Porovnání výnosnosti stavebního spoření před a po novele

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví

Porovnání výnosnosti stavebního spoření před a po novele

Bakalářská práce

Autor:

Václav Tichý Bankovní management

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Anděl Jiří, CSc.

Duben 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Duchcově, dne 24. 4. 2012

Václav Tichý

Poděkování: Tímto bych chtěl poděkovat panu Ing. Anděl Jiří, CSc. za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této bakalářské práce.

Anotace Předmětem bakalářské práce „Porovnání výnosnosti stavebního spoření před a po novele“ je nastínění právních úprav od vzniku do současnosti a porovnání výnosnosti po poslední novele. Úvodní část přibliţuje historii a vývoj stavebního spoření v zahraničí i v České republice. Další kapitoly této práce jsou věnovány průběhu stavebního spoření, jeho fázím a porovnání stavební spoření s jinými dostupnými moţnostmi pro financování bydlení. Jako součást praktické části jsou prezentovány stavební spořitelny působící na českém trhu a jejich nabízené produkty. V závěru práce je obsaţeno porovnání výhodnosti investovaných finančních prostředků do stavebního spoření v současnosti a dopad poslední novely o stavebním spoření pro potencionálního klienta. Klíčová slova: Stavební spoření, řádný úvěr, stavební spořitelna, překlenovací úvěr, výnosnost, státní podpora, cílová částka. Annotation The subjekt of the bachelor thesis „Comparison of profitability of building savings before and after the amendment“ is an outline of legal regulations from the inception to the present and the profitability comparison since the last amendment. The introductory part brings the history and development of the building savings abroad and in the Czech Republic. Further chapters are devoted to the building savings, its phases and building savings are compared with other available options for housing finance. There are presented building saving banks operating on the Czech market and their products in the practical part. The conclusion is focused on the comparison of profitability of funds invested in building savings today and the impact of the recent building savings amendment for a potential klient. Key words: Building saving, regular loan, building society, bridging loan, profitability, state subsidy, target amount.

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 1.

2.

3.

4.

Vznik a vývoj stavebního spoření ...................................................................................... 9 1.1

Vznik a historie stavebního spoření v zahraničí .......................................................... 9

1.2

Vznik a vývoj stavebního spoření v České republice ................................................ 10

1.3

Stavební spoření v Evropě v současnosti .................................................................. 10

1.3.1

Německo............................................................................................................. 10

1.3.2

Rakousko ............................................................................................................ 11

1.3.3

Slovensko ........................................................................................................... 11

Princip stavebního spoření ............................................................................................... 12 2.1

Náleţitosti smlouvy o stavebním spoření .................................................................. 12

2.2

Průběh stavebního spoření ......................................................................................... 13

2.3

Tarify stavebního spoření .......................................................................................... 14

2.4

Cílová částka.............................................................................................................. 15

2.5

Fáze úvěrová .............................................................................................................. 15

2.6

Překlenovací úvěr ...................................................................................................... 17

Novely ve stavebním spoření ........................................................................................... 19 3.1

Původní znění zákona o stavebním spoření ............................................................... 19

3.2

Následné právní úpravy stavebního spoření .............................................................. 20

Stavební spoření v porovnání s jinými druhy financování bydlení .................................. 22 4.1

Hypoteční úvěr .......................................................................................................... 22

4.1.1

Státní podpora hypotečního úvěru...................................................................... 24

4.1.2

Porovnání hypotečního úvěru se stavebním spořením ....................................... 25

4.2

Alternativní moţnosti financování bydlení ............................................................... 26

4.2.1

Leasing nemovitostí ........................................................................................... 26

4.2.2

Druţstevní financování ...................................................................................... 27 5

4.2.3 5.

Stavební spořitelny a jejich nabízené produkty v České republice .................................. 28 5.1

Stavební spořitelny působící v České republice ........................................................ 28

5.1.1

Českomoravská stavební spořitelna ................................................................... 30

5.1.2

Stavební spořitelna České spořitelny ................................................................. 32

5.1.3

Modrá pyramida ................................................................................................. 34

5.1.4

Raiffeisen stavební spořitelna ............................................................................ 36

5.1.5

Wűstenrot – stavební spořitelna ......................................................................... 38

5.2 6.

Vlastní hotovost.................................................................................................. 27

Porovnání nabídek stavebních spořitelen .................................................................. 40

Stavební spoření jako produkt ke zhodnocení volných finančních prostředků před

novelou a po novele.................................................................................................................. 42 Závěr......................................................................................................................................... 46

6

Úvod Toto téma jsem si vybral, protoţe bydlení je jednou z nejdůleţitějších potřeb kaţdého člověk a většina lidí ve společnosti se potýká s otázkou, jak financovat co nejrozumněji vlastní bydlení. Při aktuálních finančních nárocích na byt či rodinný dům nám tato investice zabere mnoho času při plánování, jakým způsobem shromáţdit potřebný obnos. Nejčastěji tyto problémy řeší zejména mladí lidé, kteří se odstěhují z domova od rodičů a chtějí si zaloţit vlastní domácnost. Tento problém se můţe týkat i starších lidí, kteří ţili dosud v pronajatém domě nebo druţstevním bytě. Všichni tito lidé potřebují s financováním nějakým způsobem pomoci. Za tímto účelem vzniklo v devadesátých letech v České republice stavební spoření. Stavební spoření mělo za úkol oţivit stavební produkci a zlepšit situaci ve stavebním fondu, který se nacházel ve špatném stavu. Systém stavebního spoření za podpory státu přijímá vklady od klientů a poskytuje účelové úvěry na bytové potřeby obyvatel. O tom, ţe systém stavebního spoření funguje po dobu své devatenáctileté existence správně, jasně vypovídá obliba, kterou si vydobylo u většiny naší populace. V poslední době je ovšem téma stavebního spoření zmiňováno i kvůli častým zásahům státu do jeho podmínek, coţ znamená velký vliv státu na jeho fungování. Tímto se otázka stavebního spoření stává čím dál tím aktuálnější i pro mě, protoţe jsem jednou z cílových skupin, které stavební spoření nejvíce oslovuje. Cílem této bakalářské práce je porovnání produktů jednotlivých stavebních spořitelen a následné ověření výnosnosti stavebního spoření pro vybraného klienta před novelou a po ní. Jako sekundární cíl jsem si stanovil porovnání stavebního spoření s ostatními moţnostmi financování bydlení. Na začátku mé bakalářské práce stručně popíši vznik a původ stavebního spoření, ale také ideu, na základě které bylo zaloţeno. Dále se budu v první kapitole věnovat vývoji stavebního spoření v České republice a současné situaci na trhu se stavebním spořením v Evropě. V druhé kapitole se budu zabývat principem, na kterém funguje stavební spoření, a jeho náleţitostem. Zaměřím se jednotlivě na průběh stavebního spoření, cílovou částku, nabízené tarify, varianty a úvěrovou fázi stavebního spoření. V závěru této kapitoly se pokusím vysvětlit fungování překlenovacího úvěru. Do třetí kapitoly mé práce shrnu části zákona a paragrafy, které ovlivňují chod stavebních spořitelen a upravují stavební spoření jako takové. Neopomenu nastínit ani všechny zásadní

7

novely a právní úpravy, které byly v posledních několika letech provedeny a podílely se na aktualizaci podmínek stavebního spoření. Ve čtvrté kapitole se budu zabývat porovnáním stavebního spoření s hypotečním úvěrem jako hlavním konkurentem pro financování bydlení. V této kapitole také analyzuji ostatní produkty, které můţeme k financování vlastního bydlení vyuţít, a pokusím se zhodnotit, jestli se vůbec jedná o konkurenční produkty nebo pouze o alternativy stavebního spoření. Dále se zaměřím na shrnutí stavebních spořitelen působících na českém trhu, a co nejobjektivněji přiblíţím jimi nabízených produkty. Zařazena zde bude i funkce Asociace českých stavebních spořitelen. Poslední část této kapitoly věnuji porovnání stavebních spořitelen podle nabízených podmínek pro spořící fázi stavebního spoření a řádný úvěr ze stavebního spoření poskytnutý na bytové potřeby. V poslední kapitole zkusím „namodelovat“ příklad stejného střadatele stavebního spoření v letech před poslední novelou upravující podmínky stavebního spoření a po ní. V závěru práce si odpovím na otázku, jestli jsem na základě získaných informací a poskytnutých podkladů dokázal naplnit všechny mnou stanovené cíle.

8

1. Vznik a vývoj stavebního spoření Za dobu své existence si stavební spoření prošlo mnoha různými úpravami, aţ se z něho stal oblíbený a vyhledávaný produkt ve většině současné Evropy. Proto se pokusím v této kapitole popsat stavební spoření od jeho počátku, aţ do stavu v jakém se nachází v současnosti u nás, ale i ve zbytku Evropy.

1.1 Vznik a historie stavebního spoření v zahraničí Kořeny stavebního spoření jsou v anglickém městě Birmingham. První stavební spořitelna byla datována do roku 1775 a byla označována jako „Building society“. Bylo to sdruţení o 20 aţ 30 lidech, kteří si chtěli postavit vlastní domy. Platili pravidelné splátky, které byly vyuţívány na financování pozemků a výstavby. Kdyţ byly domy pro všechny členy postaveny, sdruţení zanikalo. Vývoj stavebního spoření v podobě, jakou známe dnes, byl zaznamenán v Německu. V Německu vznikl v roce 1885 spolek „Bausparkasse fűr Jedermann“ (Stavební spořitelna pro kaţdého), tento spolek je chápán jako předstupeň stavebních spořitelen. Za zakladatele je povaţován Pastor von Bodeschwingh, avšak hlavním průkopníkem stavebního spoření byl Georgie Kropp. Georgie Kropp zaloţil roku 1921 „Gemeinschaft der Freunde“ (Společenství přátel), tento spolek je obecně povaţován za první stavební spořitelnu a později se z něj vyvinula stavební spořitelna Wűstenrot. 1 Princip vycházel z dohody pěti sedláků, z nichţ si kaţdý chtěl postavit chalupu. Peníze na svoji chalupu by kaţdý z nich našetřil sám přibliţně za pět let. Dohromady však byli schopni dát peníze na jeden dům za jeden rok. Dohoda zněla tak, ţe kaţdý rok se sejdou a vylosují jednoho, který si v daný rok za peníze všech postaví zmíněnou chalupu. Bylo jasné, ţe z časového hlediska na tom nikdo neprodělá a pouze jeden na tom bude tak, jako kdyby tento postup neprovedli. Nápad byl potvrzený písemnou smlouvou a uskutečněn. Kdyţ se tento systém osvědčil, pouţily ho i další skupinky vzájemně si pomáhajících občanů. Postupem času se rozvíjel a měnil se v bankovní produkt nově vznikajícího speciálního peněţního ústavu. 2 ____________________________________ 1

DOUCHA, Rudolf, Stavební spoření: výhody a rizika.

2

KIELAR, Petr, Matematika stavebního spoření., str. 10-12

9

1.2 Vznik a vývoj stavebního spoření v České republice V České republice se začalo stavební spoření rozvíjet aţ na počátku 90. let 20. století. V roce 1993 byl přijat zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve stejném roce začaly vznikat také první stavební spořitelny v České republice. Postupem času prošlo stavební spoření několika novelami. Na českém trhu vzniklo šest stavebních spořitelen, mezi které patřila Českomoravská stavební spořitelna, Wűstenrot – stavební spořitelna, Modrá pyramida - stavební spořitelna, Stavební spořitelna České spořitelny, Raiffeisen stavební spořitelna a HYPO stavební spořitelna. V roce 1998 proběhlo sloučení stavebních spořitelen Raiffeisen a HYPO. Při tomto sloučení HYPO zanikla a v současné době tedy působí na českém trhu pět stavebních spořitelen. V roce 2000 vznikla asociace českých stavebních spořitelen. Členy jsou všechny stavební spořitelny působící na českém trhu. Účelem zaloţení bylo prosazování společných zájmů stavebních spořitelen. V České republice se stalo stavební spoření velmi brzo oblíbeným a hlavně důvěryhodným produktem, coţ trvá do současnosti. 3

1.3 Stavební spoření v Evropě v současnosti Stavební spoření bylo ještě v nedávné minulosti výsadou hlavně Německa a Rakouska. Ovšem po pádu ţelezné opony se systém stavebního spoření začal rozvíjet také v dalších evropských zemích. Například k zemím, kde je stavební spoření na podobném principu jako v České republice, můţeme zařadit kromě Německa a Rakouska, také Maďarsko, Rumunsko, Chorvatsko a Slovensko. V různých formách se však můţeme s myšlenkou stavební spoření setkat i v jiných zemích.

