Planuitwerkingskader Calandkade 47 - uitgebreid. November 2015

Planuitwerkingskader Calandkade 47 - uitgebreid

November 2015

Ligging in Den Haag

Ligging Calandkade in Den Haag Ligging Calandkade, Den Haag 2

Planuitwerkingskader Calandkade 47 - oktober 2015

Inhoudsopgave 1 Inleiding 1.1 Algemeen 1.2 Leeswijzer 1.3 Beschrijving planinitiatief en HIT 1.4 Relevant beleid en gemeentelijke visie 1.5 Gemeentelijke visie 2 2.1 2.2

Kaders voor herontwikkeling Stedenbouwkundig en planologisch kader Verkeerskundig kader

3 Overige aspecten 3.1 Aanvullende voorwaarden voor de beoogde ontwikkeling 3.2 Procedure 4

Financiële uitvoerbaarheid en planschade

5

Communicatie met omwonenden en belanghebbenden

Bijlage: Handreiking communicatie particuliere bouwinitiatieven


3 3

1 Inleiding 1.1

Algemeen

In 2012 is de transformatie van Laakhaven-West van bedrijventerrein naar gemengd stedelijk woonen werkgebied ingezet. De zittende bedrijven aan de Calandkade 47 zijn behouden gebleven. Deze bedrijfsloodsen worden steeds meer als een rotte appel in het gebied gezien. Nu Projectontwikkeling B.V. heeft in overleg met de eigenaar van de betreffende panden een plan ontwikkeld. Zij heeft de wens om op de plaats van de huidige bebouwing appartementen en commerciële ruimte te realiseren. De gemeente is gevraagd of zij hieraan wil meewerken. De ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan Laakhaven-West en Petroleumhaven voor wat betreft de functie en de bouwmassa. De gemeente is echter in beginsel bereid om haar medewerking te verlenen aan bestemmingsplanwijziging. De herontwikkeling voorziet in de Haagse woningopgave en draagt bij aan de transformatie van Laakhaven-West als geheel. 1.2 Leeswijzer Het planuitwerkingskader bevat 5 hoofdstukken: • Hoofdstuk 1 gaat in op de aanleiding van de ontwikkeling, de beschrijving van het planinitiatief, de beoordeling van het HIT, het bestaande relevante beleid en de overwegingen van de gemeente om het initiatief te faciliteren; • Hoofdstuk 2 behandelt de kaders waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen zodat het leidt tot een goede ruimtelijke ordening en gebaseerd is op een goede ruimtelijke onderbouwing; • Hoofdstuk 3 bevat overige aspecten en aandachtspunten; • Hoofdstuk 4 behandelt de financiële uitvoerbaarheid en planschade; • Hoofdstuk 5 gaat in op de communicatie.

4


1.3

Beschrijving planinitiatief en HIT

NU Projectontwikkeling B.V. heeft een voorstel gemaakt voor de bouw van 434 appartementen aan de Calandkade 47. De bebouwing is verdeeld over vier blokken haaks op de kade met daartussen ruimte voor een inpandige parkeervoorziening en een daktuin. De wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het bestemmingsplan is niet toereikend om dit bouwplan te kunnen realiseren. Om deze reden is het initiatief op 22 april 2015 aan het Haags Initiatieventeam voorgelegd. Het oordeel was overwegend positief. Wel waren er een aantal aandachtspunten: • • • •

Verkaveling: afstand tot bestaande bebouwing, eventueel betrekken van de kavel aan de noordkant, doorgang naar de kade en fasering; Functies: alleen een beperkt oppervlak aan horeca, detailhandel en kantoren gewenst; Woningdifferentiatie: variatie in het complex; Milieu: geluidsoverlast, ventilatie van parkeergarage en externe veiligheid.

1.4

Relevant beleid en gemeentelijke visie

Vigerend bestemmingsplan De ontwikkeling valt onder het bestemmingsplan ‘Laakhaven-West en Petroleumhaven’ dat op 17 juli 2013 onherroepelijk is geworden. Het bouwplan ligt in de bestemming ‘Bedrijven-1 met sub vermelding sb-1 tot en met sb-6'. Binnen deze bestemming zijn de volgende functies mogelijk: (sb-1) - specifieke vorm van bedrijf - autoherstelbedrijf; (sb-2) - specifieke vorm van bedrijf - winkel in kampeerartikelen; (sb-3) - specifieke vorm van bedrijf - autospuiterij met een spuitcabine; (sb-4) - specifieke vorm van bedrijf - groothandel in gasflessen en dakmaterialen; (sb-5) - specifieke vorm van bedrijf - autoschadebedrijf/-herstelbedrijf; (sb-6) - specifieke vorm van bedrijf - constructiebedrijf;

Het initiatief is verbeterd door de kavel LW-8 aan de noordkant erbij te betrekken. Dit planuitwerkingskader dient als onderbouwing om af te wijken van het bestemmingsplan. In dit document wordt beschreven aan welke voorwaarden het plan moet voldoen om gemeentelijke medewerking te verkrijgen.

Verder is voor deze locatie een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om de bestemming te wijzigen in 'Gemengd -1', 'Verkeer – Straat' en 'Verkeer – Verblijfsgebied'. Met de wijzigingsbevoegdheid kan woningbouw worden gerealiseerd met een maximale bouwhoogte van 17 meter en 26 meter langs de kade. Bij de planvorming moet rekening worden gehouden met de veiligheidszone-lpg aan de zijde van de Meyerstraat.

Impressie verbetert projectinitiatief

Verbetert projectinitiatief

‘Gemengd-1’ De voor ‘Gemengd -1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijven behorend tot de categorieën A, B en C, voorzover de percelen zijn gelegen langs de Waldorpstraat of Neherkade, en voor de overige percelen de categorieën A en B uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging als opgenomen in de bijlage van dit plan; b. culturele voorzieningen; c. detailhandel; d. dienstverlening; e. horeca in de categorieën licht en middelzwaar; f. hotels; g. kantoren; h. onderwijs; i. sociale voorzieningen; j. sportvoorzieningen; k. welzijnsvoorzieningen; l. wonen; één en ander met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, wegen, groen, water, parkeervoorzieningen en overige voorzieningen. Binnen de bestemming ‘Gemengd-1’ gelden voor een aantal functies specifieke gebruiksregels ten aanzien van het te realiseren oppervlak: a. Het bruto-vloeroppervlak ten behoeve van detailhandel en aanverwante dienstverlening mag niet meer bedragen dan 100 m² per vestiging, met een maximum van 750 m² binnen de bestemming; b. Het bruto-vloeroppervlak ten behoeve van horeca in de categorieën licht en middelzwaar binnen de bestemming bedraagt maximaal 500 m²; c. Het bruto-vloeroppervlak ten behoeve van hotels binnen de bestemming bedraagt maximaal 500 m²; d. Het bruto-vloeroppervlak ten behoeve van kantoren mag niet meer bedragen dan 100 m² per vestiging, met een maximum van 1000 m² binnen de bestemming. Bestemmingsplan Laakhaven-West en Petroleumhaven (2013)


