PERANCANGAN FUNGSI CAMPURAN DENGAN PENDEKATAN KONSERVASI RUANG TERBUKA DI PULOMAS, JAKARTA TIMUR Anastasia Prisilla, Noegroho, Yanita Mila Jurusan Arsitektur, Universitas Bina Nusantara, Jl. K.H. Syahdan No.9 Jakarta Barat 11480 Telp. (62-21) 534 5830,
[email protected]
ABSTRACT Research purpose of this paper is to determine the function of a suitable building on the site and determine the design with mixed-use functions approach at green space / open space reserve to resolve the existing environmental problems. Methods that used in this paper is using qualitative research methods to search primary data which obtained by observation. However, the secondary data is obtained with literature studies of the electronic media, books, etc. For analysis, the data is anlyzed with urban and macro analysis. This analysis covers the city's infrastructure and other areas border. Results achieved in this paper are mixed-use functions that correspond to the location of the region along with the design. Conclusion, obtained is a function of a mixed-use building is suitably Condotel and green open spaces where the functions of Condotel are include condo and hotel. RTH will consist of 4 types of green space. They are urban forests, rain gardens, parks and recreation, and parks and interaction. Everything will be integrated in synergy to reduce the impact of environmental issues and to make the area better.(AP) Keywords: Open space reserve, Mixed-use, Condotel, Green Open Space
ABSTRAK Tujuan penelitian, ialah menentukan fungsi bangunan yang cocok pada lokasi tersebut, menentukan desain kawasan fungsi campuran tersebut yang sesuai dengan pendekatan green space / open space reserve sehingga mampu menyelesaikan masalah lingkungan yang ada. Metode penelitian, yang digunakan adalah metode penelitian kualitatif dengan mencari data-data primer yang didapatkan dengan observasi.Namun untuk data sekunder didapatkan dengan studi literatur dari media elektronik, buku, dan sebagainya.Analisis, yang digunakan adalah analisis dari segi urban dan analisis dari segi makro. Analisis ini mencakup infrastruktur kota dan wilayah-wilayah lain yang berbatasan. Hasil yang dicapai, ialah fungsi mixed-use yang sesuai dengan lokasi tersebut berserta desain kawasan tersebut. Simpulan, yang didapatkan adalah fungsi bangunan mixed-use yang sesuai adalah kondotel dan ruang terbuka hijau.Dimana fungsi bangunan kondotel mencakup kondo dan hotel. Untuk RTH akan terdiri dari 4 jenis RTH yakni, hutan kota, taman hujan, taman dan rekreasi, dan taman dan interaksi. Semuanya akan menjadi satu kesatuan yang saling bersinergi untuk mengurangi dampak masalah lingkungan dan menjadikan kawasan tersebut menjadi lebih baik.(AP) Kata Kunci : Open space reserve, Mixed-use, Kondotel, Ruang Terbuka Hijau
1
PENDAHULUAN Latar Belakang Pertumbuhan ekonomi yang semakin tinggi telah terjadi di Indonesia khususnya di DKI Jakarta. Pada tahun 2010, pemerintah telah menargetkan pertumbuhan ekonomi mencapai 6,8%. Pertumbuhan ekonomi yang tinggi ini membuat meningkatkan kebutuhan akan sebuah properti di beberapa daerah di DKI Jakarta. Muncul sebuah prediksi dari para pakar real estate akan bermunculan pusat-pusat kota baru untuk menunjang pertumbuhan ekonomi di DKI Jakarta. Menurut National Director Head Of Strategic Consulting Jones Lang LaSalle, Vivin Harsanto, berdasarkan planning tata ruang yang disusun oleh Pemda DKI, kawasan cempaka putih akan menjadi sebuah Semanggi kecil ( Clover Leaf ) yang memudahkan akses menuju berbagai tempat seperti bandara atau pusat kota. Dengan harga tanah sekitar 8 juta – 12 juta rupiah. Lokasi ini berpotensi untuk perkantoran dan komersil. Alasan yang menguatkan Vivin untuk berpendapat bahwa daerah Cempaka Putih sangat berpotensial di Jakarta dikarenakan letaknya yang berdekatan dengan Kelapa Gading dan dengan dukungan infrastruktur jalan (Sumber : BeritaSatu.com). Pertumbuhan ekonomi ini selain membawa dampak baik juga membawa dampak buruk pada suatu daerah.Pertumbuhan ekonomi yang tinggi membuat terjadinya peningkatan jumlah kendaraan yang berakhir pada kemacetan sebagai sumber