Parkeren op grens van beleving Belevingswaarde bepaalt parkeertarieven
www.dtz.nl www.dtz-ugl.com
Parkeren: op de grens van beleving
Het is algemeen bekend dat een goede bereikbaarheid een vereiste is voor een succesvol winkelgebied, maar parkeergelegenheid is minstens zo belangrijk. Het is een noodzakelijke voorwaarde voor potentiële bezoekers die met de auto komen. In de drukbezochte binnensteden is betaald parkeren vanzelfsprekend, maar de prijzen verschillen enorm tussen gemeenten. Niet alleen de hoogte van de tarieven, maar ook de wijze van berekening verschilt van stad tot stad. Volgens het Kennisplatform Verkeer en Vervoer (KpVV) is het winkelgedrag van consumenten aan verandering onderhevig: vroeger gingen mensen een dagje winkelen, nu gaan ze de stad een dag beleven. Juist deze belevingscomponent die het betaald parkeren legitimeert ontbreekt in de discussie over parkeertarieven en het aantrekkelijk houden van de winkelstad. In winkelgebieden met een hoge belevingswaarde gelden hogere parkeertarieven dan in winkelgebieden waar de koopfunctie centraal staat. Met andere woorden: er wordt primair betaald voor de beleving van de stad en niet voor het bezoek aan een winkel.
Gemiddeld genomen kost een parkeerplaats in Leeuwarden EUR 1,15 per uur. Positie 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Stad Amsterdam Utrecht Den Haag Leiden Rotterdam Groningen Arnhem Haarlem Den Bosch Maastricht
Uurtarief in EUR 4,55 2,90 2,50 2,47 2,45 2,13 2,07 2,06 2,00 1,95
Stijging t.ov. 2005 49% 78% 64% 86% 70% 66% 62% 38% 32% 84%
Figuur 1: Hoogste parkeertarieven van Nederland (bron: Locatus)
De vier grootste steden van Nederland staan in de top 5 van hoogste parkeertarieven (figuur 1). Voor veel winkelbezoekers rechtvaardigt de belevingswaarde van de stad het hoge parkeertarief dat door garagehouders en gemeenten wordt gehanteerd. Opvallend is dat tussen 2005 en 2012 de parkeertarieven in vrijwel elke gemeente in Nederland enorm zijn gestegen. De tarieven in de grote binnensteden stegen tussen 2005 en 2012 met percentages tussen de 40% en 90%. Parkeertarieven stijgen, bezoekersaantallen dalen Terwijl de parkeertarieven zijn gestegen, blijkt uit passantentellingen van Locatus dat de bezoekersaantallen gemiddeld met 10% zijn afgenomen. Alleen Maastricht had tussen 2005 en 2012 een sterke toename van het aantal bezoekers (+22%). Rotterdam kende een lichte Positie
Entree Van Heek garage Enschede. Betaald parkeren onder winkelgebied met grote belevingswaarde. Foto: Luuk Kramer
Belevingswaarde rechtvaardigt parkeertarief De binnenstad van Amsterdam heeft zonder twijfel de grootste belevingswaarde van alle Nederlandse binnensteden. De hoofdstedelijke binnenstad biedt, naast de winkelfunctie, veel voorzieningen op het gebied van cultuur en recreatie. Per week bezoeken 625.000 mensen het centrumwinkelgebied van Amsterdam. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de stad de hoogste parkeertarieven van Nederland heeft. Dit blijkt uit analyse van gegevens over parkeergarages (niet straatparkeren) die door onderzoeksbureau Locatus zijn verzameld. Het uurtarief in een garage in het centrum van Amsterdam is in 2012 gemiddeld EUR 4,55 per uur. Van alle onderzochte stadscentra met meer dan 400 verkooppunten is het parkeertarief in Leeuwarden het laagst van Nederland.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Gemeente Utrecht Amsterdam Rotterdam Groningen Maastricht Den Haag Breda Arnhem Den Bosch Leiden Haarlem Eindhoven Nijmegen Dordrecht Alkmaar Hilversum Leeuwarden
Bezoekers 2005 712.000 672.500 545.000 632.000 399.000 576.300 453.600 369.700 344.600 372.600 375.000 331.000 281.800 287.200 219.700 197.500 172.500
