IKTATÓSZÁM: 08-8/3325/2009.
EL
MAGASHÁZ MELLETT ÉPÍTEND MÉLYGARÁZS MEGVALÓSÍTÁSÁRA KIÍRT PÁLYÁZAT LEZÁRÁSA MELLÉKLET: CSOMÓ ELEKTRONIKUS FORMÁBAN TÁRGY:
TERJESZTÉS
PÉCS MEGYEI JOGÚ VÁROS ÖNKORMÁNYZATA KÖZGY LÉSÉNEK 2010. MÁRCIUS 18-I ÜLÉSÉRE
EL TERJESZT :
DR. PÁVA ZSOLT POLGÁRMESTER
AZ EL TERJESZTÉST KÉSZÍTETTE: DR. LOVÁSZ ISTVÁN F OSZTÁLYVEZET EL ADÓ:
DR. PÁVA ZSOLT POLGÁRMESTER
VÉLEMÉNYEZÉSRE MEGKAPTA:
EGYÉB SZERVEZET: MEGTÁRGYALTA:
SZÁMA:
GAZDASÁGI BIZOTTSÁG VÁROSFEJLESZTÉSI BIZOTTSÁG KOMMUNÁLIS BIZOTTSÁG KÖLTSÉGVETÉSI BIZOTTSÁG
TÖRVÉNYESSÉGI VÉLEMÉNYEZÉSRE BEMUTATVA: JOGI CSOPORT: 2010.03.10. ÁGAZATI JOGÁSZ: 2010.03.10.
…/2010. (03.17.) …/2010. (03.16.) …/2010. (03.16.) …/2010. (03.17.)
PÉNZÜGYI F OSZTÁLLYAL EGYEZTETÉS: 2010.03.10.
ILLETÉKES TISZTSÉGVISEL : DR. PÁVA ZSOLT POLGÁRMESTER
TERJEDELEM: 6. OLDAL
Tisztelt Közgy lés! Mint az ismeretes, a Közgy lés a 608/2009./12.17./ sz. határozatával döntött a Magasház körüli területekre mélygarázs létesítése céljából összeállított hasznosítási pályázat kiírásáról. A határozat szerint a beruházás számára igénybe vehet terület egyrészt a Magasház melletti Megyeri téri, önkormányzati tulajdonban lév , továbbá a Hungária út szemközti oldalán, a Steinmetz téri önkormányzati telkek (3463, 3647, 3468, 3469, 3493/15 hrsz, valamint a jelenleg nem önkormányzati tulajdonban álló, de a kés bbiek során a konstrukció szerint odakerül 3493/14), melyek alá egymással, valamint a Magasházzal, illetve a lehetséges tervek szerint a helyén létrejöv épülettel összekötött, illetve összeköthet , a lakókörnyezet és a növényzet maximális kímélésével üzemeltethet mélygarázsok építend k, több szinten, legalább 400 parkolóhellyel. A döntésnek megfelel en a pályázati kiírás a helyi és az országos sajtóban egyaránt meghirdetésre került, melynek eredményeként egy pályázó, az Öresund Holding Vagyonkezel Kft. (Öresund Kft.) váltotta ki a pályázati dokumentációt, majd nyújtotta be határid ben az által összeállított komplett anyagot, az el írt pályázati biztosíték egyidej megfizetése mellett. A bontásra 2010. február 08-án került sor. A pályázatban foglaltak értékelését a Közgy lés döntésének megfelel en Nagy Csaba alpolgármester, Dr. Tóth Bertalan frakcióvezet és Dr. Lovász István f osztályvezet végezték. A pályázati anyag a formális szempontból a kiírásnak megfelel, a szükséges kellékekkel, mellékletekkel rendelkezik. A pályázó által benyújtott konstrukcióról megállapítható, a jogszabályokkal összhangban álló, ámde igen összetett szerz déses rendszer kialakítására tesz javaslatot. A javasolt rendszer felépítése sematikusan a következ : Megkötésre kerül egy • a felek együttm ködésének kereteit lefektet szindikátusi szerz dés • a projektcéget létrehozó társasági szerz dés • a beruházáshoz szükséges forrást a befektet által a projektcég rendelkezésére bocsátó tagi kölcsönszerz dés • a tényleges beruházást lehet vé tev , illetve a majdani üzemeltetést rendez bizományosi, illetve megbízási elemeket is tartalmazó bérleti szerz dés • a t keemelés formájában a törzst ke részévé vált tagi kölcsönkövetelést üzletrészként átruházó üzletrész adásvételi szerz dés (valamint a t keemelés meghiúsulása esetére vagylagosan hatályba lép üzletrész adásvételi és engedményezési szerz dés) A felek együttm ködésének, a beruházás végrehajtásának menete: Szigeti Garázs Kft. (Kft.) néven egy közös projekttársaság kerül