dari polusi udara.Polusi udara ini dapat ditekan dengan penciptaan ruang-ruang hijau di Jakarta. Berdasarkan KTT Bumi di Rio Janeiro (1992) dan Johannesberg (2002) telah disepakati RTH kota yang sehat minimal 30% dari luas kota secara keseluruhan. Saat ini Jakarta baru memiliki 10 persen ruang terbuka hijau atau setara dengan 66,1 kilometer persegi. Dengan demikian luas ruang terbuka yang dibutuhkan masih 20 persen atau setara dengan 132,2 kilometer persegi dari luas lahan Jakarta yang mencapai 661,52 kilometer persegi (Sumber: www.merdeka.com). Ketersedian RTH di Jakarta hanya 23% namun dengan partisipasi masyarakat dan sektor swasta, Jakarta mampu mencapai 30%. Selain polusi udara, kurangnya daerah resapan air di Jakarta khususnya pada daerah Jakarta Utara dan Jakarta Timur membuat terjadinya penggenangan air pada wilayah-wilayah tersebut. Empat puluh persen wilayah Jakarta memiliki ketinggian 7 m hingga 3 m dibawah permukaan laut.Maka dapat diperkirakan bahwa sekitar 24 % wilayah Jakarta akan tergenang secara permanen. (Sumber: Jakarta Menuju RTH 30%). Telah terjadi perubahaan di daerah-daerah yang awalnya tidak terkena banjir lambat laun ikut terkena banjir. Genangan air mulai menyebar ke daerah Jakarta Timur dan Jakarta Utara(Sumber: TribunJakarta.com).Di lain sisi, peningkatan penghijauan banyak terjadi di Jakarta Selatan. Padahal masih banyak bagian dari Jakarta yang lebih membutuhkan ruang terbuka hijau.Pada lokasi Cempaka Putih dan Pulomas ini tidak hanya strategis untuk dilakukan pembangunan seperti layaknya semanggi, namun juga memiliki potensi alam yang bagus. Pada daerah lokasi ini terdapat waduk Riario seluas 25 ha yang sudah lama tidak efektif dan dalam kondisi waduk yang banyak sampah dan enceng gondok. Airnya pun juga keruh dan terdapat bangunan liar membuat waduk tersebut menjadi kurang menarik. (sumber: www.ahok.org). Waduk ini juga sudah mengalami pendangkalan dasar waduk. Dari kekurangan ruang terbuka hijau tersebut, timbul fakta lain dimana ruang terbuka yang memang sudah tercipta tidak dipergunakan secara baik. Bahkan dapat dikatakan terbengkalai. Dari 350 taman terbuka hijau di daerah Jakarta, hanya 0,2% yang direkomendasikan oleh Komunitas Peta Hijau Jakarta (PHJ). Nirwono Joga, menyatakan PHJ hanya merekomendasikan 10 hingga 15 taman dari total keseluruhan 350 taman. Selebihnya tidak ada yang bisa dimanfaatkan dari taman-taman yang terbengkalai tersebut karena udara yang tidak bersih, tidak bisa dijadikan tempat peneduh, dan sebagainya ( sumber: www.rumah.com). Kepala Dinas Pertamanan dan Pemakaman DKI Jakarta, Chatarina Suryowati menuturkan bahwa memang kondisi taman-taman di Jakarta ditimbuni sampah. Hampir 30% dari 800 taman dalam keadaan yang memprihatinkan. Hal ini dikarenakan minimnya alokasi anggaran(Sumber: kompas)Dengan demikian, sebuah fungsi campuran yang dibangun di wilayah Pulomas ini dapat mengakomodasi kebutuhan dari peningkatan perekonomian di Jakarta. Selain itu fungsi campuran yang disandingkan dengan RTH dapat membuat tatanan wilayah tersebut menjadi lebih baik. RTH 30% pun dapat terwujud dengan peran serta dari pihak swasta.
2
Kajian Pustaka Pada jurnal “The Effects of Public Green Space on Residential Property Value in Beijing” yang diterbitkan dalam Journal of Resources and Ecology oleh Institute of Geographic Sciences and Natural Resources, Chinese Academy of Science pada September 2012 memaparkan dengan metode empiris bahwa menyatakan taman dan ruang terbuka memberikan dampak postif terhadap nilai dari sebuah property yakni ruang terbuka kota mampu menaikkan 0,5%-14.1% nilai dari sebuah properti. Sebuah ruang terbuka hijau dapat mempengaruhi sektor ekonomi sekitar. Dalam jurnal yang diterbitkan oleh Universiti Teknologi Malaysia karya dari Rustam Hakim yang berjudul The Alternative of Green Open Space Management in Jakarta City, Indonesia mengkaji alternatif management Green Open Space yang ada di Jakarta. Alternatif ini dapat dilakukan dengan mengadakan kerjasama dari pihak masyarakat dan pemerintah. Jurnal ini menggunakan metode rasionalis oleh David L Weimer dan Aidan R. Vining (1998).
