Pracovní materiály pro účastníky kurzu Program 3 Obchodněprávní vztahy – Jak správně uzavírat smlouvy Modul 5
ŘEŠENÍ SPORŮ V OBCHODNĚPRÁVNÍCH VZTAZÍCH, DALŠÍ DRUHY SMLUV: smlouva o obchodním zastoupení, smlouva zprostředkovatelská a distributorská, smlouva o smlouvě budoucí, smlouva nájemní Vzdělávací program byl vytvořen v rámci projektu SOVA SYSTEMS Č.R., spol. s r.o. Křenová 52, 602 00 Brno „Vyšší úroveň dalšího vzdělávání v klíčových oborech podnikání“, registrační číslo: CZ.1.07/3.2.04/03.0018 hrazeného z Operačního programu Vzdělávání pro konkurenceschopnost prostřednictvím Krajského úřadu Jihomoravského kraje
leden 2014
Obsah • • • • • •
Řešení sporů Zprostředkování Obchodní zastoupení Frančíza Distribuce Nájemní smlouva, pacht
Řešení sporů • Jakým právem se bude řídit vztah s (zahraničním) partnerem
• Kde je možno podat žalobu či být žalován • V čem spočívají hlavní rizika celé (mezinárodní) transakce
Právo rozhodné • Vnitrostátní transakce • Mezinárodní transakce: – Volba práva – Určení práva rozhodného
Volba práva • Doložka o volbě práva: – Pro jaké vztahy – Jaké právo, lex mercatoria (přímo či nepřímo) – Součástí závěrečných ustanovení smlouvy či obchodních podmínek
• Finančně a časově náročné operace – předem právní řád, jazyk, způsob řešení sporů • Nezávislá na smlouvě hlavní
Formulace doložky – Vztahy vznikající z této smlouvy, jakož i právní vztahy se smlouvou související, včetně otázek její platnosti, eventuálně následků její neplatnosti, se řídí českým právním řádem. – Právo rozhodné pro smlouvu je české právo. – Otázky smlouvou neupravené, včetně její platnosti a následků její neplatnosti, jakož i vztahy se smlouvu související se řídí českým právem.
Neexistence volby práva • Tzv. kolizní normy • Římské nařízení: čl. 4 a 5 – Právo prodávajícího u koupě, právo poskytovatele služeb, – Právo, kde se nachází nemovitost, – Bydliště realizátora franšízy, bydliště distributora – Právo, s nímž smlouva nejúžeji souvisí – Obvyklé bydliště dopravce, pokud se místo převzetí, doručení nebo bydliště odesílatele nachází také v této zemi; jinak místo doručení
Působnost rozhodného práva • Právo zvolené nebo určení dle Římského nařízení se použije pro: – Výklad smlouvy – Plnění závazků ze smlouvy – Porušení závazků, stanovení škody – Zánik závazků, včetně promlčení či prekluze – Důsledky neplatnosti smlouvy
Použití národní úpravy • Pro otázky, na které se Římské nařízení nevztahuje: – Věci daňové, celní a správní – Vztahy týkající se směnek, šeků, cenných papírů – Rozhodčí smlouvy a dohody o volbě soudu – Otázky obchodních společností, sdružení (vznik, právní osobnost a svéprávnost, vnitřní uspořádání, závazky z předsmluvního jednání apod.)
• Zákon č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém
ZMPS • Zákon č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém: – smlouvy se řídí právem státu, s nímž smlouva nejúžeji souvisí – spotřebitel nemůže být zbaven ochrany příslušející mu podle českého práva, jestliže řízení probíhá v České republice, i když pro smlouvu bylo zvoleno nebo i jinak se má použít právo jiného než členského státu Evropské unie.
A teď Vy:
Úkol pro samotvorbu • Určete rozhodné právo
Podání žaloby • Základní pravidla: 1. Kde si strany dohodly ve smlouvě nebo prorogační doložce 2. Není-li dohodnuto, tam, kde sídlí strana, kterou chcete žalovat (domicil) • •
Nařízení Rady (ES) č. 44/2001 (Bruselské nařízení) ZMPS: § 6 požaduje tzv. místní příslušnost a dále OSŘ § 84 an.
