PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Berdasarkan pada rumusan yang diberikan dapat dilihat bahwa jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang melahirkan kewajiban atau perikatan untuk memberikan sesuatu. Jual beli merupakan suatu perjanjian yang bersifat konsensuil. † Dengan pengertian bahwa perjanjian jual beli telah lahir dan mengikat para pihak yaitu penjual dan pembeli segera setelah mereka mencapai kata sepakat mengenai kebendaan yang diperjual belikan dan dengan harga yang harus dibayar. Dengan kesepakatan tersebut, pembeli terikat untuk menyerahkan kebendaan yang dijual tersebut. Dalam kaitan dan hubungannya dengan †
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Jual Beli, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003, hal. 48.
Universitas Sumatera Utara
permasalahan penyerahan hak milik ini perlu diperhatikan ketentuan Pasal 584 KUHPerdata yang mengatakan bahwa: “Hak milik atas suatu benda tidak dapat diperoleh dengan cara lain, melainkan dengan pemilikan (pendakuan), karena perikatan, karena kadaluarsa, karena pewarisan, baik menurut Undang-Undang maupun menurut surat wasiat dan dengan penunjukan atau penyerahan berdasarkan suatu peristiwa perdata untuk pemindahan hak milik yang dilakukan oleh orang yang berhak untuk berbuat bebas terhadap barang itu”
Ketentuan sebagaimana diatur dalam Pasal 584 KUHPerdata tersebut adalah bersifat mutlak dan tidak dapat ditawar-tawar oleh siapapun juga dan bersifat memaksa yang harus ditaati oleh siapa saja. Dan yang termasuk dalam objek jual beli salah satunya adalah benda tak bergerak yaitu tanah yang akan dibahas secara lebih luas. Masalah hak atas tanah di Indonesia bukanlah masalah yang sederhana untuk diselesaikan karena masalah hak atas tanah dapat dikategorikan sebagai permasalahan yang rumit dan komplek. Hal ini dikarenakan sumber daya tanah tidak mungkin lagi bertambah sementara manusia yang membutuhkan tanah semakin bertambah. Masalah tanah berkaitan erat dengan berbagai aspek kehidupan manusia seperti aspek sosial budaya, aspek ekonomi, aspek hukum, aspek politik bahkan aspek pertahanan dan keamanan negara. Disamping itu berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 telah menghadirkan peraturan-peraturan mengenai tanah yang selama ini masih dapat dikatakan bersifat dualisme antara tanah-tanah yang tunduk pada hukum barat dan hukum adat dan menjadi pedoman bagi pemerintah dan
Universitas Sumatera Utara
masyarakat, khususnya bagi pejabat pembuat akta tanah, notaris dan pejabat lain yang berwenang dalam melaksanakan tugasnya yang berkaitan dengan tanah. Karena terkait dengan aspek sosial dan budaya masyarakat, maka nilai sumber daya tanah ini tidak dapat dilepaskan dari nilai adat yang tumbuh dan berkembang dalam dimensi kehidupan masyarakat. Nilai kultural tanah yang kadang kala tidak dapat dinilai dengan materi, menempatkan tanah sebagai hak yang magis religius yang harus dipertahankan kelompok masyarakat secara turun menurun. Selain itu tanah sebagai aset ekonomi merupakan bagian kehidupan yang tidak dipisahkan dari tatanannya terutama saat era globalisasi dan era globalisasi yang telah ada dan akan bergulir dewasa ini. Yang mana pada posisi seperti ini nilai tanah bukan lagi dihitung sebagai aset tetapi telah bergeser menjadi komoditi yang dapat diperjualbelikan sesuai mekanisme pasar dan bahkan menjadi modal yang kuat untuk bergerak memutar roda perekonomian bangsa. Oleh karena itu menghindari tumpang tindih antara penggunaan hukum barat dengan hukum adat maka diadakanlah suatu Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960 yang menghapus hak-hak atas tanah tersebut baik yang tunduk pada hukum barat maupun pada hukum adat tetapi yang dikenal hanyalah hak milik menurut Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960. Di dalam peraturan pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Pasal 19 Lembaran Negara No. 18 menjelaskan: ”Setiap perjanjian bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh mentri
