PLANSCHADERISICOANALYSE WIJZIGING MILIEUZONERING TEN GEVOLGE VAN NIEUW BESTEMMINGSPLAN NIEUW-BEIJERLAND 2013 TE NIEUW-BEIJERLAND

PLANSCHADERISICOANALYSE WIJZIGING MILIEUZONERING TEN GEVOLGE VAN NIEUW BESTEMMINGSPLAN “NIEUW-BEIJERLAND 2013” TE NIEUW-BEIJERLAND

Februari 2013

Planschaderisicoanalyse - Gemeente Korendijk, postbus 3708, 3265 ZG Piershil Wijziging milieuzonering ten gevolge van bestemmingsplan “Nieuw-Beijerland 2013” ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ---

INHOUD

1.

Inleiding Opdrachtgever Deskundige Opdracht Ontvangen stukken Procedure

2.

Betrokken onroerende zaken

3.

Afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening Wetgeving Criteria voor de beoordeling van planschade

4.

Planologische vergelijking 4.1 “Oude” planologie 4.1.1 Bestemmingsplan “Kern Nieuw-Beijerland” 4.1.2 Bestemmingsplan “Nieuw-Beijerland Oost II” 4.2 “Nieuwe” planologie 4.3 Vergelijking “oude” en “nieuwe” planologie 4.4 De onderzoeksvraag naar risico’s op planschade voor bestaande bedrijven

5.

Conclusie

Bijlage

2


1.

3

INLEIDING

Opdrachtgever Gemeente Korendijk, postbus 3708, 3265 ZG Piershil. Deskundige Mevrouw M.E.A.J. Brands, als adviseur verbonden aan RW Grondzaken, p/a Kraaijenbergsestraat 11, 4851 RG te Ulvenhout. Opdracht en afbakening In het kader van een zogenoemde planschaderisicoanalyse is opdracht gegeven te onderzoeken wat de kwalitatieve consequenties voor bedrijven zouden kunnen zijn ingevolge artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening bij wijziging van milieuzoneringen in het nieuwe bestemmingsplan “Nieuw-Beijerland 2013”. Deze onderzoeksvraag komt in paragraaf 4.4 van de analyse nader aan de orde. Ter afbakening van de opdracht wordt opgemerkt dat deze planschaderisicoanalyse niet ingaat op mogelijk kwantitatieve gevolgen van de bestemmingswijziging en daarmee gepaard gaande aanpassingen qua milieuzonering per afzonderlijk bedrijf. Ook gaat deze planschaderisicoanalyse niet in op eventuele gevolgen van de voorgenomen plannen voor andere objecten dan de bedrijven als hiervoor onder opdracht vermeld, waarbij gedacht zou kunnen worden aan bijvoorbeeld reguliere (burger)woningen die misschien te maken zouden kunnen krijgen met andere milieuregimes. Op 18 december 2012 is per brief aan RW Grondzaken opdracht verleend. Ontvangen stukken Voor wat betreft de beschrijving van de relevante objecten, de naaste omgeving en de planologische omstandigheden is gebruik gemaakt van (via) de gemeente Korendijk ontvangen stukken en uit eigen waarneming verzamelde informatie. In deze risicoanalyse zal in het vervolg de gemeente Korendijk als de gemeente worden aangeduid, de Wet ruimtelijke ordening als Wro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht als Wabo. Ter uitvoering van de opdracht zijn de volgende, voor zover relevant geachte stukken gebruikt: de relevante voorschriften en een fragment van de plankaart van het bestemmingsplan “Kern Nieuw-Beijerland” van de gemeente Korendijk; de relevante voorschriften en een fragment van de plankaart van het bestemmingsplan “Nieuw-Beijerland Oost II” van de gemeente Korendijk; de relevante regels en verbeelding van het ontwerp bestemmingsplan “Nieuw-Beijerland 2013” van de gemeente Korendijk. Opgemerkt wordt dat op het voorblad van het document waarnaar de gemeente bij mail van 6 november 2012 via een internetlink verwijst als het nieuwe bestemmingsplan “NieuwBeijerland 2013”, bij status staat vermeld ‘concept voorontwerp’, maar dat op de eerste bladzijde uit dat document wordt vermeld dat de planstatus inmiddels die van ‘ontwerp (vastgesteld)’ is. Ook de gemeente zelf refereert in diverse stukken aan een status van ontwerp. Wat hiervan verder ook zij, ondergetekende heeft het document gebruikt met als identificatiecode NL.IMRO.0588.BNPBA11-ON01 en met projectnummer 058800.13119.00 waarin een datum van vaststelling als ontwerp wordt vermeld van 12-12-2011.


4

Procedure Deze risicoanalyse is gebaseerd op de huidige stand van de rechtspraak en tevens inzichten van ondergetekende op het gebied van planschade zoals bedoeld in de Wro, welke wet in werking is sinds 1 juli 2008, als ook betreffende de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) die tot voormelde datum in werking was. Op 1 oktober 2010 is voorts de Wabo in werking getreden, waardoor de Wro (weer) is gewijzigd. Dit heeft weliswaar geen betekenisvolle inhoudelijke gevolgen voor de planschaderegeling gehad, maar wel voor onder meer de te hanteren begrippen en planfiguren. Zo wordt bijvoorbeeld niet meer gesproken van een ontheffing van een bestemmingsplan of inpassingsplan, maar van een omgevingsvergunning voor afwijking van de in die plannen gestelde regels. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld voor een buitenplanse ontheffing als bedoeld in artikel 3.23 Wro (oud) en de tijdelijke ontheffing van artikel 3.22 Wro (oud). Deze risicoanalyse is op de Wro (nieuw) gebaseerd, aangezien de planologie die nodig is voor de realisatie van het project pas ná 1 oktober 2010 in werking zal treden en mogelijke aanvragen om een tegemoetkoming in planschade ook pas na deze datum zullen worden ingediend. Vanwege de fase waarin de nieuwe planologie thans nog verkeert, is het niet uit te sluiten dat, wanneer de onderhavige “nieuwe” planologie definitief is geworden en voorts bij een volledige behandeling van ingediende aanvragen om een tegemoetkoming in planschade met het horen van een belanghebbende en een volledige plaats- en objectopname, een dan eventueel optredende schadebeoordelingscommissie tot een ander oordeel komt. Bovendien is het aan het College van burgemeester en wethouders dat in eerste aanleg op een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade een besluit dient te nemen en het College heeft daarbij een eigen beslissingsbevoegdheid en -plicht die onder omstandigheden kan leiden tot afwijking van het geadviseerde. Daarna zou vervolgens een rechtbank in beroep of de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in hoger beroep uiteindelijk (nog weer) een ander oordeel kunnen geven. Deze risicoanalyse is derhalve niet meer dan een (kwalitatieve) indicatie van de mogelijk schadelijke gevolgen van de voorgenomen planologische wijziging waaraan geen rechtsgevolgen met betrekking tot mogelijke aansprakelijkheid dezerzijds jegens derden c.q. opdrachtgever verbonden kunnen worden. Opdrachtgever wordt hierop uitdrukkelijk gewezen. 2. BETROKKEN ONROERENDE ZAKEN Het nieuwe bestemmingsplan “Nieuw-Beijerland 2013” heeft betrekking op de kern van Nieuw-Beijerland en daarmee onder meer op alle bedrijven in Nieuw-Beijerland. Ondergetekende is dan ook van mening dat, uitgaande van de verstrekte opdracht en informatie, alle bedrijven in die dorpskern als ook de bedrijven (beide veelal met bedrijfswoningen) op het ten noordoosten daarvan gelegen bedrijventerrein vanwege de invloedsfeer van het nieuwe bestemmingsplan in deze analyse betrokken dienen te worden.


