Brielle, 3 december 2012 Dagelijks worden op de kantoren de signalen uit Turkije gevolgd. Krantenberichten, ervaringen van ondernemers en particulieren en nieuwe wetgeving. Ik deel graag de caleidoscoop van de afgelopen periode en verneem graag uw reactie. mr. Henk Sepers
In deze nieuwsbrief: Creatief incasseren in Turkije
Stijging prijzen onroerend goed en overdrachtsbelasting
Persoonlijke aansprakelijkheid aandeelhouders
Relevante wijzigingen Turks Wetboek van Koophandel
Turks procesrecht: opmerkelijke feiten
Ervaringen
Registratie risicovolle gebouwen Ecologisch: van bruinkool naar aardgas
Praktijkervaring: Een creatief incassomiddel Een wederpartij die € 75.000,00 van mijn cliënt had geleend betaalde het bedrag niet terug terwijl de afspraken wel schriftelijk waren vastgelegd en door partijen ondertekend. Cliënt zag zich dan ook genoodzaakt zich tot de rechter in Turkije te wenden om zodoende een vonnis te verkrijgen, hetgeen gebeurde. Het werd een verstek vonnis. De deurwaarder betekende het vonnis. Ook hier werd niet op gereageerd. Vervolgens werd besloten beslag te leggen op huisraad en auto. Dit middel trof wel doel. De deurwaarder maakte het proces verbaal van de beslaglegging op, waarop de debiteur toezegde binnen 30 dagen te zullen betalen. Deze toezegging is in het proces verbaal opgenomen. Tevens werd hem aangezegd dat, indien hij binnen 30 dagen niet zou voldoen, hij naast het openstaande bedrag dat hij sowieso verschuldigd was, in detentie zou moeten doorbrengen en wel voor een maximale duur van 3 maanden. Uiteindelijk betaalde hij binnen de termijn van 30 dagen. Brielle, 22 november 2012
1
Persoonlijke aansprakelijkheid aandeelhouders Turkse Limited Belangrijk: in artikel 573 lid 2 van het Turkse Wetboek van Koophandel, wordt expliciet gesteld “dat aandeelhouders niet persoonlijk aansprakelijk kunnen worden gehouden voor de verplichtingen van de vennootschap”, edoch artikel 35 van de Turkse Invorderingswet houdt de vennoten in een rechtspersoon (Limited) wel aansprakelijk voor de preferente vorderingen, zowel die van de lokale als de centrale Overheid. Met andere woorden, de aandeelhouder kan wel terdege persoonlijk, naar rato van zijn belang in de vennootschap, aansprakelijk worden gehouden deze vorderingen te voldoen.
Turkse procesrecht: enkele opmerkelijke feiten Eén van de veel gestelde vragen is of het Turkse procesrecht heel veel afwijkt van de procedure in Nederland. Een aantal aspecten die ons vreemd zijn wil ik hieronder behandelen. Hierbij heb ik niet de pretentie dat deze uitputtend zijn. Overigens is het beleid van het advocatenkantoor gericht op het vermijden van de (Turkse) rechtbank: een oplossing tussen partijen kan op praktischer wijze vaak bewerkstelligd worden, hetgeen een kostenbesparend alternatief is. Dit is uiteraard een universeel feit. De procesvolmacht
Een chicaneus verweer
De advocaat die u vertegenwoordigt behoeft hiervoor een schriftelijke en door een notaris opgestelde en gelegaliseerde volmacht. De volmacht wordt bij de stukken in het procesdossier gevoegd. Is niet aan die formaliteit voldaan, dan wordt u als niet-verschenen beschouwd.
Is de rechter van mening dat de verwerende partij een onnozel en kleingeestig (chicaneus) verweer heeft gevoerd, dan heeft hij de mogelijkheid de vordering extra te verhogen tot wel 40% bovenop het gevorderde bedrag. Een dergelijke verhoging wordt zeer regelmatig toegepast.
Dit geldt voor zowel strafrechtelijke- als civiele procedures. De deurwaarder
Sommaties en in gebreke stellen
De deurwaarder in Turkije is een door het Ministerie van Justitie aangestelde bezoldigd ambtenaar en heeft in tegenstelling tot de Nederlandse deurwaarder geen eigen praktijk.
