‘Oorspronkelijk Plus’ Jaarverslag 2012
2
‘Oorspronkelijk Plus’ Jaarverslag 2012
3
4
7
Jaarverslag 2012 Governance
11
Geconsolideerde balans per 31 december 2012
14
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012
16
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012
17
Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2012
19
Grondslagen voor de waarderingen activa, passiva en de resultaatbepaling
20
Toelichting op de geconsolideerde balans
31
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
44
Enkelvoudige balans per 31 december 2012
48
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012
50
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2012
51
Overige gegevens
59
Inhoudsopgave
Jaarverslag 2012 en volkshuisvestelijkverslag
5
6
Jaarverslag 2012 en volkshuisvestelijk verslag Beredeneerd verslag van werkzaamheden over het jaar 2012 als bedoeld in artikel 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector van Woningstichting de Veste, toegelaten instelling volgens Koninklijk Besluit van 26 september 1979, ingeschreven in de KvK onder nummer 05040996. De stichting heeft tot doel werkzaam te zijn op het terrein van de volkshuisvesting in de gemeenten Ommen, Dalfsen, Hardenberg, Raalte, Enschede, Zwolle, De Wolden, Lelystad, Elburg, en Terschelling. Het bestuur van de stichting wordt gevormd door één bestuurder, de heer J.W.A. Sinke. Hij vervult deze functie sinds 1 januari 1996. Woningstichting de Veste kent een viertal deelnemingen waarvan zij 100% van de aandelen bezit, te weten: Salland Vastgoed Participaties bv, de Veste Projectontwikkeling bv, WOM Atolwijk bv en de Veste Planontwikkeling bv. De cijfers en activiteiten van deze deelnemingen zijn geconsolideerd opgenomen in dit verslag. De Veste kent drie vestigingen van waaruit de organisatie haar activiteiten regelt; Ommen, Terschelling en Enschede. In totaal zijn 48 mensen in dienst van Woningstichting de Veste per 31 december 2012. Het bedrijf wordt geleid door twee directeuren. Naast de heer Sinke, die directeur en bestuurder is, functioneert de heer W.N.W. Huuskes als technisch directeur. Beide directeuren worden ondersteund door een viertal stafleden die dagelijkse werkzaamheden coördineren. Voor de werkprocessen binnen de Veste wordt sinds 2004 een kwaliteitssysteem gehanteerd volgens ISO normen, momenteel ISO 9001-2008. De Veste hanteert een handvest integriteit voor personeel, bestuur en RvC. De Veste is sterk kwaliteit gedreven. De Veste kent sinds vele jaren een sterke financiële positie. De huuromzet over 2012 bedroeg € 26 miljoen, het behaalde resultaat over 2012 bedroeg na belastingen en sectorale heffingen € -/-5,2 miljoen. De binnen de sector gehanteerde kengetallen rond rentedekkingsgraad, solvabiliteit en volkshuisvestelijke exploitatiewaarde liggen ver boven het landelijke gemiddelde blijkens de meest recente publicatie van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Het voornaamste risico voor de Veste is, los van normale marktrisico’s, te omschrijven als een politiek risico. Niemand weet meer precies waar corporaties in Nederland toe dienen. Als gevolg van recent gemaakte politieke keuzes zullen de toekomstige kasstromen van de Veste onder grote druk komen te staan. De Veste wil die druk tegemoet treden met kwaliteit en integriteit. Kwaliteit van processen is daarbij een sleutelbegrip. Als gevolg van politieke onzekerheid nemen de risico’s van financierbaarheid toe. De beschikbaarheid van geld is geen
vanzelfsprekendheid meer, dus zal ook de Veste mogelijk verdere keuzes moeten maken in de investeringen die zij voor de toekomst voor haar rekening wil en kan nemen. In 2012 is een deel van de portefeuille in ieder geval voorlopig van de kalender geschrapt. Dat deel had een investeringswaarde van ongeveer € 150 miljoen. De Veste heeft door de hantering van kwaliteitssystemen en continue toepassing van het vier of zes ogen principe een relatief laag risico waar het fraude betreft. In 2012 hebben zich geen situaties voorgedaan die het vermoeden van fraude rechtvaardigen. De Veste doet met ongeveer € 2.000 externe kosten per jaar per medewerker relatief veel aan scholing en bij die scholing wordt soms ook onderzoek verricht. 100% van het personeel volgt jaarlijks, in welke vorm dan ook, scholing of nascholing. In 2012 is wetenschappelijk onderzoek gestart vanuit de Veste naar de rol die de bestuurder van een woningcorporatie speelt in het falen of het succes van een toegelaten instelling. Dat onderzoek wordt verricht aan de universiteit van Salford in het Verenigd Koninkrijk.
7 Als gevolg van politieke keuzes heeft de Veste haar meerjarenramingen moeten aanpassen en heeft zij in 2012 een beperkte reorganisatie doorgevoerd. Uitgangspunt daarbij is dat de Veste wil blijven investeren, maar op een relatief kleinere schaal. Zij wil kwaliteit blijven leveren voor de zittende huurders, maar met een beperkte en efficiëntere werkorganisatie. De Veste maakt daarbij de inschatting dat de bestaande, niet positieve, marktomstandigheden nog lange tijd zullen aanhouden. Zij gaat uit van het zogenoemde Japanscenario wat neerkomt op weinig groei en lage rentes. Toegang tot de kapitaalmarkt is bij het realiseren van de doelstellingen relevant. De Veste tracht dat te doen door bronnen aan te boren in niet geborgde leningen en door woningen te verkopen in de vorm van verkoop van het economisch eigendom. Laatst genoemde vorm is een erfpachtconstructie waarbij mensen met een inkomen vanaf € 30.000 per jaar het economisch eigendom van hun huis kunnen verwerven tegen gunstige woonlasten. Een proef daartoe is gestart in 2012. Het WSW heeft in 2012 aangekondigd met ingang van 2014 slechts via maatwerk nog borg te willen staan voor leningen. Dit betreft overigens de hele sector van woningcorporaties. Het Centraal Fonds voor de volkshuisvesting heeft in 2012 een positief continuïteitsoordeel voor de Veste afgegeven tot het jaar 2016.
De Veste heeft in 2012 geen financiële ondersteuning verleend aan buitenlandse instellingen. De Veste heeft in 2012 voor 6 woningen in de woonwijk Nieuwelanden te Lemelerveld, en voor 17 woningen in Gernermarke Dalfsen een grondaankoop gedaan voor directe doorlevering aan kopers. De woningen zijn inmiddels allemaal verkocht. Tevens zijn grondaankopen gedaan voor de bouw van sociale huurwoningen in de gemeente Dalfsen. Er zijn geen aankopen gedaan in zogenoemde koude of warme grond. De Veste heeft in 2012 een wijkcentrum/kinderopvang aangekocht in de ge-
Ommen Hardenberg Dalfsen Enschede Terschelling De Wolden Elburg Lelystad Raalte * Zwolle
Beheer x x x x x x
meente Ommen ter ondersteuning van leefbaarheid in de wijk Alteveer in Ommen. Het pand is met een huurgarantie voor 20 jaar verhuurd aan de stichting Landstede. De Veste heeft in 2012 € 14.218 besteed aan sponsoring van activiteiten van vrijwilligers binnen haar werkgebied. Besteding van het geld is uitsluitend gericht op educatie. Per onderscheiden gemeente waarin de Veste is toegelaten heeft de Veste de volgende activiteiten verricht
Bouw x x
Aankoop x x
Verkoop x x x
Ontwikkeling x x x x x x
x
Statutair is de Veste per 2012 toegelaten in de gemeente Raalte*.
