Protest tegen extra huurverhoging Tijdens de in maart gehouden Limburgse Provinciale Vergadering van de Nederlandse

jaargang 16 | nr. 2 | april 2012

Colofon KoepelRond is het infoblad van de vereniging Kerkraadse Huurdersfederatie ‘De Koepel’ KoepelRond verschijnt 6 keer per jaar en wordt verspreid onder de kaderleden van het Kerkraadse huurderswerk. adres redactie

Postbus 355, 6460 AJ Kerkrade telefoon (045) 535 46 27 (tijdens spreekuren) email [email protected] site www.huurderswerkkerkrade.nl De redactie beslist over plaatsing van ingezonden stukken. redactieleden

Regina Leue • Wim Pekel • Leo Crousen • Marianne Plag • Frans Tiggelman • Jan van Weert • Ank van den Berg vormgeving oplage

Karin Veldkamp

280 stuks

In dit nummer o.a. 20% van belanghebbenden vraagt geen huurtoeslag ................. 2 De wijk van morgen .. ..................... 3 Test slimme meter loopt goed . ....... 5 Gluurverhoging inbreuk op privacy.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..................... 6 Sociale huurwoningen fors duurder . 7 Vragen van huurders ...................... 9 Veranderde uitzichten. .................... 10

EXTRA HUURVERHOGING VAN 5%OOK IN KERKRADE Ook de Kerkraadse woningcorporaties maken gebruik van de mogelijkheid om de huren met 5% extra te verhogen, wanneer het gezinsinkomen van de huurder meer dan € 43.000 bedraagt. Zowel Woonmaatschappij Hestiagroep, WS Wonen Zuid als WS Wonen Limburg gaven desgevraagd aan, dat zij deze huurders extra zullen belasten, zij het dat zij de huur niet verhogen tot boven de door hen vastgestelde streefhuur. Alleen WS Land van Rode had bij het ter perse gaan van deze KoepelRond nog geen besluit genomen of zij de maatregel wel of niet zal toepassen. Het wetsvoorstel om deze extra huurverhoging te mogen toepassen is weliswaar nog niet door de Tweede Kamer aangenomen, maar vooruitlopend daarop hebben de corporaties wel al bij de belastingdienst opgevraagd of zij huurders hebben met een inkomen boven € 43.000. Protest tegen extra huurverhoging Tijdens de in maart gehouden Limburgse Provinciale Vergadering van de Nederlandse Woonbond hebben de deelnemende lidorganisaties en persoonlijke le-

den een petitie ondertekend, waarin zij de Kamer oproepen niet in te stemmen met de wet, die het mogelijk maakt om huurders met een inkomen van meer dan € 43.000 met deze extra huurverhoging te belasten. Als motivatie werd daarbij aangegeven, dat wijken met een gemêleerde bevolkingssamenstelling leefbare wijken zijn, dat scheefhuren een absurd begrip is, dat gezinnen met een inkomen van € 43.000 of meer op een extreem hoge huurquote uitkomen en dat corporaties voldoende huurinkomsten hebben om een stabiele sociale huurwoningmarkt in stand te houden. Bovendien werd in de petitie nog eens benadrukt, dat de huursector door het kabinet onredelijk hard wordt aangepakt ten opzichte van de eigenaren. Zie voor meer informatie het artikel ‘Gluurverhoging is inbreuk op privacy’ op pagina 6. Naschrift: Vlak voor uitgave van deze KoepelRond werd bekend, dat de rechtbank in Den Haag de Belastingdienst verboden heeft inkomensindicaties te verstrekken, omdat het een grove inbeuk van de privacy van huurders is, die niet op wetgeving is gebaseerd. Pas als de wet in werking is getreden mag de Belastingdienst de gegevens weer gaan verstrekken aan verhuurders. De invoering van de 5% extra huurverhoging per 1 juli 2012 is hiermee praktisch onmogelijk geworden!

2 | Koepel rond

Koepel r o n d | 3

het spreekuur van

20 Procent rechthebbenden vraagt geen huurtoeslag

De Koepel houdt elke donderdagmiddag van 14.00 uur tot 16.00 uur een spreekuur voor huurders. Dit spreekuur vindt plaats aan de Hoofdstraat 41a te Kerkrade-centrum.

Bijna een vijfde van de rechthebbenden maakt nog steeds geen gebruik van de huurtoeslag. Dat blijkt uit het rapport ‘Niet-gebruik inkomensondersteunende maatregelen’ door de Stichting Economisch Onderzoek (SEO).

Voor leden van de aangesloten huurdersorganisaties is het advies en, indien nodig, de ondersteuning geheel gratis. Huurders, die niet lid (kunnen) zijn van een Huurdersbelangenvereniging, kunnen een individueel lidmaatschap bij de Koepel afsluiten voor € 6,00 per jaar. Ook zij krijgen dan gratis advies en ondersteuning. Noot van de redactie: We vragen de huurdersorganisaties om het huurdersspreekuur in hun eigen info te vermelden, zodat het breed bekend wordt onder de huurders.