Prorogace Omezena např. pro spotřebitele, pracovní smlouvy, smlouvy o pojištění • Forma prorogační smlouvy: – a) písemně nebo ústně s písemným potvrzením nebo – b) ve formě, která odpovídá zvyklostem stran nebo – c) v mezinárodním obchodě ve formě, která odpovídá mezinárodním obchodním zvyklostem
Prorogace Upravit: – Jaké smlouvy, – Jaké spory - výslovně zahrnout i spory týkající se platnosti smlouvy a následků jeho neplatnosti, soudy jakého státu. Strany se dohodly, že spory vzniklé z této smlouvy, jakož i se smlouvou související, včetně otázek její platnosti, eventuálně následků její neplatnosti budou (výlučně) řešeny dle českého práva místně příslušným soudem ČR.
Bruselské nařízení • Aplikuje se v rámci ES, má-li žalovaná domicil na území ES • Strana může být žalována před soudem smluvního státu, kde: – Má domicil čl. 2 – Měl být splněn závazek, má-li i jinak domicil na území ES čl. 5 odst. 1 (nutná souvislost se smlouvou) – Kde došlo ke škodné události, má-li i jinak domicil na území ES čl. 5 odst. 3 – V místě sídla své pobočky • Přepravní smlouva: CMR: bydliště či sídlo žalovaného nebo místo, kde byla zásilka převzata k přepravě
ZMPS • Nemá-li žalovaná strana domicil na území ES nebo jedná-li se o vyloučené otázky (čl. 1 nařízení) • § 84 an. OSŘ – Dohoda stran o příslušnosti soudu třetího státu – Poslední známé bydliště či sídlo – Kde má žalovaná strana majetek
Vliv místa řešení sporu • Vliv na průběh rozhodčího i soudního řízení • Aplikaci procesních norem – Soudní řízení v. rozhodčí řízení (rozsah možné dispozice stran s procesním postupem) – Otázka uznání a výkonu rozhodnutí – Pomocná a kontrolní funkce státu
• Aplikaci kolizních norem – Nalezení práva rozhodného – Mezinárodní úmluvy, kterými je stát vázán – Přímá či nepřímá aplikace lex mercatoria
• Dopad mezinárodně kogentních norem fora i norem třetích států • Aplikace Evropského práva
Rozhodčí řízení • Stálý rozhodčí soud v. rozhodčí soud ad hoc • Výhody rozhodčího řízení: rychlost, neveřejnost řízení, nižší náklady, široká vykonatelnost, lepší technické zázemí, flexibilnost ve vztahu k moderním technologiím, důvěryhodnost, kvalita rozhodců, neformálnost, jednoinstančnost, širší možnosti uzavření smíru, širší autonomie vůle stran i rozhodců, kontinuita rozhodování • Rozhodčí smlouva či doložka, nezávislost na smlouvě hlavní • Kdy: Ve fázi prekonsenzuální, při uzavírání smlouvy, poté, po vzniku sporu.
Rozhodčí doložka • Kdy: – Ve fázi prekonsenzuální, – Při uzavírání smlouvy, – Poté, – Po vzniku sporu. • Minimální náležitosti doložky: – vůle podrobit se arbitráži, – místo konání, – specifikace soudu
Rozhodčí doložka • jasně určit, zda stálý rozhodčí soud (správně jej označit) či ad hoc • jasně vyřešit otázku volby rozhodců zejména v řízení ad hoc (vhodné sjednání subjektu, který na základě svého rozhodnutí doplní chybějící rozhodce např. předseda stálého rozhodčího soudu) • v řízení ad hoc volit podpůrné užití řádu některého stálého rozhodčího soudu nebo vzorových pravidel UNCITRAL • úprava postupu řízení a místa řízení • nejlépe vybrat si vzorovou doložku nebo smlouvu stálého rozhodčího soudu • pozor na naplnění požadavků formy v jednotlivých právních řádech • nekombinovat rozhodčí doložku s doložkou o volbě práva
Formulace doložky • Stálý rozhodčí soud: "Všechny spory vznikající z této smlouvy a v souvislosti s ní budou rozhodovány s konečnou platností u Rozhodčího soudu při Hospodářské komoře České republiky a Agrární komoře České republiky podle jeho Řádu a Pravidel jedním rozhodcem jmenovaným předsedou Rozhodčího soudu.“
Formulace doložky • Ad hoc:
Všechny majetkové spory vznikající z této smlouvy a v souvislosti s ní , které se nepodaří odstranit jednáním mezi stranami, budou rozhodovány s konečnou platností v rozhodčí řízení jediným rozhodcem dle rozhodčího řadu Uncitralu. Rozhodčí řízení se bude konat v sídle rozhodce, jednacím jazykem bude angličtina. Smluvní strany určují za jediného rozhodce pro rozhodování majetkových sporů, xxx, advokáta se sídlem …. Jestliže xxx nepřijme funkci rozhodce, vzdá se jí nebo tuto funkci odmítne vykonávat, případně stane-li se nemožným, aby tento spor jmenovaný jako rozhodce rozhodoval, je prodávající oprávněn určit jiného rozhodce z řad advokátů, a to v termínu do 60 dnů ode dne zjištění skutečnosti vedoucí pro určení náhradního rozhodce.