5 5

De milieuaspecten vragen bij deze ontwikkeling aandacht. In het vigerende bestemmingsplan is voor de kavel de huidige situatie opgenomen. Door de aanwezigheid van verschillende autoreparatiebedrijven zijn diverse milieuzones van kracht op en rond de locatie. Zo valt het hele gebied in een geluidszone die ook invloed heeft op bebouwing buiten de locatie. Voor een deel van het gebied is een milieu-geurzone van toepassing. De opgenomen milieuzones geven aan dat er verschillende vormen van overlast zijn voor de omwonenden. De geurzone en een deel van de geluidzone verdwijnen bij de herontwikkeling. Een deel van de ontwikkellocatie valt binnen de veiligheidszone LPG. Binnen de cirkel is nu rekening gehouden met woningen of 96 bewoners. Het heeft de voorkeur om de naastgelegen kavel LW-8 aan de noordzijde bij de planvorming te betrekken om een totaal afweging voor dit woningbouwinitiatief mogelijk te maken. Stedenbouwkundig Raamwerk Laakhaven-West en Petroleumhaven (2012) Het Stedenbouwkundig Raamwerk beschrijft de kaders voor de transformatie van Laakhaven-West en Petroleumhaven tot ‘jazzy’ woonwijk gemengd met werken en voorzieningen. De nieuwe aanpak biedt mogelijkheden voor een divers programma, toegespitst op de marktbehoeften. Laakhaven-West biedt daarmee een plek voor avontuurlijke, creatieve en ondernemende mensen. Een inspirerende en diverse omgeving voor pioniers die houden van het wonen en leven in de stad en hier de ruimte krijgen om hun dromen te kunnen verwezenlijken. Het raamwerk biedt een globaal kader voor een flexibel ontwikkelingsproces dat zich in fasen voltrekt. De belangrijkste onderdelen als rooilijnen, bouwhoogte, voorgebieden en parkeerontsluitingen vormen het ruimtelijk raamwerk. Het raamwerk is een basisplan met beperkte regels waarbinnen gebouwd kan worden. De bal ligt bij de initiatiefnemer die zelf zijn plan tot

6


uitvoering kan brengen. Wanneer een initiatiefnemer wil afwijken van het ruimtelijk raamwerk vraagt dit, wanneer het initiatief wenselijk is, om maatwerk. Agenda voor de Haagse Verdichting (2009) Laakhaven-West is opgenomen in de Agenda voor de Haagse Verdichting (2009) als gebied waar de ontwikkeling gericht is op de ontwikkeling van een nieuw woonmilieu. De verandering is gericht op het verbeteren van de stedelijke kwaliteit in de breedste zin van het woord. Laakhaven-West is de afgelopen jaren aan het transformeren tot centrum stedelijk gebied met een hoge dichtheid en een mix van woningen, onderwijs, bedrijven, gebedshuizen, ruimte voor starters en creatieve industrie. De locatie kenmerkt zich door de goede bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer. Laakhaven-West is aangemerkt als gebiedsontwikkeling waarbij verdichting via bebouwing tot 50 meter mogelijk is en waar op specifieke plekken hoogbouw denkbaar is. Incidentele hoogbouw kan een bijdrage leveren aan de verdichtingsopgave. Woonvisie (2009) Het uitgangspunt van de Woonvisie Den Haag 20092020 is om tot en met 2020 de toename van het aantal inwoners te faciliteren door genoeg geschikte woningen te blijven bouwen. Deze selectieve bevolkingsgroei is vooral gericht op het behouden en aantrekken van midden- en hogere inkomensgroepen. Tegelijkertijd moeten er voldoende, goede goedkope woningen beschikbaar zijn voor huishoudens met lage inkomens. Om dit te bereiken zet de gemeente in op meer variatie van woningtypen en meer milieubewust bouwen. Daarbij richt de gemeente zich op mensen die bewust kiezen voor de stad met de daarbij behorende goede voorzieningen en diverse woonsferen. In de Woonvisie wordt Laakhaven getypeerd als centrum stedelijk milieu, met als woonsfeer ‘Metropolitaan wonen’. Nieuwe ontwikkelingen dragen

bij aan de Haagse woningopgave en tegelijkertijd aan de levendigheid in het gebied. In de omgeving is een diversiteit aan voorzieningen, van bedrijvigheid tot onderwijsinstellingen, te vinden. Het wonen is nu nog ondervertegenwoordigd in Laakhaven. Toch is er een grote diversiteit in de aanwezige woonfuncties, zoals studentenwoningen, sociale woningbouw en koopappartementen. De aanwezige huishoudens bestaan vooral uit één- en twee persoonshuishoudens, zonder kinderen en met een laag (40%) of midden (33%) inkomen. De woningen die in dit plangebied worden gerealiseerd zijn bestemd voor mensen met een stedelijke leefstijl. Het gaat hier om tweepersoonshuishoudens, studenten, jongeren en andere starters op de woningmarkt. Er wordt ingezet op modern en vernieuwend bouwen, differentiatie in architectuur en woontypologie. In het gebied liggen kansen voor de realisatie van woningen voor young professionals, een type woningen waar nog een tekort aan is in de stad. De nadruk ligt daarbij op appartementen. Duurzaam bouwen in Den Haag De ambities op het gebied van klimaat en energie zijn verwoord in het Klimaatplan Den Haag (RIS 180174) en de Energievisie Den Haag 2040 (RIS 180173). Ambitie van de gemeente Den Haag is om in 2040 als stad klimaatneutraal te zijn, met als tussenstap 30% minder CO2 uitstoot in 2020 (ten opzichte van 1990) De kansen voor CO2-reductie liggen vooral in de sectoren wonen en werken. Den Haag wil initiatiefnemers graag zoveel mogelijk vrijheid geven om hoge duurzaam bouwen prestaties te halen. Daarom stimuleert Den Haag duurzaam bouwen prestatie-instrumenten als GPR en BREEAM. In tenders kunnen deze instrumenten als eis en als selectiecriterium ingezet worden. Bij nieuwbouwontwikkelingen gelden de volgende beleidskaders voor duurzaam bouwen:

•

•

1.5

Bouwbesluit: nieuwbouw dient te voldoen aan het bouwbesluit en de daaraan gekoppelde energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Vanaf 2015 geldt dat voldaan moet worden aan een EPC van 0,4. Voor Utiliteitsgebouwen gelden vergelijkbare normen. In 2020 wordt de EPC verder verlaagd tot het niveau van energieneutraal bouwen. Bij de ontwikkeling van nieuwbouw dient tijdig rekening te worden gehouden met deze bijstelling van de EPC. GPR beleid: GPR staat voor Gemeentelijke Praktijkrichtlijn Duurzaam Bouwen. De Gemeente Den Haag voert als beleid dat minimaal voldaan moet worden aan een GPR-waarde van 7 voor woningbouw en een GPR-waarde van 8 voor utiliteitsbouw. Deze GPR-waarde is niet afdwingbaar. Een GPR-waarde van minimaal 7 of hoger kan opgenomen worden in de gronduitgifte. Volgens het gemeentelijk beleid mogen initiatiefnemers ook een vergelijkbaar dubo-instrument gebruiken mits minimaal een vergelijkbare ambitie geleverd wordt, bijvoorbeeld BREEAM Nieuwbouw met een minimumeis “very good”. Dit zijn 3 van de 5 sterren. Gemeentelijke visie

In het bestemmingsplan is de bestaande toestand van de locatie opgenomen. Om ontwikkelingen, anders dan bedrijvigheid, mogelijk te maken is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het initiatief past in bouwmassa en functie echter niet binnen deze kaders. Toch is het initiaitef om verschillende redenen wel gewenst: •

Het initiatief gaat uit van een gedifferentieerd programma in hoge dichtheid en sluit hiermee naadloos aan op deze ambitie. In het plan wordt aandacht besteed aan de toepassing van groene daken en levendige plinten met een sterke relatie met de openbare ruimte. De kwaliteit van de bebouwing aan de 1e Lulofsdwarsstraat is een andachtspunt, omdat deze zijde een achterkant dreigt te worden; •

Het initiatief gaat uit van bebouwing in hoge dichtheid. Hiermee draagt de ontwikkeling bij aan de stedelijke verdichtingsopgave;

•

De ontwikkeling is een goede aanvulling op het woonprogramma dat al in Laakhaven-West wordt gerealiseerd. Vanwege de omvang van het project zou het goed zijn als de nieuwbouw dusdanig wordt ontworpen dat het op langere termijn intern gemakkelijk aan te passen is (flexibel bouwen);

•

De bebouwing biedt door de bebouwingsdichtheid en gekozen vorm voldoende aanknopingspunten om aan de duurzaamheidsambitie van Den Haag te kunnen voldoen.

Om het initiatief mogelijk te maken is het, vanwege de beperkingen van de veiligheidszone LPG en een betere verkaveling, van belang om de naastgelegen kavel LW-8 bij de planvorming te betrekken. In het PUK worden daarom ook kaders voor deze locatie meegenomen. NU Projectontwikkeling B.V. is bereid de kavel tegen marktconforme voorwaarden van de gemeente af te nemen.

De gemeentelijke ambititie is om LaakhavenWest te transformeren tot jazzy wijk met een eigentijdse mix van wonen en werken. Kern van de strategie is de ontwikkeling van een gebied met een stedelijk karakter met hoge dichtheid, aantrekkelijke binnentuinen en levendige plinten.


7 7

Calandkade 47

LW-8

Plangebied Plangebied Particulier eigendom (Calandkade 47) Gemeentelijk eigendom (LW-8)

Plangebied 8


2 Kaders voor herontwikkeling 2.1

Stedenbouwkundig en planologisch kader

Huidige situatie De kavels bevinden zich aan de Calandkade in Laakhaven-West. Dit voormalig bedrijventerrein ontwikkelt zich steeds verder tot gemengd stedelijk woonen werkgebied. Het oorspronkelijke ontwerp van het bedrijventerrein is nog steeds herkenbaar in de ruimtelijke structuur van het gebied. Waarbij het belang van het spoor duidelijk te herkennen is. De hoofdstraten lopen vrijwel allen parallel aan het water. Verbindingen tussen deze straten zijn er, met uitzondering van de Meyerstraat nog niet, maar zullen er met de ontwikkeling van nieuwe bouwblokken en de herinrichting van de openbare ruimte wel komen. Het beeld van Laakhaven-West wordt op dit moment vooral gekenmerkt door de ruimtelijke structuur van bedrijfsstraten en alle bouwactiviteiten die het gebied binnen enkele jaren een totaal andere uitstraling zullen geven. Tussen alle bouwlocaties bevinden zich verschillende panden die in het gebied behouden zijn gebleven, zoals de RAC-hallen en de Pionier. En specifiek voor de Calandkade het besluit om de panden van Maakhaven te handhaven. Daarnaast zijn er ook nieuwere panden zoals de Caland Tower en de tijdelijke huisvesting van het Labour Hotel. Alles bij elkaar zal het gebied een bijzonder karakter krijgen met een aantrekkelijke mix van architectuur en programma. Ruimtelijke structuur De kaders voor de ontwikkeling van Laakhaven-West zijn vastgesteld in het Stedenbouwkundig Raamwerk. De bestaande wegenstructuur is als uitgangspunt voor de bebouwing genomen. De zijstraten zullen als woonstraten worden ingericht. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de straten die nodig zijn om de verkeerscirculatie in het gebied mogelijk te maken en verblijfsstraten. De beoogde nieuwbouw kan niet binnen het stedenbouwkundig raamwerk worden gerealiseerd. Om deze reden is het noodzakelijk het raamwerk te actualiseren met behoud van eerder

benoemde ruimtelijke kwaliteiten. Uitgangspunt is dat er in het verlengde van de nieuwe doorsteek aan de achterzijde van de RAC-hallen een doorzicht ontstaat naar het water. Binnen het uitgebreide plangebied is ruimte voor de bouw van twee appartementencomplexen en een commercieel gebouw. Voor de bouwvelden wordt onderscheid gemaakt tussen vaste rooilijnen parallel aan de kade en uiterste grenzen haaks op de kade. Tussen de bouwblokken wordt ruimte gereserveerd voor verblijfsstraten. De eerste verblijfsstraat ligt in het verlengde van de nieuwe doorsteek en maakt onderdeel uit van de zichtas vanaf de 1e van der Kunstraat naar het water. De uiterste grenzen van de nieuwbouw worden bepaald door de bestaande bebouwing aan de overzijde. De tweede verblijfsstraat is in maat vergelijkbaar met de eerste. De precieze positie is flexibel en wordt bepaald door de uiteindelijke breedte van het appartementencomplex. Bouwmassa Om een hoge bebouwingsdichtheid mogelijk te maken is gekozen voor een opzet met vier schijven haaks op de kade met daartussen gemeenschappelijke daktuinen. De schijven hebben een opzet met variabele bouwhoogten om zo een speels beeld te kunnen realiseren. Aan de Calandkade geldt boven de plint een minimale opbouw van 3 bouwlagen en maximaal 5 bouwlagen. De bebouwing aan de 1e Lulofsdwarsstraat bestaat uit een plint met daarboven minimaal 8 bouwlagen en maximaal 12 bouwlagen. De totale inhoud van de vier schijven is gelijk aan het gemiddelde bouwblok met een hoogteopbouw van 4 bouwlagen tot 10 bouwlagen boven de plint. Voor het commercieel gebouw op kavel LW-8 geldt het bestemmingsplan als ruimtelijk kader en geldt een bouwhoogte van 14 meter en de mogelijkheid voor een accent van 30 meter op de hoek van de Meyerstraat en de 1e Lulofsdwarsstraat.