Het sommeren en in gebreke stellen vindt plaats door een notaris die de sommatie en/of ingebrekestelling door middel van een ingevulde aangetekende brief (formulier) door de posterij aan de debiteur laat betekenen. Een andere manier, dus geen aangetekende brief, wordt veelal niet serieus genomen. Het zal echter niet lang meer duren dat per email verzonden berichten rechtsgeldig worden geacht.
De kern van zijn taak ligt bij het uitreiken van justitiële documenten en de tenuitvoerlegging van gerechtelijke uitspraken.
Hoe lang duurt een civiele procedure? In de praktijk moet voor wat betreft ‘de duur‘ toch wel rekening gehouden worden met zo’n twee jaar. De aangegeven duur wisselt wel per zaak. Getuigenverhoor, deskundigenbericht, enz.
2
De rechtsgang in Turkije Indien partijen binnen de grenzen van de Republiek Turkije woonachtig zijn duurt de procedure korter, dan wanneer de gedaagde partij daarbuiten domicilie heeft. Dit komt doordat alle stukken die onder de aandacht van de rechter worden gebracht aan partijen betekend moeten worden conform de daarvoor voorgeschreven route. Soms kan dit maanden duren. Het “volgen” van de stukken kan dit echter bespoedigen. Is de zaak eenmaal aanhangig gemaakt en dus ingeschreven bij de Rechtbank, die volgens de eisende partij deze behoort te beslechten, dan wordt de gedaagde partij in de gelegenheid gesteld zich schriftelijk over de inleidende stukken uit te laten (Conclusie van Antwoord), waarna de behandelend rechter een datum voor een mondelinge behandeling bepaalt. Voordien krijgen partijen de mogelijkheid om een overzicht in het geding te brengen, waarin onder andere de bewijsmiddelen worden opgesomd. Tijdens de daarop volgende zitting neemt de rechter de zich in het dossier bevindende stukken met partijen door en geeft tevens een indicatie ten aanzien van “de stand” van de zaak. Indien de gedaagde partij (ook) dan niet is verschenen en uit de inhoud van het dossier blijkt dat de betekening volgens de voorschriften heeft plaatsgehad, dan kan de eisende partij in de gelegenheid worden gesteld aanvullende gegevens te verstrekken. Is dit niet (meer) nodig, dan kan de rechter vonnis wijzen op een nader te bepalen tijdstip. Tussen het uitspreken van het vonnis en de afgifte van het uitgesproken vonnis kan enige tijd liggen. Is de gedaagde partij wel verschenen, dan wordt ook zijn standpunt in het proces-verbaal ter terechtzitting opgenomen, waarna partijen óf vonnis vragen óf een datum om zich verder over punten uit te laten.
De voorzieningen rechter De rechtsgang “Kort Geding” kent men niet in Turkije. Wel is het mogelijk om ordemaatregelen te treffen zoals beslag.