De Kerkraadse Huurdersverenigingen houden spreekuren voor hun eigen huurders. Huurdersraad Kerkrade (Hestia Woonmaatschappij): Iedere eerste dinsdag van de maand van 14.00 tot 15.30 uur en op afspraak van 19.00 tot 20.30 uur op locatie Kampstraat 69, 6466 BR Kerkrade. Telefoon kantoor (045) 511 31 67 Huurdersvereniging Land van Rode (WS Land van Rode) Iedere donderdag van 14.00 tot 16.00 uur op locatie Hoofdstraat 41b, 6461 CM Kerkrade. Telefoon kantoor (045) 888 80 42 Huurdersvereniging St. Pietersrade (WS Wonen Zuid): Iedere maandag van 9.30 – 12.30 uur en van 19.00 – 20.30 uur op locatie Koestraat 64, 6463 XK Kerkrade. Telefoon kantoor (045) 888 58 58

Het gebruik van de huurtoeslag neemt wel langzaam toe. Van de huishoudens die in 2003 recht hadden op huurtoeslag, maakte 27 procent er nog geen gebruik van. De recentste cijfers (2009) wijzen uit dat die groep nu geslonken is tot 18 procent. Niet gebruik onder rechthebbenden van de zorgtoeslag is 17 procent en de langdurigheidstoeslag 60 procent. De SEO onderzocht ook wie die niet-gebruikers zijn. Er springen een paar groepen uit. Ten eerste maken werkenden vaker geen gebruik van toeslagsregelingen dan gepensioneerden of uitkeringsgerechtigden. Opvallend is het relatief hoge niet-gebruik onder zelfstandigen (zo’n 32 procent). ‘Misschien denken deze mensen dat ze geen recht hebben op huurtoeslag omdat ze een eigen bedrijf hebben’, stellen de onderzoekers. Daarnaast maken vooral jongeren onder de 25 jaar, mensen in loondienst en mensen met een relatief hoog vermogen (van meer dan € 10.000,-, maar dat wel lager is dan de gehanteerde vermogensgrens), geen gebruik van de huurtoeslag.

“Waarom gebruiken mensen de inkomensondersteunende maatregelen niet?” vroegen de onderzoekers zich af. Daar zijn natuurlijk zeer uiteenlopende redenen voor. Sommige mensen kennen de regelingen niet. Anderen denken er niet voor in aanmerking te komen. Er zijn ook mensen die niet aanvragen omdat zij bang zijn voor de financiële gevolgen van een verkeerde inschatting van bijvoorbeeld hun inkomen. Liever dan het riskeren van achteraf een grote som geld terug te moeten betalen, vragen ze de toeslag helemaal niet aan. Tot slot zijn er ook mensen die te veel problemen hebben om regelingen aan te vragen en die de regie over hun leven verloren zijn, laat staan hun financiële administratie. Nieuw toeslagensysteem Het kabinet verwacht dat door de introductie eind 2011 van het nieuwe toeslagensysteem door de Belastingdienst en de daarbij verstrekte voorlichting als neveneffect meer bekendheid komt over alle toeslagen. Dit systeem voorziet ondermeer in een burgerportal dat het aanvragen van een toeslag eenvoudiger moet maken. Daarnaast is de termijn voor het aanvragen van zorgtoeslag, huurtoeslag en kindgebonden budget verlengd van 1 april naar 1 september na afloop van het toeslagjaar. Deze verlengde aanvraagtermijn gaat in op 1 januari 2013 voor toeslagjaren vanaf 2012.

De Wijk van Morgen We spreken hier over 153 Woningen in de bloemenbuurt in Kerkrade West met name de Dahliastraat en omgeving. De vorige keer hebben we geschreven over de opstart van het renovatieproject van de Wijk van Morgen, waar buiten een complete gevel met zonnepanelen een warmteterugwinsysteem wordt geplaatst. Inmiddels zijn er drie woningen gereed gekomen, 1 op de Kaalheidersteenweg 175 a en twee woningen in de Anjelierstraat 13 en 15. Een woning in de Meidoornstraat volgt nog. Er wordt binnenkort gestart met de Kasperenstraat 170. Daarna volgt er een bepaalde route. De bewoners hebben inmiddels bezoek gehad van een vertegenwoordiger van Hestia en van de BAM. In deze gesprekken met de bewoners worden alle zaken besproken die de renovatie soepel kunnen laten verlopen. Duidelijke informatie is hier dan ook erg belangrijk. Door de werkgroepen openbare ruimte en leefbaarheid is de omgeving bekeken

en zijn er diverse plannen gemaakt om het hele gebied aantrekkelijker te maken. Hierbij kunt u denken aan parkeergelegenheden, groenvoorzieningen, waterpartijen en meer veiligheid waardoor de bewoners zich weer thuis gaan voelen in hun eigen wijk.

