Over de Vliet III Schelluinen

Ruimtelijke kwaliteitparagraaf

Over de Vliet III Schelluinen

Gemeente Giessenlanden

Achttien kavels

December 2009

Ruimtelijke kwaliteitparagraaf Over de Vliet III Schelluinen

Algemeen: Afbeeldingen en tekeningen zijn slechts ter indicatie, er kunnen geen rechten aan worden ontleend.

Situatie, locatie.

Situatie, Luchtfoto met aanduiding van de locatie, Roerdompstraat e.o., Over de Vliet III, Schelluinen (Giessenlanden)

Situatie, Luchtfoto met aanduiding van de locatie, Roerdompstraat e.o., Over de Vliet III, Schelluinen (Giessenlanden)


1

I.

Locatie en programma. De nieuwbouwlocatie Over de Vliet III is gelegen aan de rand van Schelluinen, ten westen van de Voordijk. De locatie wordt aan de noord- en oostzijde begrensd door recent gebouwde woningen aan de Roerdompstraat (uit het deelplan Over de Vliet II). Deze woningen zijn o.a. gebouwd door de eigenaren van het gebied dat werd bestemd voor de Betuweroute. Bijzonder van deze vrijstaande woningen is dat ze beschikken over extra tuinen, die een groene zone vormen tussen de bestaande en de nieuw te bouwen woningen. De locatie biedt conform het verkavelingplan van RBOI plaats aan zes vrijstaande woningen en zes tweekappers.

II. Ruimtelijke structuur, karakteristiek en identiteit. De bestaande ruimtelijke structuur van het gebied wordt gekenmerkt door een open polder landschap karakteristiek voor de Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. Op de locatie staan drie rijen bomen langs sloten, in noord-zuid-richting. De bomen werken als coulissen die kamers vormen in het landschap. De bestaande bomen en beplanting langs de sloten worden behouden, c.q. teruggebracht, en fungeren als dragers van het nieuwe plan. III. Stedenbouwkundig en architectonisch uitgangspunt. Het verkavelingplan van RBOI is als vaststaand gegeven aangenomen. De percelen zijn zowel haaks op als evenwijdig aan de landschapsrichting georiënteerd. (Nb.: Van oorsprong lagen de percelen langs de linten veelal evenwijdig aan de landschapsrichting, echter het betreft hier een uitbreidingsplan/nieuwe dorpsrand) De nieuwe dorpsrand is een van de gezichten van Schelluinen (goed zichtbaar vanaf de Voordijk en de Provinciale weg) en wordt de nieuwe grens van dorp (rood) en landschap (groen). De bebouwing heeft een hoogwaardige kwaliteit en dorpse karakteristiek en bestaat uit vrijstaande woningen en 2-kappers met een individuele karakteristiek. Langs de dorpsrand heeft de bebouwing een donkere en gedekte kleur (de bebouwing is te gast in het landschap).

De bestaande bebouwing van Over de Vliet kent weinig samenhang. Voor de nieuwe locatie Over de Vliet III wordt gezocht naar meer samenhang (‘eenheid in verscheidenheid’) en een grotere locatiegebonden identiteit. De balans tussen samenhang en diversiteit is van groot belang. Samenhang en diversiteit ontstaat door spelregels in te zetten voor bijvoorbeeld de hoogte van de goot en de nok, voor de vorm en richting van de kap, de architectonische uitwerking, de detaillering en voor het kleuren materiaalgebruik. De mate van diversiteit zal afhankelijk van de wijze van uitgifte meer of minder begeleiding nodig hebben. Bij particulier opdrachtgeverschap zal er meer aandacht zijn voor samenhang en afstemming en bij een collectieve ontwikkeling zal er waarschijnlijk meer aandacht zijn voor diversiteit (om te komen tot een meer argeloos en ontspannen totaalbeeld en om een te stringente herhaling te voorkomen). De inrichting van de openbare ruimte is hoogwaardig en verzorgd en afgestemd op de bebouwing (denk o.a. aan gebakken materiaal en natuursteen voor de bestrating, zitbanken en straatverlichting in een zwartgrijze kleur (o.d.), etc.). Het inrichtingsplan en beplantingsplan met streekeigen beplanting dient onderdeel uit te maken van het totaalontwerp. Auto’s worden zoveel mogelijk op de kavels geparkeerd. Het beeld van de straat blijft daarmee rustig en open. IV. Welstandsbeleid. Volgens de welstandsnota valt de locatie binnen gebied A1 Individuele bouw. Er geldt in de A1 gebieden van Giessenlanden een basis welstandsniveau. Dit omdat deze A1 gebieden met voornamelijk individueel ontworpen vrijstaande gebouwen weinig samenhang vertonen (er ontbreekt i.h.a. een verband met de cultuurhistorie, het stedenbouwkundig concept en de architectuurstijl). In dit deelplan wordt er gezocht naar meer samenhang en identiteit. De ambitie voor deze locatie ‘Over de Vliet III’ ligt daarom hoger. Aanvullend zijn voor deze locatie navolgende criteria van toepassing.


