Bijlage 1 bij Raadsvoorstel 2009-065: 3e voorzieningengebied
Programma, locatie en financiële haalbaarheid grondexploitatie e 3 voorzieningengebied Houten Onderzoeksresultaten uitgewerkt in een programma, locatie en financiële haalbaarheid grondexploitatie van een 3e voorzieningengebied in Houten
- december 2009 -
pagina 1 van 15
pagina 2 van 15
Inhoudsopgave 1.
Inleiding 1.1. Voortraject en besluitvorming 1.2. Doel en opgave 1.3. Communicatie en Organisatie 2. Programma 2.1. Inleiding 2.2. Van twee programmaopties naar één programma 2.3. Programmaonderdelen 2.4. Programmavoorstel 3. Locatie Meerpaal-Zuid 3.1. Inleiding 3.2. Resultaten vervolgonderzoek locatiekeuze 4. Financiële haalbaarheid 4.1. Inleiding 4.2. Globale financiële haalbaarheid grondexploitatie 5. Vervolgtraject 3e voorzieningengebied
4 4 4 4 5 5 5 5 8 9 9 9 12 12 12 15
pagina 3 van 15
1.
Inleiding
1.1.
Voortraject en besluitvorming College In november 2008 heeft de Raad de startnotitie van het 3e voorzieningengebied aangenomen. Hiermee heeft de Raad de kaders en randvoorwaarden gesteld waarbinnen het locatieonderzoek naar het 3e voorzieningengebied moet plaatsvinden. In de ‘Beleidsnotitie 3e Voorzieningengebied Houten’ (augustus 2009) is onderzoek gedaan naar de twee locaties Kruisboog-Oost en Meerpaal-Zuid, zijn programmaopties geïnventariseerd en is een eerste financiële inschatting gemaakt. Op 25 augustus 2009 is het College akkoord gegaan met de onderzoeksresultaten van deze beleidsnotitie. Raad Op 15 september jl. heeft de RTG plaatsgevonden en op 29 september jl. de Debatraad. Op 3 november 2009 heeft de Raad besloten in te stemmen met de resultaten verwoord in de beleidsnotitie en het advies om Meerpaal-Zuid als voorkeurslocatie voor het 3e voorzieningengebied aan te wijzen. Tevens is de Motie 2009-043 aangenomen waarin de wens is uitgesproken om de nadelige gevolgen voor natuur en milieu zo beperkt mogelijk te houden en dat het 3e voorzieningengebied en de ontsluitingswegen er naartoe zo sociaal veilig mogelijk worden ingericht. Inloopavond 11 november 2009 Op 11 november jl. heeft de Inloopavond 3e voorzieningengebied plaatsgevonden waarbij bewoners, bedrijven, sportverenigingen/sportplatform, de milieuwerkgroep Houten, de insprekers van de RTG en overige belangstellenden zijn uitgenodigd. Ook waren er vertegenwoordigers van het Sportplatform aanwezig om hun sportplan toe te lichten. De reacties van de insprekers bij de RTG en de reacties van de inloopavond zijn van commentaar voorzien en worden meegenomen in de procedure. Planning vervolg besluitvorming Na goedkeuring van het College zal er op 8 december opnieuw een RTG plaatsvinden. Op 15 december vindt de debat- en besluitvormende raad plaats over de definitieve locatie 3e voorzieningengebied en het bijbehorende programma.
1.2.
Doel en opgave Voor het 3e voorzieningengebied is het doel te komen tot een definitieve locatiekeuze, een integraal afgestemd programma, dat financieel haalbaar (grondexploitatie) is. Op basis hiervan kan gestart worden met de ontwikkeling van een gebiedsvisie met bijbehorend stedenbouwkundig verkavelingsplan, grond- en bouwexploitatie, beeldkwaliteitsplan en communicatieplan.
1.3.
