Oorspronkelijk. Jaarverslag 2011

‘Oorspronkelijk’ Jaarverslag 2011

5

Vechtdal woonenquête

15

Algemeen

5

Studentenhuisvesting

15

Het bestuur

5

Analyse van de huidige kamermarkt in Enschede

16

Het controlerend orgaan

5

Kwaliteitssysteem

18

Personeel

5

Incasso- en huurbeleid

18

Werkzaamheden

5

Huurders betrekken bij beheer en beleid

18

Gedragscode en integriteit

6

Georganiseerd overleg met huurdersorganisaties

18

Verklaring en toekomstverwachting

6

Klachtencommissie

19

Goedkeuring Raad van Commissarissen

6

Het Jaarresultaat in 2011

19

Financierings- en beleggingsbeleid

20

Risicomanagement

20

Verbindingen met andere rechtspersonen

21

Jaarverslag 2011 van de Raad van Commissarissen Woningstichting de Veste

2

Inhoudsopgave

Jaarverslag 2011 van het bestuur van Woningstichting de Veste

7 Jaarverslag Ondernemingsraad

23

Kengetallen

24

Volkshuisvestelijk Jaarverslag over 2011

10

Algemeen

10

De kosten van ‘De Econoom’, een rekenvoorbeeld

10

50 jaar Volkshuisvesting

10

Herstructurering in de volgende fase

11

Project Maatje blijft populair

11

Jaarrekening

26

De kwaliteit van het vastgoed

11

Geconsolideerde balans

26

Comfort in woningen

11

Geconsolideerde winst- en verliesrekening

28

Energiemaatregelen in de woning

12

Geconsolideerd kasstroomoverzicht

29

Duurzaamheid

12

Waarderingsgrondslagen

30

Projecten

12

Toelichting op de geconsolideerde balans

36

Aankoop van bezit

13

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

46

Verkoop van bezit

14

Enkelvoudige balans

50

Aanpassingen in verband met een handicap

14

Enkelvoudige winst- en verliesrekening

52

Leefbaarheid

14

Waarderingsgrondslagen enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening

53

Bijzondere aandachtsgroepen

14

Toelichting op de enkelvoudige balans

55

Beleid toewijzingen

14

Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening

65

Overheidsregels bij woningtoewijzingen

15

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

69

Woningzoekenden

15

Overzicht geconsolideerde balansontwikkeling

70

Woningtoewijzingen

15

Overzicht geconsolideerde bedrijfsbegroting

71

Bijlagen: Tabellen verhuur Vechtdal

73



75

Resultaten Vechtdal woonenquête 2011

3



Jaarverslag 2011 van het bestuur van Woningstichting de Veste

Beredeneerd verslag van de werkzaamheden, als bedoeld in artikel 26 van het Besluit Toegelaten Instelling Volkshuisvesting, over het boekjaar lopende van 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011. Stichtingsgegevens:

Het bestuur Het bestuur van de woningstichting wordt gevormd door de heer J.W.A. Sinke MRE MRICS. De heer Sinke is sinds 1993 verbonden aan de organisatie. Hij vervult binnen het werkgebied van de Veste geen nevenfuncties die in strijd zijn met de belangen van de Veste.

Naam toegelaten instelling: WONINGSTICHTING DE VESTE Gevestigd in de gemeente: OMMEN

Het controlerend orgaan

Datum en nummer Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten: 26 september 1979, nr. 38

Conform de bepalingen in de statuten kent de Veste een intern controlerend orgaan; de Raad van Commissarissen. Voor een verslag van de werkzaamheden wordt verwezen naar het jaarverslag 2011 van de Raad van Commissarissen.

Nummer inschrijving stichtingenregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Zwolle 05040996

Personeel Algemeen

4

Bestuurlijk gezien is het geweldig om te kunnen waarnemen dat een relatief kleine organisatie tot mooie dingen in staat is. Wie verderop in deze jaarrekening het volkshuisvestelijk jaarverslag 2011 leest kan tot geen andere conclusie komen. Dat is hard werken voor alle mensen die op de werkvloer en in het management dagelijks hun inspanningen leveren. Het is goed om te zien dat dit dan ook weer ‘beloond’ wordt door een hernieuwde ISO certificering, goede beoordelingen van het ministerie van Binnenlandse Zaken, het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de externe accountant. Onze klanten geven aan dat ze erg tevreden zijn over ons werk en we onderhouden uitstekende verhoudingen met de gemeenten waarin we werkzaam zijn. Het bestuur dankt alle medewerkers van de Veste voor die formidabele inzet. Toch bestaat er verschil van inzicht over het interne toezicht binnen de Veste. Daardoor zijn tussen bestuur en RvC spanningen gerezen. De RvC heeft daarom in 2011 aan het instituut Nice dat aan de Universiteit Nyenrode is verbonden, opdracht gegeven de onderlinge verhoudingen te onderzoeken. Die opdracht luidde: ‘Breng in beeld wat er nodig is vanuit het bedrijfsbelang van Woningstichting de Veste om de relatie tussen Bestuur en RvC en RvC-leden onderling te optimaliseren’. Het onderzoek is uitgevoerd door mevrouw drs. ing. Ineke Duit. De eindconclusies van het in november 2011 uitgebrachte rapport worden door het bestuur onderschreven. Per 13 februari 2012 is de heer mr. J. van Walsem benoemd tot voorzitter van de RvC met aan hem de opdracht om de vertrouwensrelatie tussen bestuurder en RvC zo snel mogelijk te herstellen.

Per 31 december 2011 had de Veste 53 personen in dienst. Binnen de Veste wordt in goede verhoudingen met elkaar gewerkt aan kwaliteit. Voor een verslag van het werk van de ondernemingsraad wordt verwezen naar het jaarverslag Ondernemingsraad 2011.

Werkzaamheden Onder verwijzing naar de inhoud van het volkshuisvestelijk verslag over het jaar 2011 kan het bestuur terugkijken op een bestuurlijk en volkshuisvestelijk succesvol jaar. In het kader van het BBSH dient de prestatie van de corporatie gemeten te worden aan de hand van de volgende criteria: de kwaliteit van het woningbezit, het verhuren en verkopen van woningen, het betrekken van bewoners bij beheer en beleid, het verbeteren van de aanliggende omgeving, aandacht voor wonen en zorg en het aspect van financiën. • Woningstichting de Veste is een financieel gezonde organisatie die op basis van de ter beschikking staande gegevens de komende periode goed kan doorstaan. • Het woningbezit staat er in technische zin ruim voldoende tot goed voor. Veel aandacht wordt besteed aan onderhoudsprogramma’s. • Intensief is dit jaar opnieuw binnen en buiten de stichting gesproken over het betrekken van huurders bij het beleid. Met de huurdersvereniging Verenigd Huurbelang, Huurdersvereniging de Brandaris en de Stichting Huurdersbelangen Hardenberg zijn participatieovereenkomsten gesloten. Met de huurdersorganisaties bestaat een periodiek overleg. Met de Centrale Bewonersraad in Enschede overleggen we op basis van de overlegwet huurders-verhuurders, hoewel de CBR haar activiteiten in 2011 op een laag pitje heeft gezet en we in 2011 feitelijk geen overleg hebben gevoerd anders dan beperkt e-mail verkeer.

5

• Klanten van de Veste hebben in grote mate invloed op de kwaliteit van het wonen. Zij hebben de regie op huren en kopen en hebben regie over het woongenot in hun eigen woning. • Het verhuren van woningen leidt in gemeenten als Ommen, Raalte, Dalfsen, Hardenberg en Terschelling niet tot problemen. In Enschede verslaan we de benchmark met de particuliere markt nu de laatste 3 jaren. Het beleid van de corporatie is erop gericht om mensen van passende huisvesting te voorzien. In financiële zin worden de Rijksdoelstellingen ten aanzien van passendheid uitstekend gerealiseerd.

Gedragscode en integriteit De Veste hanteert de gedragscode voor woningcorporaties. Daarnaast kent de Veste een handvest ter ondersteuning en behoud van integriteit, waarden en normen. Alle leden van het personeel, het bestuur en de leden van de RvC hebben dit handvest en de inhoud ervan ondertekend. Kort samengevat kent het handvest de volgende elementen:

6

• Handelen met integriteit • Altijd eerlijk zijn • Open en transparant zijn in ons handelen • Aangesproken willen worden op het handelen • Onze beperkingen kennen • Te allen tijde objectief zijn • Anderen met respect behandelen • Zelf het goede voorbeeld geven • De moed hebben om een standpunt te geven

Verklaring en toekomstverwachting Het bestuur van Woningstichting de Veste is zich bewust van de volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid die zij in de gemeenten Ommen, Dalfsen, Enschede, Raalte, Terschelling en Hardenberg draagt. Het bestuur verklaart dat de uitgaven over het jaar 2011 gedaan zijn in het belang van de volkshuisvesting in Ommen, Dalfsen, Enschede, Raalte en Hardenberg. Hoewel resultaten uit het verleden geen garantie vormen voor de toekomst spreekt het bestuur de verwachting uit dat de Veste met het nieuwe vastgestelde beleid van ‘Oorspronkelijk’ én met haar initiatieven om via uittreding uit het bestel blijvend goed te presteren, passende antwoorden kan geven op de vraagstukken die gesteld worden binnen de volkshuisvesting in het werkgebied van de Veste.

Goedkeuring Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft de jaarrekening en het jaarverslag over 2011 onderzocht en heeft hierbij kennis genomen van de door accountantskantoor KPMG afgegeven controleverklaring, welke is opgenomen op bladzijde 69 van het jaarverslag. De Raad van Commissarissen heeft een besluit tot vaststelling van het jaarverslag goedgekeurd in haar vergadering van 29 februari 2012. Het bestuur heeft het jaarverslag vervolgens vastgesteld op 29 februari 2012.



Jaarverslag 2011 van de Raad van Commissarissen Woningstichting de Veste

De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het functioneren van het bestuur. Het kader waarbinnen dit toezicht is vastgelegd bevindt zich onder andere in de statuten van Woningstichting de Veste, de geldende wettelijke bepalingen, het beleidsplan, de begrotingen, BBSH, visitatie, beoordelingen externen zoals door de accountant, het CFV en de lokale gesloten prestatieafspraken met gemeenten waarin gewerkt wordt. In de praktijk komt het erop neer dat zaken als strategievorming van de Veste, de volkshuisvestelijke taakopvatting en de financiële risicobeheersing op de agenda van de vergaderingen staan. De RvC voert haar toezichthoudende taak uit volgens de in december 2006 in de corporatiesector tot stand gekomen Governance Code. De Veste is geen lid van Aedes en gebruikt deze code. Wel is binnen de RvC de discussie gestart of het volgen van de meest actuele codes en richtlijnen zoals in de sector gebruikelijk gevolgd gaan worden. De discussie daarover is in het verslagjaar gestart maar nog niet afgerond. De RvC heeft de verantwoordelijkheid voor het helpen waarborgen van continuïteit en doelstellingen van de Veste en een doelmatige besteding van de daarvoor benodigde middelen. De wijze van werken van de RvC is vastgelegd in een huishoudelijk reglement. De RvC wordt gevormd door mensen die op basis van een actuele profielschets aantoonbaar hebben voldaan aan de vereisten die gesteld mogen worden aan deze functionarissen. Mevrouw Meina heeft medio 2011 op haar verzoek de RvC verlaten. De heer Bakker is in 2012 herbenoemd. De heer De Lange heeft afgezien van herbenoeming. De RvC bestaat als gevolg van één en ander eind 2011 uit 5 leden. De RvC zal in 2012 zorgdragen voor aanvulling met 2 leden, middels een wervingsprocedure aan de hand van met de Ondernemingsraad en bestuurder af te stemmen profielschetsen.

De RvC heeft vastgesteld dat in 2011 geen transacties hebben plaatsgevonden binnen de Veste die zouden kunnen leiden of te maken hebben gehad met belangentegenstellingen. Geen van de leden van de RvC hebben relaties waarin zakelijke belangen rond de Veste een rol spelen. De werkwijze van de RvC binnen de Veste is er één die leidt tot een grote betrokkenheid bij de onderhanden werken. De RvC komt gepland relatief vaak bijeen en kent formele en informele bijeenkomsten. De formele bijeenkomsten dienen om tot de nodige besluitvormingen te komen en controle uit te oefenen. De informele bijeenkomsten hebben een sterk inhoudelijk karakter en worden onder andere benut voor uitwisseling van kennis en bespreking van strategie van de organisatie. Zo is de RvC dit jaar apart bijeen geweest om input te bieden voor het nieuwe beleidsplan en is ze op werkbezoek naar Terschelling geweest. In de planning en control cyclus staat de RvC nadrukkelijk stil bij de activiteiten, de ontwikkelingen en de resultaten van alle verbindingen van de Veste. De bespreking van de jaarrekening over 2010 in de RvC heeft plaatsgevonden in aanwezigheid van de accountant. Aansluitend heeft de bestuurder, na goedkeuring van de RvC, de jaarrekening, inclusief het jaarverslag over het verslagjaar 2010 vastgesteld.

De Raad van Commissarissen bestond ultimo 2011 uit de volgende personen: naam

functie

aftredend in

beroep

dhr. W. Bakker

voorzitter

2015

bestuurder zorg

dhr. R. Welbergen

lid namens huurders

2013

acquisiteur bedrijfshuisvesting

dhr. A. Nimis

lid namens huurders, tevens vicevoorzitter

2014

directeur communicatie

dhr. W. Joostink

lid Enschede

2014

zelfstandig adviseur

mevr. A. Koster

lid

2014

jurist

Per 13 februari 2012 is de heer mr. J. van Walsem benoemd tot interim voorzitter.

7

Het feitelijke toezicht vindt voornamelijk plaats aan de hand van goedkeuring van belangrijke besluiten en het bespreken van de financiële situatie, de marktpositie en het meerjarig strategisch beleid van de Veste. In 2011 zijn onder andere de volgende besluiten goedgekeurd: • Jaarverslag 2010 • Beleidsplan 2012 – 2016 • Jaarbegroting 2012 • Meerjarenramingen 2019 • Aankoop Campus Terschelling • Rapport CfV met als onderwerp Integriteit • Financiële rapportages aan de hand van vooraf gestelde doelen • Voortzetting van de procedure rond het uittreden uit bestel volkshuisvesting • Fusie met woningstichting Pierre Louis op Terschelling De RvC heeft haar eigen functioneren wederom in het verslagjaar geëvalueerd. In 2011 is veel aandacht besteed aan de verhoudingen tussen de RvC en het bestuur hetgeen haar vervolg krijgt in 2012. De RvC wenst in 2012 daarnaast alle gangbare governanceregels te herbeoordelen op actualiteit en toepasbaarheid binnen de Veste. De RvC zal daarvoor de benodigde stappen samen met de bestuurder ter hand nemen.

8

Het onderwerp ‘uittreden’ is in het verslagjaar beperkt in de RvC aan de orde geweest. Het wachten is op de volgende juridische ronde. Vooral een nieuwe vorm van financiering van de sector en de oriëntatie op erfpacht als derde manier van het faciliteren van wonen heeft bijzondere aandacht gehad. Uiteindelijk is dit ook in het meerjarenbeleidsplan opgenomen en einde van het verslagjaar openbaar geworden. De RvC heeft zich over andere vormen van financiering laten adviseren door een extern deskundige in aanwezigheid van de bestuurder zodat zij zich een zo goed mogelijk beeld kon vormen van de nieuwe beoogde structuur. De RvC heeft de bestuurder de ruimte gegeven dit verder uit te werken en heeft daarvoor extra budget beschikbaar gesteld. In het najaar stond het jaarlijkse gesprek met de ondernemingsraad gepland. Vanwege omstandigheden was dat einde verslagjaar nog niet gerealiseerd. Januari 2012 is alsnog met de ondernemingsraad gesproken, welk overleg naar verwachting begin 2012 een nader vervolg zal krijgen. De RvC heeft via de begroting doelen met de bestuurder afgesproken die concreet gehaald moeten worden. Die doelen zijn zo geformuleerd dat alle bedrijfsonderdelen inclusief externe tevredenheid gemeten wordt. Via de kwartaalrapportages wordt de RvC geïnformeerd over de voortgang van het bereiken van die doelen. Voor 2011 is de RvC tot de conclusie gekomen dat de afgesproken doelen gerealiseerd zijn. De RvC beoogt in 2012 nadrukkelijker haar betrokkenheid te tonen in de dialoog met de stakeholders zonder daarbij de rol van de bestuurder over te nemen, zodat ze vanuit haar toezichthoudende taak zichzelf een dieper beeld vormt van de waardering van de belangrijkste stakeholders.

De RvC stelt het salaris vast van de bestuurder. Over 2011 is dat bruto € 148.729 geweest. Het salaris valt in functiegroep G en is in overeenstemming met het vastgestelde functieprofiel en de zwaarte van de werkzaamheden volgens Izeboud. Binnen de RvC is begin 2012 op basis van de geldende Governancecode een remuneratiecommissie ingesteld. Honorering van de RvC geschiedt volgens de modelregeling van de commissie Peters voor woningcorporaties, rekening houdend met de schaalgrootte van de Veste en de complexiteit van thematiek waarin de Veste zich beweegt. De voorzitter ontvangt € 10.264 jaarlijks, de overige leden ontvangen € 7.208. Daarnaast bestaat een reiskostenregeling en is voor ieder RvC lid een scholingsbudget beschikbaar. Alle leden hebben ter zake relevante bijeenkomsten of trainingen gevolgd. De RvC heeft in het kader van haar toezichthoudende taak de jaarrekening 2011 goedgekeurd. Tevens heeft zij op grond van haar statutaire taak de accountant KPMG aangewezen die belast is met de controle op de jaarrekening. De RvC dankt bestuur en medewerkers voor alle getoonde kwalitatief hoogwaardige inzet en betrokkenheid met de Veste en haar doelstellingen. We vertrouwen er op dat ook in 2012 gewerkt zal worden aan de gestelde volkshuisvestelijke doelstellingen. Daarop is en blijft ieders inzet gericht. Ommen, 29 februari 2012 Namens de RvC de voorzitter mr. J. van Walsem

9



Volkshuisvestelijk Jaarverslag over 2011

Herstructurering in de volgende fase De Veste heeft op dit moment 2 lopende herstructureringsprojecten, één aan de Meester Gorisstraat en Kampfstraat in Lemelerveld en één in de Oranjebuurt in Dedemsvaart.

Algemeen Na 1996 en 2008 is 2011 opnieuw een jaar geworden van fusie voor Woningstichting de Veste. De overname in 2010 van het bestuur van Woningstichting Pierre Louis op Terschelling is omgezet in een juridische fusie per juli 2011. Naast de fusie, waarbij ongeveer 430 woningen waren betrokken, heeft de Veste in 2011 de campus van de Zeevaartschool op Terschelling overgenomen van de gemeente Terschelling. De inspanningen op Terschelling konden tenslotte worden afgerond met een prestatieovereenkomst met de gemeente Terschelling. Bestuurlijk gezien is de fusie op Terschelling daarmee goed geland en volledig geïntegreerd in de bedrijfsvoering van de Veste.

