nummer 1 april 2012
VVE beheer
“Onze onafhankelijkheid is de sleutel tot succes” “Goed samenspel is het belangrijkst” “Een actieve VvE is van vitaal belang voor de buurt”
Colofon 11e jaargang, nummer 1 SURPLUS is een uitgave van Woonplus Schiedam en verschijnt tweemaal per jaar. Het magazine wordt verspreid onder relaties van Woonplus Schiedam. Aan de inhoud van artikelen in SURPLUS kunnen geen rechten worden ontleend.
Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Hun aantal groeit nog steeds. Woonplus VvE Beheer, onderdeel van Woonplus Schiedam, heeft al meer dan twaalf jaar ervaring met professioneel VvE beheer en met complexen waarin zowel huurders als huiseigenaren woonachtig zijn (gemengde com-
Correspondentie-adres Redactie SURPLUS Postbus 25 3100 AA Schiedam Redactie Woonplus Schiedam Karin van Hoogstraten, Zinnige Zinnen, Gouda
plexen). Deze editie van SURPLUS magazine staat daarom in het teken van VvE’s. In het najaar van 2011 heeft het kabinet het voorstel gedaan om woningcorporaties te verplichten om minstens 75 procent van hun woningen aan haar huurders te koop aan te bieden. Als dit doorgaat, dan betekent dit dat het aantal betaalbare huurwoningen van woning-
Fotografie Michelle Muus
corporaties flink afneemt. De impact zal enorm zijn. Zowel voor de corporaties zelf als
Vormgeving Buro Toob BV Hazerswoude-Dorp
toenemen.
Druk Kapsenberg Van Waesberge Rotterdam
voor haar huurders. Maar het betekent in Schiedam ook dat het aantal VvE’s fors zal Maar zover is het nog niet. Met het uitzetten van onze nieuwe koers richten wij ons vooral op onze kerntaak wonen. En daarmee op de behoefte van onze primaire doelgroep, de minder draagkrachtige huishoudens in Schiedam. Woonplus vindt het belangrijk om juist deze doelgroep te blijven bedienen door het aanbieden van voldoende goed onderhouden, betaalbare huurwoningen. Zowel in eigen als in VvE- complexen. Over het belang van de Verenigingen van Eigenaren, de rol van groot eigenaar in een VvE, het samenspel tussen de verschillende partijen en de gevolgen hiervan voor de huurders gaat deze uitgave van SURPLUS. Wij wensen u veel leesplezier! Bob Venhuizen Directeur-bestuurder
Voorwoord Rémon van Dorp, teamleider VvE Beheer
“Onze onafhankelijkheid is de sleutel tot succes” Wonen in een VvE-complex
“De belangen lopen meestal gelijk”
Arnold Roest, VvE-voorzitter:
“Goed samenspel is het belangrijkst” Els Leerentveld, VvE-voorzitter:
“Wij zijn nu een modelflat geworden”
02 03 06 08 09
Missie Woonplus Woonplus is een vastgoedonderneming met maatschappelijke verankering in Schiedam. Wij willen zorgen voor goede betaalbare huisvesting van Schiedammers.
Kees Oomen van Stichting VvE Belang:
“Een actieve VvE is van vitaal belang voor de buurt”
10
Wij werken samen met onze klanten, gemeente en organisaties op het gebied van wonen en welzijn en zorg.
Anita Vink, Verkoopmedewerker Nieuwbouw & Nazorg:
“Geen verrassingen”
12
Rémon van Dorp, teamleider VvE Beheer
“Onze onafhankelijkheid is de sleutel tot succes” Twaalf jaar geleden startte Woonplus met de verkoop van appartementen in huurcomplexen. Dat resulteerde in een groeiend aantal Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Om z eker te zijn van goed beheer, werd de afdeling VvE B eheer opgericht. “We beheren nu 120 complexen, van klein tot groot. We waken voor onze onafhankelijkheid”, vertelt Rémon van Dorp, teamleider van VvE Beheer.