Communicatie en Organisatie Aan de voorstellen voor het programma, de locatie en de financiële haalbaarheid van het 3e voorzieningengebied hebben vele actoren een bijdrage geleverd. Er is gebruik gemaakt van externe deskundigheid op het gebied van sport, welzijn, werk, natuur en milieu, stedenbouw, verkeer, civiele techniek, landschapsarchitectuur enz. Intern is een integraal team, waarin alle relevante disciplines vertegenwoordigd waren, betrokken geweest bij het onderzoek en de voorstellen voor het 3e voorzieningengebied. Voor belanghebbenden is 11 november 2009 een inloopavond georganiseerd, waarvan de reacties zijn verwerkt en waar mogelijk meegenomen in dit adviesdocument.
pagina 4 van 15
2.
Programma
2.1. Inleiding In de beleidsnotitie 3e voorzieningengebied (augustus 2009) zijn twee opties opgenomen voor het programma van het 3e voorzieningengebied. Deze opties zijn nader uitgewerkt. De hoeveelheid ruimtebeslag per functie is exacter geschat. De behoefte van de verschillende functies is strakker geprioriteerd. En de kosten van de ontwikkeling zijn beter financieel geraamd. 2.2. Van twee programmaopties naar één programma In de beleidsnotitie van augustus zijn twee programmaopties per locatie gepresenteerd. Een programmaoptie met en zonder werkfunctie. Een aantal cruciale redenen hebben er in de vervolganalyse naar het programma toe geleid om één realistisch programma uit te werken, waarvan de functie werk onderdeel uitmaakt. De redenen hiervoor zijn: 1. Het multifunctionele programma draagt bij aan de maatschappelijke functie van het gebied, vanwege de interactiemogelijkheden tussen sport, werk, natuur en recreatie. Denk aan het meervoudig gebruik van velden, recreëren in de lunchpauze enz. 2. Door de toepassing van multifunctionaliteit in het programma wordt het gebied sociaal veiliger. Ook om die reden worden projecten in Nederland steeds vaker integraal aangepakt. Overdag werken en ’s avonds sporten in één gebied geeft de dagrond activiteiten. Meer sociaal verkeer in een gebied vergroot de sociale veiligheid van een gebied. 3. De commerciële functie in het programma is essentieel voor de financiële haalbaarheid van het totale programma. Kort gezegd kan er zonder werk niet op een financieel haalbare wijze sport ontwikkeld worden in het 3e voorzieningengebied. Het sportplan ‘Een leven bewegen’ is daarmee onhaalbaar. De financiële haalbaarheid wordt verder onderbouwd in hoofdstuk 4. 4. In de startnotitie is reeds aangegeven dat er een brede behoefte-inventarisatie zou plaatsvinden. Uit de snelle uitgifte van de Houtense bedrijventerreinen en gesprekken met de Houtense ondernemersverenigingen blijkt een goed te onderbouwen behoefte te bestaan aan extra commerciële ruimte. 2.3.
Programmaonderdelen
Sport Met de hockey als aanjager heeft het Sportplatform het voor elkaar gekregen om diverse buitensporten te verenigen in een aansprekend multifunctioneel sportconcept. ‘Een leven bewegen’ heet het multifunctionele sportplan dat initiatiefnemers in het (sport)veld van Houten hebben gemaakt. Om diverse redenen wordt in het programma voor het 3e voorzieningengebied rekening gehouden met dit plan. Enkele redenen zijn: de lokale sportbehoefte, de gewenste wisselwerking en samenhang tussen sporten, het medegebruik van elkaars kantine en kleedkamer, de slimme combinatie van commercie en sport, van welzijn en sport en het efficiënt
pagina 5 van 15
benutten van de ruimte. De samensmelting van zoveel sporten, die elkaar wederzijds benutten, is uniek voor Houten en verdient een ontwikkelingskans. Commercie Het inrichten van een deel van het voorzieningengebied voor commerciële bedrijven is noodzakelijk. Allereerst is er behoefte aan. Bedrijventerrein De Meerpaal is bovengemiddeld snel uitgegeven. Daarmee is de speelruimte voor groeiende bedrijven in Houten opgesoupeerd. Belangrijk is ook dat bedrijven overdag in actie zijn, wat een mooie aanvulling geeft op de activiteiten op de sportvelden die vooral ’s avonds plaats vinden. Voor de financiële draagkracht van het hele multifunctionele programma van het 3e voorzieningengebied is de toevoeging van commercie onmisbaar. Met veel aandacht voor duurzaam, groen en compact bouwen kunnen diverse type bedrijven onderdeel uitmaken van het 3e voorzieningengebied. Sportgerelateerde bedrijven worden geïntegreerd in het