Bezoekers 2012 628.300 622.300 556.300 505.000 486.400 433.100 387.900 335.200 330.200 315.000 308.900 287.500 282.000 248.100 200.500 193.100 159.300
Figuur 2: Ontwikkeling aantal bezoekers 2005-2012 (bron: Locatus)
stijging van het aantal bezoekers en in Nijmegen was het bezoekersaantal constant. Steden die over dezelfde periode relatief veel bezoekers verloren zijn Den Haag (-25%), Groningen (-20%) en Haarlem (-18%). De impact van teruglopende bezoekersaantallen op het bezoek aan winkels wordt versterkt door de toegenomen winkelvoorraad. Dit betekent dat minder bezoekers van binnensteden meer winkels tot hun beschikking hebben. Het gemiddeld aantal bezoekers per 1.000 m² v.v.o nam af van 3.394 personen in 2005 tot 2.947 personen in 2012. Op basis van het aantal bezoekers per 1.000 m² winkelruimte heeft de binnenstad van Utrecht het hoogste aantal bezoekers. Utrecht staat daarmee op de eerste plaats, gevolgd door Maastricht, Leiden, Groningen en Den Bosch.
circa EUR 4,5 miljard per jaar. Dit betekent dat online winkels een marktaandeel van bijna 5% hebben. Hoewel de groeisnelheid afneemt, is nog steeds sprake van een hoog groeipercentage in vergelijking met de traditionele (offline) detailhandel. De verwachting is dat deze trend de komende jaren doorzet. Online winkelen is in zeer korte tijd geëvolueerd tot een concurrent voor fysieke winkelgebieden. Fysieke winkelgebieden moeten dus investeren om aantrekkelijk te blijven en een goede bereikbaarheid is hierbij essentieel. Het verhogen van de parkeertarieven lijkt tegenstrijdig. Voor winkeliers is het belangrijk om bezoekers niet te frustreren met hoge parkeertarieven. Vorig jaar bedroeg de omzet van de Nederlandse detailhandel circa EUR 83 miljard (bron: HBD). Van deze omzet werd circa 45% behaald op
Figuur 3: Parkeertarieven versus bezoekersaantallen (bron: Locatus)
Bezoekers blijven komen In sommige gemeenten leidt de bezoekersafname tot een verlaging van de parkeertarieven. Toch zijn bezoekers nog steeds bereid om het gevraagde parkeergeld te betalen. Voor hen staat de beleving van de stad centraal: winkelen maakt in veel gevallen deel uit van het doel van het bezoek, maar is niet het hoofddoel. Het is onderdeel van de totale vrijetijdsbesteding of vrijetijdsbeleving. Niet alleen de hoogte van parkeertarieven heeft invloed op de bezoekersaantallen, ook andere factoren spelen een rol bij het teruglopende winkelbezoek. Naast conjuncturele factoren, zoals de onzekere bestedingsbereidheid van consumenten, zijn er ook structurele factoren zoals de opkomst van online winkelen. In 2011 is de omzet van online winkelen gestegen tot
de zogenaamde ‘auto-consumenten’. De bereikbaarheid van winkels met de auto is daarom van cruciaal belang voor de omzet van de detailhandel en ook voor de te realiseren huurprijzen. Het parkeerdossier heeft dus ook nadrukkelijk een vastgoedelement. Beleving verschilt per winkelgebied Naast de vergelijking van de binnensteden van Nederland is een vergelijking van de diverse winkelgebieden relevant. De forse stijging van parkeertarieven in de Nederlandse binnensteden blijkt op zichzelf te staan. In de winkelgebieden buiten de binnensteden is er slechts een kleine stijging in de parkeertarieven. In enkele gebieden is het parkeertarief zelfs gedaald ten opzichte van zeven jaar geleden.
doen (runshoppen). Voor locaties met beleving wordt betaald. Het parkeergeld is onderdeel van de investering in een vrijetijdsbesteding, vergelijkbaar met bijvoorbeeld naar het terras gaan. Betalen voor ‘quality time’ vormt geen belemmering. Echter, het parkeergeld heeft een negatief effect op de koopbereidheid wanneer het gaat om gerichte aankopen. Het parkeergeld komt bovenop de aanschafprijs van een product. Extra geld uitgeven voor de aanschaf van een product vormt dus een belemmering.
