Opnieuw procedure m.b.t. kosten van ramen wassen

jaargang 17 | nr. 4 | augustus 2013

Colofon KoepelRond is het infoblad van de vereniging Kerkraadse Huurdersfederatie ‘De Koepel’ KoepelRond verschijnt 6 keer per jaar en wordt verspreid onder de kaderleden van het Kerkraadse huurderswerk. adres redactie

Postbus 355, 6460 AJ Kerkrade telefoon (045) 535 46 27 (tijdens spreekuren) email [email protected] site www.huurderswerkkerkrade.nl De redactie beslist over plaatsing van ingezonden stukken. redactieleden

Regina Leue • Wim Pekel • Leo Crousen • Marianne Plag • Frans Tiggelman • Jan van Weert • Ank van den Berg vormgeving oplage

Karin Veldkamp

280 stuks

In dit nummer o.a. Rechtsbijstand huurders onder druk 3 Federatieberichten 4 De (sloop)kogel is door de kerk 5 Corporaties halen doelstelling energiebesparing niet 6 Project Wijk van morgen 7 Parkstad Limburg en HEEMwonen investeren in huisvesting Akense studenten 8 Veranderde uitzichten 10

Opnieuw procedure m.b.t. kosten van ramen wassen Drie huurders van WS HEEMwonen zijn in 2012 een procedure gestart om de kosten glasbewassing van voor huurders onbereikbare ramen uit het servicekostenpakket te krijgen. Door de Huurcommissie werd hun verzoek afgewezen, maar nadat zij in beroep waren gegaan bij de Kantonrechter, verklaarde deze op 5 december 2012 voor recht dat de afrekeningen servicekosten over de jaren 2009 en 2010 niet juist waren vastgesteld en dat de verhuurder de ten onrechte in rekening gebrachte kosten terug diende te betalen. Na deze uitspraak van de Kantonrechter zou het logisch zijn dat de verhuurder voortaan de kosten van glasbewassing van voor huurders onbereikbare ramen niet meer opneemt in de servicekosten. Doet hij dat wel dan riskeert hij daarmee dat de huurders opnieuw een procedure starten. HEEMwonen is deze mening echter niet toegedaan. HEEMwonen wil namelijk vanaf 2011 de kosten weer gewoon in rekening brengen en is derhalve zelf een nieuwe procedure gestart. De woningstichting heeft één van de drie procederende huurders schriftelijk gevraagd om al dan niet in te stemmen met het voldoen van de kosten voor glasbewassing over de periode vanaf 2011. Wanneer deze huurder dit niet wil of niet reageert op het verzoek, zal HEEMwonen de kwestie opnieuw aan de rechter voorleggen.

Nu er ook nog een voor huurders in Kerkrade en Landgraaf positieve uitspraak ligt, zou het niet meer dan logisch zijn om deze uitspraak te respecteren en de kosten niet meer in rekening te brengen bij alle huurders in een gelijksoortige situatie. Het verbaast de Koepel dan ook zeer, dat HEEMwonen nu door middel van een nieuwe procedure de uitspraak van de kantonrechter ongedaan wil maken. Men heeft bij de kantonrechter niet aannemelijk kunnen maken, waarom de kosten voor rekening van de huurders moeten komen en is na de voor huurders gunstige uitspraak ook niet in beroep gegaan tegen de uitspraak. Nu de huurdersorganisaties aandringen op uitvoeren van de uitspraak, zoekt men alsnog een mogelijkheid om onder het eindvonnis van de kantonrechter uit te komen.

HF de Koepel verbaasd over opstelling HEEMwonen

Huurdersfederatie de Koepel adviseert haar lidorganisaties om hun verhuurders te vragen bovengenoemde uitspraak van de kantonrechter in de praktijk te brengen en de kosten van het wassen van onbereikbare ramen met ingang van 2012 niet meer in rekening te brengen bij de huurders.

De Koepel heeft de door de 3 huurders van HEEMwonen gevoerde procedures nauwlettend gevolgd. De Koepel was al lang van mening, dat verhuurders in Kerkrade de uitspraak van de kantonrechters in Den Bosch en Maastricht dienden te volgen door de kosten van glasbewassing van voor huurders niet bereikbare ramen uit het servicekostenpakket te halen.

2 | Koepel rond

het spreekuur van

Zonnig Limburg per 1 juli gestopt Dankzij subsidie van 22 woningcor-

De Koepel houdt elke donderdagmiddag van 14.00 uur tot 16.00 uur een spreekuur voor huurders. Dit spreekuur vindt plaats aan de Hoofdstraat 41a te Kerkrade-centrum. Voor leden van de aangesloten huurdersorganisaties is het advies en, indien nodig, de ondersteuning geheel gratis. Huurders, die niet lid (kunnen) zijn van een Huurdersbelangenvereniging, kunnen een individueel lidmaatschap bij de Koepel afsluiten voor € 6,00 per jaar. Ook zij krijgen dan gratis advies en ondersteuning. Noot van de redactie: We vragen de huurdersorganisaties om het huurdersspreekuur in hun eigen info te vermelden, zodat het breed bekend wordt onder de huurders. De Kerkraadse Huurdersverenigingen houden spreekuren voor hun eigen huurders. Huurders van HEEMwonen (v/h Hestia Woonmaatschappij): kunnen terecht op de open spreekuren op de dinsdagen 12 maart, 7 mei, 25 juni, 27 augustus en 29 oktober van 14.00 uur tot 15.30 uur. Op die dagen is er ook op afspraak een avondspreekuur van 19.00 tot 20.30 uur. Locatie Kampstraat 69, 6466 BR Kerkrade. Tel. kantoor 045 – 5113167 Huurders van HEEMwonen (v/h WS Land van Rode) kunnen iedere donderdag van 14.00 tot 16.00 uur terecht op locatie Hoofdstraat 41b, 6461 CM Kerkrade. Tel. kantoor 045 – 8888042 Huurdersvereniging St. Pietersrade (WS Wonen Zuid): Op locatie Koestraat 64, 6463 XK Kerkrade wordt geen spreekuur meer gehouden. Desgewenst kan telefonisch een afspraak met de voorzitter van de huurdersvereniging worden gemaakt. Tel. 06-48945433