1.3.1 Německo I dnes zůstává Německo zemí, kde má stavební spoření velmi silné postavení a je zde podporováno státem několika způsoby. V zemi existuje 16 soukromých stavebních spořitelen, ve kterých jsou investory převáţně velké bankovní skupiny a dále zde působí 11 zemských, ________________________________ š

KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření, str. 13

10

veřejnoprávních stavebních spořitelen spadajících pod veřejnoprávní zemské banky. V systému stavebního spoření je zde zapojeno přes 25 milionů obyvatel a celková výše cílových částek je okolo 700 miliard euro. Kromě státní podpory z roku 1952 můţe účastníkům stavebního spoření přispívat také zaměstnavatel a tyto příspěvky jsou zvýhodněny státním „příspěvkem na tvorbu majetku“. Další formou podpory je takzvaná „Riesterova reforma“, která byla zavedena v roce 2001 v rámci rozsáhlé důchodové reformy a je pojmenována po ministrovi práce. Tato reforma umoţňuje účastníkům čerpat další příspěvek ve výši 154 eur ročně. Účastník stavebního spoření můţe tedy v Německu získat tři různé státní příspěvky ve výši 242 eur ročně. Německý model je velmi detailně propracovaný a zajišťuje vysokou míru stability celého systému, proto byl vyuţíván jako předobraz systému v České republice. 4

1.3.2 Rakousko Kromě Německa patří mezi země s dlouholetou tradicí stavebního spoření také Rakousko. V Rakousku se podobně jako v Německu stavební spoření stalo populárním po roce 1973, kdy byla zavedena státní podpora ve formě přímého příspěvku. Po dramatickém sníţení úrokových sazeb na konci devadesátých let se v Rakousku se zásadně změnily nabídky stavebních spořitelen. Zavedly se variabilní úrokové sazby pro vklady i úvěry a úrokové sazby jsou vázány na indexy trhu. Stejně tak se stala variabilní i poskytovaná státní podpora. Existují čtyři stavební spořitelny, které evidují přibliţně 5,3 milionu smluv. V roce 2005 byly rozšířeny moţnosti vyuţití prostředků ze stavebního spoření i na vzdělání a péči o nemocné. 4

1.3.3 Slovensko Na Slovensku vznikl systém stavebního spoření v roce 1992 a působí zde v současnosti na trhu tři stavební spořitelny. Systém je velmi podobný českému, avšak jedna výrazná odlišnost by se určitě našla. Slovenská vláda při hledání úspor státního rozpočtu také redukovala výši státní podpory a k tomuto opatření ještě zavedla povinnost dokládat účelovost u všech prostředků, které byly na účtu uloţeny. Státní podpora byla dostupná pouze pro ty, ______________________________________ 4

LUKÁŠ Vojtěch, KIELAR Petr, Stavební spoření a stavební spořitelny, str. 35

11

kteří pouţili nejen úvěr, ale i naspořenou částku na bytové potřeby. Toto opatření znamenalo na Slovensku obrovský úbytek klientů ve stavebním spoření. Po novele zákona v roce 1999 ovšem byla tato podmínka zrušena a pro velký počet klientů se stavební spoření opět stalo atraktivním produktem. 5

Tabulka 1 Parametry stavebního spoření v evropských zemích Stát

Státní podpora

Roční maximum státní podpory 2 000 Kč 45, 06 eur 30 eur 66, 39 eur cca 102 eur cca 150 eur cca 273 eur

Vázací lhůta

10% 6 let Česká republika 8,80% 7 let Německo 3% 6 let Rakousko 13% 6 let Slovensko 15% 5 let Chorvatsko 15% 5 let Rumunsko 30% 8 let Maďarsko Zdroj: LUKÁŠ Vojtěch, KIELAR Petr, Stavební spoření a stavební spořitelny str. 37, vlastní zpracování

2. Princip stavebního spoření Stavební spoření je ukládání peněz, jejichţ zhodnocení podporuje stát. Podmínky pro toto spoření jsou definovány zákonem. Jedná se o produkt nejvyšší mírou regulace ze strany státu a o účelový druh spoření. Pojďme si nyní vysvětlit, na jakých principech stavební spoření funguje a jeho nezbytné součásti.

2.1 Náležitosti smlouvy o stavebním spoření Kaţdý člověk, který chce vyuţívat výhod stavebního spoření, musí nejdříve podepsat písemnou smlouvu se stavební spořitelnou podle občanského zákoníku. Smlouvy o stavebním spoření jsou uzavírány na základě návrhu ze strany spořitelny nebo ze strany zájemce o stavební spoření. Návrhy jsou podávány na předtištěném formuláři. Pokud je návrh na uzavření smlouvy podán zájemcem, tak je smlouva brána za uzavřenou dnem, kdy je _______________________________________ 5


12

doručené potvrzení zájemci. Stavební spořitelny většinou mají ve svých stanovách dáno, dokdy informují zájemce o stavební spoření o potvrzení nebo zamítnutí ţádosti. V případě, ţe návrh na uzavření smlouvy podá stavební spořitelna, smlouva nabývá platnosti dnem doručení návrhu do stavební spořitelny. Po přijetí návrhu o uzavření stavební smlouvy se ze zájemce o stavební spoření stává účastník stavebního spoření. Tímto se účastník zavazuje ke kaţdoroční úloţce v předem smluvené výši a u fyzické osoby musí smlouva obsahovat prohlášení, zda ţádá o státní podporu. Za osobu mladší 18 let uzavírá smlouvu jeho zákonný zástupce, stejně tak za osoby bez právní způsobilosti. Smlouva o stavebním spoření je uzavírána na minimální dobu šesti let. 6 Jedním z nejdůleţitějších parametrů celé smlouvy je cílová částka. Cílovou částkou je chápán celkový finanční objem, který můţe účastník pomocí stavebního spoření získat. Část si musí sám naspořit a druhou část získá pomocí úvěru ze stavebního spoření. Od cílové částky ve smlouvě se odvozuje i výše splátek úvěru. Ta bývá stanovována jako součin cílové částky a koeficientu. Podobně se z cílové částky stanovuje i výše měsíční úloţky ve fázi spoření. Dále smlouva obsahuje informaci o výši úrokové sazby z vkladů a výši úrokové sazby z úvěru ze stavebního spoření, rozdíl těchto dvou úrokových sazeb nesmí být vyšší neţ tři procenta. Úrokové sazby jsou jednou z rozhodujících výhod stavebního spoření, protoţe klient jiţ při podpisu smlouvy má garantovány pevné úrokové sazby nejen pro fázi spoření, ale i pro fáze úvěrovou. 7

2.2 Průběh stavebního spoření Stavební spoření má nejčastěji dvě fáze. První fází je fáze spoření. Klient si ukládá měsíční vklady, obvykle ve výši 0,4 %-0,7 % cílové částky. Ve spořící fázi je mu připisována státní podpora stanovená zákonem. Výše měsíčních úloţek je kalkulována tak, aby účastník stavebního spoření za 5-7 let naspořil stanovenou částku. V průběhu spořící fáze můţe účastník svojí smlouvu kdykoliv vypovědět. Výpovědní lhůta bývá obvykle tři měsíce, ale výpověď učiněná do šesti let od uzavření smlouvy znamená ztrátu nároku na státní podporu a bývá stavební spořitelnou zpoplatněna. Smlouva se však uzavírá na dobu neurčitou a délka spoření je omezena hlavně výší cílové částky. _____________________________________ 6

KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. Vydání I. Praha 2010 str. 15

7

SYROVÝ, Petr, Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vydání str. 23

13

Při vypovězení smlouvy o stavebním spoření ve fázi spořící se vzdává účastník nároku na přechod do druhé fáze poskytnutí úvěru. „Ve spořící části může účastník sledovat dva hlavní cíle: 1. získat co možná nejlepší zhodnocení našich úspor, nebo 2. připravit si co možná nejlepší pozici pro čerpání úvěru ze stavebního spoření.“ 7 Pokud účastník splní všechny smlouvou stanovené podmínky ve fázi spoření, můţe získat úvěr ze stavebního spoření. Je zcela na volbě klienta, zda bude mít zájem o následném poskytnutí úvěru bezprostředně po splnění podmínek nebo kdykoliv později. Další volbou je pokračovat ve spoření bez vyuţití moţnosti přidělení úvěru a smlouvu po splnění podmínek ukončit výpovědí. Ze stavebního spoření je úvěr poskytován do výše rozdílu mezi částkou naspořenou a částkou cílovou. Poskytnutý úvěr se splácí formou měsíčních splátek, jejichţ výše bývá podobná jako měsíční úloţka ve fázi spoření. 8

2.3 Tarify stavebního spoření Při uzavírání smlouvy o stavebním spoření si klient vybírá tarif stavebního spoření, který by chtěl vyuţít. Je to souhrn podmínek, které ovlivňují průběh stavebního spoření. Jednou z důleţitých podmínek při výběru tarifu je, zda klient bude chtít čerpat úvěr. Tarify se kromě podmínek liší také úrokovými sazbami. Nejčastěji se pohybují úrokové sazby v nabídce 1% 3,5% a 2% - 4,5% s tím, ţe první hodnota udává úrokovou sazbu ve fázi spoření a druhá hodnota udává úrokovou sazbu poskytnutého úvěru. K tarifu je moţné si vybrat ještě variantu. Obecně se pouţívají varianty: pomalá, standardní a rychlá. Rychlá varianta se nejčastěji pouţívá u klientů, kteří chtějí získat co nejrychleji úvěr. To, co určuje tarif a varianta, je u stavebních spořitelen značně odlišné. 9

_______________________________________________ 8

9

KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření, str. 18 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření, str. 123

14

2.4 Cílová částka Cílovou částku chápeme jako sumu peněz, kterou účastník obdrţí od stavební spořitelny v okamţiku, kdy přechází z fáze spoření do fáze splácení a splní všechny podmínky uvedené ve smlouvě. Smlouva musí obsahovat údaj o výši stanovené cílové částky. Jde o částku, kterou tvoří vlastní vklady střadatele, úroky z těchto vkladů, částky státních podpor, úroky ze státních podpor a výše úvěru. Z cílové částky se posléze vypočítávají měsíční úloţky i výše měsíční splátky, pokud účastník přijal úvěr. Uspořenou částku nelze v době spoření převést na jinou osobu. V případě, ţe účastník stavebního spoření nepoţádá o úvěr, můţe spořit dále i po uplynutí základního období. V takovém případě se ale výnosnost tohoto druhu ukládání peněz sniţuje. Po řádném ukončení předcházející smlouvy se státní podporou můţe střadatel uzavřít opět stejnou smlouvu se stavební spořitelnou a státní podporou. Účastník stavebního spoření si musí dávat pozor na výši své naspořené částky a výši přidělené státní podpory. Můţe nastat situace, kdy součet naspořené částky a státní podpora přesáhne stanovenou výši cílové částky. V takovém případě se částka přesahující stanovenou cílovou částku neúročí a účastník ztrácí nárok na zálohu státní podpory v daném roce. Moţností je poţádat o zvýšení cílové částky, ale tato sluţba je zpoplatněna. Při zvyšování cílové částky je poplatek zpravidla 1 % z částky, o kterou má být cílová částka navýšena. Při sniţování cílové částky je sluţba bezplatná nebo formou paušálu. 10

2.5 Fáze úvěrová Smlouva o stavebním spoření poskytuje účastníkům moţnost čerpat úvěr ze stavebního spoření. Klient má moţnost čerpat úvěr do výše přidělené cílové částky. Stavební spořitelny mají určená pravidla, podle kterých jsou úvěry ze stavebních spoření vypláceny. „Klient musí splnit tři následující podmínky: 1.

spořit minimálně 2 roky

2.

naspořit minimálně 40 % (resp. 50 %) cílové částky a

3.

splnit hodnotící číslo.

