MENDELOVA UNIVERZITA V BRNĚ Provozně ekonomická fakulta Ústav ekonomie
Podpora poptávky po vlastnickém bydlení s ohledem na hospodářský vývoj v České republice Diplomová práce
Vedoucí páce: Ing. Alena Melicharová, Ph.D.
Autor: Bc. Jana Dobešová
Brno 2011
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně, dle pokynů vedoucí práce a literárních pramenů, které jsou uvedeny v seznamu literatury.
V Brně dne 3. ledna 2011
............................................... podpis autora
Ráda bych na tomto místě poděkovala vedoucí mé diplomové práce Ing. Aleně Melicharové, Ph.D. za odborný dohled, cenné rady a připomínky, které mi pomohly při zpracování závěrečné práce.
Abstrakt: Cílem diplomové práce je vyhodnotit výsledky vzájemné interakce bytové politiky v oblasti podpory poptávky po vlastnickém bydlení a hospodářského vývoje v podmínkách České republiky. Tato diplomová práce je zaměřena na nástroje podpory financování bydlení z veřejných rozpočtů a zkoumání vlivu hospodářské situace na jejich fungování. S touto oblastí souvisí několik druhů politik státu, kdy zejména Ministerstvo pro místní rozvoj koriguje koncepci bytové politiky a stanovuje její cíle. Jsou zde popsány dopady vzájemné interakce bytové politiky a hospodářského vývoje a nastíněn směr budoucího vývoje koncepce bytové politiky.
Klíčová slova: Poptávka, bytová politika, bydlení, hospodářský vývoj, státní podpora, stavební spoření, hypotéka.
Abstract The aim of this diploma thesis is to evaluate the results of mutual interaction of the housing policy in the area of support of demand for possessive habitation and an economic development in the conditions of Czech Republic. This diploma thesis focuses on the tools of support financing of habitation from the public budgets and on examining of influence of the economic situation on their functioning. Several state policies relate with this area and especially the Ministry for Regional Development revises the conception of housing policy and it determines its goals. The impacts of mutual interaction between housing policy and economic development are described here and the direction of future development of conception of housing policy is outlined.
Key words: Demand, housing policy, habitation, economic development, state support, building savings, mortgage.
Obsah 1
2
Úvod a cíl práce....................................................................................................... 6 1.1
Úvod.................................................................................................................. 6
1.2
Cíl práce............................................................................................................ 8
Literární přehled..................................................................................................... 9 2.1
Charakteristika bydlení ..................................................................................... 9
2.2
Trh s bydlením ................................................................................................ 10
2.3
Bytová politika................................................................................................ 14
2.4
Státní podpora vlastnického bydlení............................................................... 18
2.5
Stavební spoření.............................................................................................. 20
2.6
Hypoteční úvěry.............................................................................................. 23
2.7
Státní fond rozvoje bydlení............................................................................. 24
2.8
Příspěvek na bydlení ....................................................................................... 25
3
Metodika ................................................................................................................ 26
4
Vlastní práce.......................................................................................................... 29 4.1
Hospodářská situace ČR a hlavní ukazatele vývoje ....................................... 29
4.2
Hlavní faktory ovlivňující poptávku po vlastnickém bydlení ........................ 37
4.3
Stavební spoření a hypotéky, situace na finančním trhu ................................ 48
4.4
Vzájemné interakce a jejich dopady ............................................................... 60
4.5
Tendence budoucího vývoje bytové politiky.................................................. 65
5
Diskuse ................................................................................................................... 71
6
Závěr ...................................................................................................................... 73
7
Seznam použité literatury .................................................................................... 75
1 Úvod a cíl práce 1.1
Úvod Bydlení je v současné době považováno za velmi důležitou životní potřebu, která
je velmi nákladná. Lidé se musí rozhodnout jak tuto potřebu realizovat a především zajistit dostatek finančních prostředků pro její pokrytí. Zde sehrává svou roli i stát, neboť je jeho zájmem a povinností dosažení tzv. sociální spravedlnosti pro občany a současně ekonomické výkonnosti trhů. To znamená, že každý by měl mít právo dosáhnout uspokojení svých bytových potřeb na jisté úrovni, a při tom by tato opatření neměla bránit rozvoji trhu odpovídajícímu rozvoji ekonomiky státu. O zásadním významu a důležitosti uspokojování bytových potřeb obyvatel vypovídá i fakt, že otázka bydlení je obsažena v základních dokumentech zaručujících lidská práva. Například ve Všeobecné deklaraci lidských práv či Evropské chartě bydlení. V mezinárodních dokumentech OSN je také deklarována potřeba uskutečňovat rovný přístup k přiměřenému a dostupnému bydlení pro všechny občany a jejich rodiny. Bydlení jako jedna ze základních lidských potřeb však vyvolává uspokojování řady dalších potřeb (např. potřebu vzdělávání, zaměstnání), vytváří prostředí pro rozvoj rodinného života a současně tak ovlivňuje sociální rozvoj člověka. Bydlení je tímto způsobem provázáno s životní úrovní domácností a celospolečenským vývojem. Životní úroveň domácností významně ovlivňují výdaje na bydlení; přitom tyto výdaje mají tendenci růst, což je spojováno se zvyšováním standardu bydlení. Proto se občané snaží optimalizovat své výdaje na bydlení a investice do obydlí se odvíjí od finanční dostupnosti jednotlivých typů bydlení nabízených na realitním trhu. Co se týká trhu s bydlením, ten sám o sobě neřeší problémy občanů, kteří nemohou najít odpovídající řešení svých bytových potřeb. Vývoj na jednotlivých trzích nemůže zohledňovat problémy jednotlivců, ten odpovídá vývoji celé společnosti. Proto je nutná korekce státu adekvátními nástroji, které mají zaručit sociální spravedlnost, zkvalitnění života lidí a udržitelného rozvoje. Tak se stát staví do role sociálního státu, který zabraňuje vyhranění na bohaté či chudé a zamezuje vzniku rizik vyplývajících
6
z neuspokojivé situace v oblasti bydlení, např.: fungování trhu práce, špatné sociální začlenění či zdravotní stav občanů. Na druhé straně by neměl být tržní mechanismus výrazně omezen, protože by bylo zpochybněno fungování ostatních ekonomických nástrojů. Otázka tržní rovnováhy je omezována existencí specifik i tržních selhání na trhu s byty, neboť ty brání jejímu dosažení, a ne vždy se může zdát dosažení rovnováhy ideální z pohledu sociální spravedlnosti. Na funkci trhu mají značný dopad i spekulace, které následně ovlivňují ceny nemovitostí. Zde se promítají nejčastěji psychologické faktory či obavy z ekonomické krize, které podporují trend rostoucích cen nebo naopak praskání „spekulativních bublin“ provází jistý cenový pokles. Nejen situace na bytovém trhu ovlivňuje poptávku po vlastnickém bydlení. Je to hlavně skupina dalších vlivů z ekonomického prostředí státu a atributy, kterými disponuje účastník trhu. Jednotlivé tržní mechanismy podporují jak nabídku, tak poptávku a vytváří navzájem řadu interakcí, které se projevují v ovlivňování funkce nástrojů, kterými stát koriguje trh s bydlením. V současné době je vlastnické bydlení jedním z nejnákladnějších typů bydlení a je financováno kombinací soukromých financí a veřejných podpor. Trendem je státem omezená výstavba nových veřejných/státních bytů a větší podpora rovnějšího přístupu k získání adekvátního bydlení s částečným podílem státní podpory, která se však snižuje. Úlohou státu není financovat bytové potřeby obyvatel, ale především vytváření právního rámce zabezpečující efektivní fungování trhu s bydlením a zvyšování dostupnosti bydlení pro sociálně slabší skupiny obyvatel. Problematika oblasti bydlení spadá do pravomoci bytové politiky, která je součástí politiky sociální. Ta zabezpečuje rozvoj člověka, zejména jeho životních podmínek a kvality života. Různorodé jsou i povahy oblastí, jenž svým působením sociální politika zahrnuje; jsou to: politika sociálního zabezpečení, rodinná politika, zdravotní politika, politika zaměstnanosti, vzdělávací politika a již zmiňovaná bytová politika. Celá tato oblast prošla transformací, kterou ovlivnil jak vývoj politický, tak ekonomický. Bytová politika je komplexní celek vzájemně propojených opatření různých institucí a zohledňuje i sociální cíle v oblasti bydlení vztahující se k podpoře
7
sociálně slabších skupin obyvatel. Ústředním orgánem státní správy ve věcech bytové politiky je v ČR Ministerstvo pro místní rozvoj. Ovlivňuje rozvoj a reprodukci bytového fondu a koordinuje činnost ministerstev a jiných ústředních orgánů státní správy při zabezpečování politiky bydlení, a to podle zákona č. 2/1969 Sb., o zřízení ministerstev a jiných ústředních orgánů státní správy ČR ve znění pozdějších předpisů. Na každých pět let vytváří koncepci, která vyjadřuje záměry vlády v oblasti bydlení. Při vytváření koncepce by měly být zohledněny specifika bydlení i vztah mezi bydlením a ekonomickým vývojem, z čehož se odvíjí přístupy k řešení problémů v této oblasti. Systém státních podpor musí být v souladu i s pravidly veřejné podpory, která platí v EU v rámci komunitárního práva. To znamená, že podpora nebude poskytnuta, pokud porušuje hospodářskou soutěž, je poskytována selektivně nebo by některým subjektům vznikla ekonomická výhoda. Samozřejmě každý stát si dle vlastních zákonů upravuje podmínky fungování jednotlivých typů podpor na financování bydlení. Role státu je tedy nezastupitelná, neboť se přímo podílí na financování sociálního zabezpečení populace a prostřednictvím bytové politiky vytváří programy podpory všech typů bydlení. U vlastnického typu bydlení se nejčastěji jedná o podporu stavebního spoření a státní podporu hypoték, které jsou úvěrovými produkty umožňujícími pokrytí vysoce nákladných bytových potřeb domácností.
1.2
Cíl práce Hlavním cílem diplomové práce je vyhodnotit výsledky vzájemné interakce
bytové politiky v oblasti podpory poptávky po vlastnickém bydlení a hospodářského vývoje v podmínkách České republiky.
Vedle hlavního cíle je dílčím záměrem odhalit možný směr vývoje bytové politiky i opatření týkající se hospodářské situace v ČR a navrhnout možná řešení koncepce bytové politiky v oblasti podpory poptávky pro vlastnickém bydlení.
8
2 Literární přehled 2.1
Charakteristika bydlení Bydlení je v současnosti nepostradatelnou součástí ekonomického, sociálního
i kulturního vývoje společnosti, na něž se dá nahlížet ze dvou pohledů. Tím prvním je definice bydlení jako statku. Termíny bydlení a byty jsou užívány jako všeobecné označení pro všechny typy obytných jednotek. (13) Bydlení zde chápeme jako spotřební statek, který přináší užitek uspokojením bytových potřeb obyvatel. Byt je zároveň spotřebním zbožím, soukromou investicí a společenským statkem.(3) Podruhé chápeme bydlení jako lidskou potřebu. Má nezastupitelný význam pro formování člověka jako společenské bytosti. Byt a jeho okolí je totiž pro většinu lidí jejich domovem, místem, které tváří jejich osobnost, vlastnosti atd. Potřeba bydlení má komplementární charakter, tzn. že na jejím uspokojování se podílí řada předmětů.(1)
Bydlení může existovat ve více formách, záleží z jakého pohledu jej hodnotíme. Například podle právního vztahu uživatele k bytu nebo domu lze rozlišovat mezi bydlením nájemním a vlastnickým. Navzájem mohou působit jako substituty, proto při sledování vývoje trhu vlastnického bydlení pozorujeme vliv i na trh nájemního bydlení a samozřejmě naopak. Sektor vlastnického bydlení zahrnuje nejen rodinné domy, ale i jednotlivé byty ve vlastnictví fyzických osob. Další rozvoj je podporován státem a jeho zdrojem je nejen nová výstavba, ale i převádění družstevních bytů do vlastnictví a privatizace obecního bytového fondu do vlastnictví nájemců bytů. (13) Pořízení vlastnického bydlení je finančně velmi náročné a představuje velkou investici. Proto se na něj orientují zejména domácnosti se středními a vyššími příjmy, které s pomocí podpory státu mají možnost koupit dům nebo byt. Musíme si uvědomit, že bydlení není klasickým zboží denní spotřeby. Vyznačuje se jistými specifiky, protože rozhodnutí o pořízení tohoto „zboží“ uskutečňuje člověk
9
během svého života jen několikrát. Tomuto rozhodnutí předchází nákladné získávání a důkladné vyhodnocování informací o možnostech nabídky na bytovém trhu. Nezáleží ovšem jen na atributech jednotlivých nemovitostí, ale také na finanční dostupnosti vlastnického bydlení. Podle Polákové (13) i Luxe (9) patří mezi specifické charakteristiky bydlení právě tyto: -
Bydlení je velmi heterogenním a komplexním zbožím. Domy i byty se navzájem liší svými nejrůznějšími atributy, a také jejich cena se odvíjí od možností využití bytových služeb a kvalitou okolního prostředí.
-
Bydlení je typem trvanlivého zboží, čili zbožím dlouhodobé spotřeby. Zejména vlastnické bydlení představuje velkou finanční zátěž a investice do budoucna; motivuje tak občany k úsporám.
-
Fixace bydlení v prostoru. Při výběru lokality bydlení hraje podstatnou roli kvalita služeb v okolí bytu nebo dostupnost k zaměstnání.
-
Bydlení determinuje uspokojování řady dalších potřeb. Vytváří prostor pro rozvíjení člověka v sociální sféře (např. zaměstnání, vzdělání nebo zdraví)
-
Vysoké transakční náklady případných stěhování. Vynaložení velkých nákladů které přímo nesouvisí s pořízením nového bytu.
-
Nemožnost perfektní znalosti situace na trhu. Spotřebitel nedokáže na získat dokonalý přehled o všech nabídkách a cenách bytových služeb.
-
Relativně vysoká míra „vměšování“ státu do trhu s bydlením. Stát chce zaručit alespoň minimální standard uspokojení bytových potřeb obyvatel, a proto uplatňuje státní programy podpory a intervence, které mají významný vliv na trh s bydlením.
2.2
Trh s bydlením I na tomto trhu fungují tržní principy jako na ostatních trzích, jen s tím rozdílem,
že jako předmět spotřeby zde označujeme byt. Samotný byt je relativně nejdražším spotřebním předmětem.(1) Protože každý byt či jiná nemovitost disponují rozdílnými
10
atributy, mohou se díky těmto odlišnostem utvářet dílčí trhy podle typu bytu (např. trh rodinných domů, bytů dle jednotlivých kategorií) nebo podle charakteru vlastnictví (soukromé, nájemní a družstevní vlastnictví). Vývoj na některém z dílčích trhů může ovlivnit trhy ostatní, protože jednotlivé typy bydlení vystupují jako substituty vůči jiným. V zásadě platí, že v případě převisu nabídky nad poptávkou na trhu vlastnického bydlení dochází k nevyužití části bytů nebo domů, které povede k tlaku na pokles cen nemovitostí (1), což může ovlivnit i trh nájemního bydlení, který domácnosti opustí a přejdou na trh vlastnického bydlení. Samotnému poptávání bydlení však předchází zamyšlení, na který trh bydlení vlastně vstoupit, aby spotřebitel maximalizoval užitek (neboť jedná racionálně). Vedle dané situace na trhu s bydlením ovlivňuje rozhodnutí poptávat daný typ bydlení i řada dalších faktorů, jako např. atributy spotřebitelů či jiné trhy, které jsou s trhem bydlení provázány. Rozhodnutí poptávat bydlení nevzniká zpravidla jako rozhodnutí jednoho člověka, ale jako rozhodnutí celé domácnosti. (13) Pak si domácnost musí stanovit, jaké bydlení by při svých preferencích a příjmových omezeních spotřebovávala. Následně vytvořená poptávka po bydlení je dána přirozeným růstem životní úrovně obyvatel a růstem populace, s čímž souvisí růst kvalitativní úrovně bydlení. Hlavním rysem poptávky je její individuální charakter, který je dán vlastnostmi jednotlivých domácností. Podle Luxe (9) působí na poptávku řada faktorů, které lze rozdělit do následujících skupin: -
demografické a sociální faktory,
-
finanční faktory,
-
politika státu.
Mezi demografické faktory paří novodobé demografické trendy, jako je neformální soužití partnerů, status domácnosti a zaměstnanost či ekonomická aktivita poptávajícího. K finančním faktorům se řadí vývoj budoucích příjmů domácností, očekávání zhodnocení vlastnického bydlení a očekávaná výše inflace a úrokové míry. Politika státu je široký pojem - zasahuje sem jak monetární, fiskální, tak bytová politika.
11
Na pořízení vlastnického bydlení může mít vliv například daňová politika a stanovení výše daňové úlevy či složení nástrojů bytové politiky na podporu bydlení.
Na trhu dochází k neustálému střetávání nabídky a poptávky, resp. kupující a prodávající, jejichž představy o objemu realizované produkce a především o ceně se liší. Proto je stav rovnováhy na trhu velmi vzácný a výjimečný. Ve skutečnosti tak dochází spíše k převisu poptávky či nabídky. (13) Dosažení rovnovážné situace na trhu s bydlením se tak může zdát obtížně realizovatelné a stát se prostřednictvím svých zásahů snaží přispět či nasměrovat tento trh k rovnováze. Zda jsou tyto zásahy vždy prospěšné si můžeme ukázat na příkladu přerozdělování bytů na trhu. Na bytovém trhu funguje systém rozdělování a přerozdělování bytů, a to administrativním přidělováním bytů státními orgány nebo prostřednictvím trhu. Konkrétně realizovaná bytová politika bývá kompromisem mezi těmito dvěma základními formami distribuce a redistribuce bytů. (13) Administrativní předělování vychází z přesvědčení, že možný deficit bytů může být odstraněn pouze jejich přidělením, dle společensky uznané potřeby bydlení. Právně stanovené ceny za bydlení neodpovídají nákladům a důsledkem je deformace struktury spotřeby obyvatel (např. deregulace nájemného) Naopak proces tržního rozdělování bytů je založen na cenách vycházejících z objektivních nákladů na bydlení. Důvody, proč je lépe nechat působit síly tržního mechanismu příznačné sovu efektivností a omezit státní zásahy, mohou být selhání státu (příklad výše). Ty vznikají ve dvou oblastech. Spočívají buď v nedokonalém rozhodování státních orgánů (jenž souvisejí s různými podobami časových zpoždění nebo v chybných opatřeních státních úředníků.(14) Důvody časových selhání státu spočívají zejména v: (14) -
informačním zpoždění (časový rozdíl mezi vznikem potřeby státního zásahu a okamžikem, kdy si stát uvědomí nezbytnost zásah uskutečnit),
-
politickém časovém zpoždění (je dáno dlouhý rozhodovacím procesem státních orgánů),
-
implementačním zpoždění (období mezi schválením a uplatňováním určitého opatření státními orgány)
12
Státní zásahy mnohdy způsobují, že samoregulační tržní síly nevedou trh do žádoucího stavu rovnováhy, což může oslabit motivaci některých ekonomických subjektů (zejména těch s vyššími příjmy) nebo vytvářet prostor pro podvody či deformovat jiné trhy. V reakci na selhávání státních institucí se vytvářejí kontrolní mechanismy jejich fungování; v ČR se kontrolou efektivnosti vynakládání veřejných prostředků zabývají kromě Ministerstva financí také Nejvyšší kontrolní úřad a Úřad pro hospodářskou soutěž. (14) V reálné ekonomice existuje mnoho překážek dokonalé konkurence, respektive příčin tržních selhání, které mohou vytvářet obtíže, či zcela zabránit tržnímu mechanismu efektivně alokovat zdroje. Ani situace na trhu s bydlením není výjimkou a existence tržních selhání zde opodstatňuje státní zásahy. Předpoklady dokonale konkurenčního trhu jsou v sektoru vlastnického bydlení porušovány zejména v podmínce perfektní znalosti cen výrobců i spotřebitelů, dokonalého očekávání budoucího cenového vývoje nebo rovnováhy na trhu. Mezi nejzávažnější tržní selhání uspořádaných do čtyř skupin patří: (8) -
nedokonalá konkurence (monopolní síla),
-
existence externalit,
-
veřejných statků
-
a asymetrických informací.