Programma Het huidige initiatief gaat uit van circa 492 appartementen, commerciële ruimtes in de plint en inpandig parkeervoorzieningen en bergingen. Aan de kade is ruimte voor bedrijven die passen bij de toekomstige kwaliteit van de kade. Functiemenging moet bijdragen aan de levendigheid van het gebied. Uitgangspunt is dat de nieuwe functies worden afgestemd op de doelgroepen uit het gebied en passen bij het verkeersluwe karakter van de kade. Dienstverlenende bedrijven en maximaal 2 vestigingen lichte horeca van 150 m2 behoren tot de mogelijkheden. Sportvoorzieningen en detailhandel zijn uitgesloten. Voor het commerciële gebouw op LW-8 geldt dat het bestemmingsplan wordt aangehouden. Dit betekent dat functies die vallen onder Gemengd-1, zoals bedrijven categorie A, B en C, culturele voorzieningen, detailhandel, dienstverlening, kantoren, onderwijs, sociale voorzieningen, sportvoorzieningen en welzijnsvoorzieningen kunnen, met inachtname van de specifieke gebruiksregels ten aanzien van maximale oppervlakte, worden gerealiseerd. Wonen, hotels en horeca behoren niet tot de mogelijkheden. Naar aanleiding van de concrete planvoorstellen voor de invulling van de plinten en het commerciële gebouw met een programma tot 2.200m² BVO kan worden beoordeeld of extra functies die afwijken van het bestemmingsplan nodig en ook gewenst zijn. Oriëntatie Binnen de bouwvelden is het uitgangspunt dat de bebouwing zich zoveel mogelijk oriënteert op het water. De woningen kunnen optimaal gebruik maken van uitzicht en zon door deze behalve verticaal, ook in horizontaal opzicht te laten verspringen. Een groot aantal woningen heeft op deze manier een hoekbalkon of dakterras op het zuiden. Op deze manier wordt deze bijzondere kwaliteit van de locatie zo optimaal mogelijk benut.


9 9

P ▼

P ▼

P ▼

Maximale bouwenvelop P ▼

maximale bouwenvelop bouwenvelop indicatief verplichte rooilijn P ▼

inrit parkeervoorziening verblijfsstraat

Maximale bouwenvelop 10


maximum neutraal minimum

maximum neutraal totaal maximaal 492 woningen

minimum

Principe doorsnede hoogteopbouw

maximum

Langsdoorsnede principe

neutraal minimum

maximum neutraal totaal maximaal 492 woningen

minimum


1111

Door de gekozen opzet verdient de zijde aan de 1e Lulofsdwarsstraat extra aandacht. Het gebouw heeft aan deze zijde een utilitair karakter en de bouwmassa is het meest prominent aanwezig. Hoekwoningen, entrees, toegang tot de daktuin en architectuur kunnen bijdragen aan een prettige situatie op deze plek. Ook extra functies zoals bedrijven of gemeenschappelijke voorzieningen kunnen extra levendigheid met zich meebrengen.

De verbindingen haaks op het water zijn onderdeel van het netwerk van verblijfsruimten. De verblijfsstraten hebben door de hoge bebouwingsdichtheid in verhouding tot de hoeveelheid openbare ruimte een belangrijke functie. De straten dragen in sterke mate bij aan de bereikbaarheid en zichtbaarheid van de kade en het aantrekkelijke verblijfsklimaat van het gebied. De verblijfsstraten zijn openbaar toegankelijk en de woonkwaliteit staat hier centraal.

Openbare ruimte De openbare ruimte is een belangrijke ruimtelijke drager in Laakhaven-West. De nieuwe inrichting van de openbare ruimte biedt ruimte voor de voetganger en groen. Het raamwerk is flexibel in gebruik. Het Haagse Handboek Openbare Ruimte is uitgangspunt om veiligheid, kwaliteit en beheer te kunnen waarborgen. De inrichting van de openbare ruimte sluit aan bij Laakhaven Centraal en bestaande materialen worden zoveel mogelijk hergebruikt. Het gebied heeft een eigen residentiekwaliteit. Voor de stoepen wordt een Breccia Negri toegepast in combinatie met zwarte band en de verlichting heeft een afwijkende kleur. De huidige materialen die doen denken aan de haven en bedrijvensfeer van weleer en dit gebied een eigen, stoer karakter geven worden hergebruikt in de straten en op de kade.

In het ontwerp voor de inrichting van de openbare ruimte is gekozen voor een enkele bomenrij aan de zijde van de RAC-hallen. De bestaande bomen aan de zijde van het initiatief zullen worden gekapt of verplant. Het precieze tijdstip hiervan is niet bekend.

De aanwezigheid van het water geeft ruimte en uitzicht. Het is daarom van belang dat er een zichtrelatie met het water is tot aan de 1e van der Kunstraat. Ook de kade draagt bij aan de aantrekkelijkheid van het gebied. Deze krijgt een verkeersluwe inrichting met stoere materialen, een bomenrij langs het water en een beperkt aantal parkeerplaatsen. Er ontstaat een aantrekkelijke route langs het water die in de toekomst mogelijk wordt verbonden met de Petroleumhaven. De waterkant wordt een belangrijke plek voor recreatie en verblijf. De huidige bedrijfsschepen zijn daartoe wegbestemd. Door een kleine verbreding van de kade ontstaat ruimte voor bijvoorbeeld terrassen.

12


Daktuinen Op de inpandige parkeervoorzieningen in de blokken komen daktuinen. Deze tuinen zijn een belangrijke woonkwaliteit en worden gezien als het verlengde van de openbare ruimte. De daktuinen kunnen divers worden ingericht, afhankelijk van het woningtype en de wensen van de bewoners. Bij de uitwerking van de bouwblokken wordt zoveel mogelijk ingespeeld op de wensen van de toekomstige bewoners van de appartementen en bepaald of deze daktuinen als kijkgroen of collectieve ruimte worden ingericht. De daktuinen zijn bij voorkeur semi-openbaar toegankelijk. Verschijningsvorm en Welstandsaspecten Voor de ontwikkeling is een toets door de Welstand verplicht. De locatie ligt in het karaktergebied “bijzonder stedelijke gebieden” van de Welstandsnota. Deze gebieden hebben vaak een verkaveling en structuur die afwijkt van de omgeving en vormen zelf een duidelijk herkenbare eenheid. Gebouwen en complexen hebben een op zichzelf staand ontwerp en uitstraling. In Laakhaven-West vertaalt dit zich in bouwblokken die zijn opgedeeld in kleinere eenheden met ieder een eigen vormgeving. De eenheid ontstaat door de verscheidenheid van plannen binnen een helder raamwerk van de openbare ruimte.

