Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
PERAN PROJECT MANAGER (PM) PENGEMBANG APARTEMEN, DALAM MENJAMIN KEBERHASILAN INVESTASI TAHAP KONSTRUKSI Arifah Rahmayanti 1), Purwanita Setijanti 2), dan V. Totok Noerwasito 3) 1) Pascasarjana Arsitektur, Perencanaan Real Estate, ITS Kampus ITS Keputih, Sukolilo, Surabaya 60111 e-mail:
[email protected] 2) dan 3) Departemen Arsitektur, ITS
ABSTRAK Apartemen high-rise adalah termasuk kategori bangunan kompleks, dimana dalam pengembangan dibutuhkan tim yang berorientasi nilai dan melayani pelanggan, sambil menghasilkan pengembalian investasi bagi investor dan pemilik. Sementara itu, keberhasilan investasi sangat ditentukan oleh keberhasilan pada tahap konstruksi, yang merupakan tahapan terpenting dalam real estate development, karena value sebuah properti adalah “bangunan”, apabila bangunan “belum selesai” atau setengah jadi maka “value dianggap tidak ada”. Proses konstruksi mengandung risiko dan keberhasilannya sangat tergantung pada pemilihan Project Manager (PM) yang tepat. Penelitian ini dilakukan untuk mencari tahu pemahaman dan penerapan peran project manager (PM) yang spesifik bagi pengembang apartemen, untuk mendapatkan keberhasilan pengembalian investasi yang ditentukan oleh tahap konstruksi. Tujuan penelitian untuk mendapatkan kualitas PM yang tepat dalam menangani pengembalian investasi apartemen high-rise. Penelitian ini merupakan jenis penelitian eksploratif, dilakukan dengan dua tahap survey, yaitu survey pendahuluan dilakukan terhadap beberapa praktisi di bidang pengembangan properti apartemen untuk menyempurnakan variabel. Kemudian pengambilan data menggunakan alat kuesioner yang disusun dalam bentuk skala likert. Analisa data menggunakan analisa deskriptif dan analisa faktor yang membentuk kelompok peran PM sesuai fungsinya. Hasil penelitian adalah berupa kajian mengenai pemahaman dan penerapan (awareness) peran PM oleh praktisi pengembang apatemen di Surabaya, Peran PM yang diharapkan oleh Pengembang Apartemen, peran spesifik PM dalam pengembangan apartemen yang dapat menjamin keberhasilan investasi pada tahap konstruksi. Peran tersebut antara lain: menjaga komitmen berorganisasi dan pencapaian hasil akhir, mengimplementasikan manajemen nilai (Value Management) berorientasi pasar, mengimplementasikan manajemen kinerja dan resiko, kemudian mengimplementasikan manajemen pengetahuan (Knowledge Management) pada proses produksi. Kata Kunci: Project Manager, Peran Spesifik, Pengembang Apartemen, Investasi, Tahap Konstruksi.
PENDAHULUAN Pengembangan apartemen adalah proyek yang kompleks, ditandai oleh banyaknya pemangku kepentingan (stakeholder) dalam proses pengembangannya, size and cost; highrise; complex interaction; cultural implications; uncertainty atau ketidakpastian karena multiISBN: 978-602-70604-3-2 B-20-1
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
years, dan faktor-faktor lain (Kerzner, 2010). Kompleksitas apartemen ditandai pula oleh technical support atau metode pelaksanaan yang rumit, analisa investasi yang harus terus terupdate, performance dan pencapaian target penjualan yang terus mengikuti, penyelesaian defect list dari beragam customer (Halim, 2015). Sebagai sebuah tempat tinggal, banyak faktor yang harus diperhatikan oleh pengembang apartemen, dari saat pra-desain, desain, konstruksi, dan tahap manajemen dan maintenance. Hal pertama yang harus diperhatikan adalah bagaimana menciptakan kepuasan penghuni apartemen, yang harus sudah terakomodir dari saat tahap desain. Hal tersebut dikarenakan, investasi apartemen merupakan investasi residensial jangka panjang, selain karena status kepemilikan, juga karena alasan bahwa, baik akan disewakan atau ditinggali sendiri, tujuan akhir sebuah bangunan apartemen adalah sebuah tempat tinggal (Halim, 2015). Dalam manajemen stakeholder, dalam sudut pandang lama lebih fokus pada keuntungan perusahaan, akan tetapi sudut pandang yang baru menyebutkan bahwa keberhasilan proyek adalah berorientasi pada pencapaian nilai bisnis customer Kerzner (2010). Ini artinya bahwa sebuah developer harus berpikir satu langkah ke depan lagi dalam mengembangkan properti (dalam hal ini adalah apartemen), karena tidak hanya berorientasi pada keuntungan yang berhenti pada developer saja, namun juga perlu