5

3. ARTIKEL 6.1 VAN DE WET RUIMTELIJKE ORDENING Per 1 oktober 2010 is in artikel 6.1 Wro onder meer het volgende omschreven. 1.

2.

Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, of van een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38; b. een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een nadere eis, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a, b en d; c. een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; d. de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning ingevolge artikel 3.3, eerste lid, of 3.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; e. een bepaling van een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1, derde lid, of van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3, derde lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, of 2.11, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; f. een bepaling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder f, artikel 2.11, derde lid, of 2.12, eerste lid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; g. een koninklijk besluit als bedoeld in artikel 10.4.

Criteria Voor de beoordeling omtrent schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro geldt een aantal criteria. 3.1 Belanghebbende Het begrip “belanghebbende” is op basis van artikel 6.1 Wro en de voorloper daarvan, artikel 49 WRO, bij de rechter diverse malen getoetst. Naar de mening van ondergetekende dient in het algemeen als belanghebbende bij planschade éénieder te worden aangemerkt die belang heeft bij een inhoudelijke beoordeling van zijn aanvraag. Degene die gemotiveerd stelt dat hij schade lijdt als gevolg van een planologische maatregel, zal reeds daarom als belanghebbende in de zin van artikel 6.1 Wro dienen te worden aangemerkt. Meestal is echter diegene belanghebbend, die op het moment van het inwerking treden van de nieuwe planologie een zaken- of verbintenisrechtelijke relatie heeft met de onroerende zaak in verband waarmee om een tegemoetkoming in planschade wegens een planologisch nadeliger situatie wordt gevraagd. In de Wro wordt overigens gerefereerd aan de terminologie “degene die schade lijdt”, maar het belanghebbendenbegrip bij planschade wordt in de Wro niet nader uitgeschreven. In deze analyse zal de term “belanghebbende” worden gebruikt in de zin van degene die (mogelijk) schade lijdt als gevolg van de te wijzigen planologie.


6

Per 22 juni 2005, de datum waarop het voormalige artikel 49a WRO in werking trad, dient ook een contractspartner (een “initiatiefnemer”) van de gemeente als belanghebbende bij de behandeling van een aanvraag om planschade te worden gezien, tenminste, indien de aanvraag ziet op een door de initiatiefnemer ingediende en verleende aanvraag om wijziging van de planologie en er met deze initiatiefnemer door de gemeente een planschadeverhaalsovereenkomst is gesloten voor het door hem te realiseren bouwproject. Thans is de regeling daartoe opgenomen in artikel 6.4a Wro. Met de in deze risicoanalyse genoemde belanghebbende(n) wordt niet bedoeld de hiervoor genoemde initiatiefnemer. Wel worden hiermee bijvoorbeeld bedoeld de eigenaren, exploitanten of gebruikers van objecten in (de omgeving van) het project die mogelijk planschade zouden kunnen lijden als gevolg van de wijziging van het vigerende planologische regime. 3.2 Onherroepelijkheid en rechtskracht Artikel 6.1 Wro gaat uit van planologische maatregelen die onherroepelijk zijn geworden. Pas dan kan op een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade worden beslist. De datum van het inwerking treden van de planologische maatregel is volgens heersende jurisprudentie evenwel de peildatum waarnaar eventuele schade bepaald dient te worden. Tijdens het opstellen van deze risicoanalyse is nog geen sprake van een dergelijke status van de voorgenomen planologische maatregel. Omdat enerzijds de markt voor onroerende zaken en anderzijds effecten van wetgeving op termijn nauwelijks kunnen worden ingeschat, wordt voor het eventueel bepalen van de waarden en schade uitgegaan van een fictieve peildatum, te weten februari 2013. Opgemerkt wordt dezerzijds dat tussen de in deze analyse mogelijk genoemde bedragen en de te zijner tijd eventueel daadwerkelijk te vergoeden planschade verschillen kunnen optreden wanneer het nog geruime tijd duurt voordat de nieuwe planologie rechtskracht verkrijgt en onherroepelijk wordt, ondanks het uitgangspunt dat te zijner tijd het definitieve bestemmingsplan één op één aansluit op het in deze risicoanalyse geanalyseerde ontwerp daarvoor. 3.3 Het causale verband tussen schade en de planologische maatregel Tussen schade en de planologische maatregel moet een causaal verband bestaan. In dit geval verondersteld ondergetekende het causaal verband tussen eventuele schade voor de betrokken onroerende zaken en de voorgenomen planologische wijziging in beginsel en tenzij anderszins vermeld aanwezig. 3.4

Zijn de planologische maatregelen voor belanghebbende(n) nadeliger dan het voorheen geldende planologische regime? Bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade op grond van artikel 6.1 Wro, dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime, waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een (geobjectiveerde) vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Een belanghebbende komt in een planologisch nadeliger situatie te verkeren, wanneer de bouwen gebruiksmogelijkheden die op basis van het nieuwe planologische regime maximaal kunnen worden gerealiseerd nadeliger gevolgen hebben dan de mogelijkheden die op basis van het voorheen geldende planologische regime maximaal werden toegestaan. Maximalisatie van de planologische regimes lijdt alleen dan uitzondering, als met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid bepaalde bouw of bepaald gebruik niet kan of zal worden gerealiseerd. De feitelijke situatie is in beginsel niet maatgevend.


7

Onder de werking van de Wro, Afdeling 6.1, mogen de in een bestemmingsplan begrepen binnenplanse flexibiliteitsbepalingen niet worden meegenomen bij de maximale invulling van een plan als dat plan in de planvergelijking wordt betrokken. Het gaat hierbij om eventuele wijzigingsbevoegdheden, uitwerkingsverplichtingen, bevoegdheden nadere eisen te stellen, bevoegdheden om grenscorrecties door te voeren en binnenplanse ontheffingsmogelijkheden, dezen in samenhang bezien met de Wabo te realiseren via een omgevingsvergunning. Pas als aan de voormelde bevoegdheden toepassing wordt gegeven, gelden zij onder de werking van de Wro als zelfstandige planschadegrondslag. 3.5

Welke schade lijdt belanghebbende ten gevolge van een eventueel nadeliger planologische maatregel? Als blijkt dat een belanghebbende in planologisch opzicht in een nadeliger positie is komen te verkeren, dan dient de daaruit voortvloeiende schade per peildatum vastgesteld te worden. Schade in de zin van artikel 6.1 Wro kan, volgens de letterlijke tekst van de wet, bestaan uit waardevermindering van een onroerende zaak of inkomensderving. 3.6 Is sprake van voorzienbaarheid en risicoaanvaarding? Indien een belang tot de betrokken onroerende zaak werd verkregen nadat de schadeveroorzakende planologische maatregel bekend is gemaakt, leidt dat doorgaans tot het oordeel dat een belanghebbende ten tijde van het verkrijgen van dit belang behoorde te weten van deze voor hem negatieve planologische ontwikkeling. In dat geval wordt hij geacht actief het risico te hebben aanvaard en blijft eventuele schade ten laste van de aanvrager om een tegemoetkoming in planschade, omdat deze schade voor hem voorzienbaar was. In artikel 6.3 Wro wordt dienaangaande gesteld dat met betrekking tot de voor vergoeding in aanmerking komende planschade, burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak betrekken. Een en ander geldt eveneens als ten tijde van het verkrijgen van het belang een belanghebbende wist of behoorde te weten dat de gemeente voornemens was de schadeveroorzakende planologische situatie te wijzigen. Dit betekent dat ook bijvoorbeeld een structuurvisie of een ter inzage gelegd ontwerp voor een bestemmingsplan kan leiden tot de conclusie dat belanghebbende die, nadat dergelijke ontwikkelingen gepubliceerd en/of afgekondigd zijn, zich toch ter plaatse vestigde, daarmee het risico van eventuele schade heeft aanvaard. Of sprake is van voorzienbaarheid van de planologische wijziging op grond waarvan het daaruit voortvloeiende nadeel redelijkerwijs voor rekening dient te blijven van degene die stelt schade te hebben geleden, moet worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van het aangaan van een belang voor een redelijk denkend en handelend belanghebbende aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn (gemaakt). Het is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Het voorgenomen project zal planologisch mogelijk worden gemaakt door een nieuw bestemmingsplan. Ondergetekende heeft geen onderzoek gedaan naar de (procedurele) totstandkoming van dit nieuwe bestemmingsplan, maar mocht risicoaanvaarding een vraagstuk opleveren, dan kan daarbij in ieder geval natuurlijk aangehouden worden de eerste datum waarop bekendheid met het voorgenomen “project” verondersteld mag worden.


