Pouţití trţního ocenění při zajištění úvěru pro komerční nemovitosti

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Pouţití trţního ocenění při zajištění úvěru pro komerční nemovitosti Bakalářská práce

Autor:

Alena Krausová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Vladimír Klimeš, CSc.

Duben 2011

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tistěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne

Alena Krausová

Poděkování

Ráda bych poděkovala Ing. Vladimíru Klimešovi, CSc. za jeho odborné rady a vstřícný přístup v průběhu mé přípravy bakalářské práce.

Anotace Práce je rozdělena do 3 částí – teoretické, praktické a analytické. V teoretické části je úvodem vysvětleno základní názvosloví, dále jsou popsány metody pouţívané při ocenění nemovitostí a závěrem analyzována rizika banky spojená s poskytnutím úvěru. V praktické části jsou provedeny dva odhady trţní hodnoty a sice bytové jednotky na Ţiţkově a administrativní budovy v Praze 4. Oba odhady jsou zpracovány s pouţitím metody porovnávací a metody výnosové, u administrativní budovy je navíc jako jistý korektor hodnoty pouţita i metoda nákladová. Ve třetí části je analyzován trh nemovitostí na území Prahy 4 a přilehlého okolí.

Annotation This bachelor thesis is separated into 3 parts – theoretical, practical and analytical. At the beginning of the theoretical part there is explained the basic terminology, further on I am focusing on the different methods used in commercial property valuation and in the end analysing the risks of a bank related to providing a loan for a commercial property acquisition. In the practical part I have completed two market appraisals – one of a flat in Prague 3 – Ţiţkov and one of an administrative building in Prague 4 – Michle. Both properties are valued by using the comparison and income method - on the administrative building the cost method is also applied as well. In the third part I am analysing the property market in the Prague 4 district and its close surroundings.

OBSAH

ÚVOD ................................................................................................................................ 7 1.

2.

Názvosloví a základní pojmy ..................................................................................... 8 1.1.

Hodnota a cena nemovitosti ................................................................................ 8

1.2.

Stavba ................................................................................................................ 11

1.3.

Nemovitost ........................................................................................................ 11

1.4.

Příslušenství nemovitosti .................................................................................. 11

1.5.

Budova .............................................................................................................. 12

1.6.

Pozemek ............................................................................................................ 12

1.7.

Nebytové prostory ............................................................................................. 12

1.8.

Byt ..................................................................................................................... 13

1.9.

Ţivotnost ........................................................................................................... 13

1.10.

Zastavěná plocha stavby (ZP) ....................................................................... 13

1.11.

Obestavěný prostor stavby (OP) .................................................................... 14

Metody uţívané pro ocenění komerčních nemovitostí ............................................ 14 2.1.

Metoda POROVNÁVACÍ ................................................................................ 15

2.2.

Metoda NÁKLADOVÁ (metoda věcné hodnoty) ............................................ 19

2.3.

Metoda VÝNOSOVÁ (příjmová) ..................................................................... 20

2.3.1.

Vývoj míry kapitalizace v době od roku 2000 do 2010 ............................. 25

3.

Vhodnost nemovitosti k zástavě .............................................................................. 28

4.

Vyuţití ceny obvyklé při zajištění úvěru a stanovení zadluţitelné hodnoty............ 30 4.1.

Zadluţitelná hodnota ......................................................................................... 31

ZÁVĚR ............................................................................................................................ 34 5

5.

ODHAD TRŢNÍ HODNOTY ................................................................................. 36 bytové jednotky............................................................................................................ 36 administrativní budovy ................................................................................................ 56

6.

ANALÝZA TRHU – Praha 4 .................................................................................. 85 6.1.

Popis lokality ..................................................................................................... 85

6.2.

Aktuální stav trhu s nemovitostmi .................................................................... 86

6.2.1.

Stručné všeobecné shrnutí o současném realitním trhu v ČR ....................... 86

6.2.2.

Současný trh s nemovitostmi v Praze 4 ......................................................... 87

POZEMKY .............................................................................................................. 87 BUDOVY ................................................................................................................ 88 NÁJMY .................................................................................................................... 93 6.3.

Celkový marketingový výhled .......................................................................... 97

6

ÚVOD Téma bakalářské práce Pouţití trţního ocenění při zajištění úvěru pro komerční nemovitosti jsem si vybrala z důvodu svého stávajícího působení v komerční sféře trhu nemovitostí, přičemţ v budoucnu bych se oceňování konkrétně komerčních nemovitostí velmi ráda věnovala. V této práci se proto zaměřuji na popis problematiky metod pouţívaných při oceňování komerčních nemovitostí a nejdůleţitějších faktorů ovlivňujících jejich hodnotu. Cílem práce je pak teoretické vyhodnocení ocenění dle jednotlivých metod, jejich významnosti v trţním ocenění a zejména vyuţití zjištěné ceny obvyklé při zajištění úvěru. V úplném závěru se zabývám problematikou stanovení zadluţitelné / zastavitelné hodnoty v souvislosti s posouzením aktuálních rizik na straně banky, spojených se zajištěním úvěru komerční nemovitostí, se záměrem navrhnout zjednodušenou metodiku pro stanovení zadluţitelné hodnoty s vyuţitím trţní hodnoty administrativního objektu zjištěné v praktické části této práce.

7

1. Názvosloví a základní pojmy V této části své práce bych nejprve ráda upřesnila pojmy nejčastěji uţívané v souvislosti s oceňováním nemovitostí.

1.1. Hodnota a cena nemovitosti Hodnota a cena jsou dva odlišné pojmy, které mohou být někdy mylně zaměňovány. Hodnota: Tržní – je dle definice IVSC/TEGoVa odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketing, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Pojišťovací – představuje část hodnoty majetku, která je povaţována za moţnou náhradu v případě poškození nebo zničení majetku podle konkrétní pojišťovací politiky. Účetní – vyuţívá se pouze v účetnictví, ze kterého můţeme zjistit např. pořizovací či zůstatkovou hodnotu majetku. Reprodukční – zjišťujeme pomocí nákladové metody oceňování majetku; hodnota, za kterou by bylo moţné stejný majetek znovu pořídit. Výnosová – zjišťujeme jako součet budoucích příjmů z nemovitosti diskontovaných na současnou hodnotu odhadovaných budoucích výnosů. Porovnávací – zjišťujeme porovnáním cen při realizaci prodeje podobných nemovitostí na trhu. Cena: Výchozí – reprodukční cena, kterou je nutno vynaloţit na pořízení srovnatelného majetku v okamţiku oceňování. Zjištěná / administrativní – zjišťujeme dle administrativního předpisu.

8

Základní – definována v cenovém předpisu. Obvyklá – cena, za kterou je moţno stejnou nebo srovnatelnou věc v daném čase a místě prodat nebo koupit. Tržní – skutečná cena, která vzniká při realizaci koupi a prodeje v určitém čase na konkrétním trhu a měla by odpovídat ceně obvyklé. Pro ujasnění terminologie je nezbytné rozlišovat základní pojmy, především rozdíl mezi pojmy cena a hodnota. Jejich definice je převzata z mezinárodních standardů pro oceňování . Cena je pojem pouţívaný pro částku, která je poţadovaná, nabízená nebo zaplacená za zboţí nebo sluţbu. Je historickým faktem , ať uţ je zveřejněna nebo uchovávána v soukromí. Cena je konkrétní vyjádření určité pevně dané částky, tedy je přesným číslem . Podle zákona č. 526/1990 Sb. je cenou peněţní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboţí nebo vytvořená pro oceňování zboţí, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům. Hodnota je ekonomický pojem týkající se peněţního vztahu mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není faktem, ale odhadem ohodnocení zboţí a sluţeb v daném čase podle konkrétní definice hodnoty. Nelze tudíţ hovořit o přesném čísle , ale pouze o moţném optimálním rozpětí, o vzájemných srovnatelných relacích či o pravděpodobných limitech v závislosti na tom, z jakých hledisek, za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána. Trţní hodnota nemovitostí je většinou definována jako hodnota, jíţ je s největší pravděpodobností moţno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (prodej v tísni, nekalá soutěţ apod.), tedy bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běţné praxe. Přitom se

9

předpokládá, ţe oběma stranám jsou známa všechna relevantní fakta o předmětu prodeje, jednají tedy se znalostí věci, obezřetně a bez donucení.1 Podle současných mezinárodních standardů pro oceňování se vţil názor, ţe dřívější pojem "obecná cena nemovitostí" , která se dnes nahrazuje pojmem „obvyklá cena“, odpovídá současnému pojmu "trţní hodnota nemovitostí". To jistě platí tam, kde se s obdobným majetkem obchoduje, a proto tam existuje obvyklá cena. V případě, kdy se v daném místě a čase s obdobným majetkem neobchoduje, a tedy tam neexistuje ani trh s takovým majetkem, nemůţe tam existovat ani obvyklá cena, neboť k obvyklé ceně lze dospět pouze na základě analýzy trhu. Trţní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena , která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v ţádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu tedy vyplývá, ţe znalec můţe pouze na základě analýzy trhu odhadnout buď obvyklou cenu, pokud tam existuje trh, nebo se pokusit odhadnout trţní hodnotu nemovitostí, pokud tam trh neexistuje. V ţádném případě však nelze obvyklou cenu ani trţní hodnotu stanovit jako nějaké přesné číslo. Je nutné zdůraznit, ţe kaţdou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejšími vědeckými metodami nebo jejich kombinací s pouţitím aritmetických nebo váţených průměrů stanovena. Trţním oceněním se tedy neurčuje absolutní hodnota nemovitostí, ale interpretuje se chování kupujících na trhu ve vztahu k dané nemovitosti. Jde tedy o subjektivní názor vykonstruovaný na základě dostupných informací k datu zpracování posudku. Proto také platnost takového posudku je omezena jen na krátké časové období max. 6 měsíců. Zjištění kapitálové hodnoty předpokládá shromáţdění mnoha podrobných údajů a formulování úsudku o návratnosti investice jako předehry pro nezbytné matematické výpočty k provedení ocenění, které je však jen přesným zpracováním odhadnutých 1

Ing. Jindřich Kratěna, CSc.

10

údajů. Kaţdá samostatná nemovitost je jedinečná, i kdyţ co do podoby se od přilehlé nemovitosti nedá odlišit - zaujímá jiné místo a můţe mít i odlišnou cenu ovlivněnou třeba i osobní oblibou. 2 Obvyklou cenou se dle Zákona 151/1997, Sb. O oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majektu nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolonosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměru prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní oblyby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.

1.2. Stavba Stavbou se ve smyslu § 2 zákona č. 183/2006 Sb. (stavební zákon) rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasnou stavbou je pak stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouţí reklamním účelům, je stavba pro reklamu.

1.3. Nemovitost Dle § 119 odst. 2) občanského zákoníku se za nemovitost povaţují pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.

1.4. Příslušenství nemovitosti Dle § 121 Občanského zákoníku jsou příslušenstvími takové věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly a hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem uţívány.

2

Ing. Jindřich Kratěna, CSc.

11

1.5. Budova Budovou je dle § 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými uţitkovými prostory, s výjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka za budovu leze povaţovat rovněţ sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, ţe můţe plnit samostatně základní funkci budovy.

1.6. Pozemek Pozemkem se dle § 27 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hrannicí drţby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Stavebním pozemkem je pak dle § 2 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem.

1.7. Nebytové prostory Nebytovými prostory jsou dle § 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor: a) takové místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu neţ k bydlení, a jimiţ jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, sluţeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dale archivy, garáţe, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov, nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy, b) byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich uţívání k nebytovým účelům.

12

1.8. Byt Bytem se rozumí samostatná místnosti nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu je povaţován okamţik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešení konstrukcí.

