PROJEK PERUMAHAN TERBENGKALAI DARI PERSPEKTIF SYARIAH SERTA KESANNYA KEPADA PEMBIAYAAN PERUMAHAN
OLEH: USTAZ ENGKU AHMAD FADZIL BIN ENGKU ALI FELO KANAN INSTITUT KAJIAN STRATEGIK ISLAM MALAYSIA (IKSIM)
PENGENALAN TARIKAN DAN RISIKO
•
Membeli rumah yang masih di dalam pembinaan menawarkan beberapa tarikan terutamanya dari segi harga yang lebih rendah - tidak jarang, jauh lebih rendah - daripada membeli rumah yang sama setelah ianya siap dibina.
•
Namun begitu, jelas ianya juga mengandungi risiko yang nyata iaitu kemungkinan rumah tersebut terbengkalai dan gagal disiapkan.
PENGENALAN KEPERLUAN DAN PILIHAN
•
Asalnya rumah adalah keperluan walaupun boleh berubah menjadi pilihan.
•
Secara klasik, seseorang yang memerlukan rumah samada membuat rumah sendiri atau mengupah tukang rumah untuk membuat rumah yang dikehendaki.
•
Amalan ini lama kelamaan semakin berkurangan. Amalan yang lebih popular sekarang adalah seseorang yang memerlukan rumah samada membeli rumah yang telah siap dibina daripada penjual atau "membeli" rumah yang akan/sedang dibina oleh pemaju.
PENGENALAN TUNAI ATAU BERHUTANG •
Secara teori seseorang boleh membeli rumah daripada penjual/pemaju secara tunai
•
Secara praktikal, sebahagian besar pembeli rumah tidak mampu/mahu membeli rumah secara tunai, sebaliknya mereka membeli secara berhutang.
•
Boleh dikatakan hampir tiada penjual (kecuali kerana hubungan tertentu seperti kekeluargaan) bersedia untuk menjual rumah secara berhutang jangka panjang.
PENGENALAN TUNAI ATAU BERHUTANG •
Lalu, secara konvensional, pembeli rumah yang telah menandatangani S&P akan meminjam (berhutang) daripada Bank untuk mencukupkan pembayaran harga rumah yang belum cukup, katakan 90% daripada harga rumah setelah 10% dibayar kepada penjual/pemaju.
•
Hutang (pokok dan bunga) dibayar secara ansuran sehingga langsai.
•
Jelas, cara ini, kerana melibatkan transaksi riba, adalah tidak patuh syariah.
PENGENALAN "BERHUTANG" CARA ISLAM
•
Oleh itu, suatu cara untuk mengisi keperluan kepada tunai segera yang bakal dibayar semula secara ansuran secara yang tidak melanggar syariah menjadi sangat relevan.
•
Pinjaman atau hutang menjadi tidak relevan di dalam operasi yang bersifat perniagaan kerana perniagaan berorientasikan keuntungan sedangkan keuntungan ke atas hutang adalah riba yang diharamkan.
BBA - بيع بثمن آجل JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH
•
Jualan rumah dengan bayaran harga bertangguh menjadi solusi yang paling hampir untuk memenuhi keperluan ini.
•
Jualan rumah boleh jadi merupakan: 1. rumah yang telah siap dan 2. boleh jadi rumah/bangunan yang akan dibina/masih dalam pembinaan (Building Under Construction - BUC)
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP •
Di dalam keadaan di mana yang dijual merupakan rumah/bangunan yang telah siap, maka yang berlaku: 1. Pembeli memasuki perjanjian jual beli (S&P ditandatangani) dengan penjual/pemaju dengan bayaran sebahagian harga jualan. Bakinya akan dilunaskan kemudian (biasanya 3 + 1, iaitu dalam tempoh 3 atau 4 bulan) 2. Pembeli kemudiannya menghubungi Bank untuk mendapatkan pembiayaan.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP
•
Secara asasnya Bank berminat untuk memberikan pembiayaan kepada pelanggan yang berkelayakan.