memikirkan peluang nilai bisnis yang akan didapatkan oleh customer jika membeli unit apartemen tersebut. Sementara itu, keberhasilan proyek adalah proyek yang menciptakan nilai bisnis, yang mengamanatkan project manager untuk mempelajari tidak hanya tiga faktor konvensional (waktu, biaya, dan mutu), tetapi juga mempelajari efek manfaat (benefit realization management) dimana dalam praktek dan implementasinya membutuhkan integrasi antar tim proyek dan berorientasi pada pencapaian tujuan jangka panjang perusahaan (Mossalam dan Arafa, 2014). Untuk itu, developer perlu membangun pandangan baru dalam membangun sumber daya manusia, jika dalam proses konstruksi seorang PM adalah merupakan ujung tombak owner di lapangan, maka PM tersebut harus berkecimpung dan berorientasi pada bisnis, sama pentingnya dengan ketika PM berorientasi pada schedule dan budget (Kerzner, 2010). Di sinilah seorang PM berperan penting sebagai pengendali seluruh kegiatan pada tahap konstruksi, karena dituntut tidak hanya berperan dalam mengendalikan waktu, kualitas, biaya, akan tetapi juga harus memahami dan menerapkan (awareness) perannya dalam menjamin keberhasilan investasi. Penelitian ini dilakukan dengan tujuan untuk mengetahui informasi empiris mengenai pemahaman dan penerapan (awareness) peran PM oleh praktisi pengembang apartemen di Surabaya dalam menjamin keberhasilan investasi pada tahap konstruksi, mengetahui peran PM yang diharapkan oleh pengembang apartemen, serta mengetahui peran spesifik PM apartemen dalam menjamin keberhasilan investasi tahap konstruksi. Untuk menjawab permasalahan penelitian diperlukan kajian pustaka yang meliputi faktor penentu keberhasilan proyek dari sisi pengembang; keberhasilan investasi apartemen berdasarkan tujuan pengembang; keberhasilan investasi apartemen berdasarkan kebutuhan user apartemen; skills yang harus dimiliki PM untuk menunjang keberhasilan investasi; variabel investasi yang menjadi tolok ukur nilai pengembalian; yang dijelaskan dalam uraian berikut. Faktor penentu keberhasilan proyek dari sisi pengembang adalah: project mission, top management support, seluruh client consultation, teknologi dan keahlian, penanganan krisis, pengendalian waktu, pengendalian kualitas, perekrutan, penyeleksian dan pelatihan personil inti untuk tim proyek; kontinuitas interaksi dalam berkoordinasi dan berkolaborasi antar pemain utama, komitmen, struktur organisasi, capability, penerimaan oleh client, pengendalian budget, manajemen cashflow, hubungan baik dengan pemberi dana pinjaman, perencanaan pinjaman keuangan (Miles et al, 2007; Lewis, 1993; Peca, 2010). ISBN: 978-602-70604-3-2 B-20-2
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
Keberhasilan investasi apartemen berdasarkan tujuan pengembang memuat hal-hal sebagai berikut: pemasukan rutin dari service charge, desain yang konsisten, tidak banyak perubahan, penyelesaian konstruksi tepat waktu, kualitas pekerjaan sesuai spesifikasi teknis, biaya konstruksi tidak membengkak, pembeayaan stabil dari construction lender, legally permittable, physically possible, financially feasible, progres penjualan yang signifikan, kepuasan tingkat individu dan profesional, menciptakan peluang pengembangan di masa depan, konflik dan gejolak sosial yang teratasi, membangun kesejahteraan, menjaga kekuatan keuangan dalam perusahaan, serta menciptakan sebuah aset properti yang memiliki umur panjang dan menguntungkan, mendapatkan return (tingkat pengembalian) semaksimal mungkin dengan risk (tingkat resiko) seminimal mungkin, profit atau keuntungan jangka panjang, kepuasan penghuni apartemen (Miles et al, 2007; Hanlon, 2006; Marlina, 2008; Peca, 2009; Mridha, 2015). Keberhasilan investasi apartemen berdasarkan kebutuhan user apartemen diantaranya adalah: keamanan, service charge, fungsi bangunan, manajemen aturan sewa, desain apartemen, accessibility, keragaman fasilitas, management and maintenance, architectural features, neighbourhood, neighbours, recreational space, parkir, nilai properti (Hanlon, 2006; Marlina, 2008; Mridha, 2015). Skills yang harus dimiliki PM untuk menunjang keberhasilan investasi adalah planning, conflict management, negotiation skills, written communication, group dynamics, total quality management, earn-value analysis, decision-making, setting