IDENTIFIKASI KEMAMPUAN DAN KEMAUAN MEMBAYAR MASYARAKAT BERPENGHASILAN MENENGAH RENDAH (Di Lokasi Rencana Pembangunan Rumah Susun Tamansari Kota Bandung)
Jenis : Tugas Akhir Tahun : 2007 Penulis : Dwi Indah Widaningrum Pembimbing : Ir. Nia Kurniasih Pontoh, MSA. Diringkas oleh : Gede Budi Suprayoga
yang ditargetkan menerima rumah susun ini penting untuk dikaji untuk menjawab pertanyaan:
A. LATAR BELAKANG Penelitian ini didasari oleh pengamatan penulis atas keberadaan rumah susun yang dibangun di Indonesia umumnya mengalami perpindahan kepemilikan dari masyarakat berpenghasilan rendah ke masyarakat berpenghasilan menengah dan tinggi. Hal ini terjadi karena, salah satu, tidak semua golongan masyarakat berpenghasilan menengah rendah memiliki kemampuan dan kemauan dalam membeli/menyewa rumah susun. Selain itu, prioritas pembangunan rumah susun adalah untuk masyarakat setempat. Oleh karena itu, penelitian jenis tugas akhir mahasiswa ini ditujukan untuk mengkaji tingkat kemampuan dan kemauan membayar golongan masyarakat berpenghasilan menengah rendah dalam memperoleh kepemilikan rumah susun di Kota Bandung.
o Bagaimana kemampuan dan kemauan membayar dari masyarakat berpenghasilan rendah di lokasi rencana pembangunan rumah susun Tamansari? o Bagaimana hubungan antara karakteristik rumah tangga, atribut perumahan yang ada saat ini dan kondisi ekonomi yang masyarakat terhadap tingkat kemampuan dan kesediaan membayar masyarakat berpenghasilan rendah untuk tinggal di rumah susun Tamansari di Kota Bandung?
B. TUJUAN PENELITIAN
Salah satu kritik penulis terhadap pembangunan rumah susun, seringkali pembangunannya dilakukan menurut kebutuhan akan perumahan semata, yang dihitung dengan menggunakan pendekatan jumlah penduduk. Pendekatan ini dianggap kurang mempertimbangkan kemampuan dan kemauan masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah untuk tinggal di rumah susun yang sudah dibangun. Untuk menindaklanjuti persoalan tersebut, menurut tanggapan penulis, perlu dilakukan identifikasi terhadap kemampuan dan kemauan membayar masyarakat berpenghasilan rendah untuk tinggal di rumah susun. Kemampuan dan kemauan masyarakat http://kk.pl.itb.ac.id/ppk
Tujuan dari dilakukannya penelitian ini adalah untuk mengidentifikasi tingkat kemampuan dan kemauan membayar dari masyarakat berpenghasilan menengah bawah untuk dapat tinggal di rumah susun Tamansari di Kota Bandung. Adapun sasaran yang akan dicapai untuk mendukung terwujudnya tujuan tersebut adalah sebagai berikut : o Merumuskan variabel yang dapat mempengaruhi kemampuan dan kemauan membayar masyarakat berpenghasilan menengah rendah o Mengidentifikasi pengaruh karakteristik masyarakat di lokasi rencana pembangunan rumah susun 1
© 2008 UPDRG
Identifikasi Kemauan dan Kemampuan Membayar Masyarakat Berpenghasilan Rendah – Dwi Indah Widaningrum
WTPi : f (zi, Yj(Yd,P), Hj,(A,S,O,L), r0)
Tamansari terhadap tingkat kemampuan dan kemauan membayar untuk tinggal di rumah susun
WTPi zi
C. METODOLOGI PENELITIAN Penelitian ini menggunakan pendekatan kuantitatif. Pada tahap awal, penulis mengidentifikasi karakteristik sosial ekonomi masyarakat berpenghasilan menengah bawah yang tinggal di lokasi rencana pembangunan rumah susun Tamansari. Unit analisis yang digunakan adalah rumah tangga (RT); sementara yang menjadi responden adalah Kepala Keluarga (KK). Jumlah KK di Kelurahan Tamansari adalah 4.836 Kepala Keluarga (KK). Pemilihan sampel KK dilakukan melalui teknik simple random sampling, yaitu teknik pengambilan sampel yang mana peluang setiap KK untuk masuk menjadi anggotan sampel.