________________________________________ 10


15

Hodnotící číslo určuje kvalitu spoření klienta. V jeho výši se odráží, jak dlouho leží peníze u stavební spořitelny a v jaké výši.“ 10 Další z důleţitých podmínek je vyuţití úvěru ze stavebního spoření. Úvěry mohou být poskytnuty pouze k financování bytových potřeb. Do bytových potřeb můţeme zahrnout získání bytu, získání stavebního pozemku za účelem stavby, modernizace bytu, údrţba bytu, stavební úprava nebytového prostoru na byt a úhrada závazků souvisejících s uvedenými účely. Další definované účely nalezneme v zákoně o stavebním spoření č. 96/1993 Sb. Tímto se stávají tyto úvěry účelovými. Úvěr ze stavebního spoření je poskytnut do výše rozdílu mezi sjednanou cílovou částkou a uspořenou částkou. Maximální výše úvěru je dána tarifními variantami jednotlivých stavebních spořitelen. Nejčastěji bývá výše úvěru 60 % z cílové částky. Samotné poskytnutí úvěru je upraveno smlouvou o uzavření úvěru ze stavebního spoření. Tato smlouva musí obsahovat zajištění úvěru, způsob čerpání, úročení a způsob splácení úvěru. 11 Účastník stavebního spoření má povinnost po poskytnutí úvěru tento úvěr splácet. Výše splátky je dána všeobecnými obchodními podmínkami dané stavební spořitelny a liší se pouze tarifní variantou. Při pomalé nebo standardní variantě bude splátka úvěru niţší neţ v případě rychlé varianty, ale přidělení úvěru bude trvat delší dobu. O výši splátek je rozhodnuto jiţ při podpisu smlouvy o stavebním spoření a je to určité procento z cílové částky. Doba splácení úvěru ze stavebního spoření má přímou spojitost s dobou čekání na úvěr ze stavebního spoření. Čím delší bude doba splatnosti, tím delší bude i naše doba čekání. 11 Částí úvěru ze stavebního spoření je zajištění, z kterého by byl úvěr splacen, kdyby ostatní moţnosti selhaly. Je to prostředek stavebních spořitelen, jak dostat svoje peníze zpět. Zpravidla se k tomuto účelu pouţívá: 1. zástava nemovitosti, která se dá případně prodat, nebo 2. ručitel, který by začal splácet sám, kdyby dluţník nesplácel. Další rizika, mezi která můţeme zařadit například úmrtí, se dají řešit pojištěním a vinkulací pojistného ve prospěch banky. Všechna tato zajištění mají za cíl předejít problémům v budoucnu. Zástava nemovitosti je jedním z nejjistějších zajištění a je pouţívána u vyšších úvěrů, zpravidla nad 300 000 Kč. Zajištění ručitelem je typičtější a je pouţíváno u úvěrů _______________________________________ 11


16

niţších. Jeden ručitel je spořitelnou vyţadován do 150 000 Kč, do 300 000 Kč chce spořitelna minimálně ručitele dva. Ručitel musí splnit podobné podmínky jako ţadatel úvěru. Musí být v produktivním věku po celou dobu splácení úvěru a musí mít dostatečný příjem. U malých úvěrů spořitelny často ručitele nevyţadují a stačí znalost klienta. 11

2.6 Překlenovací úvěr Mohou nastat situace, kdy účastník potřebuje řešit svou bytovou potřebu dříve, neţ má nárok na úvěr ze stavebního spoření. Tyto situace jsou nejčastěji řešeny pomocí překlenovacího úvěru, pro který se v České republice vytvořil výraz „meziúvěr“. Máme na mysli speciální úvěr poskytnutý stavební spořitelnou, který je vázán na konkrétní účet a slouţí k překlenutí doby, neţ bude přidělena cílová částka. Velký počet klientů má splněny některé podmínky pro přidělení úvěru, ale nemají ještě splněno hodnotící číslo nebo minimální 2 roky. Takovým klientům je taktéţ nabízen právě překlenovací úvěr. Překlenovací úvěr bývá poskytnut zpravidla ve výši cílové částky a je poskytován jiţ ve fázi spoření. Doba trvání překlenovacího úvěru se můţe pohybovat od několika měsíců aţ po celou dobu spořící fáze. Konkrétní podmínky překlenovacích úvěrů se u jednotlivých stavebních spořitelen liší. Existuje mnoho rozdílů, ať je to úroková sazba, doba splatnosti, poţadavky na další spoření a podobně. Společné znaky všech překlenovacích úvěrů jsou:  úvěr se dá čerpat před splněním všech podmínek pro přidělení cílové částky  úvěr je většinou roven cílové částce, nikdy není vyšší neţ cílová částka  úvěr musí být vyuţit účelově  klient platí pouze úroky z překlenovacího úvěru po dobu čekání na cílovou částku  není splácen postupně, ale jednorázově přidělením cílové částky  v případě čerpání překlenovacího úvěru mu není cílová částka vyplacena, ale je pouţita na splácení překlenovacího úvěru. Překlenovací úvěry nejsou nedílnou součástí produktu stavebního spoření. Stavební spořitelny mohou fungovat, aniţ by poskytovaly překlenovací úvěry. V některých zemích je také běţnou praxí, ţe překlenovací úvěry poskytují kromě stavebních spořitelen i jiné banky. V České republice však mají tuto pravomoc výlučně stavební spořitelny. 12 ______________________________________________ 12

SYROVÝ, Petr, Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vydání str. 30 – 35

17

Úrokové sazby u překlenovacích úvěrů nejsou zákonem regulovány a nemusí být pevné aţ do splatnosti. Stavební spořitelny tak mají volnost v získávání prostředků pro poskytování překlenovacích úvěrů. Mohou pro tento účel pouţít i externí zdroje, jako například emise cenných papírů nebo výpůjčky na mezibankovním trhu. Platí zde ovšem zásada, ţe překlenovací úvěry můţe poskytovat stavební spořitelna pouze tehdy, kdyţ tím není omezeno poskytování úvěrů ze stavebního spoření. Pokud by nastala situace, ţe by vklady spořících účastníků stavebního spoření nepostačovaly pro pokrytí úvěrů ze stavebního spoření i překlenovacích úvěrů, musí stavební spořitelna překlenovací úvěry omezit, nebo pro ně zajistit náhradní zdroje. 13

Schéma 1 Použití překlenovacích úvěrů

Zdroj: zpracováno dle Matematika stavebního spoření – Petr Kielar str. 19

__________________________ 13

KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření, str. 18 – 20

18

3. Novely ve stavebním spoření V České republice je stavební spoření upraveno zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Zákon o stavebním spoření a jeho původní právní úprava nabyla platnosti dne 1. dubna 1993. Zákon obsahuje definici stavební spořitelny a vymezení její působnosti, náleţitosti smlouvy o stavebním spoření, podmínky pro vyplacení státní podpory a řadu dalších ustanovení. Postupem času byl tento zákon několikrát upravován, takţe se pokusíme přiblíţit si v této kapitole všechny tyto důleţité změny.

3.1 Původní znění zákona o stavebním spoření Znění zákona se skládá ze čtyř hlavních částí, které tvoří devatenáct paragrafů. K našim účelům postačí, kdyţ z kaţdé části shrneme ty nedůleţitější údaje, které nám dané paragrafy poskytují. Část I je tvořena devíti paragrafy. § 1 vymezuje a vysvětluje pojem stavební spoření, píše se zde, ţe stavební spoření je účelové spoření spočívající v příjímání vkladů, poskytování úvěrů a poskytování příspěvku ve formě státní podpory účastníkům stavebního spoření. § 2 a 3 definují jako poskytovatele stavebního spoření pouze stavební spořitelnu a určují, kdo můţe pouţívat označení stavební spořitelna. § 4 vymezuje, kdo se můţe stát účastníkem stavebního spoření a upravuje, komu můţe být přidělena státní podpora. V § 5 jsou vymezeny všechny náleţitosti týkající se smlouvy o stavebním spoření a také práva a povinnosti, které z těchto ustanovení pro účastníka stavebního spoření plynou. (viz. Kapitola 2.1.) Další paragraf definuje, co přesně zákon vymezuje pojmem bytové potřeby. V § 7 jsou popsány všeobecné obchodní podmínky, které je povinna stavební spořitelna vypsat a které jsou schvalovány Ministerstvem financí ČR. § 8 se věnuje situaci, která nastane při úmrtí účastníka stavebního spoření. V posledním paragrafu této části jsou popsány činnosti, kterým se můţe stavebním spořitelna kromě činností uvedených v § 1 věnovat. 14 Část II zahrnuje celkem sedm paragrafů, které se věnují problematice státní podpory. § 10 je věnován výši poskytnuté státní podpory, která byla v původním znění zákona nejvýhodnější, 25% - maximálně však z částky 18 000 Kč, coţ činilo 4 500 Kč, ale časem ________________________________________ 14

Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře o stavebním spoření, ve znění pozdějších předpisů

19

byla sníţena. Důleţitým bodem této části je, ţe výše maximální státní podpory se nemění, ani kdyţ má účastník uzavřeno více smluv, a je poskytována formou ročních záloh ze státního rozpočtu. § 11 určuje, kdy má účastník stavebního spoření nárok na vyplacení státní podpory a které údaje musí stavební spořitelna uvést v ţádosti o státní podporu. V § 12 a 13 jsou shrnuty povinnosti stavebních spořitelen z časového hlediska vyplácení státní podpory a při rozhodování, jestli účastník splnil všechny náleţité podmínky pro přidělení státní podpory. Následující paragraf se věnuje správné evidenci státní podpory, aby při vzniklých problémech bylo moţno kdykoliv vyčíslit její výši. § 15 vymezuje státní kontrolu, které se věnuje Ministerstvo financí ČR a je mu nápomocné Ministerstvo vnitra ČR, které poskytuje pro dané účely informace z informačního systému evidence obyvatel. Poslední paragraf se věnuje vrácení státní podpory a také jsou tu stanoveny sankce. Část III obsahuje pouze § 17, v něm jsou zahrnuty poslední novely zákona o stavebním spoření. V poslední části, části IV, je uvedeno nabytí účinnosti tohoto zákona a přechodná ustanovení. 15

3.2 Následné právní úpravy stavebního spoření Podmínky nastavené zákonem o stavebním spoření z roku 1993 neodpovídaly stávající trţní situaci, a tak bylo potřeba i stavební spoření upravit podle aktuální situace. Tím se zahájila řada novelizací. První právní úpravou původního zákona byl zákon č. 83/1995 Sb. novela zákona o stavebním spoření a zákona o bankách. Hlavní změnou v tomto zákoně bylo, ţe se účastníkem stavebního spoření můţe stát také právnická osoba se sídlem na území České republiky, ovšem nárok na státní podporu má stále pouze fyzická osoba. Další důleţitou změnou byla nová moţnost pro účastníky stavebního spoření vyuţít překlenovací úvěr poskytnutý stavební spořitelnou. Také byly povoleny další činnosti, které můţe stavební spořitelna vykonávat, a nově byla stanovena cílová částka, kterou se zavazuje účastník uspořit jiţ při sjednávání smlouvy o stavebním spoření. 16 Na konci roku 2003 byla schválena důleţitá novela zákona o stavebním spoření a státní ____________________________________ 15