1.9. Ţivotnost a) Technická – doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zchátrání za předpokladu běţné údrţby. b) Ekonomická – je doba od vzniku stavby do okamţiku ztráty ekonomické uţitečnosti a smysluplnosti, tzn. okamţik trvalé ztráty výnosů nebo ztráta vyuţitelnosti změnou vnějších podmínek bez moţnosti jiného vyuţití. c) Morální – je doba od vzniku stavby do okamţiku zastarání stavby – dispoziční řešení, styl, standard a technologie. d) Právní – je doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci, závisí na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví.3

1.10. Zastavěná plocha stavby (ZP) Zastavěnou plochou stavby se dle Přílohy č. 1 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího lice svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaţí do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají.

3

Ing. Heralová Renáta – Oceňování nemovitostí (ČVÚT, 2008)

13

1.11. Obestavěný prostor stavby (OP) Obestavěný prostor stavby se dle Přílohy č. 1 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvaţuje.

2. Metody

uţívané

pro

ocenění

komerčních

nemovitostí V této kapitole bych nejpve ráda podrobněji popsala metody uţívané při oceňování komerčních nemovitostí a jejich související problematiku. Vzhledem k tomu však, ţe podstatou komerčních nemovitostí a tedy jejich ocenění jsou jimi generované potenciální výnosy, které generují, bude větší část věnována problematice výnosového přístupu k oceňování těchto nemovitostí. Vzhledem k podstatě komerčních nemovitostí (jejich výnosy) není v této práce popisována metoda administrativní (ocenění dle prováděcí vyhlášky Zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku. Svůj význam má však tato metoda při stanovení majetkových daní (daň z převodu nemovitosti, daň dědická a darovací). Např. u daně z převodu nemovitostí je základem daně sice kupní cena, která ale nesmí být niţší neţ cena administrativní – zjištěná dle vyhlášky výše uvedeného zákona. Tuto metodu však nelze pouţít pro trţní ocenění nemovitosti, jelikoţ nikterak nereaguje na momentální stav trhu a je tedy v tomto ohledu velmi statická. Posléze, v další části práce, bude popsáno vyuţití zjištěné ceny obvyklé při zajištění úvěru a nakonec navrţení metodiky pro stanovení zadluţitelné hodnoty.

14

2.1. Metoda POROVNÁVACÍ Porovnávací metoda je zaloţena na porovnávání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Výsledkem této metody je porovnávací hodnota rovnající se ceně podobné nemovitosti dosaţené na volném trhu se zohledněním případných odlišností. Aby byl výsledek optimální, musí být při uplatnění tohoto přístupu splněny čtyři základní podmínky: oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn. musí si být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a uţitku, porovnávané ceny musí být poměrně aktuální, porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, případně ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů, porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segment trhu a rozsahu oblasti, v níţ nemovitost působí.4 Z výše uvedeného tedy logicky vyplývá, ţe čím vice se výše uvedené podmínky porovnání budou lišit, tím méně výpovídající či nepřesná bude výsledná porovnávací hodnota. Je proto vţdy nutné si vytvořit co moţná nejširší porovnávací základnu, tedy databázi cen realizovaných při obchodech v daném místě a čase realizovaných. Utříděné informace tvořící porovnávací základnu by měly zahrnovat minimálně následující údaje: Identifikace nemovitostí 4

Ing. Zbyněk Zazvonil – Oceňování nemovitostí na trţních principech (CEDUK, 2004)

15

adresa druh obchodovaných nemovitostí a segment trhu datum prodeje realizovaná cena Upřesňující charakteristiky velikost pozemků počet, parametry, rozsah, stáří a stav staveb vybavení staveb a pozemků poloha a infrastruktura vyuţitelnost nemovitostí podmínky transferu stav trhu. Tak, aby výsledná porovnávací hodnota co nejvíce reflektovala realitu, je potřeba zohlednit případné odlišnosti porovnávaných nemovitostí. Tyto odlišnosti jsou zejména: časový odstup v porovnání odlišné technicko-objemové parametry technické / materiální opotřebení morální zastarání odlišné vybavení rozdílné polohy nemovitostí rozdílné moţnosti způsobu vyuţití rozdílný stupeň reálné prodejnosti rozdílné podmínky financování Vyjmenované odlišnosti, které mohou být zásadní při stanovení hodnoty nemovitosti, pouţíváme

proto

různé

korekční

koeficienty,

kterými

násobíme

průměrnou

obchodovanou cenou, a tím výslednou hodnotu upravujeme (sniţujeme či zvyšujeme) tak, aby co nejvíce reflektovala reálný trh.

16

Základní pouţívané korekční činitelé jsou: Kinf

= tzv. inflační koeficient, který zohledňuje časový odstup obchodu (vhodnější

tento koeficient vyuţívat co nejméně a raději k porovnání pouţít nemovitosti prodávané ve zhruba stejném časovém období). Kinf = 1+i/100, kde i je nárust inflace v % k současnosti vůči porovnávané cenové bázi. Kpar = koeficient zohleňující rozdílné plošné či objemové parametry (m2, m3). Kfop = koeficient fyzického / materiálního opotřebení Kfop = 1 + (Ss/Žs) – (S/Ž), kde Ss je stáří porovnávaného standardu, S je stáří oceňované stavby, Žs je ţivotnost porovnávaného standard a Ž je ţivotnost oceňované stavby. Kmop = koeficient morálního opotřebení, který vychází z ekonomické ţivostnosti stavby – tedy u staveb posuzovaných převáţně z hlediska výnosu z doby, po kterou lze výnos skutečně očekávat. Kzav = koeficient zohlednějící závady vyskytující se na porovnávaných nemovitostech a předpokládané náklady na jejich odstranění, u pozemků tento koeficient zohledňuje případnou kontaminaci půdy, výskyt radonu, nevhodné podloţí pro zakládání stavby či zvýšenou hladinu spodní vody. Kpol = polohový koeficient, který uvaţuje např. následující faktory ovlivňující hodnotu nemovitosti: demografické poměry, klimatické podmínky, akustické podmínky (např. hlučná doprava či letiště v blízkosti oceňované stavby), dopravní spojení, sociální podmínky, terénní podmínky, urbanistické uspořádání, ţivotní prostředí, turistický ruch, občanská vybavenost, stupeň rozvoje území, a řadu dalších.

17

Kvyb = koeficient vybavení -

u staveb porovnáváme následující standardy: střešní krytiny, obklady, podlahy, vnější a vnitřní povrchové úpravy, výplně otvorů (dveře, okna), hydroizolace, tepelná izolace, rozvody elektro, plynu a kanalizace, vytápěni, VZT, zařizovací předměty, MaR, výtahy, garáţe, parkování, bezpečnostní systémy (EZS, EPS, CCTV)

-

u pozemků pak porovnáváme moţnosti napojení na inţenýrské sítě a jejich kapacitu (pitná voda, uţitková voda, splašková a dešťová kanalizace, plyn, elektro, telekomunikace, zdroje vody, ţumpy, septiky, lapoly, přípojky vrchem či v zemi apod.).

Kvyu = koeficient vyuţitelnosti, který zohledňuje obvyklé vyuţití porovnávaných nemovitostí. Krpr = koeficient reálné prodejnosti, který reflektuje skutečnou situaci na daném konkrétním trhu nemovitostí, konkurenceschopnost nemovitostí, budoucí trendy, formy financování, vývoj úrokové miry a celkovou ekonomickou situaci a další. Kzpc = koeficient zpeněţitelnosti zohledňující likviditu nemovitostí.5

5

Ing. Zbyněk Zazvonil – Oceňování nemovitostí na trţních principech (CEDUK, 2004)

18

2.2. Metoda NÁKLADOVÁ (metoda věcné hodnoty) Tento přístup má na stanovení trţní hodnoty komerčních nemovitostí, jejichţ podstatou je generování výnosů, logicky vliv nejmenší, a proto níţe jen stručně popíši základní pohledy na tento způsob ocenění. Jak jiţ název napovídá, jedná se o metodu zaloţenou na stanovení hodnoty nemovitosti na základě porovnání reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technikými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza věcné hodnoty spočívá v: -

popisu (nálezu) majetku

-

vlastní analýza – zjištění reprodukční ceny, kvality

-

předpoklad dalšího vývoje – odhad ţivostnosti stavby.

Hodnota zjišťovaná nákladovou metodou = věcná hodnota – (opotřebení + funkční nedostatky + ekonomické nedostatky) Ekonomické nedostatky by při ocenění nemovitosti měly vyjádřit poměr mezi věcnou hodnotou majetku a trţní hodnotou – ve vyhlášce toto reflektuje uvedený koeficient prodejnosti. Je zřejmé, ţe výsledná hodnota nemovitosti zjišťovaná za pomocí nákladové metody je v souvislosti s trţními podmínkami daleko méně vypovídající neţ hodnota zjišťovaná metodou porovnávací. Na druhou stranu má však tato metoda své významné opodstatnění např. při oceňování novostaveb a dale pak zejména v pojišťovnictví, kdy je nutné stanovit pojistnou hodnotu nemovitosti jako takové, coţ lze pouze za pomocí zjištění reprodukční hodnoty bez ohledu na podmínky trhu (= hodnota, za kterou by bylo moţné stejný majetek znovu pořídit).

19

Částečné výstupy nákladové metody jsou však téţ často dobře vyuţitelné i při zpracování ocenění příjmovou či porovnávací metodou - analýza věcné hodnoty je např. uţitečná při zjištění ţivotnosti budovy, jejího opotřebení a souvisejících investičních nákladů, které samozřejmě do jisté miry ovlivňují trţní hodnotu nemovitosti.

2.3. Metoda VÝNOSOVÁ (příjmová) Tento přístup oceňování je zaloţen na principu očekávaných výnosů generovaných oceňovanou nemovitostí, přičemţ výnosová hodnota je většinou vztahována na nemovitosti jako celek, tj na stavbu i pozemek dohromady. Vzhledem k charakteru komerčních nemovitostí, tedy jejich schopnosti generovat výnos, je tato metoda při jejich oceňování nejzásadnější a při závěrečné analyze je jí proto přisuzována největší váha. Výnosová hodnota nemovitosti se rovná součtu všech očekávaných budoucích výnosů, plynoucích z pronájmu nemovitosti, přepočtených na současnou hodnotu peněz. Výnosové metody oceňování zahrnují metody zaloţené na: 1. diskontování volného peněţního toku (DCF), 2. přímé kapitalizaci výnosů. Diskontování volného peněţního toku (DCF - discounted cashflow) Diskontací výnosů rozumíme proces transformace všech budoucích očekávaných výnosů z nemovitosti do přítomnosti a jejich přepočtení na současnou hodnotu peněz. Tato metoda vychází z principů sloţeného úročení. Základním pojmem je tedy úrok – výnos či odměna za zapůjčení peněz, který bývá obvykle vyjadřován jako dohodnutý podíl z vypůjčené částky splatný za dohodnuté období. Odhadnuté očekávané výnosy z nemovitostí v budoucnu jsou v podstatě očekávaná budoucí hodnota prospěchu z investice v podobě výnosů, které je nutno v rámci

20

objektivizace výsledku převést do současnosti. Úroková míra je v tomto procesu totoţná s diskontní mírou, v níţ jsou reflektována měřítka výnosnosti do nemovitosti vloţených prostředků.