goals, leadership skills, interviewing, team building, scheduling methods, listening skills, problem-solving, analyzing data, oral communication, coaching/counceling, quality function deployment, concurrent engineering, time management (Lewis (1993), Ireland (1992), Starr (1990), Perry (1986), Karevold dan Teigen (2010), Ahadzie, et all (2008), Smyth dan Lecoeuvre (2014), Davis (2014), Ahadzie et all (2014), Ramazani dan Jergeas (2015), Mossalam dan Arafa (2014)). Adapun variabel investasi yang menjadi tolok ukur nilai pengembalian adalah masa investasi, rate of return, investment cost, loan/pembeayaan, pendapatan, pengeluaran, salvage value, terminal value (Baum, 2009). METODE Penelitian ini dapat digolongkan sebagai penelitian eksploratif yang bertujuan untuk meneliti tentang pemahaman dan penerapan (awareness research) peran PM pengembang apartemen dalam menjamin keberhasilan investasi yang disajikan melalui analisa deskriptif dan analisa faktor. Alat pengumpulan data pada metode penelitian ini menggunakan kuisioner yaitu mengambil sampel dari populasi dengan menggunakan kuisioner sebagai alat pengumpul data utama untuk memperoleh fakta. Langkah pertama dalam penelitian ini adalah studi literatur yang mendalam terhadap teori-teori yang terkait dengan faktor keberhasilan investasi pengembangan properti; terhadap penelitian-penelitian tentang kebutuhan user apartemen dan kebutuhan pengembang; terhadap penelitian-penelitian tentang peran PM berorientasi bisnis; lalu dikatkan dengan variabel investasi, selanjutnya dilakukan sintesa terhadap kajian literatur sehingga didapatkan variabel untuk survey pendahuluan. Langkah selanjutnya adalah menyempurnakan variabel dari survey pendahuluan sehingga didapatkan variabel untuk survey utama. Adapun diagram konsep penelitian ditunjukkan pada Gambar 2.
ISBN: 978-602-70604-3-2 B-20-3
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
Gambar 2. Diagram Konsep dan Model Penelitian Populasi yang diteliti dalam penelitian ini adalah orang yang sedang atau pernah menjalankan fungsi sebagai Project Manager (PM) atau orang yang memiliki kewenangan lebih tinggi dari PM dalam pengambilan keputusan, dari perusahaan pengembang properti (developer) yang memiliki kemampuan membangun dan mengembangkan properti apartemen, yang mana berdasarkan pengalaman dan pengetahuannya diharapkan mampu memberikan informasi mengenai peran PM pengembang apartemen dalam menjamin keberhasilan investasi pada tahap konstruksi. Adapun teknik sampling dalam penelitian ini termasuk dalam purposive sampling dengan teknik judgement sampling. Purposive sampling adalah teknik penentuan sampel dengan pertimbangan tertentu (Sugiyono, 2008:122). Sedangkan judgement sampling adalah salah satu jenis purposive sampling di mana peneliti memilih sampel berdasarkan penilaian terhadap beberapa karakteristik anggota sampel yang disesuaikan dengan maksud penelitian (Kuncoro, 2003:119). Metode pengumpulan data dalam penelitian ini dengan menggunakan data primer dan data sekunder. Survei primer, dilakukan dalam bentuk wawancara terstruktur dan pengisian kuesioner kepada tenaga praktisi yang berada pada perusahaan pengembang yang memiliki pengalaman dibidang pengembangan apartemen. Wawancara dan pengisian kuesioner tersebut digunakan untuk mengetahui pendapat para praktisi mengenai kondisi lapangan secara langsung. Survei sekunder, merupakan data awal berupa variabel yang diperoleh melalui studi literatur yang berkaitan langsung dengan penelitian. Sedangkan tahapan analisa dalam penelitian ini adalah sebagai berikut. Pertama adalah analisa penentuan variabel penelitian, digunakan untuk menentukan variabel peran PM pengembang apartemen, yang dilakukan dengan cara mengkaji literatur, konsep dan penelitian sejenis yang pernah dilakukan sebelumnya. Hasil studi literatur merupakan bentuk variabel yang akan digunakan sebagai input dari survei pendahuluan. Kedua adalah survei pendahuluan, dilakukan dengan tujuan untuk menjaring atau mendapatkan variabel-variabel baru yang belum ditemukan oleh peneliti serta untuk mengetahui keakuratan penilaian persepi tenaga praktisi pada pengembang (responden) sehingga dapat dipergunakan sebagai variabel dalam penelitian. Sehingga responden dapat memberikan masukan, kritik dan saran terhadap variabel yang sudah diperoleh pada studi literatur atau dapat pula berupa penambahan variabel baru. Survei pendahuluan dilakukan kepada 6 (enam) praktisi. Dari hasil survei pendahuluan ini diperoleh hasil sebagai berikut: memperbaiki kalimat yang ada didalam ISBN: 978-602-70604-3-2 B-20-4
