Principe aanvraag Bestemmingsplanontheffing
Boerderij Elswout
Hotel-Restaurant
Ondernemer:
Hans Baar Bapro B.V.
Status: 1e kwartaal 2011 Rubricering: Vertrouwelijk
Inhoudsopgave
1. INLEIDING ......................................................................................................................................................1 2. AANVRAGER .................................................................................................................................................1 3. KORTE OMSCHRIJVING ONDERNEMING ..................................................................................................1 4. DOELSTELLINGEN VAN HET INITIATIEF ...................................................................................................2 5. HUIDIGE SITUATIE........................................................................................................................................2 6. NIEUWE SITUATIE ........................................................................................................................................3 7. MONUMENT ...................................................................................................................................................4 8. FUNCTIES ......................................................................................................................................................4 9. ONDERBOUWING AANTAL HOTELKAMERS ............................................................................................5 10. DE AANVRAAG ...........................................................................................................................................5 11. WIJZIGING EERDERE AANVRAAG ...........................................................................................................6 12. KERNGETALLEN.........................................................................................................................................6 13. PARKEREN ..................................................................................................................................................7 14. VERKEERSSITUATIE ..................................................................................................................................8 BIJLAGEN:.........................................................................................................................................................9
1. Inleiding In het begin van vorig jaar heeft Staatsbosbeheer (SBB) de ondernemer Hans Baar benaderd over de mogelijke exploitatie van de boerderij op het landgoed Elswout. Reden is dat SBB meer bezoekers wil trekken naar een van hun mooiste landgoederen. Zij zijn zich bewust van het feit dat het aantrekken van meer bezoekers ook betekent dat er meer voorzieningen moeten zijn voor deze bezoekers. Naast kleinschalige evenementen, rondleidingen, thema dagen en meer media-aandacht, zullen parkeerruimte en horeca meer bezoekers kunnen trekken. Op dit moment zijn er geen daghorecavoorzieningen aanwezig. Het verzoek aan de heer Baar was om de mogelijkheden te bekijken. Het resultaat daarvan is in dit principeverzoek bondig weergegeven. 2. Aanvrager Aanvrager: De heer J. Baar wonende aan de Eslwoutslaan 10 te Overveen, eigenaar van Orangerie Elswout B.V. Tel: 023 – 524 26 39 Email:
[email protected] Adviseur: De heer O. van der Zee, HELD3R MKB Makelaardij, Parnassiakade 11, 2015 KK Haarlem Tel: 088 – 330 88 33 Email:
[email protected] 3. Korte omschrijving onderneming De voor ogen staande invulling van de stal Elswout betreft een: • • • • •
Brasserie/Restaurant Terras/Wijntuin Hotel Infocentrum/Expositieruimte Kantoren
Brasserie / Restaurant Het horecaconcept is laagdrempelig. Gasten zijn vanaf 11.00 uur welkom voor een kopje koffie en/of lunch en dit loopt door tot na het diner (22.00 uur). De prijsverhouding is vriendelijk en de kwaliteit is prima. In het restaurant is speciale aandacht voor seizoensgerechten en het goede niveau van de bediening. Ook zullen faciliteiten voor de kinderen niet ontbreken. Terras / Wijntuin Aan de westzijde van de boerderij is veel ruimte voor de terrassen. In de aanvang periode en tijdens de bouw zal in het voorste gedeelte worden gestart met een “Weingarten”. Dit concept is zeer laagdrempelig en laat de bezoekers vast wennen aan de toekomstige horeca activiteiten. De bezoekers van het landgoed kunnen na de wandeling nog iets drinken op een van de terrassen in het zonnetje. Later worden er terrassen gerealiseerd aan de westzijde van het gebouw. Hotel Een kleinschalig hotel met op de eerste verdieping ruimte voor 11 hotelkamers. In de werkschuur kunnen 6 kamers gerealiseerd worden. Ook is er een leuk idee voor 4 kamers in de bestaande hooibergen. De kamers zullen verschillend zijn van inrichting, passend bij de omgeving en het gebouw. Door de aanwezigheid van een lift gaat de ondernemer uit van ***+ niveau. Infocentrum/Expositieruimte Op de begane grond is een ruimte beschikbaar als informatiecentrum voor landgoed Elswout, deze ruimte kan tevens plaats bieden aan wisselende exposities.