Het initiatief bepaald in belangrijke mate het nieuwe bebouwingsbeeld langs de Calandkade. De structuur van terrasvormige schijven met daartussen daktuinen sluit goed aan op het speelse karakter van het gebied. Met de gekozen opzet kan er op de locatie in hoge dichtheid worden gebouwd. Om te voorkomen dat de gebouwen te massief worden moet er aandacht worden besteed aan de vormgeving van de bebouwing. De schaal van de ontwikkeling vraagt om een geleding van de bebouwing om de maat van het gebouw te verzachten. Dit kan bijvoorbeeld door kleurgebruik, materiaalkeuze, de toepassing van overstekken of inspringen en detaillering. De schijven kunnen ieder een eigen herkenbare identiteit krijgen, passend bij het toekomstige gebruik. De overgangen tussen de schijven verdienen extra aandacht. Belangrijk is dat de straten parallel aan de kade heldere straatwanden krijgen. Dit kan bijvoorbeeld worden bereikt door de gevels ter hoogte van de daktuinen minimaal twee bouwlagen hoog te maken. Langs de Calandkade kan hiermee het karakter van de kade worden versterkt. Aan de 1e Lulofsdwarsstraat wordt aangesloten op de maat van de omliggende bebouwing wat bij kan dragen aan de positieve beleving van de straat. Dit is van belang omdat langs deze zijde het volume het meest prominent is en de oriëntatie op de straat juist beperkt blijft. Daarnaast valt het te overwegen extra programma tussen de schijven toe te voegen. Wonen Centrum stedelijk wonen is op deze locatie een prima toevoeging. Young professionals is een doelgroep die past bij deze plek en aansluit bij de visie van Laakhaven West om een hip en stedelijk milieu te creëren. Het is goed dat niet wordt uitgegaan van 1-kamerappartementen. Hier zijn andere plannen voor in andere delen van Laakhaven West. 2-kamerappartementen is echter wel een ondergrens. Meer variatie in de complexen, door de toevoeging van appartementen met meerdere

kamers en grotere oppervlakken is aan te bevelen. Ten behoeve van differentiatie in het woningaanbod moeten ten minste 60 appartementen worden uitgevoerd als 3-kamerappartementen of grotere 2-kamerappartementen van minimaal 60 m². Vooral het middeldure huurniveau, tussen de 700 en 900 euro, is een interessant prijssegment voor deze starters op de woningmarkt en footloose doelgroep. 2.2

Verkeerskundig kader

Verkeer en ontsluiting Voor het ontsluiten van de woningen dient gebruik te worden gemaakt van de bestaande ontsluitingen en verkeerskundige structuur. De hoofdontsluiting van Laakhaven-West voor het autoverkeer wordt gevormd door de aansluiting op de Calandstraat (stedelijke hoofdweg) en vanaf de Waldorpstraat (wijkontsluitingsweg). Binnen het gebied zijn er drie woonstraten die in één richting aansluiten op de Waldorpstraat om te voorkomen dat er sluiproutes door het gebied ontstaan. Parkeervoorzieningen in de bouwblokken worden ontsloten via deze straten. De straten loodrecht op de kade en de Calandkade zijn zoveel mogelijk verkeersluw of autovrij om zo voldoende ruimte te bieden voor voetgangers en fietsers. Parkeren Parkeren vindt voor bewoners zoveel mogelijk plaats op eigen terrein, zoals ook in de rest van LaakhavenWest het geval is. Het initiatief gaat uit van circa 500 appartementen met een grootte tot 50 m² BVO. Voor dit type woningen (<70 m²) geldt in het gebied een parkeernorm per woning van 0,2 voor bewoners en 0,3 voor bezoekers. Voor dit initiatief bedraagt de parkeerbehoefte ca. 100 parkeerplaatsen voor bewoners en ca. 150 parkeerplaatsen voor bezoekers van de woningen.

Binnen het bouwblok is ruimte voor ongeveer 100 parkeerplaatsen. Dit is net voldoende om de parkeerplaatsen voor bewoners op eigen terrein te realiseren. Bij een plan met grotere woningen (>70 m²) voldoet de parkeergarage waarschijnlijk niet meer voor de parkeerbehoefte van de bewoners. Parkeerplaatsen ten behoeve van de commerciële ruimtes in de plint kunnen ook gebruik maken van de inpandige parkeervoorzieningen. Dubbelgebruik van de parkeerplaatsen is hierbij noodzakelijk om een efficiënt gebruik van parkeervoorzieningen te bereiken. Het aantal woningen dat bij dit initiatief wordt gerealiseerd ligt veel hoger dan in de oorspronkelijke plannen was voorzien. Ter vergelijking werd in het plangebied van dit initiatief oorspronkelijk uitgegaan van grofweg 180 woningen, met een parkeerbehoefte van 55 parkeerplaatsen voor bezoekers in de openbare ruimte. De parkeerbehoefte voor dit initiatief bedraagt 150 woningen voor bezoekers, een verschil van ongeveer 100 parkeerplaatsen. Gezien in er 200 plaatsen in Laakhaven-West worden gerealiseerd kan het parkeren voor bezoekers niet in zijn geheel op de openbare weg worden gefaciliteerd. Van de initiatiefnemer wordt daarom verwacht dat deze in een deel van de parkeerbehoefte zal voorzien door zelf 50 parkeerplaatsen voor bezoekers te realiseren. Dit kan bijvoorbeeld door het maken van een parkeergarage in twee lagen onder de appartementencomplexen, een parkeergarage op het commerciële gebouw van kavel LW-8 of gebruik te maken van parkeergelegenheid in omliggende bouwblokken.

straat toegankelijk te zijn en bij voorkeur ook over stallingsplaatsen voor bezoekers te beschikken. In de openbare ruimte bij het bouwblok komt een beperkt aantal beugels voor de bezoekers van de bewoners en van de andere functies in het blok. De definitieve parkeerbehoefte zal in het kader van de WaBo procedure worden bepaald op grond van het definitieve programma. Ook zal dan door de initiatiefnemer, binnen de mogelijkheden die het gemeentelijke Parkeerkader biedt, moeten worden aangegeven hoe aan de parkeerbehoefte zal worden voldaan.