Diskontní míra vyjadřuje míru nejistoty vyjádření současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů. Vztah pro výnosovou hodnotu je pak obecně vyjádřen rovnicí 6:

PV = FV / qn, kde PV – Současná hodnota (Present value) FV – Budoucí hodnota (Future value) 1 / qn - Diskontní míra

Diskontní míru pak ovlivňují zejména následující faktory: druh nemovitosti poloha nemovitosti trţní riziko (stabilita trhu s nemovit., politická stabilita, odhad inflace, kupní síla / poptávka po nemovitostech) ţivotnost nemovitosti struktura kapitálu

6

Ing. Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nenovitostí

21

Pro určení diskontní metod existuje mnoho metod – např.: a) porovnání obvyklé výnosnosti daného typu nemovitostí b) výpočet z trţní ceny nemovitostí c) výpočet pomocí stavebnicového modelu d) stanovení reálné kapitalizační míry na základě nominální úrokové míry e) výpočet pomocí sazby úroků z hypotéčních úvěrů7 Vzhledem k náročnosti určení diskontní míry, která zohledňuje mnoho faktorů najednou, je metoda výpočtu současné výnosové hodnoty diskontováním výnosů všeobecně povaţována za celkem sloţitý proces, přičemţ výsledná hodnota je poměrně nejistá (zohledňování odhadovaných budoucích výnosů a rizik, které v případě oceňované nemovitosti nemusí nakonec vůbec nastat). Přímá kapitalizace výnosů Proces přepočtení budoucích výnosů na současnou hodnotu se nazývá kapitalizací výnosů. Forma úrokové miry, kterou převádíme očekávané budoucí výnosy na současnou hodnotu, je míra kapitalizace. Kapitalizační míra je v zásadě míra zhodnocení investovaného kapitálu, zaloţena na poměru reálných ročních výnosů plynoucích z nemovitosti a skutečně realizované prodejní ceny nemovitosti, vyjádřena v %: Míra kapitalizace (%) = (čistý roční výnos z nemovitosti / prodejní cena) x 100 Při určování trţní hodnoty pomocí míry kapitalizace je potřeba mít zejména dostatek údajů o realizovaných prodejních cenách podobných nemovitostí a jejich čistém provozním příjmu, coţ samozřejmě není vţdy jednoduché, zejména v odlehlých lokalitách. Při shromáţdění dostatečné datové základny je však moţné stanovit průměrnou kapitalizační míru a aplikovat ji při ocenění podobných nemovitostí.

7

Ing. Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nenovitostí

22

V případě, ţe nelze stanovit kapitalizační míru, je moţné pouţít hypotetickou kapitalizační míru jako součet několika trţních faktorů, kterými jsou:8 Bezriziková úroková míra – tu zjistíme např. ze statistických údajů zveřejňovaných statistickými úřady či centrální bankou, Inflační míra – inflace reálnou hodnotu kapitálu sniţuje, avšak pokud z nájemních smluv zjistíme, ţe jsou aplikovány inflační doloţky (nájemné je kaţdoročně upravováno o inflaci), tento faktor bude logicky roven 0, Míra rizika – nemovitosti jsou všeobecně vnímány za méně rizikové investice, avšak i přesto jsou s nimi určitá rizika spojena - např.: o technická – poţár, zřícení budovy o ekonomická – hospodářská krize, výpadek nájemného o politická – změny zákonů, válka, apod. Míra rizika je stanovována jako poměr bezrizikové úrokové miry a skutečných výnosů z nemovitosti. Míra ekonomické životnosti – tj. doba, po kterou je nemovitost schopna generovat zisk. Výše popisovaná teorie výpočtu kapitalizační míry je však zaloţena na předpokladu, ţe celková kapitalizační míra je součet několika dílčích faktorů.

8

Ing. Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nenovitostí

23

Výnos z nemovitosti V souvislosti s postupem odhadu trţní ceny nemovitosti výnosovou metodou je nutné objasnit a rozlišit pojmy potenciální hrubý výnos x efektivní hrubý výnos x čistý provozní výnos, přičemţ: Potenciální hrubý výnos je výnos z nájemného, které lze u oceňované nemovitosti očekávat za určité časové období, přičemţ tento výnos není poníţen ani o provozní náklady a zároveň není uvaţováno s jakýmkoliv výpadkem nájemného, Efektivní hrubý výnos je potenciální hrubý výnos, který je poníţen o předpokládané riziko výpadku nájemného (toto záleţí na kvalitě a délce uzavřených nájemních smluv), Čistý provozní výnos je předpokládaný efektivní výnos z oceňované nemovitosti poníţený o provozní náklady, které většinou nese majitel nemovitosti (není vţdy pravidlem), např.: Daň z nemovitosti Pojištění nemovitosti – majetku & odpovědnosti Provize – právní sluţby, účetní sluţby, úřední úkony, projekční činnost, sluţby realitných agentů při hledání nových nájemců Obnovovací náklady – předpokládané náklady na výměnu technologií (např. VZT jednotky, kompresory chlazení, EPS, CCTV a EZS technologie, výtahové komponenty či celé výtahové systémy) a stavebních komponentů – např. výměny střešní krytiny, podlahové krytiny, oken, dveří, povrchů chodníků, vozovek, parking Rezervy na úpravu dispozic a základní vybavení (většinou malba, nové koberce) volných prostor pro případného nového nájemce (tzv. “fit-out náklady”) Podíl neobsazených prostor na celkových provozních nákladech přenášených na nájemce nemovitosti – v případě neobsazenosti se % z celkových nákladů na sluţby přenáší automaticky na majitele objektu, jinými slovy není tento podíl na nákladech na koho přenést. Pronájem pozemku – v případě, ţe budova stojí na pozemku jiného vlastníka 24

Bývá běţnou praxí na trhu, ţe následující náklady pokrývají v rámci úhrady sluţeb nájemci budov, ale můţe se stát, ţe i na těchto nákladech se z jakýchkoliv důvodů podílí i majitel objektu (závazek z nájemní smlouvy, apod.): Dodávky médií (elektřina, voda, plyn, teplo) Běţná údrţba a opravy Revize, servisy (prováděné dle zákonných předpisů) Čištění a úklid Odvoz a likvidace odpadů Ostraha, recepce Náklady na běţnou údrţbu a opravy technologií VZT, EPS, EZS, výtahů

2.3.1. Vývoj míry kapitalizace v době od roku 2000 do 2010

V přehledu dále v této kapitole jsou seřazeny dle let zjištěné kapitalizační míry realizovaných prodejů některých komerčních nemovitostí v Praze 4 od roku 2000 do 2010, tedy před a v průběhu ekonomické krize, která začala ovlivňovat ceny všech nemovitostí, nejen komerčních, zhruba od konce roku 2008 (zdroj CB Richard Ellis, Passerinvest Group). Pro upřesnění ještě uvádím, ţe nemovitosti uvedené v příloze jsou všechny stejného typu a sice administrativní budovy třídy A a míra kapitalizace je kalkulována na základě realizovaných prodejů a skutečného nájemného. Údaje o prodejní ceně nemovitostí a výši nájemného však z důvodu zachování obchodního tajemství nelze uvést. Administrativní objekty třídy A reprezentují budovy nejvyšší kvality na svém trhu. Jsou všeobecně nejlépe vypadající budovy, kterou jsou zároveň postaveny za pouţití nejkvalitnějších stavebních materiálů. Budovy třídy A jsou profesionálně řízeny a spravovány, jsou umístěny na vhodných místech a dopravně velmi dobře dostupné.

25

Výsledkem přirozeně je, ţe objekty třídy A přitahují nájemce nejvyšší kvality jsou tedy i schopné produkovat i nejvyšší nájemné Z přehledu prodejů je patrný vývoj míry kapitalizace, která do počátku ekonomické krize měla tendenci klesající (ceny nemovitostí do té doby stoupaly) a příchodem krize začala opět lehce stoupat (ceny nemovitostí klesají). Je nutné zdůraznit skutečnost, ţe i procento vyčíslené kapitalizační míry můţe být do jisté míry zkreslující informací v tom smyslu, ţe pokud neznáme ostatní souvislosti jako je výše reálného nájemného plynoucího z nemovitosti a skutečná prodejní cena, avšak je jistým ukazatelem poměru ročního nájemného a prodejní / kupní ceny nemovitosti a vyjadřuje tak i dobu návratnosti investice. Z výše uvedeného samozřejmě vyplývá, ţe čím je tato hodnota niţší, tím je prodej výhodnější pro prodávajícího a naopak pro kupujícího. Procento poměru však neukazuje, zda prodejní cena opravdu odpovídala trţní hodnotě nemovitosti a stejně tak, zda nájemné plynoucí z objektu je opravdu trţní nájemné či zda je nějakým způsobem nadhodnoceno / podhodnoceno. Průměrnou kapitalizační míru lze proto aplikovat při ocenění podobných nemovitostí pouze v případě, ţe i ostatní veličiny jsou porovnatelné a na úrovni daného trhu v místě a čase ocenění.

26

MÍRA KAPITALIZACE - REALIZOVANÉ PRODEJE V PRAZE 2000 - 2010 (administrativní objekty třídy A)

Nemovitost

Developer / Prodávající

Kupující

Rok prodeje

Mira kapitalizace

BB C - Building B

PASSERINVEST GROUP

Heitman

2000

11,00%

BB C - Building C

PASSERINVEST GROUP

Heitman

2000

11,00%

BB C - Building A

PASSERINVEST GROUP

Heitman

2002

9,00%

BB C - Building D

PASSERINVEST GROUP

Heitman

2002

9,00%

Building Alpha

PASSERINVEST GROUP

Invesco

2004

8,00%

Raiffeisen Centrum

Raiffeisen

RREEF (grundbesitz-global)

2004

7,90%

VPU Decco

VPU Deco

Cimex

2004

13,00%

BB Centrum A-D

Heitman

SachsenFonds

2004

8,23%

Building Beta

PASSERINVEST GROUP

ING Real Estate

2005

7,00%

T-Mobile Center

Sekyra Group

CEE Property Development Portfolio

2005

7,00%

Aqua Palace

PDP Ires

2005

9,00%

Trianon

Hochtief Development

Immofinanz Deutsche Immobilien Fonds (DIFA)

2006

7,00%

Budějovická Alej

Skanska

ING Management Ltd

2006

5,80%

The Park

AIG Lincoln

Signa

2006

5,75%

Polygon House

Callas

CPDP

2006

6,75%

BB Centrum A, B, C

Saschenfonds

Immoeast

2006

5,80%

BB C - Building Gamma

PASSERINVEST GROUP

Immoeast

2007

5,00%

BB C - Building E

PASSERINVEST GROUP

Endurance Real Estate Fund (managed by Orco)

2007

5,00%

City Point

ECM

Sall Oppenheim

2007

5,60%

City Element

ECM

Generali

2007

8,50%

City Deco

ECM

CA Immo International

2007

5,00%

BesNet Centrum

SFK Wing Investment

Endurance Real Estate Fund (managed by Orco)

2007

8,00%

Aqua Palace

AGGMORE

REICO

2007

7,00%

The Park 2.phase (build. 9-12)

AIG/Lincoln

Degi

2007

5,40%

The Park 1.phase (buildings 1-8)

Signa Property Fund

Degi (International and Europa Fonds)

2008

5,60%

Budějovická Alej

ING REIM

DBK

2009

7,50%

East Building Sekyra

Sekyra Group

DBK

2009

8,25%

City Tower

ECM

J&T Real Estate

2009

7,00%

Gemini

Immorent CR

Deka Immobilien

2009

7,25%

City Empiria & City Forum

ECM

PPF Generali

2010

7,5%

Vysehrad Victoria

Skanska Property

Hypo Real Invest AG

2010

7,25%

Nestle HQ

Sekyra Group

Malerba (CPI)

2010

8,12%

Zdroj: CB Richard Ellis, Passerinvest Group

27

3. Vhodnost nemovitosti k zástavě Z hlediska zajištění úvěru nemovitostí je samozřejmě kromě její hodnoty nicméně nutné posoudit, zda je daná nemovitost k zástavě vůbec vhodná. Nevhodným předmětem zástavy mohou být např.: -

národní kulturní památky

-

sakrální objekty (kostely, kláštery, kapličky apod.)

-

vybrané stavby občanské vybavenosti, které nejsou schopny generovat výnos (školy, nemocnice, apod.)

-

nemovitosti bez (zajištěného) přístupu

-

nepojistitelné nemovitosti umístněné v záplavovém pásmu

-

nemovitosti uţívané v rozporu se stavem zápisu v Katastru (stavba je kolaudována jako dočasná, stavba je umístněna v demoličním pásmu, skutečné uţívání stavby je v rozporu s její kolaudací, průběh výstavby neodpovídá ověřené projektové dokumentaci ve stavebním řízení)

-

nemovitosti s nevyjasněnými vlastnickými nebo právními vztahy

-

nemovitosti s vysokým stupněm technického opotřebení (zpravidla 75% a více za podmínky, ţe účelem úvěru není rekonstrukce/modernizace předmětné nemovitosti)

-

stavby předimenzované, velice obtíţně prodejné se zhoršeným technický stavem

-

spoluvlastnické podíly na nemovitosti, pokud se nejedná o podíl na bytovém domě spojen s právem uţívání konkrétní bytové jednotky, popř. se nejedná o ocenění vícero spoluvlastnických podílů tvořících jeden celek.

