Opini ( Kesalahan didalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPRS) Secara Umum Pembentukan/pembuatan Akte Pendirian AD/ART Perhimpunan Penghuni Rumah susun yang diaktekan pada awal pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun(PPRS) selalu terjadi pelencengan/pembelotan/penyelewengan pada isi AD/ART,dan tidak pengikuti pedoman sebagaimana yang disyaratkan didalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor :06/KPTS/BKP4N/1995,Tentang pedoman pembuatan akta pendirian,anggaran dasar dan anggaran rumah tangga perhimpunan penghuni rumah susun,hal ini lah yang menjadi cikal-bakal kekisruhan/kegaduhan/saling nuntut antara PPRS dengan Penghuni,maupun Penghuni dengan Developer. Satu hal yang sering dilupakan adalah bahwa AD/ART Perhimpunan Penghuni,adalah landasan Hukum berdirinya sebuah organisasi dan apabila isi dari AD/ART telah di selewengkan/belotkan arti dan maksudnya,maka cenderung akan merugikan salah satu pihak,dalam hal ini pihak konsumen penghuni rumah susun/Apartemen yang selalu merasa dirugikan,dan hal inilah yang selalu terjadi didalam membentuk hubungan antara penghuni dan PPRS maupun Penghuni dengan Badan pengelola. A. Berikut ini adalah perbedaan/pembelotkan dari isi Anggaran Dasar Perhimpuan Penghuni Rumah Susun yang dirasa sangat mungkin bisa merugikan Hak-hak Penghuni. No. Pasal Kepmen Nomor :06/KPTS/BKP4N/1995 AD/ART Perhimpunan Penghuni 1 Keanggotaan dan Keanggotaan Keanggotaan Daftar Anggota a. Yang dapat menjadi anggota a. Setiap Penghuni wajib menjadi anggota. Perhimpunan Penghuni Rumah Susun b. Yang dapat menjadi anggota adalah adalah subjek hukum yang subjek hukum (perorangan/Badan memiliki,atau memakai,atau Hukum) yang memiliki,atau menyewa,atau menyewa menggunakan,atau menyewa,atau beli(termasuk sewa guna usaha)atau menyewa beli,atau yang memanfaatkan yang memanfaatkan satuan rumah satuan rumah susun berdasarkan susun yang berkedudukan sebagai hubungan hukum tertentu. penghuni dilingkungan rumah susun c. Keanggotaan perhimpunan diwakili oleh tersebut. penanggung jawab satuan rumah b. Keanggotaan Perhimpunan Rumah susun,dan mulai berlaku sejak terdaftar Susun diwakili oleh kepala keluarga dalam daftar anggota. satuan rumah susun,dan mulai d. Dalam Hal penanggung jawab satuan berlaku sejak penghuni sebagai mana rumah susun yang bersangkutan dimaksud dalam butir 1 angka IV ini berhalangan,maka dapat diwakili orang telah tercatat dalam daftar penghuni lain berdasarkan surat kuasa yang sah dan/atau telah berdomisili menurut hukum. dilingkungan rumah susun tersebut e. Dalam hal satuan rumah susun dimiliki sesuai dengan ketentuan dan lebih dari satu orang,para pemilik harus peraturan yang berlaku; menentukan satu orang sebagai wakil c. Dalam hal kepala keluarga satuan mereka dan menyampaikan secara rumah susun berhalangan,hal mana tertulis kepada pengurus untuk tidak perlu dibuktikan kepada pihak didaftarkan dalam daftar anggota. ketiga,maka anggota keluarga lainnya yang terdaftar dalam perkumpulan penghuni rumah susun tersebut berhak mewakili kepala keluarga yang bersangkutan. Perbedaan dalam pasal ini sepertinya sengaja dirubah/dibelotkan untuk mengakomodir kepentingan Badan Usaha tertentu,padahal dengan jelas dan nyata bahwa yang berhak menjadi anggota perhimpunan adalah orang perorang,dan bukan badan hukum seperti yang kebanyakan ada didalam isi AD/ART Perhimpunan penghuni rumah susun.
