opm.jaarbericht03 15-06-2004 17:14 Pagina 1
Woningcorporatie
Jaarbericht 2003
Wateringen
opm.jaarbericht03 15-06-2004 17:14 Pagina 2
Het jaarbericht 2003 ‘Werken aan Wonen’ van Woningcorporatie Wateringen geeft haar huurders en overige relaties in compacte vorm kernachtig informatie over de gang van zaken in de organisatie. Het volledige verslag over 2003 en de jaarcijfers worden u op aanvraag toegezonden. juni 2004
Filosofie
Verantwoordelijkheid
Woningcorporatie Wateringen hanteert een filosofie die gebaseerd is op de gedachte dat de mens de regie over zijn eigen leven moet kunnen voeren. Belemmeringen hierin moeten worden weggenomen. Belangrijke factor hierbij is het gedrag van de organisatie en haar medewerkers. Respectvol en integer met elkaar omgaan en betrokkenheid tonen bij elkaars werk resulteren in een prettige samenwerking die kan leiden tot een betere tevredenheid bij de klant. Binnen het maatschappelijke netwerk van organisaties wil Woningcorporatie Wateringen grensverleggend ondernemen en haar middelen benutten om in te springen als er maatschappelijke taken opgepakt moeten worden.
Woningcorporatie Wateringen is de enige corporatie in de Westlandse kernen Kwintsheul en Wateringen hetgeen een grote verantwoordelijkheid inhoudt. Niet alleen in fysieke zin maar ook met betrekking tot de maatschappelijke betekenis. Wonen is voor mensen erg belangrijk. Het bepaalt of men zich veilig, verzorgd en geborgen voelt. Woningcorporatie Wateringen wil daar graag invulling aan geven. We kiezen er daarom voor om niet alleen bezig te zijn met de woningen zelf, maar ook oog te hebben voor de continue ontwikkeling van de woonomgeving en van het wonen in de breedste zin van het woord. Bijna 2000 Westlandse huishoudens en enkele bedrijven en instellingen huren hun woning of bedrijfsruimte bij Woningcorporatie Wateringen. Anno 2004 beheert de corporatie 1836 woningen, 79 auto-/fietsboxen en 7 bedrijfsruimten. Om de voorraad woningen af te kunnen stemmen op de behoeften die onze klanten hebben zullen de komende jaren flinke veranderingen in het woningbezit doorgevoerd worden. Hiervoor zullen verkoop, sloop en ingrijpende renovatieprojecten nodig zijn. Een integrale aanpak zal kenmerkend zijn waarbij zowel oog is voor de technische, de sociaal-maatschappelijke als de economische aspecten van de ingrepen.
Woningcorporatie Wateringen wil goede en betaalbare huisvesting waarborgen voor een brede doelgroep van de samenleving. De corporatie levert op een klantgerichte wijze en actief inspelend op maatschappelijke ontwikkelingen woondiensten in de meest brede zin van het woord. Dit met speciale aandacht en in het bijzonder voor degenen die niet zelfstandig in passende huisvesting kunnen voorzien. Uiteindelijk gaat het om het woonplezier van de klanten en daarnaast om het werkplezier van de medewerkers. Deze doelstelling kan Woningcorporatie Wateringen niet alleen verwezenlijken. Andere organisaties in het lokale, sociale netwerk dragen daar ook hun steentje aan bij. Dit betekent dat Woningcorporatie Wateringen een principiële keuze heeft gemaakt voor het leveren (direct of in samenwerking met andere aanbieders) van woondiensten in plaats van uitsluitend ‘het verhuren van woningen’. Een streven waar ook in 2003 weer hard en met plezier aan is gewerkt.
