkopers ontkennend op de vraag of de meeste koopwoningen voor hen te duur zijn. Voor huishoudens met een inkomen vanaf ongeveer één ton (34 % van het totaal) bedraagt dit aandeel zelfs slechts 28 %. Deze ogenschijnlijke onverschilligheid voor het hoge prijsniveau wordt voor een belangrijk deel verklaard door de hoge overwaarde die veel potentiële huizenkopers in hun huidige koopwoning hebben opgebouwd. Zo wordt de gemiddelde waarde van de huidige woning door de potentiële kopers geschat op een bedrag van f 299,000,-, terwijl er slechts een hypotheek van f 118.000,- gemiddeld resteert. Hierdoor zijn de potentiële kopers bij de aanschaf van een volgende koopwoning in staat om gemiddeld f 181.000,- aan eigen geld uit de vorige woning in te brengen. In tegenstelling tot over de prijsontwikkeling, maken de potentiële huizenkopers zich veel meer zorgen over de beschikbaarheid van koopwoningen. Zo vindt een minderheid van 43 % het gemakkelijk om aan een koopwoning te komen, terwijl zes op de tien potentiële kopers de mening is toegedaan dat wie nu snel een koopwoning wil hebben, eigenlijk helemaal geen keus heeft. Opmerkelijk is verder nog dat naarmate het inkomen stijgt, men het steeds moeilijker vindt om een geschikte koopwoning te bemachtigen. Ook de populariteit van het wonen geeft aan dat huishoudens bereid zijn om een groot deel van hun extra inkomsten aan het wonen te besteden. Om dit te kunnen vaststellen legden wij de potentiële kopers de volgende vraag voor: "Stel, u heeft maandelijks 10 % meer te besteden. Aan welke van de volgende posten zou u dat geld dan uitgeven?" Afbeelding 5.1 geeft het antwoord op deze vraag. Het blijkt dat de uitgavenpost 'wonen' met een aandeel van 71 % het hoogst scoort. Deze uitgavenpost wordt op de voet gevolgd door 'sparen' (63%), 'hobby's' (61 %) en 'kinderen' (57%).
5.3
Verhuisgeneigdheid
Het bepalen van de verhuisgeneigdheid bij de huishoudens die de komende jaren mogelijkerwijs naar een koopwoning verhuizen, is een lastige zaak. Zo stelt men door18
Afbeelding 5.1 De bestedingspost wanneer de potentiële huizenkopers 10% meer te besteden hebben, 1997
wonen
sparen-.• • • • • • • • hObbY'S-.• • • • • • • • • • • • • • • kinderen - .• • • • • • • • • • reizen kleding
uitgaan-.• • • • • • • • eten
~~~~~!~~ 0%
20%
__-.____-.____-,-____-, 40%
60%
80%
100%
Bron: Huizenkopers in profiel , 1998.
gaans aan respondenten de volgende vraag: "Bent u van plan om binnen twee jaar te gaan verhuizen?" Alleen zij die deze vraag met 'ja' beantwoorden, bestempelt men als verhuisgeneigd. Na twee jaar blijkt echter dat een aanzienlijk deel van de respondenten zonder plannen verhuisde, terwijl zogenaamde verhuisgeneigden nog op hetzelfde adres wonen . Dit speelt des te meer voor huishoudens die vanuit een redelijk comfortabele bestaande woonsituatie reageren. Zij zijn niet echt druk op zoek naar een nieuwe woning, maar een aantrekkelijke woning in een nieuwbouwproject in de omgeving kan hen doen besluiten om zich als gegadigde te laten registreren . Om enige gradatie in de verhuisgeneigdheid te kunnen aanbrengen, onderscheiden wij daarom de volgende vier huishoudenscategorieën: 'zitters', 'dromers', 'planners' en 'doeners'. Deze indeling naar gradaties van verhuisgeneigdheid probeert meer recht te doen aan de dynamiek van de markt: het aantal mensen dat een nieuwe woning ambieert, is geen vast gegeven, maar afhankelijk van wat de markt te bieden heeft. Om het onderscheid naar verhuisgeneigdheid te kunnen aanbrengen, werd allereerst vastgesteld of men naar een woning zou verhuizen die aan alle wensen met betrekking tot het wonen voldoet: de verhuiswens . Huishoudens die dan niet verhuizen, rekenen wij tot de zitters (53%). De op één na grootste groep bestaat uit de zogenaamde dromers (28 %). Deze huishoudens hebben nog geen idee wanneer zij precies zullen verhuizen. In veel onderzoek worden deze huishoudens naar onze mening ten onrechte buiten beschouwing gelaten. Dit zijn immers de huishoudens waarop de markt van duurdere koopwoningen zich nu juist richt: de doorstromers die bij een geschikt woningaanbod overwegen om te verhuizen.
19
',WH!
-_-'Ihl"'_ '_="
_ _ .' __=
IJ'
Afbeelding 5.2 De mate van verhuisgeneigdheid van de huishoudens met een inkomen vanaf modaal
dromers 28%
doeners 8% planners 11%
niet-geïnteresseerden 53%
Bron: Huizenkopers in profiel, 1998.
De huishoudens die van plan zijn om binnen twee jaar te verhuizen, rekenen wij tot de planners (11 %), terwijl de doeners (8 %) denken dat zij over één jaar daadwerkelijk verhuisd zullen zijn. Afbeelding 5.2 geeft deze verdeling nogmaals weer. Ten opzichte van onze eerste meting uit 1995 kan er een duidelijke trend worden waargenomen: het aandeel planners en doeners groeit gestaag en het aandeel dromers neemt langzaam af. Zo is de groep dromers met zo'n 30% afgenomen, terwijl de groepen planners en doeners met 20% groeiden. Ook deze ontwikkeling geeft dus aan dat de woonconsument zich niet uit het veld laat slaan door de forse prijsstijgingen en steeds fanatieker op zoek gaat naar andere woonruimte. Als de omvang en potentie van de woningmarkt bekend zijn, is het mogelijk om de verschillende groepen verder te typeren. De groep doeners bestaat hoofdzakelijk uit huishoudens uit de jongste leeftijdscategorie. De categorie 30- tot 40-jarigen kenmerkt de groep planners, terwijl de 40- tot SS-jarigen bij de dromers en zitters domineren . De Nederlandse woningmarkt blijkt een markt van jongeren tot 40-jarigen. Een vergelijking in termen van huishoudens met of zonder kinderen laat zien dat zitters en dromers vaker kinderen hebben, terwijl de planners en doeners voor meer dan de helft uit huishoudens zonder kinderen bestaan. Een typering in termen van inkomensgroepen levert een verrassender beeld op. De groep met een inkomen van 1 tot l,S keer modaal is in iedere groep prominent aanwezig, zij het in mindere mate bij de dromers. Daar domineren de huishoudens met een inkomen van 1,5 tot 2 keer modaal. Die laatste inkomensgroep komt nauwelijks voor
20
bij de doeners. Opvallend is in deze laatste groep verhuisgeneigden het grote aandeel van de groep huishoudens met een inkomen hoger dan 2 keer modaal .
5.4 De woonvoorkeuren De vaststelling van de woonvoorkeuren van verhuisgeneigde huishoudens vormt een weerbarstige materie. Zo liggen de woonvoorkeuren van huishoudens niet vast en kunnen ze bovendien in korte tijd sterk veranderen. Een belangrijke beperkende factor is uiteraard de prijs van de woning die voor een groot deel bepaald wordt door het maximale bedrag dat huishoudens kunnen lenen. Naarmate het inkomen afneemt, wordt deze beperkende factor steeds knellender. Vervolgens is er een duidelijk verschil tussen de hardheid van bepaalde woonwensen. Sommige verlangens dienen absoluut bevredigd te worden voordat een huishouden gaat verhuizen, terwijl andere van minder groot belang zijn. Ook is het mogelijk dat men bereid is om een gewenste eigenschap van de woning in te wisselen tegen een ander kenmerk. Er ontstaat dan compensatie voor de niet vervulde voorkeur. Zo zou men zich kunnen voorstellen dat een deel van de huishoudens dat opteert voor een woning met een tuin, ook genoegen zal nemen met een appartement met een ruim dakterras . Omdat de hardheid van de woonwensen en de inwisselbaarheid daarvan in het huidige tijdsgewricht van grote betekenis zijn, kom ik in het slot van deze bijdrage nog op dit aspect terug. Voorafgaand hieraan komt echter de eerste woningvoorkeur van de huishoudens aan bod. Hierbij besteden wij aandacht aan de volgende onderwerpen: de eigendomsverhouding; de prijs van de woning; het woningtype; de voorkeur voor het wilde wonen. Alleen bij de bespreking van de gewenste eigendomsverhouding staan alle huishoudens centraal met een inkomen vanaf modaal die bij een geschikt woningaanbod bereid zijn om te verhuizen. Vanaf de presentatie van de algemene woningkenmerken concentreer ik mij weer alleen op de huishoudens die overwegen om een koopwoning te betrekken. Eigendomsverhouding
Voor velen van u zal het geen verrassing zijn dat met name het kopen onder de verhuisgeneigde huishoudens erg populair is . Zo kiest 73% van de respondenten die bij een geschikt aanbod overwegen om te verhuizen voor een koopwoning, spreekt 11 % de voorkeur uit voor een huurwoning, terwijl voor 16% de beide alternatieven bespreekbaar zijn. De voorkeur voor het kopen maakt sinds 1995 een gestage ontwikkeling door, waarbij in 1995 nog 70 % voor een koopwoning en 17 % voor een huurwoning opteerde . Vooral de huurwoning verliest dus duidelijk aan populariteit. Dit blijkt eveneens uit het resultaat dat 40 % van de bovenmodale huurders met verhuisplannen graag de huidige huurwoning zou willen kopen en bijna één kwart zelfs bereid is om maandelijks meer dan f 250,- aan wonen uit te geven.
21
Koopwoningen zijn met name onder huishoudens met een leeftijd van 30 tot 40 jaar erg in trek; 98% van hen overweegt om een koopwoning aan te schaffen. Ook voor de huishoudens met een leeftijd van 40 tot 55 jaar komt de koopwoning met 94 % het meest in beeld. Weliswaar in mindere mate, maar zelfs de ouderen vanaf 55 jaar kiezen vaker voor een koop- (58%) dan voor een huurwoning. In 1995 bedroeg dit percentage nog slechts 42 %. Concluderend kunnen we stellen dat de afnemende belangstelling voor het huren dus vooral door de gewijzigde voorkeur van de ouderen kan worden verklaard. Uit afbeelding 5.3 blijkt dat er een duidelijke verschuiving optreedt van huur- naar koopwoningen, wanneer de respondenten daadwerkelijk gaan verhuizen.
De prijs van de woning In het vervolg van deze inleiding beperken wij ons tot de huishoudens die overwegen om bij een geschikt aanbod naar een koopwoning te verhuizen. Hiermee wordt 89% van de verhuisgeneigde onderzoekspopulatie afgedekt . Afbeelding 5.4 geeft inzicht in de gewenste prijs die de potentiële kopers bereid zijn voor een koopwoning op tafel te leggen.
Atbeelding 5.3 De verhuisbalans naar eigendomssectoren
van
huur (39'10)
verhuizing
'-----'(=l1"-"~o::.J..)_--,>
Bron: Huizenkopers in profiel, 1998.
22
naar
i W4ijljj,,9IWMwiHeW'it Mdi' iam'
..4'
t,.
Afbeelding 5.4 De koopprijs die potentiële kopers bereid zijn te betalen 100%
80%
60%
40% 30% 20%
0% -'----..,.---180-240 tot 180.000
240-300
300-600
360-420
420.000 en meer
Bron: Huizenkopers in profiel , 1998.