Zo zal er rond of op 11 mei een ‘opruimdag’ worden georganiseerd van 11.00 18.00 uur achter de Kasperenstraat waar meerdere containers worden geplaatst en alleen de bewoners van de 153 woningen hun overtollige goederen, en dat kan van

alles zijn, kunnen inleveren. Er zullen medewerkers van RD 4 aanwezig zijn om dit goed te laten verlopen. Om misbruik door andere bewoners, die buiten dit renovatiegebied wonen, te voorkomen, wordt het legitimatiepasje van RD 4 gevraagd. De eerste storting wordt gerekend, alle volgende stortingen niet. Men kan ook goederen ruilen. Goederen die overblijven en nog goed te verkopen zijn, worden door de RD 4 meegenomen. Er zal o.a. een informatiekraam staan, waar men informatie over het project kan krijgen en waar ook koffie, thee, fris en koek te krijgen is. Het geheel zal worden verzorgd door leden van de werkgroep en andere vrijwilligers (lees bewoners). Via publicaties aan huis, nieuwsbrieven en flyers worden de bewoners tijdig geïnformeerd. Het heeft door diverse tegenslagen die niet te voorkomen waren even geduurd, maar het gaat nu toch echt gebeuren. Er wordt gewerkt aan de Wijk van Morgen.

Niet altijd laagste prijs via energieveiling Consumentenbond, Vereniging Eigen Huis (VEH), ANWB; steeds meer organisaties bieden een energieveiling aan. Consumenten schrijven zich massaal in voor de veilingen, die allemaal zeggen de goedkoopste te zijn. De Nederlandse Mededingingautoriteit waarschuwt: “Een veiling levert zeker niet altijd het meest voordelige alternatief voor een overstap. Je kunt ook zelf een vergelijkingssite gebruiken.”

De toezichthouder op de energiemarkt NMa vindt het goed dat steeds meer consumenten deelnemen aan energieveilingen, maar wijst er wel op dat deelnemers niet altijd de laagste prijs betalen. Mogelijke overstappers worden aangespoord ook zelf een vergelijkingssite te gebruiken. Een veilingaanbod ligt namelijk zelden onder de prijs van een actieaanbod op een vergelijkingssite. Waar je bij een energieveiling ongeveer 200 tot 300 euro bespaart op jaarbasis, kan het verschil via

een energieprijsvergelijker oplopen tot 400 euro bij een gemiddeld verbruik. Hoe werkt een energieveiling? Een veiling werkt als volgt; consumenten kunnen zich vrijblijvend inschrijven. Energieleveranciers kunnen dan het hele klantencollectief een aanbieding doen. De energieleverancier die het laagste bod doet, wint. Daarna kunnen klanten zelf bepalen of ze op de winnende aanbieding ingaan.

Het is soms lastig om een veilingaanbod te vergelijken met een aanbieding op de prijsvergelijker, omdat de korting op verschillende manieren kan worden gegeven; een kortingspercentage op het leveringstarief, een welkomstpremie of juist korting op het vastrecht. Het is daarom belangrijk om goed te letten op de verschillende punten die de leverancier noemt in het aanbod. Volgens de NMa is het ook erg belangrijk dat consumenten opletten wanneer hun

huidige contract voor energie afloopt. Als je namelijk via een vergelijkingssite of collectieve inkoop een energiecontract afsluit, blijf je na afloop van je contract automatisch bij dezelfde aanbieder. En verval je in het reguliere tarief. Dan is het belangrijk om opnieuw bewust te kiezen voor een goede en voordelige energieleverancier.

4 | Koepel rond

f

Koepel r o n d | 5

b e r i c h ten e

d

e

r

a

t

i

e

woonruimteverdeling in kerkrade Corporatiewoningen in Kerkrade worden

In deze rubriek van KoepelRond houden wij u op de hoogte van belangrijke aanpassingen en wijzigingen binnen de Federatie. Wij informeren u verder over op handen zijnde vergaderingen, symposia, etcetera.

ALGEMENE LEDENVERGADERING Tijdens de algemene ledenvergadering, die gehouden werd op woensdag 21 maart j.l. vond de herverkiezing plaats van 5 bestuursleden, t.w. de heren Linders (HV Land van Rode), Pekel (HR Kerkrade Hestia), Tiggelman (HR Kerkrade Hestia), Engels (HR Kerkrade Hestia) en Crousen (persoonlijk lid). Mevr. Marion van Kan (HV Land van Rode) is afgetreden. Het jaarverslag over 2011 werd voorgelezen, evenals een activiteitenverslag over de eerste 3 maanden van 2012. Het financieel verslag 2011 werd vastgesteld, terwijl de kascontrolecommissie de boekhouding in orde had bevonden en de vergadering vroeg om décharge te verlenen aan het bestuur. Bij de mededelingen en in de rondvraag kwamen enkele actuele zaken aan de orde, zoals de onlangs getekende prestatieafspraken, een eventuele huurverhoging van 5% extra bovenop het inflatiepercentage, de kosten van ramenwassen voor huurder en verhuurder en het scheiden van wonen en zorg.

aangeboden via de website www.thuisinlimburg.nl Wanneer u op zoek bent naar een huurwoning kunt u zich gratis en vrijblijvend inschrijven. Via de site kunt u op maximaal 5 woningen tegelijk reageren. Wanneer u niet beschikt over een computer met internet kunt u contact opnemen met of een bezoek brengen aan de desbetreffende kantoren. De adressen:

AGENDA Vergaderingen woensdag 2 mei maandag 18 juni

Algemeen Bestuursvergadering van HF de Koepel Provinciale Vergadering van de Nederlandse Woonbond te Roermond

Cursussen Door het Woonbond Kennis- en Adviescentrum worden de volgende cursussen in Utrecht gegeven:

!

