. .'
%
..I
I
'... . .... .'. , ,
H..'
d
Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht
Erfpacht is het recht op het 'vol genot
. iet onroerend goed van iemand anders.
Voor dat recht moet de erfpachter een vergoeding betalen aan de eigenaar. Zo'n vergoeding wordt canon genoemd. Erfpacht is iets heel anders dan huur. Het belangrijkste verschil is, dat erfpacht een zakelijk recht is gekoppeld aan het onroerendgoed. Huur is een persoonlijk o c h t en is gekoppeld aan de persoon van de huurder. Een huurder kan de huur niet zonder toestemming van de eigenaar aan iemand anders overdoen. Maar als u een erfpachter bent, kunt u uw recht in beginsel verkopen aan wie u maar wilt. Wanneer u komt te overlijden, gaat het erfpachtrecht over op uw erfgenamen. U kunt uw onroerend goed verhuren. zonder dat u daarvoor toestemming van de grondeigenaar nodig hebt. U kunt ook een hypotheek afsluiten op het onroerend goed dat u in erfpacht hebt Maar ook alle lasten die op het onroerend goed drukken, komen voor uw rekening. Kortom: erfpacht lijkt dus heel veel op eigendom
Waarom erfpacht Sinds 1974 geeft Utrecht als regel grond in erfpacht uit. De gemeenteraad heeft in juni 1989 uitgesproken dat dit beleid zo moet blijven. Waarom? In het verleden werd dikwijls de nadruk gelegd op het financiele argument. Men vond dat de waardestijging van de grond terecht moest komen bij de gemeenschap. Met de oude erfpachtvoorwaarden moest de erfpachter jaarlijks een vast bedrag (canon)aan de gemeente overmaken. Dat bedrag kon om de tien jaar worden herzien, op basis van de rentestand en de marktwaarde van de grond. Maar met de erfpachtvoorwaarden 1989 is de positie van elfpachter in financieel opzicht vrijwel gelijk aan die van eigenaar van grond. U kunt nu een stuk grond van de gemeente in eeuwigdurende erfpacht krijgen, voor een prijs die gelijk is aan de waarde van de grond. Het betalen van een jaarlijkse canon is daardoor komen te vervallen. Hierdoor krijgt de erfpachter zekerheid op de lange termijn. Bovendien zal het bedrijfsleven de erfpacht nu niet meer als nadelig
.
beschouwen. En dat betekent. dat bedrijven er eerder voor zullen kiezen zich in Utrecht te vestigen. Bij velen zal de vraag opkomen waarom de gemeente de grond niet gewoon verkoopt De belangrbkste reden hiervoor is. dat de gemeente in een erfpachtcontract voorwaarden kan stellen aan het gebruik van de grond en de gebouwen die erop staan (of komen te staan). Als op een stukgrond een woonhuis staat, mag daar niet zomaar een kantoor, winkel of eethuisje van worden gemaakt. Door erfpacht heeft de geineente dus beter in de hand waar woningen. bedrijven. winkels, ect. mogen komen en welk gebruik is toegestaan. Bovendien kan de gemeente de erfpachter verplichten de grond en de gebouwen goed te onderhouden. Als een erfpachter zich niet aan de voorwaarden houdt. kan de gemeente (mede in het belang van de mensen en bedrijven in de omgeving) maatregelen nemen.
Nieuwe-gronduitgiften volgens. de-Algemene vaarwaarden van 1989 De uitgifte van grond in erfpacht onder de Algemene erfpachtvoorwaarden 1989 heeft twee belangrijke kenmerken: De erfpachtlasten zijn vergelijkbaar met de lasten die een eigenaar heeft. De gemeente kan voorwaarden stellen aan het gebruik van de grond en de gebouwen. Als de erfpachter zich daar niet aan houdt. kan de gemeente maatregelen nemen. In de Algemene voorwaarden 1989 staan de voorwaarden en bepalingen die van toepassing zijn op de nieuwecontracten. Voor een volledig overzicht van de Algemene voorwaarden kunt u de artikelen van de Algemene voorwaarden 1989 raadplegen. Hierna volgt een korte samenvatting van de voorwaarden.