sportcomplex, een mooi voorbeeld van compact bouwen. Bedrijven worden als werklandgoederen geïntegreerd in het landschap. Voorbeelden van bedrijven waarmee dat mogelijk is, zijn: een tuincentrum, researchbedrijven, ontwikkelingsinstituten, farmaceutische en medische bedrijven (een praktijkvoorbeeld is het institutenmilieu Zeist). Recreatie en toerisme Wandelpaden en fietspaden maken integraal onderdeel uit van het programma voor het 3e voorzieningengebied. Andere denkbare opties zijn: paardenroutes, uitzichtpunten, rustpunten, een avontuurlijk speelterrein enz. Compact en duurzaam ruimtegebruik zullen ook bij de ontwikkeling van recreatieve voorzieningen uitgangspunt zijn. Natuur (vervolgonderzoek) Meerpaal-Zuid bestaat hoofdzakelijk uit weidegronden. In het programma is van meet af aan expliciet rekening gehouden met flora en fauna. Zowel bescherming van bestaande natuurwaarden als de ontwikkeling van nieuwe natuurwaarden spelen daarbij een rol. Omdat in meerdere moties inmiddels uitdrukkelijk is verzocht om de habitat van weidevogels te respecteren en een groot deel van de 100 hectare groen te realiseren, is hier verdiepend onderzoek naar verricht. Met meerdere vertegenwoordigers van de weidevogelwerkgroep zijn gesprekken gevoerd. De resultaten van deze gesprekken zijn als volgt: • De bestaande faunawaarden van Meerpaal-Zuid zijn waardevol voor weidevogels als de grutto, kievit, tureluur en scholekster, maar ook voor andere soorten, zoals de blauwe reiger, de ijsvogel en de buizerd. • De gewenste omvang van een broedgebied voor weidevogels wordt door de weidevogelwerkgroep ingeschat op 30 hectare. Dit dient dan wel aaneengesloten weidegrond te zijn, waarvan minimaal twee zijden onbebouwd zijn. Risico’s voor verstoring van het broedterritorium zijn veel onrust en opgaande bouwwerken, waaronder ook de binnenkort te realiseren drie windmolens. De constatering, die gedaan wordt door de weidevogelwerkgroep, is dat een vitaal weidevogelgebied moeilijk samen gaat met de ontwikkeling van een 3e voorzieningengebied in Meerpaal-Zuid. • Een vertegenwoordiger van de weidevogelwerkgroep heeft ook een alternatief aangedragen, waarbij Meerpaal-Zuid meer indirect en compenserend bijdraagt aan een betere en kansrijkere omgeving voor weidevogels. Dit compensatievoorstel voor Meerpaal-Zuid ziet er als volgt uit. Op het Eiland van Schalkwijk worden afspraken gemaakt met boeren om samenhangende gebieden voor weidevogels te maken. Hoe meer boeren hier aan meedoen, hoe beter. De boer levert grasopbrengst in, dat
pagina 6 van 15
•
•
gecompenseerd wordt met de subsidieregeling ‘stelsel natuur en landschap’. Sommige boeren kunnen een extensiever beheer van weidegrond bedrijfsmatig niet aan. Landbouwgrond, dat kan fungeren als waardevol weidevogelgebied, kan dan niet meegenomen worden in de subsidieregeling. De oplossing zou zijn dat boeren elders grasland aangeboden krijgen, om op hun huidige eigen grond de noodzakelijke maatregelen voor weidevogels te treffen. Meerpaal-Zuid zou met haar grasland een perfecte oplossing kunnen bieden voor boeren die door extensief beheer minder opbrengst van eigen grond ophalen. Voor het intensief benutten van grasland op Meerpaal-Zuid zouden pachtovereenkomsten afgesloten kunnen worden. Voordelen van deze regeling voor de gemeente zijn: de bescherming van weidevogels in een groot samenhangend geheel op het Eiland van Schalkwijk, behoud van boerenbedrijven door de grasopbrengsten op Meerpaal-Zuid, opbrengsten uit pacht en uitsparing van onderhoudskosten van grasland. Deze compensatiemaatregel en eventuele andere compenserende maatregelen zullen in het vervolgtraject verder worden onderzocht. Naast deze maatregel voor weidevogels pleit de weidevogelwerkgroep nog voor compact bouwen en het creëren van een groene buffer langs het Amsterdam-Rijnkanaal in Meerpaal-Zuid. Een groene zone met afwisseling van open ruimte en landschapselementen als natuurvriendelijke oevers, een hoogstamboomgaard, knotbomen enz. blijft dan ruimte bieden voor diverse soorten vogels (in beperkte mate weidevogels), kleine zoogdieren, amfibieën, vlinders en libellen. Vanaf begin volgend jaar moet uit een verdiepend flora- en faunaonderzoek blijken hoe de bescherming voor de bestaande flora en fauna van Meerpaal-Zuid het beste tot zijn recht komt binnen het gewenste programma.