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
lembar kuesioner agar lebih mudah dibaca dan dimengerti oleh responden; dan menambahkan sejumlah variabel peran PM yang nantinya digunakan dalam kuesioner utama. Ketiga adalah analisis deskriptif, yang dilaksanakan dengan mempergunakan perbandingan antara nilai ratarata (mean) dan standar deviasi dari keseluruhan penilaian persepsi responden terhadap masing-masing. Setelah itu dilakukan tabulasi silang untuk mengetahui peran PM yang dominan terpilih berdasarkan karakteristik responden. Analisa deskriptif ini dilakukan untuk menjawab pertanyaan mengenai pemahaman dan penerapan (awareness) peran PM pengembang apartemen oleh praktisi pengembang Apartemen di Surabaya dalam menjamin keberhasilan investasi tahap konstruksi. Keempat adalah Analisa Faktor, bertujuan untuk mereduksi dimensi data dengan cara menyatakan variabel atau indikator asal sebagai kombinasi linear sejumlah faktor, sehingga faktor tersebut mampu menjelaskan sebesar mungkin keragaman data yang dijelaskan oleh variabel atau indikator asal (Jhonson dan Wicher, 1992). Dalam penelitian ini, analisa faktor digunakan untuk menjawab pertanyaan mengenai peran spesifik PM pengembang apartemen, yang dapat memberikan kontribusi terhadap keberhasilan investasi tahap konstruksi, yang diperoleh dari kelompok peran paling dominan dan mampu menjawab kebutuhan penghuni apartemen. Adapun variabel penelitian hasil kajian pustaka dan survey pendahuluan seperti tertera pada Tabel 1. Tabel 1. Variabel Penelitian KODE X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 X10 X11 X12 X13 X14 X15 X16 X17 X18 X19 X20 X21 X22
VARIABEL Menyelesaikan tahap-tahap pekerjaan di lapangan sesuai schedule yang telah disepakati Menjaga schedule jangka pendek dan schedule jangka panjang Menyesuaikan waktu pelaksanaan (slow down) Mengadakan penyesuaian desain dalam range budget tertentu Mengendalikan cashflow agar tidak terjadi cost over-run Melakukan Value Engineering (VE) Menjaga performance untuk Mengontrol Pembeayaan (Loan) Menyesuaikan metode kerja untuk efisiensi anggaran Mengajukan proposal biaya dan target penjualan di awal proyek Kemampuan menangani dan mempercepat penyelesaian konflik Penyelesaian Change Order Penyelesaian Defect List Komunikasi yang baik dengan shareholder dan stakeholder Menjaga citra perusahaan (branding) Menjaga kualitas pekerjaan Manajemen kualitas yang dilakukan terus menerus, Aware terhadap perubahan kondisi pasar dan ekonomi makro Mengkoordinasi dan mengintegrasikan proses produksi (perencanaan, tender, pelaksanaan, pengawasan) Memastikan seluruh gambar konsisten dan applicable Memastikan ketersediaan dan mengelola sumber day Mengantisipasi resiko-resiko lahan dan lingkungan, Menganalisis manajemen resiko terhadap kontrak
HASIL DAN PEMBAHASAN Pemahaman dan Penerapan (Awareness) Peran PM Apartemen Berdasarkan scatter plot diagram, berdasarkan frekuensi persetujuan, dan tabulasi karakteristik responden, maka dapat disimpulkan bahwa peran PM pengembang apartemen yang dipahami dan diterapkan (awareness) oleh praktisi pengembang apartemen di Surabaya adalah sebagai berikut: menyelesaikan tahap-tahap pekerjaan di lapangan sesuai schedule; menjaga citra perusahaan (branding); menjaga kualitas pekerjaan; menjaga performance selama masa konstruksi; komunikasi yang baik dengan shareholder dan stakeholder; mengkoordinasi dan mengintegrasikan proses produksi dari mulai perencanaan, tender dan ISBN: 978-602-70604-3-2 B-20-5
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
contract negotiation, pelaksanaan dan pengawasan; melakukan Value Engineering (VE); menganalisis manajemen resiko terhadap kontrak; menjaga schedule jangka pendek dan jangka panjang; kemampuan menangani dan mempercepat penyelesaian konflik; penyelesaian Defect List; menyesuaikan metode kerja untuk efisiensi anggaran; mengontrol biaya investasi; mengantisipasi resiko-resiko lahan dan lingkungan; serta memastikan seluruh gambar konsisten dan applicable.