Registratie risicovolle gebouwen Op 14 november jl. verscheen het bericht in “Haberturk” met de titel “Een nieuwe periode in het eigendomsrecht”. De inhoud en strekking van het bericht komt er op neer dat het Ministerie, dat belast is met de Toezicht op de Verstedelijking en het Milieu, onder meer te Istanbul begonnen is de gebouwen/opstallen te keuren om de bouwkundige status vast te stellen. Levert het gebouw risico’s op dan zal dit worden aangetekend in het Openbaar Register als zijnde risicovol. Naast de bekende aantekeningen met betrekking tot hypotheek, beslag of andere rechten van derden, wordt ook hiervan in het Openbare Register een aantekening gemaakt, zodat de eventuele belangstellende koper alvorens tot de aankoop over te gaan, hiervan kennis kan nemen. Voldoet het gebouw niet aan de bouwkundige normen, dan zal deze kwalificatie (letterlijk vertaald) “risicovol” worden aangetekend. De handhaving van deze nieuwe regel geeft voor de eigenaar en voor de koper tevens een indicatie welk risico en schade kan ontstaan door bijvoorbeeld een aardbeving. In de nieuwe wetgeving is wel een “beroepsgang” opgenomen voor het geval de eigenaar het niet eens zou zijn met die kwalificatie. Bron: Haberturk, 14 november 2012
3
Het nieuwe Turkse Wetboek van Koophandel: enige relevante wijzigingen In de nadagen van het Ottomaanse Rijk, in 1882, is aldaar het Italiaanse Wetboek van Koophandel ‘Cidice commerciale’ overgenomen en van kracht geworden. Ná de stichting van de Republiek Turkije, zijn in 1926 elementen uit de Duitse en Franse handelswetgeving toegevoegd. Vervolgens is in 1957 door het Turkse Parlement een nieuwe wetgeving aangenomen. Prof. Ernst Hirsch heeft een grote invloed op de totstandkoming daarvan gehad. Vanaf laatstgenoemd tijdstip zijn met enige regelmaat onderdelen van het Wetboek van Koophandel aangepast aan de hand van de binnen de EU bestaande regelgeving. De laatste veranderingen zijn nu per 1 juli 2012 van kracht geworden. Bron: Modern Türk Hukukunun Oluşumu ve Gelişimi – Yrd.Doç.Dr. Erol Ulusoy Hieronder is een beperkt aantal relevante wijzigingen weergegeven. IFRS
Rekening-courantverhouding
In het kader van de harmonisatie van de wetgeving met de internationale normen is sinds 1 juli 2012 de zogenaamde “IFRS” (International Financial Reporting Standards) in Turkije van kracht. Dit is een boekhoudkundige standaard voor jaarverslagen van bedrijven, zoals in vele landen inmiddels wordt gevolgd. Tevens schrijft de nieuwe wet voor dat die jaarstukken voor een ieder toegankelijk moeten zijn via de website van het bedrijf.
Er zal geen rekening-courantverhouding meer mogen bestaan, danwel ontstaan, tussen aandeelhouders en het bedrijf van de rechtspersoon.
Dit laatste geldt ook voor belangrijke besluiten die namens de rechtspersoon worden genomen, alsmede voor haar juridische status. Voor een naamloze vennootschap (A.Ş.) is deze regeling al ingegaan. Voor een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (Ltd.) is de datum van inwerkingtreding opgeschort, om zodoende de gelegenheid te hebben de financiële administratie dienovereenkomstig op orde te brengen.
Aantal aandeelhouders in de Limited Tot 1 juli 2012 behoorde een Limited tenminste 2 of meer oprichters/aandeelhouders te hebben. Dit is hierna teruggebracht naar één rechts- of natuurlijk persoon. De nationaliteit van deze persoon is niet relevant. Aanpassingsperiode bestaande rechtspersonen De bestaande rechtspersonen dienden de Akten van Oprichting/Statuten binnen 18 maanden, nadat het nieuwe Wetboek van Koophandel in de Staatscourant is gepubliceerd, conform deze nieuwe wetgeving aan te passen. Men heeft tot 14 augustus 2013 de gelegenheid dit te doen.
Voor nadere informatie wordt verwezen naar de vertaling in de Engelse taal van de meest relevante artikelen: http://www.advocatenkantoorsepers.nl/nl/zaken-doen-in-turkije/tr-wetboek-van-koophandelrelevante-wijzigingen.html. Het is beleid van de Turkse regering om, weliswaar met een zekere gedoogperiode, de nieuwe wetgeving te handhaven. Het antwoord op de vraag of de bureaucratie (de vierde macht) eenduidig de nieuwe wetgeving, zowel in theorie als in de praktijk, dan zal beheersen, zie ik met belangstelling tegemoet. Brielle, 16 november 2012
4
Van bruinkool naar aardgas Turkije gaat snel verder op het ecologisch verantwoorde pad: een uitdaging voor innovatieve ondernemers. Een voorbeeld: dit jaar verschenen er in de Turkse pers met enige regelmaat berichten over de verplichting om thermostaten in appartementen aan te brengen. Een dergelijk voorschrift is niet van toepassing op de nieuwbouw van de laatste jaren. Immers, het aanbrengen van apparatuur om de temperatuur binnen te regelen voor warme en koude perioden is een vanzelfsprekendheid. Het gaat met name om de gebouwen die ± 25-30 jaar en ouder zijn en waarvan de verwarming toen centraal geregeld werd met de brandstof bruinkool, die in de kelder door de conciërge werd gestookt. In die periode, totdat het aardgas zijn intrede deed, stookte men zonder de temperatuur in de vertrekken onder controle te houden. Werd het te heet, dan zette men het raam open. De maandelijkse brandstofrekening, die gemeenschappelijk door de bewoners in gelijke delen wordt betaald, is dan ook niet gering. De enige manier om de temperatuur enigszins te beheersen, is het handmatig bijstellen van de radiatoren. Ook al gebruik je (nagenoeg) geen warmte, toch moet je het volle pond betalen. Hieraan schijnt een einde te komen door verplicht thermostaten aan te brengen. Hoelang zal dit nog duren? Het begin is er! Brielle, 29 november 2012 Turkish real estate prices keep rising
Opmerking prijsstijging onroerend goed
Residential property prices in Turkey rose by 2.33% in July, according to Property Show Rooms.