8

In deze analyse is, tenzij er specifiek melding van wordt gemaakt, geen rekening gehouden met voorzienbaarheid of risicoaanvaarding in welke vorm ook, omdat de vraag of er sprake is van omstandigheden op basis waarvan eventuele schade voor rekening van een belanghebbende behoort te blijven een afzonderlijk onderzoek vergt van het mogelijk getroffen object. Daarbij speelt het kunnen horen van die belanghebbende geen onbeduidende rol. Als risicoaanvaarding bij een bepaalde onroerende zaak daarentegen evident een rol speelt, dan moet het voor dit object begrote bedrag aan schade, doorgaans volledig, in mindering worden gebracht op het totaal van het in deze risicoanalyse eventueel geschatte bedrag aan te verwachten planschade. Het nadeel dat zal worden veroorzaakt door de planologische wijziging voor de betreffende belanghebbende zal dan immers voor diens eigen rekening en risico behoren te blijven. 3.7 Is de schade anderszins verzekerd (subsidiariteit)? Wanneer planschade deels of geheel anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door onteigening of aankoop, dient de vergoeding van die schade in mindering te worden gebracht op de in het kader van artikel 6.1 Wro bepaalde schade. De tegemoetkoming in de planschade ex artikel 6.1 Wro wordt normaliter betaald in geld. Als door derden een tegemoetkoming in mogelijke schade zoals bedoeld in artikel 6.1 Wro wordt betaald aan een belanghebbende, dan is het aan te raden expliciet vast te leggen in bijvoorbeeld een overeenkomst dat de schade is vastgesteld en wordt betaald in het kader van artikel 6.1 Wro, een en ander om te voorkomen dat nadien alsnog (en dus dubbel) planschade moet worden vergoed. Dit geldt ook voor compensatie in natura. Een aanvrager om een tegemoetkoming in planschade kan overigens ook aangeven dat hij de schade op een andere manier dan in geld gecompenseerd wil zien (in natura derhalve). De aanvrager moet dan ook zelf aangeven hoe. Daarbij dient uiteraard te worden bedacht dat dit redelijkerwijs mogelijk moet zijn. 3.8 Verjaringstermijn voor aanvragen om een tegemoetkoming in planschade Artikel 6.1, lid 4 Wro bepaalt dat een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in het tweede lid van artikel 6.1 Wro moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak, bedoeld in het eerste lid, onherroepelijk is geworden. Wordt een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade niet ingediend binnen vijf jaar na onherroepelijkheid van de schadeveroorzakende maatregel, dan dient in beginsel de aanvraag niet-ontvankelijk te worden verklaard. 3.9 Forfaitair eigen risico van 2% en normaal maatschappelijk risico In artikel 6.2, lid 2 Wro is bepaald dat 2% van de waarde van een onroerende zaak of van inkomen in ieder geval voor eigen rekening van de aanvrager moet blijven, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1 Wro. In dit laatstgenoemde artikel wordt vermeld dat in een bestemmingsplan regels worden gesteld omtrent het gebruik van de grond en van de zich daar bevindende bouwwerken. Het vorenstaande betekent dat het forfaitaire ‘eigen risico’ van 2% niet geldt voor schade die wordt veroorzaakt op het eigen perceel, de zogenaamde directe planschade.


9

Voormeld percentage is afgeleid van een - ten tijde van de totstandkoming van de Wro door de wetgever verwachte - waardefluctuatie voor een bepaalde periode in de toekomst. Met artikel 6.2 Wro wordt echter tevens de term ‘normaal maatschappelijk risico’ geïntroduceerd in de Wro, waarbij de wetgever heeft gesteld dat in ieder geval 2% van de schade voor rekening en risico van een aanvrager dient te blijven. De wetgever bedoelt hiermee naar de mening van ondergetekende dat, naast het forfaitaire eigen risico van 2%, ook een (verdergaande) aftrek vanwege normaal maatschappelijk risico mag worden toegepast bij een planschadebeoordeling. Hoe hoog deze aftrek vanwege normaal maatschappelijk risico mag of kan zijn, is geheel afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval. Regels aangaande normaal maatschappelijk risico zijn te vinden in bijvoorbeeld (oudere) planschadejurisprudentie en ook in jurisprudentie aangaande nadeelcompensatie en (on)zelfstandige schadebesluiten. Om een beeld te kunnen schetsen van een maximaal vervelend scenario op het gebied van planschaderisico’s - hetgeen ondergetekende voorstaat met deze analyse - is er van uitgegaan dat het normaal maatschappelijk risico in casu geen rol speelt, behoudens de forfaitaire regeling inzake 2%. 3.10 Kosten van deskundige bijstand en wettelijke rente In artikel 6.5 Wro is imperatief bepaald dat burgemeester en wethouders bij toekenning van een tegemoetkoming in planschade tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand vergoeden, alsmede de wettelijke rente te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag indien onherroepelijkheid reeds bestaat.


10

4. PLANOLOGISCHE VERGELIJKING Bij het beantwoorden van de vraag of sprake is van risico’s op schade ex artikel 6.1 Wro, is een vergelijking van opvolgende planologische regimes het uitgangspunt. Bezien moet worden of belanghebbenden in planologisch opzicht in een nadeliger positie zullen komen. Daartoe wordt in casu een vergelijking gemaakt tussen de maximale invulling van de planologische mogelijkheden op grond van de vigerende bestemmingsplannen “Kern NieuwBeijerland” uit 1997 en “Nieuw-Beijerland Oost II” uit 1996 enerzijds en het ontwerp bestemmingsplan “Nieuw-Beijerland 2013” anderzijds. Opgemerkt wordt overigens dat dit nieuwe bestemmingsplan voor een klein gedeelte ook ziet op gronden die thans nog zijn gelegen binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied”, meer expliciet het gedeelte wat ziet op woningen en de directe omgeving aan de Damsteeg en de Veerstoep. Ondergetekende veronderstelt evenwel - en zo lijkt ook de gemeente te doen - dat dit bestemmingsplan voor deze analyse niet relevant is en heeft om die reden dat bestemmingsplan verder buiten beschouwing gelaten.


4.1

11

“Oude” planologie

4.1.1 “Kern Nieuw-Beijerland” Ter plaatse van de beoogde planwijziging vigeert thans deels het bestemmingsplan “Kern Nieuw-Beijerland” van de gemeente Korendijk. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 11 maart 1997, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 16 september 1997 en nadien onherroepelijk geworden.