Yj
Hj
Keterangan: • Housing Atributes (zi): ada empat kategori yaitu: (1) tempat tinggal itu sendiri (ukuran, kondisi), (2) lokasi (aksesibilitas), (3) lingkungan perumahan (karakteristik fisik dan sosial, dan kondisi lingkungan permukiman), dan (4) jasa perumahan (housing manajemen dan services).
Konsep yang digunakan dalam mengukur tingkat membayar masyarakat berpenghasilan menengah bawah adalah Ability and Willingness to Pay (WTP). Dalam studi ini, untuk mencari WTP dan preferensi tarif masyarakat digunakan pendekatan stated preferences. Penelaahan karakteristik RT dan WTP dilakukan dengan menggunakan analisis stastistik deskriptif dan analisis regresi. Pada studi ini dipilih teknik the bidding game untuk memperoleh selang nilai WTP. Alasan pemilihan metode ini karena hanya metode ini yang secara tegas mencerminkan nilai maksimum WTP. Starting point yang ditetapkan adalah ascending starting point. Hal ini bertujuan untuk mengarahkan responden untuk terus meningkatkan WTP, dan akhirnya sampai pada nilai WTP maksimalnya. Willingness To Pay untuk perumahan dipengaruhi oleh pendapatan, karakteristik rumah tangga, preferensi, dan faktor permintaan lainnya. Faktor major yang dapat mempengaruhi WTP adalah sebagai berikut (Chi Man Hui. 1999):
http://kk.pl.itb.ac.id/ppk
: Willingness To Pay for Housing : Atribut Perumahan 1. Unit rumah itu sendiri (ukuran dan kondisi) 2. Lokasi (aksesibilitas) 3. Neighbours – karakteristik fisik dan sosial , kondisi lingkungan 4. Services: housing management and services : Fungsi pendapatan rumah tangga Yd : Pendapatan total rumah tangga perbulan Inc/kapita : Pendapatan rata-rata tiap anggota keluarga P : Pendapatan kepala keluarga : Fungsi karakteristik rumah tangga A : Age (usia responden) S : Size (ukuran rumah tangga) O : Occupation (pekerjaan) L : Lama Tinggal r0 : Pengeluaran untuk tempat tinggal
•
2
Housing Income (Yj): merupakan faktor dari dalam rumah tangga yang sangat mempengaruhi kebiasaan konsumsi dari suatu rumah tangga, tetapi dapat menjadi suatu hal yang cukup sulit untuk untuk diukur. Pendapatan rumah tangga sesungguhnya dapat juga didekati melalui pengeluaran tumah tangga. Dalam pendapatan rumah tangga ini terdapat tiga variabel yaitu pendapatan kepala keluarga (P), pendapatan total keluarga (Yd), dan pendapatan perkapita anggota keluarga (Inc/kapita). Pendapatan merupakan faktor yang diduga mempunyai pengaruh dalam kesediaan membayar tempat tinggal meningkatnya pendapatan akan meningkatkan disposable income atau pendapatan untuk konsumsi bukan pajak. Dengan semakin tingginya tingkat pendapatan, seorang individu akan memliki beberapa alternatif untuk © 2008 UPDRG
Identifikasi Kemauan dan Kemampuan Membayar Masyarakat Berpenghasilan Rendah – Dwi Indah Widaningrum
membelanjakan kenaikan pendapatan tersebut. Variabel pendapatan ini diduga memiliki pengaruh atau hubungan positif terhadap kesediaan membayar. •
yang dimaksud di sini adalah kondisi lingkungan tempat tinggal dan masyarakat di sekitar. Ditemukan adanya perbedaan prioritas pemenuhan kebutuhan tempat tinggal antara responden yang memiliki tempat tinggal pribadi dengan responden yang melakukan sewa/kontrak rumah. Untuk responden yang memiliki rumah maka prioritas pemenuhan kebutuhan rumah menjadi prioritas ke lima sedangkan untuk responden yang saat ini melakukan sewa/kontrak rumah menjawab bahwa prioritas kebutuhan pemenuhan tempat tinggal menjadi prioritas ke dua setelah makanan.