Kantoren Voor de exploitatie zijn kantoorruimten nodig. Gezien de kleine kantoorruimte in de Orangerie en het groeiende aantal medewerkers, zullen de kantoorfuncties van het hotel en de Orangerie samengevoegd worden in de boerderij. 4. Doelstellingen van het initiatief Onderstaand zijn de doelstellingen van zowel Staats Bos Beheer als van de heer Baar weergegeven, zoals tevens opgenomen in het (concept) uitgiftekader. Doelstelling SBB
Doelstelling erfpachter
Het doel met betrekking tot het landgoed: • Het in stand houden van het cultuurhistorisch belangrijke landgoed Elswout, • een intensere landgoedbeleving voor een groter publiek • het benadrukken van historische en educatieve aspecten naast de beleving van de natuurwaarden Tevens moet naar de mening van SBB het landgoed de gelegenheid bieden voor de mensen om er langer te kunnen verpozen. Dit kan gerealiseerd worden door bovengeschetste laagdrempelige horecagelegenheid op het landgoed die de gehele dag toegankelijk is voor het publiek. Het doel met betrekking tot Stal Elswout: Het in stand houden van Stal Elswout conform de monumentale waarde op het landgoed. SBB wil ook de stal “beleefbaarder” maken voor publiek, door middel van bovengemeld door SBB toegestaan gebruik. Gebruik cultuurhistorische Stal Elswout voor het duurzaam economisch rendabel uitbaten van een restaurant/hotel/vergaderruimten in het bedrijfsdeel van de boerderij en het creëren van gastvrijheid op het landgoed waardoor meer publiek naar het landgoed komt hetgeen ook zijn weerslag weer heeft op de horecagelegenheid. Het laten zien van het cultureel historisch erfgoed aan een groot publiek.
Beide partijen geven hiermee aan de cultuurhistorische waarden terug te willen brengen en te laten zien aan de (toekomstige) bezoekers van het landgoed. 5. Huidige situatie Op dit moment is het bestemmingsplan “Landelijk gebied” van toepassing. In het onderstaande groene gedeelte is het betreffende gebied aangegeven. Hierop is van toepassing: NL (PS) (W)
Doeleinden voor natuur, Landschap en Landgoederen. Pensionstal Bedrijfswoning
De Boerderij is op dit moment niet in gebruik en wordt “antikraak” bewoond. In het gebied bevinden zich op dit moment:
1. 2. 3. 4. 5. 6.
