Presentatie ‘Van opstellen woonvisie naar realiseren goede huisvesting’ Gemeentenetwerk MOE-landers
Ing. F.C. (Frans) Suijkerbuijk Adviseur Volkshuisvesting Gemeente Bergen op Zoom 7 april 2011
Inhoud presentatie
• • • • • •
Vaststellen woonvisie Bepalen omvang doelgroep (stap 1) In beeld brengen huisvestingsbehoefte (stap 2) Bepalen planologische inpassingsmogelijkheden (stap 3) Vaststellen bouwprogramma (stap 4) Afsluiten prestatieafspraken en project-overeenkomsten (stap 5)
Vaststellen woonvisie
• Vaststellen beleidsrichtlijn door college of • Vaststellen (specifieke of generieke) beleidsnota door gemeenteraad • In een generieke beleidsnota, bijv. beleidsnota wonen, zijn arbeidsmigranten dan één van de doelgroepen
Probleemstelling
• Onevenredige aantasting woon- en leefmilieu in sommige wijken en buurten • Negatieve randverschijnselen bij gebruik woningen voor logiesfunctie • Vanuit kamergewijs verhuurde woningen meer druk op woonomgeving in de vorm van overlast dan vanuit woningen met gezinsbewoning • Panden worden vaak intensiever bewoond dan waarvoor ze gebouwd zijn Ook de woonomgeving is daar vaak niet op berekend (bijv. parkeergelegenheid, buitenruimte etc.) • Afname aantal betaalbare huur- en koopwoningen, waardoor behoud en samenstelling v.d. woonruimtevoorraad in gedrang komt • Voelbaar voor oorspronkelijke bewoners dat sociale structuur in straat en buurt verandert
Bepalen omvang doelgroep (stap 1)
• Tijdelijke verblijvers en vestigers • Gegevens op basis van Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) • Input vanuit handhaving • Opgegeven verblijfsadressen en aantal gehuisveste uitzendmigranten door uitzendbureaus
In beeld brengen huisvestingsbehoefte (stap 2)
• Huisvestingsbehoefte is theoretische behoefte minus reeds aanwezige kwalitieve huisvestingscapaciteit • Vertalen naar huisvestingsvormen: -Onzelfstandige huisvesting t.b.v. tijdelijke verblijvers met gezamenlijke ontmoetingsruimte voor dagverblijf en ontspanning -Zelfstandige huisvesting (woningen) t.b.v. vestigers • Goed beheer en eigen toezicht borgen (eventueel d.m.v. convenant)
Bepalen planologische inpassingsmogelijkheden (stap 3)
• Arbeidsmigranten krijgen een volwaardige plaats in gebouwde omgeving en samenleving • Geen huisvesting op recreatieterreinen of bedrijventerreinen • Logiesfunctie mag niet onevenredig andere functies in straten en buurten aantasten • Met name gebieden met een mix van functies, oftewel gemengde bestemmingen, zijn geschikt • Benutten aanwezig potentieel voor transformatie geschikte leegstaande en/of te koop staande panden in gemeente • Benutten aanwezige potentiële invul-locaties t.b.v. nieuwbouw in gemeente • Voorafgaande aan bestemmingswijziging actief communiceren met omwonenden
Gebied met mix van functies
Straat met mix van functies
Beleidsrichtlijn gemeente Bergen op Zoom
Planologische medewerking nieuwbouw en transformatie Uitgangspunten: • Situeren in bestaand stedelijk gebied • Geen huisvesting op recreatieterreinen (tast recreatieve functie aan) of bedrijventerreinen (geen goede woonplek) • In gebieden en straten met mix van functies • Geen aantasting van andere functies • Voorkomen overconcentratie op straat- en buurtniveau (zekere spreiding) • Voldoen aan parkeernorm (1 parkeerplaats per kamer) en parkeren op eigen terrein
Vaststellen bouwprogramma (stap 4)
• Vaststellen aantal te realiseren accommodaties op basis van aantal te huisvesten personen • Onderscheid maken in kleinschalige en grootschalige accommodaties • Onderscheid maken tussen tijdelijke verblijvers en vestigers • Bepalen termijn bouwprogramma bijv. 5 jaar • Woningen maken onderdeel uit van reguliere woningbouwprogramma • Onderscheiden gebieden met relatief veel corporatiebezit en relatief weinig corporatiebezit
Voorbeeld bouwprogramma
• Huisvestingsbehoefte: -450 tijdelijke verblijvers - 50 huishoudens die zich permanent vestigen • Bouwprogramma: -20 transformaties tot joblodges t.b.v. tijdelijke verblijvers (totaal 400 pers.) -1 transformatie tot grootschalige joblodge t.b.v. tijdelijke verblijvers (totaal 50 pers.) -50 nieuwbouw woningen t.b.v. vestigers
Rentabiliteit
• Woningen (gemeubileerd, incl. gas en licht) voor 4 personen zijn nietrendabel • Joblodges vanaf 15 personen zijn commercieel rendabel • Joblodges t.z.t. eenvoudig te wijzigen t.b.v. andere functie (bijv. lowbudgethotel of woonfunctie bijv. andere groepen ‘moeilijke’ alleenstaanden en starters, zoals komend uit het zorgcircuit, begeleid wonen, alleenstaande statushouders-in-afwachting van gezinshereniging)
Joblodge Wassenaarstraat 54-58 (pilot)
Bepalen investeerders
• Woningcorporaties • Projectontwikkelaars • Overige investeerders
Afsluiten prestatieafspraken en project-overeenkomsten (stap 5)
• Afspraken c.q. overeenkomsten op basis van bouwprogramma • Prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties, bijv. voor 2 jaar • Project-overeenkomsten tussen gemeente en projectontwikkelaars per project • Uitzendbureau sluit ontwikkel- en huurovereenkomst af voor de joblodge met woningcorporatie of projectontwikkelaar (vergelijkbaar met die bij projecten wonen en zorg)
Op- en aanmerkingen en discussie
Ing. F.C. (Frans) Suijkerbuijk Afd. Ruimtelijke Ontwikkeling Gemeente Bergen op Zoom Tel. 0164-277517 Email-adres:
[email protected]