Household characteristics (Hj): kecenderungan untuk konsumsi rumah tangga dipengaruhi oleh umur anggota keluarga (A), misalnya kecenderungan mengkonsumsi rumah meningkat seiring dengan peningkatan umur. Belum ada dugaan yang pasti mengenai arah hubungan dengan kesediaan membayar, tetapi terdapat hubungan negatif untuk responden yang semakin tua (contoh: untuk responden yang berusia 45-55 tahun cenderung tidak memberikan kesediaan untuk membayar). Kemudian untuk variabel pekerjaan (O), diduga memiliki hubungan positif dengan perbaikan kondisi tempat tinggal. Begitu juga dengan pendidikan terakhir, diduga memiliki hubungan positif dengan kesediaan untuk membayar. Berbeda dengan variabel lama tinggal (L), diduga semakin lama responden tinggal di lokasi sekarang ini, maka semakin kecil kesediaan membayar untuk rumah yang baru. (Chi Man Hui. 1999)
Analisis yang dilakukan terhadap persepsi responden terkait rumah susun, diperoleh 33% RT yang bersedia tinggal di rumah susun. Terdapat beberapa alasan kesediaan tinggal di rumah susun: (1) lingkungan menjadi lebih tertata rapih, (2) memiliki kekuatan hukum, dan (3) kesempatan untuk tinggal di lokasi yang strategis. Semantara itu, RT yang tidak bersedia tinggal di rumah susun beranggapan rumah susun memiliki tingkat privasi lebih kecil daripada rumah biasa. Namun, alasan utama ketidakbersediaan pindah ke rumah susun adalah keharusan RT untuk beradaptasi lagi terhadap lingkungan yang baru. Selain itu, rumah susun di anggap mahal dan tidak nyaman bagi responden.
Dalam menyelesaikan model regresi berganda yang dibangun, penulis digunakan metode stepwise. Metode ini merupakan salah satu metode yang sering dipakai dalam analisis regresi. Metode ini hampir sama dengan forward, hanya saja variabel yang telah dimasukkan ke dalam model regresi bisa dikeluarkan lagi dari model. Metode ini dimulai dengan memasukkan variabel bebas yang mempunyai korelasi paling kuat dengan variabel dependen. Setiap kali pemasukan variabel bebas lainnya, dilakukan pengujian untuk tetap memasukkan variabel bebas atau mengeluarkannya.
Responden yang tidak bersedia pindah ke rumah susun diberikan dua alternatif pilihan yaitu: penggantian dengan uang dan penggantian dengan rumah di lokasi lain. Dari 67% KK yang tidak bersedia tinggal dirumah susun, didapatkan 39% KK yang ingin direlokasi ke tempat lain atau penggantian dengan rumah. Alasan pemilihan alternatif ini adalah adanya kepastian mereka untuk mendapatkan tempat tinggal kembali. Pilihan alternatif ini umumnya dipilih oleh KK yang sudah berumur atau KK yang sudah jenuh dengan suasana perkotaan. Oleh karena itu, mereka ini mengharapkan penggantian rumah di pinggiran kota. Bagi 61% sisanya lebih memilih alternatif penggantian uang dengan alasan dinilai lebih praktis dan KK bisa bebas
D. PEMBAHASAN Dari hasil identifikasi terhadap tingkat kepuasan RT didapat 65% yang menyatakan bahwa pemilihan tempat tinggal dipengaruhi oleh faktor lingkungan. Faktor lingkungan http://kk.pl.itb.ac.id/ppk
3
© 2008 UPDRG
Identifikasi Kemauan dan Kemampuan Membayar Masyarakat Berpenghasilan Rendah – Dwi Indah Widaningrum
memilih lokasi tempat tinggal yang mereka inginkan.
kesediaan yang akan dibayarkan untuk tinggal di rumah susun tipe 54.