Universitas Sumatera Utara
agraria (selanjutnya dalam peraturan pemerintah ini disebut pejabat), akta tersebut seutuhnya ditetapkan oleh menteri agraria.” Hubungan antara seseorang dengan seseorang lain menimbulkan perhubungan hukum, perhubungan hukum mana mempunyai kriteria masingmasing dan itu akan menimbulkan persetujuan-persetujuan dan perjanjianperjanjian diantara mereka. Perjanjian mana dalam perjanjian lisan, perjanjian di bawah tangan ataupun akta notaris agar otentik dan dapat dijadikan bukti bila terjadi masalah. Walaupun ada dikenal asas kebebasan berkontrak tetapi setiap perjanjian atau perikatan itu harus selalu mengacu kepada peraturan yang telah ditentukan untuk itu. Apabila hubungan hukum itu terjadi karena adanya persetujuan antara seseorang dengan seorang lain mengenai tanah atau rumah atau lainnya, selain dikaitkan dengan peraturan jabatan notaris bila tanah atau rumah yang menjadi objek dalam perjanjian itu telah mempunyai status yang jelas dan pasti, seperti sertifikat hak milik, hak guna bangunan dan sebagainya, maka perjanjian itu harus dibuat dihadapan pejabat yang ditunjuk ialah pejabat pembuat akte tanah (PPAT). Aturan seperti ini telah diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria, peraturan pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 dan telah dicabut dan disempurnakan lagi dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan dikaitkan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998. Jadi setiap perjanjian diantara seorang dan seorang yang lainnya atau antara seorang dengan badan hukum atau sebaliknya, telah tersedia perangkat hukum yang mengaturnya agar tidak terjadi penyimpangan dari apa yang telah ditetapkan oleh undangundang.
Universitas Sumatera Utara
Namun dalam hal terjadi penyimpangan harus dapat dibuktikan bahwa penyimpangan itu dapat dibenarkan karena tidak merugikan para pihak dan telah terjadi secara berkesinambungan dari generasi ke generasi dan telah baku dan diterima oleh masyarakat tanpa menimbulkan dampak yang negatif dalam masyarakat maupun pihak-pihak yang melakukan perjanjian tersebut. Masalah inilah yang ingin diangkat kepermukaan dimana seseorang yang mengalihkan hak tanahnya yang telah bersertifikat kepada orang lain tetapi tidak memakai jalur yang ditetapkan oleh peraturan yang ada tetapi penyerahan tanah tersebut dengan memakai akta notaris dengan judul perikatan jual beli yang dibuat oleh notaris. Secara hukum dalam pelaksanaan tugasnya PPAT/ notaris pada dasarnya bertumpu pada kegiatan pembuatan akta yang serba formal-prosedural, meski disamping tugas tersebut ia dapat juga memberi nasihat hukum. Dikatakan demikian karena kewajibannya hanya melayani pengusahaan perbuatan hukum dan pihak-pihak yang memakai jasanya. Itulah sebabnya perjanjian dan ketetapan yang dibuat oleh PPAT dalam bentuk akta merupakan perbuatan dari para pihak yang meminta jasanya untuk membuat pengesahan formal. ‡ Di dalam perkara perdata No. 161/Pdt.G/2007 PN Mdn antara Sariah, Samini dan Raikem melawan Jose Rizal, BSc, Andreas Ngikut Meliala, SH, Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan terdapat permasalahan yang menarik mengenai permohonan pembatalan perjanjian jual beli tanah akibat adanya penipuan data di hadapan notaris. Bahwa Pengadilan Negara Medan dalam putusannya tanggal 27 September 2007 mengabulkan permasalahan tersebut dan
‡
G.H.S. Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, Erlangga, Jakarta, 1991, hal. 235.
