Transformatie bestaande woningvoorraad
‘Pas je huizen aan of breng je mensen in beweging?’
Kees Konings, DomaVita Vastgoedadvies
Kansen en uitdagingen voor West-Brabant Thema’s/ Agenda:
1. 2. 3. 4. 5. 6.
Steden en (kleine) kernen: verschillend vakgebied Verduurzaming en geld Betaalbaarheid Specifieke nieuwbouw; aanvulling op het ‘mandje’ Leren van krimpgebieden Particuliere woningbezitter: bewustwording!
1. Steden en (kleine) kernen • De overeenkomst tussen Breda en Helwijk? • Stedelijke groei en dynamiek versus krimp • De diverse woningmarkt West Brabant: (Sub) regio’s
Woningvoorraad behoefte 2015 - 2030
Steden en (kleine) kernen
De plattelandscorporatie van de toekomst! Overeenkomst tussen de Regiobank en BSW= samenwerken! Dus Rabobank en Wonen Breburg? Type en eigendomsvorm Koop ééngezins Koop meergezins
Huur versus Koop; stad en kleine kern
Aandeel 55% 6%
Sociale huur ééngezins
15%
Sociale huur meergezins
13%
Particuliere huur ééngezins
6%
Particuliere huur meergezins
4%
Totaal
100%
Huur 100 80
60 40 20 0
Koop
Steden en (kleine) kernen
Stel toekomstwaarde en perspectief gebieden centraal Steden: groei en dynamiek Kernen: krimp en ontgroening
Cluster voorzieningen in kernen: MFA
Woningmarktgebieden op basis van verhuisdynamiek
2. Verduurzamen en geld
Gratis waardestijging woning? 1. Lagere woonlast (is directe vooruitgang, “direct rendement”) 2. Hogere waarde woning en sneller verkopen: (Universiteit Maastricht/ Eindhoven)
3. Structureel minder uitgeven en uiteindelijk meer overhouden…
Verduurzamen en geld • Onderzoek Tiemeijer: nu betalen, later profijt • Prestatiecontracten en comfort voor klant • Maar meer duurzaamheid is ook meer financiering, maar nog lagere woonlast… • Extra duurzaam is € 9.000 meer hypotheek • NOM is € 25.000 extra hypotheek
Verduurzamen en geld Investeren in duurzaamheid is voor iedereen beter, allemaal winnaars: People, planet, profit! 1.
Woningbezitter ; hogere waarde woning, lagere woon/ maandlast, meer comfort
2.
Bedrijven/ economie; meer opdrachten/ werk
3.
Milieu: minder Co2, minder verbruik brandstoffen
3. Betaalbaarheid Woningcorporaties: Drie elementen Strategisch voorraadbeleid: -Betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit Betaalbaarheid en verder niets…
Onderzoek naar aanpasbaar wonen Brabantse Waard; klant kiest uitsluitend voor prijs… Passend toewijzen, woonlasten, marktwerking, regelgeving
Vraag: Communiceren in woonlasten is de uitdaging?
4. Specifieke nieuwbouw • Wensportefeuille: wat is nodig, teveel of moet anders? • Structureel marktonderzoek is noodzaak, bij sterke voorkeur met betrokken (markt)partijen • Denken en handelen als belegger: toekomstwaarde en toegevoegde waarde centraal • Vrijwel overal tekort: vrijesectorhuur, levensloop-bestendig, NOM Aanpassen en renoveren Nieuwbouw Huidige voorraad
Sloop-herstructureren
Verduurzamen Consolideren
Wensportefeuille
Parkstad Limburg • Kwalitatief afwegingskader voor nieuwe woonplannen • Twee pijlers: toekomstperspectief locaties en productmarktcombinatie • Wat is huidige en in toekomst gewenste woningvoorraad? Is: denken als belegger
Zeeland • Vijf Zeeuwse regio‟s • Samenstelling woningvoorraad nu en gewenste strategie: opbouwen, afbouwen of behoud? • In lijn met portefeuillestrategie beleggers en corporaties • Basis voor woningmarktafspraken
Woningtype Grondgebonden Appartement lift Appartement znd lift Totaal Woninggrootte Tot 70 m² 70 tot 90 m² Vanaf 90 m² Totaal
Verdeling regio Aantal % 39.891 91% 2.068 5% 1.655 4% 43.714 100% Verdeling regio Aantal % 9.180 21% 6.994 16% 27.540 63% 43.714 100%
Vraag 60-80% 15-25% 5-15%
Vraag 10-20% 10-20% 70-80%
Saldo vraag/aanbod Overschot Tekort Voldoende
Saldo vraag/aanbod Overschot Voldoende Tekort
Toekomstige vraag
Toekomstige vraag
Opgave Verkleinen aandeel Vergroten aandeel Handhaven
Opgave Verkleinen aandeel Handhaven aandeel Vergroten aandeel
Specifieke nieuwbouw Te hanteren tools: • Beslisboom opstellen voor besluitvorming nieuwbouw • Uitbreiding of herontwikkeling
• Regionale afstemming, maar wat is de regio… • Wonen met gemak is voldoende…
5. Leren van krimpgebieden GBA en de “krimp kengetallen”, provincie contingent Limburg en voorbeelden voor West Brabant: transitiefonds, inponden Meer dan geld: Visie en gemeente/ regio als regisseur?
Leren van krimpgebieden Effectief sturen op leefbaarheid, betrek de burger MFA in kleine kernen is de sleutel of? Kerk is centrum dorp: rol Bisdom…
Voorbeeld Thuisvester: MFA in Sprundel, Agtmaal Doet Thuisvester dit nog of waren dit de laatste?
Vraag: Sommige kernen sterven gewoon uit, is dat erg…?
6. Particuliere woningbezitter: bewustwording!
• Verschillende pilots lopen: Achterhoek, Oost-Groningen • Grote opgave, maar lastig is versnipperd bezit, geen zakelijke bril, financiering, momentum.. veelal nog geen gevoel van urgentie • Rol overheid? Woningvoorraad naar type en eigendomsvorm Type en eigendomsvorm Koop ééngezins Koop meergezins Sociale huur ééngezins Sociale huur meergezins
Aandeel 55% 6% 15% 13%
Particuliere huur ééngezins
6%
Particuliere huur meergezins
4%
Totaal
100%
Particuliere woningbezitter: bewustwording! Lessons learned: • Sluit aan bij beleving consument • Van „eigen boontjes doppen‟ naar gedeeld gevoel van urgentie • Geen ouderenstempel (beugels, traplift); combineer met lifestyle en gemaksingrepen • Energie van onderop; dorps- of wijkraden • Investeer in vergroten sense of urgency bij alle partijen • Courantheid en toekomstige woningwaarde nauwelijks trigger • Versnipperde aanbodstructuur kanaliseren • Brede, integrale aanpak • Lange adem
Woonperspectief West-Brabant Op te pakken (met) themagroepen 'Energietransitie' en 'Wonen en zorg': 1. 2.
Transitie vrijkomend zorgvastgoed Verduurzaming corporatiewoningen i.c.m. borging betaalbaarheid
Vraag: Welke boodschap geeft u mee voor de transitie West Brabant?