de

2

Beelden van de locatie.

B2.

Locatie gezien van uit de noord-west hoek. Zicht op de Roerdompstraat met de zeer gevarieerde bebouwing.

B3. Locatie gezien vanuit het noordoosten zicht op de bebouwing aan de Roerdompstraat.

B4.

Locatie gezien vanuit het oosten tussen de bebouwing aan de Roerdompstraat.

B5.

Locatie gezien vanuit het zuidoosten.

B6.

Locatie gezien vanuit het zuiden

B7.

Locatie gezien vanaf de Provinciale weg

B8.

Locatie gezien vanaf de Provinciale weg

B1.

Locatie gezien vanaf de noord-west-hoek.


3

V. Welstandscriteria. Algemeen. - Ten overvloede: de welstandsnota, de algemene welstandscriteria, de sneltoetscriteria en criteria voor reclame-uitingen zijn van toepassing (zie de welstandsnota van de gemeente Giessenlanden). - De 3 aangereikte bebouwingsmodellen (model A, B en C) hebben ieder hun modeleigen criteria. Deze criteria kunnen niet door elkaar worden gebruikt. - Een aantal referentiebeelden geeft bij een letterlijke interpretatie mogelijk aanleiding tot historiserend bouwen. Historiserend bouwen wordt niet uitgesloten, maar is ook niet perse gevraagd, er wordt gevraagd om een juiste en een zorgvuldige eigentijdse interpretatie van de beoogde en getoonde karakteristiek. - Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw (de woning). Situering - De woningen worden met de voorzijde gericht naar de straat. Bij hoekkavels dient er zorg gedragen te worden voor een 2-zijdige oriëntatie, met straatgevels aan beide zijden gericht op het openbare gebied. Elementen als schoorstenen en erkers en gevelopeningen in de zijgevel kunnen uitdrukking geven aan de hoeklocatie. - Er dient te worden zorg gedragen voor een open karakter met voldoende maat tussen de te onderscheiden hoofdvolumes van de vrijstaande woningen en 2-kappers. - Bijgebouwen en aanen uitbouwen op het achtererf en/of zijerf dienen voldoende afstand te bewaren tot de voorgevel (voldoende is in het algemeen 3 meter). In het uiterste geval kan deze maat in sommige gevallen worden beperkt tot een maat van ten minste 1,0 meter. - De hogere hoofdgebouwen staan minimaal 2 meter uit de zij-erfgrens. Hoofdvorm - De massaopbouw is evenwichtig en in onderlinge samenhang (zowel individueel als in totaal). - Bijgebouwen, aanen uitbouwen, garages, bergingen en dergelijke zijn voorzien van een plat dak, een enkelvoudig zadeldak of een op het hoofdgebouw afgestemde enkelvoudige kapvorm (maar dan lager). - Goothoogtes van bijgebouwen, aanen uitbouwen, garages, bergingen en dergelijke duidelijk lager dan de goothoogte van het hoofdvolume /de hoofdvorm. De nokhoogte dient minimaal 1,00 m onder de nokhoogte van het hoofdgebouw/de hoofdmassa te blijven.