Možnost odchýlit se od volby arbitrážního řízení: • Ano, v ČR § 106 OSŘ • Před zahájením rozhodčího řízení je i přes existující rozhodčí doložku možno předložit spor státnímu soudu. • Tento může soudní řízení na námitku učiněnou při prvním úkonu ve věci žalovaného zastavit. • Věc projedná, pokud strany na rozhodčím řízení netrvají, nebo je-li rozhodčí smlouva neplatná. • Po zahájení rozhodčího řízení osloven i státní soud: přeruší řízení, dokud rozhodci nerozhodnou o své pravomoci.
A teď Vy:
Úkol pro samotvorbu • Určete sudiště
Smlouva o zprostředkování
Zprostředkování, § 2445 • Zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, • Zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. • Smluvní strany si musí sdělit vše, co má význam pro uzavření smlouvy • Rozdíl od příkazní smlouvy (mandátní dříve): – Obstarání záležitosti dle pokynů příkazce
Provize • Právo na náhradu nákladů jen, pokud není ujednána provize • Splatnost provize: – Uzavřením zprostředkované smlouvy – Splněním odkládací podmínky – Smlouva s určitým obsahem: provize splatná již obstaráním příležitosti • Má-li právo na provizi vzniknout, až třetí osoba splní povinnost ze zprostředkované smlouvy: zájemce ji zaplatí i tehdy, oddálilo-li se, či zmařilo-li se splnění této povinnosti z důvodů, za něž zájemce odpovídá. • Nárok na provizi, i pokud byla smlouva uzavřena až po zániku zprostředkování
Další povinnosti • Zprostředkovatel pro zájemce uschová doklady nabyté v souvislosti se zprostředkovatelskou činností po dobu, po kterou mohou být významné pro ochranu zájmů zájemce. • Dohodnout konkrétní dobu • Zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl.
Smlouva o zprostředkování
Obchod. zastoupení, § 2483 • Často využívaný smluvní typ při expanzi na cizí trhy • umožňuje překonat řadu překážek bránicích či ztěžujících rychlý a efektivní přístup na trh • Přednosti: – znalost místní právní úpravy v daném odvětví, – znalost struktury a možností místního trhu, – znalost jazyka a zvyklostí, – možnost vyhnout se různým omezujícím normám daného státu platným pro cizince
Obchodní zastoupení • Charakteristické: – závazek obchodního zástupce, – nezávislého podnikatele, – dlouhodobě na vymezenou dobu, případně na dobu neurčitou, – pro zastoupeného vyvíjet činnost směřující k uzavírání určitého druhu smluv nebo sjednávat a uzavírat obchody jménem zastoupeného a na jeho účet. – za provizi • Nutná písemná forma (§ 2483 odst. 2)
Typické znaky • Právní a ekonomická samostatnost zástupce • Teoretická rovnost obou partnerů. (v. kogentní úprava smlouvy o obchodním zastoupení,) • Plná moc pro činění úkonů jménem zastoupeného • Úplatnost (provize) • Zboží je až do okamžiku jeho prodeje ve vlastnictví zastoupeného, nedochází k jeho prodeji zástupci, který by je dále prodával koncovým zákazníkům. • Může být výhradní nebo nevýhradní
Obchodní zastoupení • Vždy je třeba rozlišit vztahy mezi: – zastoupeným a zástupcem, – zastoupeným a třetí stranou (např. kupujícím) – zástupcem a třetí stranou • Druhé dva uvedené vztahy bývají regulovány samostatnými smluvními typy, případně dle okolností normami veřejného práva, zejména pokud jde o ochranu spotřebitele.
