Pécs Megyei Jogú Város Lakásgazdálkodási Koncepciója

Pécs Megyei Jogú Város Lakásgazdálkodási Koncepciója

2015.

Készítette:

TARTALOMJEGYZÉK Tartalomjegyzék............................................................................................................................................ 1 1 Vezetői összefoglaló ........................................................................................................................... 3 2 Lakáspolitika, Lakásgazdálkodás ..................................................................................................... 10 2.1 Lakáspolitika ............................................................................................................................. 10 2.2 Lakásgazdálkodás ..................................................................................................................... 11 3 A lakáspolitika Programozási környzete ........................................................................................ 14 3.1 Európai Uniós és országos programozási dokumentumok bemutatása .......................... 14 3.2 Pécs Megyei Jogú Város kapcsolódó programozási dokumentumai ................................ 15 4 A lakásgazdálkodás és a lakáspolitika jogszabályi háttere, eljárásrendHiba! A könyvjelző nem létezik. 4.1 Európai Uniós jogszabályi háttér ..................................Hiba! A könyvjelző nem létezik. 4.2 Országos törvények és rendeletek vonatkozó részeinek ismertetéseHiba! A könyvjelző nem létezik. 4.3 Helyi rendeletek bemutatása ..........................................Hiba! A könyvjelző nem létezik. 5 A lakáspolitika és a lakásgazdálkodás rendszere, szervezeti háttere Pécsett ............................. 27 5.1 A lakásgazdálkodás döntéshozatali szervezeti háttere ........................................................ 27 5.1.1 Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzatának Közgyűlése ............................................ 27 5.1.2 A lakásgazdálkodás előkészítői és végrehajtói szervezeti háttere ................................. 27 5.2 A lakásgazdálkodás üzemeltetői háttere ................................................................................ 28 5.3 Tevékenységükkel a lakhatáshoz kapcsolódó szervezetek ................................................. 29 6 A lakáspolitika és lakásgazdálkodás helyi rendszere, folyamata.................................................. 31 6.1 Az eljárásrend bemutatása....................................................................................................... 31 6.2 Adminisztráció, ügyintézés ..................................................................................................... 35 6.3 A lakás mobilitás....................................................................................................................... 36 6.4 Lakás-programok és lakhatással kapcsolatos innovatív programok ................................. 37 6.4.1 Speciális igényekre, célcsoportra épülő lakás-programok / Bérbeadás jogcímei........ 37 6.4.2 A lakhatással is kapcsolatos új, innovatív kezdeményezések......................................... 40 7 A lakásgazdálkodás jelenlegi finanszírozási rendszere ................................................................. 42 7.1 Az önkormányzati tulajdonú bérlakásokkal kapcsolatos bevételek és kiadások ............. 42 7.1.1 Az önkormányzati tulajdonú bérlakásokkal kapcsolatos bevételek .............................. 43 7.1.2 Az önkormányzati tulajdonú bérlakásokkal kapcsolatos kiadások, ráfordítások ........ 51 7.2 Az önkormányzati bérlakásokban felhalmozott adósság-állomány összetétele .............. 58 7.2.1 Az önkormányzati lakásbérleményekben felhalmozott lakbértartozás ........................ 58 8 A pécsi lakásállomány jellemzői, az önkormányzati tulajdonú lakások részletes bemutatása 64 8.1 A pécsi lakásállomány általános jellemzői ............................................................................. 64 8.1.1 A lakásállomány alakulása Pécsett ..................................................................................... 64 8.1.2 A lakásépítések jellemzői Pécsett....................................................................................... 65 8.2 Az önkormányzati lakásállomány alakulása a közelmúltban 1990-2007 .......................... 66 8.3 A jelenlegi lakásállomány bemutatása .................................................................................... 68 8.3.1 A bérlemények földrajzi elhelyezkedése, városrészek szerinti megoszlása.................. 69 8.3.2 A lakásbérlemények tulajdonosi szerkezete ..................................................................... 72 8.3.3 Önkormányzati tulajdonú bérlakások műszaki állapota................................................. 73 8.3.4 Az önkormányzati tulajdonú bérlakások komfortfokozat szerinti megoszlása .......... 73 8.3.5 A lakások elérhetősége, megközelíthetősége ................................................................... 75 9 Az önkormányzati tulajdonú lakások bérlőinek bemutatása ....................................................... 76 9.1 Az önkormányzati lakásokban élők helyzete........................................................................ 76 9.2 Az önkormányzati tulajdonú lakások bérlőinek demográfiai jellemzői ............................ 77 9.3 A lakhatási problémákkal küzdő társadalmi csoportok ...................................................... 84

1

9.4 Szociológiai helyzet .................................................................................................................. 86 9.4.1 A társadalmi mobilitás......................................................................................................... 86 9.4.2 A társadalmi tőke és kohézió szerepe ............................................................................... 86 9.4.3 A társadalmi különbségekből fakadó életmódbeli különbségek/szokásrendszerek .. 87 10 SWOT ................................................................................................................................................. 88 11 Probléma-fa ........................................................................................................................................ 92 12 A helyzetelemzés eredményeinek összefoglalása .......................................................................... 93 13 A Célrendszer bemutatása................................................................................................................ 94 13.1 A lakásgazdálkodási koncepció távlatos céljának illeszkedés Pécs M.J. Város főbb stratégiai dokumentumaihoz ................................................................................................................ 95 13.2 Középtávú stratégiai célok ...................................................................................................... 97 13.3 A részcélok összefüggései ....................................................................................................... 99 13.4 A lakásgazdálkodási koncepció horizontális céljai.............................................................100 14 Stratégiai programok .......................................................................................................................103 14.1 Stratégiai programok illeszkedése a középtávú célokhoz .................................................104 15 A stratégiai programok operatív programjai ...............................................................................105 15.1 OP-k egymáshoz való kapcsolódása ...................................................................................108 15.2 A programrendszer összefoglaló táblázata .........................................................................109 15.3 A Stratégiai és az Operatív programok kifejtése ................................................................111 16 A Lakásgazdálkodási Koncepció megvalósulásának időbeli ütemezése..................................160 17 A lakásgazdálkodási modellek bemutatása ..................................................................................163 18 Összegzés, következtetések ...........................................................................................................178 Diagram jegyzék .......................................................................................................................................179 Táblázat jegyzék ........................................................................................................................................180 Ábra jegyzék ..............................................................................................................................................180 Forrás jegyzék ...........................................................................................................................................181

2

1 VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ A lakhatás az életfunkciókhoz kötődő szükségleteket követő legfontosabb életszükséglet. A lakáspolitika a lakhatás, a lakásellátás összetett társadalmi-gazdasági, jogi, környezeti feltételrendszerével foglalkozó tevékenység. Célja azoknak az alapelveknek, kereteknek, feltételeknek a meghatározása, amelyek között a társadalom minden tagja megfelelő minőségű, megfizethető lakáshoz juthat. A lakáspolitika egyik fontos területe a lakásgazdálkodás, amely a már meglévő lakásállomány fenntartásával, kezelésével, bővítésével foglalkozik. Az önkormányzati lakásgazdálkodás – az önkormányzati vagyongazdálkodás részterületeként - a kormányzati lakáspolitika több területének helyi viszonyokra történő adaptálása, gyakorlati alkalmazása. A lakásgazdálkodás irányelveit alapvetően két szempontrendszer határozza meg egy mai magyar nagyváros esetében. Fontos a társadalmi elvárásoknak való megfelelés, a szociális szempontok érvényesítése. Ugyanakkor lényeges a lakásállománnyal, mint vagyonnal való hatékony gazdálkodás szempontja is, hiszen a veszteséges lakásállomány-üzemeltetés állandó támogatást igényel az önkormányzattól, ennek hiányában pedig a veszteség a karbantartás, felújítás elmaradásában, a lakásállomány leromlásában, értékének csökkenésében jelenik meg. Ezért szükséges, hogy a lakásállomány és a bérlő állomány összetétele ne csupán veszteségesen működő, hanem non-profit jellegű és nyereséges részt is tartalmazzon. A két fő elem közül az önkormányzat esetében a szociális szempont az elsődleges. Az önkormányzatok esetében a lakásgazdálkodás vagyonkezelésre, állagmegóvásra, felújításra, korszerűsítésre, lakás-elosztásra irányulhat. Az önkormányzati lakásgazdálkodásnak a lakás mobilitáshoz is jelentősen hozzá kell járulnia, nem szabad, hogy a bérlakás-szektor befagyott piaci szegmenssé váljon, és egy fennálló társadalmi, szociális helyzetet tartósan konzerváljon. A lakásgazdálkodás önmagában nem képes kezelni azokat a társadalmi problémákat, amelyek az önkormányzati lakásokban élők körében, mint a társadalom szeletében lecsapódnak. Azt a szelekciót, amelynek eredményeként ez az összlakossághoz képest kis arányú (10% alatti nagyságrendű) lakossági szegmens Pécs esetében „kiválasztódott”, eleve társadalmi-gazdasági folyamatok következményének kell tekintenünk, melyeknek a bérlakás szektor csupán fizikai keretet nyújt. Ezért a lakásgazdálkodás nem választható el mereven a kapcsolódó területeken végzett társadalom- és környezet-alakító tevékenységektől. A lakásgazdálkodás nem szeparálható attól a piaci környezettől, amelynek az önkormányzati tulajdonú lakások részét képezik, különösen akkor, ha bérleti szerződések egy része – a támogatást tartalmazó szerződések veszteségét ellensúlyozandó- nyereséget tartalmaz, azaz tényleges piacon működik. A lakáskoncepció készítésére olyan időszakban került sor, amikor Pécs M.J. Város önkormányzata új hosszú- és középtávú stratégiával, integrált városfejlesztési stratégiával, szociális stratégiával és esélyegyenlőségi tervvel rendelkezik, tehát rendelkezésre állnak azok a programozási keretek, amelyhez a lakásgazdálkodási koncepciónak illeszkednie kell. Ennek fontosságát azért szükséges hangsúlyozni, mert a kialakult bérlakáshelyzet, a lakótelepek problémáinak megoldása komplex megközelítést igényel, melynek eredményként a kapcsolódó területek fejlesztése (pl. oktatás, városfejlesztés, szociális ellátás) összehangolt intézkedések keretében nagyobb eséllyel válhat sikeressé.

3

A koncepció az önkormányzati bérlakás-szektorra koncentrál, azonban a fontos kapcsolódási pontokon „átnyúl” a szigorú értelemben vett, fizikai és pénzügyi tekintetben lehatárolható területen a városfejlesztés vagy a társadalomfejlesztés területeire is. A lakáskoncepció készítését indokolják azok a gazdálkodási körülmények, amelyek mellett a lakásállomány működtetéséhez nem áll rendelkezésre külső forrás sem a város költségvetésében, sem kormányzati támogatások formájában. Ennek következtében a lakásállomány önfenntartó működésének feltételeit kell megteremteni. A tanulmány modell-szerűen vizsgálja annak lehetőségét, hogy milyen esélyekkel rendelkezik a város egy fejlődő és önfenntartó lakásgazdálkodás megvalósításához. A szocializmus időszaka alatt a városban a lakáshoz jutás terén a bérlakás-konstrukció volt jellemző, részben a város, részben a bányavállalatok által épített körben. Meszes, Uránváros, Kertváros panelházai az iparosítás időszakában épültek fel, képessé tették a várost a mezőgazdaságból érkező munkások befogadására. Erre az időszakra is jellemző volt, hogy – az eltérő hivatalos propaganda ellenére – a nagyobb, jobb fekvésű, értékesebb lakásokhoz a magasabb társadalmi státuszú rétegek jutottak hozzá. A rendszerváltás és a bányászat megszűnésének egy időre esése drasztikusan átalakította a lakáspiacot. A magánbefektetők köre gyorsan felismerte a családi ház és lakásépítés terén jelentkező fizetőképes, vagy banki forrásokkal és „szocpol”-támogatással azzá tett rétegek igényét, és megfelelő kínálatot biztosított számukra. Az önkormányzat – más városokhoz hasonlóan- elébe ment a lakosság korábban kielégítetlen, felhalmozódott tulajdonszerzési igényének azzal, hogy „lakottan”, kedvezményes áron értékesítette valamennyi bérlakását, amelyre igény jelentkezett. Ennek révén az eladott lakások tekintetében megmenekült a korábban sem maradéktalanul teljesített felújítási igények teljesítésének kötelezettsége alól, ugyanakkor a leggyengébb jövedelmi helyzetű, következésképp eleve alacsonyabb értékű és bérleti díjú, lelakott lakásban élő réteg koncentrálódására került sor a megmaradt bérlői körben. Az értékesítések következményeként a városi lakásvagyon töredékére apadt, csak kevesen voltak, akik nem voltak képesek megvásárolni a lakást, vagy nem állt szándékukban tulajdonhoz jutni. A megmaradt bérlői réteg nagyobb része esetében már tartósan kell számolni a bérlői státusszal, mivel önálló lakásfenntartásra saját tulajdonú lakás esetében sem lennének képesek, még nagyon jelentős vissza nem térítendő támogatás esetében sem. Az értékesítésből befolyt árbevétel pirruszi győzelmet hozott: ideig-óráig fedezetet nyújtott a lecsökkent gazdaságú és jövedelmű város szinte változatlan intézmény-struktúrájának fenntartására, hamarosan azonban már a lakásalap feltöltésére sem került sor az értékesített lakások bevételéből. Jelenleg a bérleti szerződések döntő többsége esetében nem térülnek meg a kiadások, csak néhány esetben éri el a bérleti díj a fenntartási költségek szintjét. A bérlakás-állomány kilúgozódása következtében a mozgástér leszűkült. A lakásalap működése a korábbi lakásépítések saját erejéhez felvett hitelek törlesztésére, az üresen álló lakások és a tartósan nem fizetők közüzemi díjainak befizetésére korlátozódik, egyúttal kényszert is teremtve a lakásértékesítésre.

4

Az utóbbi években jellemzővé vált, hogy az emelkedő, de a piaci árakhoz viszonyítva rendkívül alacsony bérleti díjakból befolyt bevétel teljes körű visszaforgatására sem kerül sor. Így –bár az üzemeltetés formálisan nyereséges- az épületek karbantartása, felújítása elmarad, a lakásvagyon folyamatosan veszít értékéből. Ezt a folyamatot szükséges megállítani, mivel hosszú idejű fennmaradása esetén a szegregátumok száma és mérete nő, romlik a város külső képe, elmaradnak azok a pótló jellegű és a korszerű üzemeltetéshez szükséges beruházások (pl. az energiahatékonyság javítása), amelyek lehetővé tennék a továbbiakban gazdaságos üzemeltetést. Nehezíti a vagyon működtetését, állagmegóvását, hogy a vevői oldalról indított értékesítések következtében az önkormányzatnak a tömbházas területeken csak szórványtulajdonai maradtak. A lakásvagyon bérleti díjainak megállapítása a valorizálások ellenére jelentős szociális befolyásoltságot hordoz, a lakások bérleti díj átlaga 6600 Ft/hó körül van. A többparaméteres számítási mód magában hordozza a szociális megfontolásokat, ennek következtében a piaci díjaktól messze elmaradnak a bevételek. Az önfenntartó önkormányzati lakásrendszer kritériuma, hogy a befolyó bevételek elegendő fedezetet nyújtsanak a működési költségeken felül a karbantartásokra, felújításokra is. Gyenge fizetőképességű bérlői körben a piaci vagy önköltség szintű bérleti díjfizetés nem járható, így finanszírozási hiány keletkezik. A hiány pótlásához olyan lakásállományra és olyan fizetőképes bérlői körre is szükség lenne, amely képes megfizetni azt a piaci bérleti díjat, amelynek profittartalma ellensúlyozhatja a szociálisan támogatott kör veszteségét. A profitot eredményező lakásállomány kialakítása jelentős fejlesztési forrást igényel, de szükség van olyan keresletre is, amely erre a kínálat-típusra irányul. Ennek megállapításához részletes piacvizsgálatra van szükség, amely azt hivatott felmérni, hogy milyen nagyságrendben, milyen méret- és minőségi összetételben, milyen időütemezésben és milyen piaci árszinteken lesz lehetőség arra, hogy az önkormányzat vagy vállalkozása bővítse nyereséges bérlakás-üzemeltetési szektorát. Semmiképp sem kerülhető el a meglévő bérlői kör differenciálása a fizetőképesség szempontjából, el kell érni, hogy a bérlők fizetőképességük mértékéig maguk fedezzék a kiadásokat, azaz –amennyiben az önkormányzat ki kíván törni a vagyonvesztés spiráljábólszükség van a bérleti rendszer átalakítására. Jelenleg maga a bérleti díj veszi figyelembe, hogy a bérlői kör többsége alacsony jövedelmű, így a bérlő egyéni jövedelmi helyzete nem befolyásolja a bérleti díjat, a díj a lakás paraméterei alapján kerül kiszámításra. Ez az egyszerűen kezelhető megoldás társadalmi igazságtalanságot hordoz, hiszen úgy juttatja támogatáshoz a bérlőket, hogy fizetőképességük, szociális helyzetük közvetlenül, konkrétan nem befolyásolja a bérleti díjat, s a veszteséget szétteríti az adófizetők közt, ugyanakkor –bár feltételezhetően nem túl nagy arányban- olyanok is támogatáshoz juthatnak, akik esetében ez nem lenne indokolt. Ehelyett gazdaságosabb és igazságosabb lenne egy olyan rendszer, amelyben a lakás bérleti díja a piacon szokásos, elérhető árszinten kerülne megállapításra (a jelenlegihez hasonló méret-, kor-, fekvés-, stb. paraméterek szerint), s a bérlők jövedelmi, fizetőképességi helyzetüknek megfelelően szociális juttatásként kapnának adómentes támogatást. Így értékelhetővé válna a lakásvagyon potenciális jövedelem-termelő képessége, amely egyben számítási alapja lehetne a vagyon piaci összértékének is, valamint a bérbeadó és a bérlő tisztában lenne a szolgáltatás piaci értékével. E nélkül akadálytalanul működik az a gyakorlat, hogy sem a bérbeadó nem teljesíti felújítási, sem a bérlők egy része nem teljesíti általános karbantartási kötelezettségeit, egyik fél sem tudja valóságosan mérlegelni mulasztásának mértékét. A tisztánlátás még akkor is előny lenne a gazdálkodás szempontjából, ha a szociális támogatás mértéke úgy kerülne megállapításra, hogy az összbevétel nem emelkedik, mivel a jelenleginél igazságosabb teherelosztást jelentő belső átrendeződéshez vezetne.

5

A lakásokkal való gazdálkodás elemi adatai e tisztánlátás hiányában ma el vannak fedve, így számszerű javaslatokat csak a vagyonérték, a műszaki állapot és a hozzá tartozó felújítási szükséglet, a lakáspiaci igények és a bérlői kör fizetőképességének részletes felmérését követően, óvatos és megalapozott kommunikációval szabad tenni. A jelen előterjesztés ennek hiányában még indikatív jelleggel sem tartalmaz számszerű javaslatokat. A lakások üzemeltetésének meghatározó eleme az energiaköltség, mely a világban lezajló energia-áremelkedés következtében dinamikusan emelkedik. Míg a családok bérleti díjra átlagosan hat és fél ezer forintot fordítanak havonta, a közüzemi díjak átlagosan 26.000 Ft-ot tesznek ki1 a Családsegítő felmérése szerint. Ennek következtében a 2.000-10.000 Ft/hó közti - átlagosan 6600 Ft mértékű - lakbér nem meghatározó a családi költségstruktúrán belül. Gazdálkodási szempontból pedig paradoxonnak tűnik, hogy a behajthatatlannak minősített közüzemi tartozásokért is -a minimális bérleti díjak ellenére- a lakásalap áll jót. Úgy tűnik tehát, hogy a bérlők fizetőképessége terén nincs nagy mozgástér, a halmozódó veszteségek miatt azonban meg kell találni azokat a beavatkozási területeket, amelyek révén lényeges elmozdulást lehet elérni a jelenlegi holtpontról. Az elmozdulás lehetőségét kínálja, hogy a bérlői réteg nem homogén, hanem eltérő fizetőképességű csoportokat tartalmaz. A lakbérrendszer átalakítása során messzemenően figyelembe kell venni, hogy az érintettek többségének társadalmi státusza, anyagi egzisztenciája rendkívül sérülékeny. A lakbérrendszer átalakítása ennek következtében lényeges egzisztenciaromlást is előidézhet egyes lakók esetében, ugyanakkor mások számára megnyithatja az utat a társadalmi felemelkedés felé. A lakások összetétele is heterogén, bár az utóbbi évek vételi-eladási akciói eredményeként az átlagos lakásméret csökkent, ami a méret szempontjából kisebb különbségeket takar. A lakásmobilitás rendkívül alacsony, a bérlők többsége nem gondol a költözés lehetőségére, de a mozdulni kívánók sem rendelkeznek információval más csereigényekről. Szükség van olyan beavatkozásokra és információs felületekre, melyek előidézik a befagyott lakásállomány megmozdulását, elindítják a mobilitást. Ez által a lakáskínálat és -kereslet közeledik egymáshoz, javul a rendszer hatékonysága. Szükség van arra, hogy az önkormányzat belépjen a profitszférába is annak érdekében, hogy rendszer fenntarthatóságát javíthassa. Ehhez új bérlakások építésére, esetleg lakásvásárlásra, az átlagminőség javítására van szükség. A lakásépítésnek az a módja felel meg e kitörési iránynak, amelynek keretében az önkormányzat vagy valamely cége maga épít bérlakásokat. A külső vállalkozók saját üzleti kockázatára épülő lakások javítják a város lakás-ellátását, az üzlet remélhető profitja azonban nem csökkenti az önkormányzati lakások veszteségét, és némileg szűkíti az önkormányzat mozgásterét a lakáspiacon. Mivel az épülő lakások többnyire értékesítési céllal készülnek, a bérelhető lakás, mint üzleti kategória piaci lehetősége továbbra is nyitva marad az önkormányzat és cége előtt. Továbbfejlesztett megoldásként felvetődhet a város-rehabilitáció és a lakásgazdálkodás összekapcsolása egy hatékonyan működő városfejlesztési társaságban, melyben az önkormányzat többségi tulajdonos marad, de ingatlan-befektető és bank is társul a társaságba a tőkeellátás és a hatékony működtetés biztosítékaként.

1

2007. évi adat

6

Az építési szükséglet a legleromlottabb, szegregátumnak tekinthető telepek felszámolása következtében is előáll. Az antiszegregációs terv szigorú és aktuális kötelezettségeket ró a városvezetésre, ezért a programtervezést, a finanszírozás, a lakó-elhelyezés, a lakáspótlás előkészítését mihamarabb meg kell kezdeni. A lakások nagy része felújításra szorul. Ennek keretében szükség van az energiahatékonyság javítására, ezt azonban a szétszórt bérlakás- elhelyezkedés nehezíti. A lakótelepeken szórványosan elhelyezkedő lakásállomány energetikai korszerűsítése csak a társasházak keretében oldható meg. A panelház-szigetelési program mind teljesebb kihasználásával arra kell törekedni, hogy minél több ház energiahatékonyságában sikerüljön jelentős eredményt elérni, ezt az önkormányzat eszközeivel ösztönözni szükséges. Jelentős energia-megtakarítás eléréséhez nem elég az épületszigetelés és a nyílászárócsere végrehajtása, törekedni kell a fűtési rendszer korszerűsítésére és a hulladék hő hasznosítására is. Új lakás építése esetén csak a legnagyobb energia-megtakarítást eredményező innovatív technológiai megoldásokban célszerű gondolkodni, mivel a bérlők már ma is jövedelmük túl nagy hányadát (a bérleti díj ötszörösét) költik közüzemi számláik kifizetésére, miközben az energiahordozók világpiaci áremelkedése még koránt sem ért véget. Továbbá új építés esetén a bérlői kör sajátosságait figyelembe véve a lehető legolcsóbb, legtartósabb, nem gyorsan lelakható, egyszerű építési technológiákat érdemes előnyben részesíteni, különösen akkor, ha telepfelszámolás során kieső lakások lakóinak elhelyezéséről kell gondoskodni. Az energiahatékonysági szempontokra különös figyelmet célszerű fordítani. A lakásállomány energiahatékonysági, fenntarthatósági szempontjai alapján érdemes megfontolni az állomány folyamatos kiváltását energia-hatékony, alacsony üzemeltetési és karbantartási költségű lakásokkal azokban az esetekben, amikor ez hatékonyabbnak, gazdaságosabbnak bizonyul a felújításnál. Ennek eldöntéséhez az üzemeltetőnek módszertant kell kidolgoznia. A lakbérrendszer átalakítása, a telepfelszámolások elindítják a mobilitást. Az idősek esetében érdemes nyugdíjasház jellegű kínálatot biztosítani alacsony üzemeltetési költségszinten, a korosztály által igényelt, helyben nyújtott szolgáltatásokkal, mivel erre ismert társadalmi igény van, különösen, mivel a szociális idősotthoni elhelyezés feltételei megnehezültek. A felszabaduló lakások jelentősen növelhetik a lakásgazdálkodás mozgásterét, javíthatják a kínálatot. A város stratégiája nagy figyelmet szentel a fiatal szakemberek megtartásának. Különösen lakáshoz juttatásuk terén tehet sokat az önkormányzat ennek érdekében. A fiatalok konzervativizmust nélkülöző elvárásait egyedi megoldásokkal, esetenként a volt ipari, kereskedelmi ingatlanok átalakításának innovatív megoldásaival gyorsabban, olcsóbban és sikeresebben lehet kielégíteni, mint a hagyományos piaci igényeket. Az esélyegyenlőségi és antiszegregációs tervek hangsúlyosan foglalkoznak a romák kirekesztettségének, esélyegyenlőségének kérdésével. A lakásgazdálkodás rendszerének átalakítása során nagy figyelmet kell fordítani arra, hogy a változások a szegregáció és az egyenlőtlenségek csökkentése irányába hassanak. Esetükben nem csupán az egyénre, hanem az etnikum egészére vonatkozó érzékenység is erős, a változások ezért az átlagosnál is alaposabb előkészítést és társadalmi kommunikációt igényelnek. Hasonlóan kiemelt figyelmet kell szentelni az érintett nagycsaládosoknak. A gyermekjóléti tapasztalatok szerint az alacsony státuszú társadalmi körben a gyerekek helyzete rendkívül nehéz, az esetleges negatív változások az ő életükre felfokozott terhet róhatnak. Más szempontból a jelenlegi általános társadalmi, s a bérlakás szektorban tapasztalható konkrét problémák hosszú távú megoldása tekintetében is szükséges koncentrálni a fiatalokra. Esetükben az oktatás-képzés,

7

a közösségfejlesztés, szociális gondoskodás összehangolása vezethet a társadalmi felemelkedés felé. A bérlakás-rendszer átalakítása bonyolult, szerteágazó feladat. A jelenlegi intézményi struktúrában nincs elég információ, a transzparencia még a városvezetés számára sem biztosított a szükséges mértékben, s az ügyintézés, az ügyvitel sem gördülékeny. Elengedhetetlen az adatbázis létrehozása és folyamatos frissítése, on-line informatikai hálózat létrehozása a lakásgazdálkodással és a lakókkal rendszeresen foglalkozó, szolgáltatásokat és adatszolgáltatást végző szervezetek szabályozott részvétele mellett. A stratégiai, előkészítő és üzemeltetési feladatok összehangolása, munkamegosztása, a döntési kompetenciák elosztása újragondolást igényel. Átmeneti megoldásként javasolható egy olyan, a közgyűlés és az előkészítő-végrehajtó szervezetek (szakmai osztály és Pécs Holding) közti döntési szinten elhelyezkedő testület („lakás-menedzsment”), amely biztosítja a stratégiai és az operatív szintek közti összehangolást, a koncepció alapján elfogadásra kerülő döntések végrehajtásának megszervezését. Feladata lehet továbbá olyan hosszabb kifutású szervezeti – tulajdonosi - üzleti megoldás előkészítése, amely biztosítja, hogy a lakásgazdálkodás a városrehabilitáció ütemesen fejlesztett, integráns részeként szolgálja a város lakóterületeinek szakaszos megújítását. Az önfenntartó lakásgazdálkodás irányába történő érdemi elmozdulás időigénye jelentős. Tetemes források, előkészítő szakmai munka, társadalmi kommunikáció szükséges a kellő megalapozottság és a társadalmi támogatottság eléréséhez. A végrehajtás több politikai ciklust átölel, fontos, hogy a döntések konszenzus mentén szülessenek és a tevékenység konkrét feladatszabás és politikai kontroll mellett történjen. A koncepció a fő feladatfolyamatok tekintetében az ütemezésre is tartalmaz előrejelzést. A rendelkezésre álló viszonylag szűk mozgástér mellett feltételezhető, hogy az érdemi előrelépéshez állami eszközök is szükségesek. Ennek érdekében a városnak aktív szerepet szükséges játszania az országban jelenleg folyó, a lakhatás rendszerének korszerűsítését célzó előkészítő munkálatokban. A Pécs-Kelet szociális rehabilitációja keretében folyó előkészítő munka tapasztalatai alapján nemcsak az önkormányzati, hanem a magántulajdonú körben is súlyos az ingatlanállomány és a környezet leromlásának állapota. Nagy biztonsággal állítható, hogy a város a jelenlegi pályázati lehetőségek maximális kihasználása mellett sem lesz képes úrrá lenni a felhalmozódott rehabilitációs igényeken. Szükség van az ipari szerkezetváltás által jelentősen érintett más városokkal együtt egy olyan kezdeményezés elindítására, amely a következő EUtervezési ciklusra (2013-2020) lehetővé teszi az ISPÁ-hoz hasonló nagyprojekt keretében történő városrehabilitáció végrehajtását a bányászat megszűnése által érintett Pécs-keleti városrészi akcióterületen (a Gyárvárostól induló keleti területek, beleértve Somogy, Vasas, Hird területét.). A város kellő hivatkozási alappal rendelkezik ehhez, miután a 2007/1994. kormányhatározat, a mely a bányászati szektor felszámolása nyomán Pécs-Komló térség gazdasági szerkezet-átalakítását tűzte ki célul, nem került végrehajtásra. Egy ilyen program biztosíthatná a legsúlyosabb lemaradások pótlását, egyúttal időben lehetőséget nyújtana arra, hogy a város egyéb területein saját eszközeivel időben megkezdje a rehabilitációt és az elmaradt közműfejlesztések (csapadékvíz, belterületi utak, stb.) pótlását. Nagyprojekt hiányában fennáll annak a veszélye, hogy a költségvetési forráshiány miatt más, elöregedő területek (Uránváros, Kertváros) leromlása utoléri a keleti városrészeket, s a leromló városrészek a városfejlődés gátjává válnak.

8

A nagyprojekt hazai és nemzetközi összefogást igényel, mely –tudván, hogy számos Keleteurópai város küzd hasonló problémákkal- időben elkezdve joggal számíthat sikerre. A város, mint zászlóvivő ezen az úton kerülhetne az első támogatottak sorába.

9

2 LAKÁSPOLITIKA, LAKÁSGAZDÁLKODÁS 2.1 Lakáspolitika Az emberi élet egyik legalapvetőbb szükséglete és joga a megfelelő minőségű lakhatás. A lakáspolitika ezekkel a szükségletekkel és jogokkal foglalkozó közösségi tevékenység. Célja azoknak az alapelveknek, kereteknek, feltételeknek a meghatározása, amelyek között a társadalom minden tagja megfelelő minőségű, megfizethető lakáshoz juthat, vagyis: 1. „a szükséges lakás biztosítása, a lakhatással kapcsolatos különbségek nivellálása, 2. a lakáshoz jutás elősegítése, a lakáshiány kezelése; 3. a lakhatás megfizethetőségének biztosítása, a lakással kapcsolatos kiadások olyan szinten tartása, amely a megélhetést nem veszélyezteti; 4. a lakásállomány minőségi megőrzése.2 A lakáspolitikának a fentiek alapján tehát komplex feladatai vannak: a társadalom széles rétegeinek az igényeit kell prioritások megfogalmazásával, azok konszenzuson alapuló elfogadásával kielégítenie, figyelembe véve a szociális szféra, a népesedéspolitika, a terület- és településfejlesztés, a munkaügy, az építésügy dimenzióit is. A lakáspolitikától elvárható, hogy prioritásként kezelje a fiatalok első lakáshoz jutásának segítését, de ugyancsak kiemelten fontos célja legyen - a szociális gondoskodás szempontjait is figyelembe véve - az alacsony státuszú, sérülékeny rétegek, ill. az idős emberek megfelelő lakhatásának biztosítása is. Az ENSZ - közvetlenül a megalakulása után - megfogalmazta a lakhatással kapcsolatos alapvető emberi jogokat, majd megszületett a Nemzetközi Egyezségokmány (1966), melyet hazánk is aláírt. Az Egyezségokmányhoz kapcsolódó jogértelmezési keret (1991) egyik legfontosabb pontja szerint nem csak az állam kötelessége a lakhatással kapcsolatos problémák megoldása, de a piaci viszonyoknak sem szabad ezt a területet kiszolgáltatnia. Ebből következően az állam (kormányzat) és az önkormányzat feladata olyan szabályozórendszerek létrehozása központilag és helyileg, amelyek az ember alapvető igényét szem előtt tartva segítik a lakásszektor kibontakozását. A lakáspolitika minden lakhatással összefüggő kormányzati döntést, koncepciót, tervezetet is magában foglal, és ezzel meghatározza az építésügyön keresztül a lakással, lakhatással kapcsolatos trendeket, befolyással van a szociális ellátásokra is. Az ideális lakáspolitika egyensúlyi helyzetet tud teremteni az állami bérlakás-építés és a piaci szféra által uralt folyamatok között, elősegítve és biztosítva ezzel a szociálisan rászorult rétegek lakhatását is. Az ideális, vagyis egységes és koherens lakáspolitika megalkotása, gyakorlati megvalósítása hosszú távú, kormányzatokon átívelő programok kidolgozását, következetes végrehajtását követeli meg. Mindezeknek a megállapításoknak figyelembevételével célszerű meghatározni a helyi, önkormányzati lakáspolitika tartalmát is. Az önkormányzati lakáspolitika célja és feladatai a fent megfogalmazott elvek helyi viszonyokra történő adaptálása kell, hogy legyen: a helyi igények felmérésére, a lehetőségekre és adottságokra épülve. Ezek alapján kell reális és hosszú távú ingatlan és lakáspolitikát kialakítani,

2

Csomós József: Lakáspolitika, lakásgazdálkodás, Gondolat Kiadó Bp., 2006.

10

amely összhangban van a várospolitikai prioritásokkal, fejlesztési irányokkal, fejlődési lehetőségekkel, rendezési tervvel. Az önkormányzatnak elsődlegesen a város népességének igényeit kell figyelembe vennie, lakáspolitikájába beépítve a különböző szociális szempontokat és egyéb a település által meghatározott prioritásokat. További fontos cél, hogy hozzá tudjon járulni a város népességének megtartásához, lélekszámának esetleges növeléséhez. Nagyon fontos a fiatalok városban tartása, illetve ide vonzása. Ehhez olyan lakáspolitika kell, amely élhető környezetet tud biztosítani, és vonzóvá tudja tenni a települést. A bizalom megteremtése az önkormányzat és a lakosság között ezen a területen is elengedhetetlen. Az önkormányzati ingatlanpolitika kialakítása és gyakorlása során meg kell, hogy jelenjen a tulajdonosi és a profitorientált szemlélet is. Az önkormányzatnak, a település legnagyobb tulajdonosaként, tulajdonosi attitűddel, előnyeit kihasználva, határozott, célratörő módon kell részt vennie az ingatlanpiacon, és ebből lehetséges profitot kell termelnie3. A következetes lakáspolitikának összhangot kell teremtenie ingatlanpiaci tendenciákkal, tartózkodnia kell a piacot negatívan befolyásoló döntésektől, adás-vételektől, cselekvésektől.

2.2 Lakásgazdálkodás A lakáspolitika egyik fontos területe a lakásgazdálkodás, amely a már meglévő lakásállomány fenntartásával, kezelésével, bővítésével foglalkozik. Az önkormányzati lakásgazdálkodás – az önkormányzati vagyongazdálkodás részterületeként - a kormányzati lakáspolitika több területének helyi viszonyokra történő adaptálása, gyakorlati alkalmazása. Azért nem beszélhetünk a lakáspolitika „ad summam” átvételéről, mert a lakáspolitika jóval tágabb kérdéseket ölel át. Az önkormányzatok esetében a lakásgazdálkodás vagyonkezelésre, állagmegóvásra, felújításra, korszerűsítésre, lakás-elosztásra irányulhat. Az önkormányzati lakásgazdálkodásnak a lakás mobilitáshoz is jelentősen hozzá kell járulnia, nem szabad, hogy a bérlakás-szektor parkoló pályává váljon, és egy fennálló társadalmi, szociális helyzetet tartósan konzerváljon. A lakásgazdálkodás szűkebb értelemben csak a lakások fizikai állapotával, létével vagy nem létével foglalkozik. Tágabb keretbe foglalva azonban a lakásgazdálkodás, ahogy a lakáspolitika is, sok egyéb területet is érint. A lakásgazdálkodási döntések meghatározhatják egy régió, egy adott város, városrész fejlődésének irányát, szorosan összefüggenek a településfejlesztéssel, ingatlanpiaccal, de befolyásolhatják egy településrész etnikai összetételén át a demográfia helyzetet is. Városrészek, utcák arculata változhat meg egy-egy lakásgazdálkodási döntéssel. Az alábbi ábra az önkormányzati lakásgazdálkodás és a kacsolódó, e szűkebb területet „beburkoló” területek összefüggéseit illusztrálja.

Nem csak az önkormányzat kötelező feladatainak ellátására kell eladni illetve vásárolni. Korlátozott körben, de az üzemeltető PHVV Zrt. folytat bizonyos (akár ingatlan-cserével megvalósítható) fejlesztéseket (Jókai utca, Koller utca, stb.). 3

11

Közvetett beavatkozás

Közvetlen beavatkozás

Lakásgazdálkodás

Lakóterület fejlesztés Közösség fejlesztés, társadalmi kohézió erősítése Kommunikáció Gazdaságfejlesztés (Munkahelyteremtés, jövedelemnövelés)

Oktatás, felnőttképzés (munkaerőpiaci kompetenciák megszerzése) 1. ábra: A lakásgazdálkodás és a kapcsolódó területek összefüggései

12

Az önkormányzat lakásgazdálkodásának célja és a bérlakás-állományával kapcsolatos stratégiája szorosan összefügg a helyi lakáspolitika céljaival. A lakásgazdálkodás gyakorlati megvalósítása során - különböző társadalmi csoportok érdek-érvényesítő képessége függvényében - olyan kompromisszumra kell törekedni, amely a szociális szempontok mellett a város egyéb érdekeit is figyelembe veszi. A lakásgazdálkodás legfontosabb érintettjei azok az emberek, akikre az esetleges lakásgazdálkodási-lakáspolitikai döntések közvetlenül hatnak, így helyi szinten is szorosan együtt kell működni különböző területeknek, intézményeknek, szervezeteknek, a bérlakásokban élők felmerülő problémáinak megoldásában, illetve a lakások fizikai állapotának fenntartásában, megóvásában.

13

3 A LAKÁSPOLITIKA PROGRAMOZÁSI KÖRNYEZETE 3.1 Európai Uniós és országos programozási dokumentumok bemutatása Az Európai Unióban a lakáspolitika kérdésköre leszűkül a lakástámogatásokra. Az Unió a lakhatással kapcsolatos tevékenységekre közvetlenül nem nyújt semmiféle állami támogatást, mivel álláspontjuk szerint a lakhatás nem közös uniós politika, ezért célzott, erre a területre koncentráló támogatást csak közvetett formában lehet szerezni, pl. városrehabilitációs akciók keretében. Az unió lakásügyi miniszterei évente találkoznak. A Lipcsei Charta a fenntartható európai városokról, 2007 c. dokumentum rögzíti, hogy a városok „demográfiai problémákkal, társadalmi egyenlőtlenséggel, egyes népességcsoportok társadalmi kirekesztődésével, a megfelelő, de megfizethető lakások hiányával és környezeti problémákkal küzdenek.” A Charta második pontja kapcsolódik a lakáspolitikához, mely szerint: kiemelt figyelmet kell fordítani a városok egészének kontextusában a leromlott területekre. „Annak érdekében, hogy a városokban és városi területeken a társadalmi kohézió és integráció megvalósuljon, egy jól kidolgozott lakáspolitika is hatékony eszköz lehet. Az egészséges, megfelelő és megfizethető lakások vonzóbbá tehetik a városi területeket mind a fiatalok, mind az idős emberek számára és hozzájárulhatnak a városrészek stabilitásához.” A magyar kormányzat 2003-ban kiadta az Otthon Európában c. vitaanyagot, amely a lakáskérdés megoldásával, a Nemzeti Lakásprogram előkészítésével foglalkozik. Az Otthon Európában vitaanyag stratégiai céljai:  a lakosság igényeit kielégítő, európai színvonalú, megfizethető lakáskínálat kialakulása;  az épített és természeti környezet értékeinek megőrzése, minőségének és lakhatóságának javulása, az életminőség javulása;  a rászorultak számára a piac működésével összhangban lévő, igazságos, arányos és fenntartható támogatási rendszer létrehozása és működtetése. A kormányzat célja volt a Nemzeti Lakásprogram (NLP) kialakítása is. 2003-ban létrejött önálló államigazgatási szervként, miniszteri felügyelet alatt - az Országos Lakás és Építésügyi Hivatal. A folyamat azonban nem tudott kiteljesedni, jelenleg az ÚJ Magyarország Lakásfelújítási Program zajlik, amelynek keretében panelfelújításra, kéményfelújításra és energiahatékonysági fejlesztésekre lehet pályázni. Jelenleg a kormányzat a lakáspolitikával szakállamtitkári szinten foglalkozik. (Korábban miniszteri szintű felelőse volt, tárca nélküli miniszter.) A Nemzeti Fejlesztési Terv II. egyik programpontjában sincs konkrétan erre a területre irányuló projekt, csak részterületekre vonatkozó - energia-megtakarítási, panel stb. programok - szerepelnek benne.

14

3.2 Pécs Megyei Jogú Város kapcsolódó programozási dokumentumai Pécs Megyei Jogú Város Hosszú- és Középtávú Stratégiája, 20074 A város stratégiai keretdokumentuma több kontextusban is foglalkozik a lakáspolitikával és lakásgazdálkodással. A hosszú távú célok között megjelenik, hogy „Pécs népességszámát stabilizáló, lakosainak magas életminőséget nyújtó, harmonikus várossá válik”. A középtávú célok közül két cél kapcsolódik közvetlenül a lakhatás, a lakáspolitika területéhez:  Pécs legyen a fiatalok számára vonzó város!  Pécs legyen magas minőségű környezetet, szolgáltatásokat és szociális biztonságot nyújtó, harmonikus város! A stratégiai programok és prioritások közül az alábbiak kapcsolódnak: 2

prioritás: Eredmény- és fejlődésorientált városirányítás kialakítása, fenntartása 2.2 stratégiai program: A városgazdálkodás, városműködtetés és a vagyonfejlesztés racionalizációja 2.2.1 operatív program: A vagyongazdálkodás stratégiához illeszkedő céljainak és alapelveinek lefektetése, az alapelvekhez igazodó végrehajtás 2.2.2 operatív program: A városi tulajdonú cégek stratégiájának és működésének a város-stratégiával való összehangolása 2.2.4 operatív program: A városüzemeltetés rendszereinek korszerűsítése a magas minőségű, a vidéki nagyvárosok átlagánál nem drágább, fenntartható szolgáltatások megvalósítása érdekében

4 prioritás. Integrált városfejlesztés megvalósítása (Az építészeti, szociális, gazdasági, stb. szempontok egyidejű figyelembe vételével) 4. 1 stratégiai program: A városszerkezet és a városrészek kiegyensúlyozott és komplex fejlesztése 4. 1. 3 operatív program: Integrált, komplex szemléletű (a városszerkezeti és közlekedési megfontolásokat, az ingatlanvagyon növekedését, a városkép érzékelhető javulását, a szociális és gazdaságfejlesztési szempontokat is figyelembe vevő), finanszírozási szempontból fenntartható folyamatot jelentő városrehabilitáció megvalósítása a város stratégiájához és kiemelt programjaihoz illeszkedően (pl. EKF, Pólus, gazdaságfejlesztés, fiatalok megtartása, turizmus fejlesztése). 4. 1. 4 operatív program: A fiatalok számára vonzó városkép, lakhatási, szolgáltatási és rekreációs környezet kialakítása

4

Készítette: Eco-Cortex Tanácsadó Iroda

15

Pécs Megyei Jogú Város Szociálpolitikai Stratégia Fejlesztési Programja, 20075 A pécsi szociálpolitikai stratégia hosszú távú célja, „a helyi társadalmi - gazdasági kohézió és az ún. „befogadó társadalom” erősítése, a szegénység kockázatának csökkentése, magas életminőség elérése.” A dokumentum szerint a hosszú távú cél eléréséhez középtávon a következő célokat kell elérni:  

Integrált szolgáltatások és programok alkalmazása a helyi társadalom életminőségének javítása érdekében Magas fokú szociális biztonságot és minőséget biztosító, fenntartható, esélyteremtő jóléti rendszer létrehozása, fejlesztése

A stratégia az alábbi operatív programokkal és intézkedésekkel kapcsolódik a lakáspolitikához és a lakásgazdálkodáshoz: 2

Operatív program: A jóléti ellátórendszer fejlesztése és összehangolása 2.2 Intézkedés: A meglévő szolgáltatások fejlesztése, korszerűsítése, területi-szintű és „célcsoporti” összehangolása 2.5 Intézkedés: A szolgáltatások gazdasági hatékonyságának felülvizsgálata és racionalizálása. A szükségletek, a szolgáltatási színvonal, a költségek és a térítési díjak összhangjának megteremtése 2.6

4

Intézkedés: A pénzbeli és természetbeni ellátások hatékonyságának növelése

Operatív program: Innovatív szakmai kezdeményezések számának és hatékonyságának növelése 4.3 Intézkedés: Az alkalmazásra módszertanának kidolgozása

6

kerülő

innovációk

és

alkalmazhatóságuk

Operatív program: Integrált városfejlesztés keretében megvalósuló komplex rehabilitáció – szociális dimenziójának – módszertanának kidolgozása, ilyen irányú projektek kidolgozása, megvalósítása, támogatása 6.2 Intézkedés: Komplex városrehabilitációs projektek megvalósítása, a pályázati rendszerben való részvétel segítségével 6.3

kidolgozása,

Intézkedés: Szociális lakásgazdálkodási koncepció kidolgozása

Pécs Megyei Jogú Város Integrált Városfejlesztési Stratégia, 20086 Az IVS célrendszere Pécs Megyei Jogú Város Hosszú- és Középtávú Stratégiája, 20077 céljaihoz illeszkedik. A kapcsolódó tematikus cél a „T5. Erősödő társadalmi kohézió az egyes társadalmi csoportok között” elnevezésű cél. A cél elérésére az IVS az alábbi a lakhatáshoz kapcsolódó eszközöket javasolja: A tematikus cél elérése meglehetősen összetett, noha egymáshoz szorosan kapcsolódó ágazati intézkedéseket követel meg:

Készítette: Eco-Cortex Tanácsadó Iroda Készítette: Pécs 2010 Konzorcium 7 Készítette: Eco-Cortex Tanácsadó Iroda 5 6

16

 „A hátrányos helyzetű lakosság társadalmi helyzetét jelentősen befolyásolja a lakossági köz-és közüzemi szolgáltatások díjai, melyre a városnak csak közvetett hatása van, hosszú távú együttműködési és szolgáltatásfejlesztési megállapodásokon keresztül.”  „A másik fontos célcsoportja ennek a célnak – a város demográfiai helyzetéből fakadóan – a fiatal lakosság, kiknek komfortérzetük növelésére a pályaorientációs szolgáltatások, az életpálya- és családtervezést támogató szociális-társadalmi és pénzügyi támogatások, a város által kínált szolgáltatási kínálat célcsoportra szabása, valamint megfelelő lakókörnyezet biztosítása egyaránt eredményes intézkedés lehet.” Az IVS dokumentációjának része az Anti-szegregációs Terv A stratégiai célok három fő tengelye közül egy kapcsolódik szorosan a lakáspolitikához: „3. A harmadik területet az egyes szegregátumok és szegregálódó területek infrastrukturális és társadalmi helyzetének megváltoztatására vonatkozó, intézkedések jelentik” Pécs Megyei Jogú Varos Szociális Bérlakás Építési Programja, 1999 8 A programban az alábbi lakásépítési igények kerültek megfogalmazásra: műszaki „felújítás", azaz bontás-építési alapján, építendő komfortos lakások száma: 150-180 db összkomfortos, nyugdíjasházi lakások: 40 – 80 db összkomfortos, garzonházi lakások fiatalok számára: 120 db egy szoba összkomfortos lakások - garzonház jellegű - gyermeküket egyedül nevelők számára: 120 db két szoba komfortos szociális bérlakás 2-3 gyermekes családok részére: 80-100 db azaz összesen megépítendő lakások száma: 510-570 db A programban meghatározott önkormányzati feladatokat az alábbiak szerint határozta meg: „Az önkormányzati törvény a lakásgazdálkodás, lakásellátás területén nem pontosítja az önkormányzat feladatait. Véleményünk szerint az önkonmányzatnak a maga számára azonban meg kell fogalmaznia feladatait melyek:  a várható lakásigények felmérésével párhuzamosan ki kell dolgoznia a település rendezési tervében az ennek megfelelő terület biztosítását (lásd a 7.sz. mellékletet);  a lakás lakbér és a lakótelek-piac létrejöttének elősegítése és befolyásolása, nem hatósági eszközökkel;  a szociálisan rászoruló rétegek lakhatási támogatása, ami magába foglalja az új lakások megépítését, a szegényebb réteg kedvezményes bérlethez való juttatását, valamint a középréteg saját lakáshoz jutásának támogatását.” A programban javasolt eszközök:  Az önkormányzat rendelkezik azzal a jogkörrel, hogy az egyes területek felhasználását meghatározza a rendezési tervben. Ennek érdekében, az alap műszaki infrastruktúra meglétén túl, figyelembe kell venni: 8

Készítette: Bókai Endre

17

 A hiányos népességstruktúra kiegészítését. (Lakótelepek, elöregedő területekre fiatal népesség betelepülésének elősegítése.)  A területek lakásépítéssel való felértékelésének lehetőségét (Keleti városrész, Meszes.)  Az önkormányzat saját telek és lakástulajdonnal bír, amivel képes befolyásolni a lakásmobilitást.  A lakásgazdálkodás feladatainak végrehajtása érdekében a törvényi előírásoknak megfelelő lakásgazdálkodási alapot hoz létre, illetve az állami normatív támogatásokat e célra fordítja. (1999-ben ez az összeg 327 millió forint).  Rendelkezik az önkonnányzati lakások lakbér megállapítási jogával. Ezen eszközök együttes felhasználása lehetővé teszik a lakásgazdálkodás feladatainak végrehajtását, a piaci szercplők befolyásolását.

Pécs Megyei Jogú Város Lakás koncepciója, előzetes munkaanyag, 20089 Az elérendő célok: a) az önkormányzati lakásvagyon további csökkenésének és az ebből következő további vagyonvesztésének megszüntetése, b) profiltisztítás: a vegyes tulajdon megszüntetése, c) az önkormányzati lakások különböző csoportjainak kialakítása: szociális bérlakás kategóriájú (alacsony és közepes komfortfokozatú lakás), piaci bérű lakások, d) törvény által előírt elhelyezési kötelezettség teljesítéséhez szükséges lakások biztosítása, e) vállalt kötelezettségek teljesítéséhez szükséges lakások biztosítása, f) a bérleti díjhátralékok minimálisra szorítása, g) a jelentős mértékű közös költségek fizetésének megszüntetése, h) a lakásállomány összetételének, műszaki állapotának javítása. A célok megvalósításához szükséges eszközök: a) a jelenlegi lakásmennyiség további csökkenésének megállítása, b) a jó adottságú ingatlanokat csere-elhelyezéssel üressé kell tenni és piaci áron bérbe adni, c) életjáradéki szerződésekkel, lakásvásárlással, bérleti jog vásárlással szabad rendelkezésű lakások szerzése, d) jelentős vételár-hátralékban lévő tulajdonosoktól a lakásokat visszavásárolni és részükre alacsonyabb bérű lakásokat bérbe adni, e) lakások összevonásával, felújításával a lakások műszaki állapotának javítása. Jelen lakásgazdálkodási koncepció a fenti dokumentumok figyelembevételével készült.

9

Készítette: Molnár Ferenc

18

4

10

A LAKÁSGAZDÁLKODÁS ÉS A LAKÁSPOLITIKA JOGSZABÁLYI HÁTTERE, ELJÁRÁSREND

4.1 Európai Uniós jogszabályi háttér A lakhatáshoz való jog több uniós ország jogszabályaiban, egységes európai alapjoggá nem lépett elő. Az Európai Unió Alapjogi Chartája a lakástámogatáshoz való jogot rögzíti.

4.2 Országos törvények és rendeletek vonatkozó részeinek ismertetése Magyarország Alaptörvénye a lakhatásról, mint alapvető emberi jogról nem rendelkezik. Az Alaptörvény csak az állampolgárok szociális biztonsághoz való jogát emeli ki. Az Alaptörvény XIX. cikke kimondja, hogy: (1) Magyarország arra törekszik, hogy minden állampolgárának szociális biztonságot nyújtson. Anyaság, betegség, rokkantság, fogyatékosság, özvegység, árvaság és önhibáján kívül bekövetkezett munkanélküliség esetén minden magyar állampolgár törvényben meghatározott támogatásra jogosult. (2) Magyarország a szociális biztonságot az (1) bekezdés szerinti és más rászorulók esetében a szociális intézmények és intézkedések rendszerével valósítja meg. Az Alkotmánybíróság a fentiekhez kapcsolódóan hozott egy határozatot, amely a lakhatáshoz való jogról szól. A 42/2000. határozat kimondja, hogy az alkotmány azon kifejezéséből, hogy az állampolgárokat megilleti a „szociális biztonsághoz való jog”, nem vezethető le konkrétan a lakhatáshoz való jog. Az állam tehát nem köteles gondoskodni az állampolgárok lakhatási problémáinak megoldásáról. Az AB határozata szerint hajléktalanság esetében szállásról köteles az állam gondoskodni, elsődleges feladata az emberi élet és méltóság védelme. 2011. évi CLXXXIX. törvény Magyarország helyi önkormányzatairól Önkormányzati feladat- és hatáskörök 10. § (1) A helyi önkormányzat ellátja a törvényben meghatározott kötelező és az általa önként vállalt feladat- és hatásköröket. (2) A helyi önkormányzat - a helyi képviselő-testület vagy a helyi népszavazás döntésével - önként vállalhatja minden olyan helyi közügy önálló megoldását, amelyet jogszabály nem utal más szerv kizárólagos hatáskörébe. Az önként vállalt helyi közügyekben az önkormányzat mindent megtehet, ami jogszabállyal nem ellentétes. Az önként vállalt helyi közügyek megoldása nem veszélyeztetheti a törvény által kötelezően előírt önkormányzati feladat- és hatáskörök ellátását, finanszírozása a saját bevételek, vagy az erre a célra biztosított külön források terhére lehetséges.

10

A …./2015.11.19. közgyűlési határozattal módosított szöveg

19

(3) A helyi önkormányzat - törvényben meghatározott esetekben - az állammal kötött külön megállapodás alapján elláthat állami feladatokat. A megállapodásban rendelkezni kell a feladatellátás finanszírozásáról. 11. § (1) A községnek, a városnak, a járásszékhely városnak, a megyei jogú városnak, a fővárosnak és kerületeinek, valamint a megyei önkormányzatnak egymástól eltérő feladat- és hatáskörei lehetnek. (2) Törvény a kötelező feladat- és hatáskör megállapításánál differenciálni köteles, figyelembe véve a feladat- és hatáskör jellegét, a helyi önkormányzatok eltérő adottságait, különösen a) a gazdasági teljesítőképességet; b) a lakosságszámot; c) a közigazgatási terület nagyságát. (3) Jogszabály a hatáskör telepítésével egyidejűleg meghatározza a feladat- és hatáskörellátáshoz szükséges minimális szakmai, személyi, tárgyi és gazdasági feltételeket. 12. § (1) A nagyobb gazdasági teljesítőképességű, lakosságszámú települési önkormányzat számára előírt kötelező feladat- és hatáskör ellátását - annak egyetértésével - más települési önkormányzat vagy társulása önként akkor vállalhatja, ha azt a) a lakossági igények indokolják; b) gazdaságosabban és legalább változatlan szakmai színvonalon; c) többlet állami támogatás igénybevétele nélkül képes ellátni. (2) A feladat- és hatáskör vállalásáról a települési önkormányzat képviselő-testülete - a feladat- és hatáskör eredeti címzettjének előzetes egyetértése esetén - rendeletben, a társulás határozatban dönt a feladat- és hatáskör vállalás tervezett időpontját megelőzően legalább három hónappal korábban. Az (1) bekezdésben foglalt feltételek meglétét a kormányhivatal - indokolt esetben más állami szervek bevonásával - törvényességi felügyeleti eljárás keretében vizsgálja. Törvény vagy megállapodás eltérő rendelkezésének hiányában az ellátás megkezdésének időpontja a döntést követő év január 1. napja. (3) A feladat- és hatáskör vállalása esetén a települési önkormányzat a központi költségvetéstől igényelheti a vállalt feladattal arányos fedezet biztosítását. 13. § (1) A helyi közügyek, valamint a helyben biztosítható közfeladatok körében ellátandó helyi önkormányzati feladatok különösen: 1. településfejlesztés, településrendezés; 2. településüzemeltetés (köztemetők kialakítása és fenntartása, a közvilágításról való gondoskodás, kéményseprő-ipari szolgáltatás biztosítása, a helyi közutak és tartozékainak kialakítása és fenntartása, közparkok és egyéb közterületek kialakítása és fenntartása, gépjárművek parkolásának biztosítása); 3. a közterületek, valamint az önkormányzat tulajdonában álló közintézmény elnevezése; 4. egészségügyi alapellátás, az egészséges életmód segítését célzó szolgáltatások; 5. környezet-egészségügy (köztisztaság, települési környezet tisztaságának biztosítása, rovar- és rágcsálóirtás); 6. óvodai ellátás; 7. kulturális szolgáltatás, különösen a nyilvános könyvtári ellátás biztosítása; filmszínház, előadó-művészeti szervezet támogatása, a kulturális örökség helyi védelme; a helyi közművelődési tevékenység támogatása; 8. gyermekjóléti szolgáltatások és ellátások; 8a. szociális szolgáltatások és ellátások, amelyek keretében települési támogatás

20

állapítható meg; 9. lakás- és helyiséggazdálkodás; 10. a területén hajléktalanná vált személyek ellátásának és rehabilitációjának, valamint a hajléktalanná válás megelőzésének biztosítása; 11. helyi környezet- és természetvédelem, vízgazdálkodás, vízkárelhárítás; 12. honvédelem, polgári védelem, katasztrófavédelem, helyi közfoglalkoztatás; 13. helyi adóval, gazdaságszervezéssel és a turizmussal kapcsolatos feladatok; 14. a kistermelők, őstermelők számára - jogszabályban meghatározott termékeik értékesítési lehetőségeinek biztosítása, ideértve a hétvégi árusítás lehetőségét is; 15. sport, ifjúsági ügyek; 16. nemzetiségi ügyek; 17. közreműködés a település közbiztonságának biztosításában; 18. helyi közösségi közlekedés biztosítása; 19. hulladékgazdálkodás; 20. távhőszolgáltatás; 21. víziközmű-szolgáltatás, amennyiben a víziközmű-szolgáltatásról szóló törvény rendelkezései szerint a helyi önkormányzat ellátásért felelősnek minősül. (2) Törvény a helyi közügyek, valamint a helyben biztosítható közfeladatok körében ellátandó más helyi önkormányzati feladatot is megállapíthat. 14. § (1) A 13. § (1) bekezdésében meghatározott feladatok ellátásának részletes szabályait, ha e törvény másként nem rendelkezik, jogszabályok tartalmazzák. A lakásgazdálkodás önkormányzati feladat, azonban nincs meghatározott, kötelezően felállítandó hivatali struktúra, vagy szervezeti keret. A képviselőtestület saját hatáskörében, a fennálló jogszabályoknak megfelelően alakíthatja az önkormányzati lakások gazdálkodási és kezelési formáját, az ezen a területen a meghatározott keretek között érvényesíthető prioritásait. Konkrét, csak az önkormányzati lakásgazdálkodásra és a bennük élőkre vonatkozó törvény nincsen, több törvény11 alapján kell az önkormányzatoknak az adekvát rendeleteiket megalkotniuk, a lakások kezelését megoldaniuk. Az alábbiakban ezt vázoljuk fel. 1991. évi XXXIII. törvény az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról (Vagyontörvény) A Vagyontörvény rendelkezik az önkormányzat vagyonáról, így a korábbi tanácsi bérlakásokról is. 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

Pl.: 2011. évi CLXXXIX. Tv. Magyarország helyi önkormányzatairól, 1993. évi III. tv. a szociális ellátásról és szociális igazgatásról, 1997. évi XXXI. Tv. a gyermekek védelméről és a gyámügyi igazgatásról, 1993. évi LXXVIII. Tv. a lakások és helyiségek bérletére. A lakásgazdálkodás területén folyó munkát érinti még : „A helyi önkormányzatok adósságrendezési eljárásáról”, „A szabálysértésről” valamint „A Bírósági végrehajtásról”. Ezek mellett számos AB határozat is foglakozott érintőlegesen a területtel. Az Állampolgári jogok országos Hivatala is rendszeresen foglalkozik lakhatással kapcsolatban felmerülő visszaélésekkel. 11

21

Az önkormányzati lakásgazdálkodás elsődleges jogi kereteit az 1993-ban megalkotott Lakástörvény biztosítja. A törvény alapján kötelesek az önkormányzatok a helyi rendeleteiket megalkotni. A lakástörvény helyiségek és lakások bérbeadásának szabályait rendezi, tehát nemcsak az önkormányzati lakásokra vonatkozik, hanem egyéb magántulajdonú bérletekre is. A törvény 2. számú melléklete szabályozza az önkormányzati rendelet tartalmát. A törvény szerint a bérbeadó legfontosabb jogai és kötelezettségei: -

a lakbér összegét nyolc napon belül köteles a bérlővel közölni,

-

köteles a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban a lakást a bérlőnek átadni,

-

szavatol a lakás állapotáért, azért hogy rendeltetésszerű használatra alkalmas,

-

szavatol a lakással összefüggő a törvényben és a szerződésben rögzített kötelezettségekért,

-

megállapodás a hibák elhárításáról- a bérlő a bérbeadó költségére elvégezheti,

-

köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, közös használatra szolgáló helységek állagáról, azonnali beavatkozást igénylő hibák (veszélyeztető) esetén haladéktalanul, egyéb hibák esetén pedig a karbantartással párhuzamosan köteles beavatkozni,

-

évente egyszer ellenőrizheti a lakás állapotát, (gyakoriságot önkormányzati rendeletben kell szabályozni),

-

szociális alapon bérbe adott lakások esetén a lakbért annak figyelembevételével kell megállapítani, hogy minden a lakással kapcsolatban felmerülő probléma a törvény szerint a bérlőt terheli,

-

komfortfokozat-változás esetén csak abban az esetben módosulhat a szerződés, ha a költségeket a bérbeadó viselte,

-

a lakással kapcsolatos munkák esetén, ha a bérlőnek ki kell költöznie, akkor köteles cserelakást biztosítani arra az időre (ekkor a lakásbérleti jogviszony szünetel az eredetileg bérelt lakásra vonatkozóan) erről meg kell írásban is állapodni,

-

a bérlő ingóságainak elhelyezése, költözés költségei a bérbeadót terhelik,

-

munkák idejére cserelakás biztosítása,

-

használati díjat vethet ki a jogcím nélküli lakáshasználókra (ez két hónap elteltével fel lehet emelni, de csak abban az esetben, ha a jogcím nélküli lakáshasználó másik lakásra nem tarthat igényt),

-

önkormányzati rendelet felhatalmazhatja a bérbeadót a magállapodás tartalmának megváltoztatására,

-

önkormányzati rendelet szabályozza, hogy a bérlő kit fogadhat be a lakásba,

-

megtagadhatja, hogy a lakásbérleti jogának fejében tartási szerződést kössön a bérlő.

22

Az önkormányzatoknak a törvényhozó szerint a lakásértékesítésből befolyó jövedelmeket egy külön számlán12 kell kezelni, amelyet csak a törvényben meghatározott feladatokra és célokra fordíthatnak. A pénz felhasználására meglehetősen tág teret enged a jogszabály az önkormányzatoknak13, nem mondja ki egyértelműen, hogy az ebből befolyt jövedelmeket, csak az önkormányzati bérlakás-szektorra köteles fordítani. A törvény nem helyez kilátásba szankciókat a törvényi kötelezettség elmulasztása esetén. A törvény sok kérdésben a bérlő és bérbeadó megállapodására bízza a lakásokkal kapcsolatban felmerülő költségek megosztását. Az önkormányzatoknak jóval kevesebb joguk és több kötelezettségük van, mint egy főbérlőnek. A törvény nem ad az önkormányzatok kezébe olyan hatékony eszközöket, amelyek hozzásegítenék a lakásokkal és bérlőkkel kapcsolatban felmerülő problémák kezeléséhez. A bérleti szerződés felmondásán és bírósági eljárás indításán kívül nincsenek egyéb lehetőségei az önkormányzatoknak. Jogi eszközökön túl, szankciók nincsenek a rendszerbe építve. 1993. évi III. törvény a szociális ellátásról és szociális igazgatásról A szociális törvény lakhatással összefüggő szabályozása a különböző támogatási/segélyezési lehetőségeket részletezi elsősorban. Néhány kivételes esetben kötelezi az önkormányzatot, illetve különböző intézményeket a lakhatás biztosítására14. A törvény két fontos eleme volt a korábbiakban az adósságkezelési szolgáltatás, illetve a lakásfenntartási támogatás biztosítása, azonban 2015. március 1-től az adósságkezelési szolgáltatás és a lakásfenntartási támogatás szabályai kikerültek a szociális törvényből. Ettől az időponttól kezdődően a támogatás ebben a formában nem állapítható meg a kérelmezők részére. 1997. évi XXXI. évi törvény a gyermekek védelméről és a gyámügyi igazgatásról A gyermekvédelmi törvény nem rendelkezik külön a lakhatásról. Az önkormányzatnak ezen a téren nincsenek lakásgazdálkodással kapcsolatos feladatai. A krízis-helyzetbe került családot, vagy gyermeket köteles ellátni, elhelyezni, ehhez településkategóriák szerint - mellé vannak rendelve bizonyos kötelezően fenntartandó intézmények. A 30 ezer főnél népesebb települések estében biztosítani kell a családok átmeneti otthonát, ez a lakhatási problémák megoldásának egy speciális formája. A gyermekvédelmi törvény az otthonteremtési támogatást is szabályozza, ez figyelembe veendő szempont a lakásgazdálkodás szempontjából. Az állam ezzel az eszközzel segíti a meglehetősen nagy hátránnyal induló rövidebb-hosszabb ideig gondozásban élő fiatalokat. Célja a lakhatás tartós megoldásának az elősegítése, ez azonban, mivel az összeg alacsony, kevéssé hatékony. A törvény a gondozásban eltöltött idő és a vagyon alapján határozza meg az igényelhető összeg nagyságát, a legmagasabb összeg a mindenkori öregségi nyugdíjminimum hatvanszorosa. Egy bizonyos életkor után már nem lehet igényelni ezt a támogatási formát. Az anyagi támogatás azonban nem tudja a különböző hiányzó ismereteket, szocializációs modelleket, tőkefajtákat pótolni.