Universitas Sumatera Utara
menjadi menarik karena menurut pasal 1328 KUHPerdata yang dimaksud dengan penipuan adalah apabila di dalam pembuatan suatu perjanjian terdapat adanya tipu muslihat yang dipakai oleh salah satu pihak, sehingga pihak lainnya secara sedemikian rupa dan nyata tidak akan membuat dan atau menyetujui dan melakukan perikatan tersebut jika tidak dilakukan tipu muslihat tersebut. Permohonan-permohonan tersebut justru dikabulkan oleh Majelis Hakim Pengadilan Negeri, hal mana tindakan Majelis tersebut mengabulkan permohonan pembatalan perjanjian jual beli tanah akibat adanya penipuan B. Perumusan Masalah Berdasarkan pengamatan dan penelaahan penulis terhadap berbagai literatur, perundang-undangan, maka untuk dapat memahami lebih lanjut tentang pembahasan skripsi ini, kiranya penulis perlu mengemukakan permasalahan yang ada dalam skripsi ini, yaitu: 1. Bagaimana proses pembuatan akta jual beli tanah di hadapan notaris? 2. Bagaimana proses pembatalan perjanjian jual beli tanah akibat hukum perbuatan penipuan data di hadapan notaris? 3. Bagaimana cara menyelesaikan sengketa pembatalan perjanjian jual beli tanah dikarenakan perbuatan penipuan data di hadapan notaris?
C. Tujuan dan Manfaat Penulisan Adapun tujuan dari penulisan skripsi ini adalah: 1. Untuk mengetahui bagaimana proses pembuatan akta otentik
Universitas Sumatera Utara
2. Untuk menjelaskan sikap hakim dalam menghadapi perkara pembatalan perjanjian jual beli kaitannya dikarenakan adanya tindakan penipuan oleh para pihak di hadapan notaris.
Sedangkan manfaat penulisan skripsi ini adalah: 1. Segi Teoritis Tulisan ini dapat memberikan manfaat di bidang ilmu pengetahuan hukum dan diharapkan
dapat
memberikan
sumbangan
pemikiran
dalam
rangka
perkembangan ilmu hukum pada umumnya, perkembangan hukum perdata dan khususnya mengenai hukum perikatan jual beli yang di sini objeknya adalah sebidang tanah serta Penulisan ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran kepada para pejabat negara dalam menetapkan kebijaksanaan lebih lanjut sebagai upaya mengantisipasi terjadinya penipuan data di hadapan notaris 2. Segi Praktis Penulisan ini diharapkan dapat memberikan masukan kepada pejabat negara, dalam hal ini notaris guna lebih teliti dan waspada dalam melaksanakan tugas dan kewenanagannya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang mengaturnya.
D. Keaslian Penulisan Berdasarkan penelusuran, penulisan terhadap judul skripsi ini pada perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara diketahui belum ada
Universitas Sumatera Utara
tulisan yang mengangkat tentang “Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah Akibat Adanya Penipuan Data Di Hadapan Notaris Berdasarkan Putusan Perdata No. 161/PDT.G/2007 PN Mdn.” Oleh karena itu penulisan skripsi ini dapat dikatakan masih asli sehingga dapat dipertanggungjawabkan keasliannya secara akademis.