Surplus 1 april 12
3
“In het begin was het pionieren”, vertelt Van Dorp. Drie medewerkers legden de basis voor de afdeling van nu. “Woonplus koos voor het oprichten van een beheerafdeling omdat de kennis van de complexen en de buurt in huis was. Bovendien heeft Woonplus zo de garantie dat het beheer goed wordt uitgevoerd. Als zij het beheer van VvE’s bij een commerciële partij neerlegt, heeft ze minder zicht op de uitvoering.”
Wat is een Vereniging van Eigenaren? Als het eigendom van een pand (appartement, gesplitste woning) over meerdere eigenaren is verdeeld, vormen de eigenaren gezamenlijk een vereniging. Deze Vereniging van Eigenaren (VvE) ontstaat op het moment dat de splitsingsakte wordt ondertekend. Iedere appartements eigenaar wordt automatisch lid van de VvE, die als doel heeft de gemeenschappelijke belangen van de appartements eigenaren (de leden) te behartigen. De VvE voert ook het beheer over de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex.
Dubbele pet Hoewel VvE Beheer een afdeling van Woonplus is, waakt zij voor
macht gaf voor een stemming op
kosten van reparaties en onder-
haar onafhankelijke positie. Van
de vergadering. Dan zaten we
houd. Het privé-deel is voor reke-
Dorp: “De VvE’s zijn onze klanten.
met een zogenoemde dubbele pet
ning van de eigenaar, het collectief
Wij ondersteunen VvE’s bij hun
op. Dat is vreemd voor de indivi-
deel voor rekening van de VvE.”
administratie, financiën en be-
duele eigenaren, maar ook voor
stuurlijke en technische zaken.
de VvE beheerder. Inmiddels
Wie voert reparaties uit?
Bij ongeveer de helft van onze
behoort dit tot het verleden en
In een gemengd complex maakt
VvE’s is Woonplus groot-eigenaar.
stuurt Woonplus in de meeste
dat onderscheid de uitvoering ingewikkeld. Zo belt de huurder
“We hadden soms een dubbele pet op”
voor een reparatie naar zijn verhuurder Woonplus. “Betreft het een reparatie in de woning dan is de eigenaar - Woonplus - verantwoordelijk voor de uitvoering.
Als er een algemene ledenverga-
gevallen een eigen vertegenwoor-
Gaat het om een gemeenschap-
dering wordt gehouden, zitten
diger. Gelukkig blijkt door de jaren
pelijk deel, dan geeft Woonplus
wij die doorgaans voor. In het
heen dat de belangen van de eige-
de reparatie door aan VvE beheer.
verleden kwam het regelmatig
naren en groot-eigenaar vaak
VvE Beheer checkt vervolgens
voor dat Woonplus ons een vol-
gelijk lopen. Zijn er echter geschil-
wat de afspraken zijn voor dat
len tussen de VvE en Woonplus,
complex. Soms verzorgt een
dan handelt VvE B eheer altijd uit
technische commissie reparaties
naam en in het belang van de
namelijk op vrijwillige basis. Dat
VvE. De sleutel tot succes is onze
betekent dat de reparatie in som-
onafhankelijkheid.”
mige gevallen tot na het weekend
VvE Beheer Woonplus: feiten en cijfers - twaalf jaar geleden gestart als afdeling van Woonplus - gegroeid van drie personen tot de huidige bezetting van tien medewerkers - opereert a utonoom als een onafhankelijke afdeling - biedt VvE’s een totaalpakket: admini stratieve, financiële, bestuurlijke en technische ondersteuning - begeleidt op verzoek ook onderhoudsprojecten - verzorgt het beheer voor 120 VvE’s: zestig VvE’s waarin Woonplus groot- eigenaar is en zestig zogenaamde markt-VvE’s - beheert heel diverse complexen, variërend van twaalf appartementen tot 240 appartementen
4
Surplus 1 april 12
moet wachten. Hetgeen soms
Elke akte is anders
leidt tot onbegrip van de huurder.