Podle Luxe (7) jsou na trhu s bydlením za nejzávažnější tržní selhání považovány nepřímé spotřební externality, externality plynoucí z renovace bytového fondu a externality plynoucí z využití pozemků. Nepřímé spotřební externality vznikají tak, že spotřeba jedné domácnosti nepřímo ovlivňuje celkový užitek ze spotřeby jiné domácnosti skrze jiný faktor (např. nadměrný počet lidí žijících v domě se specifickou sociální situací ovlivňuje míru kriminality v dané oblasti a tím ovlivňuje míru užitku z bydlení ostatních domácností). Tato negativní externalita může existovat na trhu společně s pozitivní externalitou, jako je např. renovace bytového fondu (majitel domu investuje od opravy okolí domu, čímž se i ostatním domácnostem zvýší kvalita okolního prostředí). Na trh s bydlením mají podstatný vliv i asymetrické informace. Informace hrají důležitou roli při rozhodování o koupi tohoto specifického statku, a při nedokonalé
13
informovanosti se může stát, že subjekty na jedné straně trhu mají dokonalejší informace než strana druhá. Příčinou jsou utajené činnosti a informace, které způsobují informační nerovnost tržní transakce, která může vyvolat problém jako je např. morální hazard (kdy lépe informovaný subjekt maximalizuje svůj užitek minimalizací užitku hůře
informovaného
účastníka transakce)
nebo
nepříznivý
výběr
(důsledkem
asymetrické informace dochází k vytěsňování kvalitnějšího zboží z trhu zbožím méně kvalitním). (14) Stát se tato tržní selhání snaží odstranit a navrátit tak optimální stav na trh s bydlením. Současně se snaží udržovat rovné podmínky bydlení pro všechny typy sociálních skupin domácností. Při naplňování těchto cílů se stát dostává do dvou odlišných rolí – působí jako racionální ekonom nebo chápavý paternalista.(7) Role racionálního ekonoma se odvíjí od definice Paretova optima. Pokud je na trhu taková situace, že není možný žádný zásah státu, aniž by se zvýšil užitek jednoho účastníka na úkor jiného, dosáhli jsme stavu Paretova optima. Paretovým zlepšováním nazýváme zásahy státu vedoucí ke zlepšení celkového užitku bez újmy jiných účastníků na trhu, např. zajištění vyšší informovanosti aktérů trhu. Role chápajícího paternalisty vychází z konceptu státu blahobytu a především utilitarismu. Cílem je maximalizovat celkový užitek při zachování racionálně podložené sociální spravedlnosti (zejména podpora redistribuce od bohatých k chudým). (8) Důležité je však zmínit, že stát může přispět ke zlepšení situace na trhu s bydlením také zajištěním stabilního ekonomického růstu a vyrovnanou monetární fiskální či bytovou politikou. (7)
2.3
Bytová politika Významnou složkou sociální politiky je bytová politika. Bývá nejčastěji
charakterizována
jako
systém
poptávkově
orientovaných
podpor,
nabídkově
orientovaných iniciativ a přímých zásahů státu na bytovém trhu, které jsou nutné
14
k optimální alokaci bytu. (5) Je to tedy činnost, která směřuje k dosažení vládou vytýčených cílů v oblasti bydlení, a ty hodlá prosazovat v daném období prostřednictvím legislativních a ekonomických nástrojů. Pro bytovou politiku je důležitým znakem její komplexnost, s jakou stát působí na bytový trh. V odborné literatuře jsou podle tohoto kritéria bytové politiky rozděleny na dvě skupiny, první je označována jako doplňková a druhá jako komplexní.(14) V prvním případě stát spoléhá na tržní mechanismus a orientuje se na podporu nízkopříjmovým a jinak znevýhodněným domácnostem a u druhého typu převládá široká intervence státu zaměřující se na všechny vrstvy společnosti. Jiný pohled na bytovou politiku utváříme podle toho, jak je státem vnímána myšlenka sociální spravedlnosti: (5) -
Liberální systém: oceňuje zásluhovost ze strany občanů, kde se z jejich strany předpokládá vysoká míra odpovědnosti za zajištění bydlení.
-
Korporativní systém: vychází z principu solidarity a subsidiarity. Tržní podmínky a dopad na finanční náročnost bydlení jsou korigovány. Systém využívá jak soukromých zdrojů, tak podpor a dotací. Tento systém je třeba v ČR výrazně posílit.
-
Univerzalistický systém: je založen na celospolečenské solidaritě a na zajišťování potřeby bydlení v převážné míře z veřejných zdrojů.
Bytová politika je v každé zemi zpravidla kombinací tří uvedených systémů. S bytovou politikou úzce souvisí činnost Ministerstva pro místní rozvoj (dále jen MMR), které má v kompetenci sekci bytové politiky. Předkládá občanům a všem subjektům působícím v oblasti bydlení koncepci bytové politiky. Jde o závazný politický dokument, v němž jsou stanoveny základní směry vývoje i konkrétní cíle v oblasti bydlení. (45) Čím přesněji jsou cíle definovány, tím efektivněji lze navrhnout nástroje pro jejich implementaci. V cíli bytové politiky má být vystižen budoucí efekt z realizované politiky a současně by měla být formulována také kritéria hodnocení její účinnosti Koncepce respektuje úlohu státu v oblasti bydlení. Ta nespočívá v přímém poskytování bydlení, nýbrž ve vytváření takové situace, kdy si lidé sami, nebo s určitou
15
pomoci státu, zajistí odpovídající bydlení. Aktuální cíle bytové politiky vyjádřené v bytové koncepci pro období 2005-2010 jsou z hlediska občanů tyto (45): -
zvyšování finanční dostupnosti bydlení pro obyvatelstvo,
-
zvyšování nabídky bydlení především prostřednictvím podpory nové výstavy,
-
zvyšování kvality bydlení zejména prostřednictvím pomoci vlastníkům při správě, údržbě opravách a modernizaci bytového fondu,
-
trvalá funkce nástrojů dostupných pro většinu příjmového spektra obyvatelstva, průběžný monitoring jejich účinnosti a efektivity a jejich případná korekce,
-
aplikace pravidel společného trhu EU zejména podmínek slučitelnosti veřejných podpor.
Z časového hlediska lze koncepci rozdělit na dlouhodobé a střednědobé stanovení záměrů. Dlouhodobá koncepce by měla stanovit základní směry, které budou obsahovat zásady a pojetí sociálně tržní bytové politiky v dlouhodobějším horizontu. Součástí by měla být kvantifikace potřeb jako celku a v rámcové struktuře, vyčíslení finanční náročnosti cílů a vybavenosti obyvatelstva byty. (27) Střednědobé záměry musí navazovat na zásady obsažené v dlouhodobější koncepci, které by měly být konkrétnější, propracovanější a důsledně propojená s ekonomickým vývojem, demografickým vývojem, politikou územního rozvoje a v konečném důsledku i s městskými bytovými politikami. (45) K dosažení těchto záměrů budou využívány podpůrné ekonomické nástroje sloužící ke sblížení nabídky a poptávky po bydlení. V návaznosti na předchozí koncepci byla definována jistá skupina nástrojů bytové politiky, které svou působností pokrývají všechny skupiny obyvatelstva, které v oblasti bydlení potřebují pomoc státu. Skladba těchto nástrojů se aktualizuje vždy podle aktuálních cílů a ekonomické situace tak, aby byly maximálně účelné. (45)
16
Nástroje, kterými stát zasahuje do trhu s bydlením prostřednictvím celoplošných makroekonomických opatření nebo opatřeními zaměřenými pouze do oblasti bydlení, můžeme rozdělit do čtyř skupin (13): 1) regulace, 2) podpora výzkumu a poskytování informací, 3) posilování konkurence, 4) subvencování. Pro podporu poptávky pro vlastnickém bydlení nás bude zajímat nejvíce oblast subvencování. Subvence do bydlení zahrnuje explicitní nebo implicitní toky finančních prostředků vyvolané činností vlády, která snižuje náklady bytové výstavby nebo spotřeby pod úroveň, které by dosahovaly
na volném trhu. (47) To si můžeme
představit jako oblast státních programů podpory bydlení, sociálních dávek a daňových úlev, které jsou přidělovány v kompetencích MMR a Státního fondu rozvoje bydlení (dále jen SFRB) z veřejných rozpočtů přímou nebo nepřímou formu podpory. Jednoduché schéma zobrazuje nástroje bytové politiky, které se přímo vztahují k podpoře poptávky pro vlastnickém bydlení. Nástroje Bytové politiky
Programy Státní podpory
Legislativní opatření
Přímá podpora Vlastnického bydlení
Nepřímá podpora
Sociální dávky
Příspěvek na bydlení
Daňové úlevy Podpora hypoték Podpora stavebního spoření Výhodný úvěr SFRB
Obr. č. 1 Schéma skladby nástrojů pro podporu poptávky po vlastnickém bydlení Zdroj: MMR (45), SFRB (49)
17
Bytová politika působí v součinnosti s ostatními politikami, zejména s monetární a fiskální politikou. Monetární politika uplatňuje svůj vliv na bydlení prostřednictvím vývoje úrokových sazeb, které souvisí s dostupností cizího kapitálu pro financování bytu či domu. Na základě „levnějších“ půjček jsou domácnosti ochotny zadlužit se, a poptávat tak lepší bydlení. Fiskální politika ovlivňuje tuto oblast skrze daně a transfery, kdy státní podpora při financování bydlení umožňuje spotřebitelům daňové odpočty a stát přiděluje dotace na určité byty, které se odkupují do vlastnictví. V souvislosti se současným hospodářským vývojem můžeme sledovat určitý trend jak v bytové politice samotné, tak v souvisejících politikách, který spoluutváří podmínky, za kterých se ekonomické subjekty rozhodují o koupi bytu do osobního vlastnictví.
2.4
Státní podpora vlastnického bydlení Nejen mladí lidé potřebují řešit své bytové potřeby, ale i příjmově průměrný
a podprůměrný občan je velmi často v nelehké situaci. Proto je cílem státní podpory zlepšení bytové situace obyvatelstva takovým způsobem, aby byli schopni nalézt vhodné bydlení odpovídající jejich finančním možnostem. Tato kompetence je rozdělena mezi příslušná ministerstva a SFRB. Výrazněji jsou podporovány skupiny obyvatelstva znevýhodněné v přístupu k adekvátnímu bydlení nejen nízkou příjmovou úrovní, ale i zdravotním stavem, věkem, či sociálním handicapem. (7)
Následně si popíšeme základní principy státních podpor orientovaných na poptávku po vlastnickém bydlení. Pojem státní podpory je zde chápán v širším pojetí, jako finanční podpora vlastnického bydlení pocházející z veřejného rozpočtu. Proto je zde zahrnut i příspěvek na bydlení, který patří mezi sociální dávky (viz. obr. 1), ale současně se podílí na financování bydlení tím, že stát přispívá na snížení výdajů na bydlení.
18
1. Podpora hypoték: státní podpora se vztahuje ke dvěma typům hypoték – pro mladé lidi do 36 let na starší byty a k hypotečnímu úvěrování bytové výstavby. Aby byly úvěry pro získání finančních prostředků dostupnější, dotuje stát úrokovou sazbu, kterou snižuje v rozmezí 1 až 4 procentní body, dle průměrné úrokové sazby.(15) Nárok na podporu u hypoték pro mladé lidi vzniká, převýšíli průměrná výše úrokových sazeb (za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce) úroveň 5 %. Úroková dotace je garantována po celou dobu splatnosti úvěru, max. 10 let a do výše 800 tis. Kč u bytu, 1,5 mil. Kč u domu, částka převyšující tuto částku nebude dotována. Díky nízkým úrokovým sazbám neměli žadatelé na podporu nárok, pouze pro rok 2009-10 ve výši 1 %. U hypoték na novou bytovou výstavbu je podpora čerpána, pokud úroková sazba překročí 7 %, což se od roku 2005 do současnosti nestalo.(14) 2. Podpora stavebního spoření: je poskytována občanům ze státního rozpočtu ČR formou ročních záloh. Záloha činí 15% z roční naspořené částky, maximálně však z částky 20 000 Kč a do výše 3 000 Kč (u smluv od 1.1.2004); přesahující částka bude převedena do následujícího roku spoření. Aby měl klient možnost získat podporu, nesmí po dobu pěti let přerušit smluvní vztah s peněžním ústavem. Nárok na státní podporu uplatňuje stavební spořitelna formou žádosti za všechny své klienty dvakrát ročně, a to v průběhu ledna a června. (2) Na státní podporu však nemají nárok právnické osoby, kdy jako motiv založení spoření nejčasněji bývá získání úvěru s nízkým a současně stálým úrokem. Ve druhém pololetí roku 2010 dochází k zásadním změnám ve schválení výše státního příspěvku, které podrobněji popíši ve vlastní práci. 3. Výhodný úvěr SFRB: úvěr je poskytnut mladým lidem žijícím v manželství, jestliže alespoň jeden z manželů v roce podání žádosti nedosáhl 36 let. Úvěr může být poskytnut do výše 300 tisíc Kč, je splatný nejdéle do 20 let a úročí se 2 % ročně.(49) Existují i další dva výhodné úvěry, které však pro aktuální období nebyly schváleny, a to Úvěr 200 (úročen 3 % úrokovou sazbou ročně, poskytován do výše 200 tis. Kč se splatností do 10 let ode dne čerpání) a Úvěr
19
150 (úročený 2% úrokovou sazbou na částku max. 150 tis. Kč, se splatností do 10 let). Fond si podobně jako banka zajišťuje návratnost poskytnutých úvěrů. Úvěr je možno využít pouze k financování výstavby nebo nákupu bytu či rodinného domu. (49) 4. Daňové úlevy: jednu z nejvýznamnějších daňových dotací v oblasti bydlení představuje v ČR osvobození přijatých úroků ze stavebního spoření včetně úroků ze státní podpory od daně z příjmu fyzických osob a možnost odpočtu úroků zaplacených z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření od základu daně z příjmu fyzických osob až do výše 300 tis. Kč ročně. (52) 5. Příspěvek
na
bydlení:
je
přímá
individuální
subvence
orientovaná
na spotřebitelskou sféru (do oblasti poptávky) a poskytovaná jednotlivým domácnostem podle jejich skutečných potřeb.(16) Nárok na příspěvek má vlastník nebo nájemce bytu, který je v bytě přihlášen k trvalému pobytu, jestliže 30 % příjmů rodiny nestačí k pokrytí nákladů na bydlení a zároveň těchto 30 % příjmů je nižší než příslušné normativní náklady stanovené zákonem (nárok má ten, jehož příjmy nepřevyšují 1,6 násobek životního minima). (13) Příspěvek na bydlení patří mezi sociální dávky státu a ne mezi klasické programy podpory bydlení v rámci ministerstva pro místní rozvoj. Pořízení vlastnického bydlení se značnou měrou projevuje (ve formě měsíčních splátek) na výdajích domácností na bydlení, které stát pomáhá snížit zejména příjmově slabším domácnostem. Z tohoto důvodu je vnímán jako jedna z finančních podpor poptávky po vlastnickém bydlení.
2.5
Stavební spoření Tento pojem představuje zejména přijímání vkladů od účastníků tohoto druhu
spoření, poskytování úvěru výhradně těm účastníkům, kteří již splnili stanovené podmínky na zákonem vymezené stavební účely a zajišťování státní podpory. Je to
20
systém ukládání peněz, na jehož výnosech se přímo podílí stát, a proto jsou pravidla tohoto druhu střádání stanovena Zákonem o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. (2) Stavební spoření s může založit občan České republiky, který podléhá bankovním pravidlům při daném procentu úroční vkladů. Fáze stavebního spoření můžeme rozdělit na jednotlivé fáze (4): -
klient spoří a jeho vlády jsou úročeny,
-
ke vkladu je připisována státní podpora,
-
klient získává nárok na přidělení cílové částky, tedy nárok na úvěr ze stavebního spoření.
Pokud se občan rozhodne založit stavební spoření, musí se seznámit s pravidly stavebního spoření, která si sestavuje každá stavební spořitelna a uvádí v nich vlastní nabídku a postupy volitelné v rámci zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření. Tyto všeobecné obchodní podmínky musí obsahovat (2): -
provozované druhy stavebního spoření, typy smluv a podmínky jejich uzavírání;
-
postup při vyřizování smluv, úroční vkladu a úvěru;
-
řízení při navracení vkladu vypovězených smluv;
-
postup při vyřizování smluv v případě zániku stavebního spoření povolujícím orgánem.
Podmínky schvaluje ministerstvo financí po dohodě s ČNB. Dalším významným prvkem smlouvy o stavebním spoření je cílová částka. Pod tímto pojmem se rozumí suma peněz, kterou účastník stavebního spoření obdrží od stavební spořitelny v okamžiku, kdy přechází z fáze spoření do fáze úvěrové. Jde tedy o částku, kterou tvoří vlastní vklady střadatele, úroky z těchto vkladů, částky státních podpor úroky ze státních podpor a výše úvěru. (4) Cílová částka je tedy základem, ze kterého se odvíjí jak výše měsíčního vkladu a splátky (při čerpání úvěru) tak výše poplatku za uzavření smlouvy.
21
Jenou z vlastností stavebního spoření, díky které je tento produkt stává flexibilním, je možnost čerpání překlenovacího úvěru. Slouží k překlenutí doby do přidělení cílové částky. Umožní klientovi získat celou cílovou částku potřebnou na financování dříve, než splní podmínky přidělení klasického úvěru. (6) Na poskytnutí překlenovacího úvěru není právní nárok, stavební spořitelny poskytnou až do výše cílové částky po splnění stanovených podmínek. Musí být použity k financování bytových potřeb v souladu se zákonem. Lze jej čerpat jednorázově i postupně a úroková sazba je sjednána v úvěrové smlouvě.(4) Účastník splácí jen úroky, úvěr je v zápětí splacen přidělenou cílovou částkou. Základním cílem většiny účastníků je čerpání výhodného úvěru ze stavebního spoření s nízkým stabilním úročním, které stavební spořitelny nabízí ve více variantách spoření. Svým příspěvkem stát podporuje financování vlastnického bydlení zejména pro středněpříjmové domácnosti. Naplnění cílů v sociální a bytové politice ale není jediným záměrem vlády, současně motivuje spotřebitele ke spoření, kdy odloží použití financí na nákup na pozdější dobu – jde o účinné protiinflační opatření. (2) Velkou výhodou pro klienta je situace pokud při spoření nevyužije nárok čerpat úvěr ze stavebního spoření. Pak může peníze i s úroky a podporou využít na jakékoliv spotřební zboží či služby, bez ohledu na bytové potřeby.
Aby byla na českém finančním trhu zajištěna ochrana a podpora společných zájmů stavebních spořitelen, vznikla v roce 2000 Asociace českých stavebních spořitelen. Základním posláním Asociace českých stavebních spořitelen (dále jen AČSS) je snaha o vytváření optimálního zázemí systému stavebního spoření a upevňování důvěry občanů ve spolehlivost, funkčnost, stabilitu, kontinuitu a výkonnost sektoru stavebního spoření.(20) Díky spolupráci členských spořitelen podněcuje rozvoj produktů stavebního spoření na trhu, poskytuje nezkreslené informace o vývoji státní podpory stavebního spoření i produktech na trhu a působí na mezinárodní úrovni, je totiž členem Evropského sdružení stavebních spořitelen.