De boerderij met bedrijfswoning Een werkschuur (In gebruik bij SBB voor opslag e.d.) Twee overkappingen t.b.v. hooibergen Een gierput Theater (in gebruik bij poppentheater de zilveren maan) Eén, voor ons, onbekend bouwwerk
5 3
1 2 4
6
Huidige situatie
6. Nieuwe situatie De nieuwe situatie betreft dezelfde omlijning (in bovenstaande afbeelding licht groen), waarvoor de bestemmingswijziging wordt verzocht. Er worden GEEN gebouwen bijgeplaatst of uitgebreid. Onder de hooibergen worden “containers” geplaatst als hotelkamers. De verkeersmiddelen worden wel aangepast. De parkeerplaatsen zijn getekend op de plaats waar zich nu de bakken (buiten maneges) van de boerderij bevinden. De plaats voor de containers en emballage is gelegen op de plaats van de gierput. De gierput zal i.v.m. de veiligheid gedempt dienen te worden. De toegangsweg wordt een stukje doorgetrokken tussen de aanvoerweg en parkeerplaats naast de werkschuur, tot en met het weggedeelte naast de boerderij (laad & losgebied). De bestemming dient te worden gewijzigd in; H (W)
Horecadoeleinden hotel/pension Bedrijfswoning
De toekomstige functies zullen bestaan uit: • • • • • • •
Hotel restaurant Brasserie Terras / wijntuin Twee overkappingen t.b.v. hotelkamers Een werkschuur (in gebruik als hotelkamers) Plaats voor container/emballage Parkeerruimte Theater (in gebruik bij poppentheater “de Zilveren Maan”)
Schetsontwerp nieuw (grotere versie in de bijlage)
7. Monument De boerderij heeft een monumentenstatus. Verwacht wordt, dat er kleine aanpassingen nodig zijn aan het gebouw, zoals daglichtvoorzieningen voor de kamers en mogelijke voorzieningen voor de brandveiligheid. Na het uitwerken van de bouwtekeningen, kunnen deze worden voorgelegd voor een advies. 8. Functies Onderstaand een overzicht van de functies binnen de gebouwen inclusief het aantal vierkante meters. Gebouw Boerderij Boerderij Boerderij Boerderij Boerderij Boerderij Boerderij Boerderij Werkschuur Hooischuren Terrein Terrein Terrein
Functie Brasserie Restaurant Keuken Informatiecentrum Hotelkamers Kantoor Publieksfunctie Overig Hotelkamers Hotelkamers Verkeer en parkeren Terras / Wijntuin Gebied waarvoor de wijziging geldt
Legenda + + + + + + + + + +
-----------
M² 110 170 100 140 370 23 71 30 120 220
9. Onderbouwing aantal hotelkamers Het hotel richt zich qua doelgroep op de algemene bezoekers van de regio Bloemendaal / Overveen / Vogelenzang / Aerdenhout / Bloemendaal aan zee, maar ook de snel ontwikkelende stad Haarlem. Door de week betreft dit de zakelijke gebruiker; vertegenwoordigers en/of zakenrelaties die in de regio afspraken hebben, congressen bijwonen of vertegenwoordigerwerk doen. Dit in combinatie met lunch diner of vergadering. Er zijn zakelijke locaties, zoals Landgoed Duinlust en de Orangerie in de directe omgeving. De bezoekers, met een druk bestaan wordt rust en ruimte geboden in deze prachtige omgeving. Door de week én in het weekend richt de boerderij zich op de generatie die voortijdig heeft kunnen stoppen met werken en de gepensioneerden. Deze kunnen genieten van de rust en de natuur op het landgoed, hebben interesse voor monumenten en de geschiedenis die daar bij hoort. Doordat deze groep veel vrije tijd heeft, kunnen zij op meerdere dagen de verschillende landgoederen in de buurt bezoeken, evenals de musea, hofjes, duingebied en natuurlijk het strand. In het weekend richt het hotel zich op de bezoekers die een weekendje weg gaan (alle leeftijden) in eigen land en de gasten van de Orangerie Elswout. Ook deze groep kan zich bekend maken met de monumentale gebouwen op het landgoed, door in de Orangerie en/of het hotel te vertoeven. De weekendgasten zullen een wat meer toeristisch karakter hebben en op zoek gaan naar zon, zee, strand, bos en duin en vertier in de steden. Alle gasten van het hotel zullen kennis kunnen maken met de uniciteit van landgoed Elswout. Dit landgoed is in de jaren zeventig door de gemeente Bloemendaal aan Staatsbosbeheer overgedragen, met als doelstelling om