Jaarbericht 2011
Arie Vorstelman, voormalig lid van raad van bestuur Zorggroep Charim
´Over de samen ontwikkelde woonzorgservicezone zijn wij zeer te spreken´ Arie Vorstelman was één van de twee bestuurders van Zorggroep Charim. Zijn belangrijkste taken lagen bij de bedrijfsvoering. Zorggroep Charim is niet alleen actief in Woudenberg, maar onder andere ook in Zeist, Scherpenzeel, Amerongen, Veenendaal en Rhenen.
Interview
De activiteiten van Charim zijn omvangrijk. `Onze cliënten zijn senioren. Ongeveer duizend cliënten wonen in onze woonzorgcentra. En wij verhuren zo´n 200 appartementen. Ook revalidatie, dagopvang en thuiszorg behoren tot onze dienstverlening. Wij hebben 1.800 mensen in dienst.´
[2]
De overheid stimuleert de scheiding van wonen en zorg, waarbij zorginstellingen zich op de zorgverlening concentreren en andere partijen, bijvoorbeeld corporaties, voor het benodigde vastgoed zorgen. ´Wij bekijken per situatie wat het beste voor Zorggroep Charim uitkomt. Wij stoten ons vastgoed niet af als het goede resultaten heeft en de risico´s niet te groot zijn.´ In Woudenberg hebben Zorggroep Charim en Vallei Wonen de afgelopen jaren door intensieve samenwerking mooie resultaten behaald. ‘In De Tuinen realiseerden wij samen een woonzorgservicezone met appartementen, verpleegunits, verzorgingsplaatsen en een ontmoetingscentrum. En in het multifunctionele centrum De Schans bieden wij dagopvang aan. De samenwerking tussen beide organisaties verloopt prima.´ Zorggroep Charim is voorlopig klaar in Woudenberg. ´In andere gemeenten staan nog wel projecten op stapel. Ik weet niet of Vallei Wonen daarbij betrokken wil zijn, maar ik sluit niets uit.´
Bewogen en spannend jaar Door alle lokale, landelijke en Europese ontwikkelingen in de volkshuisvesting was 2011 voor Vallei Wonen een bewogen en spannend jaar. Spannend was bijvoorbeeld de invoering van een nieuw woonruimteverdelingssysteem voor de gemeente Woudenberg dat nu via inschrijving werkt. De eerste ervaringen zijn bemoedigend: de wachttijden zijn verkort en Woudenbergers krijgen meer kansen in hun eigen gemeente. Dat was precies de bedoeling. De invoering ging met enkele kinderziektes gepaard; die hebben we in de loop van het jaar goed kunnen oplossen, zodat we in 2012 echt de vruchten gaan plukken van dit nieuwe systeem. Sinds 2011 heeft Vallei Wonen net als alle andere corporaties te maken met nieuwe Europese regels: huishoudens met een inkomen boven circa 33.500 euro komen hierdoor alleen bij hoge uitzondering in aanmerking voor een sociale huurwoning. Vooral op de vrije koopmarkt heeft deze groep het erg lastig. Vallei Wonen blijft zich verantwoordelijk voelen voor deze middeninkomens. We bieden daarom nieuwbouwwoningen en vrijgekomen bestaande woningen in ons verkoopprogramma aan met het aantrekkelijke Slimmer Kopen® concept: geïnteresseerden kunnen de woningen kopen met een mooie korting. Dat dit succesvol is, bleek in augustus. We boden toen 13 mutatiewoningen met korting aan; binnen een week waren er 12 verkocht. In 2011 reorganiseerden we onze werkorganisatie. Dit gebeurde mede op advies van het Centraal Fonds Volkshuisvesting dat van mening was dat onze kosten aan de hoge kant waren. Vallei Wonen werkt sinds begin 2011 met minder personeel: we hebben nu 15 medewerkers, in totaal zijn 11,89 formatieplaatsen. We besparen verder op onze kosten door bijvoorbeeld planmatig onderhoud nog efficiënter aan te pakken. Een onafhankelijke visitatiecommissie beoordeelde onze organisatie grondig. We kwamen met gemiddeld een 7 goed uit de bus na deze kritische blik van buiten. We bespreken de resultaten en verbeterpunten in 2012 met onze stakeholders. Net als de voorbije jaren blijven duurzaam werken en aandacht voor het milieu de komende tijd speerpunten van Vallei Wonen. Mooie voorbeelden zijn de warmte-koude installatie in onder andere onze nieuwbouwprojecten De Tuinen, De Zilvervloot en Het Groene Woud. Daarnaast besteden we in ons bestaande bezit bij renovaties veel aandacht aan het energiezuiniger maken van de woningen.