Samenvatting van de Utrechtse erfpachtvoorwaarden 1989
-
I
Grondprijs De uitgifte van de grond in erfpacht gebeurt tegen een prijs die de erfpachter met de gemeente overeenkomt (eenmalige afkoopsom van de erfpachtcanon). De prijs van de
I
I
I
1
grond hangt ondermeer af van het gebruik. de ligging, de oppervlakte en voor hoeveel procent de grond mag worden bebouwd. Bij ongewijzigd gebruik van de grond is de erfpachter nooit meer een vergoeding venchuldigd aan de gemeente. Gebruik van grond en opstallen Bij het afsluiten van een nieuw erfpachtcontract stelt de gemeente vast waarvoor de grond mag worden gebruikt (bijvoorbeeld woningbouw of de vestiging van een bedrijf). Het bestemmingsplan speelt hierbij een belangrijke rol. Voor nieuwbouw is een goedgekeurd bouwplan nodig. De erfpachter is verplicht de grond en de gebouwen te gebruiken zoals in de voorwaarden is vastgelegd. Het is niet toegestaan de grond en opstallen niet te gebruiken (anti-leegstandsbepaling).Het gebruik van de grond en de gebouwen mag geen hinder of overlast veroorzaken. Ook is verontreiniging van de bodem uitdrukkelijk verboden. De gebouwen moeten volgens de voorwaarden ook goed worden onderhouden en zo nodig worden vernieuwd. Voor sloop of verandering van de gebouwen is toestemming van de gemeente nodig. -Wijzigingen
van h e g e h u i k
Een wijziging in het gebruik van de grond en opstal kan plaatsvinden na goedkeuring door Burgemeester en Wethouders. Wanneer door het gewijzigde gebruik een economische meerwaarde optreedt van het erfpachtrecht (bijvoorbeeld wanneer een woning kan worden gebruikt als kantoorruimte) is de gemeente bevoegd de meerwaarde in geld te vorderen van de erfpachter.
I
Zoals de overheid op basis van de onteigeningswet particulier bezit kan , - - - - n , zo kan de gemeente het erfpachtrecht bij besluit van de gemeenteraad beeindigen op grond van het algemeen belang, bijvoorbeeld.voor stadsvernieuwings- of reconstructiemaatregelen. Belanghebbenden worden vanzelfsprekend in de gelegenheid gesteld daar bezwaar tegFn aan te tekenen.
-
De procedure Tussen de gemeente en de erfpachter wordt een overeenkomst tot uitgifte in erfpacht gesloten (erfpachtovereenkomst).waann de uitgiftevoorwaarden worden vastgesteld. De erfpachtrechten komen tot stand door middel van een notariële akte; de kosten van deze akte zijn voor rekening van de erfpachter. Bij het passeren van de notariële akte moet de erfpachter de overeengekomen grondprijs betalen.
--
Sa~eralrdesd~~de~~aplichtin~nnietnakomt Als de erfpachter niet aan de verplichtingen houdt die in de Algemene voorwaarden of bijzondere voorwaarden zijn opgelegd, dan kan de gemeente gebruik maken van een aantal sanctiemogelijkheden. Dat gebeurt alleen nadat de erfpachter alsnog in de gelegenheid is gesteld aan de verplichtingen te voldoen. Enkele maatregelen, die de gemeente tegen de erfpachter kan nemen. zijn: Het opleggen van een boete. Het uitvoeren van hetgeen de erfpachter nalaat. en wel op diens kosten. In het uiterste geval: beëindigen van het erfpachtrecht.
-
B e r o e p op degemeenteraad Tegen bepaalde besluiten van Burgemeester en Wethouders kan de erfpachter beroep aantekenen bij de gemeenteraad. De gemeenteraad moet binnen twee maanden na het ontvangen van het beroepschrift beslissen. Deze beslissing kan maximaal twee maanden worden uitgesteld.
-
Geschillencommissie
.
Voor eventuele financiele geschillen tussen de erfpachter en de gemeente is een commissie van deskundigen ingesteld. De commissie beslist binnen twee maanden na het ontvangen van het verzoek daartoe. Ook deze termijn kan eenmaal met twee maanden worden verlengd. De commissie beslist niet eerder dan nadat partijen zijn gehoord. De beslissing van de commissie heeft het karakter van bindend advies.
Aan de inhoud van deze folder kunnen geen rechten worden ontleend.
* V L O - 3
s
~
3
2
z
2
!L0
3 3 32 Pi j 3
Q.=
mg ma
2 m
5'
3
c; 4 5 g 3 % h Xn m
"
5
m m m m
m
i s g r
a
o c 8'
öÛ'P3.
' P O
