KEBIJAKAN PEMERINTAH DALAM MENDORONG KEPEMILIKAN RUMAH UNTUK MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH Oleh : Staf Ahli Menteri Keuangan Bidang Pengeluaran Negara
RAPAT KERJA NASIONAL REAL ESTATE INDONESIA (REI) Tangerang, 14 September 2017
PERTUMBUHAN EKONOMI KUARTAL II-2017 SEBESAR 5,01 PERSEN …investasi meningkat, konsumsi stabil, namun ekspor-impor melambat... 5.5
5.0
YoY (%)
5,0
5.1
5,0
5.2
5.2
4,9
5.0 4.9
Tahunan (%)
5.0
4.9
4.9 4.8 4.7
4.8
Q2
Q3
4.9
5.0
5.0
Q1
Q2
4.5
4.0 Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
2014
Q4
Q1
2015
Q2
Q3
Q4
2016
2017
2015
Komponen Pengeluaran (YoY)
Q1
Q2
S1
Q3
Q4
Kons Rumah Tangga dan LNPRT
4,7
4,7
5,0
5,0
5,0
Kons Pemerintah
2,9
2,6
2,7
7,1
PMTB
4,6
4,0
4,3
Ekspor
-0,7
-0,3
Impor
-2,6
-7,4
PDB
2015
• Konsumsi Rumah Tangga dan LNPRT tumbuh stabil didukung oleh adanya hari raya dan libur panjang. ✓ Komponen makanan dan minuman meningkat. ✓ Komponen non makanan dan minuman sedikit melambat. ✓ LNPRT tetap tumbuh tinggi sejalan dengan aktivitas sosial yang tinggi • PMTB tumbuh tinggi seiring dengan pembangunan infrastruktur dan kenaikan belanja modal pemerintah. • Konsumsi Pemerintah tumbuh negatif karena belanja pegawai dan barang turun sedangkan belanja sosial naik. ✓ Bel. Pegawai: pergeseran pembayaran gaji ke 13 ✓ Bel. Barang : efisiensi belanja perjadin, pemeliharan atk, sosialisasi. • Ekspor dan Impor masih mampu tumbuh positif dan cukup tinggi didorong peningkatan ekspor ke beberapa negara tujuan ekspor baik barang migas maupun nonmigas.
2016 Q1
Q2
S1
Q3
Q4
4,8
5,0
5,1
5,0
5,0
5,0
7,1
5,3
3,4
6,2
5,0
-2,9
4,9
6,4
5,0
4,7
4,2
4,4
-0,5
-0,9
-6,4
-2,1
-3,3
-2,2
-5,1
-6,6
-8,7
-6,4
-5,1
-3,2
2016
2017 Q1
Q2
S1
5,0
5,0
5,0
5,0
-4,0
-0,1
2,7
-1,9
0,0
4,2
4,8
4,5
4,8
5,4
5,1
-2,7
-5,6
4,2
-1,7
8,2
3,4
5,8
-4,2
-3,7
2,8
-2,3
5,1
0,5
2,8
4,82 4,74 4,78 4,77 5,17 4,88 4,92 5,18 5,06 5,01 4,94 25,02 5,01 5,01 5,01
PERTUMBUHAN SISI PRODUKSI: SEKTOR PERTANIAN DAN INDUSTRI PENGOLAHAN MELAMBAT Namun Sektor Jasa terkait infrastruktur dan Logistik masih mampu tumbuh tinggi Pertumbuhan PDB per Sektor 2016 (%, YoY) Q1 Q2 S1 Q3 Q4 Y Q1
2017 Q2
S1
Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan
1.5
3.4
2.5
3.0
5.3
3.3
7.1
3.3
5.1
Pertambangan dan Penggalian
1.2
1.2
1.2
0.3
1.6
1.1
-0.6
2.2
0.8
Industri Pengolahan
4.7
4.6
4.7
4.5
3.4
4.3
4.2
3.5
3.9
Konstruksi
6.8
5.1
5.9
5.0
4.2
5.2
5.9
7.0
6.5
Perdagangan Besar dan Eceran
4.1
4.1
4.1
3.6
3.9
3.9
5.0
3.8
4.4
Transportasi & Pergudangan
7.9
6.9
7.4
8.3
7.9
7.7
8.0
8.4
8.2
Informasi dan Komunikasi
7.6
9.3
8.5
9.0
9.6
8.9
9.1
10.9
10.0
Jasa Keuangan dan Asuransi
9.3
13.6
11.4
9.0
4.2
8.9
6.0
5.9
6.0
Jasa-Jasa Lainnya
5.9
5.4
5.7
4.4
3.6
4.8
4.0
3.4
3.7
4.9
5.2
5.1
5.0
4.9
5.0
5.0
5.0
5.0
PDB Sumber: BPS, Diolah
➢ ➢
➢
➢