Povinnosti zástupce • Jednat vůči zastoupenému poctivě, s vynaložením odborné péče, a v dobré víře. • Dbát zájmů zastoupeného, jednat v souladu s pověřením a rozumnými pokyny zastoupeného • Sdělovat zastoupenému nutné informace, které má k dispozici, např. o trhu • Nesmí od třetích osob přijímat žádná plnění, která by jeho loajalitu k zastoupenému mohla oslabit
Povinnosti zástupce • Musí chránit důvěrné informace, a to i po zániku smlouvy • Oprávněn uzavírat obchody jen za podmínek stanovených zastoupeným • Ručí, že třetí osoba splní svou povinnost jen, pokud se k tomu výslovně zavázal a byla-li za to ujednána zvláštní úplata • Uchovat doklady významné pro ochranu zájmů zastoupeného
Povinnosti zastoupeného • Sdělit zastoupenému údaje potřebné pro realizaci smlouvy • Jednat v dobré víře, poskytnout zástupci informace a dokumentaci vztahující se ke zboží. • Vyplatit sjednanou provizi (dohodnutá, dle zvyklostí nebo v rozumné výši) • Provize zahrnuje i náklady • Tzv. delcredere: zástupce garantuje řádné a včasné zaplacení ze strany třetích osob za vyšší provizi • Odměna buď za smlouvy nebo paušálně za všechny smlouvy uzavřené na daném území.
Povinnosti zastoupeného • Informovat zástupce, zda s vybraným partnerem smlouvu uzavřel či nikoliv. • Předpokládá-li snížení rozsahu činnosti: informovat o tom zástupce v rozumné době • Při skončení platnosti smlouvy je zastoupený povinen zástupce přiměřeně odškodnit, případně je možnost jednostranného ukončení smlouvy zastoupeným limitována.
Vznik práva na provizi • Za provedené úkony, byl-l obchod uzavřen v důsledku jeho činnosti • Při výhradním obchodním zastoupení má obchodní zástupce právo na provizi i za obchod uskutečněný se třetí osobou z území nebo z okruhu osob, na které se výhradní obchodní zastoupení nevztahuje. • Zaniklo-li obchodní zastoupení: – právo na provizi, byl-li obchod uskutečněn především v důsledku jeho činnosti v přiměřené době po zániku obchodního zastoupení, anebo učinila-li třetí osoba objednávku před zánikem obchodního zastoupení.
Splatnost provize • Nejpozději poslední den měsíce následujícího po skončení čtvrtletí, ve kterém na ni vzniklo právo. • Zastoupený povinen předat zástupci výkaz o dlužné provizi nejpozději poslední den měsíce následujícího po skončení čtvrtletí, ve kterém se provize stala splatnou. • Uvést údaje rozhodné pro vypočtení provize. • Zástupce má právo na údaje z účetních či obdobných záznamů, které má a které jsou potřebné k ověření výše provize.
Výpověď obchodního zast. • Jen, pokud je na dobu neurčitou nebo pokud je dohodnuto výhradní zastoupení a nedosažen očekávaný rozsah obchodů • Výpovědní doba: 1, 2, a 3 měsíce • Nelze ujednat kratší dobu • Bylo-li ujednáno výhradní obchodní zastoupení a – používá-li zastoupený jiného obchodního zástupce, může dotčený obchodní zástupce vypovědět bez výpovědní doby. – vykonává-li obchodní zástupce stejnou činnost i pro jiné osoby, může zastoupený vypovědět obchodní zastoupení i bez výpovědní doby.
Zvláštní odměna • Zanikne-li obchodní zastoupení, má obchodní zástupce právo na zvláštní odměnu, pokud – zastoupenému získal nové zákazníky nebo významně rozvinul obchod, nebo – placení zvláštní odměny je s ohledem na všechny okolnosti případu spravedlivé • Výše zvláštní odměny nesmí překročit roční odměnu vypočtenou z ročního průměru odměn získaných obchodním zástupcem během posledních pěti let. • 1 rok na uplatnění práva
Typické doložky • Doložka o výlučném postavení zástupce na vymezeném území, • Doložka o zákazu reexportu a doložka o zákazu konkurence – Nutno vymezit území a zboží, které je předmětem zastoupení, – Ve vztahu k nim upravit zákaz konkurence • Doložka o množstevních kvótách odběru zboží – Povinnost plnit množstevní limity (roční, čtvrtletní či měsíční) – Pokud neodebere, je povinen zaplatit smluvní pokutu nebo cenu neodebraného zboží (systém "odeber nebo plať").