De respondenten zijn bereid om voor een nieuwe koopwoning fors in de buidel te tasten. De gemiddelde prijs kwam in 1997 uit op f 324 .000,-. Een dure koopwoning vanaf f 360.000,- behoort voor 27% van de huishoudens tot de mogelijkheden. Voor de huishoudens die een huurwoning achterlaten, komt de gemiddelde gewenste prijs met f 267 .000,- enigszins lager uit. Deze huishoudens hebben dan ook geen middelen beschikbaar uit de verkoop van de huidige woning . Voor de huidige eigenaarbewoners die deze mogelijkheid wel hebben, bedraagt de gemiddelde gewenste koopprijs f 358.000,-. Dat de potentiële kopers zeker geen onaanvaardbare risico's nemen , blijkt wel uit het feit dat de door ons berekende maximaal haalbare hypotheek op f 638 .000,- uitkomt. Dit bedrag is ongeveer f 280.000,- hoger dan de doorstromende huiseigenaren zelf bereid zijn te betalen. De verklaring voor deze extreme maximale investeringsruimte ligt vooral in de hoge overwaarde van de huidige koopwoning in combinatie met de zeer royale financieringsmogelijkheden die banken tegenwoordig bieden en het feit dat een klein deel van de ouderen juist goedkoper wil gaan wonen .
Het woningtype Vervolgens besteden wij aandacht aan het gewenste woningtype. In totaal hadden de respondenten de keuze uit acht verschillende typen . Afbeelding 5.5 geeft aan of de respondenten beslist wel, misschien of zeker niet naar een bepaald woningtype zouden verhuizen. Hierbij werd aan de respondenten gevraagd om rekening te houden met hun financiële mogelijkheden.
23
l'
Afbeelding 5.5 Het door potentiële huizenkopers gewenste woningtype
bovenwoning
appartement misschien 8% beslist wel
misschien beslist wel 23%
17%
17%
beslist 75%
luxe penthouse
drive-in-woning
misschien 5% beslist wel
misschien
17%
beslist wel 19%
11%
beslist niet 84%
beslist niet 64%
vrijstaand beslist wel
40%
twee onder één kap beslist wel 61%
misschien 6%
misschien 14%
beslist niet 54%
hoekwoning
25%
rijtje
beslist wel 51%
beslist wel 34% 15%
misschien
17%
beslist niet 32%
beslist niet 51%
Bron: Huizenkopers in profiel, 1998.
Afbeelding 5.5 leert ons dat een aantal woningtypen nauwelijks betrokken zal worden door de huishoudens die bij een geschikt aanbod overwegen om naar een koopwoning te verhuizen. Het meest in het oogspringend hierbij is dat een appartement door maar liefst 75 % van de kopers niet betrokken zal worden, terwijl slechts 17 % een dergelijk woningtype zeker zal accepteren. Ook de bovenwoning (90%), de drive-inwoning (64%) en het luxe penthouse (84%) wordt door een meerderheid van de respondenten niet betrokken. Ondanks het feit dat we de respondenten vroegen om rekening te houden met hun financiële mogelijkheden, zijn de hoekwoning (51 % beslist wel), de
24
twee-onder-één-kapwoning (61 %) en de vrijstaande woning (42 %) het meest populair. Deze voorkeuren zijn de afgelopen drie jaar niet of nauwelijks gewijzigd. Voorkeur voor het "wilde wonen " Dit jaar is er op initiatief van de voorzitter van de Nederlandse Architectenbond Carel Weeber een discussie ingezet over het particulier opdrachtgeverschap . Volgens Weeber zou iedere Nederlander die op zoek is naar een nieuw huis, een kavel moeten kunnen kopen om daarop met behulp van een Gamma-inbouwpakket een huis naar eigen smaak en ontwerp te kunnen neerzetten. Ook vanuit meer onverwachte hoek wordt door Duivesteijn een lans gebroken om in de toekomst ten minste 35 % van de woningproductie op uitbreidingslocaties via vrije kavels tot stand te brengen. Uit ons onderzoek blijkt dat de potentiële huizenkoper wel van deze voorstellen gecharmeerd is. Zo koos 39 % van de respondenten die een nieuwbouwwoning wilden betrekken voor een woning op een kavel, terwijl 25 % zich uitsprak voor een woning uit een bouwproject; 36% heeft geen uitgesproken voorkeur. Wel neemt de voorkeur voor een kavel sterk toe naarmate de prijs van de woning stijgt. Dat er bij implementatie van de PvdA-plannen voor de catalogusbouwers goede tijden aanbreken, blijkt wel uit het feit dat van de voorstanders van het vrije wonen ongeveer de helft hiervoor kiest, terwijl de andere helft liever een architect in de arm neemt.
5.5
Hardheid van de verschillende woningkenmerken
Tot nu toe zijn de woonvoorkeuren van de huishoudens in meer algemene zin besproken. De uitkomsten zeggen nog niets over de aspecten die de huizenkoper echt belangrijk vindt en ten aanzien van welke kenmerken hij bereid is water bij de wijn te doen. De hardheid van de woonvoorkeuren is met name van belang voor de marketing van woningen. Om inzicht hierin te verkrijgen, presenteren we nu voor de volgende acht woningkenmerken de hardheid van de voorkeuren: prijs, woningtype, buurt, aantal kamers, locatie, architectuur, tuin/balkon en winkels op loopafstand. Voor deze kenmerken werd vastgesteld of de potentiële koper de woning zou weigeren indien niet aan dit kenmerk wordt voldaan, maar de woning wel alle overige gewenste eigenschappen bezit. Uit afbeelding 5.6 kan worden opgemaakt dat het kenmerk 'tuin' als minst onderhandelbaar mag worden beschouwd. Voor ruim driekwart van de huishoudens die voor een tuin kiezen, kan dit kenmerk als hard beschouwd worden . Dit speelt met name bij huishoudens met kinderen (88 %) en bij koopwoningen in de dure prijsklassen. Daarentegen zijn ouderen (55 %) wat vaker bereid om de tuin op te geven. Ook de keuze voor een eengezinswoning is vrij hard. Zo is ongeveer 70 % van de kopers niet bereid om een appartement te accepteren, indien er onverhoopt geen eengezinswoning zou kunnen worden betrokken . Deze keuze heeft vooral met de aanwezigheid van de tuin te maken. Welk type woning men uiteindelijk betrekt, is minder belangrijk. Zo is het bijvoorbeeld heel goed mogelijk dat iemand die het liefst een tweeonder-één-kapwoning wenst, genoegen neemt met een geschakelde woning of met een woning uit een rijtje. Bij de kopers met als eerste voorkeur een appartement zien we
25
Afbeelding 5.6 Hardheid van de verschillende woningkenmerken tuin woningtype eengezins, meergezins
aantal kamers - .• • • • • • • • • • type buurt stil , rustig , levendig
-I•••••••••
centrum stad. kleine
type omgeving
l
gemeente. etc.
__• • • • • • • • 37%
garage ,
Prijs-.• • • • type architectuur traditioneel, modern,
etc.
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Bron: Huizenkopers in profiel, 1998.
een aanzienlijk lagere hardheid dan bij de eengezinssector . Maar liefst 80 % van de huishoudens met een voorkeur voor een appartement, heeft er geen enkele moeite mee om een eengezinswoning te accepteren als er geen appartement beschikbaar is . In tegenstelling tot wat op basis van de discussie over kwaliteit en architectuur wellicht zou mogen worden verwacht, vinden de meeste kopers de stijl waarin de woning is uitgevoerd nauwelijks van belang. Slechts 16% van de kopers weigert de woning indien deze niet in de door hen gewenste stijl (traditioneel, modern of experimenteel) wordt uitgevoerd. Wellicht eveneens opmerkelijk is dat prijs absoluut geen hard beslissingscriterium is. Gemiddeld zijn de huizenkopers zelfs bereid om f 37.000, - meer uit te geven dan zij aanvankelijk als gewenste koopprijs hadden genoemd. De gemiddelde maximale prijs die men bereid is te betalen, komt hierdoor uit op maar liefst f 361.000,-. Hierbij geldt niet dat naarmate de gewenste prijsklasse hoger is , de bereidheid om meer te betalen afneemt. Integendeel: kopers zijn bereid om voor woningen uit de prijsklasse vanaf f 360.000,- meer danf 49.000,- meer op tafel te leggen.
5.6
De afstemming tussen vraag en aanbod
In het voorafgaande werd aangegeven dat de potentiële huizenkoper vooral op zoek is naar een kwalitatief hoogwaardige woning en ook bereid is hiervoor fors te betalen. Voor een deel kan deze vraag naar kwaliteit verklaard worden door het feit dat 60 % van de potentiële huizenkopers al in een koopwoning woont. Omdat veel van deze
26
Afbeelding 5.7 Verleende bouwvergunningen (exclusief particuliere bouw) en gewenste koopwoningen van huishoudens met een inkomen vanaf modaal, naar woningtype in 1997
Gestapeld 80%
60%
Rijtje 40%
20%
......... T'N ee .9.l1dElréén .kólP Vrijstaande woning
0%
-'---------r------~
aanbod
vraag
Bron: Huizenkopers in profiel, 1998; signaleringssysteem Nieuwbouw koopwoningen, 1998.
woningen als rijtjeswoning zijn uitgevoerd, is het niet onlogisch dat potentiële huizenkopers vooral op zoek zijn naar twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen. In afbeelding 5.7 hebben we daarom het gewenste woningtype afgezet tegen het aandeel verleende bouwvergunningen voor koopwoningen in 1997. Omdat de particuliere opdrachtgever zijn zaakjes zelf wel regelt, hebben we deze groep buiten beschouwing gelaten. Afbeelding 5.7 toont ons dat er in 1997 een duidelijke mismatch tussen het gerealiseerde en gebouwde woningtype voorkomt. Met name het naar verhouding grote aandeel appartementen (25 %) en het aandeel rijtjeswoningen (38 %) is niet in overeenstemming met de vraag daarnaar (10% en 21 %), terwijl er in verhouding tot de vraag veel minder vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen worden aangeboden. In tegenstelling tot de vraag is het aandeel vrijstaande woningen in de nieuwbouwproductie bovendien de afgelopen jaren ook nog eens fors afgenomen van 24 % in 1992 tot 13 % in 1997. Het aandeel appartementen steeg van 11 % naar 25 %. Ook moet bedacht worden dat de kopers van de vrijstaande en twee-onder-éénkapwoningen vooral eengezinswoningen in de koopsector achterlaten, waardoor het aanbod van dit woningtype in werkelijkheid nog groter zal zijn . De tweede mismatch tussen vraag en aanbod vormt de maximale prijs die de potentiële huizenkopers bereid zijn te betalen en de stichtingskosten van de woningen die door de bouwers van de markt in 1997 gerealiseerd werden (afbeelding 5.8).
27
• • 111
lil.'iNER,
S i l
ILIIIllll1Djli
Afbeelding 5.8 Verleende bouwvergunningen (exclusief particuliere bouw) en gewenste koopwoningen (maximale prijs) van huishoudens met een inkomen vanaf modaal, naar prijsklasse in 1997
100%
80%
.. . .
J322000~n. mEler
38%
f
34%
60% 243.000 tot f 322.000
40%
20%
····· ···(iiiöööiöii24iööÖ23o/~
0% -'-_----'-T.:cot'-'--1'-'r7-'-1.-'-00.:c0~_ ____'5:.:"!..:c0._ aanbod
vraag
Bron: Huizenkopers in profiel, 1998; Monitor Nieuwe Woningen , 1998.