22
2.6
Hypoteční úvěry Hypoteční úvěr je definován jako úvěr, který je poskytnut na investice do
nemovitosti na území České republiky nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splacení je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné, nebo jiné nemovitosti na území České republiky.(11) Poskytování hypotečních úvěrů bylo umožněno přijetím zákona o dluhopisech číslo 84/1995 Sb. (15) V současné době je základním předpisem pro tuto oblast zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Postupem doby se díky klesajícím úrokovým sazbám staly hypotéky velmi oblíbenými u zájemců o koupi nemovitosti. Díky hypotečnímu úvěru může domácnost pokrýt celou částku potřebnou k financování vlastního bydlení, které je nejnákladnější formou uspokojení bytových potřeb obyvatel. Pokud se pro tento dlouhodobý typ úvěru domácnost rozhodne, musí nejprve splnit stanovené podmínky u dané hypoteční banky. Mezi nimi je bezpodmínečně nutné zajisti úvěr. Zajištění úvěru je zřízeno zástavním právem k nemovitosti, kde hodnotu této stavby určí znalec banky. V praxi se u nás poskytují hypotéky ve výši zhruba 70 % zástavy. Co se týče účelovosti úvěru, vychází přímo ze zákona, ale u některých bank se můžeme setkat ještě s dalšími podmínkami. Hypotéky patří k nízkorizikovým úvěrům díky eliminaci rizika výkyvů ve výši tržních úrokových sazeb. Tomu předchází sjednání sazeb na pevně dané období. Se zvýšením úrokové sazby se zvyšují i splátky. Maximální doba, na kterou je banka ochotna úvěr poskytnout se většinou rovná době životnosti nemovitosti. V praxi je to kolem 30 let. (11) Aby mohly hypoteční banky poskytovat úvěry, které se vyznačují vysokým objemem zapůjčených finančních prostředků, musí si obstarat potřebné zdroje. Hypoteční banky získávají prostředky k poskytování úvěrů vydáváním a prodejem hypotečních zástavních listů. Jde o dluhopisy s relativně dlouhou dobou splatnosti a ti co je kupují potřebují vědět, že peníze do těchto dluhopisů vložené se jim po určité době vrátí, a to i s úrokem.(11) Sazba, za kterou poskytuje banka úvěry se odvíjí od výnosů
23
z těchto zástavních listů. O úrokové sazbě z úvěru rozhoduje pak poptávka kupujících na trhu a její výše není známá předem.
2.7
Státní fond rozvoje bydlení Státní fond rozvoje bydlení je jedním z nástrojů státní bytové politiky. Byl zřízen
zákonem č. 211/2000 Sb. O státním fondu rozvoje bydlení, jako samostatná právnická osoba se sídlem v Olomouci. Spolupracuje s Ministerstvem pro místní rozvoj a dalšími ústředními orgány státní správy. Fond hospodaří na základě vlastního rozpočtu, který každoročně schvaluje vláda, a ten je součástí veřejných rozpočtů ČR. (50) Cílem je vytvářet a rozšiřovat finanční prostředky určené na podporu investic do bydlení a také provádět vybraná opatření bytové politiky. Fond podporuje soukromé investice do výstavby bytů, oprav a modernizací na základě vytvořených programů podpory, podle kterých rozděluje finanční prostředky. Jeho úkolem je také analyzovat situaci v oblasti bydlení a účinnost státní podpory. Podle výsledků pak navrhuje MMR opatření v oblasti bytové politiky. V současné době je schválen program státní podpory financování vlastnického bydlení mladým lidem, a to Úvěr 300. Podpora byla poskytována pro roky 2009, 2008 a v letech 2007-2005 byly schváleny i programy Úvěr 200 a 150∗
Jako jediný poskytuje speciální úvěr na pořízení bydlení fyzickým osobám, které v důsledku povodní přišly o své nemovitosti určené k bydlení (ve sledovaném období zasáhly povodně ČR dvakrát). Maximální výše úvěru je 850 000 Kč, úroková sazba 2 % ročně po celou dobu splácení (splatnost 20 let) a zajištění zástavním právem k nemovitosti. Podmínkou je, že žadatel musí být zapsán jako vlastní nemovitosti, která byla zničena během krizového stavu.
∗
Jen v letech 2006 a 2007
24
2.8
Příspěvek na bydlení Příspěvek na bydlení patří mezi přímé subvence orientované na spotřebitele, které
jsou poskytovány domácnostem podle jejich skutečných potřeb. V současnosti je tento nástroj využíván zejména pro sociálně slabší skupiny obyvatel, na které je potřeba orientovat státní podporu i v době celkově se zvyšující životní úrovně obyvatel. Jeho širší využití je spojováno se snižováním rozpočtových výdajů státu a nárůstem výdajů na bydlení, protože i v této situaci je příspěvek správně zacílen a je úzce spojen s finanční dostupností bydlení tak, že pomáhá snižovat zatížení domácností rostoucími náklady na bydlení. Výše příspěvku na bydlení je závislá na výši placeného nájemného či na dalších nákladech na bydlení. Nevýhodou je administrativní náročnost a finanční nákladnost, která vyžaduje evidenci bytového fondu, příjmů obyvatel a stanovení normativních nákladů na bydlení; nezbytná je koordinace sytému sociální péče s ostatními opatřeními v oblasti podpory bydlení. Příspěvek na bydlení podporuje jak nájemní, tak vlastnické bydlení, může pomoci zvýšit poptávku po bydlení, ale nepatří k nejvýznamnějším podporám pořízení vlastnického bydlení. (16) Výpočet příspěvku je závislý na veličinách jako jsou příjmy, náklady, počet členů domácnosti, místo bydliště, přidělený koeficient a normativní náklady. Popis jeho výpočtu je uvádí ministerstvo práce a sociálních věcí (dálen je MPSV) na webových stránkách1, které má tento příspěvek ve své kompetenci.
1
http://www.mpsv.cz
25
3 Metodika Diplomová práce se zabývá tématem podpory poptávky po vlastnickém bydlení a současně i dopady hospodářského vývoje České republiky na tuto poptávku a její podporu. Do oblasti bydlení zasahuje více politik státu, ale hlavním organizačním těžištěm je bytová politika, která je součástí politiky sociální. Specifický charakter bydlení, popsaný v literárním přehledu, ovlivňuje fungování trhu s bydlením, na kterém byly vymezeny jak tržní selhání ospravedlňující státní zásahy v oblasti podpory bydlení, tak státní selhání omezující přirozený tržní mechanismus. Existence těchto selhání ovlivňuje chování subjektů na trhu, přičemž praktická část práce zohledňuje i tyto vlivy na podporu poptávky po vlastnickém bydlení. Pozornost je věnována také samotné poptávce po bydlení, která je ovlivňována řadou faktorů, na základě kterých se domácnosti rozhodují o uspokojení svých bytových potřeb. Tyto faktory jsou členěné do skupin podle působení na poptávku, na jejichž základě jsou ve vlastní práci vymezeny ukazatele, u kterých je analyzován jejich vývoj a
vyhodnocován
vliv
na
poptávku
po
vlastnickém
bydlení
s přihlédnutím
k hospodářskému vývoji státu. V práci bylo využito ukazatelů - výdaje na bydlení, příjmy domácností, zadluženost a vývoj cen nemovitostí. Vypovídají o atributech domácností, na základě kterých se odvíjí konkrétní bytové potřeby domácností a jejich poptávka po vlastnickém bydlení. Tato poptávka je současně ovlivněna vývojem ukazatelů (např. ceny nemovitostí). Potřeby domácností ovlivňují složení nástrojů podpory poptávky, příjmy jejich využití, zadluženost a vývoj cen nemovitostí působí na poptávku. Důraz je kladen na státní podporu bydlení poskytovanou z veřejných rozpočtů, která je uskutečňována prostřednictvím jednotlivých nástrojů bytové politiky vztahujících se přímo k podpoře vlastnického bydlení. V práci jsou charakterizovány pravidla nastavení vybraných nástrojů podpory poptávky po bydlení, jejich účelnost a zaměření vztahující se k jednotlivým produktům financování bydlení. Hodnocení těchto nástrojů současně s ohledem na hospodářskou situaci v ČR bude také předmětem
26
praktické části práce. Hodnocení je zaměřeno na účinnost nástrojů v průběhu hospodářského cyklu - jakým způsobem se jeho využití odráží na poptávce po bydlení. Vlastní práce, ve které sleduji hospodářský vývoj i vývoj na finančním trhu je zaměřena na období v letech 2005 – 2009, s přihlédnutím k dostupným informacím z roku 2010. Posledních pět let je vybráno proto, že záměrem práce je sledovat aktuální dění v českém ekonomickém prostředí typické svým dynamickým vývojem. Další významnou součástí tohoto období ovlivňující nejen ČR, ale ekonomiky všech vyspělých států, je světová krize s více přívlastky v pojmenování - hypoteční, finanční či hospodářská. Při grafickém znázornění vývoje jednotlivých ukazatelů, které jsou v práci prezentovány, se ekonomická krize výrazně projevuje na hospodářském vývoji. V první části vlastní práce je analyzován vývoj ukazatelů hospodářského vývoje země i ukazatelů ovlivňujících poptávku po vlastnickém bydlení, který zasahuje do vývoje poptávky po bydlení a ovlivňují výsledky vzájemných interakcí bytové politiky a hospodářského vývoje ČR. Hodnocen je také vývoj finančního trhu, neboť podpora vlastnického bydlení souvisí s jeho financováním úvěrovými produkty umožňujícími čerpat státní podporu bydlení, jako je stavební spoření a hypoteční úvěr. Pro analýzu i popis vývoje jsou využívána především data Českého statistického úřadu, České národní banky, Ministerstva pro místní rozvoj, Ministerstva financí a AČSS. Výhodou je, že podkladová data a vybrané údaje jsou mezi těmito institucemi vzájemně provázané, což vede k větší přesnosti a komplexnosti dat. Protože se práce zabývá současným obdobím, jsou zde popsány i změny v podpoře stavebního spoření z roku 2010, které vyústily v novelu zákona o stavebním spoření (Zákon č. 96/193 Sb. upravuje změna 348/2010 Sb.) a představují zásadní změnu ve výhodách financování vlastnického bydlení u tohoto produktu i možná rizika pro poskytovatele. V návaznosti na cíl práce se druhá část vlastní práce zabývá vymezením vzájemných interakcí bytové politiky a jejich nástrojů s hospodářským vývojem. Aby bylo možno zhodnotit dopady vzájemných interakcí, je potřeba zohlednit předchozí analýzu i vývoj všech ukazatelů, které ovlivňují činnost bytové politiky i poptávky po
27
vlastnickém bydlení. Z možných závěrů vyvozených z diplomové práce a s ohledem na hospodářskou situaci ČR je v práci nastíněn směr vývoje bytové politiky s opatřeními týkajícími se budoucí koncepce, které by měly zohlednit aktualizaci nástrojů bytové politiky, možnosti reforem na finančních trzích nebo úpravy zákonů týkajících se oblasti bydlení.
28
4 Vlastní práce
4.1
Hospodářská situace ČR a hlavní ukazatele vývoje Stát má k dispozici více ukazatelů, které vypovídají o hospodářské situaci a jejím
vývoji. Zohledňují nejen ekonomickou situaci státu samotného, ale odráží se v nich i vnější vlivy působící na ekonomiku ze zahraničí. Nejvýznamnějším faktorem ze sledovaného období je hospodářská krize. Téma hospodářské krize je v posledních zhruba třech letech známé po celém světě. Nejen média přinášela informace o šířící se krizi, ale i obavy, jak se tato situace projeví na konečných spotřebitelích, zasáhly širokou vrstvu obyvatel ČR. Podle svého vývoje byla krize nejdříve nazývána krizí hypoteční, poté finanční a následně hospodářskou. Počátky krize opravdu začínají u hypoték v USA, kdy na finančním trhu přistoupili k rapidnímu snižování úrokových sazeb, což mělo za následek nárůst spotřeby a zejména výrazný pokles cen hypoték. To vedlo k masivnímu nárůstu uzavírání hypotečních úvěrů. Svou roli zde sehrál i morální hazard, kdy banky vědomě uzavíraly spoustu hypoték s vysokým rizikem nesplacení, neboť výše úvěru byla často stanovena na hodnotu převyšující hodnotu nemovitosti. Důvodem byl očekávaný neustálý růst cen nemovitostí, což banky jako riziko podcenily. Tím pádem se zvýšila poptávka po vlastnickém bydlení, protože spotřebitelé byly díky nízkým cenám hypoték a iluzi stálého růstu cen nemovitostí motivovaní žít „na dluh“. Příčinou bylo i selhání ratingových agentur hodnotících riziko převedené na banky s rizikovými hypotékami, které tyto banky nekvalitně ocenily a podařilo se tak přesunout riziko na jiné subjekty. Po vypuknutí krize nastal výprodej akcií postižených bank, kterých se fondy zbavovaly a praskla i cenová bublina na trhu nemovitostí, která byla uměle vytvořena. Následné krachy bankovních institucí způsobily, že krize hypoteční přešla v krizi finanční. Tu provázely propady na burzách a krachy finančních společností, neboť v kombinaci vysoké zadluženosti a poklesu cen nemovitostí scházely na trzích
29
likvidní prostředky a banky si navzájem nedůvěřovaly; tudíž si mezi sebou nepůjčovaly peníze. Nepomáhalo ani pokračující snižování úrokových sazeb a finanční dotace státu do ekonomiky. Následovaly další propady na burzách po celém světě, a tak se začíná hovořit o celosvětové hospodářské krizi. Primární finanční krize nečekaně rychle přerostla v hlubokou krizi ekonomickou, což potvrzuje, že se jedná o krizi systémovou - její příčinou je ztráta světového ekonomického systému se rozvíjet.(12) I v ČR je potřeba, aby se vláda připravila na dopady krize a hledala východiska z této situace, což bude efektivnější, než optimistická prohlášení politiků o dosažení vrcholu krize a zlepšení situace. Česká veřejnost je znepokojena dopady krize, které se jí přímo dotýkají, např. propouštění zaměstnanců, úbytek počtu zakázek firem, omezený přístup k úvěrům a z nich rostoucí úroky, riziko neschopnosti domácností splácet hypotéky a jiné úvěry či klesající koupěschopnost a insolvence domácností. Opatření, která by měla předejít dopadům krize, se týkají nejen vlády ale také podniků a managementu. Ve vztahu k poptávce po vlastnickém bydlení se krize projevuje tak, že jednotlivé dopady týkající se poklesu příjmů domácností spolu s poklesem jejich koupěschopnosti mohou oslabit poptávkovou stranu bytového trhu. Pokles úrokových sazeb, který doprovází krizi, je reakcí centrálních bank snažících se zabránit úvěrovým ztrátám komerčních bank, které by byly v konečném důsledku donuceny omezit půjčky. Tak mohou banky promítnout snížení úrokových sazeb do úvěrových produktů a zvýší se tím dostupnost financování bydlení díky přijatelnějším cenám hypoték. Navíc možnost investice do nemovitosti může být v době finanční a hospodářské krize dobrým motivem ke koupi vlastnického bydlení. Z pohledu státu však není situace jednoduchá. Má omezený rozpočet, ze kterého při výdajích na státní podporu nezbývá tolik peněz, kolik by bylo třeba, a proto se stát uchyluje omezením státní podpory i v oblasti bydlení. Během posledních pěti let se krize projevila na ukazatelích, které informují o hospodářském vývoji státu. Mezi tyto ukazatele, které mají vypovídající hodnotu o hospodářské situaci státu a souvisí s poptávkou po vlastnickém bydlení, patří hrubý domácí produkt, míra inflace, úroková míra a zaměstnanost.
30
Hrubý domácí produkt Důležitost tohoto ukazatele je dána tím, že jde o syntetický ukazatel, ve kterém se zobrazují výsledky všech ekonomických sfér. Poskytuje základní informace o ekonomické úrovni a výkonnosti země. Aby vypovídající hodnota tohoto ukazatele nebyla zkreslena cenovými vlivy, budeme se zabývat reálnou hodnotou HDP. V následujícím
obrázku
uvidíte vývoj
reálného
HDP
vyjádřeného
změnami
v jednotlivých čtvrtletích. Vývoj reálného HDP 8 6
%
4 2 0 -2 -4 -6 I.
II.
III. IV.
I.
2005
II.
III. IV.
2006
I.
II.
III. IV.
2007
HDP meziročně stálé ceny, sezónně očištěno
Obrázek 2
I.
II.
III. IV.
I.
2008
II. III. IV.
I.
II.
2009
2010
Období
Vývoj HDP ve stálých cenách v letech 2005-2009
Zdroj: ČSÚ (30), (31)
V grafu je využito sezónně očištěných dat, které jsou vhodná pro zjištění dlouhodobějších trendů a pro možnost porovnání vývoje jednotlivých čtvrtletí mezi sebou (ČSÚ používá sezónně očištěné údaje, kdy se od původní „hrubé“ řady oddělí ta část hodnot, která je způsobena sezónním výkyvem). Z grafu je zřejmá nejprve růstová tendence HDP, kdy meziroční přírůstky dosahovaly v letech 2005-2006 v průměru hodnoty kolem 6 %. Poté následuje nejprve zpomalení růstu (v roce 2008 již ČR zasáhla vlna finanční krize, což oslabilo celkový meziroční růst HDP na 2,8 %) a posléze jeho pokles, kdy v roce 2009 klesl reálný produkt v průměru o 4 % (tady vývoj HDP odpovídá dopadům hospodářské krize na českou ekonomiku). Od třetího čtvrtletí roku 2009 lze opět pozorovat růstovou tendenci
31
HPD,
která
podle
makroekonomického
hlediska
znamená
ukončení
recese
z předchozích čtvrtletí. V reálné ekonomice však může dojít k makroekonomickému paradoxu, kdy přes růst výkonu ekonomiky převládá ve společnosti názor, že recese trvá dál. (21) To mohou způsobit např. očekávání firem s rozdílným vývojem v jednotlivých odvětvích (oživení průmyslu versus útlum stavebnictví), což může mít negativní dopady na konečnou spotřebu domácností. Obecně se dá říci, že rostoucí HDP znamená větší výkonnost hospodářství, růst příjmů a životní úrovně. Společně s rostoucími příjmy roste poptávka po novém či lepším bydlení, a také sklon lidí k zadlužování. Očekávaný pozitivní vývoj budoucích příjmů povzbuzuje ekonomickou jistotu obyvatel, a ti jsou ochotni si více půjčovat. Pro stát a jeho nástroje podpory bydlení zaručuje růst HDP růst ekonomiky a není tedy nutné omezovat státní výdaje v oblasti podpory poptávky po bydlení. Tento princip však platí i opačně - při poklesu HDP.
Míra inflace Inflaci chápeme jako opakovaný růst cen v ekonomice. Inflace negativně ovlivňuje naše reálné příjmy a snižuje tak koupěschopnost domácností, která jejich poptávku po bydlení oslabuje. Zároveň ale nemá vliv na hodnotu hmotných statků, protože cena majetku roste stejně jako inflace. V tomto ohledu podporuje růst inflace poptávku po vlastnickém bydlení, protože se jeví jako vhodná investice do budoucna. Musíme se podrobněji zamyslet nad tím, který z vlivů převáží, a v jaké velikosti. V následujícím grafu vidíte vývoj míry inflace, vyjádřenou přírůstkem indexu spotřebitelských cen. Jedná se o dosaženou cenovou úroveň, která vylučuje sezónní vlivy tím, že se mezi sebou porovnávají vždy stejné měsíce.
32
Míra inflace
%
8 7 6 5 4 3 2 1 0 I.
II.
III.
IV.
2005
I.
II.
III.
IV.
I.
2006
II.
III.
IV.
I.
2007
II.
III.
2008
IV.
I.
II.
III.
IV.
