PENYELENGGARAAN RUMAH SUSUN UNTUK MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH BERDASARKAN REGULASI TERKAIT Dwi Suci Sri Lestari
Abstrak
Diamanatkan dalam pasal 28H UUD 1945, rumah merupakan hak dasar manusia selain sandang dan pangan, serta merupakan pencerminan jati diri manusia, baik secara perorangan maupun dalam satu kesatuan dan kebersamaan dengan lingkungan alamnya. Terkait hal itu, gagasan penyelenggaraan hunian vertikal (rumah susun) diharapkan menjadi salah satu alternatif penyediaan rumah untuk memenuhi kebutuhan rumah penduduk dengan mengedepankan efisiensi lahan/tanah di perkotaan. Sampai saat ini pembangunan rumah susun untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) masih berlanjut. Adanya program percepatan pembangunan rumah susun di kawasan perkotaan membutuhkan Model Penyelenggaraan rumah susun yang comprehensive, sehingga dapat membantu bagi penyelenggara dan pelaku pembangunan Rumah susun di daerah. Dengan melakukan kajian berdasarkan regulasi yang terkait penyelenggaraan rumah susun, dihasilkan penyelenggaraan rumah susun meliputi tiga tahap yaitu: a). Pra konstruksi, meliputi: penentuan Lokasi, perolehan tanah/lahan, rancang bangun, perizinan, tes pasar, pola kerja sama, mix-use; b). Konstruksi, meliputi: pembiayaan, subsidi, insentif, sosialisasi, pemasaran, pertelaan, pelaksanaan konstruksi, pre cast, value engineering; c). Pasca konstruksi, meliputi: sertifikasi sarusun, serah terima kunci, penghunian, kependudukan, perhimpunan pemilik dan penghuni rumah susun (pppsrs), pengelolaan, pemeliharaan dan perawatan, unsur-unsur biaya, dan peningkatan kualitas. Kata kunci : penyelenggaraan, rumah susun, regulasi terkait.
PENDAHULUAN
pembentukan watak dan kepribadian
Diamanatkan dalam pasal 28H
bangsa, sehingga perlu terus dibina dan
UUD 1945, bahwa rumah merupakan hak
dikembangkan demi kelangsungan dan
dasar
peningkatan
1.
manusia
selain
sandang
dan
pangan, serta merupakan pencerminan
dalam
kebersamaan
satu
kesatuan
dengan
alamnya.
Perumahan
peranan
sangat
serta
penghidupan masyarakat.
jati diri manusia, baik secara perorangan maupun
kehidupan
Pertumbuhan
pembangunan
dan
sektor perumahan dan permukiman di
lingkungan
tanah air dianggap sangat pesat, sejalan
juga
strategis
memiliki dalam
dengan
meningkatnya
masyarakat permukiman.
akan
permintaan
perumahan
Pertumbuhan
dan jumlah
penduduk yang tidak diimbangi dengan
Pada saat ini laju kekurangan
pertumbuhan pembangunan perumahan
rumah terus berlanjut, penyediaan rumah
dapat
untuk masyarakat telah mengalami masa
menimbulkan
terjadinya
permukiman kumuh perkotaan. Terkait
hal
krisis, dan saat ini diprediksi masih
itu,
gagasan
penyelenggaraan hunian vertikal (rumah
mengalami kekurangan sebesar 15.000. 000. unit (Kompas, 5 september 2013).
susun) diharapkan menjadi salah satu alternatif
penyediaan
rumah
Sampai saat ini pembangunan
untuk
rumah susun masih berlanjut. Adanya
memenuhi kebutuhan rumah penduduk
program pembangunan Rumah susun di
dengan
kawasan
mengedepankan
lahan/tanah
di
efisiensi
perkotaan.
sungguh-sungguh
penyelenggaraan
membutuhkan
rumah
susun
yang
pada
comprehensive, untuk disesuaikan dengan
bidang perumahan khususnya penyediaan
Undang-undang rumah susun yang baru
rumah susun terlihat dari target Rencana
yaitu Undang-undang
Pembangunan Jangka Menengah (RPJM)
Tahun 2011
Nasional 2004 – 2009 (Perpres 7/2005),
sebagai pengganti Undang-undang RI
antara
Nomor 16 Tahun 1985, sehingga dapat
lain
pemerintah
Upaya
perkotaan
untuk
Rumah
Susun
RI Nomor 20
tentang Rumah Susun
Sederhana Sewa (Rusunawa) ditargetkan
membantu
sebesar 60.000 sarusun (satuan rumah
pelaku pembangunan rumah susun di
susun) dan 25.000 sarusun untuk Rumah
daerah.
Susun Sederhana
bagi
penyelenggara
dan
Milik (Rusunami).
Keseriusan Pemerintah
ditindaklanjuti
2. IVENTARISASI
REGULASI
dengan adanya perencanaan 1.000 tower,
TERKAIT PENYELENGGARAAN
dengan percepatan pembangunan Rumah
RUMAH SUSUN
Susun Sederhana (Rusuna) di kawasan
Regulasi
terkait
dengan
perkotaan dimulai pada tanggal 5 April
penyelenggaraan Rumah susun meliputi:
2006.
Undang-undang
Hanya
memenuhi target.
saja
hasilnya
tidak
Dari macam rumah
(selanjutnya
Republik
disebut
Indonesia
dengan
Pemerintah
UU);
susun yang menjadi target pemerintah,
Peraturan
(PP),
dapat diketahui bahwa penyelenggaraan
Peraturan/Keputusan/Instruksi
rumah susun dimaksud adalah untuk
(Perpres/Kepres/
Inpres),
masyarakat berpenghasilan rendah.
Keputusan/Peraturan
Menteri
Presiden
(Kepmen/Permen), dan Standar Nasional
Indonesia (SNI), sebagai bentuk regulasi
terkait rumah susun, periksa Tabel 2.1.
dimaksud. Secara rinci tentang masing-
berikut.
masing bentuk dan macam regulasi Tabel 2.1 Penyusun dan Macam Regulasi Terkait Rumah Susun No. Bentuk 1. UU. a. b. c. d. e. 2. PP a. b. c. d. 3.
4.
5.
Perpres/ Kepres/ Inpres Kepmen/ Permen
SNI
Regulasi terkait rumah susun UU. No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun. UU. No. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman. UU. No. 23 tahun 1997 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup. UU. Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. PP. No. 8 Tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah Negara. PP. No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. PP. No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah. PP. No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan. Undang-undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. a. Keppres No. 10 Tahun 2001 tentang Otonomi Daerah di Bidang Pertanahan. b. Keppres No. 22 Tahun 2006 tentang Percepatan Pembangunan Rumah Susun. c. Perpres No. 65 Tahun 2006 tentang Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum. a. Menteri Pekerjaan Umum (Men PU) 1) Permen PU. No. 60/PRT/M/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun. 2) Kepmen PU N. 441/KPTS/1998 tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung. 3) Permen PU. No. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Pembangunan Bangunan Gedung. 4) Permen PU No. 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah susun Bertingkat Tinggi. b. Menteri Negara Perumahan Rakyat (Menpera) 1) Kepmenpera No. 08/KPTS/BLP4N/1996 tentang Pedoman Penyelenggaraan Pembangunan Perumahan dan Permukiman di Daerah. 2) Permenpera No. 03/Permen/M/2007 tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman. 3) Permenpera No. 14/Permen/M/2007 tentang Pengelolaan Rumah susun Sederhana Sewa. 4) Permenpera No. 15/Permen/M/2007 tentang Tata Laksana Pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah susun Sederhana Milik. a. SNI 03-6573-2001 Tentang Tata Cara Perancangan Sistem Transportasi Vertikal Dalam Gedung; b. SNI 03-6968-2003, Tentang Fasilitas Tempat Bermain di Ruang Terbuka Lingkungan Rumah susun Sederhana; c. SNI 03-7015-2004 Tentang Sistem Proteksi Petir Pada Bangunan Gedung; d. SNI 03-7013-2004, Tentang Tata Cara Perencanaan Fasilitas Lingkungan Rumah susun Sederhana.
