Ontwikkelingsstudie “Villa welgelegen - grOenlO” eindve rslag
J a nua ri 2 0 1 4
> Context van de Opgave Van ideeën naar plan De stad Groenlo bruist van de ideeën. Het afgelopen jaar is er volop gefilosofeerd over de toekomst van de stad en de Grollenaren zijn op een leuke manier geraadpleegd middels ansichtkaarten en Facebook. Dit heeft geresulteerd in een ambitieus “Programma Stad Groenlo” en een aantal betrokken ‘Grolse gremia’ zoals de burgergroep stad Groenlo, de stadsmanagers Groenlo en een club Facebook-volgers. De verschillende aandachtlocaties zijn hierbij niet vergeten, maar om tot een haalbaar en realistisch plan te komen voor Villa Welgelegen, ook wel bekend als locatie Meijer, was specifieke deskundigheid nodig. Het spanningsveld tussen de ambities van de gemeenschap enerzijds (publiekstrekker, toegangspoort) en de positie van de eigenaar anderzijds (familiebezit, opbrengst) maaktte de situatie immers niet eenvoudig. Om dit te doorbreken bestond er behoefte aan nieuwe ideeen met een realistisch karakter. Pas dan kon duidelijk worden waar de grenzen en mogelijkheden van zowel de plek, markt als gemeenschap zich bevonden. genius loci Kijkend naar de ‘genius loci’ van deze plek, begrepen wij direct waarom de gemeente hier de aandacht op wilde vestigen. In een krimpende regio is dit één van de locaties die, dankzij een aantal bijzondere kwaliteiten, nog vlot tot ontwikkeling zou kunnen komen. Deze kwaliteiten worden nog niet door iedereen gezien. Een deel van de opgave bestond en bestaat daarom in het ‘ensceneren’ van deze kwaliteiten. Dat betekent niet automatisch dat de verdwenen schanspunt van de vesting in ere moet worden hersteld, maar met een slim ontwerp kan hier wel een eigentijdse verwijzing naar worden gemaakt. Zo zou de historische ‘poortfunctie’ kunnen worden gebruikt als bebouwingsconcept of kan de plek tot onderdeel worden gemaakt van het vestingpark. Tenslotte is ook het beter beleefbaar maken van de vesting op deze plek een goede ruimtelijke opgave; de gemeente heeft deze opgave reeds gezien en opgepakt.
1 Verkenningsfase ++
De opdracht kende een tweezijdig karakter. Enerzijds was er behoefte aan goede, nieuwe concepten. Anderzijds was het ook zaak om niet teveel energie te stoppen in kansarme plannen. Om die reden hebben wij gekozen voor een aanpak volgens een duidelijk trechtermodel. Wij hebben eerst vanuit uiteenlopende invalshoeken gezocht naar zeer verschillende concepten om vervolgens op efficiënte wijze te komen tot een selectie van de meest kansrijke concepten. De volgende stappen zijn gehanteerd:
ruimtelijke kwaliteit
grens gemeente
1/ Verkenningsfase Bij aanvang van een opdracht is het altijd zinvol om eerst je oren te luister te leggen, alvorens de blik vooruit te richten. Wij zijn de opgave gestart met een aantal gesprekken met sleutelfiguren in Groenlo. Dit zijn de volgende personen geweest. grens eigenaar
++
€
opbrengst
kansrijke concepten
ruimtelijke kwaliteit
grens gemeente
grenszone
grens eigenaar
€
opbrengst
Henk Reinbergen & Henkjan Luesink Herman Van der Heijden Edwin Kok André Scheers Marieke van Brummen & Toine Peters Linda Commandeur Ger Borgers Jurgen ten Have Henkjan Kok
projectleiders gemeente Oost Gelre De Witte - Van der Heijden architecten toerisme Euregio makelaar Scheers en Roes Horeca Nederland, regio Achterhoek Stadsmanager Groenlo Marga Klompé Kamer van Koophandel PPOG
Pas na deze gesprekken zijn wij gestart met het genereren van concepten vanuit uiteenlopende zoekrichtingen en het maken van ruimtelijke modellen in maquettevorm.
Afbeeldingen: gedurende het proces zijn concepten beoordeeld op kwaliteit als opbrengst. Daarbij zijn steeds ondergrenzen van zowel gemeente als eigenaar gebruikt.