LUKÁŠ Vojtěch, KIELAR Petr, Stavební spoření a stavební spořitelny, str. 67 – 83

20

podpoře stavebního spoření zákonem č. 423/2003 Sb., změna zákona o stavebním spoření. Tato novela vstoupila v platnost 1. ledna 2004 a platila pro smlouvy uzavřené od 1. ledna 2004, starší smlouvy se řídily předešlými pravidly. Byla to zatím největší provedená změna ve stavebním spoření. Rozdílů byla celá řada, k hlavním patřila hlavně změna roční zálohy státní podpory, která se sníţila z 25% a maximální částky 18 000 Kč na 15% z maximálně 20 000 Kč. Coţ prakticky vedlo ke sníţení státní podpory ze 4 500 Kč na 3 000 Kč. Další změnou, která byla nelibě přijímána, bylo zvýšení minimální doby spoření z 5 let na 6 let. Ze stavebního spoření můţe podle nové novely získat státní podporu i občan Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k pobytu v České republice a přiděleno rodné číslo. Mezi další změny lze zařadit rozšíření činností stavebních spořitelen, změny údajů o účastnících, zavedení nových paragrafů týkajících se sankcí a moţnost ţádat o státní podporu na více smluv o stavebním spoření, nejvýše však 3 000 Kč. Změny zasáhly i úvěry, kde nemusí být účelový bytový úvěr vyuţit pouze účastníkem stavebního spoření, ale účastník můţe úvěr čerpat i na bytové potřeby jemu blízkých osob. Následující novely uţ nebyly tak velkého rozsahu. Novela č. 292/2005 upravuje poplatky stavebního spoření, stavební spořitelny musí uvádět výši poplatků nebo způsob jejich výpočtu. Rozdíl mezi úrokem a úvěrem jsou 3%. Po této novele proběhly ještě do roku 2010 tři novely, které neměly ţádný zásadní význam. 16 Novela č. 348/2010 o změně zákona o stavebním spoření a daních z příjmů vstoupila v platnost dne 1. ledna 2011 a řeší hlavně státní podporu stavebního spoření. Záloha státní podpory se sníţila z 15% na 10% z maximálně naspořené částky 20 000 Kč, coţ činí 2 000 Kč, a to u všech smluv bez ohledu na datum uzavření smlouvy. Státní podpora vyplacená za rok 2010 je zdaněná zvláštní daní se sazbou 50%. Stavební spoření nově podléhá také dani z úroků a je zdaněno sráţkovou daní výši 15%. 17

_______________________________________ 16 17

LUKÁŠ Vojtěch, KIELAR Petr, Stavební spoření a stavební spořitelny, str. 23 – 24 Zákon č. 348/2010 Sb., změna zákona o stavebním spoření a změna zákona o daních z příjmů

21

4. Stavební spoření v porovnání s jinými druhy financování bydlení V této kapitole se zaměřím na jiné moţnosti získání prostředků na účely bydlení, které nám nabízí současný trh. Mezi hlavní konkurenční produkty stavebního spoření patří hypoteční úvěr, tyto dva produkty jsou také nejvíce vyuţívány a budeme se jim proto nejvíce věnovat. Pro naše potřeby však neopomeneme i méně známé nebo méně vyuţívané moţnosti, které jsou běţně vyuţitelné.

4.1 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěry se u nás ve svých začátcích nesetkávaly s velkým zájmen, protoţe nebyly mezi širokou veřejností příliš známé. Jejich většímu vyuţití bránily také vysoké úrokové sazby, které měsíčně příliš zatěţovaly ţadatele o hypoteční úvěry a stávaly se nedostupnými pro širokou veřejnost. Toto tvrzení dnes ovšem uţ zdaleka neplatí. V současné době se stal hypoteční úvěr velmi ţádaným produktem díky výraznému poklesu úrokových sazeb. Úrokové sazby se pohybují v současnosti od 3% - 7%, výjimkou je jen tzv. „americká hypotéka“ u které je moţnost libovolného vyuţití získaných prostředků, proto se zde úrokové sazby pohybují o něco výše. Objem hypotečních úvěrů nepřestává narůstat a dokonce narůstá stále rychleji. Hypoteční úvěry jsou poskytovány fyzickým i právnickým osobám a patří k úvěrům dlouhodobým. Hlavním znakem hypotečního úvěru je jeho způsob zajištění pomocí zástavního práva k nemovitosti. V tomto případě hodnotu nemovitosti určuje znalec pověřený bankou a úvěr můţe být poskytnut do maximální výše 70% z hodnoty zastavené nemovitosti. V roce 2004 došlo k úpravě zákona o dluhopisech a byla zrušena podmínka, ţe úvěr musí být pouţit na investice na bydlení. Nyní je tedy podmínkou pouze to, ţe úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Ve své práci se budu zabývat ale pouze hypotékami, které jsou pouţity na investice do bydlení. Tyto hypotéky jsou pro banky méně rizikové a z toho důvodu mají niţší úrokové sazby. 18 _______________________________________ 18

VICHNAROVÁ Lenka, NOVÁKOVA Jolana, Financování bydlení, str. 2

22

Doba splatnosti je individuální a sjednává si ji klient s bankou podle svých moţností, v tom se liší od stavebního spoření, kde byla doba splatnosti pevně stanovena. Banka nejčastěji nabízí časové období od 5 do 30 let. Za optimální dobu se obecně povaţuje doba od 15 do 20 let, protoţe máme velice nízkou splátku a doba splácení se příliš neprodluţuje. Důleţitou podmínkou je také zůstat po celou dobu splácení hypotéky v produktivním věku. Se splátkami hypotečního úvěru je to při výpočtu o něco sloţitější neţ u výše uvedeného stavebního spoření. Na počátku se splácí z velké části pouze úrok na úkor jistiny. Ke konci splácení se situace otáčí a splácí se minimální úrok a maximální jistina. Například po 5 letech máme splaceno pouze 15% hodnoty úvěru a jsme ve čtvrtině doby splatnosti. „Takto pomalý pokles má za následek velké riziko růstu splátky při růstu úrokové sazby (růst splátky je tím vyšší, čím vyšší je výše úvěru) a stále velký závazek, i když už hypoteční úvěr několik let splácíme.“ 19 Po uplynutí pěti let má banka právo změnit úrokové sazby a účastník má právo úvěr splatit. Při splacení úvěru mimo období konce fixace úrokové sazby můţe banka vyuţít sankcí. Dalším zajímavým úkazem v hypotečních úvěrech je jiţ výše zmíněné pravidlo, ţe výše úvěru by měla činit maximálně 70% hodnoty zástavy nemovitosti. V nabídkách bank je často k vidění hypoteční úvěr aţ do výše 100%. Je to způsobeno tím, ţe někteří klienti poţadovali vyšší úvěr neţ 70%, proto banky přišly s nabídkou dalších „doplňkových“ úvěrů. Tyto doplňkové úvěry byly poskytovány na 30% hodnoty nemovitosti a dohromady s hypotečním úvěrem tedy dokázaly pokrýt 100% poţadované ceny. Doplňkové úvěry byly zajištěny stejnou nemovitostí, ale jako druhé v pořadí po hypotečním úvěru. Toto zajištění bývá ovšem méně kvalitní a banka musí najít jiné, draţší zdroje, tím se stávají doplňkové úvěry draţšími. Nyní uţ banka místo dvou úvěrů poskytuje pouze jeden, do kterého jsou úvěry sloučeny. Zde banka rozlišuje, která část úvěru je do 70% a která část jiţ překračuje stanovených 70%. To se promítá do jedné úrokové sazby, která bude vyšší, neţ kdyby si klient pořídil pouze úvěr do výše 70% z poskytnuté zastavené nemovitosti. 19

_________________________________________________________ 19


23

4.1.1 Státní podpora hypotečního úvěru Finanční podpora, kterou poskytuje stát k hypotečním úvěrům, je upravena nařízením vlády č. 244/1995 Sb., v platném znění. Tato podpora je poskytována za účelem nové bytové výstavby, proto se poskytuje jenom k hypotečním úvěrům spojeným se vznikem nové bytové jednotky. Výše podpory se odvíjí od výše úrokové sazby a podpora je tedy nejvyšší v době, kdy jsou vysoké úrokové sazby. S poklesem úrokových sazeb klesá i státní podpora. Je stanovována pro aktuální rok vţdy podle průměrné úrokové sazby v roce předchozím. „V současné době je státní podpora nastavena takto: při průměrné sazbě úroku 10% a více čtyři procentní body, při průměrné sazbě úroku nižší než 10% a vyšší nebo rovné 9% tři procentní body, při průměrné sazby úroku nižší než 9% a vyšší nebo rovné 8% dva procentní body, při průměrné sazbě úroku nižší než 8% a vyšší nebo rovné 7% jeden procentní bod, při průměrné sazbě úroku nižší než 7% se podpora neposkytuje. V současné době je státní podpora hypotečního úvěru 0%.“ 20 Další státní podporou, kterou poskytuje stát k hypotečním úvěrům, je příspěvek k hypotečním úvěrům osobám mladším 36 let. Tato podpora je upravena nařízením vlády č. 249/2002 Sb. Tento příspěvek má za úkol podpořit mladé lidi, kteří financují své první bydlení. „Žadatel o příspěvek musí splnit následující podmínky: v roce podání žádosti nedovrší 36 let, není vlastníkem ani spoluvlastníkem rodinného domu nebo bytu, uplynuly nejméně 2 roky od nabytí vlastnictví bytu prvním vlastníkem a byt nebo rodinný dům na území České republiky.“ 21 Výše této podpory se stanoví podobně jako předchozí podpora podle výše úrokové sazby hypotečních úvěrů v minulém roce. Rozdíl je pouze v tom, ţe při výpočtu pouţíváme jiné hranice úrokových sazeb. Státní podpory jsou omezeny u hypotečních úvěrů výší úvěru, na který se podpora ______________________________________ 20

mesec.cz [online]. [cit. 2012-01-05] Výše státní podpory hypotečního úvěru. Dostupné z WWW:

. 21

SYROVÝ, Petr, Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vydání str. 53-55

24

vztahuje, a dobou, po kterou je podpora vyplácena. Například u podpory pro mladé je podpora omezena částkou 800 000 Kč na koupi bytu a 1,5 mil. Kč na koupi rodinného domu s jedním bytem. Omezením u doby vyplácení příspěvku je maximální doba 20 let. Jako určitou formu podpory lze chápat i moţnost daňových odpisů. Částku, kterou jsme zaplatili na úrocích, sníţenou o státní podporu, můţe účastník hypotečního úvěru odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob, a to do výše 300 000 Kč. Podmínkou je, aby osoba odečítající si daň měla trvalé bydliště v úvěrované nemovitosti. 21

4.1.2 Porovnání hypotečního úvěru se stavebním spořením Tyto dva produkty jsou nejoblíbenější a nejvyuţívanější u lidí, kteří shánějí peníze na bydlení. Je mezi nimi ovšem několik rozdílů, pro které se stávají v dané situaci výhodnějšími. Pokusíme se základní rozdíly a výhody shrnout. Důleţitou součástí obou produktů je účelovost. Dříve se vyuţívalo stavební spoření převáţně u menších investic a na velké investice si lidé brali spíše hypoteční úvěr. Toto uţ neplatí. Dnes je hlavním rozdílem to, ţe hypoteční úvěr lze pouţít na úpravu a stavbu bytových a nebytových prostor, které jsou v osobním vlastnictví účastníka hypotečního úvěru. Na rozdíl od stavebního spoření, které vyuţíváme k bytovému účelu také, ale můţe být vyuţito i u bydlení, které nespadá do osobního vlastnictví. Dalšími faktory, důleţitými při rozhodování se mezi těmito produkty, jsou úrokové sazby a poplatky. Hlavní výhodou stavebního spoření je pevná úroková sazba, naproti tomu u hypotečních úvěrů je úroková sazba fixována pouze na určitý časový úsek. Tato výhoda je ale částečně smazána tím, ţe u hypotečních úvěrů jsou nabízeny v současné době nejniţší úrokové sazby od jejich vzniku. U poplatků je situace jednostrannější, stavební spoření lze splatit bez sankcí a poplatky za vedení účtu jsou ročně od 235 do 550 korun. U hypotečních úvěrů jsou při splacení předčasně v jiném období neţ v okamţiku změny fixace úrokové sazby uplatněny sankce a poplatky jsou zde měsíčně od 100 do 150 korun. U obou produktů lze uplatnit také daňové zvýhodnění a vzniká nárok na státní podporu. Čerpání státní podpory se velice liší. Státní podpora u stavebního spoření je stále i po sniţování a zdaňování vyšší a uplatňuje se při spořící fázi, zatímco u hypotéčních úvěrů je státní podpora ve formě sniţování úroků. Nejdůleţitějším faktorem, který hovoří pro hypoteční úvěr, je fakt, ţe u stavebního spoření si na poskytnutí řádného úvěru podle zákona musíme minimálně dva roky počkat. 25