Sektor Pertanian melambat terutama akibat pergeseran siklus panen tanaman pangan. Kinerja Sektor Industri Pengolahan tumbuh melambat akibat banyaknya hari libur yang mempengaruhi hari kerja efektif untuk produksi, khususnya pada industri semen (barang galian bukan logam) dan kendaraan (alat angkutan); Kondisi tersebut juga berdampak pada Sektor Perdagangan yang relatif melambat Kinerja Sektor Konstruksi, Sektor Informasi & Komunikasi, dan Sektor Transportasi & Pergudangan mampu tumbuh tinggi, sejalan peningkatan penyediaan infrastruktur & konektivitas nasional. Sektor Pertambangan & Penggalian mampu tumbuh positif didukung perbaikan harga komoditas, terutama batubara dan bijih logam, sementara kinerja migas mengalami kontraksi pertumbuhan
KEMENTERIAN KEUANGAN RI
Kontribusi sektor industri pengolahan terhadap PDB relatif stagnan bahkan cenderung menurun
Distribusi Sektoral terhadap PDB 13.5 7.0
14.4 6.9
14.4 6.9
11.6 8.0
13.6 7.9
13.9 7.4
Pertanian Pertambangan
21.1
20.7
20.1
20.3
20.5
20.3
Industri
10.4
10.1
10.2
10.7
10.2
10.1
13.4
13.3
13.0
13.1
13.2
13.0
Konstruksi Perdagangan
31.8
31.5
31.3
32.3
31.6
31.6
Jasa Lainnya
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
2016
2017
3
PERTUMBUHAN SUB SEKTOR TERKAIT POPERTI Q1 2011- Q2 2017
Sektor Konstruksi tumbuh stabil dengan rata-rata pertumbuhan 6,7% ➢ Sektor Real Estate juga tumbuh stabil dengan rata-rata pertumbuhan 6% ➢ Walupun fluktuatif dan menurun sejak akhir 2016, Sub Sektor Industri Barang Galian bukan Logam (termasuk semen didalamnya) tumbuh rata-rata 4,9% ➢
KEMENTERIAN KEUANGAN RI
4
PERKEMBANGAN INFLASI BIAYA SEWA RUMAH DAN KONTRAK RUMAH DARI JANUARI 2014- AGUSTUS 2017
Inflasi diatas sebagai indikator permintaan di sektor perumahan. Walaupun melandai jika dibandingkan dengan awal tahun 2015 (4,34%) dan terendah pada Agustus 2016 sebesar 1,98%, namun masih terjadi inflasi di sektor ini sampai dengan Agustus 2017.
KEMENTERIAN KEUANGAN RI
5
PERKEMBANGAN BEBERAPA INDIKATOR INVESTASI DI SEKTOR TERTIER Jumlah Proyek PMA & PMDN 2017 Sumber: BKPM, diolah 4,000
PMA Q1 2017
PMA Q2 2017
PMDN Q1 2017
PMDN Q2 2017
3,500 3,000
2,500 2,000 1,500 1,000 500 Listrik, Gas dan Air
Konstruksi
Perdagangan & Reparasi
Hotel & Restoran
Transportasi, Gudang & Perumahan, Kawasan Ind Komunikasi & Perkantoran
Jasa Lainnya
Jumlah Nilai Investasi PMA & PMDN 2017 Sumber: BKPM, diolah 18,000.0
PMA Q1 2017
PMA Q2 2017
PMDN Q1 2017
PMDN Q2 2017
16,000.0 14,000.0 12,000.0 10,000.0 8,000.0 6,000.0 4,000.0 2,000.0 Listrik, Gas dan Air
Konstruksi
Perdagangan & Reparasi
Hotel & Restoran
Transportasi, Gudang & Perumahan, Kawasan Ind Komunikasi & Perkantoran
Jasa Lainnya
PERKEMBANGAN BEBERAPA INDIKATOR INVESTASI Indikator impor barang modal dan bahan baku masih tumbuh positif, penyaluran kredit masih tumbuh moderat… Pertumbuhan Impor Per Penggunaan (%, ytd)
Pertumbuhan Kredit (%, ytd)
60%
16
50%
14
Barang Konsumsi
40% 30%
8
10%
6
J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J -10%
2015
2016
-20%
2017
Barang Modal
Sumber:SEKI BI, diolah
J F M A M J Sumber: BPS, diolah
Pertumbuhan Konsumsi Semen dan Penjualan Mobil Komersial (%, yoy)
J A S O N D J F M A M J
2015
J A S O N D J F M A M
2016
2017
• Hingga bulan Juni 2017, ketiga komponen impor menurut penggunaan masih tumbuh positif. Impor bahan baku memberikan peranan terbesar dan tumbuh sebesar 11,3%.