Beoordeling van ruimtelijke modellen De modellen zijn vervolgens gewaardeerd op basis van zowel (ruimtelijke) kwaliteit als grondopbrengst. Door de verschillende modellen uit te zetten in een schema kon in goed overleg zowel de minimale ruimtelijke kwaliteit als minimale grondopbrengst worden bepaald. Afhankelijk van de beoordeling zijn er concepten afgevallen en een ontwikkelingsrichting bepaald. In overleg met de gemeente en de eigenaar is ervoor gekozen om in de vervolgfase met name te focussen op horeca en recreatie. Daarbij zou aandacht moeten zijn voor verschilprogramma programma lende ambitieniveau’s. (gebouwd)
(buitenruimten)
Overzicht CONCEPTEN ruimtelijke modellen 0 Bestemmingsplan Restaurant Zalencentrum parkeren 1 Hoofdzakelijk Groen Witte villa op ruim perceel fluisterboot + aanlegsteiger + parkeren Park aan de singel Park aan de singel 2 Winkels supermarkt 3a Horeca & toerisme (beperkt) horeca (restaurant + B&B + parkeren) TOP (informatiepunt + parkeren) fluisterboot + aanlegsteiger 3b Horeca & toerisme (uitgebreid) horeca (restaurant + B&B + parkeren) Streekhuis (informatiepunt + streekwinkel + wijnlokaal + p) fluisterboot + aanlegsteiger 4 Wonen icm. zorg Witte villa op ruim perceel p p 8 grond gebonden zorgwoningen 5a Educatie IKC (10 lokalen + foyer + kantoren) speelterreinen parkeren + kiss & ride parkeren (fiets) 5b Educatie & cultuur IKC + De Bron (10 lokalen + foyer + kantoren + presentatieruimte) speelterreinen parkeren + kiss & ride parkeren (fiets)
Afbeeldingen: ruimtelijke modellen in maquette
320 m2 bvo 1250 m2 bvo 1500 m2 (75 pp) 320 m2 bvo
1500 2 (perceel) 400 m2 (20 pp)
1500 m2 bvo
1140 m2 (57 pp)
450 m2 bvo 150 m2 bvo
720 m2 (36 pp) 400 m2 (20 pp) 200 m2 (opstappunt)
600 m2 bvo
960 m2 (48pp)
400 m2 bvo
400 m2 (20 pp) 200 m2 (opstappunt)
320 m2 bvo 1180 m2 bvo
1000 m2 (perceel) (p ) 1550 m2 (percelen)
1800 m2 bvo 600 m2 (speelplaats) 1200 m2 ( 50 pp) 250 m2 (fiets pp) 2000 m2 bvo 600 m2 (speelplaats) 1400 m2 ( 60 pp) 300 m2 (fiets pp)
Financieel
Ambitie inwoners Groenlo
2 uitwerkingsfase ++
De concepten die in de eerste fase als kansrijk werden beoordeeld, werden in de fase 2 nader onderzocht op kwaliteit en opbrengst. In de uitwerkingsfase is in eerste instantie een basisvariant opgesteld. Deze variant voldoet aan alle randvoorwaarden en maakt een overeenkomst tussen gemeente een eigenaar snel mogelijk.