André van den Berg directeur/bestuurder
Professionaliteit en strategie Onze klanten hebben recht op een organisatie die professioneel is in haar denken en doen en die elk moment kan inspelen op actuele ontwikkelingen. Daar wordt door 16 medewerk(st)ers iedere dag weer aan gewerkt. Wij streven naar een professionele organisatie door inzet van goed opgeleide mensen, ondersteund door doeltreffende, moderne technieken. Klant- en marktgerichtheid zijn daarbij kernbegrippen. Daarnaast wil Woningcorporatie Wateringen de knooppuntfunctie in wijken en buurten invullen. Juist omdat het wonen zoveel facetten heeft en wij ons midden in deze wereld bevinden, komen wij in contact met vele mensen, organisaties en instellingen. Wij willen situaties van open overleg creëren waarbij aandacht kan zijn voor de samenhang van problemen en waarbij de inbreng van iedere betrokkene onontbeerlijk is.
opm.jaarbericht03 15-06-2004 17:14 Pagina 4
Speciale aandacht voor de sociaal en economisch zwakkere groepen is daarbij vanzelfsprekend; daar ontlenen wij tenslotte ons bestaansrecht aan. De strategie van Woningcorporatie Wateringen omvat belangrijke punten. Ten eerste worden ter voorbereiding van renovatie-, sloopen nieuwbouwplannen in wijken en buurten wijkvisies opgesteld die aansluiten op behoeften bij senioren en andere kwetsbare doelgroepen. Renovatie en nieuwbouwprojecten getuigen van daadkracht en voortvarendheid maar hebben tevens een breed draagvlak bij betrokkenen. In nieuwbouw worden moderne principes en technieken toegepast. Er wordt prioriteit gegeven aan verbetering van de dienstverlening, verhoging van de kwaliteit van het bezit en uitbreiding van het assortiment producten en diensten. Speciale aandacht bestaat voor combinaties van de thema’s wonen, zorg en welzijn. Om doeltreffende marktposities te bereiken is uitbreiding van het bezit noodzakelijk, maar tegelijkertijd hebben wij ook oog voor het bewaken en bewaren van de kwaliteit van het bestaand bezit. Vanzelfsprekend geeft een absoluut gezonde financiële basis garantie voor de continuïteit van onze organisatie. De netwerken worden versterkt en uitgebreid zodat er een breed maatschappelijk draagvlak voor onze activiteiten is.
De netto huuropbrengsten zijn, met € 8,2 mln, in 2003 € 0,4 mln hoger dan in het voorgaande jaar. Voor een belangrijk deel (€ 0,2 mln) komt deze stijging op het conto van de groei van het woningbezit en het in exploitatie nemen van bedrijfsruimten. De huurverhoging per 1 juli 2003 is, bij een inflatie van 3,5%, uitgekomen op gemiddeld 2,9%. De OZB-waarde van het woningbezit bedraagt € 202 miljoen. In 2003 is de portefeuille van langlopende geldleningen vrijwel gelijk gebleven (€ 56,1 mln). De gemiddelde rente op vreemd vermogen is 5,5%.
Financiën
Het beleid van Woningcorporatie Wateringen is gericht op het beheersen van financiële risico’s door onder andere adequate rapportagestructuren, regelmatig doorrekenen van de verwachte (nabije) toekomst door middel van meerjarenprognoses en een evenwichtig beleid voor potentiële investeringen.Woningcorporatie Wateringen geeft sturing op het resultaat uit gewone bedrijfsvoering (jaarresultaat exclusief verkoopresultaten, onrendabele investeringen en niet reguliere financiële baten en lasten). Dit resultaat dient positief te zijn. Daarnaast wordt gestuurd op een dusdanige ontwikkeling van het eigen vermogen dat financiering van de (nieuwe) activiteiten gewaarborgd blijft. De huidige meerjarenprognose gaat ervan uit dat de voorgenomen doelstellingen voor maatschappelijke investeringen kunnen worden gekoppeld aan een goede resultaat- en solvabiliteitsontwikkeling van de financiële positie.