Gambar 1. Scatter Plot Diagram Selain itu, tabulasi silang berdasarkan karakteristik responden, menyebutkan bahwa PM dengan pendidikan S1 dan PM dengan pengalaman <10 tahun memilih peran dalam schedulling yaitu menyelesaikan tahap-tahap pekerjaan di lapangan sesuai schedule yang telah disepakati, sebagai peran PM yang dominan. Sedangkan responden dengan tingkat pendidikan S2 dan PM dengan pengalaman >10 tahun memilih komunikasi yang baik dengan shareholder dan stakeholder, sebagai peran yang mereka anggap paling penting di antara peran lainnya. Sehingga dapat disimpulkan bahwa latar belakang pendidikan dan pengalaman akan mempengaruhi pola pikir seorang PM dalam menilai perannya, menjalankan fungsinya, di mana semakin tinggi tingkat pendidikan dan pengalaman PM, mereka memiliki kecenderungan untuk menaikkan kompetensinya yang tidak sekadar menjalankan pengetahuannya dalam bidang teknis (engineering), namun juga menjalin komunikasi yang baik dengan shareholder dan stakeholder untuk membantu pengembang mencapai tujuan akhir. Ramazani and Jergeas (2015) juga sependapat dengan temuan ini, dalam penelitiannya "Project Managers and the Journey from Good to Great: The Benefits of Investment in Project Management Training and Education", disebutkan bahwa tingkat pendidikan dapat mempengaruhi cara berpikir seseorang serta penerapannya dalam menangani kompleksitas. Seorang project manager di masa depan adalah project manager yang dapat menunjukkan kompetensi teknis manajemen proyek, interpersonal, dan perilaku kepemimpinan yang didukung oleh pendidikan manajemen proyek. Selain itu, mengembangkan diri untuk pendidikan manajemen proyek, seperti: melanjutkan pengembangan keterampilan untuk manajer proyek, mengembangkan berpikir kritis untuk menangani kompleksitas, mengembangkan baik keterampilan interpersonal dan teknis untuk manajer proyek, menciptakan pengetahuan dalam konteks penerapannya, memperhatikan baik pendidikan akademik dan pelatihan yang berkesinambungan dan pengembangan. Sedangkan berdasarkan tipe pengembang, yang dibedakan menjadi pengembang swasta dan pengembang BUMN (subsidiary dari perusahaan kontraktor BUMN), juga ISBN: 978-602-70604-3-2 B-20-6
Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIV Program Studi MMT-ITS, Surabaya 23 Januari 2016
menunjukkan orientasi yang berbeda, di mana responden yang berasal dari pengembang swasta memilih schedule sebagai peran yang paling penting, yaitu menyelesaikan tahap-tahap pekerjaan di lapangan sesuai schedule yang telah disepakati secara efektif dan efisien. Adapun pengembang BUMN cenderung memilih melakukan Value Engineering (VE) untuk mengoptimalkan biaya konstruksi. Menurut salah satu praktisi pengembang apartemen di Surabaya, pengembang swasta akan selalu berorientasi pada percepatan schedule yang akan mempercepat perolehan returns of investment, sedangkan keterlambatan waktu artinya adalah pembengkakan biaya operasional dan biaya investasi yang jika tidak segera ditangani akan menyebabkan pendapatan (NPV) bernilai minus yang artinya kegagalan investasi. Sedangkan untuk pengembang BUMN, pembiayaan konstruksi sebagian dari pemerintah, sehingga orientasi PM dari pengembang tipe ini akan mementingkan optimalisasi biaya investasi dan mengontrol biaya operasional. Selain karakteristik responden dan tipe perusahaan, kelas apartemen yang dibangun juga mempengaruhi penilaian responden terhadap peran PM. Responden dengan pengalaman membangun apartemen dengan kelas tinggi (harga jual >Rp 30jt/m2), memilih "menjaga kualitas pekerjaan yang akan menambah value produk apartemen" sebagai peran paling penting dari seorang PM, sedangkan responden dengan pengalaman membangun apartemen dengan kelas sedang/ menengah (harga jual