2
Persyaratan Anggota Yang Dapat dipilih menjadi anggota Yang dapat dipilih menjadi pengurus adalah Pengurus Pengurus Perhimpunan Penghuni ialah para anggota yang sah menurut hukum dan para penghuni atau para wakilnya yang memenuhi syarat-syarat sebagai berikut: SAH menurut hukum yang memenuhi 1. Warga Negara Indonesia yang setia syarat-syarat sebagai berikut: kepada Pancasila dan UUD 45 1. Warga Negara Indonesia yang setia 2. Berstatus sebagai pemilik yang sah atau kepada Pancasila dan UUD 45 wakil tetap yang diberi kuasa oleh badan 2. Berdomisili dilingkungan rumah hukum selaku pemilik dan tercatat susun yang dimaksud; dalam buku daftar anggota di rumah 3. Berstatus sebagai penghuni yang sah susun dengan bukti dokumen yang dilingkungan rumah susun tersebut; dimilikinya. 4. Memiliki kartu penduduk dan kertu 3. Diutamakan yang keluarga yang sah dilingkungan berkedudukan/berdomisili dirumah rumah susun tersebut; susun 5. Mempunyai pengetahuan dan 4. Mempunyai pengetahuan dan ketrampilan kerja yang baik; ketrampilan kerja yang baik,berwawasan 6. Mampu bekerja sama dengan sesama luas dan berdedikasi. pengurus lainnya; 5. Mampu bekerja sama dengan sesama 7. Mampu berinisiatif dan mencari pengurus;dan sumber dana,baik didalam maupun 6. Mampu berinisiatif dan dan mencari diluar perhimpunan penghuni,guna sumber dana baik dari dalam maupun di kebutuhan dan kepentingan luar,guna memenuhi kebutuhan dan penghuni. kepentingan penghuni. Pada pasal ini jelas terlihat perbedaan,dan secara halus dipasal ini sepertinya mengakomodir/membolehkan orangorang yang tidak berdomisili/bertempat tinggal di rumah susun/apartemen yang dimaksud dapat dipilih untuk menjadi pengurus, padahal kalau menurut keputusan menteri,hanya orang-orang yang bertempat tinggal dan berdomisili dirumah susun yang dimaksud yang dapat dipilih menjadi pengurus. Di pasal inilah,pintu masuknya orang-orang yang disuruh oleh pengembang untuk duduk dijajaran kepengurusan demi untuk mempertahankan kepentingan-kepentingan dari pengembang dengan alasan kepengelolaan. 3
Kewenangan Pengurus
Pengurus Perhimpunan mempunyai 1. Pengurus berwenang untuk membuat dan kewenangan sebagai berikut: merubah aturan tata tertib pengelolaan 1. Pengurus berwenang untuk membuat penghunian serta menetukan dan merubah tata tertib dan kebijaksanaan perhimpunan sesuai pengelolaan penghunian serta dengan anggaran dasar dan anggaran menentukan kebijakan sesuai dengan perhimpunan. anggaran dasar dan anggaran rumah 2. Pengurus berwenang memberikan tangga pehimpunan penghuni. teguran,peringatan dan tindakan lain 2. Pengurus berwenang untuk terhadap anggota yang melanggar atau melakukan peringatan,teguran dan tidak mamatuhi Anggaran dasar dan tindakan lain terhadap penghuni yang anggaran rumah tangga,aturan tata melanggar atau tidak menaati aturan tertib,keputusan rapat umum,keputusan anggaran dasar dan anggaran rumah rapat pengurus,dan perjanjian yang tangga,aturan tata tertib, keputusan dibuat secara sah antara perhimpunan rapat umum, keputusan rapat dengan pihak lain atau badan Pengelola. pengurus dan perjanjian dengan 3. Ketua dan Sekretaris mewakili badan pengelola. perhimpunan didalam dan diluar 3. Ketua dan Sekretaris mewakili pengadilan tentang hal-hal,dan dalam Perhimpunan Penghuni didalam dan segala kejadian,sesuai dengan anggaran diluar pengadilan tentang segala hal, dasar dan anggaran rumah tangga dan dan segala kejadian, sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang anggaran dasar dan anggaran rumah berlaku,serta menjalankan tangga perhimpunan Penghunidan segalatindakan-tindakan baik mengenai peraturan perundang-undangan yang kepengurusan maupun mengenai berlaku serta menjalankan segala kepemilikan dalam ruang lingkup tindakan-tindakan,baik mengenai pengelola rumah susun.