Rumusan Masalah Pertumbuhan ekonomi yang tinggi pada wilayah ini meningkatkan sebuah kebutuhan ruang ekonomi seperti hunian atau sarana lainnya yang mampu mengakomodasi peningkatan komersial di Jakarta. Oleh karena itu, dibutuhkannya sebuah fungsi campuran yang mampu mengakomodasi kebutuhan pada daerah-daerah yang akan berkembang menjadi pusat-pusat kota kecil. Disisi lain pertumbuhan ekonomi ini juga menimbulkan suatu dampak buruk terkait dengan masalah lingkungan yang mencakup kemacetan yang berujung pada polusi udara serta banyaknya genangan air di Jakarta. Dengan menggunakan penerapan konservasi ruang terbuka, kebutuhan akan sebuah bangunan dengan fungsi campuran dapat disempurnakan dengan penciptaan sebuah ruang terbuka. Nantinya ruang terbuka inilah yang akan mengurangi permasalahan lingkungan khususnya terkait dengan masalah kemacetan, polusi udara dan genangan air.
Tujuan Penelitian Adapun tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut yakni: menentukan fungsi bangunan yang cocok pada lokasi tersebut, menentukan desain kawasan fungsi campuran tersebut yang sesuai dengan pendekatan green space / open space reserve sehingga mampu menyelesaikan masalah lingkungan yang ada. Diharapkan dengan hasil penelitian ini dapat menambah wawasan dan mampu menjadi alternatif dalam pengembangan Kota Jakarta ke arah yang lebih baik lagi.
METODE PENELITIAN Rancangan Penelitian Pendekatan metode penelitian yang dipergunakan adalah pendekatan secara kualitatif.Secara lebih khususnya, metode penelitian yang digunakan adalah metode penelitian deskriptif. Metode penelitian deskriptif ini akan bertujuan untuk membuat suatu hasil deskripsi secara sistematis dan seakurat mungkin mengenai fakta yang terjadi pada lokasi tersebut. Hasil deskripsi tersebut akan dijadian sebagai acuan dari pengembangan desain yang akan dilakukan. Sebagai penunjang sebuah penelitian, dibutuhkan instrumen-instrumen penelitian.Instrumen penelitian tersebut dapat berupa peneliti, alat perekam foto atau kamera, alat scanner, buku catatan dan alat tulis.Dari berbagai instrumen penelitian tersebut, instrumen terpenting adalah peneliti itu sendiri (Moleong, 1994:4; Sugiyono, 2008:8).
Teknik Pengumpulan Data Teknik pengumpulan data yangakan dilakukan dengan observasi ke lokasi dan studi pustaka untuk mendapatkan data primer dan data sekunder sebagai berikut:
3
Data Primer. Data primer ini didapatkan dari observasi ini akan dilakukan dengan melakukan pengamatan kegiatan di dalam dan sekitar tapak. Observasi ini akan dilakukan secara observasi partisipatif secara pasif yakni peneliti akan datang ke lokasi namun tidak terlibat dalam kegiatan tersebut. Hal ini dikarenakan lokasi tersebut berupa tanah kosong dan pemukiman liar. Pemukiman liar tersebut juga dalam perencanaan penggusuran. Data primer ini terdiri atas data-data lokasi, data-data fungsi bangunan sekitar,dan data-data potensi tapak. Data Sekunder atau paper methods. Hal ini dapat dilakukan dengan mencari data dari berbagai sumber elektronik, buku, dll .Data sekunder ini akan terdiri atas harga tanah, persyaratan sebuah RTH dan open space, kebutuhan wilayah sekitar, harga hunian sewa. Data sekunder ini dapat berupa peraturan perundang-undangan, penelitian terdahulu, ataupun berupa artikel-artikel.
Teknik Analisa Data Setelah data dikumpulan, data yang berupa catatan hasil pengamatan, gambar, foto, dokumen, artikel, dan sebagainya, data tersebut akan diatur, diurut, dikelompokkkan, dan dikategorikan. Pengorganisasian dan pengelolahan data tersebut bertujuan untuk menemukan tema dan hipotesis kerja yang akhirnya diangkat menjadi teori substantif ( Moleong, 1991:103). Setelah seluruh data diperoleh, maka akan dilakukan analisis berdasarkan beberapa tahap yaitu dimulai dari pemeriksaan data, kemudian diklasifikasi, dan diakhiri dengan tahapan deskripsi untuk penggabungan data primer dan sekunder. Pada analisis ini akan dilakukan analisis terkait variabel-variabel yang dipergunakan.