ruimtelijke kwaliteit
grens gemeente
grenszone
€
grens eigenaar
opbrengst
++ ruimtelijke kwaliteit ‘droom’ variant basis variant grens gemeente
1
2
3
4
5
tijdelijke hulpmiddelen
grens eigenaar
€
opbrengst
Daarnaast is echter ook nagedacht over wijzen waarop deze basisvariant op termijn zou kunnen uitgroeien tot een zogenaamde droomvariant; een variant met een hogere kwaliteit en/of opbrengst. Hier zijn verschillende varianten voor te verzinnen, maar de weg ernaar toe is eigenlijk belangrijker. Wij hebben 5 mogelijkheden benoemd om de kwaliteit en opbrengst, snel of in de toekomst, te vergroten: 1. Verhoging van de directe planopbrengst - gezamenlijk benaderen van horeca-ondernemers - mogelijkheden bieden om huuropbrengst te verhogen; - ruimte voor meerdere horecaondernemers 2. Opbrengsten vanuit gemeente - budgetten vanuit Programma Stad Groenlo aanwenden - verkoop van stukken grond aan de gemeente - aanleggen van informaitiezuil, TOP-punt en aanlegsteiger 3. gebruik maken van subsidies 4. generen van tijdelijke opbrengsten - directe opbrengsten (bijv. evenement); - versterken concept v/d locatie (bv. streekmarkt, toeristische activiteiten) 5. Bieden van ontwikkelruimte / toekomstperspectief - bestemmingsplanruimte met mogelijkheden voor detailhandel (bv. voor de bouw van een streekwinkel of stadsbrouwerij) - flexibel bestemmingsplan op basis van stedenbouwkundige randvoorwaarden - procesafspraken om doel te bereiken en tussentijds bij te sturen
Diagram 1: keuze voor het thema horeca & recreatie Diagram 2: vanuit een basisvariant stijgen in ruimtelijke kwaliteit en opbrengst
Bestaande situatie
kenmerken van de locatie - Villa Welgelegen op kaal terrein, ontsluiting aan de Ruurloseweg; - perceel Deken Hooimansingsel 80 heeft ontsluiting op het perceel - strakke waterzijde met veel ondoordringbare beplanting;
Ontwikkelingsstudie Villa Welgelegen - Groenlo
- maat en schaal van de omliggende bebouwing varieert sterk. - woonpercelen aan de Deken Hooimansingel (westzijde) liggen aan een ventweg.
Basisvariant
++ ruimtelijke kwaliteit
grens gemeente
grenszone
grens eigenaar
Basisvariant Horeca met uitbouw in de Villa
450 m2 BVO
720 m2 parkeren (36 pp verdeeld over 2 terreinen) 150 m2 terras
Aanlegsteiger met kaartverkoop
30 m2 BVO
ruimte aanlegsteiger
Ruimte voor ecologische oevers en wandelpad
strook van 5 meter langs de oever
TOP (parkeerplaats en fietsverzamelpunt)
400 m2 parkeerplaats (20 pp) 100 m2 fietsverzamelpunt
Ontwikkelingsstudie Villa Welgelegen - Groenlo
€
opbrengst
Doorgroeimogelijkheden vanuit de basisvariant
Ontwikkelingsstudie Villa Welgelegen - Groenlo
3 Overdrachtsfase Ontwikkelingsrichting ‘Horecavilla & waterrecreatie’ In het laatste gesprek van de uitwerkingsfase zijn de basisvariant en verschillende doorgroeimogelijkheden besproken. Zowel de gemeente als de eigenaar hebben geloof gekregen in de gekozen ontwikkelingsrichting, maar beiden voelde ook de urgentie om sneller tot ontwikkeling te komen. Om die reden is er niet alleen overeenstemming bereikt over een eenvoudige basisvariant, maar zijn er ook afspraken gemaakt over de verdere ontwikkelingsrichting en de daaraan verbonden oppervlakten en investeringen. Deze zijn op de volgende pagina uiteengezet. Deze overeenstemming heeft de naam ontwikkelingsrichting ‘Horecavilla & Waterrecreatie’ gekregen. Hieronder staat beschreven uit welke onderdelen deze ontwikkeling bestaat. Daarnaast zijn een aantal proefverkavelingen getekend die een indruk geven van de sfeer en uitstraling van deze richting. • Villa Welgelegen krijgt een uitbouw en een restaurantfunctie. De uitbouw bevindt zich achter en/of naast de villa en is gekoppeld aan een terras; • De villa krijgt een representatieve voortuin die kan worden gecombineerd met een parkeerfunctie; • Aan het water wordt ruimte gemaakt voor recreatie aan het water. Gedacht wordt aan een vlonder en bootjeshaven, maar mogelijk krijgt deze functie verder invulling met een botenhuis; • Deze recreatiefunctie wordt gekoppeld aan horeca en stadslandbouw. Afhankelijk van de uiteindelijke uitwerking kunnen de oppervlakten van de terassen en moestuinen varieren; • De stadslandbouw zal worden gekoppeld aan een kas. Mogelijk kan deze kas de functie krijgen van een streekwinkel; • De ontwikkeling krijgt twee autoparkeerplaatsen en een fietsparkeerplek. De ontwikkeling als geheel heeft een TOP-functie; • Aan het water is ruimte voor een wandelpad en ecologische oevers.
