Pouţití trţního ocenění pro bankovní účely

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Pouţití trţního ocenění pro bankovní účely Bakalářská práce

Autor:

Eva Polanská studijní obor, oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, PhD.

Duben, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Karlových Varech dne 21.4.2012

Eva Polanská

Poděkování Touto cestou bych ráda poděkovala panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za ochotu pomoci a cenné rady při zpracování mé práce. Dále bych chtěla poděkovat panu Mgr. Martinu Mackovi, vedoucímu oddělení správy zajištění v České spořitelně, a.s. za podporu a umoţnění porovnat ocenění bez místní dohlídky, tj. on-line ocenění a ocenění trţního, vyhotoveného smluvním odhadcem na základě skutečného ohledání posuzované nemovitosti.

Anotace Bakalářská práce pojednává o základních rozdílech trţního ocenění získaného prostřednictvím on-line aplikace, tj. ocenění bez místní dohlídky, s oceněním provedeným externím odhadcem banky. V poslední době se stává toto téma velmi diskutovaným. Jakým přínosem je pro banku on-line ocenění a zda kvalita jeho zpracování je dostačující pro účely zajištění. V praktické části jsou na konkrétním příkladě viditelné rozdíly mezi těmito dvěma způsoby ocenění. A v části poslední je provedena analýza současné situace trhu s nemovitostmi v okrese Karlovy Vary. Annotation This work´s primary task is to present fundamental differences between a market valuation acquired through an online application, i.e. a valuation without a local check with a valuation performed by an external real estate appraiser. This topic has been chosen because it has been often discussed recently. Our aim is to find out the contribution of the online valuation for the bank and to ascertain whether the quality of its processing is sufficient for the purposes of hedging . In the practical part there can be seen visible differences between these two ways of valuation in the special example. The last analysis is done for the current situation of the real estate market in the District of Karlovy Vary.

Klíčová slova: administrativní cena, trţní cena, zajištění, ocenění na trţních principech, odhad, zpráva o hodnocení, porovnávací metoda, výnosová metoda, věcná metoda Keywords: administrative costs, the market price, ensuring value on market principles, assessment, valuation report, komparative method, revenue method, material method

Obsah Úvod a cíl práce ............................................................................................................................ 7 1

Právní úprava ........................................................................................................................ 9

2

Způsoby oceňování nemovitostí ............................................................................................ 10 2.1

Cena administrativní ..................................................................................................... 10

2.2

Cena trţní .................................................................................................................... 10

3

Základní pojmy pouţívané při oceňování nemovitostí ............................................................ 11

4

Rozdělení nemovitostí z hlediska vhodnosti předmětu zástavy pro Českou spořitelnu, a.s. ........ 14

5

6

4.1

Vhodné zajištění ........................................................................................................... 14

4.2

Podmíněně vhodné zajištění .......................................................................................... 14

4.3

Nevhodné zajištění ....................................................................................................... 15

Přehled potřebných podkladů a způsob ohledání hodnocených nemovitostí.............................. 16 5.1

Podklady pro ocenění nemovitosti ................................................................................. 16

5.2

Ohledání nemovitosti .................................................................................................... 16

Povinné metody oceňování pro Českou spořitelnu, a.s. ........................................................... 18 6.1

Porovnávací metoda ..................................................................................................... 19

6.2

Výnosová metoda ......................................................................................................... 21

6.3

Věcná (nákladová, časová) metoda ................................................................................ 21

6.4

Hodnota nemovitosti (obvyklá cena) .............................................................................. 22

7

Další moţné oceňovací metody ............................................................................................. 22

8

Zásady oceňování nemovitostí pro Českou spořitelnu ............................................................. 23 8.1

On-line ocenění ............................................................................................................ 25

Zpracování trţního ocenění pro účely úvěrového řízení České spořitelny, a.s. ................................. 30 On-line odhad (NHZP) pro Českou spořitelnu a.s. ......................................................................... 46 Zpráva o hodnocení (odhad obvyklé ceny) bytového domu ........................................................... 50 Analýza trhu .............................................................................................................................. 76

5

Popis okresu Karlovy Vary ................................................................................................... 77

9 10

Trh s nemovitostmi .......................................................................................................... 77

11

Regionální segmentace ..................................................................................................... 79

11.1

Město Karlovy Vary ..................................................................................................... 79

11.2

Okres Karlovy Vary...................................................................................................... 87

11.3

Celkový marketingový výhled ...................................................................................... 89

12

Závěr............................................................................................................................... 90

13 Literatura ............................................................................................................................... 94

6

Úvod a cíl práce Dané téma jsem si zvolila, abych zhodnotila a zamyslela se nad důvody vedoucí „peněţní ústavy“ k tzv. on-line oceňování nemovitostí, které se výhradně pouţívá při ţádostech o poskytnutí Hypotéčních úvěrů, případně úvěrů ze stavebního spoření, jejichţ záměrem je zejména koupě bytové jednotky. A zároveň pojednává o kvalitě zpracování těchto odhadů, jimiţ pracovníci příslušného oddělení v bance zjišťují a posuzují hodnotu majetku. Dále pak nad nástroji, jeţ pouţívají a jejich účelností. V jakých případech se on-line ocenění pouţívá a zda je pro tyto účely dostačující. Cílem bakalářské práce je zhodnocení výše uvedeného a dále porovnání kvality, ale i vypovídající hodnoty trţního ocenění vypracovaného „bankou“ a trţního ocenění vypracovaného „odhadcem“ pro účely úvěrového řízení v oblasti Hypotéčních úvěrů. Celou prací mne prováděla myšlenka, proč usilují peněţní ústavy o větší automatizaci oceňování bytových jednotek. Zda jde o rychlost nebo úsporu finančních prostředků vynaloţených na zpracování ocenění. Marketingový tah či sluţbu klientovy, jeţ mu nabízí bezplatné vyřízení on-line ocenění. Jak kvalitní a vypovídající je zpracování ocenění bez místní dohlídky, kdyţ pracovníci zabývající se zadáváním on-line odhadů jsou zejména specialisty hypotéčními, ale ne specialisty zabývajícími se zjišťováním hodnoty majetku. Jak jsou tito pracovníci školeni a připravováni, aby takto zpracované ocenění bylo skutečně objektivní a plnohodnotné. Vzhledem k tomu, ţe mám tu čest a moţnost posoudit obě strany, doufám, ţe mnou zvolená problematika bude objektivní. Mé srovnání bude na straně jedné z pohledu znalce, se kterým nepravidelně spolupracuji na zpracovávání trţních odhadů, a na straně druhé z pohledu Banky, ve které pracuji jakoţto Hypotéční kouč. Společně s kolegy z Hypotéčního centra se zabývám jak zpracováváním on-line oceňování, tak i případným zadáváním zakázek ocenění našim smluvním odhadcům. Bakalářská práce je rozdělena do tří základních částí počínaje částí teoretickou. V první, teoretické části, se seznámíme se základními platnými předpisy pro účely oceňování. Postupně se zaměříme na základní pojmy související s trţním oceněním a na požadavky, které musí nemovitost splňovat, aby mohla být uznána jako nemovitost vhodná či nevhodná pro zástavu úvěru. Seznámíme se s rozdíly týkající se podkladů potřebných k

ocenění

nemovitosti, ohledání nemovitosti a samotného porovnání ocenění získaného prostřednictvím 7

on-line aplikace, tj. ocenění bez místní dohlídky s oceněním provedeným externím odhadcem banky. Ve druhé, praktické části, porovnáme na konkrétním příkladu trţní on-line ocenění bytové jednotky vypracované bankou, s trţním oceněním vypracovaným odhadcem. Toto srovnání nám do jisté míry názorně ukáţe a poodhalí rozdíly mezi těmito dvěma způsoby. Pro tyto účely jsem zvolila situaci, která je pro bankovní účely nejčastější tj. prodej bytové jednotky, kdy kupující hradí kupní cenu z hypotéčního úvěru a bytová jednotka je tedy předmětem zajištění. Dalším oceněním bude trţní ocenění bytového domu. Tyto příklady by měly poslouţit k názornému předvedení aplikace popsaných teoretických postupů oceňování nemovitostí v praxi. Pro stanovení ceny obvyklé vybraných reprezentantů bylo pouţito oceňovací metody porovnávací, výnosové a věcné. Zároveň bylo přihlédnuto k průzkumu trhu a vlastní databázi prodaných nemovitostí v okrese Karlovy Vary. Ve třetí, analytické části, hodnotím aktuální vývoj trhu s nemovitostmi v okrese Karlovy Vary. Analýza trhu pro Karlovarský kraj a vychází jednak z cenových nabídek realitních kanceláří a zároveň z realizovaných prodejů vybraných realitních kanceláří za aktuální období.

8

1

Právní úprava

Oceňování nemovitostí je odbornou činností řídící se platnými zákony, metodami oceňování a pravidly. Jedná se o odbornou činnost vedoucí ke zjištění a stanovení hodnoty nemovitosti dle skutečně zjištěných uţitných, technických a právních vlastností. Pro kaţdého odhadce nemovitostí je nutná znalost základů oceňování dle cenového předpisu, kterým se rozumí: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, který je základním právním předpisem pro oceňování nemovitostí, platným od 1.1.1998. Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo sluţby k jinému účelu neţ pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.1 Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona je de facto „trţní hodnota“. Mimo obvyklou cenu zákon dále uvádí i tzv. „jiné způsoby“ oceňování, jako je způsob nákladový, výnosový, porovnávací, oceňování podle jmenovité hodnoty, podle účetní hodnoty, podle kursové hodnoty a oceňování sjednanou cenou.2 VYHLÁŠKA MINISTERSTVA FINANCÍ č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. (oceňovací vyhláška). Aktuelně platnou vyhláškou je od 1.1.2012 vyhláška č. 387/2011 Sb. Tato vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přiráţky a sráţky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a sluţeb. 3 ZÁKON č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., § 1 odst. 2 včetně poznámky charakterizuje cenu jako: „(2) Cena je peněžní částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji.“ Zvláštním předpisem je zde myšlen zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.4

1

§ 1 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

2

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006, 143 s.

3

§ 1 vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. (oceňovací vyhláška)

4

§ 1 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb. o cenách

9

2

Způsoby oceňování nemovitostí

Nemovitosti oceňujeme dvěma základními způsoby, vzájemně se od sebe odlišujícími a to jednak svými pravidly a jednak metodami jejich pouţití. Hovoříme o takzvaném „administrativním oceňování nemovitostí“ a o „tržním oceňování nemovitostí“.

2.1

Cena administrativní

Cenou administrativní, kterou rovněţ nazýváme „cenou zjištěnou" a „cenou úřední" se rozumí cena stanovená na základě platného cenového předpisu. Tato se zpracovává povinně pouze v případech, kdy je její stanovení výslovně nařízeno právními předpisy. Nejčastěji se tento způsob ocenění pouţívá pro účely stanovení daně z převodu nemovitosti, dědické řízení, daň darovací, potřeby restitucí, vklad nemovitostí do majetku (účetnictví) firmy, pro ocenění věcných břemen nebo v případech, kdy nelze objektivně stanovit cenu trţní – jde o nemovitosti, které se běţně neobchodují např. sakrální stavby, pomníky a památníky. Aby cena takto stanovená byla objektivní a spravedlivá, pouţívá se pro její výpočet jasně definovaných pojmů a postupů, kterými je myšleno měření a výpočet výměr staveb a jejich částí (obestavěný prostor stavby, zastavěná plocha stavby a podlaţí, výška, podlahová plocha a obestavěný prostor dalších stavebních objektů) dále druh stavby a účel jejího uţití. Administrativní cenu zjišťujeme dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňovaná majetku.

2.2

Cena trţní

Tržní cenou, nazývanou taktéţ cenou "obvyklou" a "obecnou" se rozumí cena, za kterou je moţné v daném čase a místě prodat nebo koupit nemovitost. Ocenění touto cenou je obvykle vypracováno pro účely vypořádání SJM, podílového vlastnictví, dědictví, ocenění nemovitosti pro exekuční a insolvenční řízení, ocenění nepeněţitého vkladu do společnosti, ručení majetkem za poskytnuté finanční prostředky (hypotéční úvěr, úvěr ze stavebního spoření zajištěný nemovitostí, apod.) V Zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se obvyklou cenou rozumí cena: „která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.“5

5

§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

10

3

základní pojmy pouţívané při oceňování nemovitostí

Předmětem právních vztahů jsou především věci. Na rozdíl od běţného chápaní se věcmi v právním smyslu rozumí ovladatelné hmotné předměty a přírodní síly, které jsou uţitečné (slouţí potřebě lidí). Třídění věcí lze provádět podle různých kritérií, nejdůleţitější je třídění na věci movité a nemovité.6 Pro kaţdého odhadce a znalce, je rovněţ nezbytně důleţitá znalost pojmů definovaných dále v textu. Prvním z nich je: Nemovitost, kterou se rozumí „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“7 Za nemovitosti se rovněţ povaţují také byty a nebytové prostory, i kdyţ nesplňují podmínku spojení pevným základem s pozemkem. Dle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a vztahy k bytům a nebytovým prostorům, se rozumí: Bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení; nebytovými prostorami nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu.8 Pozemek je definován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územně správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí evidenční, vlastnickou, kvalitativní či rozlišenou způsobem vyuţití. Parcela je na rozdíl od pozemku pozemkem, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.9 Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, tedy výsledek vznikající stavební nebo montáţní technologií, který lze individualizovat podle druhu, účelu a vyuţití. Tedy za stavby se povaţují veškeré stavby bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Je třeba rozlišovat, zda se jedná o jednotlivý stavební objekt, nebo o soubor těchto objektů, které tvoří určitý funkční celek. O stavbu jde i v případě, ţe je teprve ve stádiu

6

BRADÁČ, Albert (a kol.). Nemovitosti: Oceňování a právní vztahy. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007, 740 s. ISBN 978-807-

2016-792. 7

§ 119 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

8

§ 2 odst. b), c) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů

9

§ 27 odst. a), b) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR (katastrální zákon)

11

výstavby (rozestavěná stavba). Stavbou se rovněţ rozumí i stavba nepovolená, event. nezkolaudovaná. Stavby mohou být trvalé i dočasné.10 Příslušenství je vlastně samo o sobě stavbou a tedy nemovitostí, protoţe můţe existovat samostatně. O příslušenství rozhoduje vlastník, zda je či není uţíváno s věcí hlavní. Příslušenstvím můţe být vedlejší stavba (např. studna, kolna, přípojky vody, kanalizace), která tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje uţívání pozemku a jejíţ zastavěná plocha nepřesahuje 100 m2. Vedlejší stavbou není garáţ a zahrádkářská chata.11 Dle § 121 občanského zákoníku je příslušenství definováno: (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. (3) Příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení, poplatek z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním.12 Součást nemovitosti je vše, co k nemovitosti podle povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila.13 Součástí stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny: zdi, schody, krovy, okna, dveře, ústřední vytápění včetně kotle, kamna zapojená do komína – i průduchem přes vnější zeď. Rozlišení, co je a co není součástí resp. příslušenstvím věci je velmi důležité z důvodu určení, co vlastně je obsaženo v její ceně. V ceně jsou pouze součásti věci, zatímco příslušenství se ocení zvlášť. Vlastnické právo Pojmem vlastnické právo se pro účely oceňování nemovitostí myslí jednak majetek a jednak jmění. Předmětem vlastnického práva pak můţe být také jakákoli věc v právním slova smyslu. Jedná se o nejrozsáhlejší a nejsilnější věcné právo. A je nejdůleţitějším z druhů práv majetkových. Hovoříme o právu absolutním, působícím proti všem ostatním osobám. Povinnost nerušit vlastníka ve výkonu jeho práva k věci, by měly mít veškeré subjekty.

10

§ 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

11

HRNČÁKOVÁ, P. [internet]. [cit. 2012-12-2]. Dostupné z: http://www.ocenovaninemovitosti.cz.

12

§ 121 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

13

§ 120 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

12

Obsah právního pojmu vlastnictví byl vymezen jiţ v římském právu. Podobným způsobem je obsah vlastnického práva definován i v platném a účinném českém občanském zákoníku. Vlastnické právo zahrnuje: (1)

právo věc držet (ius possidendi),

(2)

právo věc užívat a požívat její plody a užitky (ius utendi et fruendi) a

(3)

právo s věcí nakládat (ius disponendi).14

Zástavní právo Tento pojem je vţdy spojen s nějakou pohledávkou. Nástroj zástavního práva je pouţíván zejména peněţními ústavy pro účely zajištění poskytnutého úvěru nemovitostí. Zástavní právo slouţí „k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy“.15

14 15

§ 123 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník § 152 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

13

4

Rozdělení nemovitostí z hlediska vhodnosti předmětu

zástavy pro Českou spořitelnu, a.s. Pro potřeby zajištění aktivních obchodů Bank jsou předmětem ocenění vţdy nemovitosti. Pro Banku je důleţité, aby odhadce dostatečně posoudil jednak rizika spojená se zástavou, ale i to, zda je či není hodnocená nemovitost vhodná pro zajištění úvěru. Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení rozděluje nemovitosti následovně: (1)

Vhodné zajištění

(2)

Podmínečně vhodné zajištěné

(3)

Nevhodné zajištění

4.1

Vhodné zajištění

Za vhodnou nemovitost se povaţuje nemovitost, jeţ splňuje následující kritéria: technický stav umoţňuje bezproblémové uţívání nemovitost je evidována v katastru nemovitostí majetkoprávní/vlastnické vztahy jsou vyjasněné právní stav nemovitosti je v souladu se skutečným stavem existuje přístup z veřejné účelové komunikace nebo je tento přístup řádně zajištěn nemovitost není zatíţena riziky ani jinými omezeními, které výrazně sniţují nebo jsou způsobilé sníţit hodnotu oceňované nemovitosti a její prodejnost (věcná břemena popř. práva odpovídající věcným břemenům např. sluţebnosti) nemovitost tvoří funkční celek Vhodné nemovitosti jsou bankou přijímány do zajištění bez dalších podmínek týkajících se samotného předmětu ocenění.

4.2

Podmíněně vhodné zajištění

Za podmíněně vhodnou nemovitost se pak povaţuje: nemovitost, která je zatíţena věcným břemenem sniţující zpeněţitelnost zajištění k nemovitosti není zajištěn přístup z veřejné komunikace výstavba není v souladu s rozhodnutím příslušného stavebního úřadu resp. výstavba/rekonstrukce neprobíhá v souladu se schválenou projektovou dokumentací nejedná se o samostatně prodejný soubor nemovitostí 14

technický stav neumoţňuje bezproblémové uţívání k souboru nemovitostí není právně zajištěno vedení inţenýrských sítí, inţenýrské sítě jsou vedeny přes cizí pozemky Výše uvedená omezení lze nicméně na základě jednání s klientem v době před čerpáním (i části) úvěru odstranit.

4.3

Nevhodné zajištění

Jestliţe je v průběhu ocenění zjištěna existence neodstranitelných omezení, označí odhadce tuto nemovitost jako nevhodnou k zajištění. O této skutečnosti upozorní jak banku, tak klienta. V ocenění pokračuje pouze se souhlasem odpovědného pracovníka banky. Nemovitosti nevhodné pro zajištění úvěru jsou například: národní kulturní památky sakrální objekty (kostely, kláštery, kapličky apod.) nemovitosti bez (zajištěného) přístupu nepojistitelné nemovitosti umístněné v záplavovém pásmu nemovitosti s vysokým stupněm technického opotřebení (zpravidla 75% a více za podmínky, ţe účelem úvěru není rekonstrukce/modernizace předmětné nemovitosti) stavby předimenzované, velice obtíţně prodejné se zhoršeným technický stavem Nicméně i nevhodné zajištění lze vzít do zástavy. O této skutečnosti rozhodne Banka. Pouze v případě, kdy se jedná o nemovitost s prokazatelně záporným vlivem na ţivotní prostředí anebo nemovitost je uţívána v rozporu s platnými předpisy, Banka takové zajištění neakceptuje (např. skládky, průmyslově znečištěné pozemky/areály apod.).