12

1993. évi LXXVIII. törvény lakások és helyiségek bérletére és elidegenítésére vonatkozó szabályokról 62-64§.

13

Közművesítésre, telek kialakításra, lakásépítési és lakásvásárlási támogatásra, telepfelszámolásra stb.

Rehabilitációs célú intézményeknek biztosítania kell a lakhatást, ápolást, gondozást nyújtó intézményeknek is, ha a gondozott nem vagy csak korlátozottan tudja ellátni magát. 14

23

A törvény 7. § (1) bekezdése kiemeli, hogy a gyermeket kizárólag anyagi okokból a családjától elválasztani nem szabad. Ebből adódóan, pl. egy önkényes lakásfoglaló család esetén a kilakoltatás következtében a gyermek is utcára kerülhet. 1996. évi XXV. törvény a helyi önkormányzatok adósságrendezési eljárásról A törvényt azért kell kiemelni, mert kimondja, hogy nem vonhatók adósságrendezésbe az önkormányzati tulajdonú lakás céljára szolgáló helyiségek. A tulajdonosnak ugyan helytállási kötelezettsége van, de a törvény pontos szövege szerint „az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába kerülő lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiségek” nem vonhatóak be adósságrendezési eljárásba. 2012. évi. évi II. törvény a szabálysértésekről, a szabálysértési eljárásról és a szabálysértési nyilvántartási rendszerről A törvény 167. §-a rendelkezik az önkényes beköltözésről, és a szabálysértések körébe utalja ezt a területet. A törvény 167.§-a kimondja, hogy aki a lakásbérletre vagy a helyiséggazdálkodásra vonatkozó jogszabály hatálya alá tartozó üres lakást vagy nem lakás céljára szolgáló üres helyiséget elfoglal, vagy abba önkényesen beköltözik anélkül, hogy arra a bérleti jogviszony létesítésére jogosult szerv vagy személy, illetőleg az elhelyezésre jogosult szerv jognyilatkozatával, vagy intézkedésével feljogosította volna, szabálysértést követ el. Az önkényes lakásfoglaló attól függetlenül, hogy milyen lakásba költözik be pénzbírsággal és/vagy elzárással is sújtható, és a bíróság hatáskörébe utalja ezt a területet. 1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról A törvény rendelkezik a lakásügyben hozott bírósági ítéletek végrehajtásáról és az önkényesen elfoglalt lakások kiürítéséről. A kilakoltatásokkal kapcsolatban moratórium van érvényben a téli időszakban (kivéve az önkényes lakásfoglalás esete). 2003. évi CXXV. törvény az egyenlő bánásmódról és az esélyegyenlőség előmozdításáról A törvény a 8. §-ban felsorolt tulajdonságok alapján a lakhatás területén is az egyenlő bánásmód elvének kell érvényesülni. A 26. § az egyenlő bánásmód követelményrendszerét rögzíti a lakhatás területén az alábbiak szerint: 26. § (1) Az egyenlő bánásmód követelményének megsértését jelenti különösen a 8. §-ban meghatározott tulajdonságok szerint egyes személyeket a) közvetlen vagy közvetett hátrányos megkülönböztetéssel sújtani a lakhatást segítő állami vagy önkormányzati támogatások, kedvezmények vagy kamattámogatás nyújtásával kapcsolatosan, b) hátrányos helyzetbe hozni az állami vagy önkormányzati tulajdonú lakások és építési telkek értékesítése vagy bérbeadása feltételeinek meghatározása során. (2) A használatbavételi és egyéb építési hatósági engedély kiadásának megtagadása, illetve feltételhez kötése sem közvetlenül, sem közvetve nem alapulhat a 8. §-ban meghatározott tulajdonságokon.

24

(3) A lakáshoz jutási feltételek meghatározása nem irányulhat arra, hogy a 8. §-ban meghatározott tulajdonságok szerint egyes csoportok valamely településen, illetve településrészen mesterségesen, nem a csoport önkéntes elhatározása alapján elkülönüljenek.

4.3 Helyi rendeletek bemutatása Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének 44/2012. (IX.24.) önkormányzati rendelete az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások bérletéről, elidegenítéséről és használatáról Az önkormányzat a bérlakásaival kapcsolatos kritériumait a 44/2012.(IX.24.) számú önkormányzati rendeletében szabályozza. A rendelet meghatározza a legfontosabb hatásköröket, feladatokat, a különböző jogokat és jogosultságokat. A rendelet a lakbérmegállapítás szabályait és a lakások eladásával kapcsolatos szabályokat is rögzíti. A felek jogai és kötelezettségei: 21. Az Önkormányzat jogai és kötelezettségei 31. § (1) Az Önkormányzat a bérlővel írásbeli bérleti szerződést köt, melyről a szerződés másolatának megküldésével az Üzemeltetőt és az önkormányzati tulajdonban lévő közüzemi szolgáltatókat értesíti. (2) A bérlő az önkormányzati lakást az Üzemeltető által aláírt leltár, valamint a műszaki szemlét és fogyasztásmérő állásokat rögzítő jegyző- könyv alapján veszi át. 32. § Az Önkormányzat a bérleti jogviszony fennállása alatt – az Üzemeltető útján – köteles gondoskodni az épületben a tulajdoni hányada mértékéig a) az épület karbantartásáról, b) az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, c) a közös használatra szolgáló helyiségek állagának megőrzéséről, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről. 33. § (1) Amennyiben az Önkormányzat és a bérlő abban állapodtak meg, hogy az önkormányzati lakást a bérlő saját költségén és felelősségére maga teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá, az Üzemeltető közreműködésével kötött külön megállapodásban rögzíteni kell az elvégzendő munkákat, a kezdés és a befejezés időpontját, valamint a mindkét fél által elfogadott költségvetést. (2) Az Önkormányzat a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmassá tételéhez szükséges bérlő által végzett munkák igazolt és elfogadott költségeit a lakbérbe a 13. § (3) bekezdésének rendelkezései szerint számítja be. 34. § Az Önkormányzat jogosult a rendeltetésszerű lakáshasználatot, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését évente legalább egyszer az Üzemeltető és a közüzemi szolgáltató képviselőjével – a bérlő szükségtelen háborítása nélkül – ellenőrizni. 22. A bérlők és a lakáshasználók jogai és kötelezettségei 35. § (1) A bérlő és a lakáshasználó, valamint a velük együtt lakó személyek az önkormányzati lakást és a közös használatra szolgáló helyiségeket kötelesek rendeltetésszerűen és szerződésszerűen használni, társasházi lakás esetén a társasházra vonatkozó, Alapító Okiratban, Szervezeti és Működési Szabályzatban, Házirendben foglalt együttélési szabályokat betartani.

25

(2) Az önkormányzati lakás, vagy a bérlőt terhelő kötelezettségek teljesítésének ellenőrzése esetén a bérlő és a lakáshasználó arra alkalmas, a bérbeadó által meghatározott időben a lakásba történő bejutást biztosítani, és az ellenőrzést tűrni köteles. Ez a kötelezettsége fennáll a rendkívüli káresemény, vagy veszélyhelyzet miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás elvégzésének biztosítása, valamint a közüzemi fogyasztásmérők cseréje vonatkozásában is. 36. § (1) A lakbért és a lakáshasználati díjat havonta előre egy összegben, a tárgyhó 20. napjáig kell az Önkormányzat részére megfizetni. (2) A bérlő a lakbéren, a lakáshasználó a használati díjon felül köteles a külön szolgáltatások díját az 58. § rendelkezései szerint megfizetni, és a közüzemi vízfogyasztásért, a csatornahasználatért, a hulladékkezelési közszolgáltatásért és összkomfortos lakás esetén a távhőszolgáltatásért közüzemi díjat fizetni. (3) A bérlő és a lakáshasználó a szerződés megkötését követő 15 napon belül köteles a közszolgáltatási szerződéseket megkötni. (4) A közüzemi díjakat a bérlő és a lakáshasználó a közüzemi szolgáltatóknak köteles megfizetni. 37. § (1) A bérlő köteles gondoskodni a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak, valamint a lakásberendezések karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról, cseréjéről. (2) A bérlő az (1) bekezdésben előírt kötelezettségét olyan időpontban és módon köteles teljesíteni, ahogy azt a lakás és a lakásberendezések állapota szükségessé teszi. (3) Az Önkormányzat és a bérlő írásban megállapodhat abban, hogy a bérlő a lakást átalakítja, korszerűsíti. Az Önkormányzat az erre vonatkozó megállapodást abban az esetben köti meg, amennyiben a bérlő a szükséges szolgáltatói és hatósági engedélyeket beszerzi, továbbá igazolja, hogy az átalakítással összefüggő bejelentési kötelezettségeinek eleget tett. (4) A bérlő által kezdeményezett átalakítási, korszerűsítési munkák költségei és felelőssége a bérlőt terheli. (5) A bérlő a lakásbérleti szerződés, a lakáshasználó a lakáshasználati megállapodás tartama alatt köteles életvitelszerűen a lakásban lakni. A bérlő és a lakáshasználó a lakásból történő 2 hónapot meghaladó távollétét, annak okát és időtartamát köteles írásban az Önkormányzat részére bejelenteni. Az Önkormányzat felmondhatja a lakásbérleti szerződést és a lakáshasználati megállapodást, ha a bérlő, vagy a lakáshasználó a lakását életvitelszerűen 2 hónapot meghaladó ideig nem lakja, és távollétét megfelelően igazolni nem tudja. (6) Az önkormányzati lakásban a rovar- és rágcsálóirtásról a bérlő és a lakáshasználó saját költségére, a kártevők megjelenésétől számított 3 napon belül köteles gondoskodni. További önkormányzati rendeletek15 szabályozzák a különböző díjhátralékkal érintett, szociálisan rászorult családok díjkedvezményének lehetőségét, valamint a lakásokkal kapcsolatos segélyezési lehetőségeket16.

3/2015. (02.17.) számú rendelet a pénzbeli és természetben nyújtott szociális ellátásokról és gyermekvédelmi támogatásokról, 20/2014. (04.23.) önkormányzati rendelete a személyes gondoskodást nyújtó gyermekjóléti alapellátásokról és szociális szolgáltatásokról 15

16

12/2008. (04.01.) számú rendelete szociális szolgáltatásokról

26

5 A LAKÁSPOLITIKA ÉS A LAKÁSGAZDÁLKODÁS RENDSZERE, SZERVEZETI HÁTTERE PÉCSETT A pécsi lakásgazdálkodás szervezeti és intézményi hátterét egyrészt alá- és fölérendeltség, másrészt partnerség jellemzi. A rendelet ugyan mindössze három szereplőt von be a rendszerbe, azonban ennél jóval több érdekelt, vagy érdekeltté tehető intézmény, szervezet van Pécsett.

5.1 A lakásgazdálkodás döntéshozatali szervezeti háttere 5.1.1

Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzatának Közgyűlése

Az önkormányzat kötelességeit, feladatait és jogait a 2. pontban (A lakásgazdálkodás jogi háttere) felsorolt törvények, helyi rendeletek rögzítik. A lakásgazdálkodással kapcsolatos kérdésekben is a Közgyűlés a legfőbb döntéshozói szint, de döntési kompetenciájának egy részét átruházhatja a Népjóléti Bizottságra, mely döntően egyedi/szakmai ügyekben dönthet. (Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzatának Közgyűlése – hasonlatosan más városok képviselő testületeihez – Szervezeti és Működési Szabályzatában rögzítette döntési jogköreinek szakbizottságok részére történő részleges átadását.) A közgyűlés felé a döntés-előkészítés, a javaslattétel a Népjóléti Bizottság feladata. A polgármester rendkívüli esetben dönthet lakhatási kérdésekben, az ehhez kapcsolódó jogosítványai a közgyűléstől származnak. A Népjóléti Bizottság öttagú, egészségügyi, szociális és lakáskérdésekről egyaránt dönt. Korábban önálló a Lakásgazdálkodással foglalkozó bizottság volt, 2006 után - a megváltozott prioritásoknak, várospolitikai irányvonalnak megfelelően - átalakult a struktúra. A Népjóléti Bizottságnak hivatalosan havonta kellene üléseznie, a gyakorlatban azonban ennél gyakrabban, két-háromhetente tart üléseket. Az átalakult struktúra eredményeként bizottsági szinten együtt kezelik a szociális és lakhatási kérdéseket. Az integrált Bizottság szakfeladatokat lát el, az egészségügyi és a lakásügyi területen tanácsnokok koordinálják és segítik a munkát. A lakhatással kapcsolatosan nincs más szervezetnek, intézménynek döntési kompetenciája.

5.1.2

A lakásgazdálkodás előkészítői és végrehajtói szervezeti háttere

A testületi döntések végrehajtó szervezete a Szociális Lakásgazdálkodási csoport, mely a Humánpolitikai főosztályon belül az Egészségügyi és Szociálpolitikai osztály szervezeti egysége. A lakáscsoport feladata az önkormányzati bérlakásokkal kapcsolatban felmerülő problémák kezelése, intézkedések végrehajtása. Az osztálynak a kérelmezőkkel kapcsolatos feladatokat is meg kell oldaniuk, vagyis kérelmek, panaszok, bejelentések intézése, megválaszolása, engedélyezésre való előkészítése is a feladatuk. Nem faladatuk azonban koncepciók, programok kidolgozása. Az önkormányzat lakáscsoportján összesen 9 fő dolgozik17. Előkészítői hatáskörben az illetékes szakbizottságok (elsősorban a Népjóléti Bizottság) valamint a Közgyűlés lakásügyi határozatainak előkészítése, valamint a megszületett döntések végrehajtása a feladata.

17

1 csoportvezető-jogász, 1 beosztott-jogász, 4 ügyintéző, 1 szociálpolitikai koordinátor, 1 ügy. helyszínelő, 1 titkárnő

27

A lakáscsoporton kívül a pénzügyi osztály (költségvetés), illetve különböző szakmai bizottságok (bérlőkijelölési jog miatt) is érdekeltek a lakhatással kapcsolatos kérdésekben. A lakások műszaki állapotának fenntartása, az üzemeltetés a Pécs Holding Városi Vagyonkezelő Zrt (PHVV) feladata. Területi Szociális Központok A különböző jogcím okán folyósítható állami és önkormányzati segélyeket az önkormányzat Területi Szociális Központjai kezelik, így az önkormányzat - a lakásrendelet alapján - az igénylők jövedelmi helyzetének ellenőrzési feladatával is megbízta a szervezetet.

5.2 A lakásgazdálkodás üzemeltetői háttere Pécs Holding Városi Vagyonkezelő Zrt. (PHVV) A PHVV szervezeti ábrája szerint a bérlakásokkal foglalkozó területek a Vagyongazdálkodási és Városüzemeltetési Igazgatóság alá tartoznak. A holdingon belül a felső irányítói szint alatt az Ingatlanhasznosítási és Kezelési főosztály, az alatt pedig az Ingatlangazdálkodási osztály és az Ingatlankezelő osztály tevékenységi körébe tartoznak a lakásokkal kapcsolatban felmerülő üzemeltetői feladatok. A struktúra legfontosabb szereplője az Ingatlankezelő osztály, amely minden önkormányzati tulajdonú ingatlan (lakás és nem lakáscélú) kezelését, bérbeadását, üzemeltetését végzi. A PHVV szervezetén belül mintegy 12 fő18 végzi az önkormányzati bérlakásokkal kapcsolatos feladatokat. A bérleményekkel kapcsolatos kezelői feladatok az alábbi területekre terjednek ki:     

bérlemény átadás bérlő részére, bérleményhasználat idején felmerülő feladatok (ellenőrzések, karbantartások, számlázás jog érvényesítés) bérlemény árvétele üres bérlemény fenntartása, kezelése bérlemény eladása esetén változásjelentés, nyilvántartás-vezetés.

Az ingatlangazdálkodással kapcsolatos területek tevékenységét a műszaki osztály segíti. A műszaki osztály feladatai: épület karbantartással kapcsolatos tevékenységek: karbantartás, felújítás szervezése, költségelszámolás, nyilvántartás, közös képviselet, ellenőrzés19    

18

lakás-karbantartási, felújítási feladatok megrendelése, a kivitelezés ellenőrzése, esetleges üres lakások lezárása lakáskiutalások, cserék lebonyolítása egyéb üzemeltetői tevékenység (pályáztatások, zárcsere, használat szerinti megállapodások készítése stb.) az önkormányzathoz, mint tulajdonoshoz kapcsolódó üzemeltetői tevékenység.

A létszámban az 5 fő házkezelő is szerepel.

Forrás: PHVV Zrt. Üzemeltetési Igazgatóság, ingatlankezelő osztályának tájékoztatója az önkormányzati tulajdonú lakás és nem lakás célú ingatlanok kezeléséről, gazdasági tevékenységéről, a hátralékok alakulásáról, hátralékkezelésről és a megbízásos tevékenységekről. 19

28

Jelenleg az összes önkormányzati tulajdonú, a PHVV által kezelt ingatlan műszaki állapotával is ez a csoport foglalkozik. A PHVV-nek nincs megfelelő belső kapacitása az ingatlanok rendszeres műszaki ellenőrzésére, felülvizsgálatára. A lakásokkal kapcsolatban felmerülő műszaki munkákat, felújításokat, állagmegóvást keretszerződés keretében külsős cégek végzik. A cégek tevékenységével kapcsolatban kevés a kapacitás az elvégzett munka hatékonyabb ellenőrzésére, garanciális jogok határozottabb érvényesítése, a minőségi elvárások és határidők betartatására. végzi.

A lakbér-hátralék kezelését –„szóban” átvállalt kötelezettségként, feladatként - a PHVV

5.3 Tevékenységükkel a lakhatáshoz kapcsolódó szervezetek 20

Ifjúságért Egyesület

Az egyesület tevékenysége a Családok Átmeneti Otthonának üzemeltetése. Az egyesület tevékenységéhez kapcsolódó partnerségi hálót működtet a különböző intézmények között. Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat A Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat feladata a családok problémáinak teljes feltárása, komplex kezelése. Az önkormányzati bérlakásokban élők nagy része megjelenik a szolgálat ügyfélkörében. A lakhatással kapcsolatban formális, szabályozott kapcsolatuk van az önkormányzat illetékes osztályaival. Az információcsere kétoldalú. Az intézménynek a javaslattételi lehetősége van a bérbeadás során, véleményüket sok esetben azonban figyelmen kívül hagyják. A Családsegítő Szolgálatnak nincs meg a kellő informatikai, infrastrukturális és személyi háttere hosszú távú eredmények elérésére. Kisebbségi önkormányzatok A pécsi roma lakosság jelentős része szociális bérlakásokban él. Nagyon kevés a magántulajdonnal rendelkező pécsi roma család, tehát a kisebbségi önkormányzatok közül a Cigány Kisebbségi Önkormányzat a legérdekeltebb ebben a kérdésben. A kisebbségi önkormányzatnak javaslattételi és véleményezési jogköre van a lakhatással kapcsolatos kérdésekben. A Roma Integrációs Tanács berkeiben megalakult a lakhatási munkacsoport, amely a romák közismerten rossz lakóhelyzetére keres megoldást. A munkacsoport tagjai a kérdéssel foglalkozó és annak megoldásában érdekelt civil, egyházi és önkormányzati résztvevők. Lakhatási és egyéb szociális problémákat kezelő civil szervezetek Kifejezetten lakhatási problémákat kezelő civil szervezetek - a fent bemutatott egyesület kivételével - nincsenek a városban. Vannak azonban olyan fontos szervezetek, amelyek egy-egy

20

A …./2015.11.19. közgyűlési határozattal módosított szöveg

29

városrész fejlesztéséért készek tenni, így tevékenységük a lakhatás, lakásállomány problémáit is érintik.21 Együttműködési kultúra a szereplők között A lakásgazdálkodással is összefüggő döntések előkészítésébe kevéssé vannak bevonva a lakhatással kapcsolatos területen dolgozó intézmények, szervezetek. A döntések folyamán nem történik meg a következmények előzetes hatáselemzése. Nincs megteremtve az összhang a különböző prioritások és területek között. Nincsenek városrészi szintű koncepciók, elemzések. Az önkormányzati vagyon védelme a lakásgazdálkodás szempontjából kevéssé érvényesül, sok esetben alárendelődik egyéb prioritásoknak. A különböző szervezeteknek bizonyos döntések esetén javaslattételi lehetőségük van (pl.. Családsegítő Szolgálat), azonban ez sem a közgyűlést, sem az önkormányzat hivatali részét nem kötelezi. További jelentős probléma, hogy a különböző szervezetek (pl. Családsegítő, PHVV, Önkormányzat) ugyan együttműködésre, partnerségre kötelezettek, az együttműködések azonban sok esetben nem megfelelően, csak gyenge hatékonysággal működnek. Ez azzal is magyarázható, hogy nem kellően tisztázottak a szereplők közötti hierarchikus22viszonyok. Nincsenek rendszeres, szabályozott formális találkozók az azonos körzetben dolgozó, de különböző területen (családsegítő, házkezelő stb.) tevékenykedő szervezetek és dolgozók között, nincsenek pl. esetmegbeszélések. Többségében kevéssé érvényesül a problémák komplex szemlélete, és kevés a lakásokkal és a lakókkal kapcsolatban felmerülő, a problémák teljes körű kezelését is lehetővé tevő innovatív megoldás.

pl. Öntevékeny Keleti Városrész, István aknáért Egyesület, Pécs-Vasasért Egyesület stb. Az üzemeltető és polgármesteri hivatal csoportjai között nincsenek tisztázva az alá és fölérendeltségi viszonyok, együttműködési kötelezettség van, sok esetben ellenérdekeltség állhat fenn az egyes rész-területek között. 21 22

30

6 A LAKÁSPOLITIKA ÉS LAKÁSGAZDÁLKODÁS HELYI RENDSZERE, FOLYAMATA

6.1 Az eljárásrend bemutatása Jogosultság Az önkormányzathoz minden magyar és uniós állampolgár benyújthat lakáskérelmet. Az önkormányzati bérlakások szociális, költségelvű és piaci alapon adhatók bérbe. Az önkormányzat a lakásállomány nagy részét – az igények óriási száma miatt - szociális alapon adja bérbe, alacsony bérleti díjért. A különböző lakás-programok, jogcímek alapján bérelt lakások esetében is hasonlóan alacsony a lakbér mértéke. Pécsett nincs piaci alapon bérbe adott önkormányzati bérlakás. Nagyon kevés az olyan lakás, amelyet az önkormányzat ilyen formán hasznosítani tud. Nincs a piaci alapú bérbeadáshoz megteremtve a kínálat, nincs felmérve a várható kereslet, és a lehetséges bérlők igényei sem. Költségelven bérbe adott lakás is mintegy 70-80 darab van. Ezek elsősorban művész, sportolói stb. lakások, ebben az esetben a bérleti díj a lakás fenntartását megközelítőleg fedezi. Meg kell vizsgálni, hogy ez a bérlői kör mennyire rendszeres fizető. Ezzel párhuzamosan a teljes állomány felmérésével meg kell vizsgálni annak lehetőségét, hogy a költségelvű lakbér bevezetése, milyen társadalmi, migrációs következményekkel járna23. Szociális alapon azok az állampolgárok igényelhetnek lakást,  akiknek a közös háztartásban élők esetében egy főre jutó havi jövedelme nem éri el a mindenkori saját jogú öregségi nyugdíj-minimum 24 kétszeresét,  egyedülálló esetén két és félszeresét,  akiknek nincs a nyugdíjminimumnál ötvenszer értékesebb ingatlan vagy ingóvagyona,  akiknek nincs érvényes lakásbérleti jogviszonya. A jogosultság ellenőrzése A jövedelmi viszonyokat a munkáltató köteles igazolni. Munkanélküliség vagy egyéb ellátási formákat (nyugdíj, gyes) az illetékes szerv (önkormányzat, munkaügyi központ, államkincstár stb.) igazolása alapján fogadnak el. Az ingatlanvagyonról – „önbevallás”, nyilatkozat alapján - egy évnél nem régebbi ingatlanforgalmi becslést kell benyújtani. Az ingóvagyon értékéről is nyilatkozattétel szükséges. Az adatok ellenőrzése - az igénylővel együttműködve - a Humán Főosztály Területi Szociális Központjainak a feladata. A szociális dolgozóknak25 azonban nincs jogosultságuk a tulajdon tényleges ellenőrzésére, azaz a földhivatali adatokat nem kérhetnek ki. Adatvédelmi okok miatt a tényleges jövedelem magalapozottságát és valódiságát sem tudják megvizsgálni. Teljes régiós vagy országos adatbázis hiánya miatt nem ellenőrizhető, hogy az igénylő más városban rendelkezik-e ingatlannal vagy bérleti jogviszonnyal, így számos visszaélésre adhat

Remélhető, hogy egy alacsonyabb fenntartású, jobb állapotú lakásállomány felé indulna meg egy migráció. A differenciálás mint elvnek itt is meg kell jelennie. 23

24

Az öregségi nyugdíj-minimum 2015-ben 28500 Ft

25

Az önkormányzat Lakáscsoportjának, a szociális központok dolgozóinak sincs erre lehetőségük.

31

lehetőséget26 a rendszer. Ezek a szúrópróba-szerű lakás-ellenőrzések és lakossági bejelentések alapján szoktak kiderülni. A lakás bérbeadásakor nincs lehetőség a család előéletének vizsgálatára, nincs kapacitás az igénylési okok mélyebb feltárására, a lakhatási igénnyel összefüggő problémák komplexebb kezelésére. A Családsegítő Szolgálat még nincs hatékonyan integrálva a rendszerbe, pedig bevonásával a később a lakókkal kapcsolatban felmerülő problémák egy része megelőzhető lenne. A bérbeadás sorrendiségének elve A lakáskérelem benyújtását követően a kérelem nyilvántartásba kerül. Az azonos szociális helyzetű családok esetében a beadási időpont elméletileg a döntő tényező. Az igénylőknek az igénylésüket öt naptári éven belül meg kell újítaniuk. Újra meg kell adniuk adataikat. Adatváltozással kapcsolatos bejelentési kötelezettsége minden lakásigénylőnek van. Kötelesek bejelenteni a családi állapottal, a lakcímmel, a gyerekek létszámával kapcsolatos adatváltozásokat. A lakások megüresedésével párhuzamosan, azokhoz igazodva adja az önkormányzat bérbe a lakásokat. Nincs meghatározott, átlátható szempont-rendszer, az igénylő nem tudja követni, hogy hányadik a sorban, hol tart az igénylése, mikor számíthat lakásra. Nincs kialakítva egységes pontrendszer, amely alapján a családokat rangsorolni lehet. Nehezíti a helyzetet, hogy a rászorultság megállapítása önbevallás alapján történik, a személyiségi jogokra való tekintettel jelenleg azokat az adatokat sem ellenőrzik, amelyek egyébként az önkormányzat saját nyilvántartásaiban rendelkezésre állnak (pl. gépjárműadó- rendelkezik-e az igénylő vagy bérlő egy vagy több saját tulajdonú gépjárművel). A rendelet pontosan szabályozza azt, hogy szociális helyzet alapján igényelt lakás esetében a családnak milyen jellegű lakás jár. Ez fő/szobaszám alapján határozza meg a bérbe adható lakásokat. Egyéb minőségi szabályozást nem tartalmaz az önkormányzat lakásrendelete a szociális bérlakások esetében27. A lakásigénylés benyújtásától a tényleges lakáshoz jutásig 5-10 év telhet el. A várakozási idő tehát igen hosszú. Bérlőlista Bérlőlistákat abban az esetben készít az önkormányzat, ha nagyobb számú lakás üresedik meg, illetve új önkormányzati lakóépület kerül átadásra. A bérlőlistára „automatikusan” felkerül a lakásigénylő. A nyilvános lista nevet és a javasolt lakás pontos címét tartalmazza. Minden esetben készül tartaléklista is, amely azonban nem kerül nyilvánosságra. Ez azoknak az igénylőknek az adatait tartalmazza, akik esélyesek, abban az esetben, ha valaki nem fogadná el a neki felajánlott lakást. (Ez az arány 25-30%.) A lakáskiutalás visszautasításának általában az az oka, hogy a kérelmező az adatszolgáltatási kötelezettségét nem teljesíti, így a hivatal lakáscsoportja pontatlan adatokkal dolgozva nem a tényleges életkörülményekhez igazodó csoportba sorolja, s így nem a megfelelő lakást kínálja fel nekik. Egyedi kérelmek Külön egyedi kérelem alapján rendkívüli élethelyzet esetében az önkormányzat átmeneti lakást tud biztosítani az igénylő családnak. Az ilyen kérelmet benyújtó családok általában csonka, egyszülős családok. A döntéshozó felelőssége azt mérlegelni, hogy a helyzet, amelybe a család került, mennyire atipikus, van-e kilátás a helyzet rövid időn belüli megoldására. Tipikus okok 26 27

Élettársi kapcsolatok esetében is nehéz igazolni, azt, hogy valaki életvitel-szerűen bérlakásban él, miközben a saját lakását kiadja. Ezen a területen sincs kialakítva egy, a megkapható lakás minőségére és együttműködésre épülő ösztönző-rendszer.

32

átmeneti elhelyezés /szükséglakás/ iránti kérelem benyújtására: a válás, a fizikai és/vagy érzelmi agresszió, valamint az albérlet főbérlő általi azonnali felmondása28. Az élethelyzet és a tényleges lehetőségek, gyakorlatok között gyakran ellentmondás feszül. Ami egy család életében rendkívüli helyzet, az adott esetben olyan teljesen általános probléma is lehet, amellyel az önkormányzatok, szociális szakemberek nap, mint nap szembesülnek. A lakáscsoport vezetőjének azonnali döntések meghozatalára nincsen lehetősége. Minden lakással kapcsolatos ügyben a soron következő testületi ülésnek, vagy az ügy súlyától függően a Népjóléti Bizottságnak kell döntenie. Rövid idejű, gyors reagálásra tehát az önkormányzati bér-lakásszektor nem alkalmas, a lakáscsoport jogosítványainak szűk keretei miatt nincs is rá reális lehetőség. Bérlőkijelölés29 Az önkormányzat számos szervezetnek és intézménynek adott bérlőkijelölési jogot. A bérlőkijelölést az önkormányzat térítésmentesen30 biztosítja. Ezen intézmények egy részének, pl. Kodály Gimnázium, az önkormányzat a fenntartója. Más szervezeteknek, intézményeknek a különböző minisztériumok, kormányzati szervek a fenntartóik. Azt, hogy mely intézmény kap lakás, lakhatás jellegű támogatást az önkormányzattól, az önkormányzat várospolitikai elképzelései, lehetőségei és anyagi keretei határozzák meg. Bérlőkijelölés átadása esetén nincsenek az önkormányzatnak a várospolitikával, városfejlesztéssel összhangban lévő esetleges megkötései. A bérlőkijelölési joggal érintett önkormányzati lakások száma 200 körül van. Ez a teljes állománynak kicsi részét, mintegy 5%-át teszi ki, azonban ezeknek a lakásoknak a többsége jobb minőségű, magasabb komfortfokozatú lakás31. A bérlőkijelölési jog által érintett lakások esetében a jelölő szervezeteknek nagyon fontos a minőség mellett a lokalitás is, az, hogy viszonylagos közelségben legyen a lakás az intézményhez. A lakástörvény lehetőséget biztosít arra, hogy az önkormányzat bérlőkijelölési jogot értékesítsen cégeknek vagy intézményeknek, de ezzel a pécsi önkormányzat eddig nem élt. A bérlőkijelölési jogot 3, illetve 5 évre lehet vásárolni a lakás piaci értékének függvénye szerint. Ennek lehetőségét célszerű vizsgálni, és kialakítani egy vonzó állományt. Jelenleg nem áll rendelkezésre a piaci szereplők számára vonzó lakásállomány, amelyet ebben a formában is hasznosítani lehetne. A bérleti szerződés felmondása Bérleti szerződést több ok miatt lehet felmondani (egyik sem kötelezettség, csak lehetőség), ezek az alábbiak lehetnek:    

hat havi folyamatos vagy összesen hat havit meghaladó mértékű lakbér-hátralék Magatartási problémák Pécsi lakás tulajdonjogának szerzése Albérletbe adás a bérbeadó engedélye nélkül

Évente mintegy 100 családot tesz ki az utcára a főbérlő. A bérlőkijelölési jogot és a bérleti jogot szét kell választanunk, a bérleti jog a személyre, a bérlőkijelölés az intézményre vonatkozik. A kettő ebben az esetben elválik. 30 A lakástörvény szerint a bérlőkijelölési-jogot meghatározott feltételekkel, anyagi térítés ellenében értékesíteni is lehet. 31 A teljes pécsi lakásállománynak valamivel több, mint fele összkomfortos, így az összkomfortos lakások mintegy 10 %- a le van kötve. 28 29

33

 Illetve a lakástörvény 24 paragrafusa alapján (bérlő a szerződésben előírt kötelezettségét nem teljesíti, ha a bérbeadó a bérlő számára cserelakást ajánl fel, ha a bérlő a lakást nem rendeltetésszerűen használja, rongálja). A gyakorlatban a lakbér-tartozás önmagában nem szerződés felmondási indok. Ha a bérlő bármilyen más közüzemi szolgáltatónak tartozik, mivel a lakás tulajdonosa az önkormányzat, a szolgáltatóknak igen nehéz eljárniuk a behajtandó tartozások ügyében. (Elárverezni, végrehajtást kérni ezekre a lakásokra nem lehet32). A kilakoltatásra általában akkor kerül sor, ha a tartozások halmozása mellé magatartási problémák és a lakás túlzott amortizációja is társul. A folyamat jogszerű és jogszerűtlen bérlő esetén is meglehetősen hosszadalmas. A panasz beérkezésétől a lakáselhagyásáig minimum másfél év telik el33. Az eljárás során felhalmozódó költségek nagy részét az önkormányzat fizeti, behajtani ezen kintlévőségeit nem tudja., nincsenek eszközei hozzá. Az önkormányzati tulajdonú lakások esetében a kilakoltatások számának alakulása Pécs, 19962007. (db) 90 80 70 60 50

Önkényes lakásfoglalás miatt

40

Hátralékok miatt

30 20 10 0

. 96 19

. 97 19

. 98 19

. 99 19

. 00 20

. 01 20

. 02 20

. 03 20

. 04 20

. 05 20

. 06 20

. 07 20

1. Diagram: Az önkormányzati tulajdonú lakások esetében a kilakoltatások számának alakulása Pécs, 19962007 (db)34

A bérleti szerződés felmondása és a bírósági eljárás hosszadalmas ügymenetet jelent, a kétséges eredmények miatt így megfontolja a bérbeadó az eljárás megindítását. Az önkormányzat elsősorban az önkényes lakásfoglalókkal szemben kezdeményez kilakoltatást - mivel ez esetben gyorsabb a bírósági ügymenet35. Ugyanakkor évente 50-55 esetben indul el egykori bérlővel szemben is bírósági eljárás. (A bírósági eljárást a bérleti szerződés felmondása, és a lakás kiürítésére vonatkozó felszólítás előzi meg.) A pécsi gyakorlatban a bérleti szerződések felmondására – mint erőteljes szankcióra – általában csak többszöri, a bérlői kötelezettségek teljesítésére vonatkozó felszólítás után, több felmondási „ok” egyidejű fennállása esetén kerül sor. A normálistól eltérő, túlzott igénybevétel, a rongálás ténye akkor lenne bizonyítható, ha a bérbeadáskor műszaki állapotfelmérés és arról szóló

1996. évi XXV. törvény a helyi önkormányzatok adósságrendezési eljárásáról Másfél év csak a legoptimálisabb esetre vonatkozik. 34 Forrás: Pécs M.J.V. adatszolgáltatása 35 Sok esetben az önkényes lakásfoglaló rendszeresebben fizet, mint a jogilag rendezett hátterű bérlő. 32 33

34

jegyzőkönyv készülne, melyet a birtokba lépő bérlő is visszaigazol, majd az üzemeltető révén az önkormányzat élne az évenkénti műszaki szemle jogával. Jelenleg a szemlére és annak bizonyító erejű dokumentálására nem kerül sor rendszeresen. A kötelező bérlői karbantartás elmulasztása akkor lenne szankcionálható, ha e feladatok pontos definiálása megtörténne, s maga az önkormányzat, mint tulajdonos is teljesítené állagmegóvási és felújítási kötelezettségeit. Sok esetben a két fél egyidejű mulasztása hallgatólagos egyetértésben eredményezi az ingatlanok állagromlását, a lakásállomány egy részének elértéktelenedését.

6.2 Adminisztráció, ügyintézés A centralizált döntéshozatal megnehezíti a rendszer gyors, rugalmas reagálását. Bizonyos döntési kompetenciák átadása rugalmasabb reagálást, hatékonyabb működést tenne lehetővé. A megfelelő informatikai háttér és az elektronikus adatbázis hiánya nagyon lelassítja a lakásgazdálkodási rendszer működését. Hiányosságok vannak az adatok rendszeres, teljes körű frissítése, feldolgozása terén, ennek is elsősorban a fent megfogalmazott problémák az okai. Emiatt a különböző folyamatok átlátására kevés a lehetőség. Az információ-áramlás nehézkes, az információk rendszeres teljes körű gyűjtésére nincs lehetőség és anyagi forrás biztosítva. A papír alapú ügyintézés még mindig általános annak ellenére, hogy az önkormányzat rendelkezik megfelelő informatikai rendszerrel. A lakáscsoport számítógép-ellátottsága hiányos, és személyzeti háttere nem teszi lehetővé megfelelő adatbázis létrehozását. Az elektronikus, naprakész, friss adatbázis hiánya a lakhatással kapcsolatos ügyintézést megnehezíti, a mobilitást hátráltatja. Ez esetben is a fejlett informatikai működésre való átállás általános nehézségét kell leküzdeni. Az integrált, a szereplők közösen használható adatbázisának használatán alapuló rendszer hiányában nem áll rendelkezésre naprakész információ, sok a papírmunka, az ügyintézés időigényes részvételt kíván a szereplők részéről. A leterhelt humánerőforrásnak nem jut elegendő energiája, ideje az új rendszer kialakítására, az adatbázis feltöltésére, a vezetői információigények megfogalmazására – így a potenciálisan rendelkezésre álló, a gyors és jó minőségű munkára alkalmas szoftver érdemi használatára nem kerül sor. Nem történik meg rendszeres időközönként a lakások mindenre kiterjedő felmérése, ellenőrzése sem a műszaki állapot, sem a bérlő jogi helyzete alapján. Nincs teljes körű igényfelmérés a jelenlegi bérlők esetében, valamint a lakásra várakozók között sem36. A rendszer hatékonyságát csökkenti az ügyintézés centralizáltsága, rugalmatlansága. Nincs lehetőség elektronikus úton kérelmet benyújtani, az igénylés menetét követni37. Egy-egy hivatali központban lehet az ügyeket intézni, nincs ügyeleti rendszer. A hatósági, üzemeltetési, szociális, munkaügyi kérdésekkel kapcsolatban különböző szervezetekhez kell fordulni. Az ügyintézés egyrészt területileg szétszórt, másrészt nincs átjárhatóság az intézmények között, nem működnek összehangoltan. A szociális ellátórendszer és a lakhatási rendszer főbb szereplőinek együttműködési kötelezettségük van. A családok problémáinak kezelését a különböző szereplők, az informatikai hálózat és a közösen használható adatbázis hiánya nehezíti.

A lakásigénylés benyújtásakor az igényelt lakásra vonatkozóan csak a szobaszámot, valamint a komfortfokozatot kérdezik. Az igénylőnek nincs lehetősége azt követni, hogy az igénylése hol áll, „hányadik” a sorban, ki, mi alapján kap előtte lakást stb. A megoldás lehetőségét kínálja az e-közigazgatási rendszer kiterjesztése erre a területre is. 36 37

35

A személyi állomány fokozatosan csökkentett és mára igen alacsony létszáma az egész területen általánosnak mondható. A bérlők és az igénylők esetében is hiányzik a megfelelő és hatékony kontroll-rendszer. Nem vizsgálják az előzményeket és nincs utó-követés. Hiányoznak az ösztönző-erők, a szankciók, a fékek38. Az önkormányzat egyetlen érdemi és egyben legerőteljesebb szankciója a lakásbérlet felmondása, illetve ennek nyomán a tényleges kilakoltatás. Ezzel az eszközzel azonban igen megfontoltan él, hiszen a kilakoltatott családok elhelyezése nemcsak probléma, de bizonyos helyzetekben törvényi kötelezettség is. Adat-bejelentési kötelezettsége van a bérlőnek és az igénylőnek, azonban ennek elmulasztását az önkormányzat nem tudja ellenőrizni és szankcionálni. Nincs együttműködésre kötelezve a bérlő és az igénylő sem a lakáscsoporttal, sem egyéb szereplőkkel. Nem működik a bérlő kötelezettségeinek elmulasztására épülő szankció- és ösztönző-rendszer, illetve nem érvényesül eléggé a lépcsőzetesség elve.

6.3 A lakás mobilitás A lakásgazdálkodási rendszer egyik legnagyobb problémája a mobilitás alacsony foka. A lakások mobilitása alatt azt értjük, hogy a lakások nem cserélődnek a bérlők között az igényeknek megfelelőn, illetve az önkormányzat nem frissíti a változó igényeknek megfelelően a lakásállományát. A bérlőállomány nem cserélődik, a lakásokban élők tartós megoldásnak tekintik az önkormányzati bérlakást. A lakások mobilitását elősegítő egyik eszköz lehetne a csere minden formájának szélesítése. Jelenleg nincs olyan „üzenő-fal”, ahol az önkormányzati bérlakásban élők fel tudnák egymással venni a kapcsolatot, egymásra tudnának találni, ha különböző okokból cserében gondolkodnának. Minden az önkormányzat lakáscsoportján keresztül folyik, a lakáscsoport azonban abban nem tud aktívan közreműködni, hogy ezeket a problémákat is kezelje. A megfelelő informatikai háttér, elektronikus felület és az aktuális informáltság hiánya a csere-lehetőségek jelentős beszűkülését eredményezi. Jelentős probléma a csere-kínálat minőségi, de főként mennyiségi hiánya. Érthető módon szinte minden, cserében reménykedő család nagyobb méretű, jobb komfortfokozatú, s lehetőleg minél magasabb státuszú környéken szeretne csere-lehetőséghez jutni. Ugyanakkor a nagyobb méretű, magas fenntartású lakások lakói csak nagyon ritkán, inkább anyagi kényszer hatására keresik megoldásként a kisebb - s így általában alacsonyabb fenntartási költségű – lakásokat. A csere-lehetőségek liberalizálásának jogi háttere adott, azonban a gyakorlatban, mivel nincs kidolgozott objektív szempont-rendszere és menete, ezért meglehetősen esetlegesen működik. A mobilitás kérdéséhez kapcsolódik az is, hogy bár a törvény lehetőséget biztosít magántulajdonos és önkormányzati bérlő közti cserére, ennek a gyakorlata meglehetősen nehézkes, törvényileg „túl-szabályozott”. A magántulajdonos és a bérlő közti csere nem jellemző megoldási mód.

38

A szankció és ösztönző-rendszerek hiánya több területen is megjelenik.

36

6.4 Lakás-programok és lakhatással kapcsolatos innovatív programok A különböző lakásprogramok elsődleges célcsoportja a fiatal korosztály, amely anyagilag még nem kellően erős az első lakás megvételéhez. Ezek az önkormányzat által indított, fiatalokat segítő programok azonban meglehetősen kevés fiatalnak nyújtanak valódi alternatívát. A fiatalok számára nem állnak rendelkezésre változatos, lakhatást elősegítő programok, támogatási formák (telek-kialakítás, önkormányzati garanciavállalás lakáshitelhez stb.). Különösen a keresett szakmával és munkaerő-piaci kompetenciákkal rendelkezők körében lenne fontos a városban való letelepedés lehetőségének megteremtése, mivel a városban képzett fiatalok jelentős része máshol találja meg a tartós életfeltételeket (munkahely, lakás). A nyugdíjas-ház jellegű intézmények bővítésére sincs elég kapacitása az önkormányzatnak. Egyéb lehetséges célcsoportokra irányuló lakásgazdálkodási koncepciók teljesen hiányoznak.

6.4.1 Speciális igényekre, célcsoportra épülő lakás-programok / Bérbeadás jogcímei 6.4.1.1

Garzonházi rendszer működtetése

Három garzonház-jellegű épülete van az önkormányzatnak. A garzonházi rendszer gondolata a rendszerváltozás előtti időszakra vezethető vissza. Az akkori Tanács ezzel is szerette volna támogatni a fiatalok lakáshoz jutását. A Tanács vállalta, hogy öt év után magántulajdonú szövetkezeti lakáshoz juttatja a lakót. A rendszer kötelező előtakarékosságot írt elő. A garzonházi bérleti konstrukció egy speciális lakáshoz jutási lehetőség, egyszeri átmeneti lakásmegoldás, elsősorban fiatal házaspároknak. A célcsoport is speciális, az igénylőknek rendszeres, minimum nettó jövedelemmel kell rendelkezni. Ez a lakbérnél olcsóbb megoldás, itt elkezdetik az életüket, kipróbálhatják magukat. Jelenleg nincs kötelező elő-takarékosság. A garzon-lakások maximum öt éves bérleti jogát pályázat útján lehet elnyerni, melyet még maximum két évvel lehet meghosszabbítani. Fiatal házaspárok mellett gyermeküket egyedül nevelő szülők is kérelmezhetnek garzonházi elhelyezést. A garzonházi lakások kisebb részét az önkormányzat szociális bérlakásként hasznosítja, ez az igénylők számától függ 6.4.1.2

Fecskeház-program

A Fecskeház-program is a fiatalok lakáshoz-jutásához nyújt segítséget. A bérleti díj viszonylag alacsony, azonban az önkormányzat kötelező elő-takarékosságot ír elő . A fecskeházi lakásokban két hónap lakbér-elmaradást követően fel lehet mondani a bérlőnek, aki köteles 1 hónapon belül elhagyni a lakást. Az itt élők tehát jövedelem szempontjából az átlagos önkormányzati lakás lakóihoz képest jóval magasabb jövedelmekkel rendelkeznek. 39

A fecskeházi bérlőnek az öt év letelte után nem lehet elhelyezési igény kérelme, a fecskeházi lakást elcserélni nem lehet. A kis alapméretű lakásokban családot alapítani igen körülményes. Az önkormányzat az egyetem40számára a 61 lakásból 30 lakásra bérlőkijelölési jogot biztosít. Az egyetem mellett a városnak is érdeke a fiatal oktatók, PhD hallgatók megtartása. Ezekre a 39 Az 40 Az

elő-takarékosság összege meglehetősen magas, a lakástól függően havi 35 ezer forint felett van. előkésztési szakasz folyamán, az eredeti pályázati kiírásban meghatározták, hogy milyen feltételekkel adhatóak ki a lakások

37

lakásokra az egyetem teljesen autonóm módon, pályáztatás útján választja ki a lakókat, ha megszűnik az egyetemmel fenntartott jogviszony, hat hónap türelmi időt ad a kiköltözésre. 6.4.1.3

Lakmusz-ház program

A Lakmusz-programot az OFA (Országos Foglalkoztatási Közalapítvány) hirdette meg. A pályázat célja állami gondozásból kikerült fiatalok lakhatási, foglalkoztatási problémáinak enyhítése, esetleg megoldása volt. A lakhatás feltételeinek középtávú biztosításán túl a fiatalok szakmát tanulhattak, és munkát is biztosítottak számukra, tehát speciális társadalmi csoport problémáira lehet megoldás a Lakmusz-ház, amely az István akna 17. sz. alatti épület. A városi és a megyei önkormányzat közös programjába a Baranyai Megyei Gyermekvédelmi Központ ajánlásával lehetett a bekerülni. A Lakmusz program keretében felújított 30 lakás után a Baranya Megyei Önkormányzat fizeti az üzemeltetési költségeket. Az üzemeltetés a MIOK kezelésében van. A lakások garzon méretűek. Mivel a lakásokat a lakók saját költségen, - az államtól kapott életkezdési támogatásból - és elsősorban saját munkával újították fel, ezért a lakóknak bérleti díjat nem kell fizetniük. A lakásbérlet ezekben a lakásokban maximum 15 év41. Ezekkel a lakásokkal az egyik probléma az, hogy a lakások méretük miatt családalapításra csak korlátozottan alkalmasak. A másik probléma a lakások helyszínének megválasztása. István akna elszigeteltsége és társadalmi-gazdasági helyzete nem segítette elő a fiatalok integrációját. A program ezen átgondolatlanságai, korlátai eredményezték azt, hogy mára több is üresen áll. Ebben szerepet játszott az is, hogy a lakók között különböző magatartási és szociális problémák, feszültségek léptek fel. A Lakmusz-ház program egyszeri megoldást próbált nyújtani egy speciális, halmozottan hátrányos helyzetű társadalmi csoportnak. A program egy adott épülethez kötött, nincs kialakítva a város egyéb részein olyan lakásállomány, amelyre ilyen úton pályázni lehetne. 6.4.1.4

A Nyugdíjasház működtetése

A Nyugdíjasház elsődleges célcsoportja a saját ellátásukra képes öregségi nyugdíj-korhatárt elért önkormányzati bérlakásban élő idősek csoportja. Az önkormányzati bérlő lakásának leadásával „fizeti ki” a bekerüléséhez szükséges önerőt. Nem önkormányzati lakás lakójának igénylése esetén a tulajdonában álló ingatlan értékesítése után az eladási ár 50%-t kell kifizetni, de minimum 1 200000 forintot42. A bérleti díj egységes, ugyanazért a lakásért az önkormányzati lakást feladó bérlőnek és a magánlakásból érkezőnek is ugyanannyit kell fizetnie. Fontos kritérium az igénylésnél, hogy az igénylőnek önellátásra képesnek kell lennie. A nyugdíjasház esetében nincsenek kötelezően, az önkormányzat által ellátandó feladatok, a különböző szolgáltatások csak ráépültek az intézményre. A lakások garzon méretűek. A bérleti jog életfogytig tart. Évente változó, hogy hány lakás üresedik meg. A bérleti jog házastársak esetében mindkét bérlőtárs élete végéig szól. Az, hogy az önkormányzat mennyi bérleti jogot és ezzel együtt mennyi lakást ad bérbe magántulajdonosoknak és mennyit az önkormányzati bérlakásban élőknek, az önkormányzat anyagi kondíciójától függhet. Az önkormányzat, mint tulajdonos – akár az aktuális lakáspolitikai Elméletileg Lakmusz-ház programot nyolc év múlva hirdethetne meg újra az önkormányzat. A köztes időben az állami gondozásból kikerültek a felújítási pályázaton indulhatnak. 42 Ez az összeg a rendeletben meghatározott módon, mintegy 2%-val növekszik évente. 41

38

elveihez, akár az aktuális költségvetési bevételi tervéhez igazodva – meghatározhatja, hogy a két kérelmezői csoportból melyiket preferálja aktuálisan. A bérbeadás e formája korlátozott mértékben kerül alkalmazásra, elsősorban a kevés ilyen célra kijelölt lakás miatt. A nagy számú garzonlakás erre a célra alkalmasabb, mint a családok elhelyezésére. A nyugdíjasházi igények nagyságáról sajnos nincs információnk. A közösségi és korlátozott mértékű szociális, egészségügyi szolgáltatásokat is nyújtó nyugdíjas ház, mint lakáspiaci kínálat azok számára jelenthet kiutat, akik támogatott idősellátásban nem részesülhetnek (nem felelnek meg a megszigorított kritériumoknak), de szeretnének segítő közösséget is biztosító környezetben élni, önellátásra még nagyrészt képesek, de esetleg már helyben lévő szolgáltatásokra, gondoskodásra is szükségük van. Sok esetben fizetőképes háttérrel is rendelkeznek, s a család számára fontos lenne, hogy megbízható, segítő hátteret biztosító körülmények közt tudhassák idősebb korú hozzátartozójukat. A lakosság átlagéletkorának folyamatos emelkedése következtében ez a társadalmi igény tovább nő. 6.4.1.5

Felújítási pályázati rendszer

Az önkormányzat azokat a lakásokat, amelyek műszakilag nagyon leromlott állapotúak, gazdaságosan nem felújíthatóak, felújítási pályázat keretében hirdeti meg a lakásra várók között. A pályázaton induló igénylőknek több feltételnek kell eleget tenniük. Alapkövetelmény, hogy minimális saját tőkével rendelkezzenek. Nem feltétel, de a munkálatoknál már előny lehet, hogy olyan szakmák, kompetenciák, kapcsolatok birtokában legyenek, amelyek biztosítékot jelentenek arra, hogy a lakást fel tudják újítani. A saját tőke több forrásból állhat: alapvetően készpénz (illetve banki igazolás számlapénzről), de lehet, pl. lakás elő-takarékossági szerződés is. A nyertes pályázóval az önkormányzat egy éves szerződést köt, amely idő alatt a felújítási munkákat el kell végezni. Az üzemeltető (PHVV) konkrét listát ad arról, hogy milyen felújítási munkákat vár el. A listától csak pozitív irányba lehet eltérni, de az nem kerül beszámításra. Számlák, illetve az elvégzett munkálatok „önerős munka-óráinak” elszámolása/beszámítása eredményeként határozható meg a pályázó tényleges felújítási beruházásának összege. A rendszer csak annyiban változott az utóbbi időben, hogy a lakbér 50%-át minden hónapban be kell fizetni. Tehát a bérleti idő kétszeresére nőtt, ez a mobilitást kedvezőtlenül befolyásolja. Azt, hogy melyik lakás kerül a felújítandó körbe, esetenként az igénylő érdekérvényesítő képessége határozza meg. Pontos szabályozás nincsen, a lakhatással kapcsolatos rendelet ezt nem tartalmazza, ahogy a pályázat elnyerésének pontos kritériumait sem. Mindkét tevékenységről a Népjóléti Bizottság előterjesztése alapján a Közgyűlés dönt. A felújítási pályázatot évente mintegy 10-20 lakásra írnak ki. Ez a forma bizonyos esetekben megoldást tudna nyújtani a lakásállomány egy részének műszaki megújítására. Fontos azonban, hogy a lakások kijelölése és a döntéshozatal transzparens módon valósuljon meg. Meg kell azt is vizsgálni, hogy a program szélesítése milyen következményekkel járhat a bérleti díj bevételek szempontjából, és a lakás mobilitás terén. Az üzemeltető nem érdekelt a felújítások terén a pályázati forma alkalmazásának szélesítésében43.

A PHVV ellenérdekelt minden lakbér-bevételt csökkentő megoldásban, így a felújítási pályázatban is, amely esetében a felújítás ellentételezéseként a korábban a lakbér 100 %-t számították be, szerződésben rögzített ideig. Jelenleg a lakbér 50%-át kell megfizetni, a másik 50% beszámításra kerül a már elismert felújítási összegből. 43

39

6.4.2 6.4.2.1

A lakhatással is kapcsolatos új, innovatív kezdeményezések A pécsi „Lakáskísérési program”

A lakáskísérési programot holland modell alapján dolgozta ki az Ifjúságért Egyesület. Ez az adósságkezelő program jól illeszkedik az állam által finanszírozott adósságkezeléshez. A „lakáskísérési program” 2006-ban indult el Pécsett, az önkormányzat jelentős anyagi és elvi támogatásával. Maga a program három éves, így eredményekről még nem lehet beszélni. Az elbírálás egyik lényeges szempontja a lakhatás veszélyeztetettségének a foka. A másik fontos és talán még döntőbb szempont egy-egy család program melletti elkötelezettsége. A város önkormányzata az Ifjúságért Egyesülettel kötött együttműködési megállapodás értelmében a lakhatás megőrzését szolgáló kísérleti program megvalósítását vállalta. Az így elindult lakáskísérési program a 300 ezer Ft feletti lakbérhátralékkal és emellett más adósságterhekkel is küzdő, önkormányzati bérlakásban élők, maximum három éven keresztül történő gondozására tesz kísérletet. A programban való részvétel várható eredménye egyrészt az adósságterhek megszüntetése ill. csökkentése, másrészt a kliensek életvezetési szokásainak megváltoztatása, problémamegoldó képességének fejlesztése. A programban való részvételt három hónapig tartó előkészítő szakasz előzi meg, mely alapján eldől, hogy a kliens alkalmas-e a programban való részvételre, a harmadik év végére prognosztizálható-e, hogy a szolgáltatás segítségével fel tudja számolni adósságállománya nagy részét, nyitott-e életvezetésében a változtatásra. A programba vont kliensekkel kötött szerződés értelmében, családgondozás és a hátralékcsökkentési támogatás folyósítása történik meg. A három évig tartó szolgáltatási szakasz után a klienseket utógondozással a Családsegítő Szolgálatok családgondozói segítik a már elért eredmények megtartásában. A programban jelenleg 60-70 család vesz részt. 6.4.2.2

Jelenlét-program

A Máltai Szeretetszolgálat által nyújtott komplex, szociális segítség-nyújtási program Györgytelepen44 működik. Az önkormányzat egy ingatlannal támogatta a kezdeményezést, amely komplex családsegítési, életvezetési tanácsadó szolgáltatást nyújt a területen élőknek. Hasonló aktív programok más szegregált területen nincsenek. A kezdeményezés Pécsett újszerű. A szegregált területek lakosságához igen sokfajta szolgáltatás, információ nagyon nehezen jut el, sok esetben a nekik kínált programokról, szolgáltatásokról nem is tudnak, vagy nem képesek igénybe venni. A Jelenlét-program ebben is segítséget kíván nyújtani. 6.4.2.3

Borbála-program

Az önkormányzat támogatásával 2004-ben indult el a Borbála-program, amely komplex város-rehabilitációs program volt, leszakadó városrészekre - elsősorban István-aknára koncentrált. A program keretében lakásokat újítottak fel, oktatási és foglalkoztatási tevékenységet végeztek. A programban résztvevő munkanélkülieket képzésben részesítették, valamint a program során a foglalkozatási programban is részt vettek. Emellett jelentős környezetvédelmi,

44

Györgytelepen 90 családdal foglakozik a Jelenlét-program.

40

fenntarthatósági és szociális munka is folyt. A program tehát igyekezett egy adott terület komplex kezelését megvalósítani45. 6.4.2.4

Case-projekt

Az Európai Unió támogatásával (Interreg III/C) Case-projekt keretén belül a társadalmi kirekesztődés különböző formáival küzdő nemzetközi városhálózat, együttműködés jött létre. Az ebben résztvevő kelet-közép európai városok fő célja olyan város és településfejlesztési modellek kidolgozása volt, amelyek a városokban elősegítik a leszakadó területek szociális és strukturális fejlődését, megállítják a társadalmi kirekesztődést, a szegregációt. A projekt keretén belül elsősorban Pécs keleti részének problémáira fókuszálva - szociológiai kutatások, workshopok, konferenciák, tanulmányok születtek. Az eredmények beépítése, további szorosabb együttműködés kialakítása folyamatosan történik. Összegezve megállapíthatjuk, hogy az innovatív kezdeményezések nagy része a halmozottan hátrányos helyzetű, esetenként lakhatásukban is veszélyeztetett csoportokra irányultak. Ezen programok azonban meglehetősen szűk körben valósulnak meg, kevés családhoz jutnak el, kis területre tudnak csak fókuszálni. A különböző egyéb városrehabilitációs, oktatási, foglalkoztatási, szociális jellegű programok egymásra építése, összehangolása esetleges. Hiányoznak olyan új innovatív lakhatási programok, kezdeményezések, lakásgazdálkodási ötletek, lakáspolitikai koncepciók, amelyek nem a szociálisan hátrányos helyzetű csoportokra koncentrálnak. Nincsenek kínálatot teremtő új, korszerű igényekre koncentráló lakásgazdálkodási programok, lakhatás támogatásával összefüggő megoldások, amelyek jelentős bevételt, profitot is termelnek.

Fel kell mérni, hogy a programban részt vevő embereknek, családoknak, hogy alakult az utóélete. A program fizikai környezeti eredményei mellett, milyen tartós társadalmi és szociális következményekkel járt, mennyire sikerült az abban megfogalmazott célok elérése. Az ebből levont következtetések alapján kell a hasonló kezdeményezéseket kidolgozni. 45

41

7 A

LAKÁSGAZDÁLKODÁS RENDSZERE

JELENLEGI

FINANSZÍROZÁSI

7.1 Az önkormányzati tulajdonú bérlakásokkal kapcsolatos bevételek és kiadások46 Az önkormányzati bérlakásokkal kapcsolatos összes bevétel és kiadás alakulása Pécsen, 1996-2007. (e Ft)

1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000

Bevételek összesen

800 000

Kiadások összesen

600 000 400 000 200 000 0

. 96 19

. 97 19

. 98 19

. 99 19

. 00 20

. 01 20

. 02 20

. 03 20

. 04 20

. 05 20

. 06 20

. 07 20

2. Diagram: Az önkormányzati bérlakásokkal kapcsolatos összes bevétel és kiadás alakulása Pécsen, 19962007 (eFt)47

A fenti időintervallumban a bevételek rendszerint meghaladták a lakásgazdálkodásra és lakhatásra fordított kiadásokat, kivételt csak a 2001-es és 2005-ös év képez. Ennek az oka az, hogy 2001-2005 között az önkormányzat jelentős állami támogatással négy új, saját tulajdonú lakóépületet épített fel.

Az alábbi diagram az önkormányzat adatszolgáltatása alapján készült. Az összes bevétel tartalmazza a bérleti díjból, a lakásértékesítésből, valamint a központi költségvetésből – hozzájárulás a szociális feladatok ellátásához- származó forrásokat. Az összes kiadás a lakásépítésre, karbantartásra, felújításra, egyéb építési munkákra, egyéb elszámolt költségekre, szociális kiadásokra fordított összeget tartalmazza. 47 Forrás: Pécs M.J.V. adatszolgáltatása 46

42

7.1.1

Az önkormányzati tulajdonú bérlakásokkal kapcsolatos bevételek Az önkormányzati tulajdonú bérlakásokkal kapcsolatos bevételek alakulása Pécsett 1996-2007. (eFt9 1 200 000 Központi költségvetésből (hozzájárulás a szociális feladatok ellátásához)

1 000 000 800 000 ezer Ft

600 000

Lakás értékesítésből

400 000 200 000 0

. . . . . . . . . . . . 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 19 19 19 19 20 20 20 20 20 20 20 20

Lakás bérletből

év

3. Diagram: Az önkormányzati lakásokkal kapcsolatos bevételek alakulása Pécs48

Az önkormányzat lakhatással kapcsolatos összes bevétele folyamatosan csökken, ennek egyik oka a központi költségvetésből származó hozzájárulások elmaradása. A bevételi források folyamatos apadása rákényszeríti az önkormányzatot arra, hogy ezeket az összegeket pótolja. Az önkormányzat lakásokkal kapcsolatos saját bevételei (amelyek döntően a lakbérből származnak) a lakbér-emelkedések eredményeként folyamatosan nőnek. Az önkormányzat saját növekvő bevételei nem tudják fedezni a műszaki állapotromlásból eredő folyamatos vagyonvesztést. Az elmaradt felújítások következtében egyre több a sürgős, de nem tartós beavatkozások aránya, s a rekonstrukciós jellegű felújítások híján a lakásoknak a mai követelményeknek már nem megfelelő az energiahatékonysági állapota. A korszerűtlen műszaki állapot következtében a lakásoknak meglehetősen magas a fenntartási költsége, valamint a közüzemi szolgáltatások díjszabása is borsos a városban.49

48

Forrás: Pécs M.J.V. adatszolgáltatása

49

A távhő-árak mérséklésére irányuló tárgyalások a tanulmány-készítés idején folyamatban vannak.

43

Az önkormányzati lakásokkal kapcsolatos bevételek megoszlásának alakulása Pécs, 19962007. (e Ft)

100% 80%

Központi költségvetésből (hozzájárulás a szociális feladatok ellátásához)

60% 40%

Lakás értékesítésből

20%

Lakás bérletből

0%

. . . . . . . . . . . . 96 997 998 999 000 001 002 003 004 005 006 007 19 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2

4. Diagram: Az önkormányzati lakásokkal kapcsolatos bevételek megoszlása, Pécs 50 ,1996-2007

A bevételeken belül a központi költségvetésből származó bevételeket a lakásértékesítésből származó bevételek pótolták az utóbbi években, ami egyértelműen a lakásállomány fogyásához vezet vagy mennyiségben, vagy értékben, vagy mindkét vonatkozásban. A bevételek szerkezete is változik, egyre jelentősebb lesz a lakbérből származó bevételek aránya. E felett a forrás felett azonban csak közvetve, az üzemeltetőn keresztül rendelkezik az önkormányzat. A csökkenő bevételekből kell megoldani a lakások - esetenként évtizedek óta elodázott - felújítását, karbantartását. Mivel rövidtávon, radikálisan a lakbér-bevételek nem növelhetőek, ezért a lakásgazdálkodás többi szegmensét is át kell alakítani, profitorientálttá, hatékonyabbá tenni. Közép- és hosszú távon a lakás-üzemeltetés költségeinek csökkentése révén lehet összhangba hozni a lakások fenntartási költségeit és a bérlők fizetőképességét.

7.1.1.1

A lakbérből származó bevételek

A bérleti díj előírások nagyságrendjét a bérlemények száma és a megállapított bérleti díjak határozzák meg. A bevételek alakulását a bérlők fizetőkészsége, illetve fizető képessége határozza meg. Ezek a bevételek az üzemeltető PHVV számláján jelentkeznek.

50

Forrás: Pécs M.V.J. adatszolgáltatása

44

Előírás, bevétel és hátralék alakulása Pécs, 1994-2007 14 ,8 5 15 ,3 6 18 ,0 3 20 ,2 8 22 ,2 1 24 ,4 9 26 ,3 4 29 ,4 4 30 ,0 2 31 ,4 6 32 ,3 4 34 ,4 7

40

21, 2

23, 96

26, 82

27, 75 28, 8

30, 32 31, 6

Össz. bérlemény ezer db Hátralék 10 millió Ft/év Előírás 10 millió Ft/ év

4, 8

4, 9

5

4, 9

5, 0 1

5, 0 3

Befizetés 10 milló Ft/ év 5, 0 6

5, 0 8

2007

2006

2005

2004

2003

3,25 2,82 2,68 3,29 2,38 2,62 2,27 2,66 2,02 2,87

2002

5, 4 9 1,97

19, 53

2001

3,61

13, 39

17, 46

2000

2,12

1995

1994

0,9

1996

2, 92

0

6, 1

8, 21

5

1997

10

11, 24

14, 78

5, 1 5

15

1999

20

5, 3 3

25

1998

30

3, 82 7, 75 10 7, 2 ,3 3

ezer db ill. 10 mill. Ft

35

idő

5. Diagram: Előírás, bevétel és hátralék alakulása Pécs, 1994-200751

1996. évben átlagosan 24 %, azaz 36,1 mFt volt a bérleti díjhátralék az évi előirányzathoz viszonyítva, a 2007.évben a hátralék 8 %-ra csökkent (összegszerűen 38,7 mFt).52 Az elmúlt középtávú időszakban a város egyre kevésbé forgatta vissza a lakásbérleti díjakból származó bevételeket a lakások állapotjavítására, illetve feltételezhető, hogy a visszaforgatott összeg az állagmegóvásra sem elegendő. Ez a gyakorlat hosszabb távon nem csupán szociális szempontból nem tartható, de a tulajdonosi kötelezettségek elmulasztását is jelenti, az ingatlanvagyon rohamos leértékelődéséhez és fizikai használhatóságának leromlásához vezet, és a felújítási igények oly mértékű felhalmozódását idézi elő (egyfajta belső „hitelezésként”), amelynek „törlesztése” finanszírozási szempontból nem lesz kezelhető.