De taak van VvE Beheer is om de
Als VvE Beheer zijn wij echter
splitsingsakte, het modelreglement
gebonden aan de afspraken die
en het huishoudelijk reglement van
de VvE heeft gemaakt. Alle kos-
een VvE uit te voeren. Een notaris
ten moeten uit de VvE-bijdrage
stelt deze op zodra een complex
worden betaald, dus eigenaren
verschillende eigenaren heeft.
willen die in de hand houden.
“Elke splitsingsakte is weer anders.
Het is onze taak als beheerder dit
De akte beschrijft onder meer de
te bewaken.”
grenzen tussen de appartementen en de gemeenschappelijke ruim-
Gevulde portefeuille
ten. Die grens is soms lastig: wat
Dat VvE Beheer zijn taken goed
is privé en wat is gemeenschap-
uitvoert, blijkt uit de goed gevulde
pelijk? Vaak leggen we uit dat ach-
portefeuille van de afdeling. “We
ter de voordeur de eigenaar zelf
zijn daar best trots op. Wij beheren
verantwoordelijk is. Het portiek, de
nu 120 VvE’s. De helft van deze
muren, het dak en de gevel zijn
VvE’s zijn complexen waarin
collectief. Dat maakt uit voor de
Woonplus groot-eigenaar is.
De andere 60 noemen wij markt-
op VvE beheerders. “De afgelopen
VvE’s; hierin heeft Woonplus geen
tien jaar is het aantal VvE’s ex-
bezit. De complexen verschillen in
plosief gestegen. Als het oudere
grootte, ouderdom en bevinden
complexen betreft, vind ik dat
zich voor het overgrote deel in
best zorgelijk. Eigenaren beginnen
Schiedam. Wij streven e rnaar
met nul euro in kas; zij moeten
goede kwaliteit te leveren door de
eerst sparen voor onderhoud.
VvE met raad en daad bij te
Als de bouwdelen aan het einde
staan. Dat betekent dat proces-
van hun levensduur zijn, dan
sen op orde moeten zijn om de
kunnen zij voor onaangename
klant snel te kunnen bedienen.
verrassingen komen te staan.
Het belangrijkste is echter goede
Gelukkig is er vanuit de overheid
communicatie. In de jaren dat we
meer aandacht voor VvE-proble-
bestaan, heeft zelden een klant
matiek als deze. Of dit voldoende
opgezegd. Dat wijst erop dat we
is? De tijd zal het uitwijzen.”
ons werk goed doen.”
De toekomst Als Van Dorp naar de toekomst
Feiten en cijfers over Verenigingen van Eigenaren - Nederland telt circa 120.000 VvE’s, met in totaal 600.000 appartementen - het aantal kleine VvE’s (minder of gelijk aan 9 appartementen) is met 91.000 verreweg het grootst - veel VvE’s zijn slapend. Vaak tellen deze maar twee of drie appartementen - het aantal VvE’s groeit nog jaarlijks
kijkt, ziet hij veel werk afkomen
“Het belangrijkste is goede communicatie met onze VvE’s”, meent R émon van Dorp.
Surplus 1 april 12
5
Wonen in een VvE-complex
“De belangen lopen meestal gelijk” Wonen in een gemengd VvE-complex. Wat betekent dat voor huurders en eigenaren? En wat is de rol van de groot-eigenaar? Vier medewerkers van Woonplus (zie kader) laten er hun licht over schijnen. Het samenspel blijkt ingewikkelder dan in een huurcomplex, maar bij de meeste complexen loopt het soepel.
Ronald Warnaar: “De vragen komen pas bij de eerste algemene ledenvergadering van de VvE. ‘Wat moet ik aanvragen?’ en ‘Waar betaal ik eigenlijk voor?’ hoor ik dan van nieuwe eigenaren.” Rachid Agourram: “Makelaars die in deze regio woningen voor Woonplus verkopen, hebben alle stukken voorhanden. VvE Beheer levert hen alle informatie: notulen van ledenvergaderingen, aktes en een meerjarenonderhoudsplanning.” Herman Kant: “Makelaars en notarissen zijn de aangewezen partijen om nieuwe eigenaren bij aankoop te informeren over de VvE. Als Woonplus woningen
Een bewoner koopt een appartement. Hij wordt eigenaar. En dan?
aan zittende huurders verkoopt dan informeren wij hen wel direct.”