het landgoed als cultuurgoed in goede staat te behouden, alsmede om het openbaar toegankelijk te maken. Hiertoe zijn de bezoekersaantallen van groot belang. Immers, eerst dan wordt landgoed Elswout “op de kaart gezet”,” leeft het landgoed meer”, zullen meer opbrengsten kunnen worden gegenereerd, zodat ook het cultuurgoed in goede staat van onderhoud kan blijven. Iets wat tot op heden enigszins achterblijft. Uit onderzoek is gebleken dat er een tekort aan hotelkamers bestaat in de regio Zuid-Kennemerland. Dit hotel kan een kleine bijdrage leveren het tekort. Tot slot is er nog een belangrijke, financiële, onderbouwing voor de behoefte om de boerderij een hotelfunctie te geven. Dit monumentale pand vergt een groot bedrag aan onkosten per jaar voor het onderhoud. Staats Bos Beheer wil het onderhoud van dit pand afstoten, omdat er onvoldoende budget voor is. Een van de oplossingen voor het behoud van het erfgoed is om de onderhoudskosten bij de ondernemer te leggen. Deze moet dan wel in staat zijn om voldoende omzet te genereren om die onderhoudskosten daadwerkelijk te kunnen dragen. De omzetmogelijkheden van alleen een Brasserie zijn hiervoor niet toereikend. Vandaar dat voor een combinatie met Hotel is gekozen. Slechts op die manier is het monumentale pand in stand te houden. Bovendien kunnen vele bezoekers dan ook het gehele pand bewonderen en niet alleen de begane grond van het gebouw. In de bijlage treft u aan: - Twee prognoses van de exploitatie van het hotel ter onderbouwing van de onderhoudskosten in verhouding tot de benodigde omzet. Hieruit wordt duidelijk, dat er een behoorlijke hotelexploitatie nodig is om de exploitatie rendabel te maken. De investering in de overname/pacht van het pand en de grond, de investering voor de inrichting en de inhaalslag die gemaakt moet worden voor het achterstallige onderhoud (volgens een P.I.P. rapport op laten maken door SBB € 900.000,--) wegen gewoon te zwaar om alleen door een restaurant exploitatie gedragen te worden of door een restaurant met slechts enkele kamers. Het is algemeen bekend in de horeca dat een goede hotelexploitatie begint vanaf 25 hotelkamers. 10. De aanvraag De principe aanvraag bestemmingsplanontheffing betreft het wijzigen van de bestemming van het in dit rapport aangegeven gebied naar de bestemming: H Horecadoeleinden hotel/pension (W) Bedrijfswoning
11. Wijziging eerdere aanvraag Dit principeverzoek komt in de plaats van de op 4 juni 2009 ingediende uitbreiding van de Orangerie. 12. Kerngetallen - Verwacht aantal bezoekers per week (na de opstartfase) 950 à 1150 gasten - Onderstaand een overzicht van het aantal aanwezige auto’s (geschat). geschat aantal aanwezige auto's per uur per dag van de week (hoogseizoen) 8.00 9.00 10.00 11.00 12.00 13.00 14.00. 15.00 16.00 17.00 18.00 19.00 20.00 21.00 22.00 23.00 ma
1
1
0
10
15
20
10
2
5
10
15
5
5
3
2
2
di
2
1
0
5
15
20
10
2
5
10
15
5
11
9
5
5
wo
13
8
4
5
5
25
15
10
20
15
10
25
27
22
17
8
do
12
6
2
10
15
20
10
2
5
12
20
35
40
25
15
15
vr
10
5
4
5
15
25
15
8
10
15
20
60
50
30
20
15
za
15
15
10
15
15
10
5
5
20
35
40
70
60
40
30
25
zo
25
25
15
10
15
20
20
20
30
40
50
60
50
30
10
2
80
70
60 ma 50
di wo do
40
vr za
30
zo 20
10
0 8.00
9.00
10.00 11.00 12.00 13.00 14.00. 15.00 16.00 17.00 18.00 19.00 20.00 21.00 22.00 23.00
13. Parkeren Parkeren is mogelijk op het eigen terrein van Boerderij Elswout. De bestaande parkeerplaatsen bij de werkschuur blijven gehandhaafd. De buiten bakken van de voormalige manege worden gebruikt voor het creëren van de benodigde overige plaatsen. Partijen hebben er bewust voor gekozen om de parkeerplaatsen te integreren op de plaatsen waar nu geen bomen en struiken staan. De buiten bakken of te wel de voorheen gebruikte buiten maneges zijn ingericht als parkeerruimte. Deze ruimte is voldoende voor het verwachte aantal bezoekers. De natuurwaarden zullen dan ook minimaal aangetast worden. Vanzelfsprekend dient er een passende bestrating gekozen te worden, bijvoorbeeld met betonnen grastegels.