10

Maar het werkgebied van de Veste is groter dan Terschelling. In Enschede hebben we in het centrum van de stad een studiecentrum voor studenten geopend. Het studiecentrum wordt beheerd door studenten zelf. In Hardenberg hebben we in het centrum van de stad een permanente opvang voor dak- en thuislozen kunnen openen voor Limor. Bijzondere dank zijn we daarbij verschuldigd aan de samenleving en de direct omwonenden. Op geen enkel moment hebben burgers geprobeerd om de zwaksten uit de samenleving uit hun midden te weren. Het omgekeerde was het geval. In de gemeente Ommen hebben we een overeenkomst met de gemeente Ommen bereikt om Ommen-Oost te ontwikkelen waarbij een aantal klassieke taken die normaal bij de gemeente liggen nu door de Veste worden uitgevoerd. Met een totale ontwikkeling van meer dan 800 woningen voor de komende 15 jaar, mag dit gerust een grote klus worden genoemd. We hebben in Stegeren een oud munitiedepot aangekocht van de Staat met de bedoeling dat om te vormen in een zorglandgoed voor mensen met moeilijk verstaanbaar gedrag. We hebben in Ommen de grootschalige renovatie van het project Nijenhaghen afgerond. In Lemelerveld hebben we fase 1 opgeleverd van het woonzorgcentrum aan de Meester Gorisstraat. In Raalte hebben we het verzorgingscentrum Angeli Custodes aangekocht met de bedoeling dit te renoveren en uit te breiden. De Veste heeft zogezegd niet stilgezeten maar heeft alles bepaald niet alleen gedaan. De samenwerking met derden spat van al deze initiatieven af. Het betreft niet alleen de gemeenten Ommen, Dalfsen, Enschede, Raalte, Hardenberg en Terschelling, maar ook de zorginstellingen Saxenburgh Groep, Baalderborg Groep, Zorggroep Raalte, Limor en de Universiteit Twente. 2011 is ook het jaar geworden waarin het nieuwe beleidsplan voor de periode tot 2016 is gepresenteerd. Het heeft als titel de naam ‘Oorspronkelijk’ meegekregen. De Veste wil daarmee aangeven zich nog meer dan voorheen te concentreren op de oorspronkelijke taken van een woningcorporatie; tegen een zo gunstig mogelijke prijs mensen aan een goede woning helpen. Als bijzonder onderdeel van het beleidsplan geldt het voornemen om klanten van de Veste een nieuwe keuze voor te leggen

in het palet van huren en kopen; die van het economisch eigendom. We doen dat onder de figuur van ‘De Econoom’. De kenmerken van de plannen van de Veste zijn erg simpel: • Een klant verwerft het economisch eigendom van grond en opstal • Om de te betalen vergoeding zeker te stellen wordt een recht van erfpacht gevestigd • De vergoeding heet dan canon. Deze stijgt met de inflatie en is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting • De economisch eigenaar is zelf 100% verantwoordelijk voor onderhoud • De economisch eigenaar draagt zelf 100% de zakelijke lasten • De economisch eigenaar draagt zelf het risico van winst of verlies in waarde • Bij afsluiten van de overeenkomst is de WOZ-waarde van de woning uitgangspunt • De Veste heeft een recht van eerste koop, geen plicht • Mocht de klant het recht willen verkopen dan kan dat • De waardebepaling dan is opnieuw de WOZ-waarde • Een tekort aan waarde moet aangevuld worden door de klant en waardegroei wordt vergoed aan de klant • Men kan schakelen van huur naar volledig koop, van huur naar economisch eigendom en van economisch eigendom naar volledig eigendom • Voor alle transacties is een notariële akte noodzakelijk inclusief bijkomende kosten

In Lemelerveld is het eerste deel van het project opgeleverd. De nieuwe bewoners hebben inmiddels hun intrek in de nieuwe appartementen genomen. Zorggroep Raalte verleent de zorg. Zorggroep Raalte wil graag verschillende gradaties van zorg, waaronder 24-uurszorg, kunnen leveren. Daarom is het oorspronkelijke plan uitgebreid en is een extra aantal woningen aan de Meester Gorisstraat aan de herstructurering toegevoegd. Inmiddels zijn deze woningen gesloopt en zal er begin 2012 een aanvang gemaakt worden met de bouw van de tweede fase. Naar verwachting zal deze tweede fase in augustus 2012 opgeleverd worden. Als het complete project is afgerond, is een voor een kern van deze omvang uniek complex met 24-uurszorg ontstaan. Senioren kunnen dan zelfs voor intensieve ouderenzorg in Lemelerveld blijven wonen. In de Oranjebuurt zijn alle bewoners geherhuisvest. In verband met de veiligheid heeft de Veste de leegstaande woningen inmiddels laten slopen. In totaal zijn 26 woningen gesloopt. Het gedifferentieerde woningaanbod dat hiervoor terugkomt, moet zorgen voor een bredere doelgroep. De huidige opzet gaat hierbij uit van 12 grondgebonden koopwoningen en circa 22 appartementen en een tweetal algemene huiskamers. De opzet van de appartementen wordt in samenspraak met de architect en de Baalderborg Groep vormgegeven. Naar verwachting zal in 2012 een aanvang gemaakt worden met de verkoop van de woningen.

Project Maatje blijft populair De kosten van ‘De Econoom’, een rekenvoorbeeld Als we de huidige huurprijs kunnen nemen als vergoeding van de canon en de huurprijs bedraagt € 5.000 per jaar, dan komt de netto last voor de economisch eigenaar, na fiscale aftrek, uit op ongeveer € 3.400 per jaar. Voor het onderhoud rekent de Veste gemiddeld € 1.250 per jaar. De lasten voor zakelijke rechten verschillen per gemeente. Op het moment van het verschijnen van dit jaarverslag is de Veste in gesprek met het ministerie van Financiën om de aftrek voor inkomstenbelasting van de canon zeker te stellen.

50 jaar Volkshuisvesting De Stichting Woningbouw Avereest is in 1961 opgericht en heeft als fusiedrager gefungeerd bij het ontstaan van Woningstichting de Veste. Daarmee bestond de organisatie in 2011 formeel 50 jaar. We hebben dit jubileum gevierd door onze klanten in de gelegenheid te stellen kennis te maken met ons nieuwe werkgebied Terschelling. Vele honderden mensen hebben inmiddels van die mogelijkheid gebruik gemaakt.

Het in 2006 gestarte Maatjesproject mag zich nog steeds verheugen in een grote belangstelling. Met het Maatjesproject wordt de scholing van vrijwilligers van verenigingen en instellingen in het Vechtdal bevorderd. Tevens wordt met dit project de maatschappelijke verankering van de Veste in de samenleving vergroot. Het speciaal voor dit initiatief ontworpen stripfiguur Maatje is ook in 2011 weer op veel plekken een graag geziene gast geweest. In 2011 hebben weer veel vrijwilligers dankzij het Maatjesproject een cursus gevolgd. Voorwaarde hierbij is dat de beschikbaar gestelde sponsorbijdrage wordt besteed aan de deskundigheidsbevordering van de vrijwilliger die zich belangeloos inzet voor de eigen vereniging of instelling. Er is in 2011 in totaal € 25.932 uitgegeven aan de educatie van vrijwilligers.

De kwaliteit van het vastgoed Het dagelijks onderhoud is op te splitsen in reparatieverzoeken en mutatieonderhoud. Deze werkzaamheden zijn voor 47% uitgevoerd door onze eigen onderhoudsdienst. Het betreffen werkzaamheden die gering van omvang zijn en

binnen een kort tijdsbestek ingepland en uitgevoerd kunnen worden. De onderhoudsdienst van de Veste bestaat uit een telefoonteam van 3 mensen en 5 buitendienstmedewerkers die alle voorkomende werkzaamheden kunnen verrichten. Iedere onderhoudsvakman beschikt over een volledig ingerichte mobiele werkplaats en kan geheel zelfstandig werken. In totaal heeft de Veste in 2011 bijna € 1.091.400 besteed aan reparatieverzoeken en circa € 260.900 aan mutatieonderhoud. Het aantal reparatieverzoeken is ten opzichte van 2010 met 1,0% toegenomen. Het planmatig onderhoud en contractonderhoud wordt grotendeels opgedragen aan externe aannemers. De Veste concentreert zich hier op de uitwerking van de plannen en het toezicht houden op de uitvoering. Aan planmatig onderhoud is in 2011 voor bijna € 4.579.000 besteed en aan contractonderhoud € 4.579.000. De voor 2011 begrote planmatige werkzaamheden zijn voor 95% uitgevoerd, in dit percentage zijn de vervallen werkzaamheden ook meegenomen. Bij de uitvoering van planmatig onderhoud is er de mogelijkheid voor huurders gespaarde V-meters in te zetten voor aanvullende wensen. We hebben ons in 2011 voor het eerst een volledig jaar kunnen richten op het onderhoud van de woningen op Terschelling. Het voorzichtig bestaande beeld dat we veel werk zouden krijgen werd waarheid. Het heeft de Veste veel moeite gekost om haar eigen procedures en kwaliteitscriteria door te voeren op het eiland. Partijen moesten duidelijk aan elkaar wennen. Voor leveranciers was het soms even schrikken dat de lat zo hoog lag. Uiteindelijk zijn we tevreden met onze aanpak dat we het gehele onderhoud van een jaar bij 1 partij hebben weten onder te brengen en uit te voeren. Die lijn zetten we voort. Voor de toekomst rest dan nog onze wens om op Terschelling dezelfde kwaliteit geleverd te krijgen als we elders in ons werkgebied gewend zijn.

Comfort in woningen Sinds 2003 hanteert de Veste een systeem voor het verbeteren van de woningen: de V-meters. Met deze V-meters worden huurders in staat gesteld naar eigen keuze verbeteringen aan de woning uit te laten voeren, waarbij de V-meter als betaalmiddel kan worden ingezet. In 2011 zijn er 509 keuzelijsten aangemaakt. In totaal zijn er 506 opdrachten verstrekt aan aannemers en de eigen dienst, hiervan waren 199 opdrachten in relatie met een planmatige douche- toilet- of keukenrenovatie. Er is in 2011 voor bijna € 336.000 besteed aan V-meters. Verbeteringen kunnen volledig met V-meters betaald worden, echter combinaties van V-meters en een geringe huurverhoging of geringe bijbetaling zijn ook mogelijk. In totaal hebben 846 huurders gebruik gemaakt van het V-metersysteem.

11

12

Energiemaatregelen in de woning

Projecten

In voorbereiding/uitvoering zijnde projecten

Aankoop van bezit

In 2008 heeft de Veste de E(nergie)-meters geïntroduceerd. E-meters kunnen worden besteed aan energiebesparende maatregelen. Hiermee dragen de huurder en de Veste bij aan het reduceren van CO2-uitstoot. Tot op heden zijn er ruim 2.423 huishoudens door de Veste benaderd. Nadat huurders hebben aangegeven gebruik te willen maken van de E-meters, zal de energieadviseur per woning de mogelijke energiebesparende maatregelen inventariseren. De huurder kan zelf bepalen aan welke energiebesparende maatregelen de E-meters besteed worden. Inmiddels hebben circa 1.410 huishoudens aangegeven gebruik te willen maken van de aan hun woning toegekende E-meters. Tot nu toe hebben 1.023 huurders een definitieve keuze gemaakt. In 2011 zijn er totaal 472 energetische verbeteringen aangebracht: • Aanbrengen van HR++ glas in 265 woningen • 5 Dakramen vervangen • In 38 woningen zijn de spouwmuren geïsoleerd • Van 15 woningen is de vloer in de kruipruimte geïsoleerd • 13 Complete cv-installaties • 2 Woningen uitgevoerd met een zonneboilersysteem • In 1 woning dakisolatie aangebracht • 15 Verbeterd rendement cv-ketels vervangen voor een hoog rendement cv-ketel • Diverse kleine aanpassingen waaronder tochtstrips, leidingisolatie en thermostatische radiatorkranen

Woningstichting de Veste heeft in het jaar 2011 huurappartementen in een voormalig winkelpand te Hardenberg voor de Stichting Limor en het 1e deel voor de bouw van zorgappartementen en algemene ruimten in Lemelerveld voor Zorggroep Raalte gerealiseerd.

• Het bouwrijp maken van 20 bouwkavels Pluimswijk te Balkbrug • De bouw van 17 koopwoningen Gerner Marke te Dalfsen • De bouw van 6 koopwoningen aan de Weidelanden te Lemelerveld • De bouw van 8 (van 30) zorgappartementen en een grandcafé voor Zorggroep Raalte in Lemelerveld • De bouw van 31 zorgappartementen Moeshoek te Slagharen • De bouw van het Vechtdal College te Dedemsvaart • De bouw van 21 zorgappartementen aan de Stationsweg te Bergentheim • De renovatie van 29 verpleegunits aan de Schuttevaer te Dedemsvaart

Ten behoeve van de realisatie van projecten zijn diverse gronden en panden aangekocht.

In de onderstaande plaatsen zijn de projecten gerealiseerd als toevoeging op de bestaande woningvoorraad. Hardenberg

De Mulderij 21 huurappartementen

Lemelerveld

Meester Gorisstraat/Kampfstraat 22 (van 30) zorgappartementen

Totaal zijn in het afgelopen jaar 43 huureenheden gerealiseerd. De opgeleverde projecten vertegenwoordigen een waarde van e 6.810.302. Geen toevoeging aan de woningvoorraad, maar wel een groot project vormde de ingrijpende renovatie van het zorgcentrum Nijenhaghen in Ommen. De 81 bestaande appartementen zijn voor een totaal bedrag van e 6.911.000 opgeknapt. Daarbij heeft een geweldige logistieke operatie in het wooncentrum ervoor gezorgd dat alle bewoners uiteindelijk weer in het door hen gewenste appartement hun intrek konden nemen. Onze bewoners waardeerden het gehele proces met een 8,8.

Voor een totaalbedrag van € 516.000 is er in 2011 aan energiebesparende maatregelen via het E-metersysteem gerealiseerd.

Duurzaamheid Voor wat betreft duurzaamheid heeft de Veste in 2011 het besluit genomen om naast het systeem van E-meters een standaard op te nemen voor vrijkomende woningen. Daarbij worden alle woningen met E/F/G naar een D-label gebracht mits de te nemen maatregelen financieel rendabel zijn. Uit de inventarisatie van het woningbestand volgt het volgende beeld: Labelverdeling

Energieplan

A++

A+

A

B

C

D

E

F

G

Niets doen

-

4

33

112

982

668

615

370

123

G > D label

-

4

33

116

993

759

615

370

-

F > D label

-

4

33

112

987

1017

630

1

122

E > D label

-

4

33

112

1037

1222

-

370

123

Minimaal D

-

4

33

157

1099

1613

-

-

1

Minimaal D

E > D label



F > D label

G > D label Niets doen 0 A+

500 A

1000 B

1500 C

D

2000 E

2500 F

3000 G

Circa 70% van alle woningen zijn voorzien van een energielabel, om een juiste benadering te verkrijgen van de werkelijke labelverdeling zijn de niet gelabelde woningen als referentie woning toegevoegd aan het bestand. De totale investering om alle woningen van de Veste en Pierre Louis met een E/F/G label naar een D-label te upgraden bedraagt € 3.300.000.

De in voorbereiding en uitvoering zijnde projecten vertegenwoordigen een waarde van e 21.210.049. Deze werken worden in 2012 opgeleverd. Woningstichting de Veste heeft voor de komende jaren een goedgevulde projectenportefeuille. Een samenvatting van de nog te realiseren projecten vindt u hieronder. Voor een gedeelte van genoemde projecten geldt dat ze in 2012 van start gaan. • Wijksteunpunt en 48 huurappartementen voor Saxenburgh Groep te Ommen • Groepswoning de Schans voor Stichting Sprank te Hardenberg • 6 Koopappartementen en multifunctioneel centrum te Gramsbergen • 24 Wooneenheden en dagbestedingsruimten in de zorg voor de Baalderborg Groep te Stegerveld • 12 Koopwoningen in de Oranjebuurt te Dedemsvaart • 22 Huurappartementen en 2 huiskamers in de zorg voor de Baalderborg Groep in de Oranjebuurt te Dedemsvaart • 10 Koopwoningen Serpentino in ’t Harde • 25 Koopappartementen en 5 koopwoningen ’t Poshuis in ’t Harde • 8 Huurappartementen te Lemelerveld • 4 Wooneenheden voor de Stichting Limor in Hardenberg • Nieuwbouw huurappartementen in de zorg Angeli Custodus te Raalte • Renovatie 70 huurappartementen en algemene ruimten Angeli Custodus te Raalte • Nieuwbouw zorgappartementen Oldenhaghen te Ommen • 123 Huurwoningen Raarhoeksweg te Raalte • 400 Sociale koop- en huurwoningen Marslanden II in Hardenberg • 213 Huurwoningen en 399 koopwoningen in Ommen Oost voor de Veste Planontwikkeling BV • 20 Huurwoningen Nieuwe landen II Lemelerveld • 80 Sociale huurwoningen op de locatie Boelensland te Dedemsvaart • 82 Sociale huurwoningen Terschelling • 200 Studentenwoningen Terschelling De werken waarmee naar alle waarschijnlijkheid in 2012 nog gestart wordt vertegenwoordigen een waarde van e 61.014.966. De totale waarde van de projectenportefeuille bedraagt e 363.401.254.

In Raalte heeft de Veste het complex Angeli Custodes van de Congregatie van Zusters van Liefde uit Tilburg aangekocht (€ 2.703.000). Angeli Custodes is een woonzorg- en verpleegcentrum in de kern van Raalte. Het historische huis is in de loop der jaren van een verzorgings- en verpleeghuis voor vrouwelijke religieuzen veranderd in een woonzorgcentrum voor alle ouderen. Zorggroep Raalte heeft samen met de Veste en de gemeente Raalte afspraken gemaakt over de wijze waarop het herontwikkelingsproces wordt ingevuld. De bedoeling is het zo veel mogelijk handhaven van het huidige hoofdgebouw, de boerderij en de kloostertuin. Het hoofdgebouw zal daarbij ingrijpend worden gerenoveerd terwijl er daarnaast ruimte komt voor een beperkt aantal nieuwe appartementen. In Stegeren is het voormalige munitiemagazijncomplex Stegerveld aangekocht van het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (€ 689.000). De bedoeling is het complex om te vormen tot een zorglandgoed. Het zorglandgoed maakt het voor een specifieke groep bewoners van de Baalderborg Groep mogelijk om in een prikkelarme omgeving te wonen en leven. Op Terschelling heeft de Veste de Campus ten behoeve van de Hogere Zeevaartschool aangekocht van de gemeente (€ 3.026.000). Totdat een nieuwe locatie is gerealiseerd, zullen hier de studenten van het Maritiem Instituut Willem Barentsz worden gehuisvest. Samen met de gemeente Hardenberg en de Rabobank Vaart en Vechtstreek heeft de Veste de verkoopgarantieregeling in het leven geroepen. De verkoopgarantieregeling is bedoeld om de doorstroming in de koopwoningenmarkt te bevorderen. Inwoners van de gemeente Hardenberg komen voor de regeling in aanmerking zodra zij een woning te verkopen hebben met een maximale taxatiewaarde van e 300.000 en tevens een bouwkavel of nieuwbouwwoning in de gemeente Hardenberg terugkopen. De regeling garandeert dat zodra de eigen woning bij oplevering van de nieuwe woning niet is verkocht deze tegen minimaal 90% van de taxatiewaarde van de oude eigenaar wordt gekocht. Doordat een eis is dat een bouwkavel of nieuwbouwwoning wordt gekocht, wordt tevens de bouwsector indirect gestimuleerd. In 2011 hebben 4 woningbezitters zich aangemeld voor de verkoopgarantieregeling. Eén woning is daadwerkelijk aangekocht (€ 253.000) en 2 woningen zijn alsnog door de oude eigenaar zelf verkocht voor de oplevering van de nieuwe woning. In ’t Harde heeft de Veste grond aangekocht voor de bouw van woningen en appartementen (€ 1.436.000), in Hardenberg is een stuk grond aangekocht aan de Blanckvoortallee (€ 286.000) en in Bergentheim is grond aangekocht voor de bouw van een kleinschalige woonvoorziening (€ 403.000).

13

Verkoop van bezit In het kader van het beleid ‘Huren, kopen, wonen zoals u wilt’, zijn in 2011 4 huurwoningen aan de zittende huurder verkocht. De taxatiewaarde van deze woningen bedroeg in totaal € 657.500. Er is een woonduurkorting van gemiddeld 20% in mindering gebracht. Voor ieder kalenderjaar dat de woning gehuurd wordt, krijgt een potentiële koper 1% korting. Hiervoor geldt een maximum van 30%. Na een sterke afname van het aantal verkochte huurwoningen in 2009 naar 3 stuks was de verkoop in 2010 met 11 stuks weer op een normaal aantal gekomen. Het aantal van 4 verkochte huurwoningen in 2011 is weliswaar laag, echter wel verklaarbaar gezien de marktomstandigheden. Het gemiddelde verstrekte kortingspercentage van 20% is in vergelijking met andere jaren hoog te noemen.

14

Bij de verkoop van huurwoningen werden tot 2011 zowel de taxatie als het opstellen en tekenen van de koopovereenkomst verricht door de vaste makelaar taxateur. In het kader van onafhankelijkheid wordt sinds 2011 de taxatie verricht door de vaste makelaar taxateur en worden de verkoopwerkzaamheden (opstellen koopcontract, contact kopers enzovoort) uitgevoerd door de notaris. Daarmee voldoet de Veste aan de eisen die de overheid daarvoor stelt. In verband met een strategisch besluit is de woning aan de Hoogeveenseweg 30 in Balkbrug na het eindigen van de huur met de oude huurder openbaar aangeboden en verkocht.

Aanpassingen in verband met een handicap Aanpassingen ten behoeve van een handicap in het kader van de wet WMO worden in de gemeenten Dalfsen, Ommen en Hardenberg tot € 1.000 voor rekening van de Veste uitgevoerd. In 2011 heeft dit 7 maal plaatsgevonden. De totale kosten bedroegen € 2.815. Grotere aanpassingen worden onder de WMO-regels door of vanwege de gemeente financieel mogelijk gemaakt. In totaal heeft de Veste in dit kader 13 woningen in 2011 aangepast onder deze regeling.

Leefbaarheid In het kader van leefbaarheid heeft de Veste ook in 2011 weer behoorlijke uitgaven gedaan. Bij de realisering van het woonzorgcentrum in Lemelerveld is een bedrag van € 130.000 uitgegeven aan leefbaarheid. Aan de Pieter Buismanstraat in Lemelerveld heeft de Veste een bijdrage geleverd aan de realisatie van een nieuwe speeltuin. In het kader van het Maatjesproject zijn wederom uitgaven gedaan voor de educatie van vrijwilligers. Hierover heeft u eerder in dit verslag meer kunnen lezen. Een belangrijk aandeel in de uitgaven binnen het Maatjesproject zijn gedaan aan Stichting Present in Hardenberg. Deze stichting slaat een brug tussen mensen die iets te bieden hebben en mensen die daarmee geholpen kunnen worden. Zo wil men bouwen aan een samenleving waarbij mensen het vanzelfsprekend vinden om naar elkaar om te zien.