Bianca Berndsen: “Als bewoners een huis kopen in een deel van het gebouw en kopen zij voor een deel
Hoe handelt Woonplus als groot-eigenaar in een gemengd complex?
gemeenschappelijk recht. Vaak realiseren zij zich
Warnaar: “Wij vertegenwoordigen op algemene leden-
niet dat er rechten en plichten zijn voor wat betreft
vergaderingen onze huurders. Daarnaast beoordelen
het gemeenschappelijke gedeelte. Daar beslist de
wij de meerjarenonderhoudsplanning, die VvE Beheer
Vereniging van Eigenaren over. Als je bijvoorbeeld
heeft samengesteld. We stellen vragen als: Is er vol-
een nieuwe CV-ketel plaatst, mag je niet zomaar een
doende geld in kas? Is verhoging van de eigen bijdrage
gat in de muur boren. Die muur is namelijk niet van
noodzakelijk? Samen met de andere eigenaren komen
jou. Eigenaren hebben de plicht zich goed te laten
we vaak tot een goed besluit.”
informeren over de VvE, maar dat gebeurt niet altijd.”
Berndsen: “Ik merk dat eigenaren het fijn vinden dat
een complex, kopen zij het exclusieve privé-recht op
6
Surplus 1 april 12
Woonplus ergens een standpunt over inneemt. Ze ver-
Agourram: “Woonplus bekijkt de planning voor
wachten een duidelijk en deskundig standpunt. Het
planmatig onderhoud van huurcomplexen en pro-
maakt niet uit hoe groot het aandeel van Woonplus is.
beert rekening te houden met de plannen voor het
De andere eigenaren hebben vaak hetzelfde belang
onderhoud van naastgelegen gemengde complexen.
als Woonplus. Hoe zorg je voor goed onderhoud van
Maar het is niet altijd gelijktijdig te regelen.”
het gebouw en wat is daarvoor nodig?” belang in een aantal complexen, maar heeft naar
Hoe verloopt het samenspel tussen huurders, eigenaren en Woonplus?
mijn weten nog nooit haar zin doorgedrukt.”
Berndsen: “Het samenspel gaat over het algemeen
Kant: “Woonplus heeft nu nog een meerderheids
goed. Ik merk op vergaderingen dat wij snel tot
Wat merkt de huurder ervan dat hij woont in een gemengd complex?
besluiten komen en dat wij tevreden klanten hebben.
Warnaar: “Voor het doen van reparatieverzoeken
persoon voor vragen over VvE’s. Ronald en Rachid heb-
verandert er niets. Woonplus is aanspreekpunt voor
ben de VvE-belangen een duidelijk gezicht gegeven.”
de huurder, VvE Beheer voor de eigenaren. Als de
Kant: “Ook de samenwerking tussen huurders en
huurder een reparatieverzoek indient en de reparatie
eigenaren gaat vaak prima. Er zijn veel complexen
is voor rekening van de VvE, zetten wij het reparatie
waar gezamenlijk dingen worden ondernomen. Een
verzoek door aan VvE Beheer.”
voorbeeld: op het Schubertplein hebben huurders en
Berndsen: “Bij sommige complexen hebben wij af-
eigenaren samen de keldergangen geschilderd.”
spraken met de technische commissie, die zelf de
Berndsen: “Een ander positief voorbeeld is dat de
reparatie regelt. Door de inzet van vrijwilligers zijn
Huurdersbelangenvereniging (HBV) van Groenoord
de kosten lager, maar kan het iets langer duren.”
soms aanwezig is bij een VvE-vergadering. De leden
Kant: “Als Woonplus start met de verkoop in een
kunnen dan niet meestemmen, maar wel meepraten.