Tabel 1 Variabel Penelitian Variabel Lokasi Tapak
Ruang Terbuka Hijau
Sub Variabel Sumber Fungsi bangunan sekitar Observasi Pasif dan Studi Potensi tapak kepustakaan Harga tanah Kebutuhan Wilayah Sekitar Okupansi hunian sewa Persyaratan Ruang Terbuka Peraturan dan penelitian terdahulu Hijau Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Dalam analisis data kualitatis, analisis data tersebut harus bersifat induktif, generatif, konstruktif, dan subjektif sehingga mengandung interpretasi realitas subek itu sendiri (Kuntjara, 2006:100). Dari datadata primer dan sekunder yang dikumpulkan akan dianalisis secara kualitatif dan akan didapatkan sebuah interpretasi atau tafsiran.
HASIL DAN BAHASAN Analisa Lahan Perencanaan dalam Konteks Perkotaan Urban Texture Untuk Urban Texture, akan dianalisa fungsi bangunan yang ada disekitar tapak yang terkait dengan tata guna lahan sekitar untuk penentuan fungsi bangunan yang sesuai dengan lokasi tersebut. Analisa ini akan dilihat dengan skala yang lebih besar. Analisa ini membahas Pulomas dan daerah sekitarnya yang mencakup kecenderungan pencitraan dari sebuah kawasan dan kelengkapan fungsi bangunan yang tersedia.
4
Gambar 1 Land Use Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Dari analisa diatas dapat diklasifikasikan fungsi-fungsi bangunan sekitar. Fungsi-fungsi bangunan sekitar ini dilihat dari skala makro tapak yakni sebagai berikut:
No. 1
Fungsi Bangunan Perdagangan
2 3
Industri Perumahan
4
Pendidikan
5
Kesehatan
6 7 8
Perkantoran Hotel Apartment
9
Shopping Center
10 11 12
Rekreasi Taman Tempat Ibadah
Tabel 2 Fungsi Bangunan Sekitar Lokasi Sepanjang Cempaka Putih,Senen, Jatinegara Tanjung Priuk, Pulo Gadung Cempaka Putih, Rawamangun, Kelapa gading Cempaka Putih, Kelapa Gading,
Contoh ITC Cempaka Mas PT Denso Perumahan Kelapa Gading Universitas Kalbis, IBII, YAI RS Islam,
Rawamangun, Cempaka Putih, Kelapa Gading Cempaka Putih KTB, Gudang Garam Kelapa Gading, Cempaka Putih Hotel Grand Cempaka Pramuka, Cempaka Putih, Kelapa Apartment Cempaka Gading Mas Kelapa Gading, Rawamangun, Mall Kelapa Gading Sunter Kelapa Gading Taman Jogging Kelapa Gading, Sunter, Cempaka Gereja Santo Yakobus Putih Sumber: Hasil Survei Pribadi, 2013
Urban Sirculation
5
Gambar 2Urban Sirculation, Pedestrian, Transportation Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Untuk analisa Urban Sirculationakan dibahas terkait sirkulasi pedestrian, dan parkir. Untuk sirkulasi dalam skala makro, menghubungkan wilayah Sunter, Kelapa Gading, Rawamangun, dan Cempaka Putih. Entrance termudah menuju tapak berasal dari Jl Perintis Kemerdekaan karena tapak berada pada kiri jalan, pencapaian termudah dengan menggunakan alternatif 1dan pencapaian tersulit menggunakan alternatif 4; Jika melihat dari akses menuju tapak, alternatif 3 dan 4 merupakan kecenderungan jalan yang dipergunakan masyarakat. Hal ini dikarenakan exit tol dalam kota berasal dari kedua jalan tersebut, Kemacetan dan kebisingan tertinggi berasal dari Jl Letjen Suprapto arah alternatif 2. Sumber polusi udara terbesar berasal dari alternatif 2. Urban Transportation Terdapat 4 alternatif jalur jalan yang dilalui oleh angkutan-angkutan umum. Angkutan-angkutan umum tersebut ada yang berasal dari wilayah lain dari Jakarta dan dari luar kota Jakarta. Angkutan umum ini terdiri dari bus transjakarta, metromini, kopaja,mayasari, mikrolet, kowanbisata, KWK, dsb. Terdapat pula angkutan Damri yang beroperasi dari dan menuju Bandara Soekarno-Hatta. Urban Greenery Untuk analisa Urban Greenry ini akan dibahas letak-letak ruang terbuka di daerah sekitar tapak. Dapat kita lihat pada daerah sekitar tapak ada beberapa lahan hijau. Namun ada diantaranya yang difungsinya menjadi bangunan seperti area hijau di Cempaka Putih yang akan menjadi Holland Village. Ataupun ada beberapa lokasi yang belum dilakukan pembangunan. Namun pada titik-titik tertentu seperti di pinggir sungai dan dibawah jalan layang merupakan salah satu bagian dari RTH.