Sinds 5 jaar kent de Veste prijzen toe aan excellente scholieren uit het Vechtdal met als achtergrond dat we de aandacht willen vestigen op de kwaliteit en de potentie van de jeugd in het Vechtdal. Uiteindelijk doel is natuurlijk om al die prachtige mensen te behouden voor het gebied.

Bijzondere aandachtsgroepen De Veste heeft ook in 2011 voor een aantal bijzondere aandachtsgroepen activiteiten ontplooid. We noemen respectievelijk onze initiatieven op Terschelling voor studenten, onze inspanningen voor dak- en thuislozen in Hardenberg en onze inspanningen voor mensen met een moeilijk verstaanbaar gedrag in het autistisch spectrum in Ommen. Op Terschelling hebben we de campus met een capaciteit van 200 bedden overgenomen van de gemeente. In het centrum van de stad Hardenberg hebben we 24 plaatsen gerealiseerd voor dak- en thuislozen waarbij zorginstelling Limor de dagelijkse zorg levert. In Stegeren hebben we van de Staat een voormalig opslagterrein van munitie overgenomen en zijn we gestart met de ombouw van munitieopslagplaatsen tot woonvoorzieningen voor 24 mensen.

Beleid toewijzingen Het reguliere woningaanbod wordt elke vrijdagochtend op de websites veste.nl en pierrelouis.nl geplaatst. Hierop kan tot de volgende dinsdagavond worden gereageerd. Vervolgens wordt, aan de met de oudste zoekdatum reagerende persoon, een aanbieding gezonden. Seniorenwoningen worden niet via internet aangeboden. Actief zoekende senioren worden op volgorde van zoekdatum benaderd voor de verhuur van seniorenwoningen. Dit gebeurt per brief en telefoon. Vervolgens wordt de woning toegewezen aan de met de oudste zoekdatum reagerende senior. In beide toewijzingssituaties geldt dat de toewijzing wordt gedaan op basis van passendheid van inkomen. Hierbij wordt de woning verhuurd aan een woningzoekende waarbij de huur binnen de 16 - 23% van het bruto maandinkomen valt, eventueel met de hulp van huurtoeslag. Op Terschelling worden de vrijkomende woningen tevens geadverteerd in de Terschellinger. Dit geldt voor zowel het reguliere aanbod als voor de seniorenwoningen.

Overheidsregels bij woningtoewijzingen Als gevolg van een overheidsbesluit mogen vanaf 1 januari 2011 sociale huurwoningen alleen nog aan woningzoekenden met een bruto jaarinkomen tot € 33.000 verhuurd worden. Bij 10% van de woningtoewijzingen mag hiervan afgeweken worden. In de onderstaande tabel is te zien in welke mate de Veste aan de doelgroep met een inkomen beneden de € 33.000 heeft verhuurd.

komt het gemiddeld aantal reacties in 2011 op 34,1, tegenover 23,9 in 2010. Ook in 2011 drukt het aantal reacties op seniorenwoningen derhalve het gemiddelde, al is dit effect minder dan in de afgelopen jaren. De gemiddelde wachttijd voor een woningzoekende bij acceptatie van een woning in 2011 was 32 maanden.

Vechtdal woonenquête

aantal woning- % met inkomen toewijzingen 2011 onder € 33.000

Vechtdal Terschelling Studentenhuisvesting Enschede Studentenhuisvesting Terschelling Totaal

173

93,6

16

75,0

1.257

100,0

190

100,0

1.636

99,1

Woningzoekenden Eind 2011 stonden 2.447 woningzoekenden ingeschreven. Dit is een stijging van 5,6% ten opzichte van 2010. Hiermee zien we dat de sinds 2008 ingezette stijging van het aantal inschrijvingen zich ook in 2011 continueert. Een lichte meerderheid van alle inschrijvingen (53,6%) is uit voorzorg. Van de inschrijvingen door senioren is ongeveer driekwart uit voorzorg. Naast veel alleenstaanden schrijven zich ook relatief veel personen vanwege een echtscheiding in.

Woningtoewijzingen Het aantal huuropzeggingen binnen het direct verhuurbare woningbezit was 200. De mutatiegraad komt hiermee op 5,7%. Rond de 200 huuropzeggingen per jaar is normaal. In 2011 bleef het aantal opgezegde eengezinswoningen ten opzichte van 2010 ongeveer gelijk, zijn meer seniorenwoningen opgezegd en daalde het aantal opgezegde etagewoningen. De volgende projecten met huurwoningen zijn in 2011 opgeleverd en in de verhuur gebracht: • 21 Appartementen in De Mulderij in Hardenberg • 22 (van 30) Zorgappartementen aan de Meester Gorisstraat en Kampfstraat in Lemelerveld In 2011 zijn voor huisvesting van statushouders 11 woningen toegewezen. Aan de gemeente Ommen zijn 7 woningen toegewezen, waarvan 1 woning nog meetelde voor de taakstelling van 2010. Aan de gemeente Hardenberg zijn 4 woningen toegewezen. De sinds 2009 ingezette stijging van het aantal reacties per geadverteerde woning zet in 2011 door. Inclusief de reacties op seniorenwoningen is dit 24,9 reacties voor 2011 tegenover 15,5 voor 2010. Exclusief de reacties op seniorenwoningen

Dit jaar heeft Woningstichting de Veste voor de tiende keer op rij de Vechtdal woonenquête gehouden. De periode waarin de enquête is afgenomen, lag een paar maanden eerder dan andere jaren. Dit is ook in de respons te zien. 638 deelnemers in vergelijking tot ruim meer dan 800 deelnemers in andere jaren hebben de enquête uit de huis-aan-huisbladen of op het internet ingevuld. Ook nu zijn er weer duidelijke trends waarneembaar, maar zijn er ook enkele verrassende wijzigingen in voorkeuren. De opvallendste zaken op een rijtje: • Er is een trend waarneembaar dat meer mensen willen verhuizen. Het percentage verhuisgeneigden is nu 49,2. Het moment van verhuizen wordt echter wel uitgesteld. Een groter percentage dan voorheen wil pas na 4 jaar verhuizen. • De voorkeur voor een koopwoning is onder jongeren tot en met 29 jaar licht gedaald, terwijl de voorkeur voor een koopwoning onder ouderen boven de 60 jaar juist is gestegen. • De vraag naar koopwoningen tot € 200.000 is sterk gedaald. De vraag is met name verschoven naar woningen tussen de € 300.000 en € 400.000. De voorkeur voor de vrijstaande koopwoning was hierbij al groot en is nu nog verder gestegen. • De vraag naar woningen met een maandhuur tot € 400 is sterk gedaald en de vraag naar woningen met een maandhuur van boven de € 500 is sterk toegenomen. In de bijlage zijn de uitgebreide resultaten te vinden.

Studentenhuisvesting Binnen de verhuur van kamers ligt de mutatiegraad hoog. Afgelopen jaar zijn voor de ingerichte huisvesting 753 huuropzeggingen en voor de niet ingerichte huisvesting 539 huuropzeggingen verwerkt. Anderzijds zijn voor de ingerichte huisvesting 748 huurcontracten en voor de niet ingerichte huisvesting 509 huurcontracten afgesloten. De gemiddelde huurprijzen van de niet ingerichte kamers op de campus bedragen € 273,00 voor een onzelfstandige kamer en € 407,07 voor de zelfstandige wooneenheden. De gemiddelde huurprijzen van de ingerichte kamers op de campus bedragen € 382,64 voor de onzelfstandige kamers en € 532,44 voor een zelfstandige wooneenheid.

15

Jaarlijks vormt het derde kwartaal het kwartaal waarin de meeste huurcontracten worden afgesloten. In 2011 zijn in het derde kwartaal maar liefst 476 huurcontracten afgesloten voor ingerichte en niet ingerichte kamers. Daarnaast heeft de afdeling Wonen in het derde kwartaal ook de verhuur van de studentenhuisvesting op Terschelling voor haar rekening genomen. In totaal zijn in de zomerperiode voor de studentenhuisvesting op Terschelling 190 huurcontracten afgesloten. Afgelopen jaar heeft de Universiteit Twente 329 ingerichte kamers afgenomen ten behoeve van de huisvesting van buitenlandse studenten. In februari heeft de Universiteit Twente de Veste verzocht om 380 ingerichte kamers beschikbaar te stellen voor het studiejaar 2011 - 2012. De beperkte leegstand op de campus heeft ervoor gezorgd dat niet aan dit verzoek voldaan kon worden. De campus biedt kansen om het aanbod van huisvesting voor internationale studenten te vergroten. In dit kader werkt de Universiteit Twente aan een integrale visie waarbinnen verschillende scenario’s worden uitgewerkt. Deze scenario’s zullen in januari 2012 met de Veste besproken worden.

16

In augustus is een pilot gestart in samenwerking met het RIBW Twente en de Universiteit Twente. Deze pilot is gericht op het optimaal begeleiden en huisvesten van cliënten van het RIBW die student zijn aan de Universiteit Twente. De studenten verblijven in een woonruimte op de campus die door de RIBW Twente gehuurd wordt. Aan het begin van de studie komt er veel op deze jongeren af. Door de samenwerking met het RIBW en de Universiteit Twente wordt geprobeerd structuur en begeleiding rondom de huisvesting te bieden zodat de student zich volledig op de studie kan richten. Zowel bewoners als de Veste/Acasa hebben belang bij een actieve bewonersvertegenwoordiging. Om studenten een nieuw platform voor inspraak en advies te bieden wil de Veste/Acasa een nieuwe overlegvorm introduceren. Het idee is dat geïnteresseerde studenten een poule vormen en over verschillende vraagstukken meedenken en advies kunnen uitbrengen. Geprobeerd wordt deze poule in het eerste kwartaal van 2012 in bedrijf te stellen. De kern van de beheerstaken die in Enschede uitgevoerd worden, hebben betrekking op onderhoud, leefbaarheid en brandveiligheid. Jaarlijks worden alle groepen bezocht waarbij op genoemde zaken wordt gecontroleerd. Vastgesteld kan worden dat alle groepen tijdens de groepsgesprekken akkoord zijn bevonden op de eisen met betrekking tot onderhoud, leefbaarheid en brandveiligheid. In 2011 zijn 3.788 werkopdrachten uitgevoerd. De gemiddelde kosten per werkopdracht bedroegen voor 2011 € 207. De gemiddelde afhandelingsduur van een reparatieverzoek bedroeg in 2011 3 dagen.

Analyse van de huidige kamermarkt in Enschede

Demografische ontwikkelingen

De staat van de huidige kamermarkt vraagt om een pas op de plaats. Huurprijzen staan onder druk, er is sprake van structurele leegstand, de demografische ontwikkelingen zijn ongunstig en het grote aanbod van sociale huisvesting op de kamermarkt zorgt voor onbalans. Tot slot geldt ook hier de wet van vraag en aanbod waarbij Enschede voornamelijk een regionale functie heeft. Enschede heeft bovendien niet het imago van studentenstad zoals Utrecht, Groningen en Amsterdam dit hebben.

De vraag naar kamers wordt voornamelijk bepaald door de demografische ontwikkelingen. Volgens cijfers van het CBS (december 2011) bestaat de bevolkingsgroep met een leeftijd tussen de 15 en 30 jaar in 2012 uit 3.059.358 personen. Zowel aan de onder- als bovenzijde bevindt zich een bandbreedte van circa 2 jaar wanneer naar de doelgroep voor studentenhuisvesting wordt gekeken. De omvang van deze groep zal zich tot 2060 nauwelijks ontwikkelen. Tot 2060 fluctueert de omvang van de populatie tussen -2,74% en +4,19% wanneer 2012 als peildatum wordt aangehouden. De omvang van deze populatie bereikt haar hoogtepunt in 2020 met een omvang van 3.187.651 personen en haar dieptepunt in 2035 met een omvang van 2.975.655 personen. Voor de populatie 15 tot 30 jarigen, geldt net als voor de totale bevolking, dat de groei zich met name in de Randstad zal voordoen.

Huurprijzen De huurprijzen op de Enschedese kamermarkt staan sterk onder druk. De huurprijzen liggen gemiddeld genomen € 100 onder het landelijk gemiddelde. De bruto huur van een kamer komt in Enschede gemiddeld uit op € 251 per maand. Het lage huurprijsniveau zet de exploitatie van bestaand bezit onder druk en minimaliseert de investeringsruimte voor nieuwbouw.

Leegstand Gedurende het gehele jaar is er sprake van structurele leegstand in de stad. In week 27 van 2011 viel de grootste leegstand in de stad te noteren, 127 kamers. Ook de campus kent jaarlijks leegstand, hetzij niet structureel. De campus is vanaf 2009 tot heden ieder jaar op 1 juli volledig verhuurd. Vanaf november treedt leegstand op die tot eind juni van het betreffende jaar aanhoudt. In 2011 werd in week 17 de grootste leegstand op de campus bereikt met 71 lege kamers, allen groepskamers. Laagland Advies geeft in haar rapport uit 2009 ‘Thuis op de campus of in de stad?’ aan, dat er ruimte is voor een kwantitatieve toevoeging van 400 zelfstandige eenheden voor de komende 10 jaar. De leegstandscijfers en het onderzoek van Laagland Advies tonen aan dat er in Enschede geen sprake is van grote kwantitatieve tekorten. Er kan wel gesproken worden van kwalitatieve tekorten. Aangenomen mag worden dat de kamers op de campus gemiddeld genomen van een hogere kwaliteit zijn dan de kamers in de stad. Ondanks het feit dat een kamer op de campus gemiddeld genomen € 20 per maand duurder is dan in de stad kent de campus een lager leegstandspercentage. Anders dan vaak verondersteld wordt, kiezen studenten wel degelijk bewust voor kwaliteit en voorzieningen.

Aanbod uit de sociale huurvoorraad op de kamermarkt De huidige kamermarkt wordt voor maar liefst 25% gevormd door aanbod afkomstig uit de sociale huurvoorraad. Ook Twente krijgt net als andere perifere gebieden in Nederland te maken met een afnemende vraag naar huisvesting. Als remedie tegen sloop en om de cashflow van de woningcorporaties op orde te houden, wordt huisvesting uit de sociale voorraad verhuurd aan studenten. Het behoeft geen uitleg dat wanneer 4 studenten samen een woning huren, de woonlasten lager zijn dan bij zelfstandige huur van een kamer.

Overige factoren van invloed op de kamermarkt Het onderwijsklimaat is in Nederland sterk in beweging en ontwikkeling. Ter discussie staat de basisbeurs als vaste zekerheid, het bundelen van bachelor-opleidingen en stijgende studiekosten. Als gevolg hiervan neemt de studiedruk toe en worden studenten gedwongen sneller af te studeren. Door verkorting van de studietijd zal ook de periode waarvoor woonruimte gewenst wordt, afnemen. De economische ontwikkelingen oefenen een directe invloed uit op de vraag naar kamers. De vooruitzichten voor de Nederlandse economie zijn sterk afhankelijk van het verdere verloop van de economische schuldencrisis. In haar decemberraming van 2011 gaat het CBS uit van het scenario waarbij de schuldencrisis niet snel wordt opgelost, maar er ook geen verdere escalatie plaatsvindt. Op basis van deze aanname krimpt de Nederlandse economie in 2012 met 0,5% terwijl de werkloosheid stijgt met 90.000 banen. Gelet op het economisch perspectief is het aannemelijk dat studenten ervoor kiezen door te studeren of een nieuwe studie te starten. De groeiende vraag naar kamers veronderstelt op basis van het economisch perspectief zal naar verwachting gedempt worden door de demografische ontwikkelingen en de gevolgen van het veranderende onderwijsklimaat.

Zeer bepalend voor het verhuurresultaat op de campus is het imago en de ranking van de universiteit. De Universiteit Twente kan met diverse studies concurreren met de Nederlandse en, in enkele gevallen, met de Europese top en bepaalt mede op basis daarvan haar positie. In haar totaliteit beschouwd heeft de Universiteit Twente echter vooral een regionaal karakter. Dit regionale karakter zorgt voor te weinig aantrekkingskracht op studenten buiten de regio Twente. Gekeken naar de herkomst van kamerzoekers die zich inschrijven bij Acasa wordt het regionale karakter bevestigd. Dit regionale karakter zal de Universiteit Twente achter zich moeten laten om nieuwe kennis te kunnen inhaleren, haar concurrentiepositie te verbeteren en haar aantrekkelijkheid voor studenten te vergroten. Mocht op de markt sprake zijn van onvoorziene tekorten dan beschikt de particuliere markt over voldoende capaciteit om deze tekorten te absorberen. Extra speelruimte voor de particuliere markt wordt geboden door de versoepeling van de regels voor studentenhuisvesting. Zo is bijvoorbeeld de minimale oppervlakte van een studentenwoning naar beneden bijgesteld, zijn meer woningen als onzelfstandige woonruimte toegestaan en is de tijdelijke ontheffing van bestemmingsplannen voor de herontwikkeling van kantoren verlengd van 5 naar 10 jaar.

Conclusie De kamermarkt in Enschede is vanuit een beleggersobjectief verstoord en vanuit het studenten perspectief lekker ruim en goedkoop. Voor nieuwe ontwikkelingen is slechts op beperkte schaal ruimte. Deze ontwikkelingen dienen zich te richten op zelfstandige en kwalitatief hoogwaardige huisvesting. De leegstand van zelfstandige huisvesting in de bestaande voorraad is miniem. Dit wordt veroorzaakt door de grote vraag naar zelfstandige huisvesting en het ontbreken van de remmende werking van coöptatie op de verhuursnelheid. Bij nieuwe ontwikkelingen zal door realisatie van zelfstandige huisvesting een grotere investeringsruimte ontstaan dan bij onzelfstandige huisvesting. De verhuurder kan een hogere huur vragen die vervolgens door de huurder gereduceerd kan worden via huurtoeslag. Het is belangrijk bij ontwikkeling en exploitatie een scheiding aan te brengen tussen de Nederlandse en de buitenlandse student. De vraag naar kamers van de Nederlandse studenten zal de komende jaren stabiliseren en mogelijk afnemen. Gelet op de ambities van de Universiteit Twente zal de vraag naar huisvesting door buitenlandse studenten toenemen, denk hierbij aan het starten van University College. De Universiteit Twente richt haar pijlen bij buitenlande studenten op de topstudenten. Deze studenten verwachten kwalitatieve huisvesting, privacy en bij voorkeur zelfstandige huisvesting. Realisatie van dit type nieuwbouw vraagt echter om een afnamegarantie van de onderwijsinstelling.

17

Kwaliteitssysteem Woningstichting de Veste is als één van de weinige woningcorporaties in Nederland ISO gecertificeerd. Ook in 2011 hebben wij onze certificering weten te handhaven inclusief onze werkzaamheden en bedrijfsonderdelen op Terschelling. Het kwaliteitssysteem is belangrijk voor de Veste als hulpmiddel om de dienstverlening extern en de procedures intern in control te hebben en te houden.

Incasso- en huurbeleid Het innen van de huur vormt een belangrijke voorwaarde voor de continuïteit van de woningstichting. Signalering van achterstanden in een vroegtijdig stadium is dan ook een belangrijke beleidsdoelstelling. Immers de ervaring leert dat bij grotere achterstanden de oplossingen hiervoor moeilijker te realiseren zijn. Aan deze vroegtijdige signalering blijven wij aandacht besteden. Deze aandacht heeft geresulteerd in een huurachterstand van 0,36% van de vraaghuur. Huurders met een betalingsachterstand worden persoonlijk benaderd en wordt de mogelijkheid geboden om gezamenlijk een regeling te treffen. Wanneer niet wordt gereageerd en de achterstand oploopt, wordt de vordering uit handen gegeven aan de deurwaarder die voor invordering zorg draagt.

18

Per 31 december 2011 bedraagt de betalingsachterstand € 101.400 waarvan bijna de helft van de vordering in handen is van de deurwaarder. Per genoemde datum is er € 252.000 aan huur vooruit betaald. In het kader van het huurbeleid is per 1 juli 2011 een gemiddelde huurverhoging gerealiseerd van 1,3%.

Huurders betrekken bij beheer en beleid Woningstichting de Veste hecht veel waarde aan goede relaties met huurders en hun vertegenwoordigers. Het betrekken van huurders bij beheer en beleid gebeurt op verschillende niveaus. Daarbij zijn te onderscheiden de niveaus van het informeren, het meepraten en het meebeslissen. Woningstichting de Veste informeert haar huurders op verschillende wijzen. Regelmatig wordt in diverse regionale huis-aan-huisbladen het Woonnieuws geplaatst. Daarnaast ontvangen huurders meer specifieke informatie, bijvoorbeeld in de vorm van informatiebrieven bij verbeterprojecten. In de wachtruimte van de kantoren zijn Huisgenoot, Huisgenoot Terschelling en @casa News uitgaven waarin regelmatig en op een toegankelijke wijze het reilen en zeilen binnen de Veste wordt weergegeven.