•
Caranya Bank akan menjual rumah yang diingini oleh pelanggan pada harga bertangguh yang perlu dibayar secara ansuran.
•
Masalahnya, pada ketika itu rumah bukan milik Bank dan jelas seseorang tidak boleh menjual sesuatu yang bukan miliknya.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP •
Sudah tentu untuk transaksi yang diingini dapat dilaksanakan, Bank perlu membeli rumah berkenaan terlebih dahulu sebelum menjualnya kepada pelanggan.
•
Dengan cara ini Bank dan pelanggan dapat memenuhi kehendak dan keperluan masing-masing.
•
Bank mensasarkan keuntungan hasil beza harga belian dan harga jualan.
•
Pembeli pula dapat membeli tanpa perlu membayar secara tunai.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP
•
Dari segi analisa Syariah, setelah berlaku ijab dan qabul, setelah S&P ditandatangani, milikan rumah telah berpindah kepada pembeli/pelanggan walaupun harga belian belum dilunaskan sepenuhnya.
•
Maka pembeli/pelanggan yang menjual rumah berkenaan kepada Bank dengan harga tunai dan setelah Bank memiliki rumah tersebut, maka baru Bank sah menjual kepada pembeli/pelanggan.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP
•
Turutan jual beli sebegini dikenali sebagai bay 'inah (( بيع العينة
•
Pertama, kesahihan bay 'inah menjadi isu yang dipertikaikan di kalangan fuqaha. Majoriti fuqaha tidak mengiktiraf kesahihannya berdasarkan dalil-dalil yang berkaitan dan kerana turutan sebegini seolah-olah hilah ( )حيلةuntuk mendapatkan manfaat yang sama seperti lebihan di dalam riba.
•
Mazhab Al-Imaam Asy-Syafie umumnya mengiktiraf kesahihan bay 'inah.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP •
Selain jawapan-jawapan yang menjawab dalil-dalil yang dijadikan sandaran oleh jumhur fuqaha, Mazhab Syafie juga berpegang kepada kesahihan sesuatu transaksi yang secara teknikal memenuhi rukun-rukun dan syarat-syarat.
•
Sebagai contoh, Bank telah membeli rumah daripada pembeli/pelanggan. Sebagai pemilik kepada rumah tersebut, Bank bebas menjualnya kepada sesiapa sahaja termasuk kepada penjual asal (pembeli/pelanggan) dan pada apa harga yang dipersetujui secara tunai atau berhutang.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP
•
Motif sebenar di sebalik jual dan beli balik ini atau beli dan jual balik ini adalah soal hati dan tidak memberikan kesan kepada kesahihan aqad sementara kita dituntut menghukum berdasarkan zahir.
•
وهللا يتولى السرائر،نحن نحكم على الظواهر
•
Motif, secara zahirnya, pembeli terpaksa menjual rumah berkenaan dahulu kerana penjual asal tidak bersedia memberikan penangguhan pembayaran baki harga jualan.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP
•
Motif Bank pula menjual semula, pada harga yang lebih tinggi, rumah yang baru dibelinya kerana Bank membeli rumah berkenaan dengan tujuan perniagaan iaitu untuk mengambil untung daripada perbezaan antara harga jualan dan kos pembelian.
•
Ini adalah suatu cara biasa melakukan perniagaan, beli murah dan jual mahal, lebih-lebih lagi apabila dijual secara bayaran harga secara ansuran. Ianya suatu aktiviti mengambil keuntungan yang pada asasnya tidak dilarang.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP •
Isunya, Bank menjual rumah berkenaan BUKAN kepada orang ketiga, sebaliknya kepada penjual/pelanggan Bank yang menjualnya kepada Bank.
•
Di sini, secara ringkas, jumhur fuqaha menganggapnya sebagai qarinah kepada hilah untuk melakukan riba.
•
Mazhab Syafie melihat dari sudut kebebasan pemilik untuk menjual sesuatu yang dimiliki kepada sesiapa pun yang diingini walaupun kepada penjual asal kerana tidak sabit dalil melarangnya.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP •
Logik ringkasnya: pembeli ingin membeli rumah secara berhutang dengan bayaran ansuran untuk suatu tempoh yang panjang.