Řádný úvěr u stavebního spoření je moţno nahradit překlenovacím úvěrem, který lze vyuţít jiţ ve fázi spořící, ale musíme počítat s vyššími úrokovými náklady a vyššími měsíčními platbami. Na druhou stranu i tuto nevýhodu lze vybalancovat tím, ţe stavební spoření na rozdíl od hypotečního úvěru nemusí být do poměrně vysoké částky zajištěno nemovitostí. Jednoznačně se v současné době nedá rozhodnout, který z produktů je výhodnější, protoţe jde o rozdílné produkty a oba mají svoje velké plusy i nedostatky. Ovšem po nedávných zásazích do stavebního spoření ze strany státu, které měly za úkol ulevit státnímu rozpočtu, na sebe reakce potencionálních střadatelů stavebního spoření nenechala dlouho čekat a do popředí zájmů se výrazně dostaly hypotéky. Je otázkou, jak se situace bude vyvíjet dál, ale jasné je uţ nyní, ţe pokud budou nastolené trendy pokračovat, i přes všechny snahy stavebních spořitelen se můţe stát, ţe stavební spoření ustoupí do pozadí jiným lukrativnějším produktům.

4.2 Alternativní možnosti financování bydlení Tyto moţnosti financování bydlení jsou vyuţívány menším počtem lidí neţ výše zmiňované stavební spoření nebo hypoteční úvěr. Nebudeme se tedy o ně zajímat příliš do detailů, spíše je uvedu pro pokrytí širšího spektra moţností.

4.2.1 Leasing nemovitostí Leasing nemovitosti je provozován na základě toho, ţe leasingová společnost koupí nemovitost a zařadí ji do svého majetku. Pronajme nemovitost klientovi, který platí leasingové splátky, a po stanovené době přejde nemovitost do majetku klienta. Leasing nemovitostí tak řeší problém klienta, který nemá dostatek vlastních prostředků, proto si potřebuje peníze půjčit. Hypoteční úvěr a leasing vypadají skoro totoţně, takţe při volbě mezi těmito produkty hraje důleţitou roli rozdíl v ceně. Nejdůleţitější rozdíl je ovšem v tom, ţe při koupi nemovitosti pomocí hypotečního úvěru je klient ihned vlastníkem nemovitosti a je vázán zástavním právem. U leasingu nemovitosti je vlastníkem po dobu celého splácení leasingová společnost, musíme tedy zjistit, jestli je pro nás tato společnost dostatečně _______________________________________ 22


26

důvěryhodná. Tato moţnost je obecně méně známá a vyuţívána neţ stavební spoření nebo hypoteční úvěr. Vyuţije ji spíše úzký okruh lidí, kteří nesplňují podmínky pro poskytnutí hypotečního úvěru, nebo potřebují peníze okamţitě a nechtějí je mít vázány ve spořící fázi stavebního spoření. 22

4.2.2 Družstevní financování Další moţnosti rychlého bydlení bez okamţitých vlastních finančních prostředků je vstup do druţstva. Zde klient vstoupí do druţstva společně s dalšími klienty, zaplatí část prostředků z vlastních zdrojů a zbytek půjčí druţstvo. Druţstvu je splácen dluh ve formě měsíčních splátek a po určité době se stává byt majetkem klienta. Druţstvo se zde kvůli nedostatku vlastních finančních prostředků stává prostředníkem mezi bankou a klientem. Výhodou této kombinace je daleko příjemnější prokazování příjmů. Klient sloţí dostatečnou vysokou zálohu a tím je dostatečně motivován k řádné platební morálce. V současné době fungují nezisková druţstva, která se starají o levné a dostupné bydlení. 23

4.2.3 Vlastní hotovost Nejjednodušším způsobem financování bydlení je samozřejmě financování vlastní hotovostí, tato moţnost však není dostupná všem a je na zváţení kaţdého jednotlivce, jestli ji opravdu chce vyuţít. Při rozhodování, jestli pouţít vlastní peníze, nebo nějaký z produktů finančního trhu, hraje důleţitou roli cena jednotlivých zdrojů. Cena je ovšem pouze jedním z parametrů, podle kterých se rozhodujeme. Kdybychom měli moţnost vyuţít netrţní půjčku od známých, která je zpravidla bezúročná, máme zdánlivě vyhráno. Ušetřili bychom za placení úroků bance, ale riskujeme zde jiná rizika, například spory v rodině při nemoţnosti splácení půjčky. 24

______________________________________________ 23


24


27

5. Stavební spořitelny a jejich nabízené produkty v České republice Cílem této kapitoly je vytvořit úplný a ucelený přehled o obecné charakteristice a aktuálních nabídkách stavebních spořitelen působících na českém trhu. Na konci kapitoly si pro názornou ukázku porovnám produkty těchto stavebních spořitelen.

5.1 Stavební spořitelny působící v České republice Stavební spořitelnám v České republice je udělována licence na základě zákona č. 21/1992 Sb., a svou činnost vykonávají podle zákona č. 96/1993 Sb. Klienti si můţou vybírat v současné době produkty pěti stavebních spořitelen. Mezi tyto spořitelny, působící na našem finančním trhu, patří: Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Raiffeissen stavební spořitelna, a. s. Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s. Všechny tyto stavební spořitelny tvoří od 29. 6. 2000 Asociaci českých stavebních spořitelen (AČSS). Tato asociace vznikla za účelem ochrany a podpory zájmů stavebních spořitelen působících na finančním trhu, také má za poslání upevňovat důvěru občanů ve stavební spoření. V rámci této asociace spolupracují stavební spořitelny a nabízejí podmínky stavebního spoření pro širokou veřejnost. AČSS spolupracuje také se státní správou, která výrazně produkt stavebního spoření ovlivňuje a podílí se na činnosti Evropského sdruţení stavebních spořitelen. Kaţdá stavební spořitelna ovšem na finančním trhu zastupuje své vlastní zájmy a vystupuje jako samostatná společnost. V následujícím grafu je zobrazeno zastoupení stavebních spořitelen na trhu podle velikosti za rok 2010. ______________________________________ 25


28

Graf 1 Porovnání stavebních spořitelen na trhu podle dosažených aktiv

Suma aktiv v mld. Kč k 31.12.2010 38.854 Českomoravská stavební spořitelna 76.715

Stavební spořitelna České spořitelny

168.936

Raiffeisen stavební spořitelna Modrá pyramida 82.66 Wüstenrot stavební spořitelna

103.035

Zdroj: Top finance 2011 – přehled finančního a kapitálové trhu, vlastního zpracování

Výčet

stavebních

spořitelen

zahájíme

u

Českomoravské

stavební

spořitelny,

protoţe jak naznačuje výše uvedený graf spořitelen působících na českém finančním trhu, právě tato je dominantním poskytovatelem stavebního spoření.

29

5.1.1 Českomoravská stavební spořitelna Název:

Českomoravská stavební spořitelna a. s.

Datum zaloţení:

26. června 1993

Zahájení obchodní činnosti:

8. září 1993

Základní jmění:

1,5 miliardy Kč

Hlavní akcionáři:

55% ČSOB, a. s. 45% Bausparkasse Schwäbisch Hall AG

Sídlo společnosti:

Vinohradská 3218/169, 100 17 Praha 10

Slogan:

„Na těchto základech můţete stavět“ „Jednička v bydlení a finanční jistotě“

Symbol:

Liška

Českomoravská stavební spořitelna nabízí stavební spoření ve třech variantách (tarifech), které jsou nastaveny podle toho, jestli chceme výhodně spořit, nebo máme v úmyslu vyuţít úvěr ze stavebního spoření. Tarify se liší minimální výší splátky úvěru a hodnotícím číselným faktorem. Nabízené tarify obsahují ještě moţnost vybrat si ze dvou variant tohoto tarifu, většinou se jedná o variantu rychlou a standardní. První nabízený tarif má název Invest a je vhodný pro účastníky stavebního spoření, kteří chtějí výhodně zhodnotit své prostředky. Poskytuje však i moţnost pro vyuţití překlenovacího úvěru na přestavbu nebo modernizaci bydlení. Údaje k tomuto tarifu: úroková sazba z vkladů je 2% p. a. při čerpání úvěru bude úročení 4,8% p. a. minimální cílová částka je 40 000 Kč minimální procento naspořené z cílové částky je 40% Ve variantě standardní je minimální splátka úvěru 0,6% cílové částky a v rychlé variantě je minimální splátka úvěru 0,8% cílové částky. Dalším tarifem je Perspektiv, tento tarif je určen k výhodnému zhodnocování vloţených prostředku, ale i k výhodnému pořízení vlastního bydlení. V něm je nabízena:

30

úroková sazba z vkladů 2% p. a. při čerpání úvěru úročení 4,8% p. a. minimální cílová částka 150 000 Kč minimální procento naspořené z cílové částky 35%. Varianta toho tarifu je nabízena pouze jedna, a to dlouhodobá. Minimální splátka úvěru je zde 0,53% cílové částky. Posledním tarifem Českomoravské stavební spořitelny je tarif Atraktiv. Tento tarif je vhodnou alternativou pro ty, kteří si chtějí vytvořit výhodné podmínky pro čerpání řádného úvěru ze stavebního spoření. Podmínky v tomto tarifu jsou: úroková sazba z vkladů 1% p. a. úročení při čerpání úvěru 3,7% p. a. minimální cílová částka 40 000 Kč minimální procento naspořené z cílové částky 38% Tento tarif existuje opět ve dvou variantách. Ve standardní variantě je minimální splátka úvěru 0,6% cílové částky a ve variantě rychlé je minimální splátka úvěru 0,8% cílové částky. 26

V překlenovacích úvěrech nabízí Českomoravská stavební spořitelna řadu dalších produktů. V současné době je zde nabízený překlenovací úvěr s úrokovou sazbou od 3,9% do 6,9% ročně. Je poskytován do 500 000 Kč bez zajištění a jeho výše můţe dosahovat aţ cílové částky smlouvy o stavebním spoření. Čerpaná částka překlenovacího úvěru můţe být poskytnuta podle potřeb klienta zálohově, jednorázově a postupně. Jako názornou ukázku si ukáţeme v tabulce ceníku překlenovacích úvěrů Českomoravské stavební spořitelny.

______________________________________ 26

Českomoravská stavební spořitelna [online]. [cit. 2012-02-03]. Vyberte si nejvýhodnější stavební spoření.

Dostupné z WWW: < http://www.cmss.cz/produkty/stavebni-sporeni/jak-vybrat-tarif.html >.

31

Tabulka 2 Nabídka překlenovacích úvěrů od Českomoravské stavební spořitelny Typ překlenovacího úvěru

Kredit standart

Kredit 90 Topkredit Topkredit plus Tophypo

Doba do splatnosti

Všechny doby splatnosti

Úroková sazba v % p. a.