pagina 7 van 15
2.4.
Programmavoorstel Ten opzichte van de beleidsnotitie is het programma verder verfijnd en doelgerichter afgestemd op de behoefte en de financiële haalbaarheid. Voor sport, commercie en recreatie is geïnventariseerd wat de behoefte is naar functie. Die functionele behoefte is het uitgangspunt geweest voor het programma. In het programma is ook rekening gehouden met groeiruimte. Dat voorkomt dat de ontwikkeling van het 3e voorzieningengebied gelijk klem komt te zitten in haar jasje. Het geeft ontwikkelingskracht aan de functies in het gebied. In totaal is het gebied ca. 65 hectare groot. Daarvan is ruim 20 hectare bestemd voor sportvoorzieningen en commerciële voorzieningen. Daarnaast is er ook nog een deel van de ruimte nodig voor parkeren en wegen. Het overgrote deel van Meerpaal-Zuid blijft groen en blauw. Er is een gefaseerde ontwikkeling voorzien. In onderstaand programmaschema is een indicatie gegeven van een fasering op basis van de nu bekende behoefte in een periode voor en na 2015. In het vervolgtraject zal deze indicatieve fasering nader worden uitgewerkt. e
2
Figuur 2.1 Programma 3 voorzieningengebied (getallen in m ) PROGRAMMA SPORT, NATUUR, RECREATIE EN WERK Type Tot 2015 Na 2015 in m² in m² Hockey 27.200 5.400 Honk- en Softbal 28.900 0 Handbal (+ Judo) 2.300 0 SPORT Atletiek 0 18.400 Skaten & Schaatsen 0 0 Sportkantine 2.000 0 Kleedkamers e.d. 500 0 Fysiotherapiepraktijk Fitnessruimte 2.500 0 Kinderdagverblijf COMMERCIEEL Overige sportcommercie Bedrijven/Werklandgoederen 20.000 65.000 Tuincentrum 15.000 0 Recreatieve verbindingen 3.500 3.500 RECREATIE Extra recreatieve ontwikkeling PM PM FLEXIBELE GROEI 15.300 13.800 RANDVOORWAARDEN Parkeren, wegen e.d. 13.100 11.900 TOTAAL FUNCTIONEEL 130.300 118.000 Behoud open landschap en NATUUR versterking ecologische zone TOTAAL FUNCTIES
Totaal in m² 32.600 28.900 2.300 18.400 0 2.000 500 2.500 85.000 15.000 7.000 PM 29.100 25.000 248.300 401.700 650.000
pagina 8 van 15
3.
Locatie Meerpaal-Zuid
3.1.
Inleiding
Op 3 november 2009 heeft de Raad besloten om bij voorkeur Meerpaal-Zuid te ontwikkelen als locatie voor het 3e voorzieningengebied. De locatie Meerpaal-Zuid kan sneller ontwikkeld worden, omdat er geen grondaankopen/uitplaatsingen nodig zijn en de archeologische waarden nihil zijn. Daarnaast is het programma op de locatie goed stedenbouwkundig inpasbaar en kan deze goed worden aangesloten op de bestaande verkeersstructuur. Dit levert voordelen op voor de (lokale en regionale) bereikbaarheid en bevoorrading. Tot slot zijn er op Meerpaal-Zuid hogere grondopbrengsten haalbaar waardoor de grondexploitatie van het 3e voorzieningengebied financieel sluitend te maken is. Nadeel bij gebiedsontwikkeling van Meerpaal-Zuid is dat grote delen grond voorbelast moeten worden (langere uitvoeringstijd) en dat de bestaande natuur aangetast wordt. Onzeker zijn ook de mogelijke effecten na realisering van de drie windturbines langs het Amsterdam-Rijnkanaal.