De mogelijkheden van en de rol in de informatieverstrekking van de websites veste.nl, pierrelouis.nl en acasa.nl wordt steeds groter. Niet alleen achtergrondinformatie, maar ook producten en diensten zijn actueel opvraagbaar en interactief benaderbaar. Het inschrijven als woningzoekende en het reageren op woningen kan inmiddels volledig online gebeuren. De sites vervullen een belangrijke functie in het actuele verhuur- en verkoopproces. Inmiddels kan de gehele afwikkeling, inclusief betaling, van het verhuurproces van woonruimte voor studenten in Enschede via internet gedaan worden. Voor het Vechtdal en Terschelling is het ook de bedoeling de digitale dienstverlening verder uit te breiden. Dit zal in 2012 verder vorm worden gegeven.

De Centrale Bewoners Raad is de afgelopen jaren vanuit de studenten de officiële gesprekspartner van de Veste geweest. De Centrale Bewoners Raad behartigt tijdens het overleg de belangen van bewoners en brengt advies uit. Gebruikelijk is dat het bestuur van de Centrale Bewoners Raad jaarlijks wisselt. Afgelopen jaar is het de Centrale Bewoners Raad niet gelukt een nieuw bestuur te vinden en is zij niet langer actief in functie. Het gevolg is dat met de Centrale Bewoners Raad geen formeel overleg meer wordt gevoerd. Om studenten een nieuw platform voor inspraak en advies te bieden wil de Veste/ Acasa een nieuwe overlegvorm introduceren. Het idee is dat geïnteresseerde studenten een poule vormen en over verschillende vraagstukken meedenken en advies kunnen uitbrengen. Geprobeerd wordt deze poule in het eerste kwartaal van 2012 in bedrijf te stellen.

Georganiseerd overleg met huurdersorganisaties De Veste heeft met 3 huurdersorganisaties een samenwerkingsovereenkomst. In de gemeente Ommen met huurdersvereniging Verenigd Huurbelang, in de gemeente Hardenberg met Stichting Huurdersbelangen Hardenberg en op Terschelling met Huurdersvereniging de Brandaris. Doel van de overeenkomst is het bevorderen van een goede relatie tussen huurders en verhuurder. Binnen de overeenkomst zijn zaken geregeld als: • Beleidsplan, begroting, jaarverslag • Beleid en planning van groot onderhoud en woningverbeteringswerkzaamheden • Meerjarenonderhoudsplanning • De kwaliteit van de woningen en de woonomgeving • Planning en realisering van gewoon en buitengewoon onderhoud • Planvorming van ingrepen in procedures • Huurprijswijzigingen van woningen • Samenstelling en kosten servicepakket • De bijdrage van huurderscommissies aan het garanderen van (individueel) rustig woongenot Om de huurdersorganisaties te ondersteunen in het werk is een financiële paragraaf opgenomen bij de overeenkomsten, die regelt dat de Veste ook financieel het werk steunt van de huurdersorganisaties. In 2011 ging het hierbij om een bedrag van € 33.500. Met de huurdersorganisaties is in 2011 regelmatig overleg geweest, waarin onder andere de volgende zaken zijn besproken: • Fusie met woningstichting Pierre Louis op Terschelling • Huurverhoging per 1 juli 2011 • Jaarverslag 2010 • Begroting 2012 • Voortgang herstructureringsactiviteiten • Nieuw beleidsplan • Buurtmonitor • Voortgang nieuwbouwprojecten • Actuele bewonerszaken • Ontwikkeling van de wachttijd voor huurwoningen • Uittreden van de Veste uit het publieke bestel • Wijzigingen regels woningtoewijzing per 2011

Klachtencommissie Vanwege de fusie met Pierre Louis heeft de Veste in 2011 afscheid genomen van de leden van de 3 bestaande klachtencommissies en is een nieuwe klachtencommissie aangetreden die werkzaam is voor het gehele werkgebied. De Veste werkt betreffende de klachtencommissie samen met de Wetland Wonen Groep uit Vollenhove. De klachtencommissie is momenteel samengesteld uit de volgende personen: • Jan Barendrecht, onafhankelijk voorzitter • Annalize van der Holst, vanuit het werkgebied Vechtdal • Pieter de Haan, vanuit het werkgebied Terschelling • Pedro Klaver, vanuit het werkgebied Wetland Wonen Groep Er is in samenhang met de Veste in 2011 bij de klachtencommissie 1 klacht binnengekomen. Na behandeling van de klacht en een toelichting van de klager is de klachtencommissie tot het advies gekomen om de klacht ongegrond te verklaren.

Het Jaarresultaat in 2011 Voor 2011 is een positief resultaat begroot van e 2.599.500. Het werkelijke geconsolideerd resultaat over 2011 bedraagt e 5.774.000. De oorzaken van de afwijking van het resultaat worden hieronder nader toegelicht. x e 1.000, Waardeverandering actuele waarde onroerende zaken in exploitatie

+/+ e 1.836

Vorming voorziening onrendabele toppen (ORT) Onderhoudslasten/V- en E-meters

-/- e

3.223

128

Renteverschil

107

Leefbaarheid

144

Levering en diensten Overig

158 30

Bijzondere baten

3.145

Vennootschapsbelasting

1.352

Door het winnen van de rechtszaak inzake de ANBI-status vervalt de last van de vennootschapsbelasting voor de jaren 2007 tot en met 2011. De opgebouwde reserveringen vennootschapsbelasting voor deze jaren konden hierdoor vrijvallen. Prognoses voor de komende jaren Financiële prognoses geven een cijfermatig doorzicht naar de komende jaren. Deze cijfers moeten met de nodige voorzichtigheid worden benaderd, immers werkelijke uitkomsten zullen naar alle waarschijnlijkheid afwijken van de prognoses. De woningcorporatie is zowel door eigen activiteiten als door invloeden van buitenaf, voortdurend aan veranderingen onderhevig. Veranderingen met zowel positieve als negatieve

gevolgen. In beide gevallen is het voor de belanghebbenden bij de woningcorporatie van groot belang om inzicht te krijgen en te houden in de financiële gang van zaken. De leveranciers zijn geïnteresseerd in de liquiditeitspositie, de verschaffers van vreemd vermogen in de solvabiliteit en de toezichthoudende organen in de rentabiliteit. Op de volgende pagina’s worden verwachte ontwikkelingen nader belicht.

19

Verbindingen met andere rechtspersonen

De financiële meerjarenprognose over de jaren 2012 t/m 2019 laat positieve resultaten zien. De onderstaande getallenreeksen laten zien hoe de financiële positie zich de komende jaren naar verwachting zal gaan ontwikkelen. jaarresultaat solvabiliteit liquiditeit

20

* e 1.000

%

rentabiliteit eigen vermogen

rentabiliteit vreemd vermogen

%

%

belasting druk

2011

5.774

50,7

3,16

3,81

4,37

0,00

2012

2.177

47,0

4,41

1,47

1,40

pm

2013

445

46,1

2,59

0,30

0,28

pm

2014

6.364

46,5

2,43

4,10

3,82

pm

2015

6.739

47,0

2,44

4,16

3,95

pm

2016

6.998

49,1

2,39

4,14

4,29

pm

2017

8.062

51,3

2,36

4,56

5,17

pm

2018

7.534

53,4

2,32

4,08

5,06

pm

2019

8.584

55,9

2,30

4,45

6,11

pm

Belastingen De Veste beroept zich op de ANBI-status voor de jaren 2007 tot en met 2011. Dit leidt voor 2011 tot een nihil aangifte en voor de jaren 2007 tot en met 2010 tot een vrijval van de tot nu toe opgebouwde reservering vennootschapsbelasting. Voor verschillen in de fiscale en commerciële waardering van de leningenportefeuille en van verschillen in de fiscale en commerciële waardering van in de bedrijfswaarde ingerekende verkopen is gezien het geringe belang geen latentie in de balans opgenomen. Voor de verschillen in de leningenportefeuille bedraagt het effect € 339.000 (debet), voor de verschillen in de ingerekende verkopen € 611.000 (credit).

Financierings- en beleggingsbeleid De kredietcrisis heeft voor de financieringen en beleggingen van Woningstichting de Veste in 2011 wederom niet tot problemen geleid. Ten aanzien van beleggingen is het in 2007 vastgestelde treasurystatuut nog steeds gedegen gebleken: door risicomijdend te beleggen is er geen sprake geweest van verliezen op beleggingen. Met betrekking tot het aantrekken van nieuwe financieringen heeft Woningstichting de Veste geanticipeerd op de kredietcrisis door te kiezen voor zekerheid. Voor de in 2012 geplande investeringen is reeds de benodigde financiering aangetrokken tegen gunstige tarieven. Het totale leningenbestand bestaat uit 61 leningen en ultimo 2011 bedraagt de boekwaarde hiervan ruim € 116 miljoen. Hiervan zal € 11,6 miljoen in 2012 worden afgelost. Het gemiddelde rentepercentage bedraagt 4,25%. Beslissingen ten aanzien van financieren en beleggen worden gemaakt in de commissie voor assets- en liabilitiesmanagement. De ALM-commissie komt 4 keer per jaar bijeen en bestaat uit de algemeen directeur, de bedrijfsdirecteur en een extern deskundige. Vanaf 2012 zal de externe expertise worden ingebracht door mevrouw Jolanda van Elst-Spitteler van Deloitte Financial Advisory Services Corporatie Finance.

Overzicht deelnemingen

Risicomanagement Het deelnemen aan het maatschappelijke rechtsverkeer brengt risico’s op velerlei gebied met zich mee. Te denken valt aan risico’s op het terrein van wet- en regelgeving, maatschappelijke ontwikkelingen, markt, financiën, personeel et cetera. Het beleid van Woningstichting de Veste is erop gericht deze risico’s zo veel mogelijk te verkleinen en te beheersen. Het beheersen van de overige risico’s geschiedt in 2 stappen. Als eerste is de Veste zich bewust van de aanwezigheid van risico’s. Geconstateerde risico’s worden intern uitgebreid besproken en risicoanalyses worden gezamenlijk uitgevoerd. Gezond verstand en visies van verschillende personen leiden tot een bepaalde risico-inschatting. De tweede stap is om systemen te ontwikkelen om geconstateerde risico’s af te dekken. Zo werkt de Veste met een beheersingssysteem bij de ontwikkeling van projecten. In het Treasury- en verbindingenstatuut zijn richtlijnen geformuleerd voor het risicoprofiel van beleggingen. Ook is in dit statuut een systeem van risicobeheersing beschreven ten aanzien van door de Veste aangehouden verbindingen. Het bestuur van Woningstichting de Veste is verantwoordelijk voor de verbindingen, de Raad van Commissarissen houdt toezicht. Om de toezichthoudende taak ten aanzien van de verbindingen uit te kunnen voeren worden in de kwartaalrapportages van Woningstichting de Veste de activiteiten van de verbindingen opgenomen. Het risico van het niet beschikbaar zijn, of tegen een te hoge prijs, van financiering is als gevolg van de kredietcrisis vergroot. Woningstichting de Veste heeft tijdig de financiering van de voor 2011 en 2012 geplande bouwactiviteiten georganiseerd, tegen een gunstige prijs en heeft daarmee dit risico genivelleerd. De Veste kent geen actief beleid ten aanzien van de verkoop van woningen. Huurders van het reguliere woningbezit kunnen zelf te allen tijde kiezen of zij tot aankoop van hun woning overgaan.

eigendoms- verhouding

zeggenschaps- verhouding

eigen vermogen (e)

aandeel in resultaat (e)

Salland Vastgoed Participaties BV

100%

100%

-/-

366.000

-/- 141.000

De Veste Projectontwikkeling BV

100%

100%

1.089.000

152.000

De Veste Planontwikkeling BV

100%

100%

-/- 1.490.000

-/- 258.000

WOM Atol-Zuiderzeewijk BV

100%

100%

12.000

In het Treasury- en verbindingenstatuut zijn nadere voorwaarden opgenomen omtrent het aangaan van verbindingen, de beheersing, het bestuur en financiering van verbindingen. Tevens is vastgelegd hoe verantwoording over de activiteiten en prestaties van de verbindingen wordt afgelegd en hoe de Raad van Commissarissen van Woningstichting de Veste toezicht uitoefent op de verbindingen. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur van Woningstichting de Veste. Het bestuur is verantwoordelijk voor de verbindingen. Om de Raad van Commissarissen in staat te stellen het toezicht effectief uit te oefenen wordt deze geïnformeerd in de commissarissenvergadering. De verbindingen vormen een vast agendapunt en in de kwartaalrapportage ten behoeve van de Raad van Commissarissen worden de prestaties van de verbindingen gepresenteerd. Ten behoeve van de beheersing van de risico’s voor Woningstichting de Veste worden de volgende activiteiten ontplooid: • Streven naar een optimalisatie tussen risicominimalisatie voor Woningstichting de Veste enerzijds en door externe financiers gewenste garanties anderzijds, rekening houdend met fiscale bepalingen. • Proactieve analyse van risico’s bij nieuwe en bestaande projecten. Mogelijke reputatieschade voor Woningstichting de Veste maakt onderdeel uit van deze risicoanalyse. • Het treffen van mitigerende maatregelen zoals het betrekken van derden bij projecten. Salland Vastgoed Participaties BV Woningstichting de Veste is 100% aandeelhouder van Salland Vastgoed Participaties BV. Salland Vastgoed Participaties BV fungeert als holdingvennootschap voor de overige verbindingen (exclusief Verenigingen van Eigenaren). Er vinden geen overige activiteiten plaats in de vennootschap. De Veste Projectontwikkeling BV De Veste Projectontwikkeling houdt zich voornamelijk bezig met de ontwikkeling van commerciële projecten. Het belangrijkste project is de ontwikkeling van het plan ‘Parcours’ in Dedemsvaart, waarin grote kavels in een bosrijke omgeving worden aangeboden. Daarnaast heeft de Veste Projectontwikkeling BV zich in 2011 bezig gehouden met de ontwikkeling van sociale koopwoningen. De ontwikkeling van deze woningen was al in voorgaande jaren gestart. Nieuwe sociale koopwoningen worden door Woningstichting de Veste ontwikkeld. De omzet bedraagt e 363.012, wat volledig als kernactiviteit is aan te merken.

-/-

2.000

-/- 249.000

De Veste Planontwikkeling BV In 2010 is de naam van de vennootschap gewijzigd van Archem & Eerde Planontwikkeling BV in de Veste Planontwikkeling BV. Salland Vastgoed Participaties BV hield 50% van de aandelen van de Veste Planontwikkeling BV. In 2011 is de overige 50% van de aandelen gekocht. De vennootschap houdt zich bezig met de ontwikkeling van door de vennootschap aangekochte gronden. Tevens zijn gronden verkocht aan verschillende gemeenten, bij ontwikkeling van deze gronden tot woonwijken zal de Veste Planontwikkeling een deel van de bouwproductie voor haar rekening nemen. Er worden geen nieuwe gronden door de vennootschap aangekocht. Ultimo 2011 is het saldo van de leningen van de Veste Planontwikkeling BV € 2.474.000, waarvan € 1.490.199 is achtergesteld. De omzet bedraagt € 0. WOM Atol-Zuiderzeewijk BV Uit hoofde van matching is ten behoeve van de herstructurering van de Atolwijk en de Zuiderzeewijk in Lelystad in 2007 de 100% deelneming WOM Atol-Zuiderzeewijk BV opgericht. Met de plaatselijke corporatie is geen overeenstemming bereikt over de zeggenschapsverhoudingen waardoor er geen activiteiten door de vennootschap worden ontplooid. Pierre Louis Pierre Louis is per 22 juli 2011 definitief juridisch gefuseerd met Woningstichting de Veste. De financële gegevens van de verdwijnende rechtspersoon zullen in de rechtspersoon worden verantwoord met ingang van 1 januari 2011. De verplichtingen omtrent de jaarrekenng van de verdwijnende rechtspersoon rusten na de fusie op de verkrijgende rechtspersoon, met inachtneming van het bepaalde in artikel 321, Boek 2, Burgerlijk Wetboek. Verenigingen van Eigenaren Woningstichting de Veste neemt deel aan 34 Verenigingen van Eigenaren. In 29 verenigingen wordt het voorzitterschap gevoerd en het beheer en de administratie gedaan. In 6 verenigingen hebben wij een minderheidsbelang. Het betreffen verenigingen met alleen woningen en verenigingen waarin woningen worden gecombineerd met bedrijfsruimten. Voor de Verenigingen van Eigenaren is in 2011 € 92.000 bijgedragen in de onderhoudsvoorziening. Het beleid is erop gericht om het voorzitterschap, beheer en administratie uit te voeren zolang de Veste voor meer dan 50% eigenaar is van de appartementsrechten binnen een vereniging.

21



Jaarverslag Ondernemingsraad

Algemeen

Situatie Raad van Commissarissen

De werkgever stelt in het belang van het goed functioneren van zijn onderneming in al haar doelstellingen een ondernemingsraad in wanneer in zijn onderneming in de regel ten minste tien werknemers werken. Onder de doelstellingen vallen niet alleen de economische, maar ook de sociale kanten van het ondernemingsbeleid (artikel 11.3 CAO woondiensten 2011). De Ondernemingsraad van de Veste bestaat in 2011 uit 3 personen. Gerard Ordelmans heeft de Ondernemingsraad verlaten en is opgevolgd door Martijn van den Hoeven. Martin Drenth heeft het voorzitterschap van Gerard overgenomen. Gerrit Hemstede maakt de Ondernemingsraad compleet.

De Ondernemingsraad heeft signalen ontvangen die inhouden dat er spanningen zijn tussen de bestuurder van Woningstichting de Veste en haar Raad van Commissarissen. De Ondernemingsraad zal in het belang van de Veste haar eigen oordeel vormen en zo nodig het recht van enquête inroepen bij de Ondernemingskamer.

Besproken onderwerpen De Ondernemingsraad heeft samen met het bestuur van Woningstichting de Veste meerdere malen overleg gehad en er zijn diverse onderwerpen besproken. De belangrijkste onderwerpen worden hieronder toegelicht.

22

Conclusie Uit het onderzoek naar de tevredenheid van de medewerkers van de Veste, dat ieder kwartaal plaatsvindt, blijkt dat deze tevreden zijn. Gemiddeld is er door de medewerkers een 7,5 gegeven voor de Veste. De Ondernemingsraad merkt op dat er in 2011 veel werk is verricht en dat wij met het nieuwe beleidsplan blijven werken aan continuïteit, creativiteit en stabiliteit.

23 Campus Terschelling Begin van dit jaar hebben wij gesproken over de overname van de campus op Terschelling. Er waren meerdere partijen die belangstelling hadden in overname van deze campus. In april 2011 hebben wij goedkeuring gekregen van de gemeente om de campus onder ons beheer te plaatsen. Onze ervaring met de campus Enschede zal gebruikt worden om de kwaliteit van de campus op Terschelling te waarborgen.

Beleidsplan ‘Oorspronkelijk’ Het personeel is actief betrokken geweest bij de totstandkoming van het nieuwe beleidsplan voor 2012 t/m 2016. Wij hebben de Blue Ocean Strategy gebruikt om tot dit nieuwe beleidsplan te komen. De Blue Ocean Strategy is een strategie waarin een organisatie nieuwe ruimte voor zich zelf zoekt door te bepalen hoe ze haar concurrentiepositie ten opzichte van anderen kan verbeteren door dingen minder, beter of niet meer te doen, of dingen te creëren. Het personeel heeft meegedacht aan deze 4 gezichtspunten en samen met de betrokkenheid van de leden van de Raad van Commissarissen en de diverse stakeholders is het nieuwe beleidsplan tot stand gekomen.