Proses penyelenggaraan rumah 3.
ANALISIS RAAN
PENYELENGGARUMAH
BERDASARKAN
SUSUN REGULASI
Rumah Susun
dari awal sampai dengan akhir
melalui tiga tahap pendekatan sebagai berikut. a. Pra Konstruksi, meliputi: penentuan
TERKAIT 3.1. Tahapan
susun
Penyelenggaraan
lokasi,
perolehan
tanah/lahan,
rancang bangun, perizinan, tes pasar,
Secara rinci tahapan penyelenggaraan
pola kerja sama dan mix-use.
rumah susun dimaksud sebagai berikut.
b. Konstruksi, meliputi: pembiayaan, subsidi,
insentif,
pemasaran,
pertelaan,
konstruksi,
pre
sosialisasi, pelaksanaan cast,
value
sertifikasi
a.
Penentuan Lokasi Penentuan
pembangunan
engineering. c. Pasca
3.2. Pra Konstruksi
Konstruksi, sarusun,
serah
meliputi: terima
lokasi rumah
susun
untuk perlu
mempertimbangkan regulasi serta hasil pertimbangan dari beberapa
regulasi
kunci, penghunian, kependudukan,
terkait, sebagaimana disajikan dalam
perhimpunan pemilik dan penghuni
tabel 3.1. berikut.
rumah susun (pppsrs), pengelolaan, pemeliharaan dan perawatan, unsurunsur biaya, peningkatan kualitas. Tabel 3.1. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Penentuan Lokasi Rumah Susun No 1
2.
Pasal Uraian dan ayat UU. No. 20 Th. Pasal 13 Perencanaan pembangunan rumah susun 2011 tentang ayat (1): meliputi: penetapan penyediaan jumlah dan Rumah Susun. jenis rumah susun, penetapan zonasi pembangunan rumah susun, dan penetapan lokasi pembangunan rumah susun. Pasal 13 Penetapan zonasi dan lokasi pembangunan ayat (3) rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b dan huruf c harus dilakukan sesuai dengan ketentuan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota. Permen PU No. Pasal 5 Ketentuan teknis Rusuna bertingkat tinggi 05/PRT/M/2007 ayat (1) meliputi: tentang Pedoa) Ketentuan teknis tata bangunan yang meliputi man Teknis persyaratan peruntukan lokasi dan Pembangunan intensitas, arsitektur, serta persyaratan Rumah Susun dampak lingkungan. Bertingkat a) Ketentuan teknis keandalan bangunan yang Tinggi. meliputi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan. UU. No 26 Pasal 34 Pemanfaatan ruang dilaksanakan sesuai Tahun 2007 ayat (4) dengan ketentuan sebagai berikut. Tentang a) Standar pelayanan minimal bidang Penataan penataan ruang; Ruang b) Standar kualitas lingkungan; dan c) Daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup. Pasal 35 Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sangsi. Regulasi
Pertimbangan penentuan lokasi a) Sesuai dengan rencana tata ruang wilayah (RTRW) kota. b) Dapat dicapai sarana transportasi. c) Dapat dijangkau pelayanan jaringan air bersih dan listrik. d) Drainase berfungsi dengan baik. e) Mempertimbangka n keserasian lingkungan. f) Mempertimbangka n daerah keselamatan operasi penerbangan (KKOP). g) Lahan dimiliki/dikuasai pengembang, jika milik pihak lain membuat surat perjanjian kerjasama.
mempertimbangkan regulasi serta hasil b.
pertimbangan dari beberapa
Perolehan Lahan /Tanah Tahap
upaya
perolehan
utama
pembangunan
tanah
dalam rumah
adalah
komponen susun,
regulasi
terkait, sebagaimana disajikan dalam tabel 3.2. berikut.
perlu
Tabel 3.2. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Perolehan Lahan/TanahRumah Susun No 1
UU. No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. UU. No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman.
2.
c.
Regulasi
Pasal Uraian dan ayat Pasal 17 Rumah susun dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah Negara, dan hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan. Pasal 32 Perolehan tanah dapat dilaksanakan dengan cara a) Penggunaan tanah yang langsung dikuasai negara; b) Konsolidasi tanah oleh pemilik tanah; c) Pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah yang dilakukan sesuai peraturan perUndang-undangan yang berlaku.
Rancang Bangun
a)
b) c) d)
Pertimbangan perolehan lahan/tanah Rumah susun dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah Negara, dan hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan. Penggunaan lahan yang langsung dikuasai oleh negara. Konsolidasi tanah. Pelepasan hak atas tanah.
ditetapkan
Tahap ini merupakan tahap untuk
(compliance)
agar
bangunan dapat berfungsi sesuai dengan
memastikan bahwa pembangunan rumah
tujuannya.
susun
mempertimbangkan regulasi dan hasil
sudah
memenuhi
ketentuan-ketentuan teknis yang
seluruh
Tahap
ini
perlu
pertimbangan dari beberapa regulasinya disajikan
dalam
Tabel
3.3
sebagai
berikut. Tabel 3.3. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Rancang Bangun Rumah Susun No 1
2.
Pasal Uraian Pertimbangan rancang bangun dan ayat UU. No. 20 Pasal 24 Persyaratan pembangunan a) Memenuhi persya-ratan administrasi Tahun 2011 rumah susun meliputi: seperti status hak atas tanah, tentang Rumah persyaratan administrative, perizinan lokasi, ada IMB (Izin Susun. persyaratan teknis, dan Mendirikan Bangunan), dan ada IPB persyaratan ekologis. (Izin Penggunaan Bangunan). persyaratan teknis UU. No. 4 Pasal 7 Setiap orang atau badan b) Memenuhi sebagai berikut.: Tahun 1992 ayat (1) yang membangun rumah 1) Persyaratan keselamatan, harus tentang atau perumahan wajib: memenuhi : Persyaratan struktur, Perumahan dan a) mengikuti persyaratan persyaratan bahaya kebakaran, Pemukim-an. teknis, ekologis, dan persyaratan bahaya petir dan administrasi; listrik. b) melakukan pemantauan 2) Persyaratan kesehatan, harus lingkungan yang terkena Regulasi
No
3.
4.
5.
d.