•
Penjual asal tidak bersedia untuk menjual dengan cara tersebut.
•
Solusi untuk pembeli adalah membeli daripada penjual yang bersedia untuk menjual secara berhutang dengan bayaran ansuran untuk suatu tempoh yang panjang (Bank).
•
Solusi untuk penjual adalah menjual kepada pembeli yang boleh membeli secara tunai atau boleh melunaskan hutang dengan cepat.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP
•
Solusi untuk pembeli adalah membeli daripada penjual yang bersedia untuk menjual secara berhutang dengan bayaran ansuran untuk suatu tempoh yang panjang.
•
Solusi ini dapat dilaksanakan dengan membeli daripada Bank selepas Bank menjadi pemilik rumah tersebut.
•
Solusi untuk penjual adalah menjual kepada pembeli yang boleh membeli secara tunai atau boleh melunaskan hutang dengan cepat.
•
Solusi ini dapat dilaksanakan dengan menjual kepada pembeli yang mempunyai tunai selepas menjual rumah berkenaan kepada Bank.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP
•
Dengan mengenepikan khilaf ulama tentang kesahihan bay 'inah sebegini dan berbincang berdasarkan pandangan bahawa ia merupakan jual beli yang sah, masih ada beberapa isu yang perlu diperhatikan: 1. Isu mensyaratkan jual beli yang kedua ketika jual beli yang pertama berlaku. 2. Isu penyerahterimaan ( )قبضrumah yang dibeli sebelum dijual.
3. Isu jumlah yang dituntut oleh Bank apabila berlaku default atau penyelesaian awal.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP 1. Isu mensyaratkan jual beli yang kedua ketika jual beli yang pertama berlaku.
•
Mensyaratkan jual beli yang kedua ketika jual beli yang pertama berlaku menimbulkan beberapa masalah, antaranya: 1. Mensyaratkan sesuatu yang bertentangan dengan kesan aqad ( ) مقتضى العقد 2. Melibatkan dua aqad dalam satu ( صفقتان في )صفقةatau dua jualan dalam satu ( بيعتان في )بيعة.
3. Memberatkan sangkaan hilah untuk riba.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP 1. Isu mensyaratkan jual beli yang kedua ketika jual beli yang pertama berlaku.
1. Mensyaratkan sesuatu yang bertentangan dengan kesan aqad () مقتضى العقد •
Kesan aqad jual beli yang utama adalah pindahmilik subjek jualan kepada pembeli dan pindahmilik harga jualan kepada penjual.
•
Milik ( )ملكيةini memberikan kebebasan berinteraksi ( حرية )التصرفkepada pemilik baru ke atas aset yang dibelinya.
•
Syarat bahawa pembeli perlu menjual semula subjek belian kepada penjual asal menafikan kebebasan bertransaksi ini dan bertentangan dengan kepemilikan pembeli dan oleh itu bertentangan dengan kesan aqad.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP 1. Isu mensyaratkan jual beli yang kedua ketika jual beli yang pertama berlaku.
1. Mensyaratkan sesuatu yang bertentangan dengan kesan aqad ( ) مقتضى العقد •
Sebab itu di dalam mazhab Syafie sendiri ada yang mensyaratkan untuk bay 'inah menjadi sah, transaksi 'inah ini tidak boleh menjadi suatu kebiasaan yang diamalkan.
•
Kenapa? Kerana apa yang telah menjadi adat kebiasaan, maka ia sama seperti suatu syarat yang telah disyaratkan ( ًالمعروف عرفا ً) كالمشروط شرطا
•
Ini menunjukkan bahawa pensyaratan awal ini dilarang di dalam jual beli 'inah ini.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP 1. Isu mensyaratkan jual beli yang kedua ketika jual beli yang pertama berlaku.