De klant centraal
houden en het proces te volgen, werkt Vallei Wonen met een klachtenmanagementsysteem.
Onze klanten zijn voor ons het belangrijkst. We willen ze daarom graag goed kennen om ons werk nog beter te kunnen doen. Naast persoonlijke klantcontacten, laten we ons werk ook regelmatig beoordelen. Deze jaarlijkse KWHmeting waarbij de mening van huurders zeer belangrijk is, leverde ons in 2011 het mooie gemiddelde cijfer 8 op en daarmee een verlenging van het Huurlabel. Vanaf 2012 voert het KWH het Huurlabel 2.0 in: de metingen worden dan niet meer in een periode van drie maanden gehouden, maar lopen het hele jaar door. Verder meet het KWH dan altijd alle onderdelen van onze dienstverlening en niet slechts een paar. We kunnen hiermee nog sneller zaken verbeteren en inspelen op de klantwensen.
Vallei Wonen overlegt graag formeel en informeel met de bewoners. Onze officiële gesprekspartner namens de bewoners is de Huurders Belangen Vereniging Woudenberg (HBVW). We overlegden in 2011 drie keer, onder andere over onze renovatie-, onderhouds- en nieuwbouwplannen en over de huurverhoging. Daarnaast hebben we veel contacten met de bewonersplatforms die gekoppeld zijn aan bepaalde woongebouwen. Om nog meer feedback van onze klanten te krijgen, bedenken we nieuwe manieren om bewoners mee te laten denken en praten. Een klantenpanel vinden we hiervoor een mooie vorm. We gaan hier de komende tijd dan ook mee aan de slag.
We zijn al in 2011 begonnen met het verbeteren van de after sales. Ook na het leveren van een dienst of product is zorg belangrijk. We hebben dit in 2011 met name ervaren met het gebruik van de warmte-koude installaties. Bewoners wisten hier niet altijd goed raad mee en kwamen met vragen; het leerde ons dat we niet alleen vooraf, maar zeker ook naderhand de bewoners moeten blijven informeren. Om klachten en vragen van onze klanten goed in beeld te
Leefbaarheid vormt een belangrijk onderdeel van ons werk. We werken hierbij veel samen met de gemeente Woudenberg, bijvoorbeeld in de projecten Onze Wijk. Daarnaast steunen we allerlei bewonersinitiatieven die de leefbaarheid in straten en buurten verbeteren. Bewoners kunnen hun idee bij ons indienen. Een onafhankelijke commissie beoordeelt vervolgens of een initiatief in aanmerking komt voor geld uit het leefbaarheidsfonds.
Cees Geuze, voorzitter Raad van Commissarissen Vallei Wonen
[3]
‘De mogelijkheden bepalen onze ambities’ Vijf jaar geleden verving bij Vallei Wonen een nieuwe Raad van Commissarissen de oude Raad van Toezicht. Cees Geuze was de enige die de overstap maakte. Hij werd voorzitter van het nieuwe toezichthoudende orgaan. ‘De bestuurder leidt de organisatie, ontwikkelt het beleid, stelt het vast en voert het uit. Dat verdient een kritische tegenkracht. Die rol, naast het werkgeverschap, heeft de Raad van Commissarissen. Ik probeer een kritische vriend te zijn.’
Interview
Toen hij na een lange loopbaan in het onderwijs meer tijd beschikbaar kreeg, raakte Cees Geuze betrokken bij de volkshuisvesting. ‘Dat het in mijn eigen woonplaats Woudenberg kon, was natuurlijk helemaal mooi.’ Voor corporaties breken zorgelijke tijden aan, vreest hij.’De mogelijkheden voor woningcorporaties, ook voor Vallei Wonen, worden kleiner. Vijf jaar geleden zeiden we: ‘We willen ambitieus zijn.’ Het resultaat is onder andere een aantal mooie nieuwbouwcomplexen in het dorp. Nu zeggen we: ‘De mogelijkheden bepalen onze ambities’. Maar afwachten, daar houdt Cees Geuze niet van. ‘We merkten dat onze bedrijfslasten hoger waren dan bij veel andere corporaties. Daarom hebben we de organisatie soberder en efficiënter gemaakt en we stopten met sommige activiteiten. Maar inleveren op duurzaamheid wilden we niet en ook de kwaliteit van het werk moet niet minder worden.’