megalapításra az Önkormányzat és a Befektet által 500e Ft. törzst kével (52-48%). A Kft. lesz a beruházás finanszírozója és lebonyolítója, kvázi a projekt „alanya”. A szükséges forrást a pályázó tagi kölcsön címén bocsátja a cég rendelkezésére. A beruházás felügyel , illetve a tervez és kivitelez kiválasztását, a szükséges közbeszerzési eljárás(oka)t a projektcég bonyolítja. Magát a beruházást egy közbeszerzési eljárás útján kiválasztott - referenciákkal rendelkez nemzetközileg is elismert - beruházásfelügyel ellen rzi, mely több más feladata mellett els sorban a projekttársaság üzleti tervét hagyja jóvá, valamint a megtérülésre vonatkozó üzleti számítások megalapozottságát, ennek
keretében különösen a megtérülési mutatókat hivatott ellen rizni és auditálni. A beruházás megindítása, folytatása, és befejezése a munkálatok végzése során a költségek alakulása ekképpen a megtérülési mutatók esetleges változásának kontrollálása a beruházás felügyel jóváhagyásához kötött. A beruházás akkor kezd dhet meg, amennyiben: • A joger s építési engedély rendelkezésre áll. • A finanszírozást lehet vé tev anyagi forrás rendelkezésre áll. • A beruházás felügyel igazolja, hogy a projekt megtérülése a teljes 20 éves futamid t figyelembe véve nagy valószín séggel biztosított. A beruházás lebonyolítását közbeszerzési eljárás útján kiválasztott f vállalkozó végzi. A munkálatok lehet vé tétele érdekében (önkormányzati tulajdonról lévén szó) az Önkormányzat és a Kft. beruházói bizományosi elemeket is tartalmazó bérleti szerz dést kötnek, melyben a Kft.-t a beruházási feladatok elvégzésével a terület tulajdonosa megbízza. A beruházás elkészültével az Önkormányzat felfüggeszt feltétellel megvásárolja az Öresund Kft. üzletrészét, majd hatályba lép a szerz dés, miután a Kft. törzst kéje a rendelkezésre bocsátott tagi kölcsön összegével, tehát a tagnak a társasággal szemben fennálló követelésével (ami a beruházás teljes kör el késztéséhez, lebonyolításához, és mindezek ellen rzéséhez szükséges összeget, valamint annak kamatait jelenti), mint nem pénzbeli hozzájárulással felemelésre kerül, az alapt ke részévé válva. Az üzletrész vételára a beruházásfelügyel által elfogadott nettó beruházási ráfordítások, de legfeljebb a rendelkezésre bocsátott tagi kölcsön - id közbeni kamataival növelt - 103,5%-a. A projekt eredményeképpen létesített alépítmény az Önkormányzat tulajdonába kerül, a törzsvagyoni elem alkotórészeként és azt a Kft. üzemelteti, mely üzemeltetésb l kinyert hozadék szolgál a tagi kölcsönb l származó követelés rendezésére. Az üzletrész adásvételi szerz dés szerint a vételár a szerz dés hatálybalépését követ legalább 20 év (240 hónap) alatt kerül, kamattal növelten megfizetésre, akként hogy az Önkormányzat, mint vev a garázs üzemeltetéséb l ered , a Kft. által realizált bevételeket az Öresund Kft.-re, mint eladóra engedményezi. A beruházás végrehajtásának menete a projekt során a felek együttm ködésének szakaszai, az egyes szakaszok során megkötend szerz dések: I. Szakasz •
Szindikátusi szerz dés megkötése
•
A projekttársaság megalapítása, melynek els , alapvet feladatai: A tisztségvisel k megválasztása Tagi kölcsönszerz dés el zetes elfogadása
• Hosszú távú bérleti szerz dés megkötése az Önkormányzat és a projekttársaság között. Hatálybalépése a joger s engedély, az üzleti terv, és a szükséges forrás rendelkezésre állásához kötött.