1. Mensyaratkan sesuatu yang bertentangan dengan kesan aqad ( ) مقتضى العقد •
Ketiadaan pensyaratan ini walaupun pada awalnya tidak disebutkan secara jelas oleh MPS BNM, namun ianya boleh dianggap telah termasuk di dalam syarat bahawa ianya "mestilah memenuhi syarat-syarat bay 'inah yang diterima oleh Mazhab Syafie" (11 November 2000).
•
Apatah lagi setelah pensyaratan yang kemudiannya dikenali sebagai IC (interconditionality) ini dilarang secara jelas oleh MPS (mesyuarat 17 Februari 2009) dan diterbitkan pada 26 Oktober 2010.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP 1. Isu mensyaratkan jual beli yang kedua ketika jual beli yang pertama berlaku.
1. Mensyaratkan sesuatu yang bertentangan dengan kesan aqad () مقتضى العقد •
Sebagai catatan, ketiadaan pensyaratan awal ini (IC) meletakkan ke atas Bank suatu risiko bahawa pembeli enggan membeli rumah yang telah dibeli oleh Bank daripadanya. Walaupun kemungkinan ini mungkin agak jarang, namun ianya perlu disedari oleh Bank sebagai suatu risiko sebenar yang perlu diambil kira.
•
Ianya berbeza dengan kes janji untuk membeli di dalam transaksi seperti Murabahah untuk purchase orderer ( ) المرابحة لآلمر بالشراءkerana di sana ada elemen janji yang dianggap mengikat sedangkan di sini janji sahaja tidak dibenarkan, apatah lagi untuk mengikat.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP 1. Isu mensyaratkan jual beli yang kedua ketika jual beli yang pertama berlaku.
•
Seterusnya sebagaimana yang disebutkan di atas, pensyaratan jual beli yang kedua ketika jual beli yang pertama berlaku juga bakal membabitkan isu: 1. Melibatkan dua aqad dalam satu ( صفقتان في )صفقةatau dua jualan dalam satu ( بيعتان في )بيعة. 2. Memberatkan sangkaan hilah untuk riba.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP 2- Isu penyerahterimaan ( )قبضrumah yang dibeli sebelum dijual.
•
Adalah sesuatu yang dimaklumi bahawa secara asasnya, sesuatu aset yang dibeli perlu diserah terima/wujud penguasaan ()قبض sebelum ianya sah dijual.
•
Walaupun penyerahterimaan ini tidak semestinya berlaku secara sebenar/actual ()حقيقي, ia juga boleh juga berlaku secara tanggapan/implied ()حكمي, namun ia perlu berlaku sebelum pelanggan sah menjual kepada Bank dan sebelum Bank menjual kepada pelanggan. Adakah ianya berlaku sebelum kedua-dua kontrak penjualan oleh pelanggan kepada Bank dan kontrak pembelian oleh beliau daripada Bank?
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP 2- Isu penyerahterimaan ( )قبضrumah yang dibeli sebelum dijual.
•
Adakah ianya berlaku sebelum kedua-dua kontrak penjualan oleh pelanggan kepada Bank dan kontrak pembelian oleh beliau daripada Bank?
•
Menjawab pertanyaan ini jelas tidak semudah menanyakannya.
•
Kalau kita berpegang kepada 'uruf tijaari sekalipun, penyerahterimaan ini yang dikenali sebagai delivery of vacant possession biasanya berlaku dengan penyerahan kunci sebagai simbol kepada pelepasan oleh penjual kepada pembeli ()التخلية. Adakah ianya berlaku? 😅
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP 2- Isu penyerahterimaan ( )قبضrumah yang dibeli sebelum dijual.
•
Adakah ianya berlaku sebelum kedua-dua kontrak penjualan oleh pelanggan kepada Bank dan kontrak pembelian oleh beliau daripada Bank?
•
Menjawab pertanyaan ini jelas tidak semudah menanyakannya.
•
Kalau kita berpegang kepada 'uruf tijaari sekalipun, penyerahterimaan ini yang dikenali sebagai delivery of vacant possession biasanya berlaku dengan penyerahan kunci sebagai simbol kepada pelepasan oleh penjual kepada pembeli ()التخلية. Adakah ianya berlaku? 😅
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP 2- Isu penyerahterimaan ( )قبضrumah yang dibeli sebelum dijual.