-

nemovitosti zřízené na dobu dočasnou

-

stavby s vydaným demoličním výměrem

-

vybrané jednoúčelové stavby (technické provozy, důlní a vodní díla, apod.)

I nevhodné zajištění lze však vzít do zástavy, znalec je nicméně vţdy povinen tuto skutečnost označit v samotném ocenění.

28

Nemovitosti vhodné k zástavě však musí vţdy splňovat minimálně tyto základní podmínky: -

právní stav posuzované nemovitosti je v souladu se skutečným stavem

-

nemovitost je evidována v KN

-

nemovitost je v absolutním vlastnictví

-

nemovitost je v dobrém technickém stavu

-

nemovitost je přístupná z veřejné komunikace

-

nemovitost vyhovuje všem technickým, poţárním, ekologickým a bezpečnostním normám a předpisům.9

V případě, ţe je nemovitost vhodná k zástavě, musí i tak banka poskytující úvěr vţdy počítat s rizikem vývoje trhu nemovitostí, aby i v případě poklesu cen byl poskytnutý úvěr dostatečně zajištěn. V opačném případě můţe banka poţadovat dodatečné zajištění úvěru.

Za podmíněně vhodnou nemovitost se povaţuje nemovitost, jeţ se vyznačuje následujícími kritérii: -

nemovitost je zatíţena věcným břemenem sniţující zpeněţitelnost zajištění (např. věcné břemeno)

9

-

věcné břemeno doţivotního uţívání

-

k nemovitosti není zajištěn přístup z veřejné účelové komunikace

-

výstavba není v souladu s rozhodnutím příslušného stavebního úřadu

-

výstavba neprobíhá v souladu se schválenou projektovou dokumentací

-

nejedná se o samostatně prodejný soubor nemovitostí

-

technický stav neumoţňuje bezproblémové uţívání

Ing. Petr Ort, Ph. D. – Oceňování nemovitostí na trţních principech

29

Na základě zástavní smlouvy mezi zástavním věřitelem (bankou) a zástavcem (ţadatelem o úvěr) a vloţením zástavního práva do katastru nemovitostí pak vzniká ZÁSTAVNÍ PRÁVO, které dle §152 Zákona č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník) slouţí k zajištění pohledávky pro případ, ţe dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, ţe v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěţku zpeněţení zástavy.

4. Vyuţití ceny obvyklé při zajištění úvěru a stanovení zadluţitelné hodnoty Při oceňování rezidenčních nemovitostí (byty a rodinné domy) je pro zajištění jejich financování zejména uţívána metoda porovnávací, která reflektuje momentální trh v daném místě a čase. Dle dané situace a téţ lokalitě nemovitosti se při oceňování kombinuje metoda porovnávací s metodou výnosovou (v případě, ţe se v místě oceňované nemovitosti nachází “trh s nájmem”). U komerčních nemovitostí, je však vzhledem k charakteru a podstaty jejich existence při jejich ocenění zpravidla vyuţívána metoda výnosová, přičemţ takové ocenění zohledňuje jak výši trţního nájemného tak nájemného skutečně plynoucího z nemovitosti a samozřejmě očekávanou návratnost investice do podobných nemovitostí na daném trhu. Cena obvyklá můţe být stanovena i kombinací 2 i všech 3 metod najednou, toto záleţí na konkrétní situaci a charakteru oceňované nemovitosti. U komerční nemovitosti bude však zcela jistě při stanovení obvyklé ceny pouţita jak metoda výnosová (vyplývá z podstaty nemovitosti, která produkuje výnos v podobě nájemného) a metoda porovnávací, při které je oceňovaná nemovitost porovnána se stejným typem nemovitostí, jejichţ prodej byl na trhu realizován v nedávné době a jejich trţní cenu tedy lze

povaţovat

za

reálný

a

vypovídající

ukazatel

trhu.

30

4.1. Zadluţitelná hodnota Za pouţití vhodně zvolené metody ocenění či vice metod zároveň (a vzájemného porovnání a vyhodnocení jejich výsledků) je následně určena cena obvyklá, přičemţ bankovní ústav, u kterého má být úvěr zajištěn, je při určení zadluţitelné hodnoty dle § 29 Zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. povinen zohlednit následující: a. Trvalé a dlouhodobě udrţitelné vlastnosti nemovitosti, b. výnos dosaţitelný třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, c. práva a závady s nemovitostí spojené, d. místní podmínky trhu s nemovit. včetně jeho vlivů a předpokládaný vývoj. Zástavní hodnota zastavených nemovitostí nesmí dle Zákona o dluhopisech převyšovat jejich cenu obvyklou. Zadluţitelná hodnota nemovitosti je např. svazem německých hypotečních bank definována jako taková hodnota, o které můţeme na základě poznatků odvozených z dlouhodobého chování trhu k datu ocenění na základě trvalých, v budoucnu jistých známek s velkou jistotou očekávat, ţe bude moci být realizována v dlouhém do budoucnosti zaměřeném časovém období v běţném obchodním styku. V zásadě můţeme tedy konstatovat, ţe přirozenou nutností při stanovení zadluţitelné hodnoty je analýza stávajícího trhu a prognóza dlouhodobého vývoje trhu s nemovitostmi tak, aby byl zhodnocen jak současný trend trhu ale také veškerá rizika spojená s očekávaným budoucím vývojem, přičemţ jedním z nejzásadnějších faktorů ovlivňující hodnotu komerčních nemovitostí je samozřejmě trend výše nájemného. V souvislosti s výše uvedeným je potřeba vţdy zváţit, zda nájemné plynoucí z oceňované nemovitosti není v porovnání s trţním nájemným v daném místě a čase podhodnoceno či naopak nadhodnoceno a zda je moţné stejnou výši nájemného očekávat i v budoucnosti. Pokud je výše nájemného plynoucího z oceňované nemovitosti např. nadhodnocena, znamená to, ţe cena nemovitosti zjišťovaná výnosovou metodou a při nezohlednění trţních podmínek bude vyšší neţ by byla zjištěná obvyklá cena při úrovni trţního nájemného, které lze v budoucnu očekávat. Tím samozřejmě

31

logicky vzniká bance poskytující úvěr riziko, ţe zadluţitelná hodnota by v budoucnu mohla teoreticky převýšit cenu obvyklou a v případě nesplácení závazků dluţníka vznikne věřiteli ztráta ve výši rozdílu mezi zadluţitelnou hodnotou (poskytnutým úvěrem) a skutečnou cenou obvyklou, za kterou by dotčená nemovitost byla případně prodána. Dalším faktorem ovlivňujícím rozhodování při stanovení zadluţitelné hodnoty je téţ velikost nemovitosti. Čím větší je nemovitost, tím náročnějším investičním produktem se stává – toto je pro věřitele velmi důleţité z hlediska likvidity zajištění v případě, ţe dluţník nedostává svých závazků. Je pouze logické, ţe věřitel bude svým způsobem upřednostňovat financování takových nemovitostí, jejichţ případný prodej povaţuje na daném trhu za reálný. Z výše uvedeného je tedy patrné, ţe pojem zadluţitelná hodnota je velmi subjektivní a neexistuje předepsaný postup jejího stanovení. Postup kaţdé banky je specifický, ale vţdy reflektuje výše uvedená rizika, která by mohla v budoucnu ovlivnit či zcela znehodnotit kvalitu zástavy. Proto se jen výjimečně zadluţitelná hodnota rovná ceně obvyklé a praxe bank ukazuje, ţe zadluţitelná hodnota pohybující se okolo 70% obvyklé ceny obecně bývá bezpečná – je tím zohledněn vývoj trhu a téţ náklady spojené s případným prodejem nemovitosti.

32

Na následující straně je uveden příklad návrhu zjednodušené metodiky pro stanovení zadluţitelné / zastavitelné hodnoty zohledňující nejdůleţitější rizika spojená s poskytnutím úvěru na administrativní objekt, jehoţ konkrétní vlastnosti jsou podrobněji popsány v praktické části této práce. Základní rizika zohledněná v návrhu zjednodušené metodiky jsou: velikost administrativní budovy délka poţadovaného úvěru bonita klienta trend nájemného a související očekávaný vývoj trhu komerčních nemovitostí obsazenost budovy technický stav objektu / jeho stáří lokalita kvalita a délka uzavřených nájemních smluv V příkladu návrhu níţe je konkrétně posuzována nemovitost, která je umístěna v atraktivním komplexu administrativních budov BB Centrum v Praze 4. Budova je 12 let stará, ale je dobře udrţována. Je zde uzavřená dlouhodobá a kvalitně zajištěná nájemní smlouva s nájemcem, který si pronajímá 100% budovy (cca 16.000 m2). V příkladu počítáme s potenciálním investorem výborné bonity a ţádající úvěr na 30 let. Navrţená metodika reflektuje kromě konkrétních vlastností nemovitosti téţ potenciál lokality, ve které je umístěna, a současný trh s podobnými nemovitostmi. Výsledná zadluţitelná hodnota byla vypočtena ve výši 75% zjištěné obvyklé ceny nemovitosti. Taková výše zadluţitelné hodnoty by dle tohoto návrhu metodiky byla pro financující banku výší bezpečnou, přičemţ by zohledňovala ta nejdůleţitější rizika spojená s poskytnutím úvěru.

33

Aktuální tržní hodnota posuzované administrativní budovy zjištěná odborným odhadem:

koeficient zohledňující riziko Velikost administrativní budovy

< 10 000 m2 10 000 - 20 000 m2 > 20 000 m2 1 - 15 let

Délka úvěru

Bonita klienta

15 - 25 let

Trend nájemného a souvísející očekávaný vývoj trhu kom. nemovitostí

stagnace pokles poptávky

Technický stav budovy / stáří objektu

Lokalita

0,9

92 899 400

1

928 994 000

0

0,95

882 544 300

46 449 700

1

928 994 000

0

0,95

882 544 300

46 449 700

1

928 994 000

0

1

928 994 000

0

1 0,95 0,9

větší města / okraj hl. města Prahy

0,95

krátkodobé sml. do 3 let nebo smlouvy na dobu neurčitou

836 094 600

1

1

střednědobé smlouvy 3 - 5 let

0,9

0,95

centrum hl. m. / admin komplexy s výbornou dopravní dostupností

kvalitní dlouhodobé smlouvy > 5 let

46 449 700

1

0,9

malá města a okraj větších měst

Kvalita / délka uzavřených nájemních smluv

0,9

70 - 80%

Zhoršený / starý

882 544 300

0,95

0,95

Dobrý

0,95

0,95

80 - 90 %

Výborný / nový

Odečítaná hodnota (Kč)

1

1

> 90 % Obsazenost budovy v %

0,9

výborná

vzrůstající poptávka

Hodnota upravená koeficientem (Kč)

0,95

0,9

průměrná

použitý koeficient v konkrétním případě

1

> 25 let

velmi dobrá

928 994 000 Kč

0,9 1 0,95 0,9

Celkem odečtená hodnota: Stanovená zadlužitelná hodnota (LTV):

232 248 500 Kč

696 745 500 Kč

34

ZÁVĚR Zejména v dnešní době ekonomické krize je vice neţ zřejmé, ţe správné vyhodnocení všech rizik spojených s financovanou nemovitostí, je zcela zásadní pro řízení kvalitních úvěrů banky. I v období probíhající ekonomické krize jsou banky ochotny financovat realitní projekty, avšak své podmínky pro poskytnutí úvěru samozřejmě zpřísňují – u komerčních developerských projektů se jedná hlavně o úroveň dohodnutého předpronájmu a poměr dluhu k vlastní hodnotě nemovitosti (zřejmá tendence je nyní zvyšovat poměr vlastních zdrojů investora vůči úvěrovému financování). U existujících komerčních nemovitostí je pak vzhledem k jejich podstatě logicky hlavní důraz kladen na procento současné pronajatosti budovy, dále pak na délku a kvalitu stávajích nájemních smluv (výše nájemného, moţnost předčasného ukončení nájemní smlouvy ze strany nájemce, bonita nájemců) a předpokládaný trend vývoje nájemního trhu. Dalším neméně důleţitým faktorem při posuzování úvěru je samozřejmě kredibilita investora – tedy jeho schopnost splácet své závazky. Kaţdá země má téţ různé preference co se týká typu financované komerční nemovitosti. Např. v České republice, Maďarsku a Bulharsku jsou bankami upřednostňovány tzv. retailové projekty (nákupní centra a zóny), v sousedním Polsku a téţ v Rumunsku banky stále preferují financování administrativních center. Na Slovensku, v Chorvatsku a pobaltských státech jsou banky nejvíce ochotny financovat logistická a výrobní centra. Nejméně zajímavý sektor nemovitostí z hlediska financování zůstávají hotely a rekreační objekty / zóny. Z různých výzkumů (DB Research a KPMG) vyplývá, ţe banky v České republice jsou stále ve financování realitních projektů spolu s Polskem daleko optimističtější neţ např. Maďarsko, Bulharsko, Chorvatsko, Pobaltské státy nebo Rumunsko. Obecně však lze říci, ţe ochota financovat nemovitosti odráţí makroekonomické vyhlídky dané země.