E. Metode Penulisan 1. Spesifikasi Penulisan Spesifikasi penulisan yang digunakan adalah metode penelitian hukum normatif yang didukung oleh data-data empiris yang menggambarkan secara sistematis data mengenai masalah yang akan dibahas. Data yang terkumpul kemudian dianalisis secara sistematis sehingga dapat ditarik kesimpulan dari keseluruhan hasil analisa. 2. Metode Pendekatan Metode pendekatan yang dilakukan dalam penulisan ini adalah yuridis normatif, yaitu penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau data sekunder, berupa hukum positif dan bagaimana penerapannya dalam praktik di Indonesia. 3. Metode Penulisan Metode penelitian yang dilakukan adalah penelitian kepustakaan, yaitu kegiatan mengumpulkan data-data sekunder yang terdiri dari: (1)
Bahan hukum primer yaitu ketentuan-ketentuan dalam peraturan perundang-undangan
yang mempunyai kekuatan mengikat, baik
Universitas Sumatera Utara
peraturan yang diterbitkan oleh negara lain dan badan-badan internasional. (2)
Bahan hukum sekunder yaitu bahan-bahan hukum yang erat kaitannya dengan bahan hukum primer dan dapat membantu menganalisa dan memahami bahan hukum primer.
(3)
Bahan hukum tertier yaitu bahan-bahan hukum yang memberikan informasi dan penjelasan mengenai bahan hukum primer dan sekunder.
4. Analisis Data Metode analisis yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis normatif kualitatif, yaitu lebih fokus kepada analisis hukumnya dan menelaah bahan-bahan hukum baik yang berasaldari peraturan perundangundangan dan buku-buku yang berhubungan.
F. Sistematika Penulisan Seluruh uraian yang ada dalam penyusunan skripsi ini, dikemukakan dalam sistematika isi yang secara garis besarnya terdiri atas 5 (lima) bab dan tiaptiap bab terdiri dari beberapa sub-sub, yaitu sebagai berikut: Bab I
Pendahuluan
Universitas Sumatera Utara
Pada bab ini berisikan latar belakang penulisan, perumusan masalah, tujuan dan manfaat penulisan, keaslian penulisan, metode penulisan, sistematika penulisan dan gambaran isi. Bab II
Gambaran Umum Perjanjian Jual Beli Menurut KUHPerdata Dalam bab ini dipaparkan pengertian perjanjian jual beli, saat terjadinya perjanjian jual beli, kewajiban yang timbul dalam perjanjian jual beli, risiko dalam perjanjian jual beli, perbedaan batal dan pembatalan dalam hukum.
Bab III
Tinjauan tentang Perbuatan Melawan Hukum dan Penipuan Data Dipandang dari Sudut Hukum Perdata Dalam bab ini dikemukakan tentang pengertian perbuatan melawan hukum, unsur-unsur perbuatan melawan hukum, penipuan data dalam KUHPerdata, dan akibat hukum dari tindakan perbuatan melawan hukum dan penipuan data.
Bab IV
Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah Akibat Adanya Penipuan Data di Hadapan Notaris Dalam bab ini diuraikan tentang proses pembuatan akta jual beli tanah oleh notaris, pembatalan perjanjian jual beli tanah akibat hukum penipuan data di hadapan notaris, upaya penyelesaian sengketa permohonan ganti kerugian dan pembatalan perjanjian jual beli tanah dikarenakan penipuan data di hadapan notaris yang terdiri dari permohonan ganti kerugian dan permohonan pembatalan
Universitas Sumatera Utara
perjanjian jual beli tanah dikarenakan penipuan data di hadapan notaris. Bab V
Kesimpulan dan Saran Bab ini merupakan bab penutup dari seluruh rangkaian bab-bab sebelumnya. Dalam bab ini berisikan kesimpulan dan saran yang dibuat berdasarkan uraian skripsi ini, kemudian dilengkapi dengan daftar pustaka.
BAB II GAMBARAN UMUM PERJANJIAN JUAL – BELI MENURUT KUHP
A. Pengertian Perjanjian Jual – Beli Pasal 1457 KUHP menyatakan jual beli adalah suatu persetujuan yang mana apabila dikaitkan dengan Pasal 1313 KUHPerdata suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana salah satu (satu orang) atau lebih mengaitkan dirinya terhadap satu orang atau lebih. Dengan mana pihak yang satu mengaitkan
Universitas Sumatera Utara