Regulasi
UU. No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
Pasal dan ayat
Uraian
Pertimbangan rancang bangun
dampak berdasarkan rencana pemantauan lingkungan; c) melakukan pengelolaan lingkungan berdasarkan rencana pengelolaan lingkungan.
memenuhi : Persyaratan sistem penghawaan, persyaratan sistem pencahayaan, persyaratan sistem air minum dan sanitasi, persyaratan penggunaan bahan bangunan. 3) Persyaratan kenyamanan, harus memenuhi : Persyaratan kenyamanan ruang gerak dalam bangunan, persyaratan kenyamanan kondisi udara dalam ruang, persyaratan kenyamanan pandangan, persyaratan kenyamanan tingkat getaran dan kebisingan 4) Persyaratan kemudahan ke, dari, dan di dalam bangunan, harus memenuhi persayaratan: Persyaratan hubungan ke, dari, dan di dalam bangunan c. Memenuhi persyaratan ekologis, seperti 1) Pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan. 2) Pembangunan rumah susun yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan harus dilengkapi persyaratan 3) Pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan. 4) Pembangunan rumah susun yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan harus dilengkapi persyaratan analisis dampak lingkungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pasal 7 Setiap bangunan gedung ayat (1) harus memenuhi persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung
Pasal 7 Persyaratan teknis bangunan ayat (3) gedung sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi persyaratan tata bangunan dan persyaratan keandalan bangunan gedung. PP. No.mor 4 Pasal 12 Rumah susun harus Tahun 1988 direncanakan dan dibangun tentang Rumah dengan struktur, komponen, Susun dan penggunaan bahan bangunan yang memenuhi persyaratan konstruksi sesuai dengan standar yang berlaku. Permen PU. No. Pasal 5 Ketentuan teknis Rusuna 05/PRT/M/2007 ayat (1) bertingkat tinggi meliputi: tentang a) Ketentuan teknis tata Pedoman bangunan yang meliputi Teknis persyaratan peruntukan Pembangunan lokasi dan intensitas, Rumah Susun arsitektur, serta Bertingkat persyaratan dampak Tinggi. lingkungan. b) Ketentuan teknis keandalan bangunan yang meliputi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.
Perizinan Tahap
pengurusan
rumah susun
ini
merupakan
tahap
perizinan pembangunan
pada Pemerintah Kota,
yang perlu memperhatikan regulasi serta hasil pertimbangan beberapa regulasi terkait disajikan dalam Tabel 3.4. berikut.
Tabel 3.4. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Perizinan Rumah Susun No
Regulasi
Pasal dan ayat
Uraian
Pertimbangan perizinan
No 1
2.
e.
Pasal Uraian Pertimbangan perizinan dan ayat UU. No. 20 Pasal 24 Persyaratan pembangunan rumah a) Harus ada: Ijin Mendirikan Tahun 2011 susun memenuhi persyaratan Bangunan (IMB), Ijin tentang administrative, persyaratan teknis, dan Pendahuluan (IP) Persiapan, Rumah persyaratan ekologis. Ijin Pendahuluan (IP) Pondasi, Susun. Ijin Pendahuluan (IP) Struktur. Pasal 28 Dalam melakukan pembangunan rumah kelembagaan susun, pelaku pembangunan harus b) Terdapat terkait: Badan Pertanahan memenuhi ketentuan administratif yang Nasional, Dinas Tata Kota, meliputi: status hak atas tanah, dan izin Dinas Perumahan, Badan mendirikan bangunan (IMB). Pengelola Lingkungan Hidup, PP. No 4 Pasal 30 Rumah susun dan lingkungannya harus Dinas Pendapatan Daerah. Tahun 1988 ayat (1) dibangun dan dilaksanakan berdasarkan ada Tim Ahli tentang perizinan yang diberikan oleh c) Harus Bangunan. Rumah Pemerintah Daerah sesuai dengan Susun. peruntukannya. Regulasi
Tes Pasar
regulasi
Pengembang dapat melakukan test
beberapa regulasi terkait disajikan dalam
pasar, dengan mempertimbangkan
serta
hasil
pertimbangan
Tabel 3.5. berikut.
Tabel 3.5. Regulasi dan pertimbangan dalam tes pasar rumah susun No 1
Pasal Uraian dan ayat UU. No. 20 Pasal 42 Pelaku pembangunan dapat melakukan Tahun 2011 ayat (1) pemasaran sebelum pembangunan rumah tentang susun dilaksanakan. Rumah Pasal 42 Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum Susun. ayat (2) pembangunan rumah susun dilaksanakan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pelaku pembangunan sekurang-kurangnya harus memiliki: (1) kepastian peruntukan ruang, (2) kepastian hak atas tanah; (3) kepastian status penguasaan rumah susun, (4) perizinan pembangunan rumah susun; dan (5) jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin. Regulasi
Pertimbangan tes pasar a) Kepastian peruntukan ruang. b) Kepastian hak atas tanah. c) Kepastian status penguasaan rumah susun. d) Perizinan pembangunan rumah susun. e) Jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin. f) Telah menyampaikan permohonan test pasar kepada Gubernur/ Walikota/Bupati.
2) Kontrak Kelola/Kontrak Jasa f.
Pola Kerja Sama
Manajemen
Pola kerjasama/kemitraan dalam
Contract).
pembangunan dilakukan
Rumah
beberapa
susun macam/
dapat bentuk
sebagai berikut. 1) Kontrak
3) Kontrak
(Management
Sewa
(Lease
Contract). 4) Kontrak Bangun/Rehabilitasi
Jasa
(Service Contract).
Pelayanan
dengan Konsesi seperti BOT, BT, BTO, BLT. 5) Joint Venture.
g.
6) Joint Operation.
saat bersamaan maupun berbeda waktu.
7) Profit Sharing.
Tentu
8) Revenue Sharing.
dicampurkan
baik
kegiatannya
maupun
Mix-use Mix-use
tidak
semua
fungsi karena
konsep
mencampurkan beberapa penggunaan ke dalam satu peruntukan, digunakan pada
faktor
kebutuhan
infrastrukturnya, merupakan
dapat
perlu
mempertimbangkan regulasi serta hasil pertimbangan lanjutannya sebagaimana disajikan dalam Tabel 3.6. berikut.
Tabel 3.6. Regulasi dan pertimbangan dalam mix-use rumah susun Pasal Uraian Pertimbangan mix-use dan ayat UU. No. 20 Pasal 50 Pemanfaatan rumah susun a) Mixed-use dapat dicampurkan Tahun 2011 dilaksanakan sesuai dengan dalam hunian Rumah susun. tentang fungsi hunian atau campuran. b) Diutamakan untuk kebutuhan Rumah Susun. sehari-hari.
No
Regulasi
1
3.3. Konstruksi a.
regulasi terkait serta hasil pertimbangan
Pembiayaan Dana pembiayaan pembangunan
rumah
susun perlu
memperhatikan
lanjutannya sebagaimana disajikan dalam Tabel 3.7. berikut.
Tabel 3.7. Regulasi dan pertimbangan dalam pembiayaan konstruki rumah susun No 1
b.