8 De Veste voert op basis van marktomstandigheden en politieke keuzes momenteel een terughoudender beleid waar het gaat om investeringen. Met name de politieke keuzes geven reden om aan te nemen dat de onzekerheid toeneemt. De impact van het regeerakkoord Rutte zijn zoals het nu is berekend immens. Bijna 20 procent van de jaarlijkse huursom moet vanaf 2017 rechtstreeks in de vorm van heffingen en belastingen aan het Rijk worden afgedragen. Hoewel er onzekerheid bestaat of de plannen van het kabinet in de Eerste Kamer op een meerderheid mogen rekenen heeft De Veste daarop toch haar meerjarenramingen aangepast. Er is sprake van doorschuiven van projecten in Ommen en Hardenberg. Door het doorschuiven vallen deze woningen voorlopig buiten de planningshorizon van 10 jaar. Het betreft voor ongeveer 50% huurwoningen en voor de overige 50% sociale koopwoningen. In totaal is de bouw van meer dan 200 woningen op deze manier naar de toekomst verschoven. De Veste is in 2007 een procedure gestart om het volkshuisvestingbestel te verlaten. Die procedure ligt momenteel ter beoordeling voor bij het Hof in Straatsburg. Wij hebben geen aanwijzingen dat het beroep op het Hof niet ontvankelijk is. Een verwachte datum voor een uitspraak is er niet. De bijdragen van de Veste op het terrein van leefbaarheid zijn bescheiden te noemen. Het liefst investeert de Veste in gebouwen die een maatschappelijk nut hebben in plaats van ondersteuning van processen waarvan het effect moeilijk te
meten is. De oplevering van een middelbare school in Dedemsvaart in 2012 is een voorbeeld van een maatschappelijke investering waarvan wij verwachten dat het de leefbaarheid in Dedemsvaart vergroot. Sinds 2001 richt de Veste zich nadrukkelijk op het huisvesten van bijzondere doelgroepen als ouderen, gehandicapten en personen die zorg en begeleiding behoeven. Ook in 2012 bouwt en beheert de Veste voor genoemde groep. Te noemen zijn de projecten Stegerveld (autisten), Bergentheim (PG ouderen en verstandelijk beperkten), Slagharen (PG ouderen en verstandelijk beperkten), Lemelerveld, en Alteveer (beide PG ouderen). De toewijzing van de reguliere woongelegenheden geschiedt voor meer dan 90% aan de wettelijk omschreven doelgroep van huishouden met een inkomen van minder dan € 34.000 per jaar. Het inkomen wordt getoetst aan de hand van een IB 60 formulier. Voor de studentenpopulatie wordt een dergelijke toets nog niet uitgevoerd. Los van het feit dat buitenlandse studenten moeilijk toetsbaar zijn op het inkomen gaat de Veste ervan uit dat studenten met een jaarinkomen van meer dan € 34.000 de grote uitzondering vormen. De Veste kent sinds 2001 het beleid dat huurders op elk gewenst moment hun woning kunnen kopen in bloot eigendom. In 2012 is het principe besluit genomen om ook de mogelijkheid tot aankoop van het economisch eigendom mogelijk te maken. Om onduidelijke redenen houdt de Belastingdienst deze mogelijkheid tegen. De Veste gaat hiervoor een proefprocedure voeren.
De Veste heeft de huurprijzen van haar woongelegenheden per 1 juli 2012 met gemiddeld niet meer verhoogd dan het wettelijk voorgeschreven percentage. De huurprijs van woningen die muteren worden bij mutatie aangepast naar het gewenste marktniveau. De Veste betrekt haar huurders op verschillende manieren bij het beheer en het beleid. Voorname wijze is het onderhouden en in standhouden van contacten met diverse huurdersorganisaties die actief zijn in het werkgebied. Omdat een dergelijke organisatie in Enschede ontbrak is op initiatief van de Veste een Raad van Advies Enschede ingesteld. De Veste bespreekt met de huurdersorganisaties onderwerpen van diverse aard. In de jaarlijkse bijeenkomst met de RvC hebben de huurdersorganisaties het overleg met de bestuurder positief gewaardeerd. Klachten over het handelen of nalaten van handelen kunnen de huurders van de Veste kwijt bij de organisatie of het bestuur, maar in verdere instantie ook bij de onafhankelijke klachtencommissie. Die klachtencommissie bestaat per 31 december 2012 uit de volgende personen:
sie bestaat naast de bestuurder uit een senior financieel medewerker, een externe deskundige en, sinds medio 2012, twee leden van de RvC met een financiële achtergrond. Binnen de Veste wordt een treasury statuut gehanteerd, waarin is vastgelegd dat slechts financiële instrumenten met een beperkt risico mogen worden aangewend. De Veste heeft geen derivaten. De Veste is in 2012 niet actief geweest op de beleggingsmarkt. Met de gemeenten waarin de Veste het grootste deel van haar activiteiten heeft wordt periodiek overleg gevoerd. Het betreft de gemeenten Ommen, Dalfsen, Hardenberg, Terschelling, Enschede, en Raalte. Met de vier eerstgenoemde gemeenten zijn ook prestatieafspraken gemaakt. Corporatie en gemeenten zijn tevreden met de frequentie en de inhoud van het overleg. In 2012 heeft de Veste de volgende onrendabele investeringen gedaan volgens het principe van interne besluitvorming en extern gecommuniceerd. Project 278 Bransveen 743 KLU terrein 902 Douwe Totlaan 901 West Terschelling
Gemeente Hardenberg Terschelling Terschelling Terschelling
Onrendabel € 2.100.000 € 809.000 € 300.000 € 225.000
9
De heer Barendrecht
De heer De Haan
De heer Klaver
De klachtencommissie is in 2012 4 keer, waarvan twee keer formeel, bijeen geweest. Slechts 1 maal heeft zij een klacht daadwerkelijk in behandeling genomen en een advies voor het bestuur geformuleerd. In die situatie heeft de commissie geadviseerd aan het bestuur om een deel van de klacht gegrond te verklaren en het overige deel ongegrond. Het bestuur heeft het advies van de commissie deels overgenomen waar het advies ‘ongegrond’ betrof. Dat deel wat de commissie ‘gegrond’ achtte heeft het bestuur niet overgenomen omdat de commissie in haar advies een foute titelverwijzing had gehanteerd waardoor in de dagelijkse uitvoering van beleid ongewenste precedenten zouden ontstaan. De Veste hanteert binnen de normen en gemiddelden in de sector een sober financieel beleid. Uit de uitgaven van corporatie perspectief van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting blijkt dat de Veste op vele punten beter scoort dan vergelijkbare organisaties of het gemiddelde van de sector. Batige saldi worden uitsluitend aangewend voor de volkshuisvesting. Het bestuur van de Veste laat zich in de uitvoering van het financieel beleid bijstaan door een Asset Liability Management commissie. Deze commissie is een extra monitor op zaken als begroting, financiering, risico, accounting etcetera. De commis-
De Veste heeft in 2012 geen activiteiten verricht conform artikel 1 onderdeel c van het BCFV, in het kader van zogenoemde wijkactieplannen. Het bestuur verklaart de uitgaven over 2012 uitsluitend gedaan te hebben in het belang van de volkshuisvesting. Jan Sinke, directeur bestuurder
10
Jaarverslag 2012 Governance De Veste hanteert als basis voor haar bestuurlijk handelen de governancecode voor woningcorporaties opgesteld en vastgesteld in 2011. In afwijking van de bestaande code is het bestuur niet voor 4 jaar benoemd, maar voor onbepaalde tijd. De Veste respecteert daarmee de arbeidsovereenkomst die eerder met haar bestuurder is gesloten. De Veste hanteert als risicobeheersingssysteem de ISO 9001, aangevuld met interne protocollen op het terrein van autorisatie en treasury. Rapportages omtrent de voortgang van het bedrijf inclusief risico’s worden ieder kwartaal gemaakt en worden beschikbaar gesteld aan het bestuur en de RvC. Interne controles en audits dragen zorg voor constante aandacht voor kwaliteit binnen de organisatie. De verbindingen maken onderdeel uit van de beheer cyclus zoals hierboven beschreven. Majeure transacties worden, zoals statutair voorgeschreven vooraf besproken in de RvC. De Veste is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet artikel 70 en 72 en heeft statutair tot doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting.
met die organisatie worden herzien. Er is contact tussen de vertegenwoordiging van huurders en de RvC ter toetsing van het bovenstaand. De Veste heeft zich in 2009 laten visiteren waarbij de commissie tot het oordeel kwam dat de Veste ‘boven de norm’ presteert. Het bestuur heeft de RvC in 2012 geïnformeerd over de werkwijze van de onafhankelijke klachtencommissie. De RvC stelt de bezoldiging van het bestuur vast conform de bepalingen Izeboud. De RvC heeft een remuneratie commissie uit haar midden gekozen. Het bruto salaris van de bestuurder bedroeg over 2012 € 153.640. Aan de bestuurder wordt alleen een vast loon betaald. Aan de bestuurder worden geen leningen, garanties of dergelijke verstrekt. Er hebben in 2012 geen transacties plaatsgevonden die een belangenverstrengeling met belangen van de bestuurder of leden van de RvC in zich dragen. De bezoldiging voor de leden van de Rvc bedraagt € 7.208 per jaar. De voorzitter ontvangt € 10.264.
Bovenstaand doel wordt nader uitgewerkt in het beleidsplan Oorspronkelijk, in meerjarenramingen en jaarbegrotingen. In deze stukken zijn rendementsdoelen en een te voeren strategie opgenomen die vooraf met de RvC zijn besproken en goedgekeurd. Kernpunten daarbij zijn kwaliteit, klanttevredenheid, positieve kasstromen, een gemiddeld laag kostenniveau en positief rendement. De randvoorwaarden om de doelen te bereiken staan vermeld in het beleidsplan en kortweg samen te vatten in het in stand houden van een goed werkende organisatie, zowel bestuurlijk als uitvoerend.
In 2012 is de complete RvC gewisseld van samenstelling. De per 1 januari 2012 zittende RvC was van mening dat het toezicht, na een verschil van inzicht met de bestuurder, beter door een nieuwe RvC vormgegeven zou kunnen worden. De heer Jan van Walsem heeft vervolgens de opdracht gekregen om een nieuwe RvC te vormen.