Smlouva v tarifu

4,4 (částka 150 000 Kč a více) K/I/A 4,8 (částka 150 000 Kč) 6,1 6,5 K/I/A 6,9

36 měsíců a méne 72 měsíců a méně nad 72 měsíců 72 měsíců a méně, nad 4,2 72 měsíců 72 měsíců a méně, nad 4,9 72 měsíců 72 měsíců a méně, nad 4,4 72 měsíců 4,5

Minimální naspoření

38% CČ 40% CČ

10% CČ

4,0

3,9 K/I

1 000 Kč

4,7

4,6 A

1 000 Kč

4,2 4,3

4,1 P 4,2

1 000 Kč

Zdroj: http://www.cmss.cz vlastní zpracování

Posledním faktorem, který nás bude u stavebních spořitelen zajímat, je posuzování bonity klienta. Českomoravská stavební spořitelna při posuzování bonity klientů vychází z ţivotního minima, rezerv a z toho, jak je klient schopný splácet. U úvěrů do 500 000 Kč klient nemusí výše uvedené podmínky prokazovat, prokazovány musí být aţ u všech úvěrů nad 500 000 Kč.

5.1.2 Stavební spořitelna České spořitelny Název:

Stavební spořitelna České spořitelny, a. s


1. července 1994

Základní jmění:

750 mil. Kč

Údaje o zvýšení základního kapitálu:

1999 základní kapitál byl zvýšen o 250 mil. Kč


95% Česká spořitelna, a. s. 5% Bausparkasse der österreichischen

32

Sparkassen AG Sídlo společnosti:

Vinohradská 180, 130 00 Praha 3

Slogan:

„Financujeme lepší bydlení pro kaţdého“

Symbol:

Buřinka

Stavební spořitelna České spořitelny nabízí ve spořící fázi stavebního spoření pouze jeden tarif. Úroková sazba z vkladů u toho tarifu je 2% p. a. a při následném čerpání úvěru ze stavebního spoření je úroková sazby 4,75% p. a. Pro získání úvěru musí kaţdý účastník naspořit 40% z CČ, která je minimálně nastavená na 40 000 Kč. Minimální smluvní měsíční vklad se u této stavební spořitelny doporučuje 0,5% z CČ. Tyto údaje jsou shrnuty v následující tabulce.

Tabulka 3 Nabídka stavebního spoření od České spořitelny Tarif

Stavební spoření se státní podporou

Úroková sazba z vkladů 2%

Úroková sazby z úvěru

Minimální Minimální Bodové vložená výše měsíční hodnocení pro částka z CČ splátky poskytnutí úvěru

4,75%

40%

0,55

220

Zdroj: http://www.burinka.cz/ vlastní zpracování

U překlenovacích úvěrů můţeme vybírat ze dvou moţností. První moţností je překlenovací úvěr TREND, který můţe klient získat do 500 000 Kč bez zajištění. Klient si u tohoto překlenovacího úvěru vybírá ze dvou typů úročení:  TREND s pevnou sazbou – stejná splátka aţ po dobu 18 let, úroková sazba je pevně stanovená na 5,90% a minimální měsíční splátka je 0,79% z CČ  TREND se sazbou pevnou na 3 roky, úroková sazba je 5,40% a minimální měsíční splátka je nastavená na 0,75% z CČ. Druhou moţností překlenovacího úvěru je úvěr HYPO TREND. U toho typu překlenovacího úvěru musí být zajištění v podobě nemovitosti a klient si také vybírá ze dvou moţností úročení:

33

 HYPO TREND s pevnou sazbou – stejná splátka aţ pod dobu 28 let, úroková sazba 4,70% a minimální měsíční splátka 0,56% z cílové částky  HYPO TREND se sazbou pevnou na 3 roky, úroková sazba je 4,20% a minimální měsíční splátka 0,52% z cílové částky. Bonita klientů u Stavební spořitelny České spořitelny nemá předem dané podmínky, ale je posuzována u kaţdého klienta individuálně. 27

5.1.3 Modrá pyramida Název:

Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s.


16. prosince 1993

Základní jmění:

500 mil. Kč


100% Komerční banka, a. s.


Bělehradská 128/222, 120 21 Praha 2

Slogan:

„Vezměte to za dobrý konec“

Symbol:

Pyramida

Modrá pyramida stavební spořitelna nabízí pouze jeden tarif - Kredit. Tento tarif obsahuje standardně tři varianty: rychlou, standardní a pomalou. U všech těchto variant je úrok z vkladů 2% p. a. a klient si volí z úrokových sazeb, tyto sazby jsou od 3% do 5%. Minimální výše splátek z řádného úvěru je u Modré pyramidy v rozmezí 0,45% aţ 0,9% a minimální naspořená částka pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření musí být 40%. Toto dokládá i následující tabulka

_______________________________________ 27

Stavební spořitelna české spořitelny [online]. [cit. 2012-02-03]. Představení úvěrů. Dostupné z WWW:

< http://www.burinka.cz/cs/produkty/uvery/predstaveni-uveru/>.

34

Tabulka 4 Nabídka Tarifů stavebního spoření a úvěr od Modré pyramidy

Tarif

Varianta Rychlá

2%

Standardní 2% Kredit Pomalá

Úrokové sazby z úvěru

Úrokové sazby vkladů

2%

5% 4% 5% 3% 4% 5%

Minimální vložená částka z CČ 40% 40% 40%

Minimální výše měsíční splátky 0,75% 0,90% 0,60% 0,75% 0,60% 0,45%

Zdroj: http://www.modrapyramida.cz vlastní zpracování

V aktuální nabídce Modré pyramidy je zvýhodněné stavební spoření, které je představeno pod názvem Moudré stavební spoření. Této nabídky je moţno vyuţít při uzavření nové smlouvy o stavební spoření s cílovou částkou do maximální výše 1 000 000 Kč. Pro splnění podmínek musí vloţit klient na účet v prvních čtyřech měsících minimálně 10 000 Kč a získá jako benefit zvýhodněné úročení vkladu 2% p. a. + 2% p. a. oproti standardnímu úročení po dobu 1 roku. Tato zvýhodněná nabídka je platná do 29. 2. 2012 poté bude zvýhodněné úročení 1% p. a. U překlenovacích úvěrů nalezneme v nabídce Modré pyramidy tyto moţnosti:  akontace do 20% CČ s úrokem 5,99% bez zajištění ručitele  akontace od 20% CČ s úrokem 5,69% bez zajištění ručitele  akontace do 20% CČ s úrokem 5,60% zajištění v podobě nemovitosti, vkladu, bankovní záruky  akontace od 20% CČ s úrokem 5,20% zajištění v podobě nemovitosti, vkladu, bankovní záruky. Jako alternativu klasického překlenovacího úvěru zde můţeme najít rychloúvěr. Rychloúvěr se poskytuje do maximální výše úvěru 300 000 Kč s úrokem 5,99 bez zajištění. Podmínky toho úvěru jsou posuzovány individuálně, kdy klient obdrţí do 24 hodin informaci o tom, jakou částku a výši sazby můţe získat. Bonita klienta je tu posuzována velmi individuálně a klienti jsou rozděleni do rizikové skupiny I. nebo rizikové skupiny II. Vychází se z jakéhokoliv dlouhodobého příjmu klienta, z hlavního i vedlejší pracovního poměru. Pracovní poměr klienta musí trvat minimálně

35

5 měsíců. Zaměstnanec musí předloţit potvrzení o příjmu, 2 výplatní pásky, výpis z účtu za 2 měsíce a OSVČ musí předloţit daňové přiznání a doklad o zaplacení daně.

5.1.4 Raiffeisen stavební spořitelna Název:

Raiffeisen stavební spořitelna, a. s.


7. září 1993

Základní jmění:

650 mil. Kč


90% Raiffeisen Bausparkass. Holding GmbH Wien 10% Raiffeisenbank a.s., Praha


Koněvova 2747/99, 130 45 Praha 3

Slogan:

„Specialisté na moderní bydlení“

Symbol:

Specialista

Raiffeisen stavební spořitelna poskytuje svým klientům dva tarify stavebního spoření. Prvním nabízeným tarifem je Spořící tarif S041, jak napovídá jiţ název toho tarifu je určen především ke spoření díky vyšší úrokové sazbě u vkladů. Je však samozřejmě moţnost i u toho tarifu čerpat překlenovací úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření. Podmínky nabízené spořícím tarifem S041 jsou následující:  úročení vkladu 2% p. a.  minimální smluvní měsíční vklad 0,3% z CČ  úroková sazba z úvěru 4,9% p. a.  minimální měsíční splátka úvěru 0,5% po dobu 13 let  minimální naspoření částka 40% z CČ  státní podpora v maximální výši 2000 Kč  po vázané době 6 let je moţno vyuţít prostředky na cokoliv  úvěr ze stavebního spoření nebo překlenovací úvěr je moţno splatit před dobou splatnosti bez sankcí.

36

Druhým tarifem, který je moţný od Raiffeisen stavební spořitelny získat je Úvěrový tarif S061. Ten je výhodný pro klienty, kteří chtějí výhodné podmínky pro získání a čerpání úvěru na bydlení. Podmínky k tarifu S061 jsou:  úročení vkladu 1% p. a.  minimální smluvní měsíční vklad 0,2% z CČ  úroková sazba z úvěru 3,5% p. a.  minimální měsíční splátka úvěru 0,7% po dobu 10 let  minimální naspořená částka 40% z CČ  státní podpora v maximální výši 2000 Kč  moţnost předčasného splacení úvěru ze stavebního spoření nebo překlenovacího úvěru bez sankcí. V nabídce překlenovacích úvěrů můţe volit z šesti moţností, které se mezi sebou liší v úrokových sazbách a minimální naspořené částce. Kaţdý překlenovací úvěr má také svou specifickou částku, do které nemusí být zajištěn. Veškeré podmínky překlenovacích úvěrů budou shrnuty v následující tabulce. Tabulka 5 Překlenovací úvěry nabízené Raiffeisen stavební spořitelnou Překlenovací úvěry

Úroková sazby v %

Minimální naspořená částka v % z CČ

Překlenovací úvěr bez zajištění v Kč

6, 40 od 10 - 30 od 50 000 - 100 000 6,20 od 30 4,40 od 35 do 400 000 Bez čekání 5,80 od 0 – 10 5,60 do 300 000 Dobrý známý od 10 - 30 5,40 od 30 5,10 od 10 - 30 do 500 000 Helios 4,90 od 30 4,80 od 0 – 10 4,60 Nemovitost Horizont od 10 - 30 4,40 od 30 5,10 od 0 – 10 4,90 Nemovitost Nízká hyposplátka od 10 - 30 4,70 od 30 Zdroj: http://www.rsts.cz/pujcky-na-bydleni/preklenovaci-uvery/ vlastní zpracování Spektrum

37

Bonita klientů je u Raiffeisen stavební spořitelna posuzována individuálně a propočítává se pomocí zvláštního výpočtu, vychází se z příjmů klienta, do kterého se nezapočítávají sociální dávky, ţivotního minima, rezervy klienta a jeho veškerých závazků.

5.1.5 Wűstenrot – stavební spořitelna Název:

Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s.


11. listopadu 1993

Základní jmění:

1,07 mld. Kč


55,92% Wüstenrot & Württembergische AG, Stuttgart 43,5% Wüstenrot Verwaltungs – und Dienstleistungen GmbH, Salzburg


Na Hřebenech II, 140 23 Praha 4

Slogan:

„Řešení vašeho bydlení“

Symbol:

Střecha

Tato stavební spořitelna je poslední, která funguje na českém trhu, a také poslední, které se budu v této kapitole dopodrobna věnovat. U stavební spořitelny Wűstenrot si klient můţe vybírat ze čtyř tarifních variant a dvou kombinací úrokových sazeb z úspor a úvěru. Aktuální nabídka ovšem obsahuje také zvýhodněné tarifní moţnosti stavebního spoření. Wűstenrot Kamarád+ je stavební spoření pro děti a mladistvé do 18 let a nemusí u něho být hrazen poplatek za uzavření smlouvy. Na tomto poplatku lze ušetřit aţ 3 000 Kč. Pro čerpání této výhody musí být pevná cílová částka 300 000 Kč a je nutné vloţit po uplynutí 4 měsíců od uzavření smlouvy minimálně 3 000 Kč. Tyto podmínky jsou platné pro smlouvy uzavřené od 1. 1. 2012. Wűstenrot Team je stavební spoření s bonusem. Při uzavření smlouvy o stavebním spoření v období od 1. 2. 2012 do 31. 3. 2012 můţe klient získat aţ 20% z vkladu do maximální výše 38

2000 Kč. Pro čerpání této výhody musí být nastavena minimální cílová částka na 400 000 Kč a bonus 20% je vyčíslován z naspořené částky po prvních 4 měsících od uzavření smlouvy. Toto stavební spoření je určeno pouze fyzickým osobám. Wűstenrot Vychytané spoření je stavební spoření určené mladým lidem ve věku od 18 do 30 let a je z něj poskytován zvýhodněný překlenovací úvěr. Podmínkou je zde jen to, aby klient splňoval podmínku věku od 18 do 30 let. 28 Úrokové sazby z vkladu jsou u Wűstenrot stavební spořitelny rozdílné u fyzických a právnických osob a můţeme zde volit ze dvou variant. Tabulka 6 Přehled úrokových sazeb ve spořící fázi stavebního spoření od Wűstenrotu Úroková sazba fyzických osob 1% p. a. 3% p. a. Zdroj: http://www.wuestenrot.cz

Úroková sazba právnických osob 1% p. a. 2,2% p. a.