3.2.
Resultaten vervolgonderzoek locatiekeuze
Ontwikkelsnelheid realisatie Voor de ontwikkelsnelheid van Meerpaal-Zuid zijn er op voorhand geen problemen te verwachten ten aanzien van milieuaspecten zoals bodemkwaliteit, geluid/akoestiek, trilling, luchtkwaliteit, externe veiligheid, stank/geur, mer en windturbines. Dit geldt ook t.a.v. juridische claims en de eigendomsituatie c.q. tijdelijk beheer. In de fase van de gebiedsontwikkeling c.q. verkavelingstudie op Meerpaal-Zuid zal verder onderzoek nodig zijn t.a.v. flora/fauna, bodemgesteldheid, waterhuishouding en naar de effecten van windturbines. Inrichtingsmogelijkheden en vlekkenplan Ten aanzien van de inrichtingsmogelijkheden van Meerpaal-Zuid is richting gegeven aan de aangenomen Motie 2009-043 waarin de wens is uitgesproken om de nadelige gevolgen voor de natuur en het milieu zo beperkt mogelijk te houden en het 3e voorzieningengebied alsook de ontsluitingswegen sociaal veilig in te richten. Raadsmotie 3 nov. 09 De motie omvat ondermeer: • Bebouwing zo dicht mogelijk tegen De Rede; • Compact bouwen waardoor energie kan worden bespaard; • Zo min mogelijke aantasting/versnippering van het groen-blauwe landschap zodat invulling kan worden gegeven aan de 100 ha regionaal groen, groene recreatie, het handhaven van de habitat voor weidevogels en het versterken van de ecologische functie; • Werkfuncties alleen toestaan indien zij passen bij het groen-blauwe landschap; • Het voorzieningengebied alsook de ontsluitingswegen sociaal veilig inrichten; • De randvoorwaarden meenemen die de raad heeft verwoord in de op 27/2/2007 aangenomen eerdere motie. Inrichtingsmogelijkheden Om richting te geven aan deze motie is een concept-vlekkenplan (zie figuur 3.1) ontwikkeld waarbij de vlekken sport en werk zoveel mogelijk zijn gesitueerd tegen De Rede aan. Hierdoor ontstaat er verhoudingsgewijs meer ruimte voor een groen-blauw landschap waarin tegemoet kan worden gekomen aan regionaal groen, ontwikkeling van recreatie en aan de
pagina 9 van 15
weidevogels. De gewenste omvang van een broedgebied voor weidevogels wordt ingeschat op 30 hectare (zie paragraaf 2.2) aaneengesloten gebied. Hoewel zo’n omvang gezien het programma niet haalbaar is, is door een gefaseerde planrealisatie wel een gebied van behoorlijke omvang beschikbaar voor weidevogels. In het concept-vlekkenplan is al rekening gehouden met een gefaseerde ontwikkeling van het programma. Sommige sportvoorzieningen hoeven pas later in de tijd ontwikkeld te worden. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van de gebieden met een variabele invulling. Dat kan ruimte scheppen voor het behoud van een aaneengesloten groene zone. Dit kan het bebouwingsgebied compacter maken en het zicht van de aanpalende woonwijken minder belemmeren. Figuur 3.1 Concept-stedebouwkundig vlekkenplan 3e voorzieningengebied
Faseerbaarheid/ flexibiliteit In de vervolgfase c.q. opstelling gebiedsvisie zal ondermeer worden ingegaan op de fasering van het 3e voorzieningengebied. De locatie Meerpaal-Zuid biedt voldoende mogelijkheden om het totale programma te faseren. In het programmavoorstel (zie paragraaf 2.3) wordt al onderscheid gemaakt in de periode voor en na 2015 en in het concept-vlekkenplan is aangegeven dat er mogelijkheden zijn om een deel van het sportprogramma (sportvlek) nabij de Rondweg in een later stadium te situeren op de variabele invullingsvlek nabij de Veerwagenweg. In het vervolgtraject zal deze fasering verder worden opgepakt en nader worden uitgewerkt. Sociale veiligheid Sociaal veilige inrichting/ontsluiting Bij de planvorming c.q. inrichting van het nieuwe 3e voorzieningengebied zal rekening gehouden worden met het sociaal veilig maken van het 3e voorzieningengebied en de ontsluitingswegen. Aandachtspunten hierbij zijn:
pagina 10 van 15