Gambar 3 Area Hijau Sekitar Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
6
Sebagian besar fungsi ruang terbuka hijau yang ada disekitar tapak tidak memiliki fungsi khusus. Hal ini dikarenakan letaknya yang beada di bawah jalan layang, dekat waduk, samping saluran riol kota dan sebagainya. Dari gambar tersebut dapat kita lihat bahwa area yang terbangun tidak seimbang dari segi kuantitas dengan ruang terbuka yang ada.Untuk pepohonan hanya terletak di pinggir-pinggir jalan dan dengan jumlah yang terbatas. Dari segi kualitas juga cenderung tidak terawat baik. Padahal fungsi pepohonan tersebut menjadi pembatas pedestrian dan jalan serta peneduhan bagi pejalan kaki. Jadi, diperlukan sebuah ruang terbuka hijau pada daerah tersebut. Dengan demikian lingkungan tersebut tidak akan terlihat sumpek dan meningkatkan kualitas lingkungan.
Analisa Lahan Perencanaan Tapak Kondisi Tapak Lokasi penelitian ini terletak di daerah Pulomas, Jakarta Timur.Daerah Pulomas ini masuk pada kecamatan Pulogadung.Tidak hanya dekat dengan daerah Cempaka Putih, daerah ini juga dekat dengan kawasan Kelapa Gading yang menjadi jantung dari Jakarta Utara.Lokasi yang strategis ini memiliki peruntukkan infrastruktur hijau namun pada RTRW 2030 lahan ini berubah fungsi menjadi pusat perdagangan, perkantoran, dan jasa.Perubahan fungsi peruntukkan ini dikarenakan adanya perencanaan pembangunan cloverleaf bridge layaknya seperti di Semanggi. Tapak ini terletak di tempat strategis dengan banyak potensi alam. Padasisi lain terdapat permasalahan lokasi yang terkait dengan kemacetan, banjir, dan kurangnya ruang terbuka hijau. Untuk kepemilikannya oleh PT. PULOMAS JAYA. Namun, Pemda DKI Jakarta berniat untuk membeli kawasan ini.
Proyeksi Kebutuhan Terkait Pembangunan Di Lahan Perencanaan Dari paparan fakta-fakta diatas, terdapat sebuah kekurangan fungsi-fungsi bangunan tertentu dalam kawasan tersebut. Namun jika fungsi-fungsi bangunan tersebut disesuaikan dengan objek desain penelitian yang terkait dengan hunian, maka akan dijabarkan menjadi 7 objek desain yakni sebagai berikut:
Fungsi Bangunan Hotel
Kondotel
Fungsi Bangunan Rumah Sakit Kelas C
Hunian Vertikal
Mix Used
Kawasan Pemukiman
Tabel 3 Analisa Fungsi Bangunan Pendamping Peringkat Alasan Memiliki okupensi tertentu, perilaku pengguna untuk memanfaatkan secara maksimal, lama dalam pembalikan modal namun lebih menguntungkan Memiliki okupensi tertentu, perilaku pengguna untuk memanfaatkan secara maksimal, cepat dalam pembalikan modal, cenderung tidak semewah Hotel Peringkat Alasan Ketersediaan Rumah Sakit sudah memadahi pada lokasi tersebut dan kebutuhannya tidak melebihi ketersediannya namun sangat menguntungkan untuk dijadikan sebuah bisnis Tidak memiliki okupensi tertentu, perilaku penggunannya cenderung menggunakan fasilitas pada weekend, pembebanan di biaya maintance setiap bulan terlalu besar. Kebutuhan akan sebuah hunian vertikal semakin tinggi dan cenderung lebih diminati oleh masyarakat khususnya ekspatriat. Cukup rumit mengingat KDB yang rendah, sangat cocok untuk lokasi yang stategis, dapat menciptakan suatu pembangunan yang compact dan mendorong penerapan walkable kawasan karena pemenuhan kebutuhan yang mudah dan dekat Ketersedian lahan yang terbatas. Harga tanah yang mahal, sehingga lokasi tersebut tidak cocok
7
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Dari tabel analisa diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa fungsi yang jarang ditemukan pada lokasi ini Mixed-use building.Jadi fungsi yang sesuai dengan lokasi ini adalah berupa Kondotel (hotel dan apartement) serta Ruang Terbuka Hijau.Rencana fungsi bangunan kondotel ini mengikuti karakteristik hotel yang ada berbintang 4sesuai kebutuhannya.