Pasal Uraian dan ayat UU. No. 20 Pasal 92 Sumber dana untuk pemenuhan Tahun kebutuhan rumah susun berasal dari: 2011 anggaran pendapatan dan belanja tentang Negara(APBN), anggaran pendapatan Rumah dan belanja daerah(APBD), dan Susun. sumber dana lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perUndangundangan. Pasal 41 Pembangunan rumah susun dapat dilakukan melalui penanaman modal asing sesuai dengan ketentuan peraturan perUndang-undangan Regulasi
Pertimbangan pembiayaan konstruksi a) Dana pembiayaan pembangunan Rumah susun dapat bersumber dari: APBN, APBD, BUMN, BUMD, Dana CSR (Corporate Social Responsibility), Badan usaha swasta, Dana masyarakat, Pinjaman dari lembaga keuangan. b) Pembangunan rumah susun dapat dilakukan melalui penanaman modal asing.
fasilitas subsidi perumahan melalui KPR
Subsidi Subsidi rumah susun
merupakan
Sarusun
bersubsidi,
kebijakan tentang pengadaan perumahan
mempertimbangkan
dan permukiman
terkait
dengan
dukungan
serta
hasil
yang
perlu
regulasi-regulasi pertimbangan
lanjutannya sebagaimana disajikan dalam
Tabel 3.8. berikut.
Tabel 3.8. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Subsidi Konstruki Rumah Susun No 1
2.
c.
Konvensional Regulasi /Syariah Konvensional. Permenpera No. 07/PERMEN/M/2007 tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman Dengan Dukungan Fasilitas Subsidi Perumahan Melalui KPR Sarusun Bersubsidi Permenpera No. 13/PERMEN/M/2008 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 07/PERMEN/M/2008 tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman Dengan Dukungan Fasilitas Subsidi Perumahan Melalui KPR Sarusun Bersubsidi Syariah Permenpera No. 12/PERMEN/M/2008 tentang Pengadaan Perumahan Dan Permukiman Dengan Dukungan Fasilitas Subsidi Perumahan Melalui KPR Sarusuna Syariah Bersubsidi.
Pertimbangan subsidi konstruksi Kebijakan subsidi rusuna tentang pengadaan perumahan dan permukiman dengan dukungan fasilitas subsidi perumahan melalui KPR Sarusun a) KPR Sarusun baik itu konvensional atau syariah. b) Program KPR Sarusuna dilaksanakan oleh bank, lembaga keuangan non bank. c) Bank/LKNB bertanggungjawab pada pokok pinjaman. d) Pencairan dana subdisi dilakukan melalui proses reimbursement. e) Reimbursement dilakukan setelah Kemenpera bersama Depkeu melakukan verifikasi administrasi dan kebenaran atas klaim subsidi. f) Kelompok sasaran harus jelas
Insentif
insentif KPR bersubsidi Rusuna, perlu
Merupakan insentif yang diberikan
mempertimbangkan
Pemerintah Daerah (PEMDA) kepada
terkait
Pengembang,
lanjutannya sebagaimana disajikan dalam
dan
kebijakan
serta
regulasi-regulasi
hasil
pertimbangan
Tabel 3.9. berikut. Tabel 3.9. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Insentif KPR Bersubsidi Rusuna No 1
d.
Regulasi UU. No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Pasal Uraian dan ayat Pasal 86 Pemerintah memberikan bantuan dan kemudahan dalam rangka pembangunan, penghunian, penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan rumah susun bagi MBR.
a) b) c) d) e)
Keringanan biaya retribusi atas IMB. Pemberian ijin secara cepat, tepat dan murah. penyediaan lokasi/tanah negara. insentif sesuai kondisi daerah. Membantu penyediaan prasarana, sarana dan utilitas umum, dan f) Pemberian Koefisien Lantai Bangunan (KLB) yang tinggi.
penduduk di sekitar Rumah susun yang
Sosialisasi Sebelum
Pertimbangan insentif kpr bersubsidi rusuna
dilaksanakan
pemba-
akan dibangun, agar tidak timbul protes
ngunan fisik harus dilakukan sosialisasi
dari masyarakat setempat. Sosialisasi
oleh
dilakukan sebagai berikut.
pemilik
kegiatan
kepada
a) Maksud dan tujuan dibangunnya rumah susun.
baik
persiapan
pemasaran
maupun
strategi yang digunakan untuk tetap
b) Penyelenggaraan
pembangunan
rumah susun.
mempertahankan jumlah
hunian
dan rumah
meningkatkan susun,
c) Target penghuni rumah susun, dan
memperhatikan regulasi-regulasi terkait
d) Metode
serta hasil pertimbangan lanjutannya
pelaksanaan
pemba-
ngunan rumah susun. e.
sebagaimana disajikan dalam Tabel 3.10. berikut.
Pemasaran Merupakan
kegiatan
Badan
Pengelola untuk melakukan pemasaran, Tabel 3.10. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Pemasaran Rumah Susun No 1
2.
perlu
Pasal Uraian dan ayat UU. No. 20 Tahun Pasal 42 Pelaku pembangunan dapat 2011 tentang Rumah ayat (1) melakukan pemasaran Susun. sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan. Pasal 42 Dalam hal pemasaran dilakuayat (2) kan sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pelaku pembangunan sekurangkurangnya harus memiliki: a) kepastian peruntukan ruang; b) kepastian hak atas tanah; c) kepastian status penguasaan rumah susun; d) perizinan pembangunan rumah susun; dan e) jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin. Permenpera No.: Pasal 28 Pemasaran rusunawa, badan 14/PERMEN/M/2007 ayat (1) pengelola menyusun Tentang Pengelolaprogram pemasaran yang an Rumah Susun meliputi : Sewa. a) Penetapan kelompok sasaran. b) Penyusunan program pemasaran yang efisien dan efektif, dan c) Penyusunan program sosialisasi dan promosi Pasal 29 Dalam melakukan strategi ayat (1) pemasaran rusunawa, Regulasi
Pertimbangan pemasaran a) Pelaku pembangunan sekurangkurangnya harus memiliki: (1) kepastian peruntukan ruang, (2) kepastian hak atas tanah, (3) kepastian status penguasaan rumah susun, (4) perizinan pembangunan rumah susun, dan (5) jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin. b) Menjelaskan kewajiban pengembang meliputi; (1) harus menyampaikan seluruh informasi dengan benar; (2) harus sudah memiliki surat keterangan/sertifikat; (3) wajib mengembalikan seluruh uang muka jika pembeli membatalkan (sebelum akad); (4) jangka pemasaran maksimal enam bulan dari mulai pelaksana pembangunan fisik; (5) menjelaskan isi perjanjian perikatan jual beli c) Hak Pengembangan berupa: (1) melakukan tes pasar; (2) memungut uang pemesanan; (3) berhak menerima seluruh uang muka apabila konsumen membatalkan janji d) Kewajiban konsumen berupa; (1) membaca dengan baik syaratsyarat ketentuan perikatan jual beli; (2) kewajiban membayar uang muka; (3) kewajiban membayar kredit
No
Regulasi
Pasal dan ayat
Uraian
Pertimbangan pemasaran
badan pengelola menyusun e) Hak konsumen berupa: (1) strategi umum termasuk mendaftar tanpa dipungut biaya; menjalin kerjasama dengan (2) mendapatkan seluruh kolompok pengusaha, informasi dengan jelas dan koperasi, dan/ atau benar; (3) mendapatkan fotocopy yayasan. perikatan jual beli
f.
instansi
Pertelaan Penyelenggaraan
yang
berwenang
dengan
pembangunan
memperhatikan regulasi-regulasi terkait
wajib memisahkan rumah susun atas
serta hasil pertimbangan lanjutannya
satuan dan bagian bersama dalam bentuk
sebagaimana disajikan dalam Tabel 3.11.
gambar dan uraian yang disyahkan oleh
berikut.