15

5

přehled potřebných podkladů a způsob ohledání

hodnocených nemovitostí 5.1

Podklady pro ocenění nemovitosti

Aby mohla být posuzovaná a hodnocená nemovitost kvalitně oceněna pro účely úvěrového řízení u České spořitelny, a.s. ( dále jen ČS ) je zapotřebí doloţit následující podklady: specifikace předmětu ocenění aktuální výpis z katastru nemovitostí kopie katastrální mapy cenová mapa pozemků, je-li pro danou obec vypracována a je platná k datu ocenění údaje územního resp. regulačního plánu výkresová dokumentace skutečného stavu provedení staveb stavebně právní dokumentace, tj. územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí apod., dokumentace prováděných změn, rekonstrukcí a modernizací výpisy z pozemkové knihy nájemní smlouvy přiznání k dani z nemovitostí pojistné smlouvy výsledky místního šetření tzv. ohledání nemovitosti příslušné předpisy, katalogy cen, normy, odborné časopisy, výpočetní programy a literatura, případně vlastní databáze prodeje, či databáze spolupracujících odhadců.

5.2

Ohledání nemovitosti

Ohledání nemovitosti provádí zpracovatel ocenění vždy osobně, popřípadě s pomocí svých spolupracovníků. V nálezu je povinen uvést datum a hodinu místního šetření (ohledání), zda dané šetření prováděl sám, případně s kým bylo šetření nemovitosti prováděno. Odhadce je v den ohledání povinen změřit si základní rozměry staveb, z nichţ se budou následně vypočítávat výměry potřebné pro ocenění nemovitosti. V případě zjištění rozdílu s předloţenou dokumentací jsou rozhodující pro ocenění skutečně zjištěné rozměry staveb, které se uvedou do ocenění. Při ohledání nemovitosti je zpracovatel ocenění povinen rovněţ porovnat skutečný stav pozemků s umístěním v kopii katastrální mapy a určit, které stavby se 16

na oceňovaných pozemcích nacházejí a které se nacházejí na jiných pozemcích. Stavby, nacházející se na jiných pozemcích, budou oceněny zvlášť. Ve většině případů se jedná o některé přípojky, případně studny. V den ohledání je rovněţ zapotřebí provést fotodokumentaci rozhodujících staveb. Důleţité je provést dokumentaci a to jak významnějších poškození staveb, tak jejich atypických částí, jeţ mají podstatný vliv na cenu. Povinností zpracovatele ocenění je archivace po dobu pěti let. Čímţ je myšlena jednak jedna kopie kompletního listinného vyhotovení ocenění včetně všech příloh a fotografií dále nákresy a zápisky z ohledání nemovitosti a veškeré výpočty (pokud byly výpočty provedeny s vyuţitím výpočetního programu, pak je třeba archivovat i soubory s digitální verzí výpočtu a verzi programu, kterou byly výpočty provedeny).16

16

BRADÁČ, A. ( a kol. ) Metodika oceňování nemovitostí pro ÚČELY ÚVĚROVÉHO ŘÍZENÍ v ČS, a.s. VUT BRNO 2008

17

6

Povinné metody oceňování pro Českou spořitelnu, a.s.

Pro účely zajištění úvěru je oceňování nemovitostí zpracováváno zejména formou odhadu obvyklé ceny nemovitosti popř. znaleckým posudkem. Dle Metodiky se cenou obvyklou rozumí cena obvyklá a nominální hodnota zajišťovacího prostředku (tzv. NHZP). Cena (hodnota) nemovitosti je zjišťována dle jejího charakteru níţe uvedenými způsoby. Ocenění těmito metodami se provádí vţdy a u všech typů nemovitostí. V případě, ţe nebylo provedeno, musí být tato skutečnost odhadcem řádně zdůvodněna v ocenění. Rovněţ je vţdy nutné zcela přesně definovat, jaká hodnota je pro účel ocenění zjišťována. Dle zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech se rozumí oceněním nemovitostí pro účely zajištění úvěru v § 29: (2) Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastnosti nemovitosti, b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, c) práv a závad s nemovitostí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. (3) Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou. „Pojem cena je nahrazen pojmem zástavní hodnota, který je pro účely hypotečního bankovnictví výstiţnější a je v odst. 3 definován. Nemovitost v případě hypotečního úvěru není předmětem transakce úvěrového dluţníka a věřitele, ale pouze nástrojem určeným k zajištění návratnosti bankou půjčených prostředků, k eliminaci nebo alespoň sníţení jejího úvěrového rizika. Hypoteční úvěry jsou zpravidla dlouhodobé, a proto je i po jejich zajištění třeba poţadovat, aby ocenění nemovitosti vyjadřovalo a zohledňovalo tuto dlouhodobost. Realizace nemovité zástavy není nikde ve světě (a v ČR obzvláště) transakcí, kterou by bylo moţné ztotoţnit s běţným obchodem s nemovitostmi. Naopak, cena dosahovaná v případě realizace zástavního práva nebývá cenou trţní.“17 17

BRADÁČ, A. ( a kol. ) Metodika oceňování nemovitostí pro ÚČELY ÚVĚROVÉHO ŘÍZENÍ v ČS, a.s. VUT BRNO 2008

18

„Úkolem odhadce je banku přesvědčit o tom, že zajištění úvěru předmětnou zástavou je dostatečné a toto přesvědčení bance dokázat pomocí nástrojů cenové dokumentace a argumentace.“18

6.1

Porovnávací metoda

Porovnávací metoda se pouţívá vţdy, kdyţ u daného typu nemovitosti v daném místě existuje trh a údaje z něho jsou dostupné. V případě, ţe je k dispozici údaj o kupní ceně oceňované nemovitosti, je moţné jej po ověření jeho přijatelnosti rovněţ vzít za podklad pro porovnávací způsob ocenění. Porovnání se uskutečňuje na základě vyhodnocování shodných parametrů, jako jsou např. obestavěný prostor, započitatelná uţitná podlahová plocha, lokalita, typ nemovitosti apod., a to přímým porovnáním minimálně 3 obdobných nemovitostí. Rozdíly porovnávaných nemovitostí odhadce vyjádří stanovením jednoho celkového koeficientu pro úpravu ceny, který je povinen zdůvodnit popisem. Pro cenové porovnání se pro výpočet indexu odlišnosti zpravidla pouţívají koeficienty uvedené v tabulce č. 1. Při stavu, kdy v daném kriteriu jsou nemovitosti z cenového hlediska totoţné, je koeficient roven jedné. Pokud se srovnávací nemovitost v daném kriteriu jeví cenově lepší neţ nemovitost oceňovaná, je koeficient vyšší neţ jedna, v případě opačném je koeficient menší neţ jedna. Pokud jsou v některém kriteriu nemovitosti výrazně odlišné, pak se vliv ostatních kriterií projeví méně, tedy ostatní koeficienty se více blíţí jedné. Koeficienty uvedené v tabulce č. 1 jsou doporučené. V konkrétních případech můţe zpracovatel ocenění pouţít se zdůvodněním i koeficienty jiné, ve větším či menším počtu. 19

18

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006, 143 s.

19

BRADÁČ, A. ( a kol. ) Metodika oceňování nemovitostí pro ÚČELY ÚVĚROVÉHO ŘÍZENÍ v ČS, a.s. VUT BRNO 2008

19

Tabulka č. 1

20

6.2

Výnosová metoda

Výnosová metoda se pouţívá vţdy, pokud je u daného typu nemovitosti v daném místě v době ocenění předpoklad jeho pronajmutí. Česká spořitelna preferuje používání výnosové hodnoty nemovitosti na základě časově omezené renty. Tzn., ţe k datu ocenění je nutné vţdy odhadnout zbývající dobu ţivotnosti. Rozhodující význam je kladen na ekonomickou životnost oceňovaného objektu, resp. je nutné řádně odhadnout období, po které lze očekávat stabilní výnos z nemovitosti. Ekonomická nebo běţná ţivotnost nemovitosti je doba, po kterou nemovitost přispívá k hodnotě majetku. Ekonomická ţivotnost majetku nemůţe překročit fyzickou ţivotnost a je obvykle kratší. Tabulka č. 2: doporučená doba ekonomické ţivotnosti Doporučená ekonomická životnost oceňovaných nemovitostí číslo ekonomická položky název položky životnost 1

Stavby pro výrobu, garážování a skladování

30 let

2

Stavby pro hromadné ubytování ( hotely ) a stravování

50 let

3

Garáže, individuální a bytové domy, rodinné domy, byty, objekty pro rodinnou rekreaci

50 let

4

Čerpací stanice PHM

25 let

5

Byty, rodinné domy, objekty pro rodinnou rekreaci

50 let

6

Kancelářské/administrativní prostory

40-60 let

7

Budovy obchodních domů, podzemní obchodní střediska a jiné obchodní prostory

30-50 let

8

Ostatní stavby

individuálně

Zdroj: Vlastní zpracování z podkladů MON20

6.3

Věcná (nákladová, časová) metoda

Věcná hodnota je tzv. „časová cena“ věci, která je povinná v případě ocenění: rodinného domu, rekreační chaty, rekreační chalupy, rekreačního domku, bytových a nebytových jednotek, garáţe staveb, u kterých jsou prováděny stavební úpravy kdyţ je toto ocenění vyţádáno, případně pokud není trh s nemovitostmi daného typu, a proto je toto ocenění třeba pro odhad obvyklé (trţní) ceny metodou váţeného průměru

20

ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s. Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení. Díl II. Praha 2010.

21

Jedná se o nákladovou cenu (reprodukční, realizační) upravenou o opotřebení stavby. Tzn. reprodukční cena věci (téţ. „reprodukční pořizovací cena“), sníţená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci.21

6.4

Hodnota nemovitosti (obvyklá cena)

Stanoví se na základě výše uvedených metod ocenění, pokud by bylo moţné je provést a toto ocenění je dostačující. U rezidenčních nemovitostí ji zpravidla zjišťujeme porovnáním s jiţ realizovanými prodeji nebo koupí obdobných nemovitostí v daném čase a místě. Pokud nebylo moţno výše uvedené metody pouţít, pouţijí se jako podklad pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti přiměřeně i dále uvedené metody.

7

Další moţné oceňovací metody

(1) Podle cenového předpisu - zjišťuje se tehdy, pokud je objednatelem ocenění poţadováno. (2) Investičních nákladů - tato metoda je tvořena souhrnným rozpočtem stavby a kupní (nabídkovou) cenou pozemku. Provádí se jen na výslovné vyţádání objednatelem. (3) Likvidační – provádí se u komerčních nemovitostí, a to jen na výslovné vyţádání objednatele. (4) Cena v tísni – provádí se u všech typů nemovitostí pouze výslovně na vyţádání objednatele. Tento pojem je pouţíván pro takovou cenu, za jakou je zcela jistě nemovitost rychle prodejná. (5) Cena minimální v rekonstrukci – provádí se u všech typů nemovitostí v případě provádění stavebních úprav Ocenění těmito metodami můţe být provedeno na základě poţadavku obchodního místa České spořitelny, a.s. a klienta, vyţaduje-li to charakter nemovitosti a dané podmínky.22

21

BRADÁČ, A. ( a kol. ). Metodika oceňování nemovitostí pro ÚČELY ÚVĚROVÉHO ŘÍZENÍ v ČS, a.s. VUT BRNO. Duben 2008

22

ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s. Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení. Díl II. Praha 2010

22

8

Zásady oceňování nemovitostí pro Českou spořitelnu

Jak jiţ bylo řečeno v úvodu mé práce, bude tato část zaměřená na porovnání ocenění bez místní dohlídky tj. on-line ocenění a ocenění trţního vyhotoveného smluvním odhadcem/znalcem na základě skutečného ohledání posuzované nemovitosti. K vyhotovení obou těchto typů ocenění se pouţívá systém REV, slouţící pro objednávání oceňování nemovitostí a evidenci ocenění. Jednotlivé objekty, pro které se stanovuje hodnota nemovitosti, je třeba posuzovat podle jejich specifik, tedy podle charakteru stavby, konstrukce, předpokládaného vyuţití nemovitosti a pozemku, umístění nemovitosti v obci a území. Pro lepší orientaci v systému REV a práci s ním byl vytvořen Manuál, který je přehledným pomocníkem pro všechny zúčastněné. Stejně tak Metodiky a jiné podklady, které se dotýkají nezbytných definic a nutných znalostí, které potřebuje kaţdý, kdo se zabývá oceňováním nemovitostí, případně pracovníci na příslušných odděleních, jsou nejen dle mého názoru vynikajícími pomocníky. Manuály a Metodiky jsou dle informací našich externě spolupracujících odhadců jedněmi z nejlépe propracovaných a navíc nonstop na extraktu banky přístupné, coţ mne velmi těší vzhledem k velkému úsilí, které muselo být vynaloţeno na jejich vypracování. Základním nástrojem pro řízení odhadních aktivit banky je tedy bankovní systém REV. Tento systém poskytuje zadávání a sledování zakázek ocenění nemovitostí, samotné ocenění nemovitosti a jeho následnou evidenci. Obsluha i samotné zpracování ocenění je uţivatelsky velmi příjemné. Do tohoto systému mají smluvní odhadci přístup 24 hodin denně 7 dní v týdnu.

Obrázek č. 1 - Přihlašovací obrazovka

23

Hlavní myšlenkou systému REV je provedení změny v oblasti objednávání ocenění nemovitosti bankou, která umoţní efektivní řízení aktivit souvisejících s oceněním včetně historie vkládání souborů ocenění, podkladů i supervizí. Systém REV umoţňuje mimo jiné i detekci nedostatečných kapacit, automatizovaný systém reportingu případů, kdy zakázka není vyhotovena v dojednaných lhůtách, přímou úsporu nákladů souvisejících s metodickou podporou týkající se oceňování nemovitostí nebo odbourání papírových výstupů.

Obrázek č. 2 – Úvodní nástěnka vystavitele Další důleţitou a neméně významnou myšlenkou bylo omezení kreditního rizika z nadhodnocených ocenění, coţ se díky vysoce propracovanému systému REV daří. A to například díky automatizovaným kontrolám duplicitně prováděných odhadů, systému ratingu znalců a detekci špatných znalců, moţnosti ručního provádění supervizí odhadů, atd.23

23

MACEK Martin, Manuál pro roli vystavitele REV, ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s. Praha 2011

24

Metodika ČS rozlišuje tyto typy nemovitostí: (1)

Residenční nemovitosti

(2)

Komerční nemovitosti

(3)

Půda

Pro kaţdý účel ocenění je určený znalec, který smí daný typ nemovitostí oceňovat. Tento znalec je uveden na Seznamu smluvních znalců pro Českou spořitelnu, a.s. Banka je objednatelem ocenění v zásadě tehdy, pokud se oceňuje jeden z následujících typů residenčních nemovitostí: bytová jednotka nebytová jednotka rodinný dům stavební pozemek objekt pro individuální rekreaci garáţ24 Závaznými výstupy pro finanční skupinu České spořitelny, a.s. jsou metodicky zavedeny pouze 2 typy ocenění a to: odhad nemovitosti (pro ocenění rezidenčních nemovitostí) znalecký posudek (pro ocenění komerčních nemovitostí)

8.1 On-line ocenění Jedná se o poměrně nový nástroj umoţňující bezplatné ocenění získané prostřednictvím online aplikace, tj. ocenění bez místní dohlídky, které plně nahrazuje ocenění provedené externím odhadcem, a to pro veškerá ocenění týkající se výše vyjmenovaných způsobů v rámci ČS. V případě, kdy NHZP stanovená prostřednictvím on-line aplikace neodpovídá názoru klienta, je klient oprávněn doloţit ocenění bytové jednotky externím odhadcem. Cena zjištěná z cenové mapy prostřednictvím on-line ocenění se liší v průměru cca o 10-15% níţe neţ je trţní hladina v daném místě. Tento odhad je pouze individuelní a nelze jej věrohodně posoudit. Rozdíl je zejména z důvodu, kdy se Banka musí chránit před nadhodnocováním, a proto cenové mapy reflektují více rizika. Odhadce musí být samozřejmě v odhadu přesnější.

24

ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s. Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení. Díl II. Praha 2010

25

8.1.1 Předpoklady provedení on-line ocenění On-line ocenění lze uskutečnit pouze v případě, jsou-li splněny následující podmínky: Podmínka typu nemovitosti - jedná se o ocenění financované i nefinancované bytové jednoty (BJ). Oceňovaná BJ přitom nesmí být zatíţena ţádným věcným právem, které by sniţovalo hodnotu zajištění (např. věcným břemenem uţívání) a zároveň musí být výstavba/rekonstrukce jiţ dokončena. Podmínka maximální výše úvěru - maximální výše poskytovaného úvěru nebo součet všech úvěrů poskytnutých FSČS činí 3 mil. Kč. Podmínka umístění nemovitosti - bytová jednotka se nachází v místě, kde jsou bance věrohodně známy obvyklé ceny za m2 plochy bytu. V současné době jsou takto podchyceny pouze města nad 10 000 obyvatel. Podmínka doloţení podkladů - klient bance předloţil nabývací titul nebo smlouvu o smlouvě budoucí, na základě níţ bude oprávněn BJ zakoupit anebo vyúčtování sluţeb či jiný dokument, který věrohodně potvrzuje přinejmenším vlastnictví a podlahovou plochu BJ. Klient je zároveň povinen předloţit několik barevných fotografií (fotku exteriéru domu s číslem popisným a fotky interiéru BJ obsahující minimálně kuchyň a sanitární zázemí BJ). Podmínka spolufinancování - klient musí mít minimálně 10 % vlastních zdrojů

8.1.2 Další moţnosti pouţití on-line ocenění On-line expresní oceňování BJ je rovněţ povoleno v případě poskytování úvěrů na opravy a rekonstrukce bytových domů pro Společenství vlastníků jednotek. Rovněţ i v případě neprojektového financování bytových druţstev, a to za podmínky, ţe oceňované bytové jednotky nejsou ve vlastnictví bytového druţstva. On-line expresní oceňování BJ je rovněţ povoleno v případě změny rozsahu zajištění (výměna, zúţení či rozšíření) během trvání úvěrového vztahu. Nejsou-li splněny výše uvedené podmínky, není možné on-line ocenění BJ provést. V případě nevyhovující ceny získané on-line oceněním je možné nechat si vypracovat standardní ocenění BJ smluvním znalcem ČS

8.1.3 Podklady a zpracování on-line ocenění K vypracování on-line ocenění je nutné mít k dispozici, ještě před jeho vlastním ocenění v systému REV, následující podklady: List vlastnictví (i v pdf formátu vyhotovený dálkovým přístupem) Fotografie bytové jednotky a bytového domu 26

Kupní nebo obdobnou smlouvu Vzhledem k některým údajům, jeţ je nutné vyplnit, je nutné buď provádět on-line ocenění za přítomnosti klienta, nebo si hypotéční specialista/poradce zajistí potřebné údaje sám. Ve chvíli, kdy má Banka potřebné podklady k dispozici, můţe přistoupit k ocenění BJ. V systému REV zaloţí nový obchodní případ a provede dle předloţených podkladů a dále na základě vyplněného formuláře od klienta „zadání on-line ocenění“ vlastní ocenění nemovitosti. Následné ocenění nemovitosti je ve své podstatě velmi jednoduché a rychlé a díky neustále se zlepšující kvalitě interně vytvořených cenových map je i ve většině případech dostačující. Samotné ocenění zabere cca 15 min. včetně prověření povinné poloţky “stupeň záplavy“, která je propojena se systémem Aquarius.25 Pokud je stupeň záplavy 1 nebo 2, pak hodnota bude vypočtena, zatímco pro stupeň 3 nebo 4 se NHZP nestanoví, coţ znamená, ţe vzhledem k riziku záplavy, nelze pokračovat v on-line ocenění. Důleţitými údaji, jeţ nejsou známé z LV, fotografií nebo Kupních smluv jsou rovněţ například „informace o budově“, jako je rok dokončení a rok rekonstrukce. Není-li znám rok dokončení, vyplní se přibliţný údaj dle sdělení klienta. Další podstatnou informací je „informace o poloze“. V případě, ţe se BJ nachází v části obce (např. v Praze je cenová mapa rozdělena na několik částí dle jednotlivých praţských částí), není směrodatné, zda je vyplněno centrum nebo kraj – nemá vliv na výpočet. Dalším potřebným údajem je „podlaží bytové jednotky“. Metodika ČS uvádí, ţe sekce podlaţí musí obsahovat celá kladná čísla. Z nich se dále indikuje, zda se jedná o poslední patro. U poloţky „podzemní podlaží“ se uvede nula, pokud budova podzemní podlaţí nemá. Jako podzemní podlaţí (PP) se povaţuje kaţdé podlaţí, které má úroveň horního líce podlahy v průměru níţe neţ 80 cm pod úrovní okolního terénu (ve styku s lícem budovy). Vše nad tuto hladinu je povaţováno za nadzemní podlaţí (NP). NP se číslují směrem nahoru jako 1.NP, 2.NP atd., PP se naopak číslují směrem dolů jako 1.PP, 2.PP, atd. Neexistuje tedy ţádné nulté podlaţí. U podlahové plochy musí být údaje celočíselné a kladné. Informace o počtu NP, PP předává poradci klient. Není-li si klient jist, určí se počet podlaţí odhadem z přikládaných fotografií. Detail výše popsaného je na obrázku č. 3.