Binnen de governance van de Veste wordt een huishoudelijk reglement nageleefd waarin de bestuurlijke verhoudingen opgenomen zijn.
De RvC heeft vastgesteld dat de leden van de RvC geen verbindingen hebben of onderhouden die kunnen duiden op een belangenverstrengeling met de belangen van de Veste.
Ten aanzien van de horizontale verantwoording als bedoeld in hoofdstuk V van de governancecode onderhoudt het bestuur contacten met diverse organisaties van huurders. De verhoudingen in dit overleg zijn vastgelegd in reglementen en overeenkomsten die periodiek getoetst en zo nodig in overleg
Naast de remuneratiecommissie kent de RvC geen nadere commissie. Dat is een bewuste keuze om alle leden van de RvC maximaal te kunnen laten participeren in de beraadslagingen en besluitvormingen.
De nieuw samengestelde RvC van de Veste is in dienst getreden per 1 juli 2012. De RvC is sedert 1 juli 2012 3 keer formeel en 2 keer informeel bijeen geweest.
11
Per 31 december 2012 bestond de RvC van de Veste uit de volgende personen: Naam Mr. J van Walsem
Functie Voorzitter * Visitator
Aftredend 2016
Hoofdfunctie Bestuurder
Ing H. Olde Meule G.F. Bloemink
Vice Voorzitter * Lid #
2016 2016
Zelfstandig adviseur Zelfstandig adviseur
M. van Winden MBA W. Dankelman Mevr. M.I.M. van Urk -Bakker
Lid # Lid namens huurders Lid namens huurders
2015 2013 2014
Directeur beleggingsfonds Directeur bedrijfsbureau Afdelingshoofd gemeente
Mevr. Mr. A. van der Holst - Vos
Lid *
2015
Zelfstandig ondernemer, jurist
De leden van de RvC aangeduid met een * maken deel uit van de remuneratiecommissie. Leden met een # maken deel uit van de Asset Liability Management commissie. Er heeft in 2012 geen functioneringsgesprek met de bestuurder plaatsgevonden.
12
De RvC keurt voorafgaande aan de vaststelling de besluiten goed rond vaststelling van het jaarverslag en de begroting of meerjarenramingen. Tweemaal per jaar is de accountant aanwezig in de vergadering van de RvC. Accountant is KPMG. De benoeming voor een jaar is in 2012 geschied door de RvC. De RvC is tevreden over de wijze waarop KPMG haar werkzaamheden heeft verricht in 2012. De RvC stelt vast dat de bevindingen van de RvC en die van de externe accountant omtrent risicobeheersing en controlesystemen consistent zijn. Van materiele bevindingen is geen sprake geweest. Jan van Walsem, voorzitter Raad van Commissarissen
Nevenfunctie relevant Visitator Voorzitter RvC ziekenhuis Voorzitter bestuur pensioenfonds Lid RvC woningcorporatie Laurentius ad interim. Visitator Docent Voorzitter afdeling PvdA Terschelling a.i.
13
Geconsolideerde balans per 31 december 2012 x € 1.000, na resultaatbestemming
A: VASTE ACTIVA I. Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
31-12-2011
219.934 3.663 3.511 227.108
230.852 5.021 4.071 239.944
8.154
8.240
637 2.700 3.337
644 644
238.599
248.828
9.166 1.836 13.373 24.375
8.051 3.892 15.273 27.216
130 654 386 731 1.245 3.146
101 97 215 1.282 625 2.320
III. Liquide middelen
29.097
18.767
Som der vlottende activa
56.618
48.303
295.217
297.131
II. Vastgoedbeleggingen 1. Commercieel vastgoed in exploitatie III. Financiële vaste activa 1. Leningen u/g 2. Latente belastingvorderingen
Som der vaste activa
14
31-12-2012
B: VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden 1. Vastgoed bestemd voor verkoop 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 3. Overige voorraden
II. Vorderingen 1. Huurdebiteuren 2. Gemeenten 3. Belastingen en premies sociale verzekeringen 4. Overige vorderingen 5. Overlopende activa
TOTAAL ACTIVA
De vergelijkende cijfers zijn aangepast ter verbetering van de vergelijkbaarheid en vanwege de presentatiewijzigingen. Voor toelichting verwijzen we naar de toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2012 onder het hoofd Algemeen.
C: GROEPSVERMOGEN 1. Overige reserves 2. Resultaat boekjaar
D: VOORZIENINGEN 1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 2. Voorziening latente belastingverplichtingen 3. Overige voorzieningen
E: LANGLOPENDE SCHULDEN 1. Leningen overheid en kredietinstellingen 2. Waarborgsommen
F: KORTLOPENDE SCHULDEN 1. Schulden aan kredietinstellingen 2. Schulden aan leveranciers 3. Belastingen en premies sociale verzekeringen 4. Overlopende passiva en overige schulden
TOTAAL PASSIVA
31-12-2012
31-12-2011
141.250 -/- 5.191 136.059
156.776 -/- 5.007 151.769
16.276 4.952 3.752 24.980
19.789 4.005 23.794
125.405 407 125.812
105.854 406 106.260
4.256 13 212 3.885 8.366
11.635 359 29 3.285 15.308
295.217
297.131
De vergelijkende cijfers zijn aangepast ter verbetering van de vergelijkbaarheid en vanwege de presentatiewijzigingen. Voor toelichting verwijzen we naar de toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2012 onder het hoofd Algemeen.
15
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
per 31 december 2012
x € 1.000, na resultaatbestemming Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 2. Opbrengsten servicecontracten 3. Overheidsbijdragen 4. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 5. Overige bedrijfsopbrengsten
2012
2011
25.962 3.377 54 399 534 30.326
24.793 3.231 11 451 509 28.995
10.036
11.393
1.822
4.944
2.293 384 420 5.604 553 2.656 4.797 28.565
2.255 368 420 6.389 461 2.693 3.960 32.883
1.761
-/- 3.888
-/- 86
-/- 80
521 5.135 -/- 4.614
806 4.927 -/- 4.121
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-/- 2.939
-/- 8.089
17. Belastingen
-/- 2.252
3.082
Jaarresultaat
-/- 5.191
-/- 5.007
Bedrijfslasten 6. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 8. Lonen en salarissen 9. Sociale lasten 10. Pensioenlasten 11. Onderhoudslasten 12. Leefbaarheid 13. Lasten servicecontracten 14. Overige bedrijfslasten
16 Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten 15. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren 16. Rentelasten en soortgelijke lasten
De vergelijkende cijfers zijn aangepast ter verbetering van de vergelijkbaarheid en vanwege de presentatiewijzigingen. Voor toelichting verwijzen we naar de toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2012 onder het hoofd Algemeen.
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012 x € 1.000, na resultaatbestemming Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - afschrijvingen - waardeveranderingen (im)materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen en vlottende activa - dotatie/vrijval voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: - voorraden - vorderingen - kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen)
-/- 3.888
1.822
4.944
236
168
2.841 -/- 487 133
3.191 1.003 -/- 7.609 14.581
-/- 4.797 182
13.090 -/- 4.633 925
-/- 4.615
-/- 3.708
17 -/- 1.335 -/- 13.240 -/- 113 7
-/- 10.213 -/- 327 -/- 96
101 736 274
280 288 14
Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten - opname langlopende schulden - aflossing langlopende schulden - terugbetaling schulden kredietinstellingen
1.761 11.393
Saldo kasstroom Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa - sociaal vastgoed in exploitatie - vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Aflossing financiële vaste activa Desinvesteringen in vaste activa: - sociaal vastgoed in exploitatie - vastgoed in ontwikkeling bestem voor eigen exploitatie - onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
2011
10.036
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde interest Ontvangen interest
2012
-/- 13.570
22.000 -/- 7.679 -/- 2.148
-/- 10.054
15.000 -/- 8.474 -
Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten
12.173
6.526
Mutatie liquide middelen
10.330
-/- 1.966
Het bovenstaande kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De vergelijkende cijfers zijn aangepast ter verbetering van de vergelijkbaarheid en vanwege presentatiewijzigingen. Voor toelichting verwijzen we naar de toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2012 onder het hoofd Algemeen.
Geconsolideerd overzicht totaalresultaat over 2012 x € 1.000, na resultaatbestemming
18
2012
2011
Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen toekomend aan de rechtspersoon
-/- 5.191
-/- 5.007
Herwaardering materiële vaste activa / terugname herwaardering materiële vaste activa via het eigen vermogen
-/- 10.519
10.697
Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen van de rechtspersoon
-/- 10.519
10.697
Totaal resultaat van de rechtspersoon
-/- 15.710
5.690
Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2012 Algemeen Toegelaten instelling Woningstichting de Veste, gevestigd aan de Eskampweg 1 te Ommen, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform artikel 3 van de statuten: Ommen, Dalfsen, Hardenberg, Terschelling, Enschede, Zwolle, De Wolden, Lelystad, Elburg en Raalte. Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing.
Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het bepaalde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2011. Verslaggevingsperiode De verslaggevingsperiode loopt van 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.
19
Grondslagen voor de waarderingen activa, passiva en de resultaatbepaling
20
De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten met uitzondering van een aantal specifieke posten. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde.
De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.
Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.
De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen
In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper.
Gebruik van schattingen
Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus. Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, restwaarde, kwaliteit huurders en contractverlengingen en, -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling en haar
verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het startbesluit in het besluitvormingsproces. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen. Vastgoed bestemd voor de verkoop en Voorraad grond- en ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen onder meer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat. Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie) Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.
Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Woningstichting de Veste en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd.
Voor een overzicht van de geconsolideerde groepsmaatschappijen wordt verwezen naar punt A IV, Financiële vaste activa.
Stelselwijzigingen/schattingswijzigingen/ herrubriceringen Stelselwijzigingen Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie • Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed hetgeen doorwerkt bij impairments en voorzieningen voor onrendabele investeringen • Het is niet langer toegestaan om bij de bepaling van de bedrijfswaarde de rentabiliteitswaarde correctie op de leningenportefeuille toe te passen • Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting • De methode van afschrijvingen • De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (V.o.V.) • Positieve en negatieve resultaten binnen gecombineerde bouwproducten kunnen niet langer gesaldeerd worden De Richtlijn is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. In 2012 is naast de overgang naar de herziene RJ645 een stelselwijziging doorgevoerd met betrekking tot de presentatie van het in 2011 verworven ontwikkelrecht bij overname van de aandelen De Veste Planontwikkeling. Dit ontwikkelrecht is niet als immaterieel vast actief gepresenteerd, maar toegewezen aan de projecten waar deze betrekking op heeft onder vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie en verkoop. Deze wijziging heeft geen resultaateffect of effect op het beginvermogen, maar betreft enkel de presentatie. Zoals toegelicht onder het hoofd ‘Kwalificatie sociaal vastgoed’ van deze toelichting zijn de visie, missie en het beleid van Woningstichting de Veste is er primair op gericht om volkshuisvestelijke doelen te realiseren. Het sociaal vastgoed wordt dan ook vooral gezien als bedrijfsmiddel om sociale doelen te realiseren. De Veste blijft evenals voorgaande jaren het sociaal vastgoed waarderen tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor het sociaal vastgoed de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkos-
21
ten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het bezit zien voor de resterende levensduur. Er werd tot en met 2011 niet afgeschreven op de bedrijfswaarde. In het huidige stelsel worden de kosten van het actief stelselmatig toegerekend aan de levensduur in de vorm van jaarlijkse afschrijvingen die ten laste van het resultaat worden gebracht.
De actuele waarde voor het commercieel vastgoed was voorheen ook de bedrijfswaarde. In het nieuwe stelsel is de actuele waarde de marktwaarde in verhuurde staat. Een en ander is voor sociaal vastgoed nader toegelicht bij de grondslagen voor waardering van ‘Materiële Vaste Activa’ en voor commercieel vastgoed bij ‘Vastgoedbeleggingen’. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 418.
Eigen vermogen per 1 januari 2012, voor stelselwijziging
151.351
Materiële vaste activa (model oud): - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie - Onroerende zaken in ontwikkeling
238.339 4.406 5.021 247.766
Materiële vaste activa (model nieuw): - Sociaal vastgoed in exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
230.852 4.071 5.021 239.944
22
Vastgoedbeleggingen (model nieuw): -Commercieel vastgoed in exploitatie
8.240 8.240
Eigen vermogen per 1 januari 2012, na stelselwijziging
151.769
Het resultaat over 2011 is als gevolg van de stelselwijziging afgenomen met € 10.781 tot een bedrag van € -/- 5.007. De afname van het resultaat over 2011 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd. Resultaat over 2011, voor stelselwijziging Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Hogere afschrijvingskosten Resultaat over 2011, na stelselwijziging
5.774 236 -/- 11.017 -/- 5.007
Presentatiewijzigingen
Schattingswijzigingen
In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd, zoals sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie (voorheen samengevoegd als onroerende en roerende zaken in exploitatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (voorheen onroerende zaken in ontwikkeling). Ook is een nieuwe categorie vastgoedbeleggingen toegevoegd bij de activa, waar de hiervoor genoemde posten onderdeel van zijn. Tevens is voor de resultatenrekening naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. Woningstichting de Veste kiest voor het categorale model.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is de schatting van de levensduur en de restwaarde bepaald aan de hand van de good practice uit de Handreiking voor het toepassen van de RJ 645 (2011). Bij toepassing van de oude schattingen zou de bedrijfswaarde € 1.370 per 31-12-2012 hoger zijn geweest (€ 21.063 lager door wijziging schatting levensduren en € 22.433 hoger door wijziging schatting restwaarde).
Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te bepalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden
door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis) agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.
Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode. De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende schulden.
Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overige sociale vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.
Kwalificatie sociaal vastgoed Nadruk van het beleid van Woningstichting de Veste is gericht op de volkshuisvestelijke taken. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.
23
24
25
Grondslagen voor waarderingen van de balansposten Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de bedrijfswaarde. Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. Onder punt II.1 Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.
26
Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de Veste is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. Afschrijvingen De afschrijvingen worden berekend volgens lineaire methode op basis van de economische levensduur. De volgende economische levensduren worden gehanteerd: Component: Economische levensduur: Casco : 20 - 50 jaar Overige zaken : 15 - 20 jaar Op grond wordt niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-enverliesrekening verantwoord als ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.
Waardemutatie Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugname zijn van eerder als last verwerkte waardevermindering (op niveau van kasstroomgenererende eenheid) worden wel in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post “Overige waardeveranderingen”. Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op niveau van kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks in het eigen vermogen zijn verwerkt, rekening houdend met het verloop door afschrijvingen van de actuele waarde en de historische kostprijs. Indien de waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post “Overige waardeveranderingen”. Er wordt geen gebruik gemaakt van de recycling optie om rechtstreeks verwerkte baten en lasten in het eigen vermogen bij latere realisatie te verwerken in de winst- en verliesrekening. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten lasten van de winst-en-verliesrekening verantwoord als ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het startbesluit in het besluitvormingsproces van de Veste. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven. De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd: Casco : 40 - 50 jaar. Installaties : 15 - 20 jaar. Overige roerende zaken : 5 - 10 jaar. Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Onder punt II.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop
de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-enverliesrekening verantwoord als ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.
Financiële vaste activa Grondslagen voor de financiële vaste activa zijn opgenomen onder de financiële instrumenten. Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde.
Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en kavels die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen en kavels wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats van voorraad grond- en ontwikkelposities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreffen investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor de verkoop. De investeringen worden bij de start als Vastgoed
27
in ontwikkeling bestemd voor de verkoop geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel van de investering als onderhanden projecten geclassificeerd. In de waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. Verwachte verliezen op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt.
wordt verwezen naar de post ‘onroerende zaken in ontwikkeling’. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen is gewaardeerd tegen nominale waarde. Overige voorzieningen De overige voorzieningen betreffen voorzieningen voor V- en E-meters, en een voorziening voor de regeling “Mijn koopwoning”. De overige voorzieningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.
Langlopende schulden Overige voorraden
28
Voorraad grond- en ontwikkelposities De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie/vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengst waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde. Voorraad materialen De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengst waarde. Vorderingen en effecten De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten zijn beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten.
De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.
Kortlopende schulden De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.
OPBRENGSVERANTWOORDING Huuropbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van de toegelaten instelling. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vinden verrekeningen plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder lasten servicecontracten.
Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer: • sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en • een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en • het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Voorzieningen voor onrendabele investeringen Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen
Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruit ontvangen baten zodra er redelijke zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat de Veste zal voldoen aan de daaraan verbonden voorwaarden. Bijdragen ter compensatie van door de Veste gemaakte kosten worden systematisch als opbrengsten in de winst- en verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden gemaakt. Bijdragen ter compensatie van de Veste voor de kosten van een actief worden systematisch in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten. Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winsten verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en uit de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop.
De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed). De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Personeelsbeloningen/pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden
29
de kosten ten behoeve van dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud, en planmatig onderhoud verantwoord. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn mede begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed).
30
Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Bepaling reële waarden Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de volgende methoden bepaald. • Handels- en overige vorderingen De reële waarde van handels- en overige vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen. • Niet-afgeleide financiële verplichtingen De reële waarde van niet-afgeleide financiële verplichtingen wordt berekend op basis van de contante waarde van toekomstige aflossingen en rentebetalingen, gedisconteerd tegen de actuele rentevoet voor vergelijkbare leningen ultimo 2012.