Berdasarkan analisis pearson correlation didapat bahwa variabel bebas yang paling kuat hubungannya dengan kemampuan membayar rumah susun tipe 21 adalah penghasilan total keluarga dan jasa pelayanan di lokasi tempat tinggal sekarang yaitu sebesar 0,28. Arah hubungan dengan kesediaan membayar rumah susun tipe 21 ini bersifat positif. Artinya, bila terjadi peningkatan penghasilan total keluarga dan juga terjadi peningkatan jasa pelayanan tempat tinggal maka kesediaan membayar rumah susun tipe 21 juga akan meningkat.
Hubungan antara variabel bebas dengan kesediaan membayar rumah susun tipe 72 juga memiliki pola yang sama dengan hubungan antara variabel bebas dengan kesediaan membayar untuk tipe lainnya. Hubungan yang paling kuat ditunjukkan oleh variabel jasa pelayanan 0,34, kemudian variabel penghasilan total keluarga 0,28, dan juga penghasilan rata-rata tiap anggota keluarga 0,25. Ketiga variabel ini memiliki hubungan yang searah dengan kesediaaan membayar untuk rumah susun tipe 72. Hal ini berarti bila terjadi peningkatan pada ketiga varabel tersebut maka kesediaan membayar rumah susun tipe 72 juga akan mengalami peningkatan.
Terdapat empat variabel bebas yang memiliki hubungan yang nyata dengan kesediaan membayar rumah susun tipe 36. Empat variabel ini didapat dari nilai probabilitas yang lebih kecil dari 0,05. Adapun empat variabel tersebut adalah status tempat tinggal, ukuran rumah, jasa pelayanan, dan penghasilan rata-rata tiap anggota keluarga. Ukuran rumah responden saat ini memiliki hubungan yang signifikan dengan kesediaan membayar rumah susun tipe 36. Semakin besar ukuran rumah tinggal saat ini maka kesediaan membayar rumah susun tipe 36 juga semakin meningkat.
Berdasarkan analisis, diperoleh model persamaan regresi dan variabel bebas yang mempengaruhi kesediaan membayar responden terhadap rumah susun berbedabeda untuk setiap tipe rumah susun. Untuk tipe 21 variabel bebas yang berpengaruh adalah penghasilan total keluarga dan ukuran rumah tinggal sekarang. Sementara itu, kesediaan membayar tipe 36 dipengaruhi oleh ukuran rumah tinggal, penghasilan perkapita anggota keluarga, jasa pelayanan di tempat tinggal, dan pekerjaan responden. Variabel bebas yang berpengaruh terhadap kesediaan membayar tipe 54 dalam model adalah ukuran rumah tinggal, penghasilan total keluarga, jasa pelayanan di tempat tinggal, dan pekerjaan responden. Variabel bebas yang mempengaruhi kesediaan membayar tipe 72 adalah ukuran rumah tinggal, penghasilan total keluarga, jasa pelayanan di tempat tinggal, pekerjaan responden, dan status tempat tinggal saat ini.
Dalam kemampuan membayar rumah susun tipe 54, variabel bebas yang paling kuat hubungannya adalah jasa pelayanan tempat tinggal, yaitu sebesar 0,35 dan diikuti oleh variabel penghasilan total keluarga yaitu sebesar 0,29. Kedua variabel bebas ini memiliki arah hubungan yang positif. Hal ini berarti semakin besar pendapatan total keluarga maka akan semakin tinggi tingkat
TABEL 1. MODEL PERSAMAAN REGRESI DAN VARIABEL BEBAS YANG MEMPENGARUHI KESEDIAAN MEMBAYAR RUMAH SUSUN No.
Tipe Rumah Susun
Model Kesediaan Membayar dan Variabel Independen
1.
Rumah Susun Tipe 21
Model Persamaan Regresi: Ln_WTP21 = 3,604 + 0,347 Ln_ukr rmh + 0,477 Ln_Inc tot R2 = 0,168; Adjusted R 2 = 0,147 F = 7,953; Sig. 0,001 Variabel Independen yang mempengaruhi:
http://kk.pl.itb.ac.id/ppk
4
© 2008 UPDRG
Identifikasi Kemauan dan Kemampuan Membayar Masyarakat Berpenghasilan Rendah – Dwi Indah Widaningrum No.