25

Systém Aquarius je dostupný na adrese https://adr.koop.cz/common.jsp/vzniky.common.uiradr.jsp/uiradr.jsp

27

Obrázek č. 3 - Obrazovka Zaloţení nového obchodního případu – online (DETAIL) Po vyplnění všech údajů sdělených klientem, popřípadě jinak zjištěných vkládá zpracovatel ocenění do systému REV „povinné přílohy“ jako jsou (LV, fotografie, Kupní smlouva). Po přiloţení povinných podkladů je moţné přistoupit k ocenění bytové jednotky, kde se stiskem poloţky „ocenit“, provede samotný výpočet ocenění.

Obrázek č. 4 – Shrnutí a ocenění Algoritmus pouţívá jako vstup cenové mapy, koeficienty výpočtu a hlavně údaje sdělené klientem hypotéčnímu specialistovi/poradci na základě podepsaného formuláře „zadání online ocenění“. Ocenění je přiděleno „unikátní číslo“ a je doplněn „datum vytvoření“ (dle času na serveru) a identifikace vystavitele. Po výpočtu se z ocenění vygeneruje PDF a SPZ soubor26 a uloţí je do ocenění v datovém formátu ZIP. Výstup z ocenění slouží výhradně pro 26

SPZ a PDF soubor je soubor s datovými údaji o nemovitosti – povinný výstup z ocenění.

28

potřeby banky a není klientovi předáván. Po výpočtu lze provést tiskový výstup čestného prohlášení, jeţ by mělo být klientem podepsáno.

Obrázek č. 5 - Tiskový výstup V případě, kdy je vypočtená hodnota NHZP nedostačující pro potřeby úvěrového řízení, má klient moţnost zaţádat prostřednictvím Banky o standardní ocenění nemovitosti odhadcem. popř. v nedávné době nově zavedené indikativní ocenění bytové jednotky, kdy smluvní znalec ČS obdrží po předchozí telefonické výzvě v systému REV barevnou fotodokumentaci, původní on-line ocenění a sdělení o výši sjednané kupní ceny. Znalec místních poměrů se následně vyjádří, zda je sjednaná cena v úrovni obvyklé ceny nebo je sjednaná cena vyšší a uvede obvyklou (nižší) cenu. V některých případech je i možné, že odhadce není schopen bez prohlídky bytu obvyklou cenu na základě dostupných podkladů určit. Následně se provádí ocenění bytu standardním způsobem spojeným s místním šetřením.

29

ZPRACOVÁNÍ TRŢNÍHO OCENĚNÍ PRO ÚČELY ÚVĚROVÉHO ŘÍZENÍ České spořitelny, a.s.

Ocenění bytové jednotky č. 269/2, v domě č.p. 269, Krušnohorská 269, Karlovy Vary

Vypracoval:

Eva Polanská V Břízkách 161 36263 Dalovice tel. 606 415 899

Datum místního šetření: 9.3.2012 Zpracováno ke dni 9.3.2012

30

Odhad trţní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) Typ nemovitosti: Byt ve vlastnictví bez garáţe a bez garáţového stání v současném stavu Předmět ocenění: Bytová jednotka č. 269/2, LV č. 933, s podílem na společných částech domu a pozemku 954/19770, v bytovém domě č.p. 269, 351 zapsaném na LV č. 644, pozemek St.p.č. 1022, 1023. Adresa nemovitosti: Krušnohorská 269, Karlovy Vary Katastrální údaje: Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, katastrální území Bohatice, kód ČSÚ: 663581 Objednatel: Česká spořitelna, a..s., č.. objednávky: 12345, 6.3.2012 Adresa objednatele: Olbrachtova 1929, 140 00 Praha 4 Vlastnictví bytové jednotky: František Kraus, Bulharská 35, 360 01 Karlovy Vary Účel ocenění: pro účely úvěrového řízení ( ocenění stávajícího stavu ) Účel úvěru: koupě Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu: Dle informace objednatele odhadu je bytová jednotka obchodována za cenu 1 350 000 Kč. Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 933, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary dne 5.3.2012 Snímek kat. mapy pro k.ú. Bohatice, vyhotovený dálkovým přístupem I-NET ze dne 9.3.2012. Prohlídka nemovitosti a podklady vypracované znalcem při místním šetření vč. zhotovení digitálních fotografií, dne 9.3.2012. Datum předání kompletních podkladů 9.3.2012 Místopis: Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu: Město Karlovy Vary jsou statutárním a současně krajským městem. Jedná se významné lázeňské město ( lázeňský trojúhelník Karlovy Vary - Mariánské Lázně - Františkovy Lázně ) s plnou občanskou vybaveností. Ve městě je veškerá kompletní síť obchodů, sluţeb, kompletní nabídka pracovních příleţitostí, významné hotelové komplexi, nemocnice, střední a vysoké školy, velmi dobrá nabídka kulturního a sportovního vyţití. 31

Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost: Předmět ocenění - bytová jednotka č. 269/2 se nachází v katastrálním území Bohatice, které je stavebně srostlé s vlastním městem, od centra ve vzdálenosti cca 1 km. Nejbliţší správní centrum je v Karlových Varech. V místě je městská hromadná doprava ( autobus ), nejbliţší stanice je cca 100 m, nejbliţší ţelezniční stanice je v místě ( 2x vlakové nádraţí ), autobusové nádraţí. Nejbliţší letiště je v místě. Oceňovaná nemovitost se nachází v lokalitě obytné zástavby k.ú. Bohatice, ul. Krušnohorská, v části stavebně navazující na centrum Karlových Varů. Jedná se o bytovou lokalitu. Okolní zástavbu tvoří bytové domy obdobného charakteru hodnocené nemovitosti, které volně navazují na původní zástavbu rodinných domů a dále na občanskou vybavenost. Z pohledu polohy se jedná o vyhledávanou lokalitu bez rušivých prvků dopravy, hlučnosti a prašnosti. Parkování je moţné na přilehlých veřejných komunikacích, ale kapacita těchto míst není pro potřeby všech rezidentů plně dostačující. Výhled z obytných místností je na jiţní a jihozápadní stranu. Přístup a příjezd do objektu je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace p.č. 517/8 a přes chodník p.č. 974/13, obě v majetku města Karlovy Vary. Komunikační napojení na centrum města je výborné, cca do 15 min. pěšky. Poloha nemovitosti je velmi dobrá. Informace o nemovitosti: Pozemek - předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 954/19770 na St.p.č. 1022 o výměře 208 m2 a St.p.č. 1023 o výměře 207 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Pozemek pod stavbou je situován v zástavbě řadových bytových typových výškových a nízkopodlaţních domů a v zástavbě občanské vybavenosti. Terén mírně svaţitý, zcela zastavený bytovým domem, kompletně zasíťován ( IS vody, kanalizace, elektro a plynu, kabelové televize a telefonu ), přístupný z veřejné komunikace, která je v majetku obce Karlovy Vary. Bytový objekt typový, je situován na St.p.č. 1022 a 1023, má 6 nadzemních podlaţí a 1 podzemní podlaţí částečně zapuštěné do terénu, zateplený kontaktním zateplovacím systémem. V 1. PP jsou společné prostory domu a sklepní kóje. V bytovém domě je celkem 12 bytových jednotek. Typový dům T06B, krabicový panelový systém, nosná konstrukce ze ţelezobetonových sendvičových panelů, střecha plochá dvouvrstvá. Výtah je nainstalován, vchod ze severní strany, tvar půdorysu obdélníkový pravidelný. Jedná se o bytový dům řadový koncový navazující na další zástavbu. Objekt z roku 1974, napojen na veřejné inţenýrské sítě vodovodní přípojky, kanalizace, plyn, el. energie.

32

Hodnocená bytová jednotka č. 269/2 se nachází ve 1. NP domu. Nemovitost pro ocenění sestává z bytu a podílu na spol. částech domu a pozemku ve výši 954/19770. Vybavení: vnitřní omítky tenkovrstvé štukové, dveře hladké lakované osazené do ocelové zárubně, okna plastové s izolačním dvojsklem, povrchy podlah jsou tvořeny keramickou dlaţbou, PVC povlaky, parkety a plovoucí podlaha, koupelna po rekonstrukci – zděné jádro, nový keramický obklad a dlaţba, osazen sprchový kout a umyvadlo, WC combi, kuchyně vybavena standardní kuchyňskou linkou s kombinovaným plynovým sporákem a digestoří a myčkou. Výměna el instalace, rozvody vody a kanalizace. Okna orientována k jihu a k západu. Dispoziční řešení: 1*4+1 Kuchyně, 4*pokoj, předsíň, koupelna s WC, sklep, komora Technický stav: velmi dobrý – po částečné rekonstrukci a modernizaci z roku 2005 Přístup a příjezd k nemovitostem: Je zajištěn přímo z veřejné komunikace parc.č. 517/8 ve vlastnictví města Karlovy Vary. Přístup do objektu je z účelové zpevněné komunikace p.č. 974/13 ( chodník ), která je v majetku města Karlovy Vary. Riziko nemovitosti: bez rizik a omezení Popis tech. stavu stavby Bytový dům od doby svého vzniku nebyl stavebně rozšiřován a nebyly měněny prvky dlouhodobé ţivotnosti. V roce 2005 bylo provedeno zateplení obvodového pláště kontaktním zateplovacím systémem, včetně opravy střešní krytiny a výměny klempířských konstrukcí. Byla osazena nová plastová okna a nové plastové vchodové dveře. Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací

betonové pasy izolované

2. Svislé konstrukce

ţelezobetonový montovaný skelet

3. Stropy

ţelezobetonové montované

4. Krov, střecha

plochá

5. Krytiny střech

ţivičné, svařované, vícevrstvé

6. Klempířské konstrukce

pozinkovaný plech

7. Úprava vnitřních povrchů

štukové

8. Úprava vnějších povrchů

kontaktní zateplovaní systém

9. Vnitřní obklady keramické

běţné obklady

10. Schody

ţelezobetonové montované s povrchem broušené teraco

11. Dveře

hladké lakované 33

12. Vrata

chybí

13. Okna

plastová s izolačním dvojsklem

14. Povrchy podlah

parkety, plovoucí podlaha, keramická dlaţba, PVC

15. Vytápění

ústřední

16. Elektroinstalace

světelná třífázová

17. Bleskosvod

bleskosvod

18. Vnitrní vodovod

studené a teplé vody v plastu

19. Vnitrní kanalizace

z kuchyně a soc. zařízení

20. Vnitrní plynovod

rozvod zemního plynu

21. Ohřev teplé vody

centrální ohřev vody

22. Vybavení kuchyní

kombinovaný sporák

23. Vnitrní hygienické vybavení

sprchový kout, umyvadlo, WC kombi

24. Výtahy

osobní

25. Ostatní

kuchyňská linka, digestoř, myčka

Výpočet podlahových ploch jednotky Název Obytná/hlavní místnost Obytná/hlavní místnost Obytná/hlavní místnost Obytná/hlavní místnost Obytná/hlavní místnost Obytná/hlavní místnost Obytná/hlavní místnost Obytná/hlavní místnost Lodţie nezasklená sklep (mimo vlastní jednotku) Komora Celková podlahová plocha

typ výměry Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt

podlahová plocha m2 12,30 16,30 16,30 8,30 2,60 1,00 8,50 11,60 4,30 2,60 15,90 99,70

Koeficient započitatelná plocha 1,00 12,30 1,00 16,30 1,00 16,30 1,00 8,30 1,00 2,60 1,00 1,00 1,00 8,50 1,00 11,60 0,50 2,15 0,50 1,30 0,50 7,95 80,35

VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY JEDNOTKY Výpočet věcné hodnoty je uveden výhradně za účelem zjištění a stanovení reprodukční ceny pro pojištění. Věcná (nákladová) metoda je zde pouţita pouze podpůrně. Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)

34

Konstrukce, vybavení

OP Část [%] [%] 1. Základy: S 5,40 100,0 2. Svislé konstrukce: S 18,20 100,0 3. Stropy: S 8,40 100,0 4. Krov, střecha: S 4,90 100,0 5. Krytiny střech: S 2,30 100,0 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,0 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,70 100,0 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,90 100,0 9. Vnitřní obklady keramické: S 1,30 100,0 10. Schody: S 2,90 100,0 11. Dveře: S 3,30 100,0 12. Vrata: X 0,00 100,0 13. Okna: S 5,30 100,0 14. Povrchy podlah: S 3,00 100,0 15. Vytápění: S 4,80 100,0 16. Elektroinstalace: S 5,10 100,0 17. Bleskosvod: S 0,40 100,0 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 100,0 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,0 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,0 21. Ohřev vody: S 2,20 100,0 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 100,0 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,90 100,0 24. Výtahy: S 1,30 100,0 25. Ostatní: S 5,70 100,0 26. Instalační pref. jádra: S 3,70 100,0 Součet upravených objemových podílů:

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. [%] [%] části z celku 5,40 5,40 38 100 38,00 2,0520 18,20 18,20 38 100 38,00 6,9160 8,40 8,40 38 100 38,00 3,1920 4,90 4,90 38 100 38,00 1,8620 2,30 2,30 7 40 17,50 0,4025 0,70 0,70 7 30 23,33 0,1633 5,70 5,70 7 30 23,33 1,3298 2,90 2,90 7 30 23,33 0,6766 1,30 1,30 7 30 23,33 0,3033 2,90 2,90 38 80 47,50 1,3775 3,30 3,30 7 50 14,00 0,4620 0,00 0,00 0,00 0,0000 5,30 5,30 7 50 14,00 0,7420 3,00 3,00 7 30 23,33 0,6999 4,80 4,80 38 60 63,33 3,0398 5,10 5,10 7 50 14,00 0,7140 0,40 0,40 7 40 17,50 0,0700 3,20 3,20 7 40 17,50 0,5600 3,10 3,10 7 40 17,50 0,5425 0,40 0,40 38 50 76,00 0,3040 2,20 2,20 38 60 63,33 1,3933 1,90 1,90 7 20 35,00 0,6650 3,90 3,90 7 30 23,33 0,9099 1,30 1,30 38 60 63,33 0,8233 5,70 5,70 7 30 23,33 1,3298 3,70 3,70 7 25 28,00 1,0360 100,00Opotřebení: 31,5665

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):

= *

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

*

1,0000

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,1000

Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,1390

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39) – ekonomické nedostatky

*

1,2340

Základní cena upravená

=

24 147,48 Kč/m2

Plná cena: 80,35 m2 * 24 147,48 Kč/m2 Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 31,5665 % Úprava ceny za opotřebení

=

1 940 250,01 Kč

-

612 469,02 Kč

Zjištěná cena BJ bez podílu na příslušenství je

=

1 327 780,99 Kč

8 020,- Kč/m2 1,0370

Dle vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je zjištěná jednotková cena pro výpočet věcné hodnoty stanovena ve výši 24 147,48 Kč/m2. 35

Dle vlastního průzkumu provedeného na základě konzultací s developery a zjištění dle ceníku stavebních prací a materiálu URS se ceny za m2 podlahové plochy pohybují v rozpětí 19 500 – 22 000 Kč pro panelovou zástavbu a pro tradiční zástavbu 21 000 – 25 000 Kč/m2 podlahové plochy. Na základě výše zjištěných skutečností jsem stanovila jednotkovou cenu pro výpočet věcné hodnoty ve výši 20 500 Kč/m2. výpočet věcné hodnoty jednotky

současný stav

podlahová plocha (m2)

80,35

jednotková cena (Kč/m2)

20 500 Kč

reprodukční hodnota (RC)

1 647 175 Kč

Rozestavěnost

100,00%

stáří (roků)

38,00

další ţivotnost (roků)

62,00

Opotřebení analytickou metodou

31,57%

Věcná hodnota (VH)

1 127 162 Kč

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe: 1. věcná hodnota nemovitosti jako celku indikovaná nákladovou metodou je 1 127 162Kč. 2. reprodukční cena nemovitosti jako celku pro stanovení výše pojistného je 1 647 175 Kč.

VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Pro výpočet porovnávací hodnoty jsem vyšla z vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, vyuţitelností, velikostí, stupni údrţby, umístění a vlivu okolí. Ke stanovení výsledné porovnávací hodnoty oceňovaného majetku byla zvolena srovnávací jednotka 1m2 započitatelné plochy. Doporučené rozpětí koeficientů, které vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi srovnávacím a oceňovaným objektem je 0,5 – 1,5 %. Přičemž jeví-li se srovnávaná nemovitost cenově horší než oceňovaná je jí přiřazena hodnota vyšší než 1 v opačném případě je hodnota nižší než 1. Jsou-li nemovitosti z cenového hlediska 36

totožné, je koeficient roven 1. Uvedené příklady nelze sice povaţovat za přesné porovnávací vzorky, avšak je moţné na nich srovnávat situaci či trend v tomto segmentu trhu, stav nabídky a poptávky a jiné okolnosti, které na ni působí v daném místě a čase.

VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Oceňovaný majetek A. Identifikační údaje základní údaje BJ č. 269/2 1+ 4 katastrální území Bohatice Obec Karlovy Vary Okres Karlovy Vary B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA podlahová plocha m2 99,7 započitatelná plocha m2 80,35 prodejní cena cena za jednotku Kč/m2 X datum transakce Korekce upravená hodnota D. Právní údaje druh transakce Korekce upravená hodnota Absolutní vlastnická práva vlastnictví Korekce upravená hodnota existence věcných břemen Nezjištěna Korekce upravená hodnota vyuţití podle územního bytová, plánu vícepodlaţní Korekce upravená hodnota stavební povolení Ano Korekce upravená hodnota jiná právní omezení a závady Nezjištěna Korekce upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce upravená hodnota částečná technický stav rekonstrukce Korekce upravená hodnota

Porovnávaný majetek č. 1

Porovnávaný majetek č. 2

Porovnávaný majetek č. 3

BJ č. 876/5 1+ 3 Rybáře Karlovy Vary Karlovy Vary

BJ č. 249/6 1+ 2 Bohatice Karlovy Vary Karlovy Vary

BJ č. 312/8 1+ 4 Bohatice Karlovy Vary Karlovy Vary

74,25 70,61 1 400 000 Kč 19 827 Kč 2/2012 1,00 19 827 Kč

67,00 64,00 1 350 000 Kč 21 094 Kč 1/2012 1,00 21 094 Kč

99,00 95,50 1 580 000 Kč 16 545 Kč 1/2012 1,00 16 545 Kč

prodej 1,00 19 827 Kč Absolutní vlastnictví 1,00 19 827 Kč

prodej 1,00 21 094 Kč Absolutní vlastnictví 1,00 21 094 Kč

Prodej 1,00 16 545 Kč Absolutní vlastnictví 1,00 16 545 Kč

nezjištěna 1,00 19 827 Kč bytová, vícepodlaţní 1,00 19 827 Kč ano 1,00 19 827 Kč

nezjištěna 1,00 21 094 Kč bytová, vícepodlaţní 1,00 21 094 Kč ano 1,00 21 094 Kč

Nezjištěna 1,00 16 545 Kč bytová, vícepodlaţní 1,00 16 545 Kč Ano 1,00 16 545 Kč

nezjištěna 1,00 19 827 Kč

nezjištěna 1,00 21 094 Kč

Nezjištěna 1,00 16 545 Kč

velmi dobrá 0,90 17 844 Kč částečná rekonstrukce 1,00 17 844 Kč

dobrá 1,00 21 094 Kč po celkové rekonstrukci 0,90 18 984 Kč

Dobrá 1,00 16 545 Kč

37

Průměrná 1,10 18 199 Kč

technické vybavení Korekce upravená hodnota funkční vyuţitelnost Korekce upravená hodnota další moţný rozvoj Korekce upravená hodnota dopravní obsluţnost Korekce upravená hodnota atraktivita objektu Korekce upravená hodnota jiná technická korekce Korekce upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce upravená hodnota

Dobré

Dobrá

Omezený

MHD

Průměrná

příslušenství bytu

podíl hodnoty jiná korekce pozemku Korekce upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky 18 439 Celková porovnávací hodnota 1 481545 Zaokrouhleno 1 480 000

dobré 1,00 17 844 Kč dobrá 1,00 17 844 Kč omezený 1,00 17 844 Kč MHD 1,00 17 844 Kč dobrá 0,95 16 952 Kč horší 1,05 17 800 Kč

velmi dobré 0,90 17 086 Kč dobrá 1,00 17 086 Kč omezený 1,00 17 086 Kč MHD 1,00 17 086 Kč velmi dobrá 0,90 15 377 Kč horší 1,05 16 146 Kč

Průměrné 1,05 19 109 Kč Dobrá 1,00 19 109 Kč Omezený 1,00 19 109 Kč MHD 1,00 19 109 Kč Průměrná 1,00 19 109 Kč Horší 1,05 20 064 Kč

menší 1,05 18 690 Kč

menší 1,15 18 568 Kč

Větší 0,90 18 058 Kč

obdobný 1,00 18 690 Kč

obdobný 1,00 18 568 Kč

Obdobný 1,00 18 058 Kč

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná porovnávací metodou je: 1 480 000 Kč.

VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY Příjmová metoda vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti. Pro stanovení výše nájemného jsem vycházela z nájmů jiţ stanovených v obdobných lokalitách. Jedná se o holé nájmy neregulované s dobou pronájmu na dobu určitou. Informace o realizovaných nájmech obdobných nemovitostí, velikosti, standardu a lokalit byly poskytnuty nezávisle 2 realitními kancelářemi v Karlových Varech. Ceny (holých) nájmů (celá plocha bytů včetně sklepa) se pohybují v rozmezí mezi 1100 – 1450 Kč*m2/rok. Srovnání bylo rovněţ provedeno mezi realitními servery a denním 38

tiskem, kde se nabídkové ceny pohybují obdobně a dle zjištění z odboru majetku města Karlovy Vary je dlouhodobě udrţitelný nájem pro daný typ bytové jednotky 4+1 v rozmezí 950 – 1250 Kč*m2/rok. Za tyto částky pronajímá město Karlovy Vary bytové jednotky ve standardním provedení v obdobných lokalitách. Dle výše uvedených zjištění byla cena nájmu stanovena ve výši 1300 Kč*m2/rok. Kapitalizační míra 6,5% byla stanovena podílem mezi čistým ročním výnosem a kupní cenou obchodovaných obdobných nemovitostí v minulých letech.

VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY 1 Příjem z pronájmu - neregulované nájemné 2 Započitatelná plocha 3 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 4 Efektivní hrubý příjem 5 Opravy, údrţba, amortizace - 1,5% z RC 6 Pojistné 7 Daň z nemovitosti 8 Ostatní provozní náklady 9 Čistý provozní příjem (NOI) 10 Míra kapitalizace Výnosová hodnota

Kč*m2/rok m2 % 1,50% 0,10% z RC rok rok rok %

1 300 Kč 80,35 10 1 647 175 Kč 1 647 175 Kč

104 455 Kč 10 446 Kč 94 010 Kč 24 708 Kč 1 647 Kč 1 500 Kč 5 000 Kč 61 155 Kč 6,50 940 842 Kč

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná výnosovou metodou je: 940 000 Kč. Kladné stránky: z pohledu polohy se jedná o ţádanou lokalitu, poloha v blízkosti centra města, veškerá občanská vybavenost v místě, byt stejně jako bytový dům v dobrém stavebně technickém stavu, dobrá dopravní dostupnost do centra města, zastávka MHD cca 100m Záporné stránky: omezený počet parkovacích míst v blízkosti objektu

39

Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti ( současný stav ) Porovnávací hodnota

1 480 000 Kč

Výnosová hodnota

940 000 Kč

Věcná hodnota (bez pozemku)

1 127 162 Kč

Reprodukční cena pro pojištění

1 647 175 Kč

Obvyklá cena

1 350 000 Kč

Vyhodnocení pouţitých metod: Indikace Porovnávací metoda:

váha váţený průměr

1 481 545 Kč

80%

1 481 545 *0,80 =

1 185 236 Kč

940 842 Kč

20%

940 842*0,20 =

188 168 Kč

Nákladová (věcná) metoda: 1 127 162 Kč

0%

1 127162 *0 =

0 Kč

(188 168 + 1 185 236) =

1 373 404 Kč

Příjmová metoda: Cena obvyklá (stávající):

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzované nemovitosti a vhodnosti zástavy: Hodnota nemovitosti zjištěná porovnávací metodou vychází ze současných podmínek trhu, coţ je pro stanovení obvyklé ceny zásadní. Hodnota nemovitosti má pro tento druh nemovitosti největší vypovídací schopnost a nejlépe vystihuje poptávku po daném typu nemovitosti v dané lokalitě (váha 80%). Nákladová (věcná) metoda je zde pouţita podpůrně a to zejména za účelem zjištění reprodukční hodnoty nemovitosti pro účely pojištění nemovitosti (váha 0%). Oceňovaný majetek není rovněţ typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Příjmy z pronájmu nemají pro daný účel ocenění zásadní význam, i kdyţ se obdobné majetky běţně pronajímají. Kupující řeší potřebu svého bydlení a za tímto účelem je oceňovaná nemovitost pořizována. Jelikoţ není pro stanovení výsledné hodnoty indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody tolik podstatná a důleţitá, byla ji přisouzena (váha 20%). Poměr 80:20 ve prospěch porovnávací metody byl stanoven na základě zjištění, kdy poptávka po koupi BJ za účelem bydlení převyšuje poptávku po nájmech obdobného typu nemovitostí cca o 70– 90%. Na základě výše uvedené kontribuce je trţní hodnota nemovitosti stanovena na částku: 1 350 000 Kč. slovy: Jedenmiliontřistapadesáttisíc korun českých. 40

Tato cena celkově odpovídá ceně obvyklé v daném čase a místě. Z hlediska prodejnosti bude nemovitost v případě zástavy vyhovující. Poptávka po bytech o velikosti 4+1 převyšuje nabídku. Nemovitost se nachází vzhledem ke svému umístění v atraktivní, vyhledávané poloze v blízkosti centra města s veškerou občanskou vybaveností. MHD, škola, školka ve vzdálenosti cca 100m. Bytová jednotka stejně jako bytový dům je po převáţné rekonstrukci a modernizaci. Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 933 pro k.ú. Bohatice k datu 5.3.2012 Katastrální mapa Fotodokumentace nemovitosti

41

Příloha č. 1 - Fotodokumentace

Pohled na dům

Kuchyně

Koupelna

Pokoj

42

Příloha č. 2 – List vlastnictví

43

44

Příloha č. 3 - Katastrální mapa

45

ONLINE ODHAD NOMINÁLNÍ HODNOTY ZAJIŠŤOVACÍHO INSTRUMENTU (NHZP) pro Českou spořitelnu a.s.

Ocenění bytové jednotky č. 269/2, v domě č.p. 269, Krušnohorská 269, Karlovy Vary

Vypracoval: Eva Polanská V Břízkách 161 36263 Dalovice tel. 606 415 899

Zpracováno ke dni 5.3.2012

46

OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY V PŘÍPADĚ KOUPĚ ONLINE ODHAD NOMINÁLNÍ HODNOTY ZAJIŠTOVACÍHO INSTRUMENTU (NHZP) pro Českou spořitelnu, a.s Nemovitost jednotka, R Byt Adresa nemovitosti Krušnohorská 269, Karlovy Vary Katastrální údaje Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, k.ú. Bohatice, kód ČSÚ: 663581, LV: 933 Účel Ocenění pro účely úvěrového řízení u České spořitelny, a.s. Účel úvěru Koupě Objednatel ocenění R.Č. Kupní cena

Jan malý 1111111111 1350000,-

Stav posuzované nemovitosti Stavba dokončena v r.: 1974, rekonstrukce v r.: 2005 Stavebně technický stav stavby výborně udrţovaná Počet podlaţí celkem 7 z toho nadz./podz.: 6 / 1 Výtah ANO Kategorie I Konstrukce Panelový Vyuţití Bydlení Poloha širší centrum – sídlištní zástavba Přípojky [x] Voda [x] Kanalizace [x] Plyn [x] Elektro [x] Telefon [x] Zpev. příjezd Vytápění dálkové (zdroj mimo budovu) Rizika

Stupeň záplavy: 1

Bytová jednotka Dům

Číslo bytu

Podlaţí

Typ

PP bytu m2

Balkon

Terasa

Sklad

Garáţ

Zahrada

m2

m2

m2

počet

m2

Celková plocha jednotky m2

269

2

1

4+1

76

4

0

17

0

0

97

Obecná cena / Hodnota zajištění (NHZP) Reprodukční hodnota Poznámka Vyhotoveno

1206264,1591400,05.03.2012

Seznam povinných příloh: Příloha č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2 - Barevná fotodokumentace Čestné prohlášení Objednatel/ Objednatelé čestně prohlašuje/prohlašují, ţe veškeré dokumenty a další ústní či písemné informace předané nebo sdělené Bance v souvislosti s předmětným oceněním bytové jednotky jsou ke dni předání či sdělení pravdivé, úplné, správné a nejsou v ţádném podstatném ohledu zavádějící. V Karlových Varech, dne 5.3.2012 Jan Malý

47

Příloha

48

Nutnou přílohou on-line ocenění je rovněţ fotodokumentace nemovitosti a List vlastnictví bytové jednotky č. 933. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o shodnou bytovou jednotku a pouze porovnání ceny zjištěné prostřednictvím on-line ocenění v aplikaci REV s oceněním trţním vypracovaným odhadcem/znalcem, jsou tyto přiloţeny u odhadu zpracovaného „trţního ocenění“ pro účely úvěrového řízení České spořitelny, a.s. Dalším povinným dokladem je doloţení původního nabývacího titulu nebo evidenčního listu, kde jsou zřejmé výměry jednotlivých místností, ze kterých se bytová jednotka sestává, případně Kupní smlouvy pořizované/zastavované bytové jednotky. Kupní smlouva i Smlouva o převodu vlastnického práva k bytové jednotce byly pro účely vypracování ocenění předloţeny, nicméně nejsou součástí příloh bakalářské práce. Výsledkem srovnání je stanovení a potvrzení ceny obvyklé na základě Odhadu trţní hodnoty nemovitosti provedeného odhadcem/znalcem a obecné ceny/hodnoty zajištění (NHZP) zjištěné pomocí on-line ocenění ze systému REV. Cena obvyklá:

1 350 000 Kč

Obecná cena / Hodnota zajištění (NHZP):

1 206 264 Kč

Rozdíl mezi hodnotou stanovenou odhadcem/znalcem a hodnotou stanovenou na základě online ocenění je tedy 10,6%. Z výše uvedeného vyplývá, ţe pokud budou kvalitně zpracované cenové mapy a trh s nemovitostmi se relativně ustálí, bude tento nástroj oceňování bytových jednotek kvalitním pomocníkem při stanovení hodnoty zajištění.

49

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (odhad obvyklé ceny)

Ocenění bytového domu č.p. 24, Studentská 24/67, Karlovy Vary – Doubí

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Vypracoval: Eva Polanská V Břízkách 161 36263 Dalovice tel. 606 415 899

Datum místního šetření: 18.3.2012 Zpracováno ke dni 18.3.2012

50

Odhad trţní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) Typ nemovitosti: Bytový dům bez nebytových (provozních) prostor v současném stavu Předmět ocenění: Bytový dům č.p. 24, LV č. 1374, pozemek St. p.č. 46/1 Adresa nemovitosti: Studentská 24, Karlovy Vary – Doubí, 360 07 Katastrální údaje: Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, katastrální území Doubí u Karlových Var, kód ČSÚ: 631 051 Objednatel: Petr Novák, č. objednávky: 12345, 18.3.2012 Adresa objednatele: Prašná 30, 360 01 Karlovy Vary Vlastnictví bytové jednotky: Milan Bureš, Studentská 24/67, 360 71 Karlovy Vary - Doubí Účel ocenění: stanovení ceny obvyklé Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ). Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel úvěrového řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích. Odhad obvyklé ceny předmětu ocenění musí je a musí být výsledkem synergického pojetí cenotvorných faktorů na straně jedné a na vyuţití analýzy zaloţené na substitučním principu, kde pro tento případ je vyuţitelná nákladová hodnota, hodnoty výnosové, porovnání a konečná analýza. Záměrně jsou voleny všechny výše uvedené postupy, i kdyţ některé nemusí mít dostatečnou vypovídací schopnost o obvyklé hodnotě. Je to z důvodu, aby byl transparentně vytvořen celkový náhled na výslednou objektivní obvyklou hodnotu nemovitosti, ale také především na kompletní náhled, tvorbu a postup zjištění této obvyklé hodnoty. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 51

- metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti. - metoda porovnávací (trţní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod nákladové, výnosové a srovnávací. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady předloţené objednatelem Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Doubí u Karlových Var, město Karlovy Vary, list vlastnictví č. 1374, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště v Karlových Varech dne 17.1.2011. 2. Situační podklady předloţené objednatelem Kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Doubí u Karlových Var, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště v Karlových Varech dne 17.1.2011. 3. Doklady o nabytí předloţené objednatelem Kupní smlouva ze dne 22.12.2008 s vkladem do KN Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště v Karlových Varech ke dni 16.1. 2009 pod č.j. V 404 /2009- 403. 4. Doklady o stáří a době uţívání předloţené objednatelem zápis v pozemkové knize platný pro k.ú. Doubí u Karlových Var, město Karlovy Vary, list č. 24 část B. 5. Ostatní podklady Evidenční listy k jednotlivým bytům č. 1-6 z 16.3. 2009. Informace od vlastníka stavby. Doklad o provedených opravách v období 1.3.-31.12. 2007 v částce 540 000,-Kč. Místopis: Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu: Město Karlovy Vary je statutárním a současně krajským městem. Jedná se významné lázeňské město ( lázeňský trojúhelník Karlovy Vary - Mariánské Lázně - Františkovy Lázně ) s plnou občanskou vybaveností. Ve městě je veškerá kompletní síť obchodů, sluţeb, kompletní nabídka pracovních příleţitostí, významné hotelové komplexy, nemocnice, střední a vysoké školy, velmi dobrá nabídka kulturního a sportovního vyţití. 52

Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost: Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Doubí u Karlových Var, které je stavebně srostlé s vlastním městem, od centra ve vzdálenosti cca 2 km. Nejbliţší správní centrum je v místě. V místě je městská hromadná doprava ( autobus ), nejbliţší stanice je cca 50 m, nejbliţší ţelezniční stanice je v místě ( 2x vlakové nádraţí ), autobusové nádraţí. Nejbliţší letiště je v místě. Oceňovaná nemovitost se nachází v zóně převáţně bytových domů, ul. Studentská. Okolní zástavbu tvoří bytové domy obdobného charakteru hodnocené nemovitosti a domy rodinné. Z pohledu polohy se jedná o polohu ovlivňující obvyklou cenu, vzhledem ke svému umístění při průjezdní komunikaci obcí č. I/20. Zvýšená hlučnost a prašnost od dopravy. Výhled z obytných místností je převáţně k západu a východu. Komunikační napojení na centrum města je výborné, cca do 30 min. pěšky. Informace o nemovitosti: Pozemek - St.p.č. 46/1 o výměře 816 m2. Pozemek pod stavbou je situován v zástavbě samostatně stojících bytových netypových domů. Terén rovinný, zastavěný stavbou domu a chodníkem. Bytový dům č.p. 24 s jedním vchodem, samostatně stojící, zděný, netypový se 2 nadzemními podlaţími a plně obytným podkrovím, nepodsklepený. Střecha sedlová s dřevěným tesařsky vázaným krovem, krytina střechy z ţivičného šindele. Jedná se o bytový dům s 6 bytovými jednotkami po rekonstrukci. Byty nejsou jednotkami ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů v platném znění. Z hlediska konstrukčního a dispozičního uspořádání sestává z jednoho funkčního celku. Výměry budovy a jednotlivých bytových jednotek byly pro účely tohoto ocenění převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly podrobně ověřovány. Dispoziční řešení: v domě se nalézá 6 bytů, přičemţ 2 z nich jsou v podkroví, schodišťový prostor a chodba. 1.NP: 2*2+1 2.NP: 1*3+1, 1*1+1 Podkroví: 2*1+1 Technický stav: velmi dobrý – po částečné opravě domu jako celku a rekonstrukci a modernizaci bytových jednotek. Přístup a příjezd k nemovitostem: Je zajištěn přímo z veřejné zpevněné komunikace parc.č. 446/1 ve vlastnictví státu. Přístup do objektu je přes chodník p.p.č. 446/9, v majetku statutárního města Karlovy Vary. 53

Riziko nemovitosti: bez rizik a omezení Oceňovaná nemovitost je vhodná a obchodovatelná v dané lokalitě. Cena obvyklá je reálná v rámci moţnosti zjištění. Majetkoprávní a vlastnické vztahy jsou vyjasněné. Současné uţívání stavby není v rozporu s kolaudací. Popis technického stavu stavby Bytový dům byl dán do uţívání v roce 1910. Údrţba průměrná. V letech 2003–2007, kdy byl dům ve vlastnictví obce, byly na domě provedeny opravy v celkové výši 540 000 Kč. V roce 2008 po odkoupení z majetku obce provedl současný vlastník rozsáhlou opravu domu včetně opravy jednotlivých bytů. Byla provedena výměna střešní krytiny včetně opravy krovu a tepelné izolace krovu, kompletní výměna oken v celém domě. Oprava vnitřních omítek v celém domě. Dále byla provedena izolace domu proti vlhkosti a vodě – drenáţe kolem objektu. Jednotlivé byty jsou po převáţné rekonstrukci a modernizaci, vybavené koupelnou s umyvadlem a vanou, případně sprchovým koutem, standardně vybaveným kuchyňským koutem a pokoji. Dle vyjádření vlastníka činily celkově vloţené náklady do opravy domu a jednotlivých bytů cca 1 600 000 Kč, část oprav byla prováděna svépomocně. Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací

z prostého betonu

2. Izolace proti zemní vlhkosti

s izolací vodorovnou i svislou

3. Svislé konstrukce

zděné

4. Obvodové stěny

z cihelného zdiva v tl. do 60 cm

5. Stropy

dřevěné trámové s podhledem – sníţení SDK deskami

6. Krov, střecha

dřevěný vázaný - sedlový

7. Krytiny střech

ţivičný šindel

8. Klempířské konstrukce

pozinkovaný plech

9. Úprava vnitřních povrchů

dvouvrstvé vápenné štukové omítky

10. Úprava vnějších povrchů

vápenná omítka

11. Vnitřní obklady keramické

běţné obklady

12. Schody

kamenné

13. Dveře

hladké dýhované

14. Vrata

ne

15. Okna

plastová s izolačním dvojsklem

16. Povrchy podlah

plovoucí podlaha, keramická dlaţba, PVC 54

17. Vytápění

elektrické přímotopné panely

18. Elektroinstalace

světelný a motorový rozvod

19. Bleskosvod

bleskosvod

20. Vnitrní vodovod

studené a teplé vody v plastu

21. Vnitrní kanalizace

odkanalizováno

22. Vnitrní plynovod

ne

23. Ohřev teplé vody

bojler

24. Vybavení kuchyní

linka, varná deska s troubou, digestoř

25. Vnitrní hygienické vybavení

vana, umyvadlo, WC kombi

26. Výtahy

ne

55

OCENĚNÍ (současný stav) 1.

STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY OCEŇOVANÝCH POZEMKŮ

Základní popis oceňovaných pozemku: Předmětem ocenění je pozemek p.č. 46/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 818 m2. Pozemek je nepravidelného tvaru, rovinný, částečně zastavěný objektem bytového domu, přístupný z veřejné zpevněné komunikace (silnice) p.p.č. 446/1, která je ve vlastnictví státu a dále přes chodník p.p.č. 446/9, ve vlastnictví statutárního města Karlovy Vary. Nezastavěná část pozemku je zatravněna bez trvalých porostů. Stanovení obvyklé hodnoty a zdůvodnění jednotkové ceny pozemku: Dle ověření v dostupných kupních smlouvách, informací Magistrátu města Karlovy Vary a zjištěním u realitních kanceláří se obvyklé ceny diametrálně liší. Dle zjištěných vzorků stavebních pozemků se ceny v dané lokalitě obchodují za ceny 1 200 – 3 100 Kč. Tyto ceny jsou obvyklé a reálné, v rámci omezených moţností zjištění. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejícího s oceněním bytového domu jsem porovnala tři pozemky prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila 1m2 pozemku. Doporučené rozpětí koeficientů, které vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi srovnávacím a oceňovaným pozemkem je 0,5 – 1,5 %. Přičemž jeví-li se srovnávaný pozemek cenově horší než oceňovaný je mu přiřazena hodnota vyšší než 1 v opačném případě je hodnota nižší než 1. Jsou-li pozemky z cenového hlediska totožné, je koeficient roven 1. Uvedené příklady nelze sice povaţovat za přesné porovnávací vzorky, avšak je moţné na nich srovnávat situaci či trend v tomto segmentu trhu, stav nabídky a poptávky a jiné okolnosti, které na ni působí v daném místě a čase. TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

46/1

276/1

153/7

434/24

Adresa pozemku

Studenstká 24

Sladovnická 566

Modenská

Svatoušská

Katastrální území

Doubí u Karlových Var

Rybáře

Doubí u Karlových Var

Doubí u Karlových Var

56

Obec

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Okres

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

1 679 999,00 Kč

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

1 699 000,00 Kč

1 126 000,00 Kč

816

799

529

800

X

2 126,41 Kč

2 128,54 Kč

2 100,00 Kč

1.8.2011

1.11.2011

1.3.2012

1

1

1

2 126,41 Kč

2 128,54 Kč

2 100,00 Kč

Druh transakce

prodej

prodej

Nabídka

Korekce

1

1

0,9

Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

2 126,41 Kč

2 128,54 Kč

1 890,00 Kč

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

2 126,41 Kč

2 128,54 Kč

1 890,00 Kč

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Bytový dům

2 126,41 Kč

2 128,54 Kč

1 890,00 Kč

Bytový dům

Bytový dům

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

1

1

1,1

2 126,41 Kč

2 128,54 Kč

2 079,00 Kč

Ano

Ano

Ano

1

1

1

2 126,41 Kč

2 128,54 Kč

2 079,00 Kč

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

2 126,41 Kč

2 128,54 Kč

2 079,00 Kč

Lepší

Lepší

Lepší

0,95

0,95

0,95

2 020,09 Kč

2 022,12 Kč

1 975,05 Kč

Pravidelný

Nepravidelný

Pravidelný

0,95

1

0,95

1 919,08 Kč

2 022,12 Kč

1 876,30 Kč

mírně svaţitý

Rovinný

Rovinný

1,05

1

1

2 015,04 Kč

2 022,12 Kč

1 876,30 Kč

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

2 015,04 Kč

2 022,12 Kč

1 876,30 Kč

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Nepravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

1

1

1

2 015,04 Kč

2 022,12 Kč

1 876,30 Kč

MHD

MHD

MHD

MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborné

1

1

1

2 015,04 Kč

2 022,12 Kč

1 876,30 Kč

Výborné

Výborné

Výborné

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

2 015,04 Kč

2 022,12 Kč

1 876,30 Kč

57

Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Ne

1

1

1

2 015,04 Kč

2 022,12 Kč

1 876,30 Kč

neaplikováno

neaplikováno

neaplikováno

Korekce Upravená hodnota

Ne

1

1

1

2 015,04 Kč

2 022,12 Kč

1 876,30 Kč

Obdobná

Menší

Obdobná

1

1,05

1

2 015,04 Kč

2 123,22 Kč

1 876,30 Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

2 015,04 Kč

2 123,22 Kč

1 876,30 Kč

2 015,04 Kč

2 123,22 Kč

1 876,30 Kč

0

0

0

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

2 004,85 Kč 816 1 635 959 Kč

Na základě výše uvedených skutečností a po zváţení všech faktorů, přístupů, atraktivitě daného místa, dílčích výsledků a jejich následné analýze jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je: 1 635 000 Kč. 2.

VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY STAVEB

Věcná (nákladová) hodnota je zaloţena převáţně na technickém pohledu nemovitosti s prioritou na pořizovací náklady, uţitkovost, prodejnost, obchodovatelnost a polohu. Jde o stanovení nákladů na pořízení v době ocenění (reprodukční cena věci) sníţené o opotřebení stářím a technickým stavem. Ve výsledku pak sníţená o náklady na opravu váţných závad (pokud existují, v daném případě se jedná o kompletně rekonstruovanou budovu). Vzhledem k charakteru nemovitosti se tento postup v daném případě jeví pouze částečně vypovídající a objektivní a především objektivně zjistitelný. Celkem přesné výsledky nám můţe dát zjištění dle ukazatelů ÚRS Praha a.s. průměrných orientačních cen na měrnou a účelovou jednotku staveb. Tato výsledná cena se bude pohybovat v rozpětí, které je dáno specifičností českého trhu stavebních prací a materiálů, moţnými vícepracemi a vnějšími vlivy. Ocenění se provádí dle skutečně zjištěného stavu a z předloţené projektové dokumentace.

58

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. PŘEHLED JEDNOTEK (současný stav) Bytové prostory objekt 24 24 24 24 24 24 Celkové plochy

číslo bytu 1 2 3 4 5 6

podlaţí 1 1 2 2 3 3

kategorie I. I. I. I. I. I.

plocha bytu m2 48,10 56,30 28,20 63,00 37,50 32,90 266,00

Seznam podlaţí

Zastavěná plocha / m2

Uţitná plocha / m2

1.NP

187,40

137,08

2.NP

187,40

132,60

Podkroví

187,40

136,10

Celkem

405,78

Zastavěné plochy a výšky podlaţí: 1.NP: 18,19*10,30 = 187, 36 m2, konstrukční výška 2,78 m, součin 520,86 m3 2.NP: 18,19*10,30 = 187, 36 m2, konstrukční výška 3,10 m, součin 580,82 m3 Podkroví: 18,19*10,30 = 187, 36 m2, konstrukční výška 2,75 m, součin 515,24 m3 Celkem: 562, 08 m2 a 1616, 92 m3 Průměrná výška podlaţí: 1 616,92/562,08 = 2,88m Průměrná zastavěná plocha podlaţí: 187,36 m2 Obestavěný prostor: (18,19*10,30*0,3)+(18,19*10,30)*(2,78+3,10+0,90+4,10/2) = 1 710,29 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce:

Hodnocení standardu S S S S S S

Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70

59

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70

7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S S S S S S S S S S S S C S S S C S

6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,00 2,10 1,80 3,80 0,00 5,60 98,30 0,9830

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP Část [%] [%] 1. Základy: S 6,00 100,0 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,0 3. Stropy: S 8,20 100,0 4. Krov, střecha: S 5,30 100,0 5. Krytiny střech: S 2,40 100,0 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,0 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,0 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,0 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,0 10. Schody: S 3,00 100,0 11. Dveře: S 3,20 100,0 12. Vrata: X 0,00 100,0 13. Okna: S 5,40 100,0 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,0 15. Vytápění: S 4,70 100,0 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,0 17. Bleskosvod: S 0,40 100,0 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,0 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,0 20. Vnitřní plynovod: C 0,40 100,0 21. Ohřev vody: S 2,10 100,0 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,0 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,80 100,0 24. Výtahy: C 1,30 100,0 25. Ostatní: S 5,60 100,0 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 Součet upravených objemových podílů:

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00

UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 6,00 6,10 102 175 58,29 3,5557 18,80 19,12 102 140 72,86 13,9308 8,20 8,34 102 140 72,86 6,0765 5,30 5,39 4 42 9,52 0,5131 2,40 2,44 4 42 9,52 0,2323 0,70 0,71 4 42 9,52 0,0676 6,90 7,02 9 47 19,15 1,3443 3,10 3,15 9 30 30,00 0,9450 2,10 2,14 9 30 30,00 0,6420 3,00 3,05 102 140 72,86 2,2222 3,20 3,26 9 47 19,15 0,6243 0,00 0,00 0,00 0,0000 5,40 5,49 4 42 9,52 0,5226 3,10 3,15 9 20 45,00 1,4175 4,70 4,78 9 20 45,00 2,1510 5,20 5,29 9 25 36,00 1,9044 0,40 0,41 9 30 30,00 0,1230 3,30 3,36 9 20 45,00 1,5120 3,20 3,26 9 30 30,00 0,9780 0,00 0,00 0,00 0,0000 2,10 2,14 9 20 45,00 0,9630 1,80 1,83 9 20 45,00 0,8235 3,80 3,87 9 30 30,00 1,1610 0,00 0,00 0,00 0,0000 5,60 5,70 9 20 45,00 2,5650 0,00 0,00 0,00 0,0000 98,30Opotřebení: 44,2748

Ocenění: 2 150,- Kč/m3

Základní cena (dle příl. č. 2):

=

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):

*

0,9390

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) :

*

0,9552

Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) :

*

1,0292

60

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

*

0,9830

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,1000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,1390

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39) – ekonomické nedostatky *

1,0990

Základní cena upravená 1 710,29 m3 * 5 044,90 Kč/m3

Reprodukční cena:

=

5 044,90 Kč/m3

=

8 628 242,02 Kč

Opotřebení analytickou metodou: 44,27% Věcná hodnota:

8 628 242,02 - 3 819 722,74 = 4 808 519,28 Kč

Dle vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je zjištěná jednotková cena pro výpočet věcné hodnoty stanovena ve výši 5 044,90 Kč/m3. Dle vlastního průzkumu a konzultace s místními stavebními firmami a rozpočtáři a dále dle ceníku stavebních prací a materiálu URS se ceny za m3 pohybují v rozmezí 4 500 – 6 000 Kč/m3 pro bytové domy a RD stavěné tradiční zděnou technologií. Na základě výše zjištěných skutečností jsem stanovila jednotkovou cenu pro výpočet věcné hodnoty ve výši 5000 Kč/m3. výpočet věcné hodnoty hlavní stavby obestavěný prostor (m3) jednotková cena (Kč/m3) reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost stáří (roků) Opotřebení analytickou metodou Věcná hodnota (VH)

3.

současný stav 1710,29 5 000 Kč 8 551 450 Kč 100,00% 102 44,27% 4 765 723 Kč

VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY

Pro výpočet porovnávací hodnoty se vychází z vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Uvedené příklady nelze sice povaţovat za přesné porovnávací vzorky, avšak je moţné na nich srovnávat situaci či trend v tomto segmentu trhu, stav nabídky a poptávky, konkurenceschopnost dané nemovitosti a jiné okolnosti, které na ni působí v daném místě a čase.

61

Poptávka po nemovitostech uvedeného typu, tj. Bytového domu bez nebytových (provozních) prostor, uvedené velikosti a vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu vyuţití jsem názoru, ţe oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Ke stanovení výsledné porovnávací hodnoty oceňovaného majetku byla zvolena srovnávací jednotka m2 celkové užitné plochy podlaží. Doporučené rozpětí koeficientů, které vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi srovnávacím a oceňovaným objektem je 0,5 – 1,5 %. Přičemž jeví-li se srovnávaná nemovitost cenově horší než oceňovaná je jí přiřazena hodnota vyšší než 1 v opačném případě je hodnota nižší než 1. Jsou-li nemovitosti z cenového hlediska totožné, je koeficient roven 1. Uvedené příklady nelze sice povaţovat za přesné porovnávací vzorky, avšak je moţné na nich srovnávat situaci či trend v tomto segmentu trhu, stav nabídky a poptávky a jiné okolnosti, které na ni působí v daném místě a čase. Porovnávací hodnota nemovitost bude hodnocena ze dvou pohledů: a)

Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti jako celku ( bytové jednotky nejsou

rozděleny dle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů v platném znění ) b)

Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti po rozdělení na bytové jednotky dle zákona

č. č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů v platném znění) A) VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTI JAKO CELKU Jako podklady pro srovnání byly pouţity údaje z realizovaných prodejů ( porovnávaná nemovitost 1, 2 ) a nemovitost ( porovnávaná nemovitost 3 ) v současné době nabízena RK k prodeji. TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

Porovnávaná nemovitost

1

2

Název nemovitosti

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

46/1 Studentská 24

43/1 Chebská 80

Borská 34

62

Porovnávaná nemovitost

3 Bytový dům

121 Neuvedeno Kolmá 50

Katastrální území Obec Okres B. Údaje o pozemku

Doubí u Karlových Var Karlovy Vary Karlovy Vary

Plocha pozemku

Dvory

Vysoká u Dalovic Karlovy Vary Karlovy Vary

Karlovy Vary Karlovy Vary

Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary

816

480

2103

240

Hodnota za 1 m2 pozemku

2 005 Kč

1 800 Kč

1 250 Kč

2 800 Kč

Hodnota pozemku celkem

1 635 959,00 Kč

864 000,00 Kč

2 628 750,00 Kč

672 000,00 Kč

374

336

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové uţitné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

406 X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku m2

432 4 580 000 Kč

4 200 000 Kč

4 000 000 Kč

3 716 000,00 Kč

1 571 250,00 Kč

3 328 000,00 Kč

8 601,85 Kč

4 201,20 Kč

9 904,76 Kč

1.10.2011

1.1.2012

1.3.2012

1

1

1

8 601,85 Kč

4 201,20 Kč

9 904,76 Kč

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

1

0,9

8 171,76 Kč

4 201,20 Kč

8 914,29 Kč

Absolutní

Upravená hodnota Ne

Bydlení

1

1

8 171,76 Kč

4 201,20 Kč

8 914,29 Kč

Ne 1

1

8 171,76 Kč

4 201,20 Kč

8 914,29 Kč

Korekce

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Ne

1

1

8 171,76 Kč

4 201,20 Kč

8 914,29 Kč

Ano

Ano

1

1

1

8 171,76 Kč

4 201,20 Kč

8 914,29 Kč

Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota

bydlení

1

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

bydlení

Ano

Upravená hodnota

Ne

1

bydlení

Upravená hodnota

Absolutní

1

Korekce

Vyuţití podle územního plánu

Absolutní

Ne

Upravená hodnota

nabídka

0,95

Korekce

Existence věcných břemen

Prodej

Ne

1

1

1

8 171,76 Kč

4 201,20 Kč

8 914,29 Kč

E. Technické parametry Lokalita

Průměrná

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Po rekonstrukci

Velmi dobrá

0,95

0,9

0,8

7 763,17 Kč

3 781,08 Kč

7 131,43 Kč

dobrý

63

Dobrá

průměrný

dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Velmi dobrá

1,1

1,4

1,2

8 539,49 Kč

5 293,52 Kč

8 557,71 Kč

dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

1,4

1,05

9 393,44 Kč

7 410,92 Kč

8 985,60 Kč

Velmi dobrá

Upravená hodnota Omezený

Dobrá

0,8

0,85

7 514,75 Kč

5 928,74 Kč

7 637,76 Kč

Dobrá

0,9

0,85

6 763,27 Kč

5 335,86 Kč

6 492,10 Kč

Průměrná

1,1

1

6 763,27 Kč

5 869,45 Kč

6 492,10 Kč

Není

1,05

1

6 763,27 Kč

6 162,92 Kč

6 492,10 Kč

průměrná 1

0,8

6 425,11 Kč

6 162,92 Kč

5 193,68 Kč

Korekce

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

není 1

1

6 425,11 Kč

6 162,92 Kč

5 193,68 Kč

Korekce

Jiná korekce

Menší

Upravená hodnota

Menší

1

1,05

1,2

6 425,11 Kč

6 471,07 Kč

6 232,41 Kč

Není

Korekce

není

1

Srovnatelná

Upravená hodnota

Výborná

0,95

Není

Upravená hodnota

Dobrá

1

Korekce

Jiná technická korekce

průměrná

Dobrá

Upravená hodnota

Dobrá

1

Korekce

Atraktivita objektu

Průměrná

Dobrá

Upravená hodnota

velmi dobrý

0,9

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

Dobrý

Dobrá

Upravená hodnota

Velmi dobrá

0,8

Korekce

Dopravní obsluţnost

Velmi dobrá

Dobrý

Upravená hodnota

dobrá

1,1

Korekce

Další moţný rozvoj nemovitosti

průměrná

není

není

1

1

1

6 425,11 Kč

6 471,07 Kč

6 232,41 Kč

6 425,11 Kč

6 471,07 Kč

6 232,41 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

6 376,20 Kč

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

2 588 736,19 Kč

Hodnota pozemku

1 635 959,00 Kč

Celková porovnávací hodnota

4 224 695,19 Kč

64

Na základě výše zjištěných skutečností jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 4 224 000 Kč. B) VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTI PO ROZDĚLENÍ NA BYTOVÉ JEDNOTKY V daném případě bude provedeno porovnání přímé, na jednotlivé jednotky a to i přesto, ţe objekt není rozdělený dle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů v platném znění. Toto porovnání je v daném případě stanoveno na základě skutečně obchodovaných nemovitostí v posledním čase. Tyto ceny jsou plně akceptovatelné trhem v dané lokalitě. Výpočet standardní jednotkové ceny Legenda: K1 – stav (stáří, standard); K2 – typ stavby; K3 – podlaţí; K4 – orientace; K5 – velikost; K6 – lokalita; K7 – zdroj nabídky

Dispozice plocha realizovaná m2 cena Kč typ

jednotk. cena Kč/m2

prodej mm/rr K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7

Lokalita KV, Studenstská 49 1+1 35,00 745 000 21 286 II.2012 1,00 KV, 1.Máje 1+1 45,00 890 000 19 778 X.2011 1,00 KV, Okruţní 1+kk 35,00 559 000 15 971 III.2012 1,00 Průměrná standardní jednotková cena porovnávaných jednotek KV, Lipová 2+1 65,00 1 250 000 19 231 II.2012 1,00 KV, Chebská 2+1 52,50 1 050 000 20 000 XI.2011 1,00 KV, Vítězná 2+1 66,40 1 290 000 19 428 I.2012 1,00 Průměrná standardní jednotková cena porovnávaných jednotek KV, Chebská 3+1 70,00 1 318 000 18 829 XI.2011 1,00 KV, Závodu Míru 3+1 75,00 1 350 000 18 000 II.2012 1,00 KV, Konečná 3+1 72,00 1 250 000 17 361 I.2012 1,00 Průměrná standardní jednotková cena porovnávaných jednotek

65

uprav. cena Kč/m2 21 286 19 778

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

15 971 19 012 19 231

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

20 000

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

19 428 19 553

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

18 829

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

18 000

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

17 361 18 063

Ocenění bytových jednotek porovnávacím způsobem objekt

číslo bytu

Podlaţí

plocha bytu m2

K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

24

1

1

48,1

1,00

1,05

1,00

1,00

0,95

0,95

1,00

18 529

891 241

24

2

1

56,30

1,00

1,05

1,00

1,00

0,95

0,95

1,00

18 529

1 043 178

24

3

2

28,20

1,00

1,05

1,00

1,00

0,95

0,95

1,00

18 016

508 049

24

4

2

63,00

1,00

1,00

1,05

1,00

0,95

0,95

1,00

17 117

1 078 388

24

5

3

37,50

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

0,95

1,00

18 964

711 155

24

6

3

32,90

1,00

1,05

1,00

1,00

0,95

0,95

1,00

18 016

592 724

Celkem

Upravená jedn. cena Kč/m2

266

celková cena Kč

4 824 735

Na základě výše zjištěných skutečností jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti po rozdělení (dle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů v platném znění) indikovaná porovnávací metodou je: 4 824 000 Kč. Dle výše uvedených srovnání je zřejmé, ţe vyšší porovnávací hodnota bude přisouzena případnému prodeji bytových jednotek na základě jejich rozdělení dle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů v platném znění. Celkový rozdíl mezi porovnávací hodnotou bytového domu jako celku a porovnávací hodnotou samostatných bytových jednotek je 600 000 Kč ve prospěch rozdělení BJ dle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů v platném znění. 4.

VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY – pronájem bytových jednotek

Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti. Legenda: „obvyklé nájemné“ pro stanovení výše nájemného jsem vycházela ze skutečných nájemních smluv poskytnuté objednatelem posudku a z porovnání nájmů stanovených v obdobných lokalitách. V době ocenění bylo 5 bytů obsazeno stálými nájemníky a 1 z bytů 1+1 byl v nabídce k realitní kanceláře k pronajmutí za cenu 3 600 Kč. Jedná se o holé nájmy neregulované s dobou pronájmu na dobu určitou. Informace o realizovaných nájmech obdobných nemovitostí, velikosti, standardu a lokalit byly poskytnuty nezávisle 2 realitními 66

kancelářemi v Karlových Varech. Ceny (holých) nájmů (celá plocha bytů včetně sklepa) se pohybují v rozmezí mezi 1100 – 1700 Kč*m2/rok. Srovnání bylo rovněţ provedeno mezi realitními servery a denním tiskem, kde se nabídkové ceny pohybují obdobně a dle zjištění z odboru majetku města Karlovy Vary je dlouhodobě udrţitelný nájem pro dané typy bytových jednotek v rozmezí 950 – 1300 Kč*m2/rok. Za tyto částky pronajímá město Karlovy Vary bytové jednotky ve standardním provedení v obdobných lokalitách. Dle výše uvedených zjištění a odpovídajícímu stavu bytových jednotek (po kompletní rekonstrukci) byla cena nájmu pro indikaci příjmové metody stanovena následovně: -

bytová jednotka 1+1 ve výši 1500 Kč*m2/rok

-

bytová jednotka 2+1 ve výši 1425 Kč*m2/rok

-

bytová jednotka 3+1 ve výši 1425 Kč*m2/rok

„reprodukční cena“ byla stanovena na základě výpočtu jednotkové ceny, která byla stanovena vynásobením podlahové plochy bytu a částkou 23 500 Kč/m2. Dle vlastního průzkumu provedeného na základě konzultací s developery a zjištění dle ceníku stavebních prací a materiálu URS se ceny za m2 podlahové plochy pohybují v rozpětí 19 500 – 22 000 Kč pro panelovou zástavbu a pro tradiční zástavbu 21 000 – 25 000 Kč/m2 podlahové plochy. „náklady“ zahrnuje poloţky jako jsou (údrţba, opravy a amortizace ), vzhledem ke zjištění a skutečnosti, kdy prošly jednotlivé bytové jednotky kompletní rekonstrukcí v roce 2008, bylo stanoveno 1,5%. „ostatní“ zahrnuje poloţky jako jsou (správa nemovitosti dle zjištěných skutečností, ze správy majetku města, bytového druţstva a sdělení realitních kanceláří cca 5-7% z nájemného, daň z nemovitosti dle MFCR, pojištění budov dle skutečně zjištěných cen), v našem případě je uvaţováno 15 Kč*rok*m2. „výnosová

hodnota“

byla

počítána

při

kapitalizační

míře

6,5%

tj.

(roční

výnos*(100%/6,5%)) a byla stanovena podílem mezi čistým ročním výnosem ze skutečně realizovaných nájmů a trţní cenou obchodovaných obdobných nemovitostí v letech minulých (R = NOI / V).

67

číslo bytu

plocha bytu m2

obvyklé nájemné kč*m2/rok

odhad ztráty nájmu 10%

1

48,1

1425

0,9

61 688

2

56,30

1425

0,9

72 205

3

28,20

1500

0,9

38 070

4

63,00

1425

0,9

80 798

5

37,50

1500

0,9

50 625

6

32,90

1500

0,9

44 415

Celkem

266,00

nájem Kč

reprodukční cena Kč

1130350 1323050 662700 1480500 881250 773150

347 801

náklady Kč 1,5% z RC

ostatní

zisk Kč (nájem náklady)

Výnosová hodnota Kč (KP 6,5%)

16 955

8 658

36 075

555 000 Kč

19 846

10 134

42 225

649 615 Kč

9 941

5 076

23 054

354 669 Kč

22 208

11 340

47 250

726 923 Kč

13 219

6 750

30 656

471 635 Kč

11 597

5 922

26 896

413 781 Kč

93 765

47 880

206 156

3 171 623 Kč

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 3 171 000 Kč. Kladné stránky: veškerá občanská vybavenost je v místě, bytový dům je v dobrém stavebně technickém stavu, bytové jednotky po kompletní rekonstrukci a modernizaci, dobrá dopravní dostupnost do centra města, zastávka MHD cca 50m Záporné stránky: objekt je umístěn při průjezdní komunikaci městem ve směru Praha – Plzeň, z pohledu polohy se jedná o polohu ovlivňující obvyklou cenu, vzhledem ke svému umístění při průjezdní komunikaci obcí č. I/20, zvýšená hlučnost a prašnost od dopravy.

68

REKAPITULACE A)

PRODEJ MAJETKU JAKO CELKU

Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti ( současný stav ) Porovnávací hodnota

4 224 000 Kč

Výnosová hodnota

3 171 000 Kč

Věcná hodnota

4 765 000 Kč

Obvyklá cena

4 200 000 Kč

-

1 636 000 Kč

z toho hodnota pozemku

Reprodukční cena pro pojištění

8 551 450 Kč

S promítnutím a zohledněním obecného trendu vývoje cen nemovitostí a respektováním databáze cen/nájmů nemovitostí poskytnutých RK Karlovy Vary a databází mou a odhadců v Karlových Varech, za minulá období, dle silných a slabých stránek a na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota předmětu ocenění (cena obvyklá) jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni ocenění stanovena na částku =4 200 000 Kč. (slovy: Čtyřimilionytřistatisíckorunčeských).

69

B)

PRODEJ MAJETKU PO ROZDĚLENÍ BYTOVÝCH JEDNOTEK

Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti ( současný stav ) Porovnávací hodnota

4 824 000 Kč

Výnosová hodnota

3 171 000 Kč

Věcná hodnota

4 765 000 Kč

Obvyklá cena

4 800 000 Kč

-

1 636 000 Kč

z toho hodnota pozemku

Reprodukční cena pro pojištění

8 551 450 Kč

V případě realizace prodeje jednotlivých bytů vymezených prohlášením vlastníka dle zákona č. 72/94 Sb., je cena obvyklá stanovená ve výši: =4 800 000 Kč. (slovy: Čtyřimilionyosmsettisíckorunčeských) V tomto případě je nutné kalkulovat další náklady a to (na zpracování prohlášení vlastníka, v K. Varech se obvykle pohybuje cca 1 500 - 2 000 Kč za jednotku + dohodu o vypořádání podílového spoluvlastnictví cca 5 000 Kč, náklady na zpracování případných znaleckých posudků pro účely daně z převodu nemovitostí, v případě, ţe se liší nově stanovené spoluvlastnické podíly ke společným částem budovy a pozemku). Obecně platí, ţe náklady na dohodu o vypořádání a náklady na znalecké posudky + daň z převodu je nutné uvaţovat v případě, kdy má nemovitost 2 a více vlastníků. Bytové jednotky se po rozdělení dle zák. č. 72/1994, zákon o vlastnictví bytů v platném znění, lépe obchodují a to i s ohledem na skutečnost, kdy si případný kupující můţe zaţádat o Hypotéční úvěr na koupi této bytové jednotky, která slouţí jako zajištění případného úvěru. Dále je nutné uvaţovat i faktor času a případná rizika, kdy musí investor počítat se situací, kdy se prodej bytových jednotek nemusí uskutečnit v plném rozsahu a v předpokládané výši nabídkových cen. Případně bude prodej jednotlivých BJ trvat déle neţ předpokládá.

70

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzované nemovitosti a vhodnosti zástavy: Účelem srovnání bylo zjištění rozdílu ceny obvyklé v případě prodeje bytového domu jako celku a v případě prodeje bytového domu po rozdělení bytových jednotek dle zák. č. 72/1994 Sb, zákon o vlastnictví bytů v platném znění. S ohledem na výše uvedené skutečnosti a z provedených rozborů a dílčích výsledků vyplývá, ţe se jedná se o dům, který bude dobře obchodovatelný z důvodů své polohy a dostupnosti do centra města, s příznivými cenami bytů i pronájmů. Jedná o rekonstruovanou stavbu, splňující poţadavky na dnešní standardní bydlení. Všechny byty lze pronajmout za neregulované nájemné. Při odhadu obvyklé ceny bude zřejmě nejlepší a nejobjektivnější přiklonit se k výsledu porovnávací hodnoty bytů. Bude však záleţet na záměru investora, zda bude chtít generovat niţší, ale dlouhodobý konstantní zisk – tedy celý dům pronajímat nebo zvolí rychlejší návratnost prodejem jednotek. Po zváţení všech faktorů, přístupů a dílčích výsledků a jejich následné analýze, se jeví reálné, ţe optimální a objektivní obvyklá cena předmětné nemovitosti se bude blíţit prodejním cenám bytových jednotek v domě, neboť v této úrovni jsou podobné nemovitosti (neobsazené) v lokalitě skutečně obchodovány. Bude-li nemovitost předmětem zástavního práva přikloní se Banka k niţší hodnotě nemovitosti, tj. k hodnotě majetku jako celku. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů a z důvodu časového rizika při eventuálním prodeji, kdy jednotlivé bytové jednotky nebudou rozprodány najednou a zároveň s přihlédnutím k výsledku hodnocení budovy jako celku jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňované nemovitosti je: 4 400 000 Kč Závěrem lze konstatovat, ţe záleţí plně na investorovi a Bance, pro kterou z daných hodnot se přikloní.

71

Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1374pro k.ú. Doubí u Karlových Var k datu 17.1.2011 Katastrální mapa ze dne 17.1.2011 Fotodokumentace nemovitosti

72

Příloha č. 1 – List vlastnictví

73

Příloha č. 2 – Katastrální mapa

74

Příloha č. 3 - Fotodokumentace

Pohled na dům

Kuchyně 1.NP

Pokoj 1.NP

Koupelna 1.NP

Koupelna 2.NP

Technické zázemí

75

ANALÝZA TRHU OKRES KARLOVY VARY KARLOVARSKÝ KRAJ

76

9 Popis okresu Karlovy Vary Okres Karlovy Vary se nachází v Karlovarském kraji na severozápadě České republiky a jeho rozloha je 1 514,95 km². Sídlem kraje je lázeňské statutární město Karlovy Vary. Celkový počet obyvatel k 30. 9. 2011 je 306 952 osob a hustota zalidnění čítá tedy 202 obyvatel na 1 km². Okres Karlovy Vary má 53 obcí, z nichţ 14 má statut města. Podstatnou část rozlohy zaujímá vojenský újezd Hradiště. Velká část celkové rozlohy je tvořena zemědělskými a lesními pozemky. Přičemţ primární sektor (zemědělství, lesnictví a rybářství) v kraji zaujímá dlouhodobě nízký podíl na tvorbě hrubé přidané hodnoty (HPH). Největší podíl HPH v kraji je kaţdoročně vytvořen ve zpracovatelském průmyslu. Zvýšil

se také podíl ze

stavebnictví, ubytování, stravování a pohostinství a z kulturní, zábavní a rekreační činnosti.27 Jde o oblast poměrně bohatou na přírodní zdroje a bohatství a tato skutečnost se projevuje zejména v jeho průmyslu, který je zaměřen na jeho vyuţívání. Tímto přírodním bohatstvím jsou myšleny zejména minerální prameny a loţiska kaolínu, kterých se vyuţívá pro zdejší výrobu porcelánu, či stáčení balené minerální vody Mattoni a Magnesia. Komerční vyuţití okresu Karlovy Vary spočívá zejména v lázeňství, turistice a cestovním ruchu a to zejména vzhledem ke svému umístění v lázeňském trojúhelníku Karlovy Vary – Františkovy Lázně – Mariánské Lázně. Významným městem je také město Jáchymov, díky svým proslulým radonovým lázním a dále pak turistická podkrušnohorská města jako jsou Boţí Dar, Klínovec, Bublava.

10 Trh s nemovitostmi Stejně tak jako v celé ČR, je i v Karlovarském kraji ovlivněn trh s nemovitostmi ekonomickou recesí. Spolu s tím souvisí i stále se zvyšující procento nezaměstnanosti, které dosáhlo k 31.1.2012 celkově 10,41%. V roce 1995 byl Karlovarský kraj v tvorbě HDP na druhém místě za Hl. městem Prahou, v následujících letech se posouval na pomyslném ţebříčku na dolní příčky a od roku 2008 se umisťuje na posledním místě ze všech krajů ČR. 28 Tato skutečnost má neblahý podíl zejména i na trhu s nemovitostmi s čímţ souvisí jednak odliv zahraničních developerů, ale i zahraničních obyvatel, kteří měli zpočátku zájem o koupi bytových jednotek zejména v centru Karlových Varů. Současný stav v Karlových Varech a 27

Zdroj: [internet]. [cit. 2012-12-2]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xk/redakce.nsf/i/home. Makroekonomické ukazatele v Karlovarském kraji v roce 2010 28

Zdroj: [internet]. [cit. 2012-12-2]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xk/redakce.nsf/i/home. Makroekonomické ukazatele v Karlovarském kraji v roce 2010

77

jeho okolí je takový, ţe bytové domy v původní zástavbě centra města jsou jen z velmi malé části obsazeny stálými nájemníky. Část starousedlíků stejně jako někteří spekulanti, kteří v minulých letech odkoupili své bytové jednotky od města a „stačili“ je v době realitního boomu prodat zahraniční klientele, pouţili utrţené peníze na nákup pozemků v okrajových částech města a vystavili zde řadu nových rodinných domů, případně vyřešili své bydlení koupí levnějších bytových jednotek stranou od centra města. Odliv původních rezidentů z centra města byl z části zapříčiněn také velmi nízkou nabídkou sluţeb neboť historické a lázeňské centrum je soustředěno převáţně na lázeňství a turistiku a za tímto účelem byla přizpůsobena i většina zdejších nebytových prostor. V posledních letech je rovněţ velmi znatelný odliv zahraniční klientely, který je významný pro ekonomický chod města i nás obyvatel. Karlovy Vary se pro rusky hovořící klientelu stávají malými a nezajímavými. Opadá postupně zájem nejen o bydlení v historické části centra města, ale i zájem o koupi nově vystavěných rezidencí v těsném okolí Karlových Var ( Mezirolí, Počerny, Tašovice, Jenišov ). Nově zbudované bytové a rezidenční domy stejně tak jako bytové komplexi jsou buď zcela nebo úplně prázdné. Namísto plošného a kontinuálního růstu příměstské zóny města, došlo a stále ještě dochází spíše k výstavbě v příhodných lokalitách podél dopravních komunikací, v blízkosti rozvinuté infrastruktury nebo v atraktivních lokalitách, které splňují hlavní poţadavky pro "zdravé bydlení“ v dosahu města. Touto nekoncepční prací došlo k nezvratnému narušení rázu venkovské krajiny a ke značným ztrátám greenfields. Tomuto jevu se říká "urban sprawl" tj. města se "roztahují" do svého okolí bez jakékoliv koncepce či respektu ke krajině. Tato celková situace má bohuţel i za následek stále se zvětšující proměny v sociální stratifikaci obyvatel, ale i v sociálně prostorové struktuře města. V příměstských částech je řada zasíťovaných i nezasíťovaných pozemků k prodeji, které nemohou najít svého majitele, a to nejen díky stále se zvyšujícím cenám, případně cenám neklesajícím, ale i zejména z důvodu jejich umístění, velikosti, lokality, apod. Nabídka v současné době vysoce převyšuje poptávku. A ceny většiny nemovitostí se stále drţí nad únosnou hranicí. Celkově byl v roce 2011 v ČR zaznamenán meziroční pokles zahajované výstavby bytů. V Karlovarském kraji bylo v roce 2011 zahájeno celkem 728 bytů, coţ je o 19,7 % více neţ v předcházejícím roce. Nejvíce bytů bylo zahájeno v okrese Karlovy Vary (400) a nejméně v okrese Sokolov (79). Podíl bytů zahájených v rodinných domech představuje v kraji 46 % a v domech bytových 24%. V roce 2011 zaznamenala dokončená výstavba v ČR, s výjimkou Ústeckého kraje, meziroční pokles. V roce 2011 bylo v Karlovarském kraji dokončeno celkem 626 bytů, coţ proti 78

stejnému období loňského roku představuje 28% pokles (tj. o 241 bytů), z toho 216 bytů bylo dokončeno v okrese Cheb, 302 bytů v okrese Karlovy Vary a 108 bytů v okrese Sokolov. Nových bytů v rodinných domech se v kraji dokončilo 439.29 Otázkou stále zůstává kdo a za jakých okolností bude ochoten a schopen si nové bydlení pořídit a zda nebudou tyto nově vystavěné byty a rodinné domy chátrat společně s ostatními.

11 Regionální segmentace Karlovarský kraj lze z hlediska trhu rozdělit na 8 části. Na okres Karlovy Vary, Sokolov a Cheb. Specifickým zůstává samotné centrum města Karlovy Vary a jeho vnitřní lázeňské území a dále města Františkovy Lázně a Mariánské Lázně. Podstatnou část tvoří rekreační oblasti Krušných hor a zbytek okresu včetně širšího okolí Karlových Var. V práci je hodnocen aktuální vývoj trhu s nemovitostmi v okrese Karlovy Vary. Analýza trhu pro Karlovarský kraj vychází jednak z cenových nabídek realitních kanceláří a zároveň z realizovaných prodejů vybraných realitních kanceláří za aktuální období.