Forrás: Beszámoló az önkormányzati tulajdonú bérlemények hátralékainak alakulásáról a 2007. évben, Pécs Holding Városüzemeltetési és Vagyonkezelési Zrt., Üzemeltetési Igazgatóság, Ingatlankezelő Osztály, Pécs 2008. február 52 Forrás: Beszámoló az önkormányzati tulajdonú bérlemények hátralékainak alakulásáról a 2007. évben, Pécs Holding Városüzemeltetési és Vagyonkezelési Zrt., Üzemeltetési Igazgatóság, Ingatlankezelő Osztály, Pécs 2008. február 51

45

A bérleti díj nagyságának alakulása komfortfokozat alapján Pécs, 1996-2007. 250 200

Összkomfortos Komfortos

150

Félkomfortos Komfort nélküli

100

Szükséglakás Nem lakás célú helyiség

50 0

. 96 19

. 97 19

. 98 19

. 99 19

. 00 20

. 01 20

. 02 20

. 03 20

. 04 20

. 05 20

. 06 20

. 07 20

6. Diagram: A bérleti díj nagyságának alakulása a komfortfokozat alapján Pécs, 1996-200753

A lakásbérleti díj nagysága lakástípusonként, bérlettípusonként A bérleti díj kiszámítását még 1994-ben dolgozták ki, 1995-ben lépett hatályba, azóta a rendszert több vidéki város is átvette. A lakbér-rendszert a lakások földrajzi helyzete, komfortfokozata, építési módja, állapota és a lakás épületen belüli elhelyezkedése alapján állapítják meg. A rendszerben csak a lakás bérbeadásánál jelennek meg a szociális szempontok, a lakbér megállapításánál a lakók gazdasági helyzete, fizetőképessége vagy fizetőkészsége nem jelent szempontot. A lakbér megállapítása során nincs a rászorultsági elv mentén történő differenciálás. A család életében történő gyökeres változás esetén sem emelkedik, vagy csökken a lakbér, évenkénti felülvizsgálat nincs.

Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása lakbér összege alapján Pécsett, 2007. 9% 1%

Na

18%

0-2000 Ft 2-4000 Ft

18% 10%

4-6000 Ft 6-8000 Ft

10% 21%

13%

8-10000 Ft 10-15000 Ft 15000 Ft felett

7. Diagram: Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása lakbér összege alapján Pécsett, 2007 54

53 54

Forrás: Pécs M.J.V. adatszolgáltatása 1996-2007. Forrás: Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérése az önkormányzati bérlakásban élőkről, Pécs, 2007

46

Az önkormányzati bérlakásban élők nagy része a piaci albérletekhez képest jóval alacsonyabb lakbért fizet. Az önkormányzat a segélyezés mellett így is támogatja a rászoruló családokat. A lakásállomány minőségi mutatói alapján és a lakók anyagi helyzete miatt a legtöbb lakás esetében a lakbéremelés lehetősége kérdéses. Minden olyan megoldás, ami lakbér-bevétel csökkentő, ellenérdekelté teszi a PHVV-T, a rendszer átalakításában.

7.1.1.2

Lakásértékesítés - Lakásalap

A lakásértékesítésből befolyt jövedelmeknek a törvényi előírások alapján az önkormányzatoknak egy elkülönített számlán kell kezelniük, és meghatározott feladatokra kell fordítaniuk. A lakásokat az önkormányzat a profiltisztítás mentén értékesíti, vagyis elsősorban azokat a lakásokat adja el, amely lakóépületekben alacsony az önkormányzati tulajdon aránya. Ezzel az üzemeltető munkáját könnyíti meg, s a költség-hatékonyságot próbálja növelni. Lakásbérlemények számának alakulása Pécs, 1996-2007.

4000 3500 3000 Önkormányzati tulajdonú épületben lévő

2500 2000

Vegyes tulajdonú épületben lévő

1500 1000 500 0 1996. 1997. 1998. 1999. 2000. 2001. 2002. 2003. 2004. 2005. 2006. 2007.

8. Diagram: Lakásbérlemények számának alakulása Pécs, 1996-200755

A diagramon az látszik, hogy a vegyes tulajdonú épületekben lévő lakások száma jelentősen nem csökkent. A lakásértékesítések mögött meghúzódó profil-tisztítás nem hoz érzékelhető eredményt. Az önkormányzat az értékesebb, jobb állapotú ingatlanjaitól válik meg, üzemeltetői megfontolások és pénzügyi gondok miatt.

55

Forrás: Pécs M.J.V. adatszolgáltatása 1996-2007.

47

Önkormányzati tulajdonú bérlakások értékesítésből származó bevételek Pécs, 1996-2007. (e Ft) 650 000 600 000 550 000 500 000 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0

Lakás értékesítésből

. 96 19

. 97 19

. 98 19

. 99 19

. 00 20

. 01 20

. 02 20

. 03 20

. 04 20

. 05 20

. 06 20

. 07 20

9. Diagram: Önkormányzati tulajdonú bérlakások értékesítéséből származó bevételek Pécs, 1996-2007 (eFt)56

Az értékesítésből származó bevételek az utóbbi években ingadoztak, átlagosan évi 200 millió Ft bevételt jelentettek (elmúlt 5 év). Az benyújtott vásárlási igények és az értékesített lakások számának alakulása Pécs, 1996-2007. (db)

800 750 700 650 600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Igénylések száma Eladott lakások száma

. 96 19

. 97 19

. 98 19

. 99 19

. 00 20

. 01 20

. 02 20

. 03 20

. 04 20

. 05 20

. 06 20

. 07 20

10. Diagram: A benyújtott vásárlási igények és az értékesített lakások számának alakulása Pécs, 1996-2007 (db)57

A kis számban benyújtott vásárlási igények az utóbbi években lassú növekedést mutatnak, Ez annak köszönhető, hogy az igénylők úgy gondolják, hogy a piaci árnál kedvezőbb áron juthatnak lakáshoz. Elsősorban az elővásárlási joggal rendelkezők számára kedvezők a feltételek.

56 57

Forrás: Pécs M.J.V. adatszolgáltatása 1996-2007. Forrás: Pécs M.J.V. adatszolgáltatása 1996-2007.

48

Az összes értékesített lakás becsült forgalmi értékének és tényleges eladási árának alakulása Pécs, 1996-2007.(e Ft)

600000 550000 500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0

Eladott bérlemények becsült forgalmi értéke (e Ft) Eladott bérlemények tényleges eladási ára (e Ft)

. . . . . . . . . . . . 96 997 998 999 000 001 002 003 004 005 006 007 19 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2

11. Diagram: Az összes értékesített lakás becsült forgalmi értékének és tényleges eladási árának alakulása Pécs, 1996-2007 (eFt)58

Az eladott ingatlanok átlagos ára alapján feltételezhető, hogy az önkormányzat hosszú ideig jóval a forgalmi érték alatt értékesített lakásokat. Az utóbbi években az eladott ingatlanok becsült forgalmi értéke és a tényleges eladási ár között egyre csökken a különbség, az ebből fakadó vagyonvesztést, az adminisztráció szerint, sikerült megállítani. Az utóbbi időben nem történt bent lakó bérlő számára értékesítés, csak külső személyek, cégek számára történtek értékesítések ingatlancserével vagy ún. visszapótlással. A bent lakó bérlő számára akár 50%-os kedvezmény biztosítható. Mivel fizetőképes kereslet a legjobb állapotú lakásokra van, és az értékesítésből származó bevételeket nemcsak lakás-visszapótlásra fordítja az önkormányzat, ezért a lakásértékesítés hosszú távon az állomány amúgy is alacsony átlagos műszaki szintjének további csökkenéséhez vezet. Az értékesítések koncepció nélkül zajlanak, nincsenek kidolgozva olyan programok, ütemtervek a városrendezéssel összhangban, amely egy-egy terület lakásállományára vonatkoznának. Nincsenek innovatív, alternatív programok a lakás-visszapótlásra, pl. életjáradéki, nyugdíjasházi vagy egyéb lakásleadást ösztönző rendszerek formájában. Az értékesítéssel járó feladatokat (ingatlanbecslés, ügyvédi költségek stb.) és magát az értékesítést PHVV - a lakásgazdálkodás rendszerében nem érintett - vagyon divíziója nyerte el, meghatározott összegért végzi ezt a tevékenységet.

58

Forrás: Pécs M.J.V. adatszolgáltatása 1996-2007.

49

Az önkormányzat által értékesített lakások m2 árának alakulása Pécsett, 1996-2007. (e Ft/nm) 120,00 100,00 80,00 60,00

Ár: e Ft/nm

40,00 20,00 0,00

. 96 19

. 97 19

. 98 19

. 99 19

. 00 20

. 01 20

. 02 20

. 03 20

. 04 20

. 05 20

. 06 20

. 07 20

12. Diagram: Eladott lakások m2 árának alakulása Pécsett, 1996-2007 (eFt/m2)59

A diagramon látható, hogy 2001 után jelentősen változott az önkormányzat árképzési gyakorlata. A 100 ezer Ft-os átlag m2 ár az eltérő elhelyezkedésű és műszaki állapotú lakások miatt nem értékelhető. Azonban, ha feltételezzük, hogy többségében nagy méretű panellakások kerülnek értékesítésre, akkor leszögezhetjük, hogy ezeknek az árai minimum kétszeresei a jelzettnek, tehát jóval a piaci ár alatt értékesít az önkormányzat. Az értékesítési árak esetében döntően extern hatások adnak magyarázatot: 2001-től jelentős árszint-emelkedéssel járó ingatlanboom vette kezdetét.

Az önkormányzat által értékesített lakások átlagos mérete Pécs, 1996-2007. (nm) 80 70 60 50 m2 40 30 20 10 0

Értékesített lakások átlagos nagysága ( értékesített bérlemények összes alapterülete/értékesített lakások száma, m2/db)

. . . . . . . . . . . . 96 997 998 999 000 001 002 003 004 005 006 007 19 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 év

13. Diagram: Az önkormányzat által értékesített lakások átlagos mérete Pécs, 1996-2007. (m2)

Az önkormányzat által értékesített lakások nagysága ingadozik, de 1996 óta fokozatosan emelkedik. A csökkenő bevételeket az önkormányzat a jobb minőségű lakásállomány 59

Forrás: Pécs M.J.V. adatszolgáltatása 1996-2007.

50

értékesítésével próbálja kompenzálni. A 2007-es évben nagy méretű, átlagosan 70 m2 –es lakások kerültek értékesítésre. Az önkormányzati lakások átlagos méretének alakulása Pécs, 1996-2007. (nm/db) 45 44 43 42 m2 41

Átlagos lakás nagyság m2/db

40 39 38 37

. . . . . . . . . . . . 96 997 998 999 000 001 002 003 004 005 006 007 19 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 db

14. Diagram: Az önkormányzati lakások átlagos méretének alakulása Pécs60, 1996-2007. (m2/db)

A pécsi önkormányzati bérlakások átlagos nagysága mintegy 42,5m2, egy lakásra átlagosan 2, 7 fő jut, a lakások tehát meglehetősen zsúfoltak. Az ábrán jól látható, hogy a kilencvenes évek közepén, az utolsó jelentős értékesítések következtében a lakások átlagos mérete nagyon lecsökkent. Ez is azt támasztja alá, hogy még ebben az időszakban is - amikor már a jelentősebb lakásvásárlási kedvezmények megszűnőben voltak - a nagyobb, értékesebb ingatlanok eladása történt meg. A 2001-2005 közötti időszakban a nagyobb önkormányzati bérlakás-építések hatására az átlagos lakásméret emelkedett. Az utóbbi évek kedvezőtlen pénzügyi folyamatai, a megszűnő központi támogatások miatt az önkormányzat ismét a nagyobb lakásait értékesíti, így a kedvező tendenciák megfordultak.

7.1.2 Az önkormányzati tulajdonú bérlakásokkal kapcsolatos kiadások, ráfordítások Az önkormányzati bérlakások költségoldalán a működési, karbantartási és felújítási költségek jelentkeznek. A befolyt bérleti díj terhére további költségeket számol el a PHVV Zrt. intézményének működési költségére. Az üzemeltetőnek éves szinten beszámolói kötelezettsége van az általa felhasznált forrásokról, költségekről.

60

Pécs M.V.J. adatszolgáltatása 1996-2007.

51

Az önkormányzati lakásokkal kapcsolatos kiadástípusok alakulása Pécs, 1996-2007. (e Ft) 200 000 190 000 180 000 170 000 160 000 150 000 140 000 130 000 120 000 110 000 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0

Felújítás

Karbantartás

Egyéb építési munka

Egyéb elszámolt munkák és költségek Szociális kiadások

. . . . . . . . . . . . 96 997 998 999 000 001 002 003 004 005 006 007 19 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2

15. Diagram: Az önkormányzati lakásokkal kapcsolatos kiadástípusok alakulása Pécs, 1996-2007 (eFt)61

A diagramon láthatjuk, hogy a felújítások visszaszorulásával az elmúlt években inkább a karbantartási feladatokra helyezték a hangsúlyt. A szociális juttatások költségei ingadoznak, de jelentős tételnek mondhatók.

7.1.2.1

Építési költségek

Az önkormányzatnak az utóbbi két évben nem volt forrása lakásépítésre. 2001 és 2005 között állami támogatással mintegy 430 lakás épült, ezt megelőzően azonban önerős beruházásként 30 lakás építésével indult Pécs Város Bérlakás-építési Programja. A megvalósult új épületek döntően a kertvárosi városrészben találhatóak. Az összes költségek több mint felét állami támogatásból finanszírozta az önkormányzat. A jövőben nem várható uniós és kormányzati forrás. Az utóbbi évtized legjelentősebb önkormányzati lakásépítése az ezredfordulót követő néhány évben zajlott. Az önkormányzati lakásépítéshez jelentős kormányzati támogatásra volt szükség. Lakásépítéssel kapcsolatos állami támogatásokra a közeljövőben nem lehet számítani. Ennek figyelembevételével célszerű lett volna felmérni a lehetséges célcsoportok önerejének, valamint a helyi, regionális magántőke bevonásának formáit, számba kellett volna venni azokat az önkormányzati tulajdonú ingatlanokat, eddig egyéb célra használt, vagy üres épületeteket, amelyek átalakításával új bérlakások alakíthatók ki.

61

Forrás: Pécs M.J.V. adatszolgáltatása 1996-2007.

52

Beruházás megnevezése

lakás szám

Littke u. 38.

30

80 garzonlakás, 8 üzlet és 15 garázs Aidinger J. u. 41/A-B. 120 bérlakás és 18 garázs Szántó Tibor 1-13. 116 lakás és 55 fh. teremgarázs Kőhíd tér 1-6. Koller u. 4. szám alatt garzonház-„fecskeház” építés

80 G: 15 44+76 G: 18 116 Tg: 55

Összköltsé g MFt 110

támogatás MFt

önerő MFt

kivitelezés éve

0 önerőből épült

110

2001-2002

375,035

184,108 GM

190,927

2001.

718,376

425,113 GM

293,263

2002-2003

1.246,363

790,369 BM

455,995

2004-2005.

520

245 (BM) 20 (OM 245

255

2004-2005

61

1. Táblázat: Az önkormányzati lakásépítések 2001-2005 között62

A tervezés-kivitelezés során a fenti épületekben hasonló minőségű és nagyságú lakásállomány került kialításra. A lakásokban több műszaki probléma merült fel. A tervezés során szükség lett volna az átgondolt sokszínű kínálat, az igények változásához rugalmasabban alkalmazkodó lakásállomány megteremtésére.

7.1.2.2

Lakásvásárlás

Az önkormányzat a lakás vissza-pótlási kötelezettségét az építésen kívül vásárlással, illetve visszavásárlással képes teljesíteni. A lakás visszavásárlás lényege, hogy a korábban értékesítésre került szociális bérlakásokat, amelyeket a tulajdonosuk valamilyen oknál fogva nem képes fenntartani, az önkormányzat megvásárolja. Pécsett történtek már kísérletek a visszavásárlási program megindítására, de ezek nem jártak sok eredménnyel.

62

Forrás: Pécs M.V.J. adatszolgáltatása 1996-2007.

53

7.1.2.3

Karbantartási költségek

Karbantartások számának alakulása az önkormányzati tulajdonú lakásokban Pécs, 1996-2007. (db) 3000 2500 2000 1500

Karbantartások száma (db)

1000 500 0

96 19

.

97 19

.

98 19

.

99 19

.

00 20

.

01 20

.

02 20

.

03 20

.

04 20

.

05 20

.

06 20

.

07 20

.

16. Diagram: Karbantartások számának alakulása az önkormányzati tulajdonú lakásokban Pécs 63, 1996-2007 (db)

A karbantartások száma a 2002 óta, kisebb-nagyobb ingadozásokkal, folyamatosan csökkenő tendenciát mutat. A karbantartásokra fordított összeg azonban egy-két évtől eltekintve emelkedik. Az oka a lakások elöregedésével, amortizációjával párhuzamosan a lakásállomány műszaki állapotának folyamatos romlása.

A karbantartásokra forditott összeg alakulása az önkormányzati bérlakásokban Pécs, 1996-2007. (e Ft) 120000 100000 80000 60000

Ráfordítás értéke (e Ft)

40000 20000

20 07 .

20 06 .

20 05 .

20 04 .

20 03 .

20 02 .

20 01 .

20 00 .

19 99 .

19 98 .

19 97 .

19 96 .

0

17. Diagram: A karbantartásokra fordított összeg alakulása az önkormányzati bérlakásokban Pécs, 19962007 (eFt)64

63

Forrás: Pécs M.V.J. adatszolgáltatása 1996-2007.

64

Forrás: Pécs M.V.J. adatszolgáltatása 1996-2007.

54

Az önkormányzat egyre nagyobb költségekkel, növekvő ráfordításokkal tudja a lakások karbantartási munkáit elvégezni. A karbantartási munkákra fordított összeg nagyságát az önkormányzat pénzügyi helyzete határozza meg, nincsenek hosszú távú ütemtervek, előre meghatározott pénzügyi keretek.

7.1.2.4

Felújítási költségek A felújított lakások számának alakulása Pécs, 1996- 2007. (db)

20 07 .

20 06 .

20 05 .

20 04 .

20 03 .

20 02 .

20 01 .

20 00 .

19 99 .

19 98 .

Korszerűsített Korszerűsítés nélküli

19 97 .

19 96 .

140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

18. Diagram: A felújított lakások számának alakulása Pécs, 1996-2007 (db)65

A lakások megüresedésével párhuzamosan folyik a lakások felújítása. Nagyobb mérvű felújításra az önkormányzatnak nincsen anyagi forrása. A nagyobb költséggel járó korszerűsítések visszaszorultak, ezáltal az üzemeltetési költségek nem csökkenthetők. A bérleti jogviszonnyal rendelkezők esetén az önkormányzatnak elhelyezési kötelezettsége van, ennek figyelembe vételével kell a telep-felszámolások, a felújítások ütemtervét elkészíteni.

65

Forrás: Pécs M.V.J. adatszolgáltatása 1996-2007.

55

Az önkormányzati lakások felújítására forditott összes kiadás alakulása Pécs, 1996-2007. (e Ft) 30000 25000 20000

Ráfordítás értéke korszerűsítettben (e Ft)

15000

Ráfordítás értéke korszerűsítés nélküliben (e Ft)

10000 5000 0

. 96 19

. 97 19

. 98 19

. 99 19

. 00 20

. 01 20

. 02 20

. 03 20

. 04 20

. 05 20

. 06 20

. 07 20

19. Diagram: Az önkormányzati lakások felújítására fordított összes kiadás alakulása Pécs, 1996-2007 (eFt)66

7.1.2.5

Egyéb felmerülő költségek (működési és bérköltségek, közös költség, stb.)

Az egyéb költségek az üzemeltetői oldalon jelennek meg. A PHVV-nek a lakbér bevételek terhére kell kigazdálkodnia a lakásokkal kapcsolatban felmerülő közös költségeket, valamint a személyi jellegű kiadásait. A lakások után fizetendő közös költség éves szinten a lakbérbevételek csaknem felét jelenti. A fennmaradó összeg egy részét fordíthatják felújításra, illetve a bérköltségekre. A PHVV-nek éves elszámolási kötelezettsége van az önkormányzat felé.

7.1.2.6

67

Az önkormányzati bérlakásokban élők természetben nyújtott szociális ellátások

támogatása:

pénzbeli

és

A lakhatással kapcsolatos önkormányzati kiadások közé kell sorolni a lakhatás megőrzésére fordított összegeket is. Az Önkormányzat 2015-ben fogadta el a pénzbeli és természetben nyújtott ellátásokról és gyermekvédelmi támogatásokról szóló 3/2015. (II.17.) rendeletét, mely szélesebb körben nyújt támogatást a társadalom perifériájára szorult személyeknek, valamint nagyobb segítséget biztosítanak a lakhatási kiadásokhoz. Az önkormányzat a szociális rászorultság esetén a jogosult számára az alábbi pénzbeli ellátásokat nyújthatja: - időskorúak járadékát - rendszeres szociális járadékot - lakásfenntartási támogatást - ápolási díjat 66

Forrás: Pécs M.V.J. adatszolgáltatása 1996-2007.

67

A …./2015.11.19. közgyűlési határozattal módosított szöveg

56

- átmeneti járadék - rendszeres gyermekvédelmi támogatás - rendkívüli gyermekvédelmi támogatás A szociális ellátások között a lakhatással összefüggésben meg kell említeni a lakásfenntartási támogatás mellett az adósságcsökkentési támogatást. Lakásfenntartási támogatás „Nagyságrendileg az egyik legjelentősebb támogatási forma, mely a segélyezési rendszeren belül az elmúlt években erőteljesen növekedett. A havi lakásfenntartási támogatás a lakásfenntartási kiadásokhoz nyújt segítséget úgy, hogy az ügyfél által jelzett közüzemi szolgáltatónál az ügyfél fogyasztói számláján kerül a támogatás jóváírásra. Így mindenképpen biztosítva van, hogy a támogatás valóban a lakásfenntartási kiadások rendezését szolgálja. Fontos szempontként kell figyelembe venni, hogy a támogatási rendszer ne gyengítse a fizetési fegyelmet. Mindenképpen alapos vizsgálat szükséges a szociális rászorultság eldöntéséhez. A lakásfenntartással kapcsolatos kiadások összege folyamatosan nő, így a szolgáltatásban részesülők száma is emelkedik. Jó ellátási forma. Felső határ nincs megállapítva törvényben. Albérleti támogatás nem jellemző. Egyedi fűtéstámogatás a belvárosban és Meszesen jellemző, de nem egy összegben történik a kifizetés (általában félévente). Az elmúlt időszakban javult ezen ellátás hatékonysága (pl. korábban a kislakásban élők kiestek a rendszerből). Jellemző azonban, hogy mindig ugyanaz a „kör” jelenik meg a támogatásért, ez azt jelenti, hogy nem sikerül stabilizálni ezen egyének/családok szociális helyzetét: pl. jövedelmét, életvezetési stílusát, gazdálkodását. Véleményük szerint a lakásfenntartási támogatás ún. háttér-szolgáltatása (az adósságkezelési szolgáltatás) hatékonysága megkérdőjeleződik. Túl megengedő a jogszabály (hamar visszakerülhetnek a rászorulók a támogatási rendszerbe). Alanyi ellátás után kötelező vizsgálni, hogy az egyéb támogatási formákra jogosult-e a rászoruló.68” Lakásfenntartási támogatást a 2007. évben természetbeni 3380 fő, pénzbeli formában 437 fő kapott. A normatív és a méltányossági alapon nyújtott támogatások aránya kétharmadegyharmad. A kormányzati megszorító intézkedésekhez, egyéb szociális válsághelyzetekhez kapcsolódó, háztartásokat érintő jövedelem-kiesés lakásfenntartási nehézségekben nyilvánul meg elsődlegesen. Ezt az igénylők számának változása is követi. 69

Az adósságkezelési szolgáltatás

Az adósságcsökkentési támogatás a szociálisan rászorult személyek részére nyújtott, lakhatást segítő ellátás. Adósságcsökkentési támogatásban részesül az a személy vagy család, akinek a) adóssága meghaladja az 50.000 Ft-ot, és b) a (3) bekezdésben meghatározott adósságok közül fennálló tartozása legalább 6 havi, vagy közüzemi díjtartozás miatt a szolgáltatást kikapcsolták, és c) háztartásában az egy főre jutó havi jövedelem nem haladja meg az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének 200%-át, egyedül élő esetén 220%-át.

68

Forrás: Pécs M.V.J. Szociálpolitikai Stratégiája 2007. Készítette: Eco-Cortex Tanácsadó Iroda

69

A …./2015.11.19. közgyűlési határozattal módosított szöveg

57

Az adósságcsökkentési támogatás az alábbi adósságtípusokra adható: vezetékes gázdíjtartozás, villanyáram szolgáltatás díjtartozás, víz- és csatornahasználati díjtartozás, távhőés melegvíz szolgáltatási díjtartozás, önkormányzati lakás lakbér-tartozás, szemétszállítási díjtartozás.

7.2 Az önkormányzati bérlakásokban felhalmozott adósság-állomány összetétele Az önkormányzat szempontjából az egyik legfontosabb lakhatással kapcsolatos bevétel a lakbér-bevétel. Mivel az üzemeltető gazdálkodik a bevételekből, ezért azok elmaradása, csökkenése elsősorban az üzemelési kiadások fedezetét apasztja.

7.2.1

Az önkormányzati lakásbérleményekben felhalmozott lakbértartozás

A lakbértartozás a 2007. évben a PHVV Zrt. nyilvántartása szerint 325,4 millió Ft. A hátralékok folyamatos emelkedő tendenciát mutatnak. A lakbér – de az általános és egyben nagyobb mértékű áremelésekkel párhuzamosan megfigyelhető tendencia a hátralékok növekedése is. Lakbérhátralék alakulása Pécs, 1996-2007. (e Ft) 400000 350000 300000 250000 200000

Lakbérhátralék (e Ft)

150000 100000 50000 0

. 96 19

. 97 19

. 98 19

. 99 19

. 00 20

. 01 20

. 02 20

. 03 20

. 04 20

. 05 20

. 06 20

. 07 20

20. Diagram: Lakbérhátralék alakulása Pécs, 1996-2007 (eFt)70

A tartozás jelentős részét egy szűk bérlői csoport halmozta fel. A jelenlegi kintlévőség több, mint egy évtized alatt halmozódott fel. A bérleti hátralékkal rendelkezők egy jelentős részének jelenleg már nincs bérleti jogviszonya, s másik jelentős részük már nem is lakik önkormányzati bérlakásban.

70

Forrás: Pécs M.J.V. adatszolgáltatása 1996-2007.

58

Hátralékosok száma a lakásbérleményekben a tartozások ideje(hónap) szerint az összes lakásra vonatkoztatva Pécs, 2007. (fő)

1265

1352

1 hónap 1-3 3-6 6-12

425

12 felett 1004

445

21. Diagram: Hátralékosok száma az összes lakásbérleményben a tartozás ideje szerinti (hónap) megoszlásban Pécsett, 200771

A hátralékosok tartozásának összege(mFt) a tartozásuk hossza (hónap) szerinti megoszlásban Pécs, 2007. (m Ft) 7,7 11,1 10,9 19,2

1 1-3 3-6 6-12 12 felett

285,5

22. Diagram: A hátralékosok tartozásának összege (mFt) a tartozásuk ideje (hónap) szerinti megoszlásban Pécsett, 2007 72

Az 1-3 hónapos elmaradást késedelmes fizetéssel a bérlők még általában rendezni tudják. Az ábrán jól látszik, hogy ebből a körből kerül ki a hátralékosok több, mint 50%-a. A 6 hónapon felüli hátralék rendezésére lehetőség van részletfizetéssel is, amit a hátralékosok ezen a körének nagy része igénybe is vesz, a tapasztalatok szerint azonban sokan csak időhúzásnak tekintik a lehetőséget. Az egy éven felüli hátralékosok száma 1265 fő volt 2007-ban, összes tartozásuk 285,5 millió forint, ami a teljes hátralék 85,5%-át teszi ki. Ebben a körben jelenik meg a már felmondott

Forrás: Beszámoló az önkormányzati tulajdonú bérlemények hátralékainak alakulásáról a 2007. évben, Pécs Holding Városüzemeltetési és Vagyonkezelési Zrt., Üzemeltetési Igazgatóság, Ingatlankezelő Osztály, Pécs 2008. február 72 Forrás: Beszámoló az önkormányzati tulajdonú bérlemények hátralékainak alakulásáról a 2007. évben, Pécs Holding Városüzemeltetési és Vagyonkezelési Zrt., Üzemeltetési Igazgatóság, Ingatlankezelő Osztály, Pécs 2008. február 71

59

bérleti szerződés utáni jogcím nélküli lakáshasználók létszáma is. Itt szerepelnek azok is, akik a pontos naprakész adatbázis, a nyilvántartási rendszer, a felmerülő pontatlanságok miatt még mindig bérlőként, és ez által tartozóként szerepelnek a rendszerben. A szervezeti rendszer egyetlen elemének sincs meg a kellő kapacitása arra, hogy meghatározott időnként teljes körűen felmérje az állományt, így a már rég elhunytak, illetve az eladott lakások után is fennállhatnak követelések. A teljes állomány - üzemeltetői és műszaki oldalról történő - felmérésére nincs kapacitás. Rendszeres ellenőrzés nem folyik. Adósság-leírás nem, vagy csak igen korlátozott körben és mértékben történt eddig.

A lakbérhátralékkal rendelkezők mgoszlása a bérleti jogviszony alapján Pécs, 2007.

3%

Szerződéses Önkényes lakáshasználók

33% 5x-ös díjat fizető lakáshasználók 61% 1%

Régi vagy kezelésből kikerült lakások bérlői Használati szerződéses

2%

23. Diagram: A lakbérhátralékkal rendelkezők megoszlása a bérleti jogviszony alapján Pécs, 2007 73

A fizetési meghagyás és a bérleti viszony felmondása a nagy hátralékos – 50 ezer forint feletti – tartozással rendelkező bérlőkre vonatkozik. A hátralékosok negyede – viszonylag kis létszámú csoportja - képezi a kintlévőségek döntő részét, ami 2007-ben 285,5 millió forintot jelentett. Az összes kint lévőség egy éven belüli – a valóságban lehetetlen és reménytelen - behajtása sem oldaná meg az önkormányzat lakásgazdálkodással kapcsolatos gondjait, legfeljebb csak az évi szükséges felújítást, a jelenlegi éves fenntartást tudná kiegészíteni az önkormányzat.

Forrás: Beszámoló az önkormányzati tulajdonú bérlemények hátralékainak alakulásáról a 2007. évben, Pécs Holding Városüzemeltetési és Vagyonkezelési Zrt., Üzemeltetési Igazgatóság, Ingatlankezelő Osztály, Pécs 2008. február 73

60

Az egy főre jutó átlagos tartozás nagysága a tartozás hossza (hónap) szerinti megoszlásban Pécs, 2007 (e Ft/bérlő) 250

226

200 150 Átlag tartozás e Ft/bérlő 100 45

50 6

11

1 hónap

1-3

25

0 3-6

6-12

12 felett

24. Diagram: Az egy főre jutó átlagos tartozás nagysága a tartozás hossza (hónap) szerinti megoszlásban Pécs, 2007 (eFt/bérlő)74

A diagram alapján is látható, hogy a tartozások legnagyobb részét az egy évnél hosszabb ideje tartozók halmozták fel. Ezen csoportnál az egy főre eső átlagos lakbér-hátralék nagysága alapján a fejenkénti 226 ezer forint behajthatósága kérdéses. A hátralékos állomány e csoportjának mielőbbi felülvizsgálata szükséges. A hátralékok behajtása érdekében nincsenek kiépítve differenciált ösztönző-rendszerek. Ezen a területen sincs kialakítva jelző-rendszer vagy a hátralék felhalmozódását gátló prevenció. Az önkormányzati lakásbérleményekben felhalmozott közüzemi díjtartozás A szociális bérlakásokban élők közüzemi díjtartozásával kapcsolatosan a Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérésére tudunk támaszkodni. Mivel a felmérés önbevalláson alapult, az adatok feltehetőleg nem pontosak, tendenciákat azonban tükröznek. A városrészi elemzések során is a Családsegítő Szolgálat körzetei alapján tudunk csak következtetéseket tenni. Ezek a körzetek nem teljesen fedik a klasszikus városrészi beosztást.

Forrás: Beszámoló az önkormányzati tulajdonú bérlemények hátralékainak alakulásáról a 2007. évben, Pécs Holding Városüzemeltetési és Vagyonkezelési Zrt. , Üzemeltetési Igazgatóság, Ingatlankezelő Osztály, Pécs 2008. február 74

61

Az összes hátralék megoszlása az önkormányzati tulajdonú lakásokban Pécs, 2007 (%)

23%

Lakbér Gáz Víz

1% 54%

Villany

8%

Szemét

7%

Pétáv

7%

25. Diagram: Az összes hátralék megoszlása az önkormányzati tulajdonú lakásokban Pécs, 2007 (%) 75

Az adósság-állomány összetételéből jól látható, hogy a legnagyobb problémát a PÉTÁV felé felhalmozott közműtartozás jelenti76. Összegszerűségében a távfűtő cégnek van a legnagyobb kintlévősége, de ez nem jelenti azt, hogy a legnagyobb létszámú tartozói körrel is rendelkezik. Az adósok pontosan tudják, melyik közmű-szolgáltatónak vannak érdemi eszközei arra, hogy korlátozza a lakás fogyasztását. Így kialakult egy ehhez illeszkedő „túlélési stratégia”, amely alapján általában az áramszámlát fizetik a leghosszabb ideig.

Az összes hátralék nagysága az önkormányzati tulajdonú lakásbérleményekben Pécs, 2007. ( Ft) 250 000 000

235 869 110

200 000 000

150 000 000 101 687 691 100 000 000

50 000 000

35 392 733

29 171 595

28 809 116

Villany

Szemét

5 314 919 0 Lakbér

Gáz

Víz

Pétáv

26. Diagram: Az összes hátralék nagysága az önkormányzati tulajdonú lakásbérleményekben Pécs, 2007 (Ft)77

Forrás: Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérése az önkormányzati bérlakásban élőkről Pécs, 2007 A hátralékosok száma szerint a legtöbb bérlő-család a lakbér fizetésével maradt el, a hátralékok összegét tekintve azonban a legnagyobb a távhő-szolgáltatóval (PÉTÁV) szemben fennálló tartozás. 77 Forrás: Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérése az önkormányzati bérlakásban élőkről Pécs, 2007 75 76

62

Az adósság a bérlő nevére szól, de a tulajdonosnak helytállási kötelezettsége van. A szolgáltató az önkormányzati tulajdonra nem kérhet végrehajtást, a lakások vagyontárgyként védettek. A helytállási kötelezettség pénzben testesülhet meg. Az adósságrendezés ebben az esetben egy alkufolyamat eredménye a szolgáltató és a város között. Az önkormányzati bérlakást jogilag elperelni nem lehet a lakással kapcsolatban felhalmozott közüzemi díjtartozások miatt. Több szolgáltató a műszaki megoldások hiánya miatt nem tud érdemben fellépni a tartozókkal szemben. A közmű-szolgáltatók egy részével van együttműködés (Vízmű, Biokom), az EON-nal egyáltalán nincs, a PÉTÁV-nak pedig nem fűződik érdeke az adósságok rendezéséhez. Nincs prevenció, jelző-rendszer, amely megakadályozná a különböző adósságok felhalmozódását. Ennek jogi-adatvédelmi okai vannak, a bérlő hozzájárulására lenne szükség. A szankció- és ösztönző-rendszerek hiánya miatt a bérlői állomány sem motivált az adósságok rendezésére. Sok esetben a helytelen pénzkezelési, életvezetési szokások eredményezik az adósságok nagymértékű felhalmozódását. A bérbeadás nem a család anyagi helyzetéhez igazodik, a lakás későbbi fenntarthatóságának szempontjai nem jelennek meg. Ennek elsődleges oka, hogy a törvényi keretek meghatározásakor alapvetően a bérlők jogainak védelme, a bérlők szociális helyzete került túlsúlyba, és a mai szabályozás alapján nem lehet kizáró tényező egy önkormányzati bérlakás bérbeadásánál, hogy annak fenntartási költségeit a leendő bérlő valójában ki tudja-e fizetni. A hátralékok felhalmozódásának területi különbségei Attól függően, hogy egy adott lakás melyik városrészben helyezkedik el, a lakások területileg különböző adottságai miatt különböző a felhalmozódott hátralékok formája. Ennek megfelelően kell városrészenként eltérő módon kezelni az adósságállományt. A rezsi hátralék alakulása az önkormányzati bérlakásokban városrészenként Pécsett, 2007 (Ft) 100% 90% 80% 70%

Uránváros

60%

Belváros

50%

Meszes

40%

Kertváros

30% 20% 10% 0% Lakbér

Gáz

Víz

Villany

Szemét

Pétáv

27. Diagram: A rezsi hátralék alakulása az önkormányzati bérlakásokban városrészenként Pécsett, 2007 (Ft)78

78

Forrás: Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérése az önkormányzati bérlakásban élőkről Pécs, 2007

63

8 A PÉCSI LAKÁSÁLLOMÁNY JELLEMZŐI, AZ ÖNKORMÁNYZATI TULAJDONÚ LAKÁSOK RÉSZLETES BEMUTATÁSA

8.1 A pécsi lakásállomány általános jellemzői 8.1.1

A lakásállomány alakulása Pécsett Lakásállomány Pécsett (db), 1 985-2007

70000 68000

lakás

66000 64000 62000 60000 58000 56000

85 19

90 19

95 19

00 20

01 20

02 20

03 20

04 20

05 20

06 20

07 20

28. Diagram: Lakásállomány Pécsett (db)79, 1985-2007

Pécsett a lakásállomány folyamatosan, de csak kis mértékben növekszik. Az elmúlt húsz évben megközelítőleg 8000 lakás épült. A KSH adatai szerint 2007-ben a lakások száma 69082 volt. A lakosságszám csökkenése következtében a lakásállomány pillanatnyilag kielégítő. A lakásállomány kihasználását elősegíti a városban albérlőként ideiglenesen lakó nagyszámú egyetemista.

79

Forrás: Központi Statisztikai Hivatal

64

8.1.2

A lakásépítések jellemzői Pécsett Az épített lakások megoszlása a szobák száma szerint Pécsett, 1 985-2007

1600 Az év foly amán épitett négy és több szobás lakások száma (1985-ben a háromszobás kategóriával összevonva) Az épitett három szobás lakások száma

1400 1200

lakás

1000 800 600

Az épitett két szobás lakások száma

400 200

Az épitett egy szobás lakások száma

20 07

20 06

20 05

20 04

20 03

20 02

20 01

20 00

19 95

19 90

19 85

0

29. Diagram: Az épített lakások megoszlása a szobák száma szerint Pécsett80, 1985-2007

Az évek folyamán épített lakások számát vizsgálva kitűnik, hogy 1985-ben jóval több lakást építettek, mint a rendszerváltás utáni időszak éveiben. Ez az állami lakásépítések leállításával van összhangban. 1995-re az évi lakásépítések száma tíz év alatt 1514 lakásról 306 lakásra csökkent, ami 80%-os zsugorodást jelent. Ezt követően a különböző támogatások és kedvező hitelkonstrukciók hatására felfutott a lakásépítés, és 2003-ra 58%-os bővüléssel évi 715 új lakóingatlan épült. Ezt egy újabb, de kisebb mértékű csökkenés követte, 2007-ben 598 lakás épült.

A z épített lakások átlagos alapter ülete Pécsett, 1985-2007 120

105,0

100

88,7

93,2

94,0

98,8 83,6

81,0

87,0

83,8

80

76,1

m

2

60,7 60 40 20

20 07

20 06

20 05

20 04

20 03

20 02

20 01

20 00

19 95

19 90

19 85

0

30. Diagram: Az épített lakások átlagos alapterülete Pécsett81, 1985-2007

80 81

Forrás: Központi Statisztikai Hivatal Forrás: Központi Statisztikai Hivatal

65

Az épített lakások alapterülete részben a lakóépület típusából következik. 1985-ben a panelépítések idején, az állami lakásépítések keretében nem volt lehetőség tágas lakások építésére. 1995-re a többlakásos formában épített lakások aránya jelentősen lecsökkent, a családi házas formában épült lakások jóval nagyobb területűek voltak, így az átlagos alapterület 43%-kal növekedett. 2003-ra a többlakásos házak és a lakóparkok térnyerésével újra kis alapterületű lakások épültek, így az átlagos alapterület lecsökkent. A mai napig ez a csökkenő tendencia figyelhető meg, amit ellensúlyoz a meglévő családi ház-építési hajlandóság.

2007-ben épített lakások megoszlása lakóház típusa szer int Pécsett 11% 27% Az családi házas formában épitett lakások száma

11%

Többszintes, többlakásos formában épitett lakások száma C soportház (sorház, láncház) formában épitett lakások száma Lakóparki formában épített lakások száma

51%

31. Diagram: 2007-ben épített lakások megoszlása lakóház típusa szerint Pécsett82

A 2007-es évben épült lakások - a lakóház típusát tekintve - elmozdulást mutatnak az eddigi tendenciáktól. A lakóparki formában épült lakások aránya folyamatos növekedést mutatott eddig is, de váratlanul növekedett a csoportházak aránya is. A családi házas formában épített lakások aránya, talán éppen ez utóbbi miatt, csökkent.

8.2 Az önkormányzati lakásállomány alakulása a közelmúltban 1990-2007 A pécsi lakásgazdálkodás rendszere, adottságai és jelenlegi lehetőségének keretei a 90-es évek elején alakultak ki. A rendszerváltást követően még három-négy évig - az 1993. évi 78. törvény hatályba lépéséig - az előző rendszerből örökölt, 1971-es hatósági rendszerben működő lakásügyi jogszabály-rendszer volt érvényben, amely minden a bérlakásokkal kapcsolatban felmerülő problémát szabályozott. Ez egyfajta lakás-kódex volt, amely alapján a hivatal dolgozott, kezelte a felmerülő problémákat, döntött lakásigénylési ügyekben. Ez az időszak a pécsi és az országos lakásgazdálkodás történetében meghatározóvá vált.

82

Forrás: www.terport.hu

66

83

A 2011. évi CLXXXIX. törvény Magyarország helyi önkormányzatairól és az 1991. évi XXXIII. törvény, a vagyontörvény rendelkezik az önkormányzat vagyonáról, így a korábbi tanácsi bérlakásokról is. Az önkormányzati törvénnyel összhangban megalkotásra került a helyi rendelet (elsőként az önkormányzati tulajdonú bérlakások értékesítésének feltételeiről szóló 20/1991. (VIII.1.) , majd ezt követően az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások bérletéről és elidegenítéséről szóló 14/2006. (IV.29.) rendelet, jelenleg pedig az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások bérletéről, elidegenítéséről és használatáról szóló 44/2012. (IX.24.) önkormányzati rendelet hatályos az önkormányzati lakások értékesítésére. Ezzel összefüggésben néhány év alatt a 24 ezer pécsi tanácsi lakásból mintegy 4-5 ezer maradt, ezek többsége szociális bérlakás. Az értékesítés nem alapult karakteres önkormányzati ingatlangazdálkodási stratégián. A tényleges piaci ár töredékéért vehették meg a lakók az önkormányzati tulajdonú lakásokat. Mintegy 100-150 ezer forintért lehetett két-három szobás összkomfortos lakáshoz jutni. Aki tehette, s akinek megfelelő anyagi lehetőségei voltak, az ebben az időszakban megvette az általa lakott lakást. Azok a lakások maradtak meg önkormányzati tulajdonban, amelyek vagy olyan leromlott műszaki állapotban voltak, hogy nem volt érdemes megvenni őket, vagy amelyeknek a lakói nem rendelkeztek a vásárláshoz szükséges anyagi forrásokkal. (egyenlőtlenségek újratermelődése). Az önkormányzatra tehát a legrosszabb műszaki állapotú lakások és a legalacsonyabb jövedelmi státuszú bérlők maradtak. A bérlemények értékesítéséből befolyt bevételekből az ún. Lakásalapba a bevételeknek csak a töredéke került, valószínűsíthető, hogy nagyobbrészt működtetési költségeket finanszírozott belőle az önkormányzat. Az első pontos adatok 1996-ból származnak, akkor a lakásalapban már csak 61 millió Ft volt.

Eladott lakások száma 1990

2 092

2683 488

1991

3 891

4641 923

1992

8 405

1993

A lakásalapban maradt összeg eFt

4%

nincs adat

nincs adat

12%

nincs adat

nincs adat

17%

nincs adat

61 014

8%

240 000

145 353

3%

125 000

52 580

365 000

258 947

92%

1551 720

400 308

70%

9838 206

2045 556

1203 042

6%

2 312

2722 943

565 039

27%

1994

1 252

1590 949

353 613

1995

804

1105219

336 335

1996

375

581 245

232 728

1997

61

118 230

49224

1998

32

64 370

28 292

2 3346 573

5 819 639

518 030 (567 427) 354 750 (363 857) 308 208 (358 297) 340 506 (270 271) 242 409 (164 673) 182 354 (140302) 3 549 607 (1864827)I

19 224

657132

A lakásalapból kölcsön vett összeg eFt

nincs adat

összesen

83

Az önkormányzati lakásértékesítések adatai 1990-199784 Az eladott lakások A lakások Tényleges Részletre forgalmi értéke össz* eladási bevételek vásárlók eFt ára eFt eFt** %-a

A …./2015.11.19. közgyűlési határozattal módosított szöveg

84Forrás:

Pécs Megyei Jogú Város Szociális Bérlakás Építési Programja, 1999

67

* Ezen összegek nem jelentik az önkormányzat összes bevételét, mert a készpénzben vásárlók további kedvezményben részesültek (1991-től 40%), valamint a részletre vásárlók az évek során más-más kamat feltételekkel fizethettek (kezdetben 3%). ** A zárójelbe tett adatokat a Vagyonkezelő Kft (ma PHVV Zrt.) szolgáltatta, a többi adatot az, ÁSZ vizsgálata alapján (1995ig), illetve 1996-tól a Polgármesteri Hivatal Pénzügyi Osztálya szolgáltatta. Az adatok eltérésének oka valószínűleg más ingatlanok (garázsok, irodák, pincék, raktárak) értékesítésének együttes vagy elkülönített kezeléséből adódnak.

2. Táblázat: Az önkormányzati lakásértékesítések adatai 1990-1997

Az önkormányzat - a rendkívül alacsonyra csökkent lakásszám miatt - a 90-es évek végén moratóriumot hirdetett, melyben deklarálta, hogy önkormányzati lakás csak alapos indoklással kerülhet eladásra. Ebben az időszakban évente átlagosan 25-50 lakást értékesített az önkormányzat.

47 77

00 72

00 61

6 611

90 333 45 083 089 063 026 013 54 5 02 5009 893 800 51 5 5 5 5 5 49 4 4

Lakás Nem lakás Összesen

2007.12.

2006.12.

2005.12.

2004.12.

2003.12.

2002.12.

2001.12.

2001.01.

2000.01.

1999.01.

1998.01.

1997.01.

1996.01.

0 560 0 500 4520 6 1 0 448 4351 4353 4369 4397 4386 4363 4294 4410 4298 4228 3 0 0 16 16 0 0 1 1 97 847 794 730 720 666 640 650 608 599 595 572

1995.01.

10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

1994.07.

db

A bérlemények számának alakulása Pécs, 1994-2007

idő

32. Diagram: A bérlemények számának alakulása Pécs85, 1994-2007

Az alábbi ábrából jól látható, hogy az önkormányzati lakások száma 1994 óta folyamatosan csökken. 2001 és 2005 között Pécsett jelentősebb önkormányzati lakásépítés folyt, mintegy 500 lakás épült, de akkor sem emelkedett az önkormányzati lakások száma. Tehát az értékesítés, bontás folyamatosan folyt.

8.3 A jelenlegi lakásállomány bemutatása Az önkormányzat nyilvántartása szerint 2007. december 31-én 4286 lakás volt a tulajdonában, amelyek 182 411 m2 alapterületen helyezkedtek el.86

Forrás: PHVV Zrt: Beszámoló az önkormányzati tulajdonú bérlemények hátralékainak alakulásáról 2007. évben A PHVV Zrt. 2007. decemberi felmérése szerint 4228 lakás volt a kezelésében, a két adat eltérésére nem kaptunk konkrét magyarázatot. 85 86

68

Önkormányzati bérlakások számának alakulása Pécs, 1996-2007 4550

4496

4500 4450

4397

4400

4351

4350

4369

4386

4298

4300 4250

4351

4342

4350

4267

4286

4217

4200 4150 4100 4050 1996.

1997.

1998.

1999.

2000.

2001.

2002.

2003.

2004.

2005.

2006.

2007.

33. Diagram: Önkormányzati bérlakások számának alakulása Pécs, 1996-200787

Az utóbbi években az önkormányzati tulajdonú lakások száma kis mértékben ingadozik, ami annak köszönhető, hogy egy időben ellentétes előjelű folyamatok zajlanak: a lakások értékesítése mellett visszavásárlás és lakásépítés is folyt. Hosszabb intervallumot tekintve azonban elmondható, hogy a lakások száma folyamatosan csökken. Az eladást tekintve az önkormányzat az üzemeltető érdekeit is szem előtt tartva - azokon a területeken értékesít, ahol a lakóépületben kicsi az önkormányzat tulajdoni hányada.

8.3.1 A bérlemények megoszlása

földrajzi

elhelyezkedése,

városrészek

szerinti

Az önkormányzati tulajdonú bérlakások földrajzi elhelyezkedését több tényező befolyásolja. Az egykori állami tulajdonú lakások többsége 1945 után épült, vagy akkor államosították. Ezek az állami tulajdonú lakások kerültek 1990 után önkormányzati tulajdonba, majd értékesítésre. Mivel a tulajdonosok maguk döntöttek a lakás megvételéről, ezért területileg elszórtan maradtak meg az önkormányzati bérlakások. Az 1990 után kiépült lakóövezetekben nincs önkormányzati bérlakás, ez elsősorban a Mecsek-oldalra jellemző.

87

Forrás: Pécs M.J.V. adatszolgáltatása 1996-2007.

69

Az önkormányzati bérlakások megoszlása városrészenként Pécs, 2007 (%)

2% 17% 33%

Kertváros Meszes Belváros Uránváros

24%

Csatolt falvak

24%

34. Diagram: Az önkormányzati bérlakások megoszlása városrészenként Pécs 88, 2007

A bérlakás-állomány városrészek szerinti megoszlása egyenletes, a némileg magasabb értéket mutató Kertvárosban a lakásállomány is jóval nagyobb. Kirívó viszont a Vasas, Somogy és Hird alacsony mutatója. A lakások térbeli koncentrációt a lakótelepeken és a leromlott státuszú telepszerű lakóterületeken mutatnak. Pécsett három nagy kiterjedésű lakótelep található, a Megyeri (Kertváros), az Uránvárosi (Szigeti városrésszel) és a Meszesi lakótelep. Kisebb foltokban találhatók még panelházak és nagyobb társasházak szerte a városban, de elsősorban a Belváros peremén és a Mecsek-oldalon. A lakótelepeken az önkormányzati tulajdonú lakások száma nagy, de arányuk kicsi, csaknem kizárólag vegyes tulajdonú lakóépületekben találhatók. A bérlakások ugyan egymáshoz közel találhatók, de egy lakóépületben a lakásoknak csak töredéke önkormányzati tulajdonú.

88

Forrás: Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérése az önkormányzati bérlakásban élőkről Pécs, 2007

70

A lakóépületek számának alakulása tulajdonviszony szerint Pécs, 1996-2007. 1600 1400 1200 1000 800

Vegyes tulajdonú

1008

Önkormányzati tulajdonú 833

600

789

786

760

760

760

745

736

736

736

736

231

231

229

230

230

234

234

241

241

241

400 200

355

245

0

. 96 19

. 97 19

. 98 19

. 99 19

. 00 20

. 01 20

. 02 20

. 03 20

. 04 20

. 05 20

. 06 20

. 07 20

35. Diagram: A lakóépületek számának alakulása tulajdonviszony szerint Pécs 89, 1996-2007

Szintén nagyobb térbeli koncentrációt mutatnak az önkormányzati tulajdonú lakások a leromlott státuszú telepszerű lakóterületeken. Itt is jellemzők a többlakásos épületek, de a vegyes tulajdon kevésbé fordul elő, mivel 2-3 lakásos épületek a leggyakoribbak. Az ilyen típusú lakókörnyezet lakossága alacsony státuszú, jellemző a szegregáció. Ilyen leromlott státuszú telepszerű lakóterületek az alábbi helyszíneken találhatók Pécsett:       

89

Györgytelep (Hősök tere környéke) István-akna Vasas-bányatelep Somogy-bánytelep Pécsbányatelep Vágóhíd környéke Gyárváros egyes területei

Forrás: Pécs M.V.J. adatszolgáltatása 1996-2007.

71

8.3.2

A lakásbérlemények tulajdonosi szerkezete A lakásbérleményeket magában foglaló épületek tulajdonosi megoszlása Pécsett, 2006

24%

Vegyes tulajdonú közös képviselős

55% 14%

Vegyes tulajdonú PVV Zrt. kezelésében Vegyes tulajdonú kényszeerkezelt Önkormányzati tulajdonú

7%

36. Diagram: A lakásbérleményeket magában foglaló épületek tulajdonosi megoszlása Pécsett902006

Az állomány több mint fele vegyes tulajdonú épületekben helyezkedik el. A lakásbérleményeket magában foglaló épületek tulajdonosi összetétele vegyes képet mutat. Legjellemzőbb a vegyes tulajdonú, közös képviselős forma (55%), ami a lakásállomány elszórt elhelyezkedéséből adódik. A tisztán önkormányzati tulajdonú épületek aránya nagyon alacsony, mindössze 24%. Ezek a bérlemények többségükben egylakásos vagy 2-3 lakásos lakóépületekben vannak. Ez az üzemeltetés során jelenik meg problémaként. A bérlőknek mivel, nem ők a tulajdonosok, nincs döntési jogkörük a lakógyűléseken. Az önkormányzat képviseletét a lakógyűléseken is a PHVV házkezelői végzik.

Forrás: PHVV Zrt. A Pécsi Városüzemeltetési és Vagyonkezelő Zrt. Üzemeltetési Igazgatóság Ingatlankezelő osztályának tájékoztatója az önkormányzati tulajdonú lakás és nem-lakás célú ingatlanok kezeléséről, gazdasági tevékenységéről, a hátralékok alakulásáról, hátralékkezelésről és a megbízásos tevékenységről 90

72

8.3.3

Önkormányzati tulajdonú bérlakások műszaki állapota 91

Az önkormányzati tulajdonú lakásállomány magában foglalja a város legértéktelenebb, legrosszabb műszaki állapotban lévő lakásait. Az építési technológia alapján az önkormányzati tulajdonú bérlakások alapvetően két nagyobb csoportra oszthatóak, hagyományos és paneles építési módon készült épületek. A lakásbérlemények 60%-a hagyományos, 40%-a paneles építésű. A paneles építési technikával készült épületeknél problémát okoz az elavult vezetékrendszer, a hőszigetelés hiánya, a fűtés és közüzemi szolgáltatás biztosításának nehézségei. A hagyományos építésű bérlakásállomány 2/3-a rendkívül leromlott műszaki állapotú, a nagy felújítás elvégzése nem halasztható sokáig. Különösen az 1949-előtt épült (pl. háború alatt épült átmenetinek szánt telepek) lakásállomány felújítása sürgető, ezeknek a lakásoknak a száma kb. 1500 db. Az ilyen lakások felújítását tovább drágítja, hogy nemcsak a műszaki állapotuk leromlott, hanem a lakások belső beosztása sem felel meg a mai igényeknek. Gondot jelent a kis méretű és alacsony építési minőségű lakások műszaki állapota, amelyek aránya a hagyományos építésű lakások között csaknem 70%. Ezek közül is kiemelt problémát jelent a 41 db szükséglakás, amelyeknek a megszüntetése indokolt lenne. Tekintettel arra, hogy az önkormányzat korábbi döntése szerint ezen lakások száma csak rendkívül indokolt esetben csökkenthető, fel kell készülni a bérlakások gazdaságtalan felújítására, illetve a leromlott műszaki állapotú bérlakások kiváltására.

8.3.4 Az önkormányzati tulajdonú bérlakások komfortfokozat szerinti megoszlása Az önkormányzati tulajdonú bérlakások komfortfokozatára vonatkozóan 2007. februári adatok állnak rendelkezésre. A lakások 50,16 % -a összkomfortos lakás. Komfortos lakások az állomány 22%-át, félkomfortos lakások a 4,3%-át, komfort nélküli pedig 22,5%-át alkotják. Az önkormányzatnak 41 szükséglakása is van.

91

Forrás: Pécs Megyei Jogú Város Szociális Bérlakás Építési Programja, 1999

73

Önkormányzati tulajdonú lakások megoszlása komfortfokozat szerint Pécs, 2007.

23%

51%

4%

Összkomfortos Komfortos Félkomfortos Komfort nélküli

22%

37. Diagram: A bérlakás-állomány megoszlása komfortfokozat szerint Pécsett, 200792

A bérlakások közel fele (44%-a) összkomfortos, ez azonban az összes pécsi lakás adataihoz viszonyítva nagyon csekély arány. Az összkomfortos lakások túlnyomó része Kertvárosban, Uránvárosban és a Meszesi lakótelepen van. A komfortos lakások alkotják az állomány 22%-át, ezek többnyire a Belvárosban és a hagyományos építésű övezetben találhatók, a legtöbben nincs központi fűtés. A komfort nélküli lakások 22%-os aránya nagyon magas, a leszakadó alacsony státuszú telepszerű lakókörnyezet bérlakásai, szinte kizárólag ilyen komfort nélküli lakások. Szintén komfort nélküli lakásoknak minősülnek azok az egykori melléképületek, amelyek nem lakás célra épültek valamikor.

92

Forrás: Pécs M.V.J. adatszolgáltatása 1996-2007.

74

Önkormányzati tulajdonú lakások megoszlása szobaszám alapján Pécs, 2007. (%)

3%

7% 0% 1 szoba 44%

29%

1,5 szoba 2 szoba 2,5 szoba 3 szoba 3-nál több szoba

17%

38. Diagram: Az önkormányzati tulajdonú bérlakások szobaszám szerinti megoszlása Pécs, 2007. (%) 93

A lakásbérlemények szobaszám szerinti megoszlásából kitűnik az egyszobás lakások viszonylag magas aránya (44%). Az egyszobás és másfélszobás lakások a bérlakások több, mint felét képviselik. Ez azért okoz problémát, mert az igénylők többsége családos és számukra ezek a lakások nem felelnek meg. Jelentős arányban fordulnak elő kétszobás lakások, amelyek zömében a panelépületekben találhatók. Ezek már alkalmasak egy 4-5 fős család elhelyezésére, azonban ezeken a lakótelepeken a népesség elöregedett, így gyakran egyedül álló nyugdíjasok lakják ezeket a panellakásokat. A két és fél és háromszobás lakások aránya (10%), ezek a nagycsaládosok szükségleteit elégíthetik ki.

8.3.5

A lakások elérhetősége, megközelíthetősége

Az önkormányzati lakások a város területén elsősorban a város külső övezeteiben helyezkednek el. Bizonyos főútvonalak közelében, valamint frekventáltabb városrészekben elhelyezkedő lakások megközelíthetősége átlagosnak, sőt néhány esetben jónak is mondható. Pécs keleti részén azonban van néhány olyan terület94, amely viszonylag elzártnak tekinthető. Ezt a problémát nemcsak a fizikai távolság okozza. Az elzárt lakókörnyezetekből igen nehezen érhetőek el közlekedési és egyéb okok miatt is az alapvető szolgáltatások (orvos, posta, élelmiszerbolt stb.), így a különböző hátrányok együtt jelentkeznek.

93 94

Forrás: Pécs M. J.V adatszolgáltatása 1996-2007. Pl. Györgytelep, Pécsbánya, Pécs-Szabolcs egyes területei, Vasas

75

9 AZ ÖNKORMÁNYZATI TULAJDONÚ LAKÁSOK BÉRLŐINEK BEMUTATÁSA

9.1 Az önkormányzati lakásokban élők helyzete Az alábbi fejezet döntően a Családsegítő Szolgálat 2007. évi felmérésére támaszkodik. Az adatok feldolgozása, elemzése nem volt teljes körű, néhány fontosabb szempontot emeltünk ki. Az önkormányzatnak nincs ilyen jellegű, rendszeresen feldolgozott elektronikus adatbázisa. Az önkormányzati lakásokban a város lakosságának közel 10%-a él, akik határozatlan és határozott idejű bérleti szerződések alapján lakják az ingatlanokat.

Az önkormányzati lakásbérleti szerződések megoszlása a lejárat ideje szerint Pécsett, 2007 (%)

17%

Határozatlan 54%

Határozott Nincs adat

29%

39. Diagram: Az önkormányzati lakásbérleti szerződések megoszlása a lejárat ideje szerint Pécsett, 2007 (%)95

A fenti diagram alapján is látható - még ha teljes állományról nem is rendelkezünk információval - hogy a lakások nagy része, fele-kétharmada határozatlan idejű szerződésekkel le van kötve, intakt állomány. A határozatlan idejű szerződéssel rendelkezők csoportját döntően azok alkotják, akik a lakások értékesítése során nem tudták (anyagi okok miatt), vagy nem akarták (az épületek műszaki állapota miatt) megvenni a bérleményt.96 Közel háromezer család lakik a nevezett jogcímen bérleményében, így nagy számuk jelentősen lelassítja a bérlakások mobilizálhatóságának folyamatát.97 E számottevő népességről általánosságban elmondható, hogy a helyi társadalom alsóbb jövedelmi rétegeibe tartoznak, sok köztük az idős, egyedül álló nyugdíjas, illetve a több gyermekes - sok esetben munkanélküliséggel sújtott – család.98 Körükben általános a lakbér elmaradás, a Forrás: Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérése az önkormányzati bérlakásban élőkről Pécs, 2007 A bérleményt, amennyiben visszaadják, az ingatlan forgalmi értékének 50%-át kapják, „lelépési” összegként, azonban, mivel ebből új lakást nem tudnak vásárolni, csak évente 15-20 család választja ezt a lehetőséget. 97 Az önkormányzat 1994-től csak határozott idejű szerződésekkel ad bérbe lakásokat, azonban mobilizálhatósági szempontból még hosszú idő mire ez a intézkedés meghozza a várt eredményt, a határozatlan idejű szerződések magas száma miatt. 98 Különösen nehéz helyzetben élnek a külvárosok lakói és az egyszobás garzonokban lakó nagycsaládok. 95 96

76

közüzemi hátralék, ami további károkat, behajthatatlan kintlévőségeket jelent az önkormányzat és a közüzemi szolgáltatók számára. A két, három, öt évre köthető határozott idejű szerződések körébe tartoznak a szociális bérlakások, szolgálati lakások, fiatalok garzonházi elhelyezésre vonatkozó megállapodások. A felsorolt lakások jellege alapján sejthető, hogy ez a csoport sincs jobb helyzetben a fent bemutatottnál, ha lehet még kedvezőtlenebb élet-feltételekkel kell megküzdeniük, lakhatási feltételeik is csak időlegesen biztosítottak. Összességében megállapíthatjuk, hogy az önkormányzati lakásokban - döntő többségükben - a város legszegényebb rétege él, így anyagi és szociális helyzetükből adódóan megoldatlan feszültségek halmozódtak fel körükben. Adósságállományuk jelentős, önerőből nemhogy önálló lakásvásárlására, de sok esetben bérleményük fenntartására is képtelenek.

9.2 Az önkormányzati tulajdonú lakások bérlőinek demográfiai jellemzői A felmért önkormányzati lakásokban, ami az összes állomány mintegy 85%-a, összesen 9373 fő él. Ez alapján becslésünk szerint mintegy 11-12 ezer ember élhet önkormányzati fenntartású ingatlanban. Az egy lakásra jutó átlagos becsült létszám mintegy 2, 7 fő lehet, ez a pécsi átlagos értéknél mintegy 0,3-0,4 tizeddel magasabb. Az érték meglehetős szélsőségeket takar, sok lakásban egyedülálló idősek, másutt négy-öt gyerekes családok élnek. A lakások tehát kicsik és zsúfoltak. Pontos felmérés hiányában nem tudjuk megmondani, hogy a szobaszámra vonatkozó rendeleti szabályozásnak ez mennyiben felel meg.

9.2.1.1

A bérlők kor szerinti megoszlása

Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása korcsoportok szerint Pécs, 2007. (%)

15%

23% 0-14 év 15-59 év 60 év felett

62%

40. Diagram: Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása korcsoportok szerint Pécs, (%) 99

99

Forrás: Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérése az önkormányzati bérlakásban élőkről Pécs, 2007

77

A bérlők kor szerinti megoszlása alapján elmondható, hogy a felmért önkormányzati bérlakásokban élők nagy része, 62%-a az aktív korúak közé tartozik. A további levonható következtetés, hogy viszonylag fiatal korstruktúra jellemzi az önkormányzati bérlakásban élőket100. Ennek feltehetőleg egyik oka a családokra jellemző viszonylag magas természetes szaporulat. A jelenlegi bérlőállományra koncentráló programok a gyermekszegénység fokozódásának megakadályozásához is hozzájárulnak.

Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása korcsoportonként városrészenként Pécs, 2007. (%) 70% 60% 50% 0-14 év

40%

15-59 év

30%

60 év felett

20% 10% 0%

K

e

áro rv

s M

ze es

s

á lv Be

s ro U

s ro vá n rá

41. Diagram: Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása korcsoportonként, városrészenként Pécs 101, 2007 (%)

A városrészi elemzésből kiderül, hogy a legfiatalabb városrész Pécs keleti része, a legidősebb Uránváros. Az uránvárosi körzet korstruktúrája hasonlít leginkább az összesített pécsi korstruktúrához. Kertvárosban az aktív korúak magasabb aránya később a foglalkoztatottsággal összefüggésben is megjelenik.

100

Pécs egészére szinte fordított arányok jellemzők. 13,6%-a 0-14 éves korú, 63,3%-a aktív és 23,2%-a nyugdíjas korú.

101

Forrás: Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérése az önkormányzati bérlakásban élőkről Pécs, 2007

78

9.2.1.2

A bérlők születési hely szerint megoszlása Az önkormányzati bérlakásban élők megoszlása születési hely szerint Pécs, 2007 (%) 3% 1% 11%

17%

7%

16% 45%

Egyéb, nincs adat Pécs Baranya D-Dunántúl Magyaro. Budapest Külföld

42. Diagram: Az önkormányzati bérlakásban élők megoszlása születési hely szerint Pécs, 2007 (%) 102

A születési helyre vonatkozó felmérés nem a tényleges bérlőre vonatkoztatva történt, hanem a válaszadókra, azonban ez alapján is kirajzolódhat, hogy Pécsnek elsősorban megyei vonzáskörzete van. A lakásgazdálkodás területén hiányzik a regionális, megyei együttműködés, többek között a megyei, regionális migrációs folyamatok követése is. A vidékről való származás főként az idősebb korosztályokra jellemző. Ezen a területen is részletes elemzés szükséges. A bérlők elő- és utókövetésének rendszere nincs kialakítva, így csak a születési hely alapján lehet bármilyen következtetéseket levonni a migrációval kapcsolatban. A lakások közötti belső migrációról is igen keveset tudunk, de a csere lehetőségének korlátozottsága miatt – feltehetően nem jelentős. Számottevő migráció főként az önkényesekre jellemző, akik lakhatásukat a folyamatos vándorlással oldják meg. Az üres lakások címeit belső kommunikációs csatornákon szerzik meg, azonban megjelent a címek pénzért való értékesítése is. A másik - szintén az önkényességgel összefüggő, demográfiai okokkal magyarázható - migrációs folyamat a „szétrajzás”. Az önkormányzati bérlakásokban felnövekvő, fiatal nemzedék családot alapítva önkényesként, önkormányzati bérlakásban telepedik le.