Tabel 4 Alasan Pemilihan Fungsi Bangunan Fungsi Bangunan yang Alasan dipilih Kurangnya jumlah hotel pada daerah sekitar Hotel Kurangnya hotel yang dapat memenuhi kebutuhan bisnis pada kawasan tersebut ( sumber: Kompas) Okupansi hotel berbintang pada kawasan tersebut 80%-100% cth: Maven Moi dan Hotel Harris (sumber: Kompas dan Travel Text) Jakarta menjadi tujuan wisata yang cukup banyak diminati wisatawan ( Sumber: Tip Advisor dan MasterCard Global Destination Cities Index) Pertumbuhan penduduk di Jakarta 1,49% (target 1,30%) (Sumber: Apartemen Detik Finance) Tahun 2010-2012, untuk apartemen sewa terdapat excess demand 227 unit dan kondominium mencatat excess demand 138 unit. ( sumber : situs Jakarta Property) Pada akhir tahun 2012 peningkatan tingkat hunian menjadi 78,13% ( Sumber: Jakarta Property) Semakin maraknya pengadaan pelatihan karyawan di apartemen Mereduksi polusi udara akibat kemacetan pada lokasi tersebut Ruang Terbuka Hijau Mencegah terjadinya banjir Sulitnya mencari area rekreasi dan olahraga Jakarta Timur hanya memiliki 6 taman kota yang melayani 10 kecamatan Fungsi yang cocok adalah perpaduan hotel dan apartemen dalam satu Kesimpulan kesatuan yakni kondotel. Kondotel akan mampu memenuhi kebutuhan akan hunian sewa ataupun hunian milik dalam jangka waktu short stay hingga long stay. Untuk okupansi kondotel di daerah sekitar 70% ( Sumber: BeritaSatu.com) Kondotel yang ada di daerah sekitar hanya berjumlah 1 yang terletak di Kelapa Gading. Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Perencanaan Building Envelope Berdasarkan sirkulasi dan pencapaian menuju tapak, terdapat 2 pintu masuk utama dan 1 pintu keluar utama.Pintu masuk utama sebaiknya berasal dari Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Ahmad Yani. Untuk service masuk dari Jalan Perintis Kemerdekaan dan langsung masuk ke area serviceUntuk pintu keluar mengarah pada sisi barat tapak ( Jl. Perintis Kemerdekaan). Orientasi dan Gubahan Massa Untuk orientasi massa terbaik menghadap ke Tenggara- Barat DayaSehingga peletakan bangunan Timur-Barat. Untuk gubahan massa direncanakan berupa 3 massa bangunan yang didilatasi karena bentuknya yang memanjang. Gubahan massa bangunan akan dibangun lebih tinggi dari jalan untuk melanjutkan citra skyline bangunan sekitar. Karena bentuknya yang dinamis, bangunan ini juga
8
akan memiliki bentuk dasar lengkung untuk menanggapi letak tapaknya. Hubungan antara kondotel dan ruang terbuka hijau dihubungkan dengan pedestrian. Street Pattern, Circulation, and Infrastructure Untuk sirkulasi akan dibuat terpisah antara sirkulasi kendaraan dan pejalan kaki. Untuk pola jalan akan dibuat campuran antara linier dan pola spine. Untuk jalan-jalan utama dalam tapak akan digunakan linier, sedangkan untuk jalan-jalan kecil menggunakan pola spine. Untuk area parkir penghuni, karyawan dan ballroom diletakkan pada lantai satu hingga lantai tiga dengan konsep mezzanine serta parkir outdoor.Hal ini untuk mengantisipasi banjir yang ada pada site. Lobby berada pada lantai 1 yang tergabung dengan fasilitas lainnya pada massa bangunan yang sama. Hal ini dimaksudkan agar penghuni dapat mengakses fasilitas dengan mudah. Untuk area ballroom hanya bisa diakses dari lobby dan dibuat terpisah dari jalur-jalur pedestrian bagian interaksi. Building Layout and Design Untuk analisa ini akan dijabarkan mengenai fakta dan rencana perancangannya bangunan kondotel. Kondotel yang memiliki fungsi bangunan hotel dan apartemen ini akan berpatokan pada hotel dan apartemen yang ada disekitar. Total KDB lahan ini adalah = 7154 m2.