Het resultaat uit de gewone bedrijfsvoering bedraagt in 2003 € 1,2 mln. Het saldo van de bijzondere activiteiten (verkoopresultaten woningen en bedrijfsonroerend goed, waardeveranderingen, onrendabele investeringen nieuwbouwhuurwoningen Plan Essellanden) bedraagt € 0,2 mln. Het totaalresultaat over 2003, ad € 1,4 mln, is toegevoegd aan de algemene reserve. Eind 2003 heeft deze reserve (eigen vermogen) een omvang van € 9,3 mln; dit is 12,2% van het balanstotaal. Woningcorporatie Wateringen streeft naar betaalbare huren in een goede prijs-/kwaliteitsverhouding. Bij het willen leveren van een sociale prestatie berekent de corporatie huurprijzen lager dan op grond van de Huurprijzenwet mogelijk is. De gemiddelde huurprijs bedraagt € 389.
Jaarlijkse investeringen zijn noodzakelijk om onze klanten daadwerkelijke unieke combinaties van wonen, zorg en diensten te kunnen bieden. Eind 2003 heeft Woningcorporatie Wateringen nieuwbouw- en renovatieprojecten in voorbereiding en uitvoering met een totaal investeringsvolume van € 30 mln. Nu al is voorzien dat deze projecten een verlies van ten minste € 3,2 mln zullen opleveren. Dat enorme bedrag wordt niet over de balk gegooid. Woningcorporatie Wateringen realiseert mooie gebouwen; niet met het credo ‘l’art pour l’art’, maar om de huisvestingsmogelijkheden van met name ouderen en mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking en de leefbaarheid van Kwintsheul en Wateringen te bevorderen.
Bij de uitvoering van het ambitieuze investeringsprogramma wordt ook voor de komende jaren een opwaartse ontwikkeling van het eigen vermogen voorzien, tot € 13,6 mln in 2008 (is 15% van het balanstotaal).
Verhuur en verkoop Ten opzichte van 2002 is het woningbezit toegenomen met 64 woningen. Het aantal ingeschreven woningzoekenden in Kwintsheul en Wateringen is in 2003 gestaag gegroeid naar het aantal van 1402 per eind december 2003. In 2003 zijn in totaal 163 nieuwe huurcontracten gesloten. In het bestaande woningbezit zijn in 2003 totaal 103 woningen vrijgekomen. Dit komt neer op een verhuisgraad van 6%. In 2003 was de gemiddelde huurverhoging voor het hele woningbezit 2,9%. Van de woningen valt 90% binnen de bereikbare huurprijsklasse, dat wil zeggen met huursubsidie bereikbaar voor alle inkomensgroepen. Met het huurprijsbeleid wil Woningcorporatie Wateringen bereiken dat de huurprijs in evenwicht is met de kwaliteit van de woning en dat er betaalbare prijzen zijn voor huurders met huursubsidie. Bovendien is een gevarieerd woningaanbod en het opvangen van kostenstijgingen voor beheer en onderhoud een belangrijk gegeven. Woonruimte dient aan een groeiend aantal eisen te voldoen. Woningcorporatie Wateringen streeft ernaar om bij zowel bestaande als bij nieuwe woningen optimale aandacht te besteden aan zaken als duurzaamheid, energieprestatie, levensloopbestendigheid, sociale veiligheid en klantwaardering. Over het jaar 2003 is totaal € 2,4 mln geïnvesteerd in onderhoud van het woningbezit. Aan planmatig onderhoud is gemiddeld € 335 per woning uitgegeven, aan preventief, klachten- en mutatieonderhoud € 672. In 2003 is verder uitvoering gegeven aan een plan waarbij in een periode van vijf jaar het hang- en sluitwerk van alle in bezit zijnde woningen op niveau van het PolitieKeurmerk wordt gebracht. In 2003 hebben de kosten hiervan € 120.000 bedragen; de corporatie neemt het volledige bedrag voor eigen rekening. Bij de verkoop van (huur)woningen is een afnemende belangstelling bij zittende huurders. De gestegen verkoopprijzen spelen hierbij een grote rol. Een actief verkoopbeleid zal één knelpunt op de woningmarkt weg moeten