Naast de toename van het aantal auto’s zal de transformatie van het gebied ook leiden tot een groter aantal fietsers van en naar het gebied. Voor de bewoners zal moeten worden voorzien in adequate stallingsvoorzieningen binnen het bouwblok conform de voorschriften uit het Bouwbesluit. Onder het blok is een collectieve fietsenberging voorzien in de parkeergarage. Deze dient direct vanaf de openbare


1313

3 Overige aspecten 3.1 Aanvullende voorwaarden voor de beoogde ontwikkeling Duurzaamheid Duurzaamheid is een belangrijk uitgangspunt voor nieuwe ontwikkelingen. Deze paragraaf gaat in op de drie belangrijke duurzaamheidsaspecten met een ruimtelijke component: toekomstbestendige ruimtelijke structuren, stedelijk grondgebruik en duurzaam bouwen. Toekomstbestendige ruimtelijke structuren De ruimtelijke hoofdstructuur van Laakhaven-West is zo toekomstbestendig mogelijk ontworpen. Het raamwerk biedt een kader waarbinnen plannen flexibel kunnen worden ontwikkeld. De maatvoering van de openbare ruimte is zo gekozen dat er voldoende ruimte is voor voetgangers en groen. De inrichting kan worden aangepast aan de behoefte van de bewoners, door bijvoorbeeld de toevoeging van voorzieningen voor het stallen van fietsen. Het initiatief is aantrekkelijk voor verschillende gebruiksgroepen en blokkeert toekomstige ontwikkelingen in de omgeving niet. Stedelijk grondgebruik Laakhaven-West is zich aan het ontwikkelen als gemengd stedelijk woon-en werkgebied. Een van de pijlers van duurzaamheid is stedelijk, efficiënt en gedifferentieerd bouwen. Nieuwe ontwikkelingen moeten hier invulling aan geven. De nieuwbouw met een hoge dichtheid, bijzondere vormgeving en een gedifferentieerd programma dragen bij aan de aantrekkelijkheid, levendigheid van het gebied en een toekomstbestendige wijk. Duurzaam bouwen en inrichten Op het niveau van het bouwblok zijn verschillende duurzaamheidsmaatregelen te benoemen die binnen het initiatief kunnen worden toegepast. Partijen worden gestimuleerd om de nieuwbouw te voorzien van een lage temperatuur klimaatsysteem, zoals warmtekoudeopslag. Op het gebied van energiebesparing kan worden gedacht aan energie neutrale nieuwbouw,

14


energieopwekking door zonnepanelen, collectieve voorzieningen voor het opladen van elektrische auto’s en gedeeld autogebruik. Verder kan gedacht worden aan maatregelen voor duurzaam waterbeheer door de toepassing van groene daken en bovengrondse afvoer van hemelwater. Geluid Vanwege de overschrijding van de voorkeurswaarde van 48dB is een ontheffing wet geluidhinder noodzakelijk. Hiervoor is een uitgebreide Wabo procedure noodzakelijk. De aanvrager zal hiertoe het benodigde akoestische rapport met betrekking tot wegverkeerslawaai moeten aanleveren. Bezonning Voor het initiatief dient een bezonningsonderzoek te worden verricht om te kunnen beoordelen wat de invloed is van de realisatie van de bebouwing op de bezonning van omliggende bebouwing. Daarnaast moet de te verwachten bezonningsduur ter plaatse van de te realiseren woningen binnen het plangebied worden bepaald. De bezonning dient minimaal te voldoen aan de Haagse Bezonningsnorm. Windhinder Ten behoeve van het bestemmingsplan is windhinderonderzoek verricht. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat de geplande bebouwing die is opgenomen in het bestemmingsplan een positief effect heeft op het windklimaat bij de bestaande bebouwing en dat het windklimaat bij de hoogbouw met plaatselijk matig tot slecht windklimaat nog nadere aandacht vraagt. In het windonderzoek is voor de Calandkade 47 de huidige situatie opgenomen. Het initiatief gaat uit van bebouwing hoger dan 30 meter. Hiervoor is een aanvullend windonderzoek noodzakelijk. Externe veiligheid De ontwikkellocatie ligt binnen het invloedsgebied van het LPG-tankstation aan de Neherkade 2980. In de huidige situatie is sprake van een overschrijding

van de oriëntatiewaarde. Het vaststellen van het bestemmingsplan heeft ten aanzien van het aspect externe veiligheid daarom veel voeten in de aarde gehad. Consensus met de provincie is bereikt door het opleggen van venstertijden voor het laden en lossen van het LPG-tankstation, omdat gedurende de avond en de nacht woningen een hogere bezettingsdichtheid hebben dan gedurende de dag. Dit laat onverlet dat ook gedurende de dagperiode sprake is van bijdrage aan het groepsrisico. De bedrijfsruimten dragen dan maximaal bij aan het groepsrisico. Bij elke toename van bebouwing binnen het invloedsgebied LPG neemt het risico toe. De gemeente kan door eigen beleid een groepsrisico boven de oriëntatiewaarde toestaan, maar de provincie zal zich hier tegen verzetten en in beroep gaan. Dit kan worden opgelost door zo veel mogelijk bebouwing buiten of aan de rand van het invloedsgebied te projecteren. Voor elk bebouwingsvoorstel binnen het invloedsgebied zal daarom moeten worden aangetoond dat het groepsrisico niet meer bedraagt dan waar in de groepsrisicoberekening voor het bestemmingsplan Laakhaven West en Petroleumhaven van uit is gegaan. De nu voorgestelde situering van de woningen op plek van de huidige bedrijven is een gunstige ontwikkeling, omdat de woningen verder van het vulpunt komen te liggen. Ook de situering van een parkeergarage ten behoeve van dit initiatief is gunstig, daar een parkeergarage geen verblijfsfunctie is en als zodanig niet meegenomen wordt in de telling. Luchtkwaliteit In de wet milieubeheer worden normen gesteld aan de luchtkwaliteit. In de wet milieubeheer is indirect een koppeling gelegd met ruimtelijke plannen. Deze koppeling houdt in dat bij het voorbereiden van ruimtelijke plannen, de gevolgen voor de luchtkwaliteit moeten worden onderzocht. De gevolgen hangen direct samen met de eventuele grotere verkeer aantrekkende werking van het plan ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan.