11.1 Město Karlovy Vary Město Karlovy Vary je statutárním městem v západních Čechách a metropolí Karlovarského kraje leţícího při soutoku řek Teplé s Ohří. Správní území města zahrnuje vlastní jádrové město, jehoţ městské části tvoří katastrální území Karlovy Vary, Tuhnice, Drahovice, Rybáře, Bohatice a Dvory a dále zahrnuje městské části mající charakter příměstských sídel tvořené k.ú. Stará Role, Doubí, Tašovice, Počerny, Rosnice, Sedlec, Olšová Vrata a Cihelny. Jedná se o významné lázeňské město se známým sklářským a potravinářským průmyslem. Město mělo v roce 2011 přes 53 tisíc obyvatel a rozlohu 59,10 km2. Karlovy Vary jsou městem s plnou občanskou vybaveností, kompletní sítí obchodů, sluţeb a širokou nabídkou pracovních příleţitostí. Jsou zde významné hotelové komplexi, nemocnice, střední školy a vysoké školy, velmi dobrá nabídka kulturního a sportovního vyţití. KÚ Cihelny – venkovská zástavba s převahou rekreačního a sportovního vyuţití (golf). Rozsáhlé plochy zeleně, výrazná sezónnost zatíţenosti území. Území slouţící soukromé, částečně organizované rekreaci. KÚ Doubí – celkově jde o území s převaţující funkcí bydlení. Malé zastoupení drobných provozoven výroby a sluţeb. Nízký počet ubytovacích kapacit. Část území slouţí rekreaci. Většina obyvatel této části města vyjíţdí za prací. Území je klidné, rušené jen dopravním 29

Zdroj: [internet]. [cit. 2012-12-2]. Dostupné z: www.czso.cz/xk/redakce.nsf/i/bytova_vystavba_v_karlovarskem_kraji_v_roce_2011

79

tahem na Plzeň. K území patří rozsáhlé plochy zeleně, slouţící především rekreaci vlastních obyvatel města Karlovy Vary. KÚ Tašovice – hlavní funkcí území je bydlení. Převaţující zástavbu tvoří rodinné domy. Velmi nízké zastoupení drobných provozoven výroby a sluţeb. Velmi nízký počet ubytovacích kapacit. Část katastrálního území tvoří zemědělská půda. Většina obyvatel této části města vyjíţdí za prací. KÚ Dvory – celkově smíšené území s významným podílem průmyslu. Na území jsou velké průmyslové podniky (sklářská manufaktura MOSER a.s., a porcelánka G-Benedikt Karlovy Vary a.s.), velká nákupní centra, dostihové závodiště a správní centrum Karlovarského kraje. V této městské části je patrná výrazná zonalita vyuţití území. Čím dále od řeky Ohře tím více je území industrializované a rušné. Od roku 2010, kdy byl zprovozněn nový průtah městem ve směru Praha - Cheb se stalo k.ú. Dvory poměrně klidnou lokalitou bez zvýšené hlučnosti od projíţdějících vozidel. Do této doby bylo území okolo hlavní silnice ve směru na Cheb silně poznamenáno intenzitou dopravy (cca 17 800 vozidel/den). Podél této ulice jsou situovány drobné výrobní provozovny, částečně obchody a bytové domy. Toto území bylo velmi silně zatíţeno imisemi z dopravy. Dnes je situace opačná. Došlo ke kompletní opravě veřejné komunikace, osadila se nová zeleň podél chodníků, vytvořila se nová parkovací místa před objekty a započalo se s opravou části komerčních prostor. Postupně se započalo s komercializací této části města, která je vzhledem k dobré dopravní dostupnosti a výraznému uklidnění dopravy vhodná pro podnikání v oblasti sluţeb pro obyvatelstvo a to i díky relativně velkému mnoţství „brownfields“ poskytují relativně levné nemovitosti. Je zde dobrý předpoklad pro vytvoření další kvalitní městské bytové zástavby. V tomto území je malé mnoţství ubytovacích kapacit. Část katastrálního území tvoří zemědělská půda. Z hlediska dopravy lidé spíše dojíţdí do této části města neţ naopak. KÚ Počerny – venkovský typ území. Zemědělská výroba a bydlení jsou smíšeny s drobnými provozovnami. Blízké město výrazně spoluvytváří vzhled tohoto území. Velmi nízký počet ubytovacích kapacit. Převáţnou část katastrálního území tvoří zemědělská půda. Většina obyvatel této části města vyjíţdí za prací. KÚ Stará Role – smíšené městské území s významnými plochami pro rozvoj bydlení. Jde o území s velkou hustotou obyvatel a s mnoţstvím drobných provozoven. Mezi největší podniky patří STAROROLSKÝ PORCELÁN Moritz Zdekauer, a.s., ostatní podniky jsou spíše menšího významu (pekárna, drobné řemeslné dílny, ostatní spíše nevýrobní podniky). Na území je výrazné zastoupení panelové bytové výstavby ze 70. let. Na levém břehu řeky Rolavy se pak městská zástavba soustřeďuje pouze podél hlavních ulic. V ostatních částech 80

na tomto břehu řeky je zástavba spíše niţší a roztroušená. Je zde nízký počet ubytovacích kapacit. KÚ Rosnice – území s roztroušenou zástavbou spíše venkovského charakteru, rozsáhlé plochy zemědělského vyuţití. Na kraji území je průmyslová zóna, která však slouţí spíše jako obchodní a skladovací areál. V tomto území je velmi nízký počet ubytovacích kapacit. KÚ Čankov – území venkovského charakteru, bez ubytovacích kapacit, malý počet drobných řemeslných provozoven. KÚ Sedlec – území s moţností rozvoje jak bytové výstavby, tak rozvoje drobných provozoven. Stávající výstavba je venkovského charakteru s významným vlivem blízkého města. Na území katastru jsou významné plochy po těţbě kaolínu. Většina z nich je rekultivována a slouţí jako plochy zeleně. KÚ Rybáře – území městského charakteru. Dopravou jedno z nejvíce zatíţených území města. Významné plochy pro rozvoj bydlení. Jde o území s velkou hustotou obyvatel a s mnoţstvím drobných provozoven. Na území je výrazné zastoupení panelové bytové výstavby ze 70. let. Podél průtahu městem jsou soustředěna nákupní centra s parkovacími plochami. Území slouţí převáţně pro potřeby bydlení a sluţeb. Malý počet ubytovacích kapacit. Mírně záporné saldo výjezdu obyvatel za prací. KÚ Bohatice – území s výraznou smíšenou městskou částí slouţící pro potřeby průmyslu, drobné výroby a skladování. Převáţně roztroušená nízká zástavba. Malé mnoţství ubytovacích kapacit. Na území je teplárna Karlovarské teplárenské a.s., v současnosti slouţí jako záloţní zdroj. Území bez předpokládaného většího rozvoje bytové zástavby. Rozvoj území bude spíše soustředěn do stávajících průmyslových zón. KÚ Drahovice – kompaktní území slouţící převáţně pro potřeby bydlení. Výrazné zastoupení panelové zástavby. Průmyslová část je soustředěna pouze na východě území u čistírny odpadních vod a z významnějších podniků ji tvoří Dopravní podnik města Karlovy Vary a.s. a Karlovarská prádelna s.r.o. KÚ Karlovy Vary – vnitřní část města Karlovy Vary je typická velkým podílem ubytovacích kapacit v podobě lázeňských domů s balneoprovozy spojených s velkým zastoupením sluţeb. V lázeňské zóně není průmysl ani řemeslné provozovny. Stavební rozvoj území je velmi omezený s výjimkou rekonstrukcí a zástaveb ve vnitřních částech areálů, případně zástavbou proluk. Kladné saldo dojezdu obyvatel za prací, s ohledem na ztíţenou moţnost parkování, morfologii území a účelu území je zde významná funkce MHD. K území patří rozsáhlé plochy lázeňských lesů.

81

KÚ Olšová Vrata – území s moţnostmi rozvoje bytové výstavby. Stávající výstavba je částečně venkovského charakteru, částečně městského rodinného bydlení s výrazným vlivem blízkého města. Většina obyvatel této části města vyjíţdí za prací. Na území katastru je také mezinárodní letiště Karlovy Vary. KÚ Hůrky – území s moţnostmi rozvoje bytové výstavby. Stávající výstavba je typu předměstského rodinného bydlení. Většina obyvatel vyjíţdí z této oblasti za prací.30

11.1.1 POZEMKY 11.1.1.1

Proluky

Centrum města je ve své podstatě velmi omezené mnoţstvím volných proluk. Tato skutečnost jde ruku v ruce i s charakterem historického rázu města, které by nemělo být narušeno, coţ se ne vţdy v minulosti podařilo nevzhlednými stavbami. Všechny záměry je důleţité a nutné detailně prozkoumat z různých hledisek a to zejména z hledisek ochrany zřídel, památkových, architektonických, hygienických apod. Najde-li si nějaká moţnost vyuţití či prodeje případné proluky, slouţí tato zejména k vybudování obytného nebo lázeňského domu či bytového domu s komerčními prostory a garáţí apod. Některé proluky jsou i přímo závislé na demolici původních objektů, aby se poté na stejném místě vystavěla budova nová, modernější s lepším kapacitním vyuţitím v případě hotelových komplexů apod. Prodeje těchto nemovitostí vzhledem k velmi omezené nabídce a sloţitosti vyřizování stavebních a jiných povolení se pohybují v rozmezí cca 10 000 – 18 000 Kč/m2. Náklady na jejich realizaci jsou vzhledem k výše zmíněnému velmi vysoké. Tyto nemovitosti jsou jen velmi zřídka kdy nabízeny k prodeji. Oproti tomu proluky, které nejsou v centru města je moţno koupit za ceny přibliţně stejné, případně mírně vyšší neţ jsou ceny stavebních pozemků. Záleţí na umístění a lokalitě. Ne vţdy se jedná o polohu atraktivní vzhledem ke svému umístění a případnému okolí. Ceny proluk nacházejících se mimo centrum a vnitřního lázeňského území se pohybují v rozmezí cca 2000 - 2500 Kč/m2.

11.1.1.2

Stavební pozemky

Ceny stavebních pozemků celorepublikově stagnují, případně zaznamenávají mírný nárůst a nejinak je tomu v Karlových Varech i jeho okolí. Ceny stavebních pozemků jsou závislé na 30

Zdroj: [internet]. [cit. 2012-12-2]. Dostupné z: http://www.mpkv.cz/data/USR_190_DEFAULT/Koncepce_prevence_kriminality_mesta_ Karlovy_Vary_na_obdobi_2009_2011.pdf

82

jejich umístění, tj. lokalitě a zejména velikosti. Nabídka převyšuje poptávku stejně tak jako je tomu u budov. Většina kvalitních stavebních pozemků v zajímavých lokalitách byla v Karlovarském kraji prodána v letech 2004 – 2008. Po této době je výrazná stagnace vzhledem k ekonomické situaci, nicméně ceny stavebních pozemků si i nadále zachovávají své poměrně vysoké ceny. Stavební pozemky ve vnitřním lázeňském území se obchodují velmi zřídka, jedná se spíše o pozemky komerční pro výstavbu bytových domů s komerčními prostory a garáţí, lázeňské domy apod. a ceny těchto pozemků se pohybují v rozmezích 10 000 - 18 000 Kč/m2 dle lokality. Největší nabídka stavebních pozemků je v příměstských částech a to zejména v katastrálních územích: katastrální území

Kč/m2

Počerny

900 – 1700

Stará Role

1800 – 2300

Doubí

2000

Počerny

1350

Sedlec

2300

Olšová Vrata

1000 - 3300

Rosnice

1400 - 1850

11.1.2 BUDOVY 11.1.2.1

Byty

Poptávka po bytech se téměř zastavila a je ve fázi stagnace. Ceny bytových jednotek po neúměrném vzestupu, který přetrvával ještě z počátku roku 2008 poklesly, a to zejména z důvodu stále se prohlubující sociální nejistoty a zvyšujícímu se počtu nezaměstnanosti v Karlovarském kraji. Velký vliv na propadu cen nemovitostí, který je od roku 2008 cca o 25 – 35% je i odliv zahraniční klientely a zahraničních investorů. Jedná se o čísla průměrná, propad je selektivní a je závislý na lokalitách, typech objektů a jejich stáří. Bytové jednotky v bytových domech postavených zahraničními investory nabízejí bytové jednotky za částky srovnatelné s cenami velkých měst v západní Evropě, které jsou českou klientelou neakceptovatelné. V současné době je v Karlových Varech nadbytek volných bytových domů. Tyto bytové domy byly stavěny zejména pro ruskou klientelu, která jiţ o tyto byty nemá

83

zájem, neboť tato klientela opouští Karlovy Vary a odchází do zajímavějších destinací. Nově postavené bytové domy jsou min ze ¾ prázdné a neprodejné. Ceny bytových jednotek se pohybují v cenových intervalech: Průměrná lokalita (sídliště, panelové bytové domy) realizované prodeje

cena za 1m2 podlahové plochy

cenové rozmezí garsonka

490 000 – 655 000 Kč

20 344 – 27 500 Kč

Byt 1+1

560 000 – 890 000 Kč

15 555 –24 722 Kč

Byt 1+2

960 000 – 1 599 000 Kč

14 328 – 25 380 Kč

Byt 1+3

1 280 000 – 1 400 000 Kč

16 973 – 20 990 Kč

Byt 1+4

1 290 000 – 1 770 000 Kč

13 578 – 22 405 Kč

Centrum města a vnitřní lázeňské území realizované prodeje

cena za 1m2 podlahové plochy

cenové rozmezí 610 000 – 1 350 000 Kč

24 400 – 56 250 Kč

Byt 1+1

1 090 000 – 1 980 000 Kč

27 173 – 38 823 Kč

Byt 1+2

1 260 000 – 3 800 000 Kč

22 909 – 58 460 Kč

Byt 1+3

2 650 000 – 3 650 000 Kč

28 191 – 49 324 Kč

Byt 1+4

2 500 000 – 3 350 000 Kč

20 360 – 43 506 Kč

garsonka

11.1.2.2

Rodinné domy

Poptávka po koupi rodinných domů stagnuje stejně jako poptávka po bytech. U rodinných domů lze vysledovat rovněţ pokles v cenách řádově o cca 30%. Poptávka po starších rodinných domech je vyšší neţ po nové výstavbě rodinných domů. Nabídka stále převyšuje poptávku. Na periferiích Karlových Var byla vystavěna řada developerských projektů na skupinovou výstavbu rodinných domů, ale z větší části jsou tyto objekty prázdné. Klienti více preferují výstavbu samostatně stojících rodinných domů. Ceny, za které se realizovali aktuálně prodeje rodinných domů v Karlových Varech a okolí do 10 km je: Starší zástavba rodinných domů 1 890 000 – 3 260 000 Kč. Rodinné domy s více byty 4 990 000 – 5 700 000 Kč.

84

Volně stojící novostavby rodinných domů ( průměrná celková uţitná plocha obchodovaných nemovitostí 148 m2 ) 5 000 000 – 5 800 000 Kč. Řadové domy 2 900 000 - 3 900 000 Kč.

11.1.2.3

Objekty pro individuální rekreaci

Objektů pro individuální rekreaci je v nabídkách realitních kanceláří rovněţ dostatek, ale zájem o ně je velmi malý. Vyšší zájem je zaznamenán spíše o zahrádkářské chaty na okraji města, které se obchodují za ceny 130 000 – 190 000 Kč. Zděné vícepodlaţní chaty splňující podmínky celoročního uţívání se pohybují v cenových rozmezích 250 000 – 700 000 Kč.

11.1.2.4

Bytové domy

Poptávka po bytových domech je velmi ojedinělá a to zejména vzhledem k tomu, ţe je velmi malý zájem o koupi bytů. V nabídce realitních kanceláří je několik bytových domů, nicméně za sledované období se nepodařil ţádný prodej bytového domu v Karlových Varech a okolí. Některé bytové domy jsou v nabídce RK jiţ 3-4 roky a stále se nedaří jejich prodej, i kdyţ ceny klesly řádově o 20-30%. Nabídkové ceny větších historických bytových domů po rekonstrukci se pohybují v rozmezích 20 000 000 – 60 000 000 Kč. Ceny menších bytových domů v původním stavu, případně částečně zrekonstruované jsou v rozmezí 3 500 000 7 000 000.

11.1.2.5

Administrativní budovy

Poptávka po těchto objektech stále výrazně klesá, průměrně cca o 30%. Stejně s poptávkou klesá i nabídka těchto nemovitostí. Realizují se spíše pronájmy. Důvody poklesu jsou i z důvodů, kdy firmy, aby ušetřily náklady za kanceláře, nechávají své zaměstnance, pokud to jejich pracovní pozice dovolí, vykonávat svou práci z domova. Jedná se o tzv. „home office“.

11.1.2.6

Průmyslové objekty

Nabídka průmyslových objektů je ojedinělá a za sledované období jsem nenašla vhodné porovnání, jelikoţ se nepodařilo zobchodovat ţádný z těchto objektů. O průmyslové areály z dob předrevolučních je absolutní nezájem a prodej novějších areálů, které jsou v nabídce realitních kanceláří cca za 9 500 000 – 19 000 000 se jiţ několik let nedaří. Starší morálně zastaralé objekty čeká spíše neţ prodej demolice. Některé starší areály byly v minulosti přestavěny k jinému účelu. Větší zájem je spíše o menší ţivnostenské provozovny typu autoopravny, pneuservisy, malé prodejny potravinářského charakteru, provozní areály stavebních firem apod. 85

11.1.3 NÁJMY 11.1.3.1

Byty

Od roku 2010 je stále znatelnější zájem o pronájmy bytových jednotek. Tato situace je hned z několika důvodů. Jedním z nich je skutečnost, kdy banky zpřísnily kritéria pro získání úvěrů na bydlení a dále velmi vysoká nezaměstnanost v Karlovarském kraji a s tím související obavy s nejistotou udrţení si pracovních příleţitostí. Zájem o pronájmy namísto koupě bytových jednotek je i z důvodů nízkých průměrných příjmů a stále vysokým cenám nemovitostí, které byly způsobeny zejména díky velkému přílivu zahraniční klientely. Tyto ceny nemovitostí, i kdyţ zaznamenaly v současné době razantní pokles, jsou stále vysoké a nad hranicí současných moţností koupěschopného obyvatelstva. Byty se pronajímají přibliţně v těchto cenových intervalech: Průměrná lokalita (sídliště, panelové bytové domy) Kč/měsíc Garsonka

3 900 – 5 000 Kč bez poplatků za sluţby a záloh za energie

Byt 1+1

4 500 - 5 900 Kč bez poplatků za sluţby a záloh za energie

Byt 1+2

7 500 – 8 600 Kč bez poplatků za sluţby a záloh za energie

Byt 1+3

7 900 – 10 000 Kč bez poplatků za sluţby a záloh za energie

Byt 1+4

1 100 – 1 450 Kč/m2/rok celá plocha bytu včetně sklepa, holý nájem

Centrum města a vnitřní lázeňské území Kč/měsíc 6 000 Kč bez poplatků za sluţby a záloh za energie

Garsonka Byt 1+1

7 000 – 9 000 Kč bez poplatků za sluţby a záloh za energie

Byt 1+2

10 000 - 12 000 bez poplatků za sluţby a záloh za energie

Byt 1+3

10 900 – 12 500 bez poplatků za sluţby a záloh za energie

Byt 1+4

12 200 – 19 800 Kč bez poplatků za sluţby a záloh za energie

11.1.3.2

Prodejní prostory

Poptávka stejně jako nabídka pronájmu nebytových prostor je stabilně vysoká. Nabídka v současné době převyšuje poptávku. Ceny pronájmů nebytových prostor v centru města jsou stále velmi vysoké. S vysokými nájmy jsou rovněţ spojené vysoké ceny nabízeného zboţí, coţ v době odlivu bohatší klientely vede k častému obměňování nájemníků těchto prostor, 86

jelikoţ zisky z prodeje nedosahují takové výše, aby pokryly náklady spojené s nájmem a sluţbami. Nájemníky prodejních prostor v centru města tvoří zejména cizinci z rusky hovořících zemí, případně praţské společnosti. Čeští podnikatelé si pronajímají prostory spíše stranou centra města případně na hranici vnitřního lázeňského území, jelikoţ jsou zde ceny pronájmů příznivější. Kč/m2 Centrum města

7500,- Kč/m2 / rok aţ 11 950,- Kč/m2 / rok tj. 995,83 Kč/m2 / měs. 3 000,- Kč/m2 / rok

Širší okolí

11.1.3.3

Kanceláře

Poptávka po kancelářských prostorách i nadále klesá. Tento pokles je dán i skutečností, kdy řada firem vyuţívá tzv. „home office“ pro své zaměstnance, coţ uspoří podnikatelům nemalé částky spojené s náklady pronájmů. Pokles poptávky je rovněţ dán i velmi nedostačujícími kapacitními moţnostmi parkovacího stání před objekty apod. Kč/m2/měsíc Centrum města

1 800 aţ 3 000 Kč/m2 / rok tj. 150 – 250 Kč/m2 / měs.