huurcomplex, laten we zittende huurders weten dat
En andersom is een aantal VvE-voorzitters bij een
er in principe niets voor hen verandert. Toch is dat in
HBV-vergadering geweest. Die informatie-uitwisse-
de praktijk niet altijd waar. Het schilderwerk vindt
ling vinden besturen heel prettig.”
soms later plaats. Dat is voor huurders natuurlijk
Agourram: “Woonplus vindt de communicatie met
goed zichtbaar. Andersom komt overigens ook voor.
huurders in VvE-complexen erg belangrijk. Het is
Sommige VvE-complexen staan er net wat beter bij
echter niet effectief om alleen de besluitenlijst van
dan huurcomplexen.”
de VvE naar huurders te sturen. Ik ga onderzoeken
Berndsen: “Het besluitvormingtraject bij een VvE
op welke manier wij huurders meer kunnen betrek-
verloopt anders dan bij Woonplus. Voordat schilder-
ken bij de besluiten van de VvE.”
Als VvE Beheer hebben wij bij Woonplus één contact-
werk kan worden uitgevoerd moet een vergadering hiertoe een besluit nemen. Het onderhoud loopt daarom dikwijls niet gelijk aan dat van huurcomplexen.”
De vier gesprekspartners Bianca Berndsen beheerder bij VvE Beheer: - verzorgt de administratie van VvE’s, onder meer op het gebied van financiën, verzekeringen en reparatieverzoeken - verzorgt VvE-vergaderingen en zorgt dat genomen besluiten worden uitgevoerd Rachid Agourram senior medewerker Bedrijfsbureau: - vertegenwoordigt Woonplus – en daarmee de huurders – in de VvE-complexen, bijvoorbeeld bij vergaderingen - is eerste aanspreekpunt voor huurders die in een gemengd complex wonen - start slapende verenigingen op - zet reparaties uit bij VvE beheer en bewaakt de voortgang
Ronald Warnaar senior bouwkundig medewerker - vertegenwoordigt Woonplus – en daarmee de huurders – in de VvE-complexen, bijvoorbeeld bij vergaderingen - is eerste aanspreekpunt voor huurders die in een gemengd complex wonen - start slapende verenigingen op - zet reparaties uit bij VvE beheer en bewaakt de voortgang Herman Kant coördinator Huurverwerking - verzorgt de afrekening stook- en service kosten, ook voor VvE-complexen - hield zich voorheen bezig met VvE-zaken
Surplus 1 april 12
7
Arnold Roest, VvE-voorzitter:
“Goed samenspel
is het belangrijkst”
Arnold Roest woont al sinds jaar en dag in de Tjalk in Schiedam-Noord. Eerst als huurder, later als eigenaar. Nu is hij alweer vijf jaar voorzitter van de VvE in dit gemengde complex. “De grootste uitdaging is om huurders te betrekken.” Hoe ziet uw wooncomplex eruit?
maisonnette; de kinderen zijn al enige jaren het
“Ons complex bestaat uit 113 woningen, die in 1980
huis uit.”
zijn gebouwd. Het zijn maisonnettewoningen en appartementen op zowel de begane grond als de
Waarover buigt uw VvE zich?
eerste verdieping. We hebben twee liften in het
“Onderhoud en zaken van algemeen belang. Iedere
complex voor algemeen gebruik. In 2002 is Woonplus
eigenaar betaalt een bepaald bedrag, de VvE bijdrage,
gestart met de verkoop van de huurwoningen. Inmid-
waarmee we deze zaken betalen. Woonplus betaalt
dels is 45% van de woningen particulier eigendom
ons die bijdrage voor haar huurders. Zo hebben we
en 55% eigendom van Woonplus. De bewoners zijn
afgelopen jaar het schilderwerk en houtwerk aan de
heel divers in leeftijd: senioren, maar ook starters
buitenkant laten opknappen. Dat gaat dan om een
en gezinnen. Mijn vrouw Wil en ik wonen in een
bedrag van maar liefst € 250.000,-.”