•
Sekiranya kita ingin mengenepikan syarat penyerahterimaan ( )قبضini bersandarkan kepada pandangan Mazhab Imam Malik bahawa ianya cuma disyaratkan di dalam jual beli makanan, maka kita mendedahkan transaksi ini kepada pertindihan yang membawa kepada terbatalnya kontrak di sisi semua mazhab ( التلفيق المؤدي إلى بطالن )العقد عند الجميع.
•
Aqad menjadi terbatal di sisi fuqaha yang lain disebabkan aset dijual sebelum penyerahterimaan ( )قبضoleh penjual dan juga terbatal di sisi Mazhab Imam Malik kerana melibatkan bay 'inah.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG TELAH SIAP 3- Isu jumlah yang dituntut oleh Bank apabila berlaku default atau penyelesaian awal.
•
Isu ini yang biasanya diperbesarkan dan diapiapikan oleh kumpulan yang melabelkan perbankan Islam sebagai zalim, malah lebih zalim daripada perbankan konvensional yang ribawi.
•
Isu ini akan dibincangkan secara lebih terperinci ketika membincangkan tentang pembiayaan rumah belum siap.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG BELUM SIAP (BUC)
•
Di dalam keadaan di mana yang dijual merupakan rumah/bangunan yang belum siap, maka yang berlaku: 1. Pembeli memasuki perjanjian jual beli (S&P ditandatangani) dengan penjual/pemaju dan membuat bayaran sebahagian harga jualan. Bakinya akan dilunaskan kemudian (biasanya 3 + 1, iaitu dalam tempoh 3 atau 4 bulan) 2. Pembeli menghubungi Bank untuk mendapatkan pembiayaan.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG BELUM SIAP (BUC)
•
Pembiayaan boleh dilakukan dengan beberapa jenis kontrak atau kombinasi kontrak. Pada awalnya, kontrak yang popular adalah sama dengan pembiayaan pembelian rumah yang telah siap iaitu apa yang dikenali sebagai BBA 'inah.
•
Ringkasnya, pembeli/pelanggan membeli (menempah) rumah yang bakal/sedang dibina daripada Bank dengan bayaran secara berhutang dan Bank pula membeli (menempah) rumah yang sama daripada pelanggan secara tunai dengan penyerahan bayaran secara berperingkat (progressive payment). Pelanggan membeli/menempah rumah daripada pemaju.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG BELUM SIAP (BUC) PROJEK TERBENGKALAI •
Oleh itu, apabila pemaju gagal menyiapkan rumah dan projek terbengkalai, maka pembeli/pelanggan juga gagal menyerahkan rumah kepada Bank dan Bank pula disebabkan itu gagal menyerahkan rumah kepada pelanggan.
•
Pada peringkat ini, Bank biasanya telah mengeluarkan pembayaran kepada pemaju secara berperingkat.
•
Bank menuntut daripada pelanggan jumlah keseluruhan harga jualan.
•
Pelanggan ada yang mengadu bahawa ini zalim.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG BELUM SIAP (BUC) PROJEK TERBENGKALAI •
Keadaan menjadi lebih sengit apabila ada individu atau kumpulan yang atas sebab-sebab tertentu menjuarai isu ini dan menuduh Bank-Bank yang mengamalkan perbankan Islam berlaku zalim kepada pelanggan dan malah lebih zalim berbanding Bank-Bank konvensional.
•
Pertama, kata mereka akad tidak sah, maka Bank tidak layak menuntut daripada pelanggan.
•
Kedua, kalau sah sekalipun, oleh kerana ianya gagal dilaksanakan, maka rumah terbengkalai menjadi milik Bank dan Bank tidak berhak menuntut daripada pelanggan lebih-lebih lagi Bank yang gagal menyerahkan rumah yang siap kepada pelanggan.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG BELUM SIAP (BUC) PROJEK TERBENGKALAI •
Sebelum menjawab isu-isu ini secara khusus, apa yang kita lihat adalah kalau pembiayaan rumah yang telah siap pun tidak sunyi daripada isu-isu yang sebahagiannya tidak begitu mudah untuk dijawab, maka tidak terlalu menghairankan bahawa isu-isu di dalam pembiayaan BUC adalah lebih rumit lagi.