Deadline volgende editie KoepelRond:

31 mei 2012 Kopij dient uiterlijk op die datum in bezit te zijn van de redactie.

maandag 23 april maandag 7 mei dinsdag 8 mei dinsdag 15 mei woensdag 30 mei dinsdag 5 juni vrijdag 15 juni dinsdag 19 juni

cursus ‘woningwaarderingsstelsel’ cursus ‘asbest: stof tot nadenken’ cursus ‘succesvol overleggen’ cursus ‘burenoverlast’ cursus ‘lezen van de jaarrekening’ cursus ‘strategisch portfoliobeleid’ cursus ‘huurrecht voor gevorderden’ cursus ‘conflicthantering’

Symposium vrijdag 20 april

symposium ‘scoren in overleg’ over streefhuurbeleid en servicekosten. Het symposium wordt gehouden in Rotterdam.

Citaat “In sommige ontwikkelingslanden kent men het op economisch onverantwoorde wijze uitdelen van belastinggeld aan grote groepen burgers teneinde hen electoraal te paaien. Wij noemen dat corruptie of op zijn minst ‘slecht bestuur’. Als zoiets in Nederland gebeurt, noemen we dat hypotheekrenteaftrek”. Journalist Rob Vreeken in de column ‘Stekel’ in de Volkskrant

• Hestia Groep Lupinestraat 80, Kerkrade West telefoon (045) 533 94 94 www.hestiagroep.nl • Wonen Zuid Lindenhof 1, Kerkrade/Chevremont Alleen ’s morgens tussen 8.30 en 12.00 uur telefoon (045) 573 74 75 Hoofdvestiging Geerstraat 103a, 6411 NP Heerlen www.wonen-zuid.nl • Land van Rode Erpostraat 1, Kerkrade-Holz telefoon (045) 546 64 66 www.lvr.nl • Wonen Limburg Grasbroekerweg 16, Heerlen telefoon (045) 550 66 66 www.wonenlimburg.nl

Geïnteresseerden voor een aanleunwoning kunnen contact opnemen met: > Meander Wonen St. Pieterstraat 143, Kerkrade telefoon (045) 567 98 38 In de particuliere huursector verhuren enkele beleggers in Kerkrade woningen. De kantooradressen: • DOS vastgoedmanagement Bassin 116, Maastricht telefoon (043) 350 34 34 www.dosvgm.nl • Vesteda Plein 1992 1, Maastricht Postbus 1211. 6201 BE Maastricht telefoon (043) 329 66 66 www.vesteda.com

Test met slimme meter loopt goed Een test met de slimme meter loopt goed en laat zien waar de knelpunten zitten. Vereniging Eigen Huis (VEH) en netbeheerder Liander ontdekten dat consumenten bewuster bezig zijn met hun energieverbruik, maar dat zij handvatten nodig hebben voor de besparing. De uitrol van de slimme meter, die vanaf dit jaar plaatsvindt, is jarenlang een belangrijk punt van discussie geweest. Dit had vooral te maken met de privacy die mogelijk in het geding zou komen. In 2009 wilde de overheid de installatie van slimme meters verplichten. Diverse organisaties, waaronder Vereniging Eigen Huis, voerden daar een succesvolle lobby tegen waardoor consumenten nu zelf mogen kiezen of zij er gebruik van willen maken. Vereniging Eigen Huis en netbeheerder Liander doen sinds september 2011 onderzoek naar de slimme meter. Gedurende een jaar volgen zij 45 eigenwoningbezitters die de meter testen. Inmiddels zijn er twee rapporten geschreven over hun bevindingen. De belangrijkste conclusie uit het rapport is dat tevredenheid over de slimme meter overheerst. Maar deelnemers weten nog niet hoe ze energie kunnen besparen met de slimme meter.

Belangrijkste voordeel is dat de slimme meter mensen inzicht geeft in hun energieverbruik en dat zij er hierdoor ook bewuster mee bezig zijn. De slimme meter geeft de gebruikers echter nog te weinig handvatten om energie te besparen. De deelnemers hebben problemen om de gegevens te interpreteren. ‘Zij hebben de behoefte om hun energieverbruik te vergelijken met hun eigen energieverbruik uit het verleden of met het energieverbruik van de gemiddelde Nederlander’, concludeert het rapport van VEH. In de proef wordt gekeken naar drie manieren van gegevens aflezen: via een display, via het internet en via een e-mail. Uit het onderzoek blijkt dat het display het meest stimuleert om energie te besparen: consumenten zien real-time de pieken in het verbruik en zijn zich hierdoor meer bewust van energieslurpende apparaten. Wilt u nu al inzicht in uw verbruik, maar heeft u geen slimme meter? Dan kunt u gebruik maken van de online meterkaart via www.Gaslicht.com(/energiebesparing/). Hierin kunt u uw verbruik bijhouden. En wilt u besparen op uw energierekening? Vul dan de energiewijzer op bovengenoemde site in (/energie vergelijken/).