102

Forrás: Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérése az önkormányzati bérlakásban élőkről Pécs, 2007

79

9.2.1.3

Iskolázottság Az önkormányzati bérlakásban élők megoszlása iskolai végzettség szerint Pécsett, 2007 (%)

6%

4%

6%

7%

9% Nincs adat Tanköt.kor alatti 8 ált. alatti

20%

20%

8 ált. Szakmunkás, szakisk. Szakközép Gimn. Felsőfokú

28% 43. Diagram: Az önkormányzati vérlakásban élők megoszlása iskolai végzettség szerint Pécsett, 2007 (%) 103

Az önkormányzati bérlakásokban élők alacsony státuszának egyik legfontosabb oka a lakók alacsony iskolai végzettsége. Az alábbi diagram ezt jól szemlélteti. A lakók mintegy fele 8 általános vagy annál alacsonyabb iskolai végzettséggel rendelkezik. Ehhez kapcsolódóan munkaerő-piaci kilátásaik meglehetősen csekélyek. További jelentős hányadának (20%) van valamilyen szakma a kezében. A népesség nagy része, mintegy ¾-e tehát jelentős hátránnyal indul a munkaerőpiacon, piacképtelen, korszerűtlen tudással rendelkezik. A felzárkózásához/ felzárkóztatásához hosszabb távú, komplexebb stratégiák szükségesek.

44. Diagram: Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása iskolai végzettség szerint, városrészenként Pécs, 2007 (%)104

103

Forrás: Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérése az önkormányzati bérlakásban élőkről Pécs, 2007

80

Az iskolai végzettséget tekintve a legkedvezőbb mutatók Kertvárosra jellemzők. A Keleti városrész ezen a területen jelentős lemaradással rendelkezik. A belvárosi iskolázottság alakulását jelentősen rontja az egy-egy épülethez köthető, telepszerű környezetben élők alacsony iskolai végzettsége.

9.2.1.4

Foglalkozás/Foglalkoztatottság

Az önkormányzati bérlakásban élők foglalkozás szerinti megoszlása Pécsett, 2007 (%)

17%

22% tanuló (óvoda, bölcsőde)

4%

nyugdíjas (rokkant) dolgozik

9%

nem dolgozik (mn., rszs) egyéb (pl. htb, gyes, gyet) 22%

nincs adat

26%

45. Diagram: Az önkormányzati bérlakásban élők foglalkozás szerinti megoszlása Pécsett, 2007 (%) 105

Az önkormányzati tulajdonú lakásokban lakók foglalkoztatottságáról csak felületes képet alkothatunk106. Ami szembetűnő, az a nyugdíjszerű ellátásban részesülők magas aránya a nyugdíjas korúakhoz képest. A rendszerváltást követő években jelentkező munkanélküliség, foglalkoztatottsági problémák kezelésének egyik formája volt a nyugdíjaztatás.

Forrás: Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérése az önkormányzati bérlakásban élőkről Pécs, 2007 Forrás: Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérése az önkormányzati bérlakásban élőkről Pécs, 2007 106 A Családsegítő Szolgálat felmérése során a különböző körzetekben az adatok lekérdezése nem egységes módszertan alapján zajlott.. 104 105

81

Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása foglalkozás szerint városrészenként Pécs, 2007. (%) 35% 30% 25% tanuló (óvoda, bölcsőde) 20%

nyugdíjas (rokkant) dolgozik

15%

nem dolgozik (mn., rszs) egyéb (pl. htb, gyes, gyet)

10%

nincs adat

5% 0%

K

s ro vá ert

M

z es

es

lv Be

s áro

s áro nv á Ur

46. Diagram: Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása foglalkozás szerint városrészenként Pécs107, 2007 (%)

Az aktív korúak magas arányának, valamint a kedvezőbb iskolai végzettségeknek a következménye a viszonylag magas kertvárosi foglalkoztatottság. A Pécs-Keletre jellemző értékek azt tükrözik, hogy az alacsony iskolázottság, és néhol a meglehetősen rossz lakhatási viszonyok jelentősen befolyásolják a foglalkoztatottságot. Pécs keleti részére jellemzőbbek a munkanélküliségből kivezető egyéb megoldások, alternatív jövedelem-források108, megélhetési stratégiák. Ezen, valamint az uránvárosi területen a bányabezárásokhoz kapcsolódó fent említett problémakezelés is emelte a nyugdíjasok arányát.

107

Forrás: Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérése az önkormányzati bérlakásban élőkről Pécs, 2007

108

Gyes, gyed, szociális segély stb.

82

9.2.1.5

Jövedelmi viszonyok

Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása egy főre jutó jövedelem alapján Pécsett, 2007 (%)

21%

Egyéb, n. a.

18%

28500 Ft-ig

0%

57000 Ft-ig

1%

85500 Ft-ig

4%

114000 Ft-ig 142500 Ft-ig 35%

142500 Ft felett

21%

47. Diagram: Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása egy főre jutó jövedelem alapján, Pécsett, 2007 (%)109

A fenti diagram alapján látható, hogy az önkormányzati bérlakásban élők nagy részénél az egy főre jutó jövedelem nagysága110a létminimumot sem éri el. Ennek okai között szerepel az alacsony iskolai végzettség, az ezzel összefüggő alacsony gazdasági aktivitás, a betölthető munkahelyek alacsony bérszintje. A hátrányos lakhatási és szociális körülményekből eredően viszonylag magas arányú a nyugdíjszerű ellátásban részesülők száma. Egy főre jutó jövedelem városrészenként Pécs, 2007. (%)

45% 40% 35% 30%

Egyéb, n. a.

25%

28500 Ft-ig

20%

57000 Ft-ig

15%

85500 Ft-ig

10%

114000 Ft-ig

5%

142500 Ft-ig

0%

U

rá nv

ár os

ár os

es ze s M

Be lv

K

er tv

ár os

142500 Ft felett

48. Diagram: Egy főre jutó jövedelem városrészenként Pécs, (%)111

Forrás: Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérése az önkormányzati bérlakásban élőkről Pécs, 2007 A lakók önbevallása alapján készült felmérés. Az család összes bevétele, nem csak a bérbevételek vannak összesítve. 111 Forrás: Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérése az önkormányzati bérlakásban élőkről Pécs, 2007 109 110

83

Az alacsony egy főre jutó jövedelmet tekintve Meszes van a legkedvezőtlenebb helyzetben, ez az alacsony státuszú népesség magas reprezentációjával magyarázható. A meszesi kedvezőtlen helyzet részben az alacsony gazdasági aktivitásból, részben az átlagnál nagyobb létszámú családokból adódik. Uránváros kedvező helyzete a nagy számú egyedülálló nyugdíjasnak köszönhető. Kertvárosban is ez jellemző, de itt a fiatal családosok is a középső kategóriákat erősítik.

9.2.1.6

Etnikai összetétel

Pécsett meglehetősen sok nemzeti és etnikai kisebbség él. A taxált kisebbségek közül a romák szempontjából a legfontosabb a lakhatással kapcsolatos kérdések hosszú távú, megnyugtató rendezése. A többi jelentős pécsi kisebbség, pl. horvátok, németek számára anyagi és társadalmi, kulturális okok miatt ez a kérdés kevésbé releváns. Pécsett a 2001. évi népszámlálás szerint a roma nemzetiséghez tartozónak 1483 fő vallotta magát, a kulturális értékekhez, hagyományokhoz kötődött 1268 fő, a roma anyanyelvű volt 995 fő, a roma nyelvet a családban 997 fő aktívan használta. A népszámlálások adatai sajnos ebben a tekintetben meglehetősen torzak, mivel a népszámlálás önbevalláson alapul112. Baranyára jellemző a beás cigányok viszonylag magas aránya. Pécsett a beás - lovári és magyar cigányok aránya mintegy 50-50%-ra tehető. Pontos felmérés – források hiányában - nem készült. Nagyon alacsony a romák magántulajdonában lévő ingatlanok aránya, nagyrészük önkormányzati bérlakásban él. Őket fokozottabban sújtják a szegregációból eredő következmények. Az alacsony iskolai végzettség alacsony foglalkoztatottsági szinttel és alacsony gazdasági aktivitással társul. A hátrányaik egymásra épülnek és halmozódnak. Ehhez kapcsolódnak sok esetben a különböző lakhatási problémák (leromlott infrastruktúrájú, egészségtelen lakókörnyezet, tisztázatlan bérlői, bérleti jogi viszonyok stb.). A roma népesség általában a legalacsonyabb státuszú környékeken és lakásokban, bizonyos területeken telepszerűen, szegregálódva él. Ez az urbanisztikai, társadalmi környezet nem segíti elő a társadalmi felemelkedést, az integrációt.

9.3 A lakhatási problémákkal küzdő társadalmi csoportok A lakásigénylők A lakásigénylés benyújtásától a tényleges lakáshoz jutásig évek telnek el. Nincs arra vonatkozóan pontos felmérés, hogy ezen évek alatt az igénylő családok hogyan, milyen körülmények között élnek. Az önkormányzatnak nincs kapacitása (forrása, humánereje) arra, hogy a családok előéletét vizsgálja, arról részletesebb információkat szerezzen. Az önkormányzati lakásigénylők száma 1996 óta folyamatosan nőtt. 2007 év végén önkormányzat 3224 lakásigénylőt tartott nyilván. Az igények nagy része szükséglakás, szociális bérlakás, nyugdíjasházi, vagy garzonházi elhelyezésre irányult.

Az roma, aki annak vallja magát, ezért a romák számáról pontos adattal évek, évtizedek óta nem rendelkezünk. Becslések szerint a romák száma Pécsen eléri a 10 ezer főt. Ez a lakosság 6-10 %-a. 112

84

Ezen igénylők mintegy 2/3-a már önkormányzati lakásban él, de érvényes igényléssel kell rendelkeznie ahhoz, hogy a szerződését meghosszabbítsák113. A fent maradó, mintegy 1200 igénylő jelenti azt a réteget, melynek a lakhatása folyamatosan veszélyeztetett. Mivel pontos felmérésekre nem tudunk támaszkodni, ezért csak hipotéziseink vannak erről a társadalmi csoportról. A szociális lakásigénylők nagy része egyéb szociálpolitikai támogatásokra, segítségre is rászorul. Fontos lenne az igénylés benyújtását is jelzésnek tekinteni, és már ekkor aktív szociális munkával és hatékony, következetes önkormányzati háttérrel, támogatással olyan lehetséges megoldásokat keresni, amely eredményeként az igénylő nem szociális bérlakáshoz jut, hanem olyan önálló tulajdonhoz, amelyet fenn tud tartani. A prevenciót tehát erre a területre is ki kellene terjeszteni. A 2007-es évben 37 lakást utalt ki az önkormányzat, ebből 25 alkalommal szociális alapon, 12 alkalommal az önkormányzat feladatainak ellátására114. Az elosztás szempontjai között a pályázat és az esetenkénti elbírálás a döntő. A jogellenesen önkormányzati bérlakásban élő családok (önkényesek, jogcím nélküli bérlő) A PHVV 2007.évi felmérése szerint mintegy 503 fő jogszerűtlen bérlő volt a városban, ez a lakások mintegy 11-12%-t érinti. Jogszerűtlen bérlők közé tartoznak a jogcím nélküli lakáshasználók, az önkényesek és - a PHVV nyilvántartása szerint - a használati szerződéssel rendelkezők is. Jogcím nélküli lakáshasználat abban az esetben áll fenn, amennyiben a bérleti szerződés lejártát követően az önkormányzat nem hosszabbítja meg, vagy maga az önkormányzat mondja fel a bérleti szerződést, és lakó ennek ellenére nem költözik ki a bérleményből. Legnagyobb részük Pécs keleti felében él, a kisebb városrészek közül a gyárvárosi körzetben kiemelkedő a magas arányuk. Jogcím nélküli lakáshasználat esetén az önkormányzatnak lehetősége van használati szerződés keretében a bérlő jogi helyzetét rendezni. Az önkényes lakásfoglalók Az önkényes lakásfoglalás az önkormányzati bérlakások mintegy 2-3%-t érinti. A 2007. évi adatok szerint 151115 önkényes lakásfoglaló volt a városban116. Ezek jelentős része – 111félkomfortos, komfort nélküli lakásokat foglalt el. Az önkényes lakásfoglalók többsége tehát olyan lakást foglal el, amelyikbe a lakás állapota miatt már senki nem költözne be. Az önkényes lakásfoglalók jelentős része, mintegy 80%-a roma származású. Ezen családok nagy része szociális helyzetét tekintve jogos lakásigénnyel lép fel. Mintegy 10-15 olyan család van, akik menekülnek különböző intézmények, szervezetek elől. Az önkényes lakásfoglalók 2/3-a a környezetéhez alkalmazkodva él, 30%-uk tartozik abba a csoportba, amelyik „lelakja”, tönkre teszi a lakást. Az önkényes lakásfoglalók elleni bírósági eljárás jóval rövidebb, mint a jogszerűtlenül vagy jogszerűen a lakásban lakó bérlővel szembeni intézkedés.

Jogi okai vannak. A rendelet kimondja, hogy a lakásigénylőnek érvényes benyújtott igényléssel kell rendelkeznie. Pl. ingatlancsere, társbérlet megszüntetése, életveszélyessé vált lakás kiürítése stb. 115 Állapotfelmérés az önkormányzati tulajdonú lakásokról, körzetek szerinti megoszlásban, figyelembe véve a lakások komfortfokozatát, valamint számát. Pécsi Városüzemeltetési és Vagyonkezelő Zrt. Pécs, 2007. február 116 .A Cigány Kisebbségi Önkormányzat szerint mintegy 200, A Családsegítő Szolgálat 2007-es felmérése szerint , amely önbevalláson alapul, ennél jóval kevesebb mintegy 50 önkényes lakásfoglaló család. van. Emellett mintegy 100 olyan család van, aki valaki helyett használja a lakást jogtalanul. 113 114

85

9.4 Szociológiai helyzet Az önkormányzati bérlakásokban élők - az előző rövid elemzésből láthatóan - a társadalmi rétegek alsó részéhez tartoznak. Ezek döntően azok a társadalmi csoportok, amelyek generációk óta halmozódó és újratermelődő társadalmi egyenlőtlenségek miatt a társadalmi kirekesztődés, a szegregáció különböző fokain élnek. A legtöbb családban halmozottan több társadalmi probléma jelentkezik.

9.4.1

A társadalmi mobilitás

Az önkormányzatok egyik legnagyobb problémája az önkormányzati lakásokban élők társadalmi és földrajzi mobilitásának117 alacsony foka. Aki egyszer önkormányzati bérlakáshoz jut, annak szinte élete végéig rendezve van a lakhatása, annak ellenére, hogy az önkormányzat csak határozott idejű szerződéseket köt. Felmerül a kérdés, hogy érdeke-e egyáltalán az önkormányzatnak a lakosság cserélődésének118, mobilitásának beindítása? A jelenlegi lakásállomány minőségi mutatói és a lakosok társadalmi státusza alapján kevés a szándék és akarat arra, hogy a minimális (meg)élhetési körülményeken kívül egyéb támogatást, segítséget nyújtson a sokszor önhibájukon kívül csapdába került emberek számára. A bérlői állomány nincs motiválva a saját tulajdon megszerzésére, lakhatási gondjaik más jellegű megoldására. A támogatási rendszerek nem kellően hatékonyak. A lakók társadalmi mobilitásának beindításához komplex (oktatási, foglalkoztatási, egészségügyi, lakhatási) programok kidolgozására, támogatására lenne szükség. Jelenleg is vannak olyan kezdeményezések, amelyek a lecsúszóban lévő/ lecsúszott társadalmi csoportok felemelésére, az esélyegyenlőség megteremtésére irányulnak. Ezek a programok egyelőre csupán részeredményeket érnek el. Összehangolásuk, következetes egymásra építésük és végrehajtásuk elengedhetetlen. A komplex problémakezelésbe bevonható források és kapacitások teljes körű felmérése nem történt meg.

9.4.2

A társadalmi tőke és kohézió szerepe

A Pécsi Tudományegyetem Szociológia Tanszéke által végzett kutatás szerint a leszakadó lakóterületeken élő társadalmi csoportoknak jelentős ereje rejlik a társadalmi tőkében és kohézióban. A szegregátumok lakosságának közös külső megbélyegzése a közösség összetartozását, kohézióját erősíti. A különböző telep-felszámolási terveket úgy kell megvalósítani, hogy ezek a kötelékek ne akadályozzák, hanem segítsék a különböző társadalmi csoportok felemelkedését. Komplexen, egymásra építve, összehangoltan kell kialakítani hosszú távú differenciált programokat, amelyek figyelembe veszik a városrészeket, telepeket, ahol a családok élnek.

Társadalmi mobilitás alatt a lakók „felemelkedését” értjük. Földrajzi mobilitás/migráció alatt a lakók lakások közötti mozgását, a lakók esetleges magántulajdonba költözését 118 A jelenlegi lakásállományt minőségi, műszaki mutatói alapján jóformán más jobb státuszú rétegek nem is fogadnák el, csak azok a családok, amelyeknek eleve nincs lehetőségük a generációs hátrányok halmozódása miatt lakáshoz jutni. Alacsony státuszú rétegek, alacsony érdek-érvényesítő képességgel nem tudják az önkormányzaton számon kérni az elmulasztott állagmegóvást, a feladatok elodázhatók. . 117

86

9.4.3

A társadalmi különbségekből különbségek/szokásrendszerek

fakadó

életmódbeli

A társadalmi különbségek, egyenlőtlenségek gyors és látványos növekedése, a lakosság egy részének jelentős elszegényedése a korábbi kedvező folyamatokat megakasztotta. A különböző hátterű csoportok eltérő kulturális és életmódbeli különbségei a telepszerű lakóövezetekben megnehezítik az együttélést. Az adott helyzetben megfelelő életvezetési és túlélési stratégiák nem segítik ezeknek a rétegeknek az integrációját. Nagyon kevés az életvezetési szokásokra, az attitűdök megváltoztatásra irányuló kezdeményezés. A többségi társadalom is nagyon nehezen fogadja be az ilyen környezetből érkező családokat. A befogadó környezetet nem érdekelt abban, hogy részt vegyen a családok integrációjában.

87

10 SWOT A helyzetelemzés összegzéséhez a SWOT - analízis módszerét használjuk, melynek alkalmazásával bemutatjuk a lakáshelyzet és lakásgazdálkodás erősségeit, gyengeségeit. A jelenlegi helyzetben rejlő veszélyeket és a probléma-megoldásokra esélyt nyújtó lehetőségeket.

Erősségek

Gyengeségek Nem megfelelő szabályozási rendszer

     

 

Politikai szándék a koncepcióalkotásra Meglehetősen nagy döntési szabadság a lakhatással kapcsolatos struktúra kialakításában A komplex szociális szemlélet felé mutató bizottsági struktúra Szakmai innováció(k) jelenléte Megfelelő szakmai háttér (PTE) Szakképzett, hivatástudattal rendelkező munkatársak jelenléte a lakhatással kapcsolatos intézményekben, szervezetekben Stabil, jó alapokra épült intézményi struktúra alapjai Adósságkezelésre irányuló programok jelenléte

   

A jogi környezet sok területen beszűkíti az önkormányzat mozgásterét (pl. elővásárlási jog) Hatékony, differenciált jogi szankciók hiánya Hatékony és differenciált szankcionáló és ösztönző-rendszerek hiánya Nagy számú határozatlan idejű jogviszonnyal rendelkező bérlő

Szervezeti és működési problémák  





    

Döntéshozatali mechanizmus nehézkessége, rugalmatlansága, méretek miatti uniformizáltság Az önkormányzat és a vele szerződésben álló lakhatással kapcsolatos szereplők koordinációja és együttműködési gyakorlata nem megfelelő Hiányzó megyei lakásgazdálkodási, lakáspolitikai együttműködés (lakáspolitikai elvek nincsenek összehangolva, hiányzó adatbázisok) A lakhatással kapcsolatos szociális problémákba önkéntesek, civil szervezetek, egyházak kevéssé vannak bevonva Nem kellően összehangolt az intézmények működése Szervezeti struktúra széttagoltsága nehezíti a kliensek számára az ügyintézést A felmerülő problémák komplex kezelésének a hiánya Kapacitás-hiány, valamennyi lakhatással foglalkozó szereplő esetében Integrált minőségbiztosítási rendszer

88

            

hiánya (kidolgozott kontroll-rendszer hiánya) Egyoldalúan differenciált lakbérrendszer, a lakbér megállapítása a bérlő anyagi helyzetétől független Fenntarthatóság szempontja a bérbeadás során kevéssé jelennek meg Hiányzó prevenció több területen (adósság felhalmozás, műszaki állapot) Előélet-értékelés és utókövetés hiánya Kevés a bérlakás kínálatot teremtő innovatív kezdeményezés Kisléptékű lakásprogramok Hiányzik az ingatlanvagyon lakásgazdálkodási szempontú felmérése A lakásállománnyal, mint közvagyonnal kapcsolatos felelős tulajdonosi szemlélet gyengesége A befogadói környezet attitűdje Információhiány és az információáramlás gyengesége Hiányzó információgyűjtés és felmérés (több területen) Hiányzó egységes, naprakész átjárható, átlátható adatbázis Gyenge informatikai, infrastrukturális támogatottság

A lakók kedvezőtlen gazdasági helyzetéből és társadalmi státuszából eredő problémák    



A lakók alacsony társadalmi mobilitása A lakásgazdálkodás nem szolgálja a lakók társadalmi mobilitását Motiváció hiánya több területen (tulajdonszerzés, továbblépés) Bérlők jelentős részének hátrányos demográfiai, társadalmi helyzete (A bérlők jelentős része a szegénységi küszöb alatt vagy annak közelében él) Az alacsony státuszú lakók beilleszkedése nehézkes, hiányoznak a beilleszkedést segítő programok

89

A lakások kedvezőtlen földrajzi elhelyezkedése és összetétele, rossz műszaki állapota  

  

Alacsony szintű lakás-mobilitás A lakásállomány egy részének koncentrált térbeli elhelyezkedése (jelentős szegregáció, jelentős részük leszakadó, ingatlanpiaci szempontból kevéssé értékes területen van) A lakásállomány egy része elszórtan helyezkedik el, megnehezíti, megdrágítja a kezelését Az állomány jelentős részének rossz műszaki állapota, alacsony komfortfokozata Átlagos lakásméretek csökkenése

Korlátozott pénzügyi keretek       

    

Alacsony kormányzati forrás és az uniós támogatások hiánya Különböző programok, pályázati lehetőségek összehangoltságának hiánya (több területen) Értékesebb lakásállomány értékesítése, lakásvisszapótlás „elmaradása Nem átláthatóan kezelt lakásalap Bevonható források felmérése nem történt meg Egyéb lakáspiaci szereplők bevonása nem történt meg Növekvő finanszírozási költségek, a bevételek növekedése nem biztosítja a rohamosan romló/leromlott műszaki állapotú lakások helyreállításának fedezetét Hiányoznak a felújításra, karbantartásra vonatkozó közép és hosszú távú ütemtervek A telepek, kolóniák megszűntetésre nem áll rendelkezésre elegendő forrás Az önkormányzat nem lakáspiaci szereplő Bérlők nagy adósságállománya (lakbér és közüzemi) Nem megfelelő az együttműködés a közműszolgáltatókkal

90

Lehetőségek      

Jogi szabályozórendszer átalakítása Egységes országos informatikai rendszer létrehozása Komplex szemlélet kialakítása a lakásgazdálkodás a szociálpolitika és az ingatlangazdálkodás területén A lakásállomány decentralizáltsága segíti a társadalmi integrációt További lakásgazdálkodási/ lakáspolitikai innovációk megjelenése, támogatása Önkormányzati pályázati lehetőségek felkutatása,

  

Magántőke megjelenése a bérlakásszektorban Kistérségi, regionális együttműködés kialakulása Vonzó felértékelődő lakásállomány

Veszélyek         

szociális gettók kialakulása szegregáció további növekedése fokozódó, mélyülő társadalmi és egyéb problémák (pl. gyermekszegénység, bűnözés, alkoholizmus stb.) leszakadó rétegek fokozódó újratermelődése új, váratlan jellegű lakhatással is összefüggő problémák megjelenése lakásállomány folytatódó műszaki romlása az önkormányzati vagyon egy jelentős részének elvesztése folyamatosan szűkülő kormányzati és önkormányzati források kihasználatlan pályázati lehetőségek, pénzügyi források

91

11 PROBLÉMA-FA Fő probléma: Markáns lakáspolitikai irányvonal és koncepcionális lakásgazdálkodás hiányában az önkormányzat nem tud fenntarthatóan biztosítani megfelelő számú és minőségű önkormányzati tulajdonú lakást és lakhatást biztosító megoldásokat a bérlők, igénylők és a rászorulók számára Nincs markáns irányvonal, nincs lakásgazdálkodás

lakáspolitikai koncepciózus

Az önkormányzati lakásgazdálkodás kedvezőtlen szervezeti hátterű, a működtetését több tényező nehezíti

A lakásállomány fenntartása és minőségének javítása nagyon nagy költséggel jár

A meglévő lakásállomány jelentős része leromlott műszaki állapotú

Nem történt meg az önkormányzat lakáspiaci szerepének és lakásgazdálkodási céljainak újbóli meghatározása

A szervezeti struktúra kedvezőtlen felépítésű

Nem kellően átgondolt a pénzügyi források felhasználása, nincs forrásbővítés, forrásbevonás

Jelentős számú lakás bontása szükséges, mivel felújításuk nem gazdaságos, vagy nem lehetséges

o o

o

Az önkormányzat nem használja ki megfelelően a pozíciójából adódó ingatlanpiaci előnyeit Nincsenek meghatározva a lakásgazdálkodás stratégiai céljai és hiányos a megvalósításhoz szükséges eszközrendszer Nem vagy gyengén érvényesül a tulajdonosi szemlélet, nem valósul meg a tulajdonosi érdekek határozott képviselete

Nincsenek meghatározva a lakóterületek fejlesztésére és az önkormányzati lakások bérbeadására vonatkozó alapelvek o o o

o

Nincsenek az egyes lakóterületekre vonatkozó differenciált fejlesztési koncepciók kidolgozva A rendezési terv nem minden esetben szolgálja a lakóterületek fejlődését Nincs koncepció és hatékony eszközrendszer a lakóterületek területi különbségeinek mérséklésére Nincs célcsoportok szerint differenciált bérlakás program, nincs lakás-mobilitás

o o o o o

A döntéshozatal centralizált Az eljárásrend nem megfelelően átlátható Hivatali szemlélet uralkodik, az ügyintézés rugalmatlan Nincs kistérségi, megyei, regionális együttműködés a lakásgazdálkodás területén Az önkormányzat és a vele szerződésben álló, lakhatással kapcsolatos szereplők döntési jogosultságai és annak gyakorlata nem megfelelő

A lakásgazdálkodás rendszerének, működtetésének zavarai o o o o o o

A szereplők szabályozott rendszeres együttműködésének hiánya Nincs egységes önkormányzati elektronikus (és online) lakásnyilvántartás Elektronikus ügyintézés teljes hiánya Szankciók és ösztönző rendszerek feltételrendszerének illetve alkalmazásának hiányosságai Nincs kontroll-rendszer, elő- és utókövetés, felülvizsgálat, monitoring, folyamatkövetés Nincs lakás-mobilitás

o o o o o

Az önkormányzati lakásgazdálkodás nem rendelkezik profitorientált szegmenssel Nem állandó a lakásalap működése A lakásértékesítések koncepciótlanul zajlanak Nem történt meg új szereplők felkutatása, bevonása a bérlakás-szektorba Nincs összehangolva a pályázati és egyéb források felhasználása

A szociális bérlakások díja meg sem közelíti a piaci árat, a lakók egy része nem fizet

o o o

Az 1945 előtt épült lakások egy részének mérete, szerkezete nem teszi lehetővé a közművesítést Egyes lakások olyan rossz állapotban vannak, hogy szerkezeti felújításuk gazdaságtalan Nem átgondolt a lakásfelszámolások következtében felszabaduló telkek hasznosítása

Az önkormányzati bérlakások jelentős részének felújítása, korszerűsítése hosszú ideje húzódik

A lakások száma nem elegendő, összetételük (méretük, komfortfokozatuk) nincs szinkronban az igényekkel Nem áll rendelkezésre elegendő számú lakás o o o o

A lakások összetétele méretük, komfortosságukat tekintve kedvezőtlen o

A lakbérrendszer nem megfelelően differenciált, átdolgozásra szorul A lakbérek közel sem nyújtanak megfelelő alapot a karbantartásra, korszerűsítésre, felújításra A költségelven működtetett lakások aránya elenyésző

o

A lakók jelentős része nem fizet közüzemi díjat, jelentős tartozásuk van

o

o o o

o o o o o

A lakók egy része nem fizeti a közüzemi díjakat, jelentős hátralékuk van A lakók jelentős hányada rendelkezik lakbérhátralékkal Nem jó az együttműködés a szolgáltatókkal Nincs a felhalmozódást megakadályozó prevenció Az adósságkezelés és lakáskísérési programok/szolgáltatások szűk körben valósulnak meg

o o

o

Nem történt meg az alacsony komfortfokozatú lakások közművesítése Elmaradt a lakások korszerűsítése, energiahatékonyságuk javítása Egyes lakások alapterülete, beosztása és minősége a lakhatás minimum követelményeinek sem felel meg (különös tekintettel a szükséglakások) A lakások többségének állaga, állapota nem megfelelő A szegregálódó városrészeken, a szegregátumokban magas az önkormányzati bérlakások aránya, ez növekvő kihívást jelent az ellátó rendszernek

Nem épülnek új önkormányzati tulajdonú lakások Nem működik lakásvásárlási és visszavásárlási program Több leromlott műszaki állapotú lakás elbontásra kerül Nincs a lakás-mobilitáshoz / kilakoltatáshoz szükséges lakáskontingens kialakítva

o o o

Nagy számú, alacsony komfortfokozatú lakás van Sok a kisméretű lakás Nincs lakás- mobilitás Kedvezőtlen a bérlakások térbeli elhelyezkedése

Horizontális problémák, amelyek minden területet érintenek Előfordulnak a társadalmi egyenlőtlenségek újratermelődésének legkülönbözőbb formái Kedvezőtlenek a társadalmi körülmények (komplex megközelítés hiányzik) Nincs összhang az urbanisztikai és városfejlesztési programok, valamint a lakásgazdálkodás között Hiányos szociálpolitikai válaszok

92

12 A HELYZETELEMZÉS EREDMÉNYEINEK ÖSSZEFOGLALÁSA A helyzetelemzés SWOT - analízisében és a problémafa-ábrában nemcsak a hatékony lakásgazdálkodást akadályozó problémák kerültek azonosításra, hanem azon további problémáknak a rögzítésére is sor került, melyek megoldása nélkül nincs esélye Pécs M.J. Városnak olyan lakáspolitikai irányvonal kialakítására és alkalmazására, mely hozzájárulhat a város távlatos céljának megvalósításához, Pécs sikeres várossá válásához. Pécs M.J. V. Hosszú és Középtávú Stratégiájában119 a sikeresség fogalma a dinamikus fejlődéssel, a lakosság számára magas életminőséget nyújtó város fogalmával kapcsolódott össze. Pécs M.J. V. Hosszú és Középtávú Stratégiájának elfogadásával vállalta a város vezetése, hogy elkötelezetten törekszik a magas minőségű környezet és szolgáltatások kialakítására, valamint a szociális biztonság megszervezésére. Vállalta azt is, hogy lépéseket tesz azért, hogy Pécs a fiatalok számára vonzó város legyen. Mind a magas szintű környezet kialakítása és fenntartása, mind a szociális biztonság megteremtése, mind a fiatalok helyben tartása összefügg a lakhatási helyzettel, a város lakáspolitikájával. 

A rendszerváltást követő időszakban a város bérlakás-állományának döntő része értékesítésre került a volt bérlők számára. A megmaradt lakásállomány zöme a magántulajdonúak közé vegyülve, szétszórtan helyezkedik el, a bérlői körben maradt lakosok fizetőképessége általában nagyon alacsony, többségük a szociálisan támogatásra szorulók közül kerül ki.



Jelenleg a magas szintű környezet általában nem jellemző, az önkormányzati lakások állapota döntően leromlott, szegregálódó kolóniák, kisebb szegregátumok jelenléte is jellemzi az épített környezetet.



A lakások száma nem elegendő, összetételük (méretük, komfort-fokozatuk) nincs szinkronban az igényekkel. A lakásállomány fenntartása és minőségének javítása nagyon nagy költséggel jár. Az önkormányzati lakásgazdálkodás kedvezőtlen szervezeti hátterű, a működtetését több tényező nehezíti. Nincs markáns lakáspolitikai irányvonal, nincs koncepciózus lakásgazdálkodás. A lakásalap további fejlesztések vagy a rendszer működtetésének fenntartása szempontjából kevés hatást gyakorol, miután a lakásértékesítésből befolyó források a korábbi lakásépítések hiteltörlesztésére, az üres lakások közműdíjainak és a behajthatatlan közműtartozásoknak a fedezésére, kisebb részben a mobilitást szolgáló lakásvásárlásra fordítódnak, tehát a felhasználás döntő részben determinált. Ez a kiadási struktúra egyúttal értékesítési kényszert is jelent, mellyel szemben a bérlakás-szám visszapótlásának nincs folyamatos forrás-utánpótlása.

   

Összefoglalva: Markáns lakáspolitikai irányvonal és koncepcionális lakásgazdálkodás hiányában az önkormányzat nem tud fenntarthatóan biztosítani megfelelő számú és minőségű önkormányzati tulajdonú lakást és lakhatást biztosító megoldásokat a bérlők, igénylők és a rászorulók számára.120

119

Készítette: Eco-Cortex Tanácsadó Iroda, 2007.

120

A problémák részletes bemutatását és rendszerét lásd a Helyzetelemezés SWOT-jában és a problémafában

93

13 A CÉLRENDSZER BEMUTATÁSA A problémák hosszú távú megoldására vonatkozóan a lakásgazdálkodási koncepció fő célként, túllépve a lakásgazdálkodásra vonatkozó célok hatókörén, az alábbi távlatos célt azonosítja: A távlatos cél olyan önkormányzati lakáspolitika megteremtése, mely az önkormányzat lakásállományának minőségi és mennyiségi növelését, hosszú távú fenntarthatóságát biztosítja, a lakás- és lakhatási igényeket differenciáltan kielégíti. A pillanatnyi, kedvezőtlennek tűnő helyzet alapján nem lehet lemondani a hosszú távú fejlesztésről, mivel a város stratégiai dokumentumai rögzítik e fejlődési célokat. Ezek elérését a jelenben meghozott intézkedésekkel szükséges megalapozni. Hosszú távon olyan célt szükséges kitűzni, amely rövid- és középtávon még nem teljesíthető, de elegendő motivációt biztosít ahhoz, hogy már rövid- és középtávon is megszülessenek és végrehajtásra kerüljenek azok a döntések, amelyek és megalapozzák a hosszú távú eredményeket.

94

13.1 A lakásgazdálkodási koncepció távlatos céljának illeszkedés Pécs M.J. Város főbb stratégiai dokumentumaihoz

Pécs Megyei Jogú Város Hosszú-és Középtávú Stratégiája 2. Prioritás: Eredmény-és fejlődésorinetált városirányítás kialakítása, fenntartása 3. Prioritás: A társadalmi kohézió erősítése, a szolgáltatási rendszer megújítása 4. Prioritás: Integrált városfejlesztés megvalósítása 4.1.3.5. A lakhatási feltételek javítása 4.1.4 A fiatalok számára vonzó városkép, lakhatási, szolgáltatási és rekreációs környezet kialakítása

Pécs Megyei Jogú Város Szociálpolitikai Stratégiai Fejesztési Programja 1. Operatív program: A szervezetrendszer (döntéshozatal és szociális igazgatás) korszerűsítése 6. Operatív program: Integrált városfejlesztés keretében megvalósuló komplex-szociális dimenziójánakmódszertanának kidolgozása, ilyen irányú projektek megvalósítása

Távlatos cél: olyan önkormányzati lakáspolitika megteremtése, mely az önkormányzat lakásállományának minőségi és mennyiségi növelését, hosszú távú fenntarthatóságát biztosítja, a lakás- és lakhatási igényeket differenciáltan kielégíti

Antiszegregációs Terv 3. Stratégiai cél: Az egyes szegregátumok és szegregálódó területek infrastukturális és társadalmi helyzetének megváltoztatására vonatkozó,intézkedések

Pécs Megyei Jogú Város Integrált Városfejlesztési Stratégiája T5. Erősödő társadalmi kohézió az egyes társadalmi csoportok között

2. ábra: A releváns pécsi programozási dokumentumok a lakáskoncepcióhoz kapcsolódó célkitűzései

95

Távlatos cél: olyan önkormányzati lakáspolitika megteremtése, mely az önkormányzat lakásállományának minőségi és mennyiségi növelését, hosszú távú fenntarthatóságát biztosítja, a

lakás- és lakhatási igényeket differenciáltan kielégíti

Középtávú stratégiai célok

Stratégiai szemlélet érvényesítése a lakáspolitika és a lakásgazdálkodás területén

A hatékony működtetés szervezeti, intézményi felépítésének megteremtése

Részcélok

Az önkormányzat lakáspiaci szerepének és lakásgazdálkodási céljainak meghatározása

A szervezeti struktúra korrekciója o

Az önkormányzat használja ki a pozíciójából származó ingatlanpiaci előnyöket A lakásgazdálkodás stratégiai céljainak meghatározása Tulajdonosi szemlélet erősebb érvényesítése a döntéshozói, hivatali/végrehajtói és üzemeltetői szinten

o

A lakóterületek differenciált fejlesztési koncepciójának kialakítása o Az egyes lakóterületek differenciált ingatlangazdálkodási és fejlesztési koncepciójának kidolgozása o A rendezési terv összehangolása a lakóterületek fejlesztési koncepciójával o A leromlott lakóterületek felzárkóztatását, felszámolását célzó konkrét programok kidolgozása és végrehajtása és komplex szociális városrehabilitáció megvalósítása o Az IVS továbbfejlesztése

o

o o o

A lakásbérleti rendszer alapjainak meghatározása o A kiemelt célcsoportok számára konkrét bérlakás programok kidolgozása, a mobilitás rendszerének megteremtése o A megfelelő helyi szabályozási keretek kialakítása o A megfelelő pénzügyi szabályozás és pénzügyi környezet kialakítása

o

o

A döntéshozatali mechanizmus egyes elemeinek decentralizálása Az eljárásrend átláthatóságának megteremtése valamennyi szereplő számára Gyors, rugalmas, naprakész ügyintézés kialakítása, ún. szolgáltató közigazgatás megteremtése Kistérségi, megyei, regionális intézményi együttműködés megteremtése a lakásgazdálkodás területén Az önkormányzat és a vele szerződésben álló, lakhatással kapcsolatos szereplők megfelelő koordinációjának és együttműködési gyakorlatának kialakítása

A mindenkori lakásgazdálkodás pénzügyi fenntarthatóságának megteremtése A pénzügyi források bővítése, átgondolt, következetes felhasználása o o o o o o

A bérleti díjfizetési rendszer átalakítása o o

A működés zavarainak mérséklése, megszűntetése o o o o

o o

A tényleges lakás-mobilitás lehetőségeinek megteremtése Az elektronikus és online lakásnyilvántartás megteremtése Elektronikus ügyintézés megteremtése Hatékonyabb szankcionálási és ösztönző rendszer kiépítése, a meglévő eszközök intenzívebb alkalmazása Kontroll-rendszer kialakítása, előés utókövetés, felülvizsgálat, monitoring megteremtése Szabályozott együttműködés kialakítása a különböző szereplők között, új együttműködési lehetőségek felkutatása

Profitorientált szegmens kialakítása az önkormányzati lakásgazdálkodás rendszerében A lakásalap átlátható működésének megteremtése Lakásértékesítési koncepció kialakítása, következetes végrehajtása Új szereplők bevonása a bérlakásszektorba (bérlők önereje, magántőke) Pályázati és egyéb források felkutatása, egymásra épülő, egymást kiegészítő felhasználása (forrás-koordináció) A lakhatási és szociális problémák kezelésére áttekinthető, rendezett és összehangolt pénzügyi háttér kialakítása

o

Költségelvű és piaci alapú bérbeadás gyakorlatának megteremtése, terjesztése Differenciált, rugalmas lakbérrendszer kialakítása, szociális lakbérrendszer átalakítása A lakbér és fenntartási költségek összhangjának megteremtése

A meglévő lakásállomány műszaki színvonalának emelése, a szociális város-rehabilitáció megvalósítása Az elbontásra szoruló, felszámolásra ítélt lakások kiváltása o A gazdaságtalanul felújítandó épületek bontása vagy műemlék épületek feltételekhez kötött profitorientált eladása o Hasznosíthatósági vizsgálatok elvégzése a lebontott ingatlanok területén o Az emberi lakhatásra alkalmatlan szükséglakások lebontása Az önkormányzati bérlakás állomány felújítása, korszerűsítése, belső akadálymentesítés o o o o o

A lakásállomány komfortfokozatának emelése A lakások korszerűsítése, energiahatékonyság növelése Lakások bővítése, a lehetőségektől függő egybenyitása A lakások műszaki állapotának javítása, az állomány felújítása A lakásállomány belső akadálymentesítése

Az igénybe vehető lakások számának növelése és minőségének emelése, strukturális változtatásokkal

Az igények differenciált kielégítéséhez elegendő lakásállomány megteremtése o o o o o

A lakásállomány minőségi emelése o o o

A lakók pénzügyi stabilitását elősegítő szociális és egyéb programok megvalósítása

A szociális megvalósítása o

o o

o o o

A díjhátralékokkal kapcsolatos prevenció megteremtése A lakbérhátralékok rendezését, kialakulásuk megelőzését segítő és egyéb lakhatást támogató szociális programok támogatása és megvalósítása Szorosabb együttműködés a szolgáltatókkal elsősorban a prevenció területén A lakók hátralékainak rendezése érdekében, hatékonyabb tulajdonosi fellépés Adósságkezelési, lakáskísérési programok/szolgáltatások bővítése

o

városrehabilitáció

Szociális városrehabilitációs cselekvési programok előkészítése és lebonyolítása A telepfelszámolási koncepció elkészítése és megvalósítása

Meglévő lakásprogramok fejlesztése, innovatív lakhatási megoldások kidolgozása Önkormányzati bérlakásépítés, nem lakás funkciójú épületek lakássá alakítása Lakásvásárlási és visszavásárlási programok kidolgozása, lebonyolítása (életjáradéki program) A lakások visszapótlási kötelezettségének érvényesítése A lakás-mobilitáshoz / kilakoltatáshoz szükséges lakáskontingens kialakítása

összetételének

A magasabb komfortfokozatú lakások arányának növelése Nagyobb alapterületű, legalább két szobás lakások számának növelése A lakás mobilitás lehetőségének megteremtése

Városi- és lakófunkciókat erősítő infrastrukturális beruházások megvalósítása o o o

A bérlakás-állomány teljes akadálymentesítése Nyitott közösségi színterek kialakítása Az önkormányzati bérlakások közös használatú tereinek és külső környezetének megújítása és felújítása

96

13.2 Középtávú stratégiai célok A távlatos cél eléréséhez az alábbi középtávú stratégiai célok elérésén keresztül vezet az út: 

Stratégiai szemlélet érvényesítése a lakáspolitika és a lakásgazdálkodás területén A stratégiai szemléletű tervezés biztosítja, hogy a konkrét intézkedések megszületését megelőzze azoknak a tágabb kapcsolati rendszerre és időhorizontra kiterjedő kapcsolati elemzése, rendszerben történő áttekintése, a tervezett lépések várható hatásainak végiggondolása. Ez által elkerülhető az olyan döntések meghozatala, amelyek más, kapcsolódó területre vagy a jövőre nem várt negatív hatást gyakorolnak, esetleg csapdahelyzetet idéznek elő. Ilyennek tekinthető az a helyzet, amely az által állt elő, hogy a lakásállomány döntő részének értékesítése következtében a csak veszteségesen üzemeltethető piaci szegmensre szűkítette a város lakásállományát.



A hatékony működtetés szervezeti, intézményi felépítésének megteremtése A megfelelő intézményi keretek (információ, szervezet, személyi állomány, programozás) hiánya esetén ambiciózus és eredményes végrehajtásra nincs esély akkor sem, ha a többi erőforrás (pénzügyi és egyéb feltételek) rendelkezésre áll. Jelen esetben az egyéb erőforrások előteremtése is nehézségeket támaszt, így a program működtetési feltételeire különös gondot szükséges fordítani.



A mindenkori lakásgazdálkodás pénzügyi fenntarthatóságának megteremtése A lakásgazdálkodás központi problémája jelenleg abból adódik, hogy a bérlakás szektorban a bérlők alacsony fizetőképességű rétege „szorult be”, így a lakók jelentős része szociális támogatás nélkül nem képes a lakás fenntartására a nagyrészt a piaci ár alatt meghatározott bérleti díjak mellett sem. A piaci szintű közüzemi díjak következtében a lakók egy része köztartozásokat halmoz fel, ezek behajthatatlannak tekintett része is az önkormányzat költségvetését (közvetlenül a lakásalapot) terheli. A pénzügyi hiány a karbantartások, felújítások elmaradásában csapódik le, a lakásállomány elértéktelenedését eredményezve. Ez szűkülő volument és értéket reprezentáló modell, melyet fenntartható megoldással kell kiváltani.



A meglévő lakásállomány műszaki színvonalának emelése, a szociális városrehabilitáció megvalósítása A város hosszú- és középtávú stratégiája integrált, a városrészek egyensúlyos fejlődését eredményező fejlődési célt és integrált városfejlesztési modellt határoz meg. A szociális stratégia és az Integrált Városfejlesztési Stratégia jelentős hangsúlyt fektet ezen belül a leszakadó, fejlődésben elmaradó városrészek és lakossági rétegek tekintetében a szociális fókuszú városrehabilitáció végrehajtására. A lakótelepek, kolóniák jelentős városrészeket reprezentálnak, a leszakadó lakóterületek bélyeget nyomnak a környező területek karakterére, így a jelentős műszaki színvonalhiány megszüntetése és az azzal együttesen kezelendő társadalomfejlesztési feladatok – szociális szolgáltatások, szemlélet- és életmódfejlesztés, közösségfejlesztés- egyes városi területek felértékelődésének kulcsbeavatkozásait jelentik. A tömbszerűen elhelyezkedő bérlakás-vagyon viszonylag kisebb hányadot reprezentál; esetükben az önkormányzati beavatkozás könnyebben kezelhető. A magántulajdonú lakások közé vegyülő bérlakások esetében közvetlenül a lakásfelújítás végezhető viszonylag egyszerűbben, a szociális városrehabilitációt jellemző közösségfejlesztő akciók azonban a döntően magántulajdonú lakásokat tartalmazó területeken is indokoltak lehetnek. A lakáskoncepció keretében elsősorban a városi

97

tulajdonú lakásállományra és közülük a tömbszerűen elhelyezkedő lakóterületek fejlesztésére koncentrálunk. 

Az igénybe vehető lakások számának növelése és minőségének emelése, strukturális változtatásokkal A jelenlegi lakásállomány a társadalmi lakhatási igényeknek csak egy részét elégíti ki. A felszínen közvetlenül a várólistán szereplők jelennek meg, mint kielégítetlen kereslet, látens módon azonban jelen van a család méretéhez, pénztárcájához vagy más igényéhez nem illeszkedő lakók igénye, vagy a tulajdonos város igénye a lakó lakásváltásához –a mobilitáshoz- kapcsolódóan. További igényeket generálhatnak a magas és várhatóan tovább emelkedő energiaárak, esetleg az országba begyűrűző pénzpiaci válság negatív hatásai. A méretszerkezet eltérései mellett strukturális problémának tekinthető az alacsony komfortosságú, leromlott állapotú lakások kiváltásának igénye, a fizetőképesség és a költségstruktúra ellentmondásai is. A megoldás hosszabb távon a bérlakások számát és átlagos minőségét növelő építéssel, a szélsőséges állapotok megszüntetésével, a bérlők közti cserék, az eladás-vétel és az építés szerkezetmódosító eszközével érhető el. A középtávú stratégiai célok részcéljai: Az önkormányzat lakáspiaci szerepének és lakásgazdálkodási céljainak meghatározása A lakóterületek differenciált fejlesztési koncepciójának kialakítása A lakásbérleti rendszer alapjainak meghatározása A szervezeti struktúra korrekciója A működés zavarainak mérséklése, megszűntetése A pénzügyi források bővítése, átgondolt, következetes felhasználása A bérleti díjfizetési rendszer átalakítása A lakók pénzügyi stabilitását elősegítő szociális és egyéb programok megvalósítása Az elbontásra szoruló, felszámolásra ítélt lakások kiváltása Az önkormányzati bérlakás állomány felújítása, korszerűsítése, belső akadálymentesítés A szociális városrehabilitáció megvalósítása Az igények differenciált kielégítéséhez elegendő lakásállomány megteremtése A lakásállomány összetételének minőségi emelése Városi- és lakófunkciókat erősítő infrastrukturális beruházások megvalósítása

98

13.3 A részcélok összefüggései

Városi- és lakófunkciókat erősítő infrastrukturális beruházások megvalósítása

Az önkormányzat lakáspiaci szerepének és lakásgazdálkodási céljainak meghatározása A lakóterületek differenciált fejlesztési koncepciójának és a lakásbérleti rendszer alapelveinek a meghatározása

A lakásállomány összetételének minőségi emelése

A lakásbérleti rendszer alapjainak meghatározása

Az igények kielégítéséhez elegendő lakásállomány megteremtése

A szociális városrehabilitáció megvalósítása

A szervezeti struktúra korrekciója

Az önkormányzati bérlakás-állomány felújítása, korszerűsítése, belső akadálymentesítés

A működtetés zavarainak mérséklése, megszüntetése

A pénzügyi források bővítése, átgondolt, következetes felhasználása

Az elbontásra szoruló, felszámolásra ítélt lakások kiváltása A lakók pénzügyi stabilitását elősegítő szociális és egyéb programok megvalósítása

A bérleti díjfizetésirendszer átalakítása

3. ábra: A részcélok összefüggései

99

13.4 A lakásgazdálkodási koncepció horizontális céljai A horizontális célok közé azok a szempontok kerültek beemelésre, amelyeket a legátfogóbban, minden stratégiai és operatív program, intézkedés és tevékenység során figyelembe kell venni. Fontosságukat a helyzetelemzés során feltárt tények alapján kitűzhető célok, feladatok, probléma-megoldási kényszerek indokolják. 

A különböző egyenlőtlenségek, szegregáció, diszkrimináció mérséklése

A horizontális célok közül kiemelkedően fontos az esélyegyenlőség javítása, a különböző hátrányos helyzetű csoportokkal szembeni diszkrimináció csökkentése. Általánosságban ez jelentheti egy leromlott terület, városrész diszkriminációját (fejlesztések elmaradása, közszolgáltatások leépülése), de akár az önkormányzati bérlakásban élőkkel szembeni diszkriminációt is. Különösen súlyosan érinti a diszkrimináció a szegregáció sújtotta területeken élőket, ezért cél a területi szegregáció erősödésének a megállítása, a szegregációt eredményező beavatkozások elkerülése. Vannak kiemelt célcsoportok, amelyeket fokozottan sújt a hátrányos megkülönböztetés. A legélesebb probléma a romákkal szembeni diszkrimináció, amely majd minden területen, így a lakáspolitikában is jelentkezhet. Szintén gondot okozhat a nemek és kor szerinti diszkrimináció. Az önkormányzati bérlakásokban jelentős nőtöbblet van és a korösszetétel is kedvezőtlen (idősek és gyermekek magas aránya). Így célként kell megjelennie a lakáspolitika és lakásgazdálkodás során a diszkrimináció az elkerülésének, a megvalósítás ellenőrzésének. 

A társadalmi környezet kedvezőbbé tétele, társadalmi kohézió, az egyén és a közösség fejlesztése

A lakhatás az egyik alapvető emberi jog, a lakókörnyezet pedig nagyban hozzájárul a terület társadalmi jellemzőihez. Fontos cél, hogy a lakókörnyezet és a lakáspolitika segítse a társadalmi kohéziót, a közösségek formálódását és működését. Meg kell teremteni az egyének közösségi integrációjának esélyét, ehhez az egyén és közösség felkészítésére egyaránt szükség van. Kiemelten fontos a szegregált területeken a közösség építés, a meglévő közösségek fejlesztése. A közösség hiánya, a közösség egyén feletti kontrolljának hiánya a viselkedési, fizetési stb. normák fellazulásához vezet, ami a közterületek közbiztonságának, fizikai állapotának leromlását eredményezi. Azokon a területeken, ahol ilyen tendenciák markánsan megjelentek, a közösségfejlesztés érdekében beavatkozásokra van szükség. 

A környezeti fenntarthatóság javítása, egészséges lakókörnyezet megteremtése

A környezeti fenntarthatóság napjainkban egyre fontosabb szerepet kap a lakásépítések, felújítások kapcsán is, de a lakókörnyezet szempontjából is fontos. A lakóterületek közlekedéssel összefüggő zajállapota, porszennyezettsége, a zöldfelületek, pihenőterületek, rekreációs lehetőségek megléte, a lakókörnyezet rendezett fizikai állapota befolyásolja a közérzetet, a lakókörnyezetben elhelyezkedő lakások keresettségét, értékét. A házak alacsony energiahatékonysági állapota nemcsak a lakók pénztárcája és a nyári melegek szempontjából válhat teherré, de feleslegesen fűti a környezetet, hozzájárul a Föld légkörének felmelegedéséhez. A leromlott lakóterületeken számos komfort nélküli és szükséglakás van, amelyek gyakran egészségtelen körülményeket biztosítanak. A nem megfelelő fűtés, a vizesedés, a vezetékes víz és a szennyvízcsatorna hiánya különösen a gyermekekre jelentenek veszélyt.

1 00

A cél egyrészt tartalmazza azt a törekvést, hogy a lakás, mint a legfontosabb emberi környezet a közérzet és a komfortosság szempontjából képes legyen a kor követelményei szerinti normál körülményeket nyújtani, ugyanakkor állapota megtartott, finanszírozása fenntartható legyen. A házak környezetszennyezési szintje (hő, szennyvíz, hulladék) normalizált és megtartott, a lakókörnyezetet jelentő közterületek állapota rendezett, tiszta és költségek szempontjából finanszírozható legyen. A stratégiát az alábbi elvek mentén kell kialakítani: 

Fokozatosság (lépcsőzetesség):

A beavatkozásokat, terveket (pl. telep-felszámolás) a fokozatosság elve mentén kell ütemezni. A város pénzügyi helyzete azonnali és gyorsan végrehajtható intézkedésekre sarkall, de a drasztikus változások negatívan, akár sokkolóan hathatnak a társadalmi közérzetre, másrészt a gyors megvalósítás szervezeti és pénzügyi feltételrendszere sem minden esetben áll rendelkezésre. 

Komplexitás:

A lakásgazdálkodás komplex szemléletének meghonosítására van szükség. Érvényesíteni kell teremteni a vagyongazdálkodás, a lakásgazdálkodás, a szociálpolitika egységes szemléletét, valamint a lakhatási, foglakoztatási, oktatási-képzési tevékenységet, programokat komplexen kell kialakítani. Erre azért van szükség, mert az egyes különálló területekkel kapcsolatosan felmerült problémák megoldása, célok elérése nem oldható meg maradéktalanul, ha a kapcsolódó területeken elmulasztjuk a szükséges beavatkozásokat. 

Differenciálás:

A hatékony lakásgazdálkodás, lakáspolitika kialakítása során a differenciálás elvének több területen (pl. lakásállomány kialakítása, bérleti díj-rendszer) meg kell jelennie, mivel a lakásállomány és a célcsoportot alkotó lakosság összetétele is rendkívül differenciált, így a markáns csoportok eltérő kezelése nem nélkülözhető. 

Innováció:

A lakások felújításakor és építésekor a műszaki innováció, a lakáspolitika, lakásgazdálkodás esetében a módszertani, szervezeti innováció megvalósítása alapelv. Fontos a kialakított programok innovatív szelleme. Ezt nem csupán a korszellem követeli meg, hanem több területen az eddig alkalmazott módszerekkel, technológiákkal nem lehet elérni a szükséges eredményt. A műszaki innováció tekintetében elsősorban a bérlők összetételéből fakadó követelményeket, valamint a fenntartási költségek leszorításának szempontját kell érvényre juttatni. 

A korlátok figyelembe vétele:

A társadalmi, pénzügyi, jogi adottságokat, korlátokat figyelembe kell venni, ezek mentén kell koherens lakáspolitikai, lakásgazdálkodási koncepciót kialakítani annak érdekében, hogy az önkormányzat mind jobban megfeleljen a jogi követelményeknek, másrészt az elhatározott akciók reálisak és végrehajthatóak legyenek. 

Egyszerűség, hatékonyság, ésszerűség, fenntarthatóság érvényesítése a tervezés során.

A program elfogadtatásának, társadalmasításának és végrehajthatóságának feltétele a fenti elvek követése.

1 01

A lakásgazdálkodási koncepcióban tervezett különböző szintű beavatkozások (programok, intézkedések, tevékenységek) azt a célt szolgálják, hogy az önkormányzat képessé váljon a fenti fő- és részcélok, valamint a horizontális célok elérésére. A beavatkozások tervezése során a megvalósíthatóság szempontjából jelentős figyelem irányult a megvalósítás időszükségletére.

1 02

14 STRATÉGIAI PROGRAMOK A stratégiai jellegű programokat a célrendszerből kell levezetni annak érdekében, hogy a megvalósítás biztosítsa a célok elérését. meg:

A koncepcióban a beavatkozások a következő programozási-végrehajtási szinteken jelennek Stratégiai program Operatív program Intézkedés Tevékenység.

A fenti programozási szintek az áttekinthetőség érdekében táblázatosan kerülnek bemutatásra. A koncepcióalkotás általában nem tartalmaz intézkedés és tevékenység szintű részletezést, a gyakorlati felhasználhatóság és a modell-szerű levezethetőség érdekében azonban szükségesnek látszott a programok ilyen mélységű részletezése. A stratégiai programok és azok részletes tartalma úgy került meghatározásra, hogy több oldalról támogassa, biztosítsa egy-egy stratégiai cél elérését. A lakásgazdálkodási koncepció stratégiai programjai a következők: 1. A lakáspolitikai rendszer hatékonyságának növelése 2. A bérlők mobilitási rendszerének kidolgozása és a mobilitás megvalósítása 3. Az önkormányzati lakásállomány átstrukturálása 4. A leromlott lakóterületeken történő beavatkozások

1 03

14.1 Stratégiai programok illeszkedése a középtávú célokhoz Az alábbi táblázat azt szemlélteti, hogy az egyes stratégiai programok mely középtávú stratégia cél elérésére hat döntően. A hatásrendszer a valóságban ennél bonyolultabb, ezért csak a leglényegesebb összefüggések kerültek feltüntetésre.

A lakásgazdálkodá si koncepció távlatos célja

Stratégiai (középtávú) célok

Stratégiai programok

Pécs lakásgazdálkodási koncepció Középtávú stratégiai célok illeszkedése a programcsomagokhoz Olyan önkormányzati lakáspolitika megteremtése, mely az önkormányzat lakásállományának minőségi és mennyiségi növelését, hosszú távú fenntarthatóságát biztosítja, a lakás- és lakhatási igényeket differenciáltan kielégíti A stratégiai szemlélet érvényesítés e lakáspolitika és a lakásgazdálk odás területén

A hatékony működtetés szervezeti, intézményi felépítésének megteremtése

Lakáspolitikai rendszer hatékonyságán ak növelése

A mindenkori lakásgazdálkodás pénzügyi fenntarthatóságán ak megteremtése

Lakásállomány átstrukturálása

A meglévő lakásállomány műszaki színvonalának emelése, a szociális városrehabilitáció megvalósítása

Mobilitás rendszerének kidolgozása és a mobilitás megvalósítása

Az igénybe vehető lakások számának növelése és minőségének emelése strukturális változtatásokkal

Leromlott lakóterületeken történő beavatkozások

4. ábra: Középtávú stratégiai célok illeszkedése a stratégiai programokhoz

1 04

15 A STRATÉGIAI PROGRAMOK OPERATÍV PROGRAMJAI A stratégiai programok az alábbi operatív programokra bomlanak: SP = stratégiai program OP = operatív program

I. SP: Lakáspolitikai rendszer hatékonyságának növelése I. 1. OP: A lakáspolitikai rendszer alapjainak lerakása I. 2. OP: Az ügyvitel és ügyintézés hatékonyságának javítása

II. SP: A bérlők mobilitási rendszerének kidolgozása és a mobilitás megvalósítása II. 1. OP: A mobilitás feltételrendszerének kialakítása II. 2. OP: A bérbeadás rendszerének és gyakorlatának teljes körű átalakítása II. 3. OP: A célcsoportok mobilizálása a fokozatosság elve alapján, az eredmények fenntartása, továbbfejlesztése

III. SP:

Az önkormányzati lakásállomány átstrukturálása

III. 1.

OP: A lakásállomány összetételének javítása

III. 2.

OP: Az önkormányzati lakásállomány felújítása, korszerűsítése

IV. SP: Leromlott lakóterületeken történő beavatkozások IV. 1.

OP: Integrált város-rehabilitációs akciók szervezése lakóterületeken a társadalmi kohézió erősítése érdekében

IV. 2.

OP: Leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolása

IV. 3.

a

veszélyeztetett

OP: Nagyprojekt lehetőségének megteremtésére irányuló országos és EU szintű kezdeményezés végrehajtása a Pécs-Keleti városrész komplex rehabilitációjának megvalósítása érdekében

121

Megvalósuló stratégiai programok

A IV. számú Stratégia Program a Leromlott lakóterületeken történő beavatkozásokat foglalja magában, és 3 alpontban részletezi a Startégia Program által kívánt célok elérése érdekében megvalósítandó Operatív Programokat:

121

A …./2015.11.19. közgyűlési határozattal kiegészített szöveg

1 05

I. Integrált város-rehabilitációs akciók szervezése a veszélyeztetett lakóterületeken a társadalmi kohézió erősítése érdekében Ezen a téren operatív program kimunkálására és megvalósításának első eleme a Társadalmi Megújulás Operatív Program keretében (TÁMOP) a György-telep felzárkóztatását támogató TÁMOP-5.3.6-11/1-2012-0001 „Benned a létra”- Komplex humán kapacitás fejlesztés és társadalmi részvétel feltételeinek biztosítása Pécs - György Telep szegregációs krízisterületén, és környezetében” című Komplex telep-program megvalósítása. E projekthez szorosan kapcsolódik a TIOP 3.2.3.A-13/1 jelű, „Lakhatási beruházások támogatása” című konstrukcióra kidolgozott „Lakhatási körülmények javítása Pécs – György-telepen” című pályázata, mely keretében a humán fejlesztés mellett immár a fizikai – elsősorban a lakókörülmények javítása – is megvalósíthatóvá vált. E két – immár egymásba fonódó – operatív program segítségével egy önálló szegregátum (Györgytelep) teljes, komplex rehabilitáiója valósul meg. A TÁMOP terület teljes lakosságát (magát a lakóközösséget, egyenként a családokat, és rokoni viszonyoktól függetlenül az egyes korcsopotokat, speciális nehézségekkel küzdő, avagy öntevékeny csoportjait a lakóknak) érintik projektek a rész-programjai. A TIOP projekt keretében már a fizikai körülmények javítása kerül előtérbe. Ennek keretében a telepen található összes lakás, lakóépület megújul(t). A korábban vezetékes víz, fürdő és WC (és szennyvízelvezetés) nélküli lakások/épületek komfortosítva lettek, ahol lehetőség nyílt rá ott a lakások alapterülete is bővítésre került. A területen közösségi ’ház’ és játszótér is kialakításra kerülhetett. A Stratégiai Programok 2. pontjában Leromlott státuszú, telepszerű lakóterületek felszámolása jelenik meg, míg a 3. pontban Nagyprojekt lehetőségének megteremtésére irányuló országos és EU szintű kezdeményezés végrehajtása a Pécs-Keleti városrész komplex rehabilitációjának megvalósítása érdekében. E stratégiai programok megvalósítása érdekében a Dél Dunántúli Regionális Operatív Program keretében három szegregált városrészre vonatkozóan is sikeres pályázatot nyújtott be ’ Lakhatási integrációt erősítő településrehabilitáció’ címén. Ez jelenti a györgytelep szomszédságában lévő – egyben a város legnagyobb kiterjedésű és népességű szegregátuma – Hősök terei, a Pécsbányatelepi szegregátumokat, valamint egy projekt keretében 2 szegregátum ’sorsát’ is érintő beavatkozás Pécs-Somogy Bányatalepi része és Rücker akna vonatkozásában. Utóbbi projektben - Rücker akna esetében – egy komplett szegregátum felszámolása történik/történt meg. Mindhárom projekt keretében a fizikai körülmények megváltoztatása/javítása keretében 3 elemnek kell megvalósulnia:

1 06

1. A projekt célterületén lakásokat kell megszüntetni és ezzel párhuzamosan családokat kiköltöztetni a szegregálódott területekről, mindezzel csökkentve szegregációval érintett lakók számát. 2. A területről kiköltözők számára ún. integrált lakókörnyezetben lakások/családi házak megvásárlása és szociális bérlakásként történő bérbe adása. Ezzel nemcsak a szegregált területekről kiköltöző családok lakhatása oldódik meg, de az önkormányzati lakásállomány minősége is pozitív irányban változik. 3. A szegregálódott területeken belül minél nagyobb számú lakás felújítása – sőt a komfortfokozat emelése – ezáltal a szegregátumokban ’mérhető’ negatív hatások további csökkentése a lakhatás terén. Mindhárom projekt természetesen komplex humán felzárkóztatási program-elemeket is magában foglal. Ezen elemek közt mind a közösségfejlesztés (közösségi szint), mind a családsegítés/gondozás (családi szint), mind az egyéni lehetőségekre, problémákra, készségek fejlesztésére vonatkozó rész-programok helyet kaptak. A Projektek 2015. év végén zárulnak, kiértékelésük, tapasztalataik ezután vonhatóak le.

1 07

15.1 OP-k egymáshoz való kapcsolódása Az operatív programok egymáshoz való kapcsolódását a következő ábra szemlélteti. Az operatív programok számozása és körön való elhelyezése szemlélteti, hogy a programok az óramutató járásával egyező logikai folyamatot alkotnak. A színek azt jelölik, hogy mely operatív programok tartoznak azonos stratégiai program keretébe.