poraties en de provincie Limburg konden 750 huurwoningen voorzien worden van zonnepanelen. Dat gebeurde onder de noemer van het project ‘Zonnig Limburg’. Helaas is dit project per 1 juli gestopt. Vanwege de tijdelijke importheffing van 11,8% die de EU in de periode tussen 6 juni en 6 augustus aan China had opgelegd, werd de subsidie voor Zonnig-Limburg te duur. Door de importheffing en onduidelijkheid daarover is de markt van zonnepanelen op dit moment zo onrustig, dat Zonnig-Limburg niet meer kan garanderen dat bestellingen worden geleverd en als ze geleverd worden of dat tegen dezelfde prijzen en voorwaarden is. Inmiddels zijn de prijzen al meer dan 30% gestegen.

In eerste instantie konden alleen eigenaarbewoners bij de provincie Limburg terecht voor subsidie op zonnepanelen. Toen 22 corporaties subsidie beschikbaar stelden, kwam zonne-energie binnen het bereik van huurders, ook van huurders met een bescheiden inkomen. Vooral ook dankzij de regeling van de provincie waarmee huurders tegen lage rente geld konden lenen voor de aanschaf van zonnepanelen, om het deel van de kosten dat voor eigen rekening kwam te kunnen financieren. Toch een mooi resultaat Zonnig-Limburg zegt op haar website het jammer te vinden dat het project moet stoppen, maar is desondanks tevreden over het resultaat. ‘Een mooie stap voorwaarts qua verduurzaming en besparing op de woonlasten!’ De komende maanden wordt bekeken of het mogelijk is om een tweede project op het gebied van duurzaamheid op de huurdersmarkt op te starten.

Huurwoningen in trek bij kopers en starters Steeds meer mensen verhuizen naar een huurwoning. Dat geldt niet alleen voor huurders die doorstromen, maar ook voor starters en voor huishoudens met een koophuis. Van de 461.000 woningen die in 2011 werden betrokken, was 70 procent een huurwoning. De dynamiek op de huurmarkt is dus aanzienlijk groter dan op de koopmarkt. Dit blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS). Ondanks het overheidsbeleid dat het kopen van een huis nog steeds krachtig stimuleert door middel van de hypotheekrenteaftrek, wint de huursector steeds meer aan populariteit. Zo betrokken in 2011 ruim 90.000 startende huishoudens een huurhuis. Dat is ruim 10 procent meer dan in 2010. Ruim de helft van deze starters woont alleen en is jonger dan 35 jaar. Ook eigenaarbewoners kiezen er steeds vaker voor om naar een huurwoning te verhuizen. In 2011 verruilden 57.000 huis-

houdens hun koopwoning voor een huurwoning. Dat is een kwart van alle doorstromers naar een huurhuis. Op de koopmarkt was de dynamiek aanzienlijk minder: 44.000 eigenaarbewoners kochten een ander huis. Daarnaast namen nog eens 50.000 huurders de stap naar de koopsector. Opmars koopsector gestuit Ondanks dat de dynamiek op de huurwoningenmarkt toeneemt, is het aantal koopwoningen nog steeds aanzienlijk groter. Anno 2011 stonden er ruim 7,2 miljoen woningen in Nederland, waarvan 60 procent koopwoningen en 40 procent huurwoningen. Deze verhouding is vorig jaar niet veranderd. Het lijkt erop dat aan de onstuitbare opmars van het eigenwoningbezit in de afgelopen decennia (voorlopig?) een einde is gekomen. Nog geen 25 jaar geleden was de verhouding nog precies andersom: 60 procent huurwoningen en 40 procent koophuizen.

Koepel r ond | 3

Rechtsbijstand voor huurders onder druk Staatssecretaris Teeven wil de gefinancierde rechtsbijstand voor huurders afschaffen. Dat blijkt uit een brief die 12 juli gepubliceerd is. Op dit moment betalen huurders met lage inkomens alleen een inkomensafhankelijke eigen bijdrage als zij voor de kantonrechter komen. De Woonbond vindt dat huurders toegang moeten blijven houden tot de rechter, ook als zij een laag inkomen hebben. Teeven schrijft dat hij de gefinancierde rechtsbijstand voor huurgeschillen niet langer mogelijk wil maken. Hij wil dat die bij de huurcommissie worden opgelost, in plaats van voor de kantonrechter. Erik Maassen, senior beleidsmedewerker bij de Woonbond, vindt dat een slecht argument: “Een groot deel van de geschillen over de huurprijs en de servicekosten wordt momenteel al door de huurcommissie behandeld.