nemen: de beperkte slaagkans voor starters en jonge huishoudens. In 2003 zijn 35 nieuwbouw koopwoningen opgeleverd. De woningen zijn verkocht aan starters en jonge huishoudens met toepassing van een door Woningcorporatie Wateringen ontwikkelde constructie: ‘de Optiewoning’. Bij deze constructie wordt rekening gehouden met de te verwachten meer dan trendmatige ontwikkeling van het inkomen van de kopers. Hen wordt uitstel van betaling verleend (renteloos) voor een deel van de koopsom voor een periode van vijf jaar. De kopers wordt daarbij de zekerheid geboden dat de woning wordt teruggekocht indien – na die vijf jaar - de volledige kooplasten niet opgebracht kunnen worden. Om de vergrijzing van het Westland tegen te gaan is het van belang dat jongeren in de regio blijven wonen. Met ‘de optiewoning’ krijgen jonge huishoudens de kans in het Westland een huis te kopen. Met de gemeente Westland vindt daarom overleg plaats om vanaf 2004 een 30-tal woningen in bestaand bezit onder dezelfde condities te gaan verkopen. Bijzondere aandacht van Woningcorporatie Wateringen gaat naar mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking. Bij deze mensen bestaat de wens om, net zoals anderen, zelfstandig te kunnen wonen; maar zij hebben minder kans op de woningmarkt. Tussen de corporatie en stichting Philadelphia Zorg is eind 2002 een samenwerkingsovereenkomst gesloten om te komen tot het realiseren van een gevarieerd aanbod woonvormen met aanvullende zorg- en welzijnsarrangementen. Binnen deze overeenkomst heeft Woningcorporatie Wateringen het gezinsvervangend tehuis ‘De Guldehof’ aangekocht. De huidige woonvoorzieningen in ‘De Guldehof’ zijn gedateerd en voldoen niet aan de huidige eisen en opvattingen. Wonen de mensen nu in een kamer van 10 m2, moeten douches en toiletten gedeeld worden en bestaat er geen privacy, door het realiseren van eigen appartementen van 55-60 m2 kunnen ook deze mensen wonen in een huis met ruimte en privacy, terwijl ondersteuning aanwezig blijft. Deze appartementen zullen worden gerealiseerd door de renovatie van De Guldehof, waar inmiddels een aanvang mee is gemaakt, en de nog te realiseren projecten ‘De Blokkendoos’ en ‘Heulweg’ in Wateringen.
opm.jaarbericht03 15-06-2004 17:14 Pagina 6
Door de renovatie van De Guldehof is tijdelijke huisvesting noodzakelijk. Deze is gevonden in plan Essellanden, waar in totaal 4 ‘normale’ huurwoningen zijn verbouwd tot 12 appartementen. Een unieke aanpak bij een unieke samenwerking.
Nieuwbouw Woningcorporatie Wateringen participeert in diverse nieuwbouwprojecten. Steeds vaker wordt gekozen voor combinatieprojecten met huur- en koopwoningen. De verkoopwinst van nieuwbouwwoningen wordt gebruikt om nieuwe huurwoningen bereikbaar te houden voor de lagere inkomensgroepen. Zo wil Woningcorporatie Wateringen gestalte geven aan haar taak als maatschappelijk ondernemer. Woningcorporatie Wateringen is in meer of mindere mate direct betrokken bij een aantal locaties waar in de komende jaren nieuwbouw zal plaatsvinden. Het betreft Plan Essellanden en Plan Juliahof. Bij deze plannen ligt de nadruk op het bouwen van woningen voor de leeftijdsgroep jonger dan 55 jaar. Doorstroming van deze groep zal tot gevolg hebben dat in de bestaande voorraad woningen worden vrijgemaakt die interessant kunnen zijn voor de jongere leeftijdsgroepen. Door zorgvuldige woningbouwontwikkeling in het centrum van het dorp in de toekomst zal de steeds groter wordende groep ouderen een meer passend woonproduct aangeboden kunnen worden. Van de toekomstig beschikbare locaties zijn de meeste geschikt voor het realiseren van totaalprojecten waar wonen, zorg en welzijn, maar ook recreatie en ‘leisure’ samengaan. Deze zijn gericht op de vitale ouderen, maar ook voor ouderen die zorg nodig hebben. In een aantal van de nieuwbouwprojecten kunnen – in aansluiting op en samenhang met bestaande wijken Plan Zuid/Suydervelt en Plan Centrum – zorgservicezones ontstaan, waar ouderen tot op hoge leeftijd zelfstandig of in beschutte vorm kunnen wonen (in verschillende prijsklassen) en van allerlei vormen van zorg- en dienstverlening gebruik kunnen maken. Een ontwikkeling die voor de ouderen in Wateringen en Kwintsheul zeer interessant is.