Architectonische uitwerking, gevelaanzichten en detaillering. - De gevelopbouw, gevelgeleding, gevelcompositie en detaillering, is evenwichtig (en niet spanningsloos) en zorgvuldig en afgestemd op de bouwstijl (bv. met streekeigen kenmerken zoals staande gevelopeningen). - De woningen hebben een individuele karakteristiek, een te sterke seriematigheid is ongewenst. - Er bestaat een onderlinge samenhang door ondermeer de architectuur, de detaillering en/of het materiaal- en kleurgebruik (‘eenheid in verscheidenheid’). - De opzet is argeloos, ingetogen en ontspannen. - Een ‘landelijke bebouwing’ met laag doorgezette schilddaken, wolfseinden, uilenborden, e.d. of ‘boerderette’-achtige woningen, landhuis villa’s, blokhut-houtskeletbouwwoningen e.d. worden mede gelet op het beoogde beeld als niet passend beschouwd. Kleur, materiaal - Voor het kleur en materiaalgebruik wordt verwezen naar de criteria bij de bebouwingsmodellen. - Materialen zoals natuurlijk riet en echte IJsselsteentjes komen van oudsher in Schelluinen ook voor en worden dan ook niet bij voorbaat uitgesloten, maar zijn in het deelplan waarschijnlijk minder voor de hand liggend. Erfafscheidingen. - Op het zij- en achtererf grenzend aan de openbare weg of een openbaar toegankelijk gebied (op de overgangen tussen openbaar en privé) kiezen voor een gebouwde op het hoofdgebouw en de prominente situering afgestemde erfafscheiding. Bijvoorbeeld een tot 1 meter hoog gesloten metselwerk muur met daarboven, tot maximaal 2 meter hoog, een meer open gaas- of hekwerk in een donkere en gedekte kleur, of een volledig 2 meter hoog gaas- of hekwerk in een donkere en gedekte kleur, eventueel te begroeien met natuurlijk groen. Overige. - Traforuimten, installaties, e.d. integreren in het ontwerp (bv opnemen in de bijgebouwen en of metselen in dezelfde steen als de woningen). Hardheidsclausule. - Uitzonderingen op de bovenstaande criteria en uitgangspunten worden niet bij voorbaat uitgesloten, maar er ligt dan wel een grote bewijslast bij de ontwerper (de commissie kan wanneer deze bewijslast is geleverd een motivatie opstellen waarom de gemeente in dit geval af zou kunnen wijken van het door haar vastgestelde beleid).

4

Voorbeeld bebouwingsmodel A Samenhang op bouwstijl en kleuren materiaalgebruik. Veel ruimte voor variatie in hoofdvorm (met basisuitgangspunten zoals bv 2 dakhellingen). Zowel particulier opdrachtgeverschap als collectieve ontwikkeling is mogelijk

Voorbeeld bebouwingsmodel op basis van de referentiebeelden, vogelvluchtperspectief.

Voorbeeld bebouwingsmodel op basis van de referentiebeelden, ooghoogteperspectief.


5

VI.

Aanvullende welstandscriteria model A

Hoofdvorm - De woningen hebben een heldere en traditionele hoofd- en kapvorm (zadeldak of een niet afgeknot schilddak). Type 1: - Zadeldak, Archetype huis, met een duidelijk staande verhouding in de topgevels (staand wil zeggen: hoogte van de topgevel duidelijk hoger dan de breedte, breedte topgevel maximaal 8 meter). - Dakhelling minimaal 55 graden (55-60 graden). - Goothoogte minimaal 2,4 en maximaal 4,0 meter (met vrijstelling 4,5 meter). - Ter plaatse van de zone met 2-onder 1 kappers is in het geval van een langskap ook een zadeldak mogelijk met een dakhelling van minimaal 40 graden en een goothoogte van minimaal 2,4 meter en maximaal 4,0 meter (maximaal 6,0 meter met vrijstelling). Type 2: - Schilddak zonder afgeknotte schilden (m.a.w. geen beëindiging met een plat dak), Archetype herenhuis. - Straatgevel voorzien van een erker of gevelsprong om een te breed of monotoon gevelvlak aan de straat te voorkomen. - Dakhelling minimaal 40 graden - Goothoogte minimaal 2,4 meter en maximaal 4,0 meter (en maximaal 6,0 meter met vrijstelling). - Bijgebouwen, aanen uitbouwen, garages, bergingen en dergelijke zijn voorzien van een plat dak, een enkelvoudig zadeldak of van een op het hoofdgebouw afgestemde kapvorm (type 1 of 2, maar dan lager). Architectonische uitwerking, gevelaanzichten en detaillering. - Qua bouwstijl en verfijning in de detaillering kan er worden verwezen naar de architectuur van de jaren dertig (‘herenhuizen met een kap’). - De gevelcompositie en detaillering is evenwichtig, zorgvuldig en afgestemd op de bouwstijl (denk aan afgetimmerde goten, ruime dakoverstekken, gemetselde schoorstenen, etc.) Kleur, materiaal - Gevels: metselwerk in donkere aardtinten, van roodbruin tot paars-rood aansluitend bij de gekozen bouwstijl (zie de referentiebeelden). Er zal mogelijk in overleg een palet/monsterbord worden aangereikt. - Gevels van ondergeschikte bijgebouwen en aanen uitbouwen kunnen ook worden bekleed met horizontale delen in en donkere en gedekte kleur - Daken: gesmoorde of mat geglazuurde keramische dakpannen (zwartgrijs/blauw gesmoord of natuurrood; per straatwand 1 kleur).