Kengetallen

Vervolg kengetallen

* vanwege de fusie met Pierre Louis zijn niet alle kengetallen vergelijkbaar met voorgaande jaren Gegevens bezit Aantal verhuureenheden: - Woning/woongebouwen - Garages - Bedrijfsruimten - Verenigingsruimten - Studenteneenheden Aantal zorgplaatsen (in 2 zorgcentra en 52 woongebouwen)

2010

3.428 73 30 24 2.310 5.865 478

3.332 74 31 24 2.112 5.573 475

6.343

6.048

107 - 200

55 4 -

5 -

13 -

5 2

32 -

2

38

581 66 57

543 66 57

89.655 39.875 140.677 20.930

80.500 40.250 143.106 22.102

Aantal woningen/studenteneenheden naar huurprijsklasse - Laag - Overig

3.112 2.626

2.524 2.507

Kwaliteit - Aantal reparatieverzoeken per vhe - Aantal gevallen mutatieonderhoud per vhe - Kosten niet planmatig onderhoud per vhe - Kosten planmatig onderhoud per vhe - Totaalkosten onderhoud per vhe

1,54 0,08 395 722 1.117

1,52 0,09 294 558 852

Totaal verhuureenheden (vhe)

24

2011

Mutaties in het woningbezit Opgeleverd/in exploitatie/aangekocht/gesplitst - Woningen/woongebouwen - Bedrijfsruimten - Studenteneenheden Aantal verkocht (bestaand bezit) - Woningen/woongebouwen - Bedrijfsruimten Aantal gesloopt/uit exploitatie - Aantal gesloopt/uit exploitatie - Studenteneenheden uit exploitatie Aantal verkocht (nieuwbouw) - Woningen/woongebouwen Beheeractiviteiten - Baalderborg aantal cliëntplaatsen - Sprank aantal cliëntplaatsen - Overige woningen/bedrijfsruimte Gem. verzekerde waarde per woning Gem. verzekerde waarde per studenteneenheid Gem. grondslag onroerende zaakbelasting per woning Gem. grondslag onroerende zaakbelasting per studenteneenheid



2011

2010

Prijs-kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal punten wws Gemiddeld netto-huurprijs per woning/studenteneenheid

130 332

132 326

Het verhuren van woningen - Mutatiegraad - Acceptatiegraad - Huurachterstand in % jaarhuur - Huurderving in % jaarhuur

5,7 0,9 0,36 1,10

6,0 0,9 0,38 0,89

50,67 3,16 3,81 4,37 1,93 4,42 15.827 316

50,26 3,23 4,43 5,03 2,23 8,46 15.532 1.284

23.861 4.069 4.605 777 2.184 910

24.070 3.605 6.163 613 2.037 1.066

53

54

Aantal formatieplaatsen per 1.000 verhuureenheden gesplitst naar activiteiten - Directie - Algemene zaken - Financieel-economische zaken - Kwaliteit vastgoed - Markt - Projecten - Studentenhuisvesting - Werkelijk aantal personeelsleden per 1.000 vhe Bedrijfsopbrengst x e 1.000 per formatieplaats

0,23 0,86 1,10 2,98 0,61 1,03 1,08 8,36

0,24 0,90 1,16 3,12 0,81 1,16 1,13 8,93

583

724

Ziekteverzuim

4,50

3,44

Financiële continuïteit - Solvabiliteit - Liquiditeit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Renteresultaat in % eigen vermogen - Interne financiering per vhe - Cashflow per vhe Balans en winst- en verliesrekening - Eigen vermogen per vhe - Voorziening per vhe - Totale opbrengst per vhe - Rentelast per vhe - Overige bedrijfslast per vhe - Jaarresultaat per vhe Personeelsbezetting

-/-

25

Geconsolideerde balans

Geconsolideerde balans

x e 1.000,-

Activa Immateriële activa - Ontwikkelrecht

x e 1.000,-

31-12-2011

31-12-2010

2.015

-

Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie niet beschikbaar voor verkoop - Onroerende en roerende zaken in exploitatie en beschikbaar voor verkoop - Onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie - Overige onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

154.030 84.093 92 124 5.021 4.406

151.728 80.978 11 150 708 4.444



247.766

238.019

644

548

Financiële vaste activa - Leningen u/g

Voorraden - Voorraden

23.324

26.515

26 Onderhanden projecten - Onderhanden projecten

3.892

521

Vorderingen - Huurdebiteuren - Vorderingen op gelieerde partijen - Belastingen en premies SV - Overige vorderingen - Overlopende activa

101 - 215 1.379 625

90 1.058 494 1.371 311



2.320

3.324

18.767

20.733

298.728

289.660

Liquide middelen

Totaal

Passiva

31-12-2011

31-12-2010

151.351

145.577

Voorzieningen - Voorziening onrendabele toppen - Overige voorzieningen

21.804 4.005

17.309 4.497



25.809

21.806

Langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Waarborgsommen

1.080 104.774 406

1.119 105.024 326



106.260

106.469

Kortlopende schulden - Aflossingsverplichtingen - Schulden leveranciers - Schulden aan verbonden partijen - Belastingen en premies SV - Overige kortlopende schulden - Overlopende passiva

11.635 359 - 29 - 3.285

4.820 406 1.058 3.538 86 5.900



15.308

15.808

298.728

289.660

Eigen vermogen - Totaal eigen vermogen

Totaal

27

Geconsolideerde winst- en verliesrekening

Geconsolideerd kasstroomoverzicht

x e 1.000,-

x e 1.000,-



28

2011

2010

Bedrijfsopbrengsten - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkopen - Overige bedrijfsopbrengsten

24.793 3.231 11 665 509

23.758 2.993 49 10.310 162

Som der bedrijfsopbrengsten

29.209

37.272

2011

376 5.176 214 2.255 788 6.389 186 461 2.693 3.774

Som der bedrijfslasten

392 2.636 8.124 2.432 748 5.090 1.338 265 2.965 3.953

22.312

27.943

Bedrijfsresultaat

6.897

9.329

Financiële baten en lasten - Rentebaten - Rentelasten

806 4.927

198 3.706

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

2.776

5.821

- Belastingen

3.082

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

5.858

4.536

84

1.912

5.774

6.448

-/-

-/-

1.285

Kasstroom uit operationele activiteiten - Jaarresultaat - Afschrijvingen - Waardeveranderingen - Mutatie voorzieningen - Mutatie voorraden - Mutatie vorderingen - Mutatie kortlopende schulden

-/-

-/-/-

5.774 376 84 4.003 180 1.004 500

Kasstroom uit investeringsactiviteiten - Investeringen inclusief mutatie OHW - Desinvesteringen - Verkoopresultaat Pierre Louis

Kasstroom uit financieringsactiviteiten - Mutatie leningen u/g - Mutatie langlopende schulden

-/-/-

12.969

3.435 392 1.101 3.098 4.262 1.359 193

8.745

-/- 11.697 1.099 -



2010

20.733

Saldo liquide middelen begin boekjaar

Bedrijfslasten - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa - Kostprijs verkochte woningen - Lonen en salarissen - Sociale lasten en pensioenlasten - Lasten onderhoud - E- en V-meters - Leefbaarheid - Leveringen en diensten - Overige bedrijfslasten

- Waardeverandering actuele waarde onroerende en roerende zaken in exploitatie Jaarresultaat



-/-

4.926

7.729 648 128

-/- 10.598

-/-

6.953

29 -/-

96 209

Saldo liquide middelen einde boekjaar

-/-

-/-

248 10.039

113

9.791

18.767

20.733

Waarderingsgrondslagen

Grondslagen voor verwerking van de fusie

Algemeen De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van de toegelaten instelling en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of er beleidsbepalende invloed is, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten betrokken.

Naam

Participaties die worden aangehouden om ze te vervreemden worden niet geconsolideerd. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. Naast de toegelaten instelling zijn de volgende entiteiten in de consolidatie betrokken:

Zetel

Belang

Salland Vastgoed Participaties BV

Ommen

100%

De Veste Projectontwikkeling BV

Ommen

100%

De Veste Planontwikkeling BV

Ommen

100%

WOM Atol-Zuiderzeewijk BV

Ommen

100%

30 De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De jaarrekening is opgesteld overeenkomstig het gestelde in Boek 2, titel 9 van het Burgerlijk Wetboek. Hierbij is tevens gebruik gemaakt van de specifieke richtlijnen, zoals vastgesteld door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Woningstichting de Veste is van mening dat zij als maatschappelijke organisatie vrijgesteld is voor heffing vennootschapsbelasting. De Veste heeft daarom over het jaar 2008 en 2009 een nul aangifte ingediend. Voorzichtigheidshalve is in de jaarrekening voor 2008, 2009 een reservering en voor 2010 een last vennootschapsbelasting opgenomen. 2011 resulteert in een nihil last vennootschapsbelasting. Naar aanleiding van de uitspraak inzake de ANBI-status beroept de Veste zich hierop met als gevolg van een vrijval van de opgebouwde vennootschapsbelasting van de afgelopen jaren. Gezien het geringe belang is geen voorziening voor latente belastingen getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten.

Toelichting fusie Pierre Louis-de Veste Pierre Louis is per 22 juli 2011 definitief juridisch gefuseerd met Woningstichting de Veste. De werkzaamheden van Pierre Louis zijn hetzelfde als van Woningstichting de Veste. De financiële gegevens van de verdwijnende rechtspersoon zullen in de rechtspersoon worden verantwoord met ingang van 1 januari 2011. De verplichtingen omtrent de jaarrekening van de verdwijnende rechtspersoon rusten na de fusie op de verkrijgende rechtspersoon, met inachtneming van het bepaalde in artikel 321, Boek 2, Burgerlijk Wetboek. Er is sprake van een samensmelting van belangen. Hierdoor dient er voldaan te worden aan de ‘pooling of interests’ methode. Deze methode heeft ten doel te komen tot een verslaggeving van de combinatie die hetzelfde effect heeft als waren de afzonderlijke rechtspersonen op de oude voet doorgegaan, zij het nu in gemeenschappelijk eigendom. Bij deze methode worden de samengevoegde activa en passiva in beginsel tegen hun bestaande boekwaarde opgenomen en komen positieve en negatieve goodwill niet aan de orde (RJ 216.112).

Op 22 juli 2011 heeft een fusie plaatsgevonden tussen Woningstichting de Veste en Woningstichting Pierre Louis, waarbij de Veste de fusiedrager is. De fusie kan worden aangemerkt als een samensmelting van belangen en derhalve dient de zogenaamde ‘pooling of interests’-methode te worden toegepast. Bij toepassing van de ‘pooling of interests’methode moeten de activa en passiva van de betrokken partijen alsmede de baten en lasten over het verslagjaar waarin de samensmelting plaatsvindt in de jaarrekening van de gevoegde partijen worden opgenomen op basis van de grondslagen van de nieuwe organisatie, als ware de voeging al vanaf het begin van het verslagjaar een feit, dus per 1 januari 2011. De vergelijkende cijfers over 2010 zijn pro forma aangepast. Aanpassing van de waarderingsgrondslagen van de Veste en Pierre Louis naar waarderingsgrondslagen zoals toegepast door de fusiecombinatie leidt tot de volgende aanpassingen in het eigen vermogen per 31 december 2010:

De overige aanpassingen in presentatie van de cijfers van de Veste en Pierre Louis hebben per saldo geen effect op het eigen vermogen en het resultaat. De vergelijkende cijfers met betrekking tot 2010 zijn ook voor presentatiedoeleinden pro forma aangepast. Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing.

Eigen vermogen per 31 december 2010 Woningstichting de Veste Eigen vermogen per 31 december 2010 Woningstichting Pierre Louis

138.451 7.126

Eigen vermogen per 31 december 2010 op basis van waarderingsgrondslagen fusiecombinatie

145.577

De aanpassingen hebben de volgende effecten op het resultaat 2010: Resultaat 2010 van Woningstichting de Veste Resultaat 2010 Woningstichting Pierre Louis

4.135 2.313

Resultaat 2010 op basis van waarderingsgrondslagen fusiecombinatie

6.448

Grondslagen voor waardering van de balansposten Immateriële vaste activa Ontwikkelrecht wordt gewaardeerd tegen aanschafprijs en heeft onder meer betrekking op het alleenverkooprecht van de producten van onderneming de Veste Planontwikkeling BV in Ommen. Het geactiveerde bedrag wordt volgens de lineaire methode afgeschreven gedurende de looptijd van de overeenkomst. Jaarlijks wordt de hoogte van de afschrijving bepaald volgens het matching principe.

Materiële vaste activa De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde op basis van de bedrijfswaarde exclusief de rentabiliteitswaardecorrectie. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de verhuureenheden.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan 5 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarig onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende parameters: • Jaarlijkse huurverhoging van 2,0% • Jaarlijkse huurderving van 0,4%

31

• Mutatiegraad van 6,0% en huurharmonisatie voor de eerste 5 jaar tot 65,0% van de maximaal redelijke huur • Jaarlijkse stijgingen van de exploitatielasten van 2,0% en van onderhoudslasten van 2,0% in de eerste 5 jaren en daarna van 3,0% • Reële waarde van de grond onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting • Verwachte economische levensduur van de complexen van gemiddeld 20 jaar • Disconteringsvoet van 5,25% • Kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model

Financiële vaste activa

Vlottende activa

Grondslagen van resultaatbepaling

Deelnemingen De deelnemingen zijn gewaardeerd volgens de netto vermogenswaarde.

Onderhanden werk De onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs, vermeerderd met de aan het uitgevoerde werk toe te rekenen winst en verminderd met de op balansdatum reeds voorzienbare verliezen. De vervaardigingsprijs omvat het directe materiaalverbruik, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.

Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.

De aan het onderhanden werk toe te rekenen winst wordt bepaald op basis van de op balansdatum aan het werk bestede kosten in verhouding tot de naar verwachting aan het project totaal te besteden kosten. De realisatie van het onderhanden werk wordt gefaseerd genomen conform de opstalrealisatiemethode zoals vermeld in VSO II die tussen belastingdienst en brancheorganisatie Aedes is overeengekomen. De opstalrealisatie-methode is een nadere uitwerking van de percentage of completion-methode.

Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord, die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals overige personeelskosten, huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, etc.

Overige De effecten zijn gewaardeerd tegen de directe opbrengstwaarde. De leningen u/g zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

Financiële instrumenten De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van 5 jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.

32

Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van het vastgoed op basis van marktgebieden. De verschillende marktgebieden bestaan uit clusters van buurten. Bij het samenstellen van de complexindeling is hierbij aansluiting gezocht. De jaarlijkse stijging of daling van de actuele waarde wordt verantwoord via de Winst- en Verliesrekening onder de post Mutatie actuele waarde materiële vaste activa.

Schattingswijziging Het effect van een schattingswijziging als gevolg van de wijziging van de disconteringsvoet van 6,0% naar 5,25% is verwerkt in de winst-en-verliesrekening omdat de schattingswijziging invloed heeft op de verslagperiode. Het bedrag dat als schattingswijzing is opgenomen in de totale bedrijfswaardeberekening bedraagt € 14.500.000. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen onder aftrek van éénmalige subsidies en het eventueel onrendabele deel van de investering. Deze activa zijn gewaardeerd tegen nominale waarde van de aangegane investeringsverplichting onder aftrek van de reeds onder ‘Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling’ verantwoorde werkelijk bestede bedragen en het onrendabele deel van de investering. Het onrendabele deel is rechtstreeks ten laste gebracht van het resultaat. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur en berekend volgens het annuïteiten systeem. Vervoermiddelen worden lineair afgeschreven.

Financiële instrumenten omvatten bij de toegelaten instelling vorderingen onder financieel vaste activa en onder vlottende activa, liquide middelen en langlopende en kortlopende schulden. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijk geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Voor de waardering van de latente belastingvordering wordt verwezen naar onderdeel Belastingen. Daarnaast omvatten de financiële instrumenten bij de toegelaten instelling afgeleide financiële instrumenten. Afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. De toegelaten instelling maakt gebruik van interest derivaten om interestrisico’s af te dekken. Daarbij wordt kostprijshedge accounting toegepast. De toepassing van kostprijshedge accounting leidt tot de volgende uitzondering op de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor afgeleide financiële instrumenten. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst- en verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt wordt het derivaat niet geherwaardeerd. Om het kostprijshedge accounting model toe te passen wordt voldaan aan de vereisten die zijn uiteengezet in RJ 290. De toegelaten instelling past kostprijshedge accounting toe voor de interest derivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen. Eveneens past de toegelaten instelling kostprijshedge accounting toe voor de interest derivaten die het renterisico op toekomstige financieringstransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden in de winst- en verliesrekening opgenomen. Indien een interest derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor ‘hedge accounting’, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening.

Voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs, vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, voor zover nodig onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.

Liquide middelen Liquide middelen dienen in het algemeen te worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Omtrent de tegoeden wordt vermeld, in hoeverre deze niet ter vrije beschikking van de rechtspersoon staan.

Passiva Voorzieningen De voorzieningen worden bepaald volgens de statische methode en worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Langlopende schulden De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair, klim of fixe en zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Overige kortlopende schulden De overige kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

Lasten onderhoud Hieronder vallen de kosten voor het jaarlijks onderhoud.

Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden die posten opgenomen, die niet uit de normale bedrijfsactiviteiten voortkomen en dus niet in het normale bedrijfsresultaat worden verantwoord.

Grondslagen kasstroomoverzicht 33 Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.

Toelichting op de geconsolideerde balans x e 1.000,Activa Immateriële activa

31-12-2011

31-12-2010

Beginsaldo - Ontwikkelrecht

- 2.015

-

Eindsaldo

2.015

-

Ontwikkelrecht wordt gewaardeerd tegen aanschafprijs en heeft onder meer betrekking op het alleenverkooprecht van de producten van onderneming de Veste Planontwikkeling BV in Ommen. Het geactiveerde bedrag wordt volgens de lineaire methode afgeschreven gedurende de looptijd van de overeenkomst. Jaarlijks wordt de hoogte van de afschrijving bepaald volgens het matching principe.

Bedrijfswaarde 2010

Onroerende en roerende zaken in exploitatie niet beschikbaar voor verkoop 151.728 5.612 -/819 - -/- 2.491

142.800 11.987 -/- 1.043 -/- 2.016

154.030

151.728

Eindsaldo

36

De verzekerde waarde bedroeg per 31 december 2011 e 207.668.313 en de WOZ-waarde bedroeg per genoemde datum e 323.056.047. Onroerende en roerende zaken in exploitatie en beschikbaar voor verkoop Beginsaldo - Investeringen en ter verkoop aangewezen - Desinvesteringen in boekjaar verkocht bezit - Waardeverandering

Bedrijfswaardeniveau CV Installaties Warmwaterinstallaties Woningaanpassingen Isolatie Garages

15 tot 25 jaar 15 jaar 20 jaar 10 jaar 25 jaar

De bedrijfswaarde voor het gehele bezit in exploitatie bedraagt per 31-12-2011 e237.700.000, dit is inclusief de grondwaarde en exclusief de rentabiliteitswaardecorrectie. Het verschil tussen de totale bedrijfswaarde en de waarde tegen historische kostprijs minus de annuïtaire afschrijvingen bedraagt e 81.899.350. In duizendtallen is het verschil tussen de bedrijfswaarde 2011 en 2010 als volgt te analyseren:

Materiële vaste activa

Beginsaldo - Investeringen - Naar beschikbaar voor verkoop - Desinvestingen - Afschrijving/Waardemutatie

Afschrijvingsmethode en -termijnen Op geen enkele woning in exploitatie wordt er afgeschreven. Jaarlijks wordt de actuele waarde bepaald, wat een waardemutatie kan veroorzaken, die via het resultaat wordt opgenomen. De afschrijvingsmethode en -termijn voor de onroerende zaken niet zijnde woningen bedraagt respectievelijk voor:

80.978 882 -/280 2.513

76.674 1.043 -/634 3.895

84.093

80.978

Eindsaldo De verzekerde waarde bedroeg per 31 december 2011 e 188.118.064 en de WOZ-waarde bedroeg per genoemde datum e 292.643.000.

245.200

Rentabiliteitswaardecorrectie -/12.500 Bedrijfswaarde 2010 (kasstromen) 232.700 Autonome waardemutatie -/10.700 Voorraadmutaties -/300 - Nieuwbouw - Aankopen - Aanpassing als gevolg van renovatiebeslissing Parameterwijzigingen 17.600 - Indexaties - Disconteringsvoet - Huurderving - Levensduur Beleidswijzigingen -/1.600 - Verkopen - Onderhoud - Algemene kosten Bedrijfswaarde 2011 (kasstromen) Rentabiliteitswaardecorrectie

237.700 17.000

Totaal

254.700

-/-

1.700 400 2.400

-/-

3.400 14.500 2.200 2.500

-/-/-

12.500 12.200 1.300

Per 31 december 2011 bedroeg het aantal voor verkoop beschikbare woningen 1.849 stuks. Onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie Beginsaldo - Investeringen - Desinvesteringen - Waardeverandering

11 - - 81

Eindsaldo

92

11

150 - - 26

177 27

Overige onroerende en roerende zaken in exploitatie Beginsaldo - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijving Eindsaldo

-/-

124

-/-

-/-

12 1

150

De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde op basis van de bedrijfswaarde exclusief de rentabiliteitswaardecorrectie. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de verhuureenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan 5 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarig onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende parameters: • Jaarlijkse huurverhoging van 2,0% • Jaarlijkse huurderving van 0,4% • Mutatiegraad van 6,0% en huurharmonisatie voor de eerste 5 jaar tot 65,0% van de maximaal redelijke huur • Jaarlijkse stijgingen van de exploitatielasten van 2,0% en van onderhoudslasten van 2,0% in de eerste 5 jaren en daarna van 3,0% • Reële waarde van de grond onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting • Verwachte economische levensduur van de complexen van gemiddeld 20 jaar • Disconteringsvoet van 5,25% • Kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model

37

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van 5 jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Tijdelijke verschillen tussen de gehanteerde disconteringsvoet en de actuele marktrente (verbonden aan de leningenportefeuille rekening houdend met de afgesloten financiële instrumenten) worden door middel van een rentabiliteitswaardecorrectie tot uitdrukking gebracht. Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van het vastgoed op basis van marktgebieden. De verschillende marktgebieden bestaan uit clusters van buurten. Bij het samenstellen van de complexindeling is hierbij aansluiting gezocht. De jaarlijkse stijging of daling van de actuele waarde wordt verantwoord via de Winst- en Verliesrekening onder de post Mutatie actuele waarde materiële vaste activa.

x e 1.000,-

31-12-2011

31-12-2010

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Beginsaldo Mutaties in het boekjaar: - Investeringen - In exploitatie genomen - Mutatie onrendabele toppen - Mutatie overboeking naar onderhanden werk verkopen

38

Eindsaldo

708

5.123

10.213 -/- 3.551 -/- 2.349 -

9.291 -/- 12.114 -/- 3.650 2.058

5.021

708

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Afschrijvingsmethode en -termijnen De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Annuïtair Kantoorpanden 50 jaar Werkplaats 50 jaar Telefooncentrale 10 jaar Inventarissen 5 jaar Automatiseringsapparatuur 3 jaar Lineair Vervoermiddelen 5 jaar De verzekerde waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt per 31 december 2011 € 10.299.866. De WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum € 2.288.953. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Kantoorpand Werkplaats Kantoorinventaris Automatiseringsapparatuur Vervoermiddelen Reconstructie/fraude

Uitgebreide opstal Uitgebreide opstal Uitgebreide opstal Computerverzekering WA-casco Premier risque

x e 1.000,-

31-12-2011

31-12-2010

Financiële vaste activa 644

Leningen u/g Het verloop van deze post is als volgt: - Beginsaldo - Nieuwe leningen u/g - Aflossing

548

39

-/-

398 100 4

-/-

300 100 2

Eindsaldo

494

398

- Saldo Garantiefonds nieuwbouwwoningen

150

150

Eindsaldo

644

548

Deze post is als volgt samengesteld: - Kantoorgebouw - Werkplaats - Inventaris - Vervoermiddelen

3.087 370 567 382

3.187 374 541 342



4.406

4.444

Vanaf 2007 is er jaarlijks € 100.000 gestort in het ‘Startersfonds’ van de gemeente Hardenberg tegen een rentevoet van 0%. Sinds 2010 is de gemeente Hardenberg een rentevergoeding van 4,0% verschuldigd.