Voor de kantonrechter komen meestal zaken die na een beroep op de huurcommissie nog niet zijn opgelost. De huurcommissie kan de verhuurder namelijk niet dwingen achterstallig onderhoud uit te voeren of te veel betaalde huur of servicekosten ook daadwerkelijk aan de huurder terug te betalen.” Volgens Teeven gaan huurders voor elke ‘wissewasje’ naar de rechter. Dat is niet het geval. Huurders die de stap naar de kantonrechter zetten, doen dat meestal om iets af te dwingen bij hun verhuurder. Dit is regelmatig nodig, omdat verhuurders een uitspraak van de huurcommissie dus naast zich neer kunnen leggen. Maassen: “Als de gefinancierde rechtsbijstand voor dergelijke zaken wordt afgeschaft, wordt het voor huurders met lage inkomens veel lastiger. Een huurder die te veel huur heeft betaald, zal straks zijn geld niet meer terugkrijgen omdat dit te duur geworden is. Dat is onbestaanbaar.”

huurder de gedaagde partij. Het gaat hier bijvoorbeeld om zaken waarbij een verhuurder voor de rechter wil afdwingen dat de huurder alsnog van alles betaalt of accepteert, op straffe van ontruiming. De Woonbond vindt het onbegrijpelijk dat huurders, die op die manier dakloos zouden kunnen worden, geen beroep zouden kunnen doen op gefinancierde rechtsbijstand.

Huurcommissie niet toegankelijk voor huurder geliberaliseerde woning Teeven redeneert dat de huurcommissie wel wat zaken van de kantonrechter over kan nemen. Hij lijkt niet te beseffen dat de huurcommissie niet toegankelijk is voor huurders in de geliberaliseerde sector. Door de krapte op de woningmarkt komen steeds meer huurders in geliberaliseerde woningen terecht, terwijl ze dat financieel nauwelijks kunnen opbrengen. Afschaffen van gefinancierde rechtsbijstand zou hen elke mogelijkheid tot een betaalbare oplossing bij huurgeschillen ontnemen.

In een fors deel van de huurrechtzaken die voor de kantonrechter komen is de

Dure sociale huursector in de etalage Een recent voorstel van minister Blok om verkoop van huurwoningen makkelijker te maken zal de inspraak van huurders fors verslechteren. Voor duurdere sociale huurwoningen die in de verkoop gaan, wil Blok de Overlegwet buiten werking stellen. De Woonbond vreest een grootschalige verkoop van – nu nog - sociale huurwoningen aan commerciële beleggers. Opvallend is dat Blok in zijn voorstel sociale huurwoningen opsplitst in twee categorieën: sociale huurwoningen en woningen die vanwege het puntenaantal (meer dan 142) ‘te liberaliseren’ zijn. Die laatste categorie wordt door Blok behandeld alsof de woningen al geliberaliseerd zijn. De Woonbond vindt dit een verkeerde gang van zaken. Huurcontracten van zittende huurders kunnen niet worden

geliberaliseerd. Dan moeten de woningen van die huurders ook niet behandeld worden alsof ze geliberaliseerd zijn. Blok stelt voor om verkoop van sociale huurwoningen die 142 punten of minder hebben, streng te blijven reguleren. Zo moet er een positief advies van gemeente en huurders liggen voordat verkoop mogelijk wordt. Bij de verkoop van geliberaliseerde of te liberaliseren woningen wil Blok de regels tot het minimum beperken. Een positief advies van de gemeente is nog steeds gewenst, maar de huurders hoeft niet om een visie te worden gevraagd. De Overlegwet wordt hier met voeten getreden.

Voorschot op Herzieningswet Het voorstel van Blok is opvallend, omdat het vooruitloopt op de (voortijdig uitgelekte) ‘novelle’ op de zogeheten Herzieningswet, die de minister in september

naar de Tweede Kamer zal sturen. Hierin wil Blok regelen dat de corporaties in tweeën worden geknipt, een ‘sociaal’ deel en een commercieel deel. Met zijn nieuwste voorstel wil Blok de verkoop van het commerciële deel vergemakkelijken. Hij loopt dus vooruit op maatregelen die de Tweede Kamer in dit najaar nog moet bespreken. Dit is opvallend, omdat zijn coalitiegenoot PvdA al meerdere malen heeft verklaard dat de sociale huursector niet kleiner mag worden. Met dit voorstel neemt Blok daar toch al een voorschot op.

Consultatie belanghebbenden De minister heeft 10 belanghebbende organisaties gevraagd om binnen 4 weken op zijn voorstel te reageren. Ook de Woonbond is om een reactie gevraagd. Minister Blok kan rekenen op een kritische brief over deze plannen.

4 | Koepel rond

f

b e r i c h ten e

d

e

In deze rubriek van KoepelRond houden wij u op de hoogte van belangrijke aanpassingen en wijzigingen binnen de Federatie. Wij informeren u verder over op handen zijnde vergaderingen, symposia, etcetera.

!