In totaal levert dit 66 parkeerplaatsen op. Dit valt binnen de parkeernorm uitgaande van de onderstaande kerngetallen: Functie Restaurant Hotel Benodigd aantal Aanwezig
380 m2 (waarvan 100 m2 keuken) 21 kamers
Norm 15 pp/100 m2 x 280 m2 1 pp/kamer
Parkeerplaatsen 42 21 63 66
Watercompensatie Door het gebruik van verharding voor het parkeerterrein, dient er een compensatie van het parkeeroppervlak plaats te vinden. Om de verharding zoveel mogelijk te beperken kunnen er open betonnen grastegels worden aangelegd. Er dient dan nog 15% gecompenseerd te worden aan wateroppervlakte, wat neerkomt op + 300 m². Ter compensatie kan voor het restaurant een vijver worden aangelegd, dit houd echter wel een veiligheidsrisico in voor kleine kinderen en dieren. Als alternatief kan worden gekeken naar een waterberging naast een van de parkeerplaatsen.
Vijver
Mogelijke toepassing waterberging 14. Verkeerssituatie Het hotel/restaurant zal meer bezoekers aantrekken. De verkeersdruk op de inrit/uitrit van de bestaande parkeerplaats zal hierdoor worden vergroot. Aangezien de uitrit onoverzichtelijk is en het hotel deze niet verder wil belasten wordt voorgesteld om één richting verkeer in te stellen langs het hotel. Komende vanuit de richting van het poortgebouw, naar het hotel en dan aan de zijde van de Zijweg het terrein weer verlatend. Eventueel kan de uitrit aan de Zijlweg worden afgesloten door een slagboom die enkel automatisch het vertrekkende verkeer doorlaat. Voor de entree van het hotel is een brede strook gereserveerd voor het afzetten en ophalen van gasten. De parkbezoekers die parkeren op de bestaande parkeerplaats kunnen de brasserie/restaurant bereiken vanaf de bestaande parkeerplaats, door de entree van de brasserie te kiezen aan de westkant van het hotelgebouw (bestaande serre als entree). Verkeersintensiteit Voor de Orangerie Elswout is er door cliënt een voorbereiding-/productiekeuken geopend in Hillegom. Dit betekent, dat bijna alle leveranciers naar Hillegom rijden voor de leveringen en dat er slechts één keer per dag een bus van de catering zal leveren aan de Orangerie én aan de boerderij. Hierdoor wordt het vrachtverkeer tot een minimum beperkt.
Bijlagen: -
Plankaart boerderij Plattegrond hotel BG Plattegrond hotel 1e verd. Prognoses hotelexploitatie Foto impressie.
Zie volgende pagina’s.