Fragment van de plankaart van het bestemmingsplan “Kern Nieuw-Beijerland”. De (relevante) onderdelen van het plangebied zijn globaal rood omkaderd

Voor zover ondergetekende heeft kunnen opmaken van de plankaart, geldt ter plaatse van de in deze analyse te onderzoeken objecten conform dit bestemmingsplan de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden (B)’.


12

In artikel 21 zijn de voorschriften neergelegd voor de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden (B)’. Dit artikel luidt, voor zover relevant, als volgt. Artikel 21

Bedrijfsdoeleinden (B)

Doeleindenomschrijving 1. De gronden op de kaart aangewezen voor Bedrijfsdoeleinden (B) zijn bestemd voor: a. ter plaatse van de bestemmingsaanduiding B(2): bedrijven vallende onder de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten; b. ter plaatse van de bestemmingsaanduiding B(3.1): bedrijven vallende onder de categorieën 1 t/m 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten; c. ter plaatse van de bestemmingsaanduiding B(3.2): bedrijven vallende onder de categorieën 1 t/m 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten; d. ter plaatse van de subbestemming Bbs: een benzineservicestation zonder LPG-verkoop (SBI-code 66.31); e. ter plaatse van de gronden met de subbestemming Bw: het wonen ten dienste van bedrijven die gevestigd zijn ter plaatse van de onder a en b bedoelde gronden; f. verkeers- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterpartijen, erven en tuinen; alsmede voor het uitoefenen van: g. ter plaatse van de subbestemming B(2)gr: een groothandel in bouwmaterialen (SBIcode 61.6) vallende onder categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten; h. ter plaatse van de subbestemming B(2)t: een transportbedrijf (SBI-code 72.3) vallende onder categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten; i. ter plaatse van de subbestemming B(3.1)do: dienstverlening van overheidswege; met dien verstande dat: j. detailhandelsbedrijven met uitzondering van bedrijven als opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten onder de SBI-code 65/66 niet toelaatbaar zijn; k. bedrijven die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken, zoals bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder en genoemd in het Inrichtingenen vergunningenbesluit milieubeheer, niet toelaatbaar zijn; l. voor zover de gronden niet zijn voorzien van de nadere aanwijzing (k) niet meer dan 50% van het bedrijfsvloeroppervlak per bedrijf met een maximum van 2.000 m2 per bedrijf voor kantooractiviteiten mag worden gebruikt en zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan; en voorts met dien verstande dat de gronden voorzien van de nadere aanwijzing (z) zijn bestemd overeenkomstig de aangrenzende en bijbehorende gronden behorende bij hetzelfde perceel, tenzij op de kaart anders is aangegeven. Bouwvoorschriften 2. Op deze gronden mogen ten behoeve van de (sub)bestemming uitsluitend worden gebouwd: a. hoofdgebouwen; b. bijbehorende aan- en bijgebouwen; c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.


13

3. Voor het bouwen gelden de aanduidingen op de kaart en de volgende bepalingen: a. op de gronden met de nadere aanwijzing (z) zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan; b. ter plaatse van de gronden met de subbestemming Bw zijn uitsluitend bedrijfswoningen met bijbehorende aanbouwen en bijgebouwen toegestaan; c. ieder perceel mag voor ten hoogste 75% worden bebouwd; d. de afstand van gebouwen tot de voorste en/of zijdelingse perceelsgrenzen mag niet minder bedragen dan 3.00 m; e. aan de zijde(n) waar een gebouw niet aan een ander gebouw wordt aangebouwd, mag de afstand tussen de gebouwen op één perceel niet minder bedragen dan 3.00 m; f. per perceel is ten hoogste één bedrijfswoning toegestaan; g. de inhoud van een bedrijfswoning mag niet meer bedragen dan 600 m3. Nadere eisen 4. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de situering van de gebouwen mede in verband met de inrichting van de onbebouwde terreinen voor wat betreft de aan- en afvoerroutes van goederen en de parkeerruimte voor (vracht)verkeer ten einde voldoende parkeergelegenheid alsmede goede inrijen opstelmogelijkheden veilig te stellen, met dien verstande dat daardoor de gebruikswaarde van het desbetreffende perceel niet onevenredig mag worden geschaad. Vrijstellingsbevoegdheden Staat van Bedrijfsactiviteiten 5. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in lid 1 onder a en b ten einde: a. op gronden als bedoeld in lid 1 onder a bedrijven uit de categorieën 3.1 en 3.2 toe te laten; b. op gronden als bedoeld in lid 1 onder b bedrijven uit de categorieën 3.2, 4.1 en 4.2 toe te laten; c. op gronden als bedoeld in lid 1 onder c bedrijven uit de categorieën 4.1 en 4.2 toe te laten; d. op gronden als bedoeld in lid 1 niet nader in de Staat van Bedrijfsactiviteiten genoemde bedrijven toe te laten; voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieu-aspecten) geacht kan worden te behoren tot de ingevolge lid 1 onder a, b en c toegelaten categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en met dien verstande dat niet toelaatbaar zijn bedrijven die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken, zoals bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder en genoemde in het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer. 6. Alvorens omtrent het verlenen van een vrijstelling als bedoeld in lid 5 te beslissen, wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de milieu-deskundige omtrent de aard van het bedrijf en de invloed daarvan op de omgeving, gelet op de specifieke werkwijze en de verschijningsvorm en - voor zover van toepassing - getoetst aan de maatgevende milieu-aspecten. 7. Vrijstelling als bedoeld in lid 5 wordt in afwijking van het oordeel van de betrokken adviseur slechts verleend, nadat van Gedeputeerde Staten de verklaring is ontvangen dat zij daartegen geen bezwaar hebben.


14

Detailhandelsbedrijven 8. Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in lid 1 onder j ten einde ter plaatse van de gronden die in Kaartbijlage I zijn aangeduid als Bedrijventerrein, detailhandelsbedrijven mogelijk te maken in volumineuze goederen als bedoeld in artikel 1 lid 18, met dien verstande dat vrijstelling uitsluitend mag worden verleend indien het een bedrijf betreft dat voorziet in een lokale behoefte en past bij de schaal en het karakter van het dorp en/of indien het uitplaatsing van een in de kern gevestigd bedrijf betreft en van Gedeputeerde Staten - nadat zij kennis hebben genomen van de uitkomsten van een distributie-planologisch onderzoek - de verklaring is ontvangen dat zij daartegen geen bezwaar hebben. 9.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van de maximaal toegestane goot- of boeibordhoogte, met dien verstande dat: a. vrijstelling uitsluitend mag worden verleend voor de gronden behorende tot het bedrijventerrein zoals aangegeven op kaartbijlage I; b. de goot- of boeibordhoogte ten hoogste 7.50 m mag bedragen.

Bouwvoorschriften 10. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in lid 3 onder d en e, indien zulks voor een meer doelmatige bedrijfsvoering noodzakelijk is en de bereikbaarheid in geval van calamiteiten in voldoende mate kan worden gewaarborgd. Verhouding tot de bestemming "Primair waterkering" 13. Voor zover de in lid 1 bedoelde gronden zijn bestemd voor "Primair waterkering" is in de eerste plaatse het bepaalde in artikel 29 van toepassing. Verhouding tot de bestemming "Leidingen" 14. Voor zover de in lid 1 bedoelde gronden zijn bestemd voor "Leidingen" is in de eerste plaatse het bepaalde in artikel 30 van toepassing

In artikel 8 is een algemene vrijstellingsbevoegdheid neergelegd. Hierin is, voor zover relevant, bepaald dat vrijstelling kan worden verleend voor het afwijken van de minimale en de maximale afmeting van de bebouwing, mits de afwijking niet meer dan 15% bedraagt. In hoofdstuk III zijn overgangs- en slotbepalingen neergelegd. Deze zijn naar de mening van ondergetekende niet relevant voor deze analyse.


