Piaci Piaci Érték számítás 1111 Budapest, Kruspér utca 1/c 2. em. 6. lakás piaci értékének meghatározása piaci összehasonlító módszer alkalmazásával.
Tartalom:
1.) 2.) 3.) 4) 5.) 6.) 7.)
8.) 9.)
Ingatlan bemutatása Alaphalmaz lehatárolása Alaphalmaz ingatlanpiaci jellemzése Összehasonító adatok gyűjtése Összehasonító adatok elemzése Értékmódosító tényezők beazonosítása (kritériumok) Értékmódosítás átlagolásos módszerrel A/Egyszerű átlagolás B/Súlyozott átlagolás: Értékmódosítás páronkénti összehasonlítással Piaci érték számítása összehasonlító módszer alapján
+ Mellékletek (alaprajz, terület-kimutatás, fotók, térkép)
Készítette: Rácz Anna (OPWIUQ) 2015. december 1.
Ingatlanértékelés I. Házi Feladat
1.)
Ingatlan bemutatása
Elhelyezkedés: *műegyetem campusának közvetlen közelében (~ 100 m St épület, 400m K épület)
Lakóingatlan típusa: *társasházi téglalakás
Társasházra vonatkozó adatok: *Lift: van *Állapot: jó, 2014-ben felújították a társasház teljes villamoshálózatát szintszám: 5 szintes *Lépcsőház: belső lépcsőház *Udvar:van
Lakás adatai: *alapterület: 32 m2 *tájolás: K-i tájolású a szoba, udvari kilátás *fűtés: nem központi fűtéses, gázkonvektoros *épületen belüli elhelyezkedés: 2. emeleti lakás, saját függőfolyosó résszel *azonnal költözhető az ingatlan *befektetési ingatlan, rendkívül piacképes *használt, jó állapotú, teljes felújítás 2009-ben *bútorozás nélkül *nem lakott
Költség: *egyéni villany- és gázmérőóra illetve egyéni mellékvízmérő *közös költség 8500 Ft/hó
Forgalom: *egyirányú utca, gépkocsi forgalom által kevéssé terhelt
Parkolás: *fizetős, egyetemen ingyenes
Terhek: *tehermentes ingatlan
Közlekedés: *gyalog: 5-10percen belül főbb csomópontok (Móricz Zsigmond krt, Szent Gellért tér, Újbuda központ) *tömegközlekedés : busz, metró, villamos metró megálló (móricz, gellért) 10percre gyalog (~800 m) villamos megálló: (móricz, gellért) 10percre gyalog (~800 m) gárdonyi tér 6 perc (~450m) budafoki út/karinthy frigyes út 4 perc (~350 m) petőfi híd budai hídfő 8 perc (~650m ) busz megálló: (móricz, gellért) 10percre gyalog (~800 m)
Szolgáltató kp.-ok távolsága: *Pláza. : Allee (~800 m/10perc gyalog) *Élelmiszerbolt: 200m-en belül 4db (1belőle éjjel-nappali) *Bank: Erste, Budapest, Otp (800m-es körzetben) Raiffeisen allee mellett (1,1km) *Vásárcsarnok: Fehérvári úti Vásárcsarnok (~ 1km) Nagy Vásárcsarnok (~ 1,4 km) *Étterem: 2 db van az utcában is
2.)
Alaphalmaz lehatárolása
*műegyetem környéke *üzletek és szolgáltatások széles választéka (élelmiszerboltok, pláza, bank, étterem, edzőterem, fénymásoló szalon, kocsma stb.) *kiváló tömegközlekedés *jó befektetési termék, piacképes ingatlanok *társasházi tégla lakás *garzon *tehermentes ingatlan *azonnal öltözhető
3.)