•
Ianya malah lebih mengakar umbi kepada kesahihan akad-akad itu sendiri kerana ia melibatkan jualbeli aset yang belum ada ().
•
Semua tahu bahawa menjual sesuatu yang belum dimiliki oleh penjual pada asasnya adalah dilarang dan tidak sah KECUALI dalam transaksi-transaksi yang dikecualikan iaitu bay salam dan juga istisnaa'
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG BELUM SIAP (BUC) PROJEK TERBENGKALAI
•
Ya, diakui bahawa ada minoriti ulama yang menyalahi pandangan jumhur dengan mengutarakan pandangan bahawa بيع المعدومbukan dilarang kerana العدمtetapi disebabkan oleh احتمال العجز عن التسليمlalu manatijahkan kesimpulan bahawa ianya masih sah sekiranya dijangkakan penyerahterimaan dapat dilaksanakan.
•
Namun, pandangan ini sukar juga untuk dilaksanakan kerana selain daripada ia lari daripada asas yang konsisten ( )منضلطkepada asas yang tidak konsisten ( ) غير منضبظseperti meninggalkan السفرsebagai asas kepada solat qasar untuk menggunakan المشقةsebagai asas, berdasarkan kekerapan berlakunya projek terbengkalai menyebabkan sukar untuk memastikan التسليمbakal terlaksana. Ulama-ulama ini juga tidak mengiktiraf kesahihan bay 'inah.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG BELUM SIAP (BUC) PROJEK TERBENGKALAI •
Lebih parah lagi, ia bukan 'inah biasa yang diiktiraf oleh sebahagian fuqaha. Ia juga bukan istisnaa' biasa mahupun parallel istisnaa'. Ia adalah istisnaa' inah.
•
Hakikatnya, pelanggan asalnya menempah rumah daripada pemaju. Setelah itu pelanggan memohon pembiayaan daripada Bank. Untuk menjayakan pembiayaan ini, maka pelanggan dianggap menempah rumah daripada Bank terlebih dahulu (dengan hutang secara bayaran ansuran). Bank menempah rumah yang sama daripada pelanggan (!) dengan bayaran tunai yang diserahkan secara berperingkat (progressive payment) kepada pemaju dan pelanggan lalu menempah rumah daripada pemaju (?).
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG BELUM SIAP (BUC) PROJEK TERBENGKALAI •
Apabila projek terbengkalai dan rumah yang ditempah gagal disiapkan, ada yang mendakwa bahawa rumah itu menjadi milik Bank, oleh itu risiko ditanggung oleh Bank dan Bank tidak boleh meminta bayaran daripada pelanggan.
•
Ini tidak tepat, kerana Bank telah "menjual" rumah itu kepada pelanggan dan kegagalan Bank menyerahkan rumah itu kepada pelanggan adalah disebabkan oleh kegagalan pelanggan terlebih dahulu untuk menyerahkan rumah itu kepada Bank.
•
Persoalannya sebelum dari itu dan yang lebih utama adalah: transaksi-transaksi itu adakah sah?
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG BELUM SIAP (BUC) PROJEK TERBENGKALAI
•
Untuk menjawab persoalan ini, ada DUA pendekatan: 1. PERTAMA, yang menjadi subjek jualan BUKAN rumah tetapi hak (beneficial interest) ke atas rumah yang bakal disiapkan itu. 2. KEDUA, yang menjadi subjek jualan adalah rumah yang bakal disiapkan itu sendiri.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG BELUM SIAP (BUC) PROJEK TERBENGKALAI •
Natijahnya: 1. PERTAMA, sekiranya yang menjadi subjek jualan BUKAN rumah tetapi hak (beneficial interest) ke atas rumah yang bakal disiapkan itu, maka jualbeli itu pada asasnya sah dan Bank boleh menuntut jumlah yang terhutang berserta keuntungan tertakluk kepada rebat dan penyelesaian awal.