Tabel 5 Analisa Studi Banding Hotel dan Apartemen Hotel Perhitungan & Keterangan Hasil Standar Perancangan Hotel bintang 4 Permintaan okupansi 156 x 39.5 m2 = 6162 hotel bintang 4 yang m2 mencakup: tinggi dalam kategori Ditambah sirkulasi 30% • Jumlah kamar standar hotel bisnis = 8.010,6 m2 minimum 50 kamar dengan luasan 2 Jumlah kamar yang Gedung parkir 32 mobil min 24 m dipilih 150 kamar x 35 m2 = 1.120 m2 • Jumlah kamar suite min 3 140 standar dan 10 1000÷ 6 org= 167 mobil kamar dengan luasan minimum 48 2 Gedung parkir 167 suite m mobil x 35 m2 = 5845 • Min 2 fasilitas : Lapangan tennis, Rasio 1 mobil = 5 kamar jadi butuh 30 m2 fasilitas olahraga di dalam mobil Total 14.975,6 m2 ruangan, fitness centre, sauna, Untuk ballroom = 1000 bowling, kolam renang orang • Memiliki meeting room dan ballroom (hotel bisnis) • Twin Bed Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Jika untuk kondotel yang berfungsi sebagai hotel berjumlah 156 kamar standar. Jumlah unit apartemen akan direncana sebanyak 162 unit. Sebagian besar menyediakan 2BR. Hampir setiap apartemen di sekitar tidak menyediakan untuk 1BR karena berada lebih ditargetkan untuk keluarga. Oleh karena itu perbandingan unitnya diperkirakan 2BR:3BR = 19:4 . Komposisinya menjadi 114 unit: 48 unit. Untuk ukuran unit tipe 2BR = 78.9 m2 sedangkan untuk 3BR = 98.7 m2 .Kebutuhan parkir untuk setiap unit apartemen 1 Mobil. Jadi dibutuhkan 114+48 = 162 mobil . Luasan untuk parkir mobil yang dibutuhkan 210 mobil x 35 m2 = 7.350 m2 . Untuk bangunan kondotel ini akan dilengkapi dengan balkon setiap unitnya dan menggunakan atap dak beton yang nantinya air tersebut akan dialirkan ke bak penampungan dan sumur resapan. Penggunaan roof garden dapat memaksimalkan ruang hijau yang tercipta. Modul dan Struktur
9
Perencanaan modul dan struktur ini akan dipengaruhi oleh dimensi dari bangunan tersebut. Bangunan menggunakan sistem double loded.Modul ini disesuaikan dengan perencanaan parkiran yang terletak dibawah podium.Modul kamar harus disesuaikan dengan modul parkir kendaraan. Open Space Lokasi tapak memiliki peruntukkan infrastruktur hijau yang akan berubah fungsi pada RTRW 2030 menjadi perdagangan, perkantoran , dan jasa. Oleh karena itu, Peneliti ingin menggabungkan kedua fungsi diatas dengan menciptakan sebuah bangunan yang bergerak di bidang jasa namun memperhatikan ruang terbuka. Selain itu Ruang terbuka erat terkait dengan tema yang ada. Untuk menentukan luasan dari ruang terbuka hijau ini didasarkan pada perhitungan jumlah penduduk tahun 2011 pada kelurahan Kayu Putih yakni mencapai 48.633 jiwa dengan pertumbuhan penduduk pada kecamatan Pulo Gadung sebesar 0,28%. Jadi pada tahun 2013 pertumbuhannya akan mencapai:
48.633 x 0,28%= 136,18 jiwa ( kenaikan jumlah penduduk pada tahun 2012) 48.633 + 136,18 = 48769,18 x 0,28% = 136,56 jiwa ( Perkiraan kenaikan jumlah penduduk pada tahun 2013) Tabel 4.11 Analisa RTH 48.769 +136,56 jiwa = 48.906 jiwa( Perkiraan Jumlah Penduduk tahun 2013)
Standar
Tabel 6 Analisa RTH Perhitungan
Menciptakan RTH Kelurahan Ditujukan untuk masyarakat satu kelurahan. Luas taman ini minimal 0,30 m2 per penduduk kelurahan Luas minimal taman 9.000 m2.
Luasan RTH yang dibutuhkan= 48.906 X 0,30 = 14.671,8 m2 Luasan RTH akan dimaksimalkan yakni: Luas Lahan – 30% ( untuk sirkulasi) - KDB = 25.039 m2 – 7154 m2 = 17.885 m2
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Hasil rencana RTH dibagi menjadi 4 bagian yakni: Hutan kota , menjadi buffer polusi udara, mencakup pepohonan peredam polusi udara contoh tanaman bugenvil, akasia, dll. Luasannya sebesar 7414 m2. Area Reservasi, meningkatan peresapan air hujan dan cadangan air tanah. Area ini dapat berupa keseluruhan taman yang ada dapat digunakan sebagai area reservasi. Menggunakan tanaman asli setempat. Luasannya sebesar 17718 m2. Taman dan rekreasi, mencakup area danau. Luasannya sebesar 5183 m2. Taman dan ruang interaksi, mencakup jogging track, area duduk-duduk, dsb. Luasannya sebesar 5121 m2.
10
`
Gambar 4 Analisa Letak RTH Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Menurut buku RTH 30% Resolusi (Kota) Hijau wilayah Jakarta Timur ditargetkan memiliki RTH 3.232,58 ha(4,72 %) dengan menyediakan 17.718 m2 maka target RTH Jakarta Timur menjadi 4,71% atau setara dengan 3.230,79 ha. Dengan menciptakan hutan kota sebesar 7414 m2 mengurangi SO2 51,8% dan NO2 – 49,7%. Selain itu dengan menciptakan area reservasi sebesar 17718 m2 maka akan menghasilkan resapan air tanah sebanyak 1594,62 m3/ thn. Kedua fakta tersebut belum ditambah luasan taman sebagai rekreasi dan interaksi. Kemungkinan besar pengaruhnya akan lebih besar dibanding perkiraan diatas. Menurut buku Jakarta Menuju RTH 30%, RTH seluas 10.000 m2akan menghasilkan oksigen untuk 1500 orang / hari. Dengan menciptakan ruang hijau seluas 17.718 m2 (1,8 ha) maka diperkirakan akan menghasilkan oksigen untuk 2683 orang/hari.