Tipe Rumah Susun
Model Kesediaan Membayar dan Variabel Independen Ln_Penghasilan total keluarga (Inc_tot), Æ t = 2,639; dan Sig. = 0,010 2. Ln_Ukuran Rumah (Ukr_rmh), Æ t = 2,890; dan Sig. = 0,005 (lebih kecil dari 0,05) 1.
2.
Rumah Susun Tipe 36
Model Persamaan Regresi: Ln_WTP36 = 3,894 + 0,397 Ln_ukr rmh + 0,42Ln_Inc kapt + 0,517 Jasa Pelayanan + 1,017 Occupati R2 = 0,262; Adjusted R 2 = 0,224 F = 6,844; Sig. 0,000 Variabel Independen yang mempengaruhi: 1. Ln_Ukuran Rumah (Ukr_rmh), Æ t = 2,901; dan Sig. = 0,005 (lebih kecil dari 0,05) 2. Ln_Penghasilan perkapita (ln_inc kapt), Æ t = 2,374 dan Sig. = 0,02 3. Jasa pelayanan di tempat tinggal, Æ t = 2,670 dan Sig. = 0,009 4. Pekerjaan responden, Æ t = 2,240 dan Sig. = 0,028
3.
Rumah Susun Tipe 54
Model Persamaan Regresi: Log_WTP54 = 1,385 + 0,351 Log_ukr rmh + 0,425 Log_inc tot + 0,492 Occupati + 0,191 Jasa Pelayanan R2 = 0,256; Adjusted R 2 = 0,217 F = 6,606; Sig. 0,000 Variabel Independen yang mempengaruhi: 1. log_ukuran rumah tinggal (Log_ukr rmh), Æ t = 2,625; dan Sig. = 0,01 2. log_penghasilan total keluarga Æ t = 2,167; dan Sig. = 0,033 3. pekerjaan responden Æ t = 2,557; dan Sig. = 0,013 4. jasa pelayanan di tempat tinggal Æ t = 2,317; dan Sig. 0,023
4.
Rumah Susun Tipe 72
Model Persamaan Regresi: Ln_WTP72 = 0,800 + 0,308 Ln_ukr rmh + 0,524 Ln_inc tot + 0,138 Stat rmh + 1,086 Occupati + 0,448 Jasa Pelayanan R2 = 0,305; Adjusted R 2 = 0,259 F = 6,659; Sig. 0,000 Variabel Independen yang mempengaruhi: 1. Ln_ukuran rumah tinggalÆ t = 2,269; dan Sig. = 0,026 2. Ln_penghasilan total keluargaÆ t = 2,629; dan Sig. = 0,01 3. Status tempat tinggal saat iniÆ t = 2,181; dan Sig. = 0,032 4. Pekerjaan respondenÆ t = 2,407; dan Sig. = 0,019 5. Jasa pelayanan di tempat Æ t = 2,337; dan Sig. = 0,022
Sumber: Widaningrum, 2007
Kemampuan membayar rumah susun dalam hal ini dilihat berdasarkan penghasilan total keluarga. Berdasarkan data didapat bahwa sekitar 77% responden memiliki kemampuan untuk memenuhi persyaratan penghasilan minimal. Tetapi, diperoleh informasi bahwa untuk rumah susun tipe 21 yang rencananya akan menjadi rumah susun sewa dengan tarif Rp. 200.000,00 tiap bulan, hanya 30% dari RT yang memenuhi persyaratan kesediaan membayar dengan harga tersebut.
http://kk.pl.itb.ac.id/ppk
Sementara itu, menurut persyaratan penghasilan minimal untuk melakukan cicilan rumah susun tipe 36, yaitu sebesar Rp. 1.220.675,00, sebanyak 43% RT yang memenuhi persyaratan. Untuk kesediaan membayar cicilan rumah susun tipe 36 sebesar Rp. 406.675,00 setiap bulan, hanya terdapat 5% yang memenuhi persyaratan kesediaan membayar untuk tinggal di rumah susun tipe 36 ini.