Vervoer- middelen

Totaal

499 157 342

6.162 1.718 4.444

De Veste heeft, in samenspraak met de Gemeente Hardenberg en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek U.A., een garantieregeling ontwikkeld, welke erop neer komt dat de Veste in opdracht van potentiële kopers van nieuwbouwwoningen en namens hen hun bestaande woning verkoopt tegen een zo hoog mogelijke prijs, maar de bestaande woning desnoods zelf koopt indien deze niet verkocht is aan een derde op het moment waarop de nieuwbouwwoning opgeleverd wordt. Ter afdekking van de financiële risico’s hiervan hebben de Veste, de Gemeente Hardenberg en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek U.A., een garantiefonds opgericht. De bijdrage van de Veste in het fonds bedroeg in 2010 e 150.000. In 2011 is 1 woning aangekocht door de Veste inzake de garantieregeling.

135 14 81 40

327 -/- 14 -/- 351 -/- 38

580 198 382

6.436 2.030 4.406

Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 31-12-2010 - Aanschafwaarde - Afschrijving - Boekwaarde per 31-12-2010 Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen Afschrijvingen - Totaal per saldo Saldo per 31-12-2011 - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijving - Boekwaarde per 31-12-2011

Kantoor- gebouwen

-/-/-

Werk- plaats Inventaris

3.615 428 3.187

400 26 374

1.648 1.107 541

- - 100 100

- - 4 4

192 - 166 26

3.615 528 3.087

-/-/-

400 30 370

-/-

1.841 1.274 567

-/-/-

Voorraden - Voorraad materialen - Voorraad grond- en ontwikkelposities - Voorraad onverkochte woningen/kavels

124 15.149 8.051

119 17.311 9.085



23.324

26.515

3.892

521

Onderhanden projecten - Geactiveerde kosten, toegerekende winsten verminderd met voorziene verliezen

Vorderingen

31-12-2011

31-12-2010

101

90

-

1.058

Belastingen en premies SV

215

494

De post is als volgt samengesteld: - Omzetbelasting - Vennootschapsbelasting

10 205

197 297



215

494

1.379

1.371

334 97 - - - 203 571 - 174

84 76 38 50 1 169 571 301 81

1.379

1.371

Overlopende activa

625

311

Deze post is als volgt samengesteld: - Nog te ontvangen rente - Overig

1 624

120 191



625

311

Liquide middelen

18.767

20.733

Deze post is als volgt samengesteld: Direct opvraagbaar: - Kas - Rekening-courant banken - Spaarrekening - Kruisposten geldverkeer

1 3.349 15.417 -

2 6.785 13.943 3



18.767

20.733

Huurdebiteuren De huurachterstanden zijn als volgt naar tijdsduur en aantal huurders gespecificeerd: 31-12-2011 Periode huurachterstand aantal huurachterstand t/m 1 maand 34 101 36 2 maanden 13 17 13 3 maanden 15 14 11 4 maanden 4 1 3 5 maanden 2 1 5 6 maanden 9 4 7 Totaal 77 138 75 Verhuisden 24 41 26 Voorz. dubieuze vord. - -/- 11 Totaal alle contracten 101 179 90

31-12-2010 aantal 110 16 11 2 2 3 144 33 177

De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,36% van de jaarhuur. Vorderingen op gelieerde partijen Dit betreft de vordering op Woningstichting Pierre Louis.

40

Overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld: - Gefactureerd aan Zorgcentra - Vorderingen op gemeenten - Termijnen verkoop nieuwbouw - Aegon - VvE’s - Debiteuren - Nog te factureren bedragen - Vennootschapsbelasting Pierre Louis - Diversen

41

Toelichting op de geconsolideerde balans

x e 1.000,-

x e 1.000,Passiva Eigen vermogen

31-12-2011

31-12-2010

151.351

145.577

Leningen overheid Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Aflossingen

Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Jaarresultaat

145.577 5.774

139.129 6.448

Eindsaldo

Eindsaldo

151.351

145.577

Aflossing volgend boekjaar Eindsaldo

Voorzieningen

Waarvan leningen met een looptijd > 5 jaar:

Voorziening onrendabele toppen Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Mutatie onrendabele toppen in boekjaar - Af: in mindering gebracht op investeringen

21.804

17.309

17.309 6.358 -/- 1.863

20.862 508 -/- 4.061

21.804

17.309

Leningen kredietinstellingen

Eindsaldo Dotatie aan de voorziening vindt plaats wanneer dit intern is besloten, opgenomen in de begroting en extern is gecommuniceerd.

42

Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Aantrekken nieuwe leningen - Aflossingen conform schema Aflossing volgend boekjaar Eindsaldo

Overige voorzieningen

4.005

4.497

De post bestaat uit de volgende onderdelen: - V-meters - E-meters

1.765 2.240

1.875 2.622

Eindsaldo

4.005

4.497

Voorziening V-meters Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Bij: jaarlijkse uitgifte V-meters - Af: vrijval door verhuizingen - Af: in mindering gebracht op investeringen

1.875 216 48 278

1.352 842 58 261

Zekerheden Er zijn geen zekerheden gesteld voor langlopende leningen. Leningen worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

1.875

Waarborgsommen

-/-/-

Eindsaldo

-/-/-

1.765

De Veste hanteert een systeem voor het verbeteren van de woningen: de V-meters. Hiervoor is in 2003 een voorziening getroffen. Jaarlijks wordt aan de huurder 100 V-meters toegekend. Dit geldt alleen voor alle huurders die rechtstreeks huren van de Veste, die geen betalingsachterstand hebben en voldoen aan de huurverplichtingen. Wanneer huurders besluiten om hun woning te verbeteren/verfraaien kunnen zij dit geheel of gedeeltelijk laten betalen met deze V-meters. Voorziening E-meters Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Bij: jaarlijkse uitgifte E-meters - Af: in mindering gebracht op investeringen Eindsaldo In 2008 heeft de Veste de E(Energie)-meters geïntroduceerd. Hiervoor is éénmalig ruim e 3.000.000 in dit systeem gestopt. Wanneer huurders besluiten om hun woning energiezuiniger te laten maken kunnen zij dit geheel of gedeeltelijk laten betalen met deze E-meters. Deze worden als onttrekking gepresenteerd.

31-12-2010

Langlopende schulden

Overige reserves



31-12-2011

-/-

2.622 18 400 2.240

-/-

2.690 553 621 2.622

Waarvan leningen met een looptijd > 5 jaar:

1.080

-/-

1.121 20

1.119

1.141 20

-/-

1.101 -/-

21

1.121 -/-

2

1.080

1.119

423

1.033

104.774

105.024

109.842 15.000 -/- 8.454

101.362 15.079 -/- 6.599

116.388

109.842

-/- 11.614

-/-

4.818

104.774

105.024

98.307

85.821

406

326

Rente-instrumenten Ter dekking van het renterisico van een lening met een variabele rente is een cap afgesloten voor een hoofdsom van e 3.400.000, bij een tarief van 6,0%. Deze cap is in 2002 afgesloten en heeft een looptijd van 10 jaar. Bij het afsluiten van de cap is e 98.260 betaald.

Iedere huurder stort voorafgaand aan de sleuteluitgifte een waarborgsom, deze bedroeg in 2011 e 75. De rente op deze waarborgsommen wordt gebruikt voor het gratis kunnen verstrekken van vulzand voor de ophoging van stoepen e.d. en het schoonmaken van de dakgoten. Wanneer de huurder de woning verlaat en er zijn geen kosten te verrekenen dan wordt de waarborgsom terugbetaald. Op de campus in Enschede wordt geen waarborgsom in rekening gebracht, behalve voor de ingerichte studentenhuisvesting. De hoogte hiervan varieert van e 200 tot e 800 en staat in verhouding met de hoogte van de huur. De waarborgsom op de campus op Terschelling bedraagt e 285.

43

x e 1.000,-

31-12-2011

31-12-2010

Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen

11.635

4.820

359

406

-

1.058

Belastingen en premies SV

29

3.538

Deze post is als volgt samengesteld: - Omzetbelasting - Loonheffing - UWV - Vennootschapsbelasting

29 - - -

70 31 3.437



29

3.538

Overige kortlopende schulden

-

86

De post is als volgt samengesteld: - Af te dragen fee - Overig

- -

72 14



-

86

3.285

5.900

252 2.112 - - - 921

241 1.818 770 2.500 53 518

3.285

5.900

Schulden leveranciers Schulden aan verbonden partijen

44

Overlopende passiva Deze post is als volgt samengesteld: - Vooruit ontvangen huren - Transitorische rente - Nog te verrekenen servicekosten - Leefbaarheid Centrum Dedemsvaart - Pensioenpremie - Overig

45

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Inzake nieuwbouwprojecten is er voor een bedrag ad e 47.148.500 aan verplichtingen aangegaan (2010: e 5.441.000). Met de Universiteit Twente is een erfpachtovereenkomst gesloten voor 50 jaar. De jaarlijks verschuldigde erfpachtcanon bedraagt e 346.000.

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening x e 1.000,-

Bedrijfsopbrengsten Huren Te ontvangen netto-huur Af: Huurderving - wegens leegstand - wegens overige redenen

2011

2010

25.069 -/-/-



229 47

23.972 -/-/-

24.793

198 16 23.758

x e 1.000,- Het salaris van de bestuurder bedraagt op basis van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) als volgt (bedragen in euro’s): - Bruto jaarloon - Overig - Uitbetaling verlofuren - Bijtelling auto - Af: ingehouden pensioenpremies - Belastbaar loon - Pensioenafdracht

2011

2010

148.729 2.195 - - -/- 13.162 137.762 51.648

145.385 1.954 11.725 13.020 -/- 12.860 159.224 51.340

189.410

210.564

Sociale lasten en pensioenlasten - Sociale lasten - Pensioenlasten

368 420

310 438



788

748

De Balkenende norm bedraagt € 194.900. Uit bovenstaande opstelling is af te leiden dat het salaris van de bestuurder binnen de normering van de WOPT valt.

Gemiddelde huurderving 1,10 % (2010: 0,89%) De stijging van de gemiddelde huurderving ten opzichte van 2010 is als gevolg van diverse éénmalige afboekingen doordat er geen verhaalsmogelijkheden bleken te zijn op de voormalige huurder.

Op 31 december 2011 zijn er 53 personeelsleden werkzaam bij de Veste (2010: 54) Vergoedingen - Overige zaken, leveringen en diensten

46

3.231

2.993

Overheidsbijdragen Bijdragen van de gemeente(n) in het exploitatietekort: - Jaarlijkse bijdrage - Afwikkeling subsidie BWS

11 -

49



11

49

Verkopen - Opbrengst verkoop bestaand bezit - Opbrengst verkoop nieuwbouw

665 -

1.901 8.409



665

10.310

Overige bedrijfsopbrengsten - Verrichte diensten

509

162

Lasten onderhoud - Onderhoudslasten - Af: onderhoudslasten werkapparaat

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa - Activa ten dienste van exploitatie

376

Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa - Onrendabele toppen nieuwbouw - Afwaardering grondpositie Nieuwleusen - Afwaardering grondpositie Lelystad - Afwaardering grondpositie Raalte Kostprijs verkochte woningen - Kostprijs verkoop bestaand bezit - Kostprijs verkoop nieuwbouw Lonen en salarissen - Bruto salarissen (incl. ziekengeld) - Uitzendkrachten - Afkoop personeel - Af: Ontvangen ziekengelden

De personeelsbeloningen en andere (uitgestelde) vergoedingen worden overeenkomstig de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ271) verantwoord in de jaarrekening. Onderdeel hiervan vormen de (vroeg)pensioenen. Deze zijn door Woningstichting de Veste ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (hierna SPW). De betreffende regelingen voor (vroeg)pensioen kunnen op grond van vorengenoemde richtlijn vooralsnog gekwalificeerd worden als een zogenaamde toegezegde bijdrageregeling. Dit betekent dat de over het boekjaar verschuldigde premies als pensioenlast worden verantwoord. Hierbij moet opgemerkt worden dat ingevolge de statuten van SPW de mogelijkheid bestaat dat bij eventuele tekorten van het pensioenfonds een financieringsregeling kan worden getroffen en tekorten aangezuiverd zullen worden. Ultimo 2011 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 98,0%, volgens dekkingsgraad november 2011. (ultimo 2010: 102,0%).

-/-

392

4.346 - - 830

508 290 1.838 -

5.176

2.636

214 -

549 7.575

214

8.124

2.271 47 31 94 2.255

-/-

47

-/-

6.673 376

-/-

5.331 337

- Kosten werk derden en materiaal - Dotatie voorziening onderhoud VvE’s

6.297 92

4.994 96



6.389

5.090

18 216 - 48

17 216 1.163 58

E- en V-meters - Uitgifte E-meters - Jaarlijkse uitgifte V-meters - Dotatie voorziening E- en V-meters Pierre Louis - Vrijval

-/-

-/-



186

1.338

2.331 151 50

Leefbaarheid - Bijzondere projectsteun - Project Maatje - Herinrichting Nachtegaalstraat Ommen - Speeltuin Lemelerveld - Wozoco Lemelerveld - Vereniging SkyBox

283 26 20 2 130 -

238 26 1

2.432



461

265

x e 1.000,-

2011

2010

x e 1.000,-

2011

2010

Financiële baten en lasten Leveringen en diensten - Kosten leveringen en diensten

2.693

2.965

Rentebaten - Rente op uitgezette middelen

806

198

4.927

3.706

Overige bedrijfslasten Rentelasten - Leningen o/g

Beheerkosten - Overige personeelskosten - Huisvestingskosten - Bestuurskosten - Algemene kosten

338 127 64 1.783

Directe exploitatielasten - Belastingen - Verzekeringen

839 100

801 126

Overige directe exploitatielasten - Vechthorst matching - Af te dragen huren - Overig

28 24 470

28 98 633

3.773

3.953



48

275 179 147 1.666

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de door KPMG Accountants NV in rekening gebrachte honoraria voor aan de jaarrekeningcontrole gerelateerde en overige dienstverlening.

Honoraria x E 1.000

2011

%

2010

%

36

78

34

76

Overige assurance

4

9

4

9

Belastingadviesdiensten

-

-

-

-

Overige dienstverlening

6

13

7

16

46

100

45

100

Jaarrekeningcontrole

Totaal

Belastingen - Vrijval vennootschapsbelasting De Veste - Vennootschapsbelasting Salland Vastgoed Participaties BV - Vennootschapsbelasting De Veste Projectontwikkeling BV - Vennootschapsbelasting De Veste Planontwikkeling BV - Vennootschapsbelasting Pierre Louis

-/-



Waardeverandering actuele waarde onroerende en roerende zaken in exploitatie - Herwaardering

-/-

3.145 63 - - -

-/-/-

1.553 36 13 291

3.082

-/-

1.285

84

1.912

Dit betreft de waardemutatie tussen de historische kostprijs minus de afschrijvingen en de actuele waarde op balansdatum.

49

Enkelvoudige balans

Enkelvoudige balans

x e 1.000,-

Activa

x e 1.000,-

31-12-2011

31-12-2010

Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie niet beschikbaar voor verkoop - Onroerende en roerende zaken in exploitatie en beschikbaar voor verkoop - Onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie - Overige onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

153.530 84.093 92 124 5.021 4.406

151.148 80.978 11 150 708 4.444



247.266

237.439

Financiële vaste activa - Vordering op groepsmaatschappijen - Leningen u/g

2.635 644

2.474 548



3.279

3.022

Passiva Eigen vermogen - Totaal eigen vermogen

Voorzieningen - Voorziening onrendabele toppen - Overige voorzieningen Langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Waarborgsommen

Voorraden - Voorraden

50

Onderhanden projecten - Onderhanden projecten

11.721

2.929

13.287

521

Vorderingen - Huurdebiteuren - Vorderingen op groepsmaatschappijen - Vorderingen op gelieerde partijen - Belastingen en premies SV - Overige vorderingen - Overlopende activa

101 6.720 - - 605 607

90 2.593 1.058 183 631 294



8.033

4.849

16.374

18.176

289.602

277.294

Liquide middelen

Totaal

Kortlopende schulden - Aflossingsverplichtingen - Schulden leveranciers - Schulden aan verbonden partijen - Schulden aan groepsmaatschappijen - Belastingen en premies SV - Overlopende passiva

Totaal

-/-

31-12-2011

31-12-2010

151.351

145.577

21.804 4.372

17.309 4.615

26.176

21.924

1.080 99.274 406

1.119 92.569 326

100.760

94.014

7.680 358 - - 2 3.279

4.820 395 1.058 84 3.538 5.884

11.315

15.779

289.602

277.294

51

Waarderingsgrondslagen enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening

Enkelvoudige winst- en verliesrekening x e 1.000,-



52

2011

2010

Algemeen

Bedrijfsopbrengsten - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkopen - Overige bedrijfsopbrengsten

24.793 3.231 11 665 146

23.736 2.993 49 7.448 161

Som der bedrijfsopbrengsten

28.846

34.387

376 5.176 214 2.255 788 6.389 186 461 2.693 3.755

392 2.346 5.430 2.432 748 5.090 1.338 265 2.965 3.921

22.293

24.927

Bedrijfsresultaat

6.553

9.460

Financiële baten en lasten - Rentebaten - Rentelasten

784 4.591

396 3.643

2.746

6.213

Bedrijfslasten - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa - Kostprijs verkochte woningen - Lonen en salarissen - Sociale lasten en pensioenlasten - Lasten onderhoud - E- en V-meters - Leefbaarheid - Leveringen en diensten - Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen - Belastingen - Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen - Waardeverandering actuele waarde onroerende en roerende zaken in exploitatie Jaarresultaat

-/-

3.145 249

-/-/-

1.262 415

5.642

4.536

132

1.912

5.774

6.448

De waarderingsgrondslagen van de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening zijn gelijk aan de waarderingsgrondslagen van de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.

53

Toelichting op de enkelvoudige balans x e 1.000,-

Activa

Materiële vaste activa

31-12-2011

Onroerende en roerende zaken in exploitatie niet beschikbaar voor verkoop Beginsaldo - Investeringen - Naar beschikbaar voor verkoop - Afschrijving/Waardemutatie

31-12-2010

151.148 5.692 -/819 -/- 2.491

142.220 11.987 -/- 1.043 -/- 2.016

153.530

151.148

80.978 882 -/280 2.513

76.674 1.043 -/634 3.895

84.093

80.978

Eindsaldo De verzekerde waarde bedraagt per 31 december 2011 € 207.668.313 en de WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum € 323.056.047.

Onroerende en roerende zaken in exploitatie en beschikbaar voor verkoop Beginsaldo - Investeringen en ter verkoop aangewezen - Desinvesteringen in boekjaar verkocht bezit - Waardeverandering Eindsaldo

54

De verzekerde waarde bedraagt per 31 december 2011 € 188.118.064 en de WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum € 292.643.000.