Uit afbeelding 5.8 kan worden opgemaakt dat ongeveer 28% van het aanbod van koopwoningen zoals dat door de bouwers van de markt wordt gerealiseerd, in de prijsklasse totf 243.000,- tot stand komt. De vraag komt met 12% aanmerkelijk lager uit. Overigens dient hierbij wel te worden bedacht dat we alleen de woonvoorkeur van huishoudens met een inkomen vanaf modaal hebben gemeten (ongeveer tweederde deel van het totaal aantal huishoudens). Met name goedkope koopwoningen van minder dan f 300.000,- zullen vermoedelijk gretig aftrek vinden bij huishoudens met een inkomen onder modaal. De vraag hiernaar zal extra groot zijn, omdat dergelijke woningen veelal ver onder de werkelijke marktwaarde worden verkocht. Voor de hoogste prijsklasse doet zich de omgekeerde situatie voor. Zo worden er aanmerkelijk meer woningen gevraagd in de prijsklasse vanaf f 322.000,- (58%), dan er woningen worden aangeboden (38 %).
5.7
Conclusies
In deze bijdrage passeerden in vogelvlucht enige belangrijke uitkomsten van het woningmarktsignaleringssysteem 'Huizenkopers in profiel' de revue. Dit signaleringssysteem heeft voor de periode 1995-1997 de woonvoorkeuren van huishoudens met een modaal of hoger inkomen in kaart gebracht. Op basis van de uitkomsten uit deze signalering kan worden vastgesteld dat er een grote vraag bestaat naar kwalitatief goe-
28
'IU
:_ _
,=_
de en exclusieve koopwoningen . Deze vraag is vooral afkomstig van huishoudens die reeds in het bezit zijn van een koopwoning . De consument is bereid om voor deze woningen flink in de buidel te tasten, zeker als de woning aan alle wensen voldoet. Uit zowel het aanbod van gerealiseerde koopwoningen als uit de perceptie van de potentiële kopers blijkt het inlossen van de woningvraag geen gemakkelijke opgave . Zo worden er steeds minder vrijstaande woningen gebouwd en hebben de gemiddelde stichtingskosten van de categorie dure koopwoningen zich sinds 1995 gestabiliseerd en zijn deze in 1997 zelfs licht afgenomen tot gemiddeld f 354.000,- . Deze constatering is in overeenstemming met de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen in de laatste twee jaar. Hieruit blijkt dat de prijzen van vrijstaande woningen en twee-onderéén-kapwoningen sneller stijgen dan die van rijtjeswoningen. Naast het feit dat de woningproductie niet optimaal inspeelt op de woon voorkeuren van de consumenten die nu al in een koopwoning wonen, kunnen bij deze ontwikkeling de volgende kanttekeningen geplaatst worden: er wordt onvoldoende recht gedaan aan de woonvoorkeuren van doorstromende kopers, waardoor vooral starters door de koopwoningen worden aangetrokken en de doorstroming stagneert; er worden in onvoldoende mate gedifferentieerde woonmilieus aangeboden, waardoor middelmaat troef wordt; de mogelijkheden die de markt thans biedt, worden onvoldoende benut, waardoor ook het nieuwe woonmilieu minder toekomstwaarde heeft; de woningen trekken direct bewoners uit minder aantrekkelijke naoorlogse wijken aan, waardoor de herstructuringsproblematiek in de tijd gezien sneller op ons afkomt; kapitaalkrachtige potentiële huizenkopers gaan hun heil buiten de VINEX-wijken zoeken, waardoor de druk op het suburbane woongebied in plaats van verder afverder toeneemt.
29
30
.ww _ _ _
~.'-.
uwe:::
IfL
i_
W_i_
ii;;
6 MEER DAN LEUK ALLEEN C. lansen Architectuur Lokaal, Amsterdam
Mij is gevraagd op deze dag in te gaan op de 'steeds vaker gehoorde kritiek op de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit van de stadsuitbreidingen' . Ondanks die kritiek gaan de huizen intussen vlot over de toonbank. Sommige woningbouwprojecten in Leidsche Rijn bijvoorbeeld waren vele malen overingetekend. Toch waren de verkoopprijzen bepaald niet laag. De grote belangstelling is niet zo verwonderlijk. Ten eerste is er niet veel ander aanbod. In Groningen op de VINEX-ON-SITE-manifestatie vertelde een projectontwikkelaar dat de beperkte mogelijkheden om in de stad dure koopwoningen te bouwen, hem deden uitwijken naar Hoogezand-Sappemeer. Collega's waarschuwden hem voor het verkooprisico op deze decentrale locatie, gecombineerd met de matige bereikbaarheid en hoge prijs , en voorspelden hem een afzet van slechts enkele woningen per jaar. Binnen een half jaar had hij vijftig woningen verkocht en overtrof de vraag het aanbod. Het stadium van de witte schimmel was voorbij; het ging nu om degelijk ogende woningen in rode baksteen met grote dakoverstekken en klassieke plattegronden. Dergelijke woningen zijn bijvoorbeeld ook zeer in trek in de ruim opgezette préVINEX-wijk Dierdonk, in Helmond. Het doet er kennelijk niet toe of de woningen in het noorden of het zuiden van het land staan. En het uiterlijk, ach, vijf jaar geleden raakte de term witte schimmel ingeburgerd in de kritieken. Eén van de aanwezige projectontwikkelaars op een symposium in Middelburg enkele jaren geleden voorspelde dat de kopers die witte schimmel vanzelf moe zouden worden . Dergelijke woningbouw zou uit de mode raken en de markt zou zichzelf voor het einde van de eeuw wel corrigeren. Hij stelde zich degelijk ogende woningen voor , in rode baksteen met grote dakoverstekken en klassieke plattegronden. Dat leek hem een leuke ontwikkeling en hij verwachtte een gunstig effect op de verkoop . Dat is de tweede reden voor de goede verkoop: de huizen zien er leuk uit. Huizen zijn lifestyle artikelen geworden en de gemiddelde koper zoekt, op gezag van tijdschriften als Eigen Huis of Elle Wonen, een huis met uitstraling en allure . Overheden, ontwikkelaars en bouwers zijn daar inmiddels ook achter en snappen dat er iets bijzonders ontworpen moet worden . Sinds de ontwikkeling van de wijk Kattenbroek in Amersfoort krijgen buurten een thema mee: in Houten koopt men net zo gemakkelijk een Toscaans landhuis als een Engels herenhuis in een creseent en in Schiedam wordt Scandinavisch gebouwd. De trekker voor de 6.000 woningen in VINEX-wijk Brande31
voort in Helmond, met een nieuwe middeleeuwse veste in het centrumgebied luidt: "Ieder huis een eigen gezicht." Dat is het resultaat van de planfilosofie: concurrerende woonmilieus "waarbij de noodzaak tot het vervaardigen van onderscheidende en marktgerichte woonconcepten voorop staat" (Gemeente Helmond, 1998). Stedenbouw en vooral architectuur zijn in deze ontwikkeling marketinginstrumenten geworden. De aandacht voor overmatig streven naar woningen met elk een eigen identiteit valt in eerste instantie in goede aarde bij de gedemocratiseerde kopersgroep, die inmiddels ook wel weet dat de smart car naar wens kan worden geassembleerd in de exclusieve autosupermarkt. Waarom het eigen huis dan niet? Natuurlijk past het in deze tijd om aandacht te besteden aan individuele woonwensen. De burger is mondig geworden. Maar in de VINEX-wijken is daarvoor helemaal geen ruimte . Daar staat de zogenoemde 'marktkwaliteit' voorop . Jan Winsemius van de ST AWON schreef hierover onder meer het volgende: "Eén van de belangrijkste factoren die de kwaliteit op de VIN EX-locaties beïnvloedt, is de opdrachtgeversituatie. De traditionele driehoek, waarin de opdrachtgever/eindgebruiker een aannemer en architect inhuurt om zijn droomhuis te bouwen, bestaat niet op de VINEX. De professionele opdrachtgever heeft het roer in handen genomen. De architect is niet meer de adviseur van de toekomstige bewoner, maar moet met verleidelijke beelden de toekomstige bewoner naar de woning lokken. De bewoner is een consument geworden die helemaal is uitgesloten van het bouwproces. In een dergelijke opdrachtgeversituatie verandert het kwaliteitsbegrip. De opdrachtgever/gebruiker beoordeelde de woning op kosten en kwaliteit. Het ging hem erom dat zijn gewenste kwaliteiten tegen een redelijke prijs werden gerealiseerd. Bij professioneelopdrachtgeverschap draait het niet om de verhouding tussen kosten en kwaliteit, maar om de verhouding tussen kosten en opbrengsten. Hierbij hoort een geheel eigen kwaliteitsbegrip , de zogenaamde 'marktkwaliteit' . Dit kwaliteitsbegrip wordt sterk bepaald door de situatie op de woningmarkt" (Winsemius, 1998). En dat is dan ook de reden waarom door politici als de heer Duivesteijn wordt gepleit voor een overaanbod. Los van het feit dat er over de kwaliteiten van elk ontwerp kan worden gediscussieerd, blijkt het het gemakkelijkste (en ook een beetje populair) om gebrek aan kwaliteit of onderdelen daarvan aan architecten en stedenbouwkundigen te wijten. Het bouwproces is na de oplevering tenslotte niet meer zichtbaar, terwijl het risico dat een opdracht onderweg wordt uitgekleed en de architect wordt gereduceerd tot esthetisch adviseur of 'gevelontwerper' op zijn zachtst gezegd aanwezig is . Daarmee verschuift de kritiek naar de opdrachtgevers. Onlangs beschuldigde Adri Duivesteijn de opdrachtgevers van de VINEX-wijken ervan de architecten te misbruiken. De woningplattegronden zijn overal hetzelfde, de architecten mogen er een gevel voorzetten en waar deze wijken ook liggen, de prijs van de woningen is ongeacht de waarde overal in het land even hoog. Deze uitlating werden gedaan tijdens de behandeling van de begroting voor 1999 van het ministerie van VROM door de Tweede Kamer op 14 oktober 1998. En ook Tjeerd Dijkstra constateerde onlangs in De Architect dat architecten slagroomspuiters worden die niets meer doen dan mooie krullen op de gevel zetten ter wille van een betere verkoopbaarheid (Rodermond, 1998). Het belangrijkste probleem ligt niet óf in het ontwerpproces, óf in het bouwproces. Terecht maakt de nieuwe voorzitter
32