Tabel 3.11. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Pertelaan Rumah Susun No 1
2.
Regu- Pasal Pertimbangan Uraian lasi dan ayat pertelaan UU. Pasal 25 a) Dalam membangun rumah susun, pelaku pembangunan wajib a) Pertelaan itu No. 20 memisahkan rumah susun atas sarusun, bagian bersama, meliputi pemiTahun benda bersama, dan tanah bersama. sahan rumah: 2011 b) Benda bersama sebagaimana dimaksud pada ayat (1) menjadi (1) Rumah tentang bagian bersama jika dibangun sebagai bagian bangunan susun Rumah rumah susun. atas Susun. c) Pemisahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memberikan satuan kejelasan atas: rumah (1) batas sarusun yang dapat digunakan secara terpisah untuk susun. setiap pemilik; (2) Bagian (2) batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama bersama, yang menjadi hak setiap sarusun; dan benda (3) batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang bersama menjadi hak setiap sarusun dan tanah bersama. Pasal 26 a) Pemisahan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 ayat (1) wajib dituangkan dalam bentuk gambar dan uraian. b) Terdapat ketentuan b) Gambar dan uraian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tentang Nilai menjadi dasar untuk menetapkan NPP, SHM sarusun atau Perbandingan SKBG sarusun, dan perjanjian pengikatan jual beli. Proporsional c) Gambar dan uraian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) (NPP), yang dibuat sebelum pelaksanaan pembangunan rumah susun. di dalamnya d) Gambar dan uraian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) terkandung dituangkan dalam bentuk akta pemisahan yang disahkan oleh perbandingan bupati/walikota. antara rumah e) Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, akta pemisahan susun sebagaimana dimaksud pada ayat (4) disahkan oleh Gubernur. terhadap PP. No. Pasal 39 Penyelenggara pembangunan wajib memisahkan rumah susun bagian 4 ayat (1) atas satuan -satuan rumah susun meliputi bagian bersama, benda bersama, Tahun bersama dan tanah bersama dengan pertelaan yang jelas dalam benda 1988 bentuk gambar, uraian, dan batas-batasnya dalam arah vertikal bersama dan tentang dan horizontal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 31, dengan tanah Rumah penyesuaian seperlunya sesuai kenyataan yang dilakukan bersama. Susun. dengan pembuatan akta pemisahan.
g.
Pelaksanaan Konstruksi Pelaksanaan konstruksi merupakan
dapat difungsikan, perlu memperhatikan
proses mewujudkan perencanaan menjadi
regulasi-regulasi
terkait
serta
hasil
suatu wujud yang
pertimbangan lanjutannya sebagaimana disajikan dalam Tabel 3.12. berikut.
Tabel 3.12. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Pelaksanaan Konstruksi Rumah Susun No 1
Regulasi UU. No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. UU. No 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi
2.
h.
Pasal Uraian dan ayat Pasal 23 Pembangunan rumah susun ayat (1) dilakukan melalui perencanaan teknis, pelaksanaan, dan pengawasan teknis. Pasal V Penyelenggaraan pekerjaan ayat (2) konstruksi wajib memenuhi ketentuan tentang keteknikan, keamanan, keselamatan dan kesehatan kerja, perlindungan tenaga kerja, serta tata lingkungan setempat untuk menjamin terwujudnya tertib penyelenggaraan pekerjaan konstruksi.
a)
b) c)
d)
Pertimbangan pelaksanaan konstruksi Dilakukan melalui perencanaan teknis, pelaksanaan, dan pengawasan teknis. Dilakukan dengan menggunakan penyedia jasa pelaksana konstruksi. Pelaksanaan konstruksi fisik dilakukan berdasarkan dokumen pelelangan yang telah disusun oleh perencana konstruksi. Pelaksana konstruksi fisik harus mendapatkan pengawasan dari penyedia jasa pengawas konstruksi atau jasa manajemen konstruksi.
Pra Cetak/ Pre Cast
dahulu,
Dalam pelaksanaan pembangunan
pabrik, lalu disusun di lapangan untuk
konstruksi rumah susun
dilakukan
baik dilapangan maupun di
membentuk
satu Perlu
kesatuan
bangunan
dengan sistem pracetak/ pre cast, yaitu :
gedung.
mempertimbangkan
sistem pembangunan yang komponen
regulasi-regulasi
bangunannya difabrikasi/ dicetak terlebih
pertimbangan lanjutannya sebagaimana
terkait
serta
disajikan dalam Tabel 3.13. berikut. Tabel 3.13. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Pelaksanaan Konstruksi Rumah Susun No 1
2.
Pertimbangan pra cetak Kepres Nomor 22 Pasal Pembangunan rumah susun dilakukan melalui a) Penilaian Tahun tentang Perce- 23 perencanaan teknis, pelaksanaan, dan terhadap kualitas patan Pembangunan ayat pengawasan teknis. pra cetak Rumah Susun. (1) b) Pihak yang menentukan SNI 03-1734-1989 Pedoman perencanaan konstruksi beton yang harus kualitas pra cetak tentang Tata cara diikuti Regulasi
Pasal, ayat dan uraian
hasil
No
Regulasi
Pasal, ayat dan uraian
perencanaan beton Perencanaan dan pelaksanaan konstruksi beton dan str uktur pracetak harus mengikuti dind ing bertulang (1) Tata cara perencanaan dan pelaksanaan untuk rumah dan konstruksi beton pracetak untuk bangunan gedung. gedung (2) Spesifikasi sistem dan material konstruksi beton pracetak untuk bangunan gedung.
i.
Value Engineering
mengajukan
Value engineering diterapkan pada rumah susun yang memiliki ketinggian
subsidi,
Pertimbangan pra cetak c) Pilihan full precast atau partial precast d) Sistem pengangkutan e) Mekanisme pemasangan
permohonan perlu
regulasi-regulasi
bantuan
mempertimbangkan terkait
serta
hasil
> 8 lantai, atau memiliki luas lantai >
pertimbangan lanjutannya sebagaimana
12.000 m2, atau yang ingin
disajikan dalam Tabel 3.14. berikut.
Tabel 3.14. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Value Engineering Rumah Susun No Regulasi Pertimbangan pra cetak 1 UU. No. 18 Tahun 1999 Tentang Jasa Konstruksi a) Melakukan analisa fungsi terhadap produk barang dan jasa. 2. PP. No. 29 Tahun 2000 Tentang b) Melakukan analisa biaya produksi. Penyelenggaraan Jasa Konstruksi.