Referentiebeelden ter inspiratie

R2.

Tilburg

R4.

Helmond.

R6.

Helmond.

R8.

Tilburg

6

Voorbeeld bebouwingsmodel B Samenhang op hoofdvorm. Veel ruimte voor variatie in materiaalgebruik (binnen een overeen te komen palet van maximaal 5 natuurlijke materialen en kleuren. Zowel particulier opdrachtgeverschap als collectieve ontwikkeling is mogelijk.

Voorbeeld bebouwingsmodel op basis van de referentiebeelden vogelvluchtperspectief

Voorbeeld bebouwingsmodel op basis van de referentiebeelden ooghoogteperspectief


7

VII. Welstandscriteria model B Hoofdvorm - De woningen hebben een heldere en traditionele hoofd- en kapvorm (zadeldak). Type 1: - Zadeldak, Archetype huis, met een duidelijk staande verhouding in de topgevels (staand wil zeggen: hoogte van de topgevel duidelijk hoger dan de breedte, breedte topgevel maximaal 8 meter). - Dakhelling minimaal 55 graden (55-60 graden). - Goothoogte minimaal 2,4 en maximaal 4,0 meter (met vrijstelling 4,5 meter). - Ter plaatse van de zone met 2-onder 1 kappers is in het geval van een langskap ook een zadeldak mogelijk met een dakhelling van minimaal 40 graden en een goothoogte van minimaal 2,4 meter en maximaal 4,0 meter (maximaal 6,0 meter met vrijstelling), wanneer deze dakhelling voor alle 2-kappers als leidend wordt genomen. - Bijgebouwen, aanen uitbouwen, garages, bergingen en dergelijke zijn voorzien van een plat dak of enkelvoudig zadeldak (type 1, maar dan lager).

Architectonische uitwerking, gevelaanzichten en detaillering. - Qua bouwstijl en verfijning in de detaillering kan er worden verwezen naar de referentiebeelden. - De gevelcompositie en detaillering is evenwichtig, zorgvuldig en afgestemd op de bouwstijl. Kleur, materiaal - De kleuren en materialen kunnen worden gekozen uit een zorgvuldig en evenwichtig samengesteld monster- en kleurenpalet. Er zal mogelijk in overleg een palet/monsterbord worden aangereikt. - Gevels: natuurlijke materialen zoals metselwerk in donkere aardtinten, e.d. aansluitend bij de gekozen bouwstijl (zie de referentiebeelden). - Daken: gesmoorde keramische dakpannen (zwartgrijs/blauw gesmoord of natuurrood), zink, natuurlijke leien, hout, etc.

B1.

Traditioneel, metselwerk en pannen.

B1.

Traditioneel, metselwerk en natuurleien.

B5

Referentiebeeld. Traditioneel, metselwerk en keramische dakpannen. Woningen aan de Achterweg Hagenstein Vianen.


8

Voorbeeld bebouwingsmodel C Samenhang op model woning/woningtype (met een uitgesproken vormgeving), hoofdvorm en kleuren materiaalgebruik. Variatie ondermeer door oriëntatie, aanen uitbouwen, erkers etc. Alleen als collectieve ontwikkeling mogelijk.

Voorbeeld bebouwingsmodel op basis van de Referentiebeelden aan het Perenlaantje in H-I-Ambacht, Architectenbureau Spring Rotterdam. Vogelvluchtperspectief. Woningtype met boogkap

Voorbeeld bebouwingsmodel, vogelvlucht. Andere woningtype met ‘zwevende kap’.