pengurus maupun yang mengenai 4. Dalam hal Ketua dan/atau sekretaris kepemilikan dalam ruang lingkup berhalangan,hal mana tidak perlu pengelolaan rumah rusun tersebut. dibuktikan kepada pihak lain,maka yang berhalangan dapat diwakili oleh pengurus lainnya yang ditunjuk berdasarkan rapat pengurus. 5. Pengurus berhak menentukan pengunaan dana cadangan(singking fund)untuk hal yang belum dianggarakan karena sesuatu yang tidak dapat direncanakan atau tindakan memdesak yang harus diambilsegera untuk mempertahankan kelangsunganatau kelancaran operasional rumah susun dan peraturan pelaksanaannya diatur dalam anggaran rumah tangga. Sesuai dengan Keputusan Menteri Perumahan Rakyat,seperti yang tertera diatas,jelas bahwa pengurus Perhimpunan tidak diberi Hak/wewenang untuk mengunakan dana cadangan(Singkin Fund),dan sesuai dengan Undang-undang Nomor 16 tahun 1986 tentang rumah susun,yang sekarang sudah diperbaharui dengan undang-undang nomor 20 tahun 2011,Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun1988 tentang rumah susun,bahwa pengunaan dana cadangan(Singkin Fund) harus melalui rapat umum,dan disetujui oleh penghuni,dengan metode pengambilan keputusan berdasarkan 1(satu)orang 1(satu) suara,walaupun memiliki beberapa unit rumah susun,tetap akan diperhitungkan 1 suara. 4
Hak Suara
Hak Suara Penghunian Hak Suara Penghunian Yaitu Hak Suara para anggota Yaitu Hak Suara para Anggota untuk Perhimpunan Penghuni rumah susun menentukan Hal-hal yang menyangkut tata untuk menentukan hal-hal yang tertib,pemakaian fasilitas atas Bagian menyangkut tata tertib,pemakaian bersama,Benda bersama,dan tanah fasilitas,dan Kewajiban pembayaran bersama,setiap pemilik hak suara atas satuan iuran atas pengelolaan dan asuransi rumah susun diwakili oleh satu suara. kebakaran terhadap Hak bersama,benda bersama,dan tanah bersama.Setiap pemilik hak atas satuan rumah susun diwakili oleh satu suara. Melihat pada pasal ini,dapat diartikan bahwa penentuan/kenaikan Iuran Pengelolaan Lingkungan harus dirapatkan terlebih dahulu dengan seluruh anggota,pengurus tidak dapat menaikan/menentukan besaran Iuran Pengelolaan Lingkungan secara sepihak.Dan di pasal ini juga bertentangan dengan Pasal Keuangan di Anggaran Dasar Perhimpunan Penghuni dibawah ini. 5
Pengambilan Pengambilan putusan pada azasnya Pengambilan Keputusan Rapat umum Keputusan (Rapat dilakukan berdasarkan suara setuju lebih dilakukan berdasarkan musyawarah untuk Umum) dari 2/3(dua pertiga) anggota yang hadir. mufakat,apabila dengan cara tersebut tidak tercapai keputusan,maka keputusan diambil berdasarkan suara terbanyak.
6
Keuangan
Keuangan diperoleh dari : Keuangan diperoleh dari : (Pasal 30) a. Iuran Anggota; 1. Iuran Anggota; a.1. Modal Dasar 1.1. Modal Dasar a.2. Iuran Pengelolaan (Service 1.2. Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) Charge dan Utility Charge) 1.3. Iuran Dana Cadangan a.3. Iuran Renofasi dan Uang renovasi/perbaikan gedung (singking Cadangan fund) b. Usaha-usaha lain yang Sah. 1.4. Iuran Asuransi Kebakaran dan asuransi lainnya yang dianggap perlu.
2. Usaha-usaha lain yang Sah. 3. Iuran sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 pasal ini,akan diatur lebih lanjut dalam anggaran rumah tangga dan/atau dalam peraturan Khusus yang ditetapkan oleh Pengurus dengan memperhatikan hal-hal yang mencerminkan keadilan. Upaya untuk membelotkan Hak dan wewenang pengurus perhimpunan sudah dimulai pada pasal ini,di anggaran dasar perhimpunan,walaupun dalam bahasa yang sangat halus. 7
Peraturan Peralihan
1. Selama Anggaran dasar dan Anggaran 1. Peraturan Tata tertib yang selama ini rumah tangga Perhimpunan berlaku masih tetap berlaku,sebelum Penghuni belum dapat pengesahan dicabut atau diperbaiki dengan yang baru dari rapat umum,maka yang akan sesuai dengan anggaran dasar dan berlaku adalah tata tertib penghunian anggaran rumah tangga. yang ditetapkan oleh 2. Selama sertifikat Hak Milik atas satuan penyelenggaraan pembangunan. rumah susun belum diterbitkan,maka 2. Untuk pertama kalinya diangkat untuk kepentingan pendaftaran sebagai pengurusadalah sebagai anggota,Perhimpunan dapat menerima berikut: perjanjian pengikatan Jual-Beli,atau a. Ketua : dokumen jual beli lainnya yang diakui b. Sekretaris : oleh pengembang rumah susun. c. Bendahara: 3. Badan Pengelola diberi Hak untuk d. Pengawas pengelola : melakukan tindakan-tindakan hukum yang mengikat anggota dalam suatu perjanjian pengelola dengan pengurus. 4. Segala ketentuan mengenai perjanjian antara badan pengelola dengan perhimpunan akan mengikat serta wajib untuk dilaksanakan oleh seluruh anggota. Pada Pasal ini juga terjadi pembelotan kata-kata,khususnya di ayat 3 dan 4 anggaran dasar Perhimpunan.Bunyi dari ayat 3 dan 4 di pasal ini seharusnya berada di Pasal “Peraturan Penutup” menurut Kepmen Nomor :06/KPTS/BKP4N/1995, dengan bunyi sebagai berikut: 1. Segala hal yang tidak atau tidak cukup diatur dalam Anggaran Dasar ini, akan diputuskan oleh Rapat Pengurus Perhimpunan Penghuni; 2. Apabila masa pemeliharaan rumah susun oleh penyelenggara pembangunan telah habis waktunya, sedangkan Badan Pengelola belum ditunjuk, maka Penyelenggara Pembangunan untuk sementara dapat bertindak sebagai Badan Pengelola sampai ada penunjukkan Badan Pengelola oleh Pengurus Perhimpunan; 3. Penyelenggara pembangunan selaku Badan Pengelola sementara diberikan hak untuk melakukan tindakantindakan hukum untuk mengikat penghuni dalam suatu perjanjian pengelolaan; 4. Segala ketentuan mengenai perjanjian antara Badan Pengelola Sementara dan Pengurus Perhimpunan akan mengikat serta wajib dilaksanakan oleh seluruh penghuni rumah susun.