35

5. ODHAD TRŢNÍ HODNOTY bytové jednotky č. p. 321/7, ul. Cimburkova, Praha 3

Duben 2011

36

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č.p. 321/7 se nachází v katastrálním území Ţiţkov. Okolní zástavba je bloková, tvořená bytovými domy převáţně z přelomu 19. A 20. Století. Celkový charakter lokality je rezidenční bydlení střední a vyšší kategorie. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občasnká vybavenost (obchody, zdravotní střediško, banka, kulturní zařízení, předškolní a školní zařízení, pošta apod.). Zastávky městské hromadné dopravy (autobus, tramvaj) jsou téţ v dochůdné vzdálenosti, stanice metra trasy C (Hlavní nádraţí) je vzdálena 1 stanici tramvají nebo 2 stanice autobusem (Florenc). Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, přičemţ kapacita těchto míst je díky vymezeným modrým zónám pro potřeby všech rezidentů plně dostačující. Oceňovaný majetek – základní informace Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle dostupných podkladů je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Byt nemá ţádné příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje, ohraničený vymezený půdní prostor, apod. Majitel oceňovaného bytu má ale právo uţívat společné domovní prostory. Jednotka je zapsána LV č. 11983, přičemţ údaje v něm uvedené souhlasí se skutečným stavem. K jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. Jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy (např. břemeno doţivotního uuţívání, nájemní smlouvy na dobu určitou či předkupního práva). Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její ţivotnost a nenachází se na území, které bylo v minulosti zaplaveno. Jednotka je zkolaudována a

37

určena výhradně k bydlení, je uţívána v souladu s právním stavem. Nemovitost je umístěna navlastním pozemku.

38

HISTORIE Dle dostupných informací byl bytový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1910 jako řadový vnitřní situovaný v zástavbě bytových domů při ulici Cimburkova. Podzemní část objektu je vyuţita jako kancelářské prostory. Před 4 lety byl dům celkově rekonstruován, byly provedeny nové rozvody domovních instalací, upraveny společné domovní prostory (součástí rekonstrukce provedeny i zcela nové dřevěné obklady kamenných schodů) a provedena nástavba 1 podlaţí, ve kterém byly nově vybudovány 2 mezonetové bytové jednotky, přičemţ jedním z nich je oceňovaný byt. POZEMEK Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 8400/55970 na parcele p.č. 609/1 o výměře 127 m2. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 8400/55970 na společných částech domu. BYT Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Stávající dispozice bytu obsahuje jednu místnost směrem do ulice Cimburkova, dále jednu místnost směrem do dvora, nad ní galerii téţ směrem do dvora, dále pak kuchyni a koupelnu. Byt je situován v pátém nadzemním podlaţí. Stropy bytu jsou dřevěné trámové s podhledem, svislé nosné konstrukce jsou zděné a obvodové stěny jsou z cihelného zdiva s tl. do 60 cm. Základy objektu jsou kamenné a střecha pultová, přičemţ střešní krytina je plechová s protikorozní úpravou.

39

Popis vybavení okna dveře podlahy podlahy vytápění rozvod vody rozvod plynu zdroj teplé vody vybav. Kuchyně vybav. Koupelny vybav. WC

dřevěná EURO hladké dýhované dřevěné plovoucí keramická dlažba etážové s plynovým kotlem studené a teplé je proveden kotel ÚT plynový sporák s el. troubou, kuchyňská linka sprchový kout, umyvadlo kombi WC

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností můţeme potvrdit, ţe současné vyuţití oceňovaného majetku je proto právně přípustné a odpovídá nejvyššímu a nejlepšímu vyuţití. Na základě výše uvedeného jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s právními předpisy a zcela odpovídá obvyklému vyuţití obdobných nemovitosti.

40

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací přijmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsem pouţila pouze porovnávací a metodu výnosovou / příjmovou, metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku byly brány v úvahu byty porovnatelných parametrů, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v těsné blízkosti oceňovaného majetku. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indíikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku jeden 41

čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost,, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná provnávací metodou je 5.040.000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

42

AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA

Odhadovaný majetek

Porovnávaný majetek A

Porovnávaný majetek B

Porovnávaný majetek C

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti byt p.č. 321/7

ul. Štítného

ul. Dalimilova

ul. Milíčova

Katastrální území

Ţiţkov

Ţiţkov

Ţiţkov

Ţiţkov

Obec

Praha 3

Praha 3

Praha 3

Praha 3

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

84

Prodejní cena

X

72 4 150 000 Kč

Cena za 1 porovnávací jednotku

90 4 700 000 Kč

X

Datum transakce

52 222,22 Kč

11/2010

Korekce

60 000,00 Kč

12/2010 1

Upravená hodnota

3 900 000 Kč

57 638,89 Kč

65

2/2011 1

57 638,89

1

52 222,22

60 000,00

Kč

Kč

Kč

Prodej

Prodej

Prodej

D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

1

1

1

57 638,89 Kč Absolutní

52 222,22 Kč Absolutní

60 000,00 Kč Absolutní

1

1

1

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

57 638,89 Ne

Kč Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Bytová, vícepodlaţní

1

1

57 638,89 Kč Bytová, vícepodlaţní

52 222,22 Kč Bytová, vícepodlaţní

60 000,00 Kč Bytová, vícepodlaţní

1

1

1

Upravená hodnota

Korekce

57 638,89 Ano

60 000,00 Kč Ne

1

Korekce

Kolaudační rozhodnutí

52 222,22 Kč Ne

Kč Ano

52 222,22 Kč Ano

1

60 000,00 Kč Ano

1

1

43

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

57 638,89 Ne

Kč Ne

52 222,22 Kč Ne

Korekce

1

Upravená hodnota

60 000,00 Kč Ne

1

57 638,89

1

52 222,22

60 000,00

Kč

Kč

Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrý (po celkové rekonstrukci)

57 638,89 Kč Velmi dobrý

Korekce

57 638,89 Výborná (nová)

1,1

1,15

63 402,78 Výborná

66 061,11 Kč

Výborná

Výborná

Výborná

1 66 061,11 Kč

Omezený

Omezený

Omezený 1

66 061,11 Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

63 402,78 Kč Omezené

66 061,11 Kč Omezené

60 000,00 Kč Omezené

1

1

1

Upravená hodnota

63 402,78

Upravená hodnota V objektu není výtah (jednotka ve 5.NP)

60 000,00

Kč

Korekce

Korekce

1

Kč

Korekce

Dobrá

60 000,00

Kč

63 402,78

Omezené

1

Kč

1

Upravená hodnota

60 000,00

Kč

63 402,78

Velmi dobrá

1

Kč

1

Omezený

60 000,00 Obdobná

Upravená hodnota

Jiná technická korekce

57 444,44 Doţilá

Korekce

Atraktivita objektu

1

Průměrná

Upravená hodnota

Dopravní dostupnost a parkování

1,1

Kč

Korekce

Dopravní obsluţnost

60 000,00 Kč Velmi dobrý

Kč

Upravená hodnota

Další moţný rozvoj nemovitosti

52 222,22 Kč Dobrý

Kč

Korekce

Funkční vyuţitelnost budovy

1

1

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

1

Kč Dobrá

66 061,11 Kč Dobrá

60 000,00 Kč Dobrá

1

1

1

63 402,78 Kč s výtahem

66 061,11 Kč s výtahem

60 000,00 Kč s výtahem

44

Korekce

0,95

Upravená hodnota

0,95

60 232,64

0,95

62 758,06

57 000,00

Kč

Kč

Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

84

Korekce

1

Upravená hodnota

1

60 232,64 Kč N/A

Jiná korekce Korekce

62 758,06 Kč N/A

1

Upravená hodnota

57 000,00 Kč N/A

1

60 232,64 Kč

1

1

62 758,06 Kč

57 000,00 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

59 996,90 Kč

Celková porovnávací hodnota

60 232,64 Kč

62 758,06 Kč

57 000,00 Kč

5 039 739,44 Kč

ZAOKROUHLENO

5 040 000,00 Kč

45

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku, v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních

kapitalizačních

postupů

–

přímé

kapitalizace

nebo

analýzy

diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. Ve výpočtu je v souladu s běţnou praxí vycházeno z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 2.623.000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

46

AKUTÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA - přímá kapitalizace Hrubý příjem - 16.000 Kč / p.m * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5% Efektivní hrubý příjem

192 000 Kč 9 600 Kč 182 400 Kč

Rezerva na renovace - odborný odhad

15 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti)

10 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra (R)

157 400 Kč 6%

Tržní hodnota (V)

2 623 333 Kč

Tržní hodnota zaokrouhlená

2 623 000 Kč

47

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majektu a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.

48

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

5 040 000

80

4 032 000

Příjmová metoda

2 623 000

20

524 600

N/A

0

0

Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota

4 556 600

Zaokrouhleno

4 557 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Obdobnou nemovitost je sice moţné pronajímat, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Z tohoto důvodu je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou povaţována za rozhodující a je jí proto přisouzena váha 80% a příjmové metodě 20%. Na základě výše uvedeného byla trţní hodnota oceňovaného majetku ke dni 1. 4. 2011 stanovena částkou: 4 557 000 Kč (slovy: Čtyřimilionypětsetpadesátsedmtisíckorunčeských)

49

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majektu je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majektu nebo být podkladem k jiné právní lisstině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majektu bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

50

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majektu na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Příloha 1 – výpis z katastru nemovitostí Příloha 2 – fotodokumentace objektu a oceňované bytové jednotky Příloha 3 – snímek z katastrální mapy s vyznačením objektu

51

Příloha č. 1

52

53

Příloha č. 2

54

Příloha č. 3

55

ODHAD TRŢNÍ HODNOTY

administrativní budovy č.p. 12345, Budova XY“ ul. Vyskočilova, 140 00 Praha 4

Duben 2011

56

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy s vyznačením oceňovaného objektu

57

Zpráva o trţním ocenění majetku označeném jako Administrativní budova č. p. 12345 Budova XY uvedený na listu vlastnictví č. 1849, pro katastrální území Michle, městská část Praha 4, obec Praha, nacházejícího se na adrese Vyskočilova 12345, 140 00 Praha 4 – Michle, Česká republika

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 15. dubnu 2011 – tedy ke dni místního šetření. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 2, na listu vlastnictví č. 1849, pro katastrální území Michle, městská část Praha 4, obec Praha. Výpis z katastru ze dne 7. 4. 2011 je přílohou této zprávy. Trţní hodnota je v této zprávě chápána jako cena, za kterou by mohl být majetek prodán, anţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění uţíván výhradně jako administrativní budova vyššího standardu s pomocnými a obsluţnými prostory. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. 58