Aandachtspunten sociale veiligheid • Bij het opstellen van het programma voor het gebied dient rekening gehouden worden met meervoudig ruimtegebruik. Dit kan door te zorgen dat er verschillende functies tegelijkertijd van het gebied gebruik maken zoals het combineren met recreatieve functies (wandelroutes, visplekken) en/of werkfuncties (onderhoud/schoonmaak/redactie sportverenigingen). • Het streven naar een optimale organisatie van de ruimte, zodat het gebruik op bepaalde plekken en routes geconcentreerd wordt. Dit zal de mogelijkheden voor sociale controle vergroten. Gedacht kan worden aan het situeren van de entrees van verschillende voorzieningen bij elkaar en door het delen van gezamenlijke voorzieningen (oefenvelden voor meerdere sportclubs; parkeren voor meerdere sportclubs); • Bij de inrichting van het openbaar gebied letten op voldoende verlichting en voldoende overzicht en openheid langs de routes, geen dichte struikbeplantingen of hoge taluds en bij voorkeur lage beplanting toepassen; • Ook sociaal-maatschappelijke aspecten zijn van belang voor de veiligheid zoals gedragsregels bij sportverenigingen, het toezicht van politie of toezichthouders, het zorgen voor voldoende onderhoud van de openbare ruimte (verlichting/ bewegwijzering), het eventuele toezicht door commerciële voorzieningen, de sfeer en vormgeving van clubgebouwen (zich veilig voelen) en de inbraak- en vandalismebestendigheid; • Bij de bereikbaarheid/ toegankelijkheid bij voorkeur verschillende verkeerssoorten trachten te combineren; dit vergroot de sociale veiligheid. Ook zijn goede fietsroutes van belang naar het gebied, bij voorkeur door een woonomgeving. Verder kan onderzocht worden of een fietstunnel bijdraagt aan de sociale veiligheid van het gebied. Tot slot zorgt ook een busverbinding met een bushalte op loopafstand van het terrein voor sociale veiligheid. Windmolens Effecten windmolens De Raad heeft besloten om 3 windturbines te plaatsen langs het ARK met een ashoogte van 105 m, rotordiameter 90 m; de onderlinge afstand bedraagt ca 850 meter. In de beleidsnotitie (augustus 2009) is al een eerste weerslag gegeven van de effecten van de windmolens. • Op basis van de informatie van de geraadpleegde materiedeskundigen en de sportbonden komen de opstellers van de visie Een leven bewegen tot de voorlopige conclusie dat er geen heel principiële of onoverkomelijke bezwaren zijn tegen de combinatie van windturbines en sport op de Meerpaal-Zuid. Daarnaast ziet het Sportplatform Houten positieve effecten van de combinatie windturbines en sport, als voorbeeld worden genoemd de toepassing van groene stroom en led-verlichting. • Ook bij het instituut voor sportaccommodaties (ISA Sport) is navraag gedaan naar het effect van schaduw en geluid van windmolens op sport. Deze (internationaal gerespecteerde) autoriteit op het gebied van sportaccommodaties geeft aan geen gegevens, regels of richtlijnen te hebben over het voorkomen hinder van windmolens voor buitensport. Daarbij vraagt het instituut zich af of (bewegende) schaduw wel zo hinderlijk is, omdat schaduw op zich een bekend fenomeen is op sportvelden, als gevolg van overdrijvende wolken, tribunes en bomen. • Wettelijk gezien (Wet Milieubeheer) zijn er geen belemmeringen voor de combinatie van windmolens en bijvoorbeeld buitensportactiviteiten. • Jurisprudentie over het beschermen van sportvelden tegen slagschaduw is niet bekend. Zowel op de website van de Raad van State als op Google staan hier geen uitspraken over. Ook Infomil (de milieuvraagbaak van het ministerie van VROM) en Eneco (zowel hun projectleider als hun advocaat) kennen hier geen uitspraken over. • In het vervolgtraject zal in overleg met Eneco verder onderzocht worden in hoeverre er een optimale afstemming mogelijk is tussen windmolens en sport.
pagina 11 van 15
4.