B. Berikut ini adalah perbedaan/pembelotkan dari isi Anggaran Susun yang dapat merugikan Hak-hak Penghuni. No Pasal Kepmen Nomor :06/KPTS/BKP4N/1995 1 Keanggotaan 1. Yang menjadi anggota Perhimpunan Penghuni Rumah Susun adalah: a. Subyek Hukum yang memiliki, atau memakai, atau menyewa, atau menyewa beli (termasuk guna sewa usaha) atau yang memanfaatkan rumah susun yang berkedudukan sebagai penghuni di lingkungan rumah susun tersebut. b. Keanggotaan Perhimpunan Penghuni diwakili oleh kepala keluarga satuan rumah susun dan mulai berlaku sejak penghuni telah tercatat dalam daftar penghuni rumah susun dan/atau telah berdomisili di lingkungan rumah susun sesuai dengan ketentuan dan peraturan yang berlaku. c. Dalam hal kepala keluarga satuan rumah susun yang bersangkutan berhalangan, hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga,maka anggota keluarga lainnya yang terdaftar dalam Perhimpunan Penghuni berhak mewakili kepala keluarga yang bersangkutan. 2. Keanggotaan Perhimpunan Penghuni berakhir bilamana: a. Penghuni Pindah dan/atau tidak berdomisili dilingkungan rumah susun yang dimaksud. b. Ada pelimpahan Hak penghunian kepada pihak lain atas dasar hubungan hukum tertentu. Kesimpulan pada pasal ini Merujuk pada Pasal ini,secara jelas dan nyata,menjelaskan bahwa orang-orang yang tidak berdomisili/berkedudukan di Rumah Susun yang dimaksud,tidak dapat menjadi anggota Perhimpunan.
Rumah Tangga Perhimpuan Penghuni Rumah Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan 1. Yang menjadi Anggota Perhimpunan adalah subjek hukum yang memiliki dan/atau memakai,atau menyewa dan/atau yang memanfaatkan satuan rumah susun berdasarkan hubungan hukum yang sah dan untuk subyek hukum penghuni yang bukan berstatus pemilik,penghuni tersebut memiliki bukti pelimpahan wewenang sebagai Anggota. 2. Keanggotaan Perhimpunan Penghuni diwakili oleh penanggung jawab satuan rumah susun dan mulai berlaku sejak anggota perhimpunan sebagaimana yang dimaksud dalam ayat 1 pasal ini tercatat dalam daftar anggota. 3. Dalam Hal penanggung jawab satuan rumah susun yang bersangkutan berhalangan,maka yang bersangkutan dapat diwakili orang lain berdasarkan surat kuasa yang sah menurut hukum. 4. Buku Daftar Anggota disimpan dan dikelola oleh perhimpunan,perhimpunan dapat mendelegasikan dan melimpahkan tugas pengelola Buku Daftar Anggota kepada Badan Pengelola. 5. Buku Daftar Anggota ini berfungsi sebagai: a. Sumber data satu-satunya yang sah sebagai acuan dalam menentukan nama-nama anggota yang diundang dalam Rapat Umum. b. Sumber data satu-satunya alamat surat menyurat,alamat tagihan dan segala sesuatu menyangkut dengan anggota perhimpunan; dan c. Sarana pencatatan status kepemilikan dan penghunian serta perubahan yang terjadi. 6. Untuk pertama kali Buku daftar Anggota disusun berdasarkan data pada perjanjian pengikatan jual Beli antara pembeli satuan rumah susun dengan penyelenggara pembangunan rumah susun,perubahan kepemilikan atau kepenggunaan yang terjadi sesudahnya harus didaftarkan oleh pemilik lama,pemilik baru atau penghuni baru. Pasal 2 : Keanggotan Perhimpunan berakhir bilamana pemilik maupun penghuni tidak lagi mempunyai hak atas satuan rumah susun karena adanya peralihan hak kepada pihak lain atas dasar hubungan hukum tertentu.