Toelichting op de geconsolideerde balans
per 31 december 2012
x € 1.000, na resultaatbestemming VASTE ACTIVA I. Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2012 - Aanschafprijs - Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Bedrijfswaarde
252.209 -/- 21.357 230.852
Mutaties in het boekjaar: - Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.335 12.954
- Sloop/verkoop - Afschrijvingen verantwoord in de winst- en verliesrekening - Waardemutatie verantwoord in het resultaat - Waardemutaties verantwoord in het eigen vermogen Saldo
-/- 101 -/- 9.637 -/- 4.950 -/- 10.519 -/- 10.918
Stand per 31 december 2012 - Aanschafprijs - Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Bedrijfswaarde
31
265.530 -/- 45.596 219.934
Som van de herwaarderingen (cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging Bedrijfswaarde De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt € 219.934 (2011: € 230.852). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen
een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt € 5.000 per vhe en € 2.500 per zorgplaats/studentenwoning (prijspeil ultimo 2012). De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters: • jaarlijkse huurverhoging van 2% • jaarlijkse huurderving van 0,4% • mutatiegraad van 6,86% en huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar tot 65% van de maximaal redelijke huur • jaarlijkse stijgingen van de onderhoudslasten met 2% gedurende de eerste 5 jaar en met 3% gedurende de volgende jaren
• jaarlijkse stijgingen van de overige kosten met 3% • verwacht economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar • disconteringsvoet van 5,25%. Jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepaling van RJ121 • kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerando model. • restwaarde indexering van 2% • alleen verhuurdersheffing 2013 is ingerekend Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn Het aantal woningen behorend tot het sociaal vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 2.305. Het aantal woningen, welke naar verwachting komend jaar verkocht zullen worden, bedraagt 3. De verwachte nettoopbrengst bedraagt € 300.000.
32
Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is deels gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het WSW kan op eerste verzoek hypotheek vestigen op het ingezette onderpand. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Stand per 1 januari 2012 - Aanschafprijs - Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Boekwaarde januari 2012
13.308 -/- 8.287 5.021
Mutaties in het boekjaar: - Investeringen - Mutatie vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar vastgoed bestemd voor verkoop - Overboeking voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Saldo
12.386 854 -/- 12.953 -/- 909 -/- 736 -/- 1.358
Stand per 31 december 2012 - Aanschafprijs - Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Boekwaarde 31 december 2012 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Stand per 1 januari 2012 - Verkrijgingsprijzen - Cumulatieve afschrijvingen - Boekwaarde Mutaties in het boekjaar - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen Stand 31 december 2012 II. Vastgoedbeleggingen 1. Commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2012 - Aanschafprijs - Som van de herwaarderingen (ongerealiseerde waardstijging) - Som van de waardedalingen Marktwaarde 1 januari 2012 - Waardedaling 2012 Marktwaarde 31 december 2012 Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde en bedraagt € 8.154 (2011: € 8.240) De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de Veste actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contactuele verplichtingen van de Veste die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de Veste actief is.
12.389 -/- 8.726 3.663 Gebouwen 3.513 -/- 391 3.122
Auto’s 580 -/- 198 382
Inventaris 1.841 -/- 1.274 567
Totaal 5.934 -/- 1.863 4.071
-/- 224 -/- 160
104 -/- 49 -/- 84
9 -/- 156
113 -/- 273 -/- 400
2.738
353
420
3.511
7.642 678 -/- 80 8.240 -/- 86 8.154 De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn: • disconteringsvoet 5,55% • restwaarde na 20 jaar is gelijk aan het investeringsbedrag rekening houdend met een waardedaling van 2% per jaar Voor de disconteringsvoet wordt genomen het tarief van 20 jaar geld bij NWB als spiegel op de termijn van de berekeningen. Bovenop dat tarief is een risico-opslag genomen van 1%. De waardedaling van 2% is de beste inschatting van de markt per balansdatum. De methoden, relevante veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd op het feit dat de prijs die bij aanbieding ten
33
verkoop op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde besteed zou zijn. Daarbij wordt in de literatuur daarbij doorgaans verdedigd dat die prijs de hoogste van de directe en de indirecte opbrengstwaarde is. De waardering is mede gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Er zijn geen beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van opbrengsten.
Hypothecaire zekerheden Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen zonder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Van het commercieel vastgoed is € 2.500 met hypothecaire zekerheden bezwaard. Bedrijfswaarde Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 7.488 (2011: € 7.488)
III. Financiële vaste activa 1. Leningen u/g Stand Startersfonds 1 januari 2012 - Aflossingen Stand 31 december 2012
494 -/- 7 487
- Stand Garantiefonds nieuwbouwwoningen 31 december Stand 31 december 2012
150 637
Vanaf 2007 is er jaarlijks € 100.000 gestort in het “Startersfonds” van de gemeente Hardenberg tegen een rentevoet van 0%. Sinds 2010 is de gemeente Hardenberg een rentevergoeding van 4% verschuldigd.
34 De Veste heeft, in samenspraak met de Gemeente Hardenberg en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek U.A., een garantieregeling ontwikkeld, welke erop neer komt dat de Veste in opdracht van potentiële kopers van nieuwbouwwoningen en namens hen hun bestaande woning verkoopt tegen een 2. Latente belastingvorderingen Stand per 1 januari 2012 Mutaties in het boekjaar - Toevoeging ten gunste van het resultaat Stand 31 december 2012 Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen - Sociaal en commercieel vastgoed dat in de komende jaren naar verwachting blijvend zal worden verhuurd. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 247 miljoen (2011: € 223 miljoen). Dit heeft betrekking op sociaal en commercieel vastgoed dat naar verwachting de komende jaren blijvend zal worden verhuurd. De reden hiervoor is dat dit vastgoed fiscaal niet afwikkelt. De fiscale waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 475 miljoen. De boekwaarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 228miljoen. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 62miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). - Het tijdelijke verschil inzake sociaal vastgoed waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht
zo hoog mogelijke prijs, maar de bestaande woning desnoods zelf koopt indien deze niet verkocht is aan een derde op het moment waarop de nieuwbouwwoning opgeleverd wordt. Ter afdekking van de financiële risico’s hiervan hebben De Veste, de Gemeente Hardenberg en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek U.A., een garantiefonds opgericht. De bijdrage van de Veste in het fonds bedroeg in 2010 € 150.000. In 2011 is 1 woning aangekocht door de Veste inzake de garantieregeling. In 2012 zijn geen woningen aangekocht door de Veste inzake de garantieregeling.
2.700 2.700 bedraagt € 1.420. De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de boekwaarde. De niet tot waardering gebrachte latente belastingvordering bedraagt nominaal € 360 (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). De gemiddelde looptijd bedraagt 3 jaar. - Naar verwachting wordt er de komende 15 jaar geen commercieel vastgoed verkocht, derhalve is geen sprake van een tijdelijk verschil tussen de fiscale waarde en de boekwaarde. - Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 1.060 . - De gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal € 270 (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). De gemiddelde looptijd bedraagt 4 jaar.
- Het tijdelijke verschil inzake de voorziening groot onderhoud heeft betrekking op de voorziening groot onderhoud die in 2012 is gevormd ter grootte van € 20 miljoen. De latente belastingverplichting inzake voorziening groot onderhoud bedraagt nominaal € 5,0 miljoen. Dit bedrag is in de voorziening latente belastingverplichtingen opgenomen.
- Het tijdelijke verschil inzake te verrekenen fiscale verliezen is opgenomen onder de actieve belastinglatentie. Deze latentie bedraagt nominaal € 2,7 miljoen.
VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden 1. Vastgoed bestemd voor verkoop Kosten vastgoed bestemd voor verkoop
31-12-2012
31-12-2011
9.166
8.051
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde kavels die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde kavels wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze kavels zijn getaxeerd. 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
1.836
3.892
Van de op balansdatum openstaande onderhanden projecten bedraagt het cumulatief totaal van de tot dan toe verantwoorde kosten € 1.836. 3. Overige voorraden Kosten grond- en ontwikkelposities Onderhoudsmaterialen
35 13.249 124 13.373
15.149 124 15.273
De post ‘grond- en ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe dan wel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc.).
II. Vorderingen
31-12-2012
31-12-2011
1. Huurdebiteuren In de vorderingen huurdebiteuren is een bedrag begrepen ad € 15 (2011: € 12) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. Dit betreft bijzondere betalingsafspraken met huurders. 2. Gemeenten
654
97
156 85 145 386
10 205 215
34 562 135 731
334 203 571 174 1.282
440 805 1.245
1 624 625
3. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonheffing Vennootschapsbelasting
4. Overige vorderingen Gefactureerd aan Zorgcentra Debiteuren Nog te factureren bedragen Diversen
5. Overlopende activa
36
Nog te ontvangen rente Overig
In de overlopende activa is een bedrag begrepen ad € 78.300 (2011: € 19.400) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. III. Liquide middelen Kas Rekening-courant banken Spaarrekening
De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar.