3.4. Pasca Konstruksi a.
Nasional
Sertifikasi Sarusun Tahap
sertifikasi
(BPN),
sebagai
bukti
kepemilikan penghuni. Tahap ini perlu Sarusun
memperhatikan regulasi-regulasi terkait
merupakan penerbitan sertifikat sarusun
serta hasil pertimbangan lanjutannya
yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan
sebagaimana disajikan dalam Tabel 3.15. berikut.
Tabel 3.15. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Sertifikasi Sarusun No 1
2. 3.
Pasal Uraian dan ayat UU. No. 20 Tahun Pasal 47 Sebagai tanda bukti kepemilikan atas 2011 tentang ayat (1) sarusun di atas tanah hak milik, hak guna Rumah Susun. bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan Sertifikat Hak Milik (SHM) sarusun. Peraturan KBPN Pasal V ayat (2) No. 4/1989 Keputusan KBPN No.1/2005 Regulasi
Pertimbangan sertifikasi sarusun a) Membuat surat permohonan. b) Terdapat Identitas pemohon. c) Terdapat sertifikat hak atas tanah asli. d) Terdapat ijin layak huni. e) Terdapat advis planing. f) Terdapat Akta pemisahan.
2) Membuat b.
acara
serah
terima.
Serah Terima Kunci Pengembang menyerahkan kunci
c.
Penghunian
kepada calon penghuni, sebagai tanda bahwa
berita
Sarusun sudah dapat
dihuni/
Penghuni untuk
menempati
bertempat
sarusun
tinggal,
dengan
difungsikan, dengan melakukan sebagai
memperhatikan regulasi-regulasi terkait
berikut.
serta hasil pertimbangan lanjutannya sebagaimana disajikan dalam Tabel 3.16.
1) Persyaratan serah terima.
berikut.
Tabel 3.16. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Penghunian No 1
2.
Pasal Uraian Pertimbangan dalam penghunian dan ayat UU. No. 20 Pasal 50 Pemanfaatan rumah a) Penghunian, yang meliputi: a) penetapan Tahun 2011 susun dilaksanakan penghunian; b) hak dan kewajiban dan pelaku tentang sesuai dengan fungsi: pembangunan. Rumah Susun. hunian, atau campuran. b) Pengalihan Hak, yang meliputi; a) pewarisan, jual beli, sewa-beli, alih debitur, hibah, tukarPermenpera menukar atau lelang. No. 10/2008 c) Pengalihan Regulasi
5) Ketua d.
RT
terpilih
menyusun
kepengurusan RT.
Kependudukan Pendataan kependudukan penghuni
6) Pengurus RT bertugas melakukan
rumah susun dilakukan dengan cara
pendataan dan verifikasi warga
sebagai berikut.
Rusun untuk pembuatan KTP.
1) Di lokasi Rumah susun dapat dibentuk beberapa RT ketentuan
yang
sesuai
ditetapkan
Kelurahan.
KK dan sebanyak-banyaknya 60 KK.
melalui
RT
mengajukan
permohonan pembuatan KTP. 8) Ketua RT menyerahkan KTP
2) Setiap RT sekurang-kurangnya 30
3) Pembentukan
7) Ketua
RT
dilakukan
kepada warga Rusun. 9) Kepengurusan
RT
berjalan
berdasarkan
ketentuan
yang
Pemilik
dan
berlaku.
musyawarah penghuni
Rusun. 4) Hasil Pembentukan RT ditetapkan oleh Lurah.
e. Perhimpunan
Penghuni Rumah susun (PPPSRS)
Tahap ini merupakan penyusunan
Sarusun,
yang
perlu
perhimpunan para pemilik dan penghuni
regulasi-regulasi
rumah susun yang anggota-anggotanya
pertimbangan lanjutannya sebagaimana
terdiri
disajikan dalam Tabel 3.16. berikut.
dari
pemilik
dan
penghuni
terkait
memperhatikan serta
hasil
Tabel 3.16. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Penyusunan Perhimpunan Para Pemilik dan Penghuni Rumah Susun No 1
2.
3.
f.
Pasal dan ayat UU. No. 20 Tahun Pasal 2011 tentang Rumah 74 Susun. ayat (1) PP. No. 4 Tahun Pasal 1988 tentang Rumah 54 Susun ayat (1) Regulasi
Uraian Pemilik sarusun wajib membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah susun (PPPSRS). Para penghuni dalam suatu lingkungan rumah susun baik untuk hunian maupun bukan hunian wajib membentuk perhimpunan penghuni untuk mengatur dan mengurus kepentingan bersama yang bersangkutan sebagai pemilikan, penghunian, dan pengelolaannya.
Permenpera No.: 15/PERMEN/M/2007 Tentang Tata Laksana Pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah susun milik.
Pengelolaan Adalah
Pertimbangan dalam penyusunan perhimpunan para pemilik dan penghuni rumah susun a) Adanya persiapan pembentukan PPPSRS yang meliputi: sosialisasi penghuni, pendataan pemilik dan/penghuni, pembentukkan panitia musyawarah, tugas panitia musyawarah, dan kegiatan panitia musyawarah. b) Melakukan pembentukkan PPPSRS, yang meliputi: pelaksanaan musyawarah, ketentuan peserta musyawarah, kuorum musyawarah, agenda musyawarah, AD/ART PPPSRS. c) Susunan Organisasi dan Tata Kerja PPPSRS meliputi: struktur organisasi, tugas dan fungsi, pemilihan PPPSRS, pengambilan keputusan, tugas dan tanggungjawab. d) Penyelenggaraan PPPSRS, yang meliputi: pendaftaran pengurus PPPSRS, pelaksanaan program kerja, dan tata tertib penghunian
dan
upaya
terpadu
yang
pemeliharaan,
penghapusan,
penilaian,
pemindahtanganan,
dilakukan oleh badan pengelola atas
penatausahaan, pembinaan, pengawasan
barang milik negara/ daerah yang berupa
dan pengendalian Rusunawa. Hal ini
Rumah
susun
fungsi
Rusunawa
kebijakan
dengan
melestarikan
yang
perencanaan,
meliputi pengadaan,
penggunaan, pemanfaatan, pengamanan
perlu memperhatikan regulasi-regulasi terkait
serta
hasil
pertimbangan
lanjutannya sebagaimana disajikan dalam Tabel 3.17. berikut.
Tabel 3.17. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Pengelolaan Rumah Susun No
Regulasi
Pasal dan ayat
Uraian
Pertimbangan dalam pengelolaan
No 1
Pasal dan ayat UU. No. 20 Tahun Pasal 2011 tentang Rumah 56 Susun. ayat (1) Regulasi
Pasal 56 ayat (2)
g.
2.
PP. No. 4 Tahun Pasal 1988 tentang Rumah 54 Susun ayat (1)
3.
Permenpera No.: 14/PERMEN/M/2007 Tentang Pengelolaan Rumah susun Sewa.