2. KEDUA, sekiranya yang menjadi subjek jualan adalah rumah yang bakal disiapkan itu sendiri, maka ianya tidak sah kerana ia melibatkan jualbeli aset yang belum ada dengan cara yang tidak dianggap suatu pengecualian terhadap larangan. Bank layak menuntut jumlah yang telah dikeluarkan sahaja tanpa keuntungan kerana jumlah itu dianggap sebagai hutang ()القرض.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG BELUM SIAP (BUC) PROJEK TERBENGKALAI •
Sekiranya Jawatankuasa terdahulu memutuskan bahawa transaksitransaksi itu sah berdasarkan analisa beneficial interest, sedangkan Jawatankuasa Syariah selepas itu memutuskan bahawa transaksitransaksi itu tidak sah kerana setelah menyemak dokumen-dokumen perjanjian didapati bahawa jelas yang dijuabeli adalah rumah yang bakal disiapkan dan BUKAN beneficial interest maka status akad-akad terdahulu daripada keputusan yang baru ini samada: 1. Masih sah dan boleh dikuatkuasakan berdasarkan bahawa ijtihad tidak dibatalkan dengan ijtihad yang lain االجتهاد ال ي ُنقض باالجتهاد, ATAU
2. Telah batal dan tidak boleh dikuatkuasakan berdasarkan tidak boleh lagi berpegang kepada sangkaan yang jelas terbukti salah. ال عبرة بالظن البين خطائه
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG BELUM SIAP Isu jumlah yang dituntut oleh Bank apabila berlaku default atau penyelesaian awal.
•
Isu ini yang biasanya diperbesarkan dan diapiapikan oleh kumpulan yang melabelkan perbankan Islam sebagai zalim, malah lebih zalim daripada perbankan konvensional yang ribawi.
•
Mereka menyebarkan jadual perbandingan jumlah yang dituntut di Mahkamah untuk projek terbengkalai yang sama dengan jumlah pembiayaan yang sama/hampir sama dan jumlah yang telah dilakukan disbursement yang juga sama/hampir sama.
JUALAN DENGAN BAYARAN HARGA BERTANGGUH RUMAH YANG BELUM SIAP Isu jumlah yang dituntut oleh Bank apabila berlaku default atau penyelesaian awal.
•
Isu ini diakibatkan salah faham terhadap kontrak yang digunakan dan meminggirkan eleman rebat ( )إبراءyang diamalkan di dalam perbankan Islam.
•
Di dalam perbankan konvensional, ianya adalah kontrak hutang dengan riba. Apabila berlaku foreclosure atau early settlement, maka unearned interest tidak dituntut.
•
Di dalam perbankan Islam, kontrak adalah jualbeli di mana Bank berhak ke atas harga jualan, maka tuntutan mahkamah adalah berdasarkan harga jualan.
•
Secara praktikal, jumlah bayaran sebenar kepada Bank yang mengamalkan perbankan Islam oleh pelanggan tidak banyak beza dengan bayaran kepada Bank konvensional disebabkan faktor rebat.
PROJEK RUMAH TERBENGKALAI KESIMPULAN DAN CADANGAN •
Oleh kerana isu kesahihan akad menjadi pokok masalah dicadangkan bahawa:
1. Bank-Bank dilarang daripada menggunakan bay 'inah untuk rumah yang belum siap. 2. Sementara ada alternatif yang lebih baik, atau amalan perniagaan yang lebih berani, Bank-Bank dicadangkan menggunakan pembiayaan Tawarruq untuk pembiayaan BUC. 3. Perlu diputuskan oleh MPS Bank Negara Malaysia status akadakad yang menggunakan BBA 'inah dari segi kesahihan. 4. Sekiranya diputuskan sebagai tidak sah, perlu ada mekanisme yang seragam untuk meyerap kesan daripada keputusan ini.
SEKIAN ALHAMDULILLAAH