Typické doložky • Doložka o propagaci. – Zástupce je povinen nejen prodávat, ale i aktivně propagovat (rozšiřování reklamních materiálů, pronájem billboardů, zajištění TV či rozhlasové reklamy.) – Povinnost zástupce vysílat určitý počet pracovníků na školení Za tyto činnosti na dodávané zboží slevy. • Zajištění servisu. – Zajišťovat na vymezeném území záruční servis, – Vlastními zdroji, nebo vytvořením sítě autorizovaných servisních pracovníků – Uvedení výrobku do provozu, a jeho pravidelné preventivní kontroly
Typické doložky • Doložka o subzastoupení. – Dovozce si může vyhradit právo schválit uzavření smlouvy s jednotlivými zástupci nebo o nich být alespoň informován. • Ochranné známky. – Zástupce je povinen prodávat zboží pod ochranou známkou dovozce. – Smlouvy někdy obsahují i závazek hájit ochranné známky dovozce na daném území, a postihovat jejich neoprávněné užívání. • Doložka o důvěrnosti informací.
A teď Vy:
Úkol pro samotvorbu • Naformulujte – doložku o výlučném postavení distributora – doložku o množstevních kvótách odběru zboží
Smlouva o zprostředkování
Distributorská smlouva • jako metoda prodeje zboží v zahraničí patří k nejrozšířenějším smluvním vztahům • jen výjimečně upravena jako smlouva typová • většinou dvě složky: – základem je dlouhodobá rámcová smlouva, která celý vztah mezi smluvními stranami zastřešuje, – jednotlivé kupní smlouvy (často neformální)
Charakteristické znaky • dlouhodobá smlouva, uzavíraná na dobu neurčitou, případně na dobu určitou v trvání několika let, • automatické prodlužování na další období či s právem opce • distributor na základě této smlouvy od dovozce kupuje zboží, které následně prodává tuzemským obchodníkům, případně i koncovým spotřebitelům. • širší organizace prodeje zboží a jeho propagace na vymezeném území
Charakteristické znaky • často zaručena exkluzivita prodeje na vymezeném území (většinou totožném s územím státu distributora), • zákaz reexportu • distributor bývá pravidelně omezován ve svých dalších podnikatelských aktivitách (nesmí prodávat zboží, které by mohlo konkurovat zboží dovozce, ani takové zboží nesmí sám vyrábět, případně se osobně či kapitálově podílet na podnikání osob toto zboží vyrábějících
Charakteristické znaky • distributor zboží prodává pod ochrannou známkou dovozce, • pod známkou distributora, pokud tento má na daném území známější jméno než dovozce, • distributor, na rozdíl od obchodního zástupce, prodává zboží svým jménem a na svůj účet, nikoliv jménem a na účet dovozce, • zisk distributora tvoří rozdíl mezi cenou, za kterou zboží kupuje od dovozce, a cenou, za niž je prodává tuzemským zákazníkům, • typické doložky jako u obchodního zastoupení
Tzv. vertikální dohody • Dohody mezi dvěma nebo více podniky, přičemž každý z nich působí na různé úrovni výrobního nebo distribučního řetězce. • spadají pod blokovou výjimku, pokud – neobsahují tzv. tvrdé omezení a – pokud tržní podíl dodavatele na trhu, na němž prodává smluvní zboží či služby, a tržní podíl kupujícího na trhu, na němž nakupuje smluvní zboží či služby, nepřesahuje ani u jedné ze smluvních stran 30% prahovou hranici. • Jestliže tržní podíl jedné ze smluvních stran přesahuje 30% prahovou hranici, může se i tak jednat o povolenou vertikální dohodu. Nutné individuální posouzení
Tzv. vertikální dohody • Tvrdá omezení: – omezení možnosti kupujícího stanovit ceny zboží či služeb pro další prodej. – Výjimka? : možnosti stanovení doporučených a maximálních prodejních cen je nově povoleno stanovit ceny pro další prodej například při zavádění nového výrobku nebo uspořádání krátkodobé kampaně. (vysoká právní nejistota). – distributor nesmí zákazníkům z jiného (výhradního) území umožnit přístup na jeho internetové stránky nebo pokud musí zavést automatické přesměrování zákazníků na stránky výrobce či jiných (výhradních) distributorů.