Markt en producten Vallei Wonen streeft naar een uitgebalanceerd en breed woningaanbod voor onze doelgroepen. De focus ligt op voldoende woningen voor starters en senioren. De markt is voor deze groepen namelijk het lastigst.
Kengetallen
[4]
Woningbezit Woningen voor een/twee persoonshuishoudens Seniorenwoningen Eengezinswoningen Totaal
Mutaties Aantal verhuringen Aantal verkopen Totaal aantal
183 230 651 1064
94 28 122
Kosten onderhoud Goed en regelmatig onderhoud aan onze woningen zorgt ervoor dat ze blijven voldoen aan de gewenste kwaliteit. Sinds 2011 voldoet ons onderhoudswerk aan de eisen van ons milieubeleidsplan. De onderhoudskosten zagen er in 2011 gespecificeerd als volgt uit. Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Totaal
€ 237.000 € 69.000 € 672.000 € 979.000
Nieuwbouwprojecten In juni leverden we de 20 appartementen van het nieuwbouwproject De Zilvervloot op. Het zijn levensloopbestendige appartementen die voldoen aan de eisen van Woonkeur. De appartementen kunnen dus gemakkelijk worden aangepast als de levensomstandigheden veranderen door bijvoorbeeld ouderdom, ziekte of handicap. Het gebouw maakt gebruik van aardwarmte door warmte-koude opslag (WKO). In de tweede fase van uitbreidingswijk Het Groene Woud realiseren we 40 sociale huurappartementen, 11 vrije sector appartementen en 8 sociale koopappartementen. Eind 2011 waren alle sociale huurappartementen verhuurd. We verwachten de in totaal 59 appartementen in het eerste half jaar van 2012 op te leveren. Met Plan Renes in Scherpenzeel realiseert ontwikkelaar HaBeDu 118 woningen. Hiervan neemt Vallei Wonen na oplevering 46 woningen over. Het gaat om 24 sociale koopwoningen en 22 huurappartementen. Plan Renes telt hiermee een mooi aantal starterswoningen en appartementen in de sociale sector. Oplevering staat voor 2012 en 2013 gepland.
Samenwerking Vallei Wonen hecht grote waarde aan samenwerking, zowel formeel als informeel. Dit doen we daarom met verschillende partners. De gemeente Woudenberg is een van de belangrijkste partners waarmee we regelmatig overleggen. We streven ernaar om in 2012 nieuwe prestatieafspraken met de gemeente te maken. Ook werken we nauw samen met collega-corporaties uit de regio. Dit doen we intensief met de corporaties uit Barneveld, Leusden en Nijkerk in het zogeheten BLNW-verband. Deze samenwerking op het terrein van financiën, communicatie, ict, techniek, woondiensten en personeel zorgt voor een meerwaarde bij alle vier de deelnemende woningcorporaties. Iets lossere samenwerkingsverbanden zijn die met de corporaties in de Food Valley en met de Samenwerkende woningcorporaties Eemland en Vallei (SWEV).
[5]
Vallei Wonen zoekt ook nadrukkelijk de samenwerking met zorgpartners. Wij leveren goede woningen, zij zorgen voor het juiste zorgpakket dat past bij de wensen van de bewoners. Het ontwerp van bijvoorbeeld een nieuw woongebouw hangt nauw samen met de latere manier van zorgverlening. We trekken bij dit soort projecten samen op met zorgpartijen als Zorggroep Charim, Stichting Philadelphia, Stichting Reinaerde en Beweging 3.0. Als Vallei Wonen zelf nieuwbouwprojecten realiseert, dan overleggen we ook met de Commissie Wonen en Zorg van de ouderenbonden en met het Platform Gehandicapten Woudenberg.