Afbeeldingen: sfeerbeelden bij de ontwikkeling
indicatie opp.
toelichting
Horeca Gerenoveerde Villa Uitbouw villa en/of nieuwbouw Botenhuis Terrassen
320 m2 200 – 400 m2 250 m2 150 - 400 m2
over 2 etages aan villa en/of aan het water
recreatie Botenverhuur / informatiepunt Vlonder en aanlegsteiger
150 m2 100 - 250 m2
1 of 2 terassen
terreininrichting Kas / streekwinkel Moestuinen Siertuinen en paden
100 - 150 m2 150 - 300 m2 200 – 400 m2
Parkeren Parkeren restaurant Parkeren toerisme / recreatie Fietsparkeren Openbaar groen en wandelpad
500 – 1000 m2 400 m2 50 m2 variabel
Totale oppervlakte terrein
ca. 4.200 m2
inschatting totale investering (excl. Btw)
Programma en financiële uitgangspunten Op basis van de geschetste combinatie van functies is een inschatting gemaakt van de ruimtevraag en de benodigde investering. Dit is hiernaast weergegeven. Gezien het maximaal haalbare huurprijsniveau voor een horecaondernemer is het niet haalbaar om de gehele investering alleen toe te rekenen aan de exploitant. Naast de horeca-functie is een gedeelte van het terrein bestemd voor openbare functies, toerisme en recreatie, waardoor een deel van de investering aan “openbare ruimte” toegerekend kan worden. Daarnaast is het mogelijk om, met een bijdrage ten behoeve van het gevelherstel van de villa, de gewenste kwaliteit en de historische uitstraling van het pand terug te brengen. De eigenaar heeft aangegeven dat de investering haalbaar is met een bijdrage van maximaal € 500.000,- van de gemeente t.b.v. onder meer de inrichting van de openbare ruimte, gevelverbetering, infrastructuur en overige investeringen welke passen binnen het kader van “Stad Groenlo”. Eventuele opbrengsten uit subsidies komen daarmee verder ten goede aan de gemeente.
ecologische oevers met wandelpad
€ 2.200.000
Conclusies subsidiecheck ‘Ontwikkelingsrichting Horecavilla & waterrecreatie’ europees: Nog nader te onderzoeken. Met name de subsidies ter stimulering van de bevaarbaarheid van de gracht verdienen de aandacht. Verder kan gekeken worden naar het Plattelandsontwikkelingsprogramma Nederland 2007-2013 (POP2 Nederland). landelijk: Geen interessante subsidie mogelijkheden gevonden. Nader onderzoek wel wenselijk. Provincie gelderland: 1) Leefbaarheid en gemeenschapsvoorzieningen, subsidie Voor dit programma is een (nieuwe) subsidiemogelijkheid in de maak. Medio januari ’14 zal deze door het College van Gedeputeerde Staten worden vastgesteld. 2) Toeristische activiteiten, subsidie U kunt als publiekrechtelijke rechtspersoon subsidie aanvragen voor de aanleg van fiets-, wandel- en vaarroutes en ruiterpaden en daarbij behorende voorzieningen. 3) Tender aanvraag Cultuur & Erfgoed; thema Landschap & archeologie 4) Recreatie & beheer subsidie (de locatie staat niet op Kaart Natuurbeheerplan, kans is klein) beheren: als grond in eigendom Wellink blijft, subsidie bedragen niet substantieel. inrichten nieuwe natuur: zowel voor gemeente als Wellink 5) Impulsplan Wonen voor Gelderse woningmarkt, kans hierop is heel klein omdat deze subsidie gerelateerd is aan woningbouw. gemeente Oost gelre: 1) Stimuleringssubsidie = stimulering gevelverbetering 2) Versterken invalsroute tpv toegang vesting 3) Stimuleren van ruimtelijke opgaven aan de gracht Afbeeldingen: de voorgestelde functies bieden enkele mogelijkheden tav. subsidies
Proefverkaveling A
Ontwikkelingsstudie Villa Welgelegen - Groenlo
1:500
Sfeerbeeld bij Proefverkaveling A
Ontwikkelingsstudie Villa Welgelegen - Groenlo
Proefverkaveling B
Ontwikkelingsstudie Villa Welgelegen - Groenlo
1:500
Proefverkaveling C
Ontwikkelingsstudie Villa Welgelegen - Groenlo
1:500
Sfeerbeeld bij proefverkaveling C
Ontwikkelingsstudie Villa Welgelegen - Groenlo
Proefverkaveling D
Ontwikkelingsstudie Villa Welgelegen - Groenlo
1:500