Deadline volgende editie KoepelRond:

10 OKTOBER 2013 Kopij dient uiterlijk

r

a

t

i

e

AGENDA Vergaderingen maandag 16 september Provinciale Vergadering van de Nederlandse Woonbond woensdag 18 september Algemene Ledenvergadering van HF de Koepel woensdag 23 oktober Algemeen Bestuursvergadering van HF de Koepel Wij roepen onze afgevaardigden naar de algemene ledenvergadering nu al op om aanwezig te zijn op de komende vergadering. De laatste jaren merken wij een teruggang in deelname aan de algemene ledenvergaderingen, vaak ook zonder afmelding. Om besluiten te kunnen nemen is echter een meerderheid van 50% + 1 noodzakelijk. Uw aanwezigheid is dus dringend gewenst. De 2 ledenvergaderingen duren gemiddeld 1½ uur. Dat is 3 uurtjes op jaarbasis vrijmaken voor een vergadering, die wij statutair genoodzaakt zijn om te houden!

Cursussen Door het Woonbond Kennis- en Adviescentrum worden de volgende cursussen in Utrecht gegeven:

op die datum in bezit te zijn van de redactie.

woensdag dinsdag vrijdag dinsdag vrijdag zaterdag maandag woensdag

11 september cursus ‘Vaardig adviseren’ 17 september cursus ‘PR voor huurdersorganisaties’ 20 september cursus ‘Scheiding van wonen en zorg’ 1 oktober cursus ‘Actualiteiten na Prinsjesdag’ 4 oktober cursus ‘Tijdelijke leegstand’ 5 oktober cursus ‘Actualiteiten na Prinsjesdag’ 14 oktober cursus ‘Energiebesparing’ 30 oktober cursus ‘Inleiding huurrecht’

K OPI Ë REN B IJ

De Koepel

Iedere dinsdag- en donderdagmorgen is er een kantoorbezetting van 10.00 tot 12.30 uur. Daarnaast bestaat donderdag tussen 14.00 en 16.00 uur gelegenheid tot kopiëren. Verder volgens telefonische afspraak. Indien niemand op het kantoor aanwezig is, bellen met de heer W. Pekel, telefoon (045) 5413280. De kosten bedragen voor enkelzijdig A4 € 0,07 dubbelzijdig A4 € 0,13 enkelzijdig A3 € 0,13 dubbelzijdig A3 € 0,18 Kopiëren op dikker papier en/of in kleur is tegen meerprijs ook mogelijk. Voor kopieerwerk in aantallen groter dan 200 stuks kunnen over de kostprijs afspraken gemaakt worden. De mogelijkheid voor sorteren bestaat ook.

Rectificatie:

Uitgave Koepel Rond jrg. 17 nr. 3 Juni In het artikel op de voorpagina ‘Huurverhoging teruggedraaid’ was in de laatste alinea te lezen, dat het sociaal plan van de voormalige woningstichting Land van Rode wordt overgenomen. Dat is niet correct. Er wordt door de gezamenlijke huurdersorganisaties van nu HEEMwonen gewerkt aan een voor de huurders beste sociaal plan van de huidige drie sociale plannen.

Citaat ‘Bij IKEA haal je zelf je producten uit het magazijn en zet je ze thuis zelf in elkaar. Als we met deze bril naar een corporatie kijken, ontstaan er nieuwe, goedkopere en interessante mogelijkheden’ Joos Jacobs, senior consultant Wooncorporatie Pentascope in een artikel in Tijdschrift voor de Volkshuisvesting van april 2013, dat ingaat op efficiënter werken van woningcorporaties.

Koepel r ond | 5

De (sloop)kogel is door de kerk Wonen-Zuid gaat 104 woningen slopen in de Poyckstraat, Prinses Irenestraat en Spiesstraat. In mei zijn de bewoners op de hoogte gebracht van de sloopvoornemens van Wonen-Zuid. De woningen voldoen niet meer aan de kwaliteit waar de huurders recht op hebben. Renovatie van deze woningen is zo duur dat je beter nieuwbouw kunt plegen, nieuwbouw die er zeker moet komen gezien de afbraak van de goedkope segmenten in geheel Kerkrade. Ook de verhuurbaarheid van de gerenoveerde complexen in het Erensteinerveld valt tegen en sloop staat niks meer in de weg.

Aan de onzekerheid is door de toezegging van het WSW-fonds (Wet Sociale Woningvoorziening) een eind gekomen en er is weer genoeg borging voor de leningen die nodig zijn voor investeringen en de sloop van de 104 woningen in het Erensteinerveld.

De sloop zal in 3 fases verlopen, zodat iedereen een passende woning kan uitzoeken. De 1e fase zal het complex Poyckstraat zijn, de 2de de Prinses Irenestraat en de laatste fase de Spiesstraat.

Ook deze flat zal gesloopt worden.

Dat het lang geduurd heeft is mede gekomen door de grote onduidelijkheid van de bijdrage die de corporatie moest doen naar het rijk. De regering van PvdA en VVD heeft samen met enkele oppositiepartijen het woonakkoord omarmd en hierdoor moeten corporaties in geheel Nederland 1,7 miljard euro afdragen. Door deze financiële onzekerheid had Wonen-Zuid de geplande werkzaamheden in het kader van het Strategisch Voorraad Beheer niet opgestart.