30%
• Impor barang modal tumbuh 2,1% seiring dengan peningkatan impor pada komponen kendaraan untuk industri.
20% 10%
Semen
0% Q1
-40%
2 0
-30%
-30%
KMK
4
0%
-20%
Total Kredit
10
Bahan Baku
20%
-10%
KI
12
Q2
Q3
Q4
Q1
2014
Q2
Q3
2015
Q4
Q1
Q2
Q3
2016
Q4
Q1
Q2
2017
Mobil Sumber: CEIC, diolah
• Penjualan mobil komersial tumbuh signifikan pada kuartal II, peningkatan terutama terjadi pada penjualan kendaraan industri seperti truk. • Konsumsi semen dalam negeri sedikit menurun pada kuartal II sebagai dampak hari libur lebaran cukup panjang. • Pertumbuhan penyaluran kredit masih tumbuh positif pada tingkat moderat. Hingga bulan Mei 2017, secara keseluruhan kredit tumbuh sebesar 8,7%. Kredit Modal Kerja dan Kredit Investasi masing-masing tumbuh 8,5% dan 8,3%.
PENGUSAHA MASIH OPTIMIS TENTANG MASA DEPAN REI, MESKIPUN MASIH ADA BEBERAPA MASALAH Business Problem Index
Construction Index
32.00
70
31.00 65
30.00 29.00
60
28.00 27.00
55
26.00 25.00
50
24.00 Construction Index: Business Condition Index
45
23.00
Construction Index: Business Problem Index
Construction Index: Business Prospect Index
Kategori Prospek dan Kondisi Usaha terdiri dari: · Nilai> 50%: Pengusaha cenderung optimis terhadap bisnis mereka · Nilai <50%: Pengusaha cenderung pesimis terhadap bisnis mereka KEMENTERIAN KEUANGAN RI
Mar-17
Jul-16
Nov-16
Nov-15
Mar-16
Jul-15
Mar-15
Jul-14
Nov-14
Nov-13
Mar-14
Jul-13
Mar-13
Jul-12
Nov-12
Nov-11
Mar-12
Jul-11
Mar-17
Nov-16
Jul-16
Mar-16
Nov-15
Jul-15
Mar-15
Nov-14
Jul-14
Mar-14
Nov-13
Jul-13
Mar-13
Nov-12
Jul-12
Mar-12
Nov-11
Jul-11
Mar-11
Sumber: BPS
Mar-11
22.00 40
Kategori Business Problem Index terdiri dari: · Nilai <25%: kurang bermasalah · 25%
ARAH KEBIJAKAN FISKAL UNTUK MENDUKUNG PERUMAHAN BAGI MBR
9 KEMENTERIAN KEUANGAN RI
9
LATAR BELAKANG PEMBIAYAAN PERUMAHAN Perlu strategi pembiayaan untuk memenuhi perumahan yang layak huni dengan harga terjangkau
01
Mengatasi backlog kepemilikan rumah
02
Fokus pemenuhan perumahan bagi MBR
03
Mendukung Program 1 Juta Rumah dengan sehingga perlu peran aktif pengembang, perbankan, Instansi terkait, Pemda
04 05
Perlu dukungan fiskal (availability,
accessibility, affordability, dan sustainability) pada sektor perumahan
Diperlukan skema pembiayaan perumahan yang menjaga ketepatan sasaran, keterjangkauan bagi MBR
KEMENTERIAN KEUANGAN RI
CONCEPTUAL FRAMEWORK PEMBIAYAAN PERUMAHAN Memperkuat supply side dan demand side untuk perumahan layak huni dengan harga terjangkau
Subsidi Selisih Bunga (SSB)
Subsidi Bantuan Uang Muka
Bunga:5% Tenor:20Th
MBR
BP. Tapera Meningkatkan akses pembiayaan
Insentif Fiskal (pembebasan PPN)
Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) (Porsi APBN 90% dan Bank 10%)
PT.SMF (sekuritisasi) mendukung pembiayaan perumahan
Rumah Layak huni & Harga terjangkau
Developer
Perbankan