1 3.347 25.749 29.097
1 3.349 15.417 18.767
37
Toelichting op de geconsolideerde balans
per 31 december 2012
x € 1.000, na resultaatbestemming PASSIVA C. Eigen vermogen Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening. D. Voorzieningen 1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Beginsaldo 1 januari 2012
19.789
Mutaties in het boekjaar - Toevoeging en vrijvallen ten laste van het resultaat - Mutatie in mindering op sociaal vastgoed in exploitatie Eindsaldo 31 december 2012
-/- 2.777 -/- 736 16.276
Dotatie aan de voorziening vindt plaats wanneer dit intern is geformaliseerd, opgenomen in de begroting en extern is gecommuniceerd.
38
De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten (‘materiële vaste activa in ontwikkeling’). Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 657. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan vijf jaar afwikkelt bedraagt € 2.700. 2. Voorziening latente belastingverplichtingen Stand per 1 januari 2012 Mutaties in het boekjaar - Toevoeging ten laste van het resultaat Stand 31 december 2012
4.952 4.952
Voor nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting latente belastingvorderingen De nominale waarde van de voorziening latente belastingverplichtingen bedraagt € 4.952. De latenties met een resterende looptijd van 1 jaar en korter bedragen € 1.000. 3. Overige voorzieningen Stand op 1 januari 2012 Dotatie Vrijval Kosten Stand op 31 december 2012
E-meters 2.240 -/- 264
V-meters 1.765 257 -/- 78 -/- 225
Overig 57 -
Totaal 4.005 314 -/- 78 -/- 489
1.976
1.719
57
3.752
Jaarlijks krijgen huurders voor € 100 V-meters toegekend voor verbetering van de huurwoning. Voor de nog niet bestede V-meters is een voorziening opgenomen. Bewoners hebben eenmalig E-meters gekregen afhankelijk van de leeftijd van de huurwoning te besteden aan energiebesparende maatregelen. Er is een voorziening opgenomen voor de nog niet bestede E-meters
E. Langlopende schulden 1. Leningen overheid en kredietinstellingen Beginsaldo 1 januari 2012
113.534
Mutaties in het boekjaar - Gestorte leningen - Aflossingen Saldo Af: aflossingsverplichting volgend boekjaar Saldo 31 december 2012
22.000 -/- 7.679 127.855 -/- 2.450 125.405
Looptijd van: < 1 jaar 1-5 jaar > 5 jaar
11.850 116.005
De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen: Vastrentende leningen Basisrenteleningen Extended leningen Variabel rentende leningen Saldo 31 december 2012
54.460 57.000 10.895 5.500 127.855
39 Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille bedraagt 4,14% (2011: 4,25%). De rente van de vastrentende leningen is dan wel voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de hoger dan wel lager is dan de oude contractrente - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente. De rente van de variabel rentende lening (zogeheten roll-over lening) is gebaseerd op 1-maands Euribor verhoogd met een opslag van 0,6% (60 basispunten). De extended leningen betreffen vastrentende leningen tot het herzieningsmoment. In de leningovereenkomst is opgenomen dat (beschrijving van de rentestructuur bij herzieningsmoment; afgesproken voorwaarden; rechten en plichten van de geldnemer en geldgever). Het risico van deze lening betreft: - het renterisico op het moment van renteherziening, op dat moment met een vaste of variabele opslag worden vastgelegd. - het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente.
De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 1 jaar bedraagt. Na de overeengekomen periode dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0,0% en 0,58%. Renterisico bij herfinanciering Het rente- en looptijdenbeleid van de Veste is erop gericht jaarlijks niet meer 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met het restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, én het restant hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen. Op basis van de leningenportefeuille ziet het renterisico er als volgt uit:
Miljoenen
60 Wijziging kredietopslag en/ of aanvullende rente Renteaanpassingen
50 40
Totaal variabel rentende financieringen Eindaflossingen
30 20
renterisico 5%
10
renterisico 10%
0
Miljoenen
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
60 Wijziging kredietopslag en/ of aanvullende rente Renteaanpassingen
50 40
Totaal variabel rentende financieringen Eindaflossingen
30 20 40
renterisico 15%
renterisico 5%
10
renterisico 10%
0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
renterisico 15%
Tegenpartijrisico De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen: N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nationale Waterschapsbank N.V. Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Overige hypotheekverstrekkers Saldo 31 december 2012
Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en de Nationale Waterschapsbank N.V.. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd.
54.659 70.180 1.937 1.079 127.855
Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2012 25,8 jaar (2011: 22,9 jaar). Reële waarde Voor wordt verwezen naar uiteenzetting financiële instrumenten op bladzijde 40. Extended leningen Ultimo 2012 heeft de Veste voor € 11 miljoen aan zogeheten extended leningen. Zie voor toelichting van de extended leningen hetgeen hiervoor onder de leningenportefeuille is opgenomen.
2. Waarborgsommen Beginsaldo 1 januari 2012
406
Mutaties 2012 Vermeerderingen waarborgsommen Verminderingen a.g.v. terugbetalingen Saldo 31 december 2012
224 223 407
F. Kortlopende schulden 1. Schulden aan kredietinstellingen Krediet in rekening courant Aflossingsverplichtingen Overig
31-12-2012
31-12-2011
1.806 2.450 4.256
3.922 7.680 33 11.635
De kredietfaciliteit in rekening-courant bedraagt per 31 december 2012 € 2.435 (2011: € 3.935) en de rente 4,39%. 3. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Premies sociale verzekeringen Loonheffing
128 29 55 212
29 29
267 2.450 680 488 3.885
252 2.112 921 3.285
4. Overlopende passiva Vooruit ontvangen huren Transitorische rente Nog te verrekenen servicekosten Overig
FINANCIËLE INSTRUMENTEN Algemeen Woningstichting de Veste maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de Veste blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen. De Veste handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet nakomen door een tegenpartij van aan de Veste verschuldigde betalingen blijven eventueel daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijk financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of markrisico’s.
Kredietrisico De Veste loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa bedraagt € 637. Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt € 3.145. De vorderingen van de Veste uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 130 zijn gespreid over een groot aantal huurders. Renterisico en kasstroomrisico De Veste loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de Veste risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde. Zie voor een nadere toelichting inzake de renteherzieningsdata- en aflossingsdatum en het tegenpartijrisico punt 11.1
41
Reële waarde De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen, € 164.114, is gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van de disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor vergelijkbare leningen. De boekwaarde bedraagt ultimo 2012 € 125.405 (2011: € 106.104). De reële waarde van de overige langlopende schulden benadert de boekwaarde ervan. Valutarisico Woningstichting de Veste is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN ACTIVA EN VERPLICHTINGEN Activa Er bestaat een terugkoopverplichting van de campus op Terschelling tegen gefixeerde opbrengstwaarde € 3,0 miljoen door de gemeente Terschelling.
42 Verhuurdersheffing Er was een voorstel om met ingang van 2014 een verhuurdersheffing op te leggen van 0,231% van de waarde van de huurwoning. Het voorstel is niet goedgekeurd door de Eerste Kamer. Er worden moties uitgewerkt voor heffingen in 2014 en volgende jaren. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van € 43.778. (2011: € 47.149)
Erfpachtverplichtingen Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Het jaarlijks bedrag aan canonverplichtingen bedraagt € 439. De canonverplichtingen lopen van 2005 tot 2055. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw Per 31 december 2012 heeft de Veste een obligo uitstaan van € 117.895 (2011: € 125.807) uit hoofde van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verstrekte borgstellingen. Deze obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de afspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Ultimo 2012 zijn er geen signalen/indicaties aanwezig dat deze obligo verplichting zal worden opgevraagd. Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties. Er zijn ultimo 2012 garanties afgegeven, in de vorm van vermogensinstandhoudingsverklaringen en medeschuldenaarsstelling ten behoeve van geconsolideerde deelnemingen voor circa € 7.350 (2011: € 8.142). Claims Tegen de Veste is één claim ingediend die door haar wordt betwist. De claim betreft de aankoop van de grondpositie in ’t Harde ter grootte van € 2.754.000. Hoewel de afloop van dit geschil niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt - mede op grond van ingewonnen juridisch advies - aangenomen dat deze geen materiële invloed van betekenis zal hebben op de geconsolideerde financiële positie.