van de BNA, Jan Brouwer, bezwaar tegen de gedachte die de laatste decennia opgeld doet dat het bouwproces belangrijker zou zijn dan het ontwerpproces (Benko, 1998) . Bij Architectuur Lokaal , het landelijk informatiecentrum voor goed opdrachtgeverschap, constateren we keer op keer dat het misgaat als de opdrachtgever in zijn regie niet de volledige verantwoordelijkheid neemt voor de betekenis van zijn productie. De regie zal van hoge kwaliteit moeten zijn. En in zo'n omgeving zal productvernieuwing kunnen gedijen. Dan gaat het om meer dan 'leuke' woningen, misschien worden de stadsuitbreidingen in het geheel dan ook nog eens meer dan 'leuk' . Tot de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever behoort dat deze zich bewust moet zijn van wat hij teweeg kan brengen. Daartoe behoort inzicht in de complexiteit van het bouwproces, in combinatie met een duidelijke visie op de opgave en het zich bewust zijn van de inbreng van de betrokken partijen, hun verschillende belangen en de noodzaak hen te stimuleren hun capaciteiten in te zetten, zonder dat het evenwicht tussen de partijen en daarmee de kwaliteit van het uiteindelijke resultaat zoekraakt. Aan de andere kant vraagt dat om een klimaat waarin de betrokkenen in het bouwproces niet alleen hun eigen verantwoordelijkheid nemen, maar ook die van elkaar respecteren. De architecten ervaren zo'n klimaat nog niet zo. Jan Brouwer merkte op dat als architecten als belangrijke spelers in het bouwproces worden geaccepteerd, dit van wezenlijke invloed is op de gebouwde omgeving. Eén van de activiteiten die Architectuur Lokaal momenteel samen met andere organisaties ontwikkelt en die betrekking heeft op productontwikkeling, is het project 'Springplank'. In dit project wordt ernaar gestreefd om de instroom van nieuw talent in de praktijk te bevorderen. Het grootste probleem werd door de architect Hendrik Battjes geformuleerd . Opdrachtgevers erkennen de kennis en kunde van een beginnend ontwerper onvoldoende of zij kunnen zich onvoldoende informeren over de capaciteiten van de nieuwe ontwerpers die elk jaar hun opleiding afsluiten . Als deze ontwerpers niet in de gelegenheid worden gesteld om in de praktijk van het bouwproces blijk te geven van hun capaciteiten, kan de vraag naar erkenning niet worden beantwoord en zal de situatie niet veranderen. De opdrachtgever kiest voor zekerheid en daarmee voor het bekende. In de gebruikelijke procesgang, uitgedrukt in bouwfasen, houdt de opdrachtgever ambitieuze ontwerpers vooral in de fase van het voorlopig ontwerp in ere, zeker totdat de welstandscommissie de plannen heeft goedgekeurd en de bouwvergunning wordt afgegeven. Gaandeweg het voorlopig ontwerp zal het accent in de optiek van de opdrachtgever verschuiven van ontwerpprobleem naar uitvoeringsprobleem. En dus verschuift het accent van de activiteiten steeds meer naar de kluwen opdrachtver/ontwikkelaar/adviseurs/aannemer. In de zeer bepalende aanbestedingsfase zit er allang iemand anders op de bok en in de even belangrijke uitwerkingsfase is de taak van de architect inmiddels gekrompen tot het geven van kleuradviezen, terwijl de materialen soms door anderen zijn gekozen en het ontwerp door anderen is gedetailleerd. Dat de invloed van de architect evenredig kleiner wordt naarmate het proces vordert, is een algemeen verschijnsel. De opdrachten aan architecten worden steeds minder volledig. Het is voor ontwerpers erg moeilijk hun ontwerp te realiseren. Het bouwproces is ingewikkeld en moeilijk en de gesprekspartners vertegenwoordigen grote belangen. Zij zijn bovendien vaak per-
33
!iI iI
sonen van groot gewicht. Het vergt daarom ook veel persoonlijkheid en overtuigingskracht van de ontwerper om het ontwerp boven water te houden als financiële of andere belangen conflicteren met ontwerpuitgangspunten. Dat er financiële en andere eisen worden gesteld, is normaal : in het kapitaalintensieve bouwproces spelen economische belangen en inschatting van de risico's een belangrijke rol - naast de architectonische kwaliteiten van een ontwerp. De redelijkheid van deze eisen moet dan ook niet worden aangevochten, maar worden erkend (Architectuur Lokaal! Archiprix, 1998). Deze situatie heeft weinig te maken met de kwaliteiten van de woningbouw of de productontwikkeling in de koopsector. Voor de beoordeling daarvan werden al in 1988, in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening, drie criteria aangereikt: gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde. Functioneert de woning, is hij technisch duurzaam in orde en voelen de bewoners zich er prettig? Natuurlijk vindt ook in de woningbouw vernieuwing plaats, maar vernieuwing is niet hetzelfde als ontwikkeling. Vernieuwing kan ontstaan op één van de drie aspecten . Er is pas sprake van productontwikkeling als bij zo'n vernieuwing de gebruikswaarde, de toekomstwaarde en de belevingswaarde weer in balans zijn gebracht. Indien alle aandacht op één van de aspecten is gefixeerd, dan klopt er iets niet en dat zal ook zo worden ervaren. Bepaald nieuw is dit niet: Vitruvius had dat in zijn tijd ook al geconstateerd. Eigenlijk komen we telkens weer terug op het integrale kwaliteitsbegrip zoals dat in de eerste Architectuurnota uit 1992 is geformuleerd. Daarin werd het criterium 'belevingswaarde' vervangen door 'culturele waarde', om ook de betekenis vanuit de optiek van het ontwerp op waarde te schatten: gaat het ook om een waardevolle bijdrage aan de omgeving? Dit, zoals Ton Idsinga in een artikel uiteengezette, "( ... ) in een reactie op de ontwikkelingen in de jaren tachtig waarbij de culturele dimensie van de architectuur centraal in de belangstelling kwam te staan. Een antwoord op de architectuur van de stadsvernieuwing uit de jaren daarvoor. De architectuur was te ondergeschikt geworden aan de gebruiksfactor en maatschappelijke doelen. Er werd zelfs gesproken over de emancipatie van architectuur als autonome kunstvorm . Deze tendens werd door de rijksoverheid ondersteund in de eerste Architectuurnota en het architectuurbeleid is volwaardig opgenomen in het cultuurbeleid." Als gevolg daarvan constateerde Idsinga echter een eenzijdige aandacht voor vorm: "De belangstelling van de pers voor de uiterlijke kenmerken van de architectuur is navenant gestegen en de ruimte voor een grote vormvrijheid voor architecten aantoonbaar aanwezig. Kattenbroek is er met zijn bonte stoet van dwergen, Nieuw Sloten als staalkaart van architectonische vormstudies en in de nieuwe Hogeschool voor de Kunsten in Amsterdam lijkt geen architectonische gimmick onbenut" (Idsinga, 1997). Alle publicaties over de kwaliteiten van de uitbreidingswijken die we bij Architectuur Lokaal hebben verzameld, hebben gemeenschappelijk dat er zeer negatief over wordt geschreven. Het gaat hierin hoofdzakelijk over de VINEX-wijken en die komen er ongenadig slecht vanaf. Met het oog op het voorlopig ontbreken van openbaarvervoeraansluitingen wordt gesproken van een zorgwekkende toestand en een gênante vertoning . Met het oog op het achterblijven van de sociale woningbouw maken velen zich
34
zorgen over de dure, groene wijken aan de randen van de stad. Met het oog op het gebrek aan functiemenging en diversiteit zijn sommigen ervan overtuigd dat de VINEXwijken de getto's van de volgende eeuw zullen zijn. En met oog op de oppervlakkigheid van de architectuur wordt gezegd dat de nieuwe leukigheid in uitbreidingswijken dodelijk oppervlakkig en vermoeiend is. Ter vergelijking het voorbeeld van de MTVclips: ze moeten allemaal speciaal zijn, met als gevolg dat het totaal snackbarbehang wordt. Arnold Reijndorp omschreef het effect van al die gewilde eigen identiteiten van al die huizen als 'de identiteit van het verschil' (Reijndorp e.a., 1998) . Forse kritiek dus op de gebruikswaarde, de toekomstwaarde en vooral op de culturele waarde. Voor productontwikkeling is in de eerste plaats conceptueel denken nodig. Dat vraagt tijd en zorgvuldige gedachtevorming. Maar gezien de snelheid en de schaal waarop de nieuwe uitbreidingswijken kennelijk moeten worden ontwikkeld, lijkt dat nauwelijks mogelijk. In Ypenburg bijvoorbeeld moeten 13 maal 800 woningen in één keer worden aanbesteed en als er één foute aanname in de uitgangspunten zit, heeft dat een belangrijk negatief effect op het hele stadsdeel. Volkshuisvesting en de ontwikkeling van nieuwe uitbreidingswijken zijn macroprocessen. Dat staat haaks op het stimuleren van productontwikkeling in de koopsector. Die ontwikkeling is kleinschalig en vindt van onderop plaats . Wat vooral nodig is, is dat de betrokken partijen zich niet blindstaren op het eigen vakgebied en eenzijdige vernieuwingen doorvoeren zonder dat de samenhang wordt bereikt die werkelijk tot productvernieuwing leidt. Tijdens de vele debatten en publicaties over de kwaliteit van de stedenbouw en architectuur blijkt telkens dat ondanks de inspanningen van opinievormende instellingen de kloof tussen de betrokken partijen in de wereld van de architectuur en stedenbouw onveranderd groot is. De technisch-culturele vakwereld, het (lokale) bestuur, de niet-gemeentelijke opdrachtgevers, het betrokken publiek en de critici tonen zich bij de gedachtewisseling voornamelijk geïnteresseerd in de discussie in eigen kring. Hoewel dat natuurlijk niet helemaal onbegrijpelijk is, is dit bij het streven naar het verhogen van de kwaliteit van de gebouwde omgeving een niet gering obstakel. In de afgelopen jaren heeft Architectuur Lokaal, soms in samenwerking met anderen, getracht deze terreinen met elkaar in verband te brengen. Maar de praktijk blijkt zeer weerbarstig. Toch is het absoluut noodzakelijk dat de betrokken partijen zich daarvan bewust zijn, omdat deze problematiek raakt aan de basis van het streven naar grotere architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit. Architectuur Lokaal zal zich daarvoor onveranderd blijven inzetten, ondanks de taaiheid van deze opdracht, in de hoop dat de betrokkenen in het bouwproces inzien dat het algemeen belang ook hun eigen belang is.
Literatuur Architectuur Lokaal en Archiprix, 1998, Springplank. Initatief in ontwikkeling, initiatiefnemers: Architectuur Lokaal en Archiprix, in samenspraak met ir. Hendrik Battjes.
35
Benko, A., Kandidaat BNA-voorzitter Jan Brouwer : 'Ik wil meer doen in overeenstemming met de leden' , in: BladNa, december 1998. Gemeente Helmond, 1998, leder huis zijn eigen gezicht. Planfilosofie Brandevoort, Helmond. Idsinga,T., 1997, Een koninkrijk voor een vijand, in: Kwartaalkrant Architectuur Lokaal, nr. 15, maart 1997. Reijndorp, A. e.a., 1998, Buitenwijk. Stedelijkheid op afstand, Rotterdam (NA i Uitgevers) . Rodermond, J., 1998, Het reveil van Tjeerd Dijkstra, in : De Architect, oktober 1998 . Winsemius, J., 1998, Een les in marktkwaliteit, in: STAWON Nieuwsbrief, oktober 1998 .
36
7
CONSEQUENTIES VAN DE NIEUWBOUW VAN KOOPWONINGEN VOOR DE BESTAANDE WONINGVOORRAAD IN STEDELIJKE GEBIEDEN P.G.A . Noordanus Wethouder gemeente Den Haag
7.1
Inleiding
Ik zal ingaan op de consequenties van nieuwbouwprogramma's voor koopwoningen voor de bestaande woningvoorraad in de Nederlandse steden. Ik wil dit doen door u vanuit mijn Haagse praktijkervaring iets te vertellen over doorstroomprofielen bij verschillende soorten koopprojecten en u aansluitend wat beschouwingen te geven over wat een en ander zou kunnen betekenen voor drie onderdelen van de bestaande woningvoorraad, te weten: - de Woningwetvoorraad in de ex-stadsvernieuwingsgebieden; - de woningvoorraad in de naoorlogse wijken; - de in transitie zijnde particuliere voorraad in de gordel '20-'40. In relatie daarmee zou ik in mijn inleiding voor deze delen van de voorraad de door mij voorgestane beleidsstrategie willen bespreken.
7.2
Vijf voorbeelden
Allereerst volgt hierna een aantal praktijkvoorbeelden om te laten zien hoe bij verschillende soorten projecten de doorstromingseffecten eruit zien. Ik heb voor u vijf projecten geselecteerd. Twee ervan, één duurder en één goedkoop/middelduur plan, hebben betrekking op de VINEX-opgave. Een derde project betreft een koopwoningplan in een herstructureringswijk, een vierde een nieuwbouwplan in een stadsvernieuwingsgebied en een vijfde een op gentrification gericht duur koopproject in het stadscentrum. De voorbeelden zijn ontleend aan het volkshuisvestingsverslag dat ik rond de jaarwisseling aan mijn raadscommissie hoop voor te leggen en dat hetzelfde thema behandelt als deze studiedag .
