Prachthuis – rendabele sociale huurwoning
Wooncongres 2015 – Platform 31
Inhoudsopgave 1. Het Prachthuis in Oudeland • •
Waar hebben we het eigenlijk over? Welke marktpositie neemt het in?
2. Het Proces & bouwmethodiek •
Waardoor is deze woning rendabel?
3. Financieel •
Stiko & beheerexploitatie
4. Toekomst •
Evaluatie en optimalisatie
1.
Het Prachthuis De basis
Programma van Eisen - Eengezinswoning • Twee lagen met kap, minimaal 105 m2 GBO. • Beukbreedte 5,10 m1 of 5,4 m1. • Diepte 8,70 m1 . • Bewoonbare zolder. • Kwaliteit bouwbesluit.
1.
Het Prachthuis De basis
Programma van Eisen - Eengezinswoning • Twee lagen met kap, minimaal 105 m2 GBO. • Beukbreedte 5,10 m1 of 5,4 m1. • Diepte 8,70 m1 . • Bewoonbare zolder. • Kwaliteit bouwbesluit.
1.
Het Prachthuis De basis
Programma van Eisen - Locatie • Voor- en achtertuin. • Eenvoudige verkaveling: • Geen lastige hoeken. • Rijlengte: afstemming stedenbouwkundige randvoorwaarden en bouwkosten.
1.
De Prachtwoning De basis
Systeemwoning, maar met variatie Bijvoorbeeld gevels en kozijnen
1. Doelgroep en marktpositionering • • • • •
33 eengezinswoningen voor jonge startende gezinnen met toekomstperspectief om een huis te kopen. Inkomen min. € 26.000 max. € 34.678. Huurprijs bruto € 710,68 per maand. Eigen parkeerplaats € 12 per maand. Huurtoeslag mogelijk.
2. Het proces & Bouwmethodiek Uitwerking ontwikkelende aannemer Door de samenwerking te zoeken met een ontwikkelende aannemer, wordt een optimalisatie gezocht in het proces. Welke resulteert in een optimale inzet van kennis en kunde.
Basis voor gezamenlijke uitwerking Programma van Eisen Woonbron Functionele plattegronden Ruimte voor locatiegebonden criteria Stedenbouwkundige randvoorwaarden Besparing in bijkomende kosten adviseurs Bijvoorbeeld Architect en Constructeur Herhaling resulteert in optimalisatie
2.
Het Proces & Bouwmethodiek
Uitwerking door de aannemer Keuze bouwmethodiek aannemer: • Traditioneel • Prefab elementen Materialisatie aannemer ism Woonbron: • Duurzaam • Onderhoudsarm / Onderhoudsvriendelijk Naar toekomst toe Design, Build & Maintenance, hiermee extra bewustzijn materialisatie bij aannemer.
Vanuit optimalisatie versnelling in tijd en geld
3.
Financiële uitgangspunten Stichtingskosten
Voorbeeldwoning - kenmerken Type
2 lagen + kap
m2 BVO
145
m2 GBO
118 % van totaal
Opbouw stichtingskosten Grondkosten O.b.v. commerciële grondprijs Bouwkosten Woonhuis 5,40 x 8, 92m, paalfundering, houten buitenberging, dakramen, houten tuinschermen, kopgevel (hoekwoning)
Bijkomende kosten Aansluitkosten drinkwater/elektra/stadsverwarming/CAI/riool, bouwleges en precario, algemene kosten, risico-opslag en rente) Stichtingskosten bruto BTW 21%
Stichtingskosten netto (afgerond)
€ 22.000
19,7
€ 79.200
70,9
€ 10.370
8,9
€ 111.570
100,0
€ 23.430
€ 135.000
3.
Financiële uitgangspunten Stichtingskosten
Samenvattend • Standaardisatie • Grondprijzen • Variant Sociale Grondprijs • Variant Commerciele Grondprijs • Minimale algemene kosten corporatie, geen architect/constructeur. • Minder bijkomende kosten • Leges • Product certificaat Combinatie maakt het uniek
3.
Financiële uitgangspunten Beheerexploitatie (opbrengsten)
Huurprijs Maandelijkse huurprijs maximaal € 710,68 (2015) Varianten exploitatieperiode • 60 jaar doorverhuren • Verhuren en na 15 jaar uitponden
Resulteert in: • Beheerexploitatie zonder onrendabele top • Marktwaarde verhuurde staat: € 135.000 • Bedrijfswaarde: € 217.000 • Positief netto contant exploitatieresultaat: € 82.000
4.
Evaluatie Prachtwoningen naar de Toekomst
Leermomenten Leermomenten eerste pilot Prachtwoningen - Oudeland: • Tuinen & Erfascheidingen • Design Build & Maintenance Optimalisaties kosten Verdere verlaging kosten • Aansluitkosten energieleveranciers • Bouwkosten aannemers Duurzaamheid Woning voldoet nu aan EPC 0,4 conform bouwbesluit. Onderzoek naar mogelijkheden naar ‘EPC 0’ of mogelijk zelfs ‘0-op de meter’
4.
Evaluatie Prachtwoningen naar de Toekomst
Prachtmutatie Eerste Pilot Growing Green in Delft • Smits Vastgoedzorg / consortium. • Individuele woning in complex naar A++. • Officiële opening 27 mei 2015
4.
Evaluatie Prachtwoningen naar de Toekomst
Prachtrenovatie Eerste Pilot Prachtrenovatie eengezinswoning Rotterdam IJsselmonde