Uraian
Pertimbangan dalam pengelolaan
Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama Pengelolaan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan hukum, kecuali rumah susun sewa, rumah susun khusus, dan rumah susun negara. Para penghuni dalam suatu lingkungan rumah susun baik untuk hunian maupun bukan hunian wajib membentuk perhimpunan penghuni untuk mengatur dan mengurus kepentingan bersama yang bersangkutan sebagai pemilikan, penghunian, dan pengelolaannya.
a) Ada penyerahan pengelolaan dari pelaku pembangunan ke PPPSRS. b) Pengurus PPPSRS menentukan bagian bersama dan benda bersama untuk dikelola. c) Penambahan dan pengurangan benda bersama dan bagian bersama dapat dilakukan berdasarkan keputusan musyawarah PPPSRS. d) Rusunami, pengeloaan Rusun dapat dilakukan oleh badan pengelola yang ditunjuk oleh PPRS untuk mengelolan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. e) Rusunawa, pengelolaan oleh Badan Pengelola untuk proses penghunian, perjanjian sewa menyewa, menentukan hak, kewajiban dan larangan bagi penyewa. f) Pembentukan pengelola. g) Menetapkan peran Pemkot/Pemkab, Pemprop dan Pemerintah dalam pengelolaan.
Pemeliharaan dan Perawatan
regulasi-regulasi
Pemeliharaan dan perawatan rumah
pertimbangan lanjutannya sebagaimana
susun perlu memperhatikan
terkait
serta
hasil
disajikan dalam Tabel 3.18. berikut.
Tabel 3.18. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Pemeliharaan dan Perawatan Rumah Susun No Regulasi 1. Permenpera No.: 14/PERMEN/M/2007 Tentang Pengelolaan Rumah susun Sewa.
Permenpera No. 10/2008 tentang Tata Laksana Penghunian dan Pengalihan Sarusun Milik.
Pertimbangan dalam pemeliharaan,perawatan dan biaya Pemeliharaan dan perawatan rumah susun perlu memperhatikan sebagai berikut : a) Melakukan pemeliharaan bangunan untuk menjaga keandalan bangunan beserta prasarana dan sarana. b) Melakukan kegiatan :perawatan rutin; c) Melakukan kegiatan perawatan berkala; d) Melakukan kegiatan perawatan mendesak; dan e) Melakukan kegiatan perawatan darurat. Unsur-unsur biaya; biaya yang harus dikeluarkan penghuni rumah susun dengan memperhatikan regulasi terkait dan pertimbangan tentang sebagai berikut. a) Menetapkan pihak yang berwewenang menetapkan tarif service charge, shinking fund, dan iuran. b) Menetapkan mekanisme penetapan kenaikan tarif. c) Mekanisme penarikan service charge, shinking fund dan iuran. d) Mekanisme penetapan sanksi jika terjadi keterlambatan membayar kewajiban.
h. Peningkatan Kualitas
Kegiatan
peningkatan
kualitas
membahayakan penghuni. Hal ini perlu
merupakan upaya perbaikan rumah susun
memperhatikan regulasi-regulasi terkait
karena sudah tidak laik fungsi, sehingga
serta hasil pertimbangan lanjutannya sebagaimana disajikan dalam Tabel 3.19. berikut.
Tabel 3.19. Regulasi dan Pertimbangan Dalam Peningkatan Kualitas Rumah Susun Pertimbangan peningkatan kualitas UU. No. 20 Pasal 61 Peningkatan kualitas wajib dilakukan oleh pemilik a) Melakukan Tahun ayat (1) sarusun terhadap rumah susun yang: penilaian kondisi 2011 a) tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki; dan/atau Rumah susun. tentang b) dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan b) Peningkatan Rumah bangunan rumah susun dan/atau lingkungan rumah kualitas dapat Susun. susun. dilakukan dengan pembangunan Pasal 62 a) Peningkatan kualitas sebagaimana dimaksud dalam kembali, dengan Pasal 61 dilakukan dengan pembangunan kembali melakukan rumah susun. pembongkaran, b) Pembangunan kembali rumah susun sebagaimana penataan dan dimaksud pada ayat (1) dilakukan melalui pembangunan pembongkaran, penataan, dan pembangunan Pasal dan ayat
No Regulasi 1
4.
Uraian
KESIMPULAN
dimiliki/ dikuasai pengembang, h)
Dari analisis yang telah dilakukan,
jika milik pihak lain membuat surat
disimpulkan
bahwa
penyelenggaraan
rumah susun meliputi
tiga tahap,
perjanjian kerjasama. 2) Perolehan
Tanah/Lahan,
sebagai berikut.
meliputi: a) rumah susun dapat
A. Pra Konstruksi.
dibangun di atas tanah hak milik,
1) Penentuan Lokasi, meliputi: a)
hak guna bangunan atau hak pakai
sesuai dengan rencana tata ruang
atas tanah Negara, dan hak guna
wilayah (RTRW) kota, b) dapat
bangunan atau hak pakai di atas
dicapai sarana transportasi, c)
hak pengelolaan. b) Penggunaan
dapat
pelayanan
lahan yang langsung dikuasai oleh
jaringan air bersih dan listrik, d)
negara. c) Konsolidasi tanah. d)
drainase berfungsi dengan baik, e)
Pelepasan hak atas tanah.
dijangkau
mempertimbangkan
keserasian
3) Rancang Bangun, meliputi: a)
lingkungan, f) mempertimbangkan
memenuhi hak atas tanah,
daerah
persyaratan administrasi seperti:
keselamatan
operasi
penerbangan (KKOP), g) lahan
b)
(1) perizinan lokasi, (2) memiliki
IMB (Izin Mendirikan Bangunan), dan
memiliki
Penggunaan
(3)
IPB
(Izin
kontrak jasa pelayanan, b) kontrak
Bangunan).
c)
kelola/kontrak jasa manajemen, c)
Memenuhi
persyaratan
teknis
seperti
persyaratan
(1)
keselamatan, kesehatan,
6) Pola Kerja Sama, meliputi: a)
(2) (3)
kenyamanan,
(4)
kontrak
sewa,
kontrak
bangun/rehabilitasi
dengan
persyaratan
konsesi seperti BOT, BT, BTO,
persyaratan
BLT, e) Joint Venture, f) Joint
persyaratan
Operation, g) Profit Sharing, h)
kemudahan ke, dari, dan di dalam bangunan.
Revenue Sharing. 7) Mix-Use,
4) Perizinan,
d)
meliputi:
a)
Ijin
mix-use
dicampurkan dalam hunian rumah
Mendirikan Bangunan (IMB), b)
susun,
Ijin Pendahuluan (IP) Persiapan,
kebutuhan sehari-hari.
c) IP Pondasi, d) IP Struktur. Terdapat kelembagaan terkait: a) Kanwil Pertanahan, b) Dinas Tata Kota, c) Dinas Perumahan, d)
dapat
diutamakan
untuk
B. Konstruksi, meliputi sebagai berikut. 1) Pembiayaan, terdiri dari dana pembiayaan pembangunan rumah susun
yang bersumber dari a)
Badan
Pengelola
Lingkungan
APBN, APBD, BUMN, BUMD,
Hidup,
e)
Pendapatan
b) Dana CSR (Corporate Social
Daerah. f) Harus terdapat Tim
Responsibility), c) Badan Usaha
Dinas
Ahli Bangunan.