7.2.1 VINEX-Iocatie Wateringse Veld, deelplan Parkbuurt Oosteinde Programma
In september 1996 is in Parkbuurt Oosteinde de eerste paal geslagen . Het moet een ruim opgezette buurt worden met de sfeer van een tuinwijk, dus met een nadrukkelijk groen karakter. Tot 2002 moeten hier ruim 1000 woningen verrijzen,
37
_all.
~ ID
i i i
i /
ij
I
r
waarbij het vooral om dure koopwoningen gaat (meer dan 80 %). Vooral aan de door het gebied kronkelende Treslonglaan staan de duurste woningen, die duidelijk refereren aan de stijl uit de jaren dertig. Deze woningen hebben een koopprijs vanaf f 500.000,- (tot ruim f 750.000,-) . Haaks op deze dure laan staan de straten met iets goedkopere koopwoningen in een rij (koopprijs vanaf f 350.000,-) . Dit zijn allemaal eengezinshuizen. In het onderzoek zijn de doorstromingseffecten van de eerste 300 voornamelijk in 1998 opgeleverde koopwoningen in de eengezinssector onderzocht.
Doorstromingseffecten Bijna 60% van de verhuisden naar Wateringse Veld is afkomstig uit Den Haag; 30% komt uit Haaglanden. De Haagse verhuisden zijn met name afkomstig uit de vroegnaoorlogse woonmilieus in Den Haag-Zuidwest, de gemengde wijken uit de jaren zeventig en tachtig en de gordel '20-'40. De naar Parkbuurt Oosteinde verhuisde huishoudens bestaan voor de helft uit huishoudens met drie of vier personen en nog eens voor bijna 40 % uit één- en tweepersoonshuishoudens. Daarnaast gaat het vooral om jongere huishoudens: 75% van de 'hoofdbewoners' is jonger dan 45 jaar. Meer dan de helft heeft een HBO-opleiding of universitaire opleiding gevolgd. Tot slot heeft zo'n 45% van de huishoudens een gemiddeld inkomen van minimaal f 6000, - netto per maand. De eerste bewoners van Wateringse veld laten voor bijna de helft een koopwoning achter, voor ruim 20% een sociale-huurwoning en voor nog eens ruim 20% een particuliere huurwoning. In driekwart van de gevallen gaat het om een meergezinswoning, ruim 70% heeft een woning met drie of vier kamers, iets meer dan de helft een woonoppervlak tussen 60 m2 en 80 m2 en een relatief groot deel is afkomstig uit een woning gebouwd na 1980 (ruim 25 %). Men heeft vooral voor Wateringse Veld gekozen vanwege de bereikbaarheid van de locatie met de auto en de (in de toekomst) aanwezige ruimte voor kinderen.
I
1I
7.2.2 VlNEX-locatie Wateringse Veld, projecten Cumulus, Stratus, Cirrus, deelplan Lage Veld
Programma In totaal gaat het om 193 koopwoningen, met een prijs tussen
f 235.000,- tot
f 300.000,- gulden; ze worden in december 1998 opgeleverd. Project Cumulus telt 41 koopwoningen met drie woonlagen, liggend aan een singel met uitzicht op een grote waterpartij ('het Hemelwater'); de koopprijs varieert vanf 262.000,- totf 301.000,-, afhankelijk van de kavelgrootte. Project Stratus telt 102 koopwoningen die iets goedkoper zijn (van f 232.000,- tot f 284.000,-); dit ligt vooral aan het feit dat de woning maar twee woonlagen heeft en de kaveloppervlakte ook kleiner is. Project Cirrus herbergt 50 koopwoningen in de middel dure sector in dezelfde prijscategorie als het project Cumulus.
38
. - __
'-"~i
Doorstromingseffecten Er is vooral doorstroming van Haagse huishoudens (zo'n 80%); de overige huishoudens zijn vooral afkomstig uit de regio en dan met name uit de gemeente Rijswijk. Binnen Den Haag vindt vooral doorstroming plaats vanuit de wijken en buurten behorend tot de gordel '20-'40 op het veen en het vroegnaoorlogse Den HaagZuidwest. Het gaat met name om jonge gezinshuishoudens met een hoger inkomen: 85 % tot 97% verdient meer dan! 60.000,- bruto per jaar; meer dan de helft heeft zelfs een inkomen van meer dan! 80.000,- bruto per jaar. Kopers komen voor circa 65 % uit de huursector , waarbij vrijwel alle vrijkomende huurwoningen binnen het bereikbare segment vallen (f 738,-, prijspeil 1 juli 1998).
7.2.3 Herstructurering Weerselostraat en omgeving Programma Het gaat om een sloop/nieuwbouwproject aan de Weerselostraat, de De Luttestraat en de Dalfsenstraat: een herstructureringsproject (voorjaar 1998 opgeleverd). Het betreft een project van 74 middeldure koopwoningen in Den Haag-Zuidwest (koopprijs tussen! 275 .000,- en! 300 .000,-). Het is tevens een voorbeeldproject voor duurzaam bouwen: energiezuinig, duboverantwoorde materialen, speciale aandacht voor het binnenmilieu en bouwafval (nu en in de toekomst) wordt beperkt. Duidelijke sturing bij toewijzing: zo is er onder meer voorrang voor huishoudens uit de gesloopte woningen. Doorstromingseffecten Gerichte toewijzing laat duidelijk sporen na: op één na komen alle kopers uit Den Haag. Meer dan de helft (55 %) van de vestigers komt uit het woonmilieu vroegnaoorlogs Den Haag-Zuidwest en nog eens ruim een kwart uit het milieu van de gordel '20-'40 op het veen. Bijna 80% van de huishoudens bestaat uit drie of vier personen en bijna driekwart van de (hoofd)kopers heeft een leeftijd tussen 35 en 45 jaar en een hoog inkomen: bijna 50% heeft een inkomen van meer dan! 80.000,- bruto per jaar. Het opleidingsniveau is relatief laag: meer dan de helft van de huishoudens heeft een opleiding tot MAVO-niveau. Zo'n 40% van de kopers laat een koopwoning achter en nog eens 40% een sociale-huurwoning; de helft van die vrijkomende huurwoningen is bereikbaar (f 738,-, prijspeil 1 juli 1998). Het gaat bij de vrijkomende woningen om meergezinswoningen (75%) en kleine woningen (eenderde heeft een woonoppervlak tussen 40 m2 en 60 m2; 55% een oppervlak tussen 60 m2 en 80 m2). Verhuisden waren voor een groot deel niet actief op zoek naar een woning. Het feit dat het project pal voor hun neus werd gerealiseerd. zette velen aan het den-
39
ken. De vestigers hadden overigens wel een duidelijke voorkeur voor een nieuwbouwwoning boven een koopwoning in de bestaande woningvoorraad.
7.2.4 Stadsvernieuwing Kaapstraat en omgeving
Programma Binnen dit nieuwbouwproject zijn 31 eengezinshuizen in de vrije sector en 6 woningen in de toen nog bestaande VSEB-sector gerealiseerd (opgeleverd begin 1996) in Transvaal, een stadsvernieuwingsgebied. Het merendeel van de vrije-sectorwoningen had een koopprijs van zo'n 1210.000,-; de VSEB-woningen waren net iets goedkoper, namelijk 1 190.000,-. Ook hier was er een duidelijke sturing bij toewijzing, gericht op het vrijmaken van zoveel mogelijk goedkope huurwoningen in Den Haag.
Doorstromingseffecten Dat de toewijzing enig effect sorteert, blijkt: bijna 100% van de vestigers komt uit Den Haag. Eenderde van de huishoudens komt uit Transvaal zelf, daarnaast komt een groot deel uit Laakkwartier en Spoorwijk enerzijds en uit de Schilderswijk anderzijds (in totaal nog eens ruim eenderde deel). Opvallend is dat de meeste huishoudens een Surinaamse achtergrond hebben (Hindoestaans) . Daarnaast blijkt het om huishoudens met een redelijk inkomen te gaan: het merendeel heeft een jaarinkomen van ongeveer 1 65.000,- bruto. Het opleidingsniveau is MBO of LBO/MAVO. Ouderen zijn in de Kaapstraat sterk ondervertegenwoordigd; de meeste volwassenen hebben een leeftijd tussen 25 en 45 jaar. Bijna tweederde van de kopers laat een huurwoning achter. Van deze huurwoningen is meer dan de helft bereikbaar. Daarnaast kwam nog eens eenderde van de kopers uit de koopsector: de achtergelaten woning varieerde in prijs (prijspeil 1996) van 1 60.000,- tot 1 160.000,-. De achtergelaten woning van de meeste respondenten was een portiek- of etagewoning.
7.2.5 Stedelijke nieuwbouw: Hof ter Hage
Programma Op de begane grond zijn winkels gevestigd en een postkantoor. De 97 koopwoningen op de verdiepingen, in prijs variërend van 1 250.000,- tot 1 850.000,-, zijn in verschillende typen uitgevoerd. Het programma betreft de verbouw van een midden in de stad gelegen, voormalig centraal postkantoor tot een project met winkels en een postkantoor op de begane grond (ter herinnering aan de oorspronkelijke functie van het gebouw) en 97 luxe koopwoningen op de bovengelegen verdiepingen (het project is gelegen aan Torenstraat, Nobelstraat, Kerkplein en Prinsestraat). De koopprijs van de 97 woningen is zeer divers (al naar gelang het type en de grootte), maar wel duur: vanaf 1 250.000,- tot ruim 1 800.000,-. De woningen
40
zijn in verschillende typen uitgevoerd: appartementen, maisonnettes , split-levelwoningen en penthouses. In de kelderverdieping is parkeerruimte gecreëerd en staan de bergingen voor de 97 woningen. De koopwoningen omsluiten een binnenhof met daktuin (boven de kelderlaag), dit groene binnenterrein vormt een privé-rustgebied en staat in scherp contrast met de levendige binnenstedelijke leefomgeving van Hof ter Hage. Doorstromingseffecten Slechts 60% van de bewoners komt uit Den Haag . Van deze Haagse verhuisden is het overgrote deel uit centraal stedelijke buurten en wijken afkomstig (Kortenbos, Zeeheldenkwartier, Zuidwal, Voorhout en Willemspark), alsmede uit enkele klassiek luxe wijken in de stad (Statenkwartier , Sweelinckplein en omgeving en Koningsplein en omgeving). Het project heeft met name tweepersoonshuishoudens aangetrokken en in mindere mate éénpersoonshuishoudens van binnen en buiten Den Haag . Het inkomensniveau is hoog: het merendeel heeft een nettomaandinkomen van meer dan f 6.000,-. Ook het opleidingsniveau is hoog: 80% heeft een opleiding op HBOniveau of universitair niveau . Daarnaast blijkt dat meer dan 50% van de hoofdbewoners ouder is dan 45 jaar. Het gaat hier zeer waarschijnlijk om een grote groep 'empty-nesters' wier kinderen zijn uitgevlogen. Ten opzichte van de vorige woning heeft men wat het aantal kamers betreft veelal een stapje teruggedaan. De koopprijs van het appartement is vergelijkbaar met de verkoopprijs van de vorige woning. Men heeft vooral gekozen voor de centrumlocatie, dicht bij alle voorzieningen . Men zocht ook in andere (middel)grote steden naar huisvestingsalternatieven.