De ‘Doe-democratie’ Begin juli presenteerde het kabinet de nota ‘De Doe-democratie’. Daarin zet het kabinet uiteen hoe het wil bevorderen, dat burgers veel vaker zelf de handen uit de mouwen steken voor de samenleving. Door bezuinigingen kan de overheid de burgers steeds minder bieden en dus zal de burger zelf initiatieven moeten nemen. Doe-democratie is een vorm van meebeslissen van burgers door zelf maatschappelijke vraagstukken op te pakken. Het ontwikkelen van een kabinetstandpunt had naast de terugtrekkende overheid nog andere redenen. Zo ziet het kabinet een toenemend zelforganiserend vermogen van de samenleving en een stijgende behoefte aan sociale binding. Verder spelen schaalvergroting en decentralisaties ook een rol. Lezers, die actief zijn in huurderswerk of in bewoners- en wijkplatforms zullen het al ervaren hebben, dat zij gestimuleerd worden om zelf iets te organiseren, dan wel een groep bewoners te activeren om dat

te doen. Denk aan het door bewoners onderhouden van groenvoorzieningen rondom een wooncomplex, het “beheren” van een buurtkamer voor buurtgenoten, het aanleggen en onderhouden van een gemeenschappelijke (groente)tuin, e.d. Het kabinet gaat in zijn nota uitgebreid op dit soort burgerinitiatieven in en laat burgers in de toekomst zelfs meedenken over de gemeentelijke begroting. Het kabinet wil een energiekere en vitalere samenleving, waarin de burger zelf de problemen in zijn omgeving oplost. Eén en ander zal voor de lokale overheid ook een andere manier van denken betekenen. Wanneer de lokale overheid moet

bezuinigen (en daar worden we nu al mee geconfronteerd), zal ze ook de regie in sommige gevallen aan de burgers moeten overlaten en daarmee een deel van haar gezag prijsgeven. De overheid juicht eigen initiatief toe, maar uit ervaring weten we, dat ze gelijktijdig erg huiverig is voor het loslaten van haar gezag. Wanneer de doe-democratie een feit wordt, zal de overheid meer vertrouwen moeten hebben in de burger dan ze nu veelal heeft. Maar hoe mooi die initiatieven ook zijn en al stemt de overheid daarin toe, deze zelfde overheid wil nog steeds de regels waarop iets gerealiseerd wordt zelf vaststellen en de kaders aangeven, waarbinnen de burger zijn gang kan gaan. Hoewel het kabinet in zijn nota de doedemocratie een nauwelijks te stuiten krachtige ontwikkeling noemt, volgen wij deze ontwikkeling zeer kritisch. We zijn benieuwd in hoeverre bovengenoemde nota over enkele jaren werkelijkheid geworden is.

6 | Koepel rond

Corporaties halen doelstelling energiebesparing niet Ondanks alle verbeteringen hebben huurwoningen gemiddeld nog steeds energielabel D. De energiebesparing is groter tussen 2012 en 2011 dan in het jaar daarvoor, maar nog niet groot genoeg om gemiddeld label B te halen in 2020 zoals afgesproken. Dit blijkt uit de jaarlijkse rapportage over de energielabels van woningcorporaties die onlangs naar buiten kwam. Aedes geeft aan zich zorgen te maken over het halen van de convenantsdoelstelling, met name door de gevolgen van de verhuurdersheffing. De Woonbond maakt zich daar ook zorgen over en hield een enquête onder woningcorporaties waaruit bleek dat een groot aantal corporaties zelfs helemaal stopt met energiebesparing. Met het tempo van de afgelopen jaren zullen corporaties de doelstelling niet halen, het tempo moet omhoog, juist nu corporaties minder kunnen investeren door de verhuurdersheffing. De rapportage over de energielabels is interessant omdat er te zien is welke maatregelen worden genomen, hoeveel het gasverbruik afneemt en wat de ontwikkeling van de energielabels van de woningen is. Tussen 2011 en 2012 is er 3,8% bespaard op het gasverbruik, kwamen er 4% meer woningen met groene labels (A++ tot en met C) en waren er twee keer zoveel woningen met zonnepanelen dan in het jaar daarvoor. Het aantal woningen met zonnepanelen blijft in totaal echter nog laag: 0,5% van de woningen. Kanttekeningen zijn er ook te maken bij de rapportage: zo veranderde de systematiek om een energielabel te berekenen waardoor veel woningen een ander energielabel kregen en is het energieverbruik ‘theoretisch’ op basis van een berekening. Onderzoeksinstituut OTB heeft al eens

laten zien hoeveel dit met het werkelijke verbruik kan schelen.

ten verzameld en verwerkt in een woonlastenmonitor.

Met het monitoringsinstrument ‘SHAERE’ kan Aedes nauwkeurig bijhouden wat de ontwikkelingen zijn in de woningvoorraad op het gebied van energiebesparing. 188 woningcorporaties leverden hun energielabel-informatie aan in 2012. In het convenant Energiebesparing Huursector is afgesproken dat huurwoningen in 2020 gemiddeld energielabel B hebben.

Ook HF de Koepel betwijfelt of de convenantsdoelstelling van gemiddeld label B in 2020 wordt gehaald. De woonlastenmonitor laat zien, dat in 2012 aanzienlijk minder woningen voorzien zijn van energiebesparende maatregelen dan in de jaren 2010 en 2011. De oorzaken hiervan zijn divers, maar ook de Kerkraadse corporaties hebben begin 2013 aangegeven hun plannen op een laag pitje te zetten gezien de af te dragen verhuurdersheffing. De Koepel vreest daarom dat de trend van minder energiebesparende maatregelen zich in 2013 voortzet.