55

Per 31 december 2011 bedroeg het aantal voor verkoop beschikbare woningen 1.849 stuks. Onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie Beginsaldo - Investeringen - Desinvesteringen - Waardeverandering

11 - - 81

Eindsaldo

92

11

150 - - 26

177 27

Overige onroerende en roerende zaken in exploitatie Beginsaldo - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijving Eindsaldo

-/-

124

-/-

-/-

12 1

150

Afschrijvingsmethode en -termijnen Op geen enkele woning in exploitatie wordt er afgeschreven. Jaarlijks wordt de actuele waarde bepaald, wat een waardemutatie kan veroorzaken, die via het resultaat wordt opgenomen. De afschrijvingsmethode en -termijn voor de onroerende zaken niet zijnde woningen bedraagt respectievelijk voor: Bedrijfswaardeniveau CV Installaties Warmwaterinstallaties Woningaanpassingen Isolatie Garages

15 tot 25 jaar 15 jaar 20 jaar 10 jaar 25 jaar

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde voor het gehele bezit in exploitatie bedraagt per 31-12-2011 e 237.700.000, dit is inclusief de grondwaarde en exclusief de rentabiliteitswaardecorrectie. Het verschil tussen de totale bedrijfswaarde en de waarde tegen historische kostprijs minus de annuïtaire afschrijvingen bedraagt e 81.899.350. In duizendtallen is het verschil tussen de bedrijfswaarde 2011 en 2010 als volgt te analyseren: x e 1.000,- Bedrijfswaarde 2010

56

2011

2010

245.200

Rentabiliteitswaardecorrectie -/- 12.500 Bedrijfswaarde 2010 (kasstromen) 232.700 Autonome waardemutatie -/- 10.700 Voorraadmutaties -/300 - Nieuwbouw - Aankopen - Aanpassing als gevolg van renovatiebeslissing Parameterwijzigingen 17.600 - Indexaties - Disconteringsvoet - Huurderving - Levensduur Beleidswijzigingen -/1.600 - Verkopen - Onderhoud - Algemene kosten Bedrijfswaarde 2011 (kasstromen) Rentabiliteitswaardecorrectie

237.700 17.000

Totaal

254.700

-/-

1.700 400 2.400

-/-

3.400 14.500 2.200 2.500

-/-/-

12.500 12.200 1.300

Materiële vaste activa De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde op basis van de bedrijfswaarde. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de verhuureenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan 5 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarig onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende parameters: • Jaarlijkse huurverhoging van 2,0% • Jaarlijkse huurderving van 0,4% • Mutatiegraad van 6,0% en huurharmonisatie voor de eerste 5 jaar tot 65,0% van de maximaal redelijke huur • Jaarlijkse stijgingen van de exploitatielasten van 2,0% en van onderhoudslasten van 2,0% in de eerste 5 jaren en daarna van 3,0% • Reële waarde van de grond onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting • Verwachte economische levensduur van de complexen van gemiddeld 20 jaar • Disconteringsvoet van 5,25% • Kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model

De verwachte opbrengstwaarde van woningen, geoormerkt voor verkoop, wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van 5 jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Tijdelijke verschillen tussen de gehanteerde disconteringsvoet en de actuele marktrente (verbonden aan de leningenportefeuille rekening houdend met de afgesloten financiële instrumenten) worden door middel van een rentabiliteitswaardecorrectie meegenomen bij de bepaling van de bedrijfswaarde. Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van het vastgoed op basis van marktgebieden. De verschillende marktgebieden bestaan uit clusters van buurten. Bij het samenstellen van de complexindeling is hierbij aansluiting gezocht. De jaarlijkse stijging of daling van de actuele waarde wordt verantwoord via de Winst- en Verliesrekening onder de post Mutatie actuele waarde materiële vaste activa.

x e 1.000,-

2011

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Beginsaldo Mutaties in het boekjaar - Investeringen - In exploitatie genomen - Mutatie onrendabele toppen - Mutatie overboeking naar onderhanden werk verkopen

-/-/-

Eindsaldo

2010

708

5.123

10.213 3.551 2.349 -

9.291 -/- 12.114 -/- 3.650 2.058

5.021

708

57 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze post is als volgt samengesteld: - Kantoorgebouw - Werkplaats - Inventaris - Vervoermiddelen

3.087 370 567 382

3.187 374 541 342



4.406

4.444

Vervoer- middelen

Totaal

499 157 342

6.162 1.718 4.444

135 14 81 40

327 -/- 14 -/- 351 -/- 38

580 198 382

6.436 2.030 4.406

Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 31-12-2010 - Aanschafwaarde - Afschrijving - Boekwaarde per 31-12-2010 Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen Afschrijvingen - Totaal per saldo Saldo per 31-12-2011 - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijving - Boekwaarde per 31-12-2011

Kantoor- gebouwen

-/-/-

Werk- plaats Inventaris

3.615 428 3.187

400 26 374

1.648 1.107 541

- - 100 100

- - 4 4

192 - 166 26

3.615 528 3.087

-/-/-

400 30 370

-/-

1.841 1.274 567

-/-/-

Vanaf 2007 is er jaarlijks € 100.000 gestort in het ‘Startersfonds’ van de gemeente Hardenberg tegen een rentevoet van 0%. Na 3 jaar is de gemeente Hardenberg een rentevergoeding van 4% verschuldigd.

Afschrijvingsmethode en -termijnen De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Annuïtair Lineair

Kantoorpanden Werkplaats Telefooncentrale Inventarissen Automatiseringsapparatuur Vervoermiddelen

50 jaar 50 jaar 10 jaar 5 jaar 3 jaar 5 jaar

De Veste heeft, in samenspraak met de Gemeente Hardenberg en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek UA, een garantieregeling ontwikkeld, welke erop neer komt dat De Veste in opdracht van potentiële kopers van nieuwbouwwoningen en namens hen hun bestaande woning verkoopt tegen een zo hoog mogelijke prijs, maar de bestaande woning desnoods zelf koopt indien deze niet verkocht is aan een derde op het moment waarop de nieuwbouwwoning opgeleverd wordt. Ter afdekking van de financiële risico’s hiervan hebben De Veste, de Gemeente Hardenberg en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek UA, een garantiefonds opgericht. De bijdrage van de Veste in het fonds bedroeg in 2010 e 150.000. In 2011 is 1 woning aangekocht door de Veste inzake de garantieregeling.

Verzekering De verzekerde waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt per 31 december 2011 € 10.299.866. De WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum e 2.288.953.

x e 1.000,- Voorraden

De specificatie van de verzekeringen van de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Kantoorpand Werkplaats Kantoorinventaris Automatiseringsapparatuur Vervoermiddelen Reconstructie/fraude

Uitgebreide opstal Uitgebreide opstal Uitgebreide opstal Computerverzekering WA-casco Premier risque

31-12-2011

31-12-2010

- Voorraad materialen - Voorraad grond- en ontwikkelposities

124 11.597

119 13.168



11.721

13.287

2.929

521

Onderhanden projecten - Geactiveerde kosten, toegerekende winsten verminderd met voorziene verliezen

x e 1.000,- Financiële vaste activa

58

Deelnemingen Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Resultaat op deelnemingen - Bij: voorziening deelnemingen

31-12-2011

31-12-2010

-

-

118 249 367

297 415 118

De onder de voorraden opgenomen gronden zijn per balansdatum getaxeerd.

59 Vorderingen

-/-

-/-

Huurdebiteuren

101

90

Vorderingen op groepsmaatschappijen

6.720

2.593

Deze post is als volgt samengesteld: - Salland Vastgoed Participaties BV - De Veste Projectontwikkeling BV - De Veste Planontwikkeling BV

1.935 3.657 1.128

2.494 99



6.720

2.593

De huurachterstanden zijn als volgt naar tijdsduur en aantal huurders gespecificeerd: Eindsaldo

-

-

Dit betreft de 100% deelneming in Salland Vastgoed Participaties BV te Ommen. Vorderingen op groepsmaatschappijen Het verloop van deze post is als volgt: - Beginsaldo - Niet vervallen rente - Aflossingen

2.635

2.474

2.474 161 -

2.328 146 -

Eindsaldo

2.635

2.474

Dit betreft een tweetal leningen aan De Veste Planontwikkeling BV, waarvan één lening voor een bedrag ad e 1.490.199 is achtergesteld ter aanzuivering van het negatieve eigen vermogen. Leningen u/g Het verloop van deze post is als volgt: - Beginsaldo - Nieuwe leningen u/g - Aflossing

31-12-2011 periode huurachterstand aantal huurachterstand t/m 1 maand 34 101 36 2 maanden 13 17 13 3 maanden 15 14 11 4 maanden 4 1 3 5 maanden 2 1 5 6 maanden 9 4 7 Totaal 77 138 75 Verhuisden 24 41 26 Voorziening dubieuze vorderingen - -/- 11 Totaal alle contracten 101 179 90

31-12-2010 aantal 110 16 11 2 2 3 144 33 177

De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,36% van de jaarhuur.

-/-

644

548

398 100 4

300 100 2

-/-

Eindsaldo

494

398

- Saldo Garantiefonds nieuwbouwwoningen

150

150

Eindsaldo

644

548

x e 1.000,-

Vorderingen op gelieerde partijen Dit betreft de vordering op Woningstichting Pierre Louis.

2010

-

1.058

-

183

Overige vorderingen

605

631

Deze post is als volgt samengesteld: - Gefactureerd aan Zorgcentra - Vorderingen op gemeenten - Termijnen verkoop nieuwbouw - Aegon - VvE’s - Vennootschapsbelasting Pierre Louis - Diversen

334 97 - - - - 174

84 76 38 50 1 301 81



605

631

Overlopende activa

607

294

Deze post is als volgt samengesteld: - Niet vervallen rente - Schothans - Overig

- 68 539

103 191



607

294

Liquide middelen

16.374

18.176

Deze post is als volgt samengesteld: Direct opvraagbaar: - Kas - Rekening-courant banken - Spaarrekening - Kruisposten geldverkeer

1 2.046 14.327 -

2 5.800 12.371 3



16.374

18.176

Belastingen en premies SV - Omzetbelasting

60

2011

61

Toelichting op de enkelvoudige balans

In 2008 heeft de Veste de E(Energie)-meters geïntroduceerd. Hiervoor is éénmalig ruim e 3.000.000 in dit systeem gestopt. Wanneer huurders besluiten om hun woning energiezuiniger te laten maken kunnen zij dit geheel of gedeeltelijk laten betalen met deze E-meters.

x e 1.000,Passiva Eigen vermogen

31-12-2011

31-12-2010

151.351

145.577

Overige reserves Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Jaarresultaat

145.577 5.774

139.129 6.448

Eindsaldo

151.351

145.577

62

21.804

20.862 508 -/- 4.061

21.804

17.309

118 249

118

Eindsaldo

367

118

1.080

1.119

Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Aflossingen

-/-

1.121 20

-/-

1.141 20

Eindsaldo Aflossing volgend boekjaar

-/-

1.101 21

-/-

1.121 2



1.080

1.119

423

1.033

99.274

92.569

Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Aantrekken nieuwe leningen - Aflossingen conform schema

97.387 15.000 -/- 5.454

88.986 15.000 -/- 6.599

Aflossing volgend boekjaar

-/-

Waarvan leningen met een looptijd > 5 jaar:

Overige voorzieningen

4.372

4.615

De post bestaat uit de volgende onderdelen: - V-meters - E-meters - Deelnemingen

1.765 2.240 367

1.875 2.622 118

Eindsaldo

4.372

4.615

-/-/-

Eindsaldo

1.875 216 48 278 1.765

-/-/-

1.352 842 58 261 1.875



Leningen kredietinstellingen

Waarvan leningen met een looptijd > 5 jaar:

98.307

73.366

406

326

Rente-instrumenten Ter dekking van het renterisico van een lening met een variabele rente is een cap afgesloten voor een hoofdsom van e 3.400.000, bij een tarief van 6,0%. Deze cap is in 2002 afgesloten en heeft een looptijd van 10 jaar. Bij het afsluiten van de cap is e 98.260 betaald.

Voorziening E-meters Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Bij: jaarlijkse uitgifte E-meters - Af: in mindering gebracht op investeringen

Iedere huurder stort voorafgaand aan de sleuteluitgifte een waarborgsom. Deze bedroeg in 2011 e 75. De rente op deze waarborgsommen wordt gebruikt voor het gratis kunnen verstrekken van vulzand voor de ophoging van stoepen e.d. en het schoonmaken van de dakgoten. Wanneer de huurder de woning verlaat en er zijn geen kosten te verrekenen dan wordt de waarborgsom terugbetaald. Op de campus in Enschede wordt geen waarborgsom in rekening gebracht, behalve voor de ingerichte studentenhuisvesting. De hoogte hiervan varieert van e 200 tot e 800 en staat in verhouding met de hoogte van de huur. De waarborgsom op de campus op Terschelling bedraagt e 285.

-/-

2.240

2.622

97.387 4.818 92.569

Waarborgsommen

2.690 553 -/621

-/-

99.274

Zekerheden Er zijn geen zekerheden gesteld voor langlopende leningen. Leningen worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

2.622 18 400

106.933 7.659

Eindsaldo

De Veste hanteert een systeem voor het verbeteren van de woningen: de V-meters. Hiervoor is in 2003 een voorziening getroffen. Jaarlijks wordt aan de huurder 100 V-meters toegekend. Dit geldt alleen voor alle huurders die rechtstreeks huren van de Veste, die geen betalingsachterstand hebben en voldoen aan de huurverplichtingen. Wanneer huurders besluiten om hun woning te verbeteren/ verfraaien kunnen zij dit geheel of gedeeltelijk laten betalen met deze V-meters.

Eindsaldo

31-12-2010

Voorziening deelnemingen Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Overgeboekt van/naar financiële vaste activa

Leningen overheid

17.309

17.309 6.358 -/- 1.863

Eindsaldo Dotatie aan de voorziening vindt plaats wanneer dit intern is besloten, opgenomen in de begroting en extern is gecommuniceerd.

Voorziening V-meters Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Bij: jaarlijkse uitgifte V-meters - Af: vrijval door verhuizingen - Af: in mindering gebracht op investeringen

31-12-2011

Langlopende schulden

Voorzieningen Voorziening onrendabele toppen Het verloop van deze post is als volgt: Beginsaldo - Mutatie onrendabele toppen in boekjaar - Af: in mindering gebracht op investeringen

x e 1.000,-

63

x e 1.000,- Kortlopende schulden

31-12-2011

Aflossingsverplichtingen

7.680

4.820

358

395

Schulden aan verbonden partijen

-

1.058

Schulden aan groepsmaatschappijen

-

84

Schulden leveranciers

Belastingen en premies SV Deze post is als volgt samengesteld: - Omzetbelasting - Loonheffing - UWV - Vennootschapsbelasting

64

31-12-2010

-/-

2

3.538

-/-

2 - - -

70 31 3.437

2

3.538

-/-

Overlopende passiva Deze post is als volgt samengesteld: - Vooruit ontvangen huren - Transitorische rente - Nog te verrekenen servicekosten - Leefbaarheid Centrum Dedemsvaart - Pensioenpremie - Overig

3.279

5.884

252 2.401 - - - 626

241 1.818 770 2.500 53 502



3.279

5.884

Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening x e 1.000,-

Bedrijfsopbrengsten Huren Te ontvangen netto-huur Af: Huurderving - Wegens leegstand - Wegens overige redenen

2011

2010

25.069 -/-/-

Gemiddelde huurderving 1,10% (2010: 0,89%) De stijging van de gemiddelde huurderving ten opzichte van 2010 is als gevolg van diverse éénmalige afboekingen doordat er geen verhaalsmogelijkheden bleken te zijn op de voormalige huurder.

229 47

23.950 -/-/-

198 16

24.793

23.736

3.231

2.993

Overheidsbijdragen Bijdragen van de gemeente(n) in het exploitatietekort: - Jaarlijkse bijdrage - Afwikkeling subsidie BWS

11 -

49



11

49

665 -

1.901 5.547

665

7.448

146

161

376

392

Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa - Onrendabele toppen nieuwbouw - Afwaardering grondpositie Lelystad - Afwaardering grondpositie Raalte

4.346 - 830

508 1.838 -



5.176

2.346

214 -

549 4.881

214

5.430

2.271 47 31 94

2.331 151 50

Vergoedingen - Overige zaken, leveringen en diensten

Verkopen - Opbrengst verkoop bestaand bezit - Opbrengst verkoop nieuwbouw Overige bedrijfsopbrengsten - Verrichte diensten

Bedrijfslasten

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Inzake nieuwbouwprojecten is er voor een bedrag ad e 30.494.500 aan verplichtingen aangegaan (2010: e 5.434.000). Met de Universiteit Twente is een erfpachtovereenkomst gesloten voor 50 jaar. De jaarlijks verschuldigde erfpachtcanon bedraagt e 346.000.

Afschrijvingen op materiële vaste activa - Activa ten dienste van exploitatie

Kostprijs verkochte woningen - Kostprijs verkoop bestaand bezit - Resultaat verkoop nieuwbouw Lonen en salarissen - Bruto salarissen (inclusief ziekengeld) - Uitzendkrachten - Afkoop personeel - Af: Ontvangen ziekengelden

-/-

2.255

-/-

2.432

65

x e 1.000,- Het salaris van de bestuurder bedraagt op basis van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) als volgt (bedragen in euro’s): - Bruto jaarloon - Overig - Uitbetaling verlofuren - Bijtelling auto - Af: ingehouden pensioenpremies

2011

2010

148.729 2.195 - - -/- 13.162

145.385 1.954 11.725 13.020 -/- 12.860

- Belastbaar loon - Pensioenafdracht

137.762 51.648

159.224 51.340

De Balkenende norm bedraagt € 194.900. Uit bovenstaande is af te leiden dat het salaris binnen de normering van de WOPT valt.

189.410

210.564

Sociale lasten en pensioenlasten - Sociale lasten - Pensioenlasten

368 420

310 438



788

748

De personeelsbeloningen en andere (uitgestelde) vergoedingen worden overeenkomstig de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ271) verantwoord in de jaarrekening. Onderdeel hiervan vormen de (vroeg)pensioenen. Deze zijn door Woningstichting de Veste ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (hierna SPW). De betreffende regelingen voor (vroeg)pensioen kunnen op grond van vorengenoemde richtlijn vooralsnog gekwalificeerd worden als een zogenaamde toegezegde bijdrageregeling. Dit betekent dat de over het boekjaar verschuldigde premies als pensioenlast worden verantwoord. Hierbij moet opgemerkt worden dat ingevolge de statuten van SPW de mogelijkheid bestaat dat bij eventuele tekorten van het pensioenfonds een financieringsregeling kan worden getroffen en tekorten aangezuiverd zullen worden. Ultimo 2011 bedraagt de (voorlopige) dekkingsgraad van het SPW 98,0%, volgens dekkingsgraad november 2011. (ultimo 2010: 102,0%). Lasten onderhoud - Onderhoudslasten - Af: onderhoudslasten werkapparaat

2011

2010

Overige bedrijfslasten

Op 31 december 2011 zijn er 53 personeelsleden werkzaam bij de Veste (2010: 54)

66

x e 1.000,-

Beheerkosten - Overige personeelskosten - Huisvestingskosten - Bestuurskosten - Algemene kosten

338 127 64 1.783

275 179 147 1.666

Directe exploitatielasten - Belastingen - Verzekeringen

839 100

801 126

Overige directe exploitatielasten - Vechthorst matching - Af te dragen huren - Overig

28 24 452

28 98 601

3.755

3.921



Onderstaande tabel geeft een overzicht van de door KPMG Accountants NV in rekening gebrachte honoraria voor aan de jaarrekeningcontrole gerelateerde en overige dienstverlening. Honoraria x E 1.000

2011

%

2010

%

36

78

34

76

Overige assurance

4

9

4

9

Belastingadviesdiensten

-

-

-

-

Overige dienstverlening

6

13

7

16

46

100

45

100

Jaarrekeningcontrole

Totaal

-/-

6.673 376

-/-

5.331 337

- Kosten werk derden en materiaal - Dotatie voorziening onderhoud VvE’s

6.297 92

4.994 96

E- en V-meters - Uitgifte E-meters - Jaarlijkse uitgifte V-meters - Dotatie voorziening E- en V-meters Pierre Louis - Vrijval

6.389

5.090

18 216 - 48

17 216 1.163 58

-/-

-/-

Leefbaarheid - Bijzondere projectsteun - Project Maatje - Herinrichting Nachtegaalstraat Ommen - Speeltuin Lemelerveld - Wozoco Lemelerveld - Vereniging SkyBox

186

1.338

283 26 20 2 130 -

238 26 1

Leveringen en diensten - Kosten leveringen en diensten

461

265

2.693

2.965

67

Financiële baten en lasten Rentebaten - Rente op uitgezette middelen lang - Rente op uitgezette middelen kort

- 784

146 250

Totaal rentebaten

784

396

Rentelasten - Leningen o/g

4.591

3.643

Belastingen - Vrijval vennootschapsbelasting de Veste - Vennootschapsbelasting Pierre Louis

3.145 -

-/-

1.553 291



3.145

-/-

1.262

De vrijval vennootschapsbelasting is als gevolg van de mogelijkheid van de Veste om zich te beroepen om ANBI-status. Derhalve vallen de reserveringen opgebouwd vanuit 2007 tot en met 2010 in zijn geheel vrij.