En, hoe is het schilderwerk verlopen? “Het resultaat was helemaal naar tevredenheid. Het “Ons team is kritisch
bestuur en de technische commissie, in totaal acht
en gedreven,” vertelt
personen, hebben samen offertes aangevraagd en
Arnold Roest.
vergeleken. Omdat ons team kritisch en gedreven is, hebben we goed onderhandeld. Dat heeft gezorgd voor een geslaagd eindresultaat. We hebben tijdens de uitvoering regelmatig het werk gecontroleerd en besproken met de uitvoerder.”
Hoe verloopt de samenwerking met VvE Beheer van Woonplus? “Heel goed. VvE Beheer is het aanspreekpunt voor eigenaren en ondersteunt ons in administratieve taken. De beheerder geeft ons reparatieverzoeken van huurders en eigenaren door, wij kijken of het binnen het pakket van de VvE hoort. Als dat het geval is, dan schakelt VvE Beheer een installateur of aannemer in om de reparatie uit te voeren.”
Wat is de grootste uitdaging voor uw VvE? “Huurders in het complex betrekken en activeren, dat is de uitdaging. Zij weten vaak niet wat een VvE inhoudt en wat een VvE betekent voor het onderhoud van het wooncomplex. Als Woonplus daarover helder communiceert, geeft dat duidelijkheid. De eigenaren zijn verder heel gedreven in het onderhouden van de woonomgeving. Dat is natuurlijk in ieders voordeel, ook dat van de huurders. Een goed samenspel is het belangrijkste. Daar moeten Woonplus, huurders en wij als VvE gezamenlijk voor zorgen.” 8
Surplus 1 april 12
Els Leerentveld in de vernieuwde entree: “Het resultaat is prachtig.”
Els Leerentveld, VvE-voorzitter:
“Wij zijn nu een modelflat geworden” De flat op de Vivaldilaan heeft net een grote opknapbeurt achter de rug. “We zijn er echt trots op. Het is precies zo geworden als wij dat zelf hebben bedacht,” vertelt VvE-voorzitter Els Leerentveld. Hoe ziet uw wooncomplex eruit?
Hoe is het groot onderhoud verlopen?
Wat is de grootste uitdaging voor uw VvE?
“Onze flat is zeven hoog, telt 42
“Natuurlijk zijn er wel dingen fout
“Communicatie tussen de verschil-
woningen en is in 1968 gebouwd.
gegaan, maar die zijn opgelost. Als
lende partijen. Een voorbeeld:
Mijn man en ik wonen er alweer 31
VvE-voorzitter ga ik vaak k ijken.
een huurder dient een reparatie-
jaar. Zo’n tien jaar geleden hebben
Als de schilder bezig is, vergelijk ik
verzoek in bij Woonplus voor een
we onze vijfkamerwoning gekocht.
bijvoorbeeld de kleurnummers van
galerijdeur. Woonplus moet dit
De kinderen waren het huis uit en
zijn verf met die uit de offerte.
verzoek dan doorgeven aan VvE
we wilden er toch blijven wonen.
Begin dit jaar is het onderhoud af-
Beheer, maar soms duurt dat even.
In het complex heeft Woonplus 19
gerond. De entree is verplaatst, het
VvE Beheer vraagt ons of wij willen
van de 42 woningen verkocht.
trappenhuis is prachtig geschilderd
kijken of deze gerepareerd of ver-
De rest verhuurt Woonplus.”
en de lift ziet er weer keurig uit. En
nieuwd moet worden. De huurder
omdat een offerte van de schilder
wil het liefst een nieuwe deur,
Waarover buigt uw VvE zich?
meeviel, konden we ook nog een
maar dat is duur. Repareren kan
“Voornamelijk het onderhoud van
keldergang laten egaliseren. We
ook. Daar spreek ik de huurder
de algemene ruimten. Dat was
krijgen regelmatig kijkers; we zijn
dan op aan, maar dat is wel eens
hard nodig, maar toen de VvE
een soort modelflat geworden.”