•
Közbeszerzési eljárások kiírása: beruházásfelügyel kiválasztására tervezési feladatok ellátására
• Zárolt számlaszerz dés megkötése az Öresund Kft, és a Társaság, illetve a Bank között. • Tagi kölcsönszerz dés megkötése. Ehhez kapcsolódóan az üzletrész zálogszerz dés közokiratba foglalása, valamint engedményezés és óvadéki számlaszerz dés megkötése. • Üzletrész adásvételi szerz dés megkötése, mely a beruházás befejezését követ en lép hatályba. II. Szakasz •
Beruházásfelügyel és a tervez kiválasztása, szerz dések megkötésével.
•
Az építési engedélyezési terv elkészültekor a társaság üzleti tervének elfogadása a beruházás felügyel jóváhagyásával.
•
Az építési engedély birtokában a kivitelez i közbeszerzés kiírása. Beruházásfelügyel el zetes nyilatkozata a kiírásról és szerz dés tervezetr l
III. Szakasz •
A beruházás megvalósulása, melynek lebonyolításához, igazodóan a befektet rendelkezésre bocsátja a tagi kölcsönt.
•
T keemelés végrehajtása, melynek mértéke a tagi kölcsön kamatokkal növelt összegével egyezik meg.
•
Üzletrész adásvételi szerz dés hatálybalépése a projekttársaság egyszemélyes önkormányzati tulajdonná válása, ezzel egy id ben a projekttársaság kezességvállalása, illetve a t keemelés elmaradása esetében az üzletrész adásvételi és engedményezési szerz dés hatálybalépése a tagi kölcsönkövetelés Önkormányzatra történ engedményezése.
•
Az elkészült mélygarázs engedményezése a befektet re.
üzemeltetéséb l
származó
folyamatához
bevételek
IV. • Az elkészült garázs üzemeltetése, pénzügyi törlesztés. Mint az tehát látható a szerz déses viszonyrendszer a felek közötti jogviszonyt hosszú távon és komplex módon rendezi, beleértve a projekt el készítését l és megvalósításától az üzemeltetésig, illetve az ezen keresztül a finanszírozáshoz szükséges források realizálásán keresztül a törlesztés menetéig az egymás közötti elszámolás rendezését is beleértve.
Városunkban az elmúlt két évtizedben folyamatosan megoldatlannak bizonyult megfelel kapacitással rendelkez parkolóhelyek (parkolóházak/mélygarázsok) biztosítása. Ezen helyzeten segíthet sokat az Öresund Kft. ajánlata, annak elfogadása esetén ugyanis a belvárosban egy nagy kapacitású mélyparkoló létesülhet, az ott érzékelhet en fennálló közlekedési és parkolási nehézségeket orvosolva. A Magasház környezete mind a városközponthoz való közelsége, mind a fallal övezett belvárossal meglév ma is jó tömegközlekedési kapcsolata okán mindehhez ideális helyszín lenne, amely önmagában is nagy mértékben segíthetné a fent említett problémák megoldását. Az ajánlatban szerepl jogi szempontból átgondolt és koherens konstrukció, az abban rejl kétségtelen üzleti kockázat ellenére - mely egyrészt az együttm ködés sokrét , sokszerepl s és összetett jellegéb l, másrészt annak hosszú id távjából adódik. E tényez k együttesen nem elhanyagolható mérték bizonytalansági faktort jelentenek, ma ugyanis a legjobb referenciákkal rendelkez beruházás-felügyel bevonása és kontrollja mellett is nehéz el relátni, hogy az elkövetkez 20 év távlatában milyen piaci és egyéb, a garázs üzemeltetés megtérülési mutatóit befolyásoló folyamatok mennek végbe – a konstrukció mégis olyan megoldást kínál, amely lehet vé teszi, hogy ne az Önkormányzat sz kös költségvetési forrásait kelljen a beruházásra fordítani, ugyanakkor a terület és a hasznosítás lehet sége ne kerüljön ki az Önkormányzat vagyoni, és érdekköréb l. Mint az ismeretes, az Önkormányzat 2008. június 26-án adásvételi szerz dést kötött a La Torre 2008 Ingatlanfejleszt Kft.