4.1.2 “Nieuw-Beijerland Oost II” Ter plaatse van de beoogde wijziging van de milieuzonering vigeert thans deels het bestemmingsplan “Nieuw-Beijerland Oost II” (inclusief herziening) van de gemeente Korendijk. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 13 februari 1996, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 11 juni 1996 en nadien onherroepelijk geworden.

Fragment van de plankaart van het vigerende bestemmingsplan “Nieuw-Beijerland Oost II”. Het plangebied is globaal rood omkaderd.

Voor zover ondergetekende heeft kunnen opmaken van de plankaart, geldt ter plaatse van de in deze analyse te onderzoeken objecten conform dit bestemmingsplan de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden (B)’. In artikel 10 zijn de voorschriften neergelegd voor de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden (B)’. Dit artikel luidt, voor zover relevant, als volgt.

15


Artikel 10

16

Bedrijfsdoeleinden (B)

Doeleindenomschrijving 1. De gronden op de kaart aangewezen voor Bedrijfsdoeleinden (B) zijn bestemd voor: a. ter plaatse van de bestemmingsaanduiding B(3.1): lokaal gebonden bedrijven vallende onder de categorieën 1 t/m 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten; b. ter plaatse van de bestemmingsaanduiding B(3.2): lokaal gebonden bedrijven vallende onder de categorieën 1 t/m 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten; c. ter plaatse van de gronden met de subbestemming Bbsl: een benzineservicestation (inclusief LPG-verkoop; SBI-code 66.31); d. ter plaatse van de gronden met de subbestemming Bw: het wonen ten dienste van bedrijven die gevestigd zijn ter plaatse van de onder a, b en c bedoelde gronden; e. verkeers- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterpartijen, erven en tuinen; met dien verstande dat: f. detailhandelsbedrijven met uitzondering van bedrijven als opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten onder de SBI-code 65/66 niet toelaatbaar zijn; g. bedrijven die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken, zoals bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder en genoemd in het Inrichtingenen vergunningenbesluit milieubeheer niet toelaatbaar zijn; h. niet meer dan 50% van het bedrijfsoppervlak per bedrijf met een maximum van 2.000 m2 per bedrijf voor kantooractiviteiten mag worden gebruikt en zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan; en voorts met dien verstande dat de gronden voorzien van de nadere aanwijzing (z) zijn bestemd overeenkomstig de aangrenzende en bijbehorende gronden. Bouwvoorschriften 2. Op deze gronden mogen ten behoeve van de (sub)bestemming uitsluitend worden gebouwd: a. gebouwen, waaronder per perceel niet meer dan één bedrijfswoning met bijbehorende aanbouwen en bijgebouwen; b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 3. Voor het bouwen gelden de aanduidingen op de kaart en de volgende bepalingen: a. ter plaatse van de gronden met de subbestemming Bw zijn uitsluitend bedrijfswoningen met bijbehorende aanbouwen en bijgebouwen toegestaan; b. de percelen mogen maximaal voor 70% worden bebouwd; c. de afstand van gebouwen tot de voorste en/of zijdelingse perceelsgrenzen mag niet minder bedragen dan 3.00 m; d. de afstand van gebouwen tot de achterste perceelsgrens mag niet minder bedragen dan 1.50 m; e. aan de zijde(n) waar een gebouw niet aan een ander gebouw wordt aangebouwd, moet de afstand tussen de gebouwen op één perceel ten minste 3.00 m bedragen; f. de inhoud van een bedrijfswoning mag niet meer bedragen dan 600 m3; g. de afstand tussen een vulpunt voor LPG en: 1. objecten categorie I van het besluit LPG-stations als bedoeld in artikel 1 lid 22, dient ten minste 30 m te bedragen; 2. objecten categorie II van het besluit LPG-stations als bedoeld in artikel 1 lid 23, dient ten minste 80 m te bedragen; 3. woningen dient ten minste 80 m te bedragen; 4. de buitenste geleider van een hoogspanningsleiding, als bedoeld in artikel 17 lid 1 onder c, dient ten minste 80 m te bedragen;


h.

17

de goot- en/of boeibordhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 6.00m.

Nadere eisen 4. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de situering van de gebouwen mede in verband met de inrichting van de onbebouwde terreinen voor wat betreft de aan- en afvoerroutes van goederen en de parkeerruimte voor (vracht)verkeer met dien verstande dat daardoor de gebruikswaarde van het desbetreffende perceel niet onevenredig mag worden geschaad. Vrijstellingsbevoegdheden Staat van Bedrijfsactiviteiten 5. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in lid 1 onder a en b ten einde: a. op gronden als bedoeld in lid 1 onder a bedrijven uit de categorieën 3.2, 4.1 en 4.2 toe te laten; b. op gronden als bedoeld in lid 1 onder b bedrijven uit de categorieën 4.1 en 4.2 toe te laten; c. op gronden als bedoeld in lid 1 onder a respectievelijk b niet nader in de Staat van Bedrijfsactiviteiten genoemde bedrijven toe te laten; voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieu-aspecten) geacht kan worden te behoren tot de ingevolge lid 1 onder a respectievelijk b toegelaten categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en met dien verstande dat niet toelaatbaar zijn bedrijven die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken, zoals bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder en genoemd in het Inrichtingenen vergunningenbesluit milieubeer. 6. Alvorens omtrent het verlenen van een vrijstelling als bedoeld in lid 5 te beslissen, wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de milieu-deskundige omtrent de aard van het bedrijf en de invloed daarvan op de omgeving, gelet op de specifieke werkwijze en de verschijningsvorm en - voor zover van toepassing - getoetst aan de maatgevende milieu-aspecten. 7. Vrijstelling als bedoeld in lid 5 wordt in afwijking van het oordeel van de betrokken adviseur slechts verleend, nadat van Gedeputeerde Staten de verklaring is ontvangen dat zij daartegen geen bezwaar hebben. Detailhandelsbedrijven 8. Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in lid 1 onder f ten einde detailhandelsbedrijven mogelijk te maken in: a. volumineuze goederen zoals boten en motoren; b. goederen waarvan de verkoop in woon- en winkelgebieden ongewenst is, zoals brandgevaarlijke, explosieve en milieuverstorende goederen; c. goederen welke naar aard gelijk te stellen zijn of verwantschap vertonen met de onder a genoemde goederen (zoals bouwmaterialen en meubelen) mits van Gedeputeerde Staten - nadat zij kennis hebben genomen van de uitkomsten van een distributie-planologisch onderzoek - de verklaring is ontvangen dat zij daartegen geen bezwaar hebben. Bedrijfswoningen 9. Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in lid 2 onder a ten einde de bouw van een tweede bedrijfswoning met een inhoud van maximaal 600 m3 mogelijk te maken, indien deze tweede bedrijfswoning vanwege de bedrijfsvoering noodzakelijk is.