Naast de binnensteden (stadscentra met meer dan 400 verkooppunten) hebben de grote hoofdwinkelgebieden (stadscentra met 100 tot 400 verkooppunten) relatief de sterkste verhoging in parkeertarieven. Niet alleen in de grote binnensteden, maar ook in de kleinere winkelsteden nemen de parkeertarieven dus fors toe.
The Wall Een uitzondering geldt voor grootschalige of perifere detailhandelsvestigingen (grootschalige concentraties). Hoewel deze locaties slechts weinig beleving bieden, zijn de parkeertarieven wel toegenomen. Het nieuwe winkelcentrum The Wall in Utrecht is een voorbeeld van een grootschalige detailhandelsvestiging. Door de grootschalige XLwinkelformules heeft The Wall nadrukkelijk een koopfunctie en ligt het accent bij een bezoek aan het winkelcentrum minder op de beleving. In het winkelcentrum geldt betaald parkeren. Hoewel dat tarief bescheiden lijkt (in vergelijking met de tarieven in de binnenstad van Utrecht), zijn er maar weinig bezoekers over te spreken.
Uit de grafiek (figuur 4) met parkeertarieven per winkelgebiedtype is duidelijk een belevingscomponent af te leiden. In gebieden met een grote belevingswaarde (binnensteden, grote hoofdwinkelgebieden en binnenstedelijke winkelstraten) is een stijging van de parkeertarieven te zien, terwijl de winkelgebieden met een primaire koopfunctie (stadsdeelcentra, grote en kleine wijkwinkelcentra en buurtcentra) gemiddeld voordeliger zijn geworden. Dit heeft met het reisdoel van het winkelbezoek te maken: vrijetijdsbesteding (funshoppen) of gerichte aankopen
De acht gevestigde winkels behoren tot landelijke grootwinkelbedrijven en bieden geen unieke productbeleving. Ondanks de aanwezigheid van een McDonald’s en een koffiebar nodigt de grootschalige opzet van het winkelcentrum niet uit tot een lang verblijf. Een gebrek aan beleving veroorzaakt de onvrede over betaald parkeren. Voor een winkelcentrum met acht winkels wil men niet betalen, omdat er bij winkelcentra in de buurt (zoals Bisonspoor en Overvecht) wel gratis parkeermogelijkheden zijn. Bovendien is het winkelaanbod daar ook nog diverser.
Funshoppen op de Lijnmarkt in Utrecht
Runshoppen in het winkelcentrum van Overvecht
Figuur 4: Parkeertarieven per winkelgebied (bron: Locatus)
Winkelcentrum Molenpoort Een ander voorbeeld is het winkelcentrum Molenpoort in Nijmegen. Hier is het parkeerregime recentelijk veranderd van betaling achteraf naar betaling vooruit, waarmee de gemeente een belastingvoordeel van EUR 200.000,- heeft gerealiseerd. De winkeliersvereniging is ervan overtuigd dat dit ten koste gaat van de omzet van winkels en horeca. Volgens belangenvereniging Huis van de Binnenstad lopen consumenten tegenwoordig gespannen en gehaast door het winkelcentrum door het parkeertarief. Ze hebben geen oog voor de geboden beleving: mensen blijven niet meer zitten voor een kop koffie of een maaltijd. De wijziging naar het vooraf betalen van parkeergeld is volgens de winkeliers in strijd met klantvriendelijkheid en consumentgerichtheid: gemak, goede bereikbaarheid en een warm welkom in Nijmegen. Boven ’t Y Het laatste voorbeeld betreft het winkelcentrum Boven ’t Y in Amsterdam, dat onderdeel is van de gebiedsontwikkeling in Amsterdam Noord: het Centrumplan (CAN). Naast de uitbreiding en renovatie van winkelcentrum Boven ’t Y zijn nieuwe voorzieningen gepland zoals een theater, megabioscoop, kantoren, bedrijfsruimte, horeca (waaronder een hotel) en 3.000 nieuwe woningen. Een parkeergarage moest de te verwachten parkeerdruk verlichten en in de omgeving van het winkelcentrum is ook betaald parkeren ingevoerd. Hoewel de invoering gepaard ging met omzetverlies voor de winkeliers, heeft het vergrote en gerenoveerde winkelcentrum de consument meer te bieden dan voorheen. Als het project Centrumgebied Noord is voltooid, heeft het gebied de belevingswaarde die de invoering van betaald parkeren kan rechtvaardigen. In de aangrenzende woonwijken zijn parkeerproblemen ontstaan doordat bezoekers van het winkelcentrum hun auto hier gratis parkeren.