lastig. De verhouding tussen huurders en eigenaren is hier
startte, moesten we eerst sparen
verder best goed. Huurders zijn
In 2010 is een werkgroep van
Hoe verloopt de samen werking met VvE-beheer van Woonplus?
eigenaren gestart. Zij hebben een
“We hebben heel goed contact.
in de hal georganiseerd; de be-
plan op papier gezet: entree ver-
Zij staan altijd voor ons klaar.
woners vonden het vreselijk leuk.
plaatsen, trappenhuis aanpakken,
VvE Beheer notuleert bij vergade-
‘Wanneer komt de volgende?’,
lift vernieuwen, andere tegels,
ringen van onze VvE, beheert de
vroeg iedereen.”
schilderwerk. Daarna heeft VvE
financiën en heeft de renovatie
Beheer offertes aangevraagd en
begeleid. Zij zijn een goede steun
deze met ons doorgesproken.”
in de rug.”
voordat we konden renoveren. Dan ben je zó tien jaar verder.
ook heel trots op de renovatie. De VvE heeft een nieuwjaarsborrel
Surplus 1 april 12
9
Kees Oomen van Stichting VvE Belang:
“Een actieve VvE is van
Kees Oomen van VvE Belang: “Particulier woningbezit juichen we toe”
vitaal belang voor de buurt” Actieve Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) zijn de spil van een leefbare en veilige wijk. “In Voorburg hebben wij het van dichtbij meegemaakt. Een verpauperde wijk is binnen twee jaar opgeknapt, nadat de gemeente tijd en geld heeft gestoken in het activeren van de VvE’s,” vertelt Kees Oomen, directeur organisatie & public affairs van VvE Belang (zie kader). Nederland telt maar liefst 120.000 VvE’s. Dit worden
drievierde deel van de stemmen. Dat is soms lastig
er echter snel meer, omdat woningcorporaties delen
omdat in complexen mensen met een verschillende
van hun bezit moeten verkopen. Zodra één apparte-
achtergrond wonen: jongeren, ouderen en doorstro-
ment in een huurcomplex particulier eigendom wordt,
mers. Niet elke groep is altijd geneigd om te inves
moet er een VvE worden opgericht. Oomen: “Op
teren in het onderhoud. Daardoor duurt het vaak
zichzelf is dat een goede ontwikkeling. Particulier
maanden voordat een besluit is genomen. Subsidie
woningbezit juichen wij toe. Het stimuleert de vermogensopbouw van particulieren en betrekt bewoners meer bij hun woonomgeving. Het is echter van belang dat de VvE’s actief zijn en hun taken goed uitvoeren.”
Gewone meerderheid Dat is niet altijd gemakkelijk. De wet- en regelgeving
“Als eigenaren bovenin het complex dakisolatie voorstellen, moet daar iedereen aan meebetalen”
voor VvE’s is ingewikkeld. Niet voor niets krijgt VvE Belang veel juridische vragen van aangeslotenen
10
Surplus 1 april 12
voorgelegd. “De eigenaren in een complex moeten
aanvragen voor energiebesparende maatregelen is
gezamenlijk besluiten nemen over gemeenschappe-
door trage besluitvorming lastig. Als VvE Belang
lijke zaken, voornamelijk onderhoud. Voor besluiten
lobbyen we in politiek Den Haag om die gekwalifi-
over energiebesparende maatregelen is een gekwali-
ceerde meerderheid in een gewone meerderheid om
ficeerde meerderheid vereist, dus tweederde en
te zetten,” legt Oomen uit.
Eén energielabel Een ander voorbeeld van hoe ingewikkeld regel geving in de praktijk kan uitpakken is het energielabel. Dat verplichte label geeft inzicht in de energiezuinigheid van een woning. Momenteel is het label een van de heikele punten in VvE-land. Oomen: “De woningen middenin een complex krijgen vaak een veel gunstiger label dan die onder het dak. Als eigenaren bovenin het complex dakisolatie voorstellen, moet daar natuurlijk wel iedereen aan meebetalen. Eigenaren middenin het complex schieten daar zelf niets mee op. Zo’n voorstel wordt dan niet aangenomen. Wij opteren voor een complexgewijs energielabel, zodat de belangen voor alle eigenaren gelijk zijn.”