Herstructurering Herstructurering is een verzamelbegrip, waaronder alle aanpassingen van de woningvoorraad vallen. Om de voorraad voldoende toekomstperspectief te geven is een breed palet aan ingrepen nodig. Nieuwbouw alleen schiet tekort om te voldoen aan de knelpunten in de leefbaarheid van buurten en de veranderende voorkeuren van onze klanten. De herstructurering is gericht op het vergroten van de slaagkansen voor ouderen en mensen met een verstandelijke beperking. Naast de al genoemde woningen voor Philadelphia Zorg is de aanpak zeer uiteenlopend met sloop-nieuwbouw, renovatie en verkoop. Een overzicht van de bestaande woningvoorraad levert sterk de indruk dat bepaalde woningen in Wateringen/Kwintsheul markttechnisch hun langste leven hebben gehad. Een voorbeeld hiervan zijn de duplexwoningen aan De Kwak. In 2003 is besloten de exploitatie van deze woningen te beëindigen. Bouwkundig onderzoek heeft aangetoond dat sloop van de duplexwoningen de enige optie is. De huidige huurders wordt vervangende woonruimte aangeboden; de eersten zijn reeds verhuisd. Andere voorbeelden zijn de appartementengebouwen Lenteblok/Dorpskade (Wateringen) en Gele Kwikstaart/Leeuwerik (Kwintsheul) die, na vernieuwing, een goede bijdrage kunnen leveren aan de huisvestingsbehoefte van ouderen. Het laatstgenoemde project zal na de realisering geschikt zijn voor 55-plussers, een zeer welkome voorziening in Kwintsheul. Een belangrijke kostendrager in het renovatieplan zijn de zes penthouses die als extra woonlaag op het dak van het gebouw zullen worden gebouwd.
De woningmarkt Er is sprake van een sterk afgenomen dynamiek op de huurwoningmarkt in het Westland. Het aanbod aan nieuwbouwwoningen is klein en door de hoge prijzen op de koopwoningmarkt is de overstap van een huur- naar een koophuis nog maar voor weinig mensen weggelegd. Er zijn dus weinig mogelijkheden voor uitstroom uit de bestaande huurwoningvoorraad. Als gevolg hiervan verhuizen de huurders ook binnen het woningbestand van de corporaties steeds minder vaak.
De mutatiegraad, die een aantal jaren geleden nog boven de 10% lag, is in 2003 gedaald tot 6%. De druk op de woningmarkt in het Westland blijft hoog. Door de veranderde vraag moeten grote delen van de bestaande voorraad aangepast worden. Ook zal veel aandacht gegeven moeten worden aan de knelpunten voor wat betreft de woningen voor starters, tweeverdieners en ouderen. Hoewel met het huidige sentiment op de woningmarkt andere keuzen worden bepleit, kiest Woningcorporatie Wateringen er in haar nieuwbouwbeleid voor te bouwen voor de doorstroming. De corporatie is de overtuiging toegedaan dat met bouwen voor de doorstroming het meeste woningzoekenden tevreden worden gesteld bij eenzelfde nieuwbouwproductie en dat het op termijn maximale woningkwaliteit levert tegen de laagste maatschappelijke kosten.