Ineke Banus, voorzitter Huurders Belangen Vereniging Woudenberg
‘Samen zorgen we voor een goede woningbouwvereniging’ Huurders Belangen Vereniging Woudenberg (HBVW) is de officiële gesprekspartner van Vallei Wonen als het om huurdersbelangen gaat. Een samenwerkingsovereenkomst legt vast hoe zij met elkaar omgaan. ‘En dat werkt prima’, zegt voorzitter Ineke.
Interview
‘In de praktijk’, zegt Ineke, ‘komt het er op neer dat we één of twee keer per jaar uitgebreid overleg met de leiding van Vallei Wonen hebben. Dat gaat over het huurbeleid, de begrotingen en dergelijke. En dan zijn er speciale onderwerpen die extra aandacht krijgen. De uitvoering van het Milieubeleidsplan bijvoorbeeld en het KWH-label dat iets zegt over de kwaliteit van de dienstverlening aan de huurders. Voor ons is ook de bewoonbaarheid van de wijken erg belangrijk.’ De HBVW heeft zo’n 300 leden; bijna eenderde van alle huurders. Een handvol leden bezoekt de jaarlijkse ledenvergadering. ‘Dat is niet veel en mag best meer zijn’, zegt Ineke. Maar de reden waarom er weinig mensen komen, is dat er bijna geen klachten zijn over Vallei Wonen. Liever een lege zaal met tevreden huurders thuis, dan een zaal vol huurders met klachten, denk ik dan. Toch houden wij een vinger aan de pols. Zo zorgen we er samen voor dat het een goede woningbouwvereniging blijft’
Financiën Vallei Wonen boekte in 2011 een positief jaarresultaat van € 2,53 miljoen. In deze moeilijke economische tijden en met de huidige strenge overheidseisen zijn we hier tevreden mee. Ook de komende jaren verwachten we over het algemeen positieve bedrijfsresultaten, hoewel ze wel iets lager uitvallen dan in het verslagjaar. De solvabiliteit van Vallei Wonen bedraagt per 31 december 2011 20,6 procent. Hiermee zijn we volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting ruim voldoende solvabel en kunnen ook op lange termijn aan onze verplichtingen voldoen. Door de positieve bedrijfsprognoses verwachten we tot en met 2016 een verdere stijging van de solvabiliteit. Ons eigen vermogen bedroeg per 31 december 2011 € 13,82 miljoen (2010: € 11,29 miljoen).
Kengetallen
2011
2010
2011
2010
Het verhuren van woningen - Woningen/ woongebouwen (aantal) - Bedrijfsruimten, garages, overig (aantal)
1.064
1.080
40
40
1.104
1.120
- Mutatiegraad in % woningbezit (conform CFV) 5,7% in % bruto jaarhuur
Totaal VHE’s
[6]
Gemiddelde WOZ waarde per woning
€ 208.735
- Huurderving in % bruto jaarhuur
€ 211.524
- Solvabiliteit
Kwaliteit
- Liquiditeit (current- ratio)
602
942
- Rentabiliteit eigen vermogen
Uitgaven niet-planmatig onderhoud per woning 317
296
- Rentabiliteit vreemd vermogen
Totale uitgaven onderhoud per woning
919
1.238
Mutaties in het woningbezit - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht
10
41
0,68%
0,84%
1,11%
0,51%
Financiele continuiteit
Uitgaven planmatig onderhoud per woning
6,0%
- Huurachterstand (incl. vertrokken huurders)
- Rentabiliteit totaal vermogen
20,6%
18,0%
0,68
0,76
18,3%
9,7%
4,2%
4,3%
7,1%
5,2%
- Renteresultaat in % eigen vermogen
15,4%
18,2%
- Netto werkkapitaal ( x € 1000)
-1.862
-1.273
2
3
- Aantal verkocht
28
15
12.991
10.455
- Aantal gesloopt
0
0
- Totaal opbrengsten (excl. verkoop) per woning 6.469
6.122
- Aantal aangepast
0
0
- Kapitaallasten per woning
3.475
2.647
- Overige bedrijfslasten per woning
1.434
1.229
Aantal woningen naar huurprijsklasse
- Jaarresultaat per woning
2.379
1.016
- Goedkoop (< € 361,66)
Balans en winst- en verliesrekening - Eigen vermogen per woning
56
63
- Betaalbaar (>= 361,66 en < € 554,76)
859
882
Personeelsbezetting
- Duur tot HTS (>= 554,76 en < € 652,52)
122
108
- Werkelijk (fte) per 1000 woningen
27
27
- Duur vanaf HTS (>= € 652,52)
Prijs/ kwaliteitsverhouding - Gemiddeld aantal punten WWS - Gemiddelde netto- huurprijs - Gemiddelde huurverhoging
168
170
€ 488,59
€ 478,70
1,3%
1,2%
11,2
11,1
Pieter de Kruif, wethouder van Woudenberg
‘Wij willen mensen uit het dorp meer kans op een betaalbare woning geven’ Sinds begin januari 2011 is Pieter de Kruif wethouder in Woudenberg. Zijn portefeuille bevat onder andere volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, zorg, welzijn en dienstverlening. Met Vallei Wonen onderhoudt hij intensief contact. ‘Mensen met een laag inkomen kunnen voor betaalbare huisvesting in het dorp alleen bij Vallei Wonen terecht. De woningbouwvereniging heeft veel invloed op de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving en daarmee op de leefbaarheid in Woudenberg. Wij werken graag samen met Vallei Wonen.’