7.3
Conclusies doorstromingseffecten
Als ik in meer algemene zin de doorstromingseffecten voor de onderscheiden typen koopwoningprojecten zou moeten formuleren, zou ik dat als volgt willen doen. VINEX middelduurlduur Het merendeel van de bewoners komt uit de bestaande stad, het overgrote deel uit de regio. Voor wat betreft de bestaande stad is het recruteringsgebied met name de gordel '20-'40 (de koopappartementen daar), in mindere mate de naoorlogse wijken (de Woningwetvoorraad ) en voor een deel de particuliere huurvoorraad in de wijken uit de zeventiger en tachtiger jaren. VINEX goedkooplmiddelduur Deze VINEX-productie is nog sterker georiënteerd op Haagse huishoudens en heeft effecten op met name de particuliere koopappartementenvoorraad en de naoorlogse wijken, waar dit deel van de VINEX-productie sterk concurreert met het in het kader van de herstructureringsplannen gecreëerd koopwoningaanbod .
41
Herstructurering Opvallend is hier de hoge buurtbinding. Prijsniveaus worden sterk beïnvloed door de VINEX-productie. Het 'bouwen voor de buurt' is terug van weggeweest, maar dan wel in een eigentijds jasje.
Klassieke stadsvernieuwing Het koopwoningaanbod wordt sterk in relatie tot reeds in de buurt of de wijk wonende huishoudens afgezet. Vaak zijn de sociale stijgers van allochtone komaf. Aan het verminderen van etnische segregatie - als dat al een beleidsdoel zou zijn - wordt geen bijdrage geleverd. Wel wordt verdere inkomenssegregatie tegengegaan.
Stedelijke nieuwbouw Het geanalyseerde project laat zien dat er een behoorlijk potentieel is om koopkrachtige oudere huishoudens (opnieuw) aan de stad te binden. De ervaring is dat het type projecten waar het hier om gaat, sterk locatiebepaald is en vaak concurreert op een bovenregionaal schaalniveau. Hoewel de projecten zijn ontwikkeld in het topsegment van de woningmarkt, kunnen ze hier toch redelijk succesvol zijn.
7.4 Effecten op de bestaande voorraad: de te kiezen beleidsstrategie Bovenstaande koopwoningprogramma's hebben uiteraard invloed op de bestaande woningvoorraad. Ik bespreek de effecten aan de hand van de eerder aangegeven verdeling in ex-stadsvernieuwingsgebieden, naoorlogse wijken en gordel '20- '40.
7.4.1 Ex-stadsvernieuwingsgebieden Koopwoningprojecten vergroten hier de buurtbinding en versterken de betrokkenheid bij woning en woonomgeving. Ze hollen echter tegelijkertijd de positie van het huurwoningbezit in de betrokken wijken uit: kopers zijn veelal allochtone huishoudens die in de buurt of in omliggende wijken tot dan huurden . In een stad als Den Haag waar relatief veel sloop/nieuwbouw gepleegd is, is de beleidsstrategie geïndiceerd. Er zal hard gewerkt moeten worden aan het upgraden van de woonomgeving in combinatie met het verkopen van een deel van de nieuwbouwvoorraad. In steden met een sterk renovatieverleden valt - uiteraard afhankelijk van de specifieke locatie - te vrezen voor verhuur- en leefbaarheidsproblemen. Een flinke aanvullende opgave bestaande uit sloop/nieuwbouw dient zich hierbij aan.
7.4.2 Naoorlogse wijken De versnelde doorstroming veroorzaakt door een deel van het VINEX-programma noopt - in combinatie met een afvlakkende woningbehoefte - tot het versnellen van het herstructureringsproces . De verhuurinformatie van woningcorporaties leert dat woonconsumenten die kunnen kiezen, terecht steeds kritischer worden. Kleinere gestapelde appartementen worden dus steeds slechter verhuurbaar en complexen worden daarmee een doorgangshuis . Herstructureren dus! En door middel van eengezinskoopwoningprogramma's, strategische nieuwbouw voor ouderen, liftenprogramma's, samenvoe-
42
j be"
1+ ' .
jel
+"'Î
'*' .......
* * ...4 1 W i l . jU! «. .
ging van woningen en verkoop van een qua woningmarktperspectief kansrijk deel van het Woningwetbezit werken aan het behoud en de versterking van de binding aan de wijk; dit alles in combinatie met de verbetering van winkelvoorzieningen en programma's in de sfeer van de openbare ruimte .
7.4.3 1920/1940-wijken Ook hier - misschien juist hier - komt een forse doorstroming op gang in de voorraad gesplitste en van huur naar koop overgegane appartementen. De gouden tijden van de onroerendgoedhandelaren - door mij ten onrechte ook wel zonnebankbeleggers genoemd - zijn voorbij . Niet langer mag gerekend worden op een automatische waardestijging van het bezit. Een stagnerende waardeontwikkeling ligt meer voor de hand . Hier ligt dus een behoorlijke tijdbom te tikken. Hoe gaat het als de rente wat stijgt of de afzet van appartementen gaat stagneren? Ik voorzie met het oog hierop problemen voor de financieel zwakkere handelaren. Wat is de financiële positie van nieuwe kopers? Ik voorzie problemen bij adequate reserveringen voor onderhoud. In termen van gemeentelijk beleid zit er maar één ding op, namelijk een intensivering en uitbreiding van het gemeentelijk voorraadbeleid , het activeren van Verenigingen van Eigenaren, het stimuleren van particulier onderhoud en particuliere woningverbetering, een revolvingfundaanpak van aankopen-verbeteren-verkopen, het stimuleren van samenvoegingen en een actief aanschrijvingsbeleid. Dit alles ook weer gekoppeld aan een investeringsprogramma in de openbare ruimte , al dan niet met de bouw van additionele parkeervoorzieningen. Incidenteel zal in de betrokken wijk ruimte geschapen moeten worden door middel van sloop ten behoeve van stedenbouwkundige structuurverbeteringen.
7.5
Slotbeschouwing
Eén vraag is in het voorafgaande nog niet beantwoord : moet op de huidige voet met VINEX worden doorgegaan? Ik vind dit een betrekkelijk academische vraagstelling, alleen al als ik mij probeer voor te stellen welke effecten temporisering van VINEX zou hebben op de lopende grondexploitaties . Toch wil ik er iets meer over zeggen. De uitvoering van het VINEX-bouwprogramma maakt zichtbaar welke woningmarktbewegingen woonconsumenten op een ontspannende markt vanuit hun eigen keuze willen maken. Op zichzelf gaat het hier om een autonoom proces dat al lang en los van VINEX plaatsvindt. Alleen gaat het nu sneller en was de trek naar suburbia voor veel van de groepen die ik in mijn voorbeelden noemde de afgelopen decennia overheersend . De desbetreffende huishoudens vestigen zich nu in de nieuwe wijken aan de stadsrand en hebben daarmee in termen van draagvlak en oriëntatie nog een binding met de stad en de stedelijke voorzieningen. Het ontkennen van de trend of het enigszins mitigeren ervan - wat met de huidige welvaart en de meerkeuzemogelijkheid voor kopers ook buiten VINEX heel lastig zal zijn - vind ik weinig zinvol en gaat om de kern van de kwestie heen. De kern van de kwestie is: hoe kan ook op de langere termijn de stad als woonmilieu dusdanig sterk zijn dat deze kan concurreren binnen de woningmarkt van de stedelijke regio? Dit vergt naast een kernvoorraad van huurwo-
43
ft.
ti"'j
Ij
4
1
'
""
. IJ',
J
....
~
•
. ....... T!", .. s
ningen van voldoende grootte en kwaliteit een koop- en huurwoningvoorraad die in voldoende mate in trek blijft. Daar is een actief investeringsbeleid voor nodig, gericht op het scheppen van een woningaanbod in de steden waarnaar mensen ook over de eeuwwisseling heen zullen vragen en op het scheppen van woonmilieus die voldoende wervend zijn. Het valt te hopen dat in het kader van het nieuwe grotestedenbeleid de steden in ons land in de toekomst ook in staat zullen worden gesteld om aan dergelijke wervende woonmilieus te blijven werken.
44
..._.L
,.'M IiL.l!.......:1l._~_
bOd • • • '·'.... "" _ _
8 VERKOOP ONDER VOORWAARDEN M. Elsinga Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft
8.1 Een korte terugblik en nieuw perspectief Met verkoop onder voorwaarden worden eigendomsvormen bedoeld die veel op een koopwoning lijken, maar op de een of andere manier gereguleerd worden door de verkopers . Momenteel bestaat er discussie over deze vormen. Centraal in de discussie staat de vraag wanneer er voor de inkomstenbelasting nog sprake is van een eigen woning, ofwel: wanneer is er renteaftrek mogelijk? Deze bijdrage gaat in op perspectieven voor dergelijke eigendomsvormen en de fiscale mogelijkheden voor zover bekend. Eind jaren zeventig, toen het erg goed ging op de koopwoningenmarkt, werden net als nu pogingen ondernomen om de koopwoning geschikt en bereikbaar te maken voor de midden- en lage-inkomensgroepen. Wellicht zeggen de begrippen 'Beschut eigenwoningbezit' (een stimuleringsregeling van het Rijk) of de ' Bezitswoning van het Bouwfonds ' u nog iets . Deze vormen van verkoop onder voorwaarden werden vol goede moed in de praktijk gebracht, maar kort daarna stortte de markt in en verdween de belangstelling voor woningbezit onder lagere-inkomensgroepen . In de periode daarna ontwikkelde de SEV een experimentenprogramma tussen kopen en huren . De reden hiervoor was onder andere het beperken van de risico 's van de koopwoning en het vergroten van de keuzevrijheid op de woningmarkt. Het was een mooi programma, maar het bereik van de nieuwe eigendomsvormen bleef bescheiden. Daarin lijkt echter verandering te zijn gekomen. Naar mijn idee is het perspectief voor een dergelijke markt anno 1998 veel gunstiger. Er is een aantal redenen te noemen voor dit gunstiger perspectief: opnieuw floreert de koopmarkt: de rente lijkt alleen maar lager te worden en de geldverstrekkers zijn royaal ; de verkoop van huurwoningen is ingeburgerd, doordat vele corporaties financieel zelfstandig geworden zijn; herstructurering en differentiatie van woonwijken zijn zaken die aan de orde van de dag zijn; er heeft begin jaren negentig een relatieve lastenstijging in de huursector plaatsgevonden ; de markt wordt ruimer en de concurrentie sterker: de consument komt meer centraal te staan;
45
de meeste politieke partijen vinden dat koopwoningen ook bereikbaar moeten zijn voor midden- en lage-inkomensgroepen. Ook in de praktijk lijkt het erop dat de perspectieven gunstig zijn. Oude tussenvormen worden herontdekt en herontwikkeld. Het Rotterdamse Maatschappelijk Gebonden Eigendom dat in 1980 werd geïntroduceerd, kan ook buiten Rotterdam rekenen op belangstelling. Woningbouwvereniging Het Oosten in Amsterdam heeft de cascohuurwoning in een nieuw jasje gestoken: de 'Koophuurwoning' . Ook de 'Optiewoning' uit het SEV -programma wordt op diverse plaatsen toegepast. Daarnaast worden er volop nieuwe vormen van woningbezit ontwikkeld zoals het Maatschappelijk Verantwoord Eigendom door het Woningbedrijf in Rotterdam en de 'Flexwoning' van Stichting Trudo in Eindhoven. Ook hier is sprake van verkoop onder voorwaarden, met name wat de prijsregulering betreft. Toch is het aantal koopwoningen dat onder voorwaarden verkocht wordt nog steeds bescheiden. De discussie in de afgelopen maanden over de aftrekbaarheid van de hypotheekrente voor deze vormen is hier voor het grootste deel debet aan .