Širší okolí

1 000 aţ 2 000 Kč /m2 / rok tj. 83 aţ 167 Kč/m2 / měs.

11.1.3.4

Průmyslové objekty

Pronájmy průmyslových objektů jsou ojedinělé. Tyto objekty se vyuţívají spíše jako skladové prostory. Ceny pronájmů jsou individuelní a pohybují se v rozmezí 600 – 800 Kč/m2 / rok.

11.2 Okres Karlovy Vary Nejvíce aktivní trh s nemovitostmi je v obcích do 10 km od Karlových Varů. Tato skutečnost je dána zejména dobrou dopravní obsluţností a spojením se statutárním městem Karlovy Vary, ve kterém je většina pracovních příleţitostí.

11.2.1 POZEMKY Atraktivitě se rovněţ těší stavební pozemky sousedící v těsné blízkosti Karlových Var v obcích Otovice, Hájek, Sadov, Dalovice a Jenišov díky dobré dopravní dostupnosti centra města a poměrně dobré občanské vybavenosti. Zde se pozemky obchodují za ceny 1100 – 1950 Kč/m2. Komerční pozemky nacházející se mimo vnitřní lázeňské území se obchodují jen velmi zřídka. Z důvodů chybějícího porovnání neuvádím jejich aktuální ceny. Důvodem je malý zájem investorů. Ve zbývajících částech okresu jsou potom v cenách 150 - 500 Kč dle lokality, moţností napojení na inţenýrské sítě, vybavenosti obce, dopravní dostupnosti a 87

vzdálenosti nemovitosti od města Karlovy Vary. Zemědělské pozemky a pastviny jsou obchodovány za ceny 7 – 15 Kč/m2.

11.2.2 BUDOVY 11.2.2.1

Byty

Z velké většiny je nabídka bytů tvořena původní zástavbou panelových bytových domů. Ceny bytů se různí dle standardu jejich vybavení a případných provedení rekonstrukcí či modernizací. Na cenu má vliv i vybavenost obce, dopravní dostupnost a vzdálenost nemovitosti od centra města Karlovy Vary. Ceny bytů stále pozvolna klesají, nicméně ceny obchodovaných bytů ve starší zděné zástavbě se obchodují oproti panelové, v cenovém rozmezích 12 000 – 17 000 Kč/m2. Průměrná cena bytové jednotky ve starším bytovém domě zděném tradiční technologií se pohybuje v průměru o 200 000 – 250 000 Kč dráţ neţ byt obchodovaný v bytovém domě vystavěném panelovou technologií. Průměrná lokalita (sídliště, panelové bytové domy) realizované prodeje

cena za 1m2 podlahové plochy

cenové rozmezí garsonka

250 000 – 290 000 Kč

13 100 – 14 780 Kč

Byt 1+1

350 000 – 390 000 Kč

9 300 – 12 500 Kč

Byt 1+2

500 000 – 900 000 Kč

8 100 – 13 000 Kč

Byt 1+3

970 000 Kč

14 450 Kč

Byt 1+4

Chybí srovnání

11.2.2.2

Chybí srovnání

Rodinné domy

Nabídka rodinných domů převyšuje poptávku a ceny se velmi různí. Největší nabídka stejně jako poptávka je po průměrně starých dobře udrţovaných rodinných domech. V případě ceny rodinného domu hraje důleţitou roli i velikost pozemku a jeho stáří stejně tak jako jeho lokalita, napojení na inţenýrské sítě apod. Ceny rodinných domů v širším okolí se obchodují ve výši 1 750 000 – 3 300 000 Kč. Řadové domy 1 600 000 - 2 850 000 Kč. Ceny rodinných domů ve zbytku okresu ve výši 1 250 000 - 1 800 000 Kč. Moderní rodinné domy v okolí Karlových Var ve standardním provedení za ceny 3 000 000 – 4 500 000 Kč. Moderní domy ve zbytku okolí za ceny 2 500 000 – 3 000 000 Kč.

88

11.2.2.3

Objekty pro individuální rekreaci

Poměrně malý je i trh s objekty pro individuální rekreaci. Nabídka stále převyšuje poptávku. Ceny nemovitostí si ale i navzdory nepříznivé ekonomické situaci drţí v atraktivních lokalitách poměrně příznivé kupní ceny a to v rozmezích 700 000 – 1 900 000 Kč. Zájem je zejména o zděné rekreační objekty, které mají charakter trvalého bydlení a to v lokalitách Radošov, Kyselka, Šemnice, Nejdek, okolí Jáchymova a Boţího Daru.

11.2.3 NÁJMY Nabídka pronájmů bytových jednotek v okrese Karlovy Vary je omezená. Pronájmy bytových jednotek se realizují většinou přímo v Karlových Varech. Ceny pronájmů jsou srovnatelné s cenami pronájmů bytových jednotek v Karlových Varech a to zejména i s ohledem na nutnost připočítat dosti vysoké náklady spojené s dojíţděním za prací, škol, lékařskou péči apod. Nájemné se pohybuje přibliţně v těchto cenových intervalech: Kč/měsíc Garsonka

Není srovnání

Byt 1+1

Není srovnání

Byt 1+2

4 000 –6 500 Kč bez poplatků za sluţby a záloh za energie

Byt 1+3

4 000 – 9 000 Kč bez poplatků za sluţby a záloh za energie

Byt 1+4

Není srovnání

11.3 CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED V krátkodobém i střednědobém marketingovém výhledu nelze v Karlových Varech očekávat ţádné zlepšení realitního trhu. S ohledem na současnou situaci nelze pravděpodobně ani očekávat ţádné náročnější investiční akce typu výstavba hotelu či rezidenčního objektu, kterých je v Karlových Varech nadbytek a jsou více neţ ze ¾ prázdné. V současné době jsou obchodovány rezidenční nemovitosti, jako jsou byty zejména ve starší panelové bytové zástavbě. Stejně tak se velmi sníţila i výstavba rodinných domů, neboť kdo mněl finance na výstavbu rodinných domů jiţ z větší části postavil. Bude trvat pár let, neţ se realitní trh oţiví a dle mého názoru klesnou ceny nemovitostí ještě o dalších pár procent s výjimkou cen pozemků, které snad jako jediné si svou cenu udrţí a není zde zaznamenán jejich cenový pokles, spíše ustálení či stagnace. Vzestupným trendem na současném realitním trhu v Karlových Varech a okolí jsou pronájmy bytových jednotek.

89

12 Závěr Závěrem bych ráda zhodnotila mnou popsanou problematiku týkající se rozdílů mezi on-line oceněním, tj. oceněním bez místní dohlídky a trţním oceněním vypracovaným odhadcem. Myslím si, ţe tato forma ocenění, která je vyuţívána zejména pro účely oceňování bytových jednotek ve městech s počtem obyvatel nad 10 tis. má smysl. Byty jsou ve větší míře unifikované a tato forma ocenění lze na tuto skupinu nemovitostí bez věších komplikací aplikovat. Výhody tohoto způsobu ocenění jsou jak pro banku, tak i pro klienta samotného. Důvodem můţe být např. úspora nákladů klienta i banky a dále časová úspora, která hraje velmi významnou roli, chceme-li být jako banka konkurenceschopná. Klient má vţdy volbu výběru mezi odhadem standardním, který mu můţe za úplatu vypracovat odhadce vedený na seznamů znalců České spořitelny, a.s. A pokud se podaří nastavit a dále zachovat pravidelná, případně průběţná školení pracovníků Hypotéčních center zabývajících se zadáváním on-line odhadů bude tento nástroj vynikajícím doplňkem sluţeb pro naše klienty. Jsem si jista, ţe se hypotéční specialisté, případně poradci, kteří se s tímto druhem oceňování setkávají snaţí provádět svou práci, jak jen to nejvíc jde a umí zodpovědně. Bohuţel, ale ne vţdy jsem se setkala s tím, ţe mají základní povědomí jak o pojmech pro trţní oceňování tak o rozdílech a významu mezi odhadem trţním a znaleckým posudkem. Základními pojmy je myšleno např. počet nadzemních podlaţí, tj. od kterého podlaţí se počítá 1.NP. Naprosto spoléhají na přiloţený formulář v případě on-line ocenění „zadání on-line ocenění“, na kterém jsou uvedeny základní údaje o bytové jednotce, ale i o budově z čehoţ plynou následující rozdílnosti: Konstrukce Poloha Stav Kategorie bytu Není standardem, aby se pracovník zabývající se zadáváním tohoto ocenění, podíval na Katastrální mapu a ověřil si polohu nemovitosti. Rovněţ povinnost, kterou jim ukládá Metodika ČS přikládat k ocenění do aplikace fotodokumentaci není 100%. Někdy je dokládána aţ dodatečně po zjištění ceny, případně vůbec. Přitom se jedná o důleţitý podklad, jeţ dokumentuje skutečný stav nemovitosti (pakliže je poskytnuta klientem pravdivě, což bohužel také nemůžeme zjistit, a spoléháme na klientovu solidnost). Všechny tyto údaje, které 90

jsou bezesporu důleţité a hrají významnou roli při stanovení hodnoty nemovitosti bychom měli obzvláště pečlivě kontrolovat a dokládat. Klient sice podepisuje formulář pro zadání online ocenění, kterým stvrzuje pravdivost uvedených údajů, ale dle mého názoru by bylo vhodné toto podpořit i skutečným zájmem pracovníků, kteří se na tomto druhu ocenění podílejí a být důslednější v kontrolních mechanismech. Nedokáţu zcela objektivně posoudit, do jaké míry tyto někdy chybně uváděné skutečnosti ovlivňují zjištěnou hodnotu nemovitosti, ani to jak poctivě se pracovníci zpracovávající tento druh ocenění starají o dodrţování Metodických postupů. Nicméně v oblasti poskytování hypotéčních úvěrů si myslím, ţe kvalita zpracování odhadů nemovitostí by měla být na prvním místě. Jde přeci o významný zajišťovací instrument. Tímto mým zjištěním nechci nikterak sniţovat kvalitu pracovníků bank, kteří nemají patřičné vzdělání v oboru oceňování majetku, jelikoţ jsou specialisty na něco jiného. Chtěla bych jen upozornit na skutečnost a nutnost průběţného vzdělávání hypotéčních specialistů/poradců, případně zajištění alespoň jednoho odborníka na kaţdém oddělení Hypotéčního centra, který bude specialistou i pro oceňování nemovitostí. V současné době má Česká spořitelna tým exkluzivních odhadců, kteří suplují roli těchto chybějících „bankovních odborníků“. Pracovníci Hypotečních center mají moţnost telefonické konzultace s exkluzivním odhadcem popřípadě mají i moţnost si exkluzivního odhadce pozvat na poradu pracovníků Hypotečního centra, nicméně v současné době není tato moţnost vyuţívaná. Dalším zjištěním byl i fakt, kdy námi zadávaná ocenění často neprocházela, jelikoţ stanovená hodnota NHZP, která vychází z interních cenových map neodpovídala skutečným trţním cenám. Některé rozdíly byly i více neţ 20%. V průměru se, ale rozdíly pohybují mezi 15 – 20%. Toto záleţí velmi na konkrétním městě (lokalitě), kde se oceňovaná bytová jednotka nachází. Velká města, v mém konkrétním případě Karlovy Vary mají většinou velmi kvalitně zpracované cenové mapy a rozdíly se z větší části pohybují kolem 10-15%. Oproti tomu města jako Sokolov, Cheb, Chodov, apod. jsou na tom o poznání hůře. Zde jsou rozdíly třeba i 20-30%. Cenové mapy se pravidelně v půlročních intervalech aktualizují, ale i přes tuto skutečnost v některých případech cenová mapa nekoresponduje se skutečnými trţními cenami v lokalitě. Jak čas na této práci plynul, dostalo se mi moţnosti srovnání po další aktualizaci cenových map a musím s radostí konstatovat, ţe se mnou uváděné rozdíly oproti předchozímu 91

období sníţily min. o 5 %. Tzn. ţe v současné době se blíţíme k ideálnímu stavu a to onomu rozdílu 10 – 15 % oproti trţním cenám. Jako všude, i zde samozřejmě existují výjimky, se kterými se budeme potýkat a naráţet na ně. Vše závisí na jiţ výše zmiňovaném a vzhledem k riziku, které s sebou přináší výhoda ocenění bez místního šetření, se dá tato skutečnost pochopit. I vzhledem k výše uvedenému, má tento druh stanovení hodnoty NHZP své opodstatnění a vţdy existuje moţnost objednání odhadu prostřednictvím našich odhadců, případně konzultace se znalcem a vyuţití tzv. expresního ocenění, kdy znalec na základě předloţeného on-line ocenění můţe stanovit cenu bez místního šetření. Plně akceptujeme přání a rozhodnutí klienta. Myslím, ţe odborníci, za které povaţuji zejména Soudní znalce, případně certifikované odhadce, jsou pro danou oblast v bankovním sektoru velice důleţití. Svou odborností nám prokazují sluţbu v podobě vyhodnocení kvalitních zástav nemovitostí, kvalitně a zodpovědně stanovené hodnoty nemovitostí, která je velmi důleţitá pro kvalitní zástavu v případě úvěrů zajištěných nemovitostí. Tato problematika se netýká pouze on-line oceňování, ale celé škály ostatních forem ocenění od ocenění bytu, RD, bytového domu, výrobního areálu, apod. Odborným a nestranným přístupem odhadců se Banka vyhne i případným podvodům, ať jiţ ze strany klienta nebo případnou nedbalostí pracovníka banky, kterého tlačí termíny a nedočkavý klient, případně realitní kancelář, která spěchá na prodej nemovitosti apod…. Banka je vţdy ve větším riziku neţ klient, který můţe bance nepravdivými/zkreslenými údaji způsobit mnohé potíţe, kterým je moţné se vyhnout kvalitní a dobrou spoluprácí s odborníky. Všechny banky se snaţí o vyšší automatizaci některých sluţeb, aby se mohly více věnovat svým klientům a obchodování. Zároveň jim nabídnout co nejvyšší kvalitu a rychlost zpracování jejich poţadavků. Samozřejmě je tato sluţba patřičně ochráněna oním sníţením, nebo-li nastavením odchylky, které má být v průměru okolo 10% a rovněţ povinností klienta podílet se minimálně 10% vlastních zdrojů na financování koupě nemovitosti, aby mohlo být on-line ocenění pouţito. Pro klienty, kteří potřebují rychlé vyřízení hypotéčního úvěru, a kteří disponují vlastními zdroji, se bezesporu jedná o velmi výhodnou a praktickou sluţbu a pro Banku o velmi významnou nejen marketingovou sloţku. Jistým rizikem můţe být nenastavení výše popsaných kontrolních mechanismů, kterými jsou myšleny zejména důsledná kontrola podkladů od klienta a namátková dohlídka nemovitostí, Doposud toto nebylo v praxi nastaveno, nicméně se neprokázalo, ţe by výše popsaná zjištění 92

a úskalí měla jakýkoli dosah do zpeněţitelnosti takto oceňovaných nemovitostí. Z výše popsaného bychom si měli vzít ponaučení, případně se zamyslet jak nastavit případné kontrolní mechanismy, abychom se vyhnuli moţným rizikům a podvodům od klientů. Mým doporučením by bylo jednak dbát více na to, aby byly informace od klientů řádně a důsledně kontrolovány a za druhé zajištění namátkových kontrol nemovitostí takto oceňovaných, ať uţ našimi externími odhadci nebo interními pracovníky banky zabývajícími se daným druhem ocenění. Samozřejmě musí být tato skutečnost namátkových kontrol řádně ošetřena po právní stránce. Dle konzultací s Mgr. Martinem Mackem, vedoucím oddělení správy zajištění v České spořitelně, a.s., se nad výše popsaným rovněţ zamýšlejí. Tato drobná úskalí se budou postupně odstraňovat a na jejich neustálém zlepšování se bude i nadále pracovat. Např. forma Čestného prohlášení, podepisovaná klientem, by měla obsahovat doloţku, ve které bude klient upozorněn na situaci namátkových kontrol, se kterou musí souhlasit. Dále budou připravována školení pro konkrétní pracovníky Hypotéčních center, případně poradců, tak abychom si všichni plně uvědomovali moţné důsledky, které by mohly nastat nedodrţováním těchto pravidel. Můj závěr je tedy jednoznačný a to takový, ţe nástroj, který má Česká spořitelna, a.s. k dispozici v podobě on-line oceňování bytových jednotek je vynikajícím pomocníkem, pakliţe se s ním řádně a zodpovědně nakládá a budou-li zdroje, kterými se upravuje cenová mapa stále kvalitnějšími. Na aktualizaci cenových map se podílejí i naši externí odhadci, díky kterým se nám daří poměrně přesně a věrně kopírovat skutečný trh s nemovitostmi daného typu. Doufám, ţe se nám některá drobná výše popsaná úskalí podaří společně zvládnout, abychom se mohli všichni společně těšit s, dle mého názoru, výborně zpracovaným systémem REV, který nám umoţňuje nejen tato ocenění, ale i celou řadu jiných komfortních vyuţití pro naše spolupracující odhadce a pracovníky Banky zabývající se zjišťováním hodnoty nemovitostí.

Vše výše popsané, by ale rovněž nebylo bez velkého úsilí a přičinění celého týmu správy zajištění České spořitelny, a.s. v čele s Mgr. Martinem Mackem, kterým za jejich odvedenou práci patří velké poděkování.

93

13 Literatura Odborné publikace: BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 7., přeprac. a dopl. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 736 s. ISBN 978-80-7204-578-5 (BROţ.). BRADÁČ, Albert (a kol.). Nemovitosti: Oceňování a právní vztahy. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007, 740 s. ISBN 978-807-2016-792. BRADÁČ, A. (a kol.). Metodika oceňování nemovitostí pro ÚČELY ÚVĚROVÉHO ŘÍZENÍ v ČS, a.s., Brno: VUT, 2008. ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s. Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení. Díl II. Praha: Česká spořitelna, a.s., 2010. DUŠEK, David, (a kol.). Základy oceňování nemovitostí: oceňování a právní vztahy. Vyd. 1. V Praze: Oeconomica, 2004, 113 s. ISBN 80-245-0728-5. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 3. vyd. Praha: Oeconomica, 2010, 143 s. ISBN 978-80-245-1639-4 (BROţ.). KOKOŠKA, Jiří. Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2009. ISBN 978-802-4516-585. MACEK Martin. Manuál pro roli vystavitele REV, ČESKÁ SPOŘITELNA, a.s. Praha: Česká spořitelna, a.s., 2011. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008, 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3 (BROţ.). ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2005, 76 s. ISBN 80-726-5085-8.

94

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006, 143 s. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-101. ORT, Petr (a kol.). Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: DASHOFER, 2008. ISSN 1803-5159. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996, 173 s. ISBN 80-902-1090-2. Právní předpisy: BRADÁČ, Albert (a kol.). Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování maj. a Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o prov. někt. ustanov. zák. č. 151/1997 Sb. (oceňovací vyhláška) v aktuár. znění vyhl. č. 387/2011 Sb. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatel. CERM, 2011, ISBN 978-80-7204-772-7. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR (katastrální zákon) Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů Elektronické zdroje: Zdroj: [internet]. [cit. 2012-12-2]. Dostupné z: http://www.ocenovaninemovitosti.cz. Zdroj: [internet]. [cit. 2012-12-2]. Dostupné z: http://www.czso.cz/xk/redakce.nsf/i/home. Makroekonomické ukazatele v Karlovarském kraji v roce 2010 Zdroj: [internet]. [cit. 2012-12-2]. Dostupné z: www.czso.cz/xk/redakce.nsf/i/bytova_ vysta vba_v_karlovarskem_kraji _ v _ roce _2011 95

Zdroj: [internet]. [cit. 2012-12-2].http://www.mpkv.cz/data/USR_190_DEFAULT/Koncep ce_prevence_kriminality_mesta_Karlovy_Vary_na_obdobi_2009_2011.pdf

96