2
Rapat Tahunan
Umum 1. Rapat umum tahunan pengurus Perhimpunan Penghuni harus diadakan setahun sekali selambatlambatnya pada akhir bulan (…...) setelah berakhirnya tahun buku Perhimpunan Penghuni, atau satu bulan setelah berakhirnya kepengurusan yang bersangkutan. 2. Dalam rapat umum tahunan Perhimpunan Penghuni tersebut: a. Pengurus Perhimpunan Penghuni memberikan laporan pertanggung jawaban mengenai pengurusan dan administrasi keuangan selama tahun buku yang ada. b. Neraca tahun buku yang lalu yang terlah diaudit oleh (…...) harus diajukan kepada rapat untuk mendapatkan persetujuan dan pengesahan. c. Dibahas hal-hal lain yang seharusnya diajukan dalam rapat umum tahunan Perhimpunan Penghuni sesuai dengan Anggaran Dasar. 3. Dengan lewatnya waktu sebagaimana diatur dalam Anggaran Rumah Tangga ini, maka tanpa diperlukan adanya pembuktian tentang hal atau alasan apapun, anggota Perhimpunan Penghuni atas usul sekurang-kurangnya 30 % (tiga puluh persen) dari seluruh anggota Perhimpunan Penghuni dapat bertindak untuk melakukan atau menyelenggarakan Rapat umum tahunan Perhimpunan Penghuni. 4. Dalam hal suatu kepengurusan telah selesai dan dengan mengingat ketentuan tentang itu dalam Anggaran Rumah Tangga ini, maka penyelenggara wajib mengundang pengurus lama untuk menyampaikan pertanggung jawabannya, dan undangan yang dimaksud harus disampaikan secara tertulis dengan tanda terima surat sekurangkurangnya 3 (tiga) hari kerja sebelum rapat tersebut diadakan. 5. Rapat umum tahunan Perhimpunan Penghuni sepanjang telah memenuhi kuorum, dapat mengambil keputusan yang sah untuk menerima atau menolak pertangung jawaban pengurus Perhimpunan Penghuni.
1. Rapat Umum Tahunan harus diadakan setahun sekali selambat lambatnya 6(enam) bulan setelah berakhirnya tahun buku perhimpunan,atau 1(satu)bulan setelah berakhirnya kepengurusan perhimpunan. 2. Dalam rapat Umum Tahunan sebagaimana di maksud ayat 1 pasal ini : a. Pengurus harus memberikan laporan pertanggungjawaban mengenai kepengurusan perhimpunan dan administrasi keuangan selama tahun buku yang lalu; b. Neraca tahun buku yang telah diaudit Akuntan Publik harus diajukan kepada Rapat untuk mendapatkan persetujuan dan pengesahan;dan c. Dibahas garis besar program kerja dan rencana Anggaran pendapatan dan belanja Perhimpunan serta halhal lain yang perlu diajukan dalam rapat umum Tahunan sesuai dengan Anggaran Dasar. 3. Dengan lewatnya waktu yang diatur dalam ayat 1 pasal ini,maka sekurangkurangnya 2/3(dua pertiga) dari jumlah Anggota dapat bertindak untuk melakukan atau menyelenggarakan rapat umum Tahunan. 4. Rapat Umum Tahunan dapat mengambil keputusan yang Sah untuk menerima atau menolak pertanggungjawaban pengurus.