2009
Období
Obrázek 3
Vývoj inflace
Zdroj: ČSÚ (34)
Podle grafického znázornění můžeme pozorovat nízkoinflační vývoj, kromě výrazného zvýšení mezi lety 2007 a 2008, kdy v průběhu roku inflace dosáhla nejvyšších hodnot a klesat začala až ke konci roku; v roce 2009 již dosahovala hodnot kolem 1% hladiny. Vysoká hladina inflace byla důsledkem růstu některých položek
spotřebního
koše
(jehož
průměrnou
úroveň
cen
zachycuje
index
spotřebitelských cen, na základě kterého se počítá míra inflace). Zejména vysoký nárůst regulovaných cen, jako u nájemného (v roce 2008 vzrostlo v bytech s regulovaným nájemným o 22 %), dále energie a paliv (př. zemní plyn vzrostl o 10 %); také tržní ceny potravin byly vyšší.(32) V roce 2009 se míra inflace výrazně snížila díky pomalému růstu cen oproti předchozímu roku. Meziročně klesly ceny zejména v oddílech potravin a dopravy (pokles cen pohonných hmot). Poptávka, úrokové sazby, ceny paliv (ropy) se v průběhu roku 2008 pohybovaly na vyšší úrovni a v roce 2009 výrazněji klesaly, což celkově působí proti inflačnímu růstu. Při vyšší inflaci tržní subjekty do svých rozhodnutí začlení i inflační očekávání a v důsledku možné proměnlivosti inflace budou investoři upřednostňovat krátkodobé finanční investice, kam investice do vlastnického typu bydlení nepatří. Nevýhodná je pro také pro věřitele, protože klesá hodnota „kupní síly“ částky, kterou půjčily
33
v minulosti. Pokud dojde k deflaci, na první pohled zvýhodňuje věřitele, protože roste reálná hodnota dluhu. Ovšem při zamyšlení zjišťujeme, že tento nárůst hodnoty dluhu znesnadní situaci dlužníkům. Může se stát, že domácnosti přejdou do platební neschopnosti, banky již nebudou ochotny tolik půjčovat a objem finančních prostředků v oběhu klesá (vzniká riziko nedostatečné likvidity pro bankovní sektor). To může vést k další deflaci, v horším případě k jevu deflační spirály. Centrální banky proto preferují mírnou inflaci, nežli rizika vyplívající z deflace.
Úroková míra Je to významný parametr, který dokáže ovlivnit zejména výhodnost hypotéky. Úrok určuje cenu kapitálu a při nízkých úrokových mírách mají lidé a podniky k dispozici levný kapitál. Při nízkoinflační měnové politice centrálních bank se na trzích ustalují trvalé nízké úrokové míry. Zájmem centrální banky je nízká a stabilní hladina inflace, neboť vysoká míra inflace znehodnocuje příjmy i úspory a představuje vysoké nominální úrokové sazby jako rizikovou prémii za zvyšující se nejistotu. (26) Vysoké úrokové sazby tedy odráží nejistotu o vývoji budoucích cen způsobenou vyšší hladinou inflace a riziko bank, které zahrnují do výše sazeb. Při vysokých úrokových sazbách a současně vysoké inflaci jsou skrytě zatíženy úspory domácností, které si nemohou zabezpečit vlastní kupní sílu. Pokud například domácnost spoří při stavebním spoření, a úrokové sazby z poskytnutého úvěru budou vyšší následkem růstu tržních úrokových měr i očekávání spořitelen, výrazně se snižuje se výhodnost tohoto úvěru (sjednaných podmínek) i dostupnost pořídit si vlastnické bydlení. Při poklesu zájmu o méně výhodné úvěry na bydlení bude oslabena i poptávka po vlastnickém bydlení. Proto je nízká úroková míra silným impulsem k uzavírání výhodných úvěrů na bydlení, které přímo podporují poptávku po vlastnickém bydlení. Následující graf znázorňuje vývoj úrokových sazeb stanovených ČNB.
34
Vývoj úrokových sazeb stanovených ČNB 5
%
4 3 2 1 XII.09
IX.09
VI.09
III.09
XII.08
IX.08
VI.08
III.08
XII.07
IX.07
VI.07
III.07
XII.06
IX.06
VI.06
III.06
XII.05
IX.05
VI.05
III.05
0
Období Repo sazba - 2 týdny (%)
Obrázek 4
Diskontní sazba (%)
Lombardní sazba (%)
Vývoj úrokových sazeb dle ČNB
Zdroj dat: ČNB (23)
Podle grafu můžeme sledovat trend nízkých úrokových měr v rozmezí zhruba 1 až 3 %, jen v roce 2008 úrokové sazby výrazněji vzrostly. To mohlo být způsobeno opatřeními
před dopady finanční krize na finančním trhu (ČNB promítla riziko
nedostatku likvidity na bankovním trhu). Cílem úrokových sazeb, které stanoví ČNB, je usměrňovat vývoj úrokových sazeb v ekonomice (diskontní sazba zpravidla představuje dolní mez pro pohyb krátkodobých úrokových sazeb na peněžním trhu, lombardní sazba představuje naopak horní mez). Úkolem nízkých úrokových sazeb je rozhýbat oběh peněz v ekonomice a díky tomu by měly klesnout i úroky z bankovních půjček a úvěrů na bydlení. To však není zcela jisté, ve skutečnosti ještě závisí na reakci bank a jejich vnímání rizika (v období krize se riziko projeví intenzivněji, takže i když ČNB snížila úrokové sazby, banky poskytující úvěry na bydlení ponechávají úrokové sazby z úvěrů vyšší). Úrokové sazby tak mohou ovlivnit i výši státní podpory hypoték ve formě úrokových dotací, které se odvíjí v závislosti na průměrné sazbě úroků z hypotečních úvěrů (vyhlašované každoročně MMR) poskytnutých fyzickým osobám v předchozím období. Od roku 2005-2009 se pohybuje průměrná úroková sazba pro hypotéky
35
v rozmezí 5 až 5,5 %(44), což znamená, že stanovená hranice (úroky musí převýšit 7 % a 5 % pro mladé lidi) je pro získání úrokové dotace od státu obtížně dosažitelná. Díky nízkým úrokovým sazbám ČNB a adekvátním reakcím bank zůstává hypoteční úvěr výhodnou a dostupnou variantou financování vlastnického bydlení bez nutnosti výdajů ze státního rozpočtu pro tento nástroj podpory.
Zaměstnanost Trh práce a trh bydlení může být vzájemně propojen z pohledu potřeby obyvatel migrovat za pracovními příležitostmi, při kterých vznikají další bytové potřeby. Z makroekonomického hlediska souvisí nezaměstnanost s kolísáním HDP a její důsledky se mohou projevit ve vyšších výdajích státu na podporu nezaměstnaných i v nižších příjmech domácností (pokud některý ze členů přijde o zaměstnání) a následně jejich životní úrovni, se kterou souvisí i úroveň bydlení. V případě zvyšování nezaměstnanosti bude stále více občanů závislých na státní podpoře, a to i v oblasti podpory bydlení. Konkrétně příspěvek na bydlení je poskytován zejména nízkopříjmovým domácnostem, kterých bude přibývat. Obavy ze ztráty zaměstnání jsou kvůli dopadům krize aktuálním tématem. S růstem nezaměstnanosti se mění výdaje obyvatel a jejich koupěschopnost. Pokud je některý z členů domácnosti nezaměstnaný, nebude ochoten se zbytečně zadlužovat, snižuje svou spotřebu a při eventuelní žádosti o úvěr by spíše neuspěl. Následkem je oslabení poptávky po vlastnickém bydlení, ale i oslabení poptávky po spotřebních statcích a zpomalení ekonomiky. V následujícím grafu je znázorněn vývoj nezaměstnanosti v jednotlivých čtvrtletích.
36
Vývoj nezaměstnanosti 9,0
7,0 6,0 5,0 4,0 3,0
2005
2006
2007
2008
2009
1.čtvrtletí
4.čtvrtletí
3.čtvrtletí
2.čtvrtletí
1.čtvrtletí
4.čtvrtletí
3.čtvrtletí
2.čtvrtletí
1.čtvrtletí
4.čtvrtletí
3.čtvrtletí
2.čtvrtletí
1.čtvrtletí
4.čtvrtletí
3.čtvrtletí
2.čtvrtletí
1.čtvrtletí
4.čtvrtletí
3.čtvrtletí
2.čtvrtletí
2,0 1.čtvrtletí
Procento nezaměstnanosti
8,0
2010
Období
Obrázek 5
Vývoj míry nezaměstnanosti
Zdroj: ČSÚ (29)
Z grafu je patrné, že nezaměstnanost se postupně snižovala, výrazněji roste od poloviny roku 2008 a v současné době stále stoupá. Tento vývoj lze připisovat zejména dopadům hospodářské krize – poklesu poptávky, ztráty zakázek firem spojených s propouštěním zaměstnanců i opatření vlády ve formě snižování počtu státních zaměstnanců a snižování jejich platů. (48) Názorně je zde možnost sledovat souvislost s vývojem HDP, kdy od poloviny roku 2008 hrubý produkt výrazně klesal zatímco nezaměstnanost rostla.
4.2
Hlavní faktory ovlivňující poptávku po vlastnickém bydlení V předchozím textu bylo zmíněno, že rozhodnutí o pořízení vlastnického bydlení
by mělo být rozhodnutím celé domácnosti. V současné době se vyvíjí nové demografické trendy, které přenášejí charakteristiky poptávání bydlení i na jednotlivce. Například když páry žijí nesezdané, při rozvodu jeden z manželů hledá bydlení nebo při potřebě přestěhovat se za prací vnikají nové bytové potřeby. Tady už závisí na atributech domácností i jednotlivců, které ovlivňují poptávku po vlastnickém
37
bydlení. Bezesporu mezi ně patří výše výdajů na bydlení, finanční situace domácností vycházející z jejich příjmů, zadluženost, která častou souvisí se způsobem financování vlastnického bydlení a také vývoj cen na trhu nemovitostí. To vše se neodmyslitelně souvisí s vývojem hospodářské situace ČR.
Výdaje na bydlení a struktura financování vlastnického bydlení Abychom mohli analyzovat výdaje na bydlení, musíme zjistit, které výdaje sem oprávněně patří. Výdaje na bydlení představují významnou část celkové spotřeby obyvatel, které vypovídají i o jejich úrovni. Mezi náklady na bydlení zahrnujeme výdaje na bydlení samotné, vodu, energie a paliva. V této práci nebudeme brát v potaz náklady na zařízení bytu. V následující tabulce je znázorněn procentuální přehled průměrných výdajů domácností podle skupin peněžních vydání, který je platný pro osobní vlastnictví bytu u domácnosti s dětmi celkem. Data jsou z období 2006-2009, rok 2005 je vynechán z důvodu odlišné metodiky zpracování dat.
Tabulka 1
Struktura výdajů na bydlení
Spotřební vydání (%) Potraviny a nealkoholické nápoje Alkoholické nápoje, tabák Odívání a obuv Bydlení, voda, energie, paliva Bytové vybavení, zařízení domácnosti; opravy Zdraví Doprava Pošty a telekomunikace Rekreace a kultura Vzdělávání Stravování a ubytování Ostatní zboží a služby
2006
2007
2008
2009
19,1 2,3 6,2 18,1 6,8 1,7 11,3 5,2 10,7 1,1 6,5 10,9
18,4 2,0 6,2 17,2 7,3 2,0 12,1 5,1 11,1 1,0 6,5 11,1
19,2 2,0 6,3 17,1 5,9 2,3 11,3 5,0 11,9 1,2 6,8 10,9
18,5 1,9 6,2 18,3 6,9 2,3 10,8 5,1 11,0 1,3 6,6 11,2
Zdroj: ČSÚ (33)
Z tabulky je patrné, že podle procentuálního vyjádření se výdaje na bydlení tvoří zhruba 17 až 18 % celkových výdajů domácností, čím se podle velikosti řadí na druhé místo za výdaje na potraviny a nápoje, v roce 2009 však výdaje na bydlení dosahují
38
téměř stejně velkého podílu. Procentuální podíl výdajů na bydlení se zdá být konstantní, ovšem při absolutním vyjádření můžeme pozorovat odlišný vývoj. Mezi jednotlivé položky zahrnované do ukazatele výdajů na bydlení patří i položka „nájemné“, které u vlastnického bydlení vyjadřuje náklady na jeho pořízení, jako je např. splátka úvěru, který posloužil ke koupi bytu nebo práv k jeho užívání. V tabulce jsou znázorněny výdaje pro domácnosti s dětmi při osobním vlastnictví bytu.
Tabulka 2
Struktura výdajů domácností u vlastnického bydlení
Peněžní vydání v ročním průměru na os. (Kč)
2006
2007
2008
2009
BYDLENÍ, VODA, ENERGIE, PALIVA, z toho: Nájemné Běžná údržba a drobné opravy bytu Dodávka vody a jiné služby související s bydlením Elektrická a tepelná energie, plyn, paliva
15 108 3 475 1 395
16 085 3 957 1 506
17 396 4 648 1 446
18 719 5 022 1 697
2 120 8 119
2 246 8 376
2 399 8 904
2 434 9 566
Zdroj dat: ČSÚ (33)
Výdaje v tabulce zahrnují náklady na provoz a údržbu bytu či domu i část nákladů na pořízení, ale nezahrnují výdaje za vybavení domácnosti a výdaje vztahující se ke služebním bytům ve vlastnictví a bezplatnému bydlení u příbuzných. Tyto průměrné výdaje mají rostoucí tendenci, v průměru se meziročně zvyšují o 1200 Kč. Společně s výdaji na bydlení roste i jeho úroveň, i když ne vždy je růst výdajů na bydlení adekvátní růstu úrovně bydlení, protože jistý vliv na zvýšení nákladů na provoz bytu může způsobit růst cen energií společně s růstem cenové hladiny.
Co se týká struktury financování vlastnického bydlení, mají domácnosti několik možností. V České republice fungují dva stabilní systémy financování bydlení: hypoteční úvěry a stavební spoření. Oba se velmi dobře doplňují. První z nich se při vytváření zdrojů obrací na finanční trh a druhý vyžaduje systematickou tvorbu vlastního kapitálu. Pro mladé lidi do 36 let je tu ještě možnost výhodného úvěru ze SFRB pouze do výše 300 tisíc Kč, což obvykle na pořízení nemovitosti nestačí a musí se kombinovat
39
s jiným druhem financování. V posledních letech roste zájem o hypoteční úvěry i úvěry ze stavebního spoření. Trh s nemovitostmi velmi úzce souvisí s vývojem úvěrů na bydlení. K růstu úvěrů na realitním trhu přispívaly v letech 2004 až 2009 dvěma třetinami úvěry na bydlení.(24). Následující graf zachycuje podíl úvěrů na bydlení na úvěrech domácností celkem.
mil. Kč
Struktura úvěrů v mil. Kč 1000000 900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 2005
2006
2007
2008
2009
Období
Úvěry domácnostem celkem
Obrázek 6
Úvěry na bydlení celkem
Struktura objemu úvěrů
Zdroj: ČNB (22)
Z grafu je patrné že úvěry na bydlení jednoznačně převažují nad úvěry spotřebními a ostatními, které se podílí na celkovém objemu úvěrů. Objem finančních prostředků získaných úvěrem neustále roste a ovlivňuje zadluženost domácností, přičemž největším rizikem není díky této struktuře zadluženost samotná, ale dynamika s jakou roste. Odlišný vývoj probíhá u struktury financování úvěrů na bydlení z pohledu počtu uzavíraných smluv o úvěrech. Ten je znázorněn v následujícím grafu, porovnávajícím strukturu úvěrů na bydlení.
40
Struktura počtu uzavřených úvěrů na bydlení 185 000 Počet úvěrů
160 000 135 000 110 000 85 000 60 000 35 000 10 000 2005
2006
2007
2008
2009
Období
Stavební spoření
Obrázek 7
Hypotéky
Struktura počtu uzavřených úvěrů na bydlení
Zdroj: AČSS (18)
Z tohoto hlediska můžeme ke konci období pozorovat klesající počet úvěrů na bydlení. Na zpomalení růstu uzavírání úvěrů od roku 2008 (a následný pokles v roce 2009) mělo vliv snížení poptávky po úvěrech ze strany domácností kvůli zpřísnění úvěrových podmínek ze strany bank a očekávání dopadů krize domácnostmi. Při srovnání počtu úvěrů u stavebního spoření s hypotečními úvěry vypadá, že lidé preferují více úvěr ze stavebního spoření. To může být způsobeno tím, že tento úvěr je využíván často k rekonstrukcím bytů a opravám (např. v roce 2009 to bylo 43 % z celkového počtu uzavřených stavebních spoření (19), kdežto u hypoték využívají úvěry pouze k nákupu nemovitostí. Pokud bude vyjádřena struktura úvěrů na bydlení v objemu finančních prostředků, lze říci, že na financování vlastnického bydlení se více podílí hypoteční úvěry. Následující graf vyjadřuje strukturu úvěrů na bydlení z pohledu objemu zapůjčených finančních prostředků.
41
Struktura úvěrů na bydlení podle ojemu fin. prostředků 160 140
mld. Kč
120 100 80 60 40 20 0 2005
2006
Stavební spoření
Obrázek 8
2007
2008
2009
Období
Hypotéky
Struktura objemu úvěrů na bydlení
Zdroj: AČSS (18)
Převaha objemu hypotečních úvěrů je dána vysokými částkami, na které jsou smlouvy uzavírány, neboť nákup nemovitosti je nejnákladnější formou financování bydlení. V roce 2009 můžeme pozorovat postupné sbližování hodnoty objemů hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Důvodem by mohlo být snížení dostupnosti hypoték pro středněpříjmové domácnosti, kvůli dříve jmenovaným dopadům krize a hospodářské situaci (oslabená poptávky po vlastnickém bydlení).
Příjmy domácností Každá domácnost se snaží zajistit si takový příjem finančních prostředků, aby byla schopna zjistit uspokojení svých potřeb a dosáhla jistého standardu životní úrovně. Tyto příjmy zabezpečují ekonomickou sílu domácností - koupěschopnost, která se projevuje zejména ve spotřebě. Čím vyšší příjmy domácnosti mají, tím si mohou dovolit větší výdaje na bydlení a poptávat lepší bydlení. Největší podíl na příjmech domácností mají mzdy, za nimi následují sociální příjmy (41). Pokud budou příjmy růst, obyvatelé nebudou tolik závislí na státní podpoře a budou ochotni se více zadlužovat. Pokud ale bude reálná hodnota příjmů klesat (zejména díky rostoucí inflaci), oslabí se kupní síla domácností i poptávka po vlastnickém bydlení. S vývojem příjmů souvisí i situace
42
na trhu práce, protože s růstem nezaměstnanosti klesá spotřeba domácností a roste nárok na výplatu sociálních dávek a podpory v nezaměstnanosti. Následující graf zobrazuje vývoj průměrného příjmu na 1 člena domácnosti.
Vývoj průměrného příjmu na 1 člena domácnosti
meziroční růst v %
10 8
7,1
6 4,1 4
1,1
2
2,2 0,6
0 2005 reálný příjem
Obrázek 9
3,6
2006
2007
nominální příjem
2008
2009
2010
Období
Vývoj průměrného příjmu na 1 člena domácnosti
Zdroj: MPSV (43)
V grafu jsou použity hodnoty průměrných reálných příjmů ve srovnání s nominálními. Rozdíl mezi hodnotou těchto příjmů určuje výše inflace, která snížila koupěschopnost domácností nejvíce v roce 2008. To způsobilo riziko hrozící na finančním trhu v souvislosti s ekonomickou krizí (např. hrozba nedostatku likvidity, rizik neschopnosti splácet). Současně se zvýšily i úrokové sazby, jako jedno z opatření centrální banky, na které reagoval i bankovní sektor a banky promítly rizika do vyšších úrokových sazeb úvěrů na bydlení. Domácnosti již vnímají tyto úvěry jako méně výhodné a poptávka po vlastnickém bydlení může být tímto oslabena. K poklesu příjmů ke konci období přispělo rovněž zvýšení počtu nezaměstnaných, jako jeden z přímých následků dopadů krize na obyvatele.