Voor het vigerende bestemmingsplan is onderzoek verricht naar de luchtkwaliteit. Hieruit kwam naar voren dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan het verslechteren van de luchtkwaliteit. Het project gaat uit van een groter aantal woningen dan in eerdere onderzoeken is meegenomen. In het kader van de verdere uitwerking van het project dient onderzoek te worden verricht naar de verkeers aantrekkende werking van het plan. Naar verwachting vormen de luchtkwaliteitseisen uit de Wet milieubeheer geen belemmering voor het project. Milieubeheer In het bestemmingsplan is een aantal momenteel nog binnen het plangebied gehuisveste bedrijven ingepast. De milieu-invloed van de bestaande bedrijven is hiermee juridisch-planologisch geborgd en voorzien van een maatwerkbestemming. De relevante milieucontouren zijn in de planregeling verwerkt. Met de herontwikkeling van de Calandkade 47 vervalt een deel van de milieuhinder. Bij de verdere uitwerking van dit plan dient alleen rekening te worden gehouden met geluidszone van de bestemming Bedrijf-2 en Gemengd-4 conform artikel 25.1 van de regels. Bodem In de ‘Wet bodembescherming’ zijn bepalingen opgenomen tot behoud en verbetering van de milieu hygiënische bodemkwaliteit. Wanneer er graafwerkzaamheden worden uitgevoerd is een (verkennend) bodemonderzoek aan de orde om te bepalen of maatregelen nodig zijn. Er is een bodemonderzoek van de locatie beschikbaar. Dit is een rapportage welke door de huidige eigenaar is gemaakt. In deze rapportage wordt vermeld dat de locatie gesaneerd moet worden alvorens deze geschikt is voor woningbouw. Bij de planontwikkeling moet rekening gehouden met deze sanering. Bij de verdere uitwerking van het project dient aanvullend onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid.

Water Op dit moment is de locatie voor 100% bebouwd. Het realiseren van het bouwplan heeft daarom geen negatieve invloed op de waterhuishoudkundige situatie ten opzicht van de situatie welke in het vigerende bestemmingsplan is vastgelegd. Flora en fauna Alvorens de bestaande panden te slopen, zal een Flora en fauna onderzoek uitgevoerd moeten worden. Archeologie Het plangebied heefteen lage archeologische verwachting. Dat betekent dat er vanuit de archeologische monumentenzorg geen voorwaarden worden verbonden aan vergunningaanvragen voor activiteiten waarbij bodemverstoringen optreden. 3.2 Procedure Op basis van dit planuitwerkingskader kan de initiatiefnemer zijn planvoorstel verder uitwerken. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk dat zijn planuitwerking voldoet aan de kaders uit het planuitwerkingskader en voor het opstellen van een goede ruimtelijke onderbouwing. Uiteraard blijft de initiatiefnemer ook zelf verantwoordelijk voor al die aspecten die niet in het planuitwerkingskader zijn geregeld maar wel wettelijk zijn vereist. In het vigerend bestemmingsplan zijn de gronden ter plaatse van het planinitiatief bestemd als Bedrijf-1. Binnen deze bestemming is het planinitiatief niet toegestaan. Daarnaast is in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om op deze locatie woningbouw te realiseren (zie ook paragraaf 1.4). Ook binnen de kaders van deze wijzigingsbevoegdheid past het planinitiatief niet. Om het planinitiatief mogelijk te maken, dient een juridisch-planologische procedure te worden doorlopen. Hiertoe zijn twee mogelijkheden:

Een postzegelbestemmingsplan: de doorlooptijd van een dergelijke procedure beslaat inclusief de voorbereidingstijd gemiddeld circa 1 jaar. Na vaststelling kunnen belanghebbenden beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State instellen. Omdat op dit initiatief de Crisis- en herstelwet van toepassing is, beslaat de beroepstermijn naar verwachting circa een half jaar. Vervolgens dient nog een omgevingsvergunning te worden verleend. Tegen het verlenen van de omgevingsvergunning staat een beroepsmogelijkheid open (de bezwaarmogelijkheid vervalt omdat de Crisis- en Herstelwet van toepassing is). Een uitgebreide Wabo-procedure: de doorlooptijd hiervoor bedraagt circa 6 maanden na formele indiening van de vereiste stukken bij de behandelende dienst. Ook op deze procedure is de Crisis- en herstelwet van toepassing. Bij een eventuele rechtsgang kan direct beroep worden ingesteld bij de Rechtbank. Daarna is eventueel nog hoger beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Gelet op de aard en locatie van het project wordt aangeraden gebruik te maken van een uitgebreide Wabo-procedure. De doorlooptijd van deze procedure zal naar verwachting korter zijn dan de procedure voor een postzegelbestemmingsplan. Afhankelijk van de resultaten van deze PUK kan met de opdrachtgever worden besproken of het wenselijk is om voorafgaande aan het formele vergunningentraject een beginselplanprocedure te doorlopen. Deze is echter wettelijk niet verplicht, maar dient als extra toetsing door de gemeente bij plannen welke niet in de huidige bestemming passen. De doorlooptijd van deze procedure is circa 4 maanden vanaf het moment dat de hiervoor vereiste stukken formeel bij de behandelende dienst zijn aangeleverd.


1515

4 Financiële uitvoerbaarheid en planschade Bij het planologisch mogelijk maken van de voorgestelde bouwenvelop is er sprake van een bouwplan conform art. 6.2.1 Bro. Ook betreft het een ontwikkeling op gronden in particulier eigendom waarmee afdeling 6.4 Wro van toepassing is en de gemeente verplicht is het kostenverhaal te verzekeren. Het betreft hierbij zowel gemeentelijke plankosten als ook uitvoeringskosten die zij maakt om het gebied te transformeren en de kwaliteit van de openbare ruimte. De gemeente kan deze kosten verhalen door een exploitatieplan op te stellen, maar het sluiten van een anterieure overeenkomst geeft vooraf zekerheid voor alle partijen en heeft sterk de voorkeur. Hierover is reeds gesproken in de overleggen tussen gemeente en ontwikkelaar. Het betreft hier een ontwikkeling welke voor rekening en risico van de private initiatiefnemer ontwikkeld zal worden. Ook eventuele planschade komt voor rekening van deze initiatiefnemer. Wat de gemeentelijke inzet betreft worden alle kosten gedekt uit de bijdrage van derden en zullen aanvullende kosten verhaald worden via de anterieure overeenkomst. Het plan is hiermee financieel uitvoerbaar.