Dalam Pasal ini,sekilas tidak terdapat perbedaan yang mencolok/nyata,akan tetapi pada ayat ketiga didalam pasal ini ditemukan perbedaan persyaratan yang cukup signifikan antara 30 %( tiga puluh persen) dengan minimal 2/3(duapertiga) dari jumlah anggota atau 66,7%(enam puluh enam koma tujuh persen). 3
Kuorom Pengambilan Keputusan
dan 1. Rapat-rapat umum Perhimpunan 1. Rapat Umum adalah sah apabila dihadiri Penghuni sesuai dengan Anggaran sekurang-kurangnya 2/3(dua pertiga) dari Dasar adalah sah apabila dihadiri oleh jumlah Anggota,kecuali jika ditentukan sekurang-kurangnya 2/3 (dua pertiga) lain dalam anggaran dasar. dari jumlah seluruh anggota 2. Apabila telah 2(dua) kali diundang secara Perhimpunan Penghuni, kecuali jika sah dan patut,namun yang hadir tidak ditentukan lain dalam Anggaran memenuhi 2/3(dua pertiga) dari jumlah Dasar. anggota,maka anggota yang hadir dapat 2. Pengambilan putusan pada azasnya melangsungkan rapat dan mengambil dilakukan berdasarkan suara setuju keputusan yang sah. lebih dari 2/3 (dua pertiga) yang 3. Pengambilan keputusan Rapat Umum hadir. dilakukan berdasarkan musyawarah 3. Apabila telah dua kali rapat belum untuk mufakat.Apabila dengan cara mencapai kworum (yang hadir kurang tersebut tidak tercapai keputusan,maka dari 2/3), maka rapat dapat keputusan diambil berdasarkan suara berlangsung dan hasil rapat harus terbanyak. diberikan kepada semua anggota dan sahnya keputusan rapat dapat berlaku sah jika telah mendapat persetujuan 2/3 (dua pertiga) dari seluruh jumlah anggota. Bila diartikan didalam pasal ini jelas terlihat perbedaan yang nyata,dan terlihat adanya penyelewengan aturan dalam hal pengambil keputusan rapat yang SAH. 4
Keuangan
A. PEMBIAYAAN PENGELOLAAN Pembiayaan Rumah Susun diperoleh dari : DIPEROLEH DARI : 1. Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) 1. Iuran pengelolaan (service yang berasal dari anggota sesuai charge) yang berasal dari dengan pasal 61 ayat 2 butir b anggota Perhimpunan Penghuni, Peraturan Pemerintah Nomor 4 sesuai dengan ketentuan Pasal Tahun 1988(Seribu sembilan ratus 61 ayat (2) butir b Peraturan delapan puluh delapan)tentang Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Rumah Susun,juncto Pasal 30 tentang Rumah Susun. Anggaran Dasar,diatur secara rinci 2. Pengelolaan aset lingkungan dan proporsional serta rumah susun yang berasal dari mencerminkan keadilan dan diatur penyelenggaraan pembangunan dalam peraturan khusus yang rumah susun, baik berupa barang ditetapkan oleh rapat Pengurus. barang bergerak maupun barang2. Pengelolaan Aset-aset lingkungan barang yang tidak bergerak serta Rumah susun yang berasal dari jasa-jasa lainnya. penyelenggaraa Pembangunan,baik 3. Pendapatan hasil bersih berupa barang-barang bergerak serta perolehan Perhimpunan jasa-jasa lainya. Penghuni atau usaha-usaha 3. Pendapatan hasil bersih perolehan pengelolaan dan atau perhimpunan atau usaha-usaha perusahaan yang dimiliki/ pengelola dan/atau kerjasama didirikan dana atau hasil kerja dengan Badan Pengelola. sama dengan Badan Pengelola. 4. Hasil bersih dari penerapan ketentuan 4. Tagihan atas seluruh tunggakan sebagaimana dimaksud dalam Pasal yang dapat dikumpulkan dari 27 dan 29 Anggaran Rumah Tangga. biaya pemeliharaan lingkungan 5. Sumber-sumber lain yang sah yang sebelumnya terbentuknya sepanjang tidak bertentangan dengan Perhimpunan Penghuni yang anggaran dan Anggaran Rumah
dipungut oleh penyelenggaraan Tangga. pembangunan. Kewajiban Keuangan Anggota Perhimpunan 5. Hasil bersih dari adanya terdiri dari : peralihan hak atas satuan rumah 1. Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL). susun dan pendaftaran anggota Besarnya Iuran Pengelolaan Perhimpunan Penghuni sesuai Lingkungan (IPL) dihitung berdasarkan susun dan pendaftaran anggota luas setiap satuan rumah susun dikali Perhimpunan Penghuni sesuai tarif iuran setiap meter persegi dengan ketentuan Anggaran perbulan,yang ditetapkan oleh Rapat Rumah Tangga. Pengurus berdasarkan rencana 6. Sumber-sumber lain sepanjang Anggaran pendapatan dan belenja tidak bertentangan dengan perhimpunan yang ditetapkan oleh Anggaran Dasar dan Anggaran Rapat Umum dan dapat ditinjau Rumah Tangga Perhimpunan kembali sesuai