IV. 3. Nagyprojekt lehetőségének megteremtésére irányuló országos és EU szintű kezdeményezés végrehajtása a Pécs-Keleti városrész komplex rehabilitációjának érdekében

I. 1. A lakáspolitikai rendszer alapjainak lerakása I. 2. Az ügyvitel és ügyintézés hatékonyságának javítása

II. 1. A mobilitás feltételrendszerének kialakítása

IV. 2. Leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolása

II. 2. A bérbeadás rendszerének és gyakorlatának teljes körű átalakítása

VI. 1. Integrált városrehabilitációs akciók szervezése a veszélyeztetett lakóterületeken a társadalmi kohézió erősítése érdekében

II. 3. A célcsoportok mobilizálása a fokozatosság elve alapján, az eredmények fenntartása, továbbfejlesztése

III. 2. Az önkormányzati lakásállomány felújítása, korszerűsítése III. 1. A lakásállomány összetételének javítása

5. ábra: Az OP-k egymáshoz való kapcsolódása

1 08

15.2 A programrendszer összefoglaló táblázata Stratégiai programok

Operatív programok

I. A lakáspolitikai I.1. A rendszer rendszer lerakása hatékonyságának növelése

lakáspolitikai alapjainak

Intézkedések I. 1. 1. Lakáspolitikai menedzsment létrehozása a lakásgazdálkodás hatékonyságnak javítása érdekében I. 1. 2. A lakhatással foglalkozó szereplők között meglévő együttműködések fejlesztése, ágazat és szektor-közi megoldások preferálása I. 1. 3. Lakásgazdálkodási modellek aktualizálása és konkretizálása az új jogszabályi környezethez illeszkedően, döntés-előkészítés a szervezet átalakításhoz122

I. 2. Az ügyvitel és ügyintézés hatékonyságának javítása

I. 2. 1. Naprakész, gyors, rugalmas, átlátható elektronikus alapú adminisztráció megteremtése I. 2. 2. Az ügyintézés decentralizálása, és az elektronikus ügyintézés megteremtése I. 2. 3. Az eljárásrend egyszerűsítése, átláthatóságának megteremtése I. 2. 4. Szankció és kontroll rendszerek fejlesztése

II. 1. A mobilitás feltételrendszerének kialakítása

II. A bérlők mobilitási rendszerének kidolgozása és a mobilitás megvalósítása II.

III. Az önkormányzati lakásállomány átstrukturálása

II. 1. 1. A mobilitás szempontjából érintett célcsoportok azonosítása a differenciálás elve alapján II. 1. 2. A célcsoportok bevonása és felkészítése a mobilitásra II. 1. 3. A célcsoportokat befogadó magatartásának, attitűdjének megváltoztatása

környezet

2. A bérbeadás rendszerének és gyakorlatának teljes körű átalakítása

II. 2. 1. A lakbér-rendszer átalakítása, differenciált lakbérrendszer kialakítása

II. 3. A célcsoportok mobilizálása a fokozatosság elve alapján, az eredmények fenntartása, továbbfejlesztése

II.3.1. Motiváló és támogató-rendszerek alkalmazása, helyi szociális támogatások átalakítása

III. 1. A lakásállomány összetételének javítása

II. 2. 2. Jelenlegi lakásprogramok szélesítése, innovatív megoldások kidolgozása és alkalmazása hatékony

II.3.2. Lakbér és díjhátralékok rendezése, hatékony prevenció és jelzőrendszerek megteremtése II.3.3. A mobilitás megvalósulása, az elért eredmények fenntartása, továbbfejlesztése III. 1. 1. Az optimális lakásállomány összetétel meghatározása III. 1. 2. A lakások eladásának és vásárlásának összehangolása III. 1. 3. A lakáscsere, visszavásárlás és a tulajdonszerzés egyéb lehetőségeinek nagyobb mértékű kihasználása III. 1. 4. Lakásépítés és lakások kialakítása nem lakás célú épületekből

122

A Koncepció készítésének időszakában előkészületek folynak a lakástámogatási rendszer korszerűsítése céljából

1 09

III.2. önkormányzati lakásállomány felújítása, korszerűsítése

IV. Leromlott lakóterületeken történő beavatkozások

Az

III. 2. 1. Lakás felújítási és korszerűsítési stratégia kidolgozása int. III. 2. 2. A lakásfelújítások, korszerűsítések ütemtervének elkészítése az IVS-hez igazodva III. 2. 3. Az innovatív technológiák alkalmazása a felújítások és korszerűsítések valamint az új építések során

IV. 1. Integrált városrehabilitációs akciók szervezése a veszélyeztetett lakóterületeken a társadalmi kohézió erősítée érdekében

IV. 1. 1. Az IVS aktualizálása, pontosítása, akcióterületekre bontott városrész-rehabilitációs ütemterv készítése

IV. 2. Leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolása

IV. 2. 1. Szegregátumok kezelési módszertanának kidolgozása az eddig megvalósított programok (Borbála, Jelenlét, Lakmusz, CASE) tapasztalatainak és ajánlásainak figyelembe vételével

IV. 1. 2. Életminőség javítását célzó akciók, és a társadalmi kohéziót erősítő lakóközösség-fejlesztés a város-rehabilitációs igények által érintett (leromlott) akcióterületeken IV. 1. 3. Városi és lakófunkciót erősítő infrastrukturális beruházások

IV. 2. 2. Telepek felmérése, döntés a telepek rehabilitációjáról vagy felszámolásáról, a telepfelszámolások ütemezése IV. 2. 3. Részletes telep-felszámolási terv elkészítése konkrét akcióterületre IV. 2. 4. Telepek felszámolása az ütemezés sorrendjében

IV. 3. Nagyprojekt lehetőségének megteremtésére irányuló országos és EU szintű kezdeményezés végrehajtása a PécsKeleti városrész komplex rehabilitációjának megvalósítása érdekében

IV. 3. 1. A DDOP keretében benyújtandó Pécs-Kelet szociális városrehabilitációs projekt tapasztalatainak összegzése IV. 3. 2. A forráshiány pótlására irányuló nagyprojekt elméleti megalapozása, tartalmi elemeinek kidolgozása IV. 3. 3. Országos és európai uniós lobbytevékenység kifejtése, a projekt kezdeményezés lehetőségének elérése

3. Táblázat: A programrendszer összefoglaló táblázata

110

15.3 A Stratégiai és az Operatív programok kifejtése I. stratégiai program: A lakáspolitikai rendszer hatékonyságának növelése A stratégiai program megnevezése

I. A lakáspolitikai rendszer hatékonyságának növelése

A stratégiai program operatív programjai:

I. 1. A lakáspolitikai rendszer alapjainak lerakása

A stratégiai program rövid ismertetése:

A lakásgazdálkodás szervezeti rendszerének hatékonysága jelenleg meglehetősen gyenge a helyzetelemzésben felvázolt okok miatt (pl.: nem megfelelő az együttműködés a lakhatással kapcsolatos szereplők között, hiányos az informatikai háttér, papíralapú az ügyintézés, rugalmatlan az ügymenet, centralizált a döntéshozatal, nem köti össze a szereplőket a közös tulajdonosi szemlélet erőteljesebb érvényesítésének elve, hosszú távra nincsenek biztosítva a lakásállomány fenntarthatóságának feltételei).

I. 2. Az ügyvitel és ügyintézés hatékonyságának javítása

A hatékonyság javítása napjainkra elodázhatatlan feladattá vált, egyrészt azért, mert a lakásállomány jelentős része olyan leromlott műszaki állapotban van, hogy néhány év alatt a romlás rohamossá válhat, és az ennek kapcsán felmerülő problémákat a jelenlegi lakáspolitikai, lakásgazdálkodási rendszer nem tudni majd kezelni, elveszhet az önkormányzati vagyon. Másrészt vagyonvesztést eredményezhet a tulajdonosi, bérbeadói jogok érvényesítésének ellehetetlenülése is. Olyan folyamatok indultak el bizonyos területeken - pl. bérlői jog adás-vétele, önkényesek költözködési rendszere, nagycsaládok szétköltözése - amelyek azt eredményezhetik, hogy az önkormányzat nem fogja tudni érvényesíteni a tulajdonosi jogait. A lakáspolitikai rendszer hatékonyságának növeléséhez a szervezeti és működési struktúra szemléletváltásán keresztül a bérbeadás rendszerén át a mindennapi ügyintézés szintjéig változtatásokat kell végrehajtani. Ezek a változtatások a közvetlenül vagy közvetett módon minden a lakhatással kapcsolatos szereplőre hatni fognak. A lakáspolitikai rendszer fejlesztése, a hatékonyság növelése jelentősen hozzájárulhat ahhoz, hogy a lakásgazdálkodási rendszer kimozduljon a jelenlegi tehetetlenségből, mozdulatlanságból. A lakáspolitikai rendszer hatékonyságának növelése nem mehet végbe egységes adatbázis létrehozása nélkül, amelyet teljes körű - lakásokra, lakókra, igénylői körre, szervezeti struktúrára vonatkozó - felmérés, adatgyűjtés előz meg. A lakáspolitikai rendszer hatékonyságának növelése elválaszthatatlan a lakásgazdálkodással kapcsolatos szemlélet és gyakorlat megváltozatásától. Szemléletváltás nélkül a lakáspolitikai rendszer hatékonysága nem fog emelkedni. A szemlélet átalakítása mind az ügyintézés, mind a döntéshozatala szintjén fontos. A döntéshozatal szintjén az integrált lakásgazdálkodási szemlélet kialakítása a cél. Az integrált szemlélet alapja a megfelelő szakmaközi együttműködések megteremtése, a különböző szereplők közötti szabad információ-áramlások biztosítása. Adminisztratív szinten, - a lakásgazdálkodás intézményi és szervezeti szereplőinek szintjén-, a hatósági-hivatali szemlélet helyett a szolgáltató közigazgatás szemléletének megteremtése a cél. Ehhez a szolgáltató közigazgatás megteremtése szükséges. Az adminisztráció – ide értve az összes ezen a területen tevékenykedő intézményt, állami és civil szervezetet – hatékonyságának növelése, a decentralizált ügyintézés lehetőségének megteremtése önmagában is jelentős előrelépést jelent. A szervezeti hatékonyság növeléséhez célszerű létrehozni a jelenlegi szervezetet hatékonyan irányító, összefogó menedzsmentszervezetet, ún. lakáspolitikai menedzsmentet, mely új horizontális szervezeti egységként az önkormányzaton meghonosítandó menedzsment szemlélet előfutára lesz. A lakáspolitikai menedzsment feladata a különböző, lakhatással kapcsolatos intézkedések koordinálása, stratégiai programok kidolgozása – kidolgoztatása, - az ingatlangazdálkodás és a lakásgazdálkodás egységes, komplex szemléletének megteremtése szociálpolitikai szempontok alapján. Ha a jelenlegi szervezeti hatékonyság nem növelhető megfelelően a menedzsment eredményes működésével, úgy az új szervezeti struktúra kialakításában is tevékeny részt kell vállalnia. Elsősorban stratégiai-tervezési feladatai lesznek, jogosítványait úgy kell kialakítani, hogy minden, a lakhatással kapcsolatos szereplő elismerje munkáját és kövesse az iránymutatásait.

111

A stratégiai program kapcsolódása a stratégiai célokhoz:

Stratégiai szemlélet érvényesítése a lakáspolitika és a lakásgazdálkodás területén A stratégiai szemlélet érvényesítésének feltételeit a lakáspolitikai menedzsment teremti meg. A stratégiai szemlélet, a hosszú távú tervezés az egész lakáspolitikai rendszer hatékonyságát növeli. A lakáspolitikai rendszer- a benne tevékenykedő intézmények s szervezetek feladata lesz elsősorban a koncepciók és tervek részletes kidolgozása és végrehajtása. Ehhez megfelelő szakmai- és szakmaközi együttműködés szükséges. A hatékony működtetés szervezeti, intézményi felépítésének megteremtése A hatékony működtetés szervezeti és intézményi feltételeinek megteremtése a lakáspolitikai rendszer eredményességének feltétele. A mindenkori lakásgazdálkodás pénzügyi fenntarthatóságának megteremtése A lakásgazdálkodás pénzügyi fenntarthatóságának megteremtése a lakáspolitikai menedzsment és a lakhatás területén tevékenykedő szervezeti, intézményi szféra feladata lesz. Elsősorban a lakáspolitikai menedzsmentnek kell elérnie, hogy a résztvevők előkészítsék, kidolgozzák a fenntartható működés feltételrendszerét.

A stratégiai program megvalósításának közreműködői:

 Mobilitás rendszerének kidolgozása és a mobilitás megvalósítása A hatékonyabbá váló adminisztratív rendszer és a szolgáltatói szemlélet erősödése jelentősen hozzá fog járulni a célcsoportok társadalmi mobilitásához. Az igényekre, körülményekre rugalmasan reagáló adminisztratív rendszer a célcsoportok mobilitási rendszerének egyik alapja. Az eredményes és jól működő mobilitási rendszer eredményeként az adminisztráció terhelése is hosszú távon csökken.  Leromlott lakóterületeken történő beavatkozások A lakáspolitikai rendszer hatékonyságának egyik mutatója lesz a leromlott lakóterületeken nagysága, az ilyen területeken élők száma és aránya. A hatékony lakáspolitikai menedzsment egyik célja ezeknek a területeknek a csökkentése, a szegregátumok és az ahhoz kapcsolódó társadalmi problémák megelőzése. Ki kell alakítani egy olyan adminisztratív rendszert, ügyintézési kultúrát, amelyhez a leromlott lakóterületeken élők is el tudnak érni, hozzá tudnak jutni. A leromlott lakóterületeken történő komplex beavatkozások hatásaként feltehetőleg csökkeni fog a lakhatás rendszerében is megjelenő különböző szociális problémák nagysága.  A lakásállomány átstrukturálása A hatékony szervezeti működés egyik eredménye lesz elsősorban a lakásállomány átstrukturálásához szükséges pénzügyi források előteremtése. A lakásállomány átstrukturálása azonban a hatékonyabb működéshez is hozzájárul. Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata PHVVV Zrt. Szociális ellátórendszer területi intézményei A lakhatással kapcsolatos jelenlegi és újonnan belépő szereplők

Az Önkormányzat és/vagy a Polgármesteri Hivatal szerepe:

Az önkormányzat szervezetében szükséges átalakítások egyértelműen saját hatáskörébe tartoznak. A képviselő testület felügyeletet gyakorol a másik két szervezet munkája felett is. Ezért az átalakítást elsősorban az önkormányzatnak kell előkészítenie és megvalósítania.

A stratégiai program kapcsolódása a többi stratégiai programhoz:

A stratégiai program megvalósít ásának feltételei:

Jogszabályi feltételek

Pénzügyi feltételek

Szervezeti feltételek

A helyi rendelet olyan átalakítása, amely a bérbeadói jogokat szélesíti, hatékonyabb jogi eszközöket tesz lehetővé. Hosszabb távon a lakástörvény módosítása a cél. Meg kell vizsgálni, hogy korlátozott tulajdonosi jogok átadása a bérlők számára milyen következménnyel járhat, ennek megfelelően a helyi rendelet módosítása. Bizonyos döntések és kompetenciák átadásának jogi környezete, lehetőségei (döntéshozatali mechanizmus decentralizálásának lehetőségei) Az ügyintézés decentralizálásának jogi környezetének kialakítása (pl. adatvédelmi, személyiségi jogok valamint az adatkezelési jogok) A lakáspolitikai menedzsment jogi környezetének kialakítása Költségelvű és piaci elvű lakbér-rendszer jogi környezetének kialakítása A programcsomag jelentős anyagi ráfordítást nem igényel. Az informatikai bázis kiépítése, a teljes felmérésre illetve a különböző képzésekre kell nagyobb összeget fordítani. Feltehetőleg a bérköltség sem fog jelentősen emelkedni, hiszen elsősorban a meglévő állomány átalakítására, szemléletváltására, átstrukturálására célszerű tödekedni. A meglévő szervezeti és intézményi együttműködési kultúra átalakítása A lakáspolitikai menedzsment kialakítása

Jegyző A stratégiai program Az önkormányzati osztályok vezetői megvalósításának felelősei Lakáspolitikai menedzsment A képviselőtestület és a különböző bizottságok A stratégiai program Az önkormányzati osztályok vezetői megvalósulásának Lakáspolitikai menedzsment kontrollja Térszerkezeti összefüggések/

A hatékony lakáspolitikai rendszer kedvezően befolyásolja a lakások piaci értékét, forgalmát. A lakáspolitikai rendszer részeként kialakuló lakáspolitikai menedzsment egyik feladata lesz az ingatlangazdálkodás és a lakásgazdálkodás összhangjának megteremtése, a leromlott területek

112

következmények:

városrendezési, tulajdonosi eszközökkel is történő felértékelése, vonzóvá tétele. Ez a város térszerkezetére jelentős hatással van.

A stratégiai program operatív programjai:

I. 1. A lakáspolitikai rendszer alapjainak lerakása I. 2. Az ügyvitel és ügyintézés hatékonyságának javítása

I.1. operatív program: A lakáspolitikai rendszer alapjainak lerakása A operatív program megnevezése

A operatív program célja:

Az operatív program tartalma:

I.1.1 Lakáspolitikai menedzsment létrehozása a lakásgazdálkodás hatékonyságnak javítása érdekében I.1.2. A lakhatással foglalkozó szereplők között meglévő együttműködések fejlesztése, ágazat és szektor-közi megoldások preferálása I.1.3. Lakásgazdálkodási modellek aktualizálása és konkretizálása az új jogszabályi környezethez illeszkedően, döntés-előkészítés a szervezet átalakításhoz A program egyik célja a jelenlegi szervezeti struktúra dinamizálása, hatékonyságának javítása egy olyan horizontális szervezet létrehozásával az önkormányzat rendszerén belül, amely a komplexrendszerszemlélet megteremtésének egyik bázisa lesz. A program másik célja a lakhatással kapcsolatos szervezetek és intézmények megfelelő együttműködésének kialakítása, a hatékonyabb működés, a határozottabb tulajdonosi szemlélet érvényesítése érdekében. További cél a különböző területeken dolgozó intézmények és szervezetek lakhatással is kapcsolatos döntéseinek koordinálása, egyeztetése, valamint a lakhatással is összefüggő visszaélések csökkentése. I.1. A lakáspolitikai rendszer alapjainak lerakása

Az operatív program intézkedései:

A hatékony lakásgazdálkodás megteremtése érdekében léterhozandó lakáspolitikai menedzsment feladata lesz a stratégiai tervezés, a szervezeti, működési hatékonyság javításához szükséges folyamatok megszervezése, a lakásgazdálkodás rendszerének újragondolása a törvényi, jogszabályi környezet változásaihoz illeszkedve, és szükség esetén a szervezeti struktúra megváltoztatásának előkészítése is. A lakásgazdálkodás rendszerén belül a profitorientált szemlélet és gyakorlat megvalósulását is a lakáspolitikai menedzsment tevékenysége készíti elő. A lakáspolitikai menedzsment kialakításának és fejlesztésének az egyik legfontosabb oka a tulajdonosi szemlélet fokozottabb érvényesítése, a lakásgazdálkodás, az ingatlangazdálkodás és a szociálpolitika egységes integrált szemlélete, kezelése. A lakáspolitikai menedzsment elsődleges feladata a szemléletformálás lesz a lakásgazdálkodás rendszerén belül. A szemléletváltásnak az egész lakásgazdálkodással kapcsolatos intézményi és szervezeti struktúrára ki kell hatnia. Határozottabb tulajdonosi szemléletre, és érdekképviseletre, integrált megközelítésre és stratégiai tervezésre van szükség ahhoz, hogy jól működő lakásgazdálkodás alakuljon ki. A lakáspolitikai menedzsment feladata az áttekinthető pénzügyi rendszer megteremtése, források bővítése –pályázati források felhasználása stb. -, koordinálása (forráskoordináció), a pénzügy keretek felhasználásának ellenőrzése. További feladata lesz a Lakásalap működésével kapcsolatos átláthatóság megteremtése, valamint a lakhatási és szociális problémák kezelésére áttekinthető, rendezett és összehangolt pénzügyi háttér kialakítása. A lakáspolitikai menedzsmentnek el kell érnie, hogy a város az egyéb ingatlanokkal való gazdálkodásból befolyó jövedelmeinek egy részét, a lakásgazdálkodás területére csoportosítsa át. A szűkös anyagi lehetőségek és a felmerülő finanszírozási problémák kezelésre alternatív megoldások kidolgozása és megvalósítása is tevékenységei közé kell, hogy tartozzon. Új szereplők felkutatása (non-profit szervezetek, bankok stb.) és bevonása a lakáspolitika és lakásgazdálkodás területére is a menedzsment egyik feladata lesz. Az új szereplők bevonását megelőzően célszerű ennek a kereteit és feltételeit kialakítani. Pontosan meg kell határozni a feltételeket, és az önkormányzati tulajdonosi érdekeinek következetes képviselete szükséges. A létrejövő lakáspolitikai menedzsmentnek mivel több jelentős feladata lesz, ezért megfelelő jogosítványokkal és hatáskörökkel kell felruházni, hogy a tevékenységét jól el tudja látni. A lakáspolitikai menedzsment az önkormányzat szervezetén belül működne, horizontális hatáskörrel és jogosítvánnyal. Az önkormányzati bérlakásokkal kapcsolatban felmerülő problémák komplex kezelésének, a

113

rendszer-szemléletnek meghonosodásának az egyik alapja a lakáspolitikai menedzsment kialakítása. A lakásgazdálkodásnak és a vagyongazdálkodásnak/ingatlangazdálkodásnak egyenrangúnak kell lennie. A lakásokkal is kapcsolatos ingatlangazdálkodási döntésekbe be kell vonni a lakáspolitikai menedzsmentet is. Az önkormányzat, mint a város legnagyobb tulajdonosa jelentős ingatlanpiaci előnnyel rendelkezik. Emellett az önkormányzat a városrendezési, városfejlesztési irányvonalak meghatározója. Az önkormányzat használja fel a városrendezésben, településfejlesztésben betöltött vezető szerepét, hosszú távon alakítson ki városrészekre vonatkozó differenciált fejlesztési koncepciót (akcióterületi terveket) ingatlanjainak értékét ezen elvek mentén növelje. Ezen eszközök felhasználásával, tudatos alkalmazásával el kell érnie, azt, hogy a jelenleg leértékelt területek piacképesek legyenek. Ne egyoldalúan a befektető határozza meg, mely városi területre van szüksége, hanem az önkormányzat játsszon kezdeményező, ösztönző szerepet, hogy az ingatlanfejlesztő mely területeken milyen kedvezmények nyújtásával fektethet be, vásárolhat telket. Fontos, hogy ne csak elvi szinten jelenjen meg a leromlott lakóterületek fejlesztése. Az a befektető, amelyik ilyen területről érkező munkavállalót foglalkozat, vagy telepszerű környezet közelében fejleszt – amely az ingatlanok értékét növelheti, a területet új fejlődési pályára állíthatja, pl. Budai Tesco - bizonyos kedvezményeket kaphatna. A jó adottságú épületek esetében az egyszerű értékesítés mellett meg kell fontolni a funkcióváltás lehetőségeit is (lakóépületből iroda-kereskedelmi funkció és fordítva) nem értékesíteni kell. A lakásvisszapótlás kötelezettségét érvényre kell juttatni. Továbbá fel kell mérni a piaci réseket is. Ebben jelentős szerepe lesz a lakáspolitikai menedzsmentnek is, továbbá a fentiek alapján stratégiai és tervezési feladatai is lesznek. Hosszabb távon a lakásgazdálkodás fenntarthatóságának pénzügyi és szervezeti kereteit kell kialakítania. A lakáspolitikai menedzsmentnek további feladata lesz a stratégiai tervezés és az operacionalizálás összhangjának megteremtése. Az intézményi struktúra minden szegmensében el kell érni, hogy minden szereplő bevezesse az integrált minőségbiztosítási rendszert, ez általánossá kell, hogy váljon. Egységes szabályrendszer kialakítása a cél, amely a rendszerek közötti átjárhatóságot, a szolgáltatások magas minőséget, a folyamatok ellenőrizhetőségét, a felelősségi körök pontos körülhatárolását, a visszacsatolást biztosítja. A lakáspolitikai menedzsment hatékonyságához a szervezetek közötti megfelelő együttműködések megteremtése, valamint a szakmaközi együttműködések kialakítása szükséges. Meg kell teremteni a lakásgazdálkodás területén a rendszeres együttműködés formális kereteit. Az együttműködésnek ki kell terjednie az üzemeltetői-műszaki területtől a vagyongazdálkodáson át a foglalkoztatásig. Széles körű és szoros szakmai és szakmaközi együttműködés szükséges. Fontos a roma valamint civil szervezetek, valamint a helyi egyházak bevonása ebbe a rendszerbe. A program másik fontos eleme ezt teremti meg. Célszerű összehangolni a lakásgazdálkodási, a vagyongazdálkodási és a szociálpolitikai szempontokat és döntéseket. A lakhatást is érintő vagyongazdálkodási, értékesítési döntések előkészítése során célszerű kialakítani egy olyan rendszert, amelyben a lakásgazdálkodási és szociálpolitikai szempontok is érvényesülnek. Célszerű ezen a területen a lakásgazdálkodás más döntéseknek alárendelt helyzetét megváltoztatni. A döntések összehangolását azonban meg kell előznie a szervezetek közötti megfelelő együttműködés és koordináció kialakításának. A lakáspolitikai menedzsment a tevékenysége során meg kell, hogy vizsgálja, azt hogy a hosszú távon az intézményi - szervezeti struktúra a hatékonyság érdekében át alakuljon-e, és ha igen milyen formában és mértékben (lakásszövetkezeti forma, szociális szövetkezeti forma, az üzemeltetés és a hatósági tevékenységek szorosabb együttműködése, az üzemeltetés kiszervezése a PHVV-től vagy városfejlesztési társaság kereteibe történő integrálása, lakásügynökség létrehozása stb.). Az intézkedések során az önkormányzattal szerződésben álló szereplők megfelelő koordinációjának, együttműködésének kialakítására is szükség van. Fontos szabályozni és rögziteni a szervezetek között a különböző kompetenciákat, felelősségi és tevékenységi köröket. Célszerű konkrétan szabályozni a szervezetek közötti együttműködések formáit, irányát, a hierarcikus és partnerségi viszonyokat. A jelenleg szerződéssel együttműködésre kötelezett szereplők között a viszonyokat tisztázni kell, és egyszerűbbé, követhetőbbé és átláthatóbbá kell tenni. Egyértelmű viszonyokat kell teremteni a felelősségi körök határozottabb kirajzolódása érdekében. Ezzel párhuzanosan a döntéshozatali mechanizmust is egyszerűsíteni kell. A lakáspolitikai menedzsment tevékenységének segítése érdekében szükséges egyeztető fórumok kialakítása, amely kialakításánal a fő szempont az ágazat és szektorköziség. A lakhatást is érintő jelentősebb döntéseknél célszerű ennek a fórumak az összehívása, bizonyos döntések esetén

114

vétójoggal való felruházása. A lakáspolitikai menedzsment koordinációja következtében is egyeztető fórumok kialakítása szükséges, amely kialakításánal a fő szempont az ágazat és szektorköziség. Hosszabb távon javítani szükséges az együttműködést kistérségi, megyei és regionális szinten is. A régió közös érdeke a fiatalok helyben tartása, vonzó régió kialakulásával. Ennek egyik eszköze lehet a lakásgazdálkodás és lakáspolitika területén a regionális együttműködés. Ennek egyik feltétele az országos és regionális adatbázis létrehozása. Egy ilyen adatbázis a visszaélések kiszűrését is elősegitené. Országos szinten is szükség lenne egy együttműködés megteremtésére azon városok között, amelyeknek szintén gondot jelent az önkormányzati tulajdonban maradt lakásállomány fenntartása, kezelése. Az együttműködés az alapja lehet ezen a területen a városok érdekérvényesítő képességének kibontakozásához. A várható változások – széles körű lakásszövetkezeti rendszer az önkormányzati bérlakásszektorban, lakástársaságok megjelenése, szociális segélyezés átalakítása, lakástörvény módosítása – mind olyan következménnyel járhatnak, amelyek jelentősen befolyásolni tudják a lakásgazdálkodás helyi rendszerét. A lakásgazdálkodási modelleket, koncepciót az előkészületben levő jogszabályi változások megtörténét követően aktualizálni, konkretizálni szükséges. Hosszabb távon a változásoknak megfelelően a lakhatással kapcsolatos, jogszabályi környezethez illeszkedően a jelen koncepció „Modellek” cimű fejezetében bemutatandó „átmeneti” modellek aktualizálása, konkrét gyakorlati lakásgazdálkodási számítások kidolgozása és megvalósítása a a cél. Elő kell készíteni a döntéseket a szervezetátalakításhoz, a várható lakáspolitikai irányvonalak megváltozásához illeszkedően. Fel kell készülni a lakásgazdálkodási rendszer átalakítására, és végre kell azt hajtani. Az operatív program kapcsolódása a részcélokhoz :

Az operatív program kapcsolódása horizontális célokhoz: Az operatív program kapcsolódása egyéb operatív programokhoz:

Az önkormányzat lakáspiaci szerepének és lakásgazdálkodási céljainak meghatározása, meghatározott időnkénti felülvizsgálat A lakóterületek differenciált fejlesztési koncepciójának A lakásbérleti rendszer alapjainak meghatározása A szervezeti struktúra korrekciója, a működtetés hátrányainak kiküszöbölése A működtetés zavarainak mérséklése, megszüntetése A pénzügyi források bővítése, átgondolt, következetes felhasználása A bérleti díjfizetési-rendszer átalakítása Az igények differenciált kielégítéséhez elegendő lakásállomány megteremtése A lakáspolitikai menedzsment tevékenysége meg fogja határozni az egész lakásgazdálkodási rendszert, így minden horizontális célra lesz hatása. Koordináló, generáló, szervező tevékenységének minden horizontális cél eléréséhez hozzá kell tudnia járulni. A különböző egyenlőtlenségek, szegregáció, diszkrimináció mérséklése A társadalmi környezet kedvezőbbé tétele, társadalmi kohézió, az egyén és a közösség fejlesztése Fenntarthatóság, egészséges lakókörnyezet megteremtése A lakáspolitikai menedzsment fejlesztése minden operatív programra jelentős közvetlen vagy közvetett hatással van. Ha a tevékenysége megfelelő, kellően motivált, akkor az egész lakásgazdálkodási, ingatlangazdálkodási rendszert át kell, hogy hassa a működése. Közvetlen vagy közvetett formában minden programra lesz hatása, különös tekintettel az alábbiakra: I.2. Az ügyvitel és ügyintézés hatékonyságának javítása A lakáspolitikai menedzsment feladata lesz az adminisztráció munkájának koordinálása, elvi „irányítása”. A lakáspolitikai menedzsment döntései nyomán kell az adminisztrációnak dolgoznia. II.2. A bérbeadás rendszerének és gyakorlatának teljes körű átalakítása A bérbeadás rendszerének átalakítása a lakáspolitikai menedzsment iránymutatása alapján kell, hogy megtörténjen. A lakáspolitikai menedzsment által megszabott keretek között/égisze alatt kell, hogy megtörténjen az eljárásrend átláthatóságának megteremtése. III.1. A lakásállomány összetételének javítása A lakásállomány összetételének javításához szükséges anyagi források előteremtése a lakáspolitikai menedzsment egyik feladata lesz. A pályázati lehetőségek felkutatása, a bevonható források összehangolása teremti meg a lehetőségét a lakásállomány átstrukturálásának. II.3. A célcsoportok mobilizálása a fokozatosság elve alapján, az eredmények fenntartása, továbbfejlesztése A célcsoportok mobilizálásához szükséges alapok megteremtése, kialakítása a lakáspolitikai menedzsmentnek is a feladatai közé tartozik. A célcsoportok mobilizálása során a lakók társadalmi státuszának emelkedéséhez szükséges tevékenységek koordinálása, ellenőrzése a lakáspolitikai menedzsment hatáskörébe fog tartozni. IV.2. Leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolása A telepfelszámolás során a különböző kapcsolódó területek – foglakoztatás, oktatás, szociális szolgáltatások stb. – tevékenységének összehangolása, munkájának koordinálása a lakáspolitikai menedzsment egyik feladata lesz. A szervezetek közötti hatékonyabb együttműködések megteremtésével jelentősen hozzá tud járulni a telepfelszámolás sikeréhez. IV. 1. Integrált város-rehabilitációs akciók szervezése a veszélyeztetett lakóterületeken a társadalmi kohézió

115

Célcsoportok szerinti differenciálás: Az operatív program megvalósulásán ak feltételei: Az operatív program megvalósításán ak felelősei Az operatív program megvalósulásán ak kontrollja Eredménymuta tók123:

Az operatív program tervezett intézkedései és az azokhoz kapcsolódó tevékenységek :

erősítése érdekében Az integrált városrehabilitáció akciók kidolgozásában és lebonyolításában is részt kell vennie a lakáspolitikai menedzsmentnek. Tevékenységével el kell érnie, hogy a város minél több ilyen programban vegyen részt. IV. 3. Nagyprojekt lehetőségének megteremtésére irányuló országos és EU szintű kezdeményezés végrehajtása a Pécs-Keleti városrész komplex rehabilitációjának megvalósítása érdekében A városrehabilitáció kapcsán létrejövő városfejlesztési társaság eredményességéhez, a rehabilitáció sikeréhez a lakáspolitikai menedzsmentnek is hozzá kell járulnia. A lakáspolitikai rendszer fejlesztése elsősorban a lakáspolitika adminisztratív és döntéshozói szintjét érinti közvetlen formában. Közvetetten azonban a hatékonyság növekedése minden bérlőre, igénylőre és rászorulóra hatni fog. A lakáspolitikai menedzsment fejlesztése/ kialakítása elsősorban politikai szándék és akarat, valamint szakmapolitikai kérdés. A jól működő lakásmenedzsment alapfeltétele a szakmaközi együttműködés (ingatlangazdálkodástól- a szociálpolitikáig). Képviselőtestület és különböző bizottságok: a lakáspolitikai menedzsment fejlesztése/ kialakítása elsősorban politikai szándék és akarat kérdése. A problémák komplex kezelésének, a hatékonyabb tulajdonosi szemlélet kialakításának egyik alapja a lakáspolitikai menedzsment. Főosztályvezetők A jegyző A képviselőtestület Az önkormányzati lakásállomány értékének növekedése Fenntartható, profitot is termelő hatékonyabb lakásgazdálkodás

I.1.1. Lakáspolitikai menedzsment létrehozása a lakásgazdálkodás hatékonyságnak javítása érdekében  Lakáspolitikai menedzsment feladatainak meghatározása (lakásgazdálkodási koncepció végrehajtása, startégiai tervezés, a lakásgazdálkodás szereplői közötti rendszeres együttműködés formális kereteinek a megteremtése, egyeztető fórumok kialakítása és megszervezése)  Lakáspolitikai menedzsment jogosítványainak, hatásköreinek meghatározása  Lakáspolitikai menedzsment jogi kereteinek és működési feltételeinek megteremtése  A startégiai tervezés és az operacionalizálás összhangjának megteremtése  Integrált minőségbiztosításai rendszer bevezetése és általánossá tétele az intézményi struktúrán belül I.1.2. A lakhatással foglalkozó szereplők között meglévő együttműködések fejlesztése, ágazat és szektor-közi megoldások preferálása  Ingatlangazdálkodás, vagyongazdálkodás és lakásgazdálkodás összhangjának megteremtése  Városfejlesztési, lakásgazdálkodási és szociálpolitikai döntések és tevékenységek összhangjának megteremtése  Az önkormányzat és a vele szerződésben álló lakhatással kapcsolatos szereplők megfelelő koordinációjának és együttműködési gyakorlatának kialakítása (pl. együttműködési szerződések, kötelezettségek felülvizsgálata)  A lakásgazdálkodás hatékonyságának javítása érdekében új szereplők felkutatása (magántőke, bankok, civil szervezetek stb.) és bevonása a lakáspolitika és lakásgazdálkodás területére  Kistérségi, megyei, regionális intézményi együttműködés megteremtése a lakásgazdálkodás területén I.1.1. Lakásgazdálkodási modellek aktualizálása és konkretizálása az új jogszabályi környezethez illeszkedően, döntés-előkészítés a szervezet átalakításhoz  A jelen koncepció 3. fejezetében bemutatandó „átmeneti” modellek aktualizálása a jogszabályi környezethez illeszkedően124  Lakásgazdálkodási rendszer átalakításának előkészítése, végrehajtása

Az eredménymutatók 2015-ig teljesülnek. A lakhatással kapcsolatos országos támogatási rendszer (jogszabályok) átalakulóban vannak, ezért a jelen lakáskoncepciót a bevezetésre kerülő jogszabály módosítások tükrében aktualizálni szükséges 123 124

116

I.2. operatív program: Az ügyvitel és ügyintézés hatékonyságának javítása Az operatív program megnevezése

Az operatív program célja:

I.2. Az ügyvitel és ügyintézés hatékonyságának javítása

Az operatív program intézkedései:

I.2.1. Naprakész, gyors, rugalmas, átlátható elektronikus alapú adminisztráció megteremtése I.2.2. Az ügyintézés decentralizálása és az elektronikus ügyintézés megteremtése I.2.3.Az eljárásrend egyszerűsítése, átláthatóságának megteremtése I.2.4. Szankció- és kontrollrendszerek fejlesztése

A programnak több célja van: Az ügyintézés korszerűsítése, a gyors, pontos adminisztratív eljárások feltételeinek megteremtése minden, a lakásgazdálkodásban érintett szereplő számára elengedhetetlen, több más fontos intézkedés alapját teremti meg: pl. állapot és igényfelmérés, az adatbázis létrehozása a lakásgazdálkodás rendszének alapja. A megfelelő elektronikus alapú adatbázis létrehozása teremti meg a stratégiai tervezés lehetőségét. Az intézkedés hozzájárul a szolgáltató szemlélet meghonosodásához a hivatali szemlélet átalakításához a szervezeti strúkturában. Az ügyintézés decentralizálása hozzájárul a hatékonyabb, rugalmasabb, gyorsabb adminisztráció megteremtéséhez, ezzel a közigazgatási eljárások egyszerűbbé, gyorsabbá, átláthatóbbá tételéhez. Az önkormányzati és állami szolgáltatásoknak el kell jutniuk a leszakadó területekre, a hátrányos helyzetű családokhoz, azokhoz az ügyfelekhez, akiket a különböző oktatási, foglalkoztatási, lakhatási szociális programok és információk leginkább érinthetnek. További cél a kontroll megteremtése nyomán egy olyan lakásgazdálkodási rendszer kialakítása, amely elősegíti a lakók anyagi helyzetének rendezését, a visszaélések kiküszöbölését, a lakhatási és szociális támogatások célzottabbá tételét, a valósághű információhoz jutást. A valós információ a jól működő és igazságos támogatási rendszer és a megalapozott mobilitás-ösztönzés alapja. Az intézkedés célja a meglévő ellenőrzési módszerek hatékony és rendszeres alkalmazása, új kontroll-rendszerek kidolgozása és bevezetése, amelyek hozzájárulnak a lakásgazdálkodás hatékonyságának növeléséhez. A kontroll-rendszereknek azonban nem csak a bérlőkre kell irányulnia, hanem a bérbeadói oldalra is. Érdekvédelmi szervezetek kialakulását kell ösztönözni a bérlői és igénylői oldalon. Meg kell teremteni a bérlői, igénylői oldalon a panaszkezelés lehetőségét.

A operatív program tartalma:

Az adminisztráció hatékonyságának javítását több területen és intézményben meg kell valósítani. Konkrét lépésekben meg kell újítani adminisztratív eljárásokat, ügyintézői folyamatokat. Naprakész, gyors, rugalmas, átlátható elektronikus alapú adminisztráció megteremtése első lépésben a feladat. A program során kialakításra kerül egy egységes városi adatbázis, amely alapja későbbi tevékenységeknek. Az adatbázis létrehozása során fel kell mérni nem csak a jelenlegi bérlő és lakásállományt lehetőség szerint minnél több szempont szerint, hanem azokat az önkormányzati és állami tulajdomban lévő ingatlanokat is, amelyek a lakásgazdálkodás, lakáspolitika körébe bevonhatók. Meg kell vizsgálni a jelenlegi lakásállomány adottságait és az ingatlanok funkcióváltásának lehetőségét, más típusú hasznosíthatóságát. Meg kell határozni az ingatlanok piaci értékét is.Fel kell mérni a bérlők és az igénylők társadalmi, jövedelmi viszonyait, lakhatási megoldásait is. Ehhez ki kell alakítani az adatgyűjtés rendszerét. Hosszabb távon a jogosultsággal való visszaélések csökkentése érdekében ki kell alakítani egy regionális és országos adatbázist, amely kiköszöböli azt a lehetőséget, hogy más településen jelentős vagyonnal rendelkezők szociális támogatáshoz juthassanak nem valós adatszolgáltatás révén. A kialakított adatbázist fel kell tölteni, rendszeresen kell frissíteni. Meg kell teremteni az adatbázisra épített vezetői információs rendszert. Az adatbázis alapján a lakásgazdálkodás rendszerében a különböző folyamatokat, trendeket rendszeresen vizsgálni szükséges (fizetőképesség, belső migráció, ingatlan érték stb.). Az adatkezelés feltételeit is át kell alakitani a hatékonyabb ellenőrzések érdekében. A bérlőknek és igénylőknek adataik kezeléséről, használatáról egy jóval szélesebb adatkezelői nyilatkozatot kel kitölteniük (ez egy jelentős szürő elem lehet). A szükséges

117

jogszabálymódosításokat kezdeményezni kell. Az ellenőrzések hatékonysága érdekében célszerű az önkormányzati és egyéb adatbázisok egyesítése, az ügyintézéshez szükséges információhoz való hozzáférés biztosításával. Meg kell határozni a felhasználói kör jogosultsági szintjeit, meg kell teremteni a hozzáférés lehetőségét a különböző szervezetek és intézmények között (belépő kóddal egy családról a családsegítő is ugyanabba az adatbázisba vinné fel az adatokat, mint a lakáscsoport). Ehhez a hozzáférési jogosultságok feltétel-rendszerét célszerű átalakítani. A rendszert úgy kell kialakítani, hogy a bérlő és igénylő is hozzá tudjon férni, meg tudja nézni saját adatit, adatváltozásokat is be tudjon ezen keresztül jelenteni. A lakhatással kapcsolatos adatbázis létrehozását követően meg kell teremteni az információáramlás szükséges mértékű szabadságát, az adatbázishoz való hozzáférést a különböző intézmények, szervezetek között. Ki kell alakítani ezen a területen e-közigazgatási rendszert. A lakhatás területén dolgozó ügyintézőnek a kialakított adatbázis, a meglévő adatok alapján a szolgáltatást igénybevevők számára azonnal megoldási javaslatokat kell tudnia mondani. Meg kell teremteni és fejleszteni kell a tárgyi és személyzeti infrastruktúrát azon az intézményeknél és szervezeteknél, ahol jelenleg alacsony a kapacitás, hiányos az informatikai rendszer, döntően papíralapú az ügyintézés. A területen dolgozó humánerő-forrás számára rendszeres szakmai továbbképzéseket kell szervezni, hogy az új innovatív elképzelésekről, megoldásokról értesüljenek. Az ügyintézés decentralizálása során mind az elektronikus alapú on-line ügyintézés lehetőségének megteremtése, mind az ügyintézés tényleges fizikai decentralizálása megtörténik. A decentralizálás folyamata azonban együtt kell, hogy járjon a komplexitással. Szolgáltatóházak, eseti ügyfélszolgálatok, irodák kialakítása szükséges azokon a területeken, ahol koncentráltabban fordulnak elő önkormányzati bérlakások, és a lakók nagy része hátrányos helyzetű. A szolgáltatóházak rendszerének megtervezése során elsőlegesen a leszakadó területekre kell fókuszálni. Az ügyfélszolgálati-rendszert azonban „vándor-jelleggel” is lehet működtetni. A szolgáltatóház szolgáltatásainak nyitottan mindenki számára elérhetőnek kell lennie, oktatási, foglakoztatási, továbbképzési, munkaügyi, életvezetési, egészségügyi, szociális és lakhatási problémákat is tudnia kell kezelnie, információkat kell nyújtania. Az on-line ügyintézés megteremtéséhez kapcsolódóan ügyfelek segítése, kompetenciáik fejlesztésének megszervezése is ezen intézmény feladata lenne. A szolgáltatóházaknak rugalmasan, az ügyfelek igényeihez alkalmazkodva kell üzemelnie lehetőleg a közösségi központokhoz kapcsoltan. Bizonyos kompetenciákat125 is célszerű átadni a szolgáltatóházaknak. A szolgáltatóház egyik feladata lenne a különböző készségfejlesztések, életvezetéssel kapcsolatos ismeretbővítések megszervezése a hátrányos helyzetű területeken - pl. számítástechnikai ismeretek, életvezetési ismeretek, társadalomismeret stb. Oktatással, továbbképzéssel, átképzéssel kapcsolatos széles körű információt is nyújtania kellene, pályázati és foglakoztatási lehetőségekről is informálnia kellene a leszakadó területeken élőket. A különböző programokba bekapcsolódó emberek egy részét ez az intézmény jelölné ki (munkaügyi képzések, közhasznú munka). Meghatározott döntések esetén a javaslatételi lehetőség biztosítása is célszerű. Célszerű kialakítani egy lakóterületi megbízott rendszert is. A lakóterületi megbízott falugondnok típusú, közvetítő jellegű feladatkörrel rendelkezne. A megbízott közvetítő szerepet töltene be a lakóterület és az intézményhálózat között, helyben segítené a szolgáltatóházak munkáját, valamint információkkal, tanácsokkal látná el a lakóterületen élőket. Esetleg kisebb javítási munkák elvégzése is a faladata lenne. A bérlemények ellenőrzését is segítené (hosszabb távú közhasznú foglakoztatásban megvalósítható). Egy jelentősebb probléma komplex kezelése érdekében több szervezet összefogásával működő, célzott esetmenedzseri rendszer kialakítása célszerű (problémásabb családok, nagyobb fajsúlyosabb döntések). Minden szervezetnél ki kell jelölni egy-két esetmenedzsert, aki a többi intézménnyel együttműködve, egy család problémáinak komplex kezelésében részt venne. Az eljárásrend átláthatóságának megteremtése során ki kell alakítani az információhoz jutás szabadságát, ezzel együtt nagyobb és szélesebb körű nyilvánosság megteremtése is célszerű, ez növeli a rendszerbe vetett társadalmi bizalmat. Nyilvános felújítási, karbantartási, ellenőrzési ütemterveket kell készíteni, amelyet minden a rendszerben érintett szereplő követni tud. Ezeket be

125

pl. munkaügyi ügyintézés, oktatással kapcsolatos ügyek intézése, jogi tanácsadásra legyen lehetőségük és kompetenciájuk

118

kell tartani, és be kell tartatni. Ehhez valamint a folyamatosan aktualizált bérlői és igénylői listához való hozzáférés érdekében egy lakásportált kell megjeleníteni a város honlapján, ahol a hivatali munka legtöbb eleme, eredménye szerepel. A jelenlegi bérlők listájához, valamint az igénylői listához a bérlők és igénylők hozzáférését is biztosítani kell, jelszavas azonosítással. A folyamatosan frissülő bérlőlisták eredményeként az igénylő követni tudja, hogy mikor jut lakáshoz. Ezen túlmenően egy, a szociális rászorultság mértékének mérését szolgáló objektív pontrendszer eredményeként csökkenhet a lakásgazdálkodás kiszámithatatlansága. Az objektív pontrendszernek a kialakított szankció és ösztönző-rendszereken is kell alapulnia, azonban nem szabad hogy csak erre épüljön, egyéb szempontokat, adottságokat is mérlegelni kell. Célszerű a döntéshozatali mechanizmusokat egyszerűsíteni, szükséghelyzetekben a lakáscsoport döntési jogköreit szélesíteni. A kevéssé fajsúlyos döntéseket a közgyűlési szint alatt kell meghozni. Jelentősen javíthatja a rugalmasságot, ha létrejön a lakás-menedzsment, és előkészítő feladatai mellett az egyszerű, könnyen ellenőrizhető és objektív adatokon nyugvó döntések –beszámolási kötelezettséggel- a kompetenciájába kerülnek. Fontos a döntések objektivitásának növelése (pont-rendszer vagy egyéb objektív értékelési rendszer alkalmazása), az egyedi döntések megszüntetése. A döntések decentralizálása –a Hosszú- és középtávú stratégia 2., városirányítás prioritásához illeszkedően az önkormányzat tehermentesítéséhez is hozzájárul. A hatékony kontroll rendszerek megteremtése nyomán egy olyan lakásgazdálkodási rendszer kialakítására van szükség, amely elősegíti a lakók anyagi helyzetének rendezését, a visszaélések és deviáns viselkedési gyakorlatok kiküszöbölését, a lakhatási és szociális támogatások célzottabbá tételét. A kontroll és szankció-rendszerek bizonyos elemei más programokban teremtődnek meg. Hatékonyabb kontroll rendszerek kialakítása a visszaélések kiszűrése, megakadályozása érdekében (szervezetekre, egyénekre is vonatkozóan) van szükség. A bérbeadói jogok fokozottabb érvényesítése céljából -a lakástörvény szabályozásának megfelelően – rendszeres évenkénti lakás-ellenőrzéseket szükséges tartani. Ehhez a megfelelő kapacitás megteremtésének lehetőségét ki kell dolgozni. Hosszabb távon azonban el kell érni a lakástörvény módosítását, az önkormányzat bérbeadói jogainak szélesítését. Tulajdonosi képviselet korlátozott átadása bérlők számára az üzemeltető munkáját könnyítené meg. A műszaki munkák során határozottabb megrendelői képviselet szükséges, a garanciális jogokat fokozottabban, hosszú távon kell érvényesíteni (a megrendelések és a kiviteli munkák hatékonyabb ellenőrzése). Az elvégzett munkák – nemcsak adminisztratív, hanem műszaki is – ellenőrzését rendszeresebbé és hatékonyabbá kell tenni. A nem megfelelő minőségű munkákat követően a cégek szankcionálása szükséges. A bérlői/igénylői oldal számára meg kell teremteni a a panaszkezelés lehetőségét és rendszerét. Valamint szükség van a bérlők hatékonyabb érdekérvényesítő képessége érdekében a érdekvédelmi szervezetek létrehozását kell ösztönözni. Létre kell jozni a bérlők fókuszáló jogi tanácsadás lehetőségét, valamint ki kell alakítani egy „panaszirodát”, amely a lakásgazdálkodással kapcsolatban felmerülő panaszokat vizsgálja ki, orvosolja. Az operatív program kapcsolódása a részcélokhoz: Az operatív program kapcsolódása horizontális célokhoz:

A lakásbérleti rendszer alapjainak meghatározása A szervezeti struktúra korrekciója, a működtetés hátrányainak kiküszöbölése A működtetés zavarainak mérséklése, megszüntetése  A különböző egyenlőtlenségek, szegregáció, diszkrimináció mérséklése  A társadalmi környezet kedvezőbbé tétele, társadalmi kohézió, az egyén és a közösség fejlesztése Az adminisztráció hatékonyságának növelése során kialakított új eszközök és módszerek elsősorban erre az alábbi két horizontális célra hatnak.  Fenntarthatóság, egészséges lakókörnyezet megteremtése A jól működő adminisztráció azonban közvetett módon hatással van a harmadik horizontális célra is, hiszen átgondolt karbantartási, felújítási ütemtervek elkészítése elsősorban itt fog megtörténni.

Az operatív program kapcsolódása egyéb operatív programokhoz:

A hatékonyabb adminisztráció előkészítő és végrehajtó szerepet játszik több programban. A hatékony ügyintézés és adminisztráció megteremtése az egyik alapja a fenti programoknak is. II.2. A bérbeadás rendszerének és gyakorlatának teljes körű átalakítása A bérbeadás rendszerének átalakításában és fejlesztésében az adminisztráció előkészítő és végrehajtó szerepet játszik. A bérbeadás rendszerében kialakított eljárásokat az adminisztráció fogja elsősorban alkalmazni és a későbbiekben fejleszteni. II.1. A mobilitás feltételrendszerének kialakítása A célcsoportok meghatározása során a mobilitási rendszerben részt vevő összes szervezet és intézmény

119

adminisztratív dolgozóinak a munkáján fog elsősorban múlni a mobilitási rendszer sikere. A nem megfelelően kiválasztott családok, a családok sikertelen bevonása a későbbi eredményeket tehetik kétségessé. II.3. A célcsoportok mobilizálása és a fokozatosság elve alapján az eredmények fenntartása, továbbfejlesztése A célcsoportok mobilizálása során az adminisztrációnak nagyon aktív szerepet kell játszania, a korábban kialakított elvek, szempontok és módszerek alapján. A jól felkészült, hatékony adminisztráció felgyorsíthatja a bérlők és igénylők mobilitását. Az eredmények fenntartása, az utókövetés rendszerének kialakítása és alkalmazása is az adminisztráció feladata lesz. IV.1. Integrált város-rehabilitációs akciók szervezése a veszélyeztetett lakóterületeken a társadalmi kohézió erősítése érdekében Az ügyintézés decentralizálása nyomán a szolgáltatóházak kialakításával a célzott segítségnyújtás lehetősége teremtődik meg elsősorban a leromlott lakóterületekre fókuszálva. A szolgáltatóházak nem csak a lakhatási kérdésekkel foglalkoznának, hanem egyéb területekkel is. A életminőség javító akciók helyi koordinálása is a feladatuk lenne. IV.2. Leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolása A leromlott lakóterületek felszámolása a teljes körű igényfelmérésre és az egységes adatbázisra kell, hogy épüljön. Másrészt az ügyintézés decentralizálása során megteremtődik annak a lehetősége, hogy az adminisztráció helyben, a telepen nyújtson segítséget. Célcsoport szerinti differenciálás: Az operatív program megvalósulásának feltételei:

Az operatív program megvalósításának felelősei: Az operatív program megvalósulásának kontrolja Eredménymutató k:

Az operatív program tervezett intézkedései és az azokhoz kapcsolódó tevékenységek:

Az operatív program a közvetlen célcsoportja a lakásgazdálkodás rendszeréhez kapcsolódó intézmények és szervezetek dolgozói. A hatékonyabb adminisztráció eredménye azonban a rendszer minden szereplőjére hatni fog. A program megvalósulásának alapja elsődlegesen a szakmai és politikai szándék és akarat. Jogi feltételei vannak, bizonyos intézkedéseknél a jogi környezet megváltoztatása szükséges. A pénzügyi feltételek a költségvetés forráshiánya miatt előrelátást igényelnek, elsősorban az informatikai hálózat kialakítása, az adatszolgáltatás rendszerének felépítése az adatbázishoz, a vezetői információs rendszer jelentenek számottevő költségeket. A hálózat üzemeltetése, naprakészen tartása egy jól felépített informatikai rendszerrel már nem okoz többletköltségeket, sőt, hatékonyabbá teszi a működést, miután a napi munka eszközrendszerévé válik. A különböző területen tevékenykedő osztályok és intézmények dolgozói A lakáspolitikai menedzsment

A lakáspolitikai menedzsment, bérlők A lakhatás területén dolgozó intézmények osztályainak, főosztályainak irányítói és különböző szervezetek vezetői A képviselőtestület A hatékonyan működő adminisztráció eredményeként várhatóan csökkeni fog az egy ügyfélre fordított idő. Összes ügyfél/hónap Összes ügyintézés/hónap

I.2.1. Naprakész, megteremtése          

gyors,

rugalmas,

átlátható

elektronikus

alapú

adminisztráció

Az adatgyűjtés rendszerének kialakítása, Állapot és igényfelmérés minden szempontból bérlőkre, igénylőkre és a lakásállományra vonatkozóan (pl. műszaki, szociális, ingatlan értéke, hasznosíthatósága) Az adatbázis létrehozása Az adatbázis feltöltése, rendszeres frissítése Az adatbázisra épített vezetői információs rendszer kialakítása, folyamatok, trendek vizsgálata Egységes integrált informatikai rendszer létrehozása (a lakásgazdálkodás minden intézményi szereplőjét felölelő hálózat kialakítása) Adatkezelés feltételeinek átalakítása a hatékonyabb ellenőrzések érdekében Az önkormányzati és egyéb adatbázisok egyesítése, az ügyintézéshez szükséges információhoz való hozzáférés biztosításával A felhasználói kör jogosultsági szintjeinek meghatározása, egyenlő hozzáférés lehetőségének megteremtése A hozzáférési jogosultságok feltétel-rendszerének átalakítása

120

I.2.2. Az ügyintézés decentralizálása és az elektronikus ügyintézés megteremtése        

E-közigazgatás megteremtése Tárgyi és személyzeti infrastruktúra kialakítása Humánerő-forrás fejlesztése, betanítás és szükség szerinti szakmai továbbképzések Szervezetek közötti és szervezeten belüli együttműködések rendezése Szolgáltatóház jellegű irodák kialakítása lehetőleg a közösségi központokhoz kapcsoltan, bizonyos kompetenciák átadása a szolgáltatóháznak 126 Lakóterületi megbízott rendszer kialakítása, falugondok típusú, közvetítő jellegű feladatkörrel Készségfejlesztés, életvezetés a hátrányos helyzetű területeken - pl. számítástechnikai ismeretek, életvezetési ismeretek, társadalomismeret stb. Célzott esetmenedzseri – több szervezet összefogásával, egy jelentősebb probléma komplex kezelése érdekében - rendszer kialakítása, egy-egy probléma esetében több szervezet összefogása

I.2.3.Az eljárásrend egyszerűsítése, átláthatóságának megteremtése     

Döntéshozatali mechanizmusok egyszerűsítése, szükséghelyzetekben a lakáscsoport döntési jogköreinek szélesítése A döntések objektivitásának növelése (pont-rendszer vagy egyéb objektív értékelési rendszer alkalmazása) Lakásportál megjelenítése a város honlapján Folyamatosan aktualizált bérlőlistához való hozzáférés biztosítása (a bérlők jelszavas azonosításával) Nyilvános felújítási, karbantartási, ellenőrzési ütemtervek készítése, ezek betartása és betartatása

I.2.4. Szankció és kontroll rendszerek fejlesztése    

126

Jogi, adatkezelési lehetőségek és feltételek megváltoztatása a hatékonyabb ellenőrzések érdekében (bérbeadói jogok hangsúlyosabbá tétele) Meglévő ellenőrzési eszközök, módszerek hatékonyabb alkalmazása (évenkénti lakásállapot ellenőrzés, a megrendelések és a kiviteli munkák hatékonyabb ellenőrzése) Bérlői/igénylői érdekvédelmi szervezetek támogatása, ösztönzése (panasziroda, érdekvédelmi szervezetek) Szankció-rendszerek fejlesztése, kialakítása a visszaélések megakadályozása érdekében (szervezetekre, egyénekre is vonatkozóan,)

pl. munkaügyi ügyintézés, oktatással kapcsolatos ügyek intézése, jogi tanácsadásra legyen lehetőségük és kompetenciájuk

121

II. A bérlők mobilitási rendszerének kidolgozása és a mobilitás megvalósítása A stratégiai program megnevezése

A stratégiai program rövid ismertetése:

II. A bérlők mobilitási rendszerének kidolgozása és a mobilitás megvalósítása

A stratégiai program operatív programjai:

II. 1. A mobilitás feltételrendszerének kialakítása II. 2. A bérbeadás rendszerének és gyakorlatának teljes körű átalakítása II. 3. A célcsoportok mobilizálása a fokozatosság elve alapján, az eredmények fenntartása, továbbfejlesztése Jelenleg a szociális bérlakásokban élők hosszú távra „beragadnak” az önkormányzati bérlakásszektorba, ennek csak az egyik oka a határozatlan idejű bérleti szerződéssel rendelkezők magas aránya. A határozott idejű bérleti szerződéssel rendelkezők többsége alacsony társadalmi státuszú, anyagi helyzetük miatt lakhatásuk más formában nem megoldható. Az alacsony társadalmi státusz, a szegénység nem saját bűn, generációk alatt halmozó hátrányok következménye. Közös felelősségünk a hátrányos helyzetű, deprivált társadalmi rétegek felemelése. A lakásgazdálkodási rendszer pénzügyi fenntarthatóságának egyik alapja a lakók mobilitásának támogatása, anyagi helyzetének rendezése. A lakók társadalmi felemelkedése, pénzügyi stabilitásának megteremtése lehetővé tenné magánerejük fokozottabb bevonását a lakások felújításába, valamint csökkentené a különböző adósságok felhalmozódását. Az országban a magán bérlakások aránya elenyésző, a magán-bérbeadás formái nincsenek kellően szabályozva, az albérletben élők nagy része kiszolgáltatott. Az alacsony társadalmi státuszúak lakhatása a magánbérleti-szektorban a piaci viszonyok és árak mellett nem megoldható. A befektetők sem érdekeltek a szociális bérlakás-szektorba jelentősebb tőkét invesztálni. A bérlők, célcsoportok mobilitási rendszere a lakók társadalmi és földrajzi mobilitását segíti elő. A lakók társadalmi mobilitása – esetleges státuszváltása - szorosan összekapcsolódik a lakások mobilitásával. A lakás-mobilitás, az igényeknek, élet-ciklusnak, adottságoknak megfelelő lakás megszerzése az önkormányzati bérlakás-szektoron meglehetősen nehezen valósítható meg. A bérlők nagy része pedig az önkormányzati lakásgazdálkodás rendszerén kívül nehezen, vagy egyáltalán nem tudja megoldani a lakhatási gondjait. A stratégiai program elsődleges célja, hogy hozzá tudjon járulni a célcsoportok számára a lakhatás hosszú távú fenntartásához, esetleg az önálló lakástulajdon megszerzésének esélyéhez. A bérlők, igénylők és rászorulók számára egy a társadalmi státusz megőrzését, társadalmi státusz emelkedését segítő komplex támogató szolgáltatást, támogató rendszert kell létrehozni. Hosszabb távon a lakás fenntarthatóságát is segíteni kell. A bérlők és igénylők mobilitásának elősegítése nélkül a lakásgazdálkodás rendszere nem lesz hosszú távon finanszírozható. A szociális szempontok megőrzése mellett azonban fontos a pénzügyi egyensúly, a fenntarthatóság megteremtése is. Ehhez a bérlők és igénylők számára szükséges olyan feltételek megteremtése, amely alapján a későbbiekben a fenntartási költségekhez igazodó lakbért ki tudják fizetni. Másodsorban a lakhatási szempontból veszélyeztetett rétegek, csoportok érdekében preventív megoldásokat kell nyújtani. Biztonságos, progresszív, az igényekhez, körülményekhez és az életciklushoz igazodó lakhatási megoldások nyújtása, lakhatási programok kidolgozása, az alacsony státuszú társadalmi csoportok felemelkedésének lehetőségének megteremtése a stratégiai program célja. A stratégiai program egyik funkciója, hogy megakadályozza a társadalmi egyenlőtlenségek újratermelődését. A programnak hozzá kell járulnia a lakóhelyi szegregáció csökkenéséhez is. A mobilitás rendszerébe feltehetőleg nem lehet minden bérlőt és igénylőt bevonni, egyes intézkedéseket azonban célszerű minden önkormányzati bérlakásban élőre kiterjeszteni (pl. a hátralékok rendezése, bérbeadás átalakítása), illetve univerzálisan kialakítani. Némely intézkedés (pl. célcsoportok bevonása, felkészítése), azonban konkrétan csak a mobilitási programban résztvevőkre irányul. Hosszabb távon azonban célszerű lenne a lakásgazdálkodás szociális szegmensére egy aktív és produktív szociális segítő rendszer kiépítése, amely az igénylések számának csökkenését segítené elő és az önkormányzati lakásgazdálkodás fenntarthatóságát támogatná. Az intézkedések hatáskörét a megvalósítás során, az egyéb feltételek teljesülésétől függően kell eldönteni. A mobilitási rendszer alapjait a szabad lakáskontingens kialakítása teremti meg. A lakáskontingens kialakítása érdekében tervezett intézkedések és tevékenységek, a felszabadítandó lakáskontingens a „ A lakásállomány átstrukturálása” stratégiai programban kerül kidolgozásra.

122

A stratégiai program megvalósulásának hatékonyságát növeli az érintett célcsoportok bevonása, valamint a kapcsolódó területek – foglalkoztatás, egészségügy, szociális rendszer, oktatás – széleskörű bevonása, tevékenységük egymásra építése, a problémák komplex kezelése érdekében. Ebben a szellemben kell kialakítani a mobilitás rendszerét. A lakók társadalmi mobilitása eredményeként felértékelődő, egyéb szolgáltatásokat is nyújtó lakóterületek a társadalmi integráció, kohézió szintjét fogják növelni, valamint új típusú kapcsolatokat fognak eredményezni a bérlő és tulajdonos valamint a bérlő és a befogadó környezete között. A mobilitási rendszer akkor működik jól, ha kialakul a felfelé haladás folyamata, melynek felső szegmensében az eredmény a lakásgazdálkodási rendszerből való kilépés, innovatív lakáspolitikai megoldások saját erőn alapuló igénybe vétele. Az innovatív lakáspolitikai megoldások kidolgozása és támogatása a civil kezdeményezéseknek enged elsősorban teret. Szükséges is az önkormányzatnak az újszerű kezdeményezéseket támogatnia, hiszen így jobban tud alkalmazkodni, sikeresebben tud kezelni különböző lakhatással is kapcsolatos problémákat. Ugyanakkor meg kell jegyezni, hogy a rendszerváltás óta felgyűlt tapasztalatok szerint az erőltetett tulajdonhoz juttatás nem feltétlenül előnyös azok számára, akik nem tudják kellő megalapozottsággal viselni a lakástulajdon tőke- és fenntartási terheit, ezért a bérleti díjstruktúrában helye van a non-profit jellegű (költségszintű) és a mérsékelt profitot biztosító bérleti díj-szegmensnek. Az innovatív lakáspolitikai megoldások kidolgozásához az önkormányzatnak fel kell mérnie, hogy mely területeken tud források minimális bevonásával hatékony eredményeket elérni. A mobilitás rendszerének hosszú távú eredményeként megteremtődhet annak a lehetősége, hogy a bevont családok helyzetüktől függően lakhatásukat piaci viszonyok között is képesek lesznek megoldani. A végső célja azonban a lakhatás hosszú távú, mind a bérlő, mind az önkormányzat oldaláról kiszámítható, finanszírozható rendezése, vagy a bérlakás-szektorban (magán, önkormányzati) vagy magántulajdonban. A mobilitás rendszerének megvalósulása kapcsán teremtődik meg a bérlők fizetőképességének növekedése. A bérbeadás-rendszerének átalakítása elsősorban az üzemeltetési és lakbérbevételek összhangjának megteremtéséhez járul hozzá. A bérbeadás során a lakás jellemzőin túl figyelembe kell venni a bérlő családok anyagi helyzetét, a rászorultság elvének is meg kell jelennie a bérleti díj megállapításakor. Ki kell alakítani a költségelvű és piaci elvű lakbérrendszer gyakorlatát. A stratégiai program kapcsolódása a stratégiai célokhoz:

A hatékony működtetés szervezeti, intézményi felépítésének megteremtése A hatékony működtetés eredménye a lakók mobilitásához járul hozzá. A hatékonyabb működtetés, a szolgáltató szemlélet kialakulása jelentősen megnövelheti a bérlők mobilitását, és az igénylők lakáshoz jutásának esélyét. A mindenkori lakásgazdálkodás pénzügyi fenntarthatóságának megteremtése A pénzügyi fenntarthatóság része a díjhátralékok rendezése, a lakbér-rendszer átalakítása is. Mindkét cél elérést segíti, támogatja a lakók mobilitási rendszere, hiszen a mobilitási rendszer legfőbb célja a lakók anyagi stabilitásának megteremtése, a saját tulajdon megszerzése. A meglévő lakásállomány műszaki színvonalának emelése, a szociális város-rehabilitáció megvalósítása Az igénybe vehető lakások számának növelése és minőségének emelése, strukturális változtatásokkal A mobilitás egyik alapfeltétele a lakás-mobilitáshoz szükséges induló lakáskontingens kialakítása. A célcsoportok életciklusnak megfelelő mobilitása a megfelelő minőségű és mennyiségű lakás nélkül kevéssé eredményesen működik. A célcsoportok anyagi stabilitásának aktív támogató szolgáltatásokkal való segítése hozzájárul a lakáshoz kapcsolódó kiadások bérlők általi rendszeres fizetéséhez.