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majektek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění brala v úvahu následující faktory: velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávka po tomto druhu nemovitosti na trhu náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výše nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majektu. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z obdrţených podkladů nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

59

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek – administrativní budova, je umístěna v Praze 4 – Michli a je součástí administrativního komplexu BB Centrum, který je v tuto chvíli tvořen 11 budovami a i nadále se očekává jeho další vývoj. Lokace jako taková je z trţního hlediska povaţována za jednu z nejlepších v Praze. V nejbliţším okolí je k dispozici kompletní občanská vybavenost a zastávky městské hromadné dopravy – metro trasa C (stanice Budějovická), zastávky autobusu MHD jsou přímo v areálu. V areálu je téţ zřízena kyvadlová doprava slouţící k přepravě mezi stanicí metra Budějovická a vlastním areálem BB Centra, který je svým umístěním u sjezdu z dálnice D1 (sjezd Michle) velmi dobře dostupný i autem. Součástí areálu je i sportovní a obchodní centrum Brumlovka, Společenské centrum s mateřskou školkou, základní škola a v neposlední řadě i nově vybudovaný Baarův park. Parkování je moţné na veřejných placených parkovištích jak povrchových tak lze vyuţít i moţnosti veřejného parkování přilehlých budov Brumlovka a Filadelfie. Ve vlastním objektu jsou 3 podzemní podlaţí, která poskytují 270 parkovacích stání pro zaměstnance a klienty nájemce. Ceněnou kvalitou je výborná viditelnost v rámci celého areálu. Oceňovaný majetek – základní informace Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle dostupných podkladů je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném objektu poskytování pronajímatelných prostor – administrativních a pomocných prostor. Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Přesné identifikační údaje o nemovitosti nemohou být uvedeny z důvodu zachování obchodního tajemství. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a administrativní budovy, který je z tohoto důvodu i oceněn jako celek.

60

Historie Administrativní budova byla postavena v roce 2000 na proluce, která nebyla předtím nikterak zastavěna, přičemţ jiţ v té době byla její stavba realizována jako součást plánovaného budoucího areálu BB Centra, který se i nadále vyvíjí a očekává se výstavba dalších aţ 4 administrativních objektů.

61

POZEMEK Předmětem ocenění jsou kromě administrativní budovy i dvě parcely uvedené na listu vlastnictví č. 1849 – parcely č. 456/14 a 456/25. Celková rozloha všech pozemků tvoří 5.450 m2, přičemţ zastavěna plocha a nádvoří budovy činí 3.477 m2. Zbylá plocha o výměře 2.033 m2 je tvořena především komunikacemi a přilehlou zelení. Vzhledem k tomu, ţe výše uvedené pozemky tvoří spolu s administrativní budovou funkční celek, je jejich hodnota zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku. Pozemek oceňované nemovitosti a pozemky porovnávaných nemovitostí jsou i přibliţné velikosti v poměru k velikosti budov a není moţné jejich další vyuţití z hlediska dalšího zastavění. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují, venkovní úpravy jsou z hlediska jejich trţní hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě budovy a pozemku. Jedná se prakticky jen o různé přípojky sdělovacích a silových médií. Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku. ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA Předmětem ocenění je moderní administrativní budova nejvyššího standardu, postavena v roce 2000. Budova se skládá ze dvou vzájemně spojených křídel (jiţního a severního). Jiţní křídlo má 8 nadzemních podlaţí (vč. přízemí) a severní křídlo je o dvě podlaţí niţší. Parkovací prostory a technické místnosti se nacházejí na třech podzemních podlaţích. V přízemí budovy se nachází společná recepce, stravovací zařízení, kavárna a malé obchodní jednotky. Jiţní fasáda jiţního křídla je tvořena zavěšenou stěnou z dvojitého skla. Ostatní fasády jsou kombinací otevíratelných lineárních oken s hladkou omítkou. Budova se nachází v dochozí vzdálenosti od stanice metra trasy „C“ – Budějovická (10 min) a je obsluhována MHD (1 stanice autobusem ze stejné stanice metra). Parkovací kapacita budovy je 270 parkovacích míst v podzemní garáţi a 17 pozemních parkovacích míst. U vjezdu do podzemních garáţí jsou instalována 62

magnetickou kartou ovládaná vrata a kaţdý uţivatel parkovacích míst je vybaven parkovací magnetickou přístupovou kartou. Na střeše objektu jsou pak situovány technologie VZT, dieselagregáty a některé další technologie, přičemţ zhruba jedna třetina plochy celé střechy je vyuţita jako terasa, která je přístupná zaměstnancům nájemce. Svislé konstrukce V budově se nachází několik typů příček. Betonové příčky byly navrţeny ve ztuţujících místech budovy, jako např. v blízkosti výtahových baterií a obvodových zdí. Zděné příčky z běţných cihel byly pouţity jako výplňové zdivo nebo jako oddělující příčky mezi místnostmi v 1. a 2. podzemním podlaţí. Jako dělicí příčky byly na sociálních zařízeních pouţity lehké montované sádrokartonové příčky. Vodorovné konstrukce Vodorovné konstrukce jsou tvořeny monolitickými vyztuţenými deskami. Na tyto desky je instalován systém dutinové zdvojené podlahy se světlou výškou 70 mm. Celková zvuková neprůzvučnost stropní konstrukce je R´w = 47,0 dB. V kancelářských prostorech (kromě jiţní části jiţního křídla) nejsou instalovány podhledy. Stropy jsou tvořeny jemným bílým štukem. V chodbách jsou podhledy z hliníkových lamel, které kryjí vedení vzduchotechniky, elektrorozvodů apod. Podhledy na toaletách a v kuchyňkách jsou z hladkého sádrokartonu. Topení Zdrojem tepla pro vytápění budovy je horkovodní výměník umístěný v suterénu budovy. Měření a regulace Navrţený systém měření a regulace, který řídí vytápění, ventilaci atd. byl navrţen tak, aby splňoval české normy ČSN a je digitálně sledován a kontrolován. Systém regulace fan-coilů je navrţen tak, aby umoţňoval regulaci fan-coilů v určitých, předem projektem stanovených zónách.

63

Poţární ventilace Poţární ventilace budovy je navrţena v souladu s českými nařízeními a pravidly stanovenými hasičským sborem. Hasicí přístroje jsou osazeny dle ČSN. Kouřové detektory, alarmy a poţární tlačítka jsou osazena tam, kde to vyţadují místní normy a nařízení příslušných úřadů. Bezpečnostní systém (EZS), přístupový systém a CCTV Tento systém kontroluje přístup do společných prostor, přístup na kaţdé podlaţí a zaznamenává pohyb lidí v klíčových místech budovy (např. před výtahy, před vjezdem do podzemní garáţe, apod.) Čtecí zařízení karet, které umoţní vstup lidem s povolením vstupu je umístěno u vstupu a výstupu z podzemních garáţí a u vstupních dveří do kaţdého patra. Poţární detekční systém (EPS) Budova je vybavena kompletně automatickým systémem poţární signalizace včetně akustického alarmu. Kontrolní panel je instalován do recepce v 1.NP. Zařízení poţární ochrany jsou v souladu s nařízeními ČSN a Sboru poţární ochrany. Koberce Pronajaté kancelářské prostory jsou vybaveny vysokozátěţovými smyčkovými koberci s lemovací lištou. Koberec splňuje následující specifikace: Dveře a kování Všechny dveře v kancelářských prostorech mají světlou výšku 1970 mm a šířku 900 mm s výjimkou vstupních dveří od výtahové haly do kancelářských prostor, kde jsou instalovány dvoukřídlé dveře. Vnitřní dveře jsou dřevěné sendvičové s laminovaným povrchem imitujícím světlé dřevo. Zárubně jsou ocelové.

64

Ţaluzie Do prostoru mezi dvěmi skladbami obvodového pláště jiţní fasády byly osazeny hliníkové ţaluzie.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako administrativní budova a její vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem došla k názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe celý objekt je pronajat za trţní nájemné, které není nikterak podhodnoceno ani nadhodnoceno, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s právními předpisy a zcela odpovídá obvyklému vyuţití obdobných nemovitosti.

65

AKTUÁLNÍ VYUŢITÍ MAJETKU Ke dni ocenění zahrnuje oceňovaná administrativní budova: Podlaží

Přibližná plocha (m2)

Funkce

1. a 2. a 3. podzemní Parking a technické zázemí podlaží sklady Přízemí podlaží)

(1.

nadzemní Obchodní prostory

270 parkovacích stání 269 m2 skladů 436

jídelna + kavárna

808

Společné prostory

645

Kanceláře

1198

2. nadzemní podlaží

Kanceláře

1993

3. nadzemní podlaží

kanceláře

2189

4. – 6. nadzemní podlaží

Kanceláře podlaží)

7. nadzemní podlaží

Kanceláře

1203

Terasa

404

Velín se zázemím

38

8. nadzemní podlaží

Kanceláře

(typické

2245 (každé podlaží)

1066

66

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací přijmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu hodnoty majetku jako celku. I prodejní ceny porovnávaných nemovitostí jiţ zahrnují ceny pozemků, na kterých jsou postaveny. Pro upřesnění dodávám, ţe pozemek oceňované nemovitosti a pozemky porovnávaných nemovitostí jsou i přibliţné velikosti v poměru k velikosti budov a není moţné jejich další vyuţití z hlediska dalšího zastavění.

67

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku byly brány v úvahu administrativní budovy, které byly v Praze v nedávné době prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách, vţdy v blízkosti metra, několik stanic od centra hl. města. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majektu zvolili za srovnávací jednotku čistou podlahovou plochu (NFA). Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná provnávací metodou je 941 225 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na další straně:

68

AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA majetku jako celku - porovnávací metoda

Odhadovaný majetek

Porovnávaný majetek A

Porovnávaný majetek B

Porovnávaný majetek C

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti administrativní budova BB C Building

administrativní budova City West (budovy Siemens)

administrativní budova Avenir Business Park - E

administrativní budova Gemini - A + B

Adresa nemovitosti

Vyskočilova 12345

ul. Jeremiášova

ul. Radlická

ul. Na Pankráci

Katastrální území

Michle

Stodůlky

Jinonice

Nusle

Obec

Praha 4

Praha 13

Praha 5

Praha 4

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Údaje o pozemku Parcelní číslo

456/14 a 456/25

Velikost pozemku

5 450

8494

1732

8594

Pozemek není oceňován samostatně, jelikoţ společně s budovou tvoří funkční celek. Hodnota pozemků je zohledněna jiţ v cenách realizovaných prodejů porovnávaných nemovitostí, které reflektují jak jejich lokalitu, tak i skutečnost, ţe ani u jednoho pozemku není moţnost dalšího vyuţití z hlediska zastavění. C. Základní údaj pro porovnání – m2 čisté podlahové plochy (NFA) Počet srovnávacích jednotek (NFA nadzem.podl.)