perkembangan Penghuni. keadaan. B. HAL-HAL YANG BERKAITAN DENGAN 2. Pembayaran Pajak Bumi dan KEUANGAN : Bangunan serta pajak pajak atau 1. Perhimpunan Penghuni sebagai iuran-iuran lainnya yang berhubungan badan hukum diwajibkan untuk kepemilikan satuan rumah susun dan membuka rekening pada bankkewajiban pribadi dari pemilik bank yang ditentukan oleh maupun penghuni sebagai subjek Perhimpunan Penghuni. hukum (warga negara Indonesia atau 2. Penanda tanganan surat-surat warga negara asing)kepada berharga dilakukan oleh 2 (dua) pemerintah Republik Indonesia dan dari 3(tiga) orang pengurus pihak berwenang lainnya tidak Perhimpunan Penghuni yang termasuk dalam iuran pengelolaan diberi kuasa. lingkungan,kewajiban tersebut harus 3. Semua dana yang tidak langsung ditanggung dan dibayar oleh masingdigunakan, kecuali kas kecil dan masing pemilik atau penghuni. biaya operasional wajib disimpan 3. Iuran Cadangan (Singking Fund). di bank pada rekening dinas Besarnya Dana cadangan dihitung Perhimpunan Penghuni dan berdasarkan jumlah total perkiraan dengan alasan apapun tidak biaya untuk perbaikan atau boleh disimpan atas nama dan penggantian maupun renovasi besar atau pada rekening pribadi pada benda bersama dan bagian pengurus Perhimpunan bersama,dengan memperhitungkan Penghuni. dari segala Aspek. Prinsip penentuan 4. Penggunaan dan pemakaian iuran renovasi/dana cadangan keuangan Perhimpunan permeter persegi perbulan dilakukan Penghuni berikut pertanggung dengan cara membagi perkiraan biaya jawabannya harus sesuai dengan per tahun yang harus dicadangkan program yang telah disahkan terhadap total luas rumah susun oleh rapat umum Perhimpunan sesuai dengan satuan rumah Penghuni. susun,yang ditetapkan oleh rapat 5. Semua masukan dan pengurus. pengeluaran harus dibukukan 4. Tagihan pemakaian secara tertib berdasarkan sistem Listrik,Air,Telepon,Multimedia dan pembukuan yang berlaku, dan lain-lain.Besarnya tagihan pada setiap akhir tahun buku listrik,air,telepon,multimedia dan harus dibuat Neraca Keuangan lain-lain dihitung berdasarkan jumlah untuk diteruskan kepada pemakaian perbulan. Perhimpunan Penghuni. 5. Iuran Asuransi kebakaran dan 6. Tahun buku Perhimpunan asuransi lainnya yang dianggap perlu Penghuni dimulai pada tanggal 1 akan diatur dalam peraturan khusus Januari dan berakhir pada yang ditetapkan dalam Rapat tanggal 31 Desember tahun yang pengurus. sama.Setiap Tahun pada tanggal
31 Desember pada tahun yang sama,buku-buku Perhimpunan Penghuni harus ditutup. Buku Perhimpunan Penghuni ditutup untuk pertama kalinya pada tanggal 31 Desember 199…. Bahwa pada Pasal diatas tentang Keuangan,jelas terlihat penambahan kata-kata didalam pasal tersebut,yang dengan sengaja ditambahkan hal-hal yang secara jelas bertentangan dengan UU 20 Tahun 2011 tentang rumah susun pasal 74 ayat 2 dan pasal 77 ayat 2,PP Nomor 4 tahun 1988 tentang rumah susun pasal 55 ayat 3,maupun Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor :06/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman pembuatan akta pendirian,Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun. 5
Perbaikan Kerusakan 1. Segala kerusakan bangunankerusakan bangunan dan bagian bersama yang bersifat struktur dan atau pekerjaan besar yang memerlukan perhitungan atau sifat teknis serta tidak dapat ditanggulangi oleh Perhimpunan Penghuni, diusahakan untuk tetap dapat ditanggulangi dan ditanggung oleh Perhimpunan Penghuni. 2. Segala kerusakan bangunanbangunan dan bagian bersama serta benda bersama yang terjadi karena kesalahan, penyimpangan ketentuan teknis dan administratif dari ketentuan perundang-undangan seperti dimaksud pada Pasal 6 ayat (1) dan (2) Undang-Undang No 16 tahun 1985 Jo.Pasal 13 Peraturan Pemerintah No 4 Tahun 1988 tetap harus dimintakan pertanggung jawabannya sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku. 3. Pemilik, Penghuni, penyewa, penyewa beli dan atau yang memanfaatkan status rumah susun yang telah memenuhi kewajibankewajiban keuangan terhadap Perhimpunan Penghuni dan penyelenggara pembangunan berhak mendapat pelayanan perbaikan kerusakan umum. Pelayanan perbaikan kerusakan umum akan diatur lebih rinci dan ditetapkan dalam peraturan khusus Perhimpunan Penghuni.