43
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening x € 1.000, na resultaatbestemming BEDRIJFSOPBRENGSTEN 1. Schulden aan kredietinstellingen Netto huur Derving wegens leegstand Derving wegens overige redenen
Huurderving in % van de netto huur Huurachterstand in % van de netto huur
2012
2011
26.139 -/- 157 -/- 20 25.962
25.069 -/- 229 -/- 47 24.793
0,68 0,44
1,10 0,36
De netto huur is per 1 juli 2012 verhoogd met gemiddeld 2,3% (2011: 1,3%). De gemiddelde huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2012: 66,6% (2011: 65,6%). 2. Opbrengsten servicecontracten Vergoedingen Derving wegens leegstand en oninbaarheid
44
3. Overheidsbijdragen Jaarlijkse bijdrage Afwikkeling subsidie BWS
3.446 -/- 69 3.377
3.286 -/- 55 3.231
54 54
11 11
296 -/-98 -/- 3 195 204 399
665 -/- 214 451 451
2 17
5 -
435 72 32 -/ 5 534
376 92 33 8 509
4. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Opbrengst verkoop bestaand bezit Boekwaarde bestaand bezit Verkoopkosten bestaand bezit Verkoopresultaat bestaand bezit Netto omzet koopprojecten
Aantal verkochte eenheden bestaand bezit Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten 5. Overige bedrijfsopbrengsten Eigen dienst Verrichte diensten Vergoedingen Overig
BEDRIJFSLASTEN 6. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken ten dienste van exploitatie
2012
2011
9.636 400 10.036
11.017 376 11.393
-/- 2.777 4.950 -/- 351 1.822
5.176 -/- 152 5.024
2.290
2.208
3
47
2.293
2.255
7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Vrijval voorziening onrendabele investeringen Waardedaling sociaal vastgoed in exploitatie Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
8. Lonen en salarissen Lonen en salarissen eigen personeel Lonen en salarissen ingehuurd personeel
Personeelsbestand Gedurende het boekjaar 2012 bedroeg het gemiddeld aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) bij de Veste, omgerekend naar volledige mensjaren 48. (2011: 51). Deze personeelsomvang is als volgt te verdelen naar verschillende personeelscategorieën: Directie Projecten Accountmanagement/Algemeen Kwaliteit Vastgoed Boekhouding en Rapportages Markt Studentenhuisvesting Receptie en Secretariaat
1 7 2 17 7 4 7 3 48
1 7 3 18 7 4 8 3 51
Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland. 10. Pensioenlasten De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2012 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 106%. (31-12-2011: 101%) Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. Dit kan op zijn vroegst in 2013. Op basis van de dekkingsgraad van 31 december 2012 is verlaging van pensioenen bij SPW in 2013 niet aan de orde. 11. Onderhoudslasten Dagelijks onderhoud Mutatie onderhoud Planmatig onderhoud
1.210 455 3.939 5.604
1.443 261 4.685 6.389
45
14. Overige bedrijfslasten Zakelijke lasten - Belastingen - Verzekeringen Overige lasten - Huisvestingskosten - Beheer en administratiekosten - Automatiseringskosten - Overige personeelskosten - Bestuurs- en toezicht kosten - Vechthorst matching - Af te dragen huren - Overig
Totaal overige bedrijfslasten
2012
2011
872 105 977
839 100 939
137 1.080 499 291 155 28 1 1.629 3.820
127 1.278 505 338 64 28 24 657 3.021
4.797
3.960
521
806
5.135
4.927
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 15. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren Rente op uitgezette middelen
46
16. Rentelasten en soortgelijke lasten Rente langlopende schulden
17. Belastingen De onderneming vormt samen met Salland Vastgoed Participaties, de Veste Planontwikkeling en de Veste Projectontwikkeling een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Mutatie (latente) belastingen
-/- 2.252
3.082
De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens geconsolideerde jaarrekening - Onderhoudskosten V- en E-meters - Afschrijvingen - Niet aftrekbare kosten leefbaarheid - Verkoopresultaat bestaand bezit - Niet aftrekbaar deel gemengde kosten - Waardeveranderingen vastgoedportefeuille - Overige tijdelijke en permanente verschillen Totaal permanente en tijdelijke verschillen
-/- 5.191 -/- 311 10.036 168 -/- 153 367 -/- 878 18
Belastbaar bedrag - Dotatie voorziening groot onderhoud Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar Acute belastingen boekjaar Het effectieve tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 25% bij een nominaal wettelijk tarief van 25%.
9.247 4.056 -/- 20.000 -/- 15.944 0
47
Enkelvoudige balans per 31 december 2012 x € 1.000, na resultaatbestemming A: VASTE ACTIVA I. Materiële vaste activa - Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
II. Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie
III. Financiële vaste activa - Vorderingen op groepsmaatschappijen - Leningen u/g - Latente belastingvordering
Som der vaste activa
48
B: VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden - Vastgoed bestemd voor verkoop - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop - Overige voorraden
II. Vorderingen - Huurdebiteuren - Gemeenten - Vorderingen op groepsmaatschappijen - Overige vorderingen - Overlopende activa
III. Liquide middelen Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
31-12-2012
31-12-2011
219.934 3.663 3.511 227.108
230.851 5.022 4.071 239.944
7.740
7.740
1.850 637 2.700 5.187
2.635 644 0 3.279
240.035
250.963
909 1.721 11.361 13.991
2.929 11.721 14.650
130 654 5.597 452 670 7.503
101 97 4.705 508 607 8.033
26.695
16.374
48.189
37.042
288.224
288.005
C: EIGEN VERMOGEN - Overige reserves - Resultaat boekjaar
D: VOORZIENINGEN - Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen - Voorziening latente belastingverplichtingen - Voorziening deelneming - Overige voorzieningen
E: LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen overheid en kredietinstellingen - Waarborgsommen F: KORTLOPENDE SCHULDEN - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Overlopende passiva
TOTAAL PASSIVA
31-12-2012
31-12-2011
141.250 -/- 5.191 136.059
156.776 -/- 5.007 151.769
16.276 4.952 596 3.752 25.576
19.764 367 4.030 24.161
119.905 407 120.312
100.354 406 100.760
2.450 14 2 3.811 6.277
7.680 358 -/-2 3.279 11.315
288.224
288.005
49
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012 x € 1.000, na resultaatbestemming Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen na belastingen Overig resultaat na belastingen Jaarresultaat
50
2012
2011
-/- 228
-/- 249
-/- 4.963 -/- 5.191
-/- 4.758 -/- 5.007
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2012 Algemeen De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2012 van Woningstichting de Veste . Ten aanzien van de enkelvoudige jaarrekening maakt de Veste gebruik van de vrijstelling ingevolge artikel 2:402 BW. Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling Resultaat deelnemingen Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van de onderneming in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de onderneming en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.
Stelselwijzigingen/schattingswijzigingen/ herrubriceringen Stelselwijzigingen Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie • Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed hetgeen doorwerkt bij impairments en voorzieningen voor onrendabele investeringen • Het is niet langer toegestaan om bij de bepaling van de bedrijfswaarde de rentabiliteitswaarde correctie op de leningenportefeuille toe te passen
• Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting • De methode van afschrijvingen • De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden • Positieve en negatieve resultaten binnen gecombineerde bouwproducten kunnen niet langer gesaldeerd worden De Richtlijn is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. In 2012 zijn naast de overgang naar de herziene RJ645 geen andere stelselwijzigingen doorgevoerd door Toegelaten instelling. Zoals toegelicht onder het hoofd ‘Kwalificatie sociaal vastgoed’ van deze toelichting zijn de visie, missie en het beleid van Woningstichting de Veste is er primair op gericht om volkshuisvestelijke doelen te realiseren. Het sociaal vastgoed wordt dan ook vooral gezien als bedrijfsmiddel om sociale doelen te realiseren. De Veste blijft evenals voorgaande jaren het sociaal vastgoed waarderen tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor het sociaal vastgoed de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het bezit zien voor de resterende levensduur. Er werd tot en met 2011 niet afgeschreven op de bedrijfswaarde. In het huidige stelsel worden de kosten van het actief stelselmatig toegerekend aan de levensduur in de vorm van jaarlijkse afschrijvingen die ten laste van het resultaat worden gebracht. De actuele waarde voor het commercieel vastgoed was voorheen ook de bedrijfswaarde. In het nieuwe stelsel is de actuele waarde de marktwaarde in verhuurde staat. Een en ander is voor sociaal vastgoed nader toegelicht bij de grondslagen voor waardering van ‘Materiële Vaste Activa’ en voor commercieel vastgoed bij ‘Vastgoedbeleggingen’. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 418.