Swasta, d) dana masyarakat, e)
5) Tes Pasar, meliputi memenuhi kepastian tentang: a) peruntukan ruang, b) hak atas tanah, c) status penguasaan
rumah
susun,
d)
perizinan pembangunan rumah susun,
e)
jaminan
atas
pembangunan rumah susun dari lembaga
penjamin,
f)
telah
pinjaman dari lembaga keuangan, dan f) penanaman modal asing. 2) Subsidi,
meliputi:
kebijakan
subdisi KPR Sarusun baik itu konvensional atau syariah. 3) Insentif, meliputi: a) keringanan biaya retribusi atas IMB, b) pemberian ijin secara cepat, tepat
menyampaikan permohonan test
dan
pasar
lokasi/tanah negara. d) Insentif
Gubernur/Walikota/Bupati.
kepada
sesuai
murah,
kondisi
c)
penyediaan
daerah
e)
membantu penyediaan prasarana,
sarana dan utilitas umum, dan f)
rumah susun terhadap bagian
pemberian KLB yang besar.
bersama,
4) Sosialisasi, meliputi: a) maksud dan tujuan dibangunnya rumah susun,
b)
benda
bersama
dan
tanah bersama 7) Pelaksanaan
Konstruksi,
penyelenggaraan
meliputi: a) dilakukan melalui
pembangunan rumah susun, c)
perencanaan teknis, pelaksanaan,
target penghuni rumah susun, dan
dan
d)
dilakukan dengan menggunakan
metode
pelaksanaan
pembangunan rumah susun. 5) Pemasaran, meliputi: a) pelaku pembangunan
sekurang-
pengawasan
penyedia
jasa
konstruksi.
c)
konstruksi
fisik
teknis.
b)
pelaksana Pelaksanaan dilakukan
kurangnya harus memiliki: (1)
berdasarkan dokumen pelelangan
kepastian peruntukan ruang, (2)
yang telah disusun oleh perencana
kepastian hak atas tanah, (3)
konstruksi.
kepastian
konstruksi
rumah
status susun,
penguasaan (4)
perizinan
d)
Pelaksana
fisik
harus
mendapatkan pengawasan
pembangunan rumah susun, dan
penyedia
(5) jaminan atas pembangunan
konstruksi atau jasa manajemen
rumah
konstruksi.
susun
dari
lembaga
jasa
dari
pengawas
penjamin. b) Serta menjelaskan:
8) Pre Cast, meliputi: a) penilaian
(1) kewajiban pengembang, (2)
terhadap kualitas pra cetak, b)
hak
(3)
pihak yang menentukan kualitas
kewajiban konsumen, dan (4) hak
pra cetak, c) pilihan full precast
konsumen.
atau partial precast, d) sistem
pengembangan,
6) Pertelaan, meliputi a) pemisahan rumah: (1) rumah susun atas satuan rumah susun; (2) bagian
pengangkutan,dan e) mekanisme pemasangan. 9) Value Engineering, meliputi: a)
bersama, (3) benda bersama dan
melakukan
(4) tanah bersama. b)Terdapat
terhadap produk barang dan jasa,
ketentuan
b)
tentang
Perbandingan (NPP),
yang
Nilai
Proporsional di
dalamnya
terkandung perbandingan antara
analisis
melakukan
produksi.
analisis
fungsi
biaya
melakukan
C. Pasca Konstruksi, 1) Sertifikasi Sarusun, meliputi: a) membuat surat permohonan, b)
pembentukkan
PPPSRS. 6) Pengelolaan,
meliputi:
terdapat identitas pemohon, c)
penyerahan
terdapat sertifikat hak atas tanah
pelaku pembangunan ke PPPSRS.
asli, d) terdapat ijin layak huni, d)
7) Pemeliharaan dan perawatan,
terdapat advis planing, dan e)
meliputi:
terdapat akta pemisahan.
pemeliharaan
2) Serah Terima Kunci, meliputi:
menjaga
pengelolaan
a)
dari
melakukan
bangunan
keandalan
untuk
bangunan
a) persyaratan serah terima, dan
beserta prasarana dan sarana. b)
b) membuat berita acara serah
melakukan
terima.
perawatan rutin, (2) perawatan
3) Penghunian,
meliputi:
a)
penetapan penghunian; b) hak dan kewajiban
dan
pelaku
kegiatan:
(1)
berkala, (3) perawatan mendesak, dan (4) perawatan darurat. 8) Unsur- unsur biaya, meliputi:
pembangunan, c) pengalihan hak,
menetapkan
yang meliputi; (1) pewarisan, (2)
berwewenang menetapkan tarif a)
jual beli, (3) sewa-beli, (4) alih
service charge, b) shinking fund,
debitur, (5) hibah, (6) tukar-
dan c) iuran.
menukar
atau
lelang;
pihak
yang
d)
9) Peningkatan kualitas, meliputi
pengalihan pemanfaatan, dapat
kegiatan untuk melakukan a)
dilakukan
pembongkaran, b) penataan dan
dengan;
(1)
sewa-
menyewa, dan (2) pinjam-pakai. 4) Kependudukan, meliputi: dibentuk
c) pembangunan. a)
RT sesuai ketentuan
yang ditetapkan Kelurahan; dan b) pembentukan RT dilakukan melalui musyawarah penghuni rusun. 5) Perhimpunan Pemilik
Penghuni
Rumah
dan susun
(PPPSRS), meliputi: a) persiapan pembentukan PPPSRS,
dan b)
5. DAFTAR PUSTAKA Undang-undang RI Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Undang-undang Nomor 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman. Undang-undang Nomor 23 Tahun 1997 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup. Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang.
Peraturan Pemerintah No. 8 Tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah Negara. Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah. Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Keputusan Presiden No. 10 Tahun 2001 tentang Otonomi Daerah di Bidang Pertanahan. Keputusan Presiden No. 22 Tahun 2006 tentang Percepatan Pembangunan Rumah Susun. Peraturan Presiden No. 65 Tahun 2006 tentang Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 60/PRT/M/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 441/KPTS/1998 tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Pembangunan Bangunan Gedung. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah susun Bertingkat Tinggi. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 08/KPTS/BLP4N/1996 Tentang Pedoman Penyelenggaraan Pembangunan Perumahan dan Permukiman di Daerah. Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 03/Permen/M/2007 tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman;
Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14/Permen/M/2007 tentang Pengelolaan Rumah susun Sewa. Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 15 /Permen/M/2007 tentang Tata Laksana Pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah susun Sederhana Milik SNI 03-6573-2001 tentang Tata Cara Perancangan Sistem Transportasi Vertikal Dalam Gedung SNI 03-6968-2003, tentang Fasilitas Tempat Bermain di Ruang Terbuka Lingkungan Rumah Susun SNI 03-7015-2004 tentang Sistem Proteksi Petir Pada Bangunan Gedung SNI 03-7013-2004, tentang Tata Cara Perencanaan Fasilitas Lingkungan Rumah Susun. Biodata Penulis : Dwi Suci Sri Lestari, alumni S-1 Jurusan
Teknik
Arsitektur
Fakultas
Teknik Universitas Diponegoro (FT. UNDIP) Semarang (1985), S-2 Teknik Arsitektur pada alur Sejarah dan Teori Arsitektur
Program
Pasca
Sarjana
Institut Teknologi Bandung (1994), dan pengajar
Program
Fakultas
Teknik
Pembangunan
(FT.
(1987- sekarang).
Studi
Arsitektur
Universitas UTP)
Tunas
Surakarta