-vel a Pécs, Hungária u. 53. sz. alatti Magasház ingatlan eladásáról. A szerz dés 1. számú mellékletének (településrendezési kötelezettségek) 6. pontja tartalmazza: Vev kötelezettségét vállalt arra nézve, hogy a jelen el terjesztéssel érintett, 3467 és 3469 hrsz-ú, a Dr. Nagy Jen u. és a Szigeti út által határolt ingatlanokon 350 fér helyes földalatti parkolót létesít azzal, hogy Eladó a Vev részére a parkoló használata és hasznosítása tekintetében 75 évre használati jogot biztosít. Vev - a Magasház átépítésével kapcsolatban - az így kialakított parkolóhelyekkel kíván megfelelni az építési engedély kiadásához szükséges parkoló kialakítási követelménynek. Pécs alapvet érdeke a bevezet ben leírt okokból, hogy belvárosának védelme és a szükséges városi parkolási kapacitás miel bbi növelése érdekében ne kelljen bevárnia a Magasház hasznosításával kapcsolatban az új tulajdonos La Torre 2008 Ingatlanfejleszt Kft. által tervezett beruházás - jelenleg id ben bizonytalan befejezését. Ahhoz, hogy az Önkormányzat számára lehetségessé váljon az el terjesztés szerinti cél elérése, a Magasház tulajdonosának az említett szerz désben biztosított jogáról le kell mondania, illetve a pályázati kiíráshoz hozzá kell járulnia. A La Torre 2008 Ingatlanfejleszt Kft. a Magasház hasznosításához f z d érdekei megfelel megegyezés esetén, - vagyis amennyiben az Önkormányzat biztosítja számára a megépül mélygarázsokban az építési engedély kiadhatóságához, illetve továbbiakban az épület megfelel használatához szükséges parkolóhely számot - nem sérülnek. E tárgykörben a tulajdonossal jelenleg tárgyalások folynak, így tehát a szindikátusi szerz désben egy olyan feltétel került megfogalmazása, mely szerint annak felfüggeszt – hatályba léptet – feltétele a La Torre 2008 Ingatlanfejleszt Kft. mint tulajdonos, illetve mint az Önkormányzatunkkal szerz dött jogosult hozzájárulása.
Miután Pécs Megyei Jogú Város Közgy lése 40/2008. (11.26.) sz., az Önkormányzat vagyonával kapcsolatos tulajdonosi jogok gyakorlásának szabályairól szóló rendeletének 24. § /4/ bek. szerint az önkormányzati tulajdonban lév forgalomképtelen vagyonelemek 5 éven túli hasznosítása továbbá a rendelet 3. sz. mellékletet szerint azon a vagyontárgyak is, amelyek hasznosítását a Gazdasági Bizottság ekképpen javasolja - a Közgy lés hatáskörébe tartozik, így jelen el terjesztés tartalmáról történ döntéshozatal, egyúttal a kiírt hasznosítási pályázat lezárása a Tisztelt Testület kompetenciája. Tájékoztatom a Tisztelt Közgy lést, hogy jelen el terjesztés tartalmát a Kommunális, a Városfejlesztési, valamint a Gazdasági és a Költségvetési Bizottságok megtárgyalták, melynek eredményér l az ülésen szóbeli tájékoztatást adok. Kérem a Tisztelt Közgy lést, hogy határozatával az el terjesztésben kifejtett közérdek célkit zés sikeres megvalósítását támogassa. 2010. március 12.
Dr. Páva Zsolt