Aan: Woningstichting de Veste x e 1.000,-

31-12-2011

31-12-2010

Resultaat deelnemingen - Salland Vastgoed Participaties BV - Nagekomen last Salland Vastgoed Participaties BV

-/-

249 -

-/-/-

125 290



-/-

249

-/-

415

Waardeverandering actuele waarde onroerende en roerende zaken in exploitatie - Herwaardering

132

1.912

Berekening fiscaal resultaat Resultaat voor belastingen

2.746

4.346 283



68

Af: dotatie fiscale herinvesteringsreserve Af: V- en E-meters Af: dotatie herbestedingsreserve

Fiscaal resultaat

Ommen, 29 februari 2012

J.W.A. Sinke MRE MRICS directeur/bestuurder

4.629

-/451 -/186 -/- 6.738



De Veste doet een beroep op de ANBI-status. Hierdoor zal de vennootschapsbelasting voor 2011 nul bedragen. Er zal derhalve een nulaangifte worden ingediend. De verwachte verschillen tussen commerciële en fiscale waardering hebben ultimo 2011 niet geleid tot het tot waardering brengen van een belastinglatentie omdat realisatie binnen afzienbare termijn niet waarschijnlijk is. Voor verschillen in de fiscale en commerciële waardering van de leningenportefeuille en van verschillen in de fiscale en commerciële waardering van in de bedrijfswaarde ingerekende verkopen is gezien het geringe belang geen latentie in de balans opgenomen. Voor de verschillen in de leningenportefeuille bedraagt het effect € 339.000 (debet), voor de verschillen in de ingerekende verkopen € 611.000 credit.

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2011 van Woningstichting De Veste te Ommen gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2011 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst- enverliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Dit betreft de waardemutatie tussen de historische kostprijs minus de afschrijvingen en de actuele waarde op balansdatum.

Bij: fiscaal niet aftrekbare kosten - Onrendabele investeringen nieuwbouw - Bijdrage bijzondere projectsteun

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

-/-

7.375 -

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting De Veste per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Amstelveen, 29 februari 2012 KPMG ACCOUNTANTS N.V. K.G.P. Tegel RA

69

Overzicht geconsolideerde balansontwikkeling

Overzicht geconsolideerde bedrijfsbegroting

Periode: 2012 t/m 2019 (x e 1.000)

Periode: 2012 t/m 2019 (x e 1.000)

Activa 2012 2013 2014 2015 Vaste activa Materiele vaste activa 263.622 291.115 303.906 314.141 Financiele vaste activa 717 698 676 652 Vlottende activa Voorraden Vorderingen Liquide middelen Totaal activa

264.339

291.813

304.582

314.793

24.568 3.234 23.674

22.337 3.234 5.000

21.147 3.234 5.000

21.554 3.234 5.000

51.476

30.571

29.381

29.788

315.815

322.384

333.963

344.581

Passiva Eigen vermogen 148.331 148.776 155.142 161.881 Voorziening onrendabele toppen 18.407 18.757 10.395 8.960 Overige voorzieningen 4.276 4.151 4.026 3.901 Langlopende schuld 133.135 138.895 152.315 157.642

304.149

310.579

321.878

332.384

11.666

11.805

12.085

12.197

Totaal passiva

315.815

322.384

333.963

344.581

Totaal beschikbaar Totaal vastgelegd

304.149 264.339

310.579 291.813

321.878 304.582

332.384 314.793

Saldo werkkapitaal

39.810

18.766

17.296

17.591

47,0

46,1

46,5

47,0

Kortlopende schuld

70

Solvabiliteit

Activa 2016 2017 2018 2019 Vaste activa Materiele vaste activa 314.544 315.849 317.077 317.971 Financiele vaste activa 628 602 577 550

315.172

316.451

317.654

318.521

Vlottende activa Voorraden 20.814 20.075 19.335 18.595 Vorderingen 3.234 3.234 3.234 3.234 Liquide middelen 5.000 5.000 5.000 5.000

29.048

28.309

27.569

26.829

Totaal activa

344.220

344.760

345.223

345.350

Passiva Eigen vermogen Voorziening onrendabele toppen Overige voorzieningen Langlopende schuld

168.880 3.161 3.776 156.228

176.941 2.644 3.651 149.529

184.476 2.672 3.526 142.645

193.060 2.672 3.401 134.527



332.045

332.765

333.319

333.660



2012

2013

2014

2015

25.603 626 274 4.462

27.369 686 458 4.567

29.980 556 3.072 4.833

32.905 790 2.497 5.121

Bedrijfslasten Afschrijving/Mutatie bedrijfswaarde Onrendabele top nieuwbouw Personeelslasten Lasten onderhoud V- en E-meters Leefbaarheid Overige bedrijfslasten

30.965

33.080

38.441

41.313

3.041 3.782 3.637 4.681 269 62 8.034

3.428 5.140 3.706 6.141 274 64 8.210

3.843 2.310 3.777 6.203 279 65 9.365

4.237 2.700 3.849 6.093 284 66 10.602



23.506

26.963

25.842

27.831

Rentebaten Rentelasten Overige buitengewone lasten

523 5.461 344

392 5.719 345

217 6.137 315

199 6.627 315

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

2.177

445

6.364

6.739

Bedrijfsopbrengsten Huren Verkopen woningen bestaand Verkopen woningen nieuwbouw Overige Bedrijfsopbrengsten

Af: Vennootschapsbelasting Jaarresultaat 2.177 445 6.364

12.175

11.995

11.904

11.690

Totaal passiva

344.220

344.760

345.223

345.350

Totaal beschikbaar Totaal vastgelegd Saldo werkkapitaal

332.045 315.172 16.873

332.765 316.451 16.314

333.319 317.654 15.665

333.660 318.521 15.139

49,1

51,3

53,4

55,9

Solvabiliteit

2017

2018

2019

Bedrijfsopbrengsten Huren 34.755 36.379 37.617 38.859 Verkopen woningen bestaand 661 603 649 560 Verkopen woningen nieuwbouw 1.070 995 995 975 Overige Bedrijfsopbrengsten 5.202 5.290 5.377 5.462 41.688 43.267 44.638 45.856 Bedrijfslasten Afschrijving/Mutatie bedrijfswaarde 4.561 4.839 4.973 5.243 Onrendabele top nieuwbouw 1.050 1.050 1.594 1.594 Personeelslasten 3.922 3.996 4.072 4.146 Lasten onderhoud 6.711 6.551 7.535 7.255 V- en E-meters 290 295 301 306 Leefbaarheid 67 68 70 71 Overigen bedrijfslasten 11.216 11.754 12.143 12.568

Kortlopende schuld

2016

6.739

27.817

28.553

30.688

31.183

Rentebaten Rentelasten Buitengewone lasten

195 6.753 315

194 6.531 315

193 6.294 315

193 5.967 315

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

6.998

8.062

7.534

8.584

8.062

7.534

8.584

Af: Vennootschapsbelasting Jaarresultaat

6.998

71

Bijlage Tabellen verhuur Vechtdal Tabel 1 Overzicht van het aantal woningzoekenden naar leeftijd en voorkeur type woning per 31-12-2011 gewenste woning

> 25 jaar

25-54 jaar

55-64 jaar

≥ 65 jaar

totaal

eengezinswoning

234

840

88

42

1.204

56

91

26

63

236

seniorenwoning

3

39

210

567

819

garage

-

4

1

-

5

onbekend/geen voorkeur

200

265

34

23

522

totaal

493

1.239

359

695

2.786

etagewoning

Tabel 2 Overzicht van het aantal woningzoekenden naar type en plaats per 31-12-2011 eengezinswoning

etagewoning

seniorenwoning

garage

geen voorkeur

totaal

41

7

39

-

8

95

7

-

8

-

-

15

413

78

265

-

89

845

43

19

58

2

21

143

9

-

15

-

1

25

36

4

56

-

9

105

514

118

317

3

69

1.021

Slagharen

7

1

13

-

2

23

Vilsteren

5

-

2

-

-

7

Vinkenbuurt

-

-

-

-

-

-

Hoorn

11

-

8

-

2

21

Midsland

19

1

2

-

3

25

West-Terschelling

53

3

30

-

15

101

onbekend/geen voorkeur

46

5

-

6

303

360

1.204

236

813

11

522

2.786

locatie Balkbrug Beerzerveld Dedemsvaart Hardenberg

72

Lemele Lemelerveld Ommen

totaal

Tabel 3 • Overzicht aantallen woningen ingedeeld naar huurklasse per 31-12-2011 netto huurklasse huur ≤ € 361,66 huur tussen € 361,66 en € 554,76 huur ≥ € 554,76 totaal

eengezinswoning

etagewoning

seniorenwoning

garage

zorgeenheid *

totaal

505

177

140

73

18

913

1.587

208

692

-

37

2.524

22

51

27

-

18

118

2.114

436

859

73

73

3.555

• exclusief bedrijfsruimten * zorgeenheden bestaan uit een totaal van 478 zorgplaatsen

73

Bijlage

Tabel 4 * Overzicht aantal huuropzeggingen ingedeeld naar huurklasse in 2011 netto huurklasse huur ≤ € 361,66 huur tussen € 361,66 en € 554,76 huur ≥ € 554,76 totaal

eengezinswoning

etagewoning

seniorenwoning

7

18

10

2

-

37

89

15

46

-

2

152

7

6

-

-

-

13

103

39

56

2

2

202

garage zorgeenheid

totaal

*Op basis van het daadwerkelijke aantal huuropzeggingen in 2011, dit is exclusief nieuwbouw en verkoop bestaande huurwoningen

Tabel 5 Overzicht mutatiegraad naar type woning en huurklasse in 2011 eengezinswoning

etagewoning

seniorenwoning

huur ≤ € 361,66

1,4%

10,2%

7,1%

2,7%

-

4,1%

huur tussen € 361,66 en € 554,76

5,6%

7,2%

6,6%

-

5,4%

6,0%

31,8%

11,8%

-

-

-

11,0%

4,9%

8,9%

6,5%

2,7%

2,7%

5,7%

netto huurklasse

huur ≥ € 554,76 totaal

74

garage zorgeenheid

netto huurklassen inkomen

≤ € 361,66

€ 361,66 - € 554,76

≥ € 554,76

totaal

≤ 66 jaar

≤ 21.625

32

38

-

70

> 21.625

4

13

1

18

≤ 20.325

-

16

-

16

> 20.325

1

1

-

2

37

68

1

106

netto huurklassen leeftijd

inkomen

≤ € 361,66

€ 361,66 - € 554,76

≥ € 554,76

totaal

≤ 66 jaar

≤ 29.350

3

43

3

49

> 29.350

2

17

2

21

≤ 27.750

-

8

-

8

> 27.750

-

3

-

3

5

71

5

81

Totaal

Het aantal mensen dat aangeeft te willen verhuizen, is sinds 2008 gestegen van 45,2% tot 49,2%. De verhuisgeneigdheid onder senioren (60 jaar en ouder) is nog steeds hoger dan onder de groep tot 60 jaar. Het verschil is echter minder groot dan het geweest is. Het aantal mensen dat aangaf op korte termijn (binnen 4 jaar) te willen verhuizen, is na 2 jaren van stijging gedaald en is nu 53,7%.

Onder de verhuisgeneigden met een voorkeur voor een huurwoning blijft het appartement met 47,0% zeer populair. Op grote afstand volgen de woning met zorg, de twee-onderéén-kapwoning en de hoekwoning met percentages tussen 13,8 en 10,0. De twee-onder-één-kapwoning is voor het derde jaar op rij gestegen in populariteit. Ook onder de verhuisgeneigden tot 60 jaar is er een sterke voorkeur voor het appartement. Bijna een derde kiest voor dit type woning. Ook hier volgen de twee-onder-één-kapwoning en de hoekwoning op ruime afstand.

Kopen of huren Een ruime meerderheid van alle verhuisgeneigden heeft nog steeds een voorkeur voor een huurwoning. Net als in andere jaren geldt ook nu dat mensen tot 60 jaar een grote voorkeur hebben om te gaan kopen en mensen van 60 jaar en ouder een grote voorkeur hebben om te gaan huren. Het verschil tussen deze 2 leeftijdscategorieën is echter niet meer zo groot als voorheen.

Voor de verhuisgeneigden met een voorkeur voor koop blijft de vrijstaande woning de meest ideale woning. De voorkeur voor dit type koopwoning is in een jaar tijd gestegen van 37,5% naar 40,5%. In de leeftijdscategorie tot 60 jaar is de stijging zelfs nog groter en geeft inmiddels 49,5% de voorkeur aan een vrijstaande woning. In alle leeftijdscategorieën is het appartement minder populair. In de leeftijdscategorie tot 60 jaar daalt tevens de voorkeur voor de hoekwoning.

Prijzen koopwoning

Tabel 7 Aantal meerpersoonshuishoudens waaraan een woning is verhuurd in 2011

› 66 jaar

Type huurwoning

Type koopwoning

leeftijd

totaal

Verhuisgeneigdheid

totaal

Tabel 6 Aantal éénpersoonshuishoudens waaraan een woning is verhuurd in 2011

› 66 jaar

Resultaten Vechtdal woonenquête 2011

In de gewenste prijsklasse van een te kopen woning zijn behoorlijke verschillen waarneembaar. De voorkeur voor woningen van € 100.000 tot € 200.000 is gedaald van 24,6% naar 17,8%. Daarentegen stijgt de voorkeur voor woningen van € 300.000 tot € 400.000 van 13,2% naar maar liefst 18,5%. De prijsklasse van € 200.000 tot € 300.000 blijft overigens het meest populair met 57,0%. De prijsklasse boven de € 400.000 daalt voor het eerst sinds enkele jaren in voorkeur.

Prijzen huurwoning Als we kijken naar hoeveel men aan maandhuur wil betalen, zien we dat dit meer is dan voorheen. Vorig jaar gaf tweederde van de respondenten aan meer dan € 400 per maand te willen betalen. Op dit moment is dit percentage ruim driekwart. De stijging komt doordat zowel de categorie tussen € 500 en € 600 en de categorie boven de € 600 meer gewenst zijn. De voorkeur voor huurwoningen in de prijsklasse tussen de € 300 en € 400 is juist sterk gedaald.

75

Tabellen enquête Tabel welk type heeft uw voorkeur en welke eigendomsvorm Tabel wilt u verhuizen, zo ja, wanneer en welke eigendomsvorm wilt u dan niet verhuizen niet

koop

huur

325

totaal

% van verhuizers

325

% van respondenten 50,9

type voorkeur

niet verhuizen

koop

huur

totaal

%

% van koop

% van huur

4

8

12

3,8

3,1

4,4

325 tussenwoning

binnen 1 jaar

15

22

37

11,8

5,8

twee-onder-één kap

32

19

51

16,3

24,4

10,5

1-2 jaar

22

23

45

14,4

7,1

geschakelde woning

2

2

4

1,3

1,5

1,1

2-3 jaar

17

30

47

15,0

7,4

vrijstaand

53

10

63

20,2

40,5

5,5

3-4 jaar

18

21

39

12,5

6,1

hoekwoning

8

18

26

8,3

6,1

9,9

> 4 jaar

61

84

145

46,3

22,7

24

85

109

34,9

18,3

47,0

133

180

638

100,0

100,0

% van verhuizers

42,5

57,5

100

woning met zorg

3

25

28

9,0

2,3

13,8

% van respondenten

20,9

28,2

overig

5

14

19

6,1

3,8

7,7

totaal

131

181

312

100,0

100,0

100,0

42,0

58,0

100,0

‹ 100

100 - 200

200 - 300

300 - 400

≥ 400

totaal

tussenwoning

1

3

1

-

-

5

twee-onder-één-kap

-

8

24

2

-

34

geschakelde woning

-

1

1

-

-

2

vrijstaand

-

5

22

21

8

56

hoekwoning

-

6

3

-

-

9

etagewoning/appartement

1

8

19

1

-

29

woning met zorg

-

-

4

-

-

4

anders

-

2

4

1

-

7

totaal

2

33

78

25

8

146

1,4

22,6

53,4

17,1

5,5

100,0

‹ 300

300 - 400

400 - 500

500 - 600

≥ 600

totaal

tussenwoning

-

2

3

2

-

7

totaal

325

totaal wel verhuizen

313

%

Tabel van verhuisgeneigden naar leeftijd en gewenste eigendomsvorm

76

etagewoning/ appartement

Tabel welk type heeft uw voorkeur en wat wilt u ervoor betalen kopers (€ 1.000)

18-30 jaar

30-40 jaar

40-50 jaar

50-60 jaar

60-70 jaar

≥70 jaar

totaal

%

koop

24

26

19

22

28

14

133

42,4

huur

7

8

14

40

58

54

181

57,6

totaal

31

34

33

62

86

68

314

100,0

% respons

9,9

10,8

10,5

19,8

27,4

21,7

100,0

% koop

77,4

76,5

57,6

35,5

32,6

20,6

42,4

% huur

22,6

23,5

42,4

64,5

67,4

79,4

57,6

% Tabel verhuisgeneigden naar eigendomsvorm en prijs die men wil betalen (x € 1.000) koop % (in euro’s) huur %

huurders (in euro’s)

‹ 100

100-200

200-300

300-400

≥ 400

totaal

1

24

77

25

8

135

0,7

17,8

57,0

18,5

6,0

100,0

twee-onder-één-kap

1

2

8

5

1

17

‹ 300

300-400

400-500

500-600

≥ 600

totaal

geschakelde woning

-

-

-

1

1

2

6

34

70

43

26

179

vrijstaand

-

1

3

2

1

7

3,4

19,0

39,1

24,0

14,5

100,0

hoekwoning

1

7

6

2

1

17

etagewoning/appartement

1

13

32

18

16

80

woning met zorg

3

2

7

8

4

24

anders

-

3

3

5

1

12

totaal

6

30

62

43

25

166

3,6

18,1

37,3

25,9

15,1

100,0

%

77

Tabel welk type heeft uw voorkeur en welke eigendomsvorm

Tabellen enquête leeftijd jonger dan 60 jaar Tabel wilt u verhuizen, zo ja, wanneer en welke eigendomsvorm wilt u dan niet verhuizen niet

koop

koop

huur

totaal

%

% van koop

% van huur

4

8

12

7,5

4,3

11,9

twee-onder-één-kap

28

12

40

25,0

30,1

17,9

2

-

2

1,3

2,2

-

46

6

52

32,5

49,5

9,0

type voorkeur huur

181

totaal

% van verhuizers

% van respondenten

181

niet verhuizen 181

tussenwoning

minder dan 1 jaar

10

14

24

15,0

7,1

geschakelde woning

1 tot 2 jaar

14

6

20

12,5

5,9

vrijstaand

2 tot 3 jaar

12

13

25

15,6

7,4

hoekwoning

4

12

16

10,0

4,3

17,9

3 tot 4 jaar

13

8

21

13,1

6,2

etagewoning/appartement

6

22

28

17,5

6,5

32,8

4 jaar of meer

44

25

69

43,1

20,3

woning met zorg

-

3

3

1,9

-

4,5

93

67

340

99,4

100,0

overig

3

4

7

4,4

3,2

6,0

% van verhuizers

58,1

41,9

100,0

totaal

93

67

160

100,0

100,0

100,0

% van respondenten

27,4

19,7

58,1

41,9

100,0

totaal

totaal wel verhuizen

181

%

160

Tabel van verhuisgeneigden naar leeftijd en gewenste eigendomsvorm

78

Tabel welk type heeft uw voorkeur en wat wilt u ervoor betalen

18-30 jaar

30-40 jaar

40-50 jaar

50-60 jaar

totaal

%

koop

24

26

21

22

93

58,1

huur

7

8

12

40

67

totaal

31

34

33

62

160

% respons

19,4

21,3

20,6

38,8

100,0

% koop

77,4

76,5

63,6

35,5

% huur

22,6

23,5

36,4

64,5

‹ 100

100 - 200

200 - 300

300 - 400

≥ 400

totaal

tussenwoning

1

3

-

-

-

4

41,9

twee-onder-één-kap

-

7

20

1

-

28

100,0

geschakelde woning

-

1

1

-

-

2

vrijstaand

-

2

18

19

7

46

58,1

hoekwoning

-

3

1

-

-

4

41,9

etagewoning/appartement

-

1

4

1

-

6

woning met zorg

-

-

-

-

-

-

anders

-

-

3

-

-

3

totaal

1

17

47

21

7

93

1,1

18,3

50,5

22,6

7,5

100,0

‹ 300

300 - 400

400 - 500

500 - 600

≥ 600

totaal

Tabel verhuisgeneigden naar eigendomsvorm en prijs die men wil betalen (x € 1.000)

kopers (€ 1.000)

%

‹ 100

100 - 200

200 - 300

300 - 400

≥ 400

totaal

1

17

47

21

7

93

%

1,08

18,28

50,54

22,58

7,53

100,0

huurders (in euro’s)

(in euro’s)

‹ 300

300 - 400

400 - 500

500 - 600

≥ 600

totaal

tussenwoning

-

2

4

2

-

8

2

16

26

18

5

67

twee-onder-één-kap

1

1

6

4

-

12

3,0

23,9

38,8

26,9

7,5

100,0

geschakelde woning

-

-

-

-

-

-

vrijstaand

-

1

3

2

-

6

hoekwoning

-

4

6

1

1

12

etagewoning/appartement

-

7

7

5

3

22

woning met zorg

1

-

-

1

1

3

anders

-

1

-

3

-

4

totaal

2

16

26

18

5

67

3,0

23,9

38,8

26,9

7,5

100,0

koop

huur %

%

79

80