16 000

Prodejní cena

28 820

X

1 768 900 000 Kč

Cena za 1 porovnávací jednotku

6 500 450 000 000 Kč

X

69 231

4.Q/2010

Korekce Upravená hodnota

2 695 000 000 Kč

61 378

Datum transakce

33 450

80 568

3.Q/2010

4.Q/2009

1

1

1

61 378

69 231

80 568

D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Upravená hodnota

Korekce

Ne

Prodej

1

1

1

61 378

69 231

80 568

Absolutní

Korekce

Existence věcných břemen

Prodej

Absolutní

Absolutní

1

1

1

61 378

69 231

80 568

Ne

Ne 1

Ne 1

1

69

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

61 378 Administrativní budova

Administrativní budova

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Upravená hodnota Ne

Upravená hodnota

Administrativní budova

1

1

1

61 378

69 231

80 568

Ano

Ano

1

1

1

61 378

69 231

80 568

Ne

Korekce

80 568

Administrativní budova

Ano

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

69 231

Ne

Ne

1

1

1

61 378

69 231

80 568

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Horší

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrý

Upravená hodnota Výborná

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Výborná

Upravená hodnota Omezený

Upravená hodnota Kompletní

Upravená hodnota

Korekce

Dobrá

72 692

76 540

Výborný / nový

Výborný / nový

0,9

0,9

0,9

58 002

65 423

68 886

Porovnatelná

Porovnatelná

1

1

1

58 002

65 423

68 886

Porovnatelná

Porovnatelná

1

1

1

58 002

65 423

68 886

Omezený

Omezený

1

1

1

58 002

65 423

68 886

Kompletní

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

64 446

Omezený

Korekce

Dopravní obsluţnost

0,95

Porovnatelná

Korekce

Další moţný rozvoj nemovitosti

1,05

Porovnatelná

Korekce

Výborná

1,05

Výborný / nový

Korekce

Technická vybavenost budovy

Horší

Kompletní

Kompletní

1

1

1

58 002

65 423

68 886

Porovnatelná

Porovnatelná

1

Porovnatelná

1

1

70

Upravená hodnota Atraktivita objektu

58 002 Dobrá

Lepší

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Lepší

Upravená hodnota

68 886 Lepší

0,95

0,95

0,95

55 102

62 152

65 441

N/A

Korekce

65 423

N/A

N/A

1

1

1

55 102

62 152

65 441

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

16 000

Větší

Korekce Upravená hodnota Korekce pro velikost pozemku - z hlediska další vyuţitelnosti / moţnosti zastavění a v poměru k velikosti nemovitosti

5 450

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Menší

1

0,9

1

55 102

55 937

65 441

8494

1732

8594

1

1

1

55 102

55 937

65 441

N/A

Korekce Upravená hodnota

Větší

N/A

N/A

1

1

1

55 102

55 937

65 441

55 102

55 937

65 441

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

58 827 Kč

Celková porovnávací hodnota

941 225 403 Kč

ZAOKROUHLENO

941 225 000 Kč

71

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku, v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních

kapitalizačních

postupů

–

přímé

kapitalizace

nebo

analýzy

diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. Ve výpočtu je v souladu s běţnou praxí vycházeno z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 931 510 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

72

AKUTÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA - přímá kapitalizace Příjem z pronájmu nemovitosti (p.a.) Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 2%

Efektivní hrubý příjem (p.a)

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Ostatní provozní náklady (řízení, správa, účetnictví, audit, právní výlohy) Marketing

Provozní příjem Rezervy na renovace - odborný odhad Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra (R)

81 000 000 Kč 1 620 000 Kč

79 380 000 Kč

2 000 000 Kč 208 900 Kč 82 405 Kč 0 Kč 2 000 000 Kč 20 000 Kč

75 068 695 Kč 8 000 000 Kč 67 068 695 Kč 7,2%

Tržní hodnota (V)

931 509 653 Kč

Tržní hodnota zaokrouhlená

931 510 000 Kč

Při kalkulaci příjmu z pronájmu nemovitosti jsem vycházela z trţní úrovně nájemného v dané lokalitě a v porovnání s ostatními budovami konkrétního admin komplexu BB Centrum. Trţní nájemné v administrativních budovách v této lokalitě se pohybuje v rozmezí 13 – 16 EUR / m2 / měs. za kancelářské prostory (pro ocenění pouţita hodnota 14,5 EUR / m2 / měs.). Stávající nájemné na základě současných nájemních smluv se pohybuje v uvedeném rozmezí, avšak z důvodu zachování obchodního tajemství nemohu uvést jeho přesnou výši. dále přibl. 6,5 EUR / m2 / měs. za skladové prostory a okolo 100 EUR / parkovací místo / měs. 73

Na střeše objektu a v podzemní části objektu se nacházejí téţ různé technologie, jejichţ pronájem je v ocenění samozřejmě téţ uvaţován. NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majektu a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

74

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny provonáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 857 775 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na další straně.

75

AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA - nákladová metoda Název

Administrativní budova XY, BB Centrum

Číslo pozemku

456/14, 456/25

Nosná konstrukce

Železobetonová, monolitická

Skutečné stáří

12 let

Efektivní stáří

10 let

Ekonomická životnost

60 let

Zastavěná plocha

2 650 m2

Počet podlaží

3 podzemní, 8 nadzemních

Celková zastavěná plocha (GFA)

28 455

Koeficient využitelnosti

0,95

Celková podlahová plocha (NFA)

27 100 m2

Celkový obestavěný prostor

101 140 m3

Jednotkové reprodukční náklady

8 650 Kč / m3

Reprodukční náklady celkem

874 861 000 Kč

Fyzické opotřebení

10%

787 374 900 Kč

Funkční nedostatky

0%

787 374 900 Kč

Ekonomické nedostatky

0%

787 374 900 Kč

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem

Pozemek

5 000 000 Kč

65 400 000 Kč

Indikovaná hodnota

857 774 900 Kč

Tržní hodnota zaokrouhlená

857 775 000 Kč

76

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 15. dubnu 2011. Aplikacemi výše popsaných metod byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Závěrečná analýza - AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

941 225 000

50

470 612 500

Příjmová metoda

931 510 000

40

372 604 000

Nákladová metoda

857 775 000

10

85 777 500

Výsledná tržní hodnota

928 994 000 Kč

Oceňovaný majetek je typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora důleţitá jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Oceňovaný majetek zároveň patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně obchodovány a proto je porovnávací metodě přisouzena váha 50% a příjmové metodě 40%. Z realizovaných cen administrativních objektů prodávaných v atraktivních lokalitách je patrné, ţe se tyto objekty většinou obchodují za ceny vyšší neţ je jejich reprodukční hodnota. Tento jev je způsoben velkým převisem poptávky po tomto typu administrativních prostor nad nabídkou, která je limitována volnými pozemky. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a je jí přisouzena váha 10%.

77

Na základě výše uvedeného byla trţní hodnota oceňovaného majetku ke dni 15. 4. 2011 stanovena částkou: 928 994 000 Kč (slovy: Devětsetdvacetosmmilionůdevětsetdevadesátčtyřitisíckorunčeských)

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 11. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majektu je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 13. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majektu nebo být podkladem k jiné právní lisstině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majektu bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

78

15. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 16. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 17. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 18. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majektu na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 19. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 20. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Příloha č. 1 – výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2 – snímek z katastrální mapy s vyznačením oceňovaného objektu

79

Příloha č. 1

80

81

82

83

Příloha č. 2

84

6. ANALÝZA TRHU – Praha 4 6.1. Popis lokality Městská část Praha 4 je správní celek hlavního města České republiky tvořený, vyjma menších místních úprav, tradičním územím katastrálních obcí Nusle, Michle, Podolí, Braník, Hodkovičky, Krč a části obce Lhotka, dále částí katastrálních území Záběhlic a

několika

domů

na

Vinohradech.

Území této městské části představuje výseč mezi tokem Vltavy na západě a strouhou Botiče na severovýchodě. Převáţně zastavěný, v podstatě trojúhelníkový prostor je na jihu ohraničen roklí Hodkovického potoka, hornokrčským výběţkem, Michelským lesem a komunikačním uzlem na pomezí s Prahou 11. Všechny katastrální obce, které byly začleněny do správního celku městské části Praha 4, se do roku 1922 nacházely mimo hranice Prahy a tvořily zemědělské zázemí metropole.

85

6.2. Aktuální stav trhu s nemovitostmi 6.2.1. Stručné všeobecné shrnutí o současném realitním trhu v ČR V období od počátku ekonomické krize zaznemanl trh s nemovitostmi v celé České republice výrazný pokles. Tento jev se promítá do všech oblastí realitního trhu – prodeje a pronájmu komerčních i rezidenčních projektů. I vzhledem k mírnému oţivení realitního trhu v roce 2010 se na trhu stále nachází mnoho projektů, jejichţ výstavba byla pozastavena. V lepším případě pak jsou projekty sice dokončeny, ale velmi těţko hledají své kupující / nájemce, kteří i nadále zůstávají zdrţenliví. Díky krizi tak trh přešel do své nové faze – tzv. trhu kupujících a nájemců a jsou to oni, kteří udávají podmínky a tedy i vývoj trhu a nikoliv naopak, jak tomu bylo před příchodem krize. Developerské společnosti jsou tak nuceni sniţovat své marţe na průměrných 10% a i z hlediska financování je realizace jakéhokoliv projektu čím dál náročnější. Banky jsou sice stále do jisté míry ochotny financovat realitní projekty, avšak podmínky financování byly v průběhu krize velmi zpřísněny – zde je potřeba zmínit zejména tendency zvyšování poměru vlastních zdrojů investora vůči úvěru poskytovaného bankou a u komerčních nemovitostí banky trvají na vyšším % předpronajatosti budovy (40 – 50%) neţ tomu bylo dříve. Nejméně zajímavé z hlediska financování pro banky zůstávají hotely a rekreační objekty. V současné době je take viditelná zřejmá snaha developer budoucí projekty přepracovat a rozfázovat na menší celky. Výměra jednotlivých fází plánovaných projektů nepřesahuje kapacitu 15 000 – 20 000 m2. Dalším trendem, který se začíná masověji prosazovat, jsou moderní “zelené” technologie, které by měly nájemcům přinést úspory v nákladech na servisní poplatky a hlavně media. Tento trend je podporován díky kaţdoročnímu zvyšování cen médií a budoucí nájemci jiţ toto vnímají jako jednu z moţností pro redukci nákladů za nájemné.

86

6.2.2. Současný trh s nemovitostmi v Praze 4 Z hlediska segmentace trhu je v Praze 4 zejména rozvinutý rezidenční trh a dale pak trh komerčních nemovitostí (např. Michle – administrativní komplex BB Centrum, dale pak rozvíjející se administrativní zóna na Pankráci), které níţe podrobnějši popíši. Stejně jako v celé ČR, tak i v Praze 4 je patrný negativní vliv ekonomické krize, díky které bylo pozastaveno hned několik developerských projektů. V současné době však jiţ dochází k mírnému oţivení realitního trhu, i kdyţ sektor kupujících zůstává i nadále velmi nesmělý. Pro investory je stále poměrně nesnadné získat financování od bank, které v době krize zpřísnily podmínky pro poskytnutí úvěru. POZEMKY Proluky Vzhledem k centrální lokalitě se na tomto území volné proluky téměř nevyskytují a moţnost výstavby spočívá víceméně v rekonstrukci stávajících objektů. Ani ve střednědobém horizontu se nejeví jako reálná moţnost, ţe by vznikly nové proluky např. demolicemi současných staveb. Stavební pozemky Díky výborné dopravní dostupnosti, rozvoji sluţeb a blízkosti centra hlavního města se poptávka po stavebních pozemcích na tomto území v posledních letech zvýšila. Realizované ceny se pohybují u pozemků vhodných pro výstavbu RD okolo 5.000 Kč / m2. U lukrativních pozemků vhodných i pro výstavbu komerčních projektů se tato cena zvyšuje zejméně v závislosti na dané lokalitě. Ceny těchto pozemků se pak pohybují v rozmezí cca 7.000 – 15.000 Kč / m2. Zde samozřejmě velmi záleţí i na konkrétní potřebě investora daný pozemek koupit tak, aby mohl realizovat svůj záměr výstavby

87

komerčního projektu. Pokud si tuto potřebu investora prodávající uvědomuje, ceny se logicky pohybují u horní hranice zmíněného rozmezí. BUDOVY Byty V celé oblasti Prahy 4 se nacházejí jak bytové domy postavené panelovou technologií v 70. a 80. letech 20. století, tak i mnoho nových rezidenčních projektů – jejich podrobnější přehled je přílohou této analýzy, ve které jsou uvedeny projekty jiţ dokončené a projekty, které jsou v tuto chvíli ve výstavbě a jejich dokončení se předpokládá v tomto či příštím roce (zdroj Passerinvest Group). V nedávné době (v r. 2009 a 2010) byly dokončeny např. následující rezidenční projekty: Belarie Park (Modřany) Citadela Nové Dvory (Krč) Antal (Pankrác) Rezidence Kavčí Hory Tulipa Modřanská rokle Za Dubem (Krč) V roce 2011 se pak očekává dokončení výstavby např. následujících projektů: Pod Tyršovým vrchem (Michle) Oáza Michle Rezidenční projekt Baarova (Michle) Rezidence Reitknechtka (Michle) Bydlení pod Vinohradem (Braník)

Z grafu níţe je zřetelné, ţe Praha 4 je jednou z lokalit, kde je v nejbliţší budoucnosti plánována výstavba nejvíce bytů – oblast P4 tvoří aţ 20% plánovaných bytů z celkového počtu 15.905, po Praze 9 a 10 je tak v plánované výstavbě hned na třetí příčce. 88

Zdroj: Passerinvest Group

V dalším grafu níţe lze pak vidět v úvodu zmiňovaný markantní rozdíl mezi počtem nabízených bytů v celé Praze a bytů skutečně prodaných v období 1. – 3. Q 2010:

Zdroj: Passerinvest Group

89

Byty v Praze 4 se obchodují nyní v následujících cenových intervalech (hodnoty v % jsou změny v cenách oproti 1. polovině roku 2010): Nové byty

Starší byty

Cena v Kč/m2

Cena v Kč /m2

Braník

50,560

-6.2%

36,010

-2.7%

Háje

42,240

-7.0%

30,090

-1.4%

Chodov

41,770

-12.4%

29,750

-10.1%

Krč

55,290

+3.4%

39,380

+5.4%

Lhotka

45,690

+0.6%

32,540

+2.0%

Modřany

50,190

+11.0%

35,750

+12.8%

Nusle

57,150

+5.1%

40,710

+8.4%

Pankrác

55,170

-8.8%

39,290

-5.9%

Spořilov

50,500

+7.0%

35,970

+11.7%

Zdroj: King Sturge s.r.o.