18

Bouwvoorschriften 10. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in lid 3 onder c en e, indien zulks voor een meer doelmatige bedrijfsvoering noodzakelijk is, de bereikbaarheid in geval van calamiteiten in voldoende mate kan worden gewaarborgd en het niet die delen van percelen betreft die direct grenzen aan de te projecteren bedrijfsstraat met inbegrip van de parkeerstroken. In artikel 7 is een algemene vrijstellingsbevoegdheid neergelegd. Hierin is, voor zover relevant, bepaald dat vrijstelling kan worden verleend voor het afwijken van de minimale en de maximale afmeting van de bebouwing, mits de afwijking niet meer dan 15% bedraagt. In hoofdstuk III zijn overgangs- en slotbepalingen neergelegd. Deze zijn naar de mening van ondergetekende niet relevant voor deze analyse.


19

4.2 “Nieuwe” planologie De (voor deze analyse relevant geachte delen van de) twee vigerende bestemmingsplannen “Kern Nieuw-Beijerland” uit 1997 en “Nieuw-Beijerland Oost II” uit 1996 worden vervangen door het bestemmingsplan “Nieuw-Beijerland 2013”. Het doel daarbij is om voor het nieuwe plangebied een hoofdzakelijk consoliderende regeling op te stellen met een actuele en adequate regeling voor het beheer van de bestaande situatie. Daarnaast voorziet het nieuwe bestemmingsplan in enige flexibiliteit teneinde eventuele ruimtelijk aanvaardbare (bouw)initiatieven mogelijk te maken. Eén van de uitgangspunten die daarbij geldt, is dat de luchtkwaliteit niet (verder) mag verslechteren. Met het oog op het vorenstaande is in het nieuwe bestemmingsplan gezocht naar een situatie waarin voldoende afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies bestaat. Met behulp van een milieuzonering is per deelgebied aangegeven welke bedrijfsactiviteiten op een locatie kunnen worden (blijven) uitgeoefend. De milieuzonering is gekoppeld aan twee verschillende Staten van Bedrijfsactiviteiten (‘bedrijventerrein’ en ‘functiemenging’), een en ander gebaseerd op de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering, editie 2009”. In het noordoosten van het plangebied is een bedrijventerrein gelegen en verspreid over de kern van Nieuw-Beijerland liggen ook diverse bedrijven. Ter plaatse van het bedrijventerrein (en evengoed in de dorpskern) worden in de nieuwe situatie als regel van algemene toelaatbaarheid enkel bedrijven toegestaan met een milieucategorie 2 oplopend tot maximaal categorie 3.1 behorende bij de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Uitgangspunt daarbij is dat de overlast van bedrijven ten opzichte van omliggende woningen zoveel mogelijk beperkt dient te worden. Daarnaast geldt dat vestiging van nieuwe bedrijven binnen Nieuw-Beijerland enkel mogelijk is op het bedrijventerrein in het noordoosten van de kern en in een milieucategorie tot maximaal 3.1 en dat (meer in het algemeen) binnen het plangebied geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Bedrijven die thans in het plangebied voorkomen, ook die niet op het bedrijventerrein gelegen zijn alsmede de bestaande bedrijven die thans in een hogere milieucategorie dan 3.1 vallen, mogen hun huidige gebruik wel voortzetten. Een en ander wordt in het nieuwe bestemmingsplan geregeld door een reguliere bestemming, ook voor die bedrijven met een milieucategorie 3.2 (of hoger), maar met voor bedrijven in een milieucategorie 3.2 (of hoger) daarbij dan een specifieke functieaanduiding voor de bedrijfstak waarin het bestaande bedrijf opereert. Die specifieke functieaanduiding is gekoppeld aan een SBI code (die in de bij het bestemmingsplan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten is geëxpliciteerd) en daarmee dus aan een specifiek soort bedrijf. Voorts blijft op het bedrijventerrein per bedrijf één bedrijfswoning toegestaan.


Noordelijk gedeelte van de verbeelding van het ontwerp bestemmingsplan “Nieuw-Beijerland 2013”, waarbij de paarse vlakken het bedrijventerrein aanduiden

Zuidelijk gedeelte van de verbeelding van het ontwerp bestemmingsplan “Nieuw-Beijerland 2013”, waarbij de paarse vlakken bedrijven aanduiden

De relevante regels zijn neergelegd in artikel 4 en luiden als volgt.

20


Artikel 4

21

Bedrijf

4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf ten hoogste categorie 2': bedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'Bedrijventerreinen'; b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf ten hoogste categorie 3.1': bedrijven uit ten hoogste categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'Bedrijventerreinen'; c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf ten hoogste categorie 3.2': bedrijven uit ten hoogste categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'Bedrijventerreinen'; d. ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van bedrijf-1 tot en met 10': tevens een bedrijfsactiviteit met de SBI-code zoals hierna in de tabel genoemd, uit ten hoogste voor deze bedrijfsactiviteit in de tabel aangegeven categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'Bedrijventerreinen': aanduiding SBI–code uit ten hoogste milieucategorie specifieke vorm van bedrijf-1 5020.4A 3.2 specifieke vorm van bedrijf-2 2852.1 3.2 specifieke vorm van bedrijf-3 453.1 3.2 specifieke vorm van bedrijf-4 281.1 3.2 specifieke vorm van bedrijf-5 6024, 6321.2 3.2 specifieke vorm van bedrijf-6 284.B 3.2 specifieke vorm van bedrijf-7 1582 3.2 specifieke vorm van bedrijf-8 2852.1 3.2 specifieke vorm van bedrijf-9 6024.0 3.2 e. ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt voor motorbrandstoffen, inclusief lpg (vml)': uitsluitend een verkooppunt voor motorbrandstoffen, inclusief lpg, met daarbij behorende ondergeschikte detailhandel en een autowasstraat; f. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'vulpunt' een vulpunt ten behoeve van het op hetzelfde bouwperceel aanwezige verkooppunt van motorbrandstoffen, inclusief lpg; g. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor': tevens een kantoor; h. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk': tevens een jeugdsoos; i. ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening' uitsluitend een nutsvoorziening; j. ter plaatse van de aanduiding 'opslag': tevens opslag; k. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en laad– en losvoorzieningen. 4.2 Bouwregels Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: a. gebouwen worden binnen in het bouwvlak gebouwd; b. de goothoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding 'maximale goothoogte (m)' aangegeven goothoogte; c. de totale oppervlakte van gebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)' aangegeven bebouwingspercentage van het bouwvlak; indien geen bebouwingspercentage is aangegeven, geldt een bebouwingspercentage van 75% van het bouwperceel; d. per bedrijfsperceel is ten hoogste een bedrijfswoning toegestaan; e. de inhoud van een bedrijfswoning inclusief aan- en uitbouwen bedraagt ten hoogste 600m3; f. de totale oppervlakte van gebouwen en overkappingen ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' bedraagt ten hoogste 100 m2; g. de afstand van gebouwen tot de perceelsgrens bedraagt ten minste 3 m; h. indien gebouwen op een bouwperceel niet aaneen worden gebouwd, geldt een onderlinge afstand van ten minste 3 m; i. de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 m;


j. k.