43
Zadluženost Zadluženost obyvatel velmi úzce souvisí se spotřebou. Každá domácnost si vytváří určité zdroje příjmů, kterými se snaží pokrýt svou aktuální potřebu. Pokud však příjmy nedostačují, je domácnost nucena uvažovat o alternativních zdrojích financí v podobě úvěru. Zadluženost ovlivňují faktory jako výkonnost ekonomiky, příjmy obyvatel i výše úrokových sazeb. Za příznivých ekonomických podmínek je logické, že domácnosti více utrácejí a v oblasti bydlení kryjí tyto potřeby dlouhodobými úvěry. Domácnosti s vysokými příjmy mají obvykle možnost půjčit si na nákup nemovitosti až do výše 100 % její kupní ceny, domácnosti s nižšími peněžními příjmy musejí většinou část kupní ceny hradit z vlastních zdrojů. Nárůst dluhového zatížení v oblasti úvěrů na bydlení bude tedy obecně působit více na snížení spotřeby nízkopříjmových domácností. Co se týče celkové zadluženosti, z velké části se na ní podílí úvěry na bydlení (např. v roce 2007 byl tento podíl 71 %)(36), které se vyznačují nízkou rizikovostí, a proto se vzhledem ke struktuře zadluženosti není třeba obávat rizika v podobě dluhové pasti. V následujícím grafu je podložen vývoj i struktura zadluženosti.
mil. Kč
Vývoj úvěrů sektoru domácností celkem (v mil. Kč) 1100000 1000000 900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 2005
2006
2007
2008
Úvěry domácnostem celkem
Spotřební úvěry celkem
Úvěry na bydlení celkem
ostatní úvěry celkem
Obrázek 10
2009 Období
Vývoj úvěrů sektoru domácností celkem (v mil. Kč)
Zdroj dat: ČNB (22)
44
Vývoj ukazatelů v grafu potvrzuje vysoký podílu úvěrů na bydlení na zadluženosti domácností, ale je třeba zdůraznit extrémní dynamiku nárůstu zadlužení. To je způsobeno částečně dosažením ekonomické výkonnosti, kdy ekonomický růst nebyl jen příčinou ale i důsledkem (na vrub zadluženosti). V období 2005–2007 se stal hlavním faktorem růstu zadluženosti příznivý hospodářský vývoj (prosperující zahraniční obchod, silná koruna, pokles nezaměstnanosti a růst spotřeby). Masivní nárůst zadluženosti je zaznamenán až do roku 2008. Od konce tohoto roku zadluženost stagnuje a projevuje se pozvolným růstem. Mezi hlavní příčiny oslabení v zadlužování patří zhoršující se ekonomická očekávání obyvatel. Jsou vyvolány rostoucí inflací hlavních položek spotřebního koše (bydlení, potraviny, energie), zvyšujícími úrokovými sazbami a dopady finanční a hospodářské krize. Výrazně se také zpřísnily podmínky získání úvěrů. Podle Českého statistického úřadu (28) je potřeba celkový vývoj zadlužení vnímat v kontextu s vývojem české ekonomiky, vývojem reálných příjmů domácností, ale také vývojem v ostatních zemích, kdy relativní zadluženost2 českých domácností na konci roku 2008 (činila 49,6 %) byla v porovnání se zeměmi eurozóny téměř poloviční. Struktura dluhů obyvatel v současnosti nepředstavuje riziko směřující k dluhové pasti, ale situaci by mohl změnit úpadek realitního trhu (např. extrémní propady cen nemovitostí) či výrazný růst úrokových sazeb, neboť většina úvěrů na bydlení byla totiž poskytována v období nízkých úrokových sazeb. Jejich růst by mohl vést k dalšímu úrokovému zatížení domácností a prodloužení splácení úvěru. Bude záviset i na vývoji reálných příjmů, které by při svém růstu pokryly zvýšení měsíčních splátek, ovšem při poklesu by se domácnosti mohly dostat do neschopnosti splácet a riziko dluhové pasti by skutečně nastalo.
2
tzn. absolutní hodnota dluhu vůči hrubému disponibilnímu důchodu
45
Vývoj cen nemovitostí Trh realit úzce souvisí s poptávkou po vlastnickém bydlení. Důležitým faktorem rozhodujícím o nákupu vlastního bytu nebo domu je cena nemovitosti, o kterou máme zájem. Investice do nemovitosti je hodnocena jako dobrá volba uložení finančních prostředků do budoucnosti v poměru rizika a ziskovosti. Ceny bytů ovlivňuje celá řada charakteristik, od jeho velikosti až po lokalitu, ve které se nachází. Vysoce jsou ceněna historická a ekonomická centra měst, oblasti s dobrou dopravní dostupností a s dostatkem volných pracovních příležitostí. Obecně by se dalo říct, že čím vyšší mzdy jsou v dané lokalitě a čím stabilnější bude trh práce, tím vyšší budou ceny bytů. Situace v ČR vypadala před nástupem finanční krize z pohledu investic do nemovitostí velmi dobře. Ceny nemovitostí rostly a zdálo se, že tento trend přetrvá. Investice do bytu se zdála být nejen bezpečnou, ale současně i ziskovou. Ovšem pro domácnosti, které se snažily uspokojit potřeby bydlení, tato situace tak výhodná nebyla. Dopadům finanční a následně hospodářské krize neodolal ani trh realit a ceny nemovitostí se začaly propadat již před začátkem roku 2009. Vývoj cen, které jsou vyjádřeny indexem k základu, což je cena bytů roku 2005, ilustruje následující graf. Ten je složen z nabídkových cen realit a skutečně realizovaných cen, za které se nemovitosti prodávaly.
46
Ceny bytů - ČR (index, 2005 = 100) 175
index (2005 = 100)
165 155 145 135 125 115 105 95 1Q/05
3Q
1Q/06
3Q
1Q/07
3Q
1Q/08
3Q
1Q/09
3Q
1Q/10
3Q
čtvrtletí/rok ČR - nabídkové ceny
Obrázek 11
ČR - realizované ceny
Vývoj cen bytů
Zdroj: ČSÚ (35)
V grafu je znázorněn poměrně strmý nárůst cen bytů až ke konci roku 2008. To lze přičíst konjunktuře české ekonomiky - nárůst reálných mezd, dobrá situace na trhu práce, posilující směnný kurz koruny a příznivá očekávání domácností do budoucna podněcovaly rozhodnutí pořídit si vlastní bydlení. Zajímavé je také to, že v letech 2007 - 2008 jsou realizované ceny vyšší než ceny nabídky. To by mohlo být způsobeno např. cenovými bublinami, které nadhodnocovaly ceny nemovitostí na realitním trhu. Od konce roku 2008 a v následujících letech trh zaznamenal pokles cen nemovitostí, který je časově totožný s příchodem krize a jejími dopady. Příčinou může být zhoršená ekonomická situace státu i domácností, plynoucí z reálných i potenciálních rizik dalšího vývoje ekonomiky (např. ztráta zaměstnání, nemožnost spořit a splácet, apod.). Na trhu realit se objevují „spekulativní bubliny“ cen aktiv, které zapříčiňují vznik výrazných a asymetricky vytvořených odchylek tržní ceny nemovitostí od jejich základní hodnoty s možností náhlé a výrazné změny. Příčinou těchto cenových bublin bývají často faktory psychologické, podmíněné jistými typy očekávání. Ve sledovaném období se do cen nemovitostí promítlo několik šoků. Příkladem může být zvýšení DPH u stavebních
47
prací (od začátku r. 2008 se zvýšilo DPH z 5 % na 9 %), které vyvolalo vlnu zájmu o vlastnické bydlení. Urychlené dokončování stavebních prací a nákupy novostaveb ještě více podpořilo růst cen na trhu. Dalším je proces zahájení deregulace nájemného (schválením zákona o jednostranném zvyšování nájmu č.107/2006 Sb. (46), kdy se od roku 2007 začalo zvyšovat nájemné. Výrazně vzrostla poptávka pro bydlení, protože většina dotčených domácnosti uvažovala o nákupu vlastnického bydlení.
4.3
Stavební spoření a hypotéky, situace na finančním trhu
Finanční trh můžeme označit jako fungující systém finančních institucí a jejich nástrojů, které zabezpečují pohyb peněz a kapitálu ve všech formách mezi ekonomickými subjekty podle nabídky a poptávky na trhu. Ministerstvo financí, (dále jen MF) jako ústřední orgán pro finanční trh, společně s Českou národní bankou (dále jen ČNB) dohlíží a regulují situaci na trhu (v rámci monetární politiky mohou regulovat i bankovní sektor). V tomto ohledu vydává MF dokument Rámcová politika pro oblast finančního trhu. V něm specifikuje nejdůležitější cíle a činnosti ministerstva na trhu. Aktuálním tématem je zejména oblast reforem a koncepce finanční stability společně s krizovým managementem. Podle současné rámcové politiky jsou v popředí zájmu tyto cíle (40): -
ochrana spotřebitelů,
-
podpora hospodářské soutěže a rozvoje finančního trhu,
-
transparentnost finančního trhu a důvěra v něj,
-
finanční stabilita.
MF musí pružně reagovat na změny situace na finančním trhu a v rámci svých pravomocí a řešit tržní selhání, protože právě zajištění stability vede k efektivnímu fungování trhu. Díky funkcím, které trh zastává, dává příležitost k ukládání volných peněžních prostředků do různých forem finančních produktů a umožňuje přelévaní finančních
48
zdrojů. Subjekty potýkající se s nedostatkem financí tak mohou nakupovat volné peněžní prostředky k realizaci svých ekonomických plánů – v našem případě vlastnického bydlení. Trh se dá členit z více hledisek, ale podle nástrojů, se kterým je na trhu obchodováno, nás bude zajímat hlavně dluhový trh. Na tom se operuje s úvěry, půjčkami a dluhovými cennými papíry. Domácnosti, které jsou jedním z účastníků trhu, se při financování vlastního bydlení rozhodují pro jistý finanční produkt nabízený množstvím finančních institucí. Při výběru je důležité porovnat riziko a výnos daného produktu, protože bydlení sice patří k základním potřebám, ale je současně jednou z největších finančních investicí v životě člověka. Vláda zastává existenci rozvinutého, dobře fungujícího systému financování bydlení, jehož těžištěm je hypoteční úvěrování a stavební spoření.(45) Na financování vlastnického bydlení se nejvíce podílí produkty stavebního spoření a hypoték, které umožňují pokrýt celou částku potřebnou k nákupu bytu či domu. Nebudeme tedy brát v potaz běžné spotřebitelské úvěry, které většinou slouží k financování bytového vybavení či menších bytových rekonstrukcí.
4.3.1. Aktuální vývoj stavebního spoření Protože se diplomová práce zaměřuje na období posledních pěti let, bude charakteristika vývoje tohoto produktu rozdělena na dvě části, které pojednávají o období před změnou zákona o stavebním spoření v roce 2010 a následně o aktuálních změnách v systému poskytování státní podpory stavebního spoření. a) vývoj v letech 2005-2009 Stavební spoření je považováno za jeden z populárních nástrojů financování vlastnického bydlení zejména díky vysokému stupni bezpečnosti, státní podpoře a možnosti čerpání překlenovacího úvěru a následně výhodného úvěru ze stavebního spoření, což přispívá k růstu flexibility toho produktu. Dalším atributem je možnost libovolného účelu čerpání naspořené částky při nevyužití úvěru. Provozovat stavební spoření mohou dosud pouze specializované banky na základě zvláštního oprávnění.
49
Přímé efekty stavebního spoření v oblasti řešení bytových potřeb (jako např. růst zájmu obyvatel o lepší bydlení, ovlivnění bytové výstavby, podíl na růstu zaměstnanosti, apod.) ale i efekty následné (návrat finančních prostředků státu ve formě daní ze staveb. prací), potvrzují opodstatněnost existence stavebního spoření na trhu bankovních produktů a současně i jeho podporu ze strany státu. Úkolem státní podpory v systému stavebního spoření je také posílit motivaci občanů ke spoření. Následující tabulka i graf vypovídá o vývoji stavebního spoření v jednotlivých letech. Tabulka 3
Vývoj ukazatelů stavebního spoření
Ukazatele stavebního spoření
2005
2006
2007
2008
2009
Průměrná cílová částka (tis. Kč)
227,90
235,80
284,90
302,80
308,70
Naspořená částka (mld. Kč)
328,99
359,85
384,88
401,06
415,15
Překlenovací úvěry (mld. Kč)
76,31
100,38
140,39
184,54
218,61
Úvěry ze stavebního spoření (mld. Kč)
31,75
35,07
38,91
42,88
48,90
Vyplacená státní podpora (mld. Kč)
16,09
15,77
14,98
14,22
13,26
Zdroj: MF ČR (38)
Z tabulky se dají vyčíst základní tendence vývoje stavebního spoření a porovnat podíl mezi úvěrováním a spořením účastníků, které umožňuje získat prostředky spořitelnám k poskytování dalších úvěrů. Vývoj naspořené částky se vyznačuje mírnou růstovou tendencí, ale v porovnání se součtem standardních i překlenovacích úvěrů vždy převyšuje objem zapůjčených finančních prostředků, které se vyznačovaly extrémními meziročními růsty. Průměrné cílové částky se pohybují mezi hodnotami 200 a 300 tisíci Kč, lze tedy usuzovat, že je produkt častěji využíván k pořizování starších nemovitostí a rekonstrukcím, které nejsou tak finančně náročné jako koupě nového bytu. Podle grafu se dá sledovat dynamika vývoje u smluv o stavebním spoření.
50
Meziroční vývoj %
Vývoj počtu smluv o stavebním spoření 40 35 30 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20
2005
2006
2007
2008
2009
Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření Počet smluv o stavebním spoření ve fázi spoření
Obrázek 12
Vývoj počtu smluv o stavebním spoření
Zdroj: MF ČR (38)
Meziroční srovnání vypovídá o snižujícím se počtu „starých smluv“ ve fázi spoření a u nově uzavřených smluv je patrná nejdříve klesající tendence s výjimkou meziročního růstu v roce 2008, načež následuje výrazný pokles nově sjednaných smluv v roce 2009. V absolutním srovnání se každoročně celkový počet smluv navyšuje, ale meziroční srovnání vypovídá o menších přírůstcích (kromě roku 2008). Charakteristika různých vlivů působících na vývoj stavebního spoření je rozdílná v jednotlivých letech. Rok 2005 je charakteristický vysokým počtem nově uzavřených smluv o stavebním spoření, kdy meziroční přírůstek v počtu smluv byl nevyšší ve sledovaném období. Důležité je připomenout, že již platí novela zákona (od r. 2004), která snížila maximální výši státní podpory ze 4 500 Kč na 3 000 Kč, zvýšila roční naspořenou částku pro optimální využití státní podpory z 18 tis. Kč na 20 tis. Kč a prodloužila minimální délku trvání smluv na šest let. Přesto byla vyplacena státní podpora v částce přes 16 mld. Kč, což je nejvyšší částkou za sledované období. To je dáno vysokým podílem starých smluv ve fázi spoření. Vývoj byl podmíněn výkonem domácího hospodářství ( 6% přírůstek HDP), růstem poptávky a současně s nízkou
51
hladinou inflace a nízkými úrokovými sazbami se zvyšuje dostupnost financování vlastnického bydlení. V roce 2006 mírně poklesl meziroční přírůstek nově uzavřených smluv. Zadluženost obyvatel roste rekordním tempem ( z toho 70 % úvěrů je na bydlení) a navyšuje se i státní dluh (meziročně o 7,7 %). Následkem zadlužování domácností roste spotřeba i poptávka. Dosažený hospodářský růst je tak současně důsledkem růstu zadlužení. Nízká inflace i úrokové sazby přetrvávají. Výše vyplacené podpory klesla o 2 % a se snižováním počtu starých smluv lze očekávat pokles vyplacené částky státní podpory i v dalších letech. Poptávka po bydlení není ovlivněna jen hospodářskými výsledky, ale také demografickými faktory, jako je např. demografická struktura obyvatel se silnými ročníky (zvyšují poptávku po bydlení a rostou požadavky na novou výstavbu bytového fondu). Rok 2007 byl charakteristický nejmenším přírůstkem nově uzavřených smluv. Výrazně ovšem s vzrostl objem úvěrů, kdy převažuje čerpání překlenovacího úvěru. S tím souvisí předchozí růst nových smluv, kdy účastníci čerpají úvěr bez nutnosti stanovené doby spoření a před dosažením podmínek pro přidělení cílové částky ke standardnímu úvěru. Rekordní zadluženosti domácností již představuje velké riziko, které do jisté míry snižuje struktura úvěrů s převažujícími úvěry na bydlení. Navíc se masově zvedla poptávka na trhu nemovitostí (šok ve formě zvýšení DPH u stavebních prací od 1.1. 2008), kdy se domácnosti z obavy navýšení cen zadlužily při pořizování vlastnického bydlení či provádění rekonstrukcí. Příznivě působila i situace na trhu práce při snižování nezaměstnanosti i růst reálného příjmů domácností. Rok 2008 opět přál stavebnímu spoření; nové smlouvy zaznamenaly 22% přírůstek oproti minulému roku. Pokračuje nárůst objemu překlenovacích úvěrů ze spoření a souvisejících právě s růstem nových smluv. Zvýšení poptávky po vlastnickém bydlení ovlivnil i zahájený proces deregulace nájemného, kdy se domácnosti přesunovaly na trh vlastnického bydlení. Hospodářský vývoj země zpomalil, což se projevilo na snížení dynamiky růstu HDP a oslabení spotřeby domácností. Dostupnost financování bydlení byla omezena růstem inflace a poklesem reálných příjmů. Český finanční trh krize významně nepoznamenala díky včasným opatřením, jako bylo
52
například zpřísnění podmínek úvěrování bankami a dočasné zvýšení úrokových sazeb ČNB, což mírně zpomalilo dynamiku zadlužení. Rok 2009 byl pro stavební spoření rokem útlumu, protože počet nových smluv pokles o 18,5 %. Objem úvěrů se zásadně nezměnil, meziročně rostl méně než v předchozím roce. Vyplacená státní podpora dosáhla minima za sledované období, na financování spoření se podílela částkou 13,26 mld. Kč. Po dlouhé době se meziroční růst HDP dostal do záporných hodnot (4% pokles) a projevila se spíše krize hospodářská nežli finanční. Dopady krize však nebyly tak výrazné jako v USA, hlavně díky nižším deficitům běžného účtu v minulých letech a nižší závislosti na zahraničním dluhovém financování (37). Hospodářská krize měla hlavní podíl na problémech reálné ekonomiky, jako je pokles tržeb podniků a mezd zaměstnanců, což může zapříčinit neschopnost domácností splácet závazky. Dynamika zadluženosti zpomalila, ale riziko vysokého zadlužení domácností si spořitelny uvědomují; částečně jej mohou eliminovat zpřísněním posuzováním bonity klientů a pojištěním nabízeným k úvěrům ze stavebního spoření.
b) současná situace po změně zákona o stavebním spoření Letošní rok je pro stavební spoření velmi významný, neboť vláda připravila pro tento produkt řadu závažných změn, které se dotýkají všech účastníků. Chystané opatření se mělo vztahovat ke snížení státního příspěvku, což vyvolalo negativní reakce u většiny domácnosti i mezi jednotlivými politickými stranami. Návrh snížení státní podpory vyústil v novelu zákona o stavebním spoření omezující státní podporu stavebního spoření a současně změnu zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, která byla schválena 26. listopadu 2010 podpisem prezidenta ČR. Nové podmínky jsou následující: -
snížení státního příspěvku u všech smluv na 10 % z maximálně 20.000 Kč (pro letošní rok nejvýše 2250 Kč u smluv uzavřených do 31.12.2003 a u novějších smluv maximálně 1500 Kč, pro následující roky bude sjednocen do výše max. 2000 Kč),
53
-
zdanění příspěvku za rok 2010, který bude vyplacen v roce 2011, daní se mimořádnou sazbou 50 %,
-
zrušení daňového osvobození úrokových výnosů z vkladů (sazba 15 %), které se týká úroků připsaných po nabytí účinnosti novely zákona, tedy po 1.1.2011.