De Woonbond vindt het positief dat Aedes zo open is om deze informatie te delen en inzicht te geven in de ontwikkelingen van energiebesparing bij woningcorporaties. Verbeteringen voor de monitor in de toekomst zouden kunnen zijn: het koppelen van de data aan het werkelijk verbruik van woningen (CBS) en aan de huur, zodat ook de ontwikkeling van de woonlasten inzichtelijk kan worden gemaakt.

Kerkrade brengt woonlasten al 3 jaar in beeld De Kerkraadse woonlastenmonitor wil de hiervoor genoemde woonlastenontwikkeling in beeld brengen en maatregelen om de lasten voor de primaire doelgroep te beperken of te verlagen opnemen in de prestatieafspraken. Sinds drie jaar worden gegevens m.b.t. huur, bijkomende kosten, energielabels en energieverbruik en -kos-

Biedt nieuw energieakkoord mogelijkheden? Het energieakkoord, dat kabinet, werkgeversorganisaties, vakbonden en milieuorganisaties hebben bereikt, biedt misschien nieuwe mogelijkheden. Het akkoord is op hoofdlijnen vastgesteld en moet nog verder uitgewerkt worden. In het akkoord is aangegeven, dat consumenten en bedrijfsleven gestimuleerd moeten worden om zelf hernieuwbare energie op te wekken en dat woningen beter geïsoleerd zullen worden om energie te besparen. In combinatie met het energieconvenant huursector geeft dit in ieder geval wel hoop voor de toekomst.

Koepel r ond | 7

Project Wijk van morgen 153 woningen in Dahliastraat en omgeving De renovatie van de woningen aan de Dahliastraat en omgeving is ver gevorderd. De gerenoveerde huizen zijn heel energiezuinig en kregen compleet nieuwe gevels, een nieuw dak met zonnepanelen, een nieuwe cv-ketel, nieuwe radiatoren en een ventilatiesysteem. De uitwerking van de plannen gebeurde in overleg met bewonerswerkgroepen en de Huurdersraad. Erfafscheidingen/bergingen Er zijn plannen gemaakt voor de bergingen en erfafscheidingen die aan de openbare ruimte grenzen. Na de vakantie wordt hiermee gestart. Er komt een metalen hekwerk van gaas bij alle hoekwoningen. Dit hekwerk wordt met vlechtwerk dichtgemaakt. De bergingen worden geschilderd: boven wit en onder grijs. De deur wordt vervangen door een grijs metalen deur. Op het dak komen nieuwe golfplaten. Vanaf eind juli worden er door HEEMwonen en de aannemer huisbezoeken bij alle bewoners afgelegd en in overleg met de bewoner doen zij een aanbod op maat, afhankelijk van de bestaande situatie. Het zal niet nodig zijn alle erfafscheidingen te vervangen. Meedoen is gratis. De uitvoering wordt verzorgd door BAM. De route is dezelfde als bij de renovatie. Het plan is om in september een activiteit te organiseren in combinatie met het tui-

nenproject.

Voortgang project De woningen van fase 2 zijn klaar. De eerste oplevering is achter de rug en bij een aantal woningen ook de tweede. De tweede oplevering van de overige woningen gebeurt door HEEMwonen en de BAM na de bouwvak en er wordt gecontroleerd of alle punten die tijdens de eerste oplevering nog niet in orde waren inmiddels zijn verholpen. Alle bewoners en ook buitenstaanders zijn heel enthousiast over de nieuwe buitenkant van de woningen. Op bijgaande foto’s ziet u nog eens het grote verschil: voor en na.

Renovatie laatste bouwblokken vertraagd Bij twee woningblokken kan nog niet gestart worden met de renovatie omdat de benodigde bouwvergunning nog niet is verleend. Er is namelijk bezwaar aangetekend tegen de bouwvergunning. Men kan niet inschatten hoe lang dit gaat duren. Een concrete renovatiedatum kan dus nog niet genoemd worden.

De redactie vraagt de huurdersbelangenverenigingen om materiaal te sturen, dat eventueel gebruikt kan worden voor KoepelRond. Tevens vragen wij u bij een adreswijziging van uw huurdersbelangenvereniging, deze door te geven aan de redactie van KoepelRond. Bij voorbaat dank

Werkgroepen Nu de renovatie vrijwel is afgerond, stopt de werkgroep renovatie met haar werkzaamheden. De werkgroep Leefbaarheid blijft actief en komt regelmatig bij elkaar. Zo gauw meer duidelijkheid is over de aanpak van de openbare ruimte, wordt ook de werkgroep Openbare ruimte weer actief. Op termijn blijft er één bewonerscomité over om de belangen van de buurt te behartigen.

Buurtkamer Woningeigenaren Voor de vijf koopwoningen wordt gezocht naar een passende oplossing om mee te kunnen doen aan de renovatie. Over de financiële uitwerking vindt nog overleg plaats met de Belastingdienst. Zo gauw de Belastingdienst goedkeuring verleent, gaat HEEMwonen in overleg met de eigenaren en wordt hen een regeling aangeboden.

Vanuit de werkgroep Leefbaarheid is door een bewoner het idee geopperd een huiskamerproject te starten. Vanuit deze huiskamer willen bewoners activiteiten, feesten, kindermiddagen e.d. organiseren om de leefbaarheid in de buurt te vergroten en de samenhang te versterken. De bewoners werken dit idee verder uit. Vrijwilligers die mee willen helpen met activiteiten kunnen zich melden bij HEEMwonen.