Plankaart boerderij
V TERRAS TERRAS
ELECTRA
BRASSERIE +/- 90 M2 HOTELKAMERS
KELDER
ENTREE BRASSERIE
RECEPTIE
fietsenstalling
RESTAURANT
35 parkeerplaatsen
ENTREE HOTEL
GANG
EVT 4 HOTELKAMERS KEUKEN
LOBBY
6 bestaande parkeerplaatsen
+/- 90 M2 HOTELKAMERS KANTOOR
rook t s p a uitst
laad- losgebied
WERKSCHUUR 6 HOTELKAMERS
container/ emballage
laad- losgebied
25 parkeerplaatsen
EL
N A A L S T U O SW
ZIJ WE G
14-12-2009 DETAIL PLANKAART BOERDERIJ ELSWOUT SCHETSONTWERP: JEROEN HEINE - MOOD MAKERS
SCHAAL 1:200
Plattegrond hotel begane grond
+/- 55 M2
7500
+/- 55 M2 -------------------------FASE 1: EXPOSITIE RUIMTE
-------------------------FASE 1: EXPOSITIE RUIMTE
FASE 2: 4 HOTELKAMERS
FASE 2: 4 HOTELKAMERS
7500
24865
+/- 140 M2 FASE 1: EXPOSITIE RUIMTE ------------------------FASE 2: 4 HOTELKAMERS
18000
+/- 170M2 RESTAURANT
32000
+/- 110 M2 BRASSERIE
+/- 100 M2 KEUKEN
ELECTRA KELDER
23 M2 KANTOOR
10 M2 GANG
10 M2 ENTREE
35 M2 RECEPTIE
26M2 LOBBY
14300
HOTELKAMERS
PLATTEGROND BEGANE GROND
Maatvoering dient in het werk op juistheid te worden gecontroleerd Onderwerp
GEFASEERD EXPOSITIE / HOTELKAMERS 250 M2
Opdrachtgever Ontwerper
Vlekkenplan Boerderij Elswout BG Mood Makers Jeroen Heine
KANTOOR 23 M2 RESTAURANT / BRASSERIE 280 M2
Schets/kopie Fase
Ontwerp en vormgeving door
OVERIGE HOTELFUNCTIES 71 M2 KEUKEN 100 M2
Tekening/maatvoering gebaseerd op
Mood Makers Leeuwendalersweg 21 1055 JE Amsterdam tel: url: e-mail:
+31 (0) 6 53 55 78 57 www.moodmakers.nl
[email protected]
VO
Datum
17-12-09 Schaal
1:100 Projectnr
Formaat
A3 Tekeningnr
1
Plattegrond hotel 1e verdieping
7500
+/- 55 M2
+/- 55 M2
-------------------------FASE 1: EXPOSITIE RUIMTE
-------------------------FASE 1: EXPOSITIE RUIMTE
FASE 2: 4 HOTELKAMERS
FASE 2: 4 HOTELKAMERS
7500
24865
HOTELKAMERS +/- 135 m2
18000
4 HOTELKAMERS
32000
+/- 105 m2 3 HOTELKAMERS
+/- 130 m2 4 HOTELKAMERS GANG
14300
PLATTEGROND 1e VERDIEPING
HOTELKAMERS 370 m2
Maatvoering dient in het werk op juistheid te worden gecontroleerd Onderwerp
GEFASEERD EXPOSITIE / HOTELKAMERS 110 m2
Opdrachtgever Ontwerper
Vlekkenplan Boerderij Elswout 1e Mood Makers Jeroen Heine
KANTOOR RESTAURANT / BRASSERIE
Schets/kopie Fase
Ontwerp en vormgeving door
OVERIGE HOTELFUNCTIES KEUKEN
Tekening/maatvoering gebaseerd op
Mood Makers Leeuwendalersweg 21 1055 JE Amsterdam tel: url: e-mail:
+31 (0) 6 53 55 78 57 www.moodmakers.nl
[email protected]
VO
Datum
17-12-09 Schaal
1:100 Projectnr
Formaat
A3 Tekeningnr
1
Prognoses hotelexploitatie
Exploitatie prognose 2011 / 2012 Omzet Inkoop Bruto winst Kosten Personeelskosten Huisvesting verkoopkosten overige bedrijfskosten pacht
Hotel 11 kmrs
Hotel 21 kmrs
1100 228 872
1600 320 1280
428 140 30 48 20
460 140 40 55 20
Totale kosten Resultaat voor ondernemersloon en kapitaalskosten
666
715
206
565
bruto gewaardeerd ondernemersloon
80
80
126
485
resultaat voor kapitaalskosten
Inrichting Hotel/restaurant rente %
600 6
600 6
Onroerend goed op basis van een 10 jarige annuiteit rente %
900 6
900 6
Totaal kapitaalskosten Netto resultaat afschrijving inventaris afschrijving OG
36 54 36
36 54 395
120 60,00 -144,00
120 60,00 215,00
Foto impressie