6 | Koepel rond

Koepel r o n d | 7

Gluurverhoging is inbreuk op privacy De Woonbond ziet het wetsvoorstel huurverhoging op grond van inkomen als een onaanvaardbare inbreuk op de privacy van huurders en spreekt van een gluurverhoging. De bond roept huurders op om bij het College Bescherming Persoonsgegevens (CBP) te melden dat hun privacy wordt geschonden. Hoewel de Tweede en Eerste Kamer de nieuwe regelgeving nog niet hebben aangenomen, waren verhuurders al begonnen met het opvragen van inkomensindicaties bij de Belastingdienst. Woonbonddirecteur Ronald Paping vindt het onacceptabel dat belastinginformatie ter beschikking wordt gesteld aan particuliere organisaties, te meer daar er geen maatregelen genomen zijn om te voorkomen dat de informatie over de inkomens op straat komt te liggen. ‘Het zijn wel 390 corporaties, 32 institutionele beleggers, 11.000 beheerders en makelaars, en honderden particuliere verhuurders.’ Volgens het College Bescherming Persoonsgegevens (CBP) is de inbreuk op de privacy door de maatregel zo ingrijpend, dat ze hoogstens te verdedigen valt op grond van een ‘pressing social need’. Van een dergelijke maatschappelijke noodzakelijkheid is echter duidelijk geen sprake. ‘Nog los van de omstandigheid dat niet valt in te zien op welke grondslag iedere medebewoner zijn/haar inkomensgegevens aan de huurder dient te verstrekken, indien de desbetreffende medebewoner daarvoor geen toestemming geeft, betekent dit een ernstige inmenging van het recht op respect voor privéleven en de medebewoners’, aldus het CBP. Overigens bleek uit onderzoek van de NOS, dat de Belastingdienst over 5 tot 10 procent van de huurders geen inkomensindicatie kan verstrekken aan de verhuurder. Maar er zijn ook uitschieters. Enkele verhuurders ondervonden dat er van 30, 40 of zelfs 75 procent van de huurders geen inkomensindicatie beschikbaar is. Om de huurverhoging die op 1 juli ingaat tijdig te kunnen aanzeggen, hebben verhuurders de inkomensgegevens snel nodig. Een huurverhogingsvoorstel

moet minimaal twee maanden voor de ingangsdatum bij de huurder op de mat liggen. Maar de wet die legitimeert dat er überhaupt inkomensgegevens mogen worden opgevraagd door verhuurders is nog niet aangenomen door de Tweede en Eerste Kamer. Nu komt daar nog eens bij dat de door de Belastingdienst verstrekte gegevens onvolledig zijn. Vastgoedbelang, de vereniging van particuliere verhuurders noemt de problemen vooralsnog “schoonheidsfoutjes” en gaat

ervan uit, dat het lukt om alle huurders die meer dan € 43.000 verdienen de extra huurverhoging op tijd aan te zeggen. Aedes, de vereniging van woningcorporaties, maakt zich meer zorgen over de inkomsten van de verhuurders. Zij is van mening, dat de corporaties het geld nodig hebben om de heffing van ruim 600 miljoen die het Rijk de sector per 2014 oplegt, te kunnen betalen. Door de huurprijs van sociale huurwoningen voor de middeninkomens op te trekken, wil het kabinet de doorstroming stimuleren. Volgens de Woonbond is het een botte maatregel die zich eenzijdig richt op huurders met een middeninkomen, zonder de woningmarkt integraal te hervormen. Deze kritiek wordt gedeeld door de Raad van State. De Raad stelt dat alleen een negatieve prikkel wordt gegeven in de vorm van een huurverhoging op grond van inkomen, zonder dat er reële alternatieven beschikbaar worden gesteld, in de zin van betaalbare alternatieven.

De redactie vraagt de huurdersbelangenverenigingen om materiaal te sturen, dat eventueel gebruikt kan worden voor KoepelRond. Tevens vragen wij u bij een adreswijziging van uw huurdersbelangenvereniging, deze door te geven aan de redactie van KoepelRond. Bij voorbaat dank

Sociale huurwoningen fors duurder De huur van vrijkomende sociale huurwoningen gaat fors omhoog. Corporaties zullen hun huren de komende jaren gemiddeld met ruim 13 procent verhogen. Daarbovenop neemt bijna een derde van de corporaties in schaarstegebieden de ‘Donnerpunten’ volledig mee bij nieuwe verhuringen. De trend in de grote steden is om de maximaal toegestane huur te vragen. Dit blijkt uit onderzoek van het Woonbond Kennis- en Adviescentrum (WKA).

niveau dat op gemiddeld 72 procent ligt. In euro’s uitgedrukt betekent het dat de huren met gemiddeld 55 euro per maand omhoog gaan. De hoogste streefhuren zijn te vinden in de Randstad en vooral in de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. De laagste streefhuren tref je aan in Friesland en Drenthe.

de hoogste streefhuren hebben (87,3 procent). Bij de kleinste (minder dan 1.000 woningen) ligt het streefhuurniveau op 72,5 procent. Het streefhuurbeleid van de verhuurders in de commerciële sector is gericht op maximale huren (100 procent of meer). Commerciële verhuurders nemen de Donnerpunten overal mee.