A stratégiai program kapcsolódása a többi stratégiai programhoz:

A bérlők mobilitási rendszere több programmal, területtel összefügg, a program megvalósulásának feltételei a többi program függvénye.  Lakáspolitikai rendszer hatékonyságának növelése A lakók társadalmi helyzetének javítását segíti elő a hatékony lakáspolitikai rendszer. A megfelelő ösztönző-rendszerek, szankciók kialakítása a különböző szervezetek, intézmények feladata. Az együttműködési formák átalakítása és az ügyintézés rugalmasságának növelése jelentősen tud változtatni a kialakult helyzeten.  Leromlott lakóterületeken történő beavatkozások A leromlott lakóterületeken történő komplex beavatkozások megteremthetik a társadalmi mobilitás feltételeit.  Lakásállomány átstrukturálása A lakásállomány átstrukturálása is befolyásolja a mobilitási rendszert. Jobb lakhatási körülmények, egészséges lakókörnyezet a lakók motivációs szintjét emeli.

123

A stratégiai program megvalósításának közreműködői:

Az Önkormányzat és/vagy a Polgármesteri Hivatal szerepe:

A stratégiai Jogszabályi program feltételek megvalósításának feltételei:

Pénzügyi feltételek

Szervezeti feltételek

A stratégiai program megvalósításának felelősei A stratégiai program megvalósulásának kontrollja Térszerkezeti összefüggések/ következmények:

A stratégiai program operatív programjai:

Bérlők és igénylők Önkormányzat több osztálya Szociális ellátó-rendszer (kapcsolódó területekkel együtt), munkaügyi központ, oktatás, egészségügy Különböző programokkal összefüggésben civil szervezetek, egyházak stb. Közműszolgáltatók PHVVV osztályai Az önkormányzatnak, (lakásmenedzsmentnek) koordináló és generáló szerepet kell betöltenie a különböző intézmények, szervezetek között. Az önkormányzat hatósági, adminisztratív részének aktív, együttműködő ügyintézést kell kialakítania. A intézményekben, szervezetekben szolgáltató szemléletet kell kialakítani, ebben az önkormányzatnak aktívan kell részt vennie. A programcsomag végrehajtása során a továbbhaladáshoz kapcsolódó egyéb területekkel is szoros együttműködést kell kialakítania. Olyan jogszabályi változtatásokra van szükség, amelyek hatékonyabb szankció, ösztönző és motiváló rendszerek kialakítását teszik lehetővé. Ennek egyik feltétele a lakástörvény módosítása az önkormányzat bérbeadói jogainak erősebb képviselete érdekében. A bérbeadói jogok mellett a bérlői jogok megváltoztatására is szükség van. Az önkormányzati bérlakásban élőknek nincsenek jogi eszközeik, védelmük arra, hogy a magántulajdonban élők velük szemben fel merülő kifogásaival szemben fel tudjanak lépni. Az önkormányzat a felterjesztési jogával élve lépjen fel a tulajdonosi érdekek fokozottabb érvényesítése és a bérlők érdekvédelmi lehetőségeinek, jogi védelmének kialakítása mellett (pl. az uzsorásokkal szemben). A törvények és helyi rendeletek megváltoztatása a szociális és lakásfenntartási támogatások célzottabbá és hatékonyabbá tétele érdekében a szociális törvény várható változásainak megfelelően, a helyi támogatások célzottabbá tétele. A várható jogszabályi (magáncsőd intézménye, szociális támogatások, szociális kölcsön stb.) változtatásoknak megfelelően kell kialakítani mobilitási rendszer egyes elemeit. A különböző segélyek célzottabbá tételétől, a kapcsolódó területekre bevonható pályázati forrásoktól függ, valamint a különböző források összehangolásának eredményétől. Amennyiben országosan átalakítják a lakástámogatás rendszerét, és a lakhatás-megőrzésre, nem a tulajdonszerzésre fog fókuszálni a lakáspolitika, ez esetleges forrásbővüléssel járhat. A magán tulajdonszerzést azonban meg nehezíthetik a várható változások (világméretű hitelezési válság), ennek lehetnek alapjában kedvezőtlen, de a bérlakás-piac szempontjából kedvező következményei is. (A tulajdonukat elvesztők vagy értékesítők megjelenhetnek, mint fizetőképesebb igénylői réteg, amire fel kell készülni. Az első stratégiai program során létrejövő új szervezeti keretek: lakáspolitikai menedzsment, „szolgáltatóház”, lakóterületi megbízott. A lakáspolitikai menedzsmentnek össze kell tudnia hangolni a különböző területek munkáját. Új szereplőket kell bevonnia a stratégiai programba, amelyek segítik a mobilitás rendszerét. Szervezeti szinten meg kell oldani „Az ügyvitel és az ügyintézés” hatékonyságának javítása nevű programban kialakított intézkedések gyakorlati alkalmazását. A lakhatás területén dolgozó intézmények, szervezetek (civilek is) vezetői, A kapcsolódó területekről bevont intézmények és szervezetek vezetői Lakáspolitikai menedzsment Az önkormányzat főosztályai A képviselőtestület A jegyző A lakáspolitikai menedzsment A lakók mobilitásának megteremtésével összefüggésben a jelenleg ingatlanpiaci szempontból alulértékelt, alacsony státuszú területek is vonzóvá válhatnak. Jelenleg lepusztult lakóterületek is a lakók társadalmi integrációjának megteremtése révén beépülhetnek a város szövetébe. A bérlők mobilitása új szolgáltatásokat generálhat, amely szintén hathat a térszerkezetre.

II. 1. A mobilitás feltételrendszerének kialakítása II. 2. A bérbeadás rendszerének és gyakorlatának teljes körű átalakítása II. 3. A célcsoportok mobilizálása a fokozatosság elve alapján, az eredmények fenntartása, továbbfejlesztése

124

II.1. A mobilitás feltételrendszerének kialakítása Az operatív program megnevezése:

II.1. A mobilitás feltételrendszerének kialakítása

Az operatív program intézkedései:

II. 1.1. A mobilitás szempontjából érintett célcsoportok azonosítása a differenciálás elve alapján II.1.2. A célcsoportok bevonása és felkészítése a mobilitásra II.1.3. A célcsoportokat befogadó környezet magatartásának, attitűdjének megváltoztatása

Az operatív program célja:

Az operatív program tartalma:

Az operatív program célja a mobilitás feltételrendszerének kialakítása. A társadalmi mobilitás és a lakás-mobilitás rendszere szorosan összefügg egymással. Társadalmi státuszváltással, életciklus-váltással együtt jár a fogyasztási igények megváltozása is, ennek eredményeként megjelenhet a lakás-túlfogyasztás, vagy alul-fogyasztás is. A mobilitás feltételrendszerének kialakításával megteremtődnek azok a feltételek, amelyek alapjai lesznek a családok státuszváltásának. Az operatív programban megteremtődnek az eredményes és sikeres mobilitás feltételei. A jól és kellő áttekintéssel kialakított feltételrendszer az alapja a bérlők és igénylők társadalmi mobilitásának. A hibásan azonosított és kellő eltökéltséggel nem rendelkező családok bevonása az egész mobilitási rendszer szükségességét kérdőjelezheti meg. Ezért nagyon fontos a program részletes gyakorlati kidolgozása során a horizontális szemlélet, a szakmaiság és a kreativitás. A célcsoportok azonosítását meg kell, hogy előzze, a bérlői és igénylői állomány teljes felmérésén alapuló az első stratégiai programban kialakítandó adatbázis, valamint egységes adatkezelési rendszer megteremtése. A lakók társadalmi mobilitásának alapfeltétele a váltáshoz szükséges, induló lakáskontingens kialakítása, amely „A lakásállomány átstrukturálása” operatív programban teremtődik meg. Három kiemelt célcsoportra fókuszál a mobilitás rendszere: nyugdíjasokra, a fiatalokra és a nagycsaládosokra. Ezzel is összefüggésben azonban a bérleti jogviszony – határozott - határozatlan - alapján is differenciálni kell a mobilitás rendszerében. Elsősorban a határozatlan bérleti jogviszonnyal rendelkezőket kell mobilizálni, hogy az önkormányzat lakásállománya felszabaduljon, és valódi mozgás tudjon elindulni a szektorban. A kiemelt célcsoportokon kívül olyan rugalmas formában kell meghatározni a mobilitási rendszer motiválási szempontjait, hogy ne csak a kiemelt célcsoportok tudjanak a rendszerbe bekapcsolódni, hanem egyedülállók, gyermeküket egyedül nevelők stb. Az operatív program három jelentős intézkedésre épül. Az intézkedések részleteit differenciált módon a célcsoport igényeinek megfelelően kell kidolgozni. A mobilitás egyik legfontosabb alapja a célcsoportok szerint differenciált motiválási szempont-rendszerek kidolgozása. Meg kell határozni, ki kell dolgozni, hogy a melyik célcsoportot milyen eszközökkel lehet motiválni. Egyrészt ki kell dolgozni azt a programot, amely érdekeltté teszi a családokat a mobilitási rendszerbe való belépésre. A befogadó környezet motivációját is meg kell teremteni A nyugdíjasok esetében ösztönözni kell a lakásleadást, meglévő és esetlegesen alternatív lakhatási megoldások felkínálásával, (p. differenciált, különböző szolgáltatásokat is nyújtó nyugdíjasházi elhelyezés, vagy csere ösztönzése kisebb és olcsóbban fenntartható lakásokra). Az így felszabaduló lakások lehetnének az alapjai a fiatalok és nagycsaládosok elmozdulásának. A rendszerbe belépő fiatalok esetében ki kell alakítani egy olyan motiváló rendszert, amely érdekeltté és képessé teszi őket magasabb összegű lakbér megfizetésére, egyúttal kényelmesebb, nagyobb élettér megszerzésére A nagycsaládosok esetében is a társadalmi státuszváltást, lakásváltoztatást kell segíteni, de elsősorban a gyerekekre fókuszálva. Ennek az eszköz- és feltételrendszerét célcsoport-specifikusan kell kidolgozni. Meg kell határozni, hogy aki belép a mobilitási rendszerbe, annak konkrétan mit tudunk biztosítani, és mit kell elérnie, milyen időtávban. A mobilitás feltételrendszerének alapja a célcsoportok azonosítása. A célcsoportok konkrét azonosítása, megfelelő kiválasztása, meghatározása az alapja a mobilitási rendszer sikerének. A nem megfelelő körültekintéssel kiválasztott családok és célcsoportok a mobilitási rendszer sikertelenségét okozhatják. A célcsoportok meghatározásához és

125

bevonásához átlátható körülmények, objektív szempontok szükségesek (pl. pontrendszer). Figyelembe lehet venni a család anyagi helyzetét, a gyerekek számát, a lakás állapotát, család által megfogalmazott elérendő célt, és az ehhez szükséges adottságok meglétét. A választás tényét azonban minden szereplővel, el kell fogadtatni, a későbbiek során azonban ki kell a rendszert terjeszteni, és újabb családokat kell bevonni. A kiválasztás, meghatározás során figyelembe kell venni a célcsoportok különböző igényeit és helyzetét. Az eltérő társadalmi hátterű és státuszú családokat nem lehet azonos módon meghatározott szintek alapján bevonni a rendszerbe, azonos feltétel és célrendszert sem szabad támasztani. Olyan kritérium-rendszert kell kialakítani, amelyek az egyes célcsoportokra vonatkoznak. Nem egységesen ugyanannak a szintnek az elérését kell elvárni minden résztvevőtől. A célcsoportok azonosítását a lakhatási igények teljes körű felmérése kell, hogy kövesse. A lakhatási igények felmérésének az egész bérlői, igénylői állományra ki kell terjednie, azonban a bevont célcsoportokra fókuszálnia kell. Ezt követi a célcsoportok adottságainak komplex felmérése. Az adottságok alatt nem csak a pénzügyi kondíciókat kell érteni, hanem iskolázottságot, foglalkoztatottságot, az integrációra, mobilitásra való készséget stb. Ezt a felmérést szakmailag megalapozott módon egységes módszertan alapján kell elvégezni. Célszerű kialakítani a célcsoportokra vonatkozóan egy általános, de differenciált mobilitási tervet, azonban adottságok felmérését követően ezt az mobilitás rendszerébe bevont egyén igényeinek és képességeinek megfelelően kell átdolgozni. A célcsoportok azonosítását követi a bevont családok felkészítése a mobilitásra. Az előzőekben felmért adottságok a bevont család célja és igényei alapján meg kell határozni az elérhető és elérendő közös cél. Fontos, hogy közösen megfogalmazott kompromisszum szülessen. Nyitva kell azonban a bevont család számára a továbblépés lehetőségét. A közösen megfogalmazott célokat követően egy átmeneti szakasz szükséges, ahol meg kell vizsgálni a családok elkötelezettségét. Ennek érdekében a hatékonyabb mobilitás, a részt vevők eltökéltségének mérésére differenciált szűrő-rendszert kell kialakítani. Az eltökéltséget lehet vizsgálni, pl. egy folyamatos családkövetéssel, vagy bizonyos feltételek önerőn alapuló teljesítésével. Ezt követheti a kiválasztott célcsoportok és családok felkészítése a mobilitásra. Ezt több formában megtörténhet, elindulhat egy tanácsadói, segítői szolgálat, amely az életmódban, életvezetésben bekövetkező változásokra világit rá a család minden tagja számára, előnyeivel, hátrányaival együtt. Az eredményes mobilitáshoz szükséges a célcsoportokat befogadó környezet érdekeltté tétele, magatartásának megváltoztatása, támogató, elfogadó attitűdjének kialakítása. Ez igazán a telepfelszámolásnál jelenhet majd meg jelentős problémaként. A megfogalmazott cél eléréséhez kreatív ötletek, megoldások kidolgozásra és megvalósítására van szükség. Ezen a területen szintén nagyon fontos a civil szféra hangsúlyos bevonása. A programhoz meg kell nyerni támogatóként a lakásszövetkezeteket is. Jelenleg a bérleményekben élő családok nagy része kiszolgáltatott a bérbeadó és a szomszédságban élő magántulajdonosok irányába. A bérleményekben élőkkel szemben több előítélet van, sok esetben bűnbakok lesznek. A befogadói környezetet tehát célszerű érdekeltté tenni a mobilitás rendszerében, hiszen a programban résztvevő családok sikere nagy részben rajtuk is múlik Ehhez presztízs-teremtő elismerési rendszert célszerű kidolgozni (pl. befogadó lépcsőház díj, anyagi elismeréssel). Az önkormányzat a különböző kedvezményeket, előnyöket is biztosíthat azon lépcsőházaknak, ahol ténylegesen segítik az integrálódó családot. Pl. a felújítás vagy közösségi programok szervezése önkormányzati segítséggel; felújítási ütemezéseknél előnyben részesülnek a lépcsőházak, vagy lakóterületek, a külső környezet rendbetételénél is stb.). A befogadó környezet bevonása során a személyes kapcsolatok kiépülését is el kell érni. Különböző találkozókat kell szervezni a befogadók és a mobilitásban részt vevők között-, mentor-rendszer kell kialakítani. Egymás kultúrájának, életvitelének a megismerése hozzájárulhat a lakóközösségeken belül a kölcsönös megértéshez, az emberek közötti növekvő együttműködéshez, szolidaritáshoz, ezzel a mobilitási rendszer sikeréhez is. A befogadó környezetet is esetre, egyénre szabottan kell bevonni, felkészíteni és érdekelté tenni a célcsoportok fogadására, segítésére.

126

Az operatív kapcsolódása részcélokhoz:

program a

Az operatív program kapcsolódása a horizontális célokhoz:

Az operatív program kapcsolódása egyéb operatív programokhoz:

Célcsoportok differenciálás:

szerinti

Az operatív program megvalósulásának feltételei:

Az operatív program megvalósításának felelősei: Az operatív program megvalósulásának kontrollja Eredménymutatók:

A lakásbérleti rendszer alapjainak meghatározása A lakóterületek differenciált fejlesztési koncepciójának kialakítása A szervezeti struktúra korrekciója, a működtetés hátrányainak kiküszöbölése A működtetés zavarainak mérséklése, megszüntetése A lakók pénzügyi stabilitását elősegítő szociális és egyéb programok megvalósítása Az elbontásra szoruló, felszámolásra ítélt lakások kiváltása Az igények kielégítéséhez elegendő lakásállomány megteremtése A program elsősorban az első két horizontális célhoz járul hozzá, hosszabb távon azonban a harmadik horizontális cél elérését is segíti. A mobilitási rendszert úgy építjük ki, hogy a különböző egyen A különböző egyenlőtlenségek, szegregáció, diszkrimináció mérséklése A társadalmi környezet kedvezőbbé tétele, társadalmi kohézió, az egyén és a közösség fejlesztése Fenntarthatóság, egészséges lakókörnyezet megteremtése A programot szinte mindegyik másik programhoz fűzi valamilyen kapcsolat. Az operatív program „A bérlők mobilitási rendszerének kidolgozása és a mobilitás megvalósítása” stratégiai program alapja, így a másik két program sikerességét is meghatározza. I.1.A lakáspolitikai rendszer alapjainak lerakása A lakáspolitikai rendszer alapjainak lerakása során létrejövő új szervezet a lakáspolitikai menedzsment tevékenysége jelentős befolyással lesz a bevonható célcsoportok nagyságára. Hatékonyan működő lakáspolitika kitágíthatja bevonható családok körét. IV.3. Nagyprojekt lehetőségének megteremtésére irányuló országos és EU szintű kezdeményezés végrehajtása a Pécs-Keleti városrész komplex rehabilitációjának megvalósítása érdekében A szociális városrehabilitáció komplex megközelítésével, hozzájárulhat a célcsoportok meghatározásához, valamint érdekeltté teheti a befogadó környezetet a hátrányos helyzetű családok segítésére. IV. 2. Leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolása Leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolásával újabb célcsoportok jelennek meg. A telepen élők jelentős része számára a telepfelszámolás a kényszerű mobilizációt fogja jelenteni. A felmerülő problémák tehát jóval súlyosabbak lehetnek, amelyek kezelésére, az itt élők bevonásukra a rendszernek képesnek kell lennie. IV. 1. Integrált város-rehabilitációs akciók szervezése a veszélyeztetett lakóterületeken a társadalmi kohézió erősítése érdekében Az „Integrált városrehabilitációs akciók szervezése a veszélyeztetett lakóterületeken a társadalmi kohézió erősítése érdekében” is az ott élők motivációját növelheti a társadalmi integrációra, ezzel szélesítheti a célcsoportok nagyságát. A lakásgazdálkodás rendszerében több célcsoport megkülönböztetésére van szükség. A jelenlegi helyzet alapján, a fennálló problémák megoldása érdekében a bérlőkre és az igénylőkre kell elsősorban fókuszálni. A jelenlegi bérlők esetében is a bérleti jogviszony alapján meg kell különböztetni a határozott és határozatlan bérleti szerződéssel rendelkezőket. Mivel a jogi státuszúk különböző, ezért eltérő módon kell őket differenciálni, különböző mobilitási programokat kell számukra kidolgozni. A határozott bérleti jogviszonnyal rendelkezők döntő többsége szociális szempontok alapján hátrányos helyzetű. A mobilitási rendszer kialakítása, hatékony működése elsősorban az ő helyzetüket stabilizálhatná. Hosszabb távon az új igénylői kör kialakításával elsősorban a helyi fiatalokra, nyugdíjasokra és nagycsaládosokra kell fókuszálnia a programnak. A differenciálásnak azonban úgy kell megtörténnie, hogy minden társadalmi és demográfiai csoport számára nyitott tudjon maradni a mobilitási rendszer. A nyitottság megőrzése mellett nagyon fontos az egyéni, esetre szabott mobilitás lehetőségének megteremtése. Minden a rendszerbe belépőt az adott, pillanatnyi helyzetének, problémáinak megfelelő szinten kell segíteni, és mobilitását a fokozatosság elve mentén, lépcsőzetesen biztosítani. Az ügyvitel és ügyintézés hatékonyságának javítása operatív programban leírt intézkedések egy részének megvalósítása. Hatékony szervezeti együttműködés a lakhatáshoz is kapcsolódó egyéb területekkel. „Szolgáltatóházak” A célcsoportok aktív részvétele Az önkormányzat osztályai A programba bekapcsolódó szociális ellátó-rendszer Bevonandó civil, roma és egyéb szervezetek Képviselőtestület Lakáspolitikai menedzsment A bevont intézmények és szervezetek vezetői Célcsoportok érdekvédelmi szervezetei A „kiválasztott” családok sikeres bevonása a mobilitás rendszerébe A bevont családok széleskörű elfogadása A befogadó környezet szélesedése A különböző programokból (lakáskísérési, adósságkezelési stb.) kikerült családok A szociális alapon lakást igénylők számának csökkenése, A bérleti idő hosszabbítási kérelmek csökkenése

127

Az átlagos bérleti idő hosszának csökkenése Korábban bérleti szerződéssel rendelkező magántulajdonosok számának növekedése

Az operatív program tervezett intézkedései és az azokhoz kapcsolódó tevékenységek:

II.1.1. A mobilitás szempontjából érintett célcsoportok azonosítása és motiválása a differenciálás elve alapján  A célcsoportok szerint differenciált motiválási szempont-rendszer kidolgozása  A célcsoportok azonosítása  Célcsoportok lakhatási igényeinek felmérése  Célcsoportok adottságainak felmérése  Célcsoport specifikus differenciált mobilitási terv készítése II.1.2. A célcsoportok bevonása és felkészítése a mobilitásra  Célcsoportok bevonása a mobilitási rendszerbe, az elérendő célok közös megfogalmazása  A kiválasztott családok elkötelezettségének vizsgálata (Szűrő-rendszerek kidolgozása, alkalmazása)  Célcsoportok felkészítése a váltásra/változásra II.1.3. A célcsoportokat befogadó környezet magatartásának, attitűdjének megváltoztatása  A befogadói környezet érdekeltté tétele pl. „Befogadó Lépcsőház Díj”, vagy egyéb presztízs növelő elismerési rendszer kidolgozása  Kedvezmények, előnyök biztosítása az önkormányzat részéről azon lépcsőházaknak, ahol ténylegesen segítik az integrálódó családot (pl. felújításnál, külső környezet rendbetételénél stb.)  A befogadó környezet bevonása a célcsoportok előkészítésébe, találkozók szervezése, mentor-rendszer kialakítása

128

II.2. A bérbeadás rendszerének és gyakorlatának teljes körű átalakítása Az operatív program megnevezése:

II.2. A bérbeadás rendszerének és gyakorlatának teljes körű átalakítása

Az operatív program céljai:

A program egyik célja a lakbér-rendszer átalakítása rugalmas, és hatékonyabb bérleti rendszer kialakítása. A bérbeadás átalakítása az I. stratégiai programban megvalósított eljárásrend átláthatóságának biztosításával együtt hozzájárul a lakásgazdálkodás rendszerében a szubjektív, egyéni érdekérvényesítésen alapuló döntések visszaszorulásához. A célzottabb, rugalmasabb, hosszabb távon finanszírozhatóbb lakásgazdálkodás egyik alapját teremti meg a bérbeadás átstrukturálódása. Az intézkedés szorosan összefügg az adatbázis létrehozásával az elektronikus ügyintézés és e-közigazgatás kialakításával. A változtatás lényege, hogy a jelenleg a bérlakások paraméterei alapján számított bérleti díj összességében jelentősen elmarad a piaci szinttől, másfelől nincs tekintettel a lakó anyagitársadalmi körülményeire, szociális rászorultságára. A jelenlegi rendszer tehát nem a lakót, hanem a lakást támogatja attól függetlenül, hogy lakója rászorul-e a támogatásra, vagy nem. A cél olyan bérleti díjstruktúra kialakítása, amely a lehető legobjektívebben tükrözi a lakás piaci értékét, másfelől azonban az igénylők oldaláról a szociális rászorultságukat objektíve visszatükröző paraméterrendszer alkalmazása, amely megalapozza a szociális lakhatási támogatás szükséges és reális mértékének megállapítását. A jelenlegi lakbér-megállapítás elfedi a lakás valós lakáspiaci értékét. Rendkívül fontos, hogy a bérlő tisztában legyen azzal, hogy a lakás valós bérleti díjához képest részesül-e szociális támogatásban, és annak mekkora a mértéke. E nélkül nem várható, hogy képes lesz értékítéletet alkotni a lakás fenntartási költségeihez való hozzájárulásának értékéről. A bérlakás megbecsüléséhez, állapotának, értékének megőrzéséhez szükséges a bérlő pozitív hozzáállása, aminek alapja, hogy tisztában legyen a lakás és a bérleti díj értékével, egymáshoz viszonyított arányával. Egyúttal a bérbeadónak is tisztában kell lennie ezzel az értékkel, mivel a túl alacsonyan megszabott bérleti díj torz tájékoztatást nyújt a karbantartási, felújítási igények és a vagyonérték tekintetében is. A jogi szabályozás lehetőséget ad költségelvű, piaci, valamint szociális alapú bérbeadásra. Jelenleg az önkormányzat szinte csak szociális alapon ad bérbe lakást, költségelven mintegy néhány tíz lakást bérelnek az önkormányzattól városban. A piaci elvű bérbeadásnak pedig a gyakorlata sincs kialakítva, hiszen a bérleti díjak úgy vannak megállapítva, hogy eleve számolnak a szociális rászorultság tényével. Meg kell teremteni a bérbeadás rendszerében az üzemeltetési költségek és a lakbér egyensúlyát. Mindezt úgy, hogy a szociális alapon jelenleg lakást bérlők számára ne jelentsen túlzott, teljesíthetetlen anyagi megterhelést a bérleti-rendszer átalakítása. A rendszer bevezetését a fokozatosság elve mentén kell elvégezni. (Ld. Modellek ütemterve) Nagyon fontos a más operatív programokkal való összehangolása, valamint az ütemezés. A bérbeadás rendszerének és gyakorlatának teljes körű átalakítása két jelentős intézkedésre épül. Az egyik „a lakbér-rendszer átalakítása, differenciált lakbér-rendszer kialakítása”. A bérbeadás rendszerének egyik legfontosabb alapja az adatbázis létrehozása: a mindenre kiterjedő (lakás, bérlő és igénylő) felmérés, egységes módszertan alapján. Fel kell mérni a lakások minőségét, műszaki állapotát (pl. azt, hogy mikor, mennyiért újította fel a bérlő a lakást, milyen állapotban van), fenntarthatósági költségét, a bérlő pénzügyi helyzetét (melyik közmű számla fizetése a legnagyobb probléma), társadalmi helyzetét, véleményét (azt is meg kell kérdezni, hogy támogatna-e egy mobilitási rendszert), lakhatási igényeit. A teljes körű adatgyűjtést követően a bérbeadás átalakítása során szükség van a lakásállomány összetételének elemzésére. Az elemzést a bérbe-adhatóság szempontjából kell elvégezni. Fontos a szerződések összetételének elemzése, valamint a lakáspiaci igények felmérése és elemzése is. A lakáspiaci igények felmérését követően meg lehet határozni azon lakások körét, amelyeket a későbbiek során, a bérlők fizetőképességének megteremtése, vagy új kínálati szegmens kialakítása során költségelven vagy piaci alapon is bérbe lehet adni. Az elemzések nyomán későbbi beavatkozások ütemezését célzottabban lehet megtervezni. A fentiekhez kapcsolódóan meg kell állapítani a lakások költségelvű és piaci bérét a viszonyítás és a differenciálás érdekében. A bérbeadás rendszerét azonban úgy kell kialakítani, hogy nem szabad, hogy a mobilitás

Az operatív program tartalma:

Az operatív program tervezett intézkedései:

II. 2. 1. A lakbér-rendszer átalakítása, differenciált lakbérrendszer kialakítása II.2.2. Jelenlegi lakásprogramok szélesítése, innovatív megoldások kidolgozása és alkalmazása

129

gátja legyen, sőt elő kell azt segítenie. Hosszabb távon célul kell kitűzni az önfinanszírozás elérését, mivel a vagyonvesztés egy idő után a bérlakásszám csökkenéséhez, a lakások állapotának mértéktelen leromlásához vezethet, s felemésztődhet a lakásvagyon. Ennek a célnak az elérését azonban pusztán csak a differenciált átstrukturált lakbérrendszerre nem szabad építeni. Önmagában a lakbér-emelés a jövedelmi viszonyok miatt valószínűleg nem képes megoldani a veszteséges bérlakás-üzemeltetés problémáját. A túl hirtelen, előkészítetlenül meghozott, a fizetőképességhez viszonyítva eltúlzott vagy nem valós adatokon alapuló lakbéremelés negatív kimenetelű forgatókönyvet is elindíthat (pl. díjhátralékok megemelkedése, elszegényedés, önkényesek, jogosulatlan lakás-használók számának növekedése, hajléktalanság növekedése, stb.), tehát a szociális gondoskodással kapcsolatos önkormányzati felelősséggel szembemenő folyamat alakulhat ki. A lakbérrendszer átalakításához kapcsolódó szociális támogatási rendszernek tehát meg kell védenie a bérlőket a lecsúszástól, biztosítania kell a jövedelmi helyzettel arányos teherviselést és el kell indítania a mobilitást, amely révén mindenki a helyzetéből fakadó igényeinek megfelelő szolgáltatáshoz juthat. A rendszer változtatása átrendeződést idéz elő és kétségtelenül fokozatos lakbéremelkedésre van szükség ahhoz, hogy a lakásállomány működtetése elinduljon a rentabilitás irányába. Érzékeny figyelem és főleg pontos adatok, helyzetismeret, jól tervezett és hiteles tájékoztatás szükséges ahhoz, hogy az ütemezés megfeleljen a bérlők fizetési képességeinek és elfogadottságát biztosítani lehessen. A lakbér-rendszer átalakítását komplex feladatként kell felfogni. A bérlőket segíteni kell abban, hogy képessé váljanak a magasabb díjak kifizetésére. A stratégiai program harmadik operatív programja valamint a korszerű, energiatakarékos, az energiafelhasználást – összességében a lakás fenntarthatósági költségeit jelentősen - csökkentő felújítások elősegítik a bérlők kiadási szerkezetének átstrukturálódását. Ez szükséges ahhoz, hogy a bérlők magasabb bérleti díjat tudjanak fizetni, amelyet az önkormányzat a lakásgazdálkodás szektorába vissza tud forgatni. A jelenlegi bérbeadás során a szociális bérlakás-igénylés benyújtását átlagosan mintegy öt-tíz év várakozási idő követi. Ezt az időt amennyire lehet, le kell csökkenteni. Az előkészítés idejét és a bevezetés óvatos fokozatosságát figyelembe véve 3-5 év várakozási idő azonban elegendő lehetne arra, hogy az igénylő számára szociális munkával, pénzügyi- életvezetési tanácsadással, esetleg fejlesztéssel, valamint foglalkoztatási és (tovább)képzési programokba való bekapcsolással a bérlakás-szektorban egy magasabb bérleti díj megfizetésére legyen képes, vagy magántulajdont tudjon szerezni, és csak a legvégső esetben legyen szocális bérlő. A lakásigénylés ténye tehát jelzés lenne a szociális-ellátó-rendszer felé, amely alapján ezen igénylő lakhatási gondjait kezelnék. Ehhez szükség van a Családsegítő, a Lakásgazdálkodási Csoport szoros együttmükődésének kialakítására, az adatkezelési feltételek megváltoztatására, valamint egyéb szervezetek aktív segítő munkájára is. Ezen a területen is szükség lenne több civil szervezet bevonására. A módszer eredményeként a bérlők jogaik és kötelezettségeik, leendő terheik pontos ismeretében választhatnák meg a számukra megfelelőbb bérleti vagy előtakarékossággal egybekötött tulajdonhoz jutási formát, egyben olyan életvezetési tanácsadásban részesülhetnének, amely biztosítékot jelentene a bérbeadó számára a tekintetben, hogy a leendő bérlő pontos fizető lesz és fenntartja a lakás jó állapotát. Az életvezetési tanácsadás során jó eredményeket felmutató jelölteket előnyhöz lehetne juttatni, a felkészítésben való részvétel egyúttal a bérlakáshoz jutás feltételeként is funkcionálhatna. Hasonló biztosítékot jelenthetne az is, ha a munkaképes igénylők egy helyzetfelmérés eredményeként szükségesnek tartott esetben továbbképzésre, átképzésre vállalkoznának. Hasonló segítség nyújtható a már bérleti szerződéssel rendelkezők körében is. Bár közülük a határozatlan idejű szerződéssel rendelkezők nem kötelezhetők képzésre vagy programban való részvételre, a lakbérrendszer átalakítása keretében a szociális lakbértámogatás mértékét függővé lehetne tenni attól, hogy a rendszertelenül vagy rosszul fizető, a magasabb díj kifizetésére csak támogatással képes vagy munkanélküli bérlők hajlandóak-e igénybe venni azokat a képességfejlesztő szolgáltatásokat, amelyeket az állam és az önkormányzat azért nyújt, hogy piaci kompetenciáik, jövedelemszerző képességük javuljon, és a jövedelem takarékos felhasználását eredményező életvezetésük kialakuljon. A jelenleg érvényes igénylői kör lakhatási megoldásait (szülők, albérlet stb.) is szükséges felmérni. Az igénylők egy része feltehetőleg most albérletben a piaci áron rendezi lakhatását, így erre a szegmensre egy piaci és költségelvű kínálatot is lehetne építeni, ahol a család az életciklusa során néhány évig költségelven, néhány évig szociálisan fizetne lakbért.

130

A bérbeadáshoz jelentős mértékben kapcsolódik az adatkezelés feltételeinek átalakítása a hatékonyabb ellenőrzések érdekében. A bérlők adatszolgáltatási kötelezettségének érvényesítése, rugalmasabbá, az igényekhez jobban igazodóvá teheti a rendszert, valamint a visszaéléseket is csökkentheti. Az adatkezeléshez való hozzájárulás is szűrőként működhetne, pl.: aki hozzájárul adatainak megismeréséhez, teljes körű ellenőrzéséhez, plusz pontot kapna a kialakított a pontrendszerben az igénylés elbírálása során. A bérbeadás során meg kell teremteni az előélet-vizsgálat feltételeit és szempontrendszerét a nem profitorientált lakáscsoportban, ezzel az esetleges visszaéléseket lehet kiszűrni. Az első stratégiai programban megvalósított adatbázis erre is lehetőséget adhat. A bérbeadás során a bérlővel közölni kell a lakás várható fenntartási költségeit, és mindig fel kell neki ajánlani egy alacsonyabb fenntartású lakhatási megoldást is. Át kell alakítani a szerződéses viszonyokat a bérlő és bérbeadó között, egyrészt a tulajdonosi érdekek és a mobilitás szempontjainak fokozottabb érvényesítése érdekében. Olyan szerződéses viszony létrehozása a cél, amelyben a bérlőt nem köti a lakáshoz és a bérbeadás tipusához konkrétan, hanem egyfajta motivációként lehetőséget, kínálatot nyújt számára az önkormányzat az előrelépés lehetőségével. A különböző lakásprogramok között is legyen meg a csere lehetősége, a feljebb lépés kikötésével pl. piaci tipúsú bérlakásból egy év után ne lehessen szociálisba költözni, de szociálisból esetleg fecskeháziba igen stb. ). Fontos lenne itt egy rugalmasabb, a bérlők életciklusához és igényeihez jobban alkalmazkodó szabályozás kialakítása. A csere lehetőségére épülő mobilitás alapjait tehát ezen a területen is meg kell teremteni. A szociális alapon bérbeadott lakások esetén szükség lenne új számítási mód kidolgozására, amelyet széles szakmai együttműködés – a pénzügytől, ingatlangazdálkodástól, a szociálpolitika területéig, fontos a bérlői oldal bevonása is - elöz meg. Amennyiben ehhez a feladathoz szükséges, akkor el kell érni a lakástörvény módosítását. Fontos lenne, hogy a bérleti díj megállapításánál, lakbért nem csak a lakás jellemzői alapján állapítsák meg, hanem a bérlő család anyagi helyzete szerint is differenciálni kell, az évenkénti felülvizsgálat lehetőségével. Meg kell határozni a lakás piaci lakbérét – a korábbi számítási módon is alapulva - és abból a család jövedelmi helyzete alapján kell sávosan vagy egyéni helyzeten alapulóan engedni. A rászorultság elvének is meg kell jelenni a rendszerben, azonban a bérlőnek is tisztában kell lenni azzal, hogy jelenlegi lakbér szint mennyibe kerül az önkormányzatnak. A bérbeadás során a ki kell alakítani a mobilitásban való előrehaladáshoz igazodóan a ki kell alakítani a költségelvű lakbér-fizetés rendszerét. Fontos, hogy ez is úgy legyen kialakítva, hogy a bérlők fizetőképességhez, fizetőkészségéhez igazodjon. Fizetőképtelenség esetén szükséges az egyénre szabott támogató-rendszer, helyre kell állítani a család fizetőképpességét. A piaci elvű lakbér-fizetés lehetőségének és gyakorlatának megteremtéséhez szükséges egy olyan piaci alapon is vonzó kínálat kialakítása, amely versenyképes lehet a magánbérleti szegmenssel szemben. Ehhez első lépésben jelentős befektetéssel nem járó szolgáltatásokat, illetve kötelezettségeket lehet a piaci alapon bérbe adott lakások mellé rendelni. Hosszabb távon elképzelhető kifejezetten ilyen célból felépített önkormányzati lakóparkok is. Ezeket célcsoportoktól függően, a lakhatási igények ismeretében kell kialakítani. A költségelvű és piaci alapú lakbér-rendszert úgy kell kialakítani, hogy vonzó tudjon lenni jobb anyagi körülmények között élő családok számára. Kínálatot kell teremteni, magas szintű szolgáltatásokkal a piaci réseket felmérve. Az átalakított bérleti díjrendszerek között célszerű az átjárhatóság biztosítása. Ezt a szociális lakbértől a piaci lakbér felé mindenféleképp biztosítani kell. Fordított irány lehetőségét azonban az esetleges visszaélések miatt vizsgálni kell. A különböző lakbérrendszereken belüli – elsősorban a szociális - azonban a bérlők anyagi helyzetében bekövetkező esetleges változások függvényében a bérleti díj csökkenhetne. Ennek feltétele az anyagi helyzet évenkénti felülvizsgálata, ennek hatékony ellenőrzése, valamint a bérlők részéről az adatszolgáltatási kötelezettségek teljes körű teljesítésének elérése. Fontos a teljes körűen felmérni a fennálló bérleti szerződéseket, és hatékony ellenőrzéssel a különböző jogosulatlanul igénybe vett kedvezményeket, jogosultságokat meg kell szűntetni. A hasonló felülvizsgálatokat évente célszerű elvégezni, a visszaélések kiszűrése érdekében. Ehhez kapcsolódik a határozatlan idejű bérleti szerződésekhez is kötött szociális lakbér gyakorlatának felülvizsgálata, és az indokolatlan szociális kedvezmények megszüntetése. A határozatlan idejű bérleti szerződéssel rendelkezők egy része visszaél azzal, hogy a jelenlegi szabályozás szerint szociális alapon fizet lakbért a lakás után, holott nem rászoruló. A bérlőkijelölési joggal érintett lakások a pécsi önkormányzati tulajdonú lakásállomány

131

töredékét teszik ki, azonban ezek a lakások a viszonylag magasabb minőségű lakásállományba tartoznak. Érdemes felülvizsgálni e lakások körét, a várospolitikai célkitűzéseknek megfelelően átalakítani a bérlőkijelölés intézményét. Pl. magasan képzett pályakezdő fiatalokat foglalkoztató intézmények bizonyos kedvezményekben részesülnének. Az önkormányzatnak elsősorban az általa fenntartott intézményeket kell ebben a formába támogatnia. Fontos a bérlőkijelölés esetén a hatékonyság vizsgálata. Bizonyos esetekben Pécsett hetente csak egy-két napig vagy ideiglenesen néhány hónapig Pécsett dolgozó szakemberek, vagy művészek számára az év nagy részében üresen álló lakások helyett vendégházat célszerű létesíteni. Állami, minisztériumi fenntartású intézmények esetén célszerű a lakást a bérlőkijelölési joggal érintett szervezetnek piaci áron értékesíteni, lakás-visszapótlási kötelezettséggel. Az üzemeltetési költségeket is finanszírozhatja az állam, a lakbér szociális jellegét azonban ezen a területen is felül kell vizsgálni. Továbbá amennyiben megtörténik a lakásállomány teljes felmérése, és piaci igényt is tud az önkormányzat támasztani, ebben az esetben, pl. liciteljárás keretében a bérlőkijelölési jog határozott időre történő profitorientált értékesítésének gyakorlatát is célszerű kidolgozni és bevezetni. Jelen pillanatban a cégek, ha munkaerejük elhelyezését meg kívánják oldani, akkor a magánbér-lakás piacon keresik a megoldást. A bérlőkijelölési jog értékesítése lehetőséget adna arra, hogy az önkormányzat erre a piacra is betörjön. Az ilyen formán hasznosítani kívánt lakásállományt nem a szociális célra fordítandó lakásállományból kell elvonni, hanem a felszabaduló lakások további hasznosítását lehet ebben a formában profitorientáltan megoldani. Ez olyan profitot tud termelni, amelyet vissza lehet a szociális célú lakásállomány felújítására forgatni. Speciális probléma az önkényes és jogszerűtlen bérlők helyzetének rendezése. Mindkét csoport esetében egyedi módon, de azonos szempontok alapján célszerű eljárni, egyénileg meg kell vizsgálni, hogy valóban nincs hova mennie a családnak, és mi az oka a jelenlegi helyzetnek, hol lehet és célszerű beavatkozni. Az önkényes lakásfoglalók jogi helyzetét használati szerződéssel, nagyon szigorú feltételek mellett, felújítási kötelezettséggel célszerű rendezni. Az önkényeseket és jogszerűtlen bérlőket is alacsonyabb komfortfokozatú, minőségű lakásba kell átköltöztetni, nyitva hagyva ösztönzőként azt a lehetőséget, hogy később jobb minőségű lakásba költözzön (fél-egy év próbaidő, átmenetei jelleggel). Ezzel párhuzamosan kötelező módon be kell őket vonni a mobilitási rendszerbe. Amennyiben a felkínált lehetősséggel nem élnek, akkor kell a bírósági eljárást elindítani. Minden esetben először megegyezésre kell törekedni. A bírósági ügymenetet fel kell gyorsítani, az önkormányzat erre vonatkozóan éljen felterjesztési jogával és dolgozzon ki törvényjavaslatokat. El kell érni, hogy az önkényesekre és a jogszerűtlen bérlőkre vonatkozó bírósági ügymenet hossza közel hasonló legyen, és a feljelentés, a kereset beadásának időpontjától az önkormányzat felléphessen ezen bérlők ellen. A jogszerűtlen bérlők esetében is hasonló módon kell eljárni. Az önkormányzatnak a kilakoltatások során első lépésként alternatív lakhatási megoldások körét fel kell tárni (rokonság, Csao, szociális hotel, esetleg hajléktalan szálló vagy fél-út ház). Az ilyen programok kidolgozására ebből a szempontból is szükség van. A kilakoltatásokhoz kapcsolódó önkormányzati raktározási kötelezettséget a gyakorlatban is teljesíteni kell. A másik intézkedés a „Jelenlegi lakásprogramok szélesítése, innovatív megoldások kidolgozása és alkalmazása”. Az intézkedés célja a differenciált igényre szabott lakásprogramok kialakítása. A két intézkedés tevékenységei szorosan összefüggenek egymással. A jelenlegi lakásprogramok egyik hibája, hogy konkrétan helyhez kötődően vannak kialakítva, lokálisak, pl. fecskeház helye Koller utca 4-6. Nem egy bizonyos lakásállomány van a programban részt vevők változó igényeihez igazodva kijelölve, kialakítva, hanem egy konkrét helyhez kötődően van meghatározva a lakhatás formája. Több esetben a cserelehetőség biztosítása nélkül. A lakhatási igények felmérésre, valamint a mobilitásra rendszerére támaszkodva szükséges a nyugdíjas-házi program fejlesztése. Növelni kell az elhelyezéseket elsősorban a garzon méretű lakások ilyen célú felhasználásával. A nyugdijasok a más tipúsú elhelyezése hozzájárul a többi célcsoport mobilitásához szükséges lakáskontingens kialakításához. Elsősorban azon nyugdíjasokat célszerű a rendszerbe bevonni, és előnyben részesíteni akik nagy méretű önkormányzati bérlakásban élnek, nehezen tudják azt fenntartani, és lakásukat le tudják adni.. A szociális törvény változása miatt csak az igazán gondozásra szorúló nyugdíjasok kerülhetnek szociális otthonokba, ezt a lehetőséget az önkormányzatnak ki kell használnia. Ezért ezen a területen a nyugdíjasok körében a piaci és lakhatási igények felmérését követően célszerű differenciált színvonalú és bérű ellátási kínálatot kialakítani.

132

A leromlott műszaki állapot kezelésének egyik formája a felújítási pályázat. Ezt a pályázati formát ki kell szélesíteni a célcsoportok– elsősorban fiatalok, nagycsaládosok – számára. A felújításra kijelölt lakások estében is a célcsoportok igényeinek jobban megfelelő lakásokat kell kiválasztani. Minden évben szükséges ebben a formában meghatározott számú lakást meghirdetni. A pályázatok elbirálása során előnyben kell részesíteni a preferált célcsoportokat (meghivásos pályázati rendszer is kialakítható az érvényes igényléssel, és az igényléshez kötött további feltételekkel, valamint minimális anyagi tőkével, vagy a felújítás során pénzzé konvertálható tőkével rendelkezők részére). A Lakmusz-házi modell tapasztalatai alapján valódi integrációt segítő utógondozói jellegű bérbeadási formákat szélesíteni kell állami gondozásból kikerült fiatalok számára. Fontos, hogy a lakások helyének megválasztása körültekintően történjen, ne elszigeteltséget eredményezzen. Az ilyen formában hasznosított lakásokat esetében a lakás tényleges cseréjére legyen mód, a bérleti szerződés módosítása nélkül. Emellé a program mellé is célszerű képzési és foglalkoztatottsági programokat is kidolgozni. Differenciáltabb fecskeházi programra is szükség lenne, azon igénylők számára, akik a Fecskeházban megszabott kötelező megtakarításra nem képesek. Minimális jövedelmi szint meghatározásával, ettől felfelé differenciált módon célszerű kialakítani egy kínálatot, hogy a jelenleg magánbérletben, viszonylag jobb anyagi helyzetben élők az önkormányzat bérlakásszektorába belépve annak fenntarthatóságát növeljék, emellett megtakarításuk is legyen. A fecskeházi program esetében célszerű lenne a cserelehetőségek biztosítása, a szerződés egyéb pontjainak módosítása nélkül. Így a viszonylag jó anyagi háttérrel és fizetőképes réteg gyerekvállalás esetén nem hagyná el az önkormányzati bérlakás-szektort. Ez a lakásállomány fenntarthatóságához járulna hozzá. A fecskeházi rendszerhez szorosan kapcsolódik a garzon-házi bérbeadási forma átalakítása: a lakás minőségét, nagyságát és a szolgáltatásokat tekintve is differenciált garzonház jellegű rendszer kialakítása a cél fiatalok számára. A mobilitás rendszeréhez szorosan kapcsolódik az új, non-profit, alternatív, innovatív lakhatást segítő programok támogatása és kidolgozása. Ez a terület a lakáspolitikával szorosan összefügg. Szükséges lenne, egy széles társadalmi és szakmai konszenzuson alapuló, hosszú távú lakáspolitikai rendszer kialakítása állami és önkormányzati szinten is. Fontos lenne elérni, hogy a lakástámogatási rendszer kormányzati átalakítása valóban a lakhatás megőrzését segítse elő, az önkormányzat ezekből a lakhatási támogatásokból részesülhessen, ne csak hitelt vehessen fel építésre, illetve a segélyeket nyújthasson, hanem legalább a legrászorultabbak körében képes legyen normatív szociális lakhatási támogatást nyújtani, valamint bizonyos kereteken belül non-profit, a helyi igényeknek megfelelő alternatív lakhatási programok kidolgozására is lehetősége legyen. A tulajdonszerzés tekintetében annak megelőzése érdekében, hogy a fiatalok vagy mások szociális támogatásért folyamodó bérlőként jelentkezzenek, speciális programokat is szükséges kidolgozni. Ilyen modellek lehetnek pl. a következők:  önkormányzati garanciavállalás első lakáshoz jutáshoz, bizonyos összegig és bizonyos feltételek alapján,  telek-juttatás fiataloknak  Kedvezményes kölcsön lehetősége  „házfoglalás”- speciális közösségek lakhatási támogatása,  félút-házak kialakítása az integráció elősegítése érdekében nem csak hajléktalanok számára stb.  szociális hotel kialakítása Az önkormányzatnak az innovatív programok kidolgozása során, aktív, kezdeményező és támogató részvétellel kell segíteni a folyamatot. A mobilitáshoz is kapcsolódóan, valamint a lakásállomány fenntarthatósága érdekében szükséges megteremteni a profitorientált szegmens-t az önkormányzati lakásgazdálkodás rendszerében. A profitorientáltság egyrészt meg kell, hogy jelenjen a lakásgazdálkodás tényleges folyamatában - vétel, eladás stb. során. Másrészt a piaci réseket és igényeket fel kell mérni az önkormányzatnak. Erre alapulóan, olyan lakhatási megoldásokat kell előnyeinek teljes mértékű kihasználásával kidolgozni, amely speciális társadalmi csoportok igényeire is épül: pl. magasan kvalifikált munkaerő, vagy mozgáskorlátozottak stb. Pl.: A magasan kvalifikált munkaerő számára a magas minőségű lakás mellé olyan szolgáltatásokat is lehet rendelni, illetve az épület, vagy lakás helyét úgy kell megválasztani, hogy valódi alternatívát tudjon nyújtani a magánbérlettel, vagy magántulajdonnal szemben. Pl. játszótér, kávézó, bankautomata, masszázs, gondnok stb. A profitorientált szegmensben megjelenhet a jó adottságú lakások más típusú

133

hasznosítása, bérbeadása is, lakás-visszapótlási kötelezettségek érvényesítésével. Pl. Somogyi utcai épület átalakítása, funkcióváltása szórakoztató vagy irodaépületté, ilyen típusú profitorientált bérbeadása. A lakásállomány hasznosíthatóság szempontjából történő felmérése ebből a szempontból is elengedhetetlen. Az operatív kapcsolódása részcélokhoz:

program a

Az operatív program kapcsolódása a horizontális célokhoz:

Az operatív program kapcsolódása egyéb operatív programokhoz:

Célcsoportok differenciálás:

szerinti

Az operatív program megvalósulásának feltételei:

Az operatív program megvalósításának felelősei: Az operatív program megvalósulásának kontrollja: Eredménymutatók:

A lakásbérleti rendszer alapjainak meghatározása A szervezeti struktúra korrekciója, A működés zavarainak mérséklése, megszűntetése A bérleti díjfizetési-rendszer átalakítása  A különböző egyenlőtlenségek, szegregáció, diszkrimináció mérséklése  A társadalmi környezet kedvezőbbé tétele, társadalmi kohézió, az egyén és a közösség fejlesztése A bérbeadás rendszerének átalakítása közvetett módon kapcsolódik a horizontális célokhoz. A kialakítandó új lakbér-rendszer hozzá járulhat a társadalmi egyenlőtlenségek mérsékléséhez, hiszen a szociális alapon fizetett lakbér a rászorultság elve mentén differenciálna, az évenkénti felülvizsgálat lehetőségével. A bérlő anyagi és társadalmi helyzetében bekövetkező változásokat követné.  Fenntarthatóság, egészséges lakókörnyezet megteremtése Az üzemeltetés költségeinek és a lakbér összhangjának megteremtése nyomán felszabaduló anyagi források lehetővé tudják tenni az egészséges lakókörnyezet kialakítását, a bérlők önerejének bevonásával. II. 1. A mobilitás feltételrendszerének kialakítása II. 3. A célcsoportok mobilizálása a fokozatosság elve alapján, az eredmények fenntartása, továbbfejlesztése A bérbeadás rendszere szorosan összefügg a mobilitási rendszer másik két operatív programjával. A bérbeadás rendszerének átalakítása hatni fog a célcsoportok mobilitására, hiszen a mobilitás eredményeként vagy magántulajdont szereznek, vagy egyik bérleti konstrukcióból a másikba kerülhetnek. A kellően differenciált célcsoport specifikus bérbeadás rendszere elősegítheti a mobilitás rendszerét. I. 2. Az ügyvitel és ügyintézés hatékonyságának javítása, fejlesztése A bérbeadás rendszerét átalakításának befolyásolja az ügyvitel és ügyintézés hatékonyságának javítása operatív program során létrejövő eredmények, hiszen ők lesznek ennek a programnak az előkészítői és végrehajtói. I. 1. A lakáspolitikai rendszer alapjainak lerakása A lakáspolitikai menedzsment ebben a folyamatban koordináló, ellenőrző szerepet tölt be. Az adminisztráció a lakáspolitikai menedzsment által megfogalmazott elvek mentén kell, hogy a bérbeadás rendszerét átalakítsa. III. 2. Az önkormányzati lakásállomány felújítása, korszerűsítése A bérbeadás rendszerének átalakítása hozzájárul a lakók pénzügyi satbilitásának megteremtéséhez valamint az üzemeltetési és a bérleti díjak összahnfgjának megteremtéséhez, így pénzügyi forrásbővítéssel jár. Ennek eredményeként lehetőség lesz a bérlők önerejének a bevonására a felújítások során. Az új bérleti formák kialakítása is a felújításra fordítható anyagi források szélesítésével jár. Az operatív program intézkedéseinek nagy része elsősorban a bérlőkre és az igénylőkre fog irányulni, differenciált módon és mértékben. Hosszabb távon az innovatív lakáspolitikai megoldások kidolgozásával és a profitorientált szegmens kialakításával a lakhatás területén megjelenő speciális igényekre is reagál a program. Az intézkedések némely eleme tehát új kínálatot teremt, ezzel új társadalmi csoportokat, rétegeket von be a lakásgazdálkodás rendszerébe. Az átalakítás előkészítője és végrehajtója a rendszerben jelenleg részt vevő és később bekacsolódó intézmények és szervezetek apparátusa. A bérbeadás rendszerének átalakításához az adminisztráció működésének, szemléletének a megváltozása szükséges, mivel a program előkésztője az adminisztratív szféra. Hatékony végrehajtása és alkalmazása is rajtuk múlik. A lakásállomány, a bérlői és igénylői oldal teljes körű felmérése Piaci rések, lehetőségek számbavétele A bérbeadás rendszerének stabilitásához a mobilitási rendszerben kialakított segítő-támogató szolgálatok aktív munkája szükséges. Lakáspolitikai menedzsment Az önkormányzat humán főosztályának lakáscsoportja, szociális csoport PHVVV osztályai Az önkormányzat képviselőtestülete A jegyző Az üzemeltetési és fenntartási költségek megközelítenék a bérleti díjból származó bevételeket. Hosszabb távon az állomány felújításával párhuzamosan és a mobilitás eredményeit felhasználva szélesíteni lehet a költségelvű és piaci elvű bérbeadást, így fenntarthatóvá válhatna a rendszer.

134

Az operatív program tervezett intézkedései és az azokhoz kapcsolódó tevékenységek:

II. 2. 1. A lakbér-rendszer átalakítása, differenciált lakbér-rendszer kialakítása  A lakásállomány összetételének elemzése  A szerződések összetételének elemzése  A lakáspiaci igények elemzése  A bérleti rendszer céljainak definiálása ( az önfinanszírozás lehetőség szerinti elérése, a mobilitás ösztönzése és lehetőségének megteremtése)  A szociális igénylésre épülő támogató-rendszer kialakítása  A piaci szintű lakbérrendszer kidolgozása  Költségelvű lakbér-fizetés lehetőségének és gyakorlatának megteremtése, szélesítése  A piaci elvű lakbér-fizetés lehetőségének és gyakorlatának megteremtése, szélesítése  A szociális, költségelvű és piaci lakbér-rendszerek közötti átjárhatóság biztosítása a bérlők anyagi helyzetének függvényében, a bérlők lakbérének évenkénti felülvizsgálata alapján  A bérleti szerződésekben foglalt jogosultságok, kedvezmények rendszeres felülvizsgálata  A határozatlan idejű bérleti szerződésekhez kötött szociális lakbér gyakorlatának felülvizsgálata, indokolatlan szociális kedvezmények megszüntetése  A bérlőkijelölési jog átalakítása a várospolitikai célkitűzéseknek megfelelően (állami fenntartású intézmények esetén)  A más szervezetek által gyakorolt bérlőkijelölési jogok felülvizsgálata,  Vendégház létesítése a hetente csak egy-két napig vagy ideiglenesen néhány hónapig Pécsett dolgozó művészek számára  Bérlőkijelölési jog profitorientált értékesítése határozott időre (pl. cégek számára)  Előélet-vizsgálat feltételeinek és szempontrendszerének a kidolgozása a bérbeadás során a nem profitorientált lakáscsoportban  Szerződéses viszony átalakítása a bérlő és a bérbeadó között (a tulajdonosi érdekek és a mobilitás szempontjainak fokozottabb érvényesítése érdekében)  Az adatkezelés feltételeinek átalakítása a hatékonyabb ellenőrzések érdekében adatszolgáltatási kötelezettségek érvényesítése  Önkényes, és jogosulatlan bérlők helyzetének rendezése II.2.2. Jelenlegi lakásprogramok szélesítése, innovatív megoldások kidolgozása és alkalmazása  Nyugdíjas-házi program fejlesztése: elhelyezések növelése garzonlakások ilyen célú felhasználásával, valamint differenciált színvonalú és bérű ellátási kínálat kialakításával  Felújítási pályázati rendszer kiszélesítése, célzottá tétele, részletes szabályozása  Lakmusz-házi modell tapasztalatai alapján valódi integrációt segítő utógondozói jellegű bérbeadási formák szélesítése állami gondozásból kikerült fiatalok számára  Fecskeházi program szabályozásának megváltoztatása – a cserelehetőségek megteremtése, a szerződés módosítása nélkül  A garzon-házi bérbeadási forma átalakítása: a lakás minőségét, nagyságát és a szolgáltatásokat tekintve is differenciált garzon-ház jellegű rendszer kialakítása a fiatalok számára  Új, non-profit, alternatív, innovatív lakhatást segítő programok támogatása és kidolgozása (pl. önkormányzati garanciavállalás első lakáshoz jutáshoz, bizonyos összegig és bizonyos feltételek alapján, telek-juttatás, „házfoglalás”- speciális közösségek támogatása, félút-házak kialakítása az integráció elősegítése érdekében stb. )  Profitorientált szegmens kialakítása az önkormányzati lakásgazdálkodás rendszerében

135

II. 3. A célcsoportok mobilizálása a fokozatosság elve alapján, az eredmények fenntartása, továbbfejlesztése Az operatív program megnevezése:

II.3. A célcsoportok mobilizálása a fokozatosság elve alapján, az eredmények fenntartása, továbbfejlesztése

Az operatív program tervezett intézkedései:

II.3.1. Motiváló és támogatórendszerek hatékony alkalmazása, helyi szociális támogatások átalakítása II.3.2. Lakbér és díjhátralékok rendezése, hatékony prevenció és jelzőrendszerek megteremtése II.3.3. A mobilitás megvalósulása, az elért eredmények fenntartása, továbbfejlesztése

Az operatív program célja:

Az operatív program tartalma:

Az operatív program célja a célcsoportok mobilizálása. A célcsoportok mobilizálása a program kulcsa. A mobilizálás alatt elsősorban a célcsoportok társadalmi mobilitását értjük, amely szorosan összefügg a lakás-mobilitással. A mobilitás célja a lakók lakhatási problémáinak hosszú távú rendezése. A különböző célcsoportok társadalmi mobilizálásához differenciált megközelítést kell alkalmazni. Más jellegű és fokú mobilitásra képes egy halmozottan hátrányos veszélyeztetett lakhatású család, mint pl. egy középosztályhoz tartozó. A mobilizálás során minden célcsoport számára a megfelelő, képességeihez és igényeihez alkalmazkodó motiváló és segítő-rendszert kell kialakítani. A fokozatosságnak a mobilitás minden szintjén érvényesülnie kell, a családok helyzetükből, hátterűkből adódóan eltérő fokú mobilitásra képesek. A rendszernek kellően rugalmasnak kell lennie ahhoz, hogy ezt kezelje. Az alábbiakban kifejtésre kerülő módszerek a bérlői kör mobilitásának javítását szolgálják, azonban többségük alkalmas a magántulajdonú lakásokban lakó, a bérlőkéhez hasonló problémákkal küzdő lakosság segítésére is. Az intézkedések jelentős része ezért az általános szociális támogatási rendszer illetve civil szervezete által nyújtott támogatások keretében ellátható, a támogatási igény azonban koncentráltan mégis az általában legnehezebb társadalmi helyzetben lévő bérlői körben jelentkezik. 1. Ahhoz, hogy a lakók mozgása elindítható legyen, szabad lakáskontingenst kell létrehozni. A mobilitáshoz szükséges lakáskontingensnek az eltérő hátterű és a mobilitásban eltérő eredményekkel bíró családok igényeit ki kell szolgálnia A kontingensek előkészítése során meg kell előzni a szociális gettósodás veszélyét. A lakásállomány kialakítása során a lépcsőzetesség elvét kell figyelembe venni. A határozatlan idejű bérleti szerződéssel rendelkezők számára a lakásleadást ösztönző rendszerek kialakítása a cél. Emellett felül kell vizsgálni a bérleti szerződéseket a visszaélések kiszűrése érdekében. A fiatalok, nyugdíjasok és nagycsaládosok esetében szükséges az igényeiknek megfelelő lakhatási lehetőségek, új lakásprogramok biztosítása. Ehhez jóval nyitottabbá és rugalmasabbá kell tenni a lakásgazdálkodás rendszerét. 2. A mobilitási program sikeréhez széles körű együttműködés, kapcsolatrendszer megteremtése szükséges, amelyben a szociálpolitikától a roma szervezeteken át a vállalkozókig, az oktatás szegmenséig mindenki részt vesz. Differenciált, az igényekhez igazodó, eredményes mobilitási rendszert csak így lehet kialakítani. 3. A mobilitás alapfeltételeinek megteremtését követően ki kell dolgozni a bérlők mobilitását ösztönző és támogató gyakorlati eszköztárat, valamint el kell érni, hogy a felkínált lehetőség széles körben eljusson az érintettekhez, és igénybe tudják azt venni (tájékoztatási csatornák, fórumok, ösztönzők). A mobilitási rendszerbe bekapcsolódó családok számára is ki kell dolgozni egy motiválási-támogató formát, amely a családot abban az esetben is a programban tartja, ha életükben jelentős változás történik. Azon bérlői és igénylői állományra vonatkozóan is szükség van specifikus ösztönzésre, akik nem tudnak vagy nem akarnak lakást váltani. Az ő esetükben elsősorban rendszeres lakbér-fizetést – és egyéb közüzemi díjak fizetését - kell ösztönözni.  Meg kell szüntetni azt a tartozás-eltörlési gyakorlatot, amely feszültséget kelt a bérlői rétegek közt és ösztönzésszerűen fenntartja a nem-fizetés gyakorlatát. Az ösztönzéshez kapcsolódóan a nem fizetők esetében differenciált sokoldalú szankció-rendszert kell kialakítani, amelynek azonban nem szabad rugalmatlannak lennie, egyedi élethelyzetekhez is igazodnia kell, konkrétan meghatározott esetekben mérlegelés szükséges.

136



A mobilitásban részt vevő családok számára, differenciált módon új típusú – elsősorban természetbeni kedvezmények, támogatások kialakítására is szükség van, ehhez az önkormányzat eszközeit kell a felhasználni (pl. pénzügyi, életvezetési tanácsadások, helyi közlekedési kedvezmények, egészségügyi, jóléti kedvezmények ösztönző jelleggel, pl. könyvtár ingyenes vagy kedvezményes használata a gyerekek számára, egyéb kulturális lehetőséghez való hozzájutás biztosítása stb.). Ezeknek a körét ki kell jelölni és differenciált módon biztosítani.



Hatékonyabb, strukturáltabb lakbér-hátralékkezelési rendszer kialakítására van szükség. Hosszabb távon, az intézményi struktúra átalakítását követően célszerű a különböző hátralékkezelési programok összevonása. A hátralékok behajthatósága érdekében a végrehajtási törvény módosítását el kell érni. Ki kell dolgozni a különböző hátralékkezelések eredményességének indikátorait, és célszerű hatékonyságukat meghatározott időnként felülvizsgálni. Ezzel a hátralékkezelés rugalmasságát lehetne megteremteni. Szükség van a lakbérhátralékok felülvizsgálatára és azon „fantom-hátralékok” leírására, amelyek már kezelésből kikerült lakásokhoz tartoznak. Ezzel pontosan lehetne látni, a jelenlegi bérlői állomány hátralékának nagyságát. Szükség van a hátralékok felhalmozódását akadályozó komplex prevenció és jelzőrendszer megteremtésére, és erre épülő aktív szociális munkára. Ehhez bérlői adatok széles körű és ilyen célú kezelésének lehetőségét kell megteremteni. Valamint a különböző szereplőknek is össze kell fogniuk. A hátralékok ismételt felhalmozódását megelőző alternatív megoldások kidolgozására is szükség van (pl. közmű-kártya, szociális hotel, alacsonyabb fenntartású lakás felajánlása, mérsékelt adósság-elengedés).



A program különböző formáinak ki kell terjednie a szociális és társadalmi normák betartására, a a családi előrehaladásra, a lakások minőségének megőrzésére. A módszertant a mobilitás során életciklusnak és társadalmi státusznak megfelelően differenciálni szükséges. A mobilitásban résztvevő családok számára úgy kell kialakítani a rendszert, hogy a segítő(k) végig aktívan tudják támogatni a családot, a folyamatot végig tudják kísérni. Nem csak szociálpolitikai támogatásra, segítésre van szükség, hanem más területről is be kell vonni intézményeket és szervezeteket a rendszerbe (pl. rendőrségen, APEH-nál, munkaügyi központnál, segítő, mentorrendszer kialakítása).



4. A jövőben határozottan kezdeményezni szükséges a közüzemi szolgáltatók részvételét a szociális támogatásra rászoruló bérlők, lakók körében folyó támogató programokban. A közüzemi díjtartozások a városi tulajdonú bérlakásban élőkön kívüli fogyasztói kört is érintik, így a szolgáltatók érdekeltsége erősebb egy magas szintű fizetési morál kialakításában, mint az önkormányzaté. Mivel azonban a szolgáltatók nem rendelkeznek szociális szervezeti háttérrel és gyakorlattal, önkormányzati oldalról célszerű kezdeményezni a szolgáltatók csatlakozását olyan szociális, életvezetési programok finanszírozásához, amelyek eredményeként a behajthatatlan díjtartozások lényegesen csökkenhetnek. Ehhez azonban fel kell számolni azt a gyakorlatot, hogy az önkormányzat téríti meg a be nem fizetett díjakat, hiszen így a szolgáltatók nem motiváltak a részvételben. Olyan hosszú távú megoldásokra kell törekedni a szolgáltatókkal, amelyek mellett mérsékelt áremelkedésekre kerül sor. Kezdeményezni kell a különböző szolgáltatóknál a szociális alap létrehozását, amelyet szakmai szervezetek (pl. családsegítő, területi szociális központok, vagy esetleg civilek) kezelésére kell bízni. Szigorú beszámolási kötelezettséggel az önkormányzat és a szolgáltató irányába. Ennek az alapnak nem az adósságot kell finanszíroznia, hanem a prevenciót. Meg kell teremteni a bérlők adatkezelésén alapuló a hátralékok felhalmozódását akadályozó komplex prevenció és jelzőrendszert. 5. A mobilitás megvalósulásához szükség van lakhatást, és ezen keresztül a társadalmi helyzetet is jelentősen befolyásoló kapcsolódó területek bevonására. Hatékonyabb oktatási, foglakoztatási programok megvalósítására van szükség, ezen programokat egymásra kell építeni, egymást kell kiegészíteniük. A lakás-csere lehetőségének széles körű megteremtésében, biztosításában az intézményi struktúrának is aktívan partneri módon kell részt vennie. Olyan képzéseket, oktatásokat kell kidolgozni és támogatni, amelyek helyben, a mobilitásban résztvevők környezetében, helyben zajlanak. Fontos, hogy a munkaerőpiacon valóban értékes szakmai képzettséget adjon. Segíteni kell az általános iskolai végzettség megszerzését is – azoknál, akiknek ez hiányzik- pl.