Interview
Samenwerking bijvoorbeeld in de verdeling van de schaarse woonruimte. ‘Sinds begin 2011 hebben wij een nieuw systeem om beschikbare huurwoningen te verdelen. Met de nieuwe regels krijgen jonge mensen uit het dorp meer kans op een woning.’ De gemeente en Vallei Wonen zijn druk bezig met het opstellen van prestatieafspraken. ‘Heb je goede afspraken, dan weet je wat je van elkaar kunt verwachten. Een belangrijk onderwerp is hoe we huisvesting kunnen maken voor mensen met een inkomen tussen € 33.000 en € 43.000 per jaar. Die kunnen volgens nieuwe landelijke regels niet meer terecht in de goedkopere woningen van Vallei Wonen, terwijl ze het daar toch van moeten hebben. Wij hebben veel mensen met zulke inkomens. Daar moeten we iets op verzinnen. Dat begint met brainstormen, met de benen op tafel.’
[7] Klaartje Frenken, relatiemanager WSW
‘Knap hoe het kleine Vallei Wonen toch zelfstandig grote projecten bouwt’ Het WSW is een onderling waarborgfonds voor woningcorporaties. Sluiten woningcorporaties met borging van het WSW een lening af op de kapitaalmarkt, dan betalen zij daar minder rente voor dan zonder borging. Dat scheelt zo’n € 35 in de maandhuur van een woning. Klaartje: ‘Maar het WSW gaat niet in zee met een woningcorporatie die de zaakjes niet op orde heeft. Daarom voer ik van alle corporaties in mijn rayon elk jaar een beoordeling uit. Is het oordeel positief, dan kan de corporatie bij ons aankloppen voor borging van een lening voor bijvoorbeeld een nieuwbouwproject.’
Interview
Zo kijkt zij ook regelmatig bij Vallei Wonen in de keuken. ‘Het is knap hoe het kleine Vallei Wonen toch zelfstandig grote projecten bouwt. Het speelt snel in op veranderende omstandigheden. Zijn de algemene kosten aan de hoge kant, dan worden de nodige maatregelen snel genomen. Ik heb een positief beeld van Vallei Wonen.’ Woningcorporaties hebben het moeilijk vindt Klaartje: ‘Het WSW mag sinds 2011 geen leningen voor de bouw van duurdere huurwoningen meer borgen. En ook een deel van het maatschappelijk vastgoed niet meer. Daarvoor moeten corporaties hun financiering elders zoeken. Het effect is dat duurder geleend moet worden. De vraag is dan of zo’n project dan nog wel haalbaar is. Ik denk wel dat Vallei Wonen er ook in de toekomst uit zal halen wat er dan aan mogelijkheden is. ’
Colofon
POSTBUS 168 Vallei Wonen Schans 30 3930 ED WOUDENBERG 3931 KJ Woudenberg
Postbus 168 3930 ED Woudenberg Telefoon (033) 286 17 40 E-mail
[email protected] Website www.valleiwonen.nl Tekst en coördinatie Soet & Blank, Breda Fotografie Wiep van Apeldoorn, Amersfoort Ontwerp, opmaak & druk Woudenbergse Drukkerij, Woudenberg