Hoe groter de corporatie, hoe hoger de streefhuur Opvallend is dat de grootste corporaties (met meer dan 20.000 woningen) veruit

Motieven om de streefhuur op te trekken Verhogingen van de streefhuren worden over het algemeen gemotiveerd op grond van de financiële positie van de corporatie (20 procent), de voor 2014 aangekondigde heffing als bijdrage aan de huurtoeslag (15 procent) en de wens om tot marktconforme huren te komen (14 procent).

De Nederlandse Woonbond voorziet dat de woningmarkt nog meer vast komt te zitten, nu de huurprijs van de sociale huurwoning dichter bij het maximum komt te liggen. Directeur Paping: “Het loopt echt de spuigaten uit. Sociale huurwoningen worden onbetaalbaar voor de lagere inkomens. Vrijwel niemand verhuist meer, zodat de doorstroming historisch laag is. Starters en doorstromers moeten immers torenhoge huren betalen.” De Woonbond maakt zich grote zorgen over de verhoging van het huurniveau en roept daarom de huurdersorganisaties op om maximaal gebruik te maken van hun adviesrecht richting de verhuurder om deze trend te keren. Het huurniveau dat corporaties nastreven ligt gemiddeld op 81,4 procent van het toegestane wettelijke maximum. Dat is 13,1 procent hoger dan het huidige huur-

Donnerpunten Het kabinet heeft de maximumhuren in schaarstegebieden per 1 oktober  opgetrokken met 73 of 123 euro door het toekennen van extra woningwaarderingspunten. Uit het onderzoek van het WKA blijkt dat 30 procent van de corporaties de schaarstepunten, oftewel de Donnerpunten, doorberekent bij mutatie, 26 procent trekt op de een of andere manier de Donnerpunten eraf, 26 procent laat weten het streefhuurpercentage hierdoor te zullen verlagen en 18 procent weet het nog niet.

WONINGSITE THUIS IN LIMBURG WORDT TOEGANKELIJKER De website Thuis in Limburg ontvangt van de provincie Limburg een subsidie om de site toegankelijker te maken en om een marktmonitor te ontwikkelen, die beleidsmakers van corporaties, gemeenten en provincie kunnen gebruiken. De bedoeling van de marktmonitor (een zogenaamde Real Time Markt Monitor) is om inzichtelijk te maken hoeveel woningzoekenden er zijn, naar welk type woning veel vraag is, wat de gemiddelde wachttijd is, enz. Met deze actuele woningmarkt- en managementinformatie kunnen

beleidsmakers hun voordeel doen. Daarnaast zal de subsidie gebruikt worden om de site toegankelijker te maken voor woningzoekenden in de Euregio en voor arbeidsmigranten. De site heeft tot nu toe al ruim 15.000 bezoekers uit Duitsland getrokken. Arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa zijn echter ook op zoek naar goede huisvesting. Corporaties vinden het belangrijk, dat zij deze huisvesting vinden in de wijk, zodat zij sneller integreren en meteen een goed dak boven hun hoofd hebben. Door deze groepen woningzoekenden aan een woning te helpen zal er

minder leegstand zijn in onze krimpende en vergrijzende regio. Dit komt de leefbaarheid alleen maar ten goede. Aan de website Thuis in Limburg nemen 8 corporaties uit Limburg deel met samen een woningbestand van 48.000 woningen. Zij bieden op de site hun woningen te huur of te koop aan. Belangstellenden kunnen kijken op www.thuisinlimburg.nl.

8 | Koepel rond

Protest tegen verkoopplicht zwelt aan Steeds meer woningcorporaties keren zich tegen het wetsvoorstel dat hen verplicht om driekwart van hun woningen te verkopen aan zittende huurders. “We zijn op zich niet tegen verkoop, maar niet op deze manier”. Drie Bredase woningcorporaties vinden het wetsvoorstel zo slecht voor hun huurders en de leefbaarheid van sommige wijken dat ze naar de rechter dreigen te stappen. Ook zoeken ze steun bij de gemeente Breda om het plan van tafel te krijgen. Corporatiedirecteur Harry Reininga van Singelveste/AlleeWonen, die mede namens de twee andere corporaties optreedt, zei onlangs tegen het Brabants Dagblad dat het wetsvoorstel onacceptabel is omdat het rechtstreeks ingaat tegen de kerntaak van corporaties; het aanbie-

den van voldoende sociale huurwoningen in diverse wijken en dorpen. Eigendomsrecht De vereniging van woningcorporaties Aedes sprak zich al eerder uit tegen de verkoopplicht. De belangenbehartiger voor de corporatiesector wijst erop dat gedwongen verkoop het eigendomsrecht aantast, en dat het corporaties de mogelijkheid van sturing op de woningvoorraad uit handen slaat. Het risico daarvan is dat er op de langere termijn een eenzijdige voorraad overblijft, of – in sommige wijken en dorpen - zelfs helemaal geen sociale huurwoningen. Voor huurders en woningzoekenden met een laag inkomen heeft dat ernstige gevolgen. Uitholling sociale huursector De Woonbond ziet de grootschalige ver-

koop als ernstige uitholling van de sociale huursector. Daarnaast zitten de meeste huurders helemaal niet te wachten op het recht om hun huurwoning te kopen. Vorig jaar oktober hield de Woonbond een ledenraadpleging onder individuele huurders en huurdersorganisaties over de vraag of verkoop van huurwoningen gestimuleerd zou moeten worden. Aan de individuele huurders werd daarbij ook gevraagd of ze interesse hadden om de huurwoning te kopen. Slecht 18 procent bleek interesse te hebben. Ook lokale huurdersorganisaties laten zich horen in de discussie over de verkoopplicht. Zo stuurden de gezamenlijke huurdersverenigingen van woningcorporatie Nijestee in Groningen onlangs een brief aan minister Spies waarin zij haar vragen om ‘diep na te denken over de negatieve consequenties’.