137

házi tanító, korrepetáló rendszer kialakítása, speciális módszerek alkalmazása. (Az egyetemen tanárszakon tanuló egyetemistákat önkéntesként be lehet vonni, szakmai gyakorlatként el lehet ismerni.) 6. A mobilitás, valamint a lakás fenntarthatósága érdekében a bérlők közötti csere lehetőségek maximális kihasználására van szükség. Ehhez hirdetőfelületeket (hagyományos és elektronikus) kell biztosítani, üzemeltetni. Hírleveleket kell kiadni, amelyben nem csak a csere lehetőségek szerepelnek, hanem a mobilitáshoz kapcsolódó különböző lehetőségek, oktatási, képzési programok, egészségügyi szűrő-vizsgálatok stb. A közösségfejlesztés egyik eleme lenne a lakáscsere-börzék szervezése, ahol a lakhatás megtartásához, fenntartásához kapcsolódó tanácsadás, tájékoztatás is lenne (energiatakarékosság, pénzkezelés, különböző kedvezményeket biztosító üzletekről, akciókról, kertészeti, környezeti tanácsadás, pszichológiai, gyereknevelési tanácsadás). 7. A különböző pályázati lehetőségeket folyamatosan figyelni kell, és az intézmények pályázását össze kell hangolni, egymásra kell építeni. A pályázati rendszerbe való bekapcsolódást általánossá kell tenni a szervezeti struktúrán (önkormányzat, PHVV, civilek stb.) belül. 8. Az elért eredmények fenntartása a mobilitási rendszer egyik kulcsa. A mobilitás csak abban az esetben eredményes, ha a családok a megszerzett pozícióikat meg tudják őrizni, az egyenlőtlenségek nem termelődnek újjá. Az elért eredmények fenntartásához szükség ki kell alakítani egy jól működő utókövetési és támogató szolgálatot, a különböző szolgálatok, támogatások további fenntartására is szükség van, ezt csökkenő intenzitással a család igényeinek megfelelően célszerű megvalósítani. Az operatív program kapcsolódása a részcélokhoz:

A lakók pénzügyi stabilitását elősegítő szociális és egyéb programok megvalósítása A bérleti díjfizetési rendszer átalakítása A pénzügyi források bővítése, átgondolt, következetes felhasználása A szociális városrehabilitáció megvalósítása Városi- és lakófunkciókat erősítő infrastrukturális beruházások megvalósítása

Az operatív program kapcsolódása horizontális célokhoz:

A célcsoportok mobilizálása elsősorban a különböző egyenlőtlenségek, szegregáció, diszkrimináció mérséklésének elérését segíti elő. Jelentősen hozzájárul a társadalmi környezet kedvezőbbé tételéhez, a társadalmi kohézió, az egyén és a közösség fejlesztéséhez is. A célcsoportok anyagi helyzetének stabilitása a fenntarthatóság, egészséges lakókörnyezet megteremtésének is egyik alapja lehet. II. 1. A mobilitás feltételrendszerének kialakítása II.2. A bérbeadás rendszerének és gyakorlatának teljes körű átalakítása A program a mobilitási program másik két programjának szerves része, a programok egymásra épülnek. A célcsoportok meghatározása és bevonása nélkül nem lehet sikeres mobilizálást végrehajtani. A bérbeadás rendszerének átalakítása, a differenciált bérleti díj-rendszer és felülvizsgálat jelentős ösztönző-rendszer lehet a mobilitás érdekében. I. 2. Az ügyvitel és ügyintézés hatékonyságának javítása A célcsoportok mobilizálására hatással van a hatékony adminisztráció megteremtése, alapfeltétele. A sikeres mobilitás eredménye az adminisztráció munkáját hosszú távon csökkentheti. I. 1. A lakáspolitikai rendszer alapjainak lerakása A lakáspolitikai rendszer alapjainak lerakása során létrejövő lakáspolitikai menedzsment tevékenysége, generáló, koordináló szerepe közvetett módon szintén meghatározza a célcsoportok mobilitását. IV. 3. Nagyprojekt lehetőségének megteremtésére irányuló országos és EU szintű kezdeményezés végrehajtása a Pécs-Keleti városrész komplex rehabilitációjának megvalósítása érdekében A szociális városrehabilitáció komplex szemlélete miatt, mintaként is szolgálhat a célcsoportok mobilizálásának egyes elemeihez. Másrészt mivel az unió támogatja ezt a városfejlesztési formát, bizonyos területeken a továbbhaladás alapja is lehet. IV. 2. Leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolása A célcsoportok mobilizálásának egyik legkardinálisabb kérdése a leromlott státuszú telepszerű lakóterületeken élők sikeres bevonása a programba. A két programcsomagot egymást kiegészítve kell elindítani. IV. 1. Integrált város-rehabilitációs akciók szervezése a veszélyeztetett lakóterületeken a társadalmi kohézió erősítése érdekében Az életminőség javítását célzó akciók a leromlott lakóterületeken is hozzájárul a mobilitási rendszer kiteljesedéséhez. III. 1. A lakásállomány összetételének javítása III. 2. Az önkormányzati lakásállomány felújítása, korszerűsítése Mindkét programra – a lakásállomány összetételének javítása, illetve a lakásállomány felújítása, korszerűsítése programokra -jelentősen hat a célcsoportok társadalmi mobilitása. A lakók anyagi és társadalmi státuszának stabilitása megteremti annak a lehetőségét, hogy a lakásokat fenn tudják tartani, fel tudják esetenként újítani, így az önkormányzatnak hosszabb távban kevesebbet kell erre a területre

Az operatív program kapcsolódása egyéb operatív programokhoz:

138

Célcsoportok szerinti differenciálás:

Az operatív program megvalósulásának feltételei: Az operatív program megvalósításának felelősei:

fordítania. A mobilitási rendszer ezen, szegmensének elsősorban a fiatalokra, és a nagycsaládosokra kell fókuszálni, illetve azokra a csoportokra, családokra akik be szeretnének lépni a mobilitás rendszerébe. A nyugdíjasok mobilizálására is szükség van, de esetükben kevéssé jelentős a mobilitási rendszer mellé rendelt támogatószolgálatok, erre elsősorban abban az esetben van szükség, ha nem kíván kisebb, alacsonyabb költségű lakásba költözni. Ebben az esetben a szociális ellátó-rendszer más szegmensének támogatása szükséges. Aktív, együttműködő szervezeti rendszer, partnerség a különböző szervezetek között Komplex szemlélet kialakulása Célcsoportok aktív részvétele Befogadói környezet együttműködése Az önkormányzat osztályai A bevont szervezetek „A célcsoportok”

A program megvalósulásának kontrollja:

Képviselőtestület Lakáspolitikai menedzsment A bevont intézmények és szervezetek vezetői A jegyző A bérlői érdekvédelmi szervezetek

Eredménymutatók:

A lakásgazdálkodás rendszerében eltöltött idő csökken A különböző programokból (lakáskísérési, adósságkezelési stb.) kikerült családok száma nő A szociális alapon lakást igénylők számának csökkenése, A bérleti idő hosszabbítási kérelmek csökkenése Az átlagos bérleti idő hosszának csökkenése Korábban bérleti szerződéssel rendelkező magántulajdonosok számának növekedése Célcsoportok egyre szélesebb bevonásának lehetősége

Az operatív program tervezett intézkedései és az azokhoz kapcsolódó tevékenységek:

II.3.1. Motiváló és támogató-rendszerek hatékony alkalmazása, helyi szociális támogatások kialakítása  A bérlők mobilitását ösztönző eszköztár kidolgozása (tájékoztatási csatornák, fórumok, ösztönzők)  Életciklusnak és társadalmi státusznak megfelelő differenciált ösztönző-rendszer kidolgozása  Életciklusnak és társadalmi státusznak megfelelő differenciált támogató környezet kialakítása és fenntartása (tanácsadás és aktív segítés)  Komplex támogató-szolgálatok kialakítása a fentiek figyelembe vételével  A szociálpolitikai stratégiához illeszkedő, a helyi specialitásokat is figyelembevevő szociális támogatások kialakítása (a „rászorultság” elvének következetesebb érvényesítse, a lakhatás megőrzésének támogatása, „a bérlőt támogassuk ne a lakást”elv általános alkalmazása) Differenciáltabb helyi lakásfenntartási támogatás kialakítása  Új típusú – elsősorban természetbeni - szociális támogatások kialakítása az önkormányzat eszközeinek a felhasználásával (pl. tanácsadások, közlekedési kedvezmények, jóléti kedvezmények ösztönző jelleggel) II.3.2 Lakbér és díjhátralékok rendezése, hatékony prevenció és jelzőrendszerek megteremtése  A szociálpolitikai irányelveknek megfelelő együttműködési megállapodások kiépítése a különböző közmű-szolgáltatókkal  Szociális alap létrehozásának kezdeményezése a szolgáltatóknál,  Lakbérhátralékok felülvizsgálata, a „fantom-hátralékok” leírása  Hatékonyabb, strukturáltabb lakbér-hátralékkezelési rendszer kialakítása  Hátralékok felhalmozódását akadályozó komplex prevenció és jelzőrendszer megteremtése  Ösztönző-rendszer kialakítása a különböző hátralékosok számára, az adósság rendezése érdekében, szélesebb komplexebb adósság-kezelés megvalósítása  A fizetési fegyelemre is épülő szankció-rendszer (azonban egyedi élethelyzethez is rugalmasan tudjon igazodni)  A különböző hátralékkezelések indikátorainak kidolgozása, eredményességének vizsgálata  A lakáskísérési program szélesítése  Jelenlét-program szélesítése

139

  

A hátralékok ismételt felhalmozódását megelőző alternatív megoldások kidolgozása (pl. közmű-kártya, szociális hotel, alacsonyabb fenntartású lakás felajánlása, mérsékelt adósság-elengedés) A magáncsőd jellegű adósságkezelés intézményére való felkészülés, a magáncsőd helyi kereteinek kidolgozása Hatékony fellépés az uzsora-rendszere ellen, a szociális kölcsön feltételeinek megteremtése, kialakítása

II.3.3 A mobilitás megvalósulása, az elért eredmények fenntartása, továbbfejlesztése • A bérlők közötti csere lehetőségének maximális kihasználása a fenntarthatóság és a mobilitás érdekében (hirdető felületek üzemeltetése, lakáscsere-börze, hírlevelek) • A lakásgazdálkodás összehangolása a kapcsolódó területek tevékenységével: egészségügy, oktatás, szociális ellátó rendszer, foglalkoztatás, • Különböző pályázati programok összehangolása a bérlők mobilitásának érdekében • Gyakorlati együttműködések kiépítése és megvalósítása a különböző intézmények között • A különböző támogatások további fenntartása, csökkenő intenzitással a család igényeinek megfelelően • Három-ötéves utókövetési rendszer kialakítása, amennyiben szükséges ismételt beavatkozás

140

III. stratégiai átstrukturálása

program:

Az önkormányzati lakásállomány átstrukturálása

Az

önkormányzati

A stratégiai program operatív programjai:

lakásállomány

III.1. A lakásállomány összetételének javítása

A stratégiai program megnevezése

III.

A stratégiai program rövid ismertetése:

A stratégiai program lényege, hogy az önkormányzati tulajdonú lakásállomány értéke, hasznosíthatósága, fenntarthatósága az optimális (a bérlői igényekhez és a fenntarthatóság szempontjához illeszkedő) irányban változzon meg. Ennek érdekében szükséges a kívánt mennyiségi és minőségi összetétel meghatározása. Az önkormányzatnak és megbízottjainak valamennyi, a lakásokkal kapcsolatos tevékenységét ennek szellemében kell elvégeznie. Ez elsősorban a lakások adás-vétele, építése, bontása, cseréje, felújítása, korszerűsítése kapcsán jelentkezik markánsan, de számos egyéb kapcsolódó tevékenység (bérleti forma megválasztása, lakóterület fejlesztés) is jelentős hatást gyakorol.

III.2. Az önkormányzati lakásállomány felújítása, korszerűsítése

 A mindenkori lakásgazdálkodás pénzügyi fenntarthatóságának megteremtése A lakásállomány átstrukturálása nagyban hozzájárulhat a pénzügyi fenntarthatósághoz. Az összehangolt adás-vételi tevékenység, a tudatos lakásértékesítési stratégia megtakarításokat, bevételeket eredményez. A lakásállomány átstrukturálása szerepet kap a profitorientált alapú bérbeadás lehetőségének megteremtésében. Az optimális lakásállomány összetétel meghatározásának fontos szempontja az alacsony fenntartási költség és a magasabb bérleti díj kivetésének lehetősége.  A meglévő lakásállomány műszaki színvonalának emelése A lakásállomány összetételének kiemelt szempontja a műszaki állapot és a komfortosság. A jelenlegi lakásállomány korszerűsítése is hozzájárul a lakásállomány átstrukturálásához.  Az igénybe vehető lakások számának növelése és minőségének emelése, strukturális változtatásokkal A stratégiai program ennek a stratégiai célnak az elérésére jön létre. A lakásállomány átstrukturálása a lakások számának növelésével és minőségének emelésével kell, megvalósuljon.  Lakáspolitikai rendszer hatékonyságának növelése A stratégiai program A lakásállomány átstrukturálásának alapja egy átgondolt lakásgazdálkodási stratégia kapcsolódása a többi stratégiai programhoz: kidolgozása. Az önkormányzatnál és a PHV Zrt.-nél a tulajdonosi szemlélet erősítése. Szükséges a tulajdonos és az üzemeltető közötti együttműködés kialakítása, koordinációja. A lakásállomány kívánt összetételének meghatározásához elengedhetetlen a jelenlegi lakásállomány jellemzőinek (méret, beosztás, elhelyezkedés, műszaki állapot, érték) jól strukturált elektronikus adatbázisban történő feldolgozása. A stratégiai program kapcsolódása a stratégiai célokhoz:

 Mobilitás rendszerének kidolgozása és a mobilitás megvalósítása A bérlők mobilizációja, továbbhaladásuk biztosítása elképzelhetetlen a megfelelő lakásállomány megléte nélkül. A lakások tervezett összetételének összhangban kell, lennie a lakásigénylők és a továbbhaladási rendszer célcsoportjainak igényeivel. Ezért ismerni kell az igényeket, különösen a célcsoportok igényeit, és ezek kiszolgálására kell törekedni.

A stratégiai program megvalósításának közreműködői:

 Leromlott lakóterületeken történő beavatkozások A leromlott lakóterületeken magas koncentrációban fordulnak elő önkormányzati bérlakások, ezért az itt megvalósuló szociális városrehabilitáció fontos eleme a lakásfelújítás, korszerűsítés. A szociális városrehabilitáció során törekedni kell a lakóterület, ezáltal az önkormányzati tulajdonú lakások felértékelődésére. A leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolásakor felmerülő lakásigény kielégítésére szükséges egy átmeneti elhelyezést biztosító intervenciós lakásállomány kialakítása. A lakások értékét, fenntarthatóságát nagyban meghatározza a lakókörnyezet minősége. Ezért a városrehabilitációs fejlesztési jellegű tevékenységeken felül, szükség van a megfelelő társadalmi, környezeti feltételek megteremtésére és fenntartására. Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata PHV Zrt.

141

Az Önkormányzat és/vagy a Polgármesteri Hivatal szerepe:

A stratégiai program megvalósításának feltételei:

Az önkormányzat feladata a lakásgazdálkodási stratégia meghatározása és érvényre juttatása az üzemeltető által. A lakásértékesítések-vásárlások, lakásfelújítások-korszerűsítések ellenőrzése és jóváhagyása. A lakáspiaci menedzsment szervezet révén folyamatos irányító és ellenőrző feladat ellátása. Az integrált városfejlesztés összehangolása a lakásgazdálkodással. A leromlott lakóterületeken történő beavatkozások összehangolása a lakásgazdálkodási célokkal. Jogszabályi feltételek

Pénzügyi feltételek

Szervezeti feltételek A stratégiai program megvalósításának felelősei A stratégiai program megvalósulásának kontrollja Térszerkezeti összefüggések/ következmények:

A stratégiai program operatív programjai:

Az önkormányzati tulajdonú lakásértékesítési és felújítási szabályok felülvizsgálata A bérlők kötelezettségeinek felülvizsgálata (felújítás) A bérlők jogainak felülvizsgálata (bérelt lakás megvásárlása, határozatlan idejű bérleti jog) A stratégiai program megvalósítása jelentős pénzeszközöket igényel. A lakásgazdálkodás hatékonyságának növelésével belső források is keletkeznek a rendszerben. A felújításra és karbantartásra fordított összeg mértékének nincs felső határa. A tulajdonosi szemlélet és a piaci alapú gondolkodás erősítése a szervezeti rendszerben. A megfelelő döntés előkészítés és kontroll rendszer kialakítása a lakásértékesítések során.

PHV Zrt. Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata Lakáspolitikai menedzsment szervezet Lakások jelenlegi térbeli elhelyezkedését kell vizsgálni III.1. A lakásállomány összetételének javítása III.2. Az önkormányzati lakásállomány felújítása, korszerűsítése

142

III. 1. operatív program: A lakásállomány összetételének javítása Az operatív program megnevezése:

III.1. A lakásállomány összetételének javítása

Az operatív program tervezett intézkedései:

III.1.1. Az optimális lakásállomány összetétel meghatározása III.1.2. A lakások eladásának vásárlásának összehangolása

és

III.1.3. A lakáscsere és a visszavásárlás és a tulajdonszerzés egyéb lehetőségeinek nagyobb mértékű kihasználása III.1.4. Lakásépítés és lakások kialakítása nem lakás célú épületekből Az operatív program célja:

Az operatív program tartalma:

Az operatív program célja az optimális összetételű lakásállomány kialakítása. Az operatív program az önkormányzati tulajdonú lakásállomány összetételét kívánja javítani, elsősorban a tulajdonos váltással kapcsolatos tevékenységek összehangolásával. Fontos cél, hogy az önkormányzat valamennyi tevékenysége (adás, vétel, csere, visszavásárlás) az összetétel javulását eredményezze. A lakásállomány összetételének javítását átgondolt koncepció mentén kell megvalósítani. Ennek alapja az optimális lakásállomány összetételének meghatározása. A kívánt összetétel meghatározását a jelenlegi lakásállomány jellemzői, a lakásbérleti igények, valamint az ingatlanpiaci felmérések eredményei alapján szükséges elvégezni. Ezért az első lépés az információgyűjtés és az adatok adatbázisban történő feldolgozása. A pénzügyi fenntarthatóság, a vagyongazdálkodás mellett kiemelt szempont a hasznosíthatóság, a bérlők és igénylők szükségleteinek kielégítése. Ezeket az információkat az 1. számú stratégiai program keretében gyűjtik és dolgozzák fel adatbázisban, jelen operatív program keretében az adatok elemzése és a konklúziók megállapítása valósul meg. Az összetétel meghatározásánál számba kell venni a tervezett lakóterület-fejlesztési és város rehabilitációs terveket is. Az összetétel több szempontból kerül meghatározásra:     

területi elhelyezkedés, beépítési jelleg épület típusa komfortfokozat méret és beosztás (alapterület, szobaszám) műszaki állapot.

Az optimális lakásállomány összetétel kialakítása elsősorban az eladások és vásárlások összehangolásával érhető el. Csak olyan lakást szabad eladni, amely nem illeszkedik a kívánt összetételbe. Ezeknek a lakásoknak az eladását megfelelő ingatlanpiaci helyzetben akár szorgalmazni is lehet. Abban az esetben, ha egy lakást nagyon kedvező feltételekkel lehet értékesíteni, és ennek pótlásával együtt is nyereséget lehet elérni, el lehet adni. Az ilyen típusú értékesítési akciókat egyedileg szükséges elbírálni, és a pótlási költséget előre felmérni. A bérlők városi rendeletben foglalt vásárlási kedvezményét kívánatos lenne eltörölni, bérlő is csak akkor vehessen meg lakást, ha az az önkormányzat számára kedvező. A lakásvásárlásokat is szükséges tervezett formában megvalósítani, elsősorban a visszapótlási kötelezettségek teljesítése során. A lakásvásárlásoknak mindig az összetétel javítását kell szolgálniuk, de a döntéshozatal során üzleti szempontokat is figyelembe kell venni. A lakásvásárlás lehet egyedi, vagy csoportos. Csoportos lakásvásárlás indokolt egy nagyobb városfejlesztési akció megvalósítása előtt az akcióterületen. Azt a sajnálatos tényt, hogy az önkormányzati bérlakások környezetében a lakások elértéktelenedtek, a lakásállomány felvásárlására lehet felhasználni, majd a lakóterület rehabilitációja után differenciáltan hasznosítani a lakásokat. A hagyományos adás-vételi tranzakciókon túl kiemelt figyelmet szükséges fordítani az alternatív lakásvásárlás/szerzés formáinak kidolgozására és alkalmazására. Elsősorban ezen a területen van előnye az önkormányzatnak a többi piaci szereplővel szemben.

143

Ilyen alternatív módszerek lehetnek:     

visszavásárlás lakáscsere (önkormányzat és magántulajdonos között) életjáradék bentlakásos intézmény biztosítása bérleti jog megszűntetése pénzbeli térítés ellenében

Fontos, hogy a tulajdonában lévő lakások felett a város rendelkezhessen, ezt most több tényező is hátráltatja (önkényes lakásfoglalók, jogtalan bérlők, rendezetlen bérleti viszonyok). Az önkormányzat a legközvetlenebb és leghatékonyabb módon a lakásépítések révén tud a lakásállomány összetételébe beleavatkozni. Ezért nagyon fontos, hogy a lakásépítések optimálisan befolyásolják az összetételt. A lakásépítések esetében alapvető elvárás a pénzügyi fenntarthatóság, de a legkülönbözőbb igények kielégítését lehet így biztosítani. A lakásépítések számos kiemelt területen jelentenek megoldást:  

A mobilitást biztosító, intervenciós lakáskontingens kialakítása Speciális célcsoportoknak szánt bérlakásépítés (fiatalok, idősek, magasan kvalifikált munkaerő), kiemelten alacsony fenntartási költségű, szolgáltató nyugdíjasházak építése Piaci alapon működtetett bér-lakáskontingens (önkormányzati lakópark, belvárosi bérlakások) Telepek kiváltását lehetővé tevő lakásállomány (alacsony fenntartási költségű, magas teherbírású lakások)

 

Új bérlakások kialakításának költségkímélő formája lehet a nem lakás célú épületek átalakítása. Ez történhet eredetileg is önkormányzati tulajdonú épületből, vagy kedvező áron megvásároltból is. Ez a megoldás különösen célravezető lehet fiatalok, művészek elhelyezését célzó lakáskialakítások esetében, mivel az eredetileg nem lakás céljára szolgáló épületek lehetőséget nyújtanak fantáziadús, innovatív, nem szokványos megoldások alkalmazására, melyek a lakásokat egyedivé teszik. Az energiahatékonyságra ez esetekben is különös figyelmet kell fordítani. Az operatív program kapcsolódása a részcélokhoz Az operatív program kapcsolódása horizontális célokhoz: 

Az operatív program kapcsolódása egyéb operatív programokhoz:

Az elbontásra szoruló, felszámolásra ítélt lakások kiváltása Az igények differenciált kielégítéséhez elegendő lakásállomány megteremtése A lakásállomány összetételének minőségi emelése 

Környezeti fenntarthatóság javítása, egészséges lakókörnyezet megteremtése:

A megfelelő összetételű lakásállomány kialakítása lehetővé teszi, hogy a bérlők a számukra legkedvezőbb méretű és fenntartási költségű lakásban lakjanak. Az egészségtelen lakókörnyezet felszámolása részben a lakásállomány átstrukturálása révén valósulhat meg. III.2. Az önkormányzati lakásállomány felújítása, korszerűsítése Az operatív program közvetlen kapcsolatban van a stratégiai program másik operatív programjával, hiszen a lakások felújítását, korszerűsítését össze kell hangolni az értékesítésekkel, vásárlásokkal. A lakásállomány összetételének van egy minőségi szempontú megközelítése is. A lakások állaga, fenntartási költsége meghatározza értéküket és hasznosíthatóságukat. II. 2 A bérbeadás rendszerének és gyakorlatának teljes körű átalakítása A Non-profit és Profitorientált típusú bérletek számának növeléséhez megfelelő lakásösszetételre van szükség. Szükséges növelni a jó minőségű, kedvező elhelyezkedésű, többletszolgáltatások igénybevételét lehetővé tévő lakásállományt. II.3. A célcsoportok mobilizálása a fokozatosság elve alapján, az eredmények fenntartása, továbbfejlesztése Az egyes célcsoportok mobilizálása érdekében kiemelt figyelmet, kell fordítani az ehhez szükséges lakások felszabadítására, vásárlására. Fontos, hogy a biztosított lakások hosszú távon fenntarthatók legyenek a célcsoport tagjai által.

144

IV.2. Leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolása A telepek lakásai jelentősen rontják a város lakásállomány összetételét, felszámolásuk ezért jelentős összetétel javulást eredményez. A telepeken élőknek szükséges lakhatást biztosítani, olyan megoldást kell találni, amely megakadályozza, hogy ezek a lakások is rövidesen a lakásállomány legkedvezőtlenebb állapotú rétegét képezzék. Célcsoportok differenciálás:

szerinti

Önkormányzati bérlakások bérlői Önkormányzati bérlakást igénylők Mobilitási program célcsoportjai Piaci alapon lakást bérlők

Az operatív program megvalósulásának feltételei:

Az operatív program feltétele a lakásgazdálkodás alapelveinek elfogadása. Szükséges egy kidolgozott lakásgazdálkodási modell mentén megkezdeni a lakásállomány összetételének tervezését. Mivel az összetétel nagy mértékű átalakítása hosszú távú feladat, ezért szükséges a politikai és szakmai konszenzus megteremtése. Az összetétel javításának ütemét nagy mértékben meghatározza a bevonható források mértéke.

Az operatív program megvalósításának felelősei:

PHV Zrt.

Az operatív program megvalósulásának kontrollja: Eredménymutatók:

Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata Lakáspolitikai menedzsment szervezet A bérleti rendszer számára megfelelő lakások biztosítása: 40% szociális bérlakás 40% non-profit alapon bérbe adott lakás 20% profitorientáltan működtetett lakás

Az operatív program tervezett intézkedései és az azokhoz kapcsolódó tevékenységek:

III.1.1. Az optimális lakásállomány összetétel meghatározása  A felmért és összetétel szempontjából elemzett lakhatási igények és lakásállomány kiértékelése az ingatlanpiaci, vagyongazdálkodási, városfejlesztési szempontok szerint  Az igények, a finanszírozhatósági és vagyongazdálkodási követelmények valamint a városfejlesztési szempontok alapján optimálisnak tekinthető, elérendő lakásstruktúra meghatározása III.1.2. A lakások eladásának és vásárlásának összehangolása  Az optimális lakásösszetételbe nem illeszkedő lakások értékesítése  A lakásvásárlás (pl. visszapótlási kötelezettség teljesítése) során az összetétel javításának figyelembe vétele  A kedvező üzleti lehetőségek és a piaci pozícióból származó előnyök kihasználása (kedvező értékesítési és vételi pozíciók kihasználása, a városfejlesztési beavatkozásokból származó várható hasznának realizálása) III.1.3. A lakáscsere, visszavásárlás és a tulajdonszerzés egyéb lehetőségeinek nagyobb mértékű kihasználása  Az egykori önkormányzati tulajdonú lakások visszavásárlása  Az lakásösszetétel javítását célzó lakáscserék lebonyolítása  Lakások megszerzése életjáradék, vagy bentlakásos elhelyezés (pl. nyugdíjasház, szociális intézmény) biztosításával  Bérleti jog megszűntetése pénzbeli térítés ellenében III.1.4. Lakásépítés és lakások kialakítása nem lakás célú épületekből  A mobilitást biztosító, intervenciós lakáskontingens kialakítása  Speciális célcsoportoknak szánt bérlakásépítés (fiatalok, nyugdíjas ház időseknek, magasan kvalifikált munkaerő)  Piaci alapon működtetett bér-lakáskontingens építtetése (önkormányzati lakópark, belvárosi, belváros-peremi lakóházak)  Telepek kiváltását lehetővé tevő lakásállomány létrehozása (alacsony építési és fenntartási költségű, nagy igénybevételre alkalmas lakások)

145

III.2. Az önkormányzati lakásállomány felújítása, korszerűsítése Az operatív program megnevezése:

III.2. önkormányzati lakásállomány felújítása, korszerűsítése

Az

Az operatív program tervezett intézkedései:

III.2.1. Lakás felújítási és korszerűsítési stratégia kidolgozása III.2.2. A lakásfelújítások korszerűsítések ütemtervének elkészítése az IVS-hez igazodva III.2.3. Az innovatív technológiák alkalmazása a felújítások és korszerűsítések, valamint az új építések során

Az operatív program célja:

A program célja az önkormányzati lakásállomány rohamos műszaki állapotromlásának megállítása, a leromlásból adódó vagyonvesztés korlátozása. A lakhatási körülmények javítása, a pénzügyi fenntarthatóság figyelembe vételével. Tudatos, tervezett felújítási és korszerűsítési koncepció kialakítása és megvalósítása. A felújítási munkálatok időbeli ütemezése a koncepció mentén.

Az operatív program tartalma:

A pécsi önkormányzati lakásállomány állapota általánosan leromlott, a bérlők többsége nem teljesíti az előírt felújítási kötelezettségét. Az üzemeltető által felújításra fordított összegek nem tudják megállítani az állomány műszaki állapotának rohamos leromlását. A teljes lakásállomány felújítása, korszerűsítése óriási összeget emésztene fel. Ezért a felújítási, korszerűsítési munkálatokat differenciálni kell. Kiemelt szempont a hatékonyság és a fenntarthatóság. A lakások műszaki állapotfelmérése és az adatok feldolgozása mellett a lakók fenntartási hajlandóságát is vizsgálni kell. Ezek a szempontok határozzák meg a lakás felújítási és korszerűsítési stratégiát. A kisebb felújítások, javítások elvégzése abban az esetben indokolt, ha ezzel nagyobb mértékű állagromlást lehet megelőzni. A nagyobb felújítások, komfortosítás elvégzése akkor indokolt, ha a lakás fenntartása, a közüzemi díjak folyamatos fizetése a bérlő részéről biztosíthatónak látszik. A lakásfelújításoknak igazodni kell az átalakuló bérleti rendszerhez, a felújított lakások bérleti díja emelkedjen meg. A lakót időben (egy évvel előre) tájékoztatni kell a felújítás szándékáról, a felújítás alatti lakhatási lehetőségekről és a felújítás utáni bérleti díj mértékéről, hogy legyen ideje felkészülni, valamint dönteni arról, hogy vállalja-e a felújítás utáni megemelt bérleti díjat. Döntéséhez különböző díjtételű alternatívákat kell ajánlani. A lakásfelújításoknak a mobilitási rendszerhez is kapcsolódniuk kell. A felújítások során előnyt élveznek az olyan méretű lakások, amelyekből hiány van. A felújítási stratégiát egyeztetni kell a leromlott lakóterületek fejlesztéseivel, telepfelszámolás által érintett területen csak tűzoltó jellegű beavatkozásokat szabad elvégezni, a város-rehabilitáció akcióterületén viszont preferálni kell a felújításokat. A felújítások tervezésekor vizsgálni kell, az akadálymenetesítés lehetőségét és szükségességét. Abban az esetben, ha lehetséges és indokolt a nagyobb felújítások esetében el kell, végezni az akadálymentesítést is. A felújítási stratégia ütemterve figyelembe veszi a pénzügyi kereteket és a lakások területi elhelyezkedését. A lakásgazdálkodás rendszerének stabilizálása, a bevételek növelése lehetővé kell, tegye, hogy valamennyi lakás egy bizonyos idő elteltével megújuljon. A lakás felújítási ütemtervnek illeszkednie kell, a lakásállomány átstrukturálásához, a lakásvásárlások és értékesítések folyamatához. A felújításnak, korszerűsítésnek hozzá kell járulnia ahhoz, hogy az adott lakásban lakók életminősége jelentősen javuljon, a lakás fenntartásának költségei érdemben csökkenjenek. A munkálatok tervezése során figyelembe kell venni az innovatív technológiák nyújtotta lehetőségeket, különösen a tartós, időtálló építészeti megoldások és az alternatív energia felhasználás területén. Az alacsony szinten szocializált lakónépesség számára felújított lakások esetében kerülni kell az éghető, illetve könnyen értékesíthető anyagok használatát, ezeket műanyagok, innovatív technológiák felhasználásával szükséges pótolni. Az alternatív energiafelhasználás azon formáit szükséges preferálni, amelyek mindennapos használata nem igényel műszaki ismereteket, javítást, karbantartást. Szóba jöhet a napkollektor, a geotermikus energia, esetleg a szélenergia is. Kedvező eredményt hozhat a több lakást érintő

146

közös rendszer kialakítása is. Az operatív kapcsolódása részcélokhoz

program a

Az operatív program kapcsolódása horizontális célokhoz:

Az operatív program kapcsolódása egyéb operatív programokhoz:

Az önkormányzati bérlakás állomány felújítása, korszerűsítése, belső akadálymentesítése A szociális városrehabilitáció megvalósítása A lakásállomány összetételének minőségi emelése 

Környezeti fenntarthatóság javítása, egészséges lakókörnyezet megteremtése

A meglévő lakásállomány felújítása révén egészségesebb lakókörnyezetben élhetnek a bérlők. A környezeti fenntarthatóságot az alternatív energia felhasználás térnyerése segíti elő. II.2. A bérbeadás rendszerének és gyakorlatának teljes körű átalakítása A bérbeadás rendszerének átalakítása során fontos szerepet kap a lakásfelújítás is. A bérleti díjrendszer differenciálásának egyik szempontja a lakások műszaki állapota. A szociális bérlakások alacsony bérleti díja azon alapszik, hogy a lakók kötelezettsége a lakásfelújítás. A piaci és non-profit alapon működtetett lakások esetében az önkormányzat újítja fel a lakásokat. A szociális bérlakások lakói maguk kell gondoskodjanak a felújításokról, ebben az önkormányzat és a civil szervezetek kell segítsék őket. III.1. A lakásállomány összetételének javítása A lakásállomány összetételének van egy minőségi szempontú megközelítése is. A lakások állaga, fenntartási költsége meghatározza értéküket és hasznosíthatóságukat. IV. 1. Integrált városrehabilitációs akciók szervezése a veszélyeztetett lakóterületeken a társadalmi kohézió erősítése érdekében Az integrált városrehabilitációs akciók megvalósítása során a lakásokhoz kötődően megvalósulnak fizikai és úgynevezett „soft” beavatkozások. A fizikai beavatkozások során a lakások külső-belső felújítása, az önkormányzati bérlakások korszerűsítése valósulhat meg. A rehabilitáció által érintet területen, ugyanakkor a „soft” elem keretében közösségépítés a kohézió erősítése valósul meg. A lakosság számára biztosított közvetlen segítségnyújtást jelentő programok pedig a társadalmi integrációt, az életkörülmények javítását igyekeznek elérni.

Célcsoportok differenciálás:

szerinti

Szociális alapon bérlők Non-profit alapon lakást bérlők Piaci és alapon lakást bérlők

Az operatív program megvalósulásának feltételei:

Az operatív program megvalósításának felelősei: Az operatív program megvalósulásának kontrollja: Eredménymutatók:

Az operatív program alapja a fenntartható lakásgazdálkodás elméleti modelljének elfogadása és gyakorlati érvényesítése. Annak érdekében, hogy a lakásvagyon elértéktelenedése megálljon jelentős változtatások szükségesek, elsősorban a bérbeadási rendszer átalakítása. A felújítási, korszerűsítési program volumenét a bevonható források alapvetően befolyásolják, kiemelt figyelmet kell fordítani az állami támogatások megszerzésére (pl.: energiatakarékossági programok). PHVV Zrt. Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata Lakáspolitikai menedzsment szervezet 2015-re a lakásállomány 60%-a felújításra kerül 20% esetében alternatív energia felhasználása válik lehetővé

Az operatív program tervezett intézkedései és az azokhoz kapcsolódó

  

III.2.1. Lakás felújítási és korszerűsítési stratégia kidolgozása Jelenlegi lakásállomány műszaki állapotának felmérése az adatok feldolgozása A differenciálási szempontok feltérképezése, a bérlők szándékainak lehetőségeinek megismerése A stratégia kidolgozása, pénzügyi feltételek meghatározása

és

147

tevékenységek:   

  

III.2.2. A lakásfelújítások korszerűsítések ütemtervének elkészítése az IVShez igazodva A városfejlesztési akciókhoz történő igazodás, a nagyságrendek meghatározása a pénzügyi feltételek figyelembe vételével A középtávú felújítási program ütemezése A hosszú távú lakás felújítási tevékenység feltételeinek meghatározása III.2.3. Az innovatív technológiák alkalmazása a felújítások és korszerűsítések valamint az új építések során Az alkalmazható innovatív technikák és technológiák megismerése, fejlődésük nyomon követése Az innovatív technológiák, alternatív energiaforrások felhasználásának vizsgálata az egyes lakások esetében Az innovatív technológiák és alternatív energiaforrások alkalmazása a lakásépítések, korszerűsítések, felújítások során

148

IV. Leromlott lakóterületeken történő beavatkozások A stratégiai program megnevezése

IV.

Leromlott lakóterületeken történő beavatkozások

A stratégiai program operatív programjai:

IV. 1. Integrált városrehabilitációs akciók szervezése a veszélyeztetett lakóterületeken a társadalmi kohézió erősítése érdekében IV. 2. Leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolása IV. 3. Nagyprojekt lehetőségének megteremtésére irányuló országos és EU szintű kezdeményezés végrehajtása a Pécs-Keleti városrész komplex rehabilitációjának megvalósítása érdekében

A stratégiai program rövid ismertetése:

A stratégiai program a leromlott lakóterületek felzárkóztatását, rehabilitációját szolgálja. A leromlott lakóterületek fejlesztését komplex módon, fizikai beavatkozások és ezekhez kapcsolódó szolgáltatások révén igyekszik megvalósítani. A stratégiai program elsősorban a lakásokat és lakóikat közvetlenül érintő beavatkozásokkal foglalkozik. A stratégiai program a leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolását, a szociális városrehabilitációs tevékenységeket és a leromlott lakóterületeken az életminőséget javító szolgáltatásfejlesztést komplex módon kezeli. A stratégiai program tartalmazza a Pécs-Keleti városrész komplex rehabilitációjának megvalósítása érdekében egy nagyprojekt lehetőségének megteremtését.

A stratégiai program kapcsolódása a stratégiai célokhoz:

Az igénybe vehető lakások számának növelése és minőségének emelése strukturális változtatásokkal A leromlott lakóterületeken találhatók a legrosszabb műszaki állapotú és legalacsonyabb komfortfokozatú lakások, amelynek jelentős része önkormányzati tulajdonban van. A lakásállomány átstrukturálásakor ezek megszűntetése, korszerűsítése és a kedvezőbb adottságú lakások vásárlása, építése a cél. A meglévő lakásállomány műszaki színvonalának emelése, a szociális városrehabilitáció megvalósítása A leromlott lakóterületeken megvalósuló szociális rehabilitációs beavatkozások keretében, lakáscélú beruházások is megvalósulnak. Ezek a lakásállomány műszaki színvonalát emelik. A leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolása hozzájárul egy egész városrész leszakadásának megakadályozásához.

A stratégiai program kapcsolódása a többi stratégiai programhoz:

 Lakáspolitikai rendszer hatékonyságának növelése A lakáspolitikai rendszer fejlesztése kiemelten érinti a leromlott lakóterületeket, mivel itt nagy számban találhatók önkormányzati bérlakások. A különböző beavatkozások tervezéséhez szükség van a lakásokról és a lakókról a lehető legszélesebb körű információra. Ehhez szükséges egy megfelelően működő, folyamatosan frissített adatbázis is. A város peremterületén élők fizikailag elkülönülnek az ügyintézés színtereitől, nincsenek megfelelő készségeik sem. Ezért szükséges a leromlott peremterületekre kitelepíteni az ügyintézést és megfelelő segítséget nyújtani az ott lakóknak. Fontos, hogy az önkormányzat használja ki a sikeres rehabilitációs projektek hatásait, különösen a lakások felértékelődését. Szükséges, hogy a lakbérrendszer, a szankcionáló és ösztönző rendszerek és az alternatív lakásprogramok támogassák a leromlott lakóterületek történő beavatkozásokat.  Lakásállomány átstrukturálása Az alacsony komfortfokozatú, rossz műszaki állapotú lakások nagy koncentrációban fordulnak elő a leromlott lakóterületeken, több helyen szegregátumokat képezve. A lakásállomány átstrukturálásakor törekedni kell arra, hogy a leromlott lakóterületeken javuljon a lakások minőségi és méret szerinti összetétele. Ezt felújítások, korszerűsítések, bővítések révén, illetve lakásvásárlás és kialakítás segítségével lehetséges elérni. A lakásállomány átstrukturálása mindig szoros összhangban kell történjen a városrehabilitációs és egyéb területi alapon történő beavatkozásokkal. A telepfelszámolások előfeltétele egy átmeneti elhelyezést biztosító lakáskontingens kialakítása.

149

 Mobilitás rendszerének kidolgozása és a mobilitás megvalósítása A mobilitás rendszerének kialakítása és működtetése a lakók dinamizálását eredményezi, ami segít feloldani a leromlott lakóterületek kilátástalan stabilitását. A telepek felszámolása során az ott lakók elhelyezése válik szükségessé, akik ezért a mobilitási rendszer első lépcsőjét kénytelenek megtenni. A városrehabilitáció során megvalósuló minta értékű lakáscélú beruházások, a mobilitási rendszer kísérleti területét jelenthetik. A mobilitási rendszertől elválaszthatatlan lakók számára biztosított szolgáltatások elsősorban a leromlott lakóterületeken valósulnak meg, ezek mintaértékű megvalósítása a városrehabilitációs projektek során történhet meg. A stratégiai program megvalósításának közreműködői: Az Önkormányzat és/vagy a Polgármesteri Hivatal szerepe:

A stratégiai Jogszabályi program feltételek megvalósítá sának feltételei: Pénzügyi feltételek

Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata PHVV Zrt. Városfejlesztési Társaság Civil szervezetek (Máltai Szeretetszolgálat, Ifjúságért Egyesület) Az önkormányzat a területi alapú városfejlesztés irányelveit az IVS-ben határozta meg. Ebben konkretizálja az egyes városrészek fejlesztési céljait, amelyek több lakóterületen irányoznak elő beavatkozásokat. A stratégiai program leginkább a keleti városrészben tervezett szociális városrehabilitációval és az Anti-szegregációs tervben meghatározott telepfelszámolásokkal van összefüggésben. Az önkormányzat a városrehabilitációs projekt esetében, mint pályázó kap szerepet. Szintén feladata a telepfelszámolások megtervezése és lebonyolítása. A leromlott lakóterületeken a közszolgáltatások fejlesztése szintén önkormányzati feladat. A Pécs-Keleti városrész komplex rehabilitációja nem valósítható meg a megyei jogú városok számára kiírt kiemelt projektek finanszírozási keretéből. Ezért az önkormányzatnak kezdeményeznie kell, egy nagyprojekt megindítását ennek a célnak az érdekében. Az önkormányzati tulajdonú lakásértékesítési és felújítási szabályok felülvizsgálata A bérlők kötelezettségeinek felülvizsgálata (felújítás)  A bérlők jogainak felülvizsgálata (vásárlás, határozatlan idejű bérleti jog)  Telepfelszámolással kapcsolatos jogi problémák A szociális városrehabilitációra megközelítőleg 1,8 milliárd Ft áll majd rendelkezésre, amelyet pályázati úton szükséges elnyerni. A telep-felszámolási programok várhatóan hazai pályázati támogatásból valósulhatnak meg. A Pécs-Keleti városrész szociális városrehabilitációja az előzetes becslések szerint 20-30 milliárd Ft összköltséggel valósulhat meg, amelyet csak egy Európai Uniós nagyprojekt révén lehet előteremteni.

Szervezeti feltételek

Közösségi Alapítvány, Városfejlesztő Társaság

A stratégiai program megvalósításának felelősei

Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata Városfejlesztő Társaság

A stratégiai program megvalósulásának kontrollja

Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata Anti-szegregációs szakértő Nemzeti Fejlesztési Ügynökség

PHVV Zrt.

Lakáspolitikai menedzsment szervezet Térszerkezeti összefüggések/ következmények:

Pécs-Keleti városrész szociális városrehabilitáció akcióterülete

A stratégiai program operatív programjai:

IV. 1. Integrált város-rehabilitációs akciók szervezése a veszélyeztetett lakóterületeken a társadalmi kohézió erősítése érdekében

Anti-szegregációs terv szegregátumai

IV. 2. Leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolása IV. 3. Nagyprojekt lehetőségének megteremtésére irányuló országos és EU szintű kezdeményezés végrehajtása a Pécs-Keleti városrész komplex rehabilitációjának megvalósítása érdekében

150

IV. 1. Integrált város-rehabilitációs akciók szervezése a veszélyeztetett lakóterületeken a társadalmi kohézió erősítése érdekében Az operatív program megnevezése:

IV. 1. Integrált városrehabilitációs akciók szervezése a veszélyeztetett lakóterületeken a társadalmi kohézió erősítése érdekében

Az operatív program tervezett intézkedései:

IV.1.1 Az IVS aktualizálása, pontosítása, akcióterületekre bontott városrészrehabilitációs ütemterv készítése IV.1.2 Életminőség javítását célzó akciók, és a társadalmi kohéziót erősítő lakóközösségfejlesztés a város-rehabilitációs igények által érintett (leromlott) akcióterületeken IV.1.3 Városi és lakófunkciót erősítő infrastrukturális beruházások

Az operatív program célja:

Az operatív program célja a leromlott lakóterületeken városfejlesztési akciók megvalósítása. Infrastrukturális beruházások megvalósítása, közterületek, közintézmények, lakások fejlesztése. Az életminőség javítását célzó akciók megvalósítása, a közszolgáltatások fejlesztése, a szolgáltatási kínálat bővítése.

Az operatív program tartalma:

A városrehabilitációs akciók tervezésének alapdokumentuma az Integrált Városfejlesztési Stratégia (IVS), amely meghatározza a városrészek fejlesztési céljait és kijelöli a fejleszteni kívánt akcióterületeket. Az IVS felülvizsgálatát 2-3 évente szükséges elvégezni, az újonnan kijelölt akcióterületek kijelölésével, a fejlesztési célok aktualizálásával. Szükséges az IVS-ben meghatározott akcióterületek rehabilitációs programjainak ütemezése, a várható költségek nagyságrendjének meghatározásával. A közeljövőben tervezett szociális városrehabilitáció a Pécs keleti városrészében, az egykori szénbányászat megszűnése által leginkább sújtott területeken valósul meg. Az eltérő beépítésű, elkülönülő területek együttes kezelését éppen a bányabezárás következtében jelentkező gazdasági, társadalmi problémák megegyezése indokolja. A városrehabilitációs program keretében lakásfelújításokra, közösségi épületek és az ezekhez kapcsolódó közterületek fizikai rehabilitációjára kerül sor. A komplex rehabilitáció érdekében a fizikai beavatkozásokhoz kapcsolódó, úgynevezett „soft” elemek kapcsolódnak, amelyek az egyén és a közösség számára biztosított szolgáltatások. A program széles társadalmi egyeztetésen alapul és a helyi civil szervezetek szorosan együttműködnek a tervezésben és a megvalósításban. A leromlott státuszú lakóterületeken az életminőség javulását elősegítő akciók végrehajtására van szükség. Elsősorban a szolgáltatások, kiemelten a közszolgáltatások színvonalának javítását kell, elérni. A lakóterületek rehabilitációja elképzelhetetlen a fizikai beruházásokkal párhuzamosan megvalósuló szolgáltatásfejlesztés nélkül. A lakások értéke és hasznosíthatósága nagyban összefügg a lakóterület szolgáltatási kínálatától. Fontos a közbiztonság, köztisztaság, szociális, egészségügyi és oktatási ellátórendszer biztosítása a leromlott lakóterületeken.

Az operatív kapcsolódása részcélokhoz

program a

Az operatív program kapcsolódása horizontális célokhoz:

A lakóterületek differenciált fejlesztési koncepciójának kialakítása A pénzügyi források bővítése, átgondolt, következetes felhasználása A szociális város-rehabilitáció megvalósítása Az önkormányzati bérlakás állomány felújítása, korszerűsítése, belső akadálymentesítés Városi- és lakófunkciókat erősítő infrastrukturális beruházások megvalósítása Mivel a város-rehabilitációs projekt komplex megközelítést alkalmaz ezért valamennyi horizontális céllal összefüggésben van: A különböző egyenlőtlenségek, szegregáció, diszkrimináció mérséklése A társadalmi környezet kedvezőbbé tétele, társadalmi kohézió, az egyén és a közösség fejlesztése Fenntarthatóság, egészséges lakókörnyezet megteremtése

Az operatív program kapcsolódása egyéb operatív programokhoz:

II.3. A célcsoportok mobilizálása a fokozatosság elve alapján, az eredmények fenntartása, továbbfejlesztése A szociális város-rehabilitáció megpróbál az első olyan nagy volumenű beruházássá válni, amely a mobilitási rendszer szempontjait szem előtt tartja. A lakás célú beruházások

151

eredményeként megújuló lakások a mobilitási rendszer színtereivé válhatnak. Ennél is jelentősebb a lakáscélú beruházásokhoz kapcsolódó úgynevezett „soft” elemek hatása. Ezek arra mutathatnak példát, hogyan tudjuk a lakók és lakóközösségek önszerveződését segíteni, és önfenntartó képességét javítani. A közösségfejlesztés célja olyan helyi társadalmi környezet kialakítása, amelyben az egyén és a család támogatásra lel a közösségen belül, s a közösség egyúttal kontrollt is gyakorol az egyén felett a közösségi normák betartása érdekében. A közösségépítés egyik fontos eredménye lehet, hogy a program keretében végzett beruházások fenntarthatóságát, megóvását támogatja. III.1. A lakásállomány összetételének javítása A szociális város-rehabilitáció során megvalósuló lakás célú beruházások mintaként szolgálhatnak a későbbi programok számára. A lakások bővítése, nem lakás célú épületek lakóépületté alakítása a lakások összetételét pozitívan befolyásolja. A lakóterületek felértékelődésének kihasználása, az ehhez kötődő lakáscsere, visszavásárlás, adás-vételi tevékenység szintén példaértékű lehet. III.2. Az önkormányzati lakásállomány felújítása, korszerűsítése A szociális város-rehabilitáció lakáscélú beruházásainak legfontosabb eleme minta értékű lakás felújítási akciók megvalósítása. A felújítások során innovatív építészeti eljárások és alternatív energiaforrások kísérleti jellegű alkalmazása is megvalósul. IV.1. Integrált város-rehabilitációs akciók szervezése a veszélyeztetett lakóterületeken a társadalmi kohézió erősítése érdekében A város-rehabilitáció sikerét alapvetően meghatározza az akcióterületen biztosított szolgáltatások színvonalának fenntartása, fejlesztése. A közbiztonság, köztisztaság, a szociális, egészségügyi ellátás, a közoktatás megfelelő működtetése alapfeltétele a terület felzárkóztatásának. Az úgynevezett „Soft” típusú beavatkozások kiemelt hangsúlyt helyeznek a szolgáltatási háttér fejlesztésére és a közösségi kohézióra gyakorolt hatásainak kihasználására. IV.2. Leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolása A telepszerű lakóterületek jelentős része a város-rehabilitációs akcióterületen található. A program keretében nem történik telepfelszámolás, de a beavatkozások figyelembe veszik a későbbi ilyen céllal megvalósuló programokat. A két beavatkozást alapvetően a forrás allokáció szempontjai miatt kell elválasztani. A város-rehabilitáció az Európai Unió strukturális alapjaiból, a telepfelszámolás hazai forrásokból valósulhat meg. Célcsoportok differenciálás:

szerinti

Szociális város-rehabilitációs akcióterületek lakossága Mobilitási program célcsoportjai Szegregátumok lakói

Az operatív program megvalósulásának feltételei:

Az operatív program megvalósításának felelősei: Az operatív program megvalósulásának kontrollja:

Az operatív program megvalósulásának alapvető feltétele az integrált, területi alapú városfejlesztés szemléletének elterjedése. Fontos, hogy az infrastrukturális beruházások felöli egyoldalú megközelítés ne nyomja rá a bélyegét a fejlesztési elképzelésekre. Szintén a sikeres város-rehabilitáció feltétele, hogy a gazdasági szereplők, a helyi lakosság és a civilek bevonása ténylegesen és jelentős mértékben történjen meg. A fejlesztések tervezésekor alapvető feltételnek kell, tekinteni a fenntarthatóságot. A programok sikeres megvalósítása érdekében állami támogatást szükséges igénybe venni, ennek érdekében az uniós források lehívása érdekében jól előkészített pályázatokat szükséges benyújtani. PHVV Zrt. Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata Lakáspolitikai menedzsment szervezet Az uniós projektek esetében a Nemzeti Fejlesztési Ügynökség, mint irányító hatóság

Eredménymutatók:

A DDOP keretében benyújtott Pécs-Keleti városrész szociális város-rehabilitációs projekt eredménymutatói

152

Az operatív program tervezett intézkedései és az azokhoz kapcsolódó tevékenységek:

IV.1.1. Az IVS aktualizálása, pontosítása, akcióterületekre bontott városrész-rehabilitációs ütemterv készítése  Városfejlesztési társaság létrehozása  Hosszú távú ütemterv készítése az IVS által meghatározott akcióterületek figyelembe vételével  Pénzügyi becslés készítése (nagyvonalú forrásigény meghatározása) az akcióterületek rehabilitációjához  Középtávú ütemterv készítése IV.1.2. Életminőség javítását célzó akciók, és a társadalmi kohéziót erősítő lakóközösségfejlesztés a város-rehabilitációs igények által érintett (leromlott) akcióterületeken  Közösségfejlesztő akciók, a civil szféra fejlesztése, a lakosság tényleges bevonása a társadalom-fejlesztésbe és a terület-rehabilitációba a civil szféra segítségével  Közbiztonság javítását célzó akciók  Köztisztasági beavatkozások  Szociális ellátórendszer fejlesztése terület specifikusan (szolgáltatások elérhetőségének fejlesztése)  Egészségügyi ellátórendszer fejlesztése terület specifikusan  Az oktatási és kulturális szféra fejlesztésének programja  Továbbképzés, oktatás fejlesztése, re-integrációs akciók a foglalkoztathatóság javítása érdekében  Gazdaságfejlesztés, munkahelyteremtés: a lakosság foglalkoztatási szintjének fejlesztése IV.1.3. Városi és lakófunkciót erősítő infrastrukturális beruházások  Közterületek, közlekedés, a közintézmények fejlesztése  A lakóterületek funkcióbővítő fejlesztése (szolgáltatások, munkahelyek kínálatát bővítő projektek generálása)  Lakáscélú beruházások ösztönzése, modellek kipróbálása és a sikeres modellek alkalmazása  Gazdasági célú beruházások ösztönzése a leszakadó területeken (pl. adókedvezménnyel, a városi tulajdonú ingatlanokhoz való kedvezményes hozzáféréssel)  Egészségügyi ellátórendszer fejlesztése terület specifikusan  Oktatás fejlesztése

153

IV.2. Leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolása Az operatív program megnevezése:

IV.2. Leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolása

Az operatív program tervezett intézkedései:

IV.2.1. Szegregátumok kezelési módszertanának kidolgozása az eddig megvalósított programok (Borbála, Jelenlét, Lakmusz, CASE) tapasztalatainak és ajánlásainak figyelembe vételével IV.2.2. Telepek felmérése, döntés a telepek rehabilitációjáról vagy felszámolásáról, a telepfelszámolások ütemezése IV.2.3. Részletes telep-felszámolási terv elkészítése konkrét akcióterületre IV.2.4. Telepek felszámolása az ütemezés sorrendjében

Az operatív program célja:

A program célja a leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolása, a lakosság elköltözetése, az újabb szegregátumok kialakulásának előidézése nélkül.

Az operatív program tartalma:

Pécsett a szénbányászat fellendülésével egy időben épültek ki a bányászkolóniák. Ezek egyik része a mecseki szénbányászat hőskorában a DGT által tervszerűen kiépített önálló városrészekben található (Pécsbánya, Vasas). Az itt található bányászlakások a 19. századi 20. század eleji lakhatási igényeknek megfelelően épült ki, gyakorlatilag a közművesítés jelentős hiánya jellemzi őket. Másik csoportot jelentenek a 2. világháború idején és az azt követő időkben eredetileg ideiglenesnek tervezett bányászkolóniák. Napjainkra a településen a bányászat megszűnésével az egykori bányászkolóniák műszaki állapota leromlott alacsony státuszú népesség lakja. Ezeken a lakóterületeken érzékelhető a szegregáció. A szegregált területeket az Anti-szegregációs Terv mutatja be, amely rögzíti azt is, hogy milyen beavatkozásokat tervez a város ezek megszűntetése érdekében. A telepfelszámolások érdekében szükséges az eddig megvalósult, ilyen jellegű beavatkozások tapasztalatainak összegzése, módszertan kidolgozása ezek figyelembevételével. A módszertannak ki kell térnie a helyi közösségek fejlesztésére, a műszaki megoldások megtervezésére, a lakó elhelyezés problémájára, a lakosság felkészítésére és a kapcsolódó kiegészítő intézkedések tervezésére. A telepek felmérése során a lakásállomány és a lakosság jelemzőit és a lakáspiaci körülményeket kell részletesen felmérni. Az információk feldolgozása után döntést kell hozni a telep felszámolásáról, vagy rehabilitációjáról. Abban az esetben, ha az önkormányzat a telepfelszámolás mellett dönt, részletes telepfelszámolási terv elkészítése szükséges, ennek az alábbi kérdéseket kell érintenie:          

Ütemezés A lakosság tájékoztatása, felkészítése, folyamatos kommunikáció megszervezése Szociális, társadalomfejlesztési szolgáltatások megszervezése Elhelyezési terv készítése (mobilitási rendszerbe való bevonás, átmeneti elhelyezés, vidékre történő visszaköltöztetés, új szociális kapacitásokban való elhelyezés) Fogadóterületek felszabadítása, előkészítése, a befogadó lakosság felkészítése Műszaki tervek elkészítése, engedélyeztetése Adott esetben a terület újrahasznosítási tervének elkészítése Finanszírozási terv készítése (önkormányzati saját erő, pályázati forrás, hitel, lakossági hozzájárulás pénzzel és munkával A kivitelezés és a költöztetések lebonyolítása Utánkövetés, reintegráció

életvezetés,

lakáskísérés,

társadalmi

és

munkaerő-piaci

154

Ezt követően szükséges végrejhajtani a telep-felszámolási tervet. A telepfelszámolások során lehetőleg úgy kell kijelölni az új lakásállományt, hogy azoknak a költöző családoknak, akik egymást erősen támogató közösségben élnek (erős a társadalmi tőkéjük), ne szakadjanak meg társadalmi kapcsolataik. Tehát az ideális elhelyezés az, ha nem újra egy tömbben, de elérhető közelségben jutnak új otthonhoz a csalások, így a régi kapcsolatok is megőrizhetők és újak létrehozására is van lehetőség. Az operatív kapcsolódása részcélokhoz

program a

Az operatív program kapcsolódása horizontális célokhoz:

A lakóterületek differenciált fejlesztési koncepciójának kialakítása A lakók pénzügyi stabilitását elősegítő szociális és egyéb programok megvalósítása Az elbontásra szoruló, felszámolásra ítélt lakások kiváltása A szociális város-rehabilitáció megvalósítása Az igények differenciált kielégítéséhez elegendő lakásállomány megteremtése A különböző egyenlőtlenségek, szegregáció, diszkrimináció mérséklése A társadalmi környezet kedvezőbbé tétele, társadalmi kohézió, az egyén és a közösség fejlesztése Fenntarthatóság, egészséges lakókörnyezet megteremtése

Az operatív program kapcsolódása egyéb operatív programokhoz:

I.2. Az ügyvitel és ügyintézés hatékonyságának javítása A telepfelszámolás előkészítése során alapvető feladat az adott telepen a lakásállomány és a lakók jellemzőinek felmérése. Az információkat egy adatbázisban kell feldolgozni. A telepfelszámolás megvalósítása során számos adminisztratív jellegű feladat jelentkezik (jogi bonyodalmak, lakosság tájékoztatása, eljárások), ezek problémamentes elvégzése, speciális felkészülést igényel. III.1. A lakásállomány összetételének javítása A telepfelszámolások során a legrosszabb műszaki állapotú, kedvezőtlen méretű és elhelyezkedésű lakások kerülnek megszüntetésre. Ezért a lakásállomány összetétele kedvező irányba változik. A telepfelszámolás során szükséges biztosítani a cserelakásokat és az ideiglenes elhelyezést biztosító lakáskontingenst. II.1 A mobilitás feltételrendszerének kialakítása A telepfelszámolás során szükséges a terület lakosságának pontos felmérése. Azok a lakók, akik alkalmasak a mobilitási rendszerbe való integrálásra kiemelt figyelmet kapnak. Mivel a legnagyobb problémát a nagy számú lakosság elhelyezése jelenti, megkönnyíti a helyzetet a családok egy részének „kiemelése” a területről. II.3 A célcsoportok mobilizálása a fokozatosság elve alapján, az eredmények fenntartása, továbbfejlesztése A telepfelszámolás során megszűntetett lakások lakóit szükséges elhelyezni. A telepek lakosságát differenciáltan kell kezelni és a fokozatosság elve alapján kell, „kiüríteni” a területet. A telepről elköltöztetett lakosság esetében alapvető követelmény az utánkövetés. Meg kell akadályozni a befogadó terület státuszának leromlását. Szükséges a meglévő programok mellett (lakáskísérés, lakásfenntartási támogatás) új innovatív segítőeszközök kidolgozása.

Célcsoportok differenciálás:

szerinti

Az operatív program megvalósulásának feltételei:

Az operatív program megvalósításának felelősei:

Mobilitási program célcsoportjai Szegregátumok lakói A program megvalósulásának feltétele a telepeken élő lakosság megfelelő felkészítése, elhelyezésük biztosítására a megfelelő lakásállomány biztosítása. A pénzforrások biztosítása érdekében állami támogatások elnyerésére van szükség pályázati úton. PHVV Zrt. Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata

155

Az operatív program megvalósulásának kontrollja: Eredménymutatók:

Az operatív program tervezett intézkedései és az azokhoz kapcsolódó tevékenységek:

Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata Lakáspolitikai menedzsment szervezet 300 telepszerű lakókörnyezetben lévő lakás felszámolása 2015-ig IV.2.1. Szegregátumok kezelési módszertanának kidolgozása az eddig megvalósított programok (Borbála, Jelenlét, Lakmusz, CASE) tapasztalatainak és ajánlásainak figyelembe vételével A módszertanban kidolgozandó fejezetek:  Társadalmi tőke, szomszédsági kapcsolatok értékelése  A műszaki feladat megtervezése (felújítás vagy telepfelszámolás és lakáspótlás, vagy a kettő kombinációja, műszaki tervekkel kapcsolatos követelmények, építési, energiatakarékos stb. műszaki megoldások bemutatása és a kiválasztás módszertana)  A lakó-elhelyezési terv készítése, lakóhelyváltás megtervezése, előkészítése  A lakosság felkészítése a változásokra, közösségfejlesztés, egyéni fejlesztések  A lakosság bevonása a végrehajtásba, lakosságkísérési program készítése o Közösségfejlesztő akciók, a helyi civil szféra fejlesztése, a lakosság tényleges bevonása a társadalom-fejlesztésbe és a területrehabilitációba a civil szféra segítségével o Közbiztonság javítását célzó akciók o Köztisztasági beavatkozások o Szociális ellátórendszer (városi és civil) fejlesztése terület specifikusan (szolgáltatások elérhetőségének fejlesztése, lakáskísérési program, o Egészségügyi ellátórendszer fejlesztése terület specifikusan o Az oktatási és kulturális szféra fejlesztésének programja o Továbbképzés, oktatás fejlesztése, re-integrációs akciók a foglalkoztathatóság javítása érdekében  A hálózatos működésű civil és non-profit szférával való együttműködés, munkamegosztás  Gazdaságfejlesztés, munkahelyteremtés: a lakosság foglalkoztatási szintjének fejlesztése IV.2.2. Telepek felmérése, döntés a telepek rehabilitációjáról vagy felszámolásáról, a telepfelszámolások ütemezése  A lakosság társadalmi-gazdasági jellemzői o Foglalkoztatottság o Jövedelmi viszonyok o Iskolázottság, munkaerőpiaci kompetenciák o Korösszetétel, kiszolgáltatottság o Helyi társadalmi normarendszer, szomszédsági viszonyok, társadalmi tőke, közbiztonság o Egészségi, higiénés, mentálhigiénés viszonyok o A lakosság igényeinek, szándékainak felmérése  A lakásállomány felmérése o Tulajdonviszonyok o A lakásállomány értékelése műszaki állapot, komfortosság, lakhatóság, bővíthetőség szempontjából o A lakhatóság és lakhatóvá tétel, bővíthetőség, helyreállítás gazdaságosságának vizsgálata  Beépítési viszonyok, utcaszerkezet, megközelíthetőség, közlekedési elérhetőség, infrastruktúra, környezeti adottságok értékelése  A terület hasznosíthatóságának vizsgálata IV.2.3. Részletes telep-felszámolási terv elkészítése konkrét akcióterületre  

Ütemezés A lakosság

tájékoztatása,

felkészítése,

folyamatos

kommunikáció

156

       

megszervezése Szociális, társadalomfejlesztési szolgáltatások megszervezése Elhelyezési terv készítése (mobilitási rendszerbe való bevonás, átmeneti elhelyezés, vidékre történő visszaköltöztetés, új szociális kapacitásokban való elhelyezés) Fogadóterületek felszabadítása, előkészítése, a befogadó lakosság felkészítése Műszaki tervek elkészítése, engedélyeztetése Adott esetben a terület újrahasznosítási tervének elkészítése Finanszírozási terv készítése (önkormányzati saját erő, pályázati forrás, hitel, lakossági hozzájárulás pénzzel és munkával A kivitelezés és a költöztetések lebonyolítása Utánkövetés, reintegráció

életvezetés,

lakáskísérés,

társadalmi

és

munkaerő-piaci

IV.2.4. Telepek felszámolása az ütemezés sorrendjében 

A felszámolási terv végrehajtása

157

IV. 3. Nagyprojekt lehetőségének megteremtésére irányuló országos és EU szintű kezdeményezés végrehajtása a Pécs-Keleti városrész komplex rehabilitációjának megvalósítása érdekében Az operatív program megnevezése:

IV. 3. Nagyprojekt lehetőségének megteremtésére irányuló országos és EU szintű kezdeményezés végrehajtása a Pécs-Keleti városrész komplex rehabilitációjának megvalósítása érdekében

Az operatív program tervezett intézkedései:

IV.3.1. A DDOP keretében benyújtandó Pécs-Kelet szociális városrehabilitációs projekt tapasztalatainak összegzése IV.3.2. A forráshiány pótlására irányuló nagyprojekt elméleti megalapozása, tartalmi elemeinek kidolgozása IV.3.3. Országos és európai uniós lobbytevékenység kifejtése, a nagyprojekt kezdeményezés lehetőségének elérése

Az operatív program célja:

Az operatív program célja a Pécs-keleti városrész komplex rehabilitációjához szükséges források elérhetősége érdekében olyan lobby megszervezése, amelynek eredményeként lehetővé válik, hogy a következő EU-tervezési ciklusban lehetőség nyíljon szerkezetváltás miatt felhalmozódott város-rehabilitációs feladatok nagyprojekt keretében történő pályázására és végrehajtására. További cél a projekt előkészítése, a szükséges beavatkozások megtervezése, a lakosság felkészítése. A rehabilitációs program megvalósításához szükséges források megszerzése pályázati úton. Ennek érdekében egy nagyprojekt koncepciójának elfogadtatása hazai és uniós szinten.