8.2
Overheidsbeleid
In het volkshuisvestingsbeleid van de overheid bestaat eveneens aandacht voor verkoop onder voorwaarden en voor het verstrekken van subsidie om de koopwoning bereikbaar te maken. In een brief van staatssecretaris Tommel uit mei 1996 wordt het gebied tussen kopen en huren nadrukkelijk genoemd als mogelijkheid om het eigenwoningbezit onder midden- en lagere-inkomensgroepen te stimuleren, tezamen met het invoeren van de koopgewenningsbijdrage en de aansporing voor corporaties om woningen te verkopen. Overigens werd slechts mondjesmaat gebruikgemaakt van deze regeling . Daarnaast worden plannen ontwikkeld om de koopwoningen bereikbaar te maken via een inkomensafhankelijke subsidie: het voorstel van Duivesteijn en Biesheuvel (PvdA en CDA) voor een Individuele KoopBijdrage, en als het goed is, komt staatssecretaris Rernkes binnenkort met een voorstel dat naar alle waarschijnlijkheid het midden zal houden tussen de Koopgewenningsbijdrage en het IKB-voorstel van Duivesteijn.
8.3
Afwegingen tussen kopen en huren
Individuele afweging tussen kopen en huren Eén van de redenen om een woning te kopen is de vrijheid : een eigenaar-bewoner kan zijn woning naar eigen smaak verbeteren en onderhouden. Anderzijds betekent deze vrijheid ook verantwoordelijkheid: de koper draagt de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van de woning. Juist de afwezigheid van de rompslomp van onderhoud en andere zaken wordt beschouwd als voordeel van de huursector . Ook in financieel opzicht bestaan er grote verschillen tussen de koop- en de huursector. Een eigenaar-bewoner spaart via zijn woning, geniet fiscaal voordeel en kan pro-
46
Tabel 8.1 Individuele voor- en nadelen van kopen en huren Koop Vrijheid onderhoud en verbetering
+ +
Verantwoordelijkheid onderhoud Kans op waardestijging
+ +
Kans op waardedaling Fiscaal voordeel , sparen Huursubsidie , geen hoge aanvangslasten
+
= voordeel
-
= nadeel
Huur
+ +
fiteren van de waardestijging op de woningmarkt. De huurders daarentegen betalen alleen voor woonconsumptie, maar genieten relatieve zekerheid : zij ondervinden niet direct nadeel als hun woning in waarde daalt en als hun inkomen achteruitgaat, kan men aanspraak maken op huursubsidie. Tabel 8.1 laat zien dat de voordelen van kopen de nadelen van huren zijn en andersom , ofwel : kopen en huren vormen vaste combinaties van vrijheid en risico . Maatschappelijke afweging tussen kopen en huren Vanaf de Tweede Wereldoorlog lag er een sterk accent op uitbreiding van de socialehuursector . De betaaibaarheid op termijn en de goede kwaliteit van de socialehuurwoningen werden beschouwd als belangrijke voordelen (zie tabel 8.2) . De betaaIbaarheid op termijn werd gewaarborgd door een gematigd huurbeleid en sterke terughoudendheid bij de verkoop van sociale-huurwoningen. Wat betreft eigen-woningbezit en lage-inkomensgroepen is de politieke discussie over het algemeen tweeslachtig . Enerzijds wordt wel gezegd dat lage-inkomensgroepen ook moeten kunnen kopen en dat kopers over het algemeen meer betrokken zijn bij de buurt. Anderzijds mag deze groep niet te veel risico lopen en acht men de kans wel erg groot dat deze mensen de verantwoordelijkheid van het onderhoud niet aankunnen. Hierbij wordt veelvuldig verwezen naar de effecten van de grootschalige uitverkoop van de sociale-huur sector in Engeland . Vanuit dit laatste wordt de behoefte aan verkoop onder voorwaarden gevoed. Een ander punt is dat de aanvangslasten in de koopsector doorgaans dermate hoog zijn dat velen deze stap niet kunnen maken. Kortom: verkoop onder voorwaarden probeert de maatschappelijke voordelen, de betaaibaarheid op lange termijn en de kwaliteitsbewaking van de huursector te implementeren in de koopsector .
8.4
Nederland vergeleken met het buitenland
Afbeelding 8.1 illustreert nogmaals dat Nederland veel heeft geïnvesteerd in de huursector, net als Zweden overigens. Deze afbeelding is bedoeld om een globaal beeld te geven van de omvang van de koopsector in verschillende landen. Er kunnen ver-
47
Tabel 8.2 Maatschappelijke voor- en nadelen van kopen en huren Huur
Koop
+
Betaaibaarheid op termijn
+
Bezitsvorming burgers
+
Kwaliteitsbewaking
+
Betrokkenheid bewoners
+ -
= voordeel = nadeel
schillende conclusies aan deze afbeelding worden verbonden . De eerste is dat het eigen-woningbezit onder lage-inkomensgroepen in Nederland hopeloos achterblijft bij dat in andere landen . De tweede is dat het eigen-woningbezit in Nederland beperkt kon blijven dankzij de omvangrijke sociale-huursector van een goede kwaliteit.
8.5
Kosten kopen en huren
Zo op het eerste gezicht lijkt kopen in Nederland voordeliger voor hogeinkomensgroepen vanwege de renteaftrek en huren voor lage-inkomensgroepen van wege de huursubsidie. De vraag is echter waar het omslagpunt ligt.
Afbeelding 8.1 Het aandeel koopwoningen in vijf Europese landen begin jaren negentig, uitgesplitst naar inkomens deciel 100
-. --- - ----- -- --- I
90 80 :t::
70
N
1len c 'e ~
..en c
'Qj
;!.
48
60
- --
'" ~Nederland
-
- - Zweden •. Frankrijk
50 --Belgie -
-Engeland
Afbeelding 8.2 De gebruikskosten van kopers en huurders in 1994, uitgesplitst naar inkomens deciel 100 90
..
." ."
80 70
~
'E:
::I
a.
:»a. I:
* 0
.l<
60
f---
'--
f---
50
I-
I-
I-
-
f--
f--
f--
I--
I--
40
t--
r-
-
r-
t--
I-
l-
r-
I-
20
I-
I-
I-
-
r-
t--
rr-
t--
30
rr-
t--
I-
I-
-
I-
10
I-
I-
I-
-
I-
I-
I-
-
r-
4
0 2
3
4
5
6
7
8
9
10
inkomensdecielen
Bron: WBO, 1993/1994.
Allereerst blijkt dat het heel moeilijk is om de kosten van kopen en huren goed te vergelijken. Vaak vergelijken we de woonuitgaven op kasbasis en concluderen we dat we deze eigenlijk niet mogen vergelijken, omdat de eigenaar-bewoner vermogen opbouwt en vermogen kan inbrengen en er voor de huurder slechts sprake is van consumptie. Onlangs heeft het Onderzoeksinstituut OTB deze vergelijking op een andere, in veel andere landen gebruikelijke manier uitgevoerd: aan de hand van een berekening van de zogenaamde 'usercost'. Deze berekeningsmethode houdt rekening met de verschillende karakters van koop- en huurwoningen. De kosten van een huurwoning zijn gelijk aan de woonuitgaven. Bij koopwoningen is er een duidelijk verschil tussen kosten en uitgaven . Het 'usercostbegrip' houdt rekening met de 'opportunitykosten' (de gederfde rente) en de waardestijging van de woning . Afbeelding 8.2 geeft de resultaten weer van de berekening van de usercost op basis van het WBO 1993/1994. De waardestijging van woningen is gebaseerd op de periode 1990-1994 (gemiddeld 5,3% per jaar). Omdat de kwaliteit van de woningen in de huur- en de koopsector nogal verschilt, is de prijs per woningwaarderingspunt bepaald. Uiteraard gaat het in de koopsector om bij geschatte woningwaarderingspunten. De uitwerking is nog niet perfect, maar gezien de beschikbare data wel zo ongeveer de best mogelijke.
49
-
~
~--------
Deze afbeelding geeft de jaarlijkse kosten in guldens per kwaliteitspunt. We zien dat voor de laagste drie inkomensdecielen huren voordeliger is vanwege de huursubsidie. Naarmate het inkomen hoger is, wordt kopen steeds voordeliger vanwege de fiscale behandeling. Voor midden-inkomensgroepen is het kopen van een woning goedkoper, terwijl een koopwoning voor deze groep over het algemeen moeilijk bereikbaar is.
8.6 Twee hoofdgroepen van verkoop onder voorwaarden Verkoop onder voorwaarden en subsidies zijn gericht op uitbreiding van de koopsector onder de midden- en lagere-inkomensgroepen. In hoofdlijnen zijn er twee categorieën van verkoop onder voorwaarden te onderscheiden: Vormen van verkoop onder voorwaarden die dienen als opstapje op weg naar een vrije koopwoning . Het gaat hier met name om het verlagen van de aanvangslasten met een subsidie en eventueel het verzekeren van bepaalde risico 's. Voorbeelden hiervan zijn: koopsubsidies, de Nationale Hypotheekgarantie en eigendomsvormen als het Groeiend Eigendom en de Optiewoning . Een sociale-koopsector met permanente regulering als alternatief voor de socialehuursector . Hier gaat het met name om regulering teneinde de betaaibaarheid en de woningkwaliteit op de langere termijn te bewaken: MGE, MVE en Flexwoning . Deze vormen kenmerken zich door een terugkoopplicht, gecombineerd met prijsregulering. Kortom: het zijn pogingen om de voordelen van de huursector te kopiëren. De fiscale discussie over verkoop onder voorwaarden is met name gericht op deze laatste groep.
8.7 Verkoop onder voorwaarden en de fiscus De wet op de inkomstenbelasting meldt dat een eigen woning een bron van inkomsten dient te zijn om fiscaal als eigen woning te worden beschouwd . De eigenaar-bewoner dient risico te lopen. De omvang van dit risico wordt in de wet echter niet nader gekwantificeerd. Met de groei en bloei van de verschillende koopvarianten neemt de behoefte aan duidelijkheid bij consument, aanbieders en het ministerie van Financiën toe . De vraag is met name in hoeverre er bij de koopvarianten nog sprake is van een koopwoning en dus van risico voor de consument. Verkapte huurwoningen mogen geen aanspraak maken op renteaftrek. In april 1998 werd deze zaak aangekaart en werd er een conceptvoorstel opgesteld dat spreekt van: een risico voor de koper van minimaal 50 % van de waardeontwikkeling van de woning; een terugkoopplicht gecombineerd met een prijsafspraak die slechts voor een periode van vijftien jaar mag gelden;
50
Mi
•
•
_
i
Kl 11._=
sa::::::
.
. . . . . 11
afspraken over het onderhoud die slechts betrekking mogen hebben op het winden waterdicht houden van de woning. Het einde van MGE-achtige constructies leek even in zicht. Zowel de mogelijkheden om de prijs als die om de kwaliteit te reguleren, werden met dit voorstel aan banden gelegd. Maar de brief van staatssecretaris Vermeend van Financiën van oktober 1998 geeft meer hoop. Het gaat om een voorstel voor een richtlijn als aanvulling op de wet op de inkomstenbelasting. Deze richtlijn omvat de volgende elementen: de koper heeft een belang van minimaal 50% van de positieve of negatieve waardeontwikkeling van de woning tussen het moment van aankoop en verkoop; een vangnetconstructie die is gericht op het schulden vrij vertrekken van de koper wordt toegestaan; er gelden geen beperkende bepalingen voor afspraken over onderhoud aan de woning (het onderhoud binnenskamers niet meegerekend); er is geen sprake meer van een termijn waarbinnen de volledige waardeontwikkeling aan de koper van de woning moet toevallen. Het voorgenomen beleid geldt alleen voor nieuwe gevallen van verkoop onder voorwaarden.