Expertise nodig Door de complexe regels en lastige besluitvorming
Wat doet VvE Belang? - VvE Belang is de belangenorganisatie van appartements eigenaren - bij de organisatie werken acht mensen, waarvan drie juristen - 10.000 VvE’s zijn aangesloten bij VvE Belang. Deze VvE’s tellen 180.000 appartementen - aangesloten bij VvE Belang zijn naast VvE’s ook individuele appartementseigenaars, administratie- en beheerkantoren, woningcorporaties en notariskantoren - VvE Belang biedt juridische en bouwkundige diensten, organiseert cursussen en evenementen en lobbyt voor belangen van VvE’s - werkvelden zijn: beheer en bestuur, energie en duurzaamheid, deskundigheidsbevordering, bouwkundig onderhoud, financiën en leef- en woonomgeving
is het een uitdaging om een VvE goed te runnen. Volgens Oomen zijn de grote VvE’s over het algemeen goed georganiseerd en worden deze complexen
Opgeknapt
gelukkig prima onderhouden. “Onderhoud is de
Als een VvE goed functioneert, vervult deze een on-
belangrijkste taak van een VvE. Iedere VvE is ver-
misbare rol in een wijk. Oomen noemt het voorbeeld
plicht hiervoor regelmatig geld te reserveren. Bij een
van een wijk in Voorburg-Noord, waar VvE Belang in
VvE van driehonderd woningen gaat dat om enorme
2010 een project mede begeleidde. Oomen: “De wijk
bedragen. De VvE heeft dan een meerjarenonderhoudsplan – MJOP – waarin het onderhoud van de komende jaren is vastgelegd. Grote VvE’s huren vaak een VvE-beheerder in, die een deel van de taken uitvoert. Net als Woonplus vervullen veel woningcorporaties die rol van beheerder. Zij brengen
“We lobbyen om de gekwalificeerde meerderheid om te zetten in een gewone meerderheid”
expertise in. Daaraan is veel behoefte. Dat merken wij ook aan het grote aantal aanmeldingen voor onze driedaagse vakopleiding VvE Beheer en Bestuur.
telt 3.500 woningen en 750 VvE’s. Daarvan waren
Zowel VvE-bestuurders als medewerkers van VvE-
er maar 100 actief. Omdat er geen onderhoud werd
beheerders volgen die opleiding.”
gepleegd, ging de wijk snel achteruit. En een verpauperde wijk is al snel minder veilig en leefbaar. De gemeente heeft tijd en geld beschikbaar gesteld om de VvE’s te activeren. Het was een ware krachtsinspanning, maar binnen twee jaar is de wijk helemaal opgeknapt. De vele kleine VvE’s, die slechts vier of zes appartementen telden, zijn actief geworden en reserveren nu geld voor onderhoud. Bewoners zijn zich bewust geworden dat actieve VvE’s de spil zijn van een leefbare wijk.”
Surplus 1 april 12
11
“Geen
verrassingen”
“Nieuwbouwcomplex ‘De Watertoren’ is op 27 maart 2010 in verkoop gegaan en op 1 december 2011 opgeleverd. Het complex bestaat uit 36 drie- en vierkamerappartementen; allen bestemd voor de verkoop. Van de 36 appartementen zijn er in totaal 32 verkocht aan particuliere eigenaren. Toen de bewoners hun intrede deden in De Watertoren, is ook de VvE opgericht. Door een VvE in een nieuwbouwcomplex direct goed op te starten, kom je in een later stadium niet voor verrassingen te staan.” aldus A nita Vink, Verkoopmedewerker Nieuwbouw & Nazorg, Afdeling Vastgoed.
12
Surplus 1 april 12