Výše uvedené ceny jsou zprůměrované ceny, které se v konkrétních případech liší dle velikosti bytu, kdy větší byty jsou na m2 levnější. Dále je pak rozdíl v tom, zda se byt nachází v panelovém domě či zděném objektu. Byty v panelovém domě se prodávají samozřejmě za ceny niţší. Oţivení poptávky na rezidenčním trhu je závislé na celkovém zlepšení ekonomické situace v ČR a sníţení nezaměstnanosti, velkou roli hraje i subjektivní pocit, ţe kupující uzavírá dobrý nebo ještě lépe výhodný obchod Počet zahajované výstavby bytů v ČR v první polovině roku 2010 poklesl meziročně (tj. vůči první polovině roku 2009) v průměru o 22,5 %. V Praze je propad vyšší a dosahuje meziročně 46,5 %

90

V první polovině roku 2010 zaznamenaly ceny rezidenčního bydlení v České republice marginální pokles v průměru o jedno aţ dvě procenta, to znamená stabilizaci cenové hladiny na českém rezidenčním trhu. Čekání na další pokles ze strany kupujících se však můţe vymstít. Developerské společnosti očekávají, ţe ceny prodávaných bytů mírně porostou, avšak ani v roce 2011 nedosáhnou úrovně roku 2008 (období před příchodem ekonomické krize). Rodinné domy Rodinné domy se v Praze 4 obchodují v následujících cenových intervalech (hodnoty v % jsou opět změny v cenách oproti 1. polovině roku 2010):

Nové RD Cena v Kč/m2

Starší RD Cena v Kč /m2

Braník

62,450

-4.9%

49,660

-5.6%

Chodov

53,530

-7.2%

42,570

10.7%

Krč

61,770

-1.7%

49,120

-2.3%

Kunratice

54,670

+2.5%

43,470

+1.2%

Lhotka

59,160

-1.6%

47,050

-5.3%

Modřany

66,560

+1.9%

52,930

-1.9%

Spořilov

56,890

-1.7%

45,240

-5.4%

Zdroj: King Sturge s.r.o.

91

Objekty pro individuální rekreaci Je nutno říci, ţe Praha 4 není lokalitou, kde se vyskytuje mnoho objektů typu rekreačních chat a domků – ale lze i takové nalézt např. v oblasti Kunratic. Jejich nabízené ceny se pak dle velikosti, úrovně vybavení objektu a velikosti pozemku pohybují nejčastěji od 2.000.000 – 3.000.000 Kč. Na okraji Krče se pak nachází zahrádkářské kolonie, ve kterých se prodávají chatky zhruba okolo 500.000 Kč. Administrativní budovy V oblasti Prahy 4 a přilehlých lokalitách se nachází hned několik komplexů administrativních budov (Office park Chodov, BB Centrum, budovy České spořitelny a Reiffeisen na Budějovické, dale hned několik v okolí metra Pankrác), jejichţ výstavba i nadále pokračuje. Navzdory období ekonomické krize a výraznému poklesu transakcí na realitním trhu, bylo stále v roce 2009 a 2010 realizováno v Praze 4 hned několik prodejů administrativních objektů: Budějovická Alej (míra kapitalizace 7,5%) City Tower (7%) Gemini (7,25%) City Empiria & City Forum (7,5%) Míra kapitalizace (poměr ročních výnosů nemovitosti a její prodejní ceny) zaznamenala však vlivem krize oproti r. 2007, kdy dosahovala hodnot 5%, nárůst aţ na průměr cca 7 – 7,5% (

tzn. sniţování cen těchto nemovitostí). Koncem roku 2010 se však míra

kapitalizace některých realizovaných prodejů dostávala uţ i pod hranici 7%. Co se týká nové výstavby admistrativních budov na území Prahy 4, v roce 2010 byly dokončeny budovy Filadelfie (komplex BB Centrum v Michli), ČEZ (BB Centrum), Budějovická 1. Průmyslové objekty Tento typ objektů se v této oblasti příliš nevyskytuje - namísto nich se spíše budují rezidenční objekty. Větší průmyslové objekty lze nalézt spíše aţ na okraji Prahy. 92

NÁJMY Byty V Praze 4 se zejména vzhledem k jednoduché dostupnosti do centra města nachází celkem velký trh s pronájmy bytů, jejichţ ceny se pohybují zhruba v těchto intervalech: Cena pronájmu - Kč / m2 Starší byt

Nový byt

----------------------------------------------Braník

159

262

Háje

176

286

Chodov

151

250

Krč

171

285

Lhotka

152

252

Modřany

140

239

Nusle

158

266

Pankrác

166

273

Spořilov

144

247

-----------------------------------------------

Průměr

157

262

(Zdroj informací: King Sturge s.r.o.)

V nejbliţší době je dle oslovených odborníků i nadále očekáván pokles cen pronájmů, který je stále důsledkem ekonomické krize.

93

Prodejní prostory V přehledu na další straně jsou pro zajímavost uvedeny největší obchodní centra postavena na území Prahy 4 v posledních 5 letech:

Budova

Developer

Postaveno

m2

Arkády Pankrác Praha

ECE

2008

32,000

DBK (OD Prior)

Ré Property

2008

16,500

Brumlovka

Passerinvest Group

2007

6,646

OC Plaza

Besters

2006

26,500

AM development Czech Republic

2005

55,000

Novodvorská

Centrum Chodov

Nájemné v těch největších obchodních centrech (Arkády, OC Chodov, OC Novodvorská) se pohybuje zhruba v rozmezí aţ okolo 50 EUR / m2 / měs., přesná výše se ale odvíjí od umístění obchodní jednotky v obchodním centru, kdy pronájem v přízemí je logicky nejdraţší z důvodu nejvyššího potenciálu návštěvnosti. Dále je pak výše pronájmu ovlivněna velikostí pronajímané jednotky, přičemţ pronájem menší jednotky je samozřejmě vyšší neţ v případě, kdy si subjekt pronajme hned několik tisíc m2. Nájemné prodejních prostor mimo velká obchodní centra se pohybuje okolo 18 - 20 EUR / m2 / měs..

94

Administrativní budovy Jak jiţ zmíněno výše, na území Prahy 4 je vybudováno hned několik administrativních komplexů s poměrně nízkým procentem neobsazenosti – cca 12%. Celkový objem pronajímatelné kancelářské plochy je v této lokalitě 736.250 m2, přičemţ v roce 2010 bylo pronajato celkem 62.500 m2. Nájemné v administrativních objektech v Praze 4 se pohybuje cca v rozmezí od 10 – 16 EUR / m2.

Úroveň nominálního nájemného kanceláří v Praze (EUR) Historické centrum Prahy Nově postavené Kvalitně zrenovované Rekonstruované

Centrální

část

(sem Širší centrum (sem

spadá oblast Pankrác)

spadá zbytek P4)

19 – 20

14,50 – 16

12 – 13,50

15,50 – 16,50

13 – 15

11 - 13

10 - 12

9 - 10

8-9

Zdroj : Knight Frank

95

V tomto přehledu jsou pro zajímavost uvedeny největší uzavřené nájemní smlouvy v r. 2010 v administrativních budovách v Praze 4 a přilehlém území: Rok

Q

Budova

m2

Nájemce

2010

4

The Park - building 2&3

9,831

Oracle

2010

2

Budějovická 1

5000

Finanční úřad

2010

1

The Park 6

4,239

CA a.s.

2010

1

The Park 12

2962

CA a.s.

2010

4

Qubix

2,864

ABB

2010

2

The Park 11

2540

Fujitsu

2010

2

Budějovická Alej

2,163

Shell

2010

3

City Point

2,013

AXA ASSISTANCE

2010

3

Budějovická Alej

1,601

SG Equipment Finance

2010

2

The Park 12

1593

3M

2010

2

Kavčí Hory Office Park

1,562

Nextira One

2010

4

Gemini B

1,416

Trask Solutions

2010

4

The Park - building 2

1,346

Nike

2010

1

Gemini

1200

Barclays

(Zdroj informací: King Sturge s.r.o.)

96

Průmyslové objekty Jak je jiţ uvedeno výše, v analyzované oblasti Prahy 4 se tento typ objektů příliš nevyskytuje. Přesto je moţné najít menší prostory k pronájmu, přičemţ výše se pohybuje dle kvality a vybavení objektu zhruba v rozmezí 70 – 150 Kč / m2 / měs. V ul. Türkova na Chodově se pak nachází nově vybudované montované průmyslové haly (celková plocha 38.000 m2), jeţ se pronajímají jako skladové prostory a prostory pro lehkou výrobu za 98 Kč / m2 / měs. (4 EUR / m2 / měs.).

6.3. Celkový marketingový výhled Lokalita Prahy 4 je z hlediska realitního trhu atraktivní lokalitou zejména z důvodu své polohy v blízkosti centra města a velmi dobře vyvinuté infratruktury sociální (školy, mateřské školy, zdravotní zařízení, restaruace, velká obchodní centra, sportovní centra a cyklostezky), dopravní (MHD - hustá síť autobusového spojení a metro linka C), ekonomické (pracovní příleţitosti v okolí). V oblasti se nachází téţ dost zeleně – např. Kunratický park, Tyršův vrch, Centrální park, park Jezerka a velké mnoţství nově vybudovaných tzv. mikroparků, které slouţí jako krátkodobé relaxační zóny. I to jistě přispívá na atraktivitě lokality Prahy 4. Lze tedy i v blízké budoucnosti očekávat zvyšující se poptávku jak v oblasti pronájmu tak i prodeje nemovitostí na tomto území.

97

Pouţité zdroje: Tištěné monografie BRADÁČ, Albert – Teorie oceňování nemovitostí, CERM 2001 HERALOVÁ, Renáta – Oceňování nemovitostí, ČVÚT 2008 HEŘMAN, Jan – Oceňování nemovitostí, VŠE 2005 ORT, Petr – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ 2007 ORT, Petr – Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ 2007 ZAZVONIL, Zbyněk – Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK 2004 ZAZVONIL, Zbyněk – Výnosová hodnota nemovitostí, CEDUK 2004

Legislativní prameny Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (Stavební zákon) Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb.

98

Internetové zdroje: http://www.znalci-komora.org/clanky/cenaobv.html (článek Ing. Jindřich Kratěna, CSc.) www.ocenovaninemovitosti.cz www.sreality.cz www.realit.cz www.cbre.cz www.czso.cz

99