A teď Vy:
Úkol pro samotvorbu • Naformulujte – doložku o propagaci – doložku o zajištění servisu – doložku o důvěrnosti informací
Smlouva o zprostředkování
Franchising • nejoblíbenější způsob mezinárodní obchodní spolupráce při získávání nových trhů • franchisor namísto aby v cizině prováděl rozsáhlé investice, kontaktuje místní podnikatele, kterým za úplatu umožní používat jeho výrobně-obchodní systém. • franchisor tak s minimálními výdaji proniká na nové trhy
Druhy franchisingu • Business format franchising – nejvíce rozšířený – franchisor poskytuje příjemci franchisy své know-how (obchodně - technické postupy) a licenci na používání ochranných známek, patentů a jiného duševního a průmyslového vlastnictví. – Příjemce franchisy se zavazuje tyto postupy řádně užívat, a to za úplatu (převážně fixní jednorázový vstupní poplatek, a následné pravidelné platby, většinou se odvíjející od obratu dosaženého za rozhodné období.) – Franchisor právo kontroly nad způsobem, jakým příjemce využívá svých oprávnění, a v případě porušení může udělit sankce
Druhy franchisingu • Distribuční franchising – podnikatel prodává zboží franchisora pod jeho ochrannou známkou, a to v prostorách rovněž označených značkami franchisora. – Nejde o poskytnutí specifických výrobních postupů, a tento typ úzce hraničí s prostou distributorskou smlouvou, případně smlouvou o obchodním zastoupení.
Druhy franchisingu • Přímý franchising. – franchisor uzavírá jednotlivé smlouvy s každým příjemcem franchisy zvlášť • Master-franchising. – franchisor uzavře franchisingovou smlouvu pouze s jedním subjektem na daném území, na základě které se příjemce franchisy zavazuje uzavírat přímé franchisingové smlouvy s konečnými příjemci franchisy • tzv. Area representation agreement. – franchisor svému partnerovi uděluje oprávnění sjednávat nové franchisingové smlouvy, případně poskytovat odbornou pomoc již existujícím příjemcům franchisy
Typické doložky • Poskytnutí licence k právům duševního a průmyslového vlastnictví franchisora, zejména k jeho ochranným známkám, patentům, užitným vzorům, know-how atp. Jde o klíčové ustanovení vymezující vlastní předmět smlouvy. • Doložka o zákazu konkurence franchisora ve vztahu k příjemci franchisy v dané obchodní oblasti a ve vymezeném území, tj. zákaz udělovat na území jiné franchisy. • Doložka o exkluzivitě, kdy příjemce franchisy naopak nesmí svými aktivitami, zejména prodejem jiného zboží či poskytováním jiných služeb konkurovat franchisorovi.
Typické doložky • Závazek příjemce nakupovat zboží pro výrobu pouze od franchisora nebo jím určených osob. • Závazek respektovat cenovou politiku franchisora, • Doložka o povinnosti příjemce franchisy vysílat zaměstnance na školení • Doložka o automatickém ukončení smlouvy v případě zásadních změn v osobní či majetkové struktuře příjemce franchisy. • Doložka o právu franchisora provádět u příjemce kontroly plnění podmínek franchisy. • Stanovení doby trvání smlouvy. Pravidelně se jedná o smlouvy na dobu určitou v řádu několika let, s oboustranným či jednostranným právem opce.