22

de bouwhoogte van lichtmasten bedraagt ten hoogste 9 m; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

4.3 Afwijken van de bouwregels Bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2 onder g en h, indien zulks voor een meer doelmatige bedrijfsvoering noodzakelijk is en de bereikbaarheid ingeval van calamiteiten in voldoende mate kan worden gewaarborgd. 4.4 Specifieke gebruiksregels Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels: a. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan; b. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m is op onbebouwde gronden niet toegestaan; c. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan; d. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan; e. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen, zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage; f. per bedrijf is kantoorvloeroppervlakte die meer bedraagt dan 50% van het brutovloeroppervlak niet toegestaan; kantoorvloeroppervlakte van meer dan 2000 m2 per bedrijf is in geen geval toegestaan; g. ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt voor motorbrandstoffen, inclusief lpg' bedraagt de verkoopvloeroppervlakte ten behoeve van detailhandel ten hoogste 125 m2; h. bedrijfswoningen, ten dienste van bedrijven die gevestigd zijn ter plaatse van de in lid 4.1 onder a en b bedoelde gronden, zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'; i. een lpg-vulpunt is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'vulpunt lpg'. 4.5 Afwijken van de gebruiksregels 4.5.1 Afwijking van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijventerrein' Bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 4.1: a. om bedrijven toe te laten uit ten hoogste twee categorieën hoger dan in lid 4.1, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de categorieën, zoals in lid 4.1 genoemd; b. om bedrijven toe te laten die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'bedrijventerrein' zijn genoemd, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving geacht kan worden te behoren tot de categorieën, zoals in lid 4.1 genoemd. 4.5.2 Afwijking detailhandelsbedrijven Bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.1 teneinde detailhandelsbedrijven in volumineuze goederen mogelijk te maken, met dien verstande dat omgevingsvergunning voor het afwijken uitsluitend mag worden verleend indien het een bedrijf betreft dat voorziet in een lokale behoefte en past bij de schaal en het karakter van het dorp en/of indien het uitplaatsen van een in de kern gevestigd bedrijf betreft en van Gedeputeerde Staten een verklaring van geen bezwaar is ontvangen.


In artikel 30 zijn algemene afwijkingsregels neergelegd. Hierin is, voor zover relevant, bepaald dat vrijstelling kan worden verleend voor het afwijken van de minimale en de maximale afmeting van de bebouwing, mits de afwijking niet meer dan 10% bedraagt. In artikel 33 zijn de regels met betrekking tot het overgangsrecht neergelegd. Ondergetekende is van mening dat overgangsrecht in deze analyse evenwel geen rol van betekenis speelt.

23


24

4.3 Vergelijking “oude” en “nieuwe” planologie Op de noordelijke locatie en verspreid over de kern van Nieuw Beijerland, geldt onder de werking van de “oude” planologie vanwege het bestemmingsplan “Kern Nieuw-Beijerland” de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden (B)’, althans, voor die locatie die voor deze planschaderisicoanalyse relevant zijn. Deze gronden zijn (op hoofdlijn) bestemd voor bedrijven vallend onder de categorieën 1 tot en met 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en voor het wonen ten dienste van bedrijven. Tevens zijn toegestaan verkeers- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterpartijen, erven en tuinen. Uitsluitend hoofdgebouwen, bijbehorende aan- en bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd. Op de gronden met de nadere aanwijzing (z) zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Ter plaatse van de gronden met de subbestemming ‘Bw’ zijn uitsluitend bedrijfswoningen met bijbehorende aanbouwen en bijgebouwen toegestaan. Ieder perceel mag voor ten hoogste voor 75% worden bebouwd. De afstand van gebouwen tot de voorste en/of zijdelingse perceelsgrenzen mag niet minder bedragen dan 3m en aan de zijde(n) waar een gebouw niet aan een ander gebouw wordt aangebouwd, mag de afstand tussen de gebouwen op één perceel ook niet minder bedragen dan 3m. Per perceel is ten hoogste één bedrijfswoning toegestaan en de inhoud van een bedrijfswoning mag niet meer bedragen dan 600m³. Op de meest noordoostelijke locatie, waar het nieuwe bestemmingsplan zal gaan vigeren, geldt onder de werking van de “oude” planologie vanwege het bestemmingsplan “NieuwBeijerland Oost II” een soortgelijke bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden (B)’. Deze gronden zijn (eveneens) bestemd voor bedrijven vallend onder de categorieën 1 tot en met 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en voor het wonen ten dienste van bedrijven. Tevens zijn toegestaan verkeers- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterpartijen, erven en tuinen. Niet meer dan 50% van het bedrijfsoppervlak per bedrijf met een maximum van 2.000m² per bedrijf mag voor kantooractiviteiten worden gebruikt, terwijl zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan. Uitsluitend mogen worden gebouwd gebouwen, waaronder per perceel niet meer dan één bedrijfswoning met bijbehorende aanbouwen en bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Ter plaatse van de gronden met de subbestemming ‘Bw ‘zijn bedrijfswoningen met bijbehorende aanbouwen en bijgebouwen toegestaan. De percelen mogen voor maximaal 70% worden bebouwd. De afstand van gebouwen tot de voorste en/of zijdelingse perceelsgrenzen mag niet minder bedragen dan 3m en de afstand van gebouwen tot de achterste perceelsgrens mag niet minder bedragen dan 1,50m. Aan de zijde(n) waar een gebouw niet aan een ander gebouw wordt aangebouwd, moet de afstand tussen de gebouwen op één perceel ook ten minste 3m bedragen. De inhoud van een bedrijfswoning mag niet meer bedragen dan 600m³. De goot- en/of boeibordhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 6m. In het kader van de planvergelijking - expliciet aangaande de bedrijven, al dan niet met bijbehorende bedrijfswoningen - overweegt ondergetekende het volgende. Als het nieuwe bestemmingsplan “Nieuw-Beijerland 2013” te zijner tijd op de betreffende locaties gaat vigeren, zal de bestemming aldaar wederom een bestemming ten behoeve van bedrijfsmatigheid zijn. Inhoudelijk komt de bestemming ‘Bedrijf’ uit het nieuwe bestemmingsplan goeddeels overeen met de bestemmingen ‘Bedrijfsdoeleinden’ uit de “oude” planologie. Echter voor enkele bedrijven zal - zoals eerder al aangegeven - de milieucategorie waarin de bedrijven, althans hun huidige activiteiten, thans vallen omlaag worden gebracht naar in beginsel categorie 3.1 en hooguit categorie 3.2 maar dan met daarbij specifieke functieaanduidingen.


25

De bedrijven waarvoor de milieucategorie omlaag wordt gebracht kunnen evenwel hun huidige bedrijfsvoering voortzetten. Voor bedrijven die nu nog vallen onder een hogere milieucategorie dan 3.1 wordt echter een specifieke functieaanduiding voor de bedrijfstak waarin het bestaande bedrijf opereert weergegeven, hetgeen betekent dit voor die locaties/bedrijven dat de specifiek functie die op de verbeelding wordt weergegeven en die daarmee - via koppeling aan een SBI code - dat specifiek soort bedrijf toestaat. Tevens is echter ter plaatse ook nog een bedrijf van de milieucategorie 3.1 of minder toegestaan. Met het vorenstaande komt het ondergetekende voor dat er op het gebied van de bebouwingsmogelijkheden, mogelijk enige richtlijn van afstand daargelaten, weinig zal veranderen. De huidige bebouwing blijft toegestaan, bedrijfswoningen blijven toegestaan en de bebouwings-, uitbreidings- of vernieuwingsmogelijkheden komen goeddeels overeen met de mogelijkheden die de “oude” planologie thans nog biedt. Een betekenisvolle verslechtering van de planologische mogelijkheden tot bebouwing ziet ondergetekende niet en risico’s op planschade dienaangaande derhalve ook niet. Ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden moet daarentegen worden geconstateerd dat er een beperking zal optreden met de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Zoals hiervoor reeds toegelicht, zullen in de nieuwe situatie als regel van algemene toelaatbaarheid enkel bedrijven worden toegestaan met een milieucategorie oplopend tot maximaal 3.1 behorende bij de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Voor die bedrijven die momenteel reeds vallen in een milieucategorie 3.2 (of hoger) wordt het gebruik beperkt tot mogelijkheden die de specifieke functieaanduiding voor de bedrijfstak waarin het bestaande bedrijf opereert straks nog toegestaan maar tevens zijn aldaar ook bedrijven van de milieucategorie 3.1 of minder toegestaan. Op het vlak van de gebruiksmogelijkheden constateert ondergetekende dan ook, in ieder geval in beginsel, een planologische beperking die zich zou kunnen vertalen naar een planologische verslechtering en die (daarmee dan) risico’s op planschade met zich brengt.