Financiële haalbaarheid
4.1.
Inleiding
Grondexploitatie In de Beleidsnotitie 3e Voorzieningengebied Houten d.d. augustus 2009 is opgenomen dat de globale financiële doorrekening alleen de globale kosten omvat t.a.v. aankoopkosten grond, uitplaatsingen, bouw- en woonrijp maken en planontwikkelingskosten. Dit geldt ook voor de inschatting van de te realiseren grondopbrengsten. In dit stadium is namelijk nog geen definitieve grondexploitatie op te stellen als gevolg van het ontbreken van een uitgebreid stedenbouwkundig verkavelingsplan. Dit kan pas in de fase die volgt nadat de raad besloten heeft voor de definitieve locatie Meerpaal-Zuid als 3e voorzieningengebied en een daarbij behorend definitief programma. Wel is er op basis van een globaal vlekkenplan een grove doorrekening gemaakt die als toetsingskader dient voor een indicatie van de financiële toets van de voorgenomen planontwikkeling. Aan college en raad wordt in het vervolgtraject een gedetailleerde en volledige grondexploitatie ter besluitvorming voorgelegd. Dit kan pas nadat uit de verdere planuitwerking van het 3e voorzieningengebied een gebiedsvisie c.q. stedenbouwkundig verkavelingsplan is gevormd. De financiële consequenties hiervan zullen opnieuw bestuurlijk worden voorgelegd. Op dat moment valt dan ook het definitieve “go/no-go’-besluit t.a.v. de uitvoering c.q. realisatie van het 3e voorzieningengebied. Voorwaarde hiervoor is een sluitende bouw- en aanlegexploitatie.
Bouw- en aanlegexploitatie Zoals eerder vermeld omvat de financiële doorrekening in het kader van de grondexploitatie niet de bouw- en aanlegexploitatie. In een bouwexploitatie gaat het bijvoorbeeld om het de aanleg- en bouwkosten van sportaccommodaties, zoals sportvelden, een clubhuis, extra speelvoorzieningen en de verplaatsingskosten van de diverse sportverenigingen. In onderhavig document zijn deze kosten niet meegenomen. Momenteel zijn alleen voor de uitplaatsing en inplaatsing van de hockey (aanleg 5 velden) gelden gereserveerd in de begroting. De kosten die gemaakt moeten worden om andere voorzieningen te realiseren in het gebied (bijvoorbeeld het sportplan ‘Een leven bewegen’) zullen een andere financiële dekking moeten krijgen. Dit kan door de inzet van nieuw financieel beleid. Voorbeelden hiervan zijn: de verevening van opbrengsten uit het achtergelaten gebied De Stenen Poort, verevening van het eventuele positieve resultaat van de grondexploitatie, publiek/private samenwerkingsconstructies, subsidies en andere dekkingsvormen.
4.2.
Globale financiële haalbaarheid grondexploitatie
Doorrekening kosten/opbrengsten Er is een nieuw schematisch stedenbouwkundig concept-vlekkenplan (zie figuur 3.1) opgesteld n.a.v. de op 3 november 2009 aangenomen raadsmotie. Hierin is de wens uitgesproken om zoveel mogelijk compact en tegen De Rede aan te bouwen. Op basis van dit plan zijn globaal de kosten en opbrengsten in kaart gebracht resulterend in een eerste indicatie t.a.v. de financiële haalbaarheid van de grondexploitatie voor een 3e voorzieningengebied.