8 | Koepel rond

Parkstad Limburg en HEEMwonen investeren in huisvesting Akense studenten Stadsregio Parkstad Limburg gaat een financiële bijdrage leveren aan de studentenhuisvesting in Kerkrade. In het op termijn te slopen flatgebouw aan de Voorterstraat in Kerkrade-Oost biedt HEEMwonen voor Akense studenten appartementen aan. De investering door beide partijen komt als geroepen voor de studenten in Aken, waar woonruimte schaars is. Met ingang van het komend studiejaar (oktober) kunnen zij, op nog geen half uur rijden van de RWTH in Aken, in Kerkrade terecht. Stadsregio Parkstad Limburg ziet het realiseren van deze tijdelijke woonruimte als een voorbeeld voor andere herstructureringsprojecten in de regio. Stadsregio Parkstad Limburg investeert in de studentenhuisvesting en zorgt voor een stukje promotie en staat garant voor een regeling Grens OV voor 100 studenten.

Studenten krijgen hierdoor de mogelijkheid gratis gebruik te maken van openbaar vervoer van en naar Kerkrade/Aachen. In het kader van de herstructureringsaanpak Parkstad Limburg staat de flat aan de Voorterstraat op de lijst om eind 2015 gesloopt te worden. Een flink aantal bewoners is al verhuisd. HEEMwonen knapt leegkomende appartementen op en richt de woningen in voor studenten. Drie appartementen zijn klaar. In totaal zal het om zo’n 30 appartementen gaan, wellicht nog meer. Studenten die op zoek zijn naar tijdelijke, betaalbare, woonruimte in de nabije omgeving van de universiteit of hogescholen in Aken, kunnen hier dus terecht. HEEMwonen en Stadsregio Parkstad Limburg richten zich vooral op de studenten aan de RWTH en Fachhochschule in Aken omdat de stad door een verandering van het onderwijssysteem in Duitsland de komende jaren te kampen heeft met een tekort aan studentenhuisvesting.

De ruime appartementen van 65 m² hebben een woonkamer, drie slaapkamers, een keuken met koelkast en kooktoestel, badkamer met douche, een wasmachine en een eigen kelder. De opgeknapte woningen worden gestoffeerd verhuurd voor een all-in huur van € 699. Dit is inclusief kosten voor gas, water, licht, internet en kabelaansluiting. Daarmee zijn de woningen heel betaalbaar. De hoofdhuurder van een appartement bepaalt zelf of hij met één of twee studenten gaat samenwonen. Alle studenten moeten afkomstig zijn uit een EU-lidstaat. Een huurovereenkomst geldt voor ten minste een half jaar en maximaal tot aan het moment van slopen van de flat, naar verwachting september 2015. Met een goede én gratis busverbinding zijn de Akense studenten binnen een half uur in Kerkrade. Rondom de flat is bovendien voldoende en gratis parkeerruimte aanwezig. Alle ingrediënten dus voor een succesvolle verhuur.

woonruimteverdeling in kerkrade Corporatiewoningen in Kerkrade worden aangeboden via de website www.thuisinlimburg.nl Wanneer u op zoek bent naar een

• Wonen Zuid Lindenhof 1, Kerkrade/Chevremont Alleen ’s morgens tussen 8.30 en 12.00 uur telefoon (045) 573 74 75 Hoofdvestiging Geerstraat 103a, 6411 NP Heerlen www.wonen-zuid.nl

reageren. Wanneer u niet beschikt over een computer met internet kunt u contact opnemen met of een bezoek brengen aan de desbetreffende kantoren. De adressen:

> Meander Wonen St. Pieterstraat 143, Kerkrade telefoon (045) 567 98 38 In de particuliere huursector verhuren enkele beleggers in Kerkrade woningen. De kantooradressen:

• Heemwonen (v/h Hestiagroep en WS

huurwoning kunt u zich gratis en vrij- Land van Rode Erpostraat 1, Kerkrade-Holz blijvend inschrijven. Via de site kunt u op maximaal 5 woningen tegelijk

Geïnteresseerden voor een aanleunwoning kunnen contact opnemen met:

of Pasweg 1, Landgraaf telefoon (045) 645 44 44 www.heemwonen.nl • Wonen Limburg Grasbroekerweg 16, Heerlen telefoon (045) 550 66 66 www.wonenlimburg.nl

• DOS vastgoedmanagement Bassin 116, Maastricht telefoon (043) 350 34 34 www.dosvgm.nl • Vesteda Plein 1992 1, Maastricht Postbus 1211. 6201 BE Maastricht telefoon (043) 329 66 66 www.vesteda.com

Vragen

Koepel r ond | 9

van huurders aan de woonbond

Moet 70% van de huurders akkoord gaan met een nieuwe lift? ‘Kan de verhuurder van ons complex eisen dat 70% van de bewoners meedoet om een buitenlift te plaatsen? En dat hieraan moet worden meebetaald? De huidige lift is klein en moet met 8 traptreden worden bereikt. De flat is van 1957, en dus niet echt meer van deze tijd.’