PROJECT BUURTBEMIDDELING KERKRADE Voorafgaand aan het Lokaal Overleg van 30 maart j.l. is een intentieverklaring voor het project buurtbemiddeling Kerkrade ondertekend. De vier in Kerkrade actieve corporaties hebben in februari 2011 besloten om de opstart van een project buurtbemiddeling te bespreken. Er is een werkgroep samengesteld, die een gezamenlijk voorstel heeft geformuleerd. Het voornemen is om het project voor de duur van 3 jaar als instrument in te zetten. Naast vertegenwoordigers van de vier corporaties nemen 2 medewerkers van de gemeente Kerkrade en de politie deel aan de werkgroep. Buurtbemiddeling is een manier van conflicten oplossen tussen personen uit een straat of buurt. Daarbij kan gedacht worden aan geluidsoverlast, pesterijen, vernielingen en parkeeroverlast. De bemiddelaars zijn getrainde lokale vrijwilligers, die worden aangestuurd door een professionele kracht. Bij buurtbemiddeling wordt een ontmoeting gearrangeerd tussen de klager en de overlastgever. Beide kunnen

hun eigen verhaal doen. De bemiddelaars luisteren, vragen door, vatten samen en proberen een klimaat te scheppen waarin beide buren samen nadenken over mogelijke oplossingen voor hun conflict. Buurtbemiddeling richt zich op een vroegtijdige aanpak van problemen tussen buren. Mogelijke escalatie kan daardoor voorkomen worden, waardoor minder zaken bij politie, justitie, gemeente en woningcorporatie terecht komen. Buurtbemiddeling werkt preventief. De problemen en conflicten die in aanmerking komen voor buurtbemiddeling zijn doorgaans te licht voor een formeel optreden door de politie, maar vergen wel veel aandacht. Door het creëren van onderling begrip tussen buurtbewoners wordt de leefbaarheid en de woonkwaliteit van de buurt positief beïnvloed. De werkgroep buurtbemiddeling gaat het projectplan verder uitwerken en zal vervolgens voorstellen doen ten aanzien van de voorgestelde aanpak, de verantwoordelijkheden van de betrokken partners en (de verdeling van) de kosten.

K OPI Ë REN B IJ

De Koepel

Iedere dinsdag- en donderdagmorgen is er een kantoorbezetting van 10.00 tot 12.30 uur. Daarnaast bestaat donderdag tussen 14.00 en 16.00 uur gelegenheid tot kopiëren. Verder volgens telefonische afspraak. Indien niemand op het kantoor aanwezig is, bellen met de heer W. Pekel, telefoon (045) 5413280. De kosten bedragen voor (80 gr. papier) enkelzijdig A4 € 0,07 dubbelzijdig A4 € 0,13 enkelzijdig A3 € 0,13 dubbelzijdig A3 € 0,18 Kopiëren op dikker papier en/of in kleur is tegen meerprijs ook mogelijk. Voor kopieerwerk in aantallen groter dan 200 stuks kunnen over de kostprijs afspraken gemaakt worden. De mogelijkheid voor sorteren bestaat ook.

Vragen

Koepel r o n d | 9

van huurders aan de woonbond

Is een hoge huur voor een slechte woning wel toegestaan? Mag de verhuurder een hoge huurprijs vragen terwijl aan de inmiddels slechte onderhoudsstaat van een

tie aan te brengen. Als u aangeeft bereid te zijn daarvoor een redelijke huurverhoging te betalen – die in verhouding staat tot de investeringskosten van de verhuurder – is dat zo nodig via de rechter af te dwingen. De totale lasten zullen voor u wellicht toch lager uitvallen. Uiteraard mag de verhuurder deze maatregelen ook zonder huurverhoging treffen.