Výprosa, výpůjčka, nájem
Výprosa • Bezplatné přenechání věci k užívání, aniž se ujedná doba, po kterou se má věc užívat, nebo účel, ke kterému se má věc užívat, • Kdo věc přenechal, může požadovat její vrácení dle libosti
Výpůjčka • Přenechání nezuživatelné věci k dočasnému bezplatnému užívání • Právo věc užívat ujednaným způsobem • Povinnost přenechat věc ve stavu způsobilém k užívání • Výpůjčitel nese náklady spojené s užíváním věci • Mimořádné náklady nese půjčitel • 3 měsíce od vrácení věci na uplatnění práva na náklady, jinak právo zanikne
Pacht • Přenechání věci k dočasnému užívání a požívání • Pachtýř platí pachtovné nebo část výnosu z věci • Je-li věc zapsaná do veřejného seznamu, zapíše se do tohoto seznamu i pachtovní právo • Pachtýř pečuje o věc jako řádný hospodář • Přiměřeně se použijí ustanovení o nájmu
Nájem • Přenechání věci k dočasnému užívání • Nájemce platí nájemné • Věc nemovitá nebo nezuživatelná movitá, věc, která v budoucnu teprve vznikne • Je-li věc zapsaná do veřejného seznamu, zapíše se i nájemní právo • Nájem na dobu určitou delší 50 let se pokládá za nájem na dobu neurčitou, prvních 50 let lze vypovědět jen z ujednaných důvodů
Nájem • Povinnosti pronajímatele: – Věc přenechat – Udržovat – Zajistit nerušené užívání věci
• Běžnou údržbu provádí nájemce, ostatní pronajímatel • Má-li věc vady: – Nájemce musí oznámit – Pronajímatel má vady odstranit – Neodstraní-li: sleva z nájemného nebo může provést opravu sám
Nájem • Povinnosti nájemce: • Užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému či obvyklému účelu • Platit nájemné • Oznámit vadu, jakmile ji zjistí • Podnajmout věc jen se souhlasem pronajímatele • Měnit věc jen se souhlasem pronajímatele
Změna vlastnictví • Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. • Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl. • Byl-li pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví.
Skončení nájmu • Nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen pokud byly ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. • Výpověď nemusí být odůvodněna, ledaže se vypovídá bez výpovědní doby • Užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve k odevzdání věci: – Smlouva se automaticky prodlouží
Nájem prostor k podnikání • Nově není potřeba, aby byl v nájemní smlouvě vyjádřen účel nájmu • Nájemce může provozovat jinou, než dohodnutou činnost jen, pokud se tím nezhorší nemovitá věc nebo nepoškodí ostatní uživatele či pronajímatele • Možnost opatřit věc se souhlasem pronajímatele např. reklamou (souhlas je daný, pokud se pronajímatel nevyjádří do jednoho měsíce)
Nájem prostor k podnikání • Nájemce může převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti • Souhlas pronajímatele i smlouva o převodu musí být písemná • Ve výpovědi musí být uveden důvod, jinak je neplatná • Výpovědní doba je 3 měsíce • Skončí-li nájem výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce právo na náhradu za výhodu pronajímatele, nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem. Nájemce toto právo nemá, byl-li z nájmu vypovězen pro hrubé porušení svých povinností.
Nájem bytu • Nutná písemná forma • Ve vztahu k nájemci jsou ustanovení o nájmu kogentní • S nájemcem není možné sjednat smluvní pokutu ani mu uložit povinnost, která by byla zjevně nepřiměřená • Nájem družstevního bytu se řídí podmínkami dle stanov bytového družstva • Užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.
Nájem bytu • Nájemné se sjednává pevnou částkou • Nezbytné sjednat i plnění spojená s užíváním bytu • Pronajímatel je povinen zajistit nezbytné služby, tj. dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.
Zvyšování nájmu • Možné výslovně ujednat • Není-li zvyšování vyloučeno: – Může pronajímatel navrhnout zvýšení – Pokud nájemce nesouhlasí, může se pronajímatel obrátit na soud, aby určil výši zvýšení nájemného
• Stavební úpravy zvyšující hodnotu pronajímaného bytu: – Nájemce souhlasí s návrhem na zvýšení – Pokud nesouhlasí, zvyšuje se ročně o 3,5% z vynaložených nákladů
Další novinky • Nájemce může v bytě pracovat i podnikat, pokud nezpůsobí zvýšené zatížení pro dům nebo byt • Nájemce a hradí provádí pouze běžnou údržbu a drobné opravy • Může chovat v bytě zvíře, pokud tím nezpůsobí nepřiměřené obtíže • Možno dát byt do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele, pokud zde sám bydlí. Nebydlí-li, nutný souhlas pronajímatele. Žádost i souhlas písemně.
Další novinky • Opět možné automatické obnovení nájmu bytu, pokud je byt užíván alespoň 3 měsíce po skončení nájmu a pronajímatel nevyzval k opuštění • Vypoví-li pronajímatel smlouvu, musí poučit nájemce o možnosti podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání soudem, jinak je výpověď neplatná
Další novinky • Výpovědní důvody § 2288 • Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. • Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. • Není-li uvedený důvod, je výpověď neplatná