Az operatív program tartalma:

Pécs Megyei Jogú Város Képviselőtestülete arról határozott, hogy a Pécs-Keleti városrész fejlesztése érdekében, kiemelt projekt javaslatot terjeszt fel, a Dél-Dunántúli Operatív Program keretében meghirdetett, megyei jogú városok város-rehabilitációs forrásainak elnyerése érdekében. A kiemelt projekt javaslat kidolgozása 2008-ban megkezdődött, ennek során felmérték a városrész szociális rehabilitációjának forrásigényét. Nyilvánvalóvá vált, hogy a teljes területen felmerülő forrásigény a kiemelt projekt nagyságrendének sokszorosa 20-30 milliárd forint. Ennek pontosítása részletes felmérést igényel, ebben nagyon hasznos tapasztalatot jelent a kiemelt projekt tervezése és megvalósítása. A jelenlegi EU-tervezési ciklusban a város-rehabilitáció a regionális operatív programok részeként, azok korlátozott forrásaiból valósulhatnak meg. Ez kiemelt projekt végrehajtását kormányzati jóváhagyás mellett lehetővé teszi, az ISPA programhoz hasonló nagyságrendű, ún. nagyprojektre azonban ebben a témakörben nem lehet pályázni az EU-nál. A lobby tevékenység célja a nagyprojekt méretű pályázati lehetőség megteremtése a követező (2014-gyel kezdődő) tervezési ciklusban. A nagyprojekt tervezését egy részletes felmérés előzi meg, amely meghatározza a problémák kialakulásának okait és a lehetséges megoldási alternatívákat. A projekt generálása során körvonalazódnak a szükséges beavatkozások, a források optimális felhasználásának lehetőségei. Szükséges hosszú és közép távon vizsgálni a források bevonásának lehetőségét, különös tekintettel a magántőkére, befektetői tőkére. Végül szükséges kidolgozni a Pécs–Keleti városrészre vonatkozó konkrét város-rehabilitációs fejlesztési koncepciót. A nagyprojekt generálása egy hosszú folyamat, amely folyamatos fejlesztő munkát és lobbytevékenységet követel meg. Annak érdekében, hogy helyi szinten ne gördüljenek akadályok a nagyprojekt elfogadtatása elé, szükséges a politikai konszenzus kialakítása a közgyűlésben. Mivel a folyamat választási ciklusokon is átível, együttműködés és munkamegosztás kialakítása szükséges a pártok és a frakciók között. Hazai és nemzetközi szinten szükséges felvenni a hasonló helyzetben lévő városokkal, egykori bánya és iparvidékekkel, amelyre már voltak példák (CASE projekt). Minden politikai befolyást és lobbyerőt fel kell használni, annak érdekében, hogy a hazai és nemzetközi döntéshozók a kezdeményezést támogassák.

Az operatív program kapcsolódása a részcélokhoz :

A lakóterületek differenciált fejlesztési koncepciójának kialakítása A pénzügyi források bővítése, átgondolt, következetes felhasználása A szociális városrehabilitáció megvalósítása Városi- és lakófunkciókat erősítő infrastrukturális beruházások megvalósítása

158

Az operatív program kapcsolódása horizontális célokhoz:

A különböző egyenlőtlenségek, szegregáció, diszkrimináció mérséklése A társadalmi környezet kedvezőbbé tétele, társadalmi kohézió, az egyén és a közösség fejlesztése Fenntarthatóság, egészséges lakókörnyezet megteremtése

Az operatív program kapcsolódása egyéb operatív programokhoz:

IV. 1. Integrált város-rehabilitációs akciók szervezése a veszélyeztetett lakóterületeken a társadalmi kohézió erősítése érdekében A szociális városrehabilitáció komplex megközelítést alkalmaz, így természetesen figyelembe veszi az akcióterületen jellemző szolgáltatási kínálatot is. A fizikai beavatkozásokat kiegészítő „soft” elemek egy része szolgáltatás fejlesztéssel jár, de nem tudja hosszú távon biztosítani a szükséges fejlődést. A megújuló közösségi terek is helyet adhatnak a különböző szolgáltatási funkcióknak. IV.2 Leromlott státuszú telepszerű lakóterületek felszámolása A telepfelszámolások során elköltöztetett családok utókövetése során szükséges figyelmet fordítani a szolgáltatási környezet fejlesztésére. Ez azért is fontos, mert az új lakók megterhelhetik a szolgáltatókat, kivonulásuk a területrél pedig további szegregációhoz vezethet.

Célcsoportok szerinti differenciálás:

Az operatív program megvalósulásának feltételei: Az operatív program megvalósításának felelősei: Az operatív program megvalósulásának kontrollja: Eredménymutatók:

Az operatív program tervezett intézkedései és az azokhoz kapcsolódó tevékenységek:

Szociális városrehabilitációs akcióterületek lakossága Mobilitási program célcsoportjai Szegregátumok lakói A program sikerének legfontosabb feltétele a szakmai és politikai konszenzus megteremtése, a megfelelő előkészítés és az időközben szerzett tapasztalatok felhasználása. Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata

Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata

Nagyprojekt státusz elérése Pályázati dokumentáció elkészítése IV.3.1. A DDOP keretében benyújtandó Pécs-Kelet szociális városrehabilitációs projekt tapasztalatainak összegzése  A projekt keretében megvalósítható fejlesztések összevetése a hosszú távú városrehabilitációs forrásigénnyel  Az ismert forrás-lehetőségek alapján meghatározható, reálisan elérhető forrásmennyiség maghatározása  A hosszú távú város-rehabilitációhoz várhatóan hiányzó forrás-igény meghatározása IV.3.2. A forráshiány pótlására irányuló nagyprojekt elméleti megalapozása, tartalmi elemeinek kidolgozása  A leromlott lakóterületek elemzése, bemutatása  A leromlás okainak bemutatása  A szükséges beavatkozások bemutatása  A lakóterületek rehabilitációjához szükséges hosszú- és középtávú forrás-szükséglet összevetése a várható forrásokkal  A közösségi források szükségességének indoklása  Rehabilitációs- fejlesztési koncepció készítése IV.3.3. Országos és európai uniós lobbytevékenység kifejtése, a nagyprojekt kezdeményezés lehetőségének elérése  Politikai konszenzus megteremtése a közgyűlésben  Munkamegosztás és együttműködés kialakítása a frakciók és pártok képviselői közt  Kommunikáció, együttműködés kezdeményezése, megszervezése más hazai és külföldi, hasonló helyzetű, érdekelt városokkal  A kezdeményezés kormányzati és nemzetközi politikai szintre emelése, eljárás a lehetséges és szükséges hazai és nemzetközi fórumokon.

159

16

A LAKÁSGAZDÁLKODÁSI KONCEPCIÓ MEGVALÓSULÁSÁNAK IDŐBELI ÜTEMEZÉSE

Az intézkedések megvalósításának időbeli ütemezése 2008-2020

2008. 2. félév

2009. 1. félév

2009. 2. félév

2010. 1. félév

2010. 2. félév

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

I.1.1.Lakáspolitikai menedzsment létrehozása a lakásgazdálkodás hatékonyságnak javítása érdekében I.2.1. Naprakész, gyors, rugalmas, átlátható elektronikus alapú adminisztráció megteremtése IV.2. 1.Szegregátumok kezelési módszertanának kidolgozása az eddig megvalósított programok (Borbála, Jelenlét, Lakmusz, CASE) tapasztalatainak és ajánlásainak figyelembe vételével II.1.2. A célcsoportok bevonása és felkészítése a mobilitásra IV.3.3. Országos és európai uniós lobbytevékenység kifejtése, városrehabilitációs nagyprojekt lehetőség kezdeményezése I.1.3. A lakásgazdálkodási modellek aktualizálása és konkretizálása az új jogszabályi környezethez illeszkedően, döntés-előkészítés a szervezet átalakításhoz I.1.2.A lakhatással foglalkozó szereplők között meglévő együttműködések fejlesztése, ágazat és szektor-közi megoldások preferálása I.2.3.Az eljárásrend egyszerűsítése, átláthatóságának megteremtése II.3.1. Motiváló és támogató-rendszerek hatékony alkalmazása, helyi szociális támogatások kialakítása II.3.2. Lakbér és díjhátralékok rendezése, hatékony prevenció és jelzőrendszerek megteremtése II.1.3. A célcsoportokat befogadó környezet magatartásának, attitűdjének megváltoztatása III.1.1. Az optimális lakásállomány összetétel

160

meghatározása III.2.1. Lakás felújítási és korszerűsítési stratégia kidolgozása III.2.2. A lakásfelújítások, korszerűsítések ütemtervének elkészítése az IVS-hez igazodva I.2.2. Az ügyintézés decentralizálása és az elektronikus ügyintézés megteremtése II. 2. 1. A lakbér-rendszer átalakítása, differenciált lakbér-rendszer kialakítása IV.1.1. Az IVS aktualizálása, pontosítása, akcióterületekre bontott városrész-rehabilitációs ütemterv készítése I.2.4. Szankció és kontroll rendszerek fejlesztése IV.3.1. A DDOP keretében benyújtandó Pécs-Kelet szociális városrehabilitációs projekt tapasztalatainak összegzése II.1.1.Mobilitási szempontból érintett célcsoportok azonosítása és motiválása a differenciálás elve alapján IV.1.2.Életminőség javítását célzó akciók, és a társadalmi kohéziót erősítő lakóközösség-fejlesztés a város-rehabilitációs igények által érintett (leromlott) akcióterületeken IV.2.2. Telepek felmérése, döntés a telepek rehabilitációjáról vagy felszámolásáról, a telepfelszámolások ütemezése IV.1.3. Városi és lakófunkciót erősítő infrastrukturális beruházások (IVS végrehajtása keretében) II.2.2. Jelenlegi lakásprogramok szélesítése, innovatív megoldások kidolgozása és alkalmazása III.1.4. Lakásépítés és lakások kialakítása nem lakás célú épületekből III.1.3. A lakáscsere, visszavásárlás és a tulajdonszerzés egyéb lehetőségeinek nagyobb mértékű kihasználása III.1. 2. A lakások eladásának és vásárlásának összehangolása

161

III.2.3. Az innovatív technológiák alkalmazása a felújítások és korszerűsítések valamint az új építések során IV.2.3. Részletes telep-felszámolási terv elkészítése konkrét akcióterületre II.3.3. A mobilitás megvalósulása, az elért eredmények fenntartása, továbbfejlesztése IV.3.2. A forráshiány pótlására irányuló nagyprojekt elméleti megalapozása, tartalmi elemeinek kidolgozása IV.2.4. Telepek felszámolása az ütemezés sorrendjében 4. Táblázat: A Lakásgazdálkodási koncepció megvalósulásának időbeli ütemezése

162

17 A LAKÁSGAZDÁLKODÁSI MODELLEK BEMUTATÁSA A lakásgazdálkodás irányelveit alapvetően két szempontrendszer határozza meg egy mai magyar nagyváros esetében. Fontos a társadalmi elvárásoknak való megfelelés, a szociális szempontok érvényesítése. Ugyanakkor fontos a lakásállománnyal, mint vagyonnal való hatékony gazdálkodás szempontja is, hiszen a veszteséges lakásállomány-üzemeltetés állandó támogatást igényel az önkormányzattól, ennek hiányában pedig a veszteség a karbantartás, felújítás elmaradásában, a lakásállomány leromlásában, értékének csökkenésében jelenik meg. Ezért rendkívül fontos, hogy a lakásállomány és a bérlő állomány összetétele ne csupán veszteségesen működő, hanem non-profit jellegű és nyereséges részt is tartalmazzon. A két fő elem közül az önkormányzat esetében a szociális szempont az elsődleges. A lakásgazdálkodás nem szeparálható attól a piaci környezettől, amelynek az önkormányzati tulajdonú lakások részét képezik. A rendszerváltás után spontán módon –az alapszerepnek megfelelően- kialakult a munkamegosztás, egyben piacfelosztás az önkormányzat és a vállalkozói szféra között. Előbbi a szociális jelleggel támogatott piaci részt tartotta meg, utóbbi a profitérdekeltség alapján épített lakásokat. A lakások döntő része ma egyének magántulajdonában van, hiszen az önkormányzat értékesítette a korábbi bérlakások nagy részét, a magánvállalkozások pedig úgyszintén eleve értékesítési céllal építettek lakásokat. A bérlakás, mint lakhatási konstrukció lényegesen visszaszorult, és az önkormányzat által tulajdonolt, szociálisan támogatott körre szűkült. A városban ideiglenesen lakó nagy számú egyetemista révén a lakásbérlet mégis érdemleges szerepet játszik a pécsi lakáspiacon, ez azonban nem a „klasszikus” bérház-főbérlő modell, mely esetén a tulajdonos által eleve bérbeadás céljából épített tömbházakban tisztán bérleti viszonyban, életvitelszerűen laknak családok, emberek. A bérház, mint üzleti forma hiányzik a piacról, a bérletek zöme családok által rövidebb hosszabb időre kiadott lakásokról van szó. Jellemzésére továbböröklődött az „albérlet” szó, holott ez esetben is főbérletről van szó, melynek keretében a tulajdonos és a bérbevevő közt jön létre szerződés (nem a főbérlő adja tovább a bérletet albérlőnek), ami a bérlet ideiglenességét, bizonytalanságát jelöli. Az általános vélemény szerint127albérlet után általában nem fizetnek adót, így a lakáspiac bérleti része a magánszférában is anomáliával működik. Érdemes beszélni erről az önkormányzati lakásgazdálkodástól független tényezőről is akkor, ha az önkormányzat célul kívánja kitűzni, hogy hosszabb-rövidebb idő alatt önfinanszírozóvá teszi lakásállományának üzemeltetését. Az önfinanszírozóvá tétel – amint a vizsgálandó modellek bemutatása során látni fogjuk- feltételezi, hogy a lakások egy jelentős része profitot hoz. Amennyiben az önkormányzat profitábilis áron kíván megjelenni a bérleti lakáspiacon, versenyt támaszt az albérleti rendszernek, illetve a tényleges versenyárat ma az albérleti piac határozza meg. A lakásgazdálkodás a lakókörnyezet kapcsán közvetlen kapcsolatban áll a lakókörnyezettel, ennek révén közvetlen városfejlesztési tényezővé válik. Az önkormányzati tulajdonú lakások állagmegóvásán, az új lakások környezetbefolyásoló szerepén felül az önkormányzat a szabályozási terv keretében meghatározza a magánerős lakásépítés kereteit is. A lakókörnyezet minőségét, állapotát legalább annyira meghatározza a lakóterületen lakók viselkedése, az egyén támogatása a közösség által, a közösségnek az egyén felett gyakorolt kontrollja, mint az állagmegóvást szolgáló műszaki tevékenység. Így a szociális támogatás, az arra rászoruló egyénről való gondoskodás keretében nyújtott, piaci ár alatti lakhatási szolgáltatás

Adatok értelemszerűen nem állnak rendelkezésre a nagyságrendről, a városban egyetemi, középiskolai tanulmányok, munka stb. kapcsán lakók száma alapján azonban sejthető, hogy ez a piaci szegmens nem elhanyagolható mértékű. 127

163

mellett a közösséggel is foglalkozni szükséges. Különösen a szociális bérlakásban lakó, az átlagosnál alacsonyabb társadalmi státuszú körben van szükség a közösség támogatására és figyelmére. E fő tényezők alkotják azt a rendszert, amelybe a város lakásgazdálkodása beágyazódik. A lakásgazdálkodás körében meghozandó döntések előkészítése során elsősorban ezeket a fő tényezőket kell figyelembe venni.128 Az összefüggéseket a következő ábra illusztrálja.

LAKÁSPIACI SZEMPONTOK SZOCIÁLIS SZEMPONTOK

TÁRSADALOMFEJLESZTÉSI, KÖZÖSSÉGFEJLESZTÉSI SZEMPONTOK A

LAKÁSGAZDÁLKODÁS

PÉNZÜGYI, VAGYONGAZDÁLKODÁSI SZEMPONTOK

VÁROSFEJLESZTÉSI SZEMPONTOK

LAKÁSGAZDÁLKODÁS

RENDSZERMODELLJE

6. ábra: A lakásgazdálkodás rendszermodellje

Az alábbiakban egy logikai lépésekből álló modell alapján vezetjük le az önkormányzat által választható cselekvések alapeseteit és azok következményeit. Feltételezzük, hogy az önkormányzat fontosnak tartja a szabadpiacon nagy valószínűséggel megfelelő lakhatási megoldást nem találó réteg lakhatásának megoldását, egyúttal arra törekszik, hogy legalább is ne keletkezzen veszteség a lakásállomány üzemeltetésén. A lakásállomány üzemeltetése két alapvető megközelítés: a szociális és az üzleti (piaci) keretében történhet.

Természetesen számos egyéb, szempontra is figyelemmel kell lenni, mint pl. a jogi környezet, közlekedési elérhetőség, stb., ezek azonban a téma szempontjából környezeti feltételeknek tekinthetők. 128

164

A lakásgazdálkodás alapvető céljai Társadalom politikai cél

Üzleti cél

A lakással nem rendelkező, elsősorban a lakást A lakást venni nem tudó, vagy nem venni nem tudó és a piaci lakbér megfizetésére szándékozó, de a piaci szintű bérleti díjat nem képes lakosság lakhatásának megoldása. megfizetni képes réteg számára bérlakások biztosítása, nyereséges üzemeltetés révén. o Szociális bérlet o Non-profit alapú bérlet

o Profit szempontú bérlet

Non-profit üzemeltetés (Nincs nyereség, illetve veszteség vagy vagyonvesztés, de a szociális szempontok is érvényesülnek) 5. Táblázat: A lakásgazdálkodás alapvető céljai

A fenti célok alapján három elméleti alapmodell képzelhető el a lakásállományt fenntartó önkormányzat számára: a. Szociális alapmodell: Cél: Minden rászorulónak lakhatást biztosítani Jellemző: Túlnyomórészt szociális szempontokat érvényesítő modell, a piaci szintű, megtérülést biztosító bevételekhez képest alacsonyabb bevételekkel működik, veszteséget realizál. Feltétele: Jelentős, folyamatos anyagi forrásokat kell biztosítani a modell működésének fenntartására b. Piaci alapmodell Cél: Nyereségesség, a profit maximalizálása Jellemző: Nem érvényesít szociális szempontokat, tisztán piaci feltételek mellett működik Feltétele: A társadalmi elfogadottság elérése és a jogszabályi környezet megváltoztatása. Ilyen tiszta modell jelenleg a politikai felelősség szempontjából és a jogszabályi kötelezettségek alapján nem kezelhető. c. Fenntartható vegyes modell Cél: A szociálisan rászorulók lakhatáshoz juttatása a profitérdekeltségű szektor kihasználásával. A teljes lakásállomány 0-szaldós működtetése. Jellemző: A szociális és a piaci modell ötvözése, pénzügyi és műszaki szempontból fenntartható lakásgazdálkodást kíván elérni. Feltételei: A szociális modell felől a fokozatos eltolódás a piaci modell irányába egy előre meghatározott mértékig, ennek társadalmi, politikai, jogszabályi feltételeinek megteremtése.

165

1. Az egyes elméleti alapmodellek megfelelése az alapkövetelményeknek Alapmodell

A, Szociális modell

B, Piaci modell

C, Vegyes modell

Cél

Minden rászorulónak Csak a piaci lakbért A szociális cél elérése lakhatást biztosítani megfizetni képes a profitorientált réteget elégíti ki szegmens hasznának visszapótlásával

Alapkövetelmény Társadalompolitikai követelmény

megfelel

Nem felel meg

megfelel

Jogszabályi követelmény

megfelel

Nem felel meg

megfelel

Nem felel meg

megfelel

megfelel

Pénzügyi követelmény

2. A jelenlegi Pécs Mj. városi bérleti rendszer jellemzése Modellek érvényesülése

Döntően Szociális érvényesül

az

A) A B) piaci modell C) vegyes modell Nem érvényesül az Minimálisan önkormányzati érvényesül szférában, a magánszektorban működik

Társadalompolitikai követelmény

Nagyobb részben megfelel, jelentős hiányosságokkal. A megfelelés romlik

_____

_____

Jogszabályi követelmény

Döntően megfelel, de sok lényeges mulasztás figyelhető meg

_____

_____

Pénzügyi követelmény Döntően nem felel meg

_____

_____

modell

166

Az alapmodellek több szempontú értékelése különböző időtávokon; A-modell Alapmodell: A, Szociális modell

Szempont

Rövid táv

Közép táv

Hosszú táv

Jelmagyarázat:

Vagyoni helyzet

-

--

---

+

Lakásállomány összetétel

x

-

--

jó

Pénzügyi finanszírozhatóság

-

--

---

+++

nagyon jó

Bérlők igényeinek való megfelelés

++

+

-

x

semleges

Szociálpolitikai elvárás

++

+

-

-

kedvezőtlen

Jogi kötelezettségek

++

-

--

Lakáspiaci szempont

+

-

---

városfejlődés

+

-

--

kedvező

++

----

rossz nagyon rossz

6. Táblázat: Az alapmodellek több szempontú értékelése különböző időtávokon; A-modell

Az A) modell mindaddig jól megfelel a társadalom-politikai szempontoknak, amíg a lakásállomány műszaki állapota viszonylag kedvező. Ha a rendszeresen keletkező veszteséget nem pótolják, a karbantartásra és felújításra nem jut elegendő forrás, a lakásállomány állapota folyamatosan romlik, így a bérlők igényeinek, a jogszabályi követelményeknek és a városfejlesztési szempontoknak is egyre kevésbé felel meg, s egy idő után egyre kevésbé tudja betölteni az a piaci funkciót is, hogy az alacsonyabb jövedelmű rétegeket lakhatáshoz juttassa. Ha ez a modell hosszú ideig érvényre jut, végső soron saját funkcionálásának lehetőségeit emészti fel (hacsak nem pótolja egy jelentős állami szerepvállalás, mely napjainkban nem jellemző), hiszen egyre kevésbé alapoz meg normál bérleti díjat, egyre fogy a vagyonérték és a bontásra kerülő lakások miatt a lakásszám, azaz végeredményben forráshiányból adódó kényszerből és nem elhatározásból ugyan, de „elolvad” a társadalmi gondoskodás. A közben a magánszféra részvételével épített, értékesítésre szánt új lakások a szolgáltatásból kiszorulók többsége számára nem elérhető.

167

Az alapmodellek több szempontú értékelése különböző időtávokon; B-modell Alapmodell B, Tisztán piaci Szempont (profitszempontú) modell129

Rövid táv

Közép táv

Hosszú táv

Jelmagyarázat:

Vagyoni helyzet

+

++

+++

+

Lakásállomány összetétel

+

++

+++

Pénzügyi finanszírozhatóság

+

++

+++

kedvező

++

jó

+++

nagyon jó

Bérlők igényeinek való megfelelés

--

--

--

x

semleges

Szociálpolitikai elvárás

--

--

--

-

kedvezőtlen

Jogi kötelezettségek

---

---

---

Lakáspiaci szempont

+

++

+++

városfejlődés

-

x

+

----

rossz nagyon rossz

7. Táblázat: Az alapmodellek több szempontú értékelése különböző időtávokon; B-modell

A tisztán profitszempontú B-modell tipikusan a magánszektor terepe, hiszen a célja alapvetően nem a lakosság lakáshoz juttatása, hanem a profitszerzés. A befektetés ebben a megközelítésben tisztán ingatlanbefektetési jellegű, nem tartalmaz szociális megfontolásokat, társadalmi felelősséget. E tulajdonságainál fogva egy jól működő lakáspiacon keletkezik annyi bevétel, amely fedezetet nyújt az ingatlanok műszaki állapotának fenntartására, korszerűsítésére, általában növekvő értéket képvisel, és abban a célszegmensben, amelyre irányul (a piaci szintű bérleti díjat kifizetni képes bérlők), az igényeket is jól kielégíti. Ugyanakkor egy széles réteget, akik nem képesek megfizetni a profittartalmú bérleti díjat, kizár a rendszerből. Ez a modell tipikusan nem lehet a helyi önkormányzat tiszta modellje, hiszen emellett lakhatás szempontjából minimálisan sem teljesül az önkormányzat társadalmi gondoskodási szerepe. Amennyiben egy önkormányzat ezt választaná, hatalmasra nőnének a társadalmi rétegek és a városrészek közti különbségek, ezzel együtt a társadalmi feszültségek.

A piaci modell esetében az önkormányzat és vagyonkezelője által követett üzletpolitika határozza meg a különböző kritériumoknak való megfelelést. 129

168

Az alapmodellek több szempontú értékelése különböző időtávokon; C-modell Modell c, Vegyes modell

Szempont

(optimális megosztás)

Rövid táv

Közép táv

Hosszú táv

Jelmagyarázat:

Vagyoni helyzet

x

+

++

+

Lakásállomány összetétel

x

+

++

Pénzügyi finanszírozhatóság

+

++

++

kedvező

++

jó

+++

nagyon jó

Bérlők igényeinek való megfelelés

-

+

++

x

semleges

Szociálpolitikai elvárás

-

+

+++

-

kedvezőtlen

Jogi kötelezettségek

-

+

+

Lakáspiaci szempont

++

+++

+++

városfejlődés

++

+++

+++

----

rossz nagyon rossz

8. Táblázat: Az alapmodellek több szempontú értékelése különböző időtávokon; C-modell

A két szélsőség közt összhangra törekvő C-modell lényege, hogy valamilyen arányban keveredik benne a szociális megfontolások és a profitszerzés céljából működetett lakások aránya. A profitszektorban dolgozó befektetők üzemeltetési céllal feltehetőleg nem választják ezt a modellt, hiszen nem biztosítja a piacon elérhető legmagasabb profitot. A hazai gyakorlatban egyáltalában a nagyságrendi bérlakás-üzemeltetés sem jelent meg a rendszerváltás után, csupán az egy-egy vagy néhány lakás albérleti jellegű üzemeltetése mondható elterjedtnek. Ennek az üzlettípusnak a közkedveltségét –főleg egyetemi városokban- az ideiglenes lakcímmel vagy azzal sem rendelkezők számára adóelkerüléssel megszerezhető jövedelmezőség tartja fenn, így az önkormányzatok számára ez bérleti díjszint nem lehet kétségbevonhatatlan etalon, mindazonáltal lényegesen magasabb, mint az önkormányzati bérlakások díja. Önkormányzatok tipikus modelljét jelentheti ez a változat, amennyiben azt a célt tűzik ki maguk elé, hogy lakhatási kínálatot biztosítanak az alacsonyabb jövedelmű lakosság valamekkora hányada számára.

169

A C-modell lényege: amennyiben sikerül megtalálni azt a pontot, amely mellett a szociális típusú bérletekből befolyó veszteséget a profitot tartalmazó bérletek haszna kompenzálja, hosszú távon önfenntartó rendszerhez jutunk. Egyik változata ennek a megoldásnak, amikor a szociális típusú bérletek vesztesége meghaladja az elérhető profit tömegét. Ekkor a rendszer továbbra is veszteséges, de – az arányoktól függően kisebb veszteséggel kell megküzdeni, mint a tisztán szociális modell esetében. Fordított esetben, amikor a nyereségesen üzemeltetett rész nyeresége a nagyobb, az egész rendszer nyereséges. Annak eldöntése, hogy a két véglet közt hol kell megkötni a kompromisszumot, az összes körülmény egyidejű mérlegelésével lehetséges. A következő tényezők gyakorolnak befolyást a folyamatra: 

az önkormányzat informáltsága a lakáspiacról



az önkormányzat rendelkezik-e alkalmas szervezettel, amely képes piaci szereplőként működni



milyen a helyi társadalom állapota, mekkora a szociális lakást igénylők köre, mekkora támogatás mellett képesek lakásaik fenntartására



milyen a meglévő lakások állapota, mekkora a felhalmozott karbantartási-felújítási igény („belső tartozás”), amelyet le kell dolgozni



mennyire felel meg egymásnak a bérlők és az általuk lakott lakások összetétele, mekkora megtakarítási és hasznosítási tartalékkal rendelkezik a rendszer, ha mobilitása nő, és elmozdul a megfelelő szerkezet irányába



az önkormányzat vagy a lakásállományt működtető cége milyen tőkeerővel és tőkeabszorpciós képességgel rendelkezik



milyen a helyi piac állapota, mekkora a lakáspiaci telítettség, mekkora látens igény van non-profit jellegű és profittartalmat biztosító bérlakásokra.

A modellek számszerűsítéséhez szükség van e tényezők ismeretére. Jelenleg hiányzik a szükséges adatbázis, a helyzetelemzés elvégzésére is csak a Családsegítő Szolgálat által végzett kérdőíves megkérdezés eredményei alapján kerülhetett sor. (A kérdőívek kitöltésére nem dokumentumok felhasználásával, hanem egyéni válaszadás révén került sor, így az adatok pontossága nem ellenőrizhető.) A szükséges információ hiányában logikai levezetés alkalmazható, a sürgős teendők egyikeként azonban szükséges az adatbázis és az informatika rendszer felállítása ahhoz, hogy e kiemelten nagy felelősséggel járó jövőbeli döntéseket megfelelően elő lehessen készíteni. Az egyensúlyos modellt az alábbi elvi diagram szemlélteti, melyen a görbe a 0 értéknél metszi a vízszintes tengelyt, amely a jövedelmezőséget mutatja Ez a pont szemlélteti azt a bérleti szerződést, amelyben a bérleti díj éppen a költségeket fedezi, így sem veszteség, sem nyereség nem keletkezik. Ettől a ponttól balra a szociális támogatásban részesülő lakásbérleti esetek veszteséges zónája, jobbra a piaci alapon kötött szerződések nyereséges zónája található. A kiegyenlített összetétel esetén a keletkező veszteségek összessége és a keletkező nyereségek

170

összessége éppen ellensúlyozza egymást, a teljes lakásállomány együttes üzemeltetése nullszaldós, azaz non-profit jellegű. A hullám alakú görbe bal oldali mélypontja a fenntartási költségekhez képest legnagyobb szociális támogatást élvező lakásszerződés veszteségét, a jobb oldali legmagasabb pontja a legnagyobb nyereséget tartalmazó lakásszerződést reprezentálja. Ebben az esetben a profitérzékenyen üzemeltetett és a szociálisan támogatott lakások aránya 50-50%. (Ehhez elvileg hozzátartozik az a feltételezés, hogy a lakások összetétele mindkét zónában azonos, és egy lakásra vetítve az átlagos veszteség és az átlagos nyereség azonos arányú. A valóságban nyereséges zóna átlagos lakásmérete várhatóan nagyobb lesz, mint a szociális üzemeltetésűeké, de az alacsony fizetőképesség miatt feltételezhetően az egy szociálisan támogatott lakásra jutó veszteség hányada nagyobb lesz, mint az egy nyereségtermelő célúra jutó nyereség.)

A szociálisan érzékeny és a profitérzékeny modellek közötti átmenetek hatása a jövedelmezőségre

C2-modell

Jövedelmezőség értéke

Kiegyenlített modell

Profitérzékeny modell

+

T2 50%-os vegyes modell

0

T1 T1=T2 = 0-szaldó

Szociálisan érzékeny modell

A szociális érzékenység és a profitérzékenység aránya

7. ábra: A kiegyenlített eredményt hozó (nonprofit üzemeltetésű) lakásállomány modellje

Az egyensúly sokféle változatban állítható elő. A szociális támogatásban részesülő zóna veszteségtömege a következő fő tényezőktől függ: 

Mekkora a támogatás mértéke



A támogatást igénylők mekkora hányada szerepel a bérlők között (hány darab szociálisan támogatott bérlő van).

Minél nagyobb a szociális juttatás összértéke, annál nehezebb feladat annak profit-alapon működtetett lakásokkal történő ellensúlyozása. Az alábbiakban bemutatjuk az összességében veszteséges és az összességében nyereséges modellt is.

171

Aszociálisan érzékeny és a profitérzékeny modellek közötti átmenetek hatása a jövedelmezőségre Jövedelmezőség értéke

+

C3-modell Döntően profit-szempontú modell

T1
Profitérzékeny modell

T2

0

T1 - Szociálisan érzékeny modell

A szociális érzékenység és a profitérzékenység aránya

8. ábra: A nyereséges működésű lakásállomány modellje

A nyereséges működésű modellben a nyereséget biztosító szerződések többségben vannak a veszteségesekkel szemben. Ennek feltétele, hogy az önkormányzat lényeges szeletet legyen képes kihasítani az „igazi” – profitérdekeltségű vállalkozók által működtetett- piacból, és erősen visszafogja úgy a támogatottak számát, mint a támogatás mértékét. Ehhez nagyon kedvező lakásstruktúrára és magas jövedelmű ügyfélkörre lenne szükség. Egy magasan fejlett gazdaságban a lakások átlagos minőségi szintje és az átlagjövedelem is magas, ennél fogva a minimálisnak tekinthető kiszolgálási szint (lakásminőség) is feltehetően jó élhetőségi feltételeket biztosít, tehát van lehetőség az erősen széthúzott minőségi skálájú lakáskínálatból kiválasztani a megfelelő összetételt. Alacsony gazdasági aktivitású és jövedelmű lakossággal rendelkező városban, mint Pécs, a lakáskínálat alsó harmadába tartozó önkormányzati lakásállomány mellett ilyen összetétel csak akkor lenne elérhető, ha a szociális támogatási igényű lakosság nagy többségét kizárnák a lakáshoz jutás lehetőségéből. Ez már csak azért sem lehetséges, mert mint határozott idejű szerződéssel rendelkező bérlők, már most is a rendszerben vannak, s nincs lehetőség e jogi státuszuk egyoldalú megváltoztatására. Egyúttal egy ilyen megoldás nem csupán a várható társadalmi konfliktusok miatt irreális, hanem azért is, mert a profittartalmat biztosító lakásállomány üzemeltetése nem cél, hanem eszköz az önkormányzat esetében - annak eszköze, hogy minél többen juthassanak lakhatáshoz. A rendszer tehát az eredeti cél ellenében lenne működőképes.

172

Aszociálisan érzékeny és a profitérzékeny modellek közötti átmenetek hatása a jövedelmezőségre Jövedelmezőség

+ értéke

C1-modell Döntően szociális szempontú modell

Profitérzékeny modell

T2 0

-

T1 T1>T2 = veszteség Szociálisan érzékeny modell

A szociális érzékenység és a profitérzékenység aránya

9. ábra: A veszteséges összetételű, szociális érzékenységet tükröző lakásállomány modellje

A döntően szociális szempontú modell az, amely rövid és még középtávon is reális célként kitűzhetőnek látszik. A teljes szociális igényspektrum teljes kielégítése bizonyára illúzió marad a belátható időtávokon, azonban Pécs városa az elmúlt évszázad eleje, a bányászat nagyságrendi fellendülése óta – a bányavállalatok és az állam által biztosított források révén- hatalmas utat tett meg e cél elérése felé. A rendszerváltás és a bányászat megszűnésének egy időre esése drasztikusan átalakította a lakáspiacot. A magánbefektetők köre gyorsan felismerte a családi ház és lakásépítés terén jelentkező fizetőképes, vagy banki forrásokkal és „szocpol”-támogatással azzá tett rétegek igényét, és megfelelő kínálatot biztosított számára. Az önkormányzat – más városokhoz hasonlóan- elébe ment a lakosság korábban kielégítetlen, felhalmozódott tulajdonszerzési igényének azzal, hogy „lakottan”, kedvezményes áron értékesítette valamennyi bérlakását, amelyre igény jelentkezett. Ennek révén az eladott lakások tekintetében megmenekült a korábban sem maradéktalanul teljesített felújítási igények teljesítésének kötelezettsége alól, ugyanakkor a leggyengébb jövedelmi helyzetű, következésképp eleve alacsonyabb értékű és bérleti díjú, lelakott lakásban élő réteg koncentrálódására került sor a megmaradt bérlői körben. E csoport nagyobb része esetében tartósan kell számolni a bérlői státusszal, mivel önálló lakásfenntartásra saját tulajdonú lakás esetében sem lennének képesek, még nagyon jelentős vissza nem térítendő támogatás esetében sem. Az értékesítésből befolyt árbevétel pirruszi győzelmet hozott: ideig-óráig fedezetet nyújtott a lecsökkent gazdaságú és jövedelmű város szinte változatlan intézmény-struktúrájának fenntartására, hamarosan azonban már a lakásalap feltöltésére sem került sor az értékesített lakások bevételéből. Jelenleg a bérleti szerződések döntő többsége esetében nem térülnek meg a kiadások, jobb esetben a bérleti díj eléri a fenntartási költségek szintjét. Az alábbiakban megvizsgáljuk a vegyes C modell változatainak főbb jellemzőit. 173

A C-modell különböző változatainak jellemzőit bemutató táblázat Változatok

C1

C2

C3

A)-modellhez közelítő

egyensúlyos

B)-modellhez közelítő

Aszociálisan érzékeny és a profitérzékeny modellek közötti átmenetek hatása a jövedelmezőségre Jövedelmezőség

+ értéke

C1-modell

T2

C2-modell

Jövedelmezőség értéke

Profitérzékeny modell

Döntően szociális szempontú modell

Kiegyenlített modell

Jellemző Társadalmi hatás

+

T1

Szociálisan érzékeny modell

A rászorultak juthat

A szociális érzékenység és a profitérzékenység aránya

többsége

Profitérzékeny modell

T1
T2

0

T1

T1=T2 = 0-szaldó

-

T1>T2 = veszteség

C3-modell Döntően profit-szempontú modell

T2 50%-os vegyes modell

0

T1

Jövedelmezőség értéke

Profitérzékeny modell

+

0

-

Aszociálisan érzékeny és a profitérzékeny modellek közötti átmenetek hatása a jövedelmezőségre

A szociálisan érzékeny és a profitérzékeny modellek közötti átmenetek hatása a jövedelmezőségre

Szociálisan érzékeny modell

A szociális érzékenység és a profitérzékenység aránya

- Szociálisan érzékeny modell

A szociális érzékenység és a profitérzékenység aránya

bérlakáshoz A rászorultak viszonylag jelentős számban Jelentős csoportok lakhatása veszélybe lakhatáshoz jutnak kerül vagy megszűnik

Relatíve alacsony a konfliktus-gerjesztő A bérlakásban élők megélhetése jelentősen Erős társadalmi konfliktusokkal kell hatása nehezedik számolni Társadalmi konfliktus-gerjesztő hatással kell számolni Az önkormányzat A jelenlegi vagyonvesztés mérséklődik, Kismértékű vagyonnövekedés jelentkezhet, Jelentős vagyonérték-növekedés lakásvagyonára de folytatódik főként a pályázati forrásokból és gyakorolt hatás felértékelődésből A lakbér-rendszer Szociális típusú bérlet 33% átalakítása folytán Non-profit bérlet 34% a lakásbérleti típusok arányára Profittartalmú bérlet 33%

Szociális tám.25%

Szociális tám. 15%

Non-profit 25%

Non-profit 30%

Profittartalmú 50%

Profittartalmú55%

174

gyakorolt hatás130 (Az adatok illusztráció jellegűek, nem számított adatok!)

%

40 35

%

%

60

60 34

33

55

50

33

50

50

30

40

25

40 30

25

30

20 15

25

30

20

20

10

10

15

10 5

0

0 Szociális alapú bérlet

Nonprofit bérlet

0

Szociális alapú bérlet

Profit alapú bérlet

Nonprofit bérlet

Profit alapú bérlet

Szociális alapú bérlet

Tőkeigény

Viszonylag alacsony, növekvő

Kezdetben viszonylag magas, mérséklődő

Karbantartás, felújítás szintje

Nő, de mérsékelten

Közepes erősséggel nő és viszonylag magas Magas marad

Nonprofit bérlet

Profit alapú bérlet

Magas

Jövedelmezőség a Veszteséges lakásvagyon összességét tekintve

Null-szaldós

Nyereséges

A lakbértámogatás mértéke

Magas

Közepes

Alacsony

A lakbértámogatás lehetséges forrása

Természetbeni támogatás (mint jelenleg, Profittartalmú bérlakás-szerződések Profittartalmú bérlakás-szerződések a jelenleginél mérsékeltebb évenkénti Állami lakbértámogatás a 12/2001 Korm. vagyonvesztéssel) alapján Profittartalmú bérlakás-szerződések Városi költségvetés a lakásszektoron kívüli bevételből (nem reális)

130

Jelenleg az önkormányzat lakásállománya közel 100%-ban szociális támogatást hordoz

175

Állami lakbértámogatás a 12/2001 Korm. alapján (fiatal gyermekes családok részére 3 évig)

Eredmény

Veszteség

A Rövid-közép táv (cca 3-5 év) megvalósíthatóság időhorizontja

Nullszaldó

Nyereség

Középtáv (6-7 év)

Tíz év felett (nem releváns cél)

9. Táblázat: A C-modell különböző változatainak jellemzői

176

Az egyes változatokhoz illusztrációként mellékelt lakáseloszlás darabszámokat illusztrál azzal a feltételezéssel, hogy a szociális támogatás mértéke kétszerese a profithányadnak, ezért egy darab támogatott lakást két profittartalmú képes kompenzálni. (Ebből adódik, hogy ha a támogatott bérlők aránya 25%, a nyereségtartalmú bérletek arányának a szerződések 50%-át kell kitennie ahhoz, hogy összességében nullszaldós legyen az üzemeltetés.) Politikai döntés kérdése, hogy a szociális támogatás mértéke mekkora kört érint és mekkora a mértéke, azonban a fizetendő bérleti díj nem szakadhat el az érintettek fizetőképességétől. Jelenleg sem ismert a bérlők fizetőképessége, a világgazdaság folyamatai alapján pedig érdemleges negatív változás valószínűsíthető. A konkrét számításokkal, döntésekkel célszerű megvárni egyrészt a kormányzati berkekben folyó előkészületek eredményét a lakástámogatási rendszer átalakítására vonatkozóan. A szakmai vélemények alapján valószínűsíthető, hogy a támogatások a tulajdonhoz jutással szemben erősebben fognak a bérleti díjrendszer támogatására irányulni. Fontos a türelem továbbá azért is, mert a világ pénzügyi válsága is várhatóan kihat a lakosságra, és az ezt megelőzően elindult energiahordozó és élelmiszer-ár emelkedés is közvetlenül sújtja a bérlőket. A felhalmozódott közmű- és lakbértartozások alapján arra lehet következtetni, hogy egy részük már a mai terheket sem képes viselni. A konkrét számításokat a bemutatott modellek releváns változataira (szociális és non-profit modell), illetve azok különböző fokozatú alváltozataira ezen ismeretek birtokában célszerű elvégezni. Abban az esetben, ha a lakbérrendszer átalakítását követően a lakók alacsony fizetőképessége miatt viszonylag nagy hányad marad a támogatott körben, akkor vagy nem valósul meg a profittartalmú szerződések révén történő kompenzáció, vagy számottevő mennyiségű új, versenyáron bérbe adandó lakást kell építenie és nyereségesen üzemeltetnie az önkormányzatnak illetve megbízott vállalatának. Ezt nemcsak a hiányzó tőke miatt kell megfontoltan előkészíteni, hanem azért is, mert a város lakásingatlan piaca telítődni látszik. Ez részben a lelassult gazdaságnak köszönhető, de óvatosságra int az a tény is, hogy a PTE jelentkezőinek száma lényeges csökkenésbe ment át. A csökkenő gyerekszám már begyűrűzik a felsőoktatásba, így várható, hogy a korábban kiadott albérletek ára nyomás alá kerül. Amennyiben a piaci bérleti díj profittartalma alacsony lesz, valószínűleg nem lesz képes felvenni a piac akkora számú új lakást, amennyi a veszteségeket kompenzálná.

177

18 ÖSSZEGZÉS, KÖVETKEZTETÉSEK A helyzetelemzés bemutatott modellek alapján levonhatók a következő tapasztalatok: 

   











A város jelenlegi lakásstruktúrája és bérleti rendszere önfelszámoló jellegű, mivel az alacsony bérleti díjak és a felújítási-karbantartási tevékenység elmaradása következtében a műszaki állapotromlás és az értékvesztés nem állítható meg. A város nem rendelkezik a bérlakás-szférába folyamatosan átcsoportosítható jövedelmekkel, s ilyen célra központi forrás sem áll rendelkezésre. A város mozgástere nagyon szűk a választható lehetőségeket illetően. A nyereségre törekvő gazdálkodási modell célként való kitűzése nem reális és nem illeszkedik az önkormányzat feladataihoz, stratégiájához. Az egyensúlyos (nullszaldós) lakásgazdálkodási modell alkalmazása hosszú távú célként kitűzhető, de rövid és középtávon nem érhető el, mivel tőkeigénye nem biztosítható, a profitábilisan működő piaci szegmens valószínűleg nem tartalmaz ekkora tartalékokat. A konkrét döntéseket pénzügyi és szociálpolitikai kockázatuk miatt részletekbe menő vizsgálatoknak kell megelőzniük. Ennek feltétele a megbízható adatbázis és informatikai rendszer felállítása és működtetése. Az informatikai előkészítés ideje alatt várhatóan tisztázódnak a kormányzati intézkedések a lakástámogatás rendszerének átalakításával kapcsolatban, és kiszámíthatóbbá válnak a világgazdasági folyamatok hatásai. Az intézkedések ismeretében szükség lesz a jelen anyagban bemutatott gondolkodási modellek aktualizálására és konkrét adatokkal való konkretizálására. Nagy valószínűséggel rövid- és középtávon továbbra is vagyonvesztéssel kell számolni, mivel a nullszaldós bérlakás-üzemeltetés feltételeit várhatóan nehéz lesz megteremteni. Ezért kormányzati kommunikációt szükséges kezdeményezni annak érdekében, hogy a szociális bérlakások üzemeltetéséhez az új támogatási rendszerben nyújtson a kormány normatív alapú, kiszámítható költségvetési támogatást. Szükséges a kormányzati, városok közti és nemzetközi kommunikáció annak elérése érdekében is, hogy a 2014-től kezdődő EU-tervezési ciklusban lehetőség nyíljon nagyprojekt indítására a keleti városrész rehabilitációja érdekében; ez jelentős javulást eredményezne a lakáshelyzet terén is. Azokon a területeken, ahol a látható a piaci rés, vagy nem kérdéses az intézkedés célja meg kell kezdeni az előrelépés előkészületeit Ilyenek pl. o A lakásgazdálkodás menedzsmentjének felállítása o az ügyvitel, ügyintézés, információ-ellátás korszerűsítése, a lakásgazdálkodás, a lakásalap pénzügyi folyamatainak áttekinthetővé és tervezhetővé tétele o az épületek energiahatékonyságának lényeges javítása, o a távfűtés költségeinek lényeges csökkentése részben az energiahordozó előállítójának ármérséklése, részben az ellátó rendszer korszerűsítése révén, o olcsó és tartós, alacsony üzemeltetési költségű építési technológiák felkutatása, o a nagyon rossz és kevéssé javítható energiahatékonyságú vagyon kiváltása, o idősek elhelyezését szolgáló kapacitások létesítése a felszabaduló lakások fejében, o fiatalok lakáshoz juttatásának elősegítése az általános megoldások mellett sajátos, non-konzervatív építészeti, ingatlanhasznosítási megoldásokkal o a szegregátumok felszámolásának előkészítése o a meglévő pályázati, támogatás-lehívási lehetőségek maximális kihasználása o a lakásmobilitást ösztönző eszközrendszer kidolgozása.

.

178

DIAGRAM JEGYZÉK 1. Diagram: Az önkormányzati tulajdonú lakások esetében a kilakoltatások számának alakulása Pécs, 1996-2007 (db) .................................................................................................................................................................................................. 34 2. Diagram: Az önkormányzati bérlakásokkal kapcsolatos összes bevétel és kiadás alakulása Pécsen, 1996-2007 (eFt) .................................................................................................................................................................................................. 42 3. Diagram: Az önkormányzati lakásokkal kapcsolatos bevételek alakulása Pécs ................................................................ 43 4. Diagram: Az önkormányzati lakásokkal kapcsolatos bevételek megoszlása, Pécs ,1996-2007...................................... 44 5. Diagram: Előírás, bevétel és hátralék alakulása Pécs, 1994-2007 ........................................................................................ 45 6. Diagram: A bérleti díj nagyságának alakulása a komfortfokozat alapján Pécs, 1996-2007 ............................................. 46 7. Diagram: Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása lakbér összege alapján Pécsett, 2007 ..................................... 46 8. Diagram: Lakásbérlemények számának alakulása Pécs, 1996-2007 .................................................................................... 47 9. Diagram: Önkormányzati tulajdonú bérlakások értékesítéséből származó bevételek Pécs, 1996-2007 (eFt) ............. 48 10. Diagram: A benyújtott vásárlási igények és az értékesített lakások számának alakulása Pécs, 1996-2007 (db) ........ 48 11. Diagram: Az összes értékesített lakás becsült forgalmi értékének és tényleges eladási árának alakulása Pécs, 19962007 (eFt) ............................................................................................................................................................................... 49 12. Diagram: Eladott lakások m2 árának alakulása Pécsett, 1996-2007 (eFt/m2) ................................................................. 50 13. Diagram: Az önkormányzat által értékesített lakások átlagos mérete Pécs, 1996-2007. (m2) ...................................... 50 14. Diagram: Az önkormányzati lakások átlagos méretének alakulása Pécs, 1996-2007. (m2/db).................................... 51 15. Diagram: Az önkormányzati lakásokkal kapcsolatos kiadástípusok alakulása Pécs, 1996-2007 (eFt)........................ 52 16. Diagram: Karbantartások számának alakulása az önkormányzati tulajdonú lakásokban Pécs, 1996-2007 (db) ...... 54 17. Diagram: A karbantartásokra fordított összeg alakulása az önkormányzati bérlakásokban Pécs, 1996-2007 (eFt) 54 18. Diagram: A felújított lakások számának alakulása Pécs, 1996-2007 (db) ........................................................................ 55 19. Diagram: Az önkormányzati lakások felújítására fordított összes kiadás alakulása Pécs, 1996-2007 (eFt) ............... 56 20. Diagram: Lakbérhátralék alakulása Pécs, 1996-2007 (eFt) ................................................................................................. 58 21. Diagram: Hátralékosok száma az összes lakásbérleményben a tartozás ideje szerinti (hónap) megoszlásban Pécsett, 2007 .......................................................................................................................................................................... 59 22. Diagram: A hátralékosok tartozásának összege (mFt) a tartozásuk ideje (hónap) szerinti megoszlásban Pécsett, 2007 ........................................................................................................................................................................................ 59 23. Diagram: A lakbérhátralékkal rendelkezők megoszlása a bérleti jogviszony alapján Pécs, 2007 ................................ 60 24. Diagram: Az egy főre jutó átlagos tartozás nagysága a tartozás hossza (hónap) szerinti megoszlásban Pécs, 2007 (eFt/bérlő) ............................................................................................................................................................................. 61 25. Diagram: Az összes hátralék megoszlása az önkormányzati tulajdonú lakásokban Pécs, 2007 (%) .......................... 62 26. Diagram: Az összes hátralék nagysága az önkormányzati tulajdonú lakásbérleményekben Pécs, 2007 (Ft) ............ 62 27. Diagram: A rezsi hátralék alakulása az önkormányzati bérlakásokban városrészenként Pécsett, 2007 (Ft) ............. 63 28. Diagram: Lakásállomány Pécsett (db), 1985-2007............................................................................................................... 64 29. Diagram: Az épített lakások megoszlása a szobák száma szerint Pécsett, 1985-2007 .................................................. 65 30. Diagram: Az épített lakások átlagos alapterülete Pécsett, 1985-2007 .............................................................................. 65 31. Diagram: 2007-ben épített lakások megoszlása lakóház típusa szerint Pécsett .............................................................. 66 32. Diagram: A bérlemények számának alakulása Pécs, 1994-2007........................................................................................ 68 33. Diagram: Önkormányzati bérlakások számának alakulása Pécs, 1996-2007 .................................................................. 69 34. Diagram: Az önkormányzati bérlakások megoszlása városrészenként Pécs, 2007 ........................................................ 70 35. Diagram: A lakóépületek számának alakulása tulajdonviszony szerint Pécs, 1996-2007 ............................................. 71 36. Diagram: A lakásbérleményeket magában foglaló épületek tulajdonosi megoszlása Pécsett2006 .............................. 72 37. Diagram: A bérlakás-állomány megoszlása komfortfokozat szerint Pécsett, 2007 ....................................................... 74 38. Diagram: Az önkormányzati tulajdonú bérlakások szobaszám szerinti megoszlása Pécs, 2007. (%) ........................ 75 39. Diagram: Az önkormányzati lakásbérleti szerződések megoszlása a lejárat ideje szerint Pécsett, 2007 (%) ............ 76 40. Diagram: Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása korcsoportok szerint Pécs, (%) ............................................ 77 41. Diagram: Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása korcsoportonként, városrészenként Pécs, 2007 (%) ........ 78 42. Diagram: Az önkormányzati bérlakásban élők megoszlása születési hely szerint Pécs, 2007 (%) .............................. 79 43. Diagram: Az önkormányzati vérlakásban élők megoszlása iskolai végzettség szerint Pécsett, 2007 (%) .................. 80 44. Diagram: Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása iskolai végzettség szerint, városrészenként Pécs, 2007 (%) .................................................................................................................................................................................................. 80 45. Diagram: Az önkormányzati bérlakásban élők foglalkozás szerinti megoszlása Pécsett, 2007 (%) ........................... 81 46. Diagram: Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása foglalkozás szerint városrészenként Pécs, 2007 (%) ........ 82 47. Diagram: Önkormányzati bérlakásban élők megoszlása egy főre jutó jövedelem alapján, Pécsett, 2007 (%) .......... 83 48. Diagram: Egy főre jutó jövedelem városrészenként Pécs, (%) ......................................................................................... 83

179

TÁBLÁZAT JEGYZÉK 1. Táblázat: Az önkormányzati lakásépítések 2001-2005 között ............................................................................................. 53 2. Táblázat: Az önkormányzati lakásértékesítések adatai 1990-1997 ................................................................................. 68 3. Táblázat: A programrendszer összefoglaló táblázata ..........................................................................................................110 4. Táblázat: A Lakásgazdálkodási koncepció megvalósulásának időbeli ütemezése ..........................................................162 5. Táblázat: A lakásgazdálkodás alapvető céljai ........................................................................................................................165 6. Táblázat: Az alapmodellek több szempontú értékelése különböző időtávokon; A-modell .........................................167 7. Táblázat: Az alapmodellek több szempontú értékelése különböző időtávokon; B-modell .........................................168 8. Táblázat: Az alapmodellek több szempontú értékelése különböző időtávokon; C-modell .........................................169 9. Táblázat: A C-modell különböző változatainak jellemzői ..................................................................................................176

ÁBRA JEGYZÉK 1. ábra: A lakásgazdálkodás és a kapcsolódó területek összefüggései .................................................................................... 12 2. ábra: A releváns pécsi programozási dokumentumok a lakáskoncepcióhoz kapcsolódó célkitűzései ......................... 95 3. ábra: A részcélok összefüggései ................................................................................................................................................ 99 4. ábra: Középtávú stratégiai célok illeszkedése a stratégiai programokhoz ........................................................................104 5. ábra: Az OP-k egymáshoz való kapcsolódása ......................................................................................................................108 6. ábra: A lakásgazdálkodás rendszermodellje ..........................................................................................................................164 7. ábra: A kiegyenlített eredményt hozó (nonprofit üzemeltetésű) lakásállomány modellje.............................................171 8. ábra: A nyereséges működésű lakásállomány modellje .......................................................................................................172 9. ábra: A veszteséges összetételű, szociális érzékenységet tükröző lakásállomány modellje ...........................................173

180

FORRÁS JEGYZÉK Megbeszélések, interjúk: Helyzetelemzéssel kapcsolatos megbeszélések, interjúk: Név

Beosztás

Nagy László

Száma Pécs M.J.V. Szociális 6 Lakásgazdálkodási Csoport

dr. Barka Tamás

Pécs M.J.V. Humán Főosztály, Egészség és Szociálpolitikai Osztályvezető PHVV Zrt. Teleki Szilveszter Ingatlangazdálkodási osztályvezető dr. Varga-Pál Józsefné Pécs M.J.V. Szociális Lakásgazdálkodási Csoport vezető Győző Judit PHVV Zrt. Bérleménygazdálkodási csoportvezető Háry Katalin PHVV Zrt. Dr. Maul Csilla Pécs M.J.V. Sándor Andrea Támasz Alapítvány kuratóriumi elnök, Ifjúságért Egyesület ügyvezető elnök Csonkáné Utasi Máltai Szeretetszolgálat, Katalin és munkatársai Csilla gondviselés Háza ügyvezető igazgatója

2

Megbeszélések Időpontja 2008.06.16. 2008.06.17. 2008.06.18. 2008.06.19 2008.06.20. 2008.07.08. 2008. 05. 29. 2008. 06.12.

2

2008.06.12. 2008.06.24.

2

2008.06.12. 2008.06.16.

2

2008.06.12. 2008.06.12.

1 1 1

2008.06.12. 2008.06.23. 2008.06.24.

1

2008.06.26.

Pécs M.J.V. önkormányzati 1 képviselő Lakásügyi Tanácsnok Pécsi Cigány Kisebbségi 1 Önkormányzat elnöke

2008.06.27.

Családsegítő Szolgálat 1 vezetője Családsegítő Szolgálat 1

2008.07.02.

Közös megbeszélés a Családsegítő Szolgálat minden 1 körzetéből érkező dolgozókkal a meszesi egységben

2008.07.08.

Molnár Ferenc dr. Kosztics István Gyenis Gabriella Doma Lajos

2008.07.01.

2008.07.02.

181

E-mail-ben a helyzetelemzést az alábbi személyeknek küldtük el: dr. Barka Tamás Molnár Ferenc Gyurokné dr. Bódi Csilla Nyögéri Lajos Nagy László dr. Kosztics István Orbán Sándor Dandé István E-mail-ben a helyzetelemzést véleményezte: Dandé István DDRFK tanácsadó Nagy László Pécs M.J.V. Szociális Lakásgazdálkodási Csoport Társadalmasítás: A helyzetelemzés értékelése, célrendszer és a stratégia egyeztetése Név Nagy László Molnár Ferenc dr. Barka Tamás

Gyurokné dr. Bódi Csilla Nyögéri Lajos Sándor Andrea dr. Kosztics István Orbán Sándor dr. Páva Zsolt

Beosztás

Megbeszélések Száma Időpontja Pécs M.J.V. Szociális 2 2008.08.19. Lakásgazdálkodási Csoport 2008.08.28. Pécs M.J.V. önkormányzati 1 2008.08.29. képviselő Lakásügyi Tanácsnok Pécs M.J.V. Humán 2 2008.09.03. Főosztály, Egészség és 2008.09.30. Szociálpolitikai Osztályvezető DDRFK 2 2008.09.16. 2008.09.22. Pécs M.J.V. önkormányzati 3 2008.09.22. képviselő 2008.09.22. Népjóléti Bizottság 2008.10.10. Támasz Alapítvány 1 2008.09.25. kuratóriumi elnök, Ifjúságért Egyesület ügyvezető elnök Pécsi Cigány Kisebbségi 1 2008. 09. 17. Önkormányzat elnöke Roma Integrációs Tanács, 1 2008. 09. 17. Lakhatási munkacsoport vezetője Fidesz-KDNP frakcióvezető 1 2008.10.10.

182

A célrendszer és stratégia a az alábbi személyeknek lett e-mai-lben elküldve: Szociálpolitikai kerekasztal (2008. 09.08-án - 09. 15-ig lehetett reagálni) dr. Barka Tamás Molnár Ferenc Bódi Csilla Nyögéri Lajos Nagy László dr. Kosztics István Orbán Sándor E-mail-ben a célrendszert véleményezte: Várkonyiné Kárpáti Angéla, Pécsi Gyerekotthon Szakmai Igazgatóhelyettes

Felhasznált stratégiák: 

Pécs Megyei Jogú Város Hosszú- és Középtávú Stratégiája, 2007 Készítette: Eco-Cortex Tanácsadó Iroda



Pécs Megyei Jogú Város Szociálpolitikai Stratégia Fejlesztési Programja, 2007 Készítette: Eco-Cortex Tanácsadó Iroda Pécs Megyei Jogú Város Integrált Városfejlesztési Stratégia, incl.: Antiszegregációs Terv, 2008



Készítette: Pécs 2010 Konzorzium 

Pécs Megyei Jogú Varos Szociális Bérlakás Építési Programja, 1999 Készítette: Bókai Endre



Pécs Megyei Jogú Város Lakás koncepciója, előzetes munkaanyag, 2008131 Készítette: Molnár Ferenc 132

Felhasznált törvények, határozatok:

  

131

132

Magyarország Alaptörvénye 2011. évi CLXXXIX. törvény Magyarország helyi önkormányzatairól 1991. évi XXXIII. törvény az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról

Készítette: Molnár Ferenc A …./2015.11.19. közgyűlési határozattal módosított szöveg

183

       

1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról 1993. évi III. törvény a szociális ellátásról és szociális igazgatásról 1997. évi XXXI. törvény a gyermekek védelméről és a gyámügyi igazgatásról 1996. évi XXV. törvény a helyi önkormányzatok adósságrendezési eljárásáról 2012. évi II. törvény a szabálysértésekről, a szabálysértési eljárásról és a szabálysértési nyilvántartási rendszerről 1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról 2003. évi CXXV. törvény az egyenlő bánásmódról és az esélyegyenlőség előmozdításáról 40/2000. Alkotmánybírósági Határozat a szociális biztonságról

133

Helyi rendeletek:



Pécs Megyei Jogú Város Közgyűlésének 3/2015. (II.17.) önkormányzati rendelete a pénzbeli és természetben nyújtott szociális ellátásokról és gyermekvédelmi támogatásokról



Pécs Megyei Jogú Város Közgyűlésének 20/2014. (IV.23.) önkormányzati rendelete a személyes gondoskodást nyújtó gyermekjóléti alapellátásokról és szociális szolgáltatásokról



Pécs Megyei Jogú Város Közgyűlésének 44/2012. (IX.24.) önkormányzati rendelete az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások bérletéről, elidegenítéséről és használatáról



Pécs Megyei Jogú Város Közgyűlésének 11/2012. (II.24.) önkormányzati rendelete az Önkormányzat vagyonával kapcsolatos tulajdonosi jogok gyakorlásának szabályairól



Pécs Megyei Jogú Város Közgyűlésének 12/2008. (IV.1.) önkormányzati rendelete a szociális szolgáltatásokról Felhasznált források:



   

133

Üzemeltetési Igazgatóság, Ingatlankezelő osztályának tájékoztatója az önkormányzati tulajdonú lakás és nem lakás célú ingatlanok kezeléséről, gazdasági tevékenységéről, a hátralékok alakulásáról, hátralékkezelésről és a megbízásos tevékenységekről. PHVV Zrt, 2007. február Beszámoló az önkormányzati tulajdonú bérlemények hátralékainak alakulásáról a 2007. évben, Pécs Holding Városüzemeltetési és Vagyonkezelési Zrt., Üzemeltetési Igazgatóság, Ingatlankezelő Osztály, Pécs 2008. február Családsegítő és Gyermekjóléti Szolgálat felmérése az önkormányzati bérlakásban élőkről, Pécs, 2007. Pécs M.J.V. adatszolgáltatása, 1996-2007. Táblázat a szociális lakásépítésről 2001-2005., Pécs M.V.J. adatszolgáltatása

A …./2015.11.19. közgyűlési határozattal módosított szöveg

184

Szakirodalom: 

Merre tovább? Egy nemzeti hajléktalanügyi stratégia lehetséges keretei; Szakértői munkaanyag , Tervezet – vitaanyag, 2007. július Készítette: Dr. Győri Péter és Maróthy Márta,

 

Otthon Európában Nemzeti Lakásprogram, vitaanyag Egy szociális városrehabilitációs kísérlet eredményei és tanulságai. Beszámoló a Pécsett megvalósított “Borbála 1” komplex teleprehabilitációs és foglalkoztatási program tapasztalatairól Készítette: Pörös Béla



Javaslat a Nemzeti Fejlesztési Terv keretein belül 2007-2013 között megvalósítandó projektek kidolgozásához Borbála” komplex teleprehabilitációs és foglalkoztatási program az egykori pécsi bányaüzemek mellett kialakított lakóterületeken Készítette: Pörös Béla és

   

Önkormányzati bérlakások és nem lakáscélú helyiségek üzemeltetési feladatainak ellátására kötött szerződés Pécs M.V.J. Önkormányzata és Pécs Közüzemi Rt. Között Ifjúságért Egyesület Családok Átmeneti Otthonának szakmai programja Városrehabilitáció 2007-2013 között. Kézikönyv a városok számára. Önkormányzati és Területfejlesztési Minisztérium, Budapest 2007. Az önkormányzati lakásgazdálkodás modelljei Angliában, Svédországban és Franciaországban Készítette: Hegedüs József, Teller Nóra, Budapest, 2006. október



Javaslat Miskolc Megyei Jogú Város lakásállományának növelésére a vállalkozói szféra bevonásával Összeállította: Dr. Halmai Gyula

 Tosics Iván: Lakáspolitika — szociális várospolitika, In: Budapesti Negyed 28. 2000/2.  Budapest, XVIII. kerület Pestszentlőrinc- Pestszentimre Önkormányzat Lakáskoncepciója, 2003-2006. év  König Éva: Adósságkezelés. Sikerek és kudarcok In. Esély 2006/1 p. 3-29.  www.otm.gov.hu/web/portal.nsf/dokumentumtar/, URBACT II. 2007-2013. Városfejlesztési Hálózati Operatív Program  LIPCSEI CHARTA a fenntartható európai városokról, amelyről a 2007. május 24–25-én Lipcsében tartott, városfejlesztésről és területi kohézióról szóló informális miniszteri találkozó alkalmából született megállapodás.  www.sze.hu/etk/_konferencia/publikacio/Net/eloadas_csermak_karoly.doc  www.szmm.gov.hu/, Családpolitikai kisszótár  www.magyarorszag.hu, Állami lakástámogatás.  www.lakasepitesert.hu/tanulmanyok/00-03.pdf  www.lakasepitesert.hu  www.terport.hu/download.php?ctag=download&docID=5624  www.gyor.hu/adatok/266_gyor_lakashelyzete.pdf  http://www.semix.hu/index2.htm  www.romnet.hu/jogtar/2001ajoszocbizt.html  www.romnet.hu/jogtar/2001ajolakas.html

185

      

www.studiometropolitana.hu/doc/sm_lak_kon.pdf, Budapest hosszú távú lakáskoncepciója www.mozgovilag.hu/2005/12/07ladanyi.htm humszolg.hu/anyagok/WD-10.pdf www.mtapti.hu/mszt/19982/hegedus.htm www.neki.hu/index.php?option=com_content&task=view&id=90&Itemid=36 www.szochalo.hu/szochalo/upload/esely2003.6.2323.rtf www.mri.hu

186