16


5 Communicatie met omwonenden en belanghebbenden Bij particuliere initiatieven ligt de verantwoordelijkheid voor het betrekken van de buurt bij de ontwikkelingen bij de marktpartij. Om initiatiefnemers te helpen bij de communicatie met belanghebbenden heeft de gemeente een “Handreiking communicatie particuliere bouwinitiatieven” opgesteld. Deze is als bijlage aan dit planuitwerkingskader toegevoegd. Voor nadere info en/ of vragen kunt u contact opnemen met Frank van der Woude van de afdeling communicatie via e-mail frank. [email protected]. Het college van burgemeester en wethouders neemt de reacties van belanghebbenden mee in haar besluitvorming over bouwplanontwikklingen. De initiatiefnemer moet dan ook kunnen aantonen hoe belanghebbenden zijn geïnformeerd en hoe zij reageren op de voorstellen


1717

Bijlage: Handreiking communicatie particuliere bouwinitiatieven Hebt u plannen voor het realiseren van een bouwinitiatief dan ligt de verantwoordelijkheid voor de communicatie met omwonenden bij u als de particuliere initiatiefnemer. Het is in uw eigen belang dat de communicatie met belanghebbenden goed gebeurt. Zoals een oud Hollands spreekwoord zegt: “Beter een goede buur, dan een verre vriend”. Een open en transparante communicatie met de omgeving vergroot de kans op een breder draagvlak voor uw plan. Verder weegt de gemeente bij de besluitvorming de belangen van al haar burgers. Deze handreiking is geen blauwdruk, maar geeft aan bij welke zaken u als initiatiefnemer stil kunt staan. Start communicatie Wanneer de gemeente uw initiatief kansrijk acht en u beslist uw plan verder uit te werken, is het moment aangebroken om de communicatie met de omgeving en met de belanghebbenden op te starten. Om te inventariseren hoe de omgeving op uw initiatief reageert en te peilen of er draagvlak is, is het van belang om (direct) belanghebbenden in een vroegtijdig stadium te informeren. Omdat uw initiatief nog (lang) niet is uitgewerkt, is de informatieverstrekking natuurlijk nog onvolledig. Wel is het mogelijk om eventuele weerstand tegen of verbeterpunten voor uw initiatief in een vroeg stadium te traceren. Verder is het van groot belang goed op de hoogte te zijn van de ‘voorgeschiedenis’ van de omgeving: wat heeft er gespeeld en wat speelt er momenteel. Hoe kijkt de buurt aan tegen veranderingen in de wijk. Bespreek deze punten ook met uw contactpersoon bij de gemeente. En voorkom misverstanden door helder en open te communiceren en duidelijkheid te verschaffen. Het is noodzakelijk inzicht te krijgen welke belangengroepen/verenigingen en -organisaties er zijn. Wie zijn de hoofdrolspelers in de wijk. Breng daarom in kaart wie de belanghebbenden zijn zoals de wijkvereniging, bewoners, ondernemers etc. En

18


bepaal welk(e) belang(en) zij hebben bij het plan. De belangen van bewoners kunnen haaks staan op die van winkeliers of bedrijven. Het stadsdeel kan u hierbij helpen. U kunt hierover contact opnemen met de stadsdeeldirecteur. Benader het bestuur van de wijk- of bewonersvereniging, wijkberaad en/of de directe buren om het initiatief toe te lichten. Zij zijn dan niet verrast wanneer de informatie over de plannen hen via een ander kanaal bereikt. Al snel zal duidelijk worden hoe uw initiatief ‘landt’ in de wijk. Gevoeligheden Een initiatief kan ook weerstanden oproepen. Breng de gevoeligheden zo duidelijk mogelijk in kaart. En bedenk of communicatie kan bijdragen aan een mogelijke oplossing. Indien de weerstand tegen het plan groot is, koppel dit dan terug met uw contactpersoon bij de gemeente. Bepaal vervolgens de inzet van communicatiemiddelen. Afhankelijk van de impact van het plan en de belangen die er spelen, is in het ene geval een informatieve brief voldoende. In een ander geval is een informatiebijeenkomst een gepaster middel. Bedenk bij de organisatie van een informatiebijeenkomst of een bijeenkomst met plenaire presentaties en vragenronde de voorkeur heeft, of dat juist een inloopbijeenkomst met informatiepanelen en meer 1-op1 contact met de doelgroep handiger is. Participatie Omdat uw initiatief zich nog in de uitwerkfase bevindt en het plan binnen de randvoorwaarden van de gemeente nog diverse kanten op kan, kunt u er voor kiezen de omgeving bij de verdere planvorming te betrekken. Bepaal in deze fase of en zo ja, hoe u belanghebbenden (wijkvereniging of -organisaties)

wilt laten participeren bij de uitwerking van het plan. Ideeën en voorstellen van belanghebbenden kunnen het draagvlak voor een plan vergroten, knelpunten oplossen en zelfs een plan verbeteren. Ga dus goed na of er ruimte is voor participatie. Hier valt veel winst te behalen. anneer de gemeente uw initiatief kansrijk acht Start bouw Gedurende de bouw informeert u de omgeving regelmatig over de voortgang van het project. Dit kan door middel van bijvoorbeeld een bewonersbrief, een Nieuwsbrief of een informatiebijeenkomst voor de bewoners. Los klachten en vragen tijdens de bouw zo spoedig mogelijk op. Stel hiervoor een klachtennummer beschikbaar en stel een aanspreekpunt voor de wijk aan. Overweeg de mogelijkheid van installatie van een bouwbegeleidingsgroep ofwel ‘burenoverleg’ om met regelmaat de voortgang van de bouw te bespreken. Stapsgewijs samengevat • Breng alle belanghebbenden in kaart en inventariseer welk(e) belang(en) zij hebben bij het project? Op www.denhaag.nl vindt u per stadsdeel een overzicht van organisaties in de wijken. Bedenk of u aan bepaalde belangen tegemoet wilt komen door uw plan aan te passen. •

Zoek eerst contact met de direct belanghebbenden zodat zij niet verrast zijn. Dit kunnen toekomstige buren, de wijkvereniging of de ondernemersvereniging zijn. Informeer ze over uw plan en peil hun reacties en vraag naar de (te verwachten) reacties van de wijk.

•

Breng in kaart wat mogelijke gevoeligheden in het project zijn en bepaal hoe communicatie een bijdrage kan leveren om deze op te lossen. Bespreek uw bevindingen met de accountmanager van de gemeente.

•

Sta van te voren uitvoerig stil bij de vraag of de doelgroep mag meedenken of eventueel zelfs mag meebeslissen in de uitwerking van het project? Is er ruimte voor participatie? Vormen van participatie kunt u nalezen in de participatieverordening van de gemeente. U kunt deze verordening vinden op www.denhaag.nl bij de bestuurlijke stukken.

•

Bepaal uw strategie op basis van voorgaande stappen. Afhankelijk van de impact van het project en de belangen die er spelen kan in het ene geval een informatieve brief aan belanghebbenden toereikend zijn. In een ander geval is een informatiebijeenkomst of een participatietraject een gepast middel.

•

Bedenk vooraf bij het organiseren van een informatiebijeenkomst of een bijeenkomst met plenaire presentaties en vragenronde de voorkeur heeft, of dat juist een inloopbijeenkomst met informatiepanelen en meer 1-op-1 contact met de doelgroep handiger is. Bepalend hierbij is dat bij plenaire bijeenkomsten tegenstanders vaak de overhand krijgen.

•

Betrek belanghebbenden bij de voortgang van het bouwproces en los overlast zo snel mogelijk op


1919

Colofon Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Stedenbouw & Planologie

25 november 2015

Planuitwerkingskader Calandkade 47 - uitgebreid. November 2015

Recommend Documents