In 2003 heeft Woningcorporatie Wateringen haar strategieën weer eens goed in beeld gebracht, gebaseerd op woningmarktgegevens, een analyse van de zwakke en sterke punten van het huidige woningbezit en financiële doorberekeningen. In 2003 is de voorbereiding en/of uitvoering gestart voor projecten die een belangrijk deel van de toekomstige investeringen zullen vormen: • nieuwbouw 22 en 26 woningen Essellanden • nieuwbouw appartementengebouw Heulweg • nieuwbouw appartementen en praktijkruimte De Beemd • renovatieproject Guldehof (Pleinwand) • renovatieproject flatgebouw Gele Kwikstaart • verbeterplan flatgebouwen Lenteblok • sloop- en nieuwbouwplan ‘de Kwak’
Geld krijgt de waarde van wat je er mee doet Woningcorporatie Wateringen heeft, in samenwerking met de collega corporaties en de voormalige Westlandse gemeenten, voortvarend gewerkt aan de Woonvisie Westland die eind 2003 is vastgesteld. Inzet van de corporatie is de hoge ambities van deze regiovisie te halen. Niet alleen in aantallen, maar vooral ook in de enorme kwaliteitsslag die nodig is om onze doelgroepen en jongeren en jonge huishoudens aan Kwintsheul en Wateringen – of beter gezegd: aan het Westland – te binden met goede woningen in aantrekkelijke leef- en woonmilieus. Nieuwe concepten en aanpakken zijn nodig om in het bestaande woningbezit nieuwe kwaliteiten te laten ontstaan. De spanning die momenteel op de woningmarkt heerst, vereist van corporaties een strategische visie en daadkracht. Dit betekent dat zij invulling zullen moeten geven aan hun maatschappelijke taakstelling: huisvesting bieden voor minder draagkrachtigen en zorgen voor financiële continuïteit. De woonwensen van consumenten veranderen en daarmee komen de eisen op een hoger niveau te liggen. De ontwikkeling kan in conflict komen met het product van corporaties dat zich juist kenmerkt door een lange levensduur. Herinvesteringen zijn dus noodzakelijk om de verhuurbaarheid voor de toekomst veilig te stellen.
Als corporatie werkt Woningcorporatie Wateringen niet met vermogen dat zelf verdiend is. Het vermogen is aan ons toevertrouwd maar blijft maatschappelijk gebonden. Dat betekent dat wij aan toezicht en regelgeving onderhevig zijn en verantwoording moeten afleggen over de manier waarop met het kapitaal wordt omgegaan. Wij willen juist daarom op een transparante manier opereren en in open overleg met huurders, overheden en andere belanghebbenden communiceren. Wij zijn ervan overtuigd dat onze plannen alleen maar aan kracht zullen winnen als zij kunnen rekenen op een breed maatschappelijk draagvlak. En daarbij past een pro-actieve houding met een goed evenwicht tussen het wenselijke en het haalbare. Woningcorporatie Wateringen voelt zich betrokken bij de inwoners van Wateringen en Kwintsheul. Voorop staat het woongenot, maar ook op maatschappelijk gebied draagt zij haar steentje bij. Dit uit zich onder andere in de sponsoring van enkele plaatselijke clubs zoals de sportverenigingen KMD, Quintus en Velo en dorpsevenementen als Waterpop, de Wielerdag en het Varend Corso.
opm.jaarbericht03 15-06-2004 17:14 Pagina 8
Adres Stichting Woningcorporatie Wateringen Dorpskade 25-27 Postbus 26, 2290 AA Wateringen Telefoon (0174) 293650 E-mail
[email protected] Website www.wonenwateringen.nl
Colofon Tekst ISIS Taalzorg (Wateringen) Fotografie Peter van Raamsdonk (Wateringen) Foto omslag MIN2 bouw-kunst (Bergen) Vormgeving Casual Design (zoetermeer) Druk Dipas (Zoetermeer)