51
Eigen vermogen per 1 januari 2012, voor stelselwijziging Materiële vaste activa (model oud): - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie - Onroerende zaken in ontwikkeling
151.351
237.839 4.406 5.021 247.266
Materiële vaste activa (model nieuw): - Sociaal vastgoed in exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
230.852 4.071 5.021 239.944
Vastgoedbeleggingen (model nieuw): - Commercieel vastgoed in exploitatie
7.740 7.740
Eigen vermogen per 1 januari 2012, na stelselwijziging Het resultaat over 2011 is als gevolg van de stelselwijziging afgenomen met € 10.781 tot een bedrag van € -/- 5.007. De afname van het resultaat over 2011 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd. Resultaat over 2011, voor stelselwijziging
52
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
151.769
5.774 236
Hogere afschrijvingskosten
-/- 11.017
Resultaat over 2011, na stelselwijziging
-/- 5.007
ACTIVA II. Vastgoed beleggingen Stand per 1 januari 2012 en 31 december 2012 - Aanschafprijs - Cumulatieve waardeveranderingen Marktwaarde
7.062 678 7.740
Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde en bedraagt € 7.740 (2011: € 7.740) De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met nachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de Veste actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contactuele verplichtingen van de Veste die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de Veste actief is. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn: • disconteringsvoet 5,55% • restwaarde na 20 jaar is gelijk aan het investeringsbedrag rekening houdend met een waardedaling van 2% per jaar Voor de disconteringsvoet wordt genomen het tarief van 20 jaar geld bij NWB als spiegel op de termijn van de berekeningen. Bovenop dat tarief is een risico-opslag genomen van 1%. De waardedaling van 2% is de beste inschatting van de markt per balansdatum. De methoden, relevante veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd op het feit dat de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde besteed zou zijn. Daarbij wordt in de literatuur daarbij doorgaans verdedigd dat die prijs de hoogste van de directe en de indirecte opbrengstwaarde is. De waardering is niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Er zijn geen beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van opbrengsten. Bedrijfswaarde Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 6.988 (2011: € 6.988) III. Financiële vaste activa Deelnemingen
Leningen u/g
Stand per 1 januari 2012
-/- 368
644
Vorderingen groepsmaat schappijen 2.635
Mutaties in het boekjaar : - Desinvesteringen/aflossingen - Aandeel in resultaat deelnemingen
-/- 228
7
-/- 785 -
Stand per 31 december 2012
-/- 596
637
1.850
De toegelaten instelling te Ommen staat aan het hoofd van de Groep en heeft de volgende kapitaalbelangen: Naam Vestigingsplaats Aandeel in geplaats kapitaal% Salland Vastgoed Participaties BV Ommen 100 De Veste Projectontwikkeling BV Ommen 100 De Veste Planontwikkeling BV Ommen 100 WOM Atol-Zuiderzeewijk BV Ommen 100 Het kortlopende deel van de vorderingen op groepsmaatschappijen bedraagt € 5.597. (2011: € 6.720).
53
I. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Kosten vastgoed bestemd voor verkoop
31-12-2012
31-12-2011
909
-
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde kavels die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde kavels wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze kavels zijn getaxeerd. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Geactiveerde kosten, toegerekende winsten verminderd met voorziene verliezen Af: gedeclareerde termijnen kopers
1.721
2.929
1.721
2.929
Van de op balansdatum openstaande onderhanden projecten bedraagt het cumulatief totaal van de tot dan toe verantwoorde kosten € 1.721. II. Vorderingen
54
Vastgoed bestemd voor verkoop Salland Vastgoed Participaties De Veste Planontwikkeling De Veste Projectontwikkeling
Overige vorderingen Gefactureerd aan Zorgcentra Debiteuren Nog te factureren bedragen Diversen Overlopende activa Nog te ontvangen rente Overig
87 1.768 3.742 5.597
-80 1.128 3.657 4.705
34 283 135 452
334 174 508
437 233 670
21 586 607
1 1.759 24.935 26.695
1 2.046 14.327 16.374
III. Liquide middelen Kas Rekening-courant banken Spaarrekening
De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar.
PASSIVA Eigen vermogen Stand 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Herwaardering materiële vaste activa/ terugname herwaardering materiële vaste activa via het eigen vermogen - Resultaat boekjaar Stand per 31 december
31-12-2012
31-12-2011
151.769
146.079
-/- 10.519
10.697
-/- 5.191
-/- 5.007
136.059
151.769
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) bedraagt € 86.119 (2011: € 96.638. ). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) bedraagt € 592 (2011: € 678). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot commercieel vastgoed wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting. D: VOORZIENINGEN Voorziening deelneming Salland Vastgoed Participaties B.V.
31-12-2012
596
31-12-2011
367
Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen heeft voor € 596 (2011: 367) betrekking op het verschil tussen de op basis van de grondslagen van Woningstichting de Veste berekende ingehouden winst en rechtstreekse vermogensmutaties van de deelneming enerzijds en het deel daarvan dat de toegelaten instelling zou kunnen laten uitkeren anderzijds. De voorziening wordt op individuele basis bepaald. E: LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid en kredietinstellingen Beginsaldo 1 januari 2012
108.034
Mutaties in het boekjaar - Gestorte leningen - Aflossingen Saldo Af: aflossingsverplichting volgend boekjaar Saldo 31 december 2012
22.000 -/- 7.679 122.355 -/- 2.450 119.905
Looptijd van: < 1 jaar 1-5 jaar > 5 jaar
3.900 116.005
55
De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen: Vastrentende leningen Basisrenteleningen Extended leningen Saldo 31 december 2012
54.460 57.000 10.895 122.355
Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt 4,14% (2011: 4,25%). De extended leningen betreffen vastrentende leningen tot het herzieningsmoment. In de lening overeenkomst is opgenomen dat (beschrijving van de rentestructuur bij herzieningsmoment; afgesproken voorwaarden; rechten en plichten van de geldnemer en geldgever). Het risico van deze lening betreft: • het renterisico op het moment van renteherziening, op dat moment met een vaste of variabele opslag worden vastgelegd. • het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe lening met een hoger of lagere rente. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 1 jaar bedraagt. Na de overeengekomen periode dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0,0% en 0,58%.
80 70 60 50 40 30 20 10 0 -10
Wijziging kredietopslag en/of aanvullende rente Operationele en financieringskasstroom Investerings kasstromen
2016
2015
2014
Renteaanpassingen 2013
Miljoenen
56
Renterisico bij herfinanciering Het rente- en looptijdenbeleid van de Veste is erop gericht jaarlijks niet meer 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met het restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, én het restant hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen. Op basis van de leningenportefeuille ziet het renterisico er als volgt uit:
Totaal variabel rentende financieringen
Tegenpartijrisico De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen: N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nationale Waterschapsbank N.V. Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Overig Saldo 31 december 2012
49.159 70.180 1.937 1.079 122.355
Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en de Nationale Waterschapsbank N.V.. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2012 26,89 jaar (2011: 22,9 jaar). Reële waarde Voor toelichting wordt verwezen naar uiteenzetting financiële instrumenten op bladzijde 42. Extended leningen Ultimo 2011 heeft de toegelaten instelling voor € 11 miljoen aan zogeheten extended leningen. Zie voor toelichting van de extended leningen hetgeen hiervoor onder de leningenportefeuille is opgenomen.
57 F: KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Premies sociale verzekeringen Loonheffing
Overlopende passiva Vooruit ontvangen huren Transitorische rente Nog te verrekenen servicekosten Overig
31-12-2012
31-12-2011
2.450
7.680
-/- 145 63 29 55 2
-/-2 -/- 2
267 2.450 680 414 3.811
252 2.401 626 3.279
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN ACTIVA EN VERPLICHTINGEN Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van € 32.459. Erfpachtverplichtingen Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Het jaarlijks bedrag aan canonverplichtingen bedraagt € 439. De canonverplichtingen lopen van 2005 tot 2055. Bezoldiging bestuurders en commissarissen Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2: 383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van de toegelaten instelling en groepsmaatschappijen gekomen voor: 2012 202 52 254
Bestuurders en voormalig bestuurders Commissarissen en voormalige commissarissen
2011 195 46 241
Er zijn geen leningen, voorschotten en garanties door de toegelaten instelling verstrekt aan de bestuurders en commissarissen. Het bedrag van de bestuurdersbezoldiging is exclusief crisisheffing. Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens De informatie in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens is als volgt:
58
2012 Functienaam
Datum in dienst
Directeur/ bestuurder
Deeltijd-factor
1-1-96
Belastbaar loon
1
Totale pensioen- Voorziening afdracht betaalbaar op termijn
146
50
Ontslagvergoeding 0
0
2011 Functienaam
Datum in dienst
Directeur/ bestuurder
Deeltijd-factor
1-1-96
Belastbaar loon
1
Totale pensioen- Voorziening afdracht betaalbaar op termijn
143
48 31-12-2012
Resultaat van deelnemingen waarin wordt deelgenomen Resultaat Salland Vastgoed Participaties BV
-/- 228
Ontslagvergoeding 0
0 31-12-2011 -/- 249
Honoraria van de accountant De volgende honoraria van KPMG Accountants zijn ten laste gebracht van de toegelaten instelling, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW. Honoraria x € 1.000 Jaarrekeningcontrole Overige assurance Belastingadviesdiensten Overige dienstverlening Totaal
2012 37 4 0 17 58
2011 36 4 0 6 46
59
60
Voorstel tot resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het negatieve resultaat ad € 5.191 is in mindering gebracht op de overige reserves.
61
De foto’s in dit jaarverslag zijn gemaakt in de periode 1955 - 1957. Wij bedanken iedereen die een bijdrage heeft geleverd aan de totstandkoming van dit jaarverslag voor de medewerking.
Woningstichting de Veste tel. (0529) 45 25 88, fax (0529) 45 56 05 e-mail
[email protected], internet www.veste.nl Postadres Postbus 132, 7730 AC Ommen Bezoekadres Eskampweg 1, Ommen Kantoor geopend maandag t/m donderdag 09.00 - 12.30 en 13.00 - 16.00 uur vrijdag 09.00 - 12.30 uur