Novela zákona omezující státní podporu stavebního je součástí vládních úsporných opatření a má za cíl snižovat náklady státního rozpočtu. Podle odhadů Ministerstva financí (39) by toto omezení státního příspěvku mohlo znamenat příjem státního rozpočtu pro rok 2011 ve výši až 6 mld. Kč, pro rok 2012 až 8,5 mld. Kč. Záměr snižovat náklady státních vydání je jistě správný, ovšem tak razantní snížení podpory stavebního spoření nemusí přinést očekávaný efekt. Tento produkt totiž nepředstavuje jen výdaje státu, ale také příjmy (např. ve formě daňových výnosů z poskytnutých úvěrů). Takže v konečném důsledku záleží na proporci příjmů a výdajů. Pokud však MF odhaduje tak velkou úsporu, ztráta v příjmech plynoucích ze stavebního spoření do rozpočtu tak zásadní nebude. Ministerstvo financí, které návrh novely předkládalo ke schválení však sledovalo dva hlavní účely: -
snížit výdaje státního rozpočtu v souvislosti s výplatou státní podpory, která plně nevede k podpoře financování bytových potřeb a čerpá prostředky všech daňových poplatníků ve prospěch pouze části obyvatel,
-
potřebu upravit odlišnosti právních vztahů plynoucích ze stavebního spoření v oblasti zdanění příjmů oproti jiným bankovním vkladovým produktům (narovnání podmínek pro vklady ve stavebním spoření s ostatními bankovními vklady, kde již nyní platí sazba daně z příjmů ve výši 15 %).
Jaké výdaje bude mít nakonec stát se stavebním spořením ukáže až reakce účastníků. Některé tyto změny odradí (v současnosti lze získat spořící účty s úročením kolem 2 %, což odpovídá stavebnímu spoření, a někomu 2000 Kč nestojí za 6leté čekání), a pro jiné bude tento produkt atraktivní i nadále. Samotná výhodnost spoření
54
bude omezena tím, že snížení státního příspěvku i zavedení zdanění úroků z vkladů se vedle výnosů z naspořených prostředků zprostředkovaně projeví u klientů čekajících na úvěr. Nižší výnosy znamenají menší zůstatky na účtech, a tedy pomalejší růst hodnotícího čísla, podle jehož výše se přidělí úvěr (číslo roste pomaleji). Výrazně to pocítí také klienti, kteří již čerpají překlenovací úvěr. Ti budou muset buď více spořit, nebo prodlouží dobu využívání překlenovacího úvěru. Mimo občanů bude mít toto úsporné opatření dopady na stavební spořitelny. Ty mohou doplatit na pokles zájmu občanů o spoření, protože většině klientům již uplynula vázací doba a mohou podat výpověď, kdy do 3 měsíců musí mít k dispozici finanční prostředky. Pokud by došlo k masovému rozhodnutí klientů vybrat si své úspory, potýkaly by se spořitelny s nedostatkem likvidity. Problémem by bylo následné získávání finančních prostředků na mezibankovním trhu a hrozil by nedostatek financí pro další úvěrování. Při zamyšlení nad dalšími subjekty, které budou tímto opatřením poznamenány, přichází v úvahu také oblast bytové výstavby, kam mají směřovat prostředky ze stavebního spoření. Pro stavební firmy to může znamenat snížení počtu zakázek. Především v době krize a oslabení poptávky vyvstává problém pro malé a střední firmy zabývajícími se rekonstrukcemi a nákladnějšími opravami, které budou mít problémy udržet se na trhu. Také stát zamýšlí omezovat financování nové výstavby a podpořit více údržbu stávajícího bytového fondu.
4.3.2. Hypotéky Od roku 1995, kdy se hypotéky objevily na českém finančním trhu, jsou jedním z hlavních nástrojů financování vlastnického bydlení. Uvědomuje si to i stát, který se rozhodl tento produkt podporovat příspěvkem ve formě úrokových dotací. Domácnosti tento produkt začaly hojně využívat, a tak v průběhu času začaly instituce poskytující tento produkt přizpůsobovat svou nabídku rozmanitým potřebám domácností. Specifické požadavky na bydlení se odráží i v možnostech uspokojování potřeb domácností podle jejich finančních možností. Proto se na trhu vyčlenily varianty tohoto
55
produktu dle hlavních kritérií rozhodujících při výběru konkrétní hypotéky (např. podle účelu úvěru, jeho výše, podle prokazování příjmů či způsobu splácení). Výhodami hypotečních úvěrů je především jejich dostupnost, v současnosti nízké úrokové sazby, dlouhodobá splatnost (až 30 let), není nutné předchozí spoření, možnost čerpání vyšších částek úvěrů než u stavebního spoření a výběr fixace úrokových sazeb (1 až 5 let); nevýhodou jsou například vyšší administrativní náklady při vyřizování úvěrů. V následující tabulce je naznačen vývoj hypotečních úvěrů domácností v posledních pěti letech.
Tabulka 4
Vývoj hypotečních úvěrů a státní podpory úrokových dotací
Stav hypotečních úvěrů domácností k 31.12. Počet hypoték celkem (tis. Ks) Smluv. jistina celkem (mld. Kč) Objem úvěrů (mld. Kč) Úrokové dotace hypoték na nové byty (%) Úrokové dotace hypoték na starší byty do 36 let (%) Průměrná úroková sazba z hypotečních úvěrů (%)
2005
2006
2007
2008
2009
188,3
255,6
339
406,5
450,8
226,5
327,3
469,6
589,7
663,5
166,7
238,4
333,9
397,4
554,4
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
4,15
4,47
4,89
5,64
5,54
Zdroj dat: MF ČR (37), MMR (44)
Tabulka obsahuje vedle ukazatelů týkajících se hypotečních úvěrů i údaje o státní podpoře úrokových dotací vztahující se k tomuto produktu financování vlastnického bydlení. Počet nově uzavřených hypotečních úvěrů i objem úvěrů mají výraznou růstovou tendenci až do roku 2008, kdy meziroční přírůstky u obou ukazatelů dosahoval hodnot mezi 30 a 40 %. V roce 2008 růst zpomalil a v roce 2009 dosahoval meziroční přírůstek u nových hypoték jen 10 %. Jednou z forem státní podpory jsou úrokové
56
dotace, které jsou v důsledku nízkých úrokových sazeb z hypotečních úroků nulové, kromě hypoték pro mladé lidi, kteří pouze v roce 2009 čerpali 1% úrokovou dotaci (v tabulce jsou znázorněny roky ve kterých byla úroková dotace reálně čerpána, nikoliv kdy vznikl nárok na čerpání). Pro porovnání jsou v tabulce uvedeny i průměrné úrokové sazby z hypotečních úvěrů, vyhlašované každoročně MMR. Jsou průměrem úrokových sazeb, za které se poskytovaly hypoteční úvěry v minulém roce, od nichž se odvíjí výše státní podpory dle stanovených pravidel. Tyto sazby souvisejí s vývojem tržních úrokových sazeb, jejichž nízká úroveň způsobuje vyšší dostupnost hypotečních úvěrů, ale bez nároku na úrokové dotace státu. Na finančním trhu působí tento úvěrový produkt již 15 let a za tu dobu se rozrostl i počet ústavů, které hypotéky poskytují. Na vývoji v posledních pěti letech se tedy vedle hospodářské situace podílela i rozrůstající konkurence mezi těmito institucemi a zprostředkovateli, kteří se snaží prostřednictvím nabídky druhů hypotečních úvěrů přizpůsobit potřebám a finančním možnostem domácností. Roky 2005 a 2006 se dají společně charakterizovat stabilním finančním trhem a příznivým hospodářským růstem. Ten působil na základní ekonomické faktory tak, že vytvořily dobré podmínky k financování vlastnického bydlení zejména hypotečním úvěrováním. Především nízká hladina inflace, klesající úrokové míry a růst příjmů domácností přispěly k růstu zadluženosti (s extrémní rychlostí) vedoucí k uspokojení bytových potřeb. Konkrétně nízké úrokové míry na finančním trhu (pohybující se kolem hodnoty 2 %) působily na výhodnost úvěrových produktů (levnější, dostupnější cizí zdroje) a následně klesaly i úrokové sazby hypoték (žadatelům nevznikal nárok na úrokové dotace, ale pouze na daňové odpočty úroků z úvěru). V roce 2007 pokračuje ekonomický růst s příznivým vývojem faktorů, které ovlivňují domácnosti při rozhodování o pořízení vlastnického bydlení. Projevují se však mírné inflační tlaky a nepatrné zvýšení úrokových sazeb ČNB. Na hypotečním trhu dále roste zájem o tento produkt a nedošlo ani k výraznějšímu nárůstu úrokových sazeb hypoték, došlo pouze k odklonu od sjednávání úvěrů s jednoletou fixací k fixacím delším – 3 a 5leté. Objem hypotečních úvěrů vzrostl meziročně zhruba o 40 %, což přispívá k rekordním přírůstkům zadluženosti. V tomto roce působily dva významné
57
šoky na trhu nemovitostí na růst zájmu o vlastnické bydlení. Prvním bylo připravované zvýšení DPH u stavebních prací a druhým započatý proces deregulace nájemného. Rok 2008 byl mezníkem, kdy se na českém finančním trhu objevila rizika v podobě dopadů světové finanční krize. Díky zásahu centrální banky, která několikrát snížila úrokovou sazbu (2T repo sazbu) při vyšší hladině inflace, finanční trh úspěšně odolával. Přitom úrokové sazby úvěrů na financování bydlení mírným tempem rostly, což zapříčinila změna v postoji bank k rizikům na finančním trhu. Průměrné úrokové sazby z hypotečních úvěrů přesáhly hodnotu 5 %, což znamená nárok na státní příspěvek u hypoték pro mladé lidi. Dynamika meziročního růstu počtu i objemu hypotečních úvěrů polevila (v objemu finančních prostředků vzrostly jen o 63 mld. Kč, tj. jen 19% růst oproti loňskému roku). To může být způsobeno již platným zvýšením zdanění u stavebních prací, kdy lidé v minulém roce rychle dokončovaly rekonstrukce či nakupovaly nemovitosti. Také protikrizová opatření měla svůj podíl na stagnaci uzavírání nových úvěrů. Ta spočívala ve zvýšení úrokových sazeb úvěrů a přísnějším hodnocením bonity klientů bankami. Nižší reálné příjmy a negativní očekávání domácností (v souvislosti s krizí na trzích hypoték v USA a nejistým dopadem vývoje české ekonomiky na konkrétní jednotlivce) omezily růst dynamiky zadlužení, které představovalo rizika jak pro domácnosti, tak pro banky. V roce 2009 přetrvává ekonomická krize a na českou ekonomiku působí dopady celosvětové hospodářské krize. ČNB pokračovala v mírném snižování úrokových sazeb a sazby hypotečních úvěrů opět překročily hranici 5 %. Při takto vysoké úrokové sazbě u hypoték vzniká nárok na státní podporu u hypoték pro mladé lidi na starší nemovitost. Meziroční nárůst objemu úvěrů není v tomto roce úplně objektivní, neboť se změnila metodika zahrnutých dat (nově jsou do této množiny zařazovány všechny úvěry zajištěné alespoň z 50 %, namísto dřívější podmínky 100 % zajištění), takže objem úvěrů by měl dosahovat jen mírné zvýšení oproti minulému roku. Dynamika zadlužování domácností ve vztahu k financování bydlení hypotečními úvěry taktéž stagnuje, neboť se rizika z dopadů krize promítly do očekávání bank (vyšší úrokové sazby úvěrů) i domácností (ztráta zaměstnání, neschopnost splácet).
58
4.3.3. Obecné závěry analýzy finančního trhu s ohledem na hospodáský vývoj Analýza finančního trhu ukazuje, že hospodářský vývoj a působení politik státu je důležitým faktorem vývoje těchto dvou nejvýznamnějších produktů financování vlastnického bydlení. Při hospodářském růstu v rozmezí let 2005-2007 se dařilo oběma produktům, a to zejména díky nízké inflaci, rostoucím příjmům obyvatel a klesajícím úrokovým sazbám. Výše státní podpory buď klesala, nebo jako u hypoték byla nulová. Pokud tedy stát prosperuje, domácnosti zvyšují poptávku po finančně dostupnějším vlastnickém bydlení a státní rozpočet nejenže ušetří na nižší podpoře, ale ještě se mu ve formě daní vrátí část výdajů zpět. Vztah prosperity a poptávky vykazuje vzájemnou kauzalitu. Tedy rostoucí poptávka podněcuje prosperitu. Otázka prosperity a ekonomického růstu do jisté míry souvisí s velmi rychlou dynamikou zadluženosti domácností, protože pak je tento růst i jejím důsledkem. Pokud hospodářský vývoj přechází do útlumu a je navíc ovlivněn globální hospodářskou krizí, na finančním trhu vyvstává nejistota budoucího vývoje. Ta se projevuje tím, že všechny subjekty na trhu si mnohem více uvědomují možná rizika, která zahrnou do svých očekávání. I stát může prostřednictvím nástrojů (např. bytové politiky či monetární politiky) reagovat na hospodářskou krizi a ekonomickou recesi. Díky včasným zásahům ČNB (prostřednictvím úrokových sazeb) a opatřením jednotlivých bank (přísnější kriteria úvěrování) se na českém finančním trhu finanční ani hypoteční krize neprojevila jako např. v USA. Zato hospodářská krize působila na celou českou ekonomiku hlavně v roce 2009, a to ve spojení s poklesem zahraniční i domácí poptávky. S tím souvisel pokles zaměstnanosti, příjmů obyvatel i ztráty zakázek v jednotlivých oborech činností. Vláda si uvědomuje nutnost škrtů ve státním rozpočtu, na které doplácí i státní podpora bydlení. Nejvíce diskutovanou změnou posledních měsíců bylo snížení státní podpory stavebního spoření a zdanění úrokových výnosů. S krizí je spojeno také praskání různých „spekulativních bublin“ na trzích. Dopady pozdějšího prskání těchto bublin závisí na jejich charakteru; postiženi mohou být lidé, podniky, banky i stát. Následkem prasknutí některých bublin může být například snížení koupěschopné poptávky, což omezuje hospodářství. Na pořízení
59
vlastnického bydlení má podstatný vliv trh realit a vytvořená bublina cen nemovitostí. Tu významně podporoval neustálý růst cen nemovitostí od r. 2005 až ke konci roku 2008, kdy ceny realit začaly rapidně klesat. Cenové nadhodnocení způsobily např. levné a dostupné úvěry v silné konkurenci hypotečních bank, pokračující růst příjmů, opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky, státní zásahy – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného nebo daňová reforma. Situace se obrátila a dopady krize způsobily pomalu, ale jistě prasknutí této bubliny. Pokles poptávky po vlastnickém bydlení způsobily budoucí očekávání domácností spojená s růstem nezaměstnanosti, poklesem reálných příjmů a zpřísnění podmínek úvěrování jednotlivými bankami. Cenový pokles bude do jisté míry záviset na hloubce recese (7) Co je však nutné podotknout, že oba produkty i v nepříznivých ekonomických podmínkách vykázaly stabilitu a udržely si atributy bezpečného produktu. Díky vysokému podílu úvěrů na bydlení (přes 70 %) na celkové zadluženosti obyvatel by se finanční trh neměl dostat do dluhové pasti.
4.4
Vzájemné interakce a jejich dopady Cílem státu i bytové politiky je zajištění fungujícího právního, institucionálního
a fiskálního prostředí pro všechny účastníky na trhu s bydlením. Stanovené cíle bytové politiky, které pro dané období schvaluje vláda, musí zohlednit nejen problémy na trhu s byty, ale také hospodářskou situaci. Bytová politika používá různé nástroje zacílené na konkrétní oblasti bydlení, a ty se musí přizpůsobovat a aktualizovat podle současné ekonomické situace státu. Plánované cíle jsou konkrétně naplňovány právními předpisy, pomocí podpůrných nástrojů v podobě programů financovaných ze státního rozpočtu v kompetenci MMR, SFRB a nařízení vlády (obsahují podmínky a rozsah jednotlivých forem podpory). V rámci posledních pěti let však můžeme sledovat, že plánovaná podpora poptávky po vlastnickém bydlení nemusí odpovídat jejímu reálnému čerpání. Příčinou je hlavně
60
hospodářská situace, která ovlivňuje vyplácení jednotlivých příspěvků podle nastavených pravidel státní podpory bydlení. Vzájemné interakce bytové politiky a hospodářské situace státu můžeme identifikovat ze dvou pohledů; nejprve nástroje bytové politiky v rámci podpory poptávky po vlastnickém bydlení ovlivňují hospodářskou situaci a podruhé hospodářská situace ovlivňuje fungování nástrojů bytové politiky.
Vzájemné působení podle prvního pohledu lze sledovat v některých oblastech ekonomiky. Například působení nástroje státní podpory stavebního spoření ve formě příspěvku ke stavebnímu spoření. Tento příspěvek (do loňského roku max. 3000 ročně) je poměrně vysoký a motivuje k založení spoření na bytové účely. Podle bytové koncepce je účelově zacílen především na nízko a středněpříjmové domácnosti. Díky možnosti čerpání výhodného úvěru na bydlení se zvyšuje poptávka po vlastnickém bydlení a tyto finanční prostředky se přelévají do oblasti stavebnictví, která zaznamenává růst poptávky po novostavbách či rekonstrukcích starších nemovitostí. Pokud se zvýší objem zakázek ve stavebnictví a souvisejících oborech, důsledkem může být pokles nezaměstnanosti na trhu práce. Současně je státní podpora poskytována i účastníkům, kteří úspory využijí jiným způsobem než na bydlení (proto se i při nízkých úrokových sazbách z vkladů spoření vyplatí), a tím přinášejí levné zdroje financí pro poskytování výhodných úvěrů. Nepříznivým faktem je, že odliv části financí, které jsou využity k osobním spotřebním účelům domácností, může vést k neúčelnosti tohoto nástroje. Daňové úlevy, které stát poskytuje jako podporu úvěrů na pořízení vlastnického bydlení mohou také ovlivnit hospodářský vývoj. Možnost odpočtu zaplacených úroků ze stavebního spoření či hypotéky ze základu daně se vyplácí především vysokopříjmovým domácnostem, kteří zvyšují poptávku po lepším či luxusním vlastnickém bydlení, a tím podporují jak stavebnictví tak zaměstnanost. I když stát poskytne tuto úlevu na daních, do státního rozpočtu vrátí peníze ve formě daní z úvěrů či stavebních prací.