7:220 lid 3 BW. Het moet wel gaan om minstens tien woningen die bij de renovatie betrokken zijn. Acht weken de tijd voor oordeel rechter Als de tegenstemmers van mening zijn (of blijven) dat ze hiermee aan een niet redelijke renovatie (en huurverhoging) worden gebonden, hebben de tegenstemmers acht weken de tijd om de rechter om een oordeel te vragen. Deze acht weken moeten worden gerekend vanaf de datum van de brief waarin de verhuurder meldt dat minstens 70% van de huishoudens heeft ingestemd. De verhuurder is verplicht dit de huurders per brief mee te delen. Na deze acht weken hebben de tegenstemmers geen recht van spreken meer. Huurverhoging in verhouding tot kosten De hoogte van de huurverhoging vanwege de plaatsing van de nieuwe lift dient wettelijk in verhouding te staan tot de kosten die de verhuurder voor de nieuwe lift moet maken (artikel 7:255 lid 1 onder b BW). De verhuurder mag echter niet de volledige kosten van de nieuwe lift via een huurverhoging doorberekenen. Er is tenslotte nu ook al een lift, die op korte of langere termijn onderhoud of vervanging zou vergen. Daarvoor zou de verhuurder ook kosten moeten maken. Dit onderhoud of die vervanging van de bestaande lift zou als (groot-)onderhoud (ook wel dringende werkzaamheden genoemd) moeten worden aangemerkt. En daarvoor mag geen huurverhoging worden berekend.

Als de verhuurder plannen heeft voor de komst van een kwalitatief betere, grotere (buiten)lift op een andere plaats in/aan het complex (ook, naar wij aannemen, zonder de acht traptreden in de huidige situatie) is sprake van een wijziging/verandering aan het complex. De lift behoort weliswaar niet tot de woonruimte, maar maakt natuurlijk wel deel uit van wat u huurt (‘het gehuurde’). Dat de aanwezigheid van een lift wordt beloond met een aantal punten in het woningwaarderingsstelsel is daar bijvoorbeeld een bewijs van. De komst van de buitenlift is, op grond van bovenstaande situatie, ( juridisch) te kwalificeren als ‘renovatie’ (artikel 7:220 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW)). De verhuurder kan een renovatievoorstel (in dit geval de mogelijke komst van de nieuwe lift) voorleggen aan de huurder(s) van de betrokken woningen, met het verzoek in te stemmen met de komst van de nieuwe lift, inclusief een bijbehorende, tussentijdse huurverhoging (naast de ‘reguliere’ jaarlijkse huurverhoging). 70% bewoners stemt in - volgens de wet redelijk voorstel Als minstens 70% van de hurende huishoudens (eventuele kopers tellen niet mee) met het renovatievoorstel van de verhuurder instemt, is volgens de wet sprake van een ‘redelijk’ voorstel waaraan de betrokken huurders zijn gebonden, ook de minder dan 30% die eventueel heeft tegengestemd. Dit staat in artikel

Besparing onderhoudskosten in mindering op huurverhoging Kortom, de kosten van de nieuwe/betere (buiten-)lift betreffen voor een deel (onderhouds-)kosten die worden bespaard omdat de huidige lift niet meer hoeft te worden onderhouden of vervangen. Redelijk is daarom dat voor de huurverhoging vanwege de nieuwe lift alleen de kosten worden doorberekend voor zover die hoger zijn dan de (onderhouds-/vervangings-) kosten die hadden moeten worden gemaakt voor het afdoende (blijven) functioneren van de huidige lift. Bewoners die geen huurverhoging krijgen in enquête buiten beschouwing laten Daarnaast is het redelijk dat de huurverhoging niet in rekening wordt gebracht bij huurders die geen belang hebben bij de lift en daar geen gebruik van maken, omdat ze op de begane grond wonen. Om dezelfde reden kunnen deze huurders bij de ‘enquête’ waaruit moet blijken of minstens 70% van de huishoudens met het renovatievoorstel akkoord gaat, buiten beschouwing blijven. Het is namelijk niet redelijk dat een huishouden dat de lift vanwege de ligging van de woning niet nodig heeft (dus niet degenen die fysiek nog (prima) in staat zijn om trappen te lopen; dat kan namelijk veranderen) en dat ook niet met de huurverhoging wordt geconfronteerd, daarover toch zou mogen meestemmen.

10 | Koepel rond

Veranderde uitzichten Aan de Burgemeester Savelberglaan zijn in 2011 woningen gesloopt. HEEMwonen had besloten (toen het nog WS Land van Rode heette) om hier energiebewust te gaan bouwen! Deze 19 energieneutrale woningen zijn nu klaar voor bewoning. Elke woning heeft zonnepanelen op het dak om per jaar 4.000 kWh op te kunnen wekken, waardoor het energieverbruik tot een minimum of zelfs 0 geredu-

Hier de indruk van de oude woningen die gesloopt zijn

ceerd kan worden. De bewoners betalen dan alleen vastrecht. Elke woning is voorzien van drie slaapkamers, een ruime zolder en een tuin, heerlijk dus voor ouders met kinderen. Bovendien heeft de helft van de woningen een eigen garage. De vloeren, gevels en daken zijn extreem geïsoleerd (ENERGIELABEL A++) en elke woning heeft triple-glas. Wat zeggen wil, dat de isolatie nog 35% beter is dan HR++ glas waarvan hier een voor-

Tussentijds was er een pluktuin, die jammer genoeg voortijdig plaats moest maken voor (maar wel fantastische) nieuwe woningen

beeld.

De buitenkant van de huizen is voorzien van reliëf stucwerk dat zorgt voor een fris uiterlijk. Vooraanzicht van de energieneutrale woningen