ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14232-262/14 o ceně pozemků parc.č.179/21 a 179/29, katastrální území Kobylisy, obec Praha, okres Hlavní město Praha. (LV č.6967)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.Starosty Pavla 5 272 01 Kladno
Vlastník nemovité věci:
ČNES Stírka, a.s. v likvidaci Kmochova 517/2 150 00 Praha 5 - Smíchov
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 150 EX 1772/12
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
29.října 2014
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 30.listopadu 2014
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Praha, dne 5.srpna 2014, LV č.6967. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem JUDr.Ing.Petrem Kučerou dne 05.08.2014 pod č.j.150 EX 1772/12. Kopie katastrální mapy. Usnesení Obvodního soudu pro Prahu 5 o exekuci na majetek povinného ČNES Stírka,a.s. v likvidaci, vydané dne 10.10.2012 pod č.j. 133 EXE 654/2012. Exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitosti vydaný Exekutorským úřadem Kladno dne 19.10.2012 pod č.j.150 EX 1772/12. Kopie katastrální mapy. Cenová mapa stavebních pozemků na území města Prahy platná pro rok 2014.
Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 29.října 2014 .
Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří na prodej stavebních pozemků. Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Cenová mapa stavebních pozemků. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek p.č.179/21 (ocenění dle cen.mapy) 2) Stavební pozemek p.č.179/29 (ocenění dle cen.mapy)
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek p.č.179/21 (ocenění dle cen.mapy) Oceněno podle § 2 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.179/21 zahrada
o výměře 626 m2
Výše uvedený pozemek je možno vzhledem ke svému tvaru a velikosti jen velmi obtížně zastavět. Oceňovaný pozemek je užíván jako zahrada u bytového domu jiných vlastníků, č.p.1843 na parc.č.179/28 (ul.Na Hlinách), se kterým tvoří funkční celek. Na území města Praha je v platnosti cenová mapa pozemků, kde k výše uvedené parcele je přiřazena cena 5.120,- Kč/m2 . Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 2 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 626.00 m2
= Kč = Kč
5.120,3.205.120,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek p.č.179/21 (ocenění dle cen.mapy) Cena celkem Kč
3.205.120,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2) Stavební pozemek p.č.179/29 (ocenění dle cen.mapy) Oceněno podle § 2 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.179/29 zahrada
o výměře 55 m2
Výše uvedený pozemek není možno vzhledem ke svému tvaru a velikosti zastavět. Oceňovaný pozemek je užíván jako zahrada u bytového domu jiných vlastníků, č.p.1843 na parc.č.179/28 (ul.Na Hlinách), se kterým tvoří funkční celek. Na území města Praha je v platnosti cenová mapa pozemků, kde k výše uvedené parcele je přiřazena cena 5.120,- Kč/m2 . Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 2 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 55.00 m2
= Kč = Kč
5.120,281.600,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek p.č.179/29 (ocenění dle cen.mapy) Cena celkem Kč
281.600,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-3-
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek p.č.179/21 (ocenění dle cen.mapy) 2) Stavební pozemek p.č.179/29 (ocenění dle cen.mapy)
Kč Kč
3.205.120,281.600,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů
Kč
3.486.720,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třimilionyčtyřistaosmdesátšesttisícsedmsetdvacet Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňované pozemky zapsané na LV č.6967 pro katastrální území Kobylisy, obec Praha jsou v katastru nemovitostí vedeny jako zahrada, avšak pozemky jsou vzhledem ke svému tvaru a velikosti jen velmi obtížně zastavitelné a tvoří funkční celek se stavbou č.p.1843 a stavebním pozemkem parc.č.179/28 jiného vlastníka. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí č.6967 pro katastrální území Kobylisy vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.150 EX 1772/12 dle nařízení exekuce č.j. 133 EXE 654/2012 vydaného Obvodním soudem pro Prahu 5 ze dne 10.10.2012 a další závady na listu vlastnictví uvedené.
-4-
V Praze - Kobylisích a okolí jsou nabízeny následující obdobné stavební pozemky: -
Praha 8, ul.Zenklova výměra 1 800 m2, pozemek dle platného územního plánu určen pro výstavbu objektů bydlení, jedná se o proluku mezi bytovými domy, oplocený, s možností napojení na přípojky inž.sítí 5556,- Kč/m2
-
Praha 8, Ďáblice, ul.K Letňanům výměra 1 101 m2, pozemek určený dle ÚP pro stavbu rodinného domu, mírně svažitý, příjezd po zpevněné obecní komunikaci, přípojky inženýrských sítí na hranici pozemku, 5900,- Kč/m2
-
Praha 8, Čimice, ul.Čimická výměra 741 m2, v zástavbě původních rodinných domů, elektro, plyn, voda a kanalizace na hranici pozemku, pozemek je rovinatý, přístup po obecní komunikaci 7422,- Kč/m2
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že pozemky tvoří funkční celek se stavebním pozemkem a obytnou budovou jiného vlastníka a vzhledem k jejich tvaru a velikosti jsou jen velmi obtížně zastavitelné, odhaduji cenu obvyklou pozemku v souladu s cenovou mapou ve výši 5120,- Kč/m2, avšak vzhledem k výše uvedeným omezením upravuji cenu koef. 0,4 na 2048,- Kč/m2.
Parc.č.179/21 Parc.č.179/29
= 626 m2 x 2048,- Kč/m2 = 1.282.048,- Kč = 55 m2 x 2048,- Kč/m2 = 112.640,- Kč
Obvyklá cena celé nemovitosti ke dni ocenění celkem činí 1.394.688,- Kč
-5-
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 4369/15636 k pozemkům zapsaným na LV č.6967 pro kat.území Kobylisy ke dni ocenění činí po zaokrouhlení …………………….…. 389 700,- Kč Ve výše uvedené obvyklé ceně jsou zohledněna věcná práva chůze a jízdy, zřízení, provozu a údržby inženýrských sítí – povinnost k parc.č.179/20 a 179/22 částkou 2 x 10.000,- Kč, tj. celkem 20.000,- Kč. Ve výše uvedené obvyklé ceně jsou zohledněna rovněž věcná břemena užívání pozemku parc.č.179/21 pro vlastníky jednotek č.1843/104, 1843/101, 1843/102 a 1843/103 částkou 4 x 10.000,- Kč, tj. celkem 40.000,- Kč.
Pozn. Znalci nejsou známy další právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
V Ostravě, dne 30.listopadu 2014
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14232-262/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