U kaţdé tarifní varianty můţeme volit z těchto dvou úrokových sazeb. Naše rozhodnutí se poté promítne do úrokové sazby z úvěru ze stavebního spoření. Při výběru niţší úrokové sazby u vkladu budou výhodnější podmínky při čerpání úvěru ze stavebního spoření. Tabulka 7 Přehled úrokových sazeb při čerpání úvěru od Wűstenrotu Úrokové sazby fyzických osob 3,7 % p. a., pokud byly úspory úročeny úrokovou sazbou 1,0 % p. a.

Úrokové sazby právnických osob 3,7 % p. a., pokud byly úspory úročeny úrokovou sazbou 1,0 % p. a.

5,7 % p. a., pokud byly úspory úročeny úrokovou sazbou 3,0 % p. a Zdroj: http://www.wuestenrot.cz

4,9 % p. a., pokud byly úspory úročeny úrokovou sazbou 2,2 % p. a.

Překlenovací úvěry pro fyzické osoby jsou nabízeny pouze ve dvou tarifech, ale v těchto tarifech můţeme ještě vybírat vţdy z více variant. První z tarifů je Superúvěr, tento překlenovací úvěr je určen pro klienty, kteří mají alespoň jeden rok smlouvu u nějaké stavební spořitelny nebo u některé ze společností Wűstenrot. Druhý tarif má název Partner a je určen klientům, kteří nejsou alespoň jeden rok účastníkem stavebního spoření ______________________________________ 28

Wüstenrot stavební spořitelna [online]. [cit. 2012-02-07]. Wűstenrot stavební spoření. Dostupné z WWW: <

http://www.wuestenrot.cz/stavebni-sporeni/Wustenrot-Stavebni-sporeni/>.

39

nebo klientem některé ze společností Wűstenrot. Nabízené varianty se liší v minimální naspořené cílové částce, v procentech a úrokové sazbě, coţ si přiblíţíme v následující tabulce. Tabulka 8 Nabídka překlenovacích úvěrů od Wűstenrot Název překlenovacího úvěru

Superúvěr

Partner

Minimální úspora (CČ %) 0 0 0 10 40 40 50 50 0 0 0

Minimální Úroková sazby výše (v Kč) (% p. a.)

20 000

20 000

5,3 5,7 5,9 5,9 4,8 2,5 4,8 2,5 6,8 5,9 5,5

Poskytnutý bez zajištění (v Kč)

do 400 000

do 50 000

Zdroj: http://www.wuestenrot.cz dle vlastního zpracování

Posledním mnou posuzovaným atributem stavebních spořitelen je bonita, která je u Wűstenrot stavební spořitelny pevně nastavena, a to na dvojnásobek ţivotního minima pro jakoukoliv částku. Vychází se především z ţivotního minima, počtu lidí v domácnosti, splátek úvěru, pojištění, leasingu, půjček klienta. Klient musí vţdy doloţit potvrzení o výši měsíčních příjmů. U zaměstnance musí být doloţen příjem za posledních 6 měsíců a u osoby samostatně výdělečně činné daňové přiznání za poslední zdaňovací období.

5.2 Porovnání nabídek stavebních spořitelen V současné době je trh se stavebním spořením výrazně ovlivněn novelami, které proběhly jak v roce 2011, tak v roce 2012. Po těchto reformách ve stavebním spoření zájem o něj značně ochabl, coţ donutilo všechny stavební spořitelny k zásahům do aktuálních nabídek. Snaţí se co nejvíce vykompenzovat škrty ze strany Ministerstva financí České republiky, aby se nesníţila atraktivita stavebního spoření jako produktu pro zhodnocení peněz. Z těchto důvodů najdeme na všech stránkách nějakou akční nabídku, ať uţ je to sleva na uzavření smlouvy, nebo zvýhodnění úrokové sazby. Objektivní porovnání se proto stává za těchto 40

podmínek velmi sloţitým, protoţe řada informací, které jsou uvedeny ve zdrojích poskytnutých stavebními spořitelnami, se můţe zdát jako reklamní trik. Důleţitým rozhodovacím faktorem u nabídek stavebních spořitelen je také to, zda jsou posuzovaný podle podmínek nabízených ve spořící části stavebního spoření, nebo podle nabízených podmínek při čerpání úvěru ze stavebního spoření. Kdyţ budeme posuzovat stavební spořitelny podle nejvýhodnějších podmínek ve spořící fázi, pak se jako nejvýhodnější prezentuje Wűstenrot stavební spořitelna, která nabízí moţnost úrokové sazby aţ 3% p. a. u fyzických osob. Toto je dáno hlavně nepříznivou pozicí této stavební spořitelny na trhu, coţ také dokládá graf obsaţený v podkapitole 5.1. U této stavební spořitelny nelze opomenout ani fakt, ţe svými úrokovými sazbami kaţdoročně pohybuje a stává se tím značně nestálou. Druhé místo z hlediska výhodnosti spoření obsadila Modrá pyramida, která se na něj vyhoupla díky aktuální zvýhodněné nabídce. V této nabídce můţeme zhodnotit svůj kapitál při splnění daných podmínek v prvním roce 4% úrokovou sazbou a v dalších letech 2%. Ostatní stavební spořitelny jsou shodně na bronzové pozici s nabízenou úrokovou sazbou 2% p. a., tady uţ je výběr individuální podle osobních sympatií kaţdého z klientů. Při výběru nejvýhodnějšího úvěru ze stavebního spoření na trhu je porovnávání ovlivněno více faktory, které musíme brát v úvahu, ať je to minimální naspořená cílová částka, úroková sazba nebo zajištění úvěru. Kdyţ pomineme různé poplatky, které v této práci nejsou řešeny, vychází jako nejvýhodnější úvěr od Modré pyramidy v tarifu Kredit, a to v pomalé variantě, kde je úroková sazba z úvěru 3%. Na druhé místo a pomyslnou stříbrnou příčku bych zařadil úvěr od Raiffeisen stavební spořitelny, a to Úvěrový tarif S061 s úrokovou sazbou z úvěru 3,5%, ale k tomuto tarifu se vztahuje pouze 1% úroková sazba ve spořící fázi. Bronzová příčka bude obsazena shodně tarifem Atraktiv od Českomoravské stavební spořitelny a tarifem nabízeným Wűsnterot stavební spořitelnou s úrokovou sazbou z úvěru 3,7%. Z porovnání vychází, ţe ţádná ze stavebních spořitelen se nemůţe jednoznačně pasovat do pozice nejvýhodnější na trhu. Naše porovnání je postaveno především na úrokových sazbách, které nemusí být ovšem při zahrnutí všeho, co se k danému tarifu vztahuje, objektivní. Často jsou úrokové sazby vyuţívány stavebními spořitelnami spolu s dalšími výhodami pro získání nových klientů. Klient nakonec stejně zvolí tu stavební spořitelnu, která dokáţe nabídnout podmínky podle jím stanovených priorit takzvaně „šité na míru“.

41

6. Stavební spoření jako produkt ke zhodnocení volných finančních prostředků před novelou a po novele Cílem, který jsem si stanovil do poslední kapitoly této práce je namodelování stavebního spoření pro potencionálního klienta, který má v plánu vyuţít stavební spoření jako vhodný produkt pro své volné finanční prostředky. Nabídku vytvořím se stejnými, předem stanovenými parametry, jak v současnosti po úpravách stavebního spoření, tak za podmínek, které platily v minulých letech. Na konec této kapitoly zařadím srovnání dosaţených výsledků a prognózu vývoje stavebního spoření do budoucna. Pravidelný měsíční vklad si stanovíme u všech návrhů na 1700 Kč měsíčně, protoţe tento vklad je často navrhovaný klientům jako optimální. Cílová částka obou návrhů bude nastavena na 300 000 Kč, protoţe tato cílová částka je tou nejčastější ve smlouvách o stavebním spoření pro rok 2010. Dobu spoření necháme na povinných 6 letech, po kterých můţeme naspořené peníze vyuţít. První návrh zařadím do období od 1. 1. 2004 do 31. 12. 2010 a druhý návrh vytvořím podle současné nabídky stavebních spořitelen od 1. 1. 2011 po poslední novele, která upravuje problematiku stavebního spoření. Pomocí těchto dvou příkladů názorně uvidíme, jak se výnos po sníţení státní podpory a zdanění úrokové míry změnil.

42

Tabulka 9 Výpočet spořící části stavebního spoření od 1. 1. 2004 do 31. 12. 2010 1700 Kč

Pravidelný vklad: Úroková míra:

2%

Doba spoření:

6 let

Cílová částka:

300 000 Kč 1%

Vstupní poplatek:

300 Kč

Roční poplatky:

15%

Výše státního příspěvku: Výpočet:

143 646 Kč

Naspořená suma:

4 800 Kč

Poplatky:

117 600 Kč

Příspěvky účastníka bez poplatků:

7 278 Kč

Výnosy z příspěvků účastníka:

18 000 Kč

Státní příspěvek:

768 Kč

Výnos ze státního příspěvku:

5,15%

Výnos p. a.: Zdroj: Vlastní zpracování

Po šesti letech je tedy naše celková naspořená částka dosáhne výše 143 646 Kč a roční výnos vyjádřený v procentech je 5,15%. Poskytnutý příspěvek od státu je ve výši 18 000 Kč.

43

Tabulka 10 Výpočet spořící části stavebního spoření od 1. 1. 2011 do současnosti 1 700 Kč

Pravidelný vklad: Úroková míra:

2%

Doba spoření:

6 let

Cílová částka:

300 000 Kč 1%

Vstupní poplatek:

300 Kč

Roční poplatky: Výše státního příspěvku:

10%

Daň:

15%

Čistá úroková míra po snížení o daň:

1,7%

Výpočet: 136 183 Kč

Naspořená suma:

4 800 Kč

Poplatky:

117 600 Kč

Příspěvky účastníka bez poplatků:

6 149 Kč

Výnosy z příspěvků účastníka:

12 000 Kč

Státní příspěvek: Výnos ze státního příspěvku:

434 Kč

Výnos p. a.: Zdroj: Vlastní zpracování

3, 46%

V nově uzavřeném stavebním spoření je po šesti letech naše naspořená částka 136 183 Kč a roční výnos činí 3,46%. Maximální příspěvek od státu naspořený za šest let je 12 000 Kč. Z těchto dvou příkladů je zcela jasné, ţe podmínky pro potencionální střadatele nevyvíjí nejlépe. Musím však připomenout, ţe do aktuálního návrhu jsem nezahrnul prostředky, kterými to chtějí stavební spořitelny kompenzovat, jako je 3% úroková míra nebo úroková míra v prvním roce 2% + 2%, ale i smlouvy pro nové klienty bez 1% ročního 44

poplatku. Ovšem i kdybychom zahrnuli do celkového výnosu akční nabídky stavebních spořitelen, rozdíl v celkové naspořené částce 7463 Kč je jen těţko nahraditelný, stejně jako roční zhodnocení kapitálu, které se sníţilo o 1,69%. Po zavedení novely, jejíţ dopad jsme si ukázali v tomto porovnání, došlo v roce 2011 k poklesu počtu uzavřených smluv o 122 tisíc, a to, jak uţ bylo avizováno, změnám nemusí být ještě zdaleka konec. Z čehoţ jednoznačně plyne, ţe výhodnost stavebního spoření uţ není taková jako dříve a je nejspíše jen otázkou času, kdy místo stavebního spoření klienti začnou vyuţívat jinou ze spořících variant, které jsou aktuálně nabízeny naším trhem. Zatím si ovšem stavební spoření drţí svoji významnou pozici jako strůjce trhu pro financování bydlení a je jen málo rodin v České republice, které by ho nevyuţily.