▪ Pembebasan PPN untuk mengurangi biaya produksi rumah bagi MBR; ▪ Subsidi selisih bunga dan bantuan uang muka serta FLPP untuk meningkatkan daya beli MBR; ▪ Sekuritisasi oleh PT.SMF untuk meningkatkan ketersediaan pembiayaan perumahan; 11 KEMENTERIAN KEUANGAN RI
DUKUNGAN FISKAL UNTUK PROGRAM 1 JUTA RUMAH Memenuhi aspek availability, accesability, affordability dan sustainability PROGRAM 1 JUTA RUMAH ▪ Untuk mendorong ketersediaan rumah bagi MBR (availability) dalam rangka mengurangi back log sekitar 13,6 unit Rumah; ▪ Meningkatkan akses pembiayaan perumahan bagi MBR (accessibility); ▪ Harga perumahan terjangkau bagi MBR (affordability); ▪ Diharapkan Program dapat berjalan dan dampak fiskalnya dapat terkendali (sustainability)
DUKUNGAN FISKAL
1
Pendapatan Insentif fiskal (fasilitas Perpajakan pembebasan PPN ) melalui PMK No. 113/PMK/03/2014
KEMENTERIAN KEUANGAN
2
Belanja 1. Subsidi Selisih Bunga; 2. Bantuan Uang Muka.
3
Pembiayaan
1. Dana Bergulir FLPP; 2. PMN ke PT SMF. 3. Pemebentukan BP Tapera
12
DUKUNGAN BELANJA DAN PEMBIAYAAN APBN UNTUK PERUMAHAN
1. 2.
3. 4. 5. 6.
APBNP 2015 Dana bergulir FLPP Rp5,103 triliun PMN kepada PT SMF sebesar Rp1,0 triliun; PMN kepada Perum Perumnas Rp1,0 triliun; Pembentukan BLU Aset Rp1,5 triliun; Dana bantuan uang muka Rp220 miliar; PNBP BLU FLPP untuk subsidi kredit selisih bunga Rp700 miliar.
1. 2. 3.
4. 5.
APBNP 2016 Dana bergulir FLPP Rp9,2 triliun; PMN kepada PT SMF sebesar Rp1,0 triliun; PMN kepada Perum Perumnas Rp235,4 miliar (konversi); Dana bantuan uang muka Rp1,2 triliun; Subsidi kredit selisih bunga Rp2,03 triliun;
1. 2. 3. 4.
APBNP 2017 Dana bergulir FLPP Rp3,1 triliun; PMN kepada PT SMF sebesar Rp1,0 triliun; Dana bantuan uang muka Rp2,2 triliun; Subsidi kredit selisih bunga Rp3,7 triliun;
13 13
KEMENTERIAN KEUANGAN RI
LANGKAH-LANGKAH STRATEGIS UNTUK SKEMA PEMBIAYAAN PERUMAHAN ▪ Peninjauan kembali porsi pendanaan pemerintah dalam FLPP untuk meningkatkan jumlah masyarakat yang dapat menggunakannya. ▪ Peninjauan kembali skema tarif dengan membuka kemungkinan penambahan tenor sebagai alternatif perubahan tarif pendanaan pemerintah pada FLPP ▪ Sinergi dan kerjasama dengan sumber pendanaan lain seperti PT Sarana Multigriya Finansial (persero), ▪ Memastikan ketepatan sasaran melalui perencanaan pemberian bantuan yang lebih terseleksi, termasuk pembangunan database cluster MBR / calon penerima bantuan;
▪ Membuka kemungkinan keterlibatan lembaga keuangan non bank sebagai alternatif penyalur kredit FLPP terutama bagi debitur yang tidak dapat diakses oleh bank; ▪ Meningkatkan akses bagi MBR yang berpenghasilan tidak tetap atau sektor informal; ▪ Reviews skema subsidi selisih bunga agar lebih efektif dalam pelaksanaan. ▪ Peran Tapera diharapkan berkontribusi optimal untuk mengatasi peningkatan akses pembiayaan perumahan KEMENTERIAN KEUANGAN RI
ASPEK PAJAK DALAM KEGIATAN TERKAIT PROPERTI
Konstruksi
PPh
PPN
Penjualan Properti / Real Estat
PPh
PPnBM
Kepemilikan Properti
BPHTB
PBB Pemda
Pembiayan (KIK-DIRE)
PPh