SIMPULAN DAN SARAN Simpulan Dari uraian fakta yang telah dianalisis diatas, dapat diketahui fungsi mixed use yang sesuai adalah kondotel dan ruang terbuka hijau. Analisis ini dilakukan untuk menjawab masalah yang ada yakni, kemacetan, polusi udara, banjir, dan minimnya ruang terbuka. Untuk layout kawasan yang didapatkan adalah bentuk massa yang memanjang mengikuti bentuk tapaknya, tidak menggunakan basement, ruang terbuka yang mendominasi kawasan dan bangunan, bangunan yang lebih tinggi dari jalan raya dan parkiran yang berada di bawahnya. Pemanfaatan potensi alam dimanfaatkan semaksimal mungkin sesuai dengan topik konservasi ruang terbuka.Hal ini tampak nyata dengan letak bukaan dan peletakan bangunan di tengah-tengah tapak. Untuk RTH dengan fungsi hutan kota dan taman hujan dibuat lebih besar karena untuk menanggapi masalah utama terkait polusi udara dan banjir. Namun tetap tidak melupakan RTH yang berfungsi sebagai ruang interaksi dan rekreasi untuk menghidupkan suasana. Implementasi tema pada proyek ini tidak telihat nyata hanya pada dominasi kawasan yang berupa RTH saja.Namun implementasi ini juga hadir pada bangunan. Sebagai contohnya adalah atap yang menggunakan elemen green ( green roof ).
11
Saran Dari penelitian ini diharapkan dapat membuat sebuah masukan baru untuk perancangan sebuah mixed use di lahan strategis dengan pendekatan ruang terbuka hijau. Selain itu penelitian ini diharapkan juga dapat menjadi sebuah arahan untuk masyarakat atau para praktisi arsitektur untuk tetap memperhatikan ruang terbuka dalam melakukan sebuah desain bangunan.Hal ini untuk mencegah terjadinya degenerasi kualitas dan kuantitas dari lingkungan hidup. Penulis juga membuka diri atas pendapat dan saran dari para pembaca demi kesempurnaan laporan tugas akhir ini. Hanya dengan saran dan kritik dari para pembaca yang dapat membuat laporan tugas akhir ini mendekati kesempurnaan. Terima Kasih
REFERENSI Afifah, R. (2012). Banyak Taman Kota Terbengkalai. Dipetik Maret 29, 2013, dari http://www.yiela.com. Chiara, Joseph De dan Michael J. Crosbie. (2001). Time-Saver Standards For Building Type. Singapura : McGraw-Hill. Denis-Jacob, J. (2011). Green Neighbourhoods : The Making Of a Sustainable City. Dipetik February 27, 2013, dari http://www.geographyjobs.ca. Dinas Pertamanan dan Pemakaman Provinsi DKI Jakarta.(2009). Jakarta Menuju RTH 30%. Jakarta: Dinas Pertamanan dan Pemakaman Provinsi DKI Jakarta. Hakim, Rustam. 2007. The Alternative Of Green Open Space Management In Jakarta City, Indonesia. In: Post-Graduate Seminar Semester 2 Session 2006/2007, 6 March 2007. Joga, Nirwono dan Iwan Ismaun. (2011). RTH 30%! Resolusi (Kota) Hijau. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama. Leo. (2013). Pasok Apartemen Sewa Tak Diimbangi Kenaikan Permintaan. Dipetik April 5, 2013, dari http://jktproperty.com. Margit, A. (2013). Okupansi Apartemen Sewa di Jakarta Diprediksikan Meningkat. Dipetik April 5, 2013, dari http:old.indonesiafinance.com. Neufert Peter. (2012). Neufert Architect’s Data.Inggris : Blackwell Publishing Pertiwi, N. L. (2011). Hotel Harris Jeli Melihat Peluang. Dipetik April 4, 2013, dari http://tekno.kompas.com. Zahnd, Markus. (2006) .Perancangan Kota Secara Terpadu.Yogyakarta : Kanisius. WBP. (2012). Kawasan Properti Paling Prospektif di Ibukota. Dipetik April 5, 2013, dari http://www.beritasatu.com.
RIWAYAT PENULIS Anastasia Prisilla lahir di kota Jakarta pada 8 November 1989. Penulis menamatkan pendidikan S1 di Universitas Bina Nusantara dalam bidang Arsitektur pada tahun 2013.
12