5
© 2008 UPDRG
Identifikasi Kemauan dan Kemampuan Membayar Masyarakat Berpenghasilan Rendah – Dwi Indah Widaningrum
TABEL 2. PERKIRAAN HARGA SEWA/CICILAN RUMAH SUSUN TAMANSARI Tipe Tipe 21 Tipe 36 Tipe 54 Tipe 72
Cicilan/sewa tiap bulan (Rp.) 237.35 406.675 610.3 813.725
Waktu maksimal (Tahun) 20 20 20 20
Penghasilan (Rp./Bln) 712.05 1.220.675 1.830.900 2.441.175
ATP (% orang yang mampu) 77 43 2 0
Bersedia Membayar (WTP) (% Orang yang mau) 30 5 1 0
Sumber: Hasil perhitungan studi perkiraan harga sewa/cicilan rumah susun Tamansari (Prayoga, 2001), dan Widaningrum, 2007 Kesesuaian dengan persyaratan minimum yang harus dikeluarkan untuk tinggal di rumah susun tipe 54 dengan penghasilan minimal untuk melakukan cicilan rumah susun tipe 54 yaitu sebesar Rp. 1.830.900,00. Sebanyak 2% responden memiliki kemampuan untuk memenuhi persyaratan pendapatan minimal. Kesediaan membayar cicilan rumah susun tipe 54 RT adalah sebesar Rp. 610.300,00 setiap bulan, hanya terdapat 1% yang memenuhi persyaratan kesediaan membayar untuk tinggal di rumah susun tipe 54.
Secara umum didapat kesimpulan mengenai kemampuan membayar untuk rumah susun Tamansari berkisar antara Rp. 75.000,00 sampai dengan Rp. 450.000,00, dengan kesediaan membayar yang berbeda-beda untuk setiap tipe rumah susun yang ada. Berdasarkan variabel bebas yang mempengaruhi kemauan membayar setiap tipe rumah susun maka dapat disimpulkan bahwa semakin besar tipe rumah susun yang ditawarkan maka variabel bebas yang mempengaruhinya juga semakin banyak. Disarankan oleh penulis agar masyarakat berpenghasilan rendah dapat menjangkau rumah susun, seyogyanya tarif rumah susun disesuaikan dengan kemampuan dan kemauan membayar. Apabila terdapat kesenjangan yang cukup jauh antara tarif yang dikeluarkan untuk rumah susun dengan kemampuan dan kesediaan membayar masyarakat, maka perlu diberikan subsidi dari pemerintah atau dengan melakukan subsidi silang antara penghuni yang memiliki kemampuan dan kemauan membayar tinggi dengan penghuni yang memiliki kemampuan dan kemauan membayar rendah. Hal ini diperlukan agar kedua kelompok masyarakat tersebut dapat tinggal di rumah susun.
Kesesuaian dengan persyaratan minimum yang harus dikeluarkan untuk tinggal di rumah susun tipe 72 dengan penghasilan minimal untuk melakukan cicilan rumah susun tipe 72 yaitu sebesar Rp. 2.441.175,00. Tidak ada RT yang memiliki kemampuan memenuhi persyaratan pendapatan minimal ini. Untuk kesediaan membayar cicilan rumah susun tipe 72 sebesar Rp. 813.725,00 setiap bulan, tidak ada RT yang memenuhi persyaratan kesediaan membayar untuk tinggal di rumah susun tipe 72.
F. KESIMPULAN DAFTAR PUSTAKA
Berdasarkan hasil temuan studi mengenai ATP dan WTP untuk rumah susun Tamansari didapat kesimpulan bahwa tidak semua tipe rumah susun dapat dijangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah. Proporsi terbesar untuk rumah susun terdapat pada tipe 21.
http://kk.pl.itb.ac.id/ppk
1. Chi Man Hui., Eddie. 1999. Willingness To Pay For Better Housing In Hongkong : Theory And Evidence (Of Dwelling Space). Urban studies, vol 36, no. 2, 289304, 1999
6
© 2008 UPDRG