61
Možnost snížení úrokové sazby úvěru za přispění státu nebo výhodně úročené úvěry SFRB mladým lidem zvyšují finanční dostupnost vlastnického bydlení i pro středněpříjmové domácnosti, které se díky levnějšímu cizímu kapitálu ochotněji zadluží, což v české ekonomice způsobilo rekordní dynamiku zadlužování občanů. Důležitý je ovšem typ úvěru, a při financování vlastnického bydlení hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření nehrozí prozatím z hlediska státu riziko dluhové pasti. Ovšem z pohledu každého subjektu na finančním trhu je riziko jiné. Domácnostem hrozí velké riziko neschopnosti splácet úvěry, protože v okamžiku kdy výdaje přesáhnou příjmy (např. kvůli nezaměstnanosti) mohou přijít o nemovitost a vyhlásit „osobní bankrot“. Pro banky, spořitelny či zprostředkovatele poskytující úvěry je také nepříjemné, pokud se klient ocitne v neschopnosti splácet. Mohou uplatnit pohledávku prostřednictvím zastavené nemovitosti (ručitele), kde je největším rizikem pokles cen nemovitostí. Potom už nikdy nezískají zpět celou hodnotu zapůjčených finančních prostředků. Z druhého pohledu se projevuje působení hospodářské situace na bytovou politiku a fungování jejích nástrojů. V předchozím textu byly popsány hlavní ukazatele vývoje hospodářské situace státu, a na některých z nich si můžeme předvést tento vliv na programy podpory bytové politiky. Například míra inflace souvisí s vývojem cen aktiv. Důležitá jsou také očekávání jednotlivých subjektů na trhu projevující se ve formě spekulativních bublin (související s cenou nemovitostí), které působí na poptávku po vlastnickém bydlení. Při vysoké hladině inflace se sice snižuje budoucí hodnota splátek úvěru a domácnosti se mohou přiklonit k čerpání úvěru na bydlení, ale jsou kladeny vyšší nároky na finanční prostředky domácností při současném poklesu reálných příjmů. Současná nízká hladina inflace odpovídá nízkoinflačnímu cílování ČNB, až na růst inflace v roce 2008 a začátku roku 2009, která způsobila navýšení nákladů na bydlení (hlavně energií). Zde se dostal do popředí zájmu příspěvek na bydlení, který jako jeden z nástrojů přímé podpory zohledňuje výši nákladů na bydlení. Na toto zvýšení nákladů reagovala vláda tím, že od ledna 2010 zvýšila normativní náklady na bydlení při výpočtu příspěvku (u vlastnického bydlení činí navýšení normativních nákladů o 7-8 %, u nájemního 15-27 %). (42)
62
Dalším významným ukazatelem je úroková míra, která přímo ovlivňuje výhodnost úvěrů na financování vlastnického bydlení. Úrokové sazby vyhlášené ČNB jsou jakýmsi podkladem pro úrokové sazby hypotečních úvěrů i úvěrů ze stavebního spoření. Za posledních pět let jsou hodnoty vyhlašovaných sazeb nízké, jen s výjimkou roku 2008, kdy se na finančním trhu projevilo riziko spojené s finanční krizí. Tyto nízké úrokové sazby působí na dostupnost levnějších úvěrů na bydlení a růst poptávky po vlastnickém bydlení. Kvůli nízkým úrokovým sazbám bank a následně nízkým průměrným sazbám hypotečních úvěrů je výše státní podpory nové výstavby za posledních pět let nulová. Hypotéky zvýhodněné pro mladé lidi na starší nemovitosti získaly nárok na státní podporu ve výši 1 % pro rok 2009 a 2010. Nízké jsou i úrokové sazby úvěrů ze stavebního spoření a tak domácnosti masově uzavíraly tyto smlouvy o úvěrech na financování vlastnického bydlení i při klesající nebo nulové výši státní podpory. Státní rozpočet ušetřil na výdajích a bytová politika současně dosáhla vyšší finanční dostupnosti bydlení. Hlavním prvkem, který v posledních dvou letech ovlivnil hospodářský vývoj a následně i bytovou politiku, je recese ekonomiky (v širším slova smyslu) spojená s dopady hospodářské krize. Se zpomalením hospodářského růstu, růstu HDP souvisely i vznikající inflační tlaky, nárůst úrokových sazeb, oslabení domácí i zahraniční poptávky, růst nezaměstnanosti a snížení příjmů domácností. Omezení výdajů domácností působilo na pokles poptávky po vlastnickém bydlení a omezení výdajů států ovlivnilo přímo nástroje podpory poptávky po bydlení. Domácnosti i banky vnímaly riziko úvěrů, které se promítlo do přísnějších kritérií získání úvěrů na bydlení i strach občanů ze ztráty zaměstnání a neschopnosti splácet. To způsobilo stagnaci na trzích produktů financování vlastnického bydlení a navíc mírně vzrostly úrokové sazby hypotečních úvěrů i když ČNB začala úrokové sazby snižovat. Úsporná opatření ve státním rozpočtu zapříčinily razantní snížení státního příspěvku u stavebního spoření a zdanění úrokových výnosů. Stát je nucen omezovat své výdaje a nevyhne se tedy postupům, které budou dočasně v rozporu zejména se sociálními cíli bytové politiky.
63
Vzájemné interakce mezi hospodářským vývojem země a bytovou politikou vedou nepochybně ke zlepšení či zhoršení daného stavu či efektivity fungování nástrojů. Podpora poptávky po vlastnickém bydlení je spojena s vývojem jednotlivých faktorů hospodářského vývoje a bez současné státní podpory by domácnosti nedosahovaly takového uspokojení bytových potřeb, které jsou nad jejich finanční možnosti. Dopady nepříznivého hospodářského vývoje se negativně projevily i na fungování některých nástrojů bytové politiky, které by naopak měly v době recese o to více podporovat poptávku po vlastnickém bydlení. V době hospodářské prosperity se cíle bytové politiky snáze naplňují, neboť dobré podmínky pro pořízení vlastnického bydlení jsou impulzem k rozhodnutí domácnosti poptávat lepší bydlení. Z pohledu státu a jeho rozpočtu, je také realizace podpory vlastnického bydlení ovlivněna
hospodářským
vývojem.
Disponuje
totiž
nástroji,
které
v období
hospodářského růstu nemusí být dotovány ze státního rozpočtu, a které naopak v době hospodářského poklesu podpořit musí. Příkladem nástroje, který nevyžaduje finanční dotace ze strany státu v období růstu jsou úrokové dotace, které při nízkých úrokových mírách (odvíjejících se od tržních úrokových měr) nejsou poskytovány, naopak při vysokých úrokových mírách příznačných v období recese stát dotuje úrokové sazby domácností z úvěrů. Nebo také výhodné úvěry od SFRB, které jsou schvalovány dle možností rozpočtu v závislosti a hospodářském vývoji (pro rok 2010 je schválen pouze jeden z tří typů výhodných úvěrů). Mezi nástroje podpory vlastnického bydlení, které hospodářský cyklus neovlivňuje, patří daňové úlevy a adresný příspěvek na bydlení. Jejich nastavení je zaměřeno tak, aby jej každá domácnost mohla uplatnit pouze na účely bydlení v závislosti na finančních výdajích v této oblasti. Příspěvek na bydlení pomáhá zmírnit výdaje na bydlení sociálně slabším domácnostem za každých podmínek a možnost odečíst si zaplacené úroky z úvěru na bydlení od základu daně je „stabilní“ složkou podpory i při daňových reformách. Prioritou je také myšlenka jisté sociální spravedlnosti při poskytování podpory vlastnického bydlení.
64
4.5
Tendence budoucího vývoje bytové politiky O dalším vývoji podpory bydlení bude rozhodovat hlavně MMR, MF a MPSV.
Tato tři ministerstva se zaměřují na poptávkovou i nabídkovou stranu podpory bydlení a jejich rozhodování jsou omezována hospodářským vývojem, působením ostatních politik souvisejících s bytovou politikou a výší finančních prostředků, které jsou vyčleněny pro podporu bydlení ze státního rozpočtu. Důležitým dokumentem, který shrnuje budoucí záměry bytové politiky a současně slouží k informování veřejnosti o schválených nástrojích bytové politiky umožňujících čerpat podporu financování bydlení, je koncepce bytové politiky. Ta plně spadá pod resort MMR, ale její schválení vyjadřuje souhlas vlády se stanovenými cíli bytové politiky. Budoucí koncepce schvalovaná pro období 2010-2015 by měla poukázat na závažnost a obtížnost vytýčených cílů předchozí koncepce, ale současně také nastínit úspěšnost, s jakou se prozatím tyto cíle podařilo plnit. Proto by vytvoření budoucí koncepce měla vždy předcházet analýza dosavadních koncepcí (ne jen té předchozí), včetně vyhodnocení splnění úkolů v nich obsažených, aktuální přehled hlavních problémů existujících v oblasti bydlení a stanovení záměrů, které je nutno převzít do připravované koncepce. Mezi hlavní problémy, které by měly být v popředí zájmů, patří zejména tyto: -
stav bytového fondu (úroveň bytové výstavby a bydlení, využít možnost srovnání se zahraničím),
-
vyhodnocení existujících nástrojů, jejich účinnosti a následná aktualizace,
-
dostupnost bydlení podle současných podmínek na trhu s bydlením i podle sociálních skupin obyvatel (zjistit, které segmenty jsou nedostatkové),
-
vyhodnocení pravomocí v rámci prosazování bytové politiky na úrovni ministerstev (ve vztahu ke krajům i obcím),
-
legislativní
sféra (možnosti
novelizace
efektivního právního prostředí bydlení).
65
podstatných
zákonů
k zajištění
Podle již dříve zmíněného rozdělení koncepce na stanovení dlouhodobých i střednědobých záměrů bych v okruhu dlouhodobých cílu navázala na cíle z roku 2005, které se všeobecně zaměřují na zvýšení dostupnosti financování bydlení pro sociálně slabší skupiny, příjmově slabší mladé domácnosti či seniory. Důležitá je kvantifikace jejich bytových potřeb a snaha finančně vyčíslit náročnost těchto potřeb od nichž se bude odvíjet rozhodnutí o podpoře financování bydlení. Ve střednědobém plánování koncepce je třeba již hledat odpovědi na konkrétní otázky; např. ohledně existence nedostatku v potřebě bytů či domů, reakce na definované hlavní problémy v oblasti bydlení, zda nástroje bytové politiky odpovídají současným potřebám domácností a hospodářské situaci, nezbytnost regulací v určitých oblastech bydlení nebo posílení zpětných vazeb mezi jednotlivými systémy s možností kontroly. Protože je práce zaměřena na oblast podpory poptávky po vlastnickém bydlení, budou se následující doporučení a trendy vývoje týkat jen této oblasti. Samozřejmě existuje více aktuálních problémů, například v oblasti nájemního bydlení, které by mohly ovlivnit i vývoj vlastnického bydlení. Navazuji na předchozí koncepce, které předpokládají ukončení transformace bytového trhu na úroveň vyspělých zemí v období 2005 - 2010, a tomu se musí přizpůsobit i bytová politika státu. Jejím hlavním úkolem je nyní sledovat situaci v oblasti bydlení a pomocí průběžných analýz upravovat právní a ekonomický rámec včetně podpůrných nástrojů tak, aby byla zajištěna co nejširší dostupnost kvalitního bydlení pro všechny skupiny obyvatel. Jak ale zajistit efektivní fungování trhu s bydlením z pozice sociálního státu, který se snaží prosadit i sociální cíle bytové politiky? Řešení této situace není snadné a rozhodnutí o budoucích opatření v oblasti bydlení musí zahrnovat veškeré dostupné informace jak o vývoji minulé situace, tak o očekávaném vývoji budoucím. Bylo by dobré, aby byla nejen před schválením budoucí koncepce, ale průběžně (například ve dvouletých intervalech) předkládána vládě souhrnná analýza či zpráva obsahující informace o plnění úkolů bytové politiky, vývoji na trhu bydlení se strukturou jeho financování a stavu bytové výstavby, s cílem posílení zpětné vazby všech systémů souvisejících s oblastí bydlení. K nastínění tendencí vývoje bytové politiky je důležité zohlednit hospodářský vývoj, který ovlivňuje podstatné faktory poptávky po vlastnickém bydlení i finanční
66
možnosti podpory ze státního rozpočtu. Protože současný hospodářský vývoj společně s dopady přítomné hospodářské krize vede k úsporným opatřením vlády, musí se bytová politika snažit nástroje bytové politiky nastavit takovým způsobem, aby se snažily co nejvíce využít a zhodnotit vlastní kapitál domácností a co nejvíce zpřístupnit (např. administrativně zjednodušit) možnost získat úvěr na financování bydlení. Současná vláda se snaží omezit výdaje státního rozpočtu projevující se na snížení mezd státním zaměstnancům či jejich propouštěním, ale i v oblasti bydlení občané pocítí omezené zdroje financí státní podpory bydlení, kterou se vláda snaží co nejefektivněji zacílit pouze do oblasti bydlení. S tím konkrétně souvisí nedávná změna státní podpory stavebního spoření, kterou stát mimořádně zdanil 50% srážkovou daní. Navíc výnosy z úroků budou zdaněny 15 %, čím stát sleduje další zdroj příjmů do státní pokladny. Budoucí vývoj nástroje státní podpory stavebního spoření směřuje ke snižování částky státního příspěvku (ne tak razantního jako pro letošní rok) a k možnosti využít finance ze spoření pouze na bytové účely. Další změnou připravovanou ministerstvem financí je možnost poskytovat stavebního spoření i ostatními institucemi na finančním trhu, které nemají speciální licenci pro poskytování tohoto produktu. Záměrem by mělo být zvýšit konkurenci mezi poskytovateli a zvýhodnit úvěry i přes snížení finanční podpory státu. Lze očekávat, že „lákadlem“ u stavebního spoření by již neměla být jen státní podpora, ale především jistota fixace úroků z úvěru a možnost daňové úlevy. Nejistotou do budoucna je, zda se při snížení státní podpory a motivaci ke spoření najde dostatek střadatelů, kteří nebudou chtít čerpat výhodný úvěr a umožní získat finance k úvěrování pro ostatní účastníky. Pro bytovou politiku je vývoj stavebního spoření spatřován v pokračujícím snižování státní podpory s možností úpravy podmínek tak, aby bylo možno každoročně upravovat výši příspěvku. Výhodnost spoření se má přesunout od pouhého zhodnocení peněz k efektivnímu zacílení na podporu bytových potřeb. Vývoj bytové politiky směřuje i k úpravám podpory hypotečních úvěrů, u nichž se státní podpora ve formě úrokových dotací za posledních pět let téměř neuplatnila. Protože se tyto úvěry staly významným produktem financování vlastnického bydlení a splňují podmínky přímého zacílení prostředků do oblasti bydlení, bylo by chybou omezovat jejich podporu. Koncepce i vláda vychází z předpokladu, že financování
67
bydlení je dosažitelné zejména pro domácnosti s vyššími příjmy. Při dalším schvalování nástrojů podpory by se měla vláda zabývat otázkou zpřístupnit hypotéky pro možnost rekonstrukce nemovitostí, a tím se přiblížit možnostem středněpříjmových domácností. U hypotečních úvěrů pro mladé lidi do 36 let na starší nemovitost, kde úroková dotace činí v posledních dvou letech jen 1 %, a to i přes nižší stanovenou hranici průměrných úrokových sazeb (5 %), může vláda uvažovat o možnosti omezení či zrušení úrokové dotace a ponechání podpory daňových úlev. Tento trend se odvíjí od úsporných záměrů ve státním rozpočtu a maximalizace využití kapitálu, kterým domácnosti disponují. U hypoték určených pro bytovou výstavbu je hranice pro úrokovou dotaci stanovena na 7% hranici, by měla bytová politika navrhnout možnost úpravy výše hranice pro čerpání podpory podle vývoje úrokové sazby, aby podpora byla alespoň částečná nebo opět úrokovou dotaci omezit a ponechat daňové úlevy, které jsou významnou úsporou při hypotečním úvěrování. U hypotečních úvěrů by se mělo uvažovat alespoň o částečném snížení administrativních nákladů při vyřizování úvěrů, které pro domácnosti nejsou zanedbatelné. Širší okruh pokrytí bytových účelů lze aplikovat na úvěry spadající pod kompetenci SFRB, například u úvěru pro mladé lidi s názvem Úvěr 300. Ten je také účelově vymezen na pořízení nemovitosti, a pro zvýšení jeho dostupnosti by mohl být účel rozšířen i na modernizace bytů či domů, které nejsou tak finančně náročné jako samotná koupě. Tím by se rozšířil okruh žadatelů a hospodaření SFRB nezávislé na státním rozpočtu by bylo více využíváno v oblasti vlastnického bydlení (zájem mladých rodin je velký, rozpočtová položka pro podporu vlastnického bydlení SFRB byla v roce 2009 využita z 96 % (51)). Doporučuji v rámci užší spolupráce s MMR převést na fond více pravomocí v oblasti poskytování podpory vlastnického bydlení. S vývojem bytové politiky úzce souvisí i fiskální politika státu, která ovlivňuje nepřímé nástroje podpory bydlení ve formě daňových úlev. Tím, že si mohou domácnosti od základu daně odečíst úroky zaplacené z úvěrů na bydlení (jak hypotečních, tak úvěrů ze stavebního spoření), se vyplácí delší doba splácení hypotéky a snižují i výdaje na bydlení, které jsou v souvislosti s hospodářským vývojem čím dál vyšší. Budoucím trendem je zachovat tento typ podpory vlastnického bydlení, ale jen
68
pokud nebude v budoucnu třeba dalších výrazných úsporných opatření. Daňové úlevy jsou další v pořadí při omezování státní podpory. Pokud by k tomu došlo, tato nevelká úspora ve státním rozpočtu by vyvolala podstatné změny v chování domácností. Vedle tendence k rychlejšímu splácení úvěru, čímž by tento produkt pozbýval na stabilitě, by se domácnostem se středními příjmy následkem zrušení daňového zvýhodnění snížil disponibilní příjem a nedosáhly by na hypotéční úvěr. V této oblasti je také potřeba navázat spolupráci MMR s MF, a zajistit tak přístup k podrobnějším statistikám programu daňových zvýhodnění, aby při posuzování aktuálnosti toho nástroje bylo například zjištěno kolik bytů či domů je takto podporováno, jaká je struktura příjemců apod. Fiskální politika zasahuje do oblasti bydlení i prostřednictvím transferových plateb, mezi které patří příspěvek na bydlení (jedna z forem sociálních dávek). Tato administrativně nákladná forma podpory bydlení by měla být schválena i v dalších obdobích, s možnými úpravami pravidel pro výpočet příspěvku. Tato dávka, směřující přímo do oblasti bydlení, zohledňuje rostoucí náklady na bydlení, které souvisí i s růstem úrovně bydlení (v ideálním případě, bez cenových vlivů). Je určena pro sociálně slabé rodiny, kde příjmy nepokryjí náklady na bydlení, což je také jeden z důvodů zachování této dávky do budoucna. Podrobné a aktualizované statistiky jsou nezbytné také pro vývoj tohoto nástroje podpory bydlení, který musí vedle vývoje příjmů objektivně zohlednit i náklady na bydlení (podle toho pak upravovat výši normativních nákladů na bydlení, které slouží k výpočtu příspěvku). Kromě nástrojů pro podporu vlastnického bydlení musí být aktualizovány také pravidla fungování trhu s bydlením. Důležitou součástí činnosti bytové politiky, i úlohou státu, je vytváření adekvátního právního rámce. Letošní rok představuje mezník dovršení novelizace více zákonů, které upravují oblast bydlení a ovlivní její budoucí vývoj. Je to např. novela občanského zákoníku upravující deregulaci nájemného
(zvyšuje
rovnost
smluvních
stran
nájemního
vztahu),
novela zákona o vlastnictví bytů ovlivňující společenství vlastníků jednotek nebo úpravy daňových zákonů. I bytová politika by měla výhledově zvážit možnost nastavení pravidel jednotlivých programů podpory bydlení tak, aby pružně reagovaly
69
na hospodářskou situaci a nemusely se připravovat zdlouhavé novelizace zákonů upravující čerpání státní podpory. Přístup bytové koncepce k udržování rovnováhy mezi ekonomickou výkonností trhu s byty na straně jedné a sociální spravedlností na straně druhé směřuje při současném hospodářském vývoji k omezování státní podpory. Trendem je omezovat příspěvky státu u nepřímo zacílených programů podpory pro příjmově vyšší a střední vrstvy obyvatel, na které stát převádí zodpovědnost za vlastní bydlení. Důležité je přímo subvencovat sociálně slabší domácnosti nejlépe adresnými příspěvky, jako je příspěvek na bydlení (nebo do budoucna vytvoření určitého sociálního příspěvku), který zohledňuje skutečné příjmy a výdaje na bydlení (výpočty podložené reálnými daty). V období úsporných opatření vlády a snižování státního dluhu je důležité neplýtvat penězi v oblasti nové bytové výstavby (s počtem 470 bytů na 1000 obyvatel patříme mezi dostatečně vybavené státy bytovým fondem (17)), ale účelněji využívat starší byty a domy,
a v tomto
směru
by
měla bytová
politika aktualizovat
své
nástroje
(podpora rekonstrukcí a modernizací). Celkový odhad budoucího vývoje bytové politiky se odvíjí od hospodářské situace ovlivňující hospodaření státu, spolupráce jednotlivých institucí podílejících se na podpoře bydlení, analýzách situace a bytových potřeb domácností spojených s kontrolou plnění cílů předchozí koncepce a dodržení zásady komplexnosti při definování cílů koncepce bytové politiky.