Alaphalmaz ingatlanpiaci jellemzése
A Móricz Zsigmond körtér, a Szent Gellért tér, az Újbuda központ és a Petőfi híd mint fő csomópontok jól közrefogják az alaphalmaz lehetséges elemeit. Sűrű beépítésű környezet, jellemzően 4-6 szintes régi téglaépítésű 19.sz-i házakkal. Az alaphalmaz a műegyetem szorosan vett vonzáskörzete. Nagyon jó ellátottságú, rengeteg szolgáltatással, többek közt élelmiszerboltokkal, fénymásoló szalonokkal, éttermekkel, ATMekkel, több különböző bankfiókkal, ráadásul tömegközlekedés szempontjából is kiváló környék. A parkolás viszont csak a műegyetemen ingyenes, a környező utcákban fizetni kell érte. A Budafoki utat leszámítva alárendelt, egyirányú utcák jellemzik. Ingatlanpiaci szempontból említésre méltó a Feneketlen-tó, a Gellérthegy, a Dunapart és a Nagy Vásárcsarnok közelsége is. . 4)
Összehasonító adatok gyű gyűjtése
[Kruspér utca 1/c 500m-es környezetében vizsgált utcák]
1.) Budafoki út 10, műegyetem környéke téglalakás felújítandó, borzastóan lelakott 31 m2 1+ 1fél szoba (alkov) - lelakott lépcsőházzal fsz elektromos fűtés 6 szintes társasház alagsor déli
ár: 10 990 000 Ft négyzetméterár: 354,5 eFt/m2 2.) Bercsényi utca 9. műegyetem környéke téglalakás 1 szoba 1 emelet fűtés: gáz (cirkó) 24 m2 4 szintes ház felújított (jó állapotú) galériázott bútorozott alacsony rezsi liftes udvari nézet, K-i tájolás belmagasság 3m jó alaprajzi elrendezés egyirányú utca
ár: 15 500 000 Ft négyzetméterár: 645,8 eFt/m2 3.) Bertalan Lajos utca, műegyetem környéke egyirányú utca tégla épület 37 m2 1 szoba + 1 félszoba (egymásból nyílnak) jó állapotú távfűtés, egyedi méréssel K-i tájolású alacsony rezsi rossz alaprajz
ár: 17 990 000 négyzetméterár: 486,2 eFt/m2
4.) Lágymányosi utca/Stoczek utca sarka, műegyetem környéke egyirányú utca felújított utcai kilátás parkolás utcán/köztéren- fizetős 6 szintes épület szuterén (alagsor) távfűtés liftes utcai kilátás 3m-nél alacsonyabb belmagasság déli tájolású jó alaprajzi elrendezés 1 szoba 24 m2
ár 11 900 000 Ft négyzetméterár: 495,8 eFt/m2 5.) Budafoki út I., műegyetem közelében 34m2 1 szoba téglaépítésű 1 emeleti déli tájolású belmagasság nagyobb 3m-nél udvari kilátás liftes felújított fűtés: gáz (cirkó) galériázott alacsony közös kts (5500Ft/hó)
ár: 18 900 000 Ft négyzetméterár: 555,9 eFt/m2 6.) Budafoki út II., műegyetem közelében 33 m2 4.emelet 1 szoba téglaépítésű Fűtés: központi belmagasság: 3,8m belső udvarra néz liftes közös kts (7000Ft/hó) jó állapotú világos jó alaprajzi elrendezés
ár: 18 300 000 Ft négyzetméterár: 554,5 eFt/m2 7.) Lágymányosi utca 13., műegyetem környéke 32m2 1 szobás téglaépítésű 6 szintes 5. emelet fűtés: távfűtés belmagasság 3m-nél alacsonyabb liftes városi panorámás, utcai egyirányú utca
ár: 15 000 000 Ft négyzetméterár: 468,7 eFt/m2 8.) Lágymányosi utca, műegyetem környéke 28m2 1szobás téglaépítésű 4 szintes 3.emeleti belmagasság: 3m-nél nagyobb utcai kilátás nincs lift felújítandó egyirányú utca
ár: 12 900 000 Ft négyzetméterár: 460,7 eFt/m2 5.)
Összehasonító adatok elemzése
*átlagosan a lakások m2 ára : 502,76 [eFt/m2] *szórásuk: [s2= 1/n*summ(xi-xátlag)2] s2=1/8*(354,5-502,76)2+(645,8-502,76)2+(486,2-502,76)2+(495,8-502,76)2+(555,9502,76)2+(554,5-502,76)2+(468,7-502,76)2+(460,7-502,76)2= 1/8* (21 981 + 20 460,4 + 274,2 + 48,5 + 2823,8 + 2677 + 1160,1 + 1769,1) = 51194,1/8 = 6 399,2
s= 79,99 ~ 80eFt a szórás
6.)
Értékmódosító tényező tényezők beazonosítása (kritériumok)
*beruházási igény *üzemeltetési kts *forgalom *tájolás, fekvés *épületen belüli elhelyezkedés 7.)
Értékmódosítás átlagolásos módszerrel
A/Egyszer A/Egyszerű Egyszerű átlagolás összehasonlító adatok alapján átlagosan a lakások m2 ára : 502,76 [eFt/m2] 32m2-re: 16 088 320 Ft a)beruházási igény -5% b)üzemeltetési költség -1% c)forgalom +2% d)tájolás, fekvés -2% e)épületen belüli elhelyezkedés summ: -4% = 643532.8
=>
+2%
15 444 787,2 Ft
Piaci Érték: 15 450 000 Ft
B/Súlyozott B/Súlyozott átlagolás:
Vizsgált( 330/100= 3,3 ) a)beruházási igény b)üzemeltetési kts c)forgalom d)tájolás, fekvés e)épületen belüli elhelyezkedés (súlyszámok összege 100)
45 5 10 15 25
4(180) 3(15) 3(30) 2(30) 3(75)
Összehasonlító adatok:
1.) 2.) 3.) 4.) 5.) 6.) 7.) 8.)