Sinds medio 2012 is het voor bewoners uit o.a. het Midden Oosten en de voormalige Russische Republieken mogelijk het recht van eigendom van onroerend goed in Turkije te verwerven.
On a year-on-year basis price growth is now at 12.41 % nationally, with key locations including Istanbul, Izmir and Antalya seeing prices rise even beyond this average.
Uiteraard zal dit een positieve invloed hebben op de vraag naar onroerend goed aldaar.
In Izmir property value has risen by 16.57% year-on-year, with further rises of 13.72% in Istanbul and 12.66% in Antalya.
Een omstandigheid die niet onbesproken mag blijven, is de toezicht van de overheid die de laatste jaren wordt uitgeoefend op de verkoopwaarde van onroerende goederen.
Amongst the reasons cited for Turkey's sustained growth in real estate value is its recent changes in property laws that allowed more overseas investors into the market.
Sinds jaar en dag wordt als geregistreerde verkoopprijs de zogenaamde WOZ waarde weergegeven. Deze zal op korte termijn vervangen worden door de werkelijke marktwaarde.
Writing for Fund Web, manager of the HSBC GIF Turkey equity fund Ercan Guner noted that the rapid growth ofTurkey's population is contributing to a significant pool of buyers who are keen to own a property, while interest from overseas investors is also increasing.
Het tijdperk dat men “iedere” verkoopprijs kon opgeven is reeds enige tijd “geschiedenis”.
"We expect [the law changes] will boost demand for Turkish property as there is substantial demand from Russia," Mr Guner said. Bron: OPP Overseas Property Professional, september 2012
In aanvulling op deze reactie merk ik voor de buitenstaander nog op dat men het jaren “slim” heeft gevonden om de verkoopprijs zo laag mogelijk te houden en zodoende de overdrachtsbelasting, tot voor kort 3,3% en nu 4%, te drukken. Verkoopt men echter binnen 5 jaar na verkrijging eigendomsbewijs, dan is er de zogenaamde “winstbelasting” verschuldigd. In die situatie heeft “slim” een hoog prijskaartje. Brielle, 22 november 2012
5
Een greep van de ervaringen die het bedrijfsleven en particulieren ons presenteerden, zowel in Nederland als in Turkije: Certificering agrarische producten
Opzet fabriek kabelrecycling
Ontwerp & bouw van winkelcentra
I.P.R. familierecht erfrecht
Aankoop / ontwikkeling onroerend goed
Aankoop locatie verzorgingstehuis, advies met betrekking tot subsidies
Belangstelling vanuit de Turkse bouwsector voor de heropbouw in Libië en andere landen in de regio
Import van metalen sleutelhangers
Advocatenkantoor Sepers wenst u een gezond en tolerant 2013
Nederland
Turkije
Notaris L.P. v.d.Blinklaan 20, 3232 EK Brielle
Kuzu Sokak 12 Feyzi Bey Apt. D-1
Postbus 62, 3230 AB Brielle
Suadiye - Istanbul
Tel: (0031) (0) 181 416 177
Tel: (0090) (0) 216 357 51 90
E-mail:
[email protected]
E-mail:
[email protected]
6