45

Závěr Za cíl své bakalářské práce jsem si stanovil porovnat produkty jednotlivých stavebních spořitelen a následné ověřit výnosnost stavebního spoření před a po novele pro vybraného klienta Dalším z mých vytyčených cílů bylo porovnání stavebního spoření s ostatními moţnostmi financování bydlení. V úvodní kapitole jsem popsal vznik stavebního spoření od jeho kořenů v anglickém Birminghamu a principů, na kterých prvotní spoření fungovalo, aţ po vznik stavebního spoření tak, jak ho známe v současnosti. Následující část této kapitoly byla věnována vývoji stavebního spoření v České republice od devadesátých let, kam je datován jeho vznik u nás, aţ po situaci, která panuje na trhu se stavebním spořením nyní. Ve zbytku kapitoly jsem rozebral situaci a podmínky, které jsou nastoleny v ostatních evropských zemích. Podrobně jsem se zaměřil zejména na fungování stavebního spoření v Německu, Rakousku a na Slovensku. Druhou kapitolu jsem rozdělil do šesti podkapitol, které byly věnované principu fungování stavebního spoření u nás a náleţitostem, které se k němu váţou. Od náleţitostí, které by měla obsahovat kaţdá smlouva o stavebním spoření před jejím vznikem, aţ po samotné čerpání úvěru ze stavebního spoření. Další mojí snahou v téhle kapitole bylo správně definovat cílovou částku a vysvětlit tarify a varianty nabízené stavebními spořitelnami. Na konec této kapitoly jsem zařadil překlenovací úvěr. Třetí kapitola má taktéţ formu popisnou a vloţil jsem do ní shrnutí zákonu a paragrafů, které přímo ovlivňují fungování stavebního spoření od původního znění zákona z roku 1993, kdy byl u nás systém stavebního spoření zaveden, aţ po poslední novely a úpravy, které ovlivnily současný stav stavebního spoření u nás. Ve čtvrté kapitole jsem porovnával stavební spoření s jinými konkurenčními produkty pro financování bydlení. Za hlavního konkurenta pro financování vlastního bydlení lze povaţovat hypoteční úvěry, ostatní moţnosti se nabízejí spíše jako alternativy při nevyuţití jedno z těchto dvou obecně nejvyuţívanějších produktů. Na začátku této kapitoly jsem analyzoval podmínky hypotečního úvěru, jeho silné a slabé stránky a státní podporu, která je nabízená k hypotečním úvěrům. V porovnání hypotečních úvěrů se stavebním spořením jsem došel k názoru, ţe přímo porovnávat tyto dva produkty je velmi sloţité, protoţe se, i přes jejich na první pohled velkou podobnost, jedná o dva v zásadě rozdílné produkty pro financování bydlení, takţe nelze jednoznačné stanovit, který je výhodnější. Posouzení 46

zůstane nakonec vţdy na kaţdém jednotlivci. Kaţdý musí zváţit, jakou ze zmíněných výhod obou produktů bude preferovat, nebo jestli se rozhodne tyto produkty zkombinovat, coţ se také nabízí. Jako následné alternativy těchto dvou produktů jsem ve svojí práci uvedl leasing nemovitostí, druţstevní financování a vyuţití vlastní hotovosti. Ovšem u těchto moţností nelze mluvit o konkurenčních produktech, ale spíše o doplnění stavebního spoření nebo hypotečních úvěrů. Z této kapitoly také lze vypozorovat, ţe na českém trhu nenalezneme produkt, který by dokázal plnohodnotně nahradit existenci systému stavebního spoření. Pátou kapitolu jsem zahájil grafickým znázorněním situace na trhu stavebních spořitelen podle dosaţených aktiv za rok 2010. Zde jako jasný vítěz vyšla Českomoravská stavební spořitelna, která v tomto ukazateli dominovala. Poté jsem představil kaţdou stavební spořitelnu jednotlivě a shrnul jsem všechny jejich nabízené podmínky, tarify a varianty pro spořící i úvěrovou fázi stavebního spoření. Na konec této kapitoly jsem zařadil porovnání stavebních spořitelen podle dvou faktorů. Prvním jsou nejvýhodnější nabízené podmínky pro spořící fázi stavebního spoření a druhým faktorem jsou nejvýhodnější nabízené podmínky pro fázi úvěrovou. Po posouzení aktuálních nabídek všech stavebních spořitelen jsem došel k závěru, ţe ve spořící fázi nabízí nejvýhodnější podmínky svým klientům Wűstenrot stavební spořitelna, coţ jsou 3% p. a. úrokové sazby u fyzických osob. Druhé místo obsadila Modrá pyramida stavební spořitelna, která se na něj vyhoupla díky aktuální zvýhodněné nabídce s úrokovou sazbou 2% + 2% pro první rok spoření. Bronzovou příčku obsadily zbylé stavební spořitelny s úrokovou sazbou 2% ve svých tarifech. První místo Wűstenrot stavební spořitelny je do velké míry dáno její současnou nelichotivou pozicí na trhu, coţ dokládá i graf na začátku páté kapitoly. Do tohoto porovnání nebyly zařazeny poplatky jednotlivých stavebních spořitelen, protoţe to nebylo náplní mojí práce. U porovnávání stavebních spořitelen podle nejvýhodnějších podmínek jejich tarifů pro fázi úvěrovou se vyhoupla na první místo Modrá pyramidy v tarifu Kredit, a to v pomalé variantě, kde je úroková sazba z úvěru 3%. Druhou příčku obsadila Raiffeisen stavební spořitelna, a to Úvěrový tarif S061 s 3,5% úrokovou sazbou z úvěru. Třetí příčku obsadily shodně Českomoravské stavební spořitelny s tarifem Atraktiv a Wűsnterot stavební spořitelna s 3,7% úrokovou sazbou z úvěru. Ţádná z těchto stavebních spořitelen se nemůţe tedy pasovat do jasné pozice nejvýhodnějšího hráče na trhu, protoţe neobsadila první místo v obou posuzovaných parametrech. Pokud ovšem budeme spořitelny posuzovat podle dosaţeného pořadí v tomto srovnání, pak nejlépe dopadla Modrá pyramida stavební spořitelna, která obsadila druhou příčku ve výhodnosti tarifů pro spořící fázi a v úvěrové fázi byla dokonce nejvýhodnější.

47

V závěrečné kapitole mé bakalářské práce jsem vytvořil návrh stavebního spoření pro klienta, který má stejně nastavené podmínky na zhodnocení svých volných finančních prostředků při měsíčním střádání 1700 Kč a cílové částce 300 000 Kč. V prvním návrhu by tento klient uzavíral svoji smlouvu o stavebním spoření v období od 1. 1. 2004 do 31. 12. 2010 a druhý návrh je zařazen po proběhlé novele s datem 1. 1. 2011 do současnosti. U obou těchto návrhu bylo počítáno s dobou spoření 6 let. Po porovnání obou nabídek byl závěr takový, ţe rozdíl v naspořené celkové částce po šesti letech činí 7 463 Kč a roční zhodnocení nastřádaného finančního kapitálu kleslo z 5,15%, na 3,69% coţ je v současnosti. I státní příspěvek zaznamenal po novele výrazný pokles z 18 000 Kč na 12 000 Kč. Z čehoţ jednoznačně vyplývá, ţe pro zhodnocení finančních prostředků stavební spoření výrazně ztratilo na atraktivitě a při nastolených trendech státních zásahů je nejspíše jen otázkou času, kdy lidé začnou vkládat své volné finanční prostředky do produktů, u kterých nebude takové zajištění ze strany státu, ale zhodnocení na nich bude atraktivnější. Domnívám se, ţe jsem dokázal splnit cíle vytyčené v mé bakalářské práci. Jsem zvědavý na budoucí vývoj v systému stavebního spoření, který budu i nadále sledovat, a pokud bude moţnost, rád bych navázal na tuto problematiku v práci diplomové.

48

Seznam použité literatury Tištěné monografie: 1. DOUCHA, Rudolf. Stavební spoření: výhody a rizika. 1.vyd. Praha: GRADA Publishing, 1995. 95 s. ISBN 8071691828. 2. KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. Vydání I. Praha: Ekopress, 2010. 143 s. ISBN 978-80-86929-63-7. 3. LUKÁŠ Vojtěch, KIELAR Petr, Stavební spoření a stavební spořitelny. Vydání I. Praha: Ekopress, 2007. 84 s. ISBN 978-80-86929-30-9. 4. SYROVÝ, Petr, Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vydání Praha: GRADA Publishing, 2005. 124 s. ISBN 80-247-10978. 5. VICHNAROVÁ Lenka, NOVÁKOVÁ Jolana, Financování bydlení. Vydání 1. Vydání. Brno: Vydavatelství ERA, 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6.

Prameny práva: 1. Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře o stavebním spoření, ve znění pozdějších předpisů. 2. Zákon č. 348/2010 Sb., změna zákona o stavebním spoření a změna zákona o daních z příjmů. Internetové zdroje: 1. Českomoravská stavební spořitelna [online]. [cit. 2012-02-03]. © 2012. Dostupný z WWW: <www.cmss.cz>. 2. Stavební spořitelna české spořitelny [online]. [cit. 2012-02-03]. © 2012. Dostupný z WWW: <www.burinka.cz>. 3. Modrá pyramida stavební spořitelna [online]. © 2012. Dostupný z WWW: <www.modrapyramida.cz>. 4. Raiffeisen stavební spořitelna [online]. © 2012. Dostupný z WWW: <www.rsts.cz>. 5. Wűstenrot stavební spořitelna [online]. [cit. 2012-02-07]. © 2012. Dostupný z WWW: www.wuestenrot.cz. 6. Top finance – přehled finančního a kapitálového trhu [online]. © 2011. Dostupný z WWW: . 7. mesec.cz [online]. © 2012. [cit. 2012-01-05] Výše státní podpory hypotečního úvěru. Dostupné z WWW: .

49

Seznam tabulek Tabulka 1 Parametry stavebního spoření v evropských zemích............................................... 12 Tabulka 2 Nabídka překlenovacích úvěrů od Českomoravské stavební spořitelny ................. 31 Tabulka 3 Nabídka stavebního spoření od České spořitelny.................................................... 33 Tabulka 4 Nabídka Tarifů stavebního spoření a úvěr od Modré pyramidy.............................. 35 Tabulka 5 Překlenovací úvěry nabízené Raiffeisen stavební spořitelnou ................................ 37 Tabulka 6 Přehled úrokových sazeb ve spořící fázi stavebního spoření od Wűstenrotu ......... 39 Tabulka 7 Přehled úrokových sazeb při čerpání úvěru od Wűstenrotu .................................... 39 Tabulka 8 Nabídka překlenovacích úvěrů od Wűstenrot ......................................................... 40 Tabulka 9 Výpočet spořící části stavebního spoření od 1. 1. 2004 do 31. 12. 2010 ................ 43 Tabulka 10 Výpočet spořící části stavebního spoření od 1. 1. 2011 do současnosti ................ 44

Seznam grafů Graf 1 Porovnání stavebních spořitelen na trhu podle dosaţených aktiv ................................. 29

Seznam schémat Schéma 1 Pouţití překlenovacích úvěrů ................................................................................... 18

50

Porovnání výnosnosti stavebního spoření před a po novele

Recommend Documents