Budafoki út 10. Bercsényi utca 9. Bertalan Lajos utca Lágymányosi utca/Stoczek utca sarka Budafoki út I. Budafoki út II. Lágymányosi utca 13. Lágymányosi utca
1
súlyszám/pl.-k
a)45 b)5 c)10 d)15 e)25
2
3
4
5
6
7
8
1(45) 4(180) 4(180) 5(225) 5(225) 5(225) !(45) 1(45) 3(15) 3(15) 3(15) 3(15) 4(20) 3(15) 3(15) 3(15) 1(10) 3(30) 3(30) 3(30) 1(10) 1(10) 3(30) 3(30) 3(45) 3(45) 1(15) 2(30) 2(30) 3(45) 3(45) 2(30) 1(25) 3(75) !(25) 1(25) 3(75) 3(75) 3(75) 1(25)
átlagos súlyozott osztályzat
/100
1,4
3,45
2,65
3,25
3,6
3,7
603,3
620,0
2,1
1,95
súlyozott osztályzat alapján az átlaghoz képest eFt/m2 [3-as pontszámhoz tartozó értékhez rendeltük: az előzőekben számolt átlagot: 502,76 (/3=167,58)]
234,6
578,15
444,08
544,63
Súlyozott átlag: 462,93 eFt/m2 Ennek alapján: 3,3 osztályzat => 509,22 eFt/m2 32x509,22=16 295 136 Ft
Piaci Éték:
16 300 000 Ft
351,9
326,78
8.)
Értékmódosítás páronkénti összehasonlítással
Összehasonlítás:
K 1 2 3 4 5 6 7 8
jó állapotú H I I I I I ? H
kis forgalom K-i 2.emelet H D alagsor I I 1.em. I I ? I I alagsor H D 1.em. H ?,de világos 4.em I ?,de világos 5.em I ? 3.em
32m2 31 24 37 24 34 33 32 28
Értékmódosítás páronként: K.)Kruspér u. 1/c 2.em 6 jó állapotú
kis forgalom
K -i
2.emelet
1.)Budafoki út 10 31 H + 50eFt/m2
H +5eFt/m2
D -10eFt/m2
alagsor +50eF/m2
négyzetméter ár: 354,5 eFt/m2 => 449,5 eFt/m2 2.)Bercsényi utca 9. I -
I -
I -
1.emelet +5eFt/m2
négyzetméter ár: 645,8eFt/m2 => 650,8eFt/m2 3.)Bertalan Lajos utca I
I
I
?
-
-
-
?
négyzetméter ár: 486,2eFt/m2 => 486,2eFt/m2 4.)Lágymányosi utca/Stoczek utca sarka I -
I -
I -
alagsor + 50eFt
négyzetméter ár: 495,8eFt/m2 => 545,8eFt/m2 5.)Budafoki út I. I -
H +5eFt/m2
D -10eFt/m2
1.emelet +5eFt/m2
négyzetméter ár: 555,9eFt/m2 => 555,9eFt/m2 6.)Budafoki út II. I -
H +5eFt/m2
?,de világos -10eFt/m2
4.em +5eFt/m2
négyzetméter ár: 554,5eFt/m2 => 554,5eFt/m2 7.)Lágymányosi utca 13. ? -
I -
?,de világos -10eFt/m2
5.em +5eFt/m2
négyzetméter ár: 468,7eFt/m2 => 463,7eFt/m2 8.)Lágymányosi utca H +50eFt/m2
I -
? -
négyzetméter ár: 460,7eFt/m2 => 515,7eFt/m2
3.em +5eFt/m2
9.)
Piaci érték számítása összehasonlító módszer alapján
átlag: 4222,1/8= 527,76 eFt/m2 szórás s2=1/8*(449,5-527,76)2+(650.8-527,76)2+(486,2-527,76)2+(545,8527,76)2+(555,9-527,76)2+(554,5-527,76)2+(463,7-527,76)2+(515,7-527,76)2= 1/8* (6124,6+ 15 138,8 + 1727,3 + 325,5 + 791,9 + 715,0 + 4103,6 + 145,5) = 29072,2/8 = 3634,0
s= 60,28 ~ 60eFt/m2 a szórás => 527,76x32= 16 888 320 Ft Piaci Érték: 16 900 000Ft
MELLÉKLETEK:
MELLÉKLET 1. Alaprajz Terület-kimutatás Elhelyezkedés (forrás:google maps)
FOTÓK MELLÉKLET 2. Utcakép Lépcsőház Kert MELLÉKLET 3. Szoba Fürdő Konyha