8.8
Vraagtekens en perspectieven
Hoewel de richtlijn op het eerste gezicht zeer helder lijkt, blijken er bij nader inzien toch vragen over de interpretatie te bestaan. Een eerste vraag is hoe de waarde van zo'n koopwoning 'met regels' in het economisch verkeer kan worden bepaald . Het is duidelijk dat de waarde van zo'n woning lager is dan die van een vrije woning, maar hoeveel lager? Ofwel: wat is de marktwaarde van zo'n woning en wanneer is er sprake van een korting? Er is nog te weinig economisch verkeer dat als referentie kan dienen. Het is vervolgens de vraag hoe met een eventuele korting wordt omgegaan. Stel een sociale-koopwoning met een marktwaarde van f 200.000,- wordt verkocht voor f 160.000,- om deze woning betaalbaar te houden . Na vier jaar wil de eigenaar deze woning verkopen. Wat is zijn opbrengst in dat geval? Bij verkoop onder voorwaarden zoals bijvoorbeeld MGE werd de verlaagde prijs bijvoorbeeld geïndexeerd met de inflatie (tweede kolom tabel 8.3) . Op deze wijze blijft de woning betaalbaar voor lagere-inkomensgroepen. Een eenvoudige aanpassing van de nieuwe fiscale richtlijn is: indexering met de waardeontwikkeling in de markt en vervolgens toepassing van de winstdeling . Ook in dat geval blijft de woning na vier jaar betaalbaar (derde kolom van tabel 8.3) . Het lijkt er echter op dat het ministerie van Financiën deze variant wil afkeuren en ook de korting van f 40.000,- in de winstdeling wil betrekken. De vierde kolom van tabel 8.3 laat zien dat de opbrengt voor de koper in dat geval f 201.500,- bedraagt. De koper zal niet treuren om dit forse cadeau van de corporatie, maar de betaaibaarheid van deze woning komt wel in gevaar. Het principe van een betaalbare koop sector wordt op deze wijze orunogelijk.
51
----
.- W·-......'
MeiJ . " . ,
Tabel 8.3 Bepaling van de opbrengst van een koopwoning met voorwaarden Index inflatie (2 %)
Marktindex
Marktwaarde
Renteloze lening
Koopprijs
1160.000,-
1160.000 ,-
1160.000,-
1200.000, -
Stijging 5 %per jaar
1173.000,-
1194.000,-
1243.000,-
1243.000,-
Verkoopprijs na 4 jaar
1173.000,-
1177.000,-
1201.500,-
1221.500,-
0
0
0
f 40.000 ,-
1173.000,-
1177.000,-
1201.500,-
1181.500,-
Terugbetalen (50 %) Opbrengst
Er lijkt echter een uitweg te bestaan: de renteloze lening in plaats van een 'korting op de koopprijs'. De corporatie verkoopt de woning in dit geval tegen de marktprijs en verstrekt een renteloze, aflossingsvrije lening van f 40.000,- . Bij het verlaten van de woning betaalt de eigenaar de renteloze lening terug aan de corporatie. Hij ontvangt voor zijn huis de aankoopwaarde plus minimaal 50 % van de waardestijging in de desbetreffende periode. Het bedrag kan vervolgens opnieuw worden ingezet om de woning tegen een betaalbare prijs te verkopen. Dit is een mogelijkheid die nader onderzocht wordt. Onder de huidige marktomstandigheden biedt verkoop onder voorwaarden goede mogelijkheden om maatwerk te leveren wat betreft risico en verantwoordelijkheid in een ruimere woningmarkt. Verkoop onder voorwaarden vormt in dit opzicht een waardevolle aanvulling op de koop- en huursector . De nieuwe fiscale richtlijn geeft helderheid over het risico voor de consument en laat de mogelijkheid open voor corporaties om een sociale-koop sector te ontwikkelen. Het is voor zo'n sociale-koopsector echter van cruciaal belang dat een eventuele korting op de koopprijs die verstrekt wordt door de corporatie, behouden blijft voor de socialekoopsector . De concurrentie tussen de koop- en huurmarkt wordt steeds sterker, zeker in gebieden waar de woningmarkt ruimer wordt . Met name voor de corporatiesector biedt deze markt perspectief: bereikbare koopwoningen, verantwoorde verkoop en keuze in de kernvoorraad. De keuzevrijheid tussen kopen en huren, die in vele overheidsnota's het vertrekpunt vormt, komt met een sociale-koop sector ook voor de lagere-inkomensgroepen steeds dichterbij .
52
9 OMZETTING VAN HUUR- NAAR KOOPWONINGEN: PERSPECTIEF VOOR LAGEINKOMENSGROEPEN A. Duivesteijn Lid Tweede Kamer
9.1
Inleiding
Het lijkt alsof de discussie binnen de volkshuisvesting aangaande de manier waarop we tegen wonen aankijken, steeds meer door de 'tussenlaag' bepaald wordt. Met deze tussenlaag bedoel ik niet de 'gewone' mensen, maar de instituties die verdienen aan de industrie die gekoppeld is aan onze woningproductiemachine: de groot geworden woningbouwverenigingen, de projectontwikkelaars (die een prominente rol zijn gaan spelen bij het ontwikkelen van allerlei processen) en de overheid. Dit alles leidt tot een situatie in de Nederlandse volkshuisvesting waarin vóór de mensen gedacht wordt in plaats van deze zelf te laten denken en het is de vraag of via het verrichten van marktonderzoek ook daadwerkelijk voldoende wordt aangesloten bij datgene wat de bevolking zelf wil. Ik pleit ervoor om de bevolking zelf vorm te laten geven aan het wonen. De mensen moeten zelf weer de producenten van hun eigen woning worden. Het is logisch dat intermediaire kaders als corporaties en projectontwikkelaars nodig zijn, maar het is vooral van belang dat mensen zelf actief worden, met een positief psychologisch effect tot gevolg: mensen worden trots op hun woning en hUn buurt. De tussenpersonen moeten zich dienstverlenend opstellen tegenover het proces van zelfbeschikking, zelforganisatie en zelfbeheer en we moeten afstand nemen van de gedachte dat het mensen niet uitmaakt hoe ze woning en wonen vormgeven. We moeten afstappen van de huidige systematiek - die van het zogenaamde 'marktconforme' bouwen waarbij minimale woningen (met een standaardbeukmaat van 5.40 meter, met een diepte van 8 tot 9 meter, met een standaardplaats voor de wc) tegen een maximale prijs gerealiseerd worden. In een onlangs aangenomen amendement van mijn hand wordt gesteld dat eenderde van de woningproductie via individueel opdrachtgeverschap tot stand zou moeten worden gebracht. Het is belangrijk dat er een trendbreuk wordt bewerkstelligd.
9.2
De Individuele Koopbijdrage (IKB)
Voor de Individuele Koopbijdrage geldt in feite dezelfde gedachtegang. Het Nederlandse systeem zorgt ervoor dat mensen met een laag inkomen moeten huren . Een miljoen huishoudens kunnen slechts betaalbaar wonen als ze in een huurwoning wo-
53
nen. Al deze mensen, die voor het overige in hun leven gewoon eigen keuzen kunnen maken, worden op deze manier drastisch beperkt in hun keuzevrijheid. Zolang mensen zelf voor een huurwoning kiezen, is er geen probleem, maar het is naar mijn mening absoluut onaanvaardbaar dat de overheid die keuze voor hen maakt. Deze redenering ligt ten grondslag aan mijn voorstel ter introductie van een Individuele Koopbijdrage. Alles draait om het begrip 'keuzevrijheid'. Mijn stelling is dat we naar een systeem toe moeten waarin de volkshuisvesting eigendomsneutraal is, dat wil zeggen: een systeem waarin je naast een sOCÎale-huursector een sociale-koopsector hebt en waarin mensen zelf kunnen beslissen wat ze willen.
9.3
Het perspectief voor lagere·inkomensgroepen
Op dit moment vinden er onderhandelingen plaats met staatssecretaris Rernkes en staatssecretaris Vermeend over een mogelijk wetsvoorstel dat het kabinet naar voren kan brengen. De Individuele Koopbijdrage verschilt niet wezenlijk van de Individuele Huursubsidie, met als enige verschil dat men minder koopsubsidie ontvangt, omdat men in het bezit is van een koopwoning . Iemand die een woning koopt, is derhalve altijd duurder uit dan iemand die een woning huurt. Dat is ook logisch, omdat er via een bedrag dat opzij wordt gezet, wordt gespaard. Dit houdt in dat niet de overheid de woning betaalt, maar dat het risico door de bewoner zelf gedragen wordt. Deze koopt de woning tegen de taxatiewaarde en kan deze later zelf weer verkopen. Ik verwacht dat de politieke discussie zich vooral zal gaan richten op het bereiken van overeenstemming over de duur van de koopsubsidie: ontvangen mensen vijfentwintig of dertig jaar subsidie of dient men tot in het oneindige van de regeling gebruik te kunnen maken? Het is van belang dat mensen, bijvoorbeeld als ze meer gaan verdienen, uit de regeling kunnen stappen. Is dat niet het geval, dan moet in ieder geval gegarandeerd zijn dat men op een redelijke manier de woonlasten kan betalen. Ons voorstel wil ervoor zorgen dat mensen niet aan het einde van de rit of ergens halverwege in de problemen komen . Ik ben het met wethouder Noordanus eens dat er veel aandacht moet worden besteed aan het opknappen van woningen en buurten en aan de kwaliteit van de woonomgeving en ik ben ervan overtuigd dat door het aanspreken van de zelfkracht en energie van de mensen zelf ontzettend veel kapitaalvernietiging kan worden tegengegaan en er veel geld vrijgemaakt kan worden voor activiteiten die ook door de bewoners worden gewaardeerd. Hierin ligt in mijn ogen de essentie van het gelanceerde voorstel.
54
VERSCHENEN IN DE SERIE OTB-STUDIEDAGVERSLAGEN
1.
H. Priemus en E. Philip sen (red .), Naar een ongedeelde stad. Volkshuisvestingsbeleid als wapen in de strijd tegen ruimtelijke segregatie 1998/60 blz./ISBN 90-407-1679-X/j 20,-
2.
F.M. Meijer en E. Philipsen (red.), Nieuwe perspectieven voor Verenigingen van Eigenaren 1998/64 blz./ISBN 90-407-1675-7/j 20,-
3.
H. Priemus en E. Philipsen (red.), Lokaal volkshuisvestingsbeleid. Coproductie door gemeenten en corporaties 1998/44 blz./ISBN 90-407-1685-4/j 20,-
4.
H. Priemus en E. Philipsen (red.), Woonruimteverdeling in een veranderende woningmarkt. Huursubsidiebeheersing, leegstandbestrijding, regionalisering 1998/58 blz./ISBN 90-407-1725-7/j 20,-
5.
H. Priemus en E. Philipsen (red.), De toekomstige ruimtelijk-economische structuur van Nederland . Naar een netwerk van compacte steden, corridors en groenstructuren 1998/69 blz./ISBN 90-407-1733-8/j 22,50
6.
H. Priemus en E. Philipsen (red.), Ouderenhuisvesting. Balanceren tussen scheiden en bundelen 1998/76 blz./ISBN 90-407-1781-8/j 25,-
7.
H. Priemus en E. Philipsen (red.), Investeren in de stad. Investeringsvisies als basis voor meerjarig stedelijk beleid 1998/57 blz./ISBN 90-407-1796-6/j 25,-
8.
H. Priemus en E. Philipsen (red.), En morgen gezond weer op? Over de onderschatte relatie tussen gezondheid en wonen 1999/62 blz.lISBN 90-407-1858-X
9.
H. Priemus en E. Philipsen (red.), Schaalvergroting in de volkshuisvesting 1999/46 blz.lISBN 90-407-1874-1
10.
J.B.S. Conijn en E. Philipsen (red.), Koopwoningen in de markt 1999/54 blz.lISBN 90-407-1875-X
OTB-studiedagverslag 10
ONDERZOEKSINSTITUUT OTB TECHNISCHE UNIVERSITEIT DELFT
Delft University Press
HBN 9D-4D7-187S-X
9 789040718755