26

4.4 De onderzoeksvraag naar risico’s op planschade voor bestaande bedrijven Bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade op grond van artikel 6.1 Wro moet, zoals reeds eerder is aangegeven in deze analyse, worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een (geobjectiveerde) vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Een belanghebbende komt in een planologisch nadeliger situatie te verkeren, wanneer de bouwen/of gebruiksmogelijkheden die op basis van het nieuwe planologische regime maximaal kunnen worden gerealiseerd, nadeliger gevolgen hebben dan de mogelijkheden die op basis van het voorheen geldende planologische regime maximaal werden toegestaan. Van belang in de onderhavige planschaderisicoanalyse is de specifieke vraag of de planologisch voorgestane wijziging de vermogens- of inkomenstechnische positie voor bestaande bedrijven in het plangebied van het nieuwe bestemmingsplan “Nieuw Beijerland 2013” in negatieve zin zou kunnen beïnvloeden. In eerste instantie ter algemene beantwoording van de vraag of een beperking van milieutechnische exploitatiemogelijkheden überhaupt kan leiden tot voor vergoeding in aanmerking komende planschade, overweegt ondergetekende het volgende. In de regel kan een bedrijf als gevolg van een beperktere milieuruimte slechts voor vergoeding van planschade in aanmerking komen indien het nieuwe planologisch regime in dat opzicht een verslechtering betekent ten opzichte van het oude regime, daarbij gelet op de planologische mogelijkheden. Een en ander is in planschaderechtspraak meermaals uiteengezet, zoals bijvoorbeeld in de uitspraak van de ABRvS van 23 november 1999 (H01.98.2021). Het ging in die kwestie over wijzigingen vanwege het nieuwe planologisch regime dat had geleid tot beperkingen in de toegestane geluidproductie alsmede tot strengere (andere) hindernormen. De Afdeling overweegt onder meer dat vergoeding van planschade als gevolg van voor een bedrijf planologisch georganiseerde nadelen vanwege milieueffecten mogelijk is (doch slechts indien het nieuwe planologische regime in dat opzicht een verslechtering betekent ten opzichte van het oude). Het betrof hier planologische wijzigingen ten opzichte van het voorheen geldende planologische regime die de positie van een inrichting op een terrein van een scheepswerf zouden kunnen beïnvloeden. Niet aannemelijk werd geacht dat die wijzigingen van betekenis waren voor de huidige exploitatie, maar wel dat zij bij de overwegingen aangaande mogelijke waardedaling in het oog moesten worden gehouden “omdat zij de waarde die een potentiële gegadigde aan het terrein zal willen toekennen zouden kunnen beïnvloeden.” Ook in een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 12 oktober 2012, LJN BY6896 wordt ingegaan op het vervallen van gebruiksmogelijkheden. Daarin wordt samengevat gesteld dat de omvang van de toegestane gebruiksmogelijkheden mede de courantheid en daarmee de waarde van een onroerende zaak bepaalt. Anders dan bij het vervallen van de bouwmogelijkheden kunnen alle gebruiksmogelijkheden niet worden verzilverd en dient voor een bepaald gebruik gekozen te worden, hetgeen consequenties voor de waarde kan hebben. In deze uitspraak wordt tevens verwezen naar een uitspraak van de ABRvS van 18 april 2012 (201108114/1/A2). Hierin gaat het uiteindelijk om passieve risicoaanvaarding, maar wordt duidelijk aangehaald dat niet in geschil is dat aanvrager door de bestemmingsplanwijziging in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren en dientengevolge schade lijdt. De planologische wijziging hield in dat met de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan de bestaande mogelijkheid om op het betreffende perceel bedrijfsgebouwen ten behoeve van steenfabrieken en scheepswerven te bouwen is komen te vervallen en er een agrarische bestemming voor in de plaats is gekomen.


27

De vraag beantwoord De vraag die in deze paragraaf is gesteld, te weten: “is planschade voor bedrijven mogelijk op basis van de voorgestane gewijzigde milieuzoneringen?” beantwoordt ondergetekende resumerend bevestigend. Ondergetekende is van mening dat er - aangaande bedrijven die thans reeds in een hogere milieucategorie dan 3.1 vallen, maar ook bedrijven die dat (nog) niet doen - gesproken moet worden van een beperking van planologische (eerst en vooral gebruiks)mogelijkheden. Voor de huidige exploitatie van de bedrijven zal dit zich naar de mening van ondergetekende niet vertalen naar beperkingen en mogelijke schade, de huidige exploitatie blijft immers toegestaan. Maar de voornoemde beperkingen kunnen er wel toe leiden dat uitbreiding, dan wel wijziging van de huidige exploitatie wordt beperkt in mogelijkheden en dit zou kunnen leiden tot (met name) nadelen in (toekomstige) resultaten uit exploitatie. Bovendien vanwege de beperking van gebruik tot hooguit in de milieucategorie 3.1 en met hogere milieucategorieën tevens nog specifiek volgens een bepaalde functieaanduiding - zal de situatie worden gecreëerd dat bij eventuele verkoop van het vastgoed (al dan niet met daarin de onderneming), de groep potentiële gegadigden wordt beperkt tot gegadigden uit dezelfde functiegroep als waaronder het huidige bedrijf valt of uit een milieucategorie 3.1 of minder. Deze beperking kan naar de mening van ondergetekende leiden tot verminderde courantheid van (met name) het betreffende vastgoed (mogelijk ook inclusief bedrijfswoning) en daarmee tot waardevermindering van dat vastgoed. Voor welke bedrijven het vorenstaande zich zal of in ieder geval zou kunnen voordoen en in dat geval, in welke mate, is in deze risicoanalyse niet onderzocht, maar de conclusie uit het vorenstaande moet wel zijn dat risico’s op schade, die als planschade voor vergoeding in aanmerking zou kunnen komen, derhalve bestaan. 5. CONCLUSIE Op grond van het vorenstaande komt ondergetekende tot de slotsom dat als gevolg van de (voorgenomen) wijziging van de vigerende planologie, naar haar mening risico’s op voor vergoeding in aanmerking komende planschade ex artikel 6.1 Wro aanwezig zijn. Ondergetekende adviseert de gemeente Korendijk zich hiervan - en van de inhoud van deze analyse - te vergewissen en tevens om zich rekenschap te geven van de reële kans dat (ter behandeling van aanvragen om tegemoetkomingen in planschade) kosten gemaakt zullen moeten worden vanwege bijvoorbeeld een planschadebeoordelingscommissie, wettelijke rente, kosten van deskundige bijstand en kosten van het ambtelijk apparaat. De gemeente Korendijk wordt resumerend geadviseerd met vorenstaande conclusie en de overwegingen in de risicoanalyse in de komende besluitvorming rekening te houden. Aldus gedaan naar beste kunnen en weten te Ulvenhout op 11 februari 2013.

Namens R/W Grondzaken B.V.,

M.E.A.J. Brands-van Gils

PLANSCHADERISICOANALYSE WIJZIGING MILIEUZONERING TEN GEVOLGE VAN NIEUW BESTEMMINGSPLAN NIEUW-BEIJERLAND 2013 TE NIEUW-BEIJERLAND

Recommend Documents