70
5 Diskuse Při analýze finančního trhu, u produktu stavebního spoření a hypotečního úvěru, jednotlivé faktory ovlivňující stav hospodářské politiky a poptávku po vlastnickém bydlení působily na chování subjektů na trhu, které se projevilo na využití produktů ve sledovaném období (podle nově uzavřených smluv, objemu čerpaných úvěrů nebo čerpání státní podpory). Také ostatní vlivy měly svůj podíl na financování vlastnického bydlení prostřednictvím těchto úvěrů. S největším rozsahem působení probíhala finanční a hospodářská krize, jako negativní faktor vývoje hospodářství i podpory poptávky po bydlení. Na českou ekonomiku, respektive finanční trh však neměla tak tragické dopady jako v USA, ale nežádoucí byla hlavně budoucí očekávání a nejistota domácností, firem, bankovního sektoru i státu z možných dopadů krize, které se mohu projevit např. ve vytváření cenových bublin. Dalšími vlivy byly demografické faktory (silné ročníky, páry žijící odděleně, apod.) nebo „šoky“, které nečekaně změnily poptávku po bydlení (zvýšení DPH u stavebních prací). Ve struktuře financování bydlení převažovaly v počtu uzavřených smluv úvěry ze stavebního spoření nad hypotečními úvěry. Zato hypoteční úvěry převládaly objemem zapůjčených finančních prostředků. Co ale oba typy úvěrů spojuje, je dynamika růstu úvěrů domácností. Celková zadluženost domácností, která svou strukturou není z pohledu státu zneklidňující, představuje největší riziko kvůli rychlosti růstu zadluženosti. Jsou kladeny nároky na bankovní sektor, který musí minimalizovat rizika spojená s nesplácením úvěrů domácnostmi či rizika převáděné na instituce poskytující úvěry na financování bydlení. Státní podpora bydlení je ve sledovaném období také ovlivněna hospodářským vývojem. Pokud se jedná o příspěvek stavebního spoření, závisí na možnostech státního rozpočtu. Příkladem je aktuální snížení státního příspěvku o polovinu, které bylo schváleno z důvodů úspor ve státním rozpočtu. Názory na tuto změnu zákona o stavebním spoření (96/1993 Sb.) nebyly jednoznačné. Z pohledu státu má toto opatření vést k významným úsporám v podobě příjmů pro státní rozpočet v dalších
71
letech. Z pohledu spořitelen hrozí riziko hromadných výpovědí smluv o stavebním spoření a následné potíže se zajištěním likvidity. Domácnostem se snižuje výhodnost produktu stavebního spoření (nižší zhodnocení kapitálu, delší doba spoření pro přidělení standardního úvěru, delší doba splácení překlenovacích úvěrů). Hospodářský vývoj ovlivnil i státní podporu hypoték v podobě úrokových dotací. Při současných nízkých úrokových mírách stát nepřispívá k procentnímu snížení úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Státní podpora bydlení zprostředkovaná přes nástroje bytové politiky je nastavena tak, aby jednotlivé programy podpory vlastnického bydlení odrážely hospodářskou situaci (zda je čerpání státní podpory oprávněné). Existují také programy orientované na plnění sociální cílů, jejichž plnění hospodářskému vývoji nepodléhá. U vzájemných interakcí mezi podporou poptávky po vlastnickém bydlení a vývojem hospodářské situace ČR byla potvrzena oboustranná kauzalita. Podpora poptávky po vlastnickém bydlení se odvíjí od hospodářského vývoje země, kdy můžeme pohled na podporu poptávky odlišovat v závislosti na aktuální fázi hospodářského cyklu, stavu hospodářské politiky nebo v závislosti na prioritách vlády při sestavování státního rozpočtu. Zároveň se dá říci, že na hospodářském vývoji země se mohou podílet výsledky bytové politiky. V tomto případě může podpora poptávky po vlastnickém bydlení vyvolávat nemalé investice do bydlení, které se současně podílejí na růstu zadluženosti. Dopady vzájemných interakcí ovlivňují situaci na trhu s bydlením a následně formují poptávku po vlastnickém bydlení. Mezi významné důsledky podpory poptávky po bydlení na hospodářskou situaci patří zvyšující dostupnost financování bydlení prostřednictvím úvěrů, které způsobují rychlý nárůst zadluženosti. Nebo skutečnost, že podpora stavebního spoření motivuje domácnosti k odložení současné spotřeby a jejich přebytečná likvidita je směřována k efektivní alokaci finančních zdrojů na trhu. Hospodářská situace také významně ovlivňuje fungování bytové politiky, a to vytvářením prostředí na trhu s bydlením a trhu finančním (v závislosti na růstu či poklesu
ekonomické
výkonnosti).
Chování
domácností
se odvíjí
od
individuálních bytových potřeba a finančních možností (dle příjmových skupin).
72
jejich
6 Závěr Podpora poptávky po vlastnickém bydlení je uskutečňována prostřednictvím vybraných nástrojů bytové politiky týkajících se výhradně této oblasti. Od jejich působení na ostatní typy bydlení bylo v rámci práce upuštěno (např. příspěvek na bydlení se vztahuje jak k vlastnickému, tak k nájemnímu bydlení). Nástroje podpory poptávky plnily cíle bytové politiky stanovené v koncepci bytové politiky s hlavním záměrem zajistit odpovídající bydlení každému z občanů a zvýšit finanční dostupnost vlastnického bydlení zejména sociálně slabším skupinám obyvatel. Poptávka po vlastnickém bydlení byla kromě státní podpory ovlivněna ještě hospodářským vývojem. Vzájemné vazby hospodářského vývoje s poptávkou po bydlení a nástroji podpory této poptávky se projevily zejména při financování pořízení vlastnického bydlení. Dříve než se domácnosti rozhodnou poptávat vlastnické bydlení, musí zohlednit výši svých příjmů a porovnat je s výdaji na bydlení, zadluženost a ceny nemovitostí. Také hospodářský vývoj ovlivní podmínky financování sjednané při pořizování vlastnického bydlení a možnosti čerpání státní podpory. Vliv mají hlavně fáze hospodářského cyklu (aktuálně finanční a hospodářská krize) související s vývojem HDP, dále vývoj inflace, úrokových sazeb a nezaměstnanosti. Nastavení pravidel podpory poptávky vlastnického zohledňuje hospodářský cyklus i vlivy zmíněných veličin. Využití a účinnost nástrojů podpory poptávky s ohledem na hospodářský vývoj byly sledovány na finančním trhu, při realizaci bytových potřeb domácností. Při analýze vývoje situace na českém finančním trhu se zaměřením na trhy finančních produktů, určených k financování vlastnického bydlení, se na formování podpory poptávky po vlastnickém bydlení negativně projevily dopady hospodářské krize a ostatní vlivy související s hospodářským vývojem. Z počátku sledovaného období se na zvýšení dostupnosti vlastnického bydlení formou výhodných úvěrů podílely nízké úrokové sazby bank odvíjející se od úrokových sazeb stanovených ČNB (s jejich vývojem souvisí sazby úvěrů hypotečních i ze stavebního spoření), nízké hodnoty míry inflace a nezaměstnanosti. Výhodné podmínky k získání úvěrů na nákup
73
nemovitosti ovlivnily chování domácností, a ty se ochotněji zadlužily při pořizování vlastnického bydlení. V období hospodářského růstu objem vyplacené státní podpory klesal (u stavebního spoření), nebo nastavení pravidel podpory neumožnilo podporu čerpat (úrokové dotace u hypoték). Vývoj úvěrových produktů doprovázela vysoká zadluženost, která byla nejvíce nebezpečná svou dynamikou růstu. V souvislosti s tím, byla dosažená prosperita částečně na úkor zadluženosti. Nežádoucím vlivem byly dopady ekonomické krize na českou ekonomiku. S ní spojená rizika oslabily poptávku po vlastnickém bydlení. Hospodářský pokles způsobuje u některých nástrojů podpory bydlení větší finanční náročnost na státní rozpočet, přičemž se současně zvyšují i nároky na finanční prostředky spotřebitelů. V rámci dopadů vzájemné interakce bytové politiky (potažmo fungování jejích nástrojů) a hospodářského vývoje lze sledovat jisté snižování financování státní podpory při růstu hospodářství a nebo také nutnost vyšší podpory při hospodářském poklesu. Působí zde vzájemné vazby, které se mohou projevit v různé intenzitě působení. Při vyhodnocování výsledků vzájemné interakce bytové politiky v oblasti podpory poptávky po vlastnickém bydlení a hospodářského vývoje, bylo dosaženo závěru, že významným dopadem vzájemných interakcí jsou dostupnější investice do nemovitostí v rámci podpory bydlení, které se projevily vysokým růstem dynamiky zadluženosti. To s sebou přináší jistá rizika ( úvěrové riziko, riziko dluhové pasti, riziko poklesu cen nemovitostí). Závažný je také negativní vliv hospodářské krize na státní rozpočet, kdy byla v rámci úspor výrazně snížena podpora stavebního spoření. Výsledkem této interakce jsou výrazné změny ve výhodnosti tohoto produktu, což může ovlivnit chování domácností a riziko v nedostatku likvidity pro spořitelny. Vzájemné působení bytové politiky a hospodářského vývoje nesmí být opomenuto ani v budoucím vývoji koncepce bytové politiky. Nelze zcela přesně navrhnou cíle bytové politiky, protože jejich stanovení je velmi složité. Trendem je omezovat příspěvky státu u nepřímo zacílených programů podpory pro domácnosti s vyššími příjmy, na které stát převádí zodpovědnost za vlastní bydlení. Také je upřednostněna podpora pořizování starších nemovitostí, které jsou finančně dostupné i domácnostem s nižšími příjmy.
74
7 Seznam použité literatury [1]
CÍSAŘ, Jaromír; REKTOŘÍK, Jaroslav. Ekonomika bydlení I. (Vybrané problémy). 1.vyd. Brno: Masarykova univerzita, 1999. 98 s. ISBN 80-2102240-X.
[2]
DOUCHA, Rudolf.
Stavební spoření. Druhé, aktualizované vyd. Praha:
Grada Publishing, 1999. 96 s. IBSN 80-7169-894-6. [3]
GARNETT, David. Housing Finance. The Chartered Institute of Housing. London, 2000. 294 s. ISBN 80-239-5376-1.
[4]
KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. První vyd. Praha: Express, 2010. 142 s. ISBN 978-80-86929-63-7.
[5]
KREBS, Vojtěch; a kol. Sociální politika. Čtvrté přepracované vyd. ASPI: 2007. 504 s. ISBN 978-80-7357-276-1
[6]
LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vyd. 1. Praha : Ekopress, 2007. 84 s. ISBN: 978-80-86929-30-9.
[7]
LUX, Martin. Finanční dostupnost bydlení v ČR a zemích EU. Studie 10/2002. Praha: Národohospodářský ústav Josefa Hlávky. 177 s. (Brožura)
[8]
LUX, Martin. Mikroekonomie bydlení, Podkladová studie ke grantovému projektu GA ČR č. 402/01/0146.. VŠE Praha: 2002. 87 s. ISBN 80-2450338-7.
[9]
LUX, Martin; a kol. Standardy bydlení 2007/2008: Faktory vysokých cen vlastnického bydlení v Praze. Sociologický ústav AV ČR, Praha, 2008. 206 s. ISBN 978-80-7330-140-8.
[10]
Ministerstvo pro místní rozvoj, Přehled programů rozvoje v působnosti Ministerstva pro místní rozvoj. Praha: 2005. 41 s. (Brožura)
[11]
PAVELKA, František; OPLTOVÁ Radka. Jak správně na hypotéky. Druhé vyd. Praha: Consultinvest, 2003. 151 s. ISBN 80-901486-7-3.
[12]
PITRA, Zbyněk. Jak vnímat současnou krizi a co dál? Moravská vysoká škola v Olomouci, 2009. 27 s. ISBN 978-80-87240-02-1.
75
[13]
POLÁKOVÁ, Olga; a kol. Bydlení a bytová politika, První vyd. Praha: Ekopress, 2006. 294 s. ISBN 80-86929-03-5.
[14]
SOUKUPOVÁ, Jana; a kol. Mikroekonomie. 2. vydání. Praha: Management Press, 1999. 548 s. ISBN 80-7261-005-8.
[15]
SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. Grada Publishing, 2000. 84 s. IBSN 80-7169-978-0.
[16]
VALENTOVÁ, Božena; a kol.
Příspěvky na bydlení (zkušenosti
z vybraných evropských zemí). Praha: ARCH, 1993. 34 s. (Brožura) [17]
ŽIŽKOVÁ, Jana. K roli státu v bytové politice. Podkladová studie ke garantovanému projektu GA ČR č. 402/01/0146. Paha: 2006. 19 s. ISBN 80-245-0414-6.
Internetové zdroje:
[18]
Asociace českých stavebních spořitelen. [online] [cit. 25. listopadu 2010]. Výroční zprávy z let 2005-9. Dostupné na:
[19]
Asociace českých stavebních spořitelen. [online] [cit. 10. listopadu 2010]. Výroční zpráva 2009. Dostupné na:
[20]
Asociace českých stavebních spořitelen. [online] [cit. 5. listopadu 2010]. Cíle Asociace
českých
stavebních
spořitelen.
Dostupné
na:
[21]
Česká hospodářská komora. [online] 2010 [cit. 20. prosince 2010]. Pro Profit.cz:
Cesta
z
krize
nebude
rychlá.
Dostupné
na:
[22]
Česká národní banka. [online] [cit. 25. listopadu 2010]. Úvěry domácnostem. Dostupné na:
76
[23]
Česká národní banka. [online] [cit. 6. prosince 2010]. Oficiální úrokové sazby ČNB. Dostupné na:
[24]
Česká národní banka. [online] [cit. 16.listopadu 2010]. Úvěry související s realitním trhem v současné fázi hospodářského cyklu. Dostupné na: http://www.cnb.cz/cs/menova_politika/zpravy_o_inflaci/2010/2010_IV/boxy _a_prilohy/zoi_IV_2010_box_III.html >
[25]
Česká národní banka. [online] [cit. 18. listopadu 2010]. Databáze časových řad ARAD. Dostupné na: <(http://www.cnb.cz/cnb/STAT.ARADY_PKG.PARAMETRY_SESTAVY? p_sestuid=1538&p_strid=AD&p_lang=CS>
[26]
Česká národní banka. [online] dokument ve formátu PDF [cit. 28. prosince 2010].
Cílování
inflace
v
České
republice.
Dostupné
na:
[27]
Česká společnost rozvoje bydlení. [online] dokument ve formátu PDF [cit. 24. listopadu 2010]. Teze ke koncepci bytové politiky v České republice. Dostupné na : <www.csrb.cz/prispevky%5Cteze_bytove_politiky.pdf>
[28]
Český statistický úřad. [online] [cit. 2. prosince 2010]. České domácnosti dluží
bilion,
krátká
tematická
analýza.
Dostupné
na:
[29]
Český statistický úřad. [online] [cit. 20. listopadu 2010].
Zaměstnanost
a nezaměstnanost v ČR.
Dostupné na:
[30]
Český statistický úřad. [online] [cit. 20.prosince 2010]. Národní účty (1. čtvrtletí 2009).
Dostupné
77
na:
[31]
Český statistický úřad. [online] [cit. 20.prosince 2010]. Národní účty 3. čtvrtletí
2010.
Dostupné
na:
[32]
Český statistický úřad. [online] [cit. 25. prosince 2010]. Vývoj indexů spotřebitelských cen ve 4. čtvrtletí v roce 2008. Dostupné na:
[33]
Český statistický úřad. [online] [cit. 28. listopadu 2010]. Vydání a spotřeba domácností statistiky rodinných účtů tab. 10b, archiv v jednotlivých letech. Dostupné na:
[34]
Český statistický úřad. [online] [cit. 5. prosince 2010]. Makroekonomické údaje.
Dostupné
na:
[35]
Český statistický úřad. [online] [cit. 12. prosince 2010]. Ceny bytů. Dostupné na:
[36]
DUBSKÁ, Drahomíra. Úspory a zadluženost: ocitly se české domácnosti v dluhové
pasti?.
[online]
[cit. 20.
listopadu 2010].
Dostupné
na:
[37]
Ministerstvo financí. [online] [cit. 22. listopadu 2010]. Zpráva o vývoji finančního
trhu
v roce
2009.
Dostupné
na:
[38]
Ministerstvo financí. [online] [cit. 25. listopadu 2010]. Základní ukazatele vývoje
stavebního
spoření
v České
republice.
Dostupné
na:
78
[39]
Ministerstvo financí. [online] [cit. 29. listopadu 2010]. Návrh zákona, kterým se mění některé zákony v souvislosti se změnou podmínek stavebního Dostupné
spoření.
na:
[40]
Ministerstvo financí. [online] dokument ve formátu PDF [cit. 27. listopadu 2010]. Rámcová politika Ministerstva financí pro oblast finančního trhu. Dostupné na:
[41]
Ministerstvo práce a sociálních věcí. [online] dokument ve formátu PDF [cit. 15. listopadu 2010]. Tisková zpráva – příjmy domácnostní. Dostupné na:
[42]
Ministerstvo práce a sociálních věcí. [online] dokument ve formátu PDF [cit. 29. listopadu 2010]. Příspěvek na bydlení se od ledna 2010 změní. Dostupné na:
[43]
Ministerstvo práce a sociálních věcí. [online] dokument ve formátu PDF [cit. 20. prosince 2010]. v 1. pololetí
2010
Analýza vývoje příjmů a výdajů domácností ČR a
predikce
na
další
období.
Dostupné
na:
[44]
Ministerstvo pro místní rozvoj. [online] [cit. 18. listopadu 2010]. Hypoteční úvěry
se
státní
podporou.
Dostupné
na:
[45]
Ministerstvo pro místní rozvoj. [online] [cit. 14. listopadu 2010]. Koncepce bytové politiky schválena vládou usnesením ze dne 16. března 2005 č. 292. Dostupné na:
79
[46]
Ministerstvo pro místní rozvoj. [online] [cit. 14. prosince 2010]. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného a novela občanského zákoníku. Dostupné
na:
<
http://www.mmr.cz/getdoc/1cdfedd5-18b1-4f1a-8a42-
f86429310322/Zakon-o-jednostrannem-zvysovani-najemneho-a-novela > [47]
OXLEY, Michael. The Future of Social Housing Learning from Europe. [online] dokument ve formátu PDF [cit. 20.listopadu 2010]. Dostupné na: < http://www.ippr.org/uploadedFiles/ipprcommissions/Learning_from_Euro pe.pdf >
[48]
Propouštění zasáhne pět až osm procent státních zaměstnanců [online] [cit. 19. prosince 2010].
Dostupné
na:
[49]
Státní fond rozvoje bydlení. [online] [cit. 15.listopadu 2010]. Programy a podpory, úvěr 300. Dostupné na: < http://www.sfrb.cz/programy-apodpory/uver-300 >
[50]
Státní fond rozvoje bydlení. [online] [cit. 15.listopadu 2010]. Status fondu. Dostupné na:
[51]
Státní fond rozvoje bydlení. [online] dokument ve formátu PDF [cit. 25. listopadu 2010]. Výroční zpráva za rok 2009. Dostupné na:
[52]
SUNEGA, Petr. Efektivnost vybraných nástrojů bytové politiky v České republice, Sociologický ústav AV ČR, Praha. [online] dokument ve formátu PDF
[cit.
20.listopadu
2010].
Dostupné
na:
80