Pasal 39 Segala kerusakan bangunan-bangunan dari bagian bersama serta benda bersama yang besifat struktur dan/atau pekerjaan besar ditanggulangi oleh Perhimpunan dan diusahakan untuk tetap dapat ditanggulangi dan ditanggung Perhimpunan. Pasal 40 Segala Kerusakan bangunan-bangunan dan bagian bersama serta benda bersama yang terjadi karena kesalahan,penyimpangan ketentuan teknis dan administratif dari ketentuan perundang-undangan seperti dimaksud dalam pasal 6 ayat 1 dan 2 Undangundang nomor 16 Tahun 1985 (seribu sembilan ratus delapan puluh lima) juncto Pasal 13 Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988(seribu sembilan ratus delapan puluh delapan) tetap harus dimintakan pertanggung jawaban penyelenggara pembangunan sebatas kewajibannya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pasal 41 1. Pemilik,Penghuni,penyewa,atau yang memanfaatkan satuan rumah susun yang telah memenuhi kewajibankewajiban keuangan terhadap perhimpunan dan penyelenggaraan pembangunan,ber Hak mendapatkan pelayanan perbaikan kerusakan umum. 2. Biaya pelayanan perbaikan kerusakan umum sebagaimana dimaksud pasal 39 dan pasal 40 Anggaran rumah tangga ini ditanggung oleh Perhimpunan dengan mengingat keadaan keuangan/ kemampuan/urutan prioritas dan kepentingan umum yang lebih besar. 3. Pelayanan perbaikan kerusakan umum akan diatur lebih rinci dan ditetapkan dalam peraturan khusus perhimpunan.
Di Pasal ini,jika merujuk kepada Pasal 40 Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni,terlihat secara halus adanya pembatasan tanggung jawab penyelenggaraan Pembangunan(Developer) atas kelalaian/penyimpangan yang
mengakibatkan kerusakan struktur pada bagian bersama dan benda bersama.Akan tetapi pada Pasal 41 Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni,pihak penyelenggaraan pembangunan(Developer) telah dibebaskan tanggung jawabanya,dan menjadi tanggung jawab Perhimpunan.Dan ini jelas-jelas tidak sesuai dengan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor :06/KPTS/BKP4N/1995. PEMBINAAN,PENGAWASAN XIV (SANKSI) Sanksi (Pasal 45) DAN MASA PENGELOLAAN 1. Barang siapa yang melanggar 1. Anggota yang melanggar SEMENTARA ketentuan sebagaimana ketentuan,Anggaran dasar dan dimaksud dalam Pasal 61 ayat Anggaran Rumah Tangga,tat tertib (2) dan ayat (3) Peraturan penghunian dan peraturan lainnya Pemerintah Nomor 4 Tahun serta aturan dalam pengelolaan Rumah 1988,diancam dengan pidana Susun akan dikenakan sanksi. kurungan selama-lamanya 1 2. Sanksi dimaksud dalam ayat 1 Pasal ini (satu) tahun/atau denda sesuai dengan kadar pelanggarannya setinggi-tingginya Rp. dapat berupa: 1.000.000,00 (satu juta rupiah). a. Peringatan secara lisan maupun 2. Barang siapa melanggar tulisan; ketentuan dalam dalam butir b. Tidak diberikan layanan sesuai 1(satu) angka XIV ini, dianggap yang diatur dalam peraturan sebagai melakukan pelanggaran. khusus yang ditetapkan oleh pengurus; c. Pemutusan aliran Utilitas,sesuai yang diatur dalam peraturan khusus yang ditetapkan oleh pengurus;dan d. Sanksi denda,yang besarnya ditentukan dalam peraturan khusu yang akan di syahkan dalam rapat pengurus. 3. Sanksi sebagaimana dimaksud dalam ayat 2 huruf b dan c harus didahului dengan peringatan tertulis. 4. Perhimpunan ber hak melaporkan dan meneruskan kepada instansi yang berwenang untuk mengambil tindakan hukum terhadap anggota yang melakukan tindak Pidana. Bahwa sanksi ancaman pemutusan aliran listrik maupun air,jelas-jelas telah melanggar UUD 1945dan perubahannya,UU Nomor 8 tahun 1999 TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN,dan Ancaman yang di maksud didalam Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni,tidak terdapat didalam UU 20 tahun 2011,PP nomor 4 tahun 1988,maupun di Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor :06/KPTS/BKP4N/1995. Kesimpulan : 1. Bahwa apa yang disajikan diatas terhadap perbedaan-perbedaan maupun penyelewengan/pelanggaran atas hukum positif yang berlaku di Republik Indonesia,adalah tidak dapat dibenarkan. 2. Patut diduga bahwa Hak-hak konsumen/pemilik/penyewa/sewa-beli/dan/atau yang memanfaatkan satuan rumah susun yang berada di negara ini telah terabaikan oleh adanya Anggaran Dasar maupun Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Rumah Susun yang dibuat/diaktekan berdasarkan pesanan pihak-pihak lain yang berkepentingan,dengan mengabaikan Pedoman pendirian/pembuatan AD/ART Perhimpunan Penghuni Rumah Susun yang telah ditetapkan oleh Pemerintah melalui Kementerian Negara Perumahan Rakyat. 3. Bahwa Notaris yang juga merupakan Pejabat Negara,dengan secara sadar dan sengaja tidak mengikuti/menyelewengkan arti dan maksud dari peraturan yang telah ditetapkan oleh Pemerintah dalam membuat akte pendirian Perhimpunan Penghuni Rumah Susun. 6