Voorbeeld bebouwingsmodel op basis van de referentiebeelden, ooghoogteperspectief. Woningtype met boogkap.


9

Hoofdvorm - De hoofdvorm planopzet is geënt op een specifiek model/woningtype. De woningen hebben een heldere, traditionele en uitgesproken hoofd- en kapvorm (bv een boogdak of zadeldak). Nb.: de getoonde modellen referentiebeelden kunnen niet zondermeer door elkaar worden toegepast (ze zijn modeleigen). - Het type/model is evenwichtig van opzet, kent een hoogwaardige architectuur en dient aan de gevraagde hoge standaard te voldoen (het type/model dient vooraf ter beoordeling aan de gemeente te worden voorgelegd en maakt onderdeel uit van de overeenkomst ). - Als voorbeeld zijn enkele specifieke types/modellen aangereikt. Echter, er wordt gevraagd een eigen type/model te ontwikkelen!! (Nb.: Een blinde herhaling van een eerder ontwikkeld plan/een ‘ladeplan’ is in het algemeen niet voor de handliggend. Daarbij, het kopierecht of het alleenrecht voor herhaling ligt bij de architect/opdrachtgever van het oorspronkelijke plan). Voor het getoonde specifieke bebouwingsmodel, op basis van de woningen aan het Perenlaantje in H-I-Ambacht, zouden de criteria met betrekking tot de hoofdvorm bijvoorbeeld als volgt kunnen luiden: Type B: - Boogdak, met een staande verhouding in de topgevels. - Dakhelling minimaal 55 graden. - Goothoogte minimaal 2,4 en maximaal 4,0 meter (met vrijstelling 4,5 meter). - Ter plaatse van de zone met 2-onder 1 kappers is in het geval van een langskap ook een zadeldak mogelijk met een dakhelling van minimaal 40. - Bijgebouwen, aanen uitbouwen, garages, bergingen en dergelijke zijn voorzien van een plat dak of van een op het hoofdgebouw afgestemde enkelvoudige kapvorm (type B, maar dan lager).

Kleur, materiaal (vervolg) - Gevels van ondergeschikte bijgebouwen en aanen uitbouwen kunnen ook worden bekleed met horizontale delen in en donkere en gedekte kleur - Daken: gesmoorde of mat geglazuurde keramische dakpannen (zwartgrijs/blauw gesmoord of natuurrood; per straatwand 1 kleur). Referentiebeelden ter inspiratie

C1.

Hendrik-Ido-Ambacht, Perenlaantje. Boogkap. Architectenbureau Spring, Inez Hegeman en Hans de Moor. (i.o.v. Jamek BV. gebouwd door Boogert BV Oosterland). Het referentieproject is lichter van kleur en seriematiger dan gewenst.

C2.

Nieuw-Lekkerland, Dirk III Het referentieproject is seriematiger dan gewenst.

C3.

Harmelen, IJsvogel. Het referentieproject is seriematiger dan gewenst.

Architectonische uitwerking, gevelaanzichten en detaillering. - Qua verfijning in de detaillering kan er worden verwezen naar de zorgvuldigheid van de architectuur van de jaren dertig (‘herenhuizen met een kap’). - De gevelcompositie en detaillering is evenwichtig, zorgvuldig en afgestemd op de bouwstijl (denk aan afgetimmerde goten, ruime dakoverstekken, gemetselde schoorstenen, etc.) Kleur, materiaal - Gevels: metselwerk in donkere aardtinten, van roodbruin tot paars-rood aansluitend bij de gekozen bouwstijl (zie de referentiebeelden) of hout. Er zal mogelijk in overleg een palet/monsterbord worden aangereikt.


10

Materialen uit de omgeving.

M1. Rood metselwerk, kruisverband.

M3. Keramische dakpannen.

M5. Leibomen en hagen.

M7. Gepotdekselde zwarthouten delen.


M2.

Metselwerk IJsselstenen, kruisverband. Echter in deze zone mogelijk minder voor de hand liggend.

M4.

Natuurlijk riet.

M6.

Wilgen, Elzen, water en grasland.

M8. Grind.

11

Over de Vliet III Schelluinen

Recommend Documents