Parkeren bij ‘The Wall’ in Utrecht
Het betaald parkeren gebied is per april 2012 uitgebreid met zes straten. Volgens de gemeente is de uitbreiding ingevoerd op uitdrukkelijk verzoek van bewoners, die last hadden van parkerende bezoekers van het winkelcentrum. Conclusie Het winkelgedrag van consumenten is aan verandering onderhevig. Naast de koopfunctie is de belevingswaarde van een winkelstad de afgelopen jaren steeds belangrijker geworden. Uit een analyse van de tarieven in parkeergarages is gebleken dat de hoogte van het parkeertarief samenhangt met de geboden belevingswaarde van een winkelgebied. Bezoekersaantallen van winkelsteden lopen terug. Door de opkomst van nieuwe verkoopkanalen zoals internet staat de koopfunctie van winkelgebieden onder druk. Winkelsteden moeten investeren in beleving en bereikbaarheid. De stijging van parkeertarieven is hiermee in strijd. Parkeertarieven verschillen per type winkelgebied. In winkelcentra buiten de stadscentra zijn de parkeertarieven niet of slechts licht toegenomen. Dit heeft met het reisdoel van het winkelbezoek te maken. Voor funshoppen is betaald parkeren geen belemmering, terwijl parkeergeld bij een gerichte aankoop een negatieve uitwerking heeft op de koopbereidheid. Uiteindelijk wordt betaald voor de beleving van het gebied en niet voor het bezoek aan een winkel. Kortom: voor een parkeerplek in een leuke stad wordt zonder problemen betaald. Betalen voor een plek zonder belevingswaarde wordt niet gewaardeerd.
De parkeergarages Van Heek en Koepoort Delft (omslagfoto) zijn ontworpen door atelier PRO, projectarchitect Leon Thier. Omslagfoto: Leon Thier
DTZ Zadelhoff is al ruim 40 jaar de naam in commercieel vastgoed. Uitblinker in advies. Perfectionist in uitvoering. DTZ Zadelhoff maakt deel uit van het netwerk van DTZ en UGL Services. Deze combinatie telt 27.000 vaste medewerkers en is wereldwijd actief met 225 vestigingen in 45 landen. In Nederland is DTZ Zadelhoff vertegenwoordigd met eigen kantoren in 12 grote steden. De professionals van DTZ Zadelhoff gaan voor het beste resultaat. Grondig voorwerk is daarbij een voorwaarde. DTZ Zadelhoff beschikt over een in-huis researchteam en ruim 200 makelaars en adviseurs die continu marktbewegingen volgen en inzichtelijk maken. Onze vastgoedspecialisten kennen hun markten als geen ander. Dat leidt tot duidelijke adviezen en tot oplossingen. Opdrachtgevers kunnen erop vertrouwen dat DTZ Zadelhoff geen enkele kans onbenut laat. DTZ Zadelhoff investeert in langetermijnrelaties. We hechten veel waarde aan kwaliteit en continuïteit. DTZ Zadelhoff weet altijd wat er speelt in uw omgeving en wat het beste bij uw situatie past. Als u hoge eisen stelt, is de keuze helder.
Duidelijk. DTZ Zadelhoff 07-12
DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen en waarin de combinatie DTZ en UGL Services een minderheidsbelang heeft. UGL Services is een divisie van UGL Limited dat als UGL is geregistreerd aan de Australian Stock Exchange. Voor meer informatie zie www.dtz.nl en www.dtz-ugl.com.
www.dtz.nl
www.dtz-ugl.com