vooroorlogse woning nooit iets is gedaan? “Wij betalen een huur van bijna 600 euro per maand voor een vooroorlogs huis waaraan vrijwel nooit onderhoud is gepleegd. Er is geen dubbelglas, geen isolatie en het tocht aan alle kanten. We moeten gigantisch stoken, maar alle warmte vliegt zo weg. Er zijn schimmelplekken, het stucwerk laat op plaatsen los, er zitten scheuren in de muur, de ramen zijn elke dag beslagen, er is geen mechanische ventilatie, kortom, te veel om op te noemen. Mag de verhuurder wel zoveel huur vragen terwijl het huis gewoon gerenoveerd of gesloopt moet worden? Als je bij de verhuurder aanklopt doet die er feitelijk niets aan…. “ Het is duidelijk dat u bepaald niet het woongenot heeft dat u redelijkerwijs zou mogen verwachten. Deels is dat omdat de woning heel wat gebreken vertoont (vocht, tocht, schimmel, scheurvorming, loslatend stucwerk, geen of slechte ventilatie), aan de andere kant komt dit door de verouderde staat van de woning (enkel glas, geen isolatie). Wat betreft de gebreken aan de woning geldt dat u deze schriftelijk bij de verhuurder moet melden, met het verzoek ze binnen redelijke termijn, uiterlijk zes weken na uw brief, te verhelpen. Doet de verhuurder dat niet, dan kunt u bijvoorbeeld de huurcommissie inschakelen. Die kan de huur, als er ernstige gebreken worden geconstateerd, flink verlagen. De verlaging blijft gelden tot de gebreken zijn verholpen. Gezien u bezwaar tegen de hoge huurprijs in relatie tot de kwaliteit van uw woning is dit een aan te bevelen stap. Verhuurder moet gebreken verhelpen De gebreken waarvan u kunt verlangen dat de verhuurder ze zo snel mogelijk verhelpt zijn in ieder geval de vocht-, tocht- en schimmelproblemen, de scheuren in de muur en het loslatende stucwerk. Het meesturen van foto’s is aan te bevelen. Vaak zeggen die meer dan woorden…. Ook het ontbreken of onvoldoende functioneren van ventilatievoorzieningen is een ernstig gebrek waarvoor de huurcommissie de huur fors kan verlagen. Op dat punt moet de verhuurder dus eveneens op afzienbare termijn voor verbetering zorgen. Enkel glas en gebrek isolatie geen reden voor huurverlaging Dat u nog enkel glas en geen isolatie heeft in de woning is niet per definitie een gebrek. De huurcommissie zal de huur niet verlagen vanwege de aanwezigheid van enkel glas of het ontbreken van isolatie. Dubbelglas en isolatie zouden niettemin een forse verbetering zijn, omdat beide maatregelen de warmte langer binnen houden. U kunt de verhuurder – desgewenst in dezelfde brief – verzoeken dubbelglas en vloer-, gevel-, en/of dakisola-

Moeten wij ons aan nieuwe regels van de VvE houden? Kan de huurder worden gebonden aan nieuwe (huis)regels die het gevolg zijn van wijzigingen in het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren (VvE)? “Van de verhuurder mogen wij in de gemeenschappelijke ruimte voortaan geen fietsen meer zetten op plaatsen waar dat voorheen wel mocht. Dat zou komen omdat het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren (VvE) is aangepast. Ons huurcontract zegt dat wij gebonden zijn aan wijzigingen van het huishoudelijk reglement van VvE. Klopt dat?” Nee. Voor huurders in een woningcomplex waarin ook eigenaarbewoners wonen en waar om die reden sprake is van een Vereniging van Eigenaren (VvE), geldt tussen huurder(s) en verhuurder nog altijd alleen het huurcontract. Als in het huurcontract of de bijbehorende algemene voorwaarden niet de regel staat waaraan u zich nu zou moeten houden – over de stalling van fietsen – geldt deze regel voor u niet. De bepaling in uw huurcontract dat u gebonden bent aan veranderingen in het huishoudelijk reglement van de VvE (of aan veranderingen in de splitsingsakte of het splitsingsreglement) is in strijd met de wet. Die bepaalt kort gezegd dat van u niet verwacht mag worden dat u in het huurcontract al akkoord gaat met eventuele latere nieuwe (huis)regels waarvan u bij de ondertekening van het huurcontract de inhoud nog niet eens kende (zoals hier het fietsenverbod). Huurder om instemming vragen Wat de verhuurder natuurlijk wel mag doen is de huurders de nieuwe regel voorleggen en aan de huurder(s) vragen om ermee in te stemmen. Het kan heel goed zijn dat de voorgestelde nieuwe bepaling redelijk is en dat de huurders er voorstander van zijn. Het gaat erom dat de verhuurder de nieuwe regel niet via het huurcontract kan opdringen. Rechter inschakelen Als (sommige) huurders niet met een nieuwe bepaling akkoord gaan en de verhuurder vindt dat de huurders dat toch moeten doen, kan de verhuurder de rechter inschakelen. Die oordeelt dan of het redelijk is dat de huurders met de nieuwe regel moeten instemmen.

10 | Koepel rond

Veranderde uitzichten Zo kan het ook . . . Nadat er in 2011 op initiatief van het Bewonersplatform Kerkrade-West op de Gracht in Kerkrade-West een aantal bijeenkomsten en wijkschouwingen voor en met de bewoners is gehouden, heeft dat uiteindelijk geresulteerd in het verbeteren van o.a. de achterpaden, waaronder de Caecilia-Gracht. Prettige bijkomstigheid was, dat er in de zomer eerst een gezellige barbecue is gehouden en daarna is overgegaan tot het verbeteren van de woon - en leefomgeving.

Oude situatie achterpaden Caecilia-gracht

SURF OOK EENS NAAR . . . Hebt u wel eens een klus, die u niet zelf kunt doen? Via de website www.werkspot.nl kunt u een opdracht plaatsen, waarna vakmensen reageren en een bod doen. U kunt vergelijken en een keus maken, zodat u de vakman kiest die het beste bij uw opdracht past. Nieuwe situatie achterpaden Caecilia-gracht