PBB Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) dan BPHTB dikelola oleh Pemerintah Daerah
BADAN KEBIJAKAN FISKAL - KEMENTERIAN KEUANGAN RI
PPN
BPHTB
POTENSI SEKTOR PROPERTI • Lahirnya beberapa regulasi, seperti PP dan PMK tentang Dana Investasi Real Estate (DIRE) pada Kontrak Investasi Kolektif (KIK) salah satunya untuk menghilangkan pajak berganda • FLPP mendorong penawaran dan permintaan rumah, khusunya bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) • Turunnya BI 7DRR menjadi 4,5% yang berpotensi menurunkan suku bunga investasi, kredit dan KPR • Pelonggaran Loan To Value oleh BI beberapa kali, terakhir bulan Agustus 2016 untuk mendorong pertumbuhan kredit sehingga mendorong pertumbuhan sektor properti
KEMENTERIAN KEUANGAN RI
16
TANTANGAN
• Mengumpulkan penerimaan lebih banyak → menaikkan tax ratio, antara lain: melakukan penghematan tax compliance
• Kapasitas fiskal yang perlu ditingkatkan • Mendorong belanja negara yang berkualitas (leverage dan multiplayer effect yang lebih tinggi) • Tingginya belanja mandatory • Penyerapan belanja yang belum optimal
KEMENTERIAN KEUANGAN RI
17
Terima Kasih
LATAR BELAKANG PEMBIAYAAN PERUMAHAN • Bertujuan untuk mengatasi backlog kepemilikan rumah. Backlog tahun 2010 adalah 13,6 juta unit dan terus bertambah • Pada RPJMN Tahun 2015-2019 telah ditetapkan baseline backlog rumah di Indonesia pada Tahun 2014 adalah sebesar 7,6 juta • FLPP digulirkan pada tahun 2010 sebagai pengganti dari skema subsidi selisih bunga dan bantuan uang muka • Dengan skema dana bergulir FLPP, dana bantuan tidak hilang dan terus bergulir sehingga secara berangsur dapat mengurangi beban APBN;
• Sejak 2015, Pemerintah telah menetapkan suku bunga tetap KPR bagi MBR menjadi 5% baik untuk rumah tapak maupun rumah susun dengan tenor hingga 20 tahun • Sejak 2015, Pemerintah telah mengatur porsi besaran likuiditas FLPP adalah 90:10, artinya pemerintah menyiapkan dana 90%, sedangkan 10% lainnya disediakan oleh perbankan KEMENTERIAN KEUANGAN
KEBUTUHAN INFRASTRUKTUR TINGGI Untuk Mengejar Ketertinggalan Pembangunan
KEBUTUHAN INFRASTRUKTUR (2015 – 2019) Sektor
Rp Tn
Jalan
733,0
Kereta Api
226,0
Penerbangan
144,0
Transportasi Laut
591,2
Sumber Daya Air
450,9
Perumahan
327,5
Transportasi Perkotaan
86,0
Transportasi Darat (ASDP)
47,0
Kelistrikan
1.000,0
Energi
507,3
Air Bersih & Pengolahan Limbah
403,0
Komunikasi & TI
280,3
TOTAL KEMENTERIAN KEUANGAN RI
4.796,2
RENCANA SUMBER PEMBIAYAAN
APBN + APBD Rp1.978,6 T 41,3 %
Realisasi & Alokasi: • 2015: Rp256,3 T • 2016: Rp317,1 T • 2017: Rp387,3 T Gap hingga 2019 Rp1.017,9 T
BUMN Rp1.066,2 T 22,2 %
Antara lain didukung oleh pengalokasian Penyertaan Modal Negara (PMN) oleh Pemerintah
SWASTA Rp1.751,5 T 36,5 %
Termasuk skema Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) Beberapa fasilitas yang tersedia Viability Gap Fund (VGF), Project Development Fund (PDF), Availability Payment (AP), dan Penjaminan 27 20