pagina 12 van 15
Het complete integrale programma voor de Meerpaal-Zuid is doorgerekend op basis van de volgende functies en programmaonderdelen: - sport - natuur - werk - recreatie - fietstunnel Aanvullend hierop is ook gekeken naar de globale kosten en opbrengsten van alleen het sportprogramma met beperkte ambities o.a. excl. fietstunnel op Meerpaal-Zuid. De resultaten hiervan zijn als volgt: Kosten
Opbrengsten Bijdrage realisatie
Saldo
Meerpaal-Zuid, sport en werk
27
27
0
Meerpaal-Zuid, sport
9,5
4
-5,5
Op basis van de nu beschikbare gegevens is de inschatting dat het saldo van de grondexploitatie van de Meerpaal Zuid alleen bij ontwikkeling van het integrale programma (dus inclusief werk) kostenneutraal kan worden gerealiseerd. Uiteraard is ook gekeken naar aanvullende bijdragen vanuit de herontwikkeling van de Stenen Poort. Hierin zijn 2 opties uitgewerkt: 1. herontwikkeling bij uitplaatsing van de hockey; 2. herontwikkeling bij uitplaatsing van de hockey, de handbal en de softbal. Uitgaande van een woonprogramma is de bijdrage vanuit het saldo van de grondexploitatie onvoldoende om de tekorten van de Meerpaal Zuid bij alleen sportvoorziening te dekken. Kosten
Opbrengsten Bijdrage realisatie
Saldo
Stenen Poort, alleen hockey
3,75
5,0
1,25
0
Stenen Poort, totale uitplaatsing
6,5
8,75
2,25
0
Conclusie Een integraal voorzieningenprogramma levert een financieel haalbaar resultaat op. Concreter: bij een integraal programma worden de te maken investeringen op het gebied van grondkosten minimaal gedekt door de te verwachten grondopbrengsten. De functie werk blijkt cruciaal voor een neutrale grondexploitatie. Zonder de functie werk levert het
pagina 13 van 15
programma een negatief saldo op (grondexploitatie). Een eventueel positief saldo van herontwikkeling van de Stenen Poort kan dit tekort niet dekken. In het vervolgtraject zal de definitieve grondexploitatie in een separaat voorstel bestuurlijk worden voorgelegd.
pagina 14 van 15
5.
Vervolgtraject 3e voorzieningengebied
Globale planning gebiedsontwikkeling Na goedkeuring van het College zal er op 8 december opnieuw een RTG plaatsvinden. Op 15 december vindt de debat- en besluitvormende raad plaats over de definitieve locatie 3e voorzieningengebied en het bijbehorende programma. Tevens wordt gevraagd om te starten met het ontwikkelen van een gebiedsvisie voor het 3e voorzieningengebied. In 2010 kan de uitwerking hiervan in een (proef)verkavelingsplan, een beeldkwaliteitsplan, een uitgewerkte grondexploitatie en het communicatieplan plaatsvinden. Hierbij wordt de op 3 november jl. aangenomen motie meegenomen, waarbij gevraagd wordt om de nadelige gevolgen voor natuur en milieu zoveel mogelijk te beperken en om het gebied en de ontsluitingswegen zoveel mogelijk sociaal veilig in te richten. In dit stadium zal ook een besluit worden genomen over de gemeentelijke financiële dekking m.b.t. de aanleg- en bouwexploitatie. Na besluitvorming door de raad over de proef- en definitieve verkaveling, de definitieve grondexploitatie en de aanleg- en bouwexploitatie kan eind 2010/begin 2011 gestart worden met de bestemmingsplanprocedure en het voorbereiden van het bouwrijp maken (bestek en aanbesteding). Parallel aan deze ontwikkeling kan ook een start worden gemaakt met de schetsontwerpfase ten aanzien van de aanleg van ondermeer velden en gebouwen. Na uitvoering van het bouwrijp maken en het verkrijgen van de nodige vergunningen in 2011 kan in 2012 gestart worden met de gronduitgifte c.q. realisering van het 3e voorzieningengebied. De verwachte oplevering is dan in 2012 of 2013. In het vervolgtraject wordt nader ingegaan op de fasering van het programma. De fasering en realisering van het complete programma voor sport en werk zijn gerelateerd aan de beschikbaarheid van financiële middelen. Ook zal in het vervolgtraject onderzocht worden in hoeverre de realisatie van de huisvesting van de hockey versneld kan